第1篇 物業管理處客服接聽電話的藝術
管理處客服接聽電話的藝術
別讓講筒懸掛在肩膊,也不要讓它離開嘴唇太遠。你要把講筒放得近些,大概距離嘴唇兩寸,然後對正它講話,就會有最佳的效果,切勿昂首向天或向著窗口講話。
假如說話含糊不清,或聲線太低,對方便不會明白你說的是什麼,別亢聲疾呼。用平時友誼的語調來談話就可以,并且要來得自然。
假如你是zz廣場職員,你便應該向對方說明:我是***管理處×××。你先把大廈說出顯示你愿意在友誼的平面下和對方通話;這樣,會鼓勵對方也把他的名字說出,因
第2篇 物業管理公司文件控制程序-13
物業管理公司文件控制程序(13)
1.0目的:
規范管理體系文件的編寫、審核、批準、發放、更改、處置等過程,確保文件的有效版本和得到有效控制。
2.0適用范圍:
適用于本公司管理體系文件的控制。
3.0職責
3.1綜合事務部負責公司管理體系文件的控制。
3.2各部門負責本部門管理體系文件的控制。
3.3工程技術部負責小區圖紙、技術圖樣的管理與控制。
3.4綜合事務部負責管理體系文件原件、質量記錄表格原件的保存。
4.0程序
4.1本公司文件分為以下四個層次:
第一層次質量手冊
第二層次程序文件
第三層次作業指導書
第四層次質量記錄表格、資料(包括圖紙、技術圖樣等)。
4.2文件的編制、審核與批準
4.2.1與管理體系有關的所有文件需按規定程序進行審批才能生效執行。
4.3受控文件的發布
4.3.1各部門認為受控文件不合理或因條件發生變化,使原文件不適用而需要更改時,申請部門填寫《文件更改通知單》提交綜合事務部,綜合事務部把該文件提交原審核部門重新審核,并得到批準。
4.3.2綜合事務部對文件進行統一編號,具體方法見《文件編號規則》。
4.3.3綜合事務部將文件發送至審核部門審核以及批準部門批準。在審核及批準過程中若未通過,文件自動返回編制部門繼續修改。
4.3.4文件分'受控文件'和'非受控文件'兩類。受控文件需加蓋藍色'受控文件'章,非受控文件加蓋紅色'非受控文件'章,作廢文件加蓋紅色'作廢'章。沒有管理者代表批準,公司員工不得任意復制和外傳。
4.3.5綜合事務部負責發放文件,并收回作廢文件,接收文件人在《文件發放回收記錄》簽收。
4.3.6綜合事務部在相關文件上做好修改記錄。每修改一次,改次狀態號遞增1次。若質量管理體系文件有三分之一的修改時,版本號從a、b、c……遞增。
4.4受控文件的回收及處理
4.4.1綜合事務部在發放新文件的同時,應回收相應作廢文件。如文件持有部門不能提交舊版本文件時,應提交書面原因方可發放新版。
4.4.2綜合事務部對收回的作廢文件予以統一處理。
4.5文件原件的管理
4.5.1新制文件發放完成后,綜合事務部將相應《文件更改通知單》、《文件發放回收記錄》及文件原件配對后保存。
4.5.2新制文件發放完成后,綜合事務部將相應記錄與舊版文件原件配對保存,作廢文件原件蓋'作廢'章后,做相應處理。
4.5.3公司文件和資料原件及作廢版本原件一般不予借閱,若需借閱,應經管理者代表書面同意,且借閱時間以一周為限。借閱文件部門應正確使用、妥善保管,防止被誤用或丟失、污損。
4.6受控文件在以下情況可以非受控方式發布,綜合事務部不負責對其進行更新:
4.6.1因宣傳等原因,經管理者代表批準,受控文件可以非受控方式對外發布。
4.6.2因培訓等原因,經綜合事務部批準,受控文件可以非受控方式在公司內部發布。
4.7文件的評審
4.7.1文件體系的評審內容,包括文件體系的適宜性、充分性、有效性。
4.7.2對文件體系提出增加、更改、刪除要求的,由綜合事務部負責按本程序實施。
4.8外來文件的控制
4.8.1外來文件是指非本公司發放的文件和資料,包括國家、行業標準、法規條例、技術文件等。
4.8.2相關部門收到外來文件后,如該文件內容涉及到物業服務及質量管理體系且公司準備采用時,接收部門將此文件送到綜合事務部備案,由管理者代表批準,列入《外來文件目錄》。
4.8.3外來文件原件由綜合事務部保存。作廢外來文件原件由綜合事務部加蓋'作廢'章后另行處理。
4.8.4各部門需要外來文件,可到綜合事務部查詢、借閱或復制,復制的外來文件登記并加蓋'受控文件'章。
4.8.5綜合事務部負責其版本更新,每三個月對外來文件進行更新一次,可通過各種途徑了解外來文件的版本情況,并及時獲取外來文件的最新版本。
4.9資料的控制
4.9.1圖紙、技術圖樣由管理處負責建檔、編號,并及時到綜合事務部蓋'受控'章。
4.9.3資料發生更改時應加蓋修改章,當圖紙修改超過使用規定時加蓋'作廢'章并收回存檔。
4.10質量記錄表格的控制
4.10.1各部門組織設計制定或更改本部門的記錄表格。
4.10.2各部門將新制訂或更改的記錄表格原件及《文件更改通知單》報綜合事務部。
5.0支持性工具
《文件發放回收記錄》、《文件更改通知單》、《受控文件目錄》、《文件目錄單》
編制:審核:批準:日期:
第3篇 物業管理專業名詞解釋-2
56.市場主體:指在市場中進行交換的個人和組織。包括需求主體和供給主體。
57.市場客體:在市場中北進行交換的對象。
58.市場環境:指進行交換的環境。
59.物業管理市場價格機制:在市場競爭過程中,價格變動與供求變動之間相互制約的聯系和作用,價格機制是市場機制中最敏感、最有效的調節機制,價格的變動對整個社會經濟活動有十分重要的影響。
60.物業管理服務的效用:指業主或物業使用人因業務服務企業的服務二得到滿足的程度。
61.政府指導價:一種政策性價格形式,先由房地產行政主管部門根據物業管理服務的實際情況和管理要求,制定物業管理服務的等級標準,然后由價格主管部門會同房地產行政主管部門測算出各個等級標準的物業管理服務基準價和浮動幅度。主要適用于住宅小區。
62.市場調節價:指物業管理服務收費完全由業主和物業服務企業按照市場原則自由協商確定并在物業服務合同中約定的一種定價形式。完全體現市場規律的作用,是一種市場價格,政府不予干預。
63.物業管理市場競爭機制:指競爭同供求關系、價格變動、生產要素流動與組合,以及市場成果分配諸因素之間的有機聯系和運動趨向。市場經濟是競爭經濟,沒有競爭力也就沒有市場經濟。
64.物業管理的行政管理:指國家行政機關依據有關的法律、法規,對物業管理實施行業管理。其資質是國家通過法律手段、行政手段,建立物業管理的正常秩序,使物業管理有利于城市建設和國民經濟發展,有利于改善人民群眾居住條件和工作條件。
65.物業管理前期介入:指物業服務企業在正式接管物業之前,從業主、物業使用人和物業管理的角度對物業的整體布局、功能規劃、樓宇設計 、材料選用、設備選型、設施配套、管線布置、房屋租賃經營、施工質量、竣工驗收等多方面向建設單位提出意見和建議,使物業投入使用后能更好的滿足業主和物業使用人的需求,為物業管理創造條件。
66.前期介入:物業服務企業從物業開發項目的可行性研究開始到項目竣工驗收的全程介入,建設單位可以得到物業服務企業的專業支持,開發出市場定位準確,功能使用考慮周全,業主滿意的物業,促進物業的銷售。
67.物業的承接查驗:指物業服務企業對新接管項目的物業共用部位、公共設施設備進行的再檢驗。是物業管理過程中對工程質量進行監控的不可缺少的一環,是物業管理的基礎性工作之一。
68.資料查驗:指對建設單位移交的文件資料、單項驗收報告以及對房屋共用部位、共同設施設備、園林綠化工程和其他公共配套設施的相關合格證明材料進行查驗。
69.現場查驗:對房屋共用部位和公共設施設備采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等方法進行檢查。
70.物業保修責任:指建設單位有隊物業竣工驗收后在保修期內出現不符合工程建筑強制性標準和合同約定的質量缺陷,予以保證修復的責任。
71.辦理入住手續:是物業服務企業接管物業后第一次與業主的零距離接觸,也是物業服務企業展示企業形象、服務水平、專業能力的最佳契機,對物業服務企業的建設和發展具有深遠影響。
72.裝修管理:在業主或物業使用人進行裝修期間,對裝修方案、裝修材料、裝修質量以及裝修人員等方面的綜合管理。
73.房屋維修:指物業服務企業根據政府房屋維修管理的標準、要求以及物業服務合同的約定,在房屋的經濟壽命期內在對房屋進行查勘鑒定,評定房屋完損等級的基礎上對房屋進行維護和修理,使其保持或恢復原來狀態或使用功能的活動。
74.房屋維修管理:指物業服務企業為做好房屋維修工作而開展的計劃、組織、控制、協調等過程的集合。
75.結構性維修:指為保證房屋結構安全、適用和耐久,對老朽、破損或強度、剛度不足的房屋結構構件進行檢查、鑒定及修理。
76.非結構性維修:為保障房屋的正常使用和改善居住條件,對房屋的裝修、設備等部分的更新、修理和增設,其主要作用是恢復房屋的使用功能,保護結構構件免遭破壞,延長房屋的使用年限。
77.小修工程:也叫零修工程或養護工程,指物業服務企業為確保房屋正常使用,保持房屋原來的完損等級而對房屋在使用中正常出現的小的損壞進行及時修復的預防性養護工程。
78.中修工程:指房屋少量主體構件已經損壞或不符合建筑結構的要求,需要牽動或拆換進行局部維修以保持房屋原來的規模和結構的工程。
79.大修工程:指無倒塌或自由局部倒塌危險的房屋,其主體結構和公用生活設備的大部分已嚴重損壞,雖不需全面拆除,當必須對其進行牽動、拆換、改裝、新裝,以保證房屋基本完好或完好的工程。
80.翻修工程:指原來的房屋需要全部拆除,另行設計,重新建造或利用少數主體構件在原地或移動后進行更新改造的工程。
81.綜合維修工程:指成片、多幢或多面積、較大的單幢樓房,大部分嚴重損壞而進行的有計劃的成片維修和為改變片(幢)房屋面貌而進行的維修工程。
82.恢復性維修:指修復因自然損耗造成損壞的房屋及其構件的維修活動,它的作用是恢復房屋的原有狀況和功能,保障居住安全和正常使用。
83.賠償性維修:指修復因用戶私自改拆、增加房屋荷載、改變使用性質、違約使用以及過失造成損壞的房屋及其構件的維修活動,其維修費用應由責任人承擔。
82.補償性維修:指在房屋移交時,通過對該房屋的質量,完損情況進行檢查鑒定,發現有影響居住安全和使用的損壞部位,而對房屋進行的一次性的維修工作,其費用由移交人與接受人通過協商解決。
83.返工性維修:指因房屋的缺陷、施工質量不好或管理失當造成的再次維修,其維修費用由責任人承擔。
84.救災性維修:指修復因自然災害造成損壞的房屋及其構件的維修活動,對于重大天災,維修費由人民政府有關部門撥專款解決,對于人為失火造成的災害,維修費按“賠償性維修”規定的辦法處理,責任者需承擔全部或部分費用。
85.主體工程維修:指屋架、粱、柱、樓面、屋面、基礎等主要承重構部件。
86.房屋完好率:指房屋主體結構良好,設備完好,上、下水道通暢,室內地面平整,能保證用戶安全,正常使用的完好房屋和基本完好房屋數量(建筑面積)之和與總房屋數量(建筑面積)之比。
87.年房屋完好增長率:指房屋經過大修、中修或翻修竣工驗收后,新增加的完好房屋和基本完好房屋建筑面積之和與直管房屋建筑面積之比。
