第1篇 物業管理手冊業主有關過程控制程序
物業管理手冊與業主有關的過程控制程序
1、目的
通過對服務有關的要求的確定與評審,確保公司有能力滿足業主需求。
2、適用范圍
適用于與服務有關的要求的確定、評審及與業主的溝通。
3、職責
3.1物業服務中心負責對常規合同的歸口管理及就合同的有關事宜與業主溝通。
3.2市場部、管理部負責組織對特殊合同的制定、評審。
3.3管理部負責對合同的審核及歸檔管理工作。
4、程序
4.1合同分類
4.1.1常規合同:對公司常規服務所訂的合同,包括:
4.1.1.1前期物業管理服務協議;
4.1.1.2公司與委托單位簽訂的物業管理委托合同;
4.1.1.3公司與業主委員會簽訂的物業管理委托合同;
4.1.1.4其他為業主提供日常服務所簽訂的合同。
4.1.2特殊合同:常規合同以外的其他合同。包括:
4.1.2.1公司的物業租賃合同。
4.1.2.2公司經營活動所需要簽訂的其他合同。
4.2與服務有關要求的確定
4.2.1常規服務要求的確定:對業主的日常服務要求,應在《服務登記本》中明確業主樓號、服務要求、時間等事項。
4.2.2新的物業管理項目投標服務要求的確定:
4.2.2.1市場部在收到招標方的《投標邀請函》后,在對招標項目進行現場考察的基礎上,制訂《投標意向建議書》報總經理。
4.2.2.2總經理召開專題會議,根據物業市場狀況、本公司資源配置情況、現有服務能力及《投標意向建議書》中的有關建議,決定是否參與該項目的投標活動。
4.2.2.3總經理組織成立臨時投標小組,并對有關人員的職責和權限進行界定。臨時投標小組負責根據招標方《招標文件》的要求,制訂《招標書》。
4.2.2.4中標后,市場部與招標方簽訂《物業服務合同》,并對物業服務的要求和標準、物業服務的費用、物業服務的期限、違約責任等事項進行明確約定。
4.2.3房屋租賃合同服務要求的確定,包括:國家法規政策的規定、租賃房屋的基本情況、雙方的權利、義務、租賃價格。
4.3對服務要求的評審
4.3.1在公司向業主做出提供服務的承諾之前(如提交標書、接受合同及接受合同的更改),應對已確定的業主要求及本公司確定的附加要求組織相關部門對標書、合同的服務要求實施評審。評審應確保:
4.3.1.1服務要求在合同、協議里得到規定。
4.3.1.2與以前表述不一致的合同要求予以修正。
4.3.1.3公司能有力滿足規定的要求。
4.3.2對于常規合同,由相關部門對合同進行歸檔整理。
4.3.3對于特殊合同,由管理部負責組織相關部門對其服務條款及公司服務能力進行評審。
4.4合同的簽訂和實施
4.4.1合同經公司管理部審核,報公司領導批準后,方可簽訂。
4.4.2合同簽訂后,由管理部根據需要將合同發放到相關部門,作為提供服務的依據,由各部門按合同規定提供服務。
4.4.3相關部門對合同的執行進行監督,并根據需要及時與業主溝通。
4.5服務要求的變更
當服務要求需要變更時,相應的文件應得到修改,并通知相關部門,執行《文件控制程序》中相關規定。
4.6業主溝通
4.6.1在服務提供前及提供過程中,物業服務中心可通過多種渠道(如服務宣傳欄、業主大會等)向業主介紹服務內容,回答業主咨詢。
4.6.2服務過程中,物業服務中心要搜集并妥善處理業主反饋信息,以取得業主的持續滿意。
4.6.3業主投訴的受理與處置
4.6.3.1業主投訴的信息來源包括電話投訴和書面投訴(投訴箱),電話投訴應記錄投訴時間、投訴人、投訴內容、聯系方式等。
4.6.3.2管理部相關人員持有《客戶投訴記錄表》,物業服務中心相關人員應持有《業主投訴處置單》。
4.6.3.3物業服務中心接待專員、值班人員須持有投訴記錄本,隨時記錄業主投訴。
4.6.3.4部門或個人接到業主投訴后,首先應進行識別,屬本部門業務的在本部門處理,由部門領導跟蹤處理結果;屬公司業務或本部門不能解決的投訴,報公司管理部,管理部將信息及時傳遞至相關部門并跟蹤處理情況,登記在《客戶投訴匯總及處理情況表》上。品質部隨時抽查投訴處理結果。
4.6.3.5每月28日前,管理部對本月受理的投訴內容及處理情況進行整理,匯總在《客戶投訴匯總及處理情況表》發放到各部門。各部門采取相應的預防措施,避免同樣的投訴問題發生。
5、相關文件
5.1《文件控制程序》
5.2《業主滿意度測量程序》
5.3《業主公約》
5.4《物業管理委托合同》
5.5《房屋租賃合同》
6、相關記錄
6.1《服務登記本》jw/jl-7.2-001
6.2《業主投訴處置單》jw/jl-7.2-002
6.3《客戶投訴記錄表》jw/jl-7.2-003
6.4《客戶投訴匯總及處理情況表》jw/jl-7.2-004
6.5《投標意向建議書》jw/jl-7.2-005
6.6《夜間值班記錄》jw/jl-7.2-006
6.7《簽到表》jw/jl-7.2-007
第2篇 國際商城位物業管理整體設想策劃
z國際商城位物業管理整體設想及策劃
1.1項目分析
zz國際商城位于位于蕪湖市中心繁華地帶,緊鄰中山路步行街,周邊已有省內聞名的鳳凰美食街和即將開業的沃爾瑪等商業配套設施,交通便捷。依據蕪湖市政府對該項目的規劃要求,我司擬在該地塊開發建設總建筑面積約19萬平方米,集商場、寫字樓、酒店、高檔住宅等多種功能有機結合并優勢互補的商貿片區。總建筑面積12萬m2、建筑高度120米的商業綜合樓,包括一座380間客房的五星級酒店,一個34000m2的大型購物中心和甲級寫字樓,將配套中餐、西餐、健身、娛樂等功能,與目前正進行開發建設的沃爾瑪項目和美食街以及擬改造的美食街二期工程,合力形成蕪湖市的新商業中心,提升原有商業服務能力和競爭水平。該商業區域將與步行街連成一條軸線,完善整個蕪湖市的商業功能布局,進一步強化中山路的商業功能,同時推動美食街三期以及赭山公園的開發改造。
1.1.2物業特點
zz國際商城樓宇及公共環境物業的特點為:
*商城占地面積小,可供業主與住戶活動的公共空間狹小
*商城公共區域衛生狀況差
*設備保養差,嚴重缺乏保養
*停車位少
zz國際商城樓宇及公共環境公用設施及公共場所介紹:
1、泊車位共32個
2、商鋪58.099平方米
3、化糞池1座
4、公共照明
5、消防監控系統
6、zz國際商城電梯:東芝電梯2臺
7、zz國際商城蓄水池一個。
1.2管理定位
1.2.1管理服務對象分析
管理與服務的對象為:zz國際商城的性質決定了我們為之服務的群體是文化素質高,有教養、有涵養的群體。這樣的一個群體對管理與服務的評價依據更為主觀、直接、不確定因素更多,對服務的要求也更深入、細致,對管理的人性化也要求很高。
物業管理基礎:保障水、電正常供給,電梯、消防、監控等設施設備的正常運作具有至關重要的作用。對各類設施設備進行及時有效的維護與保養,是樓宇管理的基礎,也是整個商城運作管理系統得以正常運轉的關鍵。
客戶服務原則:在zz國際商城管理中,把'客戶至上'服務思想的確立作為調度其他管理資源與手段的理念核心,做好服務方式、形態的細分,深化服務的內涵,為滿足客戶個性化、多樣性的服務需求提供方便。
1.2.2根據項目分析,zz國際商城的管理定位應體現以下方面
*建立充分發揮員工個體功能的運作管理體系
zz國際商城的運行維護不僅倚重于對各類問題、故障的及時處理解決、更要倚重于對各類問題的及早發現。在日常管理過程中能否及早發現問題,解決問題,將問題消除在最初的萌芽階段,是保證zz國際商城設備系統正常運作至關重要的一環。從這一點出發,zz國際商城的物業管理對員工個體功能的發揮提出了較高的要求。在工作中,每一個員工都肩負著管理與服務的雙重職責,既要是問題的解決者、服務的提供者,更要是問題的發現者、客戶需求的領會者。
充分發揮多種功能的員工個體,不僅使問題解決的及時率和主動性提高,而且構成了整個zz國際商城運作管理體系中極為重要、不可或缺的組成部分。
*規范化管理
我們將對zz國際商城的質量管理中導入iso9001:2000質量管理體系,將zz國際商城管理處列入iso9001:2000質量管理體系管理單位,各項操作嚴格按照質量認證體系標準執行。
1.3管理重點
1.3.1重點之一: 樹立zz國際商城物業整體形象
通過環境控制、機電設備控制、安全交通管理控制、提供人性化高質量服務樹立zz國際商城整體物業形象。
我們將積極與zz國際商城的業主協商溝通,參與開展形式多樣、豐富多彩的文化活動。通過文化活動提升zz國際商城物業整體形象。
對于環境控制方面我們將提供'區域包干'、 '零干擾'服務。例如:我們將安排清潔人員在正式營業前將大堂及電梯清潔干凈;在業主下班后的中午或傍晚安排保潔人員對zz國際商城進行保潔。在業主上班的高峰時間,要求清潔人員在此時間暫停清潔,不影響業主的上班,實行'零干擾'服務,悄然把商城及周邊環境清潔干凈。
1.3.2重點之三:機電設施設備的維護、保養
zz國際商城配備有給排水、配電、消防系統。若出現設備故障,將影響日常生活、造成混亂等嚴重后果,社會負面影響更大。
我們將充分發揮集團公司(本公司前身)機電設備管理與人才的優勢,抽調高級工程技術人員。管理中我們以'預防為主、安全第一、科學管理'為原則,保障機電設施設備的正常運行。
1.3.3重點之四:安全管理服務
zz國際商城的周邊環境比較復雜,要求日常管理中注重防火、防盜工作,組建高素質保安隊伍。確保24小時治安消防安全,人流與車輛進出有序。
1.4管理目標
a、嚴格依照國家建設部制定的物業管理創優考評的各項標準開展工作,使物業各項工作有條不紊的開展。1年內深化管理服務,提高物業管理水平,提升物業管理形象。
b、嚴格遵守國家的法律、法規、條例以及特區政府部門的各項管理規定。科學、規范管理,全面導入和推行iso9000質量體系認證,服務熱情、周到,建立現代化、人性化管理服務體系。
c、 建立嚴格規范的物業防火、防水、治安等應急體系,確保安全工作萬無一失。
d、服務細致、周到、真誠、規范,定期向業主發放物業管理服務問卷調查,對合理的建議及時整改,努力提高客戶滿意度,使業主對物業管理滿意率達到95%以上。
e、加強與業主的溝通與協作,自覺接受業主的監督,廣泛聽取、接受業主的建議和意見,了解和熟悉內業主的業務,在不損害業主利益的前提下,利用本物業的一切條件,支持和配合業主發展業務。
f、確保商城各類設備設施運行良好,維修正常,服務配套。為業主創立一個管理規范、服務到位、配套齊全、工作便捷的現代服務信息平臺。
g、進一步規范和完善24小時值班制度,對業主和使用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類情況進行反饋,并視輕重緩急及時處理,建立配套的回訪制度和記錄。
h、提高優質環境保障,加大對清潔管理力度。確保zz國際商城衛生狀況良好,垃圾日產日清,定期進行消殺,使zz國際商城保持潔凈、明亮、舒適。
i、進一步完善各項管理制度、各崗位工作標準,建立嚴格的考核辦法,充分調動員工的工作積極性和主觀能動性。進一步加強員工的服務
意識和責任心。
j、制定完善系統的培訓計劃,切實提高員工隊伍的整體素質,確保持證上崗率達100%。
1.5管理模式
在管理模式中,保證管理流程的信息渠道暢通、設置監督機構、完善的自我約束機制、激勵機制、經營上采取經營目標責任制,從五大方面構筑zz國際商城的物業管理模式。
1.5.1管理流程
在組織架構上突出以'客戶服務為中心'的流程管理;在激勵方式上采取經營目標責任制;在經營運作上,嚴格抓成本管理,實現收支平衡。注重業主、客戶的信息反饋,保證信息渠道的暢通。具體流程如下:
管理流程示意圖:
業主(客戶)意見征詢
述職授權
考核考核
服務需求建議 信息
意見、投訴 指令
反饋、回防 信息指揮
反饋 協調
指令
反饋
1.5.2設置監督機構
建議zz國際商城業主成立業主領導小組。通過行使以下權利,對我公司及管理處的管理進行監督。
*審核管理處提交的年度管理計劃
*檢查管理工作的效果
*通過會議等其他形式評審管理狀況并交流意見
*投訴管理處工作中出現的問題
*評審管理處工作中的重大事件
*委托管理合同的權利和義務
1.5.3完善的自我約束機制
*管理處每年與公司簽定經營目標責任書。
*管理處每季度開展一次業主問卷調查,調查結果作為獎金、員工晉升的直接依據。
*公司質管部每月組織一次月考核、每半年組織一次內部質量審核,確保管理運作按照iso9001質量體系運作。對考核及審核中發現的問題要求及時整改及開出糾正措施。
*員工每月進行考核,考核成績結果直接與獎金、員工晉升掛鉤。
*管理處對操作層員工的工作檢查主要依靠操作層員工的每日自檢、項目主管每日的日檢及月檢來完成。
*服務質量評價及不合格服務控制流程
輕微 嚴重
yesno
1.5.4激勵機制
如何正確激勵員工是企業管理中的主要課題,對處于勞動密集型的物業管理行業顯得尤其重要。我公司通過多年的探索,已經形成了較為完善的激勵機制。
*采用經營管理目標責任制方式進行考核。
*獎懲體系堅持'獎懲分明'和'優勝劣汰'的原則。依靠嚴密的規章制度,及時準確實施獎懲。
*報酬體系主要通過員工直接分配所得來激勵員工,在成本控制前提下,盡量提高員工的收入,充分肯定努力工作所得的報酬,以此吸引高水平的管理及技術人才。
*對于要求上進、追求自我提升的員工,給他們培訓和再培訓是最好的激勵方式。為此我們將培訓放在企業發展的重要位置,并提供足夠的資金和物資裝備。盡可能挖掘有潛力的員工。
*企業文化體系是企業發展壯大的源泉,是激勵機制的有效手段。我們通過開展形式多樣的集體活動,注重管理處社區文化的開展及管理處員工的活動開展,營造和諧的工作環境,不斷增強員工的凝聚力和向心力。
1.5.5經營上采取經營目標責任制
公司每年與管理處簽定經營目標責任書,年終進行考核。
1.6管理特色
我們將對zz國際商城嚴格認真推行物業管理與服務,達到細微、周到、真誠、規范的服務要求,定期向業主發放物業管理服務問卷調查,對合理的建議及時整改,努力提高客戶滿意度,使用戶滿意率達到95%以上。并保證業主所居住環境的零干擾,即保證業主休息時是一個安靜的環境但又充滿活力和安全的寂靜。
1.6.1提供針對性服務
環境管理特色
*我們擬采用滾動式保潔方式對zz國際商城公共部位、樓梯間、天臺等進行保潔。并實行'區域包干'、'重點區域重點服務',每層樓都有專職清潔員。
*清潔工作注重服務工作及時與隱性相結合的'零干擾'服務。嚴格培訓服務人員、精心安排工作時間、科學配置服務裝備,確保服務對象需要我們時能及時出現,快速、悄然滿足顧客的服務需求。
*安排兼職綠化人員對zz國際商城外圍綠化進行護理。
安全管理特色
*在zz國際商城設置多個保安崗位,對進出人員和車輛控制等事務。并加強巡邏崗。
*保障巡邏崗、門崗與消防指揮中心聯系通暢,確保zz國際商城治安安全。
*停車場保安崗位負責疏導車輛交通通暢,確保車輛進出有序。
客戶服務
*管理處設立客戶服務中心,設立專職事務助理,接聽來電、處理投訴、進行回返,每季度發放問卷調查,經常與業主溝通,處理反饋意見。
機電維修管理
zz國際商城的機電設備保養差,可以說幾乎沒有保養過。但兩商城的功能和環境要求我們對機電設備的管理必須做到萬無一失并提高其運作效率,降低運作成本。
*我公司的上級集團公司前身是機電設備安裝公司,有一批經驗豐富的高級工程師及技術人員。具有機電設備人才管理優勢和'一體化、專業化'的優勢。為業主提供一流的專業服務。
*選派業務精、能力強的工程師、技術人員,管理操作電氣、消防、維修、智能化設備。
1.7管理措施
為了落實管理,我們制定了如下六項措施
a.精選骨干,組建服務團隊
選派的物業項目經理的綜合素質的高低,是項目管理成功的關鍵。我公司將在公司內部舉辦選派項目經理的答辯會,選擇最有管理經驗的項目經理一名。我公司管理多個小區、商城物業的成功經驗告訴我們,只有高質量、高效率的服務才能讓業主滿意。zz國際商城性質需要我們要提供高質量、高效率的服務,其特殊性質需要我們提供保證各項設施設備高效率、穩定的服務,為業主創立一個管理規范、服務到位、配套齊全、工作便捷的現代服務信息平臺。
b.規范管理,制度保障
規范、標準和程序化管理機制的基礎支撐在于
嚴格細致的質量保證制度。zz國際商城應以iso9001:2000文件為基礎和指導,結合國內外物業管理的先進經驗,制定一套符合自身管理和運作特點的質量保證制度進行科學、規范管理,并全面導入和推行iso9001:2000質量體系認證,做到服務熱情、周到,建立現代化、人性化管理服務體系。
各個部門崗位、各工作流程、各個工作檢驗標準和方法都應當建立規范、嚴格的管理程序和作業指導。制度規定得越具體,執行得越得力,管理質量也就越有保證。在制度的完善方面,應采用分析典型問題---形成培訓案例---補充、新建制度的方法。制度一經確立,就要堅持把權利交給制度,以制度約束人的原則,使員工在工作中的一舉一動、一言一行都有章可循。
在具體的工作中,管理人員還會有針對性的為客戶'度身定做'一些約定事項,在增強管理人性化的同時,也為自身的管理贏得更多的配合和支持。
c.建立充分發揮員工個體功能的運作管理措施
建立嚴格規范的本物業防火、防水、治安等應急體系,確保安全萬無一失。zz國際商城的運行維護不僅倚重于對各類問題、故障的及時處理解決、更要倚重于對各類問題的及早發現。在日常管理過程中能否及早發現問題,解決問題,將問題消除在最初的萌芽階段,是保證整個zz國際商城系統正常運作至關重要的一環。從這一點出發,zz國際商城的物業管理對員工個體功能的發揮提出了較高的要求。在工作中,每一個員工都肩負著管理與服務的雙重職責,既要是問題的解決者、服務的提供者,更要是問題的發現者、業主需求的領會者。
充分發揮多種功能的員工個體,不僅使問題解決的及時率和主動性提高,而且構成了整個zz國際商城運作管理體系中極為重要、不可或缺的組成部分。
日常維修維護與服務
發現問題
處理問題
反饋
需求與投訴
解決問題
d.保證設備安全正常運行
*我公司如能中標,將安排設備管理工程師進場,熟悉設備情況、參與驗收,保證設備運行萬無一失。
*進場一月內完成設備資料收集整理,確保設備正常運行。
*正常運轉期間,嚴格按照iso9001:2000質量管理體系設備操作規程,對設備進行維護、保養、操作。
e.提供配套服務及社區文化服務
*我公司如能中標,將按照工作計劃中社區文化計劃與策劃方案,對zz國際商城提供配套服務和社區文化服務。
f.嚴格控制財務成本
*物業管理行業是微利行業,要靠內部管理、成本控制實現管理目標。我公司有著豐富的政府機關部門和小區商城等的物業管理經驗,如何控制物業管理成本有豐富的經驗。每年與管理處簽定目標經營責任書,制定年度預算。成本控制觀念深入每個員工心中,提倡節約從一點一滴做起。
1.8管理探索
1.8.1特性問題分析解決
a、服務形象
zz國際商城經過慎重的考慮并決定將商城后勤交由專業物業管理公司管理,說明zz國際商城的理智和敏銳的洞察力對服務的需求要求人性化和細致入微。而我們通過完善培訓機制、內部培訓和嚴格的員工管理,建立一支精神飽滿,精神面貌良好,整潔親切,素質好的員工隊伍來塑造zz國際商城的形象,并提供人性化和優質的服務。
b、環境形象
我們通過周密的管理措施,并結合巡視,提高保潔的頻率和效率,擬采用滾動式保潔方式對商城公共部位和樓道間等進行保潔。并實行'區域包干'、'重點區域重點服務',每層樓安排專職清潔員。對于酒店部分,清潔工作注重服務工作及時與隱性相結合的'零干擾'服務。嚴格培訓服務人員、精心安排工作時間、科學配置服務裝備,確保服務對象需要我們時能及時出現,快速、悄然滿足顧客的服務需求。使整個物業區域保持環境整潔,秩序有條不紊,營造一個舒適的環境,使zz國際商城能多方位的展示其親切和諧安靜的形象。
c、防火防盜。
zz國際商城的業主要求我們在做好管理工作的同時更著重做好注重防火、防盜工作,保障業主的財產生命安全,我們組建高素質保安隊伍,在重點區域設置專職保安崗位,處理秩序、咨詢、對進出人員控制等事務。保障巡邏崗與樓宇監控中心、消防指揮中心聯系通暢,確保zz國際商城治安安全。確保24小時治安消防安全,人流與車輛進出有序。
d、機電設備運作為商城運作之根本。
為保障zz國際商城機電設備的正常、有效運作,我們配備有專業性強的管理人員對設備進行管理和維護。
1.9我公司若管理zz國際商城物業管理的優勢
a.公司的上級主管集團公司前身為機電設備安裝公司,在機電設備設施管理方面擁有雄厚的實力,我司在機電設備保養方面在同行業中已走在前列。
第3篇 大學物業管理投標承諾函
大學物業管理投標承諾函
致：FD大學
1、根據已收到的本項目招標文件，我單位經考察現場和研究上述項目的招標文件，我方愿按上述文件參加本項目的保安服務投標工作，具體投標內容見投標標書。
2、我們明白并同意招標單位不以最低投標報價作為評標的唯一標準，亦無須解釋選擇或否決任何報價的原因。
3、我們確認已詳細、全面地研究了招標文件，并對其中的疑問在投標前已向招標單位書面提出，招標單位在我們投標前已作出書面答復，我們的投標文件已對上述答復進行了考慮。
4、我們確認本投標文件已考慮招標單位或其招標代理向我們發出的關于招標文件的修改通知。
5、我們同意本投標文件的有效期為投標截止后90天，對我們有約束力，在該有效期內我方不可撤銷地無條件地予以接受招標文件的約束。并且，招標單位有權延長本投標文件有效期。
6、我們同意向招標單位提供其要求的與招標有關的任何證據或資料。
7、我們確認在遞交投標文件時已充分考慮了招標文件中的有關規定和要求，我們的投標文件中已充分考慮了本項目的風險和不確定因素，對于招標文件尤其是其中的“投標須知”內的條款，我們全部予以接受。
8、一旦我方中標,我方將根據招標文件的規定，嚴格履行合同的責任和義務,并保證在投標標書承諾的期限內，完成上述項目的物業管理工作，并保證全部達到招標文件的要求。
投標單位(蓋章) ：
法人代表(簽章)：
日期：
第4篇 物業公司管理者代表任命書-范例3
任命書
茲任命z1同志擔任**物業管理有限公司管理者代表。其主要職責是:負責組織并協調質量體系的建立、實施、維持和改進;檢查和報告質量體系的運行情況;協助最高管理者、做好管理評審;主持質量體系文件的編制、實施
最高管理者:
20**年6月*日
任命書
茲任z2同志擔任旭勤實業發展有限公司管理者代表。其主要職責是:負責組織并協調質量體系的建立、實施、維持和改進;檢查和報告質量體系的運行情況;協助最高管理者、做好管理評審;主持質量體系文件的編制、實施
