物業管理從業人員素質要求（十二篇）

發布時間：2024-01-19 11:20:20 查看人數：20

物業管理從業人員素質要求

第1篇物業管理從業人員素質要求

物業管理從業人員的素質要求

建立一支素質優良,手段先進、方法得當、服務優良的員工隊伍對于保證物業管理有條不紊地運作,提高管理水平無疑是非常重要的,現階段也是非常迫切的。

一、物業管理從業人員素質的要求

物業管理行業與其它行業有共同點,但也有其自身特點。總的來說,物業管理從業人員應做到:

有良好的敬業精神和奉獻精神。物業管理是服務性行業,在服務與被服務的角色中服務是主要的。因此,其從業人員必須有敬業樂業精神,整個身心能夠全力投入,具有良好的工作樂趣,其對角色轉換、平等人格、價值取向的認識更徹底。工作中不辭辛苦,真誠服務,認真對待每一項工作。物業管理工作時間不是固定的,是全方位的,業主休息我們還要工作,業主下班我們不能下班,節假日值班放棄休息是很正常的事,如果沒有'一切為了住戶'的服務思想,沒有奉獻精神是不能做好物業管理工作的。

有良好的職業道德、敏感度和創新精神。物業管理人員在不同時間、同一環境要接觸相同或不相同的人或事,長期在同一環境要接觸相同或不相同的人或事,長期在同一環境中工作極易放松或產生惰性,甚至放棄或喪失一些基本原則,因此必須具有良好的職業道德。從業人員對人或事要善于觀察和體驗,以職業的敏感度發現和預防問題發生,改進工作,提高服務質量;另一方面,有所發現,也要有所創新,我們從事的事業在不斷發展,管理思想、工作作風、工作方法,必須適應發展變化而不斷發展和創新,否則就談不上進步,就不會有高質量的事業。

有高度熱情、不懈的追求和良好的工作藝術。提供優質服務本身就是一門艱難的藝術。重要的是員工能對問題和信息有足夠的熱情和不懈努力,跟進問題就要直到解決,真的需要就做到滿意為止,不能失去住戶對你的信任。我們不懼怕問題甚至嚴重的投訴,關鍵是你追求什么。物業管理公司的服務承諾,如何付諸實施不是件容易的事,除管理制度、質量控制和工作程序外,對我們行業而言,工作的藝術不能忽視,要求應是較高的,如'不要怕說對不起'、'不要縮小問題'、'重視顧客的滿意程度'、'花大力氣放在那些不滿意的顧客'、'永遠把自己放在顧客的位置上'等遵從顧客的言行值得借鑒。應切忌因一言一行而為我們不懈追求的事業留下任何遺憾。

有不斷學習,學人之長、補己之短的工作精神。物業管理項目,如大廈或小區等硬件是相對固定的,工作范圍也是相對固定不變的,如何使環境富于新意,充滿生機與活力是值得研究的。'學習是不斷進步的關鍵',不斷學習,包括觀念、管理、環境改善,對物業管理人員要求不是過分,而是必需認真面對的,要通過不斷學習,不斷提高,加強行業間項目管理交流,匯集眾家的智慧,要針對性的補充自己,學人之長,補己之短,逐步完善提高我們的服務質量。

有良好的職業作風,深入基層,掌握第一手材料。我們提倡物業管理人員'三分精力處理內業,七分精力放在現場',目的是了解大廈或小區等物業的真實情況,及時準確地反饋信息;認真聽取住戶意見,增加信任,和住戶交朋友;善于思考,反應敏捷,做事仔細認真;提高效率,注重實效。

要既是專才又是通才。從事物業管理的人員并不是不加考核人人可為的工作。它是專業性強,操作性強、沒有真才實料不可能做好的工作。每一個管理人員,操作人員都應是專業培訓合格后上崗,特別是專業技能應做為考核重點之一。物業管理專業人員只專不通是有很大的局限性的,跟物業管理的現狀也是不能吻合的,必須練就多種本領,如電工要通管工,空調工要通電工,保安員要通交通車輛管理、消防等,機電工程師通水、電、空調通風等。

二、物業管理人員的自我完善

自我完善的過程是自身素質不斷提高的過程。自我完善要結合物業管理的實際,不斷實踐。應把握好以下幾點:

1、提高工作效率,做時間的主人,工作要有計劃,有檢查,落實,用有限的時間完成更多的工作。

2、把自己融入集體之中,發揮集體的聰明才智,以自己的言行體現團結,展現拼搏,為團隊增光彩。

3、增強工作主動性。時刻想著還有哪些工作沒做好,不能心不在焉,領導安排才去做,不安排不知如何云云,應學會思考。

4、合理安排時間(包括業余時間),不斷學習和提高自己,使自己成為通才,在競爭中才能使自己立于不敗之地。

5、做工作要把握住'過程精品'的思想,不放過每一個細節或過程,提高自己的工作質量。

6、要做到'三到':'眼到、腿到、手到',深入現場了解情況。

7、工作上要'四心':'熱心、細心、耐心、用心',就是用'心'去體驗,用'心'去管理,去服務。

8、注意自身形象,儀容儀表要符合要求,服務用語要規范,掌握與住戶交往的基本技巧,提高工作藝術性。

9、專業素質要求:

1)法制知識2)建筑基本知識3)維修基本知識4)機電設備保養知識

5)行政管理知識6)財會基本知識7)公關知識等

第2篇物業區衛生管理守則

物業園區衛生管理守則

為保持園區干凈整潔,使業主(住戶)享有一個優美、舒適的居住環境,制定本規定:

1、園區的環境衛生,由管理處根據國家法律、法規和《廣州市城市市容和環境衛生管理規定》及物業管理規定具體實施管理。

2、園區內的所有人員均應自覺維護園區內的公共衛生,樹立人人愛清潔,個個講衛生的良好風氣。

3、違反本規定,有下列行為之一者,由管理處責令其限期糾正,清除或采取補救措施,情節嚴重者將要求違規者給予賠償。

(1)隨地吐痰、便溺、隨地拋棄瓜果皮核、紙屑、煙頭等雜物的,管理處將責令其限期糾正和及時清除。

(2)在路面、門前、樓梯間、樓道、平臺等公共場所堆放垃圾、雜物的,管理處將責令其限期糾正和及時清除。嚴禁在上述地方摻和水泥、攪拌油漆等,只要造成上述地方有污染的,管理處將要求違規者給予賠償。賠償費用的計算方法為:'維修的材料費'加上'維修的人工費'的兩倍。

(3)嚴禁從樓內或高空向外擲物、潑水,如出現此情況,將賠償清潔費50元以上,200元以下。高空擲物造成人身傷害的,視其情節輕重,將依法追究責任。

(4)園區內禁止飼養雞、鴨、鵝、豬等家禽家畜,違者按廣州市有關管理規定處理。

(5)進入園區車輛污染道路的,賠償清潔費、人工修復費50元以上300元以下。

(6)日常生活垃圾須用袋裝,每天下午18:00至第二天早上8:00按規定時間放置到每層防火門后。

4、損壞、破壞和盜竊環境衛生設施及其附屬設施的,除責令其恢復原狀外,并可按重建(置)價的2倍至10倍價錢進行賠款;違反園區管理規定的,由保安部予以處理;違反治安管理條例及違法構成犯罪的,將送交處法機關依法追究其責任。

5、侮辱、毆打園區環境衛生工作人員或者阻撓其執行職責的,由園區保安部給予處理;構成犯罪的將送交處法機關依法追究責任。

第3篇 x房地產開發工程項目前期物業管理控制程序

房地產公司開發工程項目前期物業管理控制程序

1.目的

通過對前期物業管理的控制,確保房屋保持正常的使用功能,為住戶提供良好的居住環境,滿足住戶的需要。

2.范圍

本程序適用于公司開發工程項目的前期物業管理工作。

3.職責

3.1策劃與營銷中心負責組織開展前期物業管理工作。

3.2工程部負責聯系施工單位進行工程質量問題的處理工作。

4.控制程序

4.1策劃與營銷中心參與工程項目的竣工驗收工作,掌握工程的基本情況和質量狀況,根據物業的規模、設施、環境等具體情況,組織物業管理機構。

4.2接管驗收

4.2.1由策劃與營銷中心根據物業管理移交的安排,組織前期物業管理機構、項目部和有關的設計、施工、監理單位進行物業的接管驗收。

4.2.2物業接管驗收各方共同清點房屋、裝修、設備和定、附著物,核實其質量狀況和使用功能及有關的文件資料,對檢查驗收中發現的問題,由項目部組織在規定的期限內進行整改。物業管理機構負責對檢查整改情況在'物業管理接管驗收記錄表'中進行記錄。

4.2.3接管驗收合格后,由參加驗收各方在'物業管理接管驗收記錄表'中簽署驗收合格意見,辦理工程項目的有關文件資料的移交工作,移交文件資料主要包括:

a)工程項目的整套技術資料;

b)工程質量保修書和工程使用說明書。

4.3由物業管理機構負責組織物業管理隊伍,制定有關的管理制度:

4.3.1根據物業的規模、等級合理確定組織機構和崗位設置,滿足前期物業管理的要求。

4.3.2組建清潔、保安、綠化、維修等管理隊伍,對招聘人員簽定用工合同,作好崗前技能培訓。

4.3.3制定各項管理標準、崗位工作標準及其它的有關規章制度,并作好培訓工作。

4.4聯絡、溝通社會有關部門,包括:街道、公安、交通、環衛、衛生、市政、園林、教育、公用事業和文化娛樂等部門,建立代辦服務項目的管理網絡。

4.5辦理前期物業管理的入伙手續

4.5.1及時向住戶發送有關的入住函件,包括:'入伙通知書'、'入伙手續書'和'收費通知書'。

4.5.2做好住戶入住的服務工作:

a)向住戶介紹物業區域的情況,接收住戶的咨詢;

b)住戶簽定'管理公約';

c)組織住戶驗收房屋,驗收合格后進行房屋的移交;

d)根據房屋的設計結構情況以及國家和地方有關裝修的法律法規要求,制訂'裝修管理規定',做好對住戶裝修的有關服務工作。

4.6由策劃與營銷中心組織物業管理機構開展物業管理的日常工作:

4.6.1保潔綠化工作,執行q/tzh-wi-038《環境衛生與綠化管理辦法》。

4.6.2治安保衛工作執行q/tzh-wi-037《前期物業安全管理辦法》。

4.6.3工程質量保修執行q/tzh-wi-029《工程質量保修管理制度》。

4.6.4物業管理機構根據'管理公約'規定的收費標準和方法,收繳物業管理費。

4.7依據q/tzh-wi-041《顧客滿意度調查及投訴處理規定》,做好顧客意見投訴的處理工作。

5.質量記錄

5.1qr23-01物業管理接管驗收登記表

5.2qr23-02入伙通知書

5.3qr23-03入伙手續書

6.支持性文件

6.1q/tzh-wi-037《前期物業安全管理辦法》。

6.2q/tzh-wi-038《環境衛生與綠化管理辦法》

6.3q/tzh-wi-029《工程質量保修管理制度》

6.4q/tzh-wi-041《顧客滿意度調查及投訴處理規定》

第4篇物業管理有限公司簡介投標書

物業管理有限公司簡介(投標書)

一、我們的實力

**物業成立于20**年8月,注冊資金300萬元,管理面積逾百萬平方米,現為國家二級資質物業管理企業,zz市物業管理協會理事單位,中國物業管理協會會員單位。

業內率先通過iso9001和iso14001國際質量體系雙認證,并建立起了融'末位淘汰制'和'目標責任制'為一體的**績效考核模式,全員持證上崗率高達100%。

管理服務項目涵蓋了住宅、高檔別墅區、寫字(辦公)樓、高校后勤、商業地產等物業類型,融全程托管、顧問輸出于一體,并正以每年50萬平方的速度拓展著自己的管理服務領域。

先后與sz國貿、華新國際、三明國際、決策資源等知名企業形成戰略聯盟,廣泛汲取其他企業的先進管理經驗,以規范化、科學化、互動化為核心,構造獨具**特色的復合型生態發展系統。

所管理服務項目達標(獲獎)率100%,先后有多個項目榮獲國家、省、市級榮譽稱號,公司也先后被評為'zz市房地產行業青年文明號'和'zz市青年文明號',20--年度更是成功入選'hn省物業管理十大誠信維權企業'。

與sz國貿合作組建'sz國貿物業管理(zz)有限公司'

二、我們的理念

服務宗旨:盡心、盡力、盡責,善待每位客戶。

質量方針:為業主創造價值,讓客戶持續滿意。

團隊精神:企業的命運就是個人的命運,企業的發展就是個人的發展。

發展目標:以'生態型發展體系'為依托,打造中原物業第一品牌。

三、我們的目標

立足基礎服務,樹立**物業誠信高效形象。

強化服務意識,打造一流物業管理服務品牌。

細化服務質量,倡導'溫馨生活顛峰體驗'。

四、我們的榮譽

20**年度jh園小區zz市優秀住宅示范小區

2002年度jh萬世花園js區綠化達標先進單位

zz市綠化達標先進單位

zz市優秀住宅示范小區

zz市首批旅游觀光小區

hn省優秀住宅小區

**物業 zz市房地產行業'青年文明號'

2003年度jh園小區js區綠化達標先進單位

zz市綠化達標先進單位

js區文明生活小區

jh花園全國物業管理示范住宅小區

**物業通過iso9001國際質量體系認證

zz市物業與房地產協會理事單位

2004年度js zz市優秀住宅示范小區

j城花園zz市優秀住宅示范小區

**物業通過iso14001環境質量管理體系認證

hn省物業管理十大誠信企業

第5篇 x物業公司計量設備管理程序

物業公司程序文件版號: a

修改號: 0

ej-qp 7.1 物業公司計量設備管理程序頁碼: 1/2

1.目的:

加強計量設備的校驗管理,確保測量工作的準確性。

2.適用范圍:

適用小區工程維修部及需有測量工作的部門。

3.引用文件:

3.1 iso9002標準第4.11章

3.2質量手冊第4.11章

4.職責:

4.1工程維修部負責計量設備的校驗、發放的管理工作。

4.2維修班負責計量設備的校準、校驗、測量工作。

5.工作程序:

5.1工程維修部對計量設備的購買作出計劃安排。

5.2購置計劃要明確計量設備的名稱,規格與型號,數量,購置用途及要求。(本小區主要計量設備是:測溫表、萬用表)

5.3采購員根據購置計劃,選擇儀器儀表專營店,進行購買。

5.4計量設備的發放:

5.4.1工程維修部負責計量設備的發放、檢查和登記。

5.4.2冬季供暖測溫表,供暖前由維修班長負責領取,供暖結束后交回工程維修部。工程維修部要檢查測溫表是否損壞,并在發放記錄上登記。

5.4.3萬用表由維修班長或維修電工領取,并在發放記錄上登記。

5.5計量設備的正確使用:

5.5.1冬季供暖測溫時,測溫人員首先要校準測量準確度。

5.5.2測溫要在正確位置測量:(房屋中間距地面1.5米處)測溫表數字,升至一定溫度后,不再上升后保持3分鐘沒有變化后,即認為是此時,此地的準確溫度。

5.5.3電工維修電氣設備時,首先要將萬用表打到電阻檔,效準萬用表,方可測量。

5.5.4測量不同項目,要將萬用表打到相應檔位,并且根據經驗,選擇量程范圍,以免損壞萬用表。

5.5.5測量人員正確使用計量設備,愛護計量設備,不得損壞,如使用不當,人為損壞計量設備,由本人負責賠償。

5.5.6測量人員要正確使用計量設備,使用時首先檢查計量設備準確度,如計量設備不準確;例:測溫表量程范圍是在0℃-30℃,經過調整旋扭達不到量程范圍,萬用表打到電阻檔,正負表筆相觸經調正旋扭不回零時或其它情況,即認為計量設備不準,不能用此設備進行測量,應交回工程維修部更換,領取新表并當場檢查校驗。

5.6計量設備的校驗:

5.6.1測溫表在每年供暖結束后,由工程維修部指派人將測溫表送交國家計量部門進行校驗,校驗合格后,將校驗合格標志貼于測溫表上。

5.6.2如校驗不合格,應將儀表送儀器儀表維修部門修理,然后再次經國家計量部門校驗。

5.6.3萬用表每年校驗一次,由工程維修部派專人將萬用表送交計量局校驗。校驗合格后,將校驗合格標志貼于萬用表上。如不合格,處理方法同測溫表。

5.6.4工程維修部要將校驗情況詳細在《計量設備校驗登記表》上登記。

5.6.5對于經過再校驗不合格的計量設備應貼上《設備停用證》上報公司申請報廢。

6.支持性文件與質量記錄:

6.1《計量設備校驗登記表》 ej-qr-qp-7.1-01

6.2《計量設備發放記錄表》 ej-qr-qp7.1-02

6.3《設備停用證》 ej-qr-qp7.1-03

6.4《報廢申請表》ej-qr-qp7.1-04

第6篇物業管理部副主管職務說明書

工作概述:協助主管搞好'五防'為中心的安全防范工作;督管中隊內務衛生,組織中隊培訓學習,促進中隊正規化建設。

(一)任職資格

1、性別:不限

2、年齡要求:35歲以下

3、身高要求:男,170cm以上;女,165cm以上,身體協調性好,行動敏捷,視力5.0以上,無色盲;

4、學歷要求:高中、中專或以上文化程度;

5、工作經歷:任職物業社區保安領班1年以上;

6、工作技能要求

經《物業管理部副主管任用標準》評測合格后予以試用;經《物業管理部副主管試用轉正考核標準》評測合格后予以轉正。

(二)工作關系

1、直接上級:主管

2、直接下級:領班

3、合作部門:

(1)內部部門:屋村各部及其他部門

(2)外部部門:駐地派出所、消防中隊、執法中隊、交警中隊

(三)崗位職責

1、做好主管的參謀和助手,主管不在時,代行主管行政管理職責;

2、與主管協作制訂各項工作計劃,落實以防盜、防搶為中心的各項安全防范措施;

3、負責中隊思想教育工作;

4、督管中隊宿舍內務衛生,組織中隊軍容風紀檢查;

5、協助主管處理中隊范圍內投訴與突發事件;

6、妥善協調內部人事工作關系,搞好中隊團結;

7、不斷總結經驗,及時改進工作方法,并向中隊主管提交月度計劃完成狀況報告。

(四)工作目標與衡量標準

1、確保主管不在位代行其職責時達到《主管職責》要求;

2、確保轄區無管理責任事故發生;

3、確保無因管理方法失當、關心愛護不夠、工作氛圍不好而引致人員辭職或流失;確保所管理隊員離職率每月不超過2%;

4、確保中隊各班宿舍內務衛生秩序符合《內務衛生制度》;

5、確保警容風紀每半月檢查一次,日常隨機抽檢全部合格;

6、確保中隊內部團結協作,全年無打架斗毆;

7、確保每月向主管提交工作報告并附可行性建議。

第7篇物業管理手冊術語和定義

1 公司簡稱

1.1 本手冊全部采用ee集團房地產管理有限公司《經營管理制度》中對各級管理組織的簡稱,如:管理公司、項目所在公司。

1.2 物業分公司物業分公司是指'大連ee物業管理有限公司'在各地區設立的分公司,負責

ee地產開發項目的物業管理服務。各地區設立的物業分公司隸屬各地項目所在公司,管理公司物業管理部負責對

項目所在公司在物業管理職能上的指導和監督。

2 相關管理術語

本手冊完全采用 iso9000:2000 質量管理標準中有關術語和定義,包括(不限于): 質量、顧客滿意、管理體系、質量方針、質量目標、持續改進、供方、過程(流程)、項目、程序、文件、可追溯性、合格與不合格、糾正措施與預防措施、審核、評審等等。

3 自定義術語

3.1 管理制度本手冊沿用管理公司《經營管理制度》中對'管理制度'的定義和解釋,并將

'管理制度'與 iso9000 標準中的'文件'定義統一起來。

3.2 備案、核準與審批本手冊沿用管理公司《經營管理制度》中對'備案'、'核準'、'審批'的

定義和解釋,并嚴格區分管理公司、項目所在公司、物業分公司的相關權限。

3.3 物業管理(物業服務) '物業管理'的定義完全采用國家《物業管理條例》中的規定,'是指業主通

過選聘物業管理企業,由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。'

為突出本公司在物業管理活動中的服務定位,強化服務提供者的角色,本手冊

及其支持文件中均將'物業管理'稱為'物業服務'。'物業服務'、'物業管理'、 '物業管理服務'在本手冊及其支持文件中具有相同的含義。

3.4 顧客 '顧客'是指物業服務的接受者,具體包括業主、租賃住戶,以及配套商業網

點的經營商戶或其他物業使用人。

3.5 前期介入 '前期介入'是指物業管理企業在正式驗收、接管物業項目前,依據開發商要

求或與開發商簽訂的前期物業咨詢服務合同的約定,有償參與項目開發過程中涉及有關物業管理領域的活動。

項目對外承接物業項目時,前期介入工作的階段和內容按服務合同約定執行。管理公司范圍內開發項目的前期介入階段和內容,各級物業管理部門(公司)必

須按本手冊及其支持文件的規定和開發業務部門(公司)的具體要求執行。

3.6 專責人員 '專責'是指對某一項工作的結果負完全責任,或主要責任。但'專責'并不

意味著專職,也可以是兼職。

3.7 授權人員(部門) '授權人'或'授權人員'是指公司規定具有某項決策、執行或監督檢查權力的

人員,授權方式可以是在管理制度中明確規定,也可以是上級領導根據實際工作需要,在其職權范圍內做出的臨時授權。

臨時授權工作的責任一般仍由上級權力授予人承擔,除非該項授權得到了更高一級管理人員的書面批準。

第8篇某物業管理公司章程

第一章總則

第一條:為規范公司行為,保護公司和股東的合法權益,依據《中華人民共和國公司法》《公司登記管理條例》及其法律、行政法規,特制定本章程。

本章程為公司最高行為準則,對公司、股東、董事、監事、總經理具有約束力。

第二條:公司為有限責任公司,由全體股東共同出資,股東以其出資額為限對公司承擔有限責任,公司以其全部資產對公司的債務承擔責任。

第三條:公司股東作為出資者按投入公司的資本額享有所有者的資產受益、重大決策和選擇管理者等權利。

第四條:公司以其全部法人財產,依法自主經營,獨立核算,自負盈虧。

第五條:公司登記注冊名稱武漢順馳物業管理有限公司

第六條:公司住所:東西湖區吳興路特1號3-4-2號

第二章公司的經營范圍

第七條:物業管理,商品房銷售代理,房地產中介信息咨詢服務,建筑裝飾材料銷售。

以上經營范圍,以登記主管機關依法核準為準。

第三章公司注冊資本

第八條:公司注冊資本為五十萬元人民幣。

第四章股東的姓名或名稱

第九條:公司由兩方股東共同出資設立,具體如下:

1)名稱(自然人姓名): 武漢順馳投資控股有限公司法定代表人張偉住所東西湖區吳興路特1號3-4-2號

2)名稱(自然人姓名): 荊州市順馳水藍房地產開發有限公司法定代表人張偉住所荊州市江津西路288號

3)名稱(自然人姓名): 法定代表人住所

4)名稱(自然人姓名):

法定代表人住所

填寫不下請另附紙。

第五章股東的權利和義務

第十條:股東的權利和義務

(一)股東權利

1) 按照出資比例分取紅利;

2) 依法及公司章程的規定,轉讓出資;

3) 按照出資比例行使管理決策權;

4) 優先認購公司新增資本;

5) 查閱股東會會議記錄和公司財務會計報告;

6) 要求公司為其投入的資本簽發出資證明書。

(二)股東義務

1) 遵守公司章程;

2) 按時足額繳納本章程中規定的各自所認繳的出資額;并依法辦理其財產轉移手續;

3) 依其所認繳的出資額承擔公司債務;

4) 在公司登記后,不得抽回出資;

5) 維護公司的合法權益。

第六章股東出資方式和出資額

第十一條:股東可以用貨幣出資,也可以用實物、工業產權、非專利技術、土地使用權作價出資。對作為出資的實物、工業產權、非專利技術或土地使用權,必須進行評估作價,核實財產并依法辦理其財產權的轉移手續。工業產權、非專利技術出資的作價金額所占公司注冊資本的比例按國家法律、行政法規規定執行。

第十二條:公司由***兩方股東共同出資設立,出資形式及金額如下:

1) 武漢順馳投資控股有限公司以(貨幣、實物、工業產權、非專利技術、土地使用權) 貨幣出資,折合四十五萬元人民幣,占注冊資本的90%;

2) 荊州市順馳水藍房地產開發有限公司以(貨幣、實物、工業產權、非專利技術、土地使用權)貨幣出資,折合五萬元人民幣,占注冊資本的10%;

3) **以(貨幣、實物、工業產權、非專利技術、土地使用權)出資,折合***萬元人民幣,占注冊資本的**%;

4)**以(貨幣、實物、工業產權、非專利技術、土地使用權)**出資,折合***萬元人民幣,占注冊資本的**%。

填寫不下的請另附紙。

第十三條:公司成立后,應當向股東簽發出資證明書并置備股東名冊。

第七章股東轉讓出資的條件

第十四條:股東之間按照公司法或行政法規的規定轉讓其全部或部分出資,向股東以外的人轉讓其出資時,須經全體股東過半數同意;不同意轉讓的股東應當購買轉讓出資,如果不購買該轉讓的出資,視為同意轉讓。

第十五條:經股東會同意轉讓的出資,在同等條件下,其他股東對該出資者有優先購買權。

第十六條:股東依法轉讓其出資后,由公司將受讓人的姓名或者名稱、住所及受讓出資額記載于股東名冊。并根據情況,向轉讓方、受讓方重新簽發出資證明書。

第八章公司機構、產生辦法、職權、議事規則

第十七條:公司設股東會,由全體股東組成,是公司的最高權力機構。

第十八條:股東會行使下列職權:

1) 決定公司的經營方針和投資計劃;

2) 選舉、更換董事,決定有關董事報酬的事項;

3) 選舉、更換由股東代表出任的監事,決定有關監事報酬的事項;

4) 審議批準董事會(執行董事)的報告;

5) 審議批準監事會(監事)的報告;

6) 審議批準公司的年度財務預算方案、決算方案;

7) 審議批準公司的利潤分配方案和彌補虧損方案;

8) 對公司增加或減少注冊資本作出決議;

9) 對發行公司債券作出決議;

10)股東之間相互轉讓出資或向股東以外的人轉讓出資作出決議;

11)對公司合并、分離、變更公司形式、解散和清算等事項作出決議;

nbsp;12)修改公司章程。

第十九條:對股東會決定的事項,除公司法及本章程特別規定的以外,由代表1/2以上表決權的股東通過即可生效。

第二十條:股東會對本章程第十八條第八項、第十一項(清算除外)及第十二項作出決議,必須經代表2/3以上表決權的股東通過。

第二十一條:股東會對本章程第十八條第(十)項作出決議,必須經全體股東股權1/2以上同意。

第二十二條:股東會會議由股東按照出資比例行使表決權。

第二十三條:股東會會議分為定期會議和臨時會議。

定期會議每半年召開一次。

臨時會議可由代表1/4以上表決權的股東,1/3以上的董事或者監事提議召開。

股東會會議由董事會(執行董事)召集,董事長(執行董事)主持,董事長因特殊原因不能履行職務時,由董事長(執行董事)指定的股東召集,主持。

第二十四條:召開股東會議,應于會議召開15日之前以書面方式通知全體股東。

第二十五條:股東會應當對所議事項的決定作成會議記錄,出席會議的股東應當在記錄上簽名。

第二十六條:公司不設董事會。

第二十七條:公司設執行董事一人,具體人選由股東會選舉產生(執行董事的職權,參照董事會的職權),執行董事為公司法定代表人。

第二十八條:執行董事對股東會負責,行使下列職權:

(一) 負責召集股東會,并向股東會報告工作;

(二) 執行股東會的決議;

(三) 決定公司的經營計劃和投資方案;

(四) 制訂公司的年度財務預算方案、決算方案;

(五) 制訂公司的利潤分配方案和彌補虧損方案;

(六) 制訂公司增加或者減少注冊資本的方案;

(七) 擬定公司合并、分立、變更公司形式、解散的方案;

(八) 決定公司內部管理機構的設置;

(九) 聘任或者解聘公司總經理,根據總經理的提名,聘任或者解聘公司的副總經理、財務負責人,決定其報酬事項;

(十) 制訂公司的基本管理制度。

第二十九條:執行董事任期三年,執行董事任期屆滿,連選可以連任。執行董事在任期屆滿前,股東會不能無故解除其職務。

第三十條:公司設總經理,由執行董事聘任或者解聘。總經理對執行董事負責,行使下列職權。

(一)主持公司的日常生產經營管理工作,組織實施執行董事決定;

(二)組織實施公司年度經營計劃和投資方案;

(三)擬訂公司內部管理機構設置方案;

(四)擬訂公司的具體規章;

(五)制定公司的基本管理制度;

(六)提請聘任或者解聘公司副總經理、財務負責人;

(七)聘任或者解聘除應由執行董事聘任或者解聘以外的負責管理人員;

(八)執行董事授予的其他職權。

總經理列席股東會會議。

第三十一條:公司不設監事會,設執行監事1名,其人選由股東會選舉產生。

第三十二條:公司執行董事、總經理及財務負責人不得兼任執行監事。

第三十三條:執行監事任期每屆三年,任期屆滿,連選可連任。

第三十四條:執行監事行使下列職權:

(一) 檢查公司財務;

(二) 對執行董事、總經理執行公司職務時違反紀律、法規或者公司章程的行為進行監督;

(三) 當執行董事和總經理的行為損害公司的利益時,要求執行董事和總經理予以糾正;

(四) 提議召開臨時股東會;

執行監事列席股東會會議。

第三十五條:公司研究決定有關職工工資、福利;安全生產以及勞動保護、勞動保險等涉及職工切身利益的問題。應當事先聽取公司工會和職工的意見,并邀請工會或者職工代表列席有關會議。

第三十六條:公司研究決定生產經營的重大問題、制定重要的規章時,應當聽取公司工會和職工的意見和建議。

第三十七條:執行董事、執行監事、總經理應當遵守公司章程、忠實履行職務,維護公司權益,不得利用在公

司的地位和職權為自己謀取私利。執行董事、執行監事、總經理不得利用職權收受賄賂或者其他非法收入,不得侵占公司的財產。

第三十八條:執行董事、總經理不得挪用公司資金或者將公司資金借貸給他人。執行董事、總經理不得以公司資產為本公司的股東或者其他個人名義開立帳戶存儲。

執行董事、總經理不得以公司資產為本公司的股東或者其他個人債務提供擔保。

第三十九條:執行董事、總經理不得自營或者為他人經營與其所任職公司同類的營業或者從事損害本公司利益的活動。從事上述營業或者活動的,所得收入應當歸公司所有。

執行董事、總經理除公司章程規定或股東會同意外,不得同本公司訂立合同或者進行交易。

第四十條:執行董事、執行監事、總經理除依法或經股東會同意外,不得泄露公司秘密。

第四十一條:執行董事、執行監事、總經理執行公司職務時違反法律、行政法規或公司章程的規定,給公司造成損害的,應當承擔賠償責任。

第九章公司財務、會議

第四十二條:公司依照法律、行政法規和國務院財政主管部門的規定建立公司的財務、會計制度。

第四十三條:公司在每一會計年度終了時制作財務會計報告,并依法經審查驗證。

財務會計報告包括下列財務會計報表及附屬明細表:

(一) 產負債表;

(二) 損益表;

(三) 現金流量表;

(四) 財務情況說明書;

(五) 利潤分配表;

第四十四條:公司于每一會計年度終了后的十日前,將財務會計報告送交各股東。

第四十五條:公司分配當年稅后利潤時,應當提取利潤的10%列入公司法定公積金,并提取利潤的5―10%列入公司法定公益金。

公司法定公積金累計為公司注冊資本的50%以上時,可不再提取。

公司的法定公積金不足以彌補上一年度公司虧損的,在依照本章程第四十九條第一款規定提取法定公積金和法定公益金之前,應先用當年利潤彌補虧損。

公司在稅后虧損和提取公積金、法定公益金后所余利潤,按股東出資比例分配。

公司的公積金用于彌補公司的虧損,擴大公司生產經營或者轉為增加公司資本。

公司提取的法定公益金用于公司職工的集體福利。

第十章公司合并、分立和變更形式

第四十六條:公司合并或者分立,由公司股東會作出決議。

第四十七條:公司合并,由合并各方簽訂合并協議,并編制資產負債表及財產清單。

公司應自作出合并決議之日起10日內通知債權人,并于30日內在報紙上至少公告三次。

債權人自接到通知書之日起30日內,未接到通知書的自第一次公告之日起90日內,有權要求公司清償債務或者提供相應的擔保。不清償債務或者不提供相應的擔保的,公司不得合并。

公司合并時,合并各方的債權、債務,應由合并后存續的公司或者新設的公司承繼。

第四十八條:公司分立,其財產作相應的分割。

分立時,應編制資產負債表及財產清單。公司應自作出分立決議之日起10日內通知債權人,并于30日內在報紙上至少公告三次。債權人自接到通知書之日起30日內,未接到通知書的自第一次公告之日起90日內,有權要求公司清償債務或者提供相應的擔保。不清償債務或者不提供相應的擔保的,公司不得分立。

公司分立前的債務按所達成的協議由分立后的公司承擔。

第四十九條:公司需要減少注冊資本時,必須編制資產負債表及財產清單。公司自作出減冊資本決議之日起10日內通知債權人,并于30日內在報紙上至少公告三次。債權人自接到通知書之日起30日內,未接到通知書的自第一次公告之日起90日內,有權要求公司清償債務或者提供相應的擔保。

公司減少資本后的注冊資本不得低于法定的最低限額。

第五十條:公司增加注冊資本時,股東認繳新增資本的出資,按公司設立時繳納出資的有關規定執行。

第五十一條:公司合并或者分立,登記事項發生變更時,應當依法向公司登記機關辦理變更登記;公司解散時,應當依法辦理公司注銷登記;設立新公司時,應當依法辦理公司設立登記;公司增加或減少注冊資本,應當依法向公司登記機關辦理變更登記。

第五十二條:公司由有限公司變更為股份有限公司應依法辦理有關審批手續。

第十一章公司解散事由與清算辦法

第五十三條:公司出現下列情形之一時,可以解散:

(一) 股東會決議解散;

(二) 公司章程規定的營業期限屆滿需要解散

(三) 因公司合并或者分立需要解散。

公司違反法律、行政法規被依法責令關閉時,應當解散。

第五十四條:公司依前條第一款第(一)、(二)、(三)項規定解散的,應當在15日內成立由股東組成的清算組,進行清算。

公司依前條第二款規定解散時,由有關主管機關組織股東、有關機關及有關專業人員成立清算組,進行清算。

第五十五條:清算組在清算期間行使下列職權;

(一) 清理公司財產,分別編制資產負債表和財產清單。

(二) 通知或者公告債權人

(三) 處理與清算有關的公司未了結的業務

(四) 清繳所欠稅款

(五) 清理債權、債務

(六) 處理公司清償債務后的剩余財產

(七) 代表公司參與民事訴訟活動。

第五十六條:清算組應當自成立之日起10日內通知債權人,并于60日內在報紙上至少公告三次。債權人應自接到通知書之日起30日內,未接到通知書的第一次公告之日起90日內,向清算組申報其債權。

債權人申報其債權,應說明債權的有關事項,并提供證明材料。清算組應對債權進行登記。

第五十七條:清算組在清理公司財產、編制資產負債表和財產清單后,應當制定清算方案,并報股東會或者有關主管機關確認。

公司財產能夠清償公司債務的,分別支付清算費用,職工工資和勞動保險費用,繳納所欠稅款,清償公司債務。

公司財產按前款規定清償后的剩余財產,按股東的出資比例分配。

清算期間,公司不得開展新的經營活動。公司財產在未按第二款的規定清償前,不得分配給股東。

第五十八條:因公司解散而清算,清算組應清理公司財產、編制資產負債表和財產清單后,發現公司財產不足清償債務時,應立即向人民法院申請宣告破產。

第五十九條:公司清算結束后,清算組應制作清算報告,報股東或者有關主管機關確認,并報送公司登記機關,申請注銷公司登記,經公司登記機關核準注銷登記后,由清算組公告公司終止。

第六十條:清算組成員應當忠于職守、依法履行清算義務。

清算組成員不得利用職權收受賄賂或者其他非法收入,不得侵占公司財產。

清算組成員因故意或重大過失給公司或債權人造成損失的,應承擔賠償責任。

第十二章黨組織、工會組織

第六十一條:公司內設立黨組織、工會組織。

第十三章附則

第六十二條:公司經營期限十年,自登記機關核發營業執照之日起計算。

第六十三條:本章程經股東會通過,并自領取公司營業執照之日起生效,本章程解釋權歸股東會,修改權歸股東會。

注:1、公司根據股東的人數和規模,公司機構可以根據實際情況修訂補充條款,但應符合公司法的規定。

2、公司以實物、工業產權、非專利技術、土地使用權作價出資的,公司章程必須就有關財產權轉移事宜、期限等做出規定。

本章程經全體股東一致通過。

甲

簽字(蓋章):

乙

簽字(蓋章):

丙

簽字(蓋章):

丁

簽字(蓋章):

第9篇陽城管理處物業資料管理

太陽城管理處物業資料管理

物業資料是物業管理的重要資源。我們將本著'集中化,有序化,信息化,科學化'的管理原則,實行原始檔案和電腦檔案管理的雙軌制,建立檔案管理系統。

小區運作伊始,我們就將建立詳盡完善的物業檔案資料,為以后的管理打下良好的基礎。以機電設備資料為例:

(一)原始基礎資料

包括各設備設施的原始技術資料、技術參數,竣工圖紙,檢驗合格證書和質量保證書,單機試運轉報告,系統加壓測試報告等。

(二)運行管理資料

對所有設備設施及機房、管井進行編號掛牌,各類管道、流向、閥門狀態等清楚標示,各類安全警示牌放置到位;劃分責任區,指定責任人,并記錄在案。

按設備的具體情況制訂操作規程、機房管理規定,繪制各類系統流程示意圖,放置在適當位置,并復制存檔。

建立設備卡,除抄錄設備的原始技術資料外,每次維修保養的過程特別是原始技術資料中無法反映的零配件型號等均需記錄在卡,便于日后維修。

日常運行資料:如運行數據記錄表,設備巡查記錄,都應忠實記錄并留存在檔。

工程改造資料:在小區運作中,不可避免的會發生各種工程改造,所有的技術資料、圖紙均需詳細編目留存,以備日后詢查。

詳細檔案資料的分類管理(見表一、表二)

表一物業接管移交資料

名稱資料內容

工程建筑

產權資料a:規劃圖紙、項目批文、用地批文

b:建筑許可證、投資許可證、開工許可證

c:拆遷安置資料

工程技術資料a:紅線圖、總平面圖

b:地質勘察報告、開竣工報告、圖紙會審報告

c:工程合同、工程預決算

d:工程設計變更、通知及技術核算單

e:竣工圖:1、單體建筑、結構、設備竣工圖

2、消防、智能化等工程及地下管網竣工圖

f:房屋、消防竣工驗收證明書

g:鋼材、水泥等主要材料的質量保證書

h:新材料、構配件的鑒定合格證書

i:供水、供電、消防、智能化等設備的檢驗合格證書及技術資料

j:綠化工程竣工圖

k:其他技術資料

表二管理檔案資料

名稱資料內容

物業資料房屋基本資料、分區資料

事務資料a:事務值班表 b:事務交接記錄表

c:日常事務巡視記錄 d:事務回訪登記表

e:搬出(入)物品登記表

維修資料a:日常維修記錄表 b:公共設施維修記錄表c:大中修記錄表

護管交通

管理資料a:日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄

b:查崗記錄

c:物資搬運放行記錄、

d:車輛管理記錄e:緊急事件處理記錄

設備管理資料a:公用設施保養維修記錄

b:各項機電設備保養維修運行記錄

c:設備分承包方維修保養記錄d:設備檢查記錄

員工管理資料a:員工個人資料、聘用表 b:員工業績考核及獎罰記錄

c:員工培訓計劃及實施記錄d:員工培訓考核記錄

f:重要崗位員工地址、電話等記錄

客戶反饋資料a:客戶意見調查、統計記錄

b:客戶投訴及處理記錄表

行政文件資料a:主管人員值班及督察記錄

b:政府部門文件

c:主管領導部門文件及兄弟單位資料

d:管理處規章制度、通知、通報等文件

e:管理處榮譽一覽表

f:管理處會議記錄

第10篇物業治安管理手冊

第二章治安管理

第一節治安管理概述

一、治安管理人員崗位職責

1.部門主管的職責

(1)保安部主管應對整個物業范圍內的安全負有組織領導的具體責任。

(2)根據國家治安的有關規定及物業管理公司的有關管理細則制定保安部門的工作計劃和目標,并督導下級管理人員的工作。

(3)主持部門例會,傳達貫徹經理及有關部門的指示,并與廣大保安人員一道分析研究住宅小區的治安管理問題。

(4)熟悉和掌握住宅小區內各種保安設施的操作和性能,熟悉住宅小區內治安狀況,做到心中有數。

(5)對重大事件、事故親自組織調查、處理。

(6)負責完成經理交辦的其他事項。

2.保安班長的職責

(1)對部門主管負責,做好所管轄區內安全治安工作。

(2)帶領保安班全體人員,根據制定的崗位責任制,認真嚴肅、一絲不茍地搞好安全保衛工作。

(3)根據崗位責任制所規定的項目和要求,嚴格進行檢查,督促全體保安人員落實崗位責任制。

(4)要有法律知識和法律觀念,熟悉保安業務,了解物業管理公司所制定的規章制度,掌握管區內治安保衛工作的規律、特點,嚴格管好、做好安全保衛工作。

(5)做好部門主管和基層保安人員的協調工作,及時將保安人員反映的各種信息向上級匯報,為上級領導部門提供建設性的工作建議,同時及時傳達、落實上級的指示精神和工作安排。

(6)認真做好本班人員的考勤工作,詳細如實地記載工作中遇到的問題及處理情況。

(7)以身作則,做好本職工作。

3.保安員的職責

(1)保安員上崗必須身穿制服,配戴裝備,嚴整儀容。糾正違章時先敬禮,必須做到以禮待人。

(2)作風正派,遵紀守法,堅守崗位,提高警惕,發現違法犯罪分子要堅決設法抓獲。

(3)值班保安人員要認真做好防火、防盜、防搶劫工作,認真檢查設備設施,發現不安全因素立即查明情況,排除險情,并及時報告主管部門及領導,確保管區的安全。

(4)執勤過程中要勤巡查,要有敏銳的目光,注意發現可疑的人、事、物,預防案件、事故的發生,力爭做到萬無一失。

(5)愛護設施設備、公共財物。對崗位內一切設施、財物不得隨便亂用。

(6)嚴格遵守上下班時間及值班紀律,對崗位發生的各種情況要認真處理,并且做好詳細的書面記錄。

(7)遇到緊急、突發性重大事情,要及時向主管部門經理請示報告。

(8)嚴格執行交接班制度,按時、按規定交接班。

(9)對住宅小區內的住戶做好公司的規章制度及治安保衛的宣傳工作。

(10)應有禮貌地查詢進入住宅小區的訪客,并盡可能登記身份證,如有懷疑,應通知有關住戶及有關部門。

(11)詳細記錄各有關部門領導打來的電話,認真完成領導交辦的各項任務。

(12)若發生案件,應采取下列步驟以協助破案:

①立即報案并留在現場直至公安人員到達;

②切勿移動或容許他人移動、觸摸現場物品,保留現場證據,方便取證工作;

③禁止任何人在現場走動,并禮貌地勸阻閑人進入現場,以方便公安人員現場調查;

④向公安人員提供有關案件詳情。

二、治安管理基本制度

1.保安人員工作紀律

(1)模范遵守國家的法律法規及公司內部各項規章制度;

(2)堅守崗位,忠于職守,嚴格執行崗位責任制;

(3)上崗堅決做到“五不準”,即不準喝酒,不準聊天,不準容留外來人員,不準擅離工作崗位,不準遲到、早退;

(4)服從管理,聽從安排,廉潔奉公,敢于同違法犯罪分子作斗爭;

(5)愛護各種警械器具裝備,不丟失、損壞

、轉借或隨意攜帶外出;

(6)嚴格執行請、銷假制度,有事外出必須請假。

2.保安人員的交接班制度

治安保衛交接班非常重要,因為這段間隙處理不好,就容易使罪犯乘機作案。為了杜絕這些漏洞,必須強化交接班制度。

(1)接班保安人員要按規定提前10分鐘上崗接班,在登記簿上記錄接班時間;

(2)交接班時,交班的保安人員要把需要在值班中繼續注意或處理的問題以及警械器具等裝備器材向接班保安員交待、移交清楚;

(3)接班保安人員驗收時發現問題,應由交班保安人員承擔責任。驗收完畢,交班保安人員離開崗位后所發生的問題由當班保安人員承擔責任;

(4)所有事項交待清楚后,交班保安人員在離開工作崗位前在登記簿上記錄下班時間并簽名;

(5)接班人未到,交班人員不得下班。如果接班人員未到,交班人員下班,這期間發生的問題,兩人共同負責;

3.保安人員工作細則

(1)儀表著裝

①按公司配發制服統一著裝和佩戴,制服須保持潔凈、平整,各項配置標志齊全規范。

②風紀嚴整,不得敞開衣領,翻卷衣袖、褲邊;上崗前須到更衣室鏡子前整理儀表。

③上崗前、下崗后須到指定點更衣;不得將制服及佩戴物帶離小區;服裝清洗不得影響正常上崗著裝。

④保安人員儀表須潔凈端正,不得留長發、胡須。

(2)上崗姿態

①在崗時須精神飽滿,精力集中。

②站崗時保持抬頭、挺胸、收腹、并腿,巡崗時須在站立的基礎上做到步伐穩健,雙臂前后自然擺動,不得有手插衣褲口袋、手叉腰間等散漫舉止。

③兩人巡崗時須并排,保持上崗姿態統一步伐行進;兩人以上巡邏或同行時須列縱隊, 保持上崗姿態統一步伐行進。

④在崗期間不得吸煙或吃零食,不得有閑聊、睡崗及其他懈怠行為。

(3)文明禮貌執勤

①對待住戶或來賓須態度和藹、耐心周到,行為舉止須自然端正、落落大方。

②禮貌待人,遇住戶或外來人員需交涉或按章管理時,在開始前和完成后皆須先敬禮, 把“先生、女士、您好、請問、對不起、打擾了、感謝合作”等禮貌用語體現在實際工作中。

③禁止任何粗俗言談、污言穢語。

④回答住戶或來賓提問時應清楚扼要,并使用普通話。

(4)門衛崗

①對出入小區的人員必要時進行查詢,言語文明,并做好登記和引導工作,來訪客人須出示有效身份證明,填寫來訪人員登記表,說明來訪事由,被訪人姓名、住址、電話等。

②勸阻無關人員及未經批準的商販進入小區。

③負責登記電視監控情況。

④負責小區內郵件的收發登記管理。

⑤門衛崗須保持整潔美觀,無關人員不得進入門衛崗。

(5)巡邏崗

①巡邏執勤人員根據每日排班表按規定的區域及路線實施巡邏執勤。

②巡邏崗執勤主要內容包括:小區內陌生人員查詢,勸阻已進入小區的無關閑雜人員, 車輛停放情況;樓宇外觀、道路、路燈及有關配套設施完好情況,及時發現不安全隱患,制止不法行為及違反小區綜合管理制度的現象等。

③認真遵守姿態、禮貌用語等方面的規定。

④巡邏情況及時記錄。

4.保安工作人員的獎懲制度

為了鼓勵保安人員認真做好本職工作,杜絕一切不良行為,以責、權、利相結合為原則 ,制定保安人員獎懲制度。

(1)獎勵細則

①見義勇為,敢于同壞人壞事做斗爭,成績顯著者;

②積極協助公安機關抓獲違法犯罪分子和偵破案件,成績突出者;

③積極參加搶險救災,保衛人民生命財產的安全,成績顯著者;

④為搞好住宅小區(大廈)的安全保衛工作積極出謀劃策,所提的合理化建議實行后效果明顯者;

⑤拾金不昧者;

⑥年終被評為“先進保安班(組)”、“先進保安員”,被評為省、市政府“治安模范標兵”者。

(2)懲罰細則

1)值班時收聽收音機、錄音機,收看電視或進行其他與值班無關的事情。

2)擅離職守,經常遲到、早退。

3)酒后執勤上崗,并造成一定后果。

4)未按時交接班,或不按有關規定進行交接班,或交接班不清楚,檢查時相互推卸責任者。

5)未經部門領導批準,私自頂班者。

6)未經部門領導同意,擅自帶人留宿者。

7)執勤時,衣裝不整,佩戴不齊;執勤中玩忽職守,疏于防范,致使在管轄范圍內發生案件或事故,造成極壞影響者。

8)對公司和保安部領導下達的工作任務,未能如期完成,而又沒有正當理由者。

9)扣留物品不登記,不上交;撿拾物品不報告,不上交者。

10)違反保安器材使用規定,私自隨便轉借和使用。

11)在突發性事件或緊急情況下,臨陣脫逃或坐視不管者。

12)法制觀念淡薄,參與社會聚眾鬧事、嫖娼、賭博等,與治安工作人員的應有素質極不相稱者。

13)思想不純,見利忘義,監守自盜或以權謀私,嚴重損壞公司形象者。

14)工作責任心不強,不服從分配,不執行規章制度,并隨意頂撞領導且屢教不改者。根據錯誤情節輕重進行不同的處罰。對于一些性質惡劣者,影響極壞者應辭退或開除;對違反國家有關法律法規者要追究其刑事責任。

5.電視監視崗位職責與日常管理

(1)職責

①24小時嚴密監視保安對象的各種情況,發現可疑或不安全跡象,及時通知值班保安就地處理,并通過對講機向辦公室報告。

②發現監視設備出現故障,要立即通知值班保安加強防范,同時盡快找出原因,及時修理設備,使之正常運轉。

③嚴格執行登記制度,凡是發現可疑情況,應認真記錄下來。

(2)要求

為了保證崗位職責的落實,要求全體電視監視工作人員努力做到:

①提前做好上崗準備,按時接班。

②做好交接班手續,無遺漏、無差錯,哨位設施無損壞,勤務登記準確及時、內容清楚。

③嚴禁無關人員進入工作場地,不準帶親戚朋友在工作場所聊天。

④上班時精神集中,不準擅離崗位或做與工作無關的事情。

⑤嚴守崗位,保持高度的警惕性,發現可疑情況,嚴密監視,同時通知該區域的保安和報告上級,密切配合,確保安全。

三、治安管理的內容

根據公司制定的有關規定,確定治安管理的內容如下:

1.小區治安管理內容

(1)住宅小區開設的經營攤點,未經管理公司批準,領有經營許可證的,治安人員有權禁止其活動。

(2)在住宅小區內的公共場所晾曬衣物,在公用樓梯間、通道、天臺堆放雜物,飼養雞、鴨等家畜,治安人員應予以制止。

2.小區治安管理范圍

下列妨害公共安全和社會治安秩序的行為,都屬于治安管理范圍。

(1)使用音量過大或發出噪音的器材,影響他人正常的工作和休息。

(2)從樓上往下亂扔雜物。

(3)擅自撬開他人信箱,私自拆開他人郵件、電報信函等。

(4)非法攜帶、存放槍支彈藥;非法制造、販賣、攜帶匕首、彈簧刀等管制刀具。

(5)未經批準,私自安裝、使用電網。

(6)非法侵入他人住宅,損毀他人財物。

(7)使用汽槍,在住宅小區內進行各種射擊活動。

(8)制造、銷售各種賭具或利用住宅聚賭。

(9)利用住宅窩藏各類犯罪分子和嫌疑人員。

(10)利用住宅作據點,進行盜竊活動。

(11)制造、復制、出售、出租或傳播淫書淫畫、淫穢錄像。

(12

)利用住宅進行嫖娼**活動。

(13)在車輛、行人通行的地方施工;對溝井坎穴不設覆蓋物、標志,或故意損毀、移動覆蓋物或標志。

(14)故意損壞郵筒、公用電話等公共設施;故意損壞路燈、消防栓、公用天線、電梯等配套設備;故意損壞園林綠地、停車場、娛樂場等公共地方。

第二節治安保衛隊伍的建設

一、治安保衛隊員的條件

(一)基本條件

1.退伍軍人(憑退伍證)或身體素質好,具備一定的軍訓基本功。

2.身高1.7米以上。

3.20歲以上,28歲以下(憑身份證)。

4.初中以上文化程度(憑畢業證)。

5.身體健康(憑市、區級以上醫院的體檢表)。

6.思想品德好(當地縣以上公安機關出具的無犯罪前科的證明材料)。

7.符合計劃生育規定(憑計劃生育證或未婚證)。

優先條件:

1.近年度退伍軍人優先

2.黨員優先

3.高中以上文化程度優先

(二)保安隊伍的基本要求

1.保安隊長思想品德好,軍事素質過硬;具有組織管理能力和一定的表達能力。

2.季度訓練考核,人均分數在85分以上為達標。

二、治安保衛隊員的訓練

為培養一支紀律嚴明、訓練有素、文明執勤的保安員隊伍,必須對保安人員進行常規性的軍事化、正規化、規范化的學習和訓練。

(一)上崗前培訓

對新錄用的保安員在上崗前必須進行崗前培訓,培訓內容包括:

1.公司簡介。

2.物業管理的基本知識,主要學習《物業管理條例》及其實施細則。

3.企業內部的管理制度:員工守則,工作紀律,勞動紀律,人事管理規定。

4.安全防火教育:消防基本知識。

5.iso9000質量體系標準的基礎知識,主要學習質量方針和質量目標。

6.公司《安全管理手冊》中的基本要求。

7.其他有關知識:普法知識,職業道德教育。

8.軍訓:主要為隊列訓練。

(二)崗位培訓

對在崗的保安員要進行常規培訓,以便保持、提高其所需掌握的基本知識、技能和方法,培訓內容包括:

1.詳細學習公司制定的《治安工作手冊》內容:即職責權限,規章制度、規定,工作程序、規范、標準。

2.常規訓練:隊列訓練、擒拿格斗、體能訓練、消防滅火訓練、交通指揮訓練。

3.有關精神文明內容的學習。

(三)培訓安排,見表6-2-1、表6-2-2

三、治安保衛隊員的考核

(一)單兵隊列考核標準

1.軍人軍姿:頭要正,頸要直,挺胸收腹,兩眼平視前方,下額微收,兩臂下垂,五指并攏,拇指貼在食指第二關節,中指貼在褲縫,精神面貌好。

2.停止間轉法:“兩快一穩”,即轉體快,靠腳快,站得穩。

3.齊步與立定:向前擺臂到作訓服的第三、第四顆紐扣之間,離身體約30厘米,不超過衣縫線,向后擺臂離身體約25厘米,步幅75厘米,步速112~116步/分鐘。

4.正步與立定:繃腳尖,小腿帶動大腳,腳掌離地約25厘米,步幅75厘米,步速110~ 115步/分鐘。

5.跑步與立定:第一步“躍”出去,運臂時“前不露肘,后不露手”,步幅85厘米, 步速170~180步/分鐘。

6.敬禮:手指并攏,手腕與小臂平直,大臂抬到與肩平,手指與帽檐接縫處約1~2厘米,取捷徑一步到位。

(二)擒敵應用技術動作

1.基本功:

(1)直打、側打、勾打:出拳以“快、準

、狠”為主,動作與力量結合。

(2)彈踢、側踹、勾踢:腿部穩而有力,配合兩手動作。

(3)綜合練習:手與腳的巧妙配合,扭肩送膀,協調一致。

2.擒敵拳:動作準確、熟練,剛勁有力,干脆利落。

(三)軍事體能測試標準

1.百米跑14秒以內。

2.俯臥撐50個以上。

3.爬樓20層樓45秒以內。

四、保安隊員主要職責和權限

(1)保安隊長職責

①主持全隊工作,堅決執行管理處主任指令,帶領全隊人員依據各自職責,認真做好安全保衛工作。

②熟悉治安各崗位職責、任務、工作要求、考核標準,掌握治安區內的保安工作規律及特點,加強重點崗位的安全防范。

③及時做好保安員的崗位培訓、軍事訓練及日常考核工作。

④做好保安隊的月工作安排(包括訓練、學習安排),每周召開班務會一次,每半月召開隊務會一次。

⑤經常檢查各崗位工作情況,零點之后的夜間查崗每周不少于兩次。

⑥帶領保安隊配合其他管理服務工作,制止、糾正各類違章行為。

⑦負責全隊隊員的內務管理和考勤工作。

⑧處事公道,言行文明,對自己的缺點勇于改正,虛心接受工作建議和意見。

(2)保安隊長權限

①對本管理處物業有權進行安全監督。

②有權檢查各崗位保安員執勤情況,對玩忽職守,違紀違章人員有權進行處罰。

③每月對考核不合格的保安人員有權予以處罰。

④對不稱職的保安人員有權提出調離和辭退建議。

⑤有權根據實際需要,對各崗位保安員進行調整。

(3)保安員的職責和權限

1)有權制止一切違法犯罪行為,在執行任務時,對殺人、放火、搶劫、盜竊、強奸等現行違法犯罪分子,有權抓獲并扭送公安機關,但無實施拘留、關押、審訊、沒收財產和罰款的權力。

2)對發生在所護衛區內刑事案件或治安案件,有權保護現場、保護證據、維持秩序、提供情況,但無勘察現場的權力。

3)在防范和打擊犯罪活動時,保安員可以配備和使用非殺傷性防衛械具。

4)對違反治安管理條例行為的人,保安員有權勸阻、制止和批評教育,但沒有罰款、裁決等處罰的權力。

5)對違法分子不服制止,甚至行兇、報復,可采取正當防衛。

6)對攜帶和運送可疑物品,身帶匕首、三棱刀等管制刀具和自制火藥槍及其他形跡可疑的人員有權進行盤查、監視、報請當地公安機關處理,但無權偵察、扣押、搜查。

7)對出入小區、大廈的可疑人員、車輛及所攜帶、運載的物品,按規定有權進行驗證、檢查。

8)按照規定,有權制止未經許可的人員、車輛進入小區、大廈內。

9)積極配合衛生、綠化、維修等其他服務,制止違章行為,防止破壞,不能制止解決的向總值班室或班長報告(制止違章要先敬禮)。

10)熟悉和愛護小區(大廈)內配套的公共設施、機電設備、消防器材,并熟練掌握各種滅火器材的使用方法。

廉潔奉公,堅持原則,是非分明,敢于同違法犯罪行為作斗爭。

11)積極協助公安機關開展各項治安防范活動或行動,努力完成各項治安服務工作。

12)密切聯系群眾,積極向業主(住戶)進行治安防范和管理方面的宣傳,協助業主( 住戶)做好“四防”工作,落實各項安全防范措施,發現不安全因素及時向業主(住戶)報告 ,協助整改。

第三節情況處理

一、常見可疑情況的處理

保安員在站崗或巡邏時,經常會碰到一些可疑情況,對可疑情況要根據其嚴重程度采取相應的措施。下面介紹幾種常見的可疑情況及其處理方法。

①冒煙。了解確切的冒煙口,了解冒煙的原因(著火、電線短路等),并上報處理。

②冒水。了解冒水的確切位置,冒水的原因(上水管、下水管冒水、下雨等),及時堵漏并上報處理。

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sp; ③有焦味、硫酸味或其他化學品異味。尋找味源,如因電源短路造成,要及時切斷;如是其他化學品異味,要及時封鎖現場,并通知有關部門處理。

④在大廈通道游蕩(借找人卻說不出被訪者的單位及姓名)的人。密切觀察其舉動,必要時勸其離開。

⑤發現有人身上帶有管制刀具、鉗子、螺絲刀、鐵器等工具。詢問、核查其攜帶工具的用途,如用途不明的,帶回保安值班室處理,或者送當地派出所。

⑥在偏僻、隱蔽地方清理皮包或錢包的人。立即設法攔截,詢問驗證,如屬盜竊、搶劫財物的,送交公安機關處理。

⑦自行車、摩托車無牌、無行駛證,有撬損痕跡的,或將沒開鎖的自行車背走或拖走的,當即扣車留人,待查明情況后再放行。

⑧機動車拿不出行駛證,說不出車牌號,沒有停車證的。立即聯系停車場車管員,暫扣車鑰匙,約束其人,待查明情況后再放行,如情況不明的,送公安機關查處。

⑨遇到保安員即轉身遠離或逃跑的人。設法攔截(用對講機向其他保安員通告)、擒獲,并帶到保安值班室處理,查明原因后根據情況放人或送公安機關處理。

二、常見的治安、刑事案件處理

1.發生打架、斗毆的處理方法

①積極果斷勸阻雙方離開現場,緩解矛盾,防止事態擴大。不要因雙方出手時誤打到自己而介入,同時立即向值班領班報告。

②如事態嚴重,有違反治安管理行為甚至犯罪傾向的,通知當地公安機關前來處理或將行為人扭送公安機關處理。

③提高警惕,防止壞人利用混亂偷竊財物。

④說服圍觀群眾離開,保證所轄范圍內的正常治安秩序。

2.發生盜竊案件的處理

①發現盜竊分子正在作案,應立即當場抓獲,并報告管理處及公安機關,連同證物送公安機關處理。

②如果是盜竊案發生后才發現的,立即報告管理處及公安機關,同時保護好案發現場, 重點是犯罪分子經過的通道、爬越的窗戶、打開的箱柜、抽屜等,不能擅自讓人觸摸現場痕跡和移動現場的遺留物品。

③對重大案發現場,可將事主和目擊者反映的情況,向公安機關作詳細報告。

3.發生兇殺案件的處理

①如發現歹徒正在作案的,應設法制服、阻攔歹徒,并召集各崗位保安員配合,同時, 迅速向上司和公安機關報案,如有傷員迅速送附近醫院救治。

②如事后接到報告,則保護案發現場,禁止無關人員進入,以免破壞現場遺留的痕跡、物證,影響公安人員勘查現場,收集證物和線索。

③案發時,前門崗及后門崗要加強戒備,對外出人員、車輛逐一檢查登記。

④登記發現人和事主的情況,抓緊時機向發現人和周圍群眾了解案件、事故發生發現經過,并做好記錄。

⑤案發時的現場人員一律不能離開,等待公安人員詢問。

⑥向到現場的公安人員匯報案情,協助破案。

4.遇到犯罪分子搶劫的處理

①在執勤中遇到犯罪分子公開使用暴力進行打、砸、搶、強行奪取他人錢財時,應迅速制止,同時呼叫附近保安和周圍群眾一起制止犯罪,并立即報警。

②如劫匪逃離現場,要向目擊者問清劫匪的人數、衣著顏色和逃走的方向,并立即組織群眾堵截;如駕車逃跑的,應記下車牌號碼并報警及攔車追堵。

③保護搶劫現場,不要讓群眾進入現場,如現場在交通要道或公共場所人多擁擠的地方,無法將證物留放原處時,要收起交公安機關。

④訪問目擊群眾,收集劫案情況,做好記錄并提供給公安機關。

⑤事主或在場群眾若有受傷的,要立即送醫院并作報告。

三、爆炸緊急情況處理

1.收到被放置爆炸物品信息時的處理

①得知被放置爆炸物品,或者接到揚言爆炸的恐嚇電話時,要保持鎮靜,認真記錄,同時以最快速度報告高層管理者,并立即向當地公安機關報案。

②由管理處經理負責立即成立防爆炸指揮部。增派保安,加強出入口管理,對于陌生或行跡可疑人員嚴加防范,認真查驗證件,檢查攜帶物品。

③立即通知各門崗,檢查車庫是否有遺失包物,并加強巡邏,發現無主物品不要隨便碰觸,立即上報,并報公安機關,請求協助。

④確定確有爆炸物品時,立即疏散人員,同時請求公安機關協助處理。

2.發生爆炸事件時

的緊急處理

①值班人員接到發生爆炸報告后,立即趕到現場,確認后立即向公司最高領導層報告, 同時向公安機關報案,如引起火災即刻報119火警;如有人員傷亡,立即向120急救中心呼救 ,并派人迎候公安、消防、急救部門的車輛、人員,引導其進入現場。

②立即成立臨時指揮部,由物業管理公司最高當值、工程部、物業部人員組成。

③工程人員迅速切斷必要電源,保安人員組織疏散爆炸現場附近的客戶,并在距爆炸中心30m處設警戒線,禁止無關人員進入,同時,組織保安及物業助理在公共區域巡視,檢查是否還有可疑爆炸物。

④消防監控中心高度戒備,監視有無火災等可疑情況,各在崗員工也要堅守崗位,密切注意有無可疑情況。

⑤工程部負責提供樓層平面圖,供公安人員破案時使用。

四、遇到臺風、潮汛時的處理

①接到防風、防汛的通知后,管理處主任進行總動員,并根據各部門職責做出具體工作布置,積極做好搶險準備工作。

②物業部要張貼通知于大堂,要求業主(租戶)關好門窗,做好應急準備工作;在險情到來之前巡查大廈,做好補救措施,盡量消除有害隱患,減低損失程度;檢查高空懸掛物是否牢固,防止墜落;消防監控中心及保安員加強警戒,以防其他事件發生。

③工程部要準備好防汛工具,加強值班力量,保證人力充足;保證地面排水通道暢通; 必要時放下防洪閘。

④每次防風、防汛工作結束后,各部門均要填寫緊急情況處理記錄,并由部門負責人簽字上報存檔。

五、遇到停電、停水時的處理

①接到停電、停水通知后,張貼通知,告知全體用戶,請用戶配合關閉室內各種電器設備(照明除外)。

②準備充足的照明工具,保安員及物業管理員逐層檢查備用照明的配備情況,保證停電后照明系統正常啟用。

③工程部負責后備電源啟動的具體操作工作。

④物業部最高當值對各部門的準備工作做統籌安排及最后確認后,通知各部門準備轉電。

⑤市電轉為備用發電。正式轉電前,要檢查低壓電房,確認設備及人員準備就緒,在監控室查看客戶乘電梯情況,在確認無人乘梯情況下,通知工程部停梯,再通知低壓電房開始轉電,轉電工作完成后,最高當值通知工程部開梯。供電轉入正常后,最高當值仍要在監控室觀察電梯運行情況,在正常進行半小時后方可離開。

⑥備用發電轉為市電程序同⑤。

⑦保安員加緊巡邏,防止盜竊、火災等事件發生。同時,在大堂加派人員,加強進入大廈人員的登記工作。

⑧接到停水通知后,工程人員將蓄水池的水注滿。

第四節管理規定規程

一、保安員巡邏簽到

①簽到箱的安裝。小區每2000m2安裝1個,大廈每座五層樓安裝1個。簽到箱型號統一,鑰匙統一(盡量能共用),具體位置由管理處確定。

②簽到箱鑰匙的保管。為方便簽到、檢查,物業管理部、分管房管員或副主任、班長、治安隊長和一個班次治安巡邏員各配備一把鑰匙;班次輪換時由班長收齊后統一交到下一班的班長。

③保安員在巡邏中,小區每小時打開簽到箱在簽到卡上簽到一次,大廈90min簽到一次,責任區內有多少簽到箱,均應簽到,每張簽到卡,不允許同時簽到,每個簽到箱之間間隔時間為20min左右。

④保安隊長在每個巡邏班次時間內檢查不少于一次,每責任區抽查一次,班長全面檢查不少于兩次,物業管理部、管理處主任、房管員的夜間查崗必須進行抽查。

⑤簽到人、檢查人均要求在卡上簽名并注明時間,房管員發現不合格的可直接記錄在卡上,保安隊長作為考核依據。

⑥凡檢查不合格者記一次不合格。

⑦由保安隊長負責每周到簽到箱收發簽到卡一次,由保安隊長保管,保存時間1個月。

二、大廈大堂保安工作規程

1.工作程序

1)工作時間安排:大堂崗保安工作實行24h全天候值班制,三班倒,每班每崗1人工作8 h。值班時間分為早班:8:00~16:00,中班16:00~24:00,晚班:00:00~8:00,早、中、晚三班每10天依次輪換1次,即每月10、20、30日為倒班日。

2)來人來訪登記:

①對外來人員(業主或住戶親友,各類訪客,裝修等作業人員,員工

親友等)一律實行進、出登記。

②必須登記有效證件,特指沒有過期的身份證、暫住證、回鄉證等。

③認真核對證件和持有人是否相符,若不符不予以登記和放行。

④來訪者必須說明所訪問業主(住戶)的姓名及棟、號等,必要時,須用對講機通話確認后方可登記進入。

⑤當接過來訪客人的證件時,應使用“謝謝”等文明用語。

⑥認真填寫《來訪登記表》,要求字跡清楚,逐項登記。

⑦若遇不登記強行進入大廈的,按有關規定處理。

⑧當業主(住戶)帶有親友或訪客時,應有禮貌的請其出示有效證件予以登記并做好必要的解釋工作,以消除業主(住戶)的不滿情緒。

⑨若遇公司(管理處)領導陪同指導。參觀、學習的社會各界人士來大廈,應立即起立敬禮,以示歡迎,并熱情回答客人的詢問。等客人走了之后,將參觀客人人數、單位、職務等情況記錄清楚備查。

⑩當外來人員出大廈時,保安員應及時核準訪客,并做好離開時間等登記工作。

2.嚴密監視大堂和電梯

①提高警惕,嚴密注視進出大廈的各類人員,特別是外來人員,如有懷疑立即通知巡邏人員和班長,并做好值班記錄。

②發現電梯關人事件,應立即善言安慰乘客,同時通知電梯工馬上進行搶修,并報告班長及管理處,協助做好善后工作和值班記錄。

3.服務要求

①對住宅樓大堂崗要求熟悉本大廈業主(住戶)的基本情況,包括:業主姓名、樓座、家庭成員、相貌特征、經常出入大樓的時間等,熟悉大樓情況。

②遵守公司制定的“文明禮貌用語規范”。

③到當業主(住戶)出入大堂時,應主動為業主(住戶)開啟門鎖,點頭微笑以示問候;

④發現有老、弱、病、殘、雙手拿重物的業主(住戶)進出大門有困難時,要主動幫助開門或提供必要的協助。

⑤當有業主(住戶)搬遷時,應協助維護進出秩序,指定其使用專用電梯和車輛、物品的停放位置。

三、治安巡邏規程

1.治安巡邏的基本要求

①巡邏保安員要在巡邏過程中,應多看、多聽,以確保完成巡視工作任務。

②檢查治安、防盜、防火、水浸等情況,發現問題立即處理,并報告上級領導及有關部門。

③巡查小區內各個重點部位、治安死角等,發現有可疑人員應前往盤問,檢查證件,必要時檢查其所帶物品。

④對在小區內流動擺賣的小販、推銷人員,應勸其離開轄區,屬“三無”人員按要求對其進行處理。

⑤對小區內的裝修工程進行監管,對有礙交通或因超時裝修產生噪音影響他人休息的裝修工程進行管理或制止。

2. 巡邏時間及規律

(1)時間安排

值班崗保安實行24h值班制(根據環境具體安排)

(2)小區巡邏

①巡邏周期:20min一次,每小時打卡一次,每周將巡邏范圍內所有樓宇的樓道、天臺巡查一遍。

②巡邏規律:不制定固定路線,但不留“死角”、“偏角”。

(3)大廈巡邏

①巡邏周期:90min巡邏打卡一次。

②巡邏規律:先從天臺起,自上而下,從每層樓依次巡邏到地下室,最后到室外。

(4)記錄

巡邏保安員將巡邏中發現或處理的情況認真詳細的記錄在治安巡邏簽到表內,保安班長將本次的情況收集并記錄在《治安一日情況匯總表》、《值班情況記錄》內,存檔。

四.治安巡邏工作的檢查

①交接班時,交接雙方班長要到各崗位檢查:交接是否認真,手續是否辦妥,儀容儀表是否符合有關規定等,發現問題,及時糾正,并做好記錄。

②每1h巡邏班長到各崗位巡視一次,并不少于兩次檢查巡邏簽到情況,認真填寫《保安工作班檢表》。

③隊長巡視檢查各崗位每班不少于兩次,并填寫《員工考核表》。

④巡查時,發現有不認真或違紀等情況,要及時糾正,做好記錄并上報。

⑤本班執勤中遇到疑難問題時,班長應立即到場,按有關規定處理,不能解決

時報告隊長或管理處處理。

五、保安員交接班

①按時交接班,接班人員應提前10min到達崗位,接班人員未到達前,當班人員不準離開崗位。

②接班人員要詳細了解上一班的值班情況和接班后應注意的事項。

③交班人員應將當班時發現的情況、發生的問題、處理情況及注意事項向接班人員交代清楚。

④當班人員發現的情況要及時處理,不能移交給下一班的事情要繼續在崗處理完畢,接班人應協助完成。

⑤接班人員應注意檢查崗位范圍內的物品、設施和器械裝備等,發現異常情況應立即報告,必要時雙方簽名作證。

⑥交班人員應負責清理值班場地衛生。

六、對講機的配備、使用管理規定

①對講機每崗1臺,固定編號。

②對講機只用于工作和突發事件時的聯系,嚴禁用對講機進行聊天、說笑,不得講一切與工作無關的事。大廈有外來人員或施工人員進出運貨等,可用對講機通知相關人員留意或監督檢查。

③注意愛護對講機,并認真做好對講機的交接工作,以防出現問題時互相推卸責任。

④誰使用誰保管,嚴禁外借,不用時由保安領班對對講機進行保管。不能使用或丟失時要及時匯報,非因公丟失、損壞的,照價賠償。

⑤由保安領班負責每季度進行一次檢查,并填寫檢查記錄。

七、緊急集合方案

1.目的

緊急集合是處理重大突發事件所采取的緊急行動,訓練隊員對突發事件的反應能力,做到鎮靜自如,快速出擊,方法有效。通過方案演練,使每位隊員掌握對付各種突發事件的程序和方法,能在短時間內到達預定地點。

2.適用范圍

①治安突發事件,如突然發生重大搶劫、殺人、業主(住戶)和公司管理人員遭到犯罪分子的突然襲擊等。

②受到水災、火災、臺風等自然災害的威脅。

③緊急集合方案演練。

④其他重大意外情況。

3.方法

①每個管理處保安員宿舍安裝一個報警鈴,治安值班室或消防中心,其他員工宿舍應盡量安裝報警裝置。

②當電警鈴發生短促、斷續響聲時為治安案件報警,各保安隊員必須在90s內到達指定地點待命。

③當電警鈴發生連續長響聲時為自然災害等其他情況報警,各保安隊員必須在120s(即鈴響的時間)內到達指定位置待命。

4.信號控制

①在緊急狀態下管理處所有員工有責任和義務按規定的信號報警。

②每季度演練一次,在演練中只能由管理處主任控制報警,公司領導每年抽查一次。

5.注意事項

①必須穿制服,可以不戴帽、不扎腰帶、不系領帶,不能穿拖鞋或赤腳。

②各崗位必須留值班員堅守崗位。

③注意聯絡和匯報,發生緊急狀況,立即向領導匯報,將情況用對講機告知值班人員。

八、保安應急計劃和措施

1.目的

在發生緊急、突發事件時,以最有效的方法,在最短的時間內控制事態的發展,或保證出色完成上級交辦的臨時任務。為增強應變能力和戰斗力,平時每個管理處保安員必須進行嚴格的學習、訓練、消防演習和緊急集合演練。

1.適用范圍

①治安突發事件,如突然發生的重大搶劫、殺人、業主(住戶)或公司管理人員遭到犯罪分子的突然襲擊等。

②對受到水災、火災、臺風等自然災害的威脅、襲擊。

③其他重大意外情況。

2.職責

①對可能發生的緊急、突發事件,由管理處負責制定保安應急計劃,報上審批。

②對即將發生或已發生的突發事件由保安隊長臨時確定應急措施,同時向上級匯報。

3.計劃

①計劃。對可能發生的治安突發事件和已發生或即將發生的自然災害由管理處組織制定應急計劃和預防措施,并安排崗位人員按部署執行;

在處理治安突發事件時,由值班員迅速向派出所報案,保安隊長臨時確定應急方案,安排人員迅速控制物業管理范圍內各通道、樓梯口,封鎖出事現場,嚴格盤查出入現場的人員,直到公安人員到來;制定的應急計劃必須慎重,考慮周詳,在制定自然災害應急措施時,要根據災情的程度、特性而定。

②實施。在執行過程中,發現偏離實際情況應及時糾正,并上報相應審批人認可;對發生的每一事件必須進行總結,如是人為原因造成損失,應立即查找原因,認真填寫糾正措施報告,嚴防類似情況的再次發生;保存事件全過程的有關記錄,存檔3年。重大自然災害的記錄長期保存。

九、保安工作時限規定

為了保證保安工作質量,必須規定工作時限。某企業保安工作時限規定見下表:

十、保安員訓練考核標準

1.單兵隊列考核標準

①軍人軍姿:頭要正,頸要直,挺胸收腹,兩眼平視前方,下顎微收,兩臂下垂,五指并攏,拇指貼在食指第二關節,中指貼在褲縫,精神面貌好。

②停止間轉法:“兩快一穩”,即轉體快,靠腳快,站得穩。

③齊步與立定:向前擺臂到作訓服的第三、第四顆紐扣之間,離身體約30cm,不超過衣縫線,向后擺臂離身體約25cm,步幅75cm,步速112~116步/min。

④正步與立定:繃腳尖,小腿帶動大腿,腳掌離地約25cm,步幅75cm,步速110~115 步/min。

⑤跑步與立定:第一步“躍”出去,運臂時“前不露肘,后不露手”,步幅85cm,步速170~180步/min。

⑥敬禮:手指并攏,手腕與小臂平直,大臂抬到與肩平,手指與帽沿接縫處約1~2cm,取捷徑一步到位。

2.擒敵應用技術動作

1)基本功:

①直打、側打、勾打:出拳以“快、準、狠”為主,動作與力量結合;

②彈踢、側端、勾踢:腿部穩而有力,配合兩手動作;

③綜合練習:手與腳的巧妙配合,扭肩送膀,協調一致。

2)擒敵拳:動作準確、熟練,剛勁有力,干脆利落。

3.軍事體能測試標準

①百米跑14s以內。

②俯臥撐50個以上。

③爬樓20層樓45s以內。

4.消防考核

①消防知識。熟悉撥打火警電話“119”的程序,能分清油火、氣體火、固體物質火,懂得煤氣泄漏的處理方法,熟知小區(大廈)消防設施的位置。

②消防報警。會打報警電話,使用消防對講機,用報警按鈕報警。

③滅火器的使用。能正確使用1211和二氧化碳滅火器。

④消防水帶使用。會開閥門,能快速正確地接上水槍接合器,攜水帶不越線,1min內完成,懂注意事項。

⑤掌握疏散、救援、警戒要領。

5.車輛指揮

①手臂動作標準。

②兩手有節奏。

③會識轉向燈。

④姿勢正確。

6.考核

每季度由物業部組織進行一次全面考核,并填寫考核表,85分為達標,補考兩次不達標者辭退。

第五節治安保衛工作的檢驗標準

一、守護保安檢驗標準

(一)儀容儀表

1.按規定著裝,佩戴工作證。

2.精神飽滿,姿態良好。

3.舉止文明,大方。

4.不袖手,背手,插手,不勾肩搭背。

(二)工作要求

1.能熟練掌握大廈業主(住戶)的基本情況,包括姓名、特征及經常交往的社會關系等。

2.能準確填寫各種表格、記錄。

3.能熟練掌握報警監控、對講、電梯等設施、設備的操作程序。

4.善于發現各種事故隱患和可疑人員,并能及時正確處理各種突發事件。

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第11篇物業管理處人員編制任職條件

物業管理處人員編制及任職條件

崗位主要崗位職責任職條件人數

管理處主任對商務樓工作的各過程進行策劃,并監視、控制和進行持續改進。負責對業主的服務工作,領導管理處日常工作。大學大專以上學歷,中級專業職稱以上,持全國物業管理企業經理上崗證。三年以上獨立管理商務樓經驗,45以下,性別不限。 1

保安班長對固定崗、巡邏崗、車輛管理員實施管理;負責火災初期(消防部隊未達到前)現場的指揮的調度;對固定崗、巡邏崗、實施隨機抽檢,并作好記錄負責一般治安案件/火災與刑事案件發生率的統計。對固定崗、巡邏崗、義消隊員、實施管理并指導其工作。中專以上文化程度,復轉軍人,持物業管理上崗證,具有三年以上保安管理工作經驗,40歲以下,男性。1

保安員對出入商務樓的人員、財物進行登記、驗證。負責商務樓公共設施、消防/治安設施設備、治安狀況、二次裝修現場、車庫和露天停車場的巡視檢查。高中以上文化程度,復轉軍人,具有1年以上保安工作經驗,35歲以下,身高1.75米及以上,身體健壯的男性。4

維修工根據用戶要求和公司相關部門傳遞的要求,負責對所管轄區域的業主/租賃戶按物業管理委托合同或者特約維修服務的簡單水電類項目維修。對商務樓內機電設備實施維護保養并作好設備維修/保養記錄。負責建議對所轄商務樓內機電設備進行標識,對標識進行維護保養。高中以上文化程度,具有三年以上相關工作經驗;或者中專以上文化程度,具有三年以上相關工作經驗,持相關操作證35歲以下,責任心強的男性為宜。1

清潔、綠化工

負責所分配區域的清潔/保潔具體工作。

負責所轄商務樓的環境綠化/美化具體工作。初中以上文化程度,45歲以下。下崗職工優先。3

第12篇物業管理助理崗位說明書

物業管理助理崗位說明

工作職責:

1、協助部門主管開展建科大樓綠色運維管理工作。

2、公司日常行政后勤事務管理,包括但不限于消防、綠化、門禁、停車場、車輛、食堂、宿舍、倉庫等日常管理。

3、負責工作證制作、文印服務及結算工作。

4、公司固定資產管理,包括但不限于儀器設備、辦公設備等的保管。

5、負責建科大樓辦公區域的物業管理及各樓層公共服務及租戶服務。

任職資格: