第1篇 某物業管理公司員工招聘流程
物業管理公司員工招聘流程
員工招聘是指根據酒店的經營目標、人員編制計劃及酒店業務部門對所需員工的工作要求即錄用條件,由人事部主持進行的征聘、考核與挑選合格員工的業務活動過程。
酒店人事部能否招聘、甄選與錄用高質量的合格人選,是關系到整個酒店員工隊伍素質高低的第一步,直接影響到酒店的經營管理水平和服務質量。酒店員工招聘程序分為三個階段:準備階段(包括制訂招聘計劃與進行招聘宣傳)、選擇階段:(包括招聘報名與招聘考試)和錄用階段(包括政審、體檢和入職報到)
1.招聘計劃
制訂有效的招聘計劃的依據是:社會勞動力市場的供應狀況與酒店業務部門對補充員工的需求申請。
(1)內部招聘:針對某些少量的空缺,在酒店范圍內部張貼向員工進行招聘,應聘員工必須首先獲得所在部門主管的允許才能報告,參加考試后決定是否錄用。 (2)員工推薦:通過酒店員工推薦他們熟悉而符合酒店招聘要求的人參加應聘,由員工向人事培訓部索取求職申請表介紹推薦人員參加考試。
(3)社會招聘:酒店人事部通過報刊或電視等媒介工具刊登招聘廣告,采取信函報考或集中報名面試等方法進行招聘。
2.業務部門的用人申請
人事部編印《員工聘用申請表》,分發給酒店各業務部門,由各部門主管根據本部門業務發展及員工流動情況,提出員工聘用申請,統一由總經理審批、人事部經理核準,納入員工計劃。
3.制訂招聘計劃
招聘計劃一般包括需要招聘的部門和工種、所需員工的人數和職位要求;人員來源渠道和相應的招聘方式;招聘實施的具體方案(報名與考試場地、參與人員、規模與經費預算等)。
4.辦理計劃申報手續
對于人數規模較大的社會招聘,一般要以酒店組織出面,由人事部向市人事局及勞動局辦理用工申請手續,所需刊登的招聘啟事廣告必須由當地人事局與勞動局審批蓋章后才能準許刊出。
(二)招聘宣傳
人事部要以對外公布招聘啟事或簡章進行宣傳,向招聘對象介紹酒店情況及征聘人員的聯位要求。招聘簡章(啟事)的內容:
(1)酒店介紹;
(2)招聘崗位與要求;
(3)甄選方法與錄取條件;
(4)報名辦法;
(5)錄用待遇;
(三)招聘報名
(1)書信報告;
(2)面試報名;
(四)招聘考試
(1)面試:酒店人事部及業務部門主管,通過與應聘者的面談,對應聘者的外貌、身材、儀表舉止等予以評分,還可了解到應聘者的語言表達能力、性格、才識、應變能力和發展潛力,主考人員應及時填寫《招聘面試考核表》為錄用提供依據;
(2)筆試:酒店人事部將在員工試用期和培訓后,按酒店招聘要求編印考卷用于筆試;
(3)操作技術考試:人事部按招聘要求,組織應聘人員對某項操作技術進行實際演習與操作示范,由用人部門主管對考核成績進行評分記錄,作為錄用依據。(4)資歷證件審核:人事部對酒店一些特殊技術工種檢查其身份證、學歷證以及其它專業等級證書;
(五)錄用手續
(1)政審;
(2)體檢:人事部要求應聘者參加常規的體格檢查,確定應聘者的身體條件是否符合招聘要求;
(3)入職報到:應聘者經過報名、考試、體檢、政審等招聘程序后,被錄用者會到酒店人事部發出的《錄用報到通知單》,在規定的日期到酒店人事部辦公室辦理入職報到手續,填寫員工個人履歷表、簽訂勞動合同、參加新員工入門培訓課程。
簽署人:
zz物業管理有限公司
第2篇 物業綜合管理體系文件控制程序
物業綜合管理體系文件的控制程序
1.目的:按綜合管理體系的要求對文件進行有效的控制。
2.范圍:所有綜合管理體系文件
3.職責:
4.操作程序:
工作流程圖說明記錄
1、綜合管理體系文件要加蓋'受控文件'印章。
2、文件的發放由品質管理部統一負責,并在《文件發放(回收)登記表》中登記備案。
3、當綜合管理體系文件持有者調離崗位或離開公司時需辦理交還手續。
4、綜合管理體系文件的修改,由建議人填寫《文件更改申請表》,上報主管領導。
5、主管領導簽署審核意見后至品質管理部
6、品質管理部根據主管領導批準的修訂意見,將全部受控的原綜合管理體系文件實施文字處理。
7、手冊的更改采用換頁形式。
8、修訂完成后的綜合管理體系文件由品質管理部按規定范圍重新發放。
9、對于失效的文件由品質管理部及時收回,并在《文件銷毀審批表》予以記錄。
10、若因任何原因而保留失效文件時應進行適當標識。
11、對于作廢文件由相關部門填寫《文件銷毀審批表》,經管理者代表批準后,由品質管理部負責統一銷毀。《文件發放(回收)登記表》c*4.2.3-01-f01-01
《文件更改申請表》c*4.2.3-01-f03-01
《文件銷毀審批表》 c*4.2.3-01-f07-01
第3篇 物業創優資料目錄之綠化管理
一、小區內綠化布局合理,花草樹木與建筑小品配置得當
1、綠化科目一覽表
2、綠化組長崗位職責
3、綠化工崗位職責
4、綠化養護安排表
5、小區綠化實景(現場相片)
二、綠地無改變使用用途和在此破壞、踐踏、占用現象
1、綠化科目一覽表
2、綠化組長崗位職責
3、綠化工崗位職責
4、綠化養護安排表
5、小區綠化實景(現場相片)
三、花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,無病蟲害,無折損現象,無斑禿
1、綠化科目一覽表
2、綠化組長崗位職責
3、綠化工崗位職責
4、綠化養護安排表
5、小區綠化實景(現場相片)
四、綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物
1、綠化科目一覽表
2、綠化組長崗位職責
3、綠化工崗位職責
4、綠化養護安排表
5、小區綠化實景(現場相片)
第4篇 物業管理公司綠化試題
區域姓名總分
一、對錯題:(請在每題的括號里打上'√'或'×')每小題4分,共計60分。
(1)鳳仙花生長適溫是10度至25度。( ×)
(2)鳳仙花在32度以上便停止生長。( √)
(3)通風不良的情況下,鳳仙花容易患蟲害。(√ )
(4)一般情況下,鳳仙花都是作為多年生花卉栽培。(×)
(5)鳳仙花一般在日照百分之七十的情況下,生長最好。( √ )
(6)鳳仙花的種子具好光性,所以播種時不必覆蓋土壤。(√)
(7)鳳仙花喜溫暖、半陰、濕潤土壤疏松肥沃的環境,忌高溫暴曬,不耐旱、怕水漬。( √)
(8)矮牽牛種子發芽適溫::是20至23度。( √ )
(9)矮牽牛生長適溫為15度至30度。( √ )
(10)矮牽牛耐半陰,光照不好的地方也可大量栽培。( × )
(11)矮牽牛生長的床土喜疏松、肥力和水分中等,忌太濕。(√ )
(12)鳳仙花在通風不良的情況下,易患白粉病、莖腐病。應該注意水分的管理,藥品合理的使用,以免大面積傳染。(√)
(13)矮牽牛喜光、耐輕霜、耐熱,日照充分開花不斷。(√ )
(14)鳳仙花、矮牽牛種子是蒴果,一般會自動爆裂將種子散出,應在清晨其尖端變黃時采收。(√ )
(15)矮牽牛、鳳仙花繁殖一般是扦插和播種,但是大量生產還是利用種植繁殖。( √)
二、請列出本小區任意四十種花卉名稱。(不分先后,每種花卉計1分,共計40分)。
答:1胡椒木、2大紅花、3七彩大紅花、4美國槐、5琴也榕、6黃槐、7紅烏桕、8紅繼木、9黃連翹、10鳳仙花、11紅刺林投、12五彩鐵、13七彩鐵、14矮牽牛、15蜘蛛蘭、16文殊蘭、17駁骨丹、18黃榕、19肖竹芋、20七彩竹芋、21孔雀竹芋、22南天竹、23上海紅鐵、24大葉青鐵、25芒果、26水葡萄、27雞蛋花、28海芋、29蟛蜞菊、30硬枝黃蟬、31一串紅、32細葉紫薇、33大葉傘、34綠蘿、35百合竹、36金心百合竹、37花葉榕、38垂葉榕、39九里香、40
第5篇 某大廈項目物業管理要點
大廈項目物業管理要點
運用持續發展的戰略,確保物業的保值與升值。
人性化的管理方針鋪架為業戶溝通的橋梁,增進了解與信任,以誠信為本提高管理服務的信譽。