最高管理者:
20**年6月*日
第5篇 全國物業管理師考試試題情景題
2005全國物業管理師考試試題情景題
職業:物業管理員
等級:國家職業資格二級
卷冊二:操作技能
注意事項:
1、請按要求在試卷的標封處填寫您的姓名、考號和所考等級。
2、請仔細閱讀各種題目的回答要求,并在規定的位置填寫您的答案。
3、請保持卷面整潔,不要在試卷上作任何與答題無關的記號,也不得在標封區填寫無關的內容。
一、情景題(1-5題,每題8分,共40分)
1、世達物業管理公司近期遇到了資金短缺的問題,為了度過難關,請你為該公司制定一份資金籌措計劃,盡可能多地為公司提供資金來源渠道。
2、豐聯物業管理公司將其負責管理的某住宅小區3號樓房屋的大修工程外包給了某專業維修公司。工程完工后,豐聯物業管理公司接到了工程驗收通知。請問豐聯物業管理公司應如何組織3號樓房屋大修工程的驗收工作
3、某職業技術學校需要將原來的一座辦公樓改建為機房,聘請了博泰建筑公司承擔該項工程。這座樓為2層樓,總建筑面積534平方米。其暖通工程定額直接費為a,其定額工資為m,其它直接費為b,現場經費為c。請計算該裝修工程中暖通工程的直接工程費、間接費、利潤、稅金和工程造價。(說明:計算過程中涉及到的相應費率可以采用定額中規定的相應費率,也可以用符號代替)
4、已經入住2年多的某townhouse(聯排別墅)項目,現有300多戶居民,其中白領人士較多,但是該項目位于郊外,缺乏附屬配套設施。假設你是該項目的物業管理經理,請針對上述情況,完成以下工作:
(1)為該物業項目設計4種合適的綜合經營服務項目。(說明:只寫出服務項目名稱即可)
(2)如果全部綜合經營服務項目都不是物業管理公司自己經營,而是對外承包,那么物業管理公司應如何監控服務質量
5、小周是某物業管理公司人力資源部的經理,該公司在6月份需要進行年中績效考評工作。請問小周應按照怎樣的工作流程實施員工績效考評方案
第6篇 某物業管理處印章使用流程
物業管理處印章使用流程
1 管理處印章的用印
1.1 門主管審核文件原件。
1.2信息中心/管理處登記,并核對公章、文件份數。
1.3填寫《印章使用管理登記表》后用印。
2 損壞、丟失的處理
2.1 印章丟失后,必須立即書面寫出報告,部門主管審核確認后,報信息中心行政主辦登記。
2.2 管理處行政助理及時將報告管理處主任,并轉呈總經理給出審批意見,由信息中心予以備案,須予以登報 明的由信息中心辦理。
2.3 管理處按責任后果輕重對責任人給予處罰。
2.4 管理處刻制新印章,需提出刻制申請,并經審批、刻制。
2.5使用部門交還舊印章至信息中心并領取新印章 (丟失的直接領取)。
3 印章的廢止
3.1 管理處提出廢止印章意見書報總經理審批。
3.2信息中心發出收回廢此印章通知并收回、核對作廢此印章,記錄歸檔。
4 印章的保管
4.1 管理處印章由管理處主任保管。
5 相關記錄
qpi-**-c-f035 《印章使用管理登記表》
qpi-**-c-f036 《印章領用登記表》
第7篇 物業質量手冊：管理評審
5.5管理評審
5.5.1公司每年組織各部門、管理處進行一次管理評審,以評價公司質量管理體系的持續適宜性和有效性、充分性。如發生重大不符合事項或體系發生重大變化及其他情況時,可適當增加評審的次數。
5.5.2管理評審由公司總經理主持,管理者代表負責組織。
5.5.3管理評審內容:
a)公司質量方針和質量目標;
b)業主/住戶的要求;
c)過程的業績和產品的符合性;
d)預防和糾正措施的狀況;
e)以住管理評審的跟蹤措施;
f)有關影響質量管理體系的因素;
g)改進的建議。
5.5.4 管理評審的輸出應包括以下方面有關的決定和措施:
a)質量管理體系及其過程有效性的改進。
b)與顧客(業主/住戶)要求有關產品的改進。
c)資源的需求。
5.5.5 公司制定并執行文件化程序《管理評審控制程序》,確保管理評審活動正常進行。
5.5.6 管理評審記錄按《管理評審控制程序》的要求進行記錄和保存。
5.5.7 支持性文件
《管理評審控制程序》
第8篇 物業創優資料目錄之基礎管理
一、按規劃要求建設,房屋及配套設施投入使用
1、**華庭小區總平面圖
2、建設項目規劃驗收申請表
3、建設工程報建申請表
4、建設項目規劃驗收批復書
5、建設工程報建批復通知書
6、建設規劃許可證
7、建設工程規劃許可證
8、建設用地規劃許可證
9、中華人民共和國國有土地使用證
10、優良工程核定通知書(1―62幢)
二、已辦理接管驗收手續
1、**華庭小區總平面圖
2、物業管理服務合同(發展商委托物業公司)
3、物業管理服務合同(業委會委托物業公司)
4、閉路監控設備移交清單
5、消防設施驗收表
6、沉箱試水驗收表
7、園林工程驗收記錄表
8、建筑工程消防驗收意見書
9、**華庭小區智能停車場系統安裝驗收
10、背景音樂系統移交清單
11、電氣施工圖(具體見資料檔案)
12、排水施工圖(具體見資料檔案)
13、建筑施工圖(具體見資料檔案)
14、結構施工圖(具體見資料檔案)
15、地質勘察報告(具體見資料檔案)
16、各種售房資料(詳見物業管理軟件)
三、由一家物業管理公司實施統一專業化管理
1、物業管理有限公司簡介
2、物業管理有限公司組織機構圖
3、物業管理有限公司營業執照
4、物業管理有限公司稅務登記
5、物業管理有限公司組織機構代碼證
6、物業管理公司資質證書
7、物業管理處組織機構圖
8、物業管理公司各部門崗位職責
9、物業管理服務合同(發展商委托物業公司)
10、物業管理公司管理人崗位證書
11、物業管理公司辦公室照片
12、關于**華庭住宅小區實施物業管理的批復文件
13、《廣東省經營服務性收費許可證》
四、建設單位在銷售房前,與選聘的物業管理企業簽訂前期物業管理服務協議,雙方責、權、利明確
1、《中山市物業管理實施細則》
2、《廣東省物業管理條例》
3、《物業管理條例》
4、物業管理服務合同(發展商與物業公司簽署)
五、在房屋銷售合同簽訂時,購房者與物業管理企業簽訂前期物業管理服務協議,雙方責、權、利明確
1、《前期物業管理服務協議》(業主認購房屋時與物業公司簽署)
2、《業主公約》
六、建立維修基金,基金管理、使用、續籌符合有關規定
1、《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》
2、物業管理服務合同(發展商委托物業公司)
3、物業管理服務合同(業委會委托物業公司)
七、房屋使用手冊、裝飾裝修管理規定及業主公約等各項公眾制度完善
1、《前期物業管理服務協議》
2、《業主公約》
3、《裝修手冊》
&nbs
p;4、業主裝修申請表
5、業主裝修審批流程圖
6、**華庭裝修監督檢查制度
7、裝修檢查記錄表
八、業主委員會按規定程序成立,并按章程履行職責
1、《中山市物業管理實施細則》
2、《廣東省物業管理條例》
3、《物業管理條例》
4、**華庭業主大會議事規則
5、**華庭業主委員會章程
6、**華庭業主委員會選舉方案
7、第一屆業主委員會候選人名單
8、第一屆業主委員會選舉活動公告
9、業委會候選人名單得票匯總
10、業主委員會選舉投票結果公布
11、業主委員會備案表
12、業委會座談會議紀要
13、業主公約(業主大會表決公告稿)
14、業主委員會工作聯系函
九、業主委員會與物業管理企業簽訂物業管理合同,雙方責、權、利明確
1、《物業管理服務合同》(業委會委托物業公司)