88.年房屋完好下降率:指完好房屋和基本完好房屋由于多種因素經過房屋普查確定已達不到完好房屋或基本完好房屋標準的房屋數量(建筑面積)與直管房屋總量之比。
89.物業設備:指附屬于建筑物的各類設備的總稱,是發揮物業功能、實現物
業價值的物質基礎和必要條件。
90.物業設備的維修管理:指根據設備的性能,按照一定的科學管理程度和制度,以一定的技術管理要求,對設備進行日常養護和維修,更新。
91.物業管理的保養:指對設備所進行的常規性的檢查、養護、添裝、維修和改善等工作。
92.日常維護保養:指設備操作人員所進行的經常性的保養工作。包括:定期檢查,清潔潤滑,發現小故障及時排除,認真做好維護以及必要的記錄等工作。
93.一級保養:指由設備的操作人員、維修人員按計劃進行的保養維修工作。包括對設備的某些局部進行的解體、清洗、調整,以及按照設備磨損規律進行的定期保養等。
94.二級保養:指設備維修人員對設備進行的全面清洗、部分解體檢查和局部修理和局部修理、更好或修復磨損零件,是設備能夠達到完好狀態的保養。
95.治安管理:指物業服務企業為防盜、防破壞、防流氓活動、防意外及人為突發事故而對說管理的物業進行的一系列管理活動。
96.清潔管理:指物業服務企業對所管轄的區域有計劃、有條理、有程序、有目標的,并按指定的時間、地點、人員進行日常清潔服務,并結合精神文明建設,依照規范服務的要求對業主與物業使用人進行宣傳教育、專業管理,并使其能自覺養成良好的衛生習慣,遵守規章制度,保持物業管理區域容貌整潔,減少疾病,促進身心健康,以提高物業管理區域使用環境效益。
97.物業服務收費:指物業服務企業按照物業服務合同的約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的衛生和秩序向業主收取的費用。
98.包干制:指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用,盈余或虧損均由物業服務企業享有或承擔的物業服務計費方式。
99.酬金制:指在預收的物業服務資金中按比例或者約定的數額提取酬金支付給物業服務企業,其余全部用于物業服務合同約定的支出,結余或不足均由業主享有或承擔的物業服務計費方式。
100.物業服務企業營業收入:指物業服務企業從事物業管理和其他經營活動說取得的各項收入,包括物業管理主營業務收入和其他業務收入。
101.物業管理法律關系:指人們在物業管理服務活動過程中所形成的特定主題間的權利義務關系,是物業管理法律規范在現實社會經濟生活中發揮調整作用的集中體現。
102.物業管理法律責任:指行為人由于違法行為,違約行為或者由于法律規定而應承受的某種不利的法律后果。
103.物業管理民事法律責任:指民事主體因違反合同義務所應承擔的應當給予民事制裁的法律后果,主要包括違約責任和侵權責任。
104.物業管理行政法律責任:指行政主體或行政相對人的行為違反行政法律法規而依法必須承擔的行政法律后果。
第4篇 物業管理處辦公室裝修說明模版
物業管理處辦公室裝修說明
一、天花吊頂
1、辦公室、財務室、主任室、會議室和休息室的天花均為龍骨鋁板天花,規格為60×60cm;
2、洗手間為鋁扣板天花,加裝一個吸頂排氣扇;
3、所有天花高度均由現場情況而定。
二、墻面
1、洗手間墻面貼30×20cm白色瓷片,高度到天花頂;
2、其他內墻面先刮膩子兩道,打平后刷ici兩遍。
三、門窗
1、會議室和辦公室大門均為12mmg鋼化玻璃門,進口地彈簧推拉式,門框包不銹鋼板,尺寸參考二期大堂玻璃門;
2、主任室、財務室、休息室和洗手間均為15mm大芯板門,貼進口櫸木色板,木線門套,加裝球型鎖頭,規格200×90cm。
3、窗戶采用鋁合金玻璃窗,窗臺高度距地面70cm,窗戶規格為高180cm寬150cm,鋁合金厚度為2mm,玻璃為5mm淺綠色。
4、財務室窗戶加裝不銹鋼防盜網,樣式由裝修單位自定。
四、地面
1、洗手間地面鋪30×30cm防滑地板磚;
2、其他房間鋪60×60cm淺顏色拋光地板磚,墻面四周貼深顏色踢腳線;
3、所有地板磚顏色由裝修單位自定。
五、洗手間
洗手間設一個蹲廁,一個大理石臺面洗手盆,在洗手間設一水龍頭供清潔之用。
六、電器部分
1、所有強電、弱電的電線管和開關插座均為埋墻暗裝,開關高度為距地面130cm,電源、電話和寬帶網絡插座為距地面30cm。
2、具體位置詳見圖紙說明。
七、在如圖所示的位置增加文件柜,具體尺寸及樣式由裝修單位和管理處共同商定。
第5篇 萬科物業綠化部工程管理程序
vk物業綠化部工程管理程序
1.目的
規范施工管理、確保工程質量、提高工作效率、降低工程成本。
2.范圍
適用于公司綠化部。
3.職責
部門/崗位工作內容
總經理審批合同、物資申請
分管總助審批標書,審核/審批合同、物資申請
相關職能部門審核合同,審核/審批物資申請
部門經理組織編制標書、合同評審及竣工驗收
工程主管協助編制標書,確定施工方案,監督施工過程
項目負責人組織、監督施工,編制竣工驗收資料、物資申請
現場施工人員組織施工、物資驗改、工程記錄
綠化員負責協助施工、養護
4.方法和過程控制
4.1標書的編制
4.1.1標書內容包括:招標函、合同樣本、報價表。
4.1.2綠化部在收到委托方的招標信息后,工程主管、部門經理組織人員對工程現場進行勘察并參與甲方安排的答疑,結合圖紙與現場實際情況向甲方咨詢有疑問之處。
4.1.3部門經理負責按招標要求組織專題會議,由分管總助、綠化部及相關部門人員共同參與制定并審核標書。
4.1.4經部門經理和分管總助審批的標書由專人按指定時間、方式送達招標方。