結合所轄的物業建筑特點,導入切合實際的管理理念,以高效率的管理降低成本,轉變傳統思想觀念,全心全意為業戶服務。
為實現以上設想,擬采用'一種模式、兩項承諾、三個重點、四項措施'的管理方針。
一、一種模式
針對所轄物業的特點制定出具有創造性的物業管理模式。物業顧問由本行業富有實際管理和操作經驗的高層管理人員擔任,在管理工作中將根據本物業的實際特點采用有效的模式,并創造'管理由您評定,分分秒秒印證,點點滴滴做起,永遠讓您滿意'的模式效應,力求更好地滿足業戶的需求。
建議采用的管理體制是:企業化、專業化、一體化。
管理思想是:安全服務第一、人性規范管理、提前服務業戶、打造管理精品。
追求目標是:社會效益、環境效益、經濟效益。
二、二項承諾
1.在一年內協助本物業通過'市優秀物業管理大廈'的評比。
2.在兩年內協助本物業通過'省優秀物業管理大廈'的評比。
三、三個重點
1.完善服務、誠信待人
物業管理是以服務為主的行業,為此企業將在今后的服務工作中,充分體現企業的服務宗旨和追求目標,奉行'以人為本,業戶至上'的原則和務實周到的工作理念,為業戶提供全方位、高品質的服務,并將日常服務工作緊密融合于管理之中,與業戶建立良好的服務關系。同時以周、月、季走訪溝通的方式及時了解業戶的意見與需求,在不斷完善的過程中真正讓業戶享受到安心、舒心和稱心的居住(工作)環境。
2.環境管理責任到人
大廈的環境管理極為重要,如何為業戶創造一個良好、舒適的居住(工作)環境,是我們非常重視的問題。多年的管理經驗告訴我們保潔工作責任到人,督導檢查、培訓落實到位,才能充分發揮每個人的才能,認真地去做好每天的工作,積極宣傳環保意識,使大廈的環境衛生狀況達到最佳狀態,為大廈所在地增加一道清潔、衛生、亮麗的風景。
3.安全、消防真抓實干
為確保業戶的生命、財產的安全,我們主張以切合實際的人員防范為主,以本物業先進的消防設施為輔的安全管理防范理念,建立一支強有力、多用途的管理復合式人才隊伍。緊密聯系政府職能部門做到齊抓共管,使所轄物業在長年平安的條件下為業戶服務。在日常的管理中,建議派專人全天值班,負責所轄物業的安全管理工作,嚴格管理,防止易燃、易爆等危險品進入大廈,制定出與其相適應的應急處理安全操作程序,如發生特殊事件時力爭將損失降至最小程度。
四、四項措施
1.根據歷年來的管理經驗及相關條件,在對其加以完善的基礎上,將之運用到**物業的管理上。從本物業業戶的文化內涵、環境、行為、制度、道德方面加以分析,科學制定、引導、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。
2.制定出詳盡的執行手冊,使員工翻開手冊即可操作。如《管理規章制度及操作規程》、《員工手冊》等,使每一位員工了解工作規程,熟悉管理程序,達到規范、自我、服務業戶的目的。
3.我們時刻有著多方面的準備,永不間歇地實現物業管理項目的創新,不斷提出中肯意見,全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。
4.我們將不間斷地充實管理隊伍。采用'培訓-上崗-再培訓-再上崗'的輪回培訓制度,不斷提高員工的工作技能與素質。
第6篇 前期物業管理招標書范本
前期物業管理招標書
《**》物業小區由**開發建設。為推進物業管理服務的市場化運作,現決定按照建設部《前期物業管理招投標管理暫行辦法》和市房地資源局《關于前期物業管理招投標的若干規定》的規定,采用(公開/邀請)招標的方式選聘本項目的物業管理企業。
一、《**》住宅物業基本情況概述
本項目建造的物業類型為: 。
地塊四至范圍:東至**路,西至**路,南至**路 ,北至**路(或見附圖)。
本項目總用地面積**平方米。
用地構成為:物業用地**平方米;
道路用地**平方米;
公建用地**平方米;
綠化用地**平方米。
本項目總建筑面積**平方米。
其中地下總建筑面積**平方米;
地上總建筑面積**平方米(住宅建筑面積**平方米,非住宅建筑面積**平方米,其他物業建筑面積**平方米)。
本項目共計建筑物**幢(其中住宅**幢,非住宅**平方米);建筑結構為**。
本項目的建筑覆蓋率為**%;綜合容積率**;綠化率**%;綠化面積**平方米;集中綠化率**%;集中綠化面積**平方米。
本項目規劃建設機動停車位364 個,其中地上停車位**個,地下停車位**個;按照規劃設計建造了非機動車停車位 。
本項目已于**年**月開工建設,共分**期開發建設。第一期工程計劃于**年**月竣工并交付使用;整個建設項目計劃于**年**月全部建成并交付使用。
二、主要設施設備的配置及說明(詳見附件1)
三、公建配套設施及說明(詳見附件2)
四、物業管理用房的配置情況
1、物業管理企業辦公用房。建筑面積為**平方米;座落位置**:
2、業主委員會活動用房。 建筑面積為**平方米;座落位置**:
五、物業管理的內容與要求
(一)物業管理的內容
1、物業管理區域內物業共用部位,共用設施設備及場所的使用管理及維修養護;
2、物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備和相關場地的保潔服務;
3、物業管理區域內公共秩序和環境衛生的維護;
4、物業管理區域內的綠化養護和管理;
5、物業管理區域內車輛(機動車和非機動車)行駛、停放及經營管理;
6、供水 、供電、供氣、電信等專業單位在物業管理區域內對相關管線、設施維修養護時,進行必要的協調和管理;
7、物業管理區域的日常安全巡查服務;
8、物業管理區域內的巡視、檢查,物業維修、更新費用的帳務管理,物業檔案資料的保管;
9、物業管理區域內業主、使用人裝飾、裝修物業的行為管理;
10、
11、
(二)物業管理的要求
1、 按專業化的要求配置管理服務人員,
2、 物業管理服務與收費質價相符;
3、
4、
5、
六、投標人的條件
1、依法注冊登記、具有獨立法人資格,并有**級以上物業管理資質的物業管理企業;
2、具有經營管理相似物業**萬平方米以上的管理經驗;
3、
4、
七、投標文件的編制要求
1、管理服務理念和目標要求結合本項目的規劃布局,建筑風格,智能化硬件設施配置及本物業使用性質特點,提出物業管理服務定位、目標及具體實施措施。
2、項目管理機構運作方法及管理制度編制項目管理機構、工作職能組織運行圖,闡述項目經理(小區經理)的管理職責、內部管理的職責分工、日常管理制度和考核辦法目錄。
3、管理服務人員配置擬配小區(項目)經理、主要工程技術管理人員的姓名,年齡、學歷、職稱,以及相似工作崗位工作年限,經歷;其他崗位人員擬配人選,數量,職稱。
4、物業管理用房及相應管理設施的配置提供物業管理用房的使用計劃、辦公經費的投入預算、開辦費籌措和處理意向。
5、物業管理費用的收支預案按照本物業的使用性質,分項計算出本項目范圍內住宅和非住宅收取的物業管理費(每平方米建筑面積),以及各項管理費用支出計劃與數額。
6、物業管理服務分項標準與承諾
(1)房屋及配套設施設備和相關場地的管理標準與完好率承諾;
(2)房屋零星小修、急修質量標準和保質期承諾;
(3)維修工程質量合格率和回訪驗收率承諾;
(4)電梯、水泵等大型機電設備維修保養標準和完好率承諾;
(5)街坊道路、小區綠化、住宅樓道、樓梯、門廳及非住宅物業場所等公共部位24小時內保潔次數與潔凈程度承諾;
(6)街坊道路、路燈、草坪及住宅內樓道公共燈具設備完好率和亮燈率承諾;
(7)住宅和非住宅物業建筑、地下停車庫內消防設施管護措施與承諾;
(8)小區街坊道路管護措施和完好率承諾;
(9)小區綠化喬灌木、草坪和園林建筑附屬設施的管護標準措施和苗木成活率承諾;
(10)管理服務質量投訴處理及時率承諾;
(11)業主及使用人對管理服務滿意度及對滿意度測評方法的承諾;
(12)
(13)
7、物業的維修養護管理,保潔、保安、護綠工作的實施方案
(1)對業主、使用人自用部位提供維修服務的措施;
(2)物業管理區域內共用設施設備的維修措施;
(3)業主、使用人裝飾、裝修物業的管理措施;
(4)住宅外墻或建筑物發生危險,影響他人安全時的工作預案;
(5)保障物業管理區域內環境清潔度的措施;
(6)物業管理區域內保安24小時值勤,巡視重點部位24小時監控的崗位責任描述;
(7)小區綠化(喬灌木草坪及其他附屬設施)按季節維護、保養項目和措施;
(8)
(9)
8、物業維修和管理的應急措施
(1)業主、使用人自用部位突然斷水、斷電、無煤氣的應急措施;
(2)小區物業管理范圍突然斷水、斷電、無煤氣的應急措施;
(3)業主與使用人自用部位排水設施阻塞的應急措施;
(4)雨、污水管及排水管網阻塞的應急措施;
(5)電梯突然停運或機電故障的應急措施;
(6)發生火警時的的應急措施。
9、豐富社區文化,加強業主相互溝通的具體措施。
10、智能化設施的管理與維修方案。
11、施工噪聲控制等與業主生活密切相關事項的應對預案。
12、提供《業主臨時公約》的建議稿。
13、
14、
八、投標報價要求
1、根據本招標文件的要求,表明對本項目的物業管理總收費報價金額、分項收費報價金額及測算依據。報價計算單位為建筑面積**元/每平方米/月。
2、說明物業服務費的結算形式(包
干制/酬金制/ )。
3、
4、
九、投標書送達的要求
1、投標單位應于200*年**月**日**時**分前至招標工作小組購買標書,每套標書收取成本費 元整并同時繳納投標保證金**元整 。未中標者在招標人確定中標人后的5日內退還保證金,利息不計。
2、招標人定于200*年**月**日**時**分約請投標人在施工現場 集中后,共同踏勘招標物業現場并答疑。
3、投標單位應根據本招標文件的要求,編制投標書共**套,并加蓋投標企業法定代表人印章,密封后于200**年**月**日**時**分截標前,送達招標人指定的投標箱內,招標人將出具收件證明。逾期送達的,視作為放棄投標。
投標人在截標前可書面通知招標人補充修改或撤回已提交的投標文件。經補充修改的內容為投標文件的組成部分。投標人在截標后送達經補充修改的投標文件,招標人有權拒收。
4、投標文件有下列情形之一的,投標文件無效:
(1)未密封的;
(2)未加蓋投標單位法定代表人與投標單位印章的;
(3)未能按照招標文件要求編制的;
(4)逾期送達的。
十、開標的時間,地點,方法與程序
1、 開標的時間 地址 。
2、 開標的方法與程序。
十一、評標標準和評標辦法
1、招標人根據有關規定,本項目的評標委員會成員共設 人。其中,招標人指派 人,由招標人從市房地資源局建立的專家名冊中采取隨機抽取的方式確定物業管理專家成員 人 。
2、招標人、開標、評標會議定于200*年**月**日**時**分,在**路**弄**號**室召開。由評審委員會分別對投標書編制和投標人陳述與答辯進行評審。其中投標書編制占總分的 %,投標人陳述與答辯占總分的 %。
3、
4、
十二、中標人的確定及物業服務合同的簽訂
1、招標人在投標文件截止之日起的**日內(最長不超過30日)確定中標人,并向中標人發出中標通知書;招標人在向中標人發出中標通知書向中標人發出中標通知書的同時,將中標結果通知所有未中標的投標人,并返還其投標書。
2、招標人和中標人在向中標人發出中標通知書發出之日起的30日內,按照招標文件和中標人的投標文件以書面形式簽訂物業服務合同。
3、
4、
十三、其他事項的說明
1、本招標項目物業管理服務費收費標準,按照中標價格確定。
2、投標人根據《關于前期物業管理招投標的若干規定》在投標過程中投標人如有違法、違紀、違規行為的,一經查實取消本次投標資格,已經中標的取消中標資格,保證金不予退還,由此造成的經濟損失、招標人有權要求予以賠償。
3、由于中標人悔標而未能在規定時間內與招標人簽訂管理服務合同的,本次招投標的全部費用由中標人承擔。
4、投標人應表明對招標人在招標邀請書,招標文件中所提出的規定和要求表示理解;應表明投標書連同招標者的書面中標通知均具有法律約束力;應表明投標報價的有效期自******至 。
5、投標人應提供公司營業執照、法定代表人證明、物業管理資質等級證書、法人代表的授權委托書和 等證明文件,并概要介紹本公司的資質等級,以往管理業績等情況。
6、
7、
十四、招標人及聯系方式
招標人:
地 址:
電 話:
>郵 編:
聯系人:
(單位公章)
二○○*年**月**日附件:1.物業主要設施設備的配置及說明
2.物業公建配套設施及說明
附件1物業主要設施設備的配置及說明
一、給水、排水、排污設施設備配置狀況。
二、供電、供氣設施設備配置狀況。
三、垃圾處理設施設備配置狀況。
四、小區出入口共計**處;分設在**路,**路和**路。
五、小區智能化設備的配置。
六、設施設備的主要技術參數和指標
七、
第7篇 物業工程部記錄管理作業指導書
1.0目的:
保證工程部各項工作正常進行。
2.0范圍:
工程部填報記錄的各種表格。
3.0作業方式
3.1由資料員對所有表格進行存放,并保證其供應量符合使用要求。
3.2記錄表格使用人員需要使用,資料員提出申請,由資料員統一發放,并對其數量、時間,進行登記。
3.3記錄表格記錄完畢后,由記錄者整理后,交還資料員,由資料員對其進行裝訂、存檔。
3.4需要向其它部門發送的記錄表格,由資料員印制后,向其他部門發送并做好資料交接記錄。
3.5對《工程部日志》、《值班記錄表》進行每周發放并回收上周記錄,并會同工程部負責人對其進行分析、處理。
4.0支持性工具:
《工程部日志》
《值班記錄表》
《資料交接表》
編制:審核:批準:日期:
第8篇 物業管理委任合同契約書
物業管理委任契約書
立契約書人：
委托人：_____(以下簡稱甲方)
受任人：_____(以下簡稱乙方)
茲因甲方為興建_____大廈發展商，據大廈公共契約規定為大廈管理經營者，有權處理大廈之管理事務。現協議委任乙方為甲方之物業管理公司，負責在大廈落成前提供物業管理顧問服務，并于大廈落成后賦予管理該大廈之權利、職務及義務，雙方議定條款如下：
第一條 物業名稱。
現名_____大廈，或日后該物業名稱獲準變更時的新名稱。
第二條 物業地址。
_____________________________。
第三條 服務范圍。
服務范圍如附件內容(略)所載。
第四條 聘約期限。
1.前期物業管理顧問服務由簽約日開始生效，至大廈落成并交付使用日止。
2.物業管理服務由交付使用日開始，為期_____年;屆時如雙方同意，本契約可以續約，但應當提前3個月由甲、乙雙方重新簽署新契約規定之。
第五條 物業管理收費及物業設備的維護、管理、維修、更換等。
1.乙方管理大廈收取之管理費用由乙方運作，其盈余部分為乙方應得之合理利潤，甲方不參與分成。
2.甲、乙雙方在物業管理移交手續完成時，就乙方接管的物業及設備、設施的狀況，根據北京市各單項設備維護、維修收費標準，結合乙方管理水平、制定收費標準，并確定相應的預算管理制度。
3.為保證大型設施、設備如電梯、保安警視系統，電訊系統，消防系統、污水管網、自來水熱水管網等的設備使用或更新，乙方應設立大、中修理及更新基金，基金標準及設備的更新改造費用由乙方測算，提出報告，經甲方核準后，由乙方執行。
第六條 設施、設備、圖紙的移交。
1.甲方應將該物業所涉及的設施、設備和建筑物圖紙完整地移交給乙方，甲、乙雙方的圖紙移交應由雙方委派專業技術人員辦理，移交圖紙逐項驗收，驗收范圍內的設施、設備、建筑物及其附著物為乙方管理范圍。未經移交或移交不清、解釋劃定不明的設施、設備、建筑物及其附著物管理失當或造成損失乙方不負責任。
2.圖紙移交或驗收應以書面方式進行，由技術人員逐項記錄，雙方簽字、蓋章確認。
3.移交項目的文件記錄應由雙方分別歸檔保存以備查核。
第七條 物業管理公約。
1.甲方授權乙方制定物業管理公約與物業管理有關的一切規章制度，并由乙方具體執行。甲方及大廈的租戶或有獨立完整產權的業主應嚴格遵守該等公約或規章制度的規定，在甲方、租戶、業主遵守該等文件的情況，出現的管理失當由乙方負責。若因甲方租戶、業主違反該等文件規定而造成的物業管理失當或造成損失，應由相應責任人負責。
2.甲方授權乙方有足夠的權力制定應急措施或臨時規定，為有效管理該物業而制定的該等規定，甲方或甲方協助租戶、業主要嚴格遵守之。
第八條 協商及舉報投訴。
1.為管理該物業而發生的重大事項，甲、乙雙方應通過協商解決。
2.乙方自愿接收甲方監督，因乙方管理不當，租戶、業主及甲方有權投訴，乙方應立即采取措施予以糾正。
第九條 管理機構。
1.乙方在接管該物業后，于_____天內完成管理機構的設置及崗位負責制度，乙方管理組織機構的設置方案及崗位負責制度及相應聯絡方式應報告甲方，以便甲方使用、監督。
2.甲方應向乙方提供必要的辦公用房，_____。
第十條 財務管理。
1.乙方根據前述規定和《管理維修公約》而確定的收費項目、收費標準及收費，乙方應建立完善的財務管理制度。妥善使用各項費用。
2.乙方的年度財務預、決算方案應報甲方備案，乙方根據物價上漲指數及管理標準和各項調價因素而需調整管理費收費標準時，應與甲方協商核準后實施。
3.所有原始單據、憑證、帳本、報表記錄由乙方妥善保管。
第十一條 物業管理年終獎勵金。
因乙方的有效管理，甲方在每年年終給予適當獎勵，獎勵標準由甲、乙雙方另行協商。
第十二條 稅費。
政府對該物業征收各項稅費為甲方應納稅費，由甲方負擔。乙方作為正常營業企業的應納稅費由乙方自行負擔。
第十三條 違約。
1.甲方或甲方承租人違反本協議及該物業管理文件的規定屬違約，若因甲方或甲方承租人違約而造成該物業管理失當或乙方的損失，甲方或相應責任人應予賠償，賠償以實際損失額為限。甲方或甲方承租人因違反管理公約等文件，構成的違約行為，責任方還應按該等文件規定向乙方交納違約金。
2.若因乙方管理不當、疏于管理而造成甲方的物業的損失，乙方應負責修復。若因代表_____分之_____以上物業所有權的業主聯名投訴或聯名提議要求撤換乙方，乙方自愿終止本合同，將物業完整地移交甲方。
第十四條 所有權轉移。
甲方所有權轉讓不影響本合同執行，甲方的受讓方應無條件繼續執行本合同。
第十五條 終止。
1.甲、乙雙方認為終止本合同符合雙方最大利益，可以終止本合同。
2.因代表_____分之_____以上物業所有權的業主聯名提議更換物業管理公司，本合同終止。
3.甲、乙雙方因其中一方違約，造成本合同無法執行，本合同終止。或因甲方違反本協議，或因甲方原因而導致乙方無法管理，甲方應同意與乙方終止本協議。
第十六條 爭議。
因本合同而引致一切爭議，應協商解決;協商解決不成的，可以提起訴訟。
第十七條 保險。
關于物業的各項保險由甲方自行投保。
第十八條 其他。
1.一切本協議、本協議所列附件及正式合同的補充、修改，均以書面方式進行，該附件、補充、修改都是本協議不可分割的附件，具有同等法律效力。
2.本協議一式四份，甲乙雙方各兩份，自雙方簽署之日起生效。
甲方：_____ 乙方：_____
法人代表：_____ 法人代表：_____
___年___月___日
第9篇 華庭物業管理有限公司簡介材料
華庭物業管理有限公司簡介
zz物業管理有限公司 ,是一家以物業服務為主題的專業化、規劃化、市場化的物業公司,由湖南省工商局注冊,擁有獨立的法人資格,注冊資金 2000 萬元,現具有國家 一級 物業
zz物業管理有限公司,是一家以物業服務為主題的專業化、規劃化、市場化的物業公司,由湖南省工商局注冊,擁有獨立的法人資格,注冊資金2000萬元,現具有國家一級物業管理資質、長沙市一級清潔資質。公司現有管理人員226人,專業一線操作員工980人。其中大專以上學歷的管理人員140余人。持有注冊物業管理師及物業管理企業經理上崗證等的專業人員108余人。公司管理人員均有從事多年酒店服務、公共區域及物業相關服務工作經驗。公司下屬機構有:總部辦公室、財務部、人力資源部、市場拓展部、品質部、物業部、工程部、培訓部、客戶服務中心、永州分公司、江華分公司、南寧分公司以及zz清潔服務有限公司。
我們始終以“以人為本,誠信高效,求實創新”為服務理念,不斷完善管理理念、提高業務服務水平。公司以酒店管理服務標準為藍本,以“iso9001”國際質量管理體系、“iso14001”國際環境管理體系、“gb/t28001”職業健康安全管理體系為基礎,針對不同的服務對象制定出一系列的作業指導書,明確各工種的操作程序,熟悉各種常用設備的使用、維護,保養操作規程。為不斷提高公司的物業管理業務水平及服務工作水平,與國際服務質量體系相接軌。公司已通過“iso9001”國際質量管理體系、“iso14001”國際環境管理體系、“gb/t28001”職業健康安全管理體系認證,并規定相關體系的要求及標準,建立了一套完整的員工培訓管理體系和公司內部管理體系。
為不斷提高公司的服務質量,我公司聘請珠海華發物業管理服務有限公司(國家一級資質、國家優秀物業管理企業)擔任公司的顧問公司,同時也為員工的培訓營造了固定的基地。
為了能更好地收集住戶對我們的意見和建議,我們每半年進行一次業主/用戶滿意度調查,還開通了的物業服務投訴電話專線,并指定相關人員對提出意見的客戶進行回訪,以確保對客戶意見回饋的及時性,進一步提高物業管理服務質量。公司連續三年業主/住戶滿意率達95%以上。
本公司主要以城市維護、公寓樓、寫字樓、醫院、機關辦公場所、住宅小區、廠區、學校等場所為服務對象。目前公司管理的建筑面積超過280萬
第10篇 某物業部檔案管理作業程序
物業部檔案管理標準作業程序
一、目的
規范檔案的編號、分類、整理、保管及借閱工作。
二、適用范圍
適用于物業部各類檔案的管理。
三、職責
1、總經理審批檔案的借閱申請及清單。
2、行政部經理監督檔案管理的實施工作。
3、檔案管理員負責檔案的日常管理工作。
四、程序要點
1、檔案的編號
(1)公司、物業部編號:
①物業部 編號為:wy(英文縮寫)。
(2)部門編號:
①行政人事部 編號為:*z;
②財務部 編號為:cw;
③服務處 編號為:fw;
④機電處 編號為:jd;
⑤安全處 編號為:aq;
(3)年份編號:引用年份序號-2000、2001、2002……。
(4)檔案順序號:采用阿拉伯數字取3位有效數字-001、002、003……。
(5)檔案編號舉例:
①物業部編號:
※※※-※※-※※※-※※※
檔案序號
類別編號
部門編號
物業部編號
②物業部編號:
※※※-※※-※※※-※※※
檔案序號
類別編號
部門編號
物業部編號
2、檔案的分類
(1)區分全宗,按物業管理的組織機構劃分,全宗可分為以下幾類:
①行政、人事類;
②財務類;
③公共事務類;
④保潔類;
⑤園林綠化類;
⑥機電維修類;
⑦經營類;
⑧品質類。
(2)全宗檔案的分類:要從檔案形成的特點和規律出發,符合檔案形成的實際情況,保持檔案之間的歷史聯系,它應具有思想性、科學性、排它性和縮縮性。根據物業管理的物性,我們采用組織機構--問題分類法,如:
收文類
發文類
合同類
① 行政人事部
員工人事檔案類
圖紙類
后勤類
收文類
發文類
報表類
② 財務部
帳冊類
憑證類
合同類
工程圖紙類
合同類
收文類
發文類
業主檔案類
③ 公共事務部 員工檔案類
維修類
投訴類
回訪類
有償服務與多種經營類
計劃總結類
……
3、立卷與編制目錄
(1)立卷:就是按照單份文件相互之間的聯系和價值大小組合成案卷。檔案管理員按以上分類方法,用檔案盒(或文件夾)將檔案分別立卷:
①根據檔案(或文件夾)的規格準備相應的檔案標準貼紙;
②在檔案標貼紙上打印出標準黑一號字體的檔案類別名稱,其格式一般是由組織機構、名稱組成,如:
--物業行政部、人事部收文:※※※-*z-收文;
--物業財務部報表:※※※-cw-報表;
--物業部服務處業主檔案:
※※※-※※※-fw-業主檔案。
③將制作好的檔案標貼紙貼在檔案盒(或文件夾)左側立面距頂部3cm位置處,并排列在檔案柜中;
④將需歸檔的資料按其所屬類別及入檔時間先后順序存放于相應檔案盒(或文件夾內)。
(2)編制目錄:
①檔案管理員在檔案盒內首頁位置準備活頁《檔案目錄》;
②每一份檔案在歸檔時,均需將該份檔案登記在《檔案目錄》(內容包括:序號、文件編號、文件標題、頁數、發文單位、發文日期、接收日期、歸檔編號、備注等項目)中,以便查閱。
4、檔案的保管期限
(1)檔案的保管期限分為永久保存、定期保存兩種。
(2)各部門負責人應依據部門工作情況及其部門有關標準作業程序,對檔案的保存價值進行鑒定及標注。
5、檔案的保管
(1)檔案保管的工作任務是:
①便于查閱;
②保證檔案的安全;
③防止檔案的損壞;
④采取修復技術,延長檔案壽命。
(2)檔案保管的責任部門:
①財務部保管財務檔案;
②行政部、人事部保管公司對內、對外文件、合同、員工人事檔案、圖紙、后勤資料及公司其他部門所需保管的資料;
③品質部保管iso9000質量體系文件、資料、質量記錄和員工績效考評檔案;
④經營部保管分供方評審、物業租憑和多種經營資料;
⑤物業部服務處保管管理處工程圖紙、合同、收發文、業主檔案、員工檔案、維修、投訴資料、回訪記錄、有償服務多種經營記錄及計劃、總結及物業部各職能部門需要保管的其他檔案;
⑥各職能部門除經常使用的部分資料外,原則上不保管檔案。
(3)檔案的保管程序:
①各職能部門將需保管的資料經文書處理程序后,移交給檔案管理員;
②檔案管理員將該管理資料登記在《檔案目錄》中,歸入相應案卷并統一編號;
③檔案管理員定期將《檔案目錄》輸入電腦,以便查詢;
④檔案原則上保管原則件。
6、檔案的密級
(1)檔案的密級分為三級:絕密、機密、普通;
①絕密檔案包括:員工人事檔案、合同、業主檔案、公司重大經營、管理、決策、形成的檔案、財務類檔案、其他屬絕密的檔案;
②機密檔案包括:iso9000質量體系文件、重要的會議記錄(紀要)、公司收發文(通知、通告除外)、工程圖紙、維修、回訪記錄、計劃總結和其他屬機密的檔案;
③普通檔案包括:公司的通知、通告等普通性文件。
7、檔案的查閱權限
(1)總經理可查閱公司所有檔案。
(2)副總經理(總經理助理)可查閱分管工作的檔案。
(3)部門負責人可查閱該部門所有檔案。
(4)其他人員根據審批查閱有關檔案。
8、檔案的查閱/借閱/復制
(1)查閱/借閱/復制人到檔案室在《文件查閱/借閱/復制登記表》中登記。
(2)檔案管理員審核其查(借)閱資格:
①權限內(經授權/審批)的按正常手續辦理;
②權限外的,檔案管理員開具《檔案查閱/借閱/復制審批單》給查閱人辦理審批手續:
③屬部門(財務類除外)的檔案,由部門負責人審批;屬管理處的檔案,由管理處經理審批;屬公司的檔案,由總經理審批;財務類的檔案也應由總經理審批。
9、在檔案歸還日期前,檔案管理員應督促借閱人將檔案完好交還檔案室。
10、須復制檔案的,絕密檔案報總經理審批;機密檔案由人事部負責人審批;普通檔案由部門負責人審批。
11、檔案的銷毀
(1)超過保管期限的檔案,由檔案管理員依據檔案的保管期限(詳見各部門標準作業規程)每年編制銷毀計劃及清單位,報行政部、人事部經理審核。
(2)行政部、人事部經理審核無誤后報總經理審批。
(3)總經理審批同意后由行政部、人事部經理指定3名監銷人員(檔案管理員、人事部文員、行政部文員)將超過保存期限的檔案銷毀。
(4)監銷人員確認銷毀文件無誤簽字后,選擇安全地點銷毀檔案。
五、記錄
1、《檔案目錄》
2、《檔案查閱/借閱/復制審批表》
3、《檔案查閱/借閱/復制登記表》
4、《檔案銷毀清單》
六、相關支持文件
1、《文書管理標準作業程序》
第11篇 物業管理師考試題操作技能
2005年5月 勞動和社會保障部
國家職業資格全國統一鑒定
職業:物業管理員
等級:國家職業資格二級
卷冊二:操作技能
注意事項:1、請按要求在試卷的標封處填寫您的姓名、考號和所考等級。
2、請仔細閱讀各種題目的回答要求,并在規定的位置填寫您的答案。
3、請保持卷面整潔,不要在試卷上作任何與答題無關的記號,也不得在標封區填寫無關的內容。
一、 情景題(1―5題,每題8分,共40分)
1、 世達物業管理公司近期遇到了資金短缺的問題,為了度過難關,請你為該公司制定一份資金籌措計劃,盡可能多地為公司提供資金來源渠道。
2、 豐聯物業管理公司將其負責管理的某住宅小區3號樓房屋的大修工程外包給了某專業維修公司。工程完工后,豐聯物業管理公司接到了工程驗收通知。請問豐聯物業管理公司應如何組織3號樓房屋大修工程的驗收工作
3、 某職業技術學校需要將原來的一座辦公樓改建為機房,聘請了博泰建筑公司承擔該項工程。這座樓為2層樓,總建筑面積534平方米。其暖通工程定額直接費為a,其定額工資為m,其它直接費為b,現場經費為c。請計算該裝修工程中暖通工程的直接工程費、間接費、利潤、稅金和工程造價。說明:計算過程中涉及到的相應費率可以采用定額中規定的相應費率,也可以用符號代替。
4、 已經入住2年多的某townhouse(聯排別墅)項目,現有300多戶居民,其中白領人士較多,但是該項目位于郊外,缺乏附屬配套設施。假設你是該項目的物業管理經理,請針對上述情況,完成以下工作:(1)為該物業項目設計4種合適的綜合經營服務項目。說明;只寫出服務項目名稱即可。(2)如果全部綜合經營服務項目都不是物業管理公司自己經營,而是對外承包,那么物業管理公司應如何監控服務質量
5、 小周是某物業管理公司人力資源部的經理,該公司在6月份需要進行年中績效考評工作。請問小周應按照怎樣的工作流程實施員工績效考評方案
二、 案例分析題(6――7題,每題15分,共30分)
6、李經理是某物業管理公司財務部門的負責人,為了更好地控制公司的財務預算,他打算對公司的高層管理人員進行一次財務預算控制工作內容的培訓,請幫他列出控制企業財務預算的具體工作內容清單和控制財務預算的步驟。
7、居住在青云小區1號樓二層的5戶居民在自家窗戶上安裝了金屬護欄,原因是小區內一層住戶窗戶均裝有護欄,致使3號樓和6號樓二層的三家住戶最近發生被盜事件,這5戶居民認為應增加必要的安全防范設施。該小區的物業管理公司得知后立刻要求這5戶居民自行拆除,理由是青云小區業主委員會與該物業管理公司簽訂了《物業服務合同》,合同中規定,居民不得擅自改變房屋建筑及設施設備的結構、外貌、設計用途、功能布局等。該5戶居民承認安裝護欄的事實,但是拒不拆除護欄。請問:物業管理公司可以按照怎樣的程序、采取哪些方法解決該問題
三、 方案策劃題(8――9題,請從中選作一題,滿分30分,如果8、9兩題均答,則只計算第8題的分值)
8、海成物業管理公司負責管理的物業項目主要是寫字樓和高檔住宅。該公司現有員工450名,其中管理干部75名,專業技術人員40名。公司今年準備從二級資質晉升到一級資質,正在籌備修改公司的內部管理制度。請根據該物業管理公司內部管理制度的框架體系,內容具體到每一項制度名稱,并寫出財務部經理的崗位職責。
9、興海物業管理公司負責管理的科興小區是已經投入使用10年的住宅區,建筑面積50萬平方米,以高層建筑為主。目前,該小區的停車位嚴重不足,根據實際需要,應該進行規模較大的停車場擴建增建工程,停車場擴建增建的提案獲得了科興小區全體業主的同意,停車場擴建增建用地也獲得了主管部門的批準。科興小區停車場擴建增建工程規模很大,興海物業管理公司準備采取招標方式委托具有相應資質的專業規劃設計單位進行規劃設計。請寫出(1)興海物業管理公司選聘專業規劃設計單位應遵循的招標工作程序。(2)科興小區停車場擴建增建方案的主要內容。
