第1篇 物業管理公司保安員守則-5
物業管理公司保安員守則5
1.模范遵守國家的法律、法令、法規和依法辦事。
2.服從領導,一切行動聽指揮。
3.尊敬領導,團結同事,努力工作。
4.密切聯系群眾,作風正派,辦事公道,平等待人。
5.遵守'六不準',即:不準假公濟私和包庇壞人;不準隱瞞和虛報情況,不準巫陷他人;不準利用工作之便,收取不正當收入、禮物等;不準罵人、打架;不準侵用公安職權,嚴守保安職責。
6.積極協助公安機關開展各項治安防范工作,努力完成各項保安服務工作。
7.凡新入職保安人員,必須由部門領導和人事部進行培訓(時間一周)之后能確定上崗.
8.領班負責全面工作,并負責事件的處理。副領班負責全場的消防檢查工作,每天檢查兩次,并協助領班工作。班員請假或換班,必須由領班審核報經理審批。當班人員當值時暫離開崗位時,必須經本班當值領班或部門領導同意,并在當天交接本上記錄。如有違反,一律作曠工處理。
9.工作時間,必須配帶胸卡。如有遺失要立即通知人事部按規定補辦,離職時交回人事部。
10.當值期間必須按規定穿著制服,必須保持制服清潔,不得穿著制服離開工作崗位外出(除工作需要外)。如有遺失或損毀,須負責按價賠償,離職時要將制服交回。
11.探訪及電話使用
親友不得在工作崗位上作私人探訪,不經部門主管同意不得使用電話與外界聯系,外來電話一般不予通傳。
12.愛護財產
如蓄意或疏忽而損失財產,將根據損壞物品的價值扣除薪金以作補償,視情節輕重予一定罰款(人民幣50-100元),若有盜竊行為,立即開除并扣罰十天薪金,同時由于竊物遺失或損壞按價賠償和追究法律責任。
13.失物及認領
遇有客人疏忽而遺失物件,拾得應即時原物送交人事部,由人事部存檔及保管,及時通知失主認領。如拾失物不報當偷竊處理。
第2篇 物業區噪音控制管理守則
物業園區噪音控制管理守則
為維護安寧、美好的居住環境,使業主(住戶)享受到充分的休息,特制定以下規定:
1、業主(住戶)在收聽廣播、收音機、電視或家中娛樂、聚會、卡拉ok時,請盡量降低音量,出戶音響度不得大于50分貝,勿作喧嘩。
2、在12:00-14:00,20:00至次日8:00時段內,出戶音響度不得大于30分貝,由此造成鄰居的投訴,管理處有權予以干涉。
3、在12:00-14:00,18:00至次日8:30禁止裝修時段內請勿進行裝修,由此造成的投訴,管理處有權予以干涉。
4、各種機動車輛在園區內禁止鳴喇叭。
5、各業主(住戶)應自覺看護好自家寵物,盡量減少對左鄰右舍的噪音干擾。
第3篇 z物業管理績效管理體系
績效管理體系(performance management system pms)是物業管理公司公司內部管理的潤滑系統。
績效管理體系作為一個完整的管理系統,組織、管理層和員工都將全部參與進來,通過和員工溝通的方式,將物業管理的計劃目標、工作標準、管理方式和手段以及員工的績效目標等管理的基本內容確定下來,在持續不斷溝通的前提下,幫助員工清除工作過程中的障礙,提供必要的支持、指導和幫助,與員工一起共同完成績效目標,達到組織目標實現和員工職業生涯計劃共同實現的雙贏的目的。
績效管理體系分三個層次實施:
1、績效考核(評),分業績考核和素質考評兩個方面。業績考核是對企業目標計劃與完成情況對照過程,也是對員工業績完成情況的認定過程,其結果直接與工資獎金掛鉤;素質考評是實現企業育人的主要途徑,其結果作為員工晉升淘汰的依據之一。
2、績效評價。績效評價就是針對業績考核和素質考評中發現的不足,分析原因找出問題。
3、績效提高。績效提高就是依據績效評價所發現問題和存在的原因,幫助員工制定糾正措施,達到公司的工作要求。
一、業績考核要素的確定
業績考核是公司對部門和員工工作業績考核認定的途徑和手段。關鍵考核要素分“績”、“勤”兩個方面,其結果:一是實行“雙掛”,即工資掛鉤、與年終獎勵掛鉤;二是作為績效評價和績效提高的依據(參照附件一:《物業管理公司績效管理實施辦法》)。
1、業績考核要素
物業管理公司業績考核要素分為兩類:即工共考核要素(占20%)和工作考核要素(占80%)。其中工作考核要素又分為主要工作要素和日常工作要素(見下表)。
公共考核要素主要考核部門和員工共有性質的要素。
工作考核要素主要是對部門和員工工作結果的考核,制定工作考核內容的要素有七個方面:
一是公司制度規范
二是主要工作流程;
三是專業操作規范、操作指南和工作要求;
四是國家建設部《全國物業管理示范小區考評標準》和《國家物業管理協會服務等級標準》;
五是職業道德規范;
六是崗位職責要求;
七是行業所提出的特殊要求(如特種設備)。
公共考核由行政管理部門和職能管理部門共同實施考核;
工作考核分兩個操作層次:公司對部門的考核和部門對員工共的考核,由職能管理部門實施。(實施方案參照附件一:《物業管理公司績效管理實施辦法》)。
●公共考核
考核要素:分勞動紀律(占25%)、儀容儀表(占25%)、文明禮貌用語(占25%)、遵守公司制度(占25%)四個方面。
勞動紀律:分值為5分,內容包括是否遲到、早退、脫崗、睡崗;有事是否辦理請假手續;在崗是否有說閑話、吃零食現象;是否有串崗、妨礙他人工作現象等等。
儀容儀表:分值為5分,內容包括是否按規定著裝且干凈整潔、佩戴工牌;發型、指甲、化妝、首飾是否符合要求;服務中是否表情自然、行為端莊、舉止文明等。
文明禮貌用語:分值為5分,內容包括是否按規定運用文明禮貌規范用語等。
●工作考核
工作考核占績效考核的80%,由員工所在部門負責考核。員工工作考核分兩個考核要素、兩個考核形式、兩個考核層次。
“兩個考核要素”就是分關鍵工作考核要素和日常工作考核要素兩個方面。關鍵要素考核是結合公司全年工作目標、工作計劃進行逐月分解,統一下達,對其結果進行考核的要素。
關鍵考核要素具有一定的時效性、質量性的要求,是完全量化的指標,占工作考核分值的40分(50%)。日常工作考核要素是部門日常化的工作要素,以其部門工作職責確定,占工作考核分值的40分(50%)。
兩個考核形式”就是分月考核和全年考核兩種形式。
“兩個考核層次”就是分公司對部門的考核和部門對員工的考核。
(二)業績考核的方法
“業績考核”用的是考核制度與計劃管理緊密結合的方法
計劃管理用“一定質量要求下”的“工作量”和“工作進度”為指標,把企業各崗位人員的工作,轉換成可以用比較精確的數字來加以衡量的東西。計劃管理并不是一個單一的計劃,而是有著多維精確刻度的一個計劃體系、一個
計劃網絡,它使整個企業的工作,從長期、中期到短期,從整個公司、各個部門到每個個人,從生產經營到各方面工作,都成為可以把握、可以衡量的東西。以這樣的計劃體系為基礎,無論是業務人員的考核,還是非業務人員的考核,都可以避免流于空泛、模糊、形式主義和主觀主義。
(三)業績考核結果的運用
業績考核作為員工工作質量、工作效率的考核,其結果:
一是實行雙掛,即于當月獎金掛鉤,與全年年終獎金掛鉤;
二是作為評選優秀的參考依據之一;
三是作為晉升提拔的依據之一。
1、月獎金的發放
月獎金發放分兩個層次考核核算。
第一層次為公司對部門的考核核算,公司對部門實行總額考核核算,不對個人。考核結果是部門每個員工的均值。
部門月績效獎金總額 = 部門考核分值×員工獎金總額×100%
第二層次為部門對員工的考核核算。部門依據公司當月獎金總額和員工考核分值進行二級分配。
2、優秀員工的評選
績效考核結果作為公司季度、半年、全年優秀員工評選的主要指標,即依據員工考核結果、受到客戶表揚次數、突發事件處理能力結果等進行評選。
素質考評
一、素質考評要素的確定
素質考評是公司育人的手段和途徑,關鍵要素主要是“德”、“能”、“識”三個方面
二、素質考評的方法
“素質考評”用的是綜合各方面評議的方法
評議的方法多種多樣,各有利弊,需善加取舍、取長補短、綜合使用。大體說來,直接上級的考評,比較細致和準確,但容易失之過寬;間接上級的考評,比較客觀公正,但準確性較差;自我評估有利于上級深入了解員工的具體情況,調動員工自我管理的積極性,但也容易失之過寬;下級的評分,雖說比較準確,但一般也有過寬的弊病;同級和協作部門的考評,會造成激烈競爭的局面,從而有助于了解到其他形式的考評所不能提供的情況,但又容易失之過嚴;外聘權威評價部門的考評,不言而喻,客觀公正性雖說較好,然不免會有隔簾問診、隔靴搔癢之弊:總之,沒有任何一種考評形式是十全十美的,只能通過它們之間的一定比例的互相牽制才能使總的評價盡可能地做到客觀、公正和準確。
§1-3 “業績考核”與“素質考評”區別與應用
一、“業績考核”與“素質考評”的價值導向
“業績考核”引導人們重實效、重實績,積極有為;“素質考評”則引導人們注重個人的全面發展和團體協作:二者均有其積極意義。但是任何一方面的過分強調,都會造成一系列弊病。
在考核問題上往往存在兩種傾向:一是重素質,二是重業績。二者其實不可偏廢,因為我們不但要“成事”,而且要“育人”;不但要抓企業業績,而且要抓企業文化--象任何一個組織體一樣,這兩方面的均衡發展和相互促進,才有利于企業的健康、持續發展。過于重“素質”,會使人束手束腳,過分重視個人修養和人際關系,不講實效;而且妨礙人的個性、創造力的發揮,使人們但求明哲保身,不思進取;最終是不利于組織體和社會的發展。這是中國幾千年來的人員評價傳統的最大弊病,它使考核的價值取向趨于消極。過于重“業績”,又易于鼓勵人的僥幸心理,令人投機取巧、走捷徑、急功近利、不擇手段;這就是西方文化經常暴露出來的弊病,它從另一個角度使考核的價值取向趨于消極。
二、“業績考核”與“素質考評”的客觀性、準確性
1、 “業績考核”用的是“田徑標準”
對于企業人員的'業績',即其在一定時間內、在一定質量要求下完成的任務的工作量和工作進度,我們一般能夠做到相當客觀、準確的評價,就象體育比賽中的田徑項目一樣。
2、“素質考評”用的是“體操標準”
對于企業人員的“素質”,即其在工作中表現出來的“德”、“能”、“識”,就很難有一個統一、明確的標準,就需要綜合來自各方的評議,就象體操比賽要由各方面人士組成的評委來打分一樣。
三、妥善設計好個人考核總分中“業績考核”與“素質考評”所占比重
一套好的考核標準,必須在“業績”和“素質”之間安排好恰當的比例。從實際經驗來看,考核制度應在較大地(七成以上)突出業績考核的前提下,兼顧對素質的要求。為了使考核的價值取向趨于積極,引導員工成為積極有為的開拓者而不是謹小慎微的謙謙君子,企業必須側重于業績方面的考核;由于業績考核比較客觀、準確,而素
質考評比較主觀、模糊,因而考核側重于業績也有利于提高考核結果的客觀、準確性。
同時,在“素質”考核內容中,也應有意強調積極的價值導向,不要搞面面俱到、求全責備。要突出抓住少數幾個體現企業積極的價值導向的“關鍵指標”。比如對企業管理者,應當側重考察其管理素質,即主要從其計劃、組織、用人、協調、指揮和控制等方面的能力來考察;其中,特別要重視其'能否通過自己的創新能力而對企業經濟效益、企業文化和社會形象做出較大貢獻',作為對管理者的最高要求。
四、“業績考核”與“素質考評”的“先分后合”
1、“業績”應該是短線考察項目,“一月事一月畢”;年終再來籠統考察一次,有不少弊病:
1.1 干部員工每月的工作情況事過境遷,工作表現逐月不同,到年底籠統打分,在很大程度上取決于打分者當時的主觀印象;
1.2 如果中途發生主管人變更,年終的評分就很容易脫離干部員工一年來的工作實際;
1.3 干部員工每月的得分與年終的得分容易發生沖突,同時評分者也很為難:年終重新給下屬打一次分呢,還是按照各月的平均分打分按照前者,每月的評分就被否定了;按照后者,則使年終評分成為毫無意義的多此一舉“素質”本應是長線考察項目,往往要數月甚至數年才能做出評判,卻把它放到每月去考察,讓人如何能說得清楚
2、“業績”考核與“素質”考評混于一處,使被考核者無法了解自己得分、失分于何處,從而不利于其改進工作、改正缺點。
業績是短線考察項目,素質是長線考察項目,應該明確分工、先分后合。應當每月察業績,年終評素質,最后綜合形成干部員工的全年得分。
還有一種往往存在于實際操作中的情況是,當下屬完全完成甚至超標完成了工作任務后,主管在進行業績評分時又加進對下屬綜合素質或主觀印象的評議,挑出員工非業績方面實際存在或想象中的缺點扣分,使下屬有苦難言;這就要求我們不僅要在考核制度中將業績考核與素質考核嚴格分開;而且要求所有主管和領導在具體評分時將被考核者的“做事”與“為人”二者嚴格分開,避免使被評議者遭受不公正待遇,積極性遭到挫傷。這一點至為重要。
第4篇 辦公樓物業管理招標公告-樣本5
z市城市管理行政執法局執法總隊辦公樓物業管理服務項目,根據《中華人民共和國招標投標法》、《物業管理條例》等,參照《上海市住宅物業管理規定》等相關規定,經上海市城市管理行政執法局執法總隊決定,采用公開招標的方式選聘本項目的物業服務企業。
一、招標人基本情況
招標人:上海市城市管理行政執法局執法總隊
地址:上海市普陀區凱旋北路459號郵政編碼:2**
聯系人:z 聯系電話:**
二、招標代理機構基本情況
招標代理機構:上海**業主咨詢服務有限公司
地址:上海市浦東新區東方路1381號藍村大廈*座郵政編碼:**
聯系人:z 聯系電話:***
三、《城市管理執法總隊辦公樓》物業項目基本情況概述
1、本項目物業類型為:辦公樓。
2、本項目座落地址:上海市普陀區凱旋北路459號
3、本項目的總占地面積:2700平方米
4、本項目面積:
辦公樓主樓四層面積2234平方米,副樓二層面積368平方米,裙房面積265平方米,食堂575平方米;合計管理建筑面積3442平方米。地面停車場面積1550平方米,自行車棚面積60平方米。
5、物業構成:
多層辦公樓1幢 4層2234平方米
副樓1幢 2層368平方米
裙房 1幢 1層265平方米
食堂1幢 1層575平方米
車位數量:20個
四、物業服務企業服務范圍
(一)物業公共部位的使用管理、維修、更新、改造和養護;
(二)房屋設備、設施的運行、維護、維修和養護;
(三)公共區域、會議室和領導辦公室的日常保潔服務;
(四)日常安全防范服務;
(五)車輛停放管理;
(六)食堂的運營和管理;
(七)室外綠化養護;
(八)物業檔案資料的保管;物業管理其他相關事務的管理服務;
(九)委托方委托的其他物業管理服務事項。
五、物業服務收費標準及物業服務標準
物業服務收費標準由投標企業根據項目物業服務方案自行測算報價,具體分項服務成本測算劃分為:綜合服務(含食堂經營與管理)、秩序維護費、保潔費、綠化養護、設施設備維護保養及維修服務。
綜合服務、秩序維護、保潔和綠化四項服務標準參考上海市住宅物業服務分等收費標準四級服務標準,房屋和設施設備運行維護保養服務標準:公共部位三類,供水系統一類,排水系統一類,公共照明三類,消防系統二類,避雷系統,弱電系統:監控系統、車禁系統、門禁系統。
六、物業服務合同期限
本次招標,招標人與中標單位簽署的物業管理服務合同的期限為3年,從2023年1月1日至2023年12月31日。
七、投標申請人條件
1、資質為三級或三級以上;
2、近一年內信用信息中不良業績記錄分值低于6分;
3、管理實績要求:具有管理類似辦公樓或商務樓的物業管理服務經驗。
4、其它:擬任項目負責人有兩年以上管理經驗,大專以上學歷或者中級以上職稱,具有小區經理資格,有物業管理師資格更佳;
5、入圍投標人須提交人民幣貳萬伍仟元的投標保證金,未中標的投標人憑《未中標通知書》領回投標保證金。
八、申請投標的地點、期限及保證金要求
投標申請人應憑《資格預審申請書》和附件清單報名資料申請投標。
1、申請投標地點:上海市浦東新區東方路1381號藍村大廈28c座,上海**業主咨詢服務有限公司。
2、申請投標期限:自2023年11月19日14時至16時止。
3、投標申請人應按照上述地點和時間,向招標人提交資格預審資料一套資格預審申請材料。包括《資格預審申請書》及附件資料,報名材料均加蓋投標企業公章。
4、符合資格預審條件并入圍的投標申請人應將投標保證金人民幣貳萬伍仟元(支票,臺頭為上海**業主咨詢服務有限公司)遞交給招標代理人,由招標代理人開具收據。
九、入圍投標人確定
有效投標人超過5家時,由招標方按照有效投標人的信用等級和最新社會公眾滿意度擇優選擇5家入圍投標單位參加最后決標。
經資格預審后,招標人在2023年11月20日根據資格預審結果向投標申請人分別發出《入圍通知》和《未入圍通知》。
十、其他補充事項
(一)本項目物業服務費結算方式為包干制;
(二)本項目投標報名提交資料:(加蓋公章)
1、資格預審申請書
2、公司簡介
3、營業執照(復印件)
4、組織機構代碼證(復印件)
5、資質證書及其它證書(復印件)
6、擬派項目負責人簡歷(含證書復印件)
7、具有在管類似物業的經驗(物業服務合同復印件)
8、投標企業近一年財務報表或審計報告。
特此公告
招標人:上海市城市管理行政執法局執法總隊
招標代理人:上海**業主咨詢服務有限公司
二
第5篇 公寓中心物業辦公室管理員崗位責任制
公寓中心辦公室管理員崗位責任制
一、公寓服務管理中心辦公室管理員,在經理和副經理的領導下開展工作,協助領導做好中心的各項服務管理工作。
二、做好公寓服務管理中心辦公室的各項行政事務工作。
三、負責擬定公寓服務管理中心的文件、材料、方案及工作計劃。
四、負責督促檢查各校區公寓工作實施、落實和完成任務情況。
五、負責協調好各校區公寓與各相關部門的工作關系。
六、負責調查各校區公寓物品用量、設施維修等工作。
七、負責存放歸檔有關文件、資料。
八、及時提出合理化建議,當好領導參謀助手。
九、協助領導搞好增收節源工作。
十、遵紀守法,自覺遵守各項規章制度,完成和落實領導臨時交辦的工作。
第6篇 假日花園物業管理目標承諾
假日花園項目管理目標及承諾
1、以國家優秀示范小區規定的指標為各項管理工作的要求;
2、嚴格按照iso9001質量管理體系規范化、制度化運作。
為實現我們對zz假日花園物業管理服務的整體策劃及設想,依據國家建設部關于物業管理優秀小區的評比標準,并結合我們的質量方針和質量目標,對zz假日花園的物業管理工作確定如下承諾指標,并采取切實可行的措施予以落實。
第一章 經營指標承諾及采取的措施
一、管理服務費及代收代繳費收取率
國優標準98%
承諾指標98%
測定依據實收費用額/應收費用總額×100%≥98%
質量保證措施
1、加強宣傳,提高業主對物業管理的消費意識。
2、以法規約束和優質服務促進業主交費的積極性。
3、采取節假日照常辦公、提前預約、上門方式,方便業主交費。
4、采取手工收費與電腦劃帳相結合的方式,提高收繳率。
5、對于欠繳管理費的行為,我們將采取管理公約中規定的合理措施予以催繳,必要時采用法律手段作為催繳措施。
二、商業用房租金收取率
承諾指標租金收取率98%
測定依據租金收取率實收租金額/應收租金總額×100%≥95%
質量保證措施
1.依托我們多年從事房屋租賃業務所積累的招租經驗,制定切實可行的商業用房招租方案,采取有效措施吸引商家,如協助商家辦理有關經營手續等。
2.以優質服務塑造精品物業,促進zz假日花園的樓盤銷售,增強小區的消費需求,營造良好的商業環境。
3.與商家簽訂商用房租賃合同,明確雙方權利義務,對租金收取制定有利于我方的合理規定,如簽定租賃合同時收取一定押金以及提前一個月預收租金等。
4.對小區內的各類消費需求進行充分調研,對經營項目種類、規模及區域的設置有準確的定位和把握,為商家提供合理化建議,確保商家有利可圖,提高商家交租的積極性。
第二章 管理指標承諾及采取的措施
一、物業本體及配套設施完好率
國優標準 98%
承諾指標98%
測定依據完好、基本完好樓盤面積/建筑物面積×100%≥98%
質量保證措施
1.制訂詳細的物業本體及配套設施維修養護計劃,并嚴格執行。
2.物業本體及配套設施的巡查、保養頻率及質量標準量化分解到個人。日常維護檢查與定期維修巡查相結合,確保良好狀態。
3.嚴格二次裝修管理,建立立體交叉式的監管網絡,對進入小區的施工單位實行跟蹤管理,防止損壞結構、危及配套設施安全的行為。
二、物業零修、急修及時率
國優標準98%
承諾指標100%
測定依據已完成零修急修數/總零修急修數×100%=100%
質量保證措施
1.建立嚴格的物業修繕制度,實行24小時值班,設立業戶報修專線電話。
2.維修人員應在接到維修通知單10分鐘內到達現場,零修立即處理,急修不過夜。
3.根據小區的功能和特點,儲備合理數量的常用材料,以備急用。
4.實行報修填單制,維修完成后經報修人簽字確認后返回存檔。
5.每月對維修及時率進行統計,結果作為相關部門及個人的考核依據。
三、維修工程質量合格率及回訪率
(一)維修工程質量合格率
國優標準100%
承諾指標100%
測定依據質量合格的維修單數/總維修單數×100%=100%
質量保證措施
1、加強對維修技工的專業培訓,所有技術人員持證上崗,嚴格按照操作規程進行維修。
2、維修工程實行業主、客戶質量驗收、簽收制度。
3、加強外購材料、備件的驗收控制,確保質量,提供維修安裝服務前由業主檢驗確認。
4、較為復雜的維修工程,事先應制訂詳細的工作方案,同時要求維修主管到現場進行指導、監督和驗收。
(二)維修工程回訪率
公司內控標準100%
承諾指標100%
測定依據維修回訪數/總維修數×100%=100%
質量保證措施
1、維修實行100%回訪制,采用電話、上門、書面征集等方式進行回訪,保證反饋渠道暢通。
2、每月5日前由維修主管對上月維修單進行統計、分析,并提交分析報告。
四、保潔率
公司內控標準99%
承諾指標99%
測定依據保潔達標面積/保潔總面積×100%≥99%
質量保證措施
1、配備完善的垃圾收集及處理設施,方便業主使用,加強宣傳教育,提高業主保潔意識。
2、垃圾日產日清,封閉轉運,杜絕二次污染,實施垃圾分類處理。
3、每日巡視檢查保潔情況,發現問題立即處理。
4、提倡'全員保潔,人過地凈'。
五、治安案件年發生率
公司內控標準0.5‰
承諾指標0.5‰
測定依據案件發生次數/入駐總戶數×1000‰<0.5‰
質量保證措施
1、提供24小時保安服務。采用單車、步行巡邏方式,建立立體交叉式的安全監管體系。人防與技防結合,充分發揮技防手段的作用。
2、嚴格控制外來人員進入,外來施工單位必須簽訂施工責任書,施工人員掛牌上崗,定位施工。
3、樹立'全員防范'意識,建立'快速反應和快速支援'體系。
4、實行業主搬出/入登記制度,嚴格控制物料進出。
5、保安員實行準軍事化管理,定期進行軍事素質和業務技能培訓,不斷提高處理可疑或突發事件的能力。
六、火災年發生率
公司內控標準0
承諾指標0.5‰
測定依據火災發生次數/總入駐戶數×1000‰<0.5‰
質量保證措施
1、實行全員義務消防員制,建立一支'消防快速反應分隊';制定嚴
格的消防管理制度和詳細的消防應急作戰方案,
每年組織不少于一次的消防實戰演習。
2、定期開展各種形式的安全用電、用氣和防火宣傳,提高業主的消防意識。
3、小區所有動火作業,施工單位必須事先申報并辦理動火登記手續。施工單位應指定動火部位監控人,并配備足夠的消防器材。
4、定期為業主提供安全用電檢查,及時消除隱患。
5、加強巡視和維修養護工作,確保消防設施設備的完好。
七、年違章發生率與處理率
公司內控標準1%
違章年發生率承諾指標1%
計算測定依據違章發生次數/入駐總人數×100%≤1%
公司內控標準100%
違章處理率承諾指標100%
計算測定依據違章處理數/總違章數×100%=100%
質量保證措施
1、加強物業管理法規宣傳,培養小區成員共同參與意識。
2、全員協調管理,建立交叉巡視制度,及時發現及時處理。
3、采用情理手段、經濟手段和法律手段制止違章,建立跟蹤回訪制度。
八、業主年有效投訴率和處理率
(一)年有效投訴率
公司內控標準2‰
承諾指標2‰
測定依據有效投訴次數/入駐總人數×1000‰≤2‰
質量保證措施
1、不斷培養和樹立員工的服務意識,為業主提供優質的服務,使員工追求業主百分百的滿意。
2、保持業主和管理處之間溝通渠道的暢通,設立投訴電話和投訴信箱,不斷超越業主的服務需求,及時改進管理處工作中存在的問題和缺點。
(二)投訴處理率
公司內控標準100%
承諾指標100%
測定依據處理有效投訴次數/有效投訴總次數×100%=100%