4.2中標后,按《合同管理程序》進行合同評審后方可簽訂合同。
4.3由部門經理任命工程項目負責人。安排相關人員進行前期準備并按甲方要求進場施工。
4.4根據工程施工的要求,按《綠化部物資采購管理辦法》進行物資采購。
4.5項目負責人按《綠化部工程施工管理辦法》組織施工,保質按時完成。
4.6綠化部會同地產公司進行初驗(必要時品質管理部參與),對驗收不合格的地方積極給予整改。
4.7初驗合格后由工程項目養護組按合同規定養護期進行養護。
4.8 竣工驗收
4.8.1按合同驗收的時間,綠化部組織竣工驗收。
4.8.2 竣工驗收后,由項目負責人準備竣工驗收報告資料。報告內容應包括:項目合同及補充協議。
a.物資采購單
b.施工圖
c.苗木清單
d.技術資料和隱蔽工程資料(指噴灌工程)
e.竣工圖(須有竣工效果圖,可以實景拍攝)
f.設計變更記錄、簽證等
g.竣工和使用注意事項
h.其他必備資料
4.8.3竣工驗收報告資料應裝訂成冊,由綠化部保存。
4.9工程完工驗收交接后,根據工程施工的有關數據按甲方要求的格式進行工程結算。
4.10保修期滿后向相關的物業服務中心移交相關的資料,如苗木清單、技術資料和隱蔽工程資料(指噴灌工程)、竣工圖(須有竣工效果圖,可以實景拍攝)。
5.相關文件
vkwy7.2.2-z01《合同管理程序》
vkwy7.5.1-j01-01 《綠化部工程施工管理辦法》
vkwy7.5.1-j01-06 《綠化部物資采購管理辦法》
6.記錄表格
vkwy7.2.2-z01-f1 《策劃方案/合同評審記錄表》
第6篇 嘉佳物業管理公司簡介
嘉佳物業管理有限公司簡介
**嘉佳物業管理有限公司(全稱:chongqing jiajia realty management co., ltd,簡稱:jj)由多名長期從事物業管理的資深人士組建而成,是具有獨立法人的有限責任公司。公司按照現代企業管理制度,實行董事會領導下的總經理負責制,從而在制度上避免了以往物業管理實踐中的母子公司、關聯公司等弊端,確保了公司物業管理的專業性、公正性和穩定性。
為了能夠在精心呵護各類物業的同時滿足業主不斷提高的服務需求,物業公司按照高起點、高標準的要求聚集了一批**市物業管理中的精英人士。五位部門經理以上負責人中,研究生一人、本科三人、大專一人;高級職稱三人,中級職稱二人。對所有管理人員全部要求大專以上并持有物業管理上崗證書,同時精選文化素質高、業務能力強、有相關從業經驗的操作層員工持證上崗工作,為物業及業主提供科學細致的管理與優質周到的服務。
**嘉佳物業管理有限公司成立于二00四年,注冊資金50萬,獲得**市三級物業管理企業資質。公司建立了現代企業管理制度,實行董事會領導下的總經理負責制。
公司下設綜合部、管理部、保安部、工程部、財務部和管理服務中心等機構。各部門職能分工明確,圍繞公司的經營宗旨和服務理念為業主服務。綜合部主要負責公司行政、人事檔案管理和質量管理、員工培訓考核及后勤保障工作;管理部主要負責處理商務樓或新接物業的日常事務,與業主溝通、解決業主或用戶提出的問題,同時負責清潔、綠化的管理工作;保安部主要負責商務樓內治安和消防的安全防范工作以及商務樓內的車輛管理工作;工程部主要負責商務樓或新管物業內建筑及其附屬設備設施的維修、養護,負責各類工程資料的保管和保持與本物業相關的設施設備供應商的聯系等。以確保其正常運轉和使用,同時為業主提供特約服務;管理服務中心主要負責公司相關信息的收集,接待業主求助或投訴,并將信息傳遞到相關部門以確保問題得到及時妥善解決。
公司全面導入iso9001:2000質量管理體系,以'物業完好,業主滿意'為質量目標,以'與業主做真誠的朋友'為服務理念。遵循'以優質高效、業主滿意、持續改進'的質量方針,弘揚'團結、務實、開拓、奉獻'的企業精神。使全體員工運用制度化、程序化、標準化手段開展科學管理,實現標準化、人性化規范化的物業管理服務。
公司經營貫徹'以業為主,多種經營和以業養業方針'。除物業管理外,公司還大力開展多種經營的有償服務,以有償服務逐步解決物業管理收入的不足。隨著社會的發展,人們對生活質量、物業管理服務的要求越來越高,維權意識越來越強,將如何滿足業主們日益增長的需求隨著物業管理市場的規范和競爭加劇,對一個企業的要求也越來越高,我們又如何才能立于不敗之地嘉佳物業的企業信念能堅強的回答以上兩問,那就是'誠信經營、真誠合作、平等互利'。
第7篇 物業管理部主管職務說明書
工作概述:熟悉轄區內安防重點、難點與地形地貌,主要為裝修單位、外圍墻、低柵欄別墅及洋房首層,采取積極的防范措施;制訂中隊工作計劃,督導崗位工作實操。
(一)任職資格
1、年齡要求:35歲以下
2、身體要求:男,170cm以上(女,165cm以上),身體協調性好,體格勻稱,能持續工作10小時以上,視力不得低于5.0,無色盲及口吃。
3、學歷要求:高中、中專或以上學歷
4、工作經歷:任職大型物業社區保安領班1年以上;
5、工作技能要求
經《物業管理部主管任用標準》評測合格后予以試用;經《物業管理部主管試用轉正考核標準》評測合格后予以轉正。
(二)工作關系
1、直接上級:經理助理
2、直接下級:副主管
3、合作部門:
(1)內部部門:屋村各部及其他部門
(2)外部部門:駐地派出所、消防中隊、執法中隊、交警中隊
(三)崗位職責
1、制訂中隊工作計劃,帶領中隊做好以'治安防范'為中心的'五防'工作;;
2、建立轄區住戶狀況、租戶狀況裝修管理、車輛管理等檔案;
3、負責對轄區業戶的家訪或隨訪;