2、《業主公約》
十、物業管理企業制訂爭創規劃和具體實施方案,并經業主委員會同意
1、爭創“中山市物業管理示范住宅小區”實施方案(業委會成員簽字確認)
2、創建市優初檢工作匯報
3、創建市優硬件方面改善工作清單
十一、小區物業管理建立健全各項管理制度、各崗位工作標準,并制定具體的落實措施和考核辦法
1、業主證的管理與發放辦法
2、客戶投訴受理和處理工作規定
3、游泳池泳客須知
4、議事日程制度
5、停車場管理規定
6、物業大檢查工作制度
7、巡崗工作管理制度
8、保安主任工作職責
9、隊長工作職責
10、領班工作職責
11、交樓工作領導小組
12、物業驗收標準
13、小區消防設施管理制度
14、有償服務工作管理規定
15、案例通報管理制度
16、物業助理工作職責
17、主任助理工作職責
18、噴泉開放時間規定
19、住戶智能id卡發放及使用管理規定
20、首問責任制及隨手關門管理制度
21、水景清洗時間管理規定
22、物業總監工作職責
23、物業總監助理工作職責
24、管理處經理工作職責
25、經理助理工作職責
26、保安工作獎罰細則
27、清潔工作獎罰細則
28、清潔組長崗位職責
29、清潔工崗位職責
30、清潔工作檢驗標準與辦法
31、綠化組長崗位職責
32、綠化工崗位職責
33、綠化工作檢驗標準與辦法
34、滅除“四害”工作檢驗標準和辦法
35、水電技術領班崗位職責
36、水電工崗位職責
37、土建維修組長崗位職責
38、土建維修工崗位職責
&
nbsp; 39、裝修監督檢查管理制度
40、小區消防管理規定
41、緊急事故處理流程圖
42、緊急事故及自然災害處理工作小組
43、停水停電通知頒發及反饋流程圖
44、消防隱患預防流程圖
45、小區內交通事故處理流程圖
46、自然災害處理流程
47、車管員操作規程
48、各保安崗位工作具體描述
49、監控中心操作規程
50、客人車輛來訪操作流程圖
51、保安門崗操作規程
52、物品搬出小區放行流程圖
53、行人道訪客進出操作流程圖
54、行人道業主進出操作流程圖
55、巡邏崗操作規程
56、裝修單元檢查操作規程
57、服務質量分析月報表
58、服務質量分析周報表
59、內部維修記錄表
60、前臺每天投訴記錄表
61、外聯工作記錄表
62、財務收費周報、月報表
63、服務質量目標統計流程圖
64、業主與住戶出入證件發放流程圖
65、游泳池水質處理操作規程
66、前期物業管理協議簽署流程
67、裝修材料堆放指引流程
68、總公司辦公樓每天巡查流程圖
69、安全服務部主任工作規程
70、安全服務部項目隊長工作規程
71、安全服務部項目領班工作規程
72、物資采購審批權和執行流程圖
73、業主收樓流程圖
74、日常維修及領用材料流程圖
75、業主當月欠款催收流程圖
76、業主欠費多月催款流程圖
77、管理及滯納金減免權限流程圖
78、裝修手續辦理流程圖
79、房屋租賃代辦服務流程圖
80、案例通報操作流程圖
81、裝修押金退款審批流程圖
82、業主水、電、電視天線開通程序
83、業主智能卡遺失、注銷、補辦作業流程圖
84、辦公樓及小區外圍紅外線警報處理流程圖
85、制度(流程)學習確認單
86、會議簽到表
87、《**資訊》派發表
88、信息欄張貼紀錄表
89、清潔時段安排表
90、清潔工作日檢表
91、清潔工作安排總表
92、綠化養護安排表
93、車輛異常情況登記表
94、培訓學習簽到表
95、物業大檢查跟進表
96、小區巡查報告表
97、辦公樓巡查記錄表
98、消防檢查記錄表
99、案例通報表
100、小區垃圾清運動態記錄表
101、業主檔案登記表
102、物業驗收交接表
103、業主簽署文件及物品匯總表
104、文件簽收表
105、業主收樓登記總表
106、特別事態(動態)匯報表
107、保安工作目標月考核表
; 108、裝修檢查記錄表
十二、物業管理企業的管理人員和專業技術人員持證上崗;員工統一著裝,佩戴明顯標志,工作規范,作風嚴謹
1、員工手冊
2、2006年培訓計劃
3、管理人員與專業人員、技術人員崗位培訓證書、職稱及學歷證明
4、管理人員工作卡樣式
5、禮儀常識培訓講義
6、**服務禮儀規范
7、裝修知識講義
十三、物業管理企業應用計算機、智能化設備等現代化管理手段,提高管理效率
1、業主(住戶)資料數據庫(詳見“科耐物業管理系統” )
2、紅外線報警系統
3、閉路監控系統
4、刷卡門禁智能化系統
十四、物業管理企業在收費、財務管理、會計核算、稅收等執行有關規定;至少每半年公開一次物業管理服務費用收支情況
1、物業管理服務合同
2、關于**華庭小區實施物業管理的批復文件(建設局)
3、關于**華庭物業管理服務收費標準的批復文件(物價局)
4、中山市經營服務性收費許可證
5、財務報表
十五、房屋及其共用設施設備檔案齊全,分類成冊,管理完善,查閱方便
1、設備臺帳
2、設備統計表
3、房屋維修記錄
4、房屋資料目錄(詳見“科耐物業管理軟件” )
十六、建立住/用戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊,查閱方便
1、業主檔案(每戶一檔,分類存放文件柜)
2、小區住戶清單
十七、建立24小時值班制度,設立服務電話,接受業主和使用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋,并及時處理,有回訪制度和記錄
1、應急聯系電話一覽表
2、各種緊急處理流程圖
3、客戶投訴受理和處理工作規定
4、業主來電、來訪、投訴記錄表
5、物業管理公司值班表
6、派工單
7、小區服務卡
十八、定期向住用戶發放物業管理服務工作征求意見單,對合理的建議及時整改,滿意率達95
第9篇 物業管理公司人力資源管理程序-7
物業管理公司人力資源管理程序(七)
1.目的
按崗位任職要求有效地招募優秀員工,合理開發人才、使用人才,不斷激勵員工,提高人力資源管理水平,以適應公司可持續發展的需要。
2.范圍
適用于公司人力資源的管理。
3.定義
無
4.職責
部門/崗位工作職責 總經理對公司人力資源管理制度、人事管理措施與政策進行監督指導
辦公室
負責公司人力資源管理工作,負責制訂相應的管理措施與政策,不斷完善人力資源管理制度,并指導督促各部門按要求實施。
部門負責人
負責本部門主辦及以下人員的人事任免及調配工作;
負責審批本部門年度培訓計劃;
負責對下屬人員的季度及年度考核工作;
負責本部門員工關系管理,對出現的問題及時處理并反饋至人力資源部。
人事管理員負責本部門人事政策與制度的落實工作。
5.方法及過程控制
5.1招聘與調配
5.1.1公司辦公室負責依據公司的崗位任職要求,不斷擴大公司的招聘渠道,對應聘人員進行筆試、面試、復試等科學有效測試,以確保招聘到符合公司要求的優秀人才。
5.1.2公司辦公室按照公司職位空缺情況與公司發展需要,對人員進行合理調配與儲備,實現公司人力資源的動態平衡。管理處經理按照所轄部門的職位空缺情況與發展需要,對人員進行合理調配與儲備,實現管理處人力資源的動態平衡。
5.2培訓開發
5.2.1依據公司員工的崗位任職要求、顧客服務需要和公司發展戰略規劃確定培訓工作方向和目標。
5.2.2設置有針對性的培訓內容,包括:客戶服務技能、物業管理知識、物業管理法規、設
備設施管理與維修、居家服務、環境管理、安全管理、服務禮儀、bi行為規范等影響到公司服務品質和企業理念等相關內容。
5.2.3采取形式多樣的培訓方式,培訓形式包括:常規培訓、專題培訓、在職輔導、崗位輪換、雙向交流等內、外部培訓,以上級的在職輔導形式為主。鼓勵員工為發展需要學習與工作崗位相關的內容。
5.2.4根據培訓的具體形式和方法,對其效果進行評估,評估的方法可以包括:培訓意見反饋評估、考核評估、行為評估、績效考核評估。
5.3 績效考核
5.3.1依據公司的發展目標,年初公司與各部門簽訂《經營管理責任書》,各部門可以根據本部門的《經營管理責任書》在部門內部進行指標分解,落實到人。
5.3.2公司對員工的績效進行周期性考核,考核的類型分為:職員工考核、等級考核、升職考核、年度部門(個人)評比、即時獎懲,以有效地激勵員工。
5.3.3考核結果與晉升、晉級、獎金等掛鉤。
5.3.4公司建立良好的溝通渠道,形成由直屬上級、主管、部門負責人、辦公室、分管領導、總經理組成的溝通網絡,為建立公平公正的績效考核體系及實施提供有效保障。
5.4人力資源開發
公司對關鍵崗位人才進行職業生涯規劃,為其創造良好的發展空間和發展機會。包括:
主管(經理)崗位資格競聘、中(高)級安全(工程)人員晉升考核,為人才的發展提供在職培訓、外派培訓、崗位輪換和雙向交流等深造機會。對人力資源進行合理開發,以符合公司不斷發展的需要。
5.5員工關系
5.5.1公司實行透明化、扁平化的管理,制訂相關制度和措施,加強部門員工信息管理與反饋,建立良好的信息溝通渠道。
5.5.2公司提倡健康豐盛的人生,各部門應不斷改善員工的工作生活環境,豐富員工業余文化生活。
6.支持性文件
tjzzwy6.2-z02《培訓管理程序》
tjzzwy6.2-z01-01 《人員招聘作業指導書》
tjzzwy6.2-z01-02 《績效考核作業指導書》
7.質量記錄表格
無
第10篇 某物業轄區噪聲控制管理作業指導書
物業轄區噪聲控制管理作業指導書
1.0目的
為減少公司各項服務、過程和活動中產生的噪聲對員工健康以及公司所管轄區域內生活環境和工作環境的影響,并將噪聲控制在環保及衛生法律法規要求的范圍內,特制定本程序。
2.0適用范圍
本程序適用于對本公司所管轄的物業區域內產生噪聲的管理和控制。
3.0定義
a聲級:用a計權網絡測得的聲級,用la表示,單位db(a)。
穩態噪聲:非穩態噪聲在測量時間內,聲級起伏不大于3db(a)的噪聲視為穩態噪聲,否則稱為非穩態噪聲。
周期性噪聲:在測量時間內,聲級變化具有明顯的周期性的噪聲。
背景噪聲:公司所管轄的物業區域外噪聲源產生的噪聲。
4.0 職責
4.1 品質保證部負責組織對噪聲進行檢測和測量。
4.2 各部門、管理處負責配合檢測和測量,并對各作業活動中產生的噪聲進行控制。
5.0內容
5.1噪聲檢測依據《工業企業廠界噪聲標準》、《工業企業噪聲衛生標準》(試行草案);
5.2噪聲檢測方法依據《工業企業廠界噪聲標準測量方法》進行;
5.3測量條件
5.3.1測量儀器
測量儀器精度為ⅱ級以上的聲級計或環境噪聲自動監測儀,其性能符合gb 3875《聲級計電聲性能及測量方法》之規定,應定期校驗。并在測量前后進行校準,靈敏度相差不得大于0.5dba,否則測量無效。測量時傳聲器加風罩。
5.3.2氣象條件
測量應在無雨、無雪的氣候中進行,風力為5.5m/s以上時停止測量。
5.3.3測量時間
測量應在正常工作時間內進行。分為晝、夜間兩部分,分為晝間和夜間兩部分,深圳市的晝間時間為7:00-23:00。
5.3.4采樣方式
5.3.4.1 用聲級計采樣時,儀器動態特性為'慢'響應,采樣時間間隔為5s。
5.3.4.2 用環境噪聲自動監測儀采樣時,儀器動態特性為'快'響應,采樣時間間隔不大于1s。
5.3.5測點選擇
5.3.5.1對于外圍噪聲的測量,測點(即傳聲器位置。下同)應選在公司所管轄的物業區域外1m,高度1.2m以上的噪聲敏感處。如有圍墻,測點應高于圍墻;
5.3.5.2對于設備運行等場所產生噪聲的測量時,應將傳聲器放置在操作人員的耳朵位置(人離開),即:高為1.2m-1.5m,距控制柜或儀表盤0.4m處。若作業場所內各處a聲級差別不大(小于3分貝),則只需在作業場所內選擇1-3個測點;若作業場所內各處聲級波動較大(大于3分貝),則需按聲級大小,將作業場所分成若干區域,任意兩個區域的聲級差應大于或等于3分貝,每個區域取1-3個測點,這些區域必須包括維修人員為觀察設備運行情況而經常工作、活動的地點和范圍。
5.3.6測量值及計算方法
5.3.6.1穩態噪聲:用聲級計采樣時,儀器動態特性為'慢'響應,采樣時間間隔為5秒鐘,其測量值為穩態噪聲測量1分鐘的等效聲級。即每5秒讀取一個數,1分鐘讀取12個數,再取算術平均;
5.3.6.2 對于非穩態噪聲:測量等效連續a聲級,或測量不同a聲級下的暴露時間,計算等效連續a聲級,計算等效連續a聲級詳見《工業企業廠界噪聲標準測量方法》。
5.3.6.3背景噪聲值應比測量噪聲低10 db(a)以上,若測量值與背景噪聲值相差小于10 db(a),按下表修正。
差值34至67至9
修正值-3-2-1
5.4 測量實施
對于機電設備運行(如發電機、水泵、空調主機、冷卻塔等)產生的穩定噪聲由品質保證部組織定期監測,頻次為每季度一次。當設備設施出現運行異常或收到相關方投訴等情況時,則適時進行測量。測量后應填寫《噪聲檢測記錄表》。
5.5 測量結果評價
測量所得的結果應符合《工業企業廠界噪聲標準》、《工業企業噪聲衛生標準》(試行草案),以保證不損害員工健康和破壞環境。
5.6環境噪聲的控制
5.6.1各部門、管理處根據檢測記錄,對不符合環保法律法規的噪聲從技術上和管理上通過切斷聲源或減弱聲源、隔音、消音、限制噪聲發生時間段等方法進行整改,使之符合標準。
5.6.2對于可控制性聲源發出的噪聲,如管理處日常管理服務活動中(如社區文化活動),設備運作發出的噪聲可以通過調整運行時間、按照設備維護方案對設施進行適當維護、選用低噪聲設備、加裝消音設備、隔離聲源等來達到減少噪聲的目的;裝飾裝修工程發出噪聲通過執行二次裝修管理相關規定來控制;機動車鳴笛或誤報警發出噪聲通過規定不允許在物業區域內鳴笛來達到目的。
5.6.3對于可施加影響聲源發出的噪聲,如業戶的經營活動中產生的噪聲,可通過對其進行相關法規的宣傳和協助其采取隔音消噪的措施來進行控制。
5.6.4對于不可控制、不可直接施加影響聲源發出噪聲,如周邊居民、學校、軍警營等發出噪聲,通過政府有關部門協助處理。
6.0 相關文件
《記錄控制》
《工業企業廠界噪聲標準》
《工業企業噪聲衛生標準》(試行草案)
《工業企業廠界噪聲標準測量方法》
7.0記錄
《噪聲檢測記錄表》
第11篇 物業管理員基礎知識摸擬試題
一、單選
1、()是指可開發的土地及其地上定著物、建筑物,包括物體實質和依托于物體實質上的權益。
a、物業管理 b、房地產c、不動產 d、單元性地產
2、“物業”是廣東、香港和澳門地區人們對( )房地產的稱謂。
a、單元性 b、綜合性c、普通型 d、別墅性
3、因為物業具有( ),所以在建造之前必須依照政府有關部門的規劃進行設計,要考慮與周圍環境協調一致。
a、穩定性 b、固定性c、耐久性 d、多樣性
4、物業不僅有價值,而且具有使用價值或觀賞價值,這體現了物業的( )。
a、固定性 b、耐久性c、多樣性 d、高值性
5、物業的法律屬性集中反映在( )的關系上。
a、管理 b、服務c、物權 d、平等
6、物業管理起源于19世紀60年代的( )。
a、德國 b、美國c、英國 d、法國
7、全國第一家物業管理公司在( )誕生。
a、北京 b、上海c、廣州 d、深圳
8、1994年3月,建設部以第33號令頒布的(),為我國住宅小區管理工作正規化、法制化奠定了基礎。
a、城市新建住宅小區管理辦法b、全國住宅小區物業管理規定
c、全國優秀管理住宅小區標準d、全國城市文明住宅小區標準
9、國務院頒布的物業管理條例自( )開始實施。
a、2002年5月b、2002年9月c、2003年9月d、2004年1月
10、物業管理的主要內容不包括( )。
a、物業的規劃設計 b、客戶管理服務c、安全服務 d、環境保潔管理
11、綜合經營服務中的特約性服務是具有()性質的服務方式。
a、管理和被管理 b、服務和被服務c、整體和局部 d、環境保潔管理
12、當住用人因特殊原因希望花錢買方便時,物業管理企業應創造條件滿足其要求,提供( )。
a、一般性服務 b、特約性服務c、公共性服務 d、公眾代辦性服務
13、在下列的闡述中,哪一項說法是不正確的()。
a、早期介入是前期物業管理的重要鋪墊b、前期物業管理為早期介入打下良好基礎
c、前期物業管理是后期物業管理的基礎d、后期物業管理是前期物業管理的延續
14、物業管理企業內部各部門的權利與職責要非常明確,才能做到人人有事做,事事有人管,這體現了( )。
a、業主至上原則b、權責分明原則
c、產權、經營權分離原則d、公平競爭原則
15、業主委員會是業主大會的( )。
a、權利機構b、執行機構 c、管理機構 d、附屬機構
16、一個物業管理區域由一個物業管理企業實施管理,體現了物業管理的( )原則。
a、權責分明b、業主主導 c、統一管理 d、專業高效
17、物業管理企業應按照“誰享用,誰受益,誰負擔”的原則,所收費用要讓業主和使用人感到( )
a、價格優惠b、質價相符
c、物美價廉 d、價格偏低
第1頁(共6頁)
18、物業管理企業可以根據需要通過( )的辦法,將一些專業性較強的項目分包給其它具有實力的專業公司。
a、承包b、簽定合同 c、雙方協商 d、中介
19、物業管理的經費是搞好物業管理的物質基礎,管理企業所收的費用要讓業主和使用人感到( )。
a、質價相符b、能夠承受 c、價格優惠 d、價格偏低
20、物業管理涉及到的法律很多,遇到的問題又十分復雜,在處理問題時應以()為依據。
a、企業的規章制度b、業主委員會章程
c、上級行政部門的指示d、法律、法規
21、中國物業管理協會制定的《普通住宅小區物業管理服務等級標準》不適用于( )。
a、高檔商品住宅b、普通商品住房 c、經濟適用住房 d、集資建房
22、由海外投資者同國內企業合資的物業管理企業屬于( )企業。
a、股份制b、聯營 c、民營 d、合資
23、注冊資本必須在1000萬元以上的公司是( )。
a、有限公司b、有限責任公司 c、股份有限公司 d、股份合作公司
24、物業管理有限責任公司的( )是公司的經營決策機構。
a、股東會b、董事會 c、監事會 d、職代會
25、物業管理公司的()是負責物業維修及設備運行的技術管理部門。
a、工程部b、管理部 c、產業部&
nbsp;d、租賃部
26、物業管理公司處理業主或使用人投訴的部門是( )
a、管理部b、監察部 c、客戶服務部 d、產業部
27、業主有權直接參與管理區域的物業管理是業主自治管理,這種自治管理是( )。
a、業主直接進行的b、通過房地產行政部門實現的
c、通過業主大會或業主代表大會實現的d、通過物業管理公司實現的
28、物業管理區域內新建商品住宅出售額達到( )以上后,可以召開第一次業主大會或業主代表大會。
a、20% b、30%c、50%d、80%
29、物業管理區域內公有住宅出售額達到( )以上后,可以召開第一次業主大會或業主代表大會
a、30% b、50%c、60%d、80%
30、物業管理區域內第一套房屋交付業主使用( ),可以召開第一次業主大會或業主代表大會。
a、滿一年b、滿兩年 c、一年以內 d、兩年以內
31、第一次業主大會或業主代表大會由( )組織召開。
a、房地產行政管理部門b、房屋出售單位
c、業主委員會d、物業管理公司
32、建設部對住宅小區物業管理服務質量的具體要求中,規定北方地區居室內溫度不得( )。
a、高于16℃ b、低于16℃ c、高于20℃d、低于20℃
33、我國中型寫
字樓的建筑面積一般在()。
a、1萬平方米以下b、1-3萬平方米c、3萬平方米以上 d、5萬平方米以上
34、我國寫字樓按功能可以分為( )三種類型。
a、一級、二級、三級b、甲級、乙級、丙級
c、大型、中型、小型d、單純型、綜合型、商住型
35、在寫字樓的管理方式中,委托服務型與自主經營型物業管理的根本區別是物業管理公司的( )不同。
a、管理職能b、管理范圍c、產權狀況d、經濟效益
36、寫字樓的管理方式不包括()
a、委托服務型 b、自主經營型c、專業服務公司型 d、有關部門委派型
37、與物業管理公司簽訂寫字樓物業管理合同的是()
a、大廈業主委員會 b、大廈承租人c、大廈產權人 d、大廈投資人
38、寫字樓商務服務中心是( )為了方便客人,滿足客人需要設立的商務服務機構。
a、寫字樓業主 b、大廈承租人c、大廈業主委員會 d、物業管理公司
39、寫字樓商務中心服務保障的前提條件是( )
a、物業的保值增值 b、物業的出租率c、資金的良性循環 d、設備的正常使用和保養
40、在工業廠房外墻或屋頂設置企業標志和廣告,應( )
a、 經廠長辦公會同意b、經職工代表大會批準
c、事先向管理者申請d、事先經工商部門批準
41、工業區內各企業、車間應按照樓層的承受負荷要求放置設備和貨物,不按要求造成的損失由( )
a、責任企業負責 b、物業管理公司負責c、由雙方負責 d、施工單位負責
42、在物業管理法律關系中( )法律關系占大多數。
a、刑事 &nbs
p; b、民事c、人事 d、行政
43、民事法律關系的主要特點不包括( )。
a、主體法律地位平等b、大多由當事人自愿設立
c、當事人權利義務對等d、主體之間有隸屬關系
44、法律規范的表達方式必須有一個嚴謹的邏輯結構,假定、處理、制裁在法學上稱之為法律規范3要素。其中( )是物業管理法律規范的核心。
a、假定 b、處理c、制裁 d、處理和制裁
45、民事責任主要表現為一種( )。
a、財產責任 b、侵害責任c、財務糾紛 d、財務歸屬
46、為了規范物業管理活動,維護( )的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環境,制定《物業管理條例》。
a、業主 b、開發商c、物業管理企業 d、業主和物業管理企業
47、物業管理是指業主通過選聘物業管理企業,由業主和物業管理企業按照(),對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
a、物業管理條例的規定b、法律法規的規定
c、物業服務合同約定d、業主大會的決定
48、國家提倡業主通過公開、公平、公正的()選擇物業管理企業。
a、市場競爭機制 b、民主法治機制c、法律法規意識 d、開拓創新意識
49、業主大會應當()物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
a、代表 b、維護
; c、代表和維護 d、監督和指導
50、召開業主大會會議,應當于會議召開()以前通知全體業主。
a、3日b、7日c、15日d、30日
51、業主委員會是業主大會的( )。
a、權力機構b、管理機構 c、執行機構 d、附屬機構
52、在業主、業主大會選聘物業管理企業之前,建設單位選聘物業管理企業的,應當簽訂書面的()。
a、業主公約b、物業服務合同
c、前期物業服務協議d、物業管理各項規章制度
53、建設單位應當在銷售物業之前,制定(),對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
a、業主公約b、業主臨時公約 c、前期物業服務協議d、物業管理各項規章制度
54、建設單位與物業買受人簽訂買賣合同應當包含()。
a、業主公約b、物業管理各項規章制度
c、業主大會議事規則d、前期物業服務合同約定的內容
55、建設單位應當按照( )在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。
a、協議b、合同 c、調解d、規定
56、( )應當按照國家規定的保修期限和保修范圍,承擔物業的保修責任。
a、施工單位b、建設單位 c、物業管理企業d、業主委員會
57、國家對從事物業管理活動的企業實行( )制度。
a、資質管理b、合格證書&
nbsp;c、職業資格證d、自治管理
58、業主委員會應當與()選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。
a、業主b、業主委員會 c、業主大會d、建設單位
59、物業管理用房的所有權依法屬于( )
a、業主b、業主委員會 c、開發建設單位d、物業管理企業
60、物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則,區別不同物業的性質和特點,由( )按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法,在物業服務合同中約定。
a、業主b、物業管理企業
c、業主和物業管理企業d、物價管理部門
二、多選題
61、工業區物業管理包括()等房屋建筑的管理
a、工業廠房b、生產車間 c、倉庫d、住宅區
62、工業區物業管理工作難度較大,主要是因為( )
a、管理面廣收益低b、噪聲污染大 c、固定資產比重大d、維修保養費用高
63、工業區環境污染的類型有( )
a、水體污染b、固體廢棄物污染 c、空氣和噪聲污染d、電磁波污染
64、特種物業包括()
a、機場b、車站 c、劇場d、碼頭
65、在酒店鑰匙管理的具體要求有( )
a、客房門鑰匙由前廳總服務臺負責b、酒店員工臨時借用萬能鑰匙須及時交回
c、萬能鑰匙分別由總經理掌管和保安部門保管d、保險柜鑰匙必須采取雙人雙鎖或3人3鎖
66、在學校物業管理中,安全管理尤為重要,應向學生明確提出安全要求,這些具體要求包括( )
a、不準在公寓內使用電爐&nbs
p; b、不準在公寓內亂拉各種線路
c、不準留宿外來人員d、不準往窗外扔各種物品
67、學校物業管理的特點有( )
a、管理對象復雜 b、管理時段性強c、對安全管理要求高d、管理具有互動性
68、醫院物業管理的特點有( )
a、設備運行具有連續性b、保潔工作具有專業性
c、安全保衛工作具有特殊性d、物業管理具有時段性
69、物業管理違約責任是指一方不履行物業服務合同,依法應當承擔( )等民事責任。
a、繼續履行 b、吊銷營業執照c、采取補救措施d、賠償損失
70、民法是調整平等主體的( )的財產關系和人身關系的法律規范的總稱。
a、自然人之間 b、法人之間c、自然人與財產之間d、自然人與法人之間
71、民法對民事責任的規定主要包括( )
a、在什么情況下應承擔民事責任b、在什么時候應承擔民事責任
c、違反合同的民事責任的構成d、承擔民事責任的方式
72、在我國,法律和政策是互相聯系的,它們的聯系表現在( )
a、政策是法律的依據b、政策對法律起指導作用
c、法律對政策起制約作用d、法律是執行政策的重要工具
73、業主在物業管理活動中,履行的義務有( )
a、遵守業主公約、業主大會議事規則b、參加業主大會會議,行使投票權
c、監督業主委員會的工作d、按時交納物業服務費用
74、物業管理區域的劃分應當考慮( )等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
a、業主和使用人的人數
b、物業的共用設施設備
c、建筑物規模d、社區建設
75、業主在首次業主大會會議上的投票權,根據業主擁有物業的( )等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
a、設施設備 b、建筑面積c、居住人數 d、住宅套數
76、業主大會作出決定,必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會作出()決定,必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。
a、制定、修改業主公約b、制定、修改業主大會議事規則
c、選聘、解聘物業管理企業d、決定專項維修資金使用、續籌方案、并監督實施。
77、業主公約應當對( )等事項依法作出約定。
a、有關物業的使用、維護、管理b、業主的共同利益
c、業主應當履行的義務d、違反公約應當承擔的責任
78、業主大會議事規則應當就( )等事項作出約定。
a、業主大會召開的時間b、業主大會的議事方式、表決程序
c、業主投票權確定辦法d、業主委員會的組成和委員任期
79、遇有下列情況經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準,可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業( )
a、投標人少于3個 b、投標人超過3個 c、住宅規模較小的 d、具有非住宅物業的
80、物業服務合同應當對( )等內容進行約定
a、物業管理事項、服務質量、服務費用 b、雙方的權利義務
c、專項維修資金的管理與使用 d、物業管理用房
81、物業使用人違反( )的規定,有關
第12篇 物業管理處員工宿舍守則-2
物業管理處員工宿舍守則2
一、宿舍為公共生活區域,因當班時間不同,作息時間也不同,
因此在宿舍內外禁止大聲喧嘩和制造其它噪音,以免影響他人休息。
二、愛護和小心使用房內的所有共用設施設備,任何故意或疏忽導致的損壞和丟失將由責任者承擔賠償責任。
三、請節約用水、用電。為了安全,宿舍內不能使用諸如電爐、電熱壺之類的高功率電器。若有此類現象發生,將給予嚴厲處罰和沒收。
四、宿舍樓每層設一名'宿舍監督員'負責管理,所有員工應當配合好監督員的日常管理工作。
五、不得隨地吐痰、亂丟果皮紙屑及煙頭等,樓上住宿者不得向樓下亂丟垃圾/員工應嚴格按照宿舍衛生輪值表打掃宿舍及公共走道、公共衛生間的垃圾。應做到沒有灰塵、蜘蛛網,沒有衛生死角。
六、員工須妥善保管好自身的私人物品,在離開房間時需確認門窗是否鎖好。貴重物品更不得存放在集體宿舍。如有丟失后果自負。
七、宿舍區內的走道及公共場所禁止堆放雜物,禁養三鳥和其它寵物。
八、宿舍內的所有物品應擺放整齊,保持整潔美貌。
九、不得在宿舍內聚眾賭博、吵架、斗毆,一經發現從重處罰直至開除。男生未經女生宿舍內全體人員允許不得擅自進入女生宿舍。
十、請所有員工共同遵守宿舍管理規定。共同維護宿舍秩序,共創文明和諧的社區環境、社區文化!
投訴電話:**89
zz物業管理處