質量保證措施
1、設立總服務臺并實行24小時值班,接受業主的各類投訴。值班員做好投訴記錄,并根據投訴內容傳遞至相關責任部門。
2、各責任部門接到投訴后應立即采取補救措施,并在預定時間內向業主回復。暫時無法解決的問題應制訂解決的計劃并向業主進行解釋。
3、投訴處理率作為部門及員工個人每月工作考核的重要指標直接與工資掛鉤。
九、業主綜合服務滿意率
國優標準95%
承諾指標三年內達97%以上
測定依據(滿意戶數+基本滿意戶數)/入駐總戶數×100%≥97%
質量保證措施
1、實行開放管理,向業主公開服務內容、服務質量標準,使物業管
理工作始終處于業主監督之中。
2、設立征詢意見箱和投訴受理電話。每半年向業主作一次業主滿意率調查,由管理處經理主持對調查結果及業主反饋意見進行分析,及時調整和改進管理服務方案。對不合格項提出糾正和預防措施,并將實施結果直接向業主公布。
3、通過每季度召開一次質量分析會,每半年組織一次內部質量審核,每年開展一次管理評審等活動,不斷改進和完善質量保證體系,確保業主滿意。
十、綠化完好率
公司內控標準98%
承諾指標98%
測定依據完好綠化面積/總綠化面積×100%≥98%
質量保證措施
1、制訂科學的綠化養護計劃,并嚴格執行。
2、物業主管每周對綠化養護情況進行巡視檢查,并將檢查結果作為園藝工的考核依據之一。
3、定期開展環保宣傳,組織園藝方面的小區活動,增強業主愛護綠化的自覺性。
十一、道路、車場完好率
公司內控標準98%
承諾指標98%
測定依據道路、車場完好面積/道路、車場總面積×100%≥98%
質量保證措施
1、制訂詳細的養護計劃,定期巡視和維護。
2、市政工程進入轄區內施工,管理處派人跟蹤協助管理并備案。
十二、管理人員專業培訓合格率
公司內控標準100%
承諾指標100%
測定依據培訓合格人數/管理人員總數×100%=100%
質量保證措施
1、建立嚴格的培訓制度并制訂詳細的培訓計劃,配備專職培訓人員以及先進的培訓設施。
2、入職培訓、崗位技能培訓、素質提高培訓和理論政策培訓相結合,
采用先進的培訓方式確保培訓效果。
3、強調理論與實踐相結合,培訓與考核相結合,采取有針對性的培訓方法,不斷提高員工的工作能力與工作績效。
十三、檔案建立與完好率
公司內控標準100%
承諾指標100%
測定依據完好檔案數量/應建檔案總量×100%=100%
質量保證措施
1、制訂嚴密的檔案管理制度,配備專職人員管理,配置完善的檔案儲存設施及場所,加強檔案資料的收集、分類和歸檔管理。
2、采用原始資料與電腦磁盤雙軌制,確保檔案資料的安全可靠,實現檔案資料儲存方式的多元化。
第7篇 物業轄區車輛管理作業指導書
1.0目的
確保顧客車輛得到有效控制,達到顧客滿意的目的。
2.0范圍
適用于公司管理過程中涉及到的顧客車輛出入及停放管理。
3.0主要職責和權限
管理處保安隊全面負責管理區內顧客車輛的管理和有效控制。
4.0作業用具
太陽傘、停車場收費系統、設施、防盜樁、減速檔。
5.0作業準備(安全方面、環境方面)
5.1上崗作業準備:
5.1.1檢查道閘是否松動;
5.1.2檢查太陽傘安裝是否穩固;
5.1.3檢查防盜樁及減速檔是否穩固;
5.1.4檢查停車場收費系統運行是否正常;
5.1.5檢查通訊設備性能是否良好;
6.0作業內容
6.1管理處保安隊對停車場實行24小時三班運行制度,并在停車場設有閉路監控鏡頭,確保車場全天候處于監控狀態。
6.2財務部收費室負責將發展商出售的車位情況登記在《車位出售一覽表》中,并將車位的出售、出租信息反饋給保安隊,以便保安隊參照管理。
6.3出售或出租車位車輛出入管理
出售或出租的車位由用戶交款時在財務部收費室領取《停車場出入證》。車輛進入停車場時由用戶在感應器上刷卡自行進入。車輛離開停車場時由用戶在感應器上刷卡,車場管理員依據《聯合廣場停車場收費管理系統操作指導書》操作比對電腦顯示器中車輛的型號與車牌號是否與離場車輛相符,車場電腦圖像識別車輛如相符則予以放行。若發現問題應聯系值班領班處理。
6.4臨時車輛出入管理
臨時出入大廈的車輛進入停車場時,由車場管理員抽取一張《停車場出入證》(臨時卡)刷卡,待監控系統攝入車型、車牌圖片并在顯示器中顯示后,將《停車場出入證》交給車主開閘放行。車輛離場時,車場管理員收回《停車場出入證》(臨時卡)刷卡,比對顯示器中車輛型號與車牌號是否與離場車輛相符,如果相符,則收取停車費,提交《發票》(特殊車輛除外),特殊車輛應將時間、卡號、車牌號、單位登記在《值班記錄》中。若發現問題應聯系值班領班處理。
6.5巡邏崗管理員應不斷巡視停車場,檢查車輛情況,檢查車輛是否有漏油、漏水、損壞現象,清點車場內車輛數量,并隨時與崗亭車管員聯系,以核對車輛數量,確保車輛安全。
6.6消防中心值班人員通過閉路監控鏡頭密切注視車輛情況,如發現有可疑人員或異常情況,應及時通知車輛管理員和巡邏保安進行處理。
6.7車場管理員,每小時填寫一次《值班記錄》記錄發生情況,在交班時將相關問題和當值班收取停車費及票據交接清楚,填寫在《值班記錄》中。
6.8當發生車輛丟失、損壞時,值班領班應填寫《顧客財產丟失、損失報告》向業主報告,同時,應及時上報有關主管機關。
7.0異常情況處理
7.1遇車輛逆行,打出停止(打停止手勢時且不可站在車輛的正前方和后方,應站在車輛的左前方或右前方,以防車輛剎車不及和剎車失靈時被撞傷)手勢后敬禮:'您好,先生/小姐,本車場是單行道,為了安全,請您按路標指引的方向行駛,謝謝您的合作。'
7.2遇占用消防通道車輛,敬禮:'您好!先生/小姐,這是我們大廈的消防通道,請您把車停放在車位上(或地下車庫)好嗎謝謝您的合作。'遇用消防水洗車的車主應先敬禮:'您好!先生/小姐,消防水只能限于火災時使用,不可以改為其它用途,謝謝您的合作。'
7.3車場有閑逛人員時,敬禮:'您好!先生/小姐(或小朋友),停車場內車輛較多,為了安全,請您不要在車道上停留好嗎謝謝您的配合。'
7.4遇占用固定車位時,'您好!先生/小姐,這是大廈*層業戶的固定車位,請您把車輛停放到其它車位上,謝謝您的合作。'
7.5當發生緊急情況時,參照《應急事件處理作業指導書》執行。
8.0質量記錄
《值班記錄》《顧客財產丟失、損失報告》
第8篇 物管培訓:物業管理公司的資金結算
物業管理公司的經營管理服務活動都涉及到貨幣資金的收付,需要連續、系統、全面地記載和核算,并實行有效的控制。理所當然,資金結算也是物業管理公司理財的主要內容之一。本章對物業管理公司資金結算的種類、原則、主要方式和票據作一個介紹。
一、物業管理公司資金結算的含義和作用
(一)物業管理公司資金結算的含義
結算,是指經濟活動過程中的資金了結和清算。物業管理公司因商品交換、勞務供應、資金調撥等業務而發生款項往來的清算。結算方式按支付方式的不同,可分為現金結算和轉賬結算兩種。收方和付方直接以現金進行結算叫現金結算,適用于單位對個人、個人對個人,以及單位之間的零星支付行為。通過銀行或金融機構劃撥轉賬將款項從付款人賬戶劃轉到收款人賬戶的貨幣收付結算叫轉賬結算,它是以存款的轉移代替現金的流通。
在商品經濟發達的社會里,轉賬結算是貨幣收付的主要形式。
在我國,各企業、單位、個人之間經濟往來的款項,除少數按《現金管理暫行條例》規定可以使用現金結算以外,大量的都通過轉賬結算來完成。這樣做,對物業管理公司來說,可以簡化結算手續,縮短結算過程,有利于資金周轉速度的加快,促進資金流通。
由于轉賬結算是以信用支付代替現金支付,所以必須根據交易的性質、交易雙方所在的地點和交易發貨的時間等條件,制定出不同的結算方式,明確規定付款的條件、憑證及其傳遞等內容。因此,作為在物業管理公司工作的同志來說,應該在社會主義貨幣信用理論的基礎上,從貨幣與商品矛盾的運動規律中,學習我國社會主義市場經濟條件下的經濟關系,認識轉賬結算的規律性,不斷疏通結算渠道,使物資運動和貨幣資金運動緊密地結合起來。
在我國,轉賬結算是建立在金融機構同各經濟單位經常的、固定的信用關系基礎上的,通過金融機構賬戶的資金轉移來實現貨幣收付關系。其結果是收款單位的存款增加,付款單位的存款減少,形成貨幣周轉集中為銀行信用所代替。可見,社會主義轉賬結算的實質是以銀行信用流通代替現金流通,并用于清算經濟往來關系,它是促進流通的一個工具。
(二)物業管理公司結算業務的作用
物業管理公司結算業務的作用表現在以下幾個方面:
(1)可以加快結算速度和資金周轉,為物業管理公司的健康發展提供保證。這里特別提出轉賬結算方式,一方面能夠適應經濟活動中不同特點的貨幣收付要求,另一方面能夠增強合同紀律和支付紀律,為公司及時收回款項和付出款項提供了一定的保證,密切了資金運動與物資運動的結合,提高了資金的使用效益。因此,能轉賬結算的業務應盡可能轉賬結算。
(2)能正確、迅速地反映物業管理公司的日常業務并進行有效監督,使公司能及時了解業務活動的全面情況,以便發現并改進工作中存在的問題和缺點。
(3)結算業務關系到各部門、各單位的經濟往來,每筆結算業務一般都要涉及到收款單位、付款單位,轉賬結算還涉及到金融機構,從而為公司的計劃編制和計劃考核提供了重要證據。
二、物業管理公司資金結算的基本原則和要求
(一)物業管理公司資金結算的基本原則
(1)根據國家規定,各單位之間的經濟往來,除按照現金管理辦法規定可以使用現金的以外,都必須通過銀行辦理轉賬結算。
凡在銀行辦理結算的單位或個人,都必須按照規定,在銀行開有賬戶或交存現金。開有賬戶的單位,賬戶內必須有足夠的資金以保證支付。交存現金的,應按結算金額一次交足。
(2)恪守信用,履約付款。辦理結算的企業、單位和個人必須遵守信用,按照事先的承諾,履行資金的結算,使經濟往來雙方的資金往來得以及時清算。對于多次失信違約的單位,金融機構會按相應規定予以制裁。這一原則對履行付款義務的當事人具有約束力,是維護經濟合同秩序、保障當事人經濟利益的重要保證。
(3)誰的錢進誰的賬,由誰支配,銀行不予墊款。金融機構作為資金結算的中介機構,在辦理結算時必須遵循存款人的委托,按照其意志,保證將所收款項支付給其指定的收款人;對存款人的資金,除按國家法律規定可以凍結、扣款外,一律不得代任何單位凍結和扣款,也不得停止單位存款的正常支付。金融機構辦理結算只負責辦理結算當事人之間的資金轉移,而不能在結算過程中為其墊付資金。
(二)物業管理公司資金結算的要求
1.開立賬戶
開立賬戶不僅是辦理結算的必要條件,也是辦理結算的先決條件,只有開立賬戶,把應該交存的款項存入金融機構,金融機構才能為他們辦理結算業務。
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bsp; 金融機構賬戶分為基本存款賬戶、一般存款賬戶、臨時存款賬戶和專用存款賬戶,各類賬戶有不同的設置和開戶條件。
(1)基本存款賬戶的設置與開戶條件
基本存款賬戶是指存款人辦理日常轉賬結算和現金支付的賬戶。存款人的工資、獎金等現金的支取,只能通過賬戶辦理。
基本存款賬戶必須是編制預決算報表的獨立預算會計單位或實行獨立經濟核算、獨立編制財務報表的企業單位。一個獨立的經濟單位,只能在一個銀行開立一個基本賬戶。
基本存款賬戶開立所需的證明文件為當地工商行政管理機關核發的《企業法人執照》或《營業執照》。
基本存款賬戶開立的程序是:首先由存款人填制開戶申請書,提供規定的證件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經銀行審核同意,并憑中國人民銀行當地分支機構核發的開戶許可證,即可開立該賬戶。
(2)一般存款賬戶的設置與開戶條件
一般存款賬戶是指存款人在基本存款賬戶以外的銀行借款轉存,與基本存款人不在同一地點的附屬非獨立核算單位開立的賬戶。存款人可以通過本賬戶辦理轉賬結算和現金繳存,但不能辦理現金支取。
一般存款賬戶設置的條件和所需的證明文件是:在基本存款賬戶以外銀行取得借款的單位和個人,并需向開戶銀行出具借款合同或借款借據;或是與基本存款賬戶的存款人不在同一地點的附屬非獨立核算單位,并需向開戶銀行出具基本存款賬戶的存款人同意其附屬非獨立核算單位開戶的證明。
一般存款賬戶設置的程序是:填制開戶申請書,提供相應的證明文件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經銀行審核同意后,即可開立賬戶。
(3)臨時存款賬戶的設置與開戶條件
臨時存款賬戶是指存款人因臨時經營活動需要開立的賬戶。存款人可以通過該賬戶辦理轉賬結算和根據國家現金管理規定辦理現金支付。
臨時存款賬戶設置的條件和所需的證明文件是:外地臨時機構,并需出具當地工商行政管理機關核發的臨時執照;或是,臨時經營活動需要的單位和個人,并需出具當地有關部門同意設立外來臨時機構的批文。
臨時存款賬戶開立的程序是:填制開戶申請書,提供相應的證明文件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經銀行審核同意后,即可開立賬戶。
(4)專用存款賬戶的設置與開戶條件
專用存款賬戶是指存款人因特定用途需要開立的賬戶。
存款人對特定用途的資金,由存款人向開戶銀行出具相應證明即可開立該賬戶。
特定用途的資金范圍包括:基本建設的資金,更新改造的資金,特定用途且須專戶管理的資金。
存款人須向開戶銀行出具的證明文件是經有關部門批準立項的文件或國家有關文件的規定。
專用存款戶開立的程序是:填制開戶申請書,提供相應的證明文件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經銀行審核同意后開立賬戶。
2.經濟合同
經濟合同一經成立,就具有法律效力,雙方必須信守。要貫徹“重合同、守信用”的原則,認真履行規定的義務。如果一方違反合同規定,給對方造成損失時,應承擔經濟和法律責任。經濟合同是銀行辦理轉賬結算、進行結算監督、執行結算紀律的主要依據。沒有經濟合同,銀行將不予辦理。
3.結算紀律
物業管理公司是銀行結算的重要當事人,應嚴格遵守結算紀律,按照結算制度辦理結算,是嚴肅信用制度、維護結算程序的前提條件。公司必須遵守的結算紀律可以歸納為:
(1)不準套取銀行信用,簽發空頭支票、印章與預留印鑒不符的支票和遠期支票;
(2)不準無理拒付、任意占用賣方資金;
(3)不準利用多頭開戶轉移資金,逃避債務。
以上三不準要求物業管理公司只準在銀行賬戶余額內,按照規定向收款單位或個人支付款項,對應該支付其他單位的款項,必須依約履行義務。
物業管理公司向外發出的結算憑證,必須于當日,最遲于次日寄發。收到的結算憑證,必須及時將款項支付給收款人。結算時間,同城,一般不超過2天;異地(全國或省內直接通匯行之間),電匯一般不超過4天,信匯一般不超過7天。
三、物業管理公司資金結算方式
(一)異地結算
異地結算是指不同地區或城市各單位之間經濟往來資金的結算。我國物業管理公司現行的異地結算方式主要有匯兌結算、匯票結算、托收承付結算、異地委托收款結算、信用證結算。
1.匯兌結算
匯兌結算是指付款單位委托銀行將款項匯給外地收款單位或個人的結算方式。
(1)匯兌結算有關規定
①各單位通過銀行辦理匯兌結算是指資金調撥、清理交易舊欠、往來賬款和自提自運貨物以及采購資金等。
②匯兌有信匯和電匯,單位可選擇使用。銀行辦理匯款(指信匯)時,只代單位附寄與匯款有關的單證。
③單位因急事,將款項匯至交通不方便又無電訊設備的地區,可以向開戶銀行申請自帶信匯。銀行一般對自帶信匯嚴格審查,經同意,會將信匯憑證連同銀行內部憑證一并密封后,交匯款單位帶交匯入行。作為匯款單位自帶信匯必須注意以下幾點:a.保證密封完整,按開戶行在信封上指定的日期帶交匯入行,不得自行拆封;b.妥善保管,發生丟失、冒領等事故,一律由匯款單位自己負責;c.不能將原信匯帶回匯出行。
④銀行會對匯款用途審查,必要時亦可向匯款單位索取有關匯款用途的證明材料。付款單位自提自運的物資必須向銀行提供合同,經查驗后,銀行應在匯款委托書上批注“已驗合同,可入收款單位賬戶”。
⑤匯入銀行解付匯款時,一般來說,對單位資金調撥、清理舊欠、往來賬款以及匯出行在匯款委托書上批注的已驗合同會直接收入收款單位賬戶。
⑥單位赴異地采購時,匯出銀行會審查有關準予外出采購的證明,并在匯款委托書上注有“采購資金”。匯入銀行對匯入的采購資金必須憑同意采購證明,以匯出單位名義開立采購賬戶,由銀行按當地市場管理的有關規定監督支付。一般來說,采購資金除采購員攜帶少量必備現金外,其余均為轉賬且存款不計息。采購員無權隨意將采購資金轉匯,匯入行辦理采購資金轉匯必須由匯出單位在原匯款憑證上事先注明,或來函來電要求轉匯方可辦理。
⑦匯款單位對匯出款項要求退款時,應備正式文件,攜帶原匯款單向匯出行申請退匯。匯出行接到申請后,通知匯入行,匯入行對匯款尚未支付,方可退匯。如果已發生支付,匯入行將支付情況反饋于匯出行,并不予退匯。匯入行對于收款單位拒絕接收的匯款,應立即辦理退匯。匯入行發出通知,經過2個月的時間,查找后仍無法支付的匯款,也應主動辦理退匯。
(2)信匯和電匯的核算
①信匯。匯出單位辦理匯款時,應該填制四聯憑證,并在第二聯上簽蓋預留銀行印鑒,送交開戶行。其中,第一聯為匯款單位的回單;第二聯為匯款單位委托開戶行辦理信匯的支款憑證;第三聯為收款單位開戶行的收款憑證;第四聯為收款單位作為收款通知或代取款收據。
收款單位(或收款人)持匯入行書面通知去銀行辦理取款手續時,匯入行會取出信匯憑證第四聯,核對取款人的有關證件,并將名稱、姓名、證件號碼批注在空白處。取款人還應在“收款人蓋章”處蓋章、簽字。如果是信匯留交憑印鑒付款的,則所蓋印章必須同預留印鑒相符。如果是轉賬的,則由收款單位填制兩聯存款單,第一聯加蓋銀行業務公章后,退給收款單位作為收款依據,第二聯代收方記賬憑證。
②匯款單位辦理電匯時,應該填制三聯電匯憑證,在第二聯上簽蓋預留銀行印鑒,送交開戶行;第二聯,給匯款單位的回單;第三聯匯款單位委托開戶行辦理電匯的支款憑證;第三聯匯出行憑此拍發電報。
收款單位會收到第三聯上加蓋銀行業務公章的收賬通知,然后去銀行辦理有關手續。
2.匯票結算
匯票是出票人簽發的,委托付款人在見票時或者在指定日期無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據。匯票分為銀行匯票和商業匯票。銀行匯票是由匯款人將款項交給當地銀行,由銀行簽發給匯款人持往外地辦理轉賬結算或支取現金的票據。商業匯票是由收款人或付款人(或承兌申請人)簽發,由承兌人承兌,并于到期日向收款或被背書人支付款項的票據。
(1)銀行匯票
匯票簽發由指定銀行辦理,匯票的轉賬解付由各銀行機構辦理,現金解付,只能在匯票指定的匯入行辦理,匯票一律記名,不準流通轉讓,不準涂改偽造。匯票的金額起點為500元。有效期為一個月,逾期的匯票,銀行不予受理。銀行簽發的匯票,銀行必須加蓋結算專用章和使用壓數機壓印匯款金額方為有效。匯款人可以持票直接向匯票指定的收款單位辦理結算。匯票上指定的收款人,也可以持轉賬支取的匯票向匯入地單位辦理結算。收款單位接受匯票時,應審查票面所記載各項內容是否無誤。收款人或背書人受理匯票后,應在匯票背面加蓋業務用章,連同匯款解訖通知、進賬單等,一并送開戶行進
賬。收款人需要在匯入地分期、分次支取的,可以開立臨時存款戶辦理支付,臨時存款戶只付不收,付完清戶,不計付利息。匯款人由于匯票超過有效期或其他原因要求退匯時,可持匯票和匯款解訖通知到匯出銀行辦理退匯。
匯款單位委托銀行辦理匯票結算,應填制匯票委托書,詳細填明匯入地點、匯款用途等項內容。有明確收款對象的應詳細填明收款單位或個人姓名。需要取現金的,應填明匯入行名稱。匯款委托書一式三聯:第一聯為存根;第二聯為支款憑證;第三聯為收入憑證。匯款單位交現金辦理匯票結算的,第二聯注銷。匯出行在辦完轉賬或收妥現金后,會簽發匯票結算憑證。匯票結算憑證一式四聯:第一聯為匯出匯款卡片;第二聯為匯票;第三聯為匯款解訖通知;第四聯為多余款收賬通知。
匯款單位由于匯票超期或其他原因要求退匯時,應當備函向匯出行說明其原因,并交回匯票和匯款解訖通知。匯款單位因匯票或匯款解訖通知發生短缺一聯而不能在匯入地辦理結算時,也應當按退匯處理。
匯票填明匯入銀行名稱和“現金”字樣的,收款人到匯入行或匯出行請求掛失時,應提交三聯“匯票掛失申請書”,一般以匯票委托書代替,在備注欄加蓋匯票掛失明顯戳記。掛失待有效期滿一個月后,確未發生問題才可按有關規定辦理退款手續。
(2)商業匯票
商業匯票按其承兌人不同,分為商業承兌匯票和銀行承兌匯票。商業承兌匯票,由收款人簽發,經付款人承兌,或者由付款人簽發并承兌的票據。銀行承兌匯票,是由收款人或承兌申請人簽發,并由承兌申請人向開戶銀行申請,經銀行審查同意承兌的票據。
辦理商業匯票時的規定有:
簽發商業匯票必須以合法的商品交易為基礎,嚴禁簽發無商品交易的匯票;使用商業匯票的單位是在銀行立賬的法人;商業匯票在承兌后,承兌人員有到期無條件支付票款的責任;商業匯票除可以向銀行貼現外,一律不允許作為流通手段;商業匯票承兌期限由交易雙方商定,一般為3~6個月,最長不超過9個月,特殊情況可適當延期。如屬分期付款,應一次簽發若干個不同期限的匯票。匯票到期,一律通過銀行轉賬。
商業匯票可以貼現。商業匯票貼現,是指收款單位需要資金時,把尚未到期的商業承兌匯票或者銀行承兌匯票轉讓給銀行,即由銀行支現,其貼現期一般以貼現之日起到匯票到期日止。貼現時,根據貼現金額和貼現率,計算出貼現利息,并在貼現金額中預先扣除,將其余的貼現金額支付給貼現申請人,匯票歸銀行所有。
貼現利息的計算公式如下:
未到期天數
銀行貼現的付款額=匯票面額×(1-年貼現率×―――――)
365
匯票到期后,貼現銀行應向貼現人索回貼現金額,如果貼現人在銀行的賬戶不足以支付的,無力贖回商業匯票,這在實質上如同把匯票賣給銀行,貼現銀行買進匯票而支付現款。
3.托收承付結算
托收承付結算是收款單位根據經濟合同,委托開戶行向異地付款單位收取貨款;付款單位根據經濟合同核對單證或驗貨后向銀行承付款,由銀行辦理款項劃轉的一種結算方式。
托收承付結算包括托收、承付、劃款和收賬四個階段。
托收,是收款單位委托銀行收款,收款單位應填制“托收承付結算憑證”,連同有關單證一并提交開戶行。
承付,是付款單位承認付款的過程。驗貨付款的承付期限為10天,從運輸部門向付款單位發出提貨通知次日起算起。如果付款單位在規定的承付期內沒有向其開戶行表示拒付,即為默認承付。
劃款和收賬。劃款是指付款單位開戶行從付款單位賬戶上劃款給收款單位。收賬是指收款單位開戶行將付款單位開戶行劃來的款項進到收款單位的賬戶上。每一筆托收承付金額起點為1000元。
4.異地委托收款結算
異地委托收款,是由收款單位向銀行提供收款依據,委托銀行向異地付款單位收取款項的結算方式。
單位之間的商品交換、勞務供應和其他應收款項,均可使用委托收款結算方式辦理結算。委托收款不受金額起點的限制,委托收款的款項劃回,分郵寄劃回和電報劃回兩種,由收款單位選用。委托收款的付款期限為3天。(從付款單位開戶行發出付款通知的次日計算,如遇法定假日,應當順延)付款單位在3天付款期滿,賬戶上沒有足夠的資金支付全部款項,可以允許延期5天(如遇法定假日不順延),如延付期滿賬戶上仍無足夠資金支付全部款項,銀行會立即通知付款單位,令其2天內將其有關單證退回銀行,由銀行填制無款支付通知書,連同有關單證退回收款單位開戶行,轉交收款單位。如果付款單位逾期不退回有關單證的,由其開戶行按每筆委托收款業務,每天收取罰金0.5元。
5.信用證結算
這種結算是付款單位把款項預先交給銀行,委托銀行開出信用證,通知異地收款單位開戶銀行轉給收款單位,收款單位按照合同和信用證規定條件發貨后,銀行代付款單位付給貨款的結算方式。開出信用證的金額起點,每份100元,每次清付款項起點為30元。信用證結算只能轉賬,不能提取現金。信用證有效期最長不超過60天。
(二)同城結算
同城結算是指同一城市或同一縣內各單位之間經濟往來的資金結算。我國物業管理公司現行的同城結算主要方式有:支票結算、同城委托收款結算、商業匯票結算、銀行本票結算。
1.支票結算
支票是出票人簽發的,委托辦理支票存款業務的銀行或者其他金融機構在見票時無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據。
支票分為現金支票和轉賬支票。按《中華人民共和國票據法》規定,現金支票只能用于支取現金;轉賬支票只能用于轉賬,不得支取現金。
支票必須記載:表明“支票”的字樣;無條件支付的委托;確定的金額;付款人名稱;出票日期;出票人簽章。支票上未記載前款規定事項之一的,支票無效。
單位簽發支票,賬戶內必須有足夠的資金,不準簽發空頭支票。凡超過銀行存款余額、貸款指標、撥款限額,都是空頭支票。對簽發空頭支票的單位,按票面金額處以1%的罰金。
支票實行有效期制。一般有效期為3~5天,從簽發的次日算起,到期如遇節假日順延。對過期支票,銀行不予受理。簽發支票時,要填寫當天日期,不準簽發遠期支票。
支票的簽發只能由單位財會部門指定專人負責,并加蓋存于銀行的預留印鑒,不準委托收款單位代填支票。支票填寫要清晰,不準涂改,也不準出借、出租、轉讓給其他單位使用,也不準攜帶蓋好印鑒的空白支票外來采購。每張支票的金額,不得低于當地規定的金額起點。
付款單位將已簽發的支票遺失時,應出具公函后向開戶行申請掛失止付(登報聲明不能作為向銀行掛失)。付款單位遺失未填日期、收款單位、金額的空白支票,銀行不受理掛失,由單位更換賬戶的支款印鑒來解決。收款單位將收進已簽妥的支票遺失,應出具公函,并經付款單位簽注意見蓋章證明后,到付款單位開戶行申請掛失。開戶單位將支款印章遺失,應由單位出具公函,向開戶銀行辦理掛失手續,并將賬戶余額核對相符,經銀行同意后更換印鑒。
2.同城委托收款結算
同城委托收款是收款單位向開戶行提供依據,委托銀行向付款單位收取款項的一種結算方式。該結算方式不受金額起點限制。
同城委托收款結算與異地委托收款結算是不同的,主要區別是:
①同城委托收款的付款期為2天,異地委托收款的付款期為3天;
②同城委托收款結算只能用郵寄劃回資金,異地委托收款結算可用郵寄劃回與電報劃回資金。
3)商業匯票結算
商業匯票在異地和同城結算中均可使用。其余同前述。
4)銀行本票結算
銀行本票是申請人將款項交給銀行,由銀行簽發的,承諾自己在見票時無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據。
本票自出票日起,付款期限最長不得超過2個月。
銀行本票具有可以代替現金用以流通的特點,銀行見票付款。但是銀行本票與現鈔又有本質的區別,它是介于現鈔和支票之間的一種結算工具。收款或持票人可以直接將銀行本票用于商品交換、勞務供應和其他款項往來的結算。收款人拿到本票時應注意:本票是否屬真是否過期是否有涂改手續是否符合規定本票背書是否連續在同城結算中,銀行本票可以視同現金。
四、票據和票據行為
如前所述,我們可以清楚地看到在物業管理公司理財的資金結算中經常會遇到各種各樣的票據,作為物業管理公司的理財者也必須掌握票據方面的一些知識,本節就對票據作一個簡要介紹。
(一)票據
1.票據的概念
票據的含義有廣義和狹義。廣義的票據是指商業上的各種單據,例如發票、提貨單、核單、保險單等等;狹義的票據是指按規定格式簽發和流通的匯票、支票、本票等信用工具而言。本書中所指的票據是狹義的票據。
票據是由出票人簽發的,約定出票人自己,或要求他人按照規定
期限向收款人支付一定金額并可流通轉讓的書面憑證。票據是在商品或貨幣的讓渡中,為反映債權債務關系的發生、轉移和清償而使用的一種信用工具;它是一種權利財產,持有票據的人有權在約定期限向票據債務人索取票據上所表明的貨幣金額。它經過背書轉讓,可以成為支付手段和流通手段;也可以通過貼現成為融通資金的工具。
2.票據的特征
票據在長期的使用和流通過程中形成了各種特征,具體主要體現在:
①票據是一種有價證券。票據是一種表示財產權或債權的書面憑證,也以一定貨幣金額表示其價值。這種價值隨票據的設立而取得,隨票據的轉讓而轉讓,占有票據就是占有了票據的價值。票據權力的行使以提示票據為條件,以交還票據償付票款為目的。
②票據是一種設權證券。票據上的權力和義務,完全由票據行為創設。票據的權利和義務設立后,便于原對價關系相分離,到期必須償付。
③票據是一種法律要式證券。票據作為建立在信用基礎上的書面債務的支付憑證,必須具備法律規定的必要形式和內容。這就是說,票據必須具備法律要式,才能發生法律效力,否則票據無法律效力。換言之,在我國,凡符合《中華人民共和國票據法》規定的票據才具有法律效力。
④票據是一種無因證券。票據是根據一定的信用行為等原因而產生的,它的設立是有因的。但是,票據一經設立便具有獨立的權利義務關系,與它所產生或轉讓的原因相分離。持票人行使票據的權力時,不必向債務人證明取得票據的原因,只要具備法律要式,債務人應無條件支付。
⑤票據是一種名義證券。票據上的權利和義務須依據票據上所載名義來決定其效力。超出票據上的權利和義務,債務人概不履行。因此,票據可以說是一種名義證券。
⑥票據是一種流通證券。票據可以依據背書、交付程序而轉讓流通,這種轉讓流通無需通知債務人或征得債務人的同意,債務人也不能以未曾接到轉讓通知為理由而拒絕承擔義務。
⑦票據是一種返還債券。票據的債權人在接受給付時,必須將票據交還債務人,使票據關系終結。若票據金額是由次債務人因被追索而償還時,則債權人返還票據后,票據清償人可以向其前手進行追索。
3.票據的種類
①匯票
按不同標準,匯票還可分為:
a.按承兌人不同,可分為銀行承兌匯票和商業承兌匯票。
b.按付款時間的不同,可分為即期匯票(見票即付)和遠期匯票。
c.按有無附屬單證,可分為跟單匯票和光票。
d.按流通領域的不同,可分為國內匯票和國外匯票。
e.按使用貨幣的不同,可分為本國貨幣匯票和國外貨幣匯票。
f.按匯票上是否說明收款人名稱,可分為記名匯票和不記名匯票。
②本票
a.按出票人不同,可分為銀行本票和商業本票。
b.按付款時間的不同,可分為即期本票和遠期本票。
c.按本票上是否說明收款人名稱,可分為記名本票和不記名本票。
d.按本票產生基礎不同,可分為交易性本票和融資性本票。
③支票
a.按抬頭人不同,可分為記名支票和不記名支票。
b.按支票上有無劃線,可分為劃線支票和非劃線支票。
此外,票據根據主債務人不同,可分為商業票據和銀行票據;票據根據用途不同,可分為隨物性票據和融資性票據。
(二)票據行為
票據行為主要有以下八種:
1.出票
出票是創造票據的行為,即簽發票據。出票的具體行為是開票和交付。開票是出票人按照票據的要式和付款人的約定開出票據,并加上自己簽章的行為。交付是物權的自愿轉移,是指票據持有者從一個人轉移至另一個人的行為。不得簽發無代價的票據用以騙取銀行或者其他票據當事人的資金。
票據必須記載下列事項:
①表明某種票據的字樣;
②無條件支付的承諾或委托;
&
nbsp; ③確定的金額;
④付款人名稱;
⑤收款人名稱;
⑥出票日期;
⑦出票人簽章。
票據上未記載以上規定事項之一的,票據無效。
2.背書
背書是以票據權利轉讓為目的的行為。通過背書,使票據的權利從背書人轉移至被背書人,由被背書人取得票據所有權。背書由背書人簽章并記載背書日期。票據以背書轉讓或者以背書將一定的票據權利授予他人行使時,必須記載被背書人的名稱。以背書轉讓的票據,背書應當連續即轉讓票據的背書人與受讓票據的被背書人在票據上簽章依次前后銜接。以背書轉讓的票據,后手應當對其直接前手背書的真實性負責。背書不得附有條件,若背書時附有條件的,則所附條件不具有票據上的效力。背書人以背書轉讓票據后,承擔保證其后手所持票據承兌和付款的責任。背書人在票據上記載“不得轉讓”字樣,其后手再背書轉讓的,原背書對后手的被背書人不承擔保證責任。背書記載“委托收款”字樣的,被背書人有權代背書人行使被委托的票據權利,但被背書人不能再以背書轉讓票據權利。
3.承兌
承兌是指匯票付款人承諾在匯票到期日支付匯票金額的行為。性質上是一種附屬票據行為,但卻是確定付款人責任的一個重要步驟。
承兌有兩個具體行為:
(1)提示承兌。提示承兌是指持票人向付款人出示匯票,并要求付款人承諾付款的行為。定日付款或出票后定期付款的匯票,持票人應在到期日前向付款人提示承兌。見票后定期付款的匯票,持票人應自出票日起一個月內向付款人提示承兌。
(2)承兌或者拒絕承兌。承兌是指在票據上作文字記載并簽章,表明對票據承擔支付義務。若提示承兌時,付款人不同意承擔支付義務,則發生拒絕承兌行為。付款人對向其提示承兌的匯票,應當自收到提示承兌的匯票之日起3天內承兌或拒絕承兌。付款人承兌匯票,應當承擔到期必須付款的責任,不能附加條件。若附加條件可以看作是拒絕承兌。
4.保證
保證是保證人對于出票、承兌、背書行為所發生的債務予以擔保的票據行為。保證的目的是為了加強票據的可靠性,提高票據的信用程度。保證人由票據債務人以外的他人擔當,其承擔保證責任。保證不能附有條件,附有條件不影響對票據的保證責任。被保證的票據,保證人與被保證人對持票人承擔連帶責任。票據到期后不能付款的,持票人有權向保證人請求付款,保證人應該足額付款。
5.貼現
貼現是持票人在票據未到期時,為融通資金而向銀行貼付一定利息所作的票據轉讓行為。貼現有貼現、轉貼現和再貼現。具體情況,如前所述。
6.付款
付款是票據到期,持票人作出付款提示,主債務人支付票款的經濟行為。見票即付的票據,自出票日起一個月內持票人應向付款人提示付款;定日付款,出票后定期付款或者見票后定期付款的票據,自到期日10天內持票人向承兌人提示付款。在我國,匯票金額為外幣的,按照付款日的市場匯價,以人民幣支付,另有約定的,從其約定。當付款人依法足額付款后,票據的債權債務關系結束。
7.退票
退票是指承兌人把申請承兌的票據或付款人把持票人用以付款提示的票據退還給持票人的行為。實際上,退票就是拒絕承兌或拒絕付款。
8.追索
第9篇 物業管理概論試題答案
《物業管理概論》試題與答案
一、名詞解釋
1、物業管理:是指物業管理企業受物業所有人的委托,依據物業管理委托合同,對物業的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治,并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。
2、業主:指物業所有人,即房屋所有權人和土地使用權人。
3、物業管理企業:是指按合法程序成立并具備相應資質條件的經營物業管理業務的企業經濟實體。
4、物業的接管驗收:是物業管理企業接管開發企業、建設單位或個人委托管理的新建房屋或原有房屋時,以物業主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的接管檢驗。
5、業主委員會:是在物業管理區域內代表全體業主實施自治管理的組織。
6、業主大會:是由全體業主組成,決定物業重大管理事項的業主自治管理組織。
7、非業主使用人:指不擁有物業的所有權,但通過某種形式(如簽訂租賃合同)而獲得物業使用權,并實際使用物業的人。
8、可能毛租金收入:物業可以獲得的最大租金收入稱為可能毛租金收入,它等于物業內全部可出租面積與最大可能租金水平的乘積。
9、有效毛收入:從可能毛租金收入中扣除空置和收租損失后,再加上其他收入,就得到物業的有效毛收入。
10、凈經營收入:從有效毛收入中扣除經營費用后就可得到物業的凈經營收入。
11、物業管理綜合服務:指除房屋建筑主體管理和房屋設備、設施管理之外的各項服務與管理工作,包括公共服務中的環境衛生管理、綠化管理、治安管理、消防管理、車輛道路管理和專項服務、特約服務。
12、賠償金:是違約方的違約行為給對方造成損害事實時,單純處理違約金仍不足以補償其經濟損失,則應由違約方支付給對方一定數額的損失補償費。
13、違約金:指違約方按照法律規定和合同的約定,應該付給對方的一定數量的貨幣。
14、物業管理服務費:指物業管理單位接受物業產權人、使用人委托對小區內的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其它與居民生活相關的服務所收取的費用。
15、維修基金:指用于小區共用部位、共用設施設備的更新與大、中修基金。
16、租賃住宅:指使用人不具有房屋的產權,通過房屋租賃的形式取得在一定時期內使用權的住宅。
17、商品房住宅:指國家或開發企業投資建造的,按市場價全額出售給購房者住用的住宅,以及其他以市場價格交易的各類住宅。
18、業主公約:由全體業主承諾的,并對全體業主(也包括非業主使用人)有共同約束力的,有關業主在物業使用、維護和管理等方面權利義務的行為守則。
19、物業管理委托合同:明確物業管理委托方和授托方的權利、義務的契約。
20、房屋完好率:完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和,占總的房屋建筑面積的百分比。
二、簡答題
1、物業管理的基本內容包括哪些
答:
其基本內容按服務的性質和提供的方式可分為:常規性的公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務三大類。
一、常規性的公共服務:指物業管理中的基本管理工作,是物業管理企業面向所有住用人提供的最基本的管理與服務,目的是確保物業的完好與正常使用,保證正常的工作生活秩序和凈化、美化生活工作環境。
二、針對性的專項服務:指物業管理企業為改善和提高住用人的工作、生活條件,面向廣大住用人,為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項服務工作。主要有:1、日常生活類;2、商業服務類;3、文化、教育、衛生、體育類;4、金融服務類5、經紀代理中介服務;6、社會福利類。
三、委托性的特約服務:為滿足物業產權人、使用人的個別需求受其委托而提供的服務。
2、物業管理有哪些基本環節
答:基本環節為:物業管理的策劃階段;物業管理的前期準備階段;物業管理的啟動階段;物業管理的日常動作階段。
3、物業管理的基本性質和特點各是什么
答:性質:物業管理是一種與房地產綜合開發的現代化生產方式相配套的綜合性管理;是與產權多元化格局相銜接的統一管理;是與建立社會主義市場經濟體制相適應的社會化、專業化、企業化、經營型的管理,是一種服務行業,屬于第三產業。
特點:業主自治自律與物業管理企業統一專業化管理相結合。
4、常規性的公共服務包括哪八項基本內容
答:公共服務主要有8項:1、房屋建筑主體的管理;2、房屋設備、設施的管理;3、環境衛生的管理;4、綠化管理;5、治安管理;6、消防管理;7、車輛道路管理;8、公眾代辦性質的服務。
5、物業管理早期介入的作用是什么
答:1、有利于優化設計,完善設計細節;
2、有利于提高房屋建造質量;
3、有利于保證物業的使用功能;
4、有利于加強對所管物業的全面了解;
5、早期介入有利于后期管理工作的進行;
6、有利于樹立物業管理企業形象。
6、物業管理公司參與施工階段質量監理的要點是什么
答:1、應選派有關專業人員參與工程施工質量監理;
2、要盡可能全面地收集物業的各種資料,同時熟悉各個部分,為日后管理作充分的準備;
3、按國家規定的技術標準,對工程設計與設計單位、施工單位、開發商一起認真進行技術交底和圖紙會審;
4、工程施工中按國家現行有關法律規定、技術標準及合同不斷進行檢查。
7、簡述竣工驗收與接管驗收的區別
答:首先,性質不同。竣工驗收是政府行為。接管驗收是企業行為,是根據物業管理委托合同,對物業委托方委托的物業進行的質量驗收;
其次,竣
工驗收與接管驗收所處的階段和作用不同。竣工驗收是施工單位向建設單位移交物業的過程,接管驗收是建設單位向物業管理企業移交物業的過程;竣工驗收合格后,標志著物業可以交付使用。接管驗收是在竣工驗收之后進行的再驗收,接管驗收一旦完成,標志著物業正式進行使用階段。
第三,在竣工驗收和接管驗收中物業管理企業的參與與職責不同。竣工驗收時,物業管理企業只是參加者。而在接管驗收中,物業管理企業與開發企業或建設單位是直接的責任關系。
8、住宅小區物業管理公共性服務收費的費用構成包括哪些項目
答:1、管理、服務人員的工資和按規定提取和福利費;
2、公共設施、設備日常運行、維修及保養費;
3、綠化管理費;
4、清潔衛生費;
5、保安費;
6、辦公費;
7、物業管理單位固定資產折舊費;
8、法定稅費;
9、利潤。
9、簡述環境綠化的基本要求
答:(一)居住區綠地規劃布置的基本要求
1、根據居住功能組織和居民對綠地的使用要求,采取集中與分散,重點與一般,點、線、面結合的原則,以形成完整統一的居住區綠地系統,并與周圍的綠地系統相協調;
2、節約用地、盡可能利用劣地、坡地、洼地進行綠化。原有綠化、湖河水面要自然利用;
3、應注意美化居住環境的要求;
4、在植物配置和種植方式上力求投資少,有收益,便于管理。
(二)居住區綠化村種選擇和植物配置
1、對于大面積綠化,應選擇易長、易管、少修剪、少蟲害、有特點的優良樹種,一般以喬木為主,也可考慮一些有經濟價值的植物,一些重點綠化地段,如居住區入口、公共活動中心,可選種一些,觀賞性的喬灌木或少量花卉;
2、行道樹宜選用遮陽力強的落葉喬木,老年兒單休憩、游戲場所忌用有毒或帶刺植物,運動場地則應避免大量揚花、落果、落花的樹木等;
3、樹種可選用速生或慢生相結合,以速生為主,以迅速形成環境綠化;
4、應考慮四季景色變化,可采用喬木與灌木,常綠與落葉,以及不同樹姿和色彩變化的樹種,搭配組合,力求四季常青,鮮花常開,以豐富居住環境。
10、簡述發生火災應采取的措施
答:當火災或其他意外事故(如爆炸)一旦發生,而又無法制止或控制險情,處于緊急情況時,就應立即報警、切斷火源或事故源,并積極組織人員疏散。尤其是高層住宅和商貿樓宇,疏散路線長,人員分散,組織疏散困難。一般作法是:先及時切斷火源;然后利用樓宇內的分割裝置,如商場內的防火卷簾等將事故現場隔斷,阻止災情擴大;組織人員通過緊急通道、疏散樓梯等迅速撤離。緊急情況下的疏散關鍵是組織工作,平時應進行一定的訓練,以便有備無患。
在確保人員安全的情況下,為避免險情擴大,應盡量將危險品轉移至安全處;然后可將貴重財產運送至安全地帶。
11、簡述居住區道路規劃布置的基本要求
答:1、居住區內部道路主要為本居住區服務;
2、道路走向要便于職工上下班;
3、應充分利用和結合地形;
4、充分利用原有道路和工程設施;
5、車行道一般應通至住宅每單元的入口處;
6、盡端式道路長度不宜超過120m;
7、如車道寬度為單車道時,則每隔150m左右應設置車輛會讓處;
8、道路寬度應考慮工程管線的合理鋪設;
9、道路的線型、斷面等應與整個居住區規劃結構和建筑群體的布置有機地結合。
12、試述單個業主最基本的權利
答:依法享有所擁有的物業的各項權利和參與物業管理、要求物業管理企業依據物業管理委托合同提供相應的管理與服務的權利。
13、簡述物業管理招標書的主要內容
答:招標書的主要內容:
1、擬招標的物業基本情況;
2、物業管理的內容;
3、對招標的有關說明;
4、物業管理考核標準與獎罰措施;
5、投標開標時間;
此外,對投標申請的具體內容和要求還應做出較詳細的說明,以便于投標單位編制標書。
14、試述公開招投標方式選聘物業管理企業的一般程序
答:
1、成立招標領導小組;
2、向社會發布招標公告;
3、編制招標書;
4、投標單位的資質審查;
5、投標申請書的報送;
6、開標、定標;
7、簽訂物業管理委托合同。
15、簡述業主委員會的權利和義務
答:
權利:
1、召集和主持業主大會;
2、修訂業主公約、業主委員會章程;
3、決定聘請物業管理企業;
4、審議物業管理服務費收取標準及使用辦法;
5、審議年度管理工作計劃、年度費用概預算;
6、檢查、監督物業管理企業的物業管理工作;
7、監督公共建筑、公共設施的合理使用,負責物業維修基金的籌集、使用和管理;
8、業主大會或業主代表大會賦予的其他職責。
義務:
1、籌備并向業主大會報告工作;
2、執行業主大會通過的各項決議,接受廣大業主的監督;
3、貫徹執行并督促業主遵守物業管理及其他有關法律、政策規定,協助物業管理企業落實各項管理工作,對住用戶開展多種形式的宣傳教育;
4、嚴格履行物業管理委托合同,保障本物業各項管理目標的實現;
5、接受政府行政管理機構的監督指導,執行政府部門對本物業的管理事項提出的指令和要求;
6、本會作出的決定不得違反法律、法規政策,不得違反業主大會的決定,不得損害業主公共利益。
16、確定寫字樓租金時,要考慮哪些因素
答:
1、計算可出租或可使用面積;
2、基礎租金與市場租金;
3、出租單元的面積規劃和室內裝修;
17、選擇寫字樓承租人時考慮的主要準則是什么
答:
1、承租人的商業信譽和財務狀況;
2、所需面積大小;
3、需要提供的物業管理服務。
18、在選擇零售商業物業的承租人時要考慮哪些因素
答:
1、聲譽;
2、財務能力;
3、承租人組合與位置分配;
4、承租人需要的服務。
19、簡述物業管理企業部門經理、管理員的必備知識和必備能力。
答:部門經理必備知識:
1、了解房地產有關理論和開發經營、管理等基本知識;
2、熟悉物業管理的基本理論和有關政策法規,掌握本地區有關物業管理要求,計費規定等;
3、掌握房屋完損等級標準、質量檢測方法和安全管理的基本知識;
4、掌握物業管理的有關技術標準、修繕標準和管理標準;
5、掌握房屋結構、設備、設施等修繕(維護)的基本知識;
6、掌握計算機應用知識。
部門經理必備能力:
1、具有建立健全部門崗位責任制和部門管理規章制度能力;
2、具有制定工作計劃,并組織實施的能力;
3、具有及時處理危漏房和房屋、設備、設施的搶修排險和火警匪救護等突發事件的能力;
4、具有宣傳教育、組織各類活動及處理一般矛盾的能力;
5、具有處理專項業務并能與相關機構協調的能力;
6、具有熟練應用計算機進行管理的能力。
20、簡述住宅小區物業管理服務收費原則
第10篇 鄰里小區前期介入物業管理
左鄰右里小區前期介入物業管理
物業管理是以經濟為手段,從事對物業的使用、保養、維修、經營工作和提供服務,是使物業發揮最佳效應的一種管理形式,它同物業的形成過程即投資決策、規劃設計、工程建設及房屋營銷等階段均有著密不可分的聯系。因此,在管理中將建立追求全過程最佳效益的現代化管理模式,在物業的開發階段就充分考慮建成以后的使用和管理的需求,考慮到社會經濟發展后居住水平提高的需要,從項目規劃設計階段就開始關注物業的全過程效益,其首要環節即是前期的介入。
一、前期介入的主要內容
(一)對物業的整體規劃提出合理建議,對所管物業進行全面了解
根據人性化、人體工程學、大量的人文習慣以及微觀使用效率等,針對物業設計注意和提高其在工程、功能、環境、管理四個方面的質量,使物業使用更為合理、有效、經濟,以便充分發揮物業價值。如在規劃設計一項上,針對配套設施的合理設置、水電供應容量、安全保衛系統、垃圾處理的方式、消防設備的處理、建筑材料的使用狀況等多方面提供專業的參考意見,提請設計單位注意,從而將一些隱患避免在初始階段。我們將對諸如土建結構、管線定向、設施建設、設備安裝等物業的情況進行了解,達到了如指掌,對今后不便于養護和維修之處提出改進意見,并做好日后養護維修的重點記錄,更好地為業主服務。
(二)察看工程建設現場
1.審視工程土建構造、管線走向、出入線路、保安系統、內外裝飾、設施建設、設備安裝的合理性。重點察看消防安全設備、自動化設備、安全監控設備、通訊設備、給排水設備、空調設備及電力設備、交通運輸及電梯設備、服務設備等。
2.對施工現場提出符合物業管理需要的建議方案,磋商解決辦法。
3.在施工現場做好日后養護、維修的要點記錄,圖紙更改要點記錄。
4.參與工程驗收,進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查,并按整改計劃督促整改。
(三)建立與業主或使用人的聯絡關系
1.聽取業主或使用人對物業管理的要求、希望。
2.了解業主或使用人對物業使用的有關安排、打算。
3.參與售房部門同業主或使用人簽約。
(四)為后期管理做好準備
物業管理是一項綜合管理工程,通過物業管理把分散的社會分工集合為一體,并理順關系,建立通暢的服務渠道,以充分發揮物業管理的綜合作用。此外,在對物業實體實施管理之前,還應設計物業管理模式,制定相應的規章制度,并協同開發商草擬有關文件制度,籌備成立業主管理委員會,印制各種證件,以及進行機構設置、人員聘用、培訓等工作。物業管理前期介入就可以在此階段把上述工作安排就緒,以使物業一旦正式交付驗收,便能有序地對物業實體進行管理。
二、人員安排
按進度陸續入現場,參與前期的物業規劃,具體內容如下:參與有關設備的安裝、調試、監理工作,掌握小區設備設施的合理布局等基本情況,提出建議;參與房屋的竣工驗收和房屋設施的預驗工作;配合房產公司做好綜合驗收相關工作;投入入住前的各項工作。
1、小區綜合驗收通過后,交付前7天,部分治安人員、維修人員經上崗培訓合格后,先期到位,負責對將接收的物業的守衛工作和情況熟悉。
2、小區綜合驗收前,按照小區條例規定,做好物業的接管驗收工作,包括用房、資金、資料、房屋設備設施等內容。
3、業主入住前7天,管理處掛牌辦公,交付前5天所有員工經培訓合格后上崗,共同迎接業主入住。
三、前期管理及監督
管理處成立后,管理處主任編寫入住工作方案,配備管理處工作人員,制定開辦采購計劃;
治安方面:熟悉小區地形地物及各種安防設施,明確人員排班及各崗位工作職責;
車輛管理:設計安裝小區道路標志,建立完善車輛管理制度;
垃圾清運:確定臨時裝修垃圾堆放處。
四、配合工作
與供電、供水、電信等公司和有線電視、郵局等單位搞好聯系工作,保證業主入住后水、電、通信等正常使用。
第11篇 物業管理師物業管理實務試題-第四章早期介入與前期物業管理
一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
1.早期介入是指()建設單位根據項目開發建設的需要所引人的物業管理的咨詢活動。
a物業辦理入住前
b新建物業竣工之前
c新建物業竣工時
d物業辦理人住時
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對早期介入概念的理解。早期介入是指新建物業竣工之前,建設單位根據項目開發建設的需要所引入的物業管理的咨詢活動。故本題選b,有關內容可參見教材第68頁。
2.前期物業管理是指()的物業管理階段。
a物業承接查驗開始至業主大會選聘物業管理企業為止
b物業銷售開始至物業辦理人住為止
c物業竣工驗收開始至業主大會選聘物業管理企業為止
d物業辦理人住開始至業主大會選聘物業管理企業為止
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對前期物業管理概念的理解。前期物業管理是指從物業承接查驗開始至業主大會選聘物業管理企業為止的物業管理階段。故本題選a,有關內容可參見教材第68頁。
3.前期物業管理服務對象是()。
a建設單位
b承建單位
c全體業主
d建設單位、物業產權人
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對前期物業管理的掌握程度。前期物業管理的服務對象是全體業主,并按規定向業主收取物業管理服務費用。故本題選c,有關內容可參見教材第68頁。
4.早期介入分為以下哪幾個階段實施()。
a可行性研究、規劃設計、建設、銷售、竣工驗收階段
b可行性研究、規劃設計、建設、銷售階段
c規劃設計、建設、銷售、竣工驗收階段
d可行陛研究、規劃設計、建設、銷售、竣工驗收、承接查驗階段
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對早期介入的掌握程度。早期介入分為可行性研究階段、規劃設計階段、建設階段、銷售階段和竣工驗收階段。故本題選a,有關內容可參見教材第68頁。
5.早期介入的服務對象是()。
a建設單位
b承建單位
c物業產權人
d全體業主
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對早期介入的掌握程度。早期介入服務的對象是建設單位,并由建設單位根據約定支付早期介入服務費用。故本題選a,有關內容可參見教材第68頁。
6.早期介入是指新建物業竣工之前,建設單位根據項目開發建設的需要所引入的物業管理的()活動。
a服務b咨詢c管理d監理
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對早期介入概念的理解。早期介入是指新建物業竣工之前,建設單位根據項目開發建設的需要所引入的物業管理的咨詢活動。故本題選b,有關內容可參見教材第68頁。
7.前期物業管理最明顯的特點是()。
a管理服務呈現波動和不穩定狀態
b經營收支一般呈現收支不平衡和虧損狀態
c溝通與協調
d前期物業管理的特定內容是以后常規物業管理的基礎
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對前期物業管理特點的掌握程度。由前期物業管理工作的內容分析可知,前期物業管理的許多工作,尤其是前期物業管理的特定內容是以后常規期物業管理的基礎,對常規期物業管理有著直接和重要的影響。這是前期物業管理最明顯的特征。故本題選d,有關內容可參見教材第76頁。
8.前期物業管理的職責是在新建物業投入使用初期建立物業管理服務體系并提供服務,其介于()。
a早期介入與常規物業管理之間
b早期介入與前期物業管理之間
c前期物業管理與常規物業管理之間
d常規物業管理之后
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對前期物業管理特點的掌握程度。前期物業管理的職責是在新建物業投入使用初期建立物業管理服務體系并提供服務,其介于早期介入與常規物業管理之間,故本題選a,有關內容可參見教材第76頁。
9.在整個物業項目實施過程中,不屬于早期介入階段的是()。
a規劃設計階段
b物業承接查驗階段
c竣工驗收階段
d銷售階段和建設階段
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對早期介入內容的掌握程度。早期介入的內容包括:可行性研究階段、規劃設計階段、建設階段、銷售階段和竣工驗收階段。選項b“物業承接查驗階段”屬于前期物業管理,故本題選b。有關內容可參見教材第71頁。
10.對早期介入的必要性說法不正確的是()。
a早期介入可以從源頭上堵住漏洞
b早期介入可以減少房地產開發建設的糾紛
c早期介入可以杜絕建設銷售過程中存在的問題
d早期介入可以在物業開發建設初期把不利于物業管理、損壞業主利益的因素盡可能消除或減少
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對早期介入必要性的掌握程度。c選項“早期介入可以杜絕建設銷售過程中存在的問題”應為“可以避免或減少建設銷售過程中存在的問題”,故本題選c。有關內容可參見教材第69頁“早期介入的必要性”的內容。
二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
1.早期介入的作用有()。
a優化設計
b有助于提高工程質量
c制止售房時的不合理承諾
d為前期物業管理作充分準備
e有助于提高建設單位的開發效益
【答案】a b d e
【解析】本題考查的是考生對早期介入作用的掌握程度。早期介入的作用有:①優化設計;②有助于提高工程質量;③有利于了解物業情況;④為前期物業管理作充分準備;⑤有助于提高建設單位的開發效益,故本題選a、b、d、e。有關內容可參見教材第69~70頁“早期介入的作用”的內容。
2.早期介入規劃設計階段的主要內容有()。
a根據規劃和配套確定物業管理服務的基本內容
b就物業的結構布局、功能方面提出改進的建議
c提供設施設備的設置、選型及服務方面的改進建議
d根據物業管理成本初步確定物業管理服務費的收費標準
e就物業環境及配套設施的合理性、適應性提出意見或建議
【答案】b c e
【解析】本題考查的是考生對早期介入的內容的掌握程度。早期介入規劃設計階段的內容有:①就物業的結構布局、功能方面提出改進意見;②就物業環境及配套設施的合理性、適應性提出意見或建議;③提供設施設備的設置、選型及服務方面的改進建議;④就物業管理用房、社區活動場所等公共配套建筑、設施、場地的設置、要求等提出意見。選項a“根據規劃和配套確定物業管理服務的基本內容”和選項d“根據物業管理成本初步確定物業管理服務費的收費標準”屬于可行性研究階段的內容,故本題選b、c、e。有關內容可參見教材第7l~72頁“早期介入的內容”的內容。
3.前期物業管理期間,物業管理企業從事的活動和提供的服務,既包含物業正常使用期所需要的常規服務內容,又包括()。
a物業共用部位、共用設施設備承接查驗
b為建設單位開發物業項目提供物業管理專業技術支持
c裝修管理
d工程質量保修處理
e業主人住
【答案】a c d e
【解析】本題考查的是考生對前期物業管理內容的掌握程度。在前期物業管理期間,物業管理企業從事的活動和提供的服務,既包含物業正常使用期所需要的常規服務內容,又包括物業共用部位、共用設施設備承接查驗,業主人住,裝修管理,工程質量保修處理,物業管理項目機構的前期運作、前期溝通協調等前期物業管理的特殊內容。故本題選a、c、d、e,有關內容可參見教材第75頁。
4.前期物業管理的特點有()。
a管理服務呈現波動和不穩定狀態
b經營收支一般呈現收支不平衡和虧損狀態
c與建設單位、施工單位就施工中發現的問題共同商榷,及時提出并落實整改方案
d前期物業管理的特定內容是以后常規物業管理的基礎
e從物業管理的角度對開發建設項目提出合理化意見和建議
【答案】a b d
【解析】本題考查的是考生對前期物業管理特點的掌握程度。前期物業管理的特點包括:①由前期物業管理工作的內容分析可見,前期物業管理的許多工作,尤其是前期物業管理的特定內容是以后常規期物業管理的基礎,對常規期物業管理有著直接和重要的影響。這是前期物業管理最明顯的特征;②前期物業管理的職責是在新建物業投入使用初期建立物業管理服務體系并提供服務,其介于早期介入與常規物業管理之間;③管理服務呈現波動和不穩定狀態;④經營虧損,故本題選a、b、d。有關內容可參見教材第76~77頁“前期物業管理的特點”的內容。
5.物業管理企業參與竣工驗收,主要作用和目的是()。
a掌握驗收情況
b收集工程質量、功能配套以及其他方面存在的遺留問題
c為物業的承接查驗做準備
d參與驗收結論
e派出工程技術人員,對工程進行觀察、了解、記錄,并就有關問題提出意見和建議
【答案】a b c
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業參與竣工驗收的作用和目的的掌握程度。物業管理企業參與竣工驗收,主要是為了掌握驗收情況,收集工程質量、功能配套以及其他方面存在的遺留問題,為物業的承接查驗做準備。在參與驗收時,應隨同相關驗收組觀看驗收過程,了解驗收人員、專家給施工或建設單位的意見、建議和驗收結論。故本題選a、b、c,有關內容可參見教材第75頁。
6.在物業項目的建設階段,物業管理早期介入的內容主要有()。
a與建設單位、施工單位就施工中發現的問題共同商榷,及時提出并落實整改方案
b就物業的結構布局、功能方面提出改進建議
c提供設備設施的設置、選型及服務方面的改進意見
d配合設備安裝
e對內外裝修方式、用料及工藝等從物業管理的角度提出意見
【答案】a d e
【解析】本題考查的是考生對物業管理早期介入內容的掌握程度。b選項“就物業的結構布局、功能方面提出改進建議”和c選項“提供設備設施的設置、選型及服務方面的改進意見”屬于早期
介入“規劃設計階段”的內容,而不是早期介入“建設階段”的內容。故本題選a、d、e,有關內容可參見教材第73頁。
7.在前期物業管理期間,物業管理企業從事的活動和提供的服務,除包含物業正常使用期間所需要的常規服務,還包括()。
a物業公共部位承接查驗
b物業公用設施的承接查驗
c 業主入住
d業主專有部分的保修處理
e裝修管理
【答案】a b c e
【解析】本題考查的是考生對前期物業管理內容的掌握程度。在前期物業管理期間,物業管理企業從事的活動和提供的服務,既包含物業正常使用期所需要的常規服務內容,又包括物業共用部位、共用設施設備承接查驗,業主人住,裝修管理,工程質量保修處理,物業管理項目機構的前期運作、前期溝通協調等前期物業管理的特殊內容。故本題選a、b、c、e,有關內容可參見教材第75頁。
8.前期物業管理溝通協調主要包括()。
a供水、供電部門
b政府主管部門
c社區居民委員會
d開發商
e規劃設計單位
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對前期物業管理溝通協調的掌握程度。在前期物業管理期間直接涉及的單位和部門有政府行政主管部門、社區居民委員會、開發建設單位、物業管理企業、業主、業主大會及業主委員會等;相關的單位和部門有城市供水、供電、供氣、供暖等公共事業單位,市政、環衛、交通、治安、消防、工商、稅務、物價等行政管理部門。故本題選a、b、c、d,有關內容可參見教材第76頁。
9.在整個物業項目實施過程中,前期管理主要包括()。
a物業承接查驗階段
b物業人住階段
c業主大會選聘物業管理企業階段
d建設階段
e竣工驗收階段
【答案】a b c
【解析】本題考查的是考生對早期介入與前期物業管理的掌握程度。前期管理包括:物業承接查驗階段、物業人住階段和業主大會選聘物業管理企業階段。d選項“建設階段”和e“竣工驗收階段”屬于物業早期介入階段。故本題選a、b、c,有關內容可參見教材第68頁。
10.在整個物業項目實施過程中,早期介入主要包括()。
a規劃設計階段
b物業承接查驗階段
c竣工驗收階段
d銷售階段
e建設階段
【答案】a c d e
【解析】本題考查的是考生對早期介入內容的掌握程度。早期介入的內容包括:可行性研究階段、規劃設計階段、建設階段、銷售階段和竣工驗收階段。b選項“物業承接查驗階段”屬于前期物業管理。故本題選a、c、d、e,有關內容可參見教材第71頁。
11.物業管理項目前期運作階段,管理資源的完善與優化的具體內容包括()。
a管理制度的完善
b物資配備到位
c物業管理人員到位
d服務規范的完善
e管理用房到位
【答案】b c e
【解析】本題考查的是考生對物業管理項目前期運作的掌握程度。物業管理項目前期運作階段,管理資源的完善與優化的具體內容包括:管理用房到位、物資配備到位和物業管理人員到位。故本
題選b、c、e,有關內容可參見教材第75頁。
三、案例題
1.物業管理的早期介入對于優化設計、提高工程質量等的好處是不言而喻的。請問:(1)分別站在開發商和物業管理企業的角度,闡述物業管理早期介入對于開發商和物業管理企業的有利之處。
(各不少于兩個方面)(2)說明早期介入的作用是什么(3)說明早期介人在物業建設各階段有哪些主要內容
【答案】
(1)物業管理的早期介入對開發商的好處很多。
①作為開發商在開發建設中需要一個好參謀,特別是需要聽取熟知其產品、能反映產品使用人需求的物業管理公司的意見,從而最大限度地完善自己的產品、最大限度地降低開發建設成本、提高效益,最大限度地促進產品銷售。
②開發商在開發建設中需要一個好幫手,特別需要有專業經驗的物業管理公司,協助其解決建房過程中發生的各種各樣的問題,如工程監理問題、設備選型與安裝問題、業戶入伙問題、售后服務問題、工程遺留問題等等。
③開發商需要一個事業上的好朋友,即好的合作伙伴,使其集中精力做大事業,開發銷售更多更好的樓盤,而不是西瓜芝麻樣樣要,到頭來,芝麻沾手西瓜溜掉。
物業管理的早期介入對物業管理公司非常重要。
①通過早期介入,物業管理公司可以從未來潛在業戶的立場,盡早地了解工程項目的客觀情況,促使開發商糾正設計施工中大量的不當之處,避免潛在業戶使用物業、房產公司銷售物業、物業管
理公司管理物業中產生不盡的煩惱與遺憾。
②物業管理公司可以及時做好業戶入伙與前期物業管理的準備,實現物業管理服務的高起點、高標準,使廣大業戶受益。
③減少開發商在銷售階段不利于物業管理的承諾,減少日后物業管理不必要的麻煩。
(2)早期介入的作用包括:優化設計、有助于提高工程質量、有利于了解物業情況、為前期物業管理作充分準備、有助于提高建設單位的開發效益。
(3)早期介入的內容:
可行性研究階段:①根據物業建設及目標客戶群的定位確定物業管理的模式;②根據規劃和配套確定物業管理服務的基本內容;③根據目標客戶情況確定物業管理服務的總體服務質量標準;④根據物業管理成本初步確定物業管理服務費的收費標準;⑤設計與客戶目標相一致并具備合理性能價格比的物業管理框架性方案。
規劃設計階段:①就物業的結構布局、功能方面提出改進建設;②就物業環境及配套設施的合理性、適應性提出意見或建議;③提供設施設備的設置、選型及服務方面的改進意見;④就物業管理用房、社區活動場所等公共配套建筑、設施、場地的設置、要求等提出意見。
建設階段:①與建設單位、施工單位就施工中發現的問題共同商榷,及時提出并落實整改方案;②配合設備安裝,確保安裝質量;③對內外裝修方式、用料及工藝等從物業管理的角度提出意見;
④熟悉并記錄基礎及隱蔽工程、管線的鋪設情況,特別注意那些在設計資料或常規竣工資料中未反映的內容。
銷售階段:①完成物業管理方案及實施進度表;②擬定物業管理的公共管理制度;③擬定各項費用的收費標準及收費辦法,必要時履行各種報批手續;④對銷售人員提供必要的物業管理基本知識培訓;⑤派出現場咨詢人員,在售樓現場為客戶提供物業管理咨詢服務;⑥將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料,整理后歸人物業管理檔案。
2.a大廈入伙之初,管理處考慮到業主客戶喬遷初期開支較多,主動優惠對大多數戶內維修暫時采取了無償提供的方式(若當初就把這一想法向業主客戶講清楚,恐怕辦了好事也不會惹出后來的麻
煩)。入伙滿一年后,鑒于小區的經濟運行狀況,管理處決定按照法規規定,開始據實收取戶內維修費用。然而這本來合情合理的做法,卻遇到了不小的阻力。請問如果你是該項目經理,你準備如果突破阻力,把人室維修工作引入正軌
【答案】
(1)管理處起草并在公告欄張貼了《致業主客戶的一封公開信》。公開信引用物業管理法規,詳細介紹了物業管理費的開支范圍和有償服務與無償服務的具體范疇。
(2)說明
了當初無償提供戶內維修的初衷,使大多數業主消除了“交了物業管理費,管理處就應包辦一切”的誤解,對戶內維修有償服務表示認同。
(3)針對個別業主客戶不理解這一情況,繼續深入做工作。
(4)要求維修人員上門維修時必須保證時效和質量。
第12篇 z建設廳機關大院物業管理目標
某建設廳機關大院物業管理目標
根據招標文件中《物業管理質量目標》和我公司就**省建設廳機關大院社區的建設模式構想,擬按下列管理服務質量目標分階段逐步實現。
(一)總體目標
我公司中標后,力爭半年內達到社區環境協調統一,房屋外觀整潔美觀;設施設備運行良好;實現封閉式管理,無治安消防責任事故;環境衛生整潔美觀;綠化景觀規劃合理,管理有序,長勢良好;社區精神文明建設全面展開,社區活動豐富多彩,初步實現'文化交流建社區,物業服務創品牌'的目標;特色物業管理服務逐步開展,為業主分憂解難;優美、溫馨、文明的小區環境初步形成。
(二)房屋及維修管理目標
1、嚴格執行業主公約,建立健全房屋附著物管理制度,杜絕各種有損觀瞻和違反有關法規和業主公約的私搭亂建行為;
2、制定房屋年度維修保養計劃,承擔房屋保修期外的小修;及時報請業主委員會房屋大中修計劃,并嚴格按照公開、公正、公平的原則聘請專業公司進行大中修;保修期內出現的房屋質量問題,及時敦促開發商進行整改;
3、建立巡檢制度,月檢/季檢覆蓋率100%。
4、建立健全房屋裝修管理制度,并嚴格控制裝修全過程,決不永許違規操作,對小區負責,對業主負責。
5、業主/租賃戶的裝修方案審批100%,過程監視及合格驗收率100%。
(三)共用設備管理目標
1、供電系統
(1)建立健全安全用電管理制度及停電應急處理措施;
(2)與供電部門保持良好關系,提前做好應急準備;
(3)每月對配電箱、每季度對配電設備及其線路進行一次維護保養,每半年對配電設備及其線路進行一次小修;
(4)建立巡檢制度,月檢/季檢覆蓋率100%,完好率100%,檢修及時率100%,檢修一次合格率≥98%,安全運行率100%,設施設備標識標牌正確率100%,完好率98%。
2、弱電系統
(1)建立健全弱電管理制度及事故應急處理措施;
(2)設備運行記錄保存年以上;
(3)每周對弱點系統進行一次維護保養;
(4)建立巡檢制度,月檢/季檢覆蓋率100%,完好率100%,檢修及時率100%,檢修一次合格率≥95%,安全運行率100%。
3、消防系統
(1)消防知識宣傳教育和消防演習每年兩次;
(2)建立健全消防設備維修保養計劃,確保設備正常啟用;
(3)房屋裝修嚴格審查,杜絕易燃材料進入小區和電線私拉亂接等火災隱患;
(4)制定突發火災應急處理預案,疏散示意圖,引路標志完好,消防通道暢通;
(5)建立消防設施巡檢制度,月檢/季檢覆蓋率100%,完好率100%,安全運行率100%,重大設施設備日常維護覆蓋率/保養率100%,設施設備標識標牌正確率100%,完好率98%。
(6)年度無火災事故發生。
4、給排水系統
(1)設備、閥門、管道工作正常,排水系統通暢,建立臺帳,清楚點位;
(2)制定事故應急處理預案;
(3)宣傳節約用水;
(4)制定給排水系統維修保養計劃,并按計劃嚴格實施;
(5)建立巡查制度,月檢/季檢覆蓋率100%,完好率98%,檢修及時率100%,檢修一次合格率100%,安全運行率100%,設施設備標識標牌正確率100%,完好率98%。
(6)年度內無人為損壞。
(四)共用設施管理目標
1、樓道燈、庭院燈、草坪燈完好率100%;
2、兒童游樂設施無安全隱患,完好率100%;
3、道路通暢,路面平坦;
(五)業主報修
1、急修:隨叫隨到,兩小時有結果;
2、小修:及時到位,一天內有結果。
(六)保安及車輛管理目標
1、安全管理
(1)封閉式管理,建立外來人員登記制度,杜絕安全隱患;
(2)24小時值班巡邏,固定崗與游動崗相結合,實行點面控制,不放過任何安全死角;
(3)加強投遞管理,推行代訂代送服務。保安代送投遞,杜絕送貨員進入社區;
(4)業主廢舊物品回收,須在指定地點處理,回收人員不再進入社區;
(5)制定安全防范措施及安全管理制度,進行安全知識宣傳;
(6)在危及人身安全的地方設立警示標志;
(7)限時巡邏(房屋建筑/設施設備/周邊環境/治安/消防/車輛停放)覆蓋率100%,有效率≥95%,隱患信息傳遞準確率/及時率100%
(8)年度內無治安責任事故。
2、車輛管理
(1)增加導向標線、標志,轉彎處設立警示標牌;
(2)更換半地下停車場車位牌,提高檔次,增加行車標志;
(3)建立業主車輛檔案,憑小區專用車牌停車;
(4)外來車輛進行登記管理,憑證進出;
(5)重新規劃自行車停車棚,集中停放,統一管理,憑證進出;
(七)環境衛生管理目標
1、清潔衛生劃片包干,責任到人;
2、清潔衛生執行**省建設廳機關大院小區衛生標準;
3、環境管理按規定實施日檢/周檢/月檢/季檢覆蓋率100%;
4、環境衛生日檢查合格率≥95%;
(八)綠化管理目標
1、根據植物生長特性和季節變化制定年度養護計劃,分解到夏秋季和冬春季分段執行;
2、保持植物生長茂盛,修剪整齊美觀,無蟲害達到二級標準;
3、綠化檢查合格率≥95%;小區綠化年成活率≥95%;
(九)精神文明建設
1、充分利用雙休日、節假日和民族傳統節日有組織的開展豐富多彩的文體活動,包括老年健身活動,私家車自駕游、'六一'兒童文體晚會等;
2、聘請樂于公益活動的退休教師成立社區協會,開展社區宣傳以及書法、繪畫、燈謎、故事會、時政演講等競賽,豐富社區文化氛圍;
3、利用宣傳欄和增設具有濃厚文化氛圍的警示語路牌、標牌營造社區外圍文化環境;
4、物業管理服務注重營造尊老愛幼、安定祥和的社區氛圍。
5、業主滿意率95%以上;
> (十)特色物業管理服務
1、通過我公司保潔服務中心和機電維修中心逐步在社區內開展家政服務,包括家庭保潔、家電維修服務;
2、開展有償代訂代送服務;
3、開展有償洗車服務;
4、開展業主空置房代租代售服務。
(十一)業主投訴
1、業主有效投訴處理回復率100%;