4、監督中隊隊員嚴格執行崗位操作規程;
5、對轄區內業主對物業管理員服務質素、工作質量滿意度負責
6、與各中隊主管及兄弟部門協作,協同苑區管理;
7、教育和帶領中隊執行公司、部門的有關部門條令、規章制度,做好遵紀守法教育,嚴防各種事故、案件發生;
8、組織中隊軍事隊列、業務理論培訓工作;
9、關心愛護下屬,及時了解和掌握隊員思想動態,幫助其解決實際問題;
10、主持中隊例會與點名;
11、妥善處理與中隊相關的投訴及各類事件;
12、負責中隊隊員、領班一天內假期申請的審批,并核準2日或以上假期申請;
13、擬訂中隊崗位加班計劃與申請;
14、擬訂中隊隊員與領班調薪計劃并預以評核;
15、負責中隊領班級的任免與調配,并報部門備案;
16、每日審閱中隊各班值班記錄;
17、完成上級賦予的其他任務。
(四)工作目標與衡量標準
1、確保社區無安全管理責任事故案件發生,自然案發率(備注:非管理責任造成,不可預測)每年不得超過1%戶;
2、確保轄區業戶、租戶綜合檔案備案清晰、完善,每戶一檔無漏記或錯位記錄;部門確保社區內重要情況,如租戶、住戶有違法犯罪可疑等情況即時與派出所溝通,并向部門經理匯報;
3、確保家訪或隨訪情況記錄詳細,并分析總結,一周內予以回復;
4、確保各崗位實操80分以上比率不低于95%,中隊隊員儀容儀表扣分少于5分/月;
5、確保年度業主問卷調查滿意度達到95%;
6、確保中隊發揮一職多能,全面對安全、環境、工程、水電維修等工作進行協作、監管,確保中隊隊員及骨干無因主觀不配合、協作等情形出現;
7、確保每月一次安全教育,中隊無嚴重違紀或違法犯罪發生,無重大工傷事故;
8、每周不得少于1次1小時左右的軍事隊列或業務理論培訓學習,每周不得少于2次中隊組織的長跑與體能訓練,確保中隊成員綜合素質95%達到《物業管理考核達標》標準;
9、每季度不得少于一次針對單個隊員的談心與交流,確保無因管理失職、關心愛護不夠而引致的人員流失或辭職;
10、嚴格執行《會議制度》,做好上傳下達,確保各項工作及時總結、調整、部署,無遺漏或不及時;
11、處突3分鐘至現場(非工作期間5分鐘),確保投訴當日有跟進,確保無因處置態度不佳、包庇縱容等主觀過失引致的二次投訴;
12、確保中隊請假程序正確,符合《請銷假制度》,無因請假引致崗位欠缺而影響工作;
13、確保加班計劃符合《加班管理規定》;
14、確保調薪計劃符合《薪酬規定》;
15、確保每日對各班次值班記錄內容的跟進;
16、確保選拔任免的骨干符合崗位能力要求。
第8篇 水利廳物業管理宣傳提綱
物業管理,是指業主通過選配物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。今年6月份以來,我廳對辦公區和住宅區實施相對分離管理,辦公秩序明顯規范;對武定門集資建房小區強化物業管理,管理質量明顯提升;對9、12號院推行物業管理,基礎設施建設明顯改善。但也應該看到我廳推進物業管理的宣傳不夠深入,程序不夠規范;廣大業主對推進物業管理的認識偏頗,對選舉業主委員會重視不夠,致使參選人數較少,業主委員會難以成立。為了進一步學習物業管理的政策規定,熟悉推進物業管理的程序方法,明確推進物業管理后建設單位和業主的權力義務,現編印我廳物業管理宣傳提綱。
一、充分認清推進物業管理的重要性和必要性
我廳推進物業管理是廣大業主的良好愿望,是廳黨組的正確決策,也是加強物業管理的必由之路。
(一)實行物業管理是大勢所趨
隨著加快改革開放和發展社會主義市場經濟,構建和諧社會,人民對物質文化生活的需求越來越高,維護物權的意識越來越強。從我國的情況看,為提高管理和服務水平,新建小區無一不實行物業管理,原有小區也逐步實行物業管理。物業管理有《物權法》和《物業管理條例》支撐,有專業隊伍保障,有業主需求牽引,有成功經驗借鑒,是大勢所趨。
(二)實行物業管理是眾望所歸
我廳內設機構、人員眾多,辦公區廣場狹小,機動車、非機動車停放場地受限,廳里職工私家車只有停在辦公區與9號住宅區交界的消防通道上。消防無通道,隱患何其大我廳除武定門集資房小區實行物業管理外,9、12號院和羅廊巷院都是聘用臨時工實行看門式、收發式管理,勢必管不了也管不好。12號院私人物品和公共財物被盜就是例證。為此,不少廳里職工向廳領導和機關反映,加強物業管理,確保業主安全。我廳充分尊重干部職工的意愿,適時啟動物業管理。從這個意義上講,推行物業管理是眾望所歸。
(三)實行物業管理是必由之路
我廳現有小區構成復雜,業主有本單位、外單位的,有在職、退休的,房屋有出售、出租的。長期以來,由后勤服務中心負責后勤生活服務,每年也安排10萬元維修資金,只能為本單位干部職工水電保障應急解難,談不上物業管理。因此,要想滿足業主的需求,規范管理、貼心服務、美化環境、確保安全,實行物業管理是必由之路。
二、嚴格遵守實行物業管理的程序方法
根據《物權法》、《物業管理條例》等法律、法規,結合我廳物業管理工作實際,我廳實行物業管理堅持責權明晰、用管結合、積極穩妥、分步實施的原則,遵守成立業主委員會、確定物業管理模式、完善基礎設施建設、實行物業管理的程序。
(一)成立業主代表大會和業主委員會
在業主代表大會成立之前,應在物業所在地的區房產行政主管部門指導下,由社區代表、業主代表、建設單位組成業主大會籌備組,負責業主大會籌備工作。
1、在小區(大廈)公示報名通知,采取自薦、推薦的方式由建設方代表和業主代表組成籌備組。
2、籌備組成員公示一周。
3、籌備組審核業主資格,并將業主資格確認結果通告全體業主。
4、籌備組擬訂、起草《業主代表大會議事規則(草案)》和《管理規約(草案)》,并將擬定的文稿公示一周,廣泛征求業主意見。
5、籌備組根據每幢樓每單元推選的業主代表推選產生業主委員會候選人,經審核資格后并公示一周,廣泛聽取業主意見。
6、籌備組確定首次業主代表大會會議召開的時間、地點、形式和內容并提前十五天通知全體業主。
7、召開業主代表大會,選舉產生業主委員會(委員),通過《業主代表大會議事規則》和《管理規約》,確定管理模式。
(二)確定物業管理模式
《物業法》第八十一條規定:'業主可以自行管理建筑物及其附屬設施,也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。'后勤服務中心繼培訓中心清退臨時工后,年底將結合選定大廈物業管理企業清退大廈管理和基建維修科臨時工,堅持精干、高效、統一的原則,走社會化保障的路子。9、12號院目前是委托其他管理人管理,管理效果不盡如人意。鑒于此,初步確定委托水利大廈物業服務企業代管,既實行專業管理,又降低管理費用。
(三)完善基礎設施建設
我廳在完成自行車棚建設、整治小區環境的基礎上,又相繼推進9、12號院自來水抄表出戶,還研究編制了小區綠化、監控方案。這些工作完成后,小區基礎設施更加配套,環境更加生態,條件更加優越。只要成立業主委員會,實行物業管理,我廳將籌集資金,加快基礎設施建設,為實行物業管理創造良好條件,也為業主工作生活營造良好環境。
(四)實行物業管理
1、物業共用部位、共同設施設備的日常運行維護;
2、物業管理區域清潔衛生;
3、物業管理區域綠化養護;
4、物業管理區域秩序維護;
5、物業管理區域安全巡查。
三、認真履行建設單位和業主的權利與義務
對9、12號院,我廳是建設單位,住戶是業主。無論是建設單位還是業主,都要認真履行物業管理的權利和義務。
(一)業主的權利
1、按照物業服務合同的約定,接受物業服務企業提供的服務;
2、提議召開業主代表大會會議,并就物業管理的有關事項提出建議;
3、提出制定和修改管理規約、業主代表大會議事規則的建議;
4、參加業主大會會議,行使投票權;
5、選舉業主委員會成員,并享有被選舉權;
6、監督業主委員會的工作;
7、監督物業服務企業履行物業服務合同;
8、對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;
9、監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用;
10、法律、法規規定的其他權利。
(二)業主的義務
1、遵守管理規約、業主代表大會議事規則;
2、遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
3、執行業主代表大會的決定和業主代表大會授權業主委員會作出的決定;
4、按照國家有關規定交納專項維修資金;
5、按時交納物業服務費用;
6、法律、法規規定的其他義務。
(三)建設單位的工作
1、加強對物業服務企業的監督管理;
2、受理業主委員會提出的意見和建議;
3、研究解決物業管理和小區建設中的相關事宜;
4、協助召開業主會議;
5、迎接本行政區域內建設行政主管部門的檢查評比。
由此可見,實行物業管理,變行政包管為職能聯管,管理的分工更加明確。本行政區域內建設行政主管部門監督管理,我廳建設管理,物業公司服務管理,業主使用管理。變看門式、收發式管理為系統化、信息化管理,管理的工作更加到位。變粗放、應急管理為精細、長效管理,管理的質量更加上乘。這樣的物業管理,盡管需要繳納一點費用,但
能分享保持清潔、美化環境、正規秩序、確保安全的成果,值得!
第9篇 物業管理質量體系文件進貨檢驗程序
物業管理公司質量體系文件:進貨檢驗程序
1.0目的通過對進貨檢驗的控制,防止未經驗證及不合格的物資投入使用,以確保公司提供服務的質量。
2. 0適用范圍對所采購物資的入庫驗證。
3．0職責由提出申請的部門主管負責驗收,或由行政部人員驗收,行政部主管負責監督。
4. 0工作程序
4.1 依據審批后的《采購申請單》或《采購計劃》對所采購回的物資進行入庫檢驗。
4.2 批量采購回的物品數量少于10個全檢,11-50抽檢10個,51-100抽15個,101-200抽20個,200個以上抽檢10%,500件以上抽檢5%。
4.3 驗證根據情況可采用核對數量、外觀檢查、樣板核對和合格證檢查等方式進行。對涉及安全性能的產品如電器類、水暖器材、消防用具類、化工原料必須要有合格證;對小五金類、絕緣材料類、標準件類和其他雜項類應核對規格、型號和數量與采購文件是否一致,外觀和包裝有無破損等。
4.4 驗證合格由驗證人在《材料入庫驗收單》上進行記錄,對驗收中發現的不合格品按《不合格品/服務的控制程序》執行。
4.5 對急需使用的來不及檢驗的物品,由行政部主管或管理處主任或其授權人員簽名后,可予以緊急放行。放行部分要由庫管員注明數量、批號,并要有明確標識,以便一但發現問題時可以返回。沒有放行的部分按常規進行檢驗。
4.1 對外協加工及制作的產品要經過檢驗合格后方使用,并將檢驗結果作出記錄。
4.2 對外購設備在投入使用前應根據使用條件及要求進行檢驗,并作出記錄,對
4.6 、
4.7 條款,產品的驗收是以相關的要求進行(如制作圖樣、書面要求、說明書、采購協等)
4.3 對分供方提供服務項目、工程項目的初始驗證。
4.3.1 當分供方提供服務時,根據雙方協議內容及對其提供的條件及資料進行驗證(如配備設備、人員素質、工程材料等),此驗證是指服務/工程項目開始前進場的條件的驗證。
4.3.2 若分供方提供的服務項目有階段性時,則對每一階段開始前進行驗證,以確保各階段的有效銜接。
4.3.3 若對驗證符合要求時,才能通知對方開始服務/工程項目。
4.3.4 若對驗證方不合要求時,應通知對方不能開工,直至滿足條件為止。
4.4 對所有以上的檢驗作出記錄并保存。
5. 0相關文件
5.1 《不合格品/服務的控制程序》
6
第10篇 物業分公司管理處組建程序
項目物業分公司及管理處組建程序
1總則
1.1各項目所在公司應重視物業分公司及管理處的組建工作,為保證組建工作的有序進行,項目所在公司必須按本手冊及其支持文件規定做好各項組建工作,并在項目開發進度計劃中應具體明確物業分公司的組建的節點時間和責任人員。
1.2物業分公司及管理處的組建必須保證相關物業人員能夠及時地參與項目前期的物業介入工作,以及物業管理方案制訂的時間要求。
2相關職責界定
2.1物業分公司(籌建處)總經理負責物業分公司組建過程的具體操作,以及對管理處組建工作全面負責。
2.2項目所在公司負責審核物業分公司組建工作計劃,并監督執行。
2.3管理公司物業管理部負責指導物業分公司組建工作,并負責審批物業分公司、及管理處的組建工作計劃。
3物業分公司組建
3.1物業分公司總經理招聘
3.1.1一般情況下,新開發項目在項目規劃設計方案確定后,應著手物業分公司總經理的招聘,并在施工圖設計開始前完成。
3.1.2物業分公司總經理的招聘面試工作由集團人力資源部和管理公司物業管理部共同完成。
3.1.3物業分公司總經理由項目所在公司申請,報集團審批。
3.1.4物業分公司總經理到位后,根據項目規劃階段的實際工作需要,招聘主要工作人員,組建物業分公司籌建處。
3.2物業分公司組建工作計劃
3.2.1在管理公司物業管理部的指導和監控下,物業分公司總經理負責提出物業分公司組建工作計劃(含組織機構及崗位設置)、前期服務工作方案。以上兩個方案必須在項目開盤前3個月報送項目所在公司審核,管理公司經營管理委員會批準,
并報物業管理部備案。
3.2.2物業分公司組建工作計劃的內容應至少包括三個部分:物業分公司組建方案、組建工作進度安排、開辦費用測算等。
3.2.3物業分公司組建方案內容包括,但不限于:
a)公司名稱;
b)成立的時間;
c)辦公地點;d)注冊資金;e)法人代表;f)股東授權;g)股權分配;h)公司章程;
i)組織架構及人員編制;
j)物業管理用房的使用等。
3.2.4在制訂物業分公司組建工作進度安排時,應至少考慮到以下方面的工作內容:
a)人員招聘(分批進行,應在時間進度上明確);
b)經營資質報批;
c)公司注冊登記;
d)資質備案及資質等級證明申辦;
e)物業管理用房、物業經營用房的劃分和配置;
f)辦公設備、作業工具設備及其他必要物資的采購;
g)建立健全各項規章制度;
h)制定相關管理服務制度和規程;
i)完成上崗人員的崗前培訓;
j)完成項目入伙前相關準備工作。
3.2.5物業分公司組建必須保證關鍵的時間節點,如總經理招聘到位、物業管理方案、公司注冊、骨干人員到位、完成入伙準備工作等。
3.2.6除總經理和少數骨干人員的招聘外,其他組建工作一般在入伙前2個月完成,
因此必須將各項組建工作進行適當的安排,確保工作的有序和高效。
3.2.7組建工作進度安排應將每項工作的起止時間落實到具體工作日,持續時間按工作日計算,并采用橫道圖表示工作進度安排。
3.2.8針對每一項工作必須明確主要負責人,以及負責配合的協辦人員。責任人應具體落實到工作崗位(職務或具體姓名),不宜使用公司名稱或部門名稱。
3.2.9開辦費用測算是物業分公司組建工作計劃中必須的內容,具體按管理公司《開辦費用測算指引》的規定執行。物業分公司組建工作計劃中不僅包含開辦費用測算的總體結果,而且應有具體費用科目的測算結果,對測算結果的審批包括對總體測算結果和各科目細項測算結果的審批。
3.2.10在組建工作過程中,對開辦費用的控制以各科目細項的成本標準(測算結果經批準或調整后批準)為依據。
3.3物業分公司組建
3.3.1物業分公司組建工作計劃經批準后,物業分公司總經理負責具體組織實施,項目所在公司負責根據工作計劃安排和費用額度提供支持和協助,管理公司物業管理部負責提供業務指導,并對組建工作進度進行監控。
3.3.2為保證組建工作的順利開展,物業分公司總經理進一步細化分解組建工作進度計劃,擬訂組建工作的月(或周)進度計劃。
3.3.3在進度計劃規定的節點時間,物業分公司應向項目所在公司和管理公司物業管理部報告工作進度情況。
3.3.4物業分公司組建過程中,相關組建工作必須遵循集團公司、管理公司的相關規定,以及經批準的組建工作計劃、物業管理方案執行。
3.3.5物業分公司組建工作必須在項目正式入伙前2個月全面完成,并開始獨立運作。物業分公司正式成立后,籌建處自行撤銷。
4物業分公司管理處設立
4.1管理處主任招聘
4.1.1項目開盤前3個月,物業分公司總經理向項目所在公司提出招聘管理處主任
的申請,由項目所在公司申報,經管理公司核準后報集團審批。
4.1.2管理處主任的招聘面試由項目所在公司與物業分公司共同負責。
4.1.3管理處主任的任命按5.1章節《人力資源》的2.3條款執行。
4.1.4開盤前1個月,管理處主任正式到位。
4.2管理處的組建
4.2.1根據國家、地方及行業標準,按照該項目物業管理方案的要求,在物業分公司的指導下,管理處主任在入伙前3個月開始管理處的組建工作。
4.2.2管理處組建必須有計劃地進行,管理處主任負責擬訂管理處組建工作計劃,落實工作責任和進度要求。管理處組建工作計劃的內容參照上述3.2.2-3.2.9條的規定執行。
4.2.3管理處組建工作計劃經物業分公司總經理審核、項目所在公司審批,報管理公司物業管理部備案。
4.2.4物業分公司總經理負責對組建工作進度進行監督檢查,并督促各職能部門按組建工作計劃的要求協助管理處主任的工作。
4.2.5在管理處組建過程中,相關組建工作必須遵循集團公司、管理公司的相關規定,以及經批準的管理處組建工作計劃、物業管理方案執行,工作內容包括(不限于):
a)管理處
機構設置、人員編制、崗位職責及任職資格要求;
b)物業管理用房的使用;
c)辦公物資及作業工具采購;
d)人員招聘、培訓;
e)服務程序/規程的制訂;
f)項目入伙前的相關準備工作等。
4.2.6根據項目進展情況,在項目入伙前2個月管理處必須正式組建完畢。
5支持文件
5.1wdwy-wi-mm6101開辦費用測算指引
第11篇 小區物業管理員工獎懲機制
我們將實行獎勤罰懶,根據公司檢查考核以及業主對小區管理處工作的考評,每季度評出最佳工作人員以及不稱職的員工,得到榮譽的進行獎勵,不稱職員工進行待崗培訓、限期改進、辭退等階段的處理;根據每季度的考評結果年末對管理處全年工作進行綜合評議,評出管理處先進個人。
一、目的
為維護公司聲譽,加強企業管理,提高管理水平,在加強事項教育的同時,對違反公司制度的員工給予必要的紀律處分。
二、種類
(一)警告
適用于第一次觸犯輕微過失的規定。
(二)嚴重警告
適用于第一次觸犯重大過失的規定及受過三次嚴重警告者
(三)最后警告
適用于第二次觸犯重大過失的規定及受過三次嚴重警告者
(四)開除(或辭退)
適用于觸犯開除規定以及受過二次最后警告者。
三、過失性質
(一)輕微過失(違反下列一項者,給予警告一次)
1、一個月遲到或早退三次;
2、違反保安制度,拒絕保安人員檢查;
3、違反安全制度但未造成后果;
4、在小區內行為不檢點,如大聲喧嘩、追逐打鬧;
5、不講衛生,在小區公共場所說臟話,亂扔雜物、煙蒂及隨地吐痰;
6、工作時間做私活、吃零食、喝酒、串崗閑聊;
7、由于工作過失,造成公司財務損失達成100元以上1000元以下;
8、業主連續三次反映工作態度不好(經查屬實);
9、私扣業主(使用人)提出的一般意見。
(二)嚴重過失(違反下列一項者,給予嚴重警告一次):
1、曠工一天;
2、利用職務之便收取戶主或客戶錢物;
3、對業主(使用人)態度蠻橫;
4、公開頂撞上級,不服從指揮或故意消極怠工;
5、由于工作過失,造成公司財務損失價值1000以上3000元以下。
(三)重大警告(違反下列一項者,給予最后警告一次):
1、連續曠工三天;
2、接受賄賂;
3、毆打他人或相互打架斗毆
4、由于工作過失,造成公司財務損失價值達3000元以上。
(四)開除(犯有下列錯誤,立即予以開除或辭退)
1、連續曠工七天或一年內累計曠工十五天;
2、偷竊公司、同事或業主財務;
3、用非法手段涂改原始記錄,竊取賬單或單據,從不牟取私利;
4、嚴重玩忽職守,給業主(使用人)或公司利益造成重大損失;
5、威脅上級,侮辱刁難業主及來訪客人;
6、因觸犯國家法律而被公安司法機關拘審;
7、犯有其他嚴重錯誤。
四、獎勵條例
(一)獎勵對象
1、在改進公司經營管理,提高經濟效益和管理效益方面有顯著成績者;
2、工作努力,深得業主表揚者;
3、在危急時刻為保護他人生命安全,保護小區財產方面有特殊成績者;
4、在防止業主被盜、丟失等事故方面有貢獻者;
5、因其行為為公司帶來榮譽者;
(二)獎勵辦法
凡符合獎勵條件者,經公司批準予以確認,獎勵形式。
1、全公司通報表揚;
2、頒發獎品或獎金;
3、特別加薪;
4、晉級
第12篇 市機關物業管理中心企業簡介
zz市機關物業管理中心的企業簡介
zz市機關物業管理中心系由zz市市級機關事務管理局于1998年4月投資組建的專業物業管理企業。具有物業管理三級資質。現有在職職工320人,擁有一批經營管理、財會、水電、制冷暖通、保潔、綠化、音響、強電、弱電、電梯、空調、保安、會議服務、文印和計算機網絡等管理和專業技術人員,中層管理骨干以上人員均取得了建設部發“物業管理部門經理證”。
中心現受委托管理zz市機關辦公大院、市文化中心、婺城區行政中心、市財政地稅江北辦公樓、市開發區辦公大樓、市國土資源局、市公安局辦公大院、市中國銀行辦公大樓、市交警支隊、黃賓虹公園等10個大院(公園),總建筑面積30.6萬平方米,管理綠地面積80余畝。其中受委托管理的zz市機關辦公大院99年被評為“浙江省物業管理優秀大廈”、2007年被評為“浙江省物業管理示范大廈”;2001年及2004年獲得“浙江省衛生先進單位”和“zz綠化達標單位”、2002年獲“zz市園林式單位”、2006、2007、2008、2009分別年獲“市區綠化先進單位” 稱號;2007年被評定為“浙江省工商企業信用a級守合同重信用單位”,被zz市政府命名為“市級文明單位”稱號。2023年獲“省級治安安全示范單位”稱號,2023年獲得“zz市衛生先進單位”、市級“巾幗文明崗”和“浙江省工商企業信用aa級‘守合同重信用’單位”的稱號,中心已于2002年8月通過了iso9001:2000質量管理體系認證。中心堅持走專業化、社會化、企業化和經營型路子,為深化機關后勤體制改革做出自己的貢獻。2004年5月,中心被浙江團省委命名為“省級青年文明號”單位,2006年5月,被評為“浙江省杰出青年文明號”單位,2007年4月,被團中央命名為“全國青年文明號”。