物業管理師技能試題
作者:佚名 文章來源:轉載 點擊數: 706 更新時間:2007-5-28 11:34:55文章主題詞:物業管理師
1、 物業管理對物業的基本要求227
物業管理對物業的基本要求,不僅是從物業交付使用后便于管理的角度考慮,更要從業主和使用人的角度考慮。具體要求有:
1)、物業的設計要“科學、合理、適用、美觀”,并要方便維修和養護。
2)、建筑質量要好減少使用成本。
3)、設施齊全,能為使用人提供多種服務。
4)環境優美、安全、舒適。
5)、為物業管理提供必要的設施。
2、 物業管理早期介入的物質準備包括那些方面的工作228
1)、人員準備,綜合素質高。
2)、資料準備,對方的資料和法規。
3)、設備準備,車輛、器材。
4)、資金準備。
3、 規劃設計階段的工作應該注意反映那些問題232
1)、配套設施的完善問題。
2)、水電供應容量問題。
3)、安全保衛系統。
4)、垃圾處理方式。
5)、高層建筑物外觀的清潔問題。
6)、消防設施問題。
7)、物業管理需要的設備問題。
8)、對建筑材料得意見。
9)、其他問題。
4、 物業建設階段的工作應從哪些方面對工程進行監督232
1) 監督工程質量,漏水、滲水問題,水電管線的布置。
2) 監督建設工程,是否按圖紙施工,建筑材料的規格質量。
3) 監督物業附屬設施設備的配套建設過程。
4) 監督特殊附屬設施設備的建設過程。
5、 擬管項目全面情況調查研究的主要內容232
1
) 項目的位置。
2) 項目的面積。
3) 項目建筑情況。
4) 配套交通狀況。
5) 消防、安保、清潔等設施狀況。
6) 項目性質及特色。
7) 政府的支持、扶持和介入程度。
8) 開發商的背景。
9) 周邊環境狀況。
6、 竟標項目進行全面調查的主要內容,從什么渠道得到信息236
1) 派人實地考察。
2) 從新聞媒介收集信息。
3) 向政府有關部門了解。
4) 其他途徑。
7、 怎樣對住區人員自然狀況進行分析236
1) 總人數,它決定需求的總體規模。
2) 性別,不同性別具有需求的差異性。
3) 年齡,不同年齡段有需求的特殊性。
4) 職業和學歷,這決定了需求的種類和檔次。
5) 民族,不同民族的生活習慣各異。
6) 經濟收入,收入水平直接決定需求水平。
8、 我們應該按什么思路對住區人員需求進行分析236
1) 按需求的對象分為物質需求和精神需求。
2) 按需求的彈性分為小彈性需求和大彈性需求。滿足需求彈性小的公共設施是必須的,滿足彈性大的公共設施應從實際出發,注意提高其效益。
3) 按需求的條件分為現實的需求和潛在的需求。
4) 馬斯洛的需求層次劃分法:生理、安全、社會、尊重、自我實現需求。
5) 人的需求是由低級向高級不斷發展。
6) 既要定性分析又要定量分析制定方案才有針對性。
9、 怎樣分析用戶需求特性237
1) 對象性,人的需求總是指向某種物品和事物的,管區的各種設施越能滿足人們的需求,就越能激發人的需求。
2) 條件性,人的需求是在一定條件下產生的,最主要的條件是購買能力。
3) 欲求性,需求一旦產生就會形成一種欲望,進而產生消費動機。
4) 關連性,前一種需求得到滿足,后一種需求就會產生。
5) 反復性,有些需求會產生周而復始的現象。
6) 選擇性,對品種或地點的選擇。
10、 如何進行對競爭對手企業情況的調查237
1) 競爭對手總體情況調查,對手有多少,分布如何,具體競爭對手是誰
2) 競爭對手能力調查,資金、規模、業績、技術水平和經營水平。
3) 競爭者成功的奧妙。
4) 本企業與之競爭成功的機會有多大。
11、 擬定物業管理方案前企業應該做好哪些準備工作
1) 組建工作班子。
2) 對人員進行培訓。
3) 準備經費。
4) 準備設備。
5) 準備相關資料。
12、 物業管理方案包括哪些內容240
1) 物業管理檔次,物業的類型、功能將決定不同的物業消費水平,從而確定物業管理的不同檔次。物業管理檔次的確定是制定物業管理方案的基礎,管理檔次不同決定了管理與服務的項目、標準及費用的不同。
2) 物業管理服務的標準,物業的類型、功能、和檔次決定物業管理服務的項目和質量標準。
3) 物業管理財務收支預算,物業管理是有償的服務與管理,物業管理方案的核心是物業管理檔次決定管理應達到的服務標準和收費標準。
13、 物業管理方案的基本結構241
1) 項目管理的整體設想與策劃。
2) 管理模式,包括:運作模式、工作流程、組織架構、激勵機制、信息反饋處理機制。
3) 人力資源管理,人員的配備、培訓、管理。
4) 規章制度建設,規章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動化管理。
5) 經營管理指標,經營、管理指標承諾及采取的措施。
6) 社區文化建設與社會服務。
7) 財務管理及經費收入測算。
8) 日常管理。
9) 物業維修養護計劃和實施。
14、 制定物業管理方案的主要步驟
1) 成立機構、培訓人員。
2) 準備經費、設備、資料。
3) 項目、使用人需求、競爭對手調查。
4) 研究分析調查資料。
5) 確立管理檔次、管理目標。
6) 確立主要措施和服務管理項目。
7) 經費預算。
8) 草擬方案文本。
9) 向專家顧問咨詢。
10) 送公司領導審閱。
11) 修改、研討、可行性研究。
12) 定稿、實施、反饋。
15、 制定物業管理方案的主要方法242
1) 經理意見法。經理意見為主,征求意見為基礎。
2) 內部征詢法。廣泛征求意見,綜合歸納后制訂。
3) 學習借鑒法。借鑒國內外對相似物業管理的思路。
4) 專家意見法。在向專家全面介紹調查結果的基礎上,請專家協助制訂。
5) 綜合制定法。綜合運用以上四種方法制定。
16、 物業管理企業內部制度的建立主要有哪些內容245
1) 員工管理條例:勞動用工制度,員工行為規范,員工福利制度,企業獎懲制度。
2) 各部門的職責范圍:辦公室、財務部、管理部門、服務部門。
3) 員工崗位責任制:經理室人員、辦公室人員、管理處人員崗位職責。
17、 建立物業管理企業外部制度,應該從哪些方面著手建立251
1) 物業接管驗收規定。
2) 樓宇入住規定:入住通知單書,收樓須知,入住手續書,入住合約。
3) 物業管理合約:明確業主、開發商、管理者的權利與責任,明確對物業公共部位及公共設施的管理,對物業損壞無法正常使用的規定,管理費用的規定,法律責任和其他事項。
4) 住戶手冊:居住區概況與管理,業主須知,日常管理與維修,物業管理條理,綜合服務和有關部門電話號碼。
5) 住宅區房屋及設施接代管制度:對接管范圍、標準程序的規定,對房屋代管權責的規定。
6) 房屋管理服務制度:房屋維修養護規定,房屋裝修管理規定。
7) 住宅區管理規定:治安消防車輛,衛生綠化,樓宇市場管理,禁止違章。
8) 業主公約和業主委員會章程。
18、 制定物業管理制度的程序
1) 研究所管物業的實際情況。
2) 研究業主及使用人的全面情況。
3) 正確評價本企業現狀。
4) 學習有關政策法規,借鑒外企業經驗。
5) 形成規章制度條目及思路。
6) 分頭草擬,征求意見,討論修改。
7) 定稿-批準-執行。
19、 業主公約其法律依據
1)《民法通則》規定:不動產的相林各方,應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則,正確處理藏水、排水、通行、通風、采光等相臨關系。
2)建設部《城市異產毗連房屋暫行規定》:所有人和使用人對公用的部位和設施,應共同合理使用并承擔相應義務。
20、 業主公約的特點261
1) 公約的主體是全體業主。
2) 公約的客體是物業使用、維修和管理等方面的行為。
3) 公約的內容是有關物業使用維修管理方面的權利和義務,既有法律規范又有社會公德的內容。
4) 公約經業主簽約,大會審議通過,對全體業主和使用人都具有約束力。
5) 公約的立足點是訂約主體的自我意識與行為的把握。
21、 業主公約的主要內容262
業主公約一般由政府行政管理部門統一制訂示范文本。業主大會可根據本物業區域的實際情況進行修改補充,經業主簽約或業主大會通過后,上報行政主管部門備案。業主公約應包括的內容有:
1) 物業的名稱、地點、面積及戶數。
2) 公共場所及公共設施狀況。
3) 業主大會的召集程序及決定重大事項的方式。
4) 業主使用公共場所及公共設施的權益。
5) 業主參與管理和監督的權利。
6) 各項維修,養護和管理費的交納。
7) 業主應遵守的行為準則。
8) 違約責任及其他有關事項。
22、 業主公約訂立的原則262
1) 合法性原則。符合有關政策法規和土地使用權出讓合同規定。
2) 集體性原則。以全體業主的集體利益為目標。
3) 民主性原則。通過業主大會的形式訂立,反應全體業主的利益和要求。
23、 首次制訂業主公約一般按什么程序進行
1) 組織人員學習有關政策法規,研究“示范文本”。
2) 結合實際情況,依照“示范文本”制定公約草案。
3) 公約草案提交業主大會討論修改。
4) 業主大會通過。
5) 業主簽字,業主公約生效。
24、《業主公約》和《物業管理公約》有什么區別265
二者約束的主體不一樣。
在物業管理中,用來約束主體行為的公約有《業主公約》和《物業管理公約》。《業主公約》的主體是全體業主,《物業管理公約》的主體是業主、使用人、物業管理經營者。因此,違反《公約》行為一般分為三種:
1) 業主違反《公約》。
2) 使用人違反《公約》。
3) 物業管理公司違反《公約》。
25、裝修時違反《公約》的行為界定265
裝修時違反公約的行為有:
6) 隨意改動房屋結構,拆出承重墻,改變水電氣管線走向。
7) 外墻任意添裝防護欄和晾衣架。
8) 裝修時違章使用或損壞公共設施設備。
9) 拒絕交納裝修垃圾清運費。
26、搬遷時違反《公約》的行為如何界定
搬遷時違反公約的行為有:
1) 占用或損壞公共部位和設施設備,違章使用電梯等設備。
2) 不按規定時間搬遷,妨礙滋擾他人。
3) 用超長超重易污染物品損壞公物或傷害他人。
27、日常違反《公約》的行為怎樣界定265
日常違反公約的行為有:
1) 違規轉租房屋。
2) 不執行業主大會決議。
3) 拒絕交納管理費和毗連部位的維修養護費。
4) 任意搭建放置自用設施。
5) 違章使用水電氣和電梯設備。
6) 占用或損壞公共部位和公共設施。
7) 隨意堆放雜物,丟棄垃圾和高空拋物。
8) 違規存放易燃易爆等危險品。
9) 踐踏占用綠化用地。
10) 亂設攤點、廣告牌。
11) 隨意停車,噪聲擾民。
12) 違規飼養家畜家禽。
28、做到及時發現各種違章行為應該注意哪些方面266
1) 物管人員要加強責任心,認真履行崗位職責。
2) 各部門負責人經常檢查員工是否到位,及時發現并處理業主或使用人的違約行為。
3) 提高業主和使用人自覺遵守公約的意識,建立有效的監督機制,認真接待并處理業主和使用人反映的違約行為。
29、公約與物業管理制度有哪些共性和個性違反了公約或管理制度應如何正確處理267
1) 公約與管理制度的共性有:1目的相同,都是為了維護物業的完好及正常使用。2實質內容相近,都是規范主體在物業管理活動中的行為。
2) 公約與管理制度的個性有:1制訂者不同,管理制度由物業管理企業制訂;公約由業主委員會制訂。2承諾人與制約人不同,管理制度由物業管理公司承諾,制約業主和使用人;公約由全體業主或業主、使用人和物業管理公司共同承諾,相互制約。3性質不同:制度是管理性,屬于硬性約束;公約是承諾制約性,具有軟約束的特點。4對違反者處理方式不同,違反管理制度輕者批評教育,嚴重者給予民事或刑事處理;違反公約只能按公約約定的方式處理。
3) 正確處理違反公約行為的方法有:1規勸。2制止。3批評。4警告。5按管理制度處理。6提起民事訴訟。
30、有關裝修管理規定(裝修的流程)268
1) 住戶
裝修申報:1業主裝修前必須向工程部提出申請。2工程部對業主的資格進行確認并提供有關資料。3業主盡快請設計公司設計并選擇合格的裝修單位。4業主15天內將裝修設計圖紙交工程部。
2) 物業管理公司審批:1業主遞交裝修方案一周后,工程部會同安保部對方案進行審核。2裝修方案最終由物業管理公司批準后方可實施。3方案批準后按規定簽協議,領取裝修許可證。
3) 裝修施工單位:1與物業管理公司簽訂《裝修施工責任書》,領取施工許可證。2按批準的方案進行施工,不得有任何更改。3在施工期間嚴格遵守管理規定。4嚴格執行建設部《建筑內部裝修設計防火規范》。
4) 物業公司驗收:1裝修完工后由業主通知有關部門驗收。2隱蔽工程必須在隱蔽前進行驗收。3驗收合格后由工程部向業主出具竣工驗收單。4業主貧驗收單到管理部和安保部辦理必要的手續。
31、物業管理資金的概念、物業資金管理的概念270
1) 物業管理資金是:為保持物業及附屬設備設施的狀態完好和使用安全,充分發揮物業的各項功能以滿足業主需要而投入的貨幣總和。物業管理資金根據所處階段不同,分為物業管理啟動資金和日常物業管理資金。
2) 物業資金的管理是:物業管理企業對管理資金的籌措、使用、運作所進行的財務管理活動的整個過程。管理對象是物業管理資金,管理目的是有計劃低成本、最大限度地籌集資金和提高資金的運用效率。
32、物業管理啟動資金的來源270
物業管理啟動資金是物業管理企業開展工作初始階段所需各項必要開支的資金,以及物業公共設施專用維修基金。其中包括兩部分:
1) 管理企業形成、建立、組成所需的資金。來源-房地產開發企業單位組織及個人出資入股形式。用于-企業的注冊資本、辦公場所、辦公用品、職工工資等。
2) 物業公共設施維修基金。來源-從三方面收取:國家、集體、個人。用于-物業的意外事故大修及日常維護。
33、物業公共設施維修基金如何進行管理271
1) 物業管理委員會設帳存入銀行專戶。
2) 使用時專款專用,由管委會監察批準。
3) 不宜由管理企業掌管,防止短期行為。
4) 近期不用時應在確保安全的基礎上,爭取合理運作使其增值。
34、日常物業管理資金的來源與管理271
1) 物業管理服務費。由管委會、管理企業和政府物價部門幾方面考慮,共同協商制定。
2) 物業管理企業開展多種經營收入。
3) 其他收入。政府政策性撥款、單位個人捐贈、物業升值、投機性收入。
日常物業管理資金的管理主要有兩個方面:
1) 收取使用管理。及時有效地收取各種費用,有計劃地使用、量收支出、專款專用。
2) 財務方面管理。加強財會制度的建立和監督力度;杜絕內部財務漏洞,避免發生意外事故;防止貪污冒領等現象發生;加強安全保衛工作。
35、物業管理資金的性質273
1) 根據物業管理所有者不同可分為國有資金、集體所有資金、私有資金、多產權所有資金。
2) 根據物業管理的對象和目的分為經營性資金和消費資金。
3) 物業管理資金性質的不同,決定了經營者對物業管理資金的管理與使用方式不同。
36、物業管理資金的使用要實行總量控制法,既要集中統一計劃,又要保證一定的靈活性,具體包括哪些方面274
1) 成本性資金支出與使用。用貨幣形式表現的勞動生產耗費,包括勞動對象如原材料、勞動手段如設備、勞動力工資福利。必須支出無資金回收,是管理企業必須保障的資金。
2) 公益性資金支出與使用。物業管理企業必須承擔社會責任與義務的資金性支出,包括各種捐資、贊助,做公益性廣告。必須支出無資金回收,有利于樹立企業形象。
3) 投資性資金支出與使用。為了籌集發展使用的資金,把暫時不用的資金用于受益性投資以求得更大的資金回報。四注意:選好投資的方向,資金的安全性,資金的回收周期,占整體資金的比例。
37、物業管理資金使用責任制276
1) 管理資金的使用由單位領導負領導責任,財務人員負管理責任,使用人員負使用責任。
2) 領導下達資金使用指令與計劃,財務人員負責把資金撥給使用人使用。
3) 領導與財務人員及資金使用人之間互相監督,各負其責。
4) 責任到人,層層負責,互相監督,使資金安全準確地使用到位。
38、物業管理資金的預算及其所必須的前提條件277
物業管理資金的預算管理是以物業管理目標為導向,以提高管理效益為出發點,以財務管理體系為保障,全面控制物業管理與經營活動的一種計劃管理模式。物業管理資金的預算及管理要達到目標必須具備的條件是:
1、 扎實的會計工作和基礎管理工作。
2、 完善的制度體系。
3、 好的領導體制與領導集體。
4、 充分利用管理會計的職能。
39、物業管理資金預算編制程序和編制原則278
資金預算的編制程序有:
1) 資金預算的編制由預算專業部門負責。
2) 根據往年的資金使用情況及預測今年物業管理的發展。
3) 根據現有管理資金的掌握情況,于每年初編制出本單位的資金預算計劃。
4) 領導審批后執行。
5) 較大的管理企業應分層編制,層層審核把關,最后匯總論證。
6) 資金預算的編制可以自上而下、自下而上,或上下結合論證。
資金預算的編制原則有:
1) 目標性原則。預算的編制應圍繞管理經營目標進行。
2) 全面性原則。做到全面、系統、平衡、完整。
3) 范圍與周期性原則。確定預算單位范圍和預算周期。
4) 人本原則。預算應成為激勵人,使人看到希望,適合人完成。
40、房屋修繕定額都包括哪些內容如何選用修繕定額324
1) 總說明。綜合說明修繕定額的編制原則、
指導思想、編制依據、適用范圍、組成和作用,同時還要說明編制定額時已考慮和沒有考慮的因素。
2) 分部工程說明。說明本分部工程定額的編制依據,項目劃分原則,施工方法的確定,定額的主要內容及換算方法,選用材料的規格和各種材料的損耗率的確定。
3) 分部工程量計算原則。計算方法、計量單位、尺寸起止范圍、應扣除和應增加的部分、計算附表。工程量是以物理計量單位或自然計量單位表示的房屋修繕工程中各分項工程項目的實物量。工程量是修繕預算的基本數據,工程量的準確性直接影響到修繕預算的準確性。
4) 定額項目表。規定了各分項工程項目的人工、材料消耗用量指標,還列有人工工資標準、材料預算價格及匯總的基價。項目表上方為該分項工程的工作內容和計量單位。
5) 附錄。包括各種混凝土沙漿配比表,建筑材料名稱及規格表。
選用修繕定額時應注意:
1) 應選用當地現行的修繕定額。
2) 利用附近地區的修繕定額。
3) 利用工程預算定額。注意增加工料消耗數量,舊料回收利用。
41、房屋修繕預算的編制步驟包括哪些325
1) 熟悉施工圖紙,收集預算材料。
2) 計算工程量。
3) 選用修繕預算單價。
4) 編制修繕工程預算表。
5) 編制主要材料用量表。
6) 編制主要材料調價計算表。
7) 編制修繕工程預算費用表。
8) 寫編制說明、裝訂簽章。
42、編制房屋修繕預算需要了解收集了哪些方面的情況325
1) 熟悉施工圖紙。
2) 收集預算材料。
3) 收集施工組織設計資料。
4) 了解施工現場情況。
5) 了解施工方式。
43、如何計算工程量326
1) 先根據施工圖紙、修繕定額、施工組織設計資料和現場實際情況,確定工程量計算項目。
2) 將分項工程項目名稱、定額編號和計量單位一并列出。
3) 在計算工程量列項時,要按照先拆除、后新作和修補的修繕施工順序進行。
4) 注意拆除工程對對其他部位的影響,應同時考慮修繕工程量。
44、如何選用修繕預算單價326
1) 按照修繕定額的分部分項順序,逐項套用與施工圖紙中內容相應的預算單價。
2) 如遇工程內容與定額項目內容不符時,應換算成所需的修繕預算單價。
3) 如遇定額中沒有的項目時,應編制補充修繕預算定額。
4) 選用修繕預算單價時,還要考慮舊料的回收利用。
45、修繕工程預算表應反映出哪些主要費用326
1) 單位工程的工程直接費。
2) 分部工程的工程直接費。
3) 單位工程的人工費、材料費和機械費。
4) 各種主要材料需用量。
46、列出編制工程預算表的步驟和方法327
1) 按定額編號的順序,把工程量計算表中相應的定額編號、分項工程名稱、單位和工程數量,填入工程預算表內。
2) 將預算單價和主要材料的定額量填入表內。
3) 將各分項工程項目的工程數量乘以預算單價,得出總價。
4) 將各分項工程項目的工程數量分別乘以人工費、材料費和機械費的單價,得出合價。
5) 將各分項工程項目的工程數量分別乘以各種材料的定額量,得出需用量。
6) 將各分項工程項目的總價、合價及各種材料的需用量分別匯總,填入小計欄。
第12篇 物業管理公司物料采購程序-13
物業管理公司物料采購程序(13)
1.0目的
確保采購的物料符合服務質量的要求。
2.0適用范圍
適用于服務質量有影響的物料采購。
3.0職責
3.1各部門負責提出物料采購申請,做好物料使用記錄。
3.2綜合事務部負責審核采購申請,并負責物料的采購。
3.3綜合事務部負責組織對服務供方的調查、評估、選擇。
3.4各相關部門負責對供方的服務過程進行監督與考核。
4.0程序
4.1公司確定要采購服務后,對單件采購金額超過2000元的物料,綜合事務部負責進行市場調查,收集供方資料,對服務供方進行初審。
4.2初審內容包括:供方資質證明、公司簡介、人員等。
4.3同一服務項目,除特殊情況外,通常至少應選擇兩家以上單位,并將初審結果予以記錄。
4.4綜合事務部將初審評價結果報總經理,由總經理負責組織復評會議,并填寫《服務供方復審表》,確定服務供方。復審內容包括:技術設備資料、服務價格、質量保證的承諾等。
4.5每年根據服務供方的合同執行情況及部門、管理處的反饋意見,對其進行一次年審,年評審不合格者,取消其合格服務供方資格。
4.6綜合事務部負責合格供方檔案的建立。
4.7服務供方在服務提供過程中,如發生重大質量問題,應取消其合格服務供方資格,并重新選擇評價。
4.8常用物料的采購
4.8.1使用部門填寫《采購申請單》。
4.8.2報綜合事務部審核后,報總經理審批。
4.8.3綜合事務部按批準后的采購申請單要求進行采購。
4.8.4對采購的物料由使用部門與采購人員共同驗貨,并在《采購申請單》內注明驗貨情況,辦理領用手續。
4.8.5使用部門在使用時發現不合格材料應記錄,填寫《不合格品處理單》,并與綜合事務部聯系,由綜合事務部負責處理。
4.8.6物料領用人到各部門辦理領用手續。
4.9應急采購處理
4.9.1由于材料使用部門無法預料,確屬急需,使用部門可在綜合事務部授權后直接在認可供應商處購買。
4.9.2材料購回后,使用部門檢驗合格后方可使用,并做好標記、記錄使用地點、質量情況,事后需補辦相關申請采購手續。
5.0物料驗證
5.1公司所采購的物料均需檢驗,檢驗地點在公司或管理處。
5.2對于一般日常物料的采購多屬零星采購,所以通常選用名牌產品,進貨時只作數量、外觀、規格等的驗證,物料數量少于10個的,抽樣100%。
5.3檢驗方法
5.3.1所有物料要求有合格證,物品數量應與《采購申請單》數量相符。
5.3.1所有物料要求有合格證,物品數量應與《采購申請單》數量相符。
5.3.2物料規格應和《采購申請單》上所列規格相符。
5.3.3外觀:
5.3.3.1從包裝看有無生產廠家,生產日期等標志,是否在有效期內。
5.3.3.2物料本身接口處是否有不應有的松動;連接部位是否轉動靈活;驗證物品質地、顏色、尺寸符合購買要求;附件是否齊全。
6.0支持性工具
《服務供方評價表》
《服務供方復審表》
《采購申請單》
《不合格品處理單》
《物料領用單》
編制:審核:批準:日期:
