第1篇 物業管理知識--法規篇
物業管理知識學習-法規篇
001《城市新建住宅小區管理辦法》是建設部1994年3月24日第33號令。并于1994年4月1日批準施行。
002深圳市物業管理的主要法律依據是“條例”及“細則”。
003《深圳經濟特區物業管理行業管理辦法》是經市政府二屆第101次常務會議審議通過,于1998年7月20日發布并實施。
004“條例”是1994年6月18日深圳市第一屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議通過,于1994年11月1日起施行。
005“條例”是1999年6月30日深圳市第二屆人民代表大會常務委員會第三十三次會議修正。
006“細則”是深圳市政府二屆三十五次常務會議通過。1996年9月20日由深圳市市長李子彬發布《深圳市人民政府令》第二十五號施行。
007“條例”是以住宅小區類物業為基礎編寫的。
008“條例”所稱物業是指建成并投入使用的各類房屋及與之配套的公用設備、設施和公共場地。
009物業管理是指由專業機構或公司,按照合同或契約,接受業主(用戶)的委托,按照市場經營方式,運用現代管理方法和技術,為使物業充分發揮其使用價值和經濟效益而對物業本身及其業主(用戶)進行管理并提供綜合服務。
*“條例”使用的概念是指對住宅區各類房屋及相配套的公用設施、設備、公共場地和住宅區的綠化、環境衛生、公共秩序等項目進行維護、修繕和整治,使之保持正常狀態的行為。
010物業專營公司是指接受物業管理公司委托,承擔住宅區的機電設備、清潔綠化、園林綠化、維修工程、保安服務等專項管理業務的機構。
011住宅區是指以住宅為主,并有相應配套公用設施及非住宅房屋的居住區。
012住宅區的范圍由市政府住宅行政管理部門會同有關部門劃定。
013業主是指住宅區內住宅和非住宅房屋的所有權人。
014入住是指入住人收到書面入住(入伙)通知并辦理完結相應手續。
015入住人在規定期限內未辦理入住的視為入住,物業管理單位可從此時起收取相應的管理費。
016業生公約是指由業主承諾的,對全體業主具有約束力的,有關業主在住宅區使用、維護物業及其管理等方面權利義務的行為守則。
017自用部位是指用戶門以內、毗連部位以外的全部自用部位、設施和設備,包括自用陽臺、門、窗、防盜網,室內自用隔墻、墻(板)面等。
018共用部位是指結構相連或具有共有、共用性質的部位、設施和設備,包括:房屋的承重結構部位(包括基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等)、抗震結構部位(包括構造柱、梁、墻等)、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道(管)、電梯、機電設備、本體消防設施等。
019毗連部位是指房屋本體中不屬于共用部位和自用部位的部位、設施和設備。
020住宅區的公共場所和公用設施的使用和維護是由全體業主、承租人和其他非業主使用人共同使用和維護。
021住宅區的物業管理采用業主自治與專業服務相結合,屬地管理與行業管理相結合的模式。
022業主、承租人和其他非業主使用人的基本權利是依法參加住宅區物業管理。
023業主、承租人和其他非業主使用人的基本義務是合理使用房屋和公用設施,維護住宅區公共利益。
024業主委員會成立的條件是住宅區入住率達到50%以上或自第一個業主入住起滿兩年。
025業主委員會與物業管理公司之間是平等的民事主體關系(法律關系)。
026分期開發的住宅區如何選舉業主委員會:分期開發的住宅區,經已入住的過半數投票權的業主申請,區住宅主管部門可以召集臨時業主大會,在分期開發期間成立臨時業主委員會。臨時業主委員會的權利、義務與業主委員會的權利、義務相同。
027業主大會由本住宅區的業主組成。
028業主大會召開的條件是須經由已入住的過半數投票權的業主出席才能舉行。
029業主大會業主不能出席或業主未滿十八歲的如何處理:書面委托代理人參加;法定代理人參加。
030業主大會每年至少召開一次。
031組織召開業主大會的程序是業主委員會
負責在會議召開七天前將業主大會召開日期和內容送達每名業主。
032業主如何要求召開業主大會:經持有住宅區全體業主10%以上投票權的業主提議,業主委員會應在接到該項提議起20日內就該項提議召開業主大會。
033經提議而業主委員會不召開業主大會如何處理:在20日內,業主委員會未召集業主大會,由提議的業主向區住宅主管部門申請,區住宅主管部門可以責令或限期業主委員會召集業主大會。
034業主大會通過的決議必須由出席會議的業主所投票數的過半數通過。
035業主大會表決可以采取投票方式或者其他方式,各類房屋按建筑面積每10平方米為1票;不足10平方米的,5平方米及5平方米以上的計算為1票,不足5平方米的不計票。
036業主大會的職權包括:1.選舉、罷免業主委員會組成人員;2.監督業主委員會的工作;3.聽取和審查業主委員會的工作報告;4.決定住宅區內關于業主利益的重大事項;5.修改業主公約;6.改變和撤消業主委員會不適當的決定;7.批準業主委員會章程。
037業主委員會委員由業主大會在業主中選舉產生;業主委員會主任、副主任由業主委員會在其委員中選舉產生;業主委員會可聘請派出所、居民委員會等有關單位的人員擔任業主委員會委員;業主委員會可聘請執行秘書1至2名,負責處理業主委員會日常事物;
038業主委員會章程的制定業主委員會章程經業主委員會委員一致同意制定,并經業主大會批準。
039業主委員會實行差額選舉方式。
040業主委員會委員的人數一般為11人至17人,經業主大會決定可適當增減,但最低不得少于5人。
041入選業主委員會委員的人員應熱心公益事業、責任心強、有一定的組織能力和必要工作時間。
042業主委員會每屆任期三年。
043業主委員會換屆選舉業主委員會委員可連選連任。
044業主委員會成員的工作性質委員為兼職,主任可專職。
045業主委員會會議由業主委員會主任根據工作需要召集,并應在會議召開7天前將會議通知書及有關材料送達每位委員。
046業主委員會召開會議時,可以邀請政府有關部門、居民委員會、物業管理公司等單位的人員和非業主使用人代表參加會議。
047業主委員會向業主大會負責并報告工作。
048業主委員會的職權有:1.召集和主持業主大會;2.審議和決定住宅維修基金和公用設施專用基金的使用;3.采取公開招標方式聘請物業管理公司對住宅區進行物業管理,并與其訂立、變更或解除委托管理合同;4.審議物業管理公司制定的對本住宅區的年度管理計劃、住宅區配套工程和重大的維修工程項目;5.審議住宅區物業管理服務費的收費標準;6.監督物業管理公司對本住宅區的物業管理工作。
049業主委員會的職權中,其中3.4.5.項規定的事項須報業主大會批準.
050業主委員會的義務包括:1.執行業主大會各項決定;2.遵守和履行物業委托管理合同;3.不得從事各種投資和經營活動;4.對物業管理公司的正當經營和管理活動予以支持和配合。
051業主委員會不可以從事以盈利為目的的經營活動.
052業主委員會表決的原則是采取少數服從多數的原則。
053業主大會和業主委員會應接受市、區住宅主管部門的指導和監督;業主大會的決定等不得與憲法、法律、法規和規章相抵觸。
054物業公司根據住宅區物業委托管理合同對住宅區統一實施管理.
055物業委托管理合同應包括的內容:委托管理事項;管理標準;管理權限;管理期限;管理費收支;利潤及風險、監督檢查;違約責任及其他權利義務條款。
056住宅區物業委托管理合同應當報區住宅管理部門備案.
057開發建設單位對住宅區前期的物業管理是:開發建設單位應當從住宅區入住前6個月開始自行或委托物業管理公司對住宅區進行前期管理。
058前期管理的費用由開發建設單位自行承擔。
059開發建設單位在住宅區開始入住2年內可以決定住宅小區的物業管理事宜.
060在住宅區開始入住2年內成立業主委員會的,不可以終止物業管理公司與開發建設單位簽定的委托管理合同.但業主委員會可與開發建設單位簽訂委托管理合同,并行使本條例規定的各項職責。
061住宅區入住2年后,業主委員
會應依“條例”規定聘請物業管理公司對住宅區進行管理,原物業管理公司在同等條件下可以優先承包管理。
062物業管理公司在住宅區范圍內的管理事項包括:房屋的使用、維修、養護;消防、電梯、機電設備、路燈、連廊、自行車房(棚)、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設施的使用、維修、養護和管理;清潔衛生;車輛行駛和停泊;公共秩序;市住宅主管部門規定和委托管理合同規定的其他物業管理事項。
063物業管理公司的權利是:根據有關法律、法規,結合實際情況,制定本住宅區物業管理辦法;依據委托管理合同和有關規定收取管理費用;制止違反住宅區物業管理規定的行為;選聘專營公司承擔專項經營業務。
064物業管理公司的義務是:以為業主服務為宗旨,注重社會效益、經濟效益和環境效益;按市住宅主管部門規定的標準和委托管理合同對住宅區實施物業管理;接受業主委員會和業主的監督;組織或協助有關部門提供社區生活服務和開展社區文化活動;按照法律、法規和市政府的有關規定從事經營活動。
065住宅區內車輛管理的規定包括:接受公安等部門的統一指導和監督;進入住宅區的車輛應按規定停放在停車場或設置有停車標志的場所;物業管理單位應與車主明確車輛保管關系或車位有償使用關系,并按有關規定收取相應的保管費或車位使用費。
066物業管理公司對住宅區的管理未能達到市住宅主管部門和委托管理合同規定的標準,或者違反委托管理合同規定的,業主委員會或委托方可終止合同。
067物業管理公司因管理、維修、養護不善,造成業主損失的,應賠償業主損失。
068物業管理公司違反有關法律、法規和政策規定的,由有關部門依法予以處理。
069物業管理公司享受國家第三產業優惠政策.
070有關業主公約的規定有:由市住宅主管部門統一制訂示范文本;業主大會可以根據本住宅區的實際情況進行修改補充,并報市住宅主管部門和區住宅主管部門備案;業主公約應當符合法律、法規、政府有關規定和土地使用權出讓合同的規定。
071業主公約的主要內容包括:住宅區名稱、地點、面積及戶數;公共場所及公用設施狀況;業主大會的召集程序及決定住宅區重大事項的方式;業主使用其住宅和住宅區內公共場所及公用設施的權益;業主參與住宅區物業管理的權利;業主對業主委員會及物業管理公司的監督權;住宅區物業各項維修、養護和管理費用的繳交;業主在本住宅區內應遵守的行為準則;違反業主公約的責任;其他有關事項。
072業主公約生效的條件是:業主公約在住宅區入住率達到30%后,經已入住業主中持有過半數以上投票權的業主簽訂后生效。
073已生效的業主公約對本住宅區所有業主有約束力.
074業主入住時物業管理公司應組織業主簽訂業主公約.
075在移交住宅區的同時,開發建設單位應向業主委員會移交的住宅區工程建設資料包括:住宅區規劃圖、竣工總平面圖;單體建筑、結構、設備竣工圖;地下管網竣工圖;住宅區各類房屋清單;出售房屋的產權范圍或成本核算清單;住宅區公用設施、設備及公共場地清單;住宅區未完工的房屋、公用設施設備及公共場地的竣工日期。
076在業主委員會未成立時,由物業管理公司接管住宅區工程建設資料,并代為保管。
077業主、承租人和其他非業主使用人使用房屋應遵守的規定有:未經市政府有關部門批準,不得改變房屋結構、外貌和用途;不得對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進行違章鑿、拆、搭、占;不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品,但自用生活性燃料除外;不得利用房屋從事危害公共利益的活動;不得侵害他人的正當權益。
078室內部分的維修責任由業主負責維修。
079室內部分維修責任界限的劃分是:業主大門內,水、電表閘、閥以內。
080室內部分的維修費用由業主(非業主使用人、租戶)負責。
081共用部分維修養護責任的劃分是由物業公司組織定期養護和維修。
082共用部分的維修養護費用從房屋(本體)維修基金中支付。
083公用設施維修責任界限的劃分是:住宅區的道路、路燈、溝渠、池、井、綠化、娛樂場所、停車場、連廊、自行車房(棚)等住宅區公用設施由物業管理公司統一管理維修養護。
084公用設施的維修費用從管理服務費中支付。
085住宅區的水、電、煤氣、通訊等管線的維修養護由相關業務單位負責,維修養護費用由相關業務單位支付。
086房屋毗連部位的維修養護由誰負責在房屋本體中不屬于共用部位和自用部位的部位、設施和設備。毗連部位及設施的
維修養護由毗連的業主或相關責任人共同組織實施或委托物業管理公司組織實施。
087毗連部位維修養護費用由業主和相關責任人按比例分擔費用。其*有墻體按兩側均分后,由每側業主按比例分擔,共有樓板其樓面與頂棚部位由所在層業主負責,其結構部位由毗連層上下業主按比例分擔。
088人為造成公用設施損壞、損失的,由損壞者負責修復、賠償。
089房屋外觀的整潔、統一由業主、承租人、非業主使用人和物業管理公司共同維護。
090房屋的修繕、粉刷由業主委員會決定。
091房屋的天面、外墻每10年至少修繕、粉刷一次。
092房屋的空調架、防盜網等外觀設施每三年至少修繕、粉刷一次。
093房屋的樓梯間的墻面、臺階、扶手等設施每五年至少修繕、粉刷一次。
094房屋的天面、外墻、空調架、防盜網、樓梯間的墻面、臺階、扶手等設施項目到修繕粉刷期確實不需要修繕和粉刷的,業主委員會可向市、區住宅主管部門申請延期修繕和粉刷,經市、區住宅主管部門同意,可以延期。
095房屋的修繕和粉刷等設施項目費用,外觀設施由業主或承租人承擔;其他費用從住宅本體維修基金中支付。
096房屋及其附屬設施或住宅公用設施在可能危害房屋安全或公共安全時需即時維修。
097公用設施專用基金由開發建設單位在住宅區移交時按一定的提取比例提取,并一次性向業主委員會劃撥;由區住宅主管部門設立專帳管理;使用辦法由市政府制訂;區住宅主管部門對業主委員使用公用設施專用基金不得干涉;
098公用設施專用基金提取的比例按住宅區除地價以外的建設總投資2%提取。
099公用設施專用基金用于購買管理用房和住宅區公用設施的重大維修工程項目。
100住宅區內禁止踐踏、占用綠化地;占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房(棚)等公用設施而影響其正常使用功能;亂拋垃圾、雜物;影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等;損毀、涂劃園林藝術雕塑;聚眾喧鬧;隨意停放車輛和鳴喇叭;發出超出規定標準的噪音;排放有毒、有害物質;經營業主公約所禁止的行業;法律、法規及市政府規定禁止的其他行為。
101住宅區的專用房屋指的是物業管理的管理用房與按比例提供給業主委員會由物業管理公司經營的商業用房。
102住宅區的專用房屋由開發建設單位在住宅區移交時按市政府規定以建造成本提供管理用房,以微利房價提供部分商業用房;
103住宅區的專用房屋的產權屬該住宅區全體業主;
104物業管理用房的計算方法是:物業管理用房面積(平方米)=人均管理用房規劃指標(0.06)×住宅區房屋總套數(住宅、單身公寓套數加上非住宅房屋每 100平方米建筑面積折一套;寫字樓、商業面積、工業廠房等物業亦按每100平方米建筑面積折一套)×戶均人口數(3.75)。
105物業管理用房包括辦公用房、生活用房、庫房等,不包括機電及保安人員值班用房。
106保安人員宿舍用房由開發建設單位利用小區(大廈)內相關公共場所解決。
107物業管理用房必須是正規用房。
108向業主委員會提供管理用房的期限在業主委員會成立2個月內提供,最遲不超過6個月(商業用房、公用設施專用基金相同)。
109提供給業主委員會的商業用房面積的計算方法是多層按總建筑面積的3‰,高層住宅區或別墅區按總建筑面積的2‰提供。
110提供給業主委員會的商業用房的購置費可從公用設施專用基金中墊支,并從該商業用房經營收入中收回。
111提供給業主委員會的商業用房由物業管理公司按委托管理合同使用、經營,其收入用于彌補管理費的不足。
112住宅區的公用設施專用基金、住宅本體維修基金和管理服務費的收支帳目業主委員會應每三個月至少公布一次,接受業主的監督。
113業主、非業主使用人違反業主公約的,承擔相應的民事責任。
114對未交納物業管理服務費、住宅維修基金和物業委托管理合同約定的其他費用的,物業管理公司可要求業主限期交納。
115對逾期不交納物業管理費、本體維修基金的,可按日加收應交納費用萬分之五的滯納金,并可按業主公約和物業委托管理合同的規定進行催交;連續六個月不交納的,可向人民法院申請追繳。
116物業管理公司違反物業
委托管理合同的約定并造成損失的,承擔相應責任并承擔相應損失。
117業主委員會、業主大會違反“條例”第二十二條“業主大會和業主委員會應接受市、區住宅主管部門的指導和監督;業主大會的決定、業主委員會章程的內容或業主委員會的決定不得與憲法、法律、法規和規章相抵觸?！币幎ǖ?市、區住宅主管部門應當責令限期改正或撤消其決定,并通告全體業主。
118業主委員會對物業管理公司有下列行為之一的:①擅自擴大收費范圍、提高收費標準;②改變公用設施專用基金和住宅(本體)維修基金的用途,或未按規定定期公布收支帳目的;③改變專用房屋的用途,未按規定使用的;④管理制度不健全、管理混亂,造成對住宅區的房屋管理、維修、養護不善,經市、區主管部門認定應當予以處罰的。業主委員會有權予以制止并限期改正;逾期不改正的,業主委員會可以終止委托管理合同;市住宅主管部門和有關行政主管部門應當責令其限期改正,并可處以3000元以上10000元以下的罰款;情節嚴重的,市住宅主管部門可以降低其物業管理資質等級,直至吊銷其物業管理的經營項目。
119業主委員會進行投資和經營活動,市、區住宅主管部門應當責令限期改正,可以并處3000元以上10000元以下的罰款。
120業主、非業主使用人或其他單位、個人未經市政府有關部門批準,不得改變房屋結構、外貌和用途;不得對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進行違章鑿、拆、搭、占;不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品,但自用生活性燃料除外;不得利用房屋從事危害公共利益的活動;不得侵害他人的正當權益。違反上述第三十八條規定的,市、區住宅主管部門應當責令限期改正,恢復原狀,可以并處1000元以上5000元以下的罰款。
121業主、非業主使用人或其他單位、個人違反住宅區內禁止踐踏、占用綠化地;占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房(棚)等公用設施而影響其正常使用功能;亂拋垃圾、雜物;影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等;損毀、涂劃園林藝術雕塑;聚眾喧鬧;隨意停放車輛和鳴喇叭;發出超出規定標準的噪音;排放有毒、有害物質;經營業主公約所禁止的行業;法律、法規及市政府規定禁止的其他行為的,市、區住宅主管部門應當責令限期改正,可以并處100元以上2000元以下的罰款。
122寫字樓、商住樓及工業廠房等物業可參照本“條例”執行。
123物業管理公司必須按照所持有的“物業管理資質”從事相應的物業管理工作。
124資質證書分為甲級、乙級、丙級3種。
125物業管理公司按持有的不同資質證書,進行物業管理工作。持有甲級資質證書的單位,可以管理各類物業并按甲級標準收取管理服務費;持有乙級資質證書的單位,可以管理30層以下的各類物業并按乙級標準收取管理服務費;持有丙級資質證書的單位,可以管理9層以下的各類物業(涉外住宅區、別墅小區除外)并按丙級標準收取管理服務費。
126業主委員會是否有權委托會計師事務所對物業管理公司進行審計業主委員會和物業管理公司可以共同委托會計師事務所對住宅(本體)維修基金和管理服務費的使用明細表和收支明細帳目進行審計。
127對物業公司審計的費用從管理費中支付。
128業主委員委托會計師事務所會對物業管理公司進行審計的前提條件是在業主委員會與該物業管理公司之間的委托管理合同依法終止時。
129住宅區管理服務費總收入的主要來源有1.部分商業用房租金;2.公用設施、設備和公共場所(地)的經營收入;3.向業主收取管理服務費;4.住宅區的其他合法收入。
130住宅區管理服務費的基本開支有1.住宅區公用設施、設備和公共場所(地)的日常管理、維修和養護費用(包括材料費、公用水電費、設備損耗費、垃圾清運費、綠化養護費等);2.業主委員會、管理處核定人員的津貼工資、福利及辦公、經營費用;3.就管理工作而聘請的專營公司及其他聘請人員的費用;4.住宅區公用設施、設備必要的保險費用和法定稅費;5.住宅區必要的社區文化活動費用。
131管理服務費不包含業主與非業主使用人的人身保險、財產保管保險費用。
132收取管理服務費項目和標準以及每年基本開支的項目和標準由業主委員會根據物業管理公司的資質證書等級以及業主對物業管理服務的實際需求,參照市物價主管部門和市住宅主管部門的指導收費標準審議確定后,報業主大會批準執行。
133住宅區管理服務費的收支帳目由業主委員會主任和住宅區管理處主任簽字并加蓋公章后每三個月至少張榜公布一次;年度帳目公布應由業主委員會主任和物業管理公司法定代表人簽字并加蓋公章后公布。
134住宅區公用設施專用基金的所有權屬住宅區全體業主和業主委員會。
135住宅區公用設施專用基金的主管部門市住宅主管部門和區住宅管理部門。
136住宅區公用設施專用基
金所說的開發建設單位總投資含公用設施配套費、建造成本。
137住宅區公用設施專用基金所說的重大維修項目的范圍是:區內的非市政道路、路燈、溝、渠、池、井、園林綠化地、地下排水管等;文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房(棚)。(不包括產權不屬于全體業主共有的物業)。
138住宅區公用設施專用基金所說的重大維修項目的標準是:區內道路路面、路基嚴重損壞,造成無法通行的;路燈線路需要改造或重新敷設的;溝、渠、池、井、井壁(面)出現嚴重斷裂或破損的;園林綠化地樹木、草皮及雕塑、小品等設施需重新造植或更新改造的;文化娛樂體育場所需改造、改建或因房屋的基礎傾斜造成裂縫或因結構等原因造成柱、梁、板墻、裂縫或嚴重損壞的;停車場、連廊、自行車房(棚)需要更新、改造、改建的;地下排水管網大修、更新、改造等。
上述范圍之外的由市住宅主管部門確定。
139高層住宅區專用基金的使用比例30%用于本體外公用設施;其余用于本體共用設施的重大維修工程項目。
140專用基金不屬于業主委員會或物業管理公司的經營收入。
141專用基金用于住宅區公用設施重大維修養護工程項目時,只能使用基金的增值部分。如增值部分不足,從管理費積累中墊支或由業主分攤。
142物業管理公司需要使用專用基金時,應向業主委員會提供法定代表人簽字蓋章的使用申請;該項目有關圖紙、預算資料;施工承接單位或人員資質資料。
143業主委員會對物業管理公司使用專用基金的審批程序是:業主委員會在接到物業管理公司使用專用基金的申請后14日內召集業主大會審議;同意后,向區住宅管理部門報送有業主委員會主任及物業管理公司法定代表人共同簽字的《住宅區公用設施專用基金使用申請表》;區住宅管理部門應在接到申請表后14日內完成審批并將款項撥到物業管理公司帳戶。
144房屋(本體)維修基金屬各類物業業主的共有資產,以每個單體物業為單位,由該單體物業的所有業主按各自物業的建筑面積分擔和享用。
145房屋(本體)維修基金的主管部門是市住宅主管部門;各區住宅主管部門對轄區內各類物業的本體基金的使用和管理指導和監督。
146業主繳交房屋(本體)維修基金規定:業主自該棟房屋竣工交付使用保修期滿后的第一個月起,按月繳交本體維修基金;業主發生變更時原業主所交的本體基金不予退還。因開發單位的原因造成空置的房屋,其本體基金由開發單位繳交。
147房屋(本體)維修基金的收取標準執行市物業主管部門頒布的指導標準。指導標準每兩年制訂和發布一次。各業主委員會可根據房屋的使用狀況和本體基金積累狀況,經與物業管理公司協商后,對本體基金繳交標準作適當調整。
148房屋(本體)維修基金的使用原則是:按照取之于民,用之于民的原則,用于房屋本體共用部位的維修養護。
149房屋(本體)維修基金的使用范圍是:共用部位的維修養護由管理處組織實施,其費用從本體基金中支出。共用部位是結構相連或具有共有、共用性質的部位、設施和設備,包括:房屋的承重結構部位(包括基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等),抗震結構部位(包括構造柱、梁、墻等)、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、公共屋面、本體共用排煙道(管)、電梯、機電設備、本體消防設施、公共天線、本體上下水主管道、共用防盜監控設施等。
150房屋(本體)維修基金的使用比例:本體基金的30%用于房屋本體共用部位的日常維修和零星小修,其余的70%用于房屋本體共用部位中修以上維護工程(含新增和改造工程,下同);用于中修以上維護工程時,須經業主委員會或該棟50%以上業主書面同意。
151房屋(本體)維修基金維修標準:房屋共用部位的大、中、小修標準執行國家建設部有關標準。
152房屋(本體)維修基金不夠支出時,經業主委員會決定,由全體業主分攤;單棟房屋本體基金不夠使用時,經業主委員會或該棟50%以上業主書面同意,由該棟各業主按規定分攤。
153物業管理公司之管理處對每年房屋(本體)維修基金的使用應于每年12月31日前提出下年度使用本體基金的計劃及預算,提交業主委員會審議通過。業主委員會應在收到管理處的計劃及預算后15日內作出答復,逾期視為同意;急修工程應在7日內答復,逾期視為同意。
154如業主委員會或該棟房屋部分業主不同意管理處使用本體基金進行中修以上維修工程計劃時,管理處認為有充足理由使用,或該項目實施與否涉及國家或特區城市管理、房屋管理、園林綠化管理等有關規定的,可由物業管理公司申請,經區住宅管理部門核準后實施。
155房屋(本體)維修基金使用之后的手續:日常維護和零星小修由管理處主任簽字,作為本體基金支出記帳憑證;中修以上工程應出具“施工項目清單”,由委員會主任或該棟樓長(或20%以上業主 )、管理處主任簽字,作為本體基金支出記帳憑證。
&nbs
p; 156房屋(本體)維修基金的帳務以房屋本體每棟為單位進行專(記)帳管理,并設立專用帳號存儲本物業的本體基金。
157房屋(本體)維修基金的監督辦法:本體基金的收支項目,由管理處每三個月在各棟房屋的顯著位置公布一次?；饚つ苛忻骰饝玫捻椖?、部位、費用支出及證明人、基金余額(單體和全部),并接受有關部門和業主的監督和質詢。
158業主不按規定繳納基金的,管理處可按法規政策規定或委托管理合同、業主公約規定采取相應催繳措施。
159物業管理公司及其管理處在使用房屋(本體)維修基金有下列不規范行為之一的,市、區住宅主管部門可依法規、規章規定予以處罰:1.擅自提高本體基金收費標準;2.改變本體基金的用途,挪作它用的;3.未按規定期限公布本體基金收支帳目的;4.拒絕接受業主委員會或業主查詢的。
160物業管理公司及其管理處未按時公布帳目或拒絕查詢的,業主可以拒繳本體基金。
161對房屋(本體)維修基金用于日常小修并超出規定的本體基金比例的,經業主委員會或所維修養護單棟房屋50%以上業主同意,日常小修可以超出規定的本體基金比例,超出部分可在下年度本體基金的小修費里沖抵,或經業主委員會決定提高本體基金收取標準彌補。
162房屋(本體)維修基金征收的具體標準是:本體基金征收標準應根據物業的使用年限及新舊程度,維修養護實際需要,并考慮群眾的經濟承受能力等因素制定。本體基金可按如下標準向業主征收(注:房屋保修期內不得征收):多層住宅(不帶電梯)每月每平方米建筑面積0.15元,高層商住樓、住宅樓(含帶電梯的多層住宅)每月每平方米建筑面積0.25元。其他房屋(含寫字樓、商業大廈、廠房等)的本體基金標準,參照上述規定標準執行,但經業主委員會或多數業主同意,征收標準可適當上浮,但最高上浮幅度不得超過上述標準的 50%。
163房屋(本體)維修基金使用的權限規定:動用本體基金,應履行規定的程序和手續,其中:日常維護和零星小修金額在1000元以下的,由物業管理處負責人和本棟房屋樓長共同簽字后支付;用于中修以上維護工程或維修金額1001元以上的,須經本棟房屋占60%以上業主同意后方可使用。 本體基金確實不夠支出時,經占60%以上的業主同意,可由該棟房屋的業主分攤。
164在特區從事住宅區、工業區、商住樓、寫字樓等各類物業及相配套的公用設施、設備、公共場地的管理服務的單位,應遵守《深圳經濟特區物業管理行業管理辦法》。
165物業管理服務應遵守社會化、專業化、企業化的原則,保持物業與城市環境的整潔優美,保障物業的安全使用,維護業主和其他非業主使用人的合法權益。
166何種物業可以不采用招標的方式確定物業管理企業 物業由開發建設單位自用的;在一個物業管理區域內,多層物業總建筑面積低于五萬平方米的,或高層物業總建筑面積低于二萬平方米的,或多層、高層混合物業總建筑面積低于三萬平方米的。前款物業管理區域的范圍,由市主管部門會同有關部門劃定。
167物業管理服務招標,可以采取公開招標、邀請招標的形式。
168物業管理服務投標書應當包括:物業管理處機構設立方案、運作流程及各項管理規章制度;管理服務人員配備方案;管理服務用房及其他物資裝備配置方案;管理服務費用收支預算方案;管理服務分項標準與服務承諾;社區文化服務方案;管理服務模式設想等。
169物業管理企業提供物業管理服務,應當遵循國家有關的強制性標準;沒有國家強制性標準的,應當符合市主管部門規定的行業標準。鼓勵物業管理企業采用國外先進的管理服務標準,提高管理服務水平。
170物業管理企業對物業實施物業管理的傭金是不得超過物業管理成本的百分之十。
171物業管理公司派出機構物業管理處下列項目支出列入物業管理成本,但不得重復計算:1.管理處管理人員的工資、福利;2.保潔消殺費;3.治安防范費;4.公用配套設施日常維修養護費;5.園林綠地維修養護費;6.用于物業管理的固定資產折舊及經營、辦公費用;7.公用部位水電費;8.電梯運行維修養護費;9.中央空調費。
172對物業管理企業在一個物業管理區域內收取的管理服務費用及按規定用于管理服務的經營性收入實行獨立核算。除去管理服務的成本開支、物業管理企業的傭金和依法應繳納的稅、費后,有結余的,應轉入本物業管理區域下年度的管理服務費用,不得擅自提取或挪作他用。
173物業管理企業在合理的時間內進行的物業管理活動包括對物業進行巡視、檢查、或對公用配套設施、設備、公共場地和房屋本體共用部位及設施進行維修養護或改造,或按規定對物業的裝修進行監管的,業主或非業主使用人應當提供方便并接受監管,不得無理拒絕或阻撓。具體巡視、檢查的內容和時間、維修養護或改的項目及施工的時間、地點均應當提前公布。業主、非業主使用人與物業管理企業對前款維修養護或改造的項目有分歧的,由市、區主管部門決定執行;對維修養護或改造的費用有疑義的,可向物業管理企業提出質詢,物業管理企
業應當在收到質詢后七日內予以答復。
174業主及其他非業主使用人對物業管理企業公布的收費標準及服務項目、物業管理的收支帳目有疑義的,可向市、區主管部門和價格行政管理部門投訴;市、區主管部門或市、區價格行政管理部門應在收到投訴后及時予以查處,并將查處結果書面通知投訴人。
175物業管理公司應交納的稅種有:營業稅、城市建設維護稅、教育費附加;企業所得稅;增值稅;印花稅。
176營業稅、城市建設維護稅、教育費附加的稅率為:營業收入的5%。營業稅的1%。營業稅的3%。
177收取的中央空調使用費不算作營業收入不計征營業稅。
178物業管理公司代收的水、電費收費項目要交增值稅。
第2篇 物業公司管理資料序言
《物業公司管理資料》序言
全面、準確地貫徹執行《物業管理條例》《物業管理企業資質管理辦法》,依法加強**物業公司管理與服務工作落實,增強企業凝聚力和競爭力,維護公司物業管理區域內正常的工作秩序和良好的辦公環境,切實保障業主、客戶和公司的合法權益。
經過近四年的發展,公司已基本形成管理規范、專業性強、服務多樣、信譽良好、制度完善的綜合性物業管理公司,管理項目涉及商務寫字樓、行政辦公樓、大型物流倉儲和郵電住宅小區。
現代物業管理面臨著新的機遇和挑戰,進一步完善物業管理制度、崗位職責、規范行業服務標準工作勢在必行。為此,公司本著完善制度、依法管理、規范服務、樹立品牌的要求,特組織人員編寫了《管理文件匯編》一書,具體對公司各崗位日常工作標準、崗位工作職責、作業規程及標準、突發事件處置、值班及保衛工作等作了詳盡的規范,概括性強、實用性廣,便于公司各管理處在物業管理實際工作中更好的把握和運用,從而使公司物業管理工作效率、管理效率大大提升,實為公司員工做好各項工作的必讀內容和培訓教材。
公司將運用現代化、科學化、規范化的物業管理手段,實施全方位、高標準、高質量的物業管理,為客戶提供熱情、周到、優質、高效的服務,不斷促進物業管理工作的健康發展,實現物業價值的保值和增值,
確保各物業管理處設施設備運行安全,杜絕安全責任事故和刑事案件,成功塑造**物業公司成都一流的物業企業形象。
第3篇 物業管理師考試:物業管理綜合能力
物業管理師考試大綱-物業管理綜合能力
第一章 經濟學知識與應用
(一)考試目的
本部分的考試目的是測試應考人員對經濟學知識的掌握程度,以及對需求理淪、供給理論、均衡價格的確定、彈性理論、規模報酬、成本理論、市場失靈等知識在物業管理中應用的掌握程度。
(二)考試基本要求
掌握:需求以及影響需求的主要因素和需求法則的基本內容。供給的方式,供給規律,彈性理論,邊際收益遞減規律,規模報酬,以及成本理論。
熟悉:均衡價格的決定,影響需求彈性的主要因素,影響供給彈性的主要因素,生產理論,以及市場失靈與政府調節相關內容。
了解:需求量與需求的異同,個人需求與市場需求的關系,供給函數,市場均衡,彈性系數及其意義,生產函數,邊際成本,外部性問題。
(三)要點說明
1.個人需求
2.市場需求
3.局部均衡價格理論及在物業管理中的應用
4.彈性理論及在物業管理中的應用
5.生產及生產要素
6.總產量、平均產量以及邊際產量
7.邊際收益遞減規律
8.邊際技術替代率
9.生產規模與規模報酬原理及在物業管理中的應用
10.內在(不)經濟與外在(不)經濟原理及在物業管理中的應用
11.總成本、固定成本與可變成本
考試大綱下載:物業管理師考試大綱-物業管理綜合能力
第4篇 xc物業管理公司薪酬管理體系
z物業管理公司薪酬管理體系
總 則
按照物業公司經營理念和管理模式,遵照國家有關勞動人事管理政策和《集團公司人力資源管理規章》,參考其它物業公司薪酬標準。為規范薪酬管理,制定本制度。
第一條薪酬管理原則
薪酬管理制度貫徹按崗分配、獎勤罰懶和效率優先兼顧公平三大基本原則以及根據激勵、高效、簡單、實用原則,在薪酬分配管理中綜合考慮社會物價水平、公司支付能力以及員工崗位在同行業的相對價值、員工貢獻大小等因素。
第二條薪酬增長機制
1、薪酬總額增長與人工成本控制
工資增長要堅持國家規定的 “兩低于原則”,建立與企業經濟效益、勞動生產率與勞動力市場相應的工資增長機制。
工資總額的確定要與全年收益總和與成本的控制緊密相聯,加強以人工成本利潤率、公共支出、維修支出、活動支出為主要監控指標進行分析,建立人工成本約束機制,有效控制人工成本增長,使公司保持較強的競爭力和贏利水平。
2、員工個體增長機制
對員工個人工資增長幅度的確定在根據市場價位和員工個人勞動貢獻、個人能力的發展來確定,對企業經營與發展急需的高級緊缺人才,市場價位又較高的,增薪幅度要大;對企業工資水平高于市場價位的操作層崗位,增薪幅度要小,甚至不增薪。對貢獻大的員工,增薪幅度要加大;對貢獻小的員工,不增薪或減薪。
第三條根據聘任、管理、考評、薪酬分配一體化的原則,公司各職能部門的經理、各管理人員、操作層員工,直接聘請的員工的薪酬分配統一由集團公司人力資源部管理,并實行統一的崗位績效等級工資制度。
第四條薪酬總額管理與控制
公司年度薪酬總額計劃由集團公司人力資源部根據公司主要經濟指標完成情況,實施總量控制與管理。
第五條薪酬類別(見下表)略
說明:
一、薪酬編制的構成:分為管理崗薪酬體系、輔助崗薪酬體系和操作崗薪酬體系三部分。
管理崗、輔助崗薪酬體系由基本工資、級別(等級)工資、職務(崗位)工資、崗位補助、津貼和績效工資構成;
操作崗薪酬體系(一等)由基本工資、崗位工資、津貼和績效工資構成;
二、薪酬編制的說明:
1、基礎工資:參照廣東省政府公布的最低生活標準,確定基本工資為每人每月770元;(按政府規定適時調整)。
2、級別工資:級別設置1-5級。根據所任職務確定級別,年度考核為稱職以上,晉升一檔。
3、崗位工資:按職工的技能、學歷及不同崗位的責任大小、勞動強度、勞動復雜程度等根據“管理人員崗位工資標準”確定勞動報酬。
4、津貼:是一種福利性的補助和附加工資,包括內容: 1.電話費;2.住房補貼;3.高溫費;4. 交通費;6.水電費;7.全勤獎(保安人員享受夜班補貼)等構成。
5、績效工資:操作崗、輔助崗績效占固定工資的10%,管理崗(一等)績效占固定工資的15%,管理崗(二等)績效占固定工資的20%,管理崗(三等)績效工占固定工資的30%。根據公司月考評制度發放。
6、工資級別:管理崗(一等)級別差額200元、(二等)級別差額300元、(三等)級別差額1500元;輔助崗級別差額300元;操作崗(一等)級別差額80元;操作崗(二等)級別差額100元。
三、其他需說明的事項(包括級別類別表中未體現的薪酬):
1、操作崗按每月8天休息(4天正常休假,4天加班,加班費含在工資里),輔助崗、管理崗按每月6天休息,國家規定的節假日例外
2、餐補:管理崗按出勤數16元/天、輔助崗、操作崗按300元/月補助;(公司食堂開啟后自動取消)。
3、過節福利費:元旦、五一、三八(限女性)每人50元;國慶、春節每人100元;
4、試用期工資:操作崗的試用期工資按固定工資發放,輔助崗、管理崗的試用期工資按固定工資的80%發放。
第5篇 物業社區圖書閱覽室管理作業指導書
1.0目的
規范圖書閱覽室的管理,為業主提供整潔、舒適的閱讀環境。
2.0適用范圍
適用于北京順**物業管理有限公司、北京**物業管理有限公司、北京**物業管理有限公司為**苑社區居民開辦的圖書閱覽室的管理。
3.0職責
3.1社區服務辦公室主任根據讀者提供的信息制定年度新書、新報的征訂和采購工作計劃。
3.2經營管理處負責提供各種有關信息,提高閱覽室利用率。
3.3圖書管理員負責辦理圖書閱覽證及圖書的上架、倒架、修補、剔舊、提存、申報注銷及相關記錄工作。
3.4公司主管副總經理和相關職能部門對圖書閱覽室的管理按職責承擔監督、檢查、指導、考核的管理責任。
4.0引用標準
《中國圖書館分類法》
5.0管理范圍
小區內圖書閱覽室管理包括:制定年度書籍、報刊訂閱計劃;負責書籍報刊的采購、驗收、整理、上架、倒架、修補、剔舊、提存和注銷。
6.0管理辦法和工作程序
6.1社區服務辦公室工作管理辦法
6.1.1社區服務辦公室按照《圖書室閱覽室作業指導書》對小區內物業公司下設的圖書閱覽室進行日常管理,及時將業主和讀者反映的問題向主管經理請示匯報。
6.1.2社區服務辦公室分管圖書閱覽室的管理人員每周不少于兩次到圖書閱覽室作現場檢查。
6.1.3檢查內容包括:閱覽室衛生、消防器材、書籍登記、書籍分類、借閱登記、防潮、防蛀、防鼠工作情況等。
6.2 圖書管理辦法
6.2.1圖書入室后,要逐本蓋章,進行登記、編目,分類排架,使其達到規范標準化。
6.2.2設書目索引卡和書內卡,便于讀者選書 ,便于管理。憑證借書歸還,發現污損缺頁、丟失等情況,要要求其按制度賠償。
6.2.3設立總賬、分類賬,按類進行編號,逐本登記,做到手續完備,賬目清楚。
6.2.4負責對讀者檢索查詢的指導工作。經常征求讀者意見,及時解決讀者提出的問題。宣傳館藏,介紹新書,提高藏書的利用率。
6.2.5接受社會捐贈,將業主捐贈的圖書做好登記,在征求捐贈者意見并獲其同意后張榜公布。
6.2.6對館藏圖書利用情況和讀者借閱傾向作調查、分析,每月向社區服務辦公室反映情況。
6.3圖書管理員工作程序
6.3.1每天在三個固定時間段對圖書進行整理,分別是早、中、晚的上下班三個時間。
6.3.1.1上午9:30以前整理完成,下午14:30以后整理完成,晚上18:00以后整理完成。
6.3.1.2在三次整理中,其中第一次要求進行讀架,保證書刊排架正確,同時保持書架整齊。其余兩次,要求使書刊保持整齊。
6.3.2管理員在閉館前半小時開始整理書庫。在讀者離開后開始整理閱覽座位上的圖書和座位。整理完畢、關閉門窗后下班。
6.3.3 每天對借閱及閱覽人次做好統計工作。
6.4內部管理和工作紀律
圖書管理員的辦公秩序、生活秩序、勞動紀律、工作紀律、內務行政管理等,執行公司相關作業指導書。
7.0工作考核
7.1圖書管理員的工作考核納入公司月工作考核體系。
7.2經營管理處對圖書管理員的工作質量負有監督和評價的責任。
8.0記錄表格
8.1《圖書目錄》…………………………………cs-03-r01
8.2《圖書借閱登記表》…………………………cs-03-r02
8.3《借閱證登記表》……………………………cs-03-r03
8.4《圖書捐贈登記表》…………………………cs-03-r04
第6篇 z物業轄區設施設備管理程序
物業轄區設施設備管理程序
1.目的:
為保證服務產品的符合性,本程序規定了必要設施設備的配置、提供和維護要求,以確保物業服務中所用設施設備處于受控狀態。
2.范圍:
適用于本公司設施設備的控制和管理。
3.職責:
3.1總經理負責決定設施設備的配置。
3.2工程部負責設備的控制和管理。
3.3工程部負責設備采購、人員配置和組織操作技能培訓。
3.4相關維保專業人員負責區域內設備設施的維護和日常保養。
4.程序:
4.1設備的規劃
總經理組織相關人員策劃和確定本公司所用設施設備,工程部負責將所配置的設備列帳于《設備管理臺帳》中,并確定重點設備檔案。
4.2設備的提供
工程部根據需求確定設備的規格、型號及配套裝置,提出采購申請報總經理審批后,進行采購。
4.3設備采購及驗收
4.3.1工程部選擇質量穩定、環境影響較小、具有相當技術能力、檢驗能力和信譽較好的供應商,按采購計劃定購產品,執行《采購控制程序》。
4.3.2工程部按照采購計劃、合同要求及隨貨清單驗收購進的設備,經驗收不合格的設備按有關要求,辦理退貨或調換,執行《不合格控制程序》。
4.4安裝、調試、驗收
工程部根據需求制定安裝計劃,組織對設備的安裝調試,并按驗收標準驗收,填寫《設備安裝、調試、驗收記錄》,同時應要求供應商提供相應設備操作培訓。
4.5設備的維護保養
4.5.1設備投入運行后,由各設備維保專業人員和操作人員按《工程管理手冊》中的設備維護保養制度進行維護保養。
4.5.2由工程部組織制定年度、月度維保計劃,各專業編制《中海大廈設備年度維保計劃表》及《中海大廈設備月度維保計劃表》,經審批后組織實施。
4.5.3對大修后的設備由工程部組織進行驗收,合格后投入運行,并保存設備維護記錄。
4.6設備的維修
4.6.1設備需要維修時,各部門報工程部經理申請維修。
4.6.2由工程部根據設備損壞程度,確定維修計劃。如果需要委托外部機構維修,則需要經過總經理同意。維修后的設備可組織維修方、使用方進行聯合驗收,驗收結論記錄在設備維修記錄中。
4.6.3設備維修途中,須在故障設備上掛“待修”標識牌作識別。
4.7設備的報廢
4.7.1對無法修復、使用的設備由工程部報總部專業綜合管理部進行報廢審批。
4.7.2報廢設備應停止使用,由工程部進行隔離存放,未搬出使用現場的應作明顯的“報廢”標識。
4.8關鍵設備的管理
4.8.1工程部確定關鍵設備,每臺設備采用掛銘牌的方式進行標識,標明設備的名稱和編號等。
4.8.2關鍵設備在驗收、任何維修和改造之后,需要經過工程部組織鑒定,并掛狀態標識牌標明:完好、可用、待修等。
4.8.3設備鑒定時,需要對設備的操作和維護保養方法、程序以及計劃的適宜性進行確認,另外還需要對設備操作、維護人員的能力進行鑒定。
4.8.4監視和測量設備的控制參見《監視和測量設備控制程序》。
4.9人員配備控制
4.9.1工程部應依據需求及崗位設置、任職要求有關規定,配備一定資格的管理、操作人員,按《人力資源控制程序》執行。
4.9.2工程部應依據需求,培訓管理人員和操作人員,確保其知識和技術滿足設備驗收、操作、維護過程的控制需要。
4.10工程部及相關維保專業負責保存設備維修、維護等各項記錄。
4.11對于各類設施設備的管理應做到
1)各類設施檔案資料齊全,管理良好;
2)設施運行正常,有完善的保養、檢修制度;
3)運行人員嚴格按照操作規程執行;
4)消防設備完好,可隨時啟用;
5)鍋爐、空調、水、電等運行正常。
5.相關文件:
《采購控制程序》cop/jl-*wj-07
《不合格控制程序》cop/jl-*wj-12
《工程管理手冊》cop/mm-gc
《監視和測量設備控制程序》cop/jl-*wj-09
《人力資源控制程序》cop/jl-*wj-03
6.相關記錄:
《設備管理臺帳》cop/jl-*wj-04-001
《中海大廈設備年度維保計劃表》cop/jl-*wj-04-002(1)
《中海大廈設備月度維保計劃表》cop/jl-*wj-04-002(2)
《設備安裝、調試、驗收記錄》cop/jl-*wj-04-003
第7篇 物業管理公司員工守則9
物業管理公司員工守則(九)
1-1 企業精神
勤奮敬業,熱情服務,誠信務實,追求卓越
1-2 員工守則
(一)準時上下班,對所擔負的工作爭取時效,不拖延、不積壓。
(二)服從上級指揮,如有不同意見,應婉轉相告或以書面陳述,一經上級主管決定,應立即遵照執行。
(三)盡忠職守,保守業務上的秘密。
(四)愛護本公司財物,不浪費,不化公為私。
(五)遵守公司一切規章及工作守則。
(六)保持公司信譽,不作任何有損公司信譽的行為。
(七)注意本身品德修養,切戒不良嗜好。
(八)不私自經營與公司業務有關的商業或兼任公司以外的職業。
(九)待人接物要態度謙和,以爭取同仁及顧客的合作。
(十)嚴謹操守,不得收受與公司業務有關人士或行號的饋贈、賄賂或向其挪借款項。
第8篇 物業公司保安培訓：物業管理常識篇
物業公司保安培訓資料:物業管理常識篇
第一節:物業管理與城市現代化
一城市的基本概念
城市是人口、經濟、科學、文化活動相對集中的社會經濟綜合體。它是隨著社會發展而產生發展起來的。它與農村有著許多不同點。
1城市是市場經濟的產物。2城市是現代文明的產物。3城市具有較高的群體意識。4城市具有強烈的環境意識。
由于城市,尤其是中心城市具有生產、貿易、運輸、信息、政治、科學、教育、文化和服務的各種職能,因此綜合功能更加體現出來。具體表現為以下幾個方面。
1城市是一個工業生產中心。2城市是現代社會的政治中心。3城市是科技、教育、文化中心。4城市是現代社會的信息中心。5城市是消費中心。
二我國城市化進展
城市化是傳統的農村社會向現代化先進的城市轉化的社會與經濟過程,城市化是生產工業化、社會化和現代化的產物。
近年來我國的城市化進展非?？臁?990年至1994年,我國設市的城市從467個增加到622個,建制鎮從1.2萬個增加到1.6萬個。在近2億人口的珠江三角洲、長江三角洲和渤海灣的膠東半島、遼東半島、京津塘地區國民生產總值已超過1000美元'五大城市群'正在崛起。根據權威機構預測,我國城市化已進入強發展期,到2000年中國城市化水平將達到33%~~~35%,城市總人口達到4.5億左右;到2023年,我國城市化比重將由現在26.3%上升到42.6%,設市城市將超過1000個,建制鎮將超過2萬個。
第二節:我國物業管理現狀和發展趨勢
一、我國物業管理的產生與發展
1981年3月10日,深圳市物業管理公司正式成立,他的成立標志著我國房屋管理進入一個新的階段。目前我國有物業管理公司近7000家,從事此項工作的人員近百萬人。
市場經濟是法制的經濟,市場經濟的發展必然推動法制建設,法制建設必然維護、規范和促進市場經濟。我國物業管理市場尚不規范,正處于萌芽時期,市場的發育成熟還須若干年,還須要強有力的法制來保障。
二、21世紀物業及物業管理展望
當時代進入21世紀,人們自然會關心未來的住房是什么樣子未來的物業管理又將如何發展從當前科技發展趨勢來看,21世紀的物業將是高科技、高智能化的產物。因此物業管理也將向高科技、智能化方向發展。
第三節:強化物業管理有利于房地產也的發展
一、住宅建設已成為新的經濟增長點
改革開放以來,我國住宅建設規模不斷擴大,建房速度不斷提高,'八五'期間完成城市住宅建設投資7600億元,竣工面積為10億平方米;按建設部制定的計劃,'九五'期間人均居住面積從目前7.9平方米提高到9平方米,五年新建住宅面積12億平方米,年平均2、4億平方米;2000年~~~2023年規劃人均使用面積達到18平方米,10年新建住宅33、5億平方米,每年平均3、35億。
二、良好的物業管理將改善發展商的形象
競爭機制是現代化市場機制的基本要素之一。市場經濟越發展,競爭越激烈,越能顯示出企業的素質。通過競爭,生產要素得到合理流動,形成了動態平衡,從而促進企業不斷改變技術,加強管理,降低成本,提高產品質量、服務質量和經濟效益。市場競爭,又使消費者的地位日益上升,誰能贏得消費者,誰就贏得了市場,就能產生效益。要贏得消費者的信賴,不是靠形式主義和應酬式的突擊表現,而是物業管理的內容、質量去贏得商業信譽,從而提高物業價值及開發商的信譽。優良的物業管理可以使人們從心里建立起對企業的信任感沒,從而贏得更多的消費者。
三、物業管理為房地產開發提供服務,有利于房地產也健康發展
隨著經濟的發展,人們追求小康生活條件時,對住房要求也發生了變化,由室內走向室外。以前大多數消費者在房產消費時,所考慮的因數是地段、房價、購房面積和朝向;隨著這幾年生活條件的改善,人們思維也發生了變化,越來越多的購房者考慮所購房產時,考慮內外環境、公共設施。對物業的理解也不僅僅局限于所購房產內部的面積、功能,眼光已逐漸向室外。更注意要求小區的外部環境,及綠地面積、配套服務設施、空間環境、物業管理水平等。
第四節:物業管理的基本概念
一、'物業'的含義
'物業'一詞是由英語property引譯而來,其意義是'財產'、'資產'、'擁有物'、'房地產'等是一個較為廣義的范疇。通常有幾種理解:
1有的人認為,房屋是'物業'與'地業'的統稱。物業指的是房屋建筑部分,而'地業'則是房屋建筑地段的稱謂'物業'與'地業'的分開與我國近年來房地分制管理的體制是一致的。
2有的人認為,'物業'是指單元性房地產。一個住宅單位是一個物業。所以物業可大可小,大物業可分割成小物業。房地不能人為分割,房隨地走應該說是房地產經濟的一般規律,也是房地產管理的通行作法。'物業'一詞的英文譯名所表達的不動產、房地產的意思,也是這種房地集合的含義。
1目前,一些專業人士將物業的概念進一步擴大化,認為物業不僅是單元性房地產,還應包括住宅區及與之配套的設備、設市和場地。
物業不同于房地產業。房地產業是指從事房屋和土地開發經營的獨立產業,它包括房地產開發、建設、經營、維護和服務等房地產經濟活動全過程的所有經濟組織。而物業則是指具體的宗地、建筑物,以及圍繞著各類房屋附屬配套設市設施組成的混合物。
三、物業管理的含義
通常,管理是指為完成一項任務或實施一個過程所進行的計劃、組織、指揮、協調、調度、控制和處理。管理是動態的系統工程,屬于軟件。
物業管理也有廣義和狹義之分。廣義的物業管是對資產、財產的管理,如對生產資料、生產工具等的管理都屬于物業管理的范疇,因為'資產'、'財產'所指的范圍很廣,可以說無所不包。通常我們所講的物業管理,是一種狹義范圍內的物業管理,既對房地產的管理,是由專門的機構和人員,受物業所有人的委托,按照國家的法律法規,依照合同的契約,對已竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施及場地,運用現代化的管理方式和先進的維修和養護技術,以經濟手段進行管理。同時對房屋區域周圍的環境、清潔衛生、安全保衛、公共綠化、道路養護統一實施專業化管理,并且向住戶使用人提供多方面的綜合性服務,以創造一個良好的社會環境,滿足人們日益增長的居住、消費需求,使得物業能保值、增值。
四、物業管理的特點:
1、以產權為基礎。2以服務為核心。3以市場為導向。4以專業為手段。
五、物業管理人員應做的幾種服務。
1、微笑服務(發自內心)2、有情服務(使業主體會到親情)3、禮貌服務(文明禮貌、語言規范)4、耐
心服務(虛心聽取意見、百問不厭,事多不煩)5、周到服務(有求必應,體貼入微,面面俱到,盡善盡美)6、跟蹤服務(強烈的事業心、高度的責任感、對投訴要認真跟蹤,并處理。直到業主滿意為止)7、承諾服務(推行承諾制,簡化辦事程序,提高辦事效率,提高服務水平)
2、
第五節:物業管理的內容與性質
一、物業管理的分類
為了使物業管理更加專業化、科學化,有必要對物業本身進行分類。根據物業的使用功能不同,分為住宅、生活、辦公、經營、生產等類型
1、居民住宅小區類
包括各類住房和與之相配套的設施、設備、公共場地、公共服務場所、公共綠地等。
2、辦公樓、寫字樓
包括樓宇主體及與之配套的設施、設備、公共場地、綠地等。
3、商業、旅游業、餐飲業區類
包括樓宇主體及與之配套的設施、設備、場地、景區、綠地等。
4、場區類
包括廠房和與之相配套的設施、設備、場地、綠地等。
5、其它類
除以上四類外,凡因使用功能要求而必須實行物業管理要求的區域、場所,如停車場、碼頭等。
二物業管理的內容
物業管理的對象主要是住宅小區、高級及多層住宅樓、綜合辦公樓、商業大廈、旅游賓館、標準化工業廠房、倉庫等。物業管理的范圍廣泛,綜合服務項目多元化,除了房屋的使用及出租、房屋的附屬設施、設備的維修養護外,還有室外的環境衛生、園林綠化、市政設施、社會治安、車輛保管,以及業主(住戶)生活方面所需要的多項服務。
一)一般住宅區
這類住宅的大多數住戶是'工薪階層',收入比較低,對生活服務的要求也比較簡單、實在。為此,物業管理部門在滿足人們安居樂業的要求下以儉忌奢,扶危解困,幫之所需,助之所急,雪中送炭,貧富同一。其物業管理的主要內容是:
1清理庭院,打掃樓梯;2管理房產,維修房屋;3代購米面,代買蔬菜;4接送兒童,取送信報;5開辦餐食,減輕家務;6換煤氣罐,拆洗被褥;7組織護院,保證安全;8道路暢通,環境優美。
二)高級公寓
住高級公寓的大多數是收入較高,如企業的承包人、外國商社駐華公職人員、文藝界的歌星、影星及一些公司的經理等。他們對物業的要求是道路平整、綠化高雅、環境優美、設備齊全、裝飾新穎、安全舒適。服務內容應該是多樣、靈活、周全。服務態度作到:親切、入微、真誠、禮貌。其具體物業管理和服務的范圍是:
1房產管理,房屋維修;2庭院綠化與修剪;3清掃保潔;4道路整修與養護;5洗滌整燙;6照看幼兒;7代辦購物;8供暖、供水;9室內裝修;10搬運清潔;11安全保衛;12電話定票(電話訂購出差的火車票、飛機票、輪船票);13特殊項目的服務。
三物業管理的性質
物業管的對象是物業,服務對象是人,是集管理、經營、服務為一體的有償勞動,所以物業管理屬于第三產業,其勞動是一種服務性行為。物業管理的性質比較明確,主要是'服務性'的,寓管理、經營于服務中。其經營方針是'保本微利,服務社會',不以牟取高額利潤為目的。其經營的對象是物業,其服務的對象是物業的產權人和使用人。
第六節:物業管理的目的與原則
一、物業管理的目的
物業管理是要為業主(使用人)提供和保持一個即安全又舒適的工作、生活環境,保障業主(使用人)的利益,同時更要隨著生產的發展,社區基礎公用設施與康樂設施不斷完善,在管理和養護兩個方面提供高效率、低收費的優質服務,延長物業使用年限及確保其功能的正常發揮,不斷改善和提高人居環境和工作環境,是物業管理的目的。它具體體現在以下兩個方面:
1)創造一個整潔、舒適、安全、優雅的工作與生活環境2)提高物業的價值,使物業發揮最大的使用效能。
三、物業管理的主要原則1)'住戶至上,服務第一的原則'2)兩權分離的原則3)綜合管理的原則4)市場競爭的原則5)等價有償服務的原則6)一業為主,多種經營的原則7)三效并重的原則8)專群結合的原則
第七節:經營性服務的內涵
一服務經濟的基本概念
一)第三產業----經營性服務
1三類產業的內涵2物業管理----第三產業
二)服務商品及其價值
1、服務所提供的是非要素性服務2、服務所提供的勞動具有商品性3、服務商品具有使用價值和價值的二重性
三)務競爭與服務質量
服務競爭的內涵:1、優化功能2、優化產品3、優化服務質量
優化競爭主體及其結構:1、促進功能2、協調功能
服務競爭的形式多樣化:1、服務商標化2、服務系列化3、廣告形式多樣化4、廉價--------服務競爭的策略
服務質量:1、服務距離2、服務水平3、服務態度
服務經濟效益:1、服務企業的經濟效益2、服務業的經濟效益
服務是物業管理企業的宗旨與歸宿
經營性服務的目的及特點:1、經營性服務的目的2、經營性服務的特點(規模性、盈利性)
服務業的宗旨---讓顧客滿意
顧客滿意的時代背景:1、市場需求的變化。2、質量概念的變化。3、消費觀念的變化。4、競爭策略的變化。
第八節:物業管理中的禮儀接待
一、禮儀的含義
二、禮儀接待在物業管理中的意義
接待的種類
物業管理禮儀接待的要求:1、注意禮節、講究原則2、一視同仁,舉止得當3、嚴于律己,寬以待人4、理解別人,熱情有度
三、物業管理中禮儀接待人員的形:1、精神面貌方面2、道德感方面3、衣著打扮方面(合體,合度,清潔衛生)
四、禮儀接待在物業管理中的功能1、禮儀接待具有塑造物業公司形象的功能2、禮儀接待具有幫助公司進行社交的功能3、禮儀接待具有增添物業公司凝聚力的功能4、禮儀接待具有提高物業公司文明水準的功能5、禮儀接待具有傳遞物業公司信息的功能
五、掌握禮儀接待的準則精神:1、自尊自愛,自我約束2、遵守規范、尊敬他人3、顧全大局,求得和諧4、學習禮儀貴在實踐
六、物業管理人員禮儀素質要求
現代化的禮儀意識:1、塑造形象的意識2、'住戶至上,服務第一:的意識3、真誠互惠的意識4、立足長遠的意識5、學法守法的意識
健康的心理素質:1、開放進取的心理2、寬容豁達的心理3、自信樂觀的心理
物業管理人員應具備的禮儀知識:1、
迎送禮儀2、交際禮儀3、服飾儀容禮儀4、形體禮儀(微笑待人,自然真摯、站姿、坐姿、走姿端正、保持適度人際距離)
第九節:物業管理人員的綜合素質
一、物業管理現代化對人才的需求
一)物業管理是一門多學科知識綜合運用的科學
二)人才質量關系到物業管理的服務質量
二、物業管理人員應具有的素質
1、政治素質、2、職業道德、3、業務素質4、文化素質5、身心素質6、管理能力
三、從業人員的要求:
第9篇 住宅小區物業管理目標5
住宅小區物業管理目標(五)
1、基本要求
(1)執行質量管理體系;
(2)管理人員、專業操作人員按國家規定取得上崗證書;
(3)建立健全勞動管理、服務質量、崗位職責、財務管理、公共維修金使用管理,檔案管理等制度;
(4)員工著裝統一、掛牌服務、行業規范、文明禮貌;
(5)與服務對象簽訂規范的物業服務合同,雙方責權明確,并嚴格履行承諾;
(6)企業對所承接的物業項目按規定要求進行接管驗收,手續齊全,并建立物業和檔案,查閱方便;
(7)按合同要求和政府規定公開物業服務收費項目、收費標準,定期公布代收水電費、經營性收支帳目、房屋公共維修金賬目;
(8)公示24小時服務電話,按合同約定的時間進行報修、一般小修10分鐘之內到達現場,做到小修不過夜,維修有記錄;
(9)建立業主求助、投訴記錄,處理及時,并有回訪記錄;
(10)每年至少進行2次征求業主意見的活動,業主滿意率在95%以上;
(11)物業管理費收繳率95%以上,用戶有效投訴率1%以內,處理率100%;
(12)物業管理人員專業培訓合格率100%。
2、房屋管理
(1)按規定要求對房屋竣工總平面圖、單體建筑結構、配套設施、地下管網工程竣工圖以及綜合驗收、消防驗收等技術檔案資實收集齊全,管理妥善;
(2)按規定要求建立住宅裝飾裝修管理制度,并告知業主和使用人,每天進行巡視,發現違規行業進行勸阻或及時報告業主委員會和有關部門進行處置,有記錄可查;
(3)每半月對房屋的地基、承重結構、公共樓道、消防通道、公共部位的門窗、屋面、外墻面、小區道路和其他公共設施進行巡視并有記錄;
(4)按物業服務合同約定建立房屋維修養護制度。需要維修的,屬小修的按合同約定及時組織維修,屬大修的及時編制維修計劃報業主委員會審批然后組織實施,房屋維修養護有記錄、有完備的手續,維修金的開支符合規定;
(5)小區各棟、單元、樓層、戶、公共設施、設備房、地下車庫、道路有明顯標識;
(6)無違章搭建,消防通道無占用堵塞,外墻面、樓道、路面無破損;空調室外機安裝有序、冷凝水集中排放;
(7)無室外安全鐵柵、無陽臺包封;
(8)房屋零修、急修及時率100%。
3、房屋公共設備設施維修養護管理
(1)建立公共設備設施檔案,包括權屬清冊,設備臺帳、設備卡、運行記錄、維修保養記錄;
(2)配備專職的機電工程人員負責公共設備設施日常的管理與維修保養工作,維修保養記錄齊全;對設備24小時有專人值班;
(3)設備設施外包維修保養的應有外包協議,檢查記錄齊全;
(4)建立健全設備設施管理、運行、保養制度、作業指導書;
(5)每天1次對設備設施進行巡視,并有記錄;
(6)按法規要求及物業服務合同的約定,對設備設施進行維修保養,屬小修的應及時維修,設備設施維修及時率100%、完好率100%、合格率100%,道路完好率及使用率99%;維修服務回訪率100%
(7)二次供水設施及水質取得合格證;
(8)消防設施至少每個月運行保養一次,設備設施完好率100%,隨時可投入使用;
(9)路燈、樓道燈、應急燈完好率100%;
(10)容易危及人身安全的設備設施有明顯警標志和防范措施,對可能發生的各種設備故障有應急方案;
(11)設備房應保持整潔、通風,無泡、冒、滴漏和鼠害,設備無油污、灰塵、銹斑;設備卡和狀態標識齊全、醒目;設備配套專用工具齊全。
(12)電梯具有專業資質的人員進行定期維護保養,年檢合格,有安全使用標識。電梯一般故障維修停機不超過2個小時;
(13)外電停電有預先告知,備用電源5分鐘之內投入使用。
(14)化糞池、雨水井、污水井完好率100%,排水管、明暗溝完好率及使用率98%以上。公共文體設施、休息設施完好率95%以上。
4、公共秩序維護管理
(1)小區主要出入口設有固定安防值班員,24小時值守,有值班記錄,對來訪人員經業主確認后方可過入,并有登記;
(2)小區重點部位每1小時巡視一次,有巡視記錄;
(3)對車輛進出小區有記錄,車輛停放有引導,停放有序;
(4)對大件物品出小區須經業主確認;對裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理;
(5)不定期在小區開展消防、治安防范以及有關公共秩序方面的宣傳;消控中心有專職值班人員,24小時值班;
(6)對小區主要部位和周界實行24小時監控,對小區存在的安全隱患及時采取措施予以消除,接受業主24小時專線救助;
(7)對小區火災、治安、公共衛生等突發事件有緊急預案,事發時及時報告業主委員會和有關部門,并協助采取相應措施。
(8)治安案件、火災發生率1‰以下,消防設施、設備安好率100%,違章發生率1%以下,處理率100%。
5、公共保潔服務
(1)小區按單元設置生活垃圾投放箱、桶,生活垃圾每天清運2次,垃圾箱、桶清洗干凈無臭味、異味,并進行消毒;
(2)小區樓內公共樓道、通道每天打掃2次,每天擦洗一次;樓梯扶手、公共窗臺、消防栓箱每天擦洗一次;小區公共道路、場地每天打掃2次;公共玻璃窗、雨陽棚、屋面天臺、天溝每月清潔一次;樓道燈、路燈每兩個月清潔一次;電梯轎箱每天清潔1次,每2天上1次保護液;
(3)小區內公共雨水、污水管道至少每季度疏通一次;雨水、污水井每月檢查清理一次,并視檢查情況及時清掏;化糞池每月檢查一次、每年至少清掏一次,發現異常及時清掏;
(4)對公共環境每月消殺2次,遇有特殊情況要及時進行消殺或按政府有關部門的布置統一進行消殺;
(5)二次供水水箱按規定進行清洗,水質達標。
(6)公共衛生間每天清潔4次無臭味、異味。
(7)外墻清洗每年一次。
(8)清潔、保潔率達到99%。
6、綠化養護管理
(1)有專業人員實施綠化的養護管理,綠化養護管理實行外包的應有協議書和監督檢查記錄;
(2)針對植物的生長習性對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、澆水、施肥等養護;保持觀賞效果;
(3)
定期進行清理綠地雜草、雜物;
(4)根據季節和氣候狀況,適時對花草、木進行病蟲害的防治
(5)小區的綠化長勢良好,草地無明顯雜草、雜物、修剪平整、無斑禿,花卉、綠籬、樹木無枯萎現象,綠籬修剪平整、造型美觀
(6)小區的小品景觀維護管理良好。
(7)綠化養護管理的日常記錄完整。
(8)綠化完好率99%以上。
說明:
1、房屋及配套設施完好率、設備設施及房屋零修/急修及時率、設備設施返修率、大中修工程質量合格率、停車場/道路完好率、機電設備完好率、公共文化設施完好率,根據設施設備清單與維修記錄表、完好情況等進行統計測算。
2、維修工程回訪率是根據維修回訪記錄與維修數量進行統計。
3、綠化完好率、清潔保潔率根據綠化維護養護檢查表及室內、外衛生檢查表進行統計。
4、管理人員專業培訓合格率根據專業管理人員和持證情況進行統計。
5、客戶有效投訴率、有效投訴處理率根據業主投訴、處理結果等情況進行統計。
第10篇 x物業管理中心自然災害突發事件處置應急預案
為了預防自然災害突發事件(火災、澇災、地震等自然災害事故),快速有序地進行搶險救災,保護學校和人民群眾生命財產安全,現制定搶險救災應急預案。
一、組織結構
1、領導小組
組長 :ze(負責全面協調指揮)
組員:ee(負責教學區物業)
e e(負責家屬區物業)
e e(負責學生宿舍物業)
e 1e(負責上教學區物業)
e e(負責教科園區物業)
ee(負責保安隊員調動及協調)
ee(負責消防隊員調動及消防協調)
e e(負責客戶服務協調)
職責:協調處理自然災害突發事件搶險救災.
2、設置三個突發事件應急分隊,各自分工負責。
(1)消防應急分隊
負責人:e 1e
成員及聯系方式:ee等。接到報告立即奔赴現場撲滅初期火災、協助撲滅火災。(應急分隊隊員每天24小時通訊暢通)
職責:根據《消防控制程序》《義務消防隊工作職責》處理,保護學校、人民群眾生命財產安全.
(2)防汛應急分隊
負責人: e e
e 1e
e e
成員及聯系方式:
第一梯隊: eee等。接到報告立即奔赴現場。(應急分隊隊員每天24小時通訊暢通)
第二梯隊:全體保安隊員奔赴現場,職能部門增派中青年積極配合搶險救災.
職責:阻擋、排泄洪澇,保護重點部位,搶救人員物資, 保護學校、群眾生命財產安全.
(3)地震應急分隊
負責人: e e
成員及聯系方式:以家屬區保安、巡邏隊員作為家屬區疏散引導員;以教學區保安、巡邏隊員作為家屬區疏散引導員。其他物業服務人員配合做好疏散引導和救助工作。(應急分隊隊員每天24小時通訊暢通)
職責:及時疏散引導家區群眾到達避難地點,及時救助和協助救助傷員,減少人員傷亡。
二、處置步驟
自然災害突發事件發生后,應嚴格按下列步驟處理:
1、在第一時間報告災害的地點、類別和損害程度。啟動預案。
2、以在現場工作的保安、城管隊員作為第一梯隊,立即奔赴現場搶險救災。
3、其他保安、城管隊員,聞訊盡快奔赴現場;各個部門50歲以下健壯中青年聞訊盡快奔赴現場搶險救災。
三、預防措施
1、各應急分隊造具名冊,明確崗位職責和聯系方式,進行崗位培訓,接受領導小組統一指揮.發生自然災害突發事件迅速奔赴現場實施搶險救災.
2、物管中心各業務部門,作好預防自然災害防災減災工作。檢查本部門預防自然災害的程度,發現并堵塞漏洞,實施本部門自然災害防范責任制.制定本部門搶險救災預案,發現災害,率先對管轄范圍自行搶險救災,及時報告引導實施綜合搶險救災。同時為支援學校搶險救災作好人員準備.
3、消防器材儲藏室(滅火器、水帶等),設在慧園小區培訓樓二樓學校安管處。消防科聯系電話z;安管處24小時聯系電話z.各個大樓設有滅火器、消防水帶、逃生應急箱和逃生應急指示燈。
4、防澇器材儲藏室(沙袋、水靴、電筒等),設在地下車庫。負責人z zz;抽水機放置在能源中心,負責人zz.
5、地震避難所:設在教學區兩個足球廣場。
地震發生后,地震應急分隊:
(1)地震發生前,根據地震預報有序疏散室內人員到地震避難所。
(2)地震發生后,迅速疏散家屬區各住戶室內人員到地震避難所,搶救被壓人員。
(3)迅速疏散教學區各大樓及學生宿舍室內師生到地震避難所,搶救被壓人員。
物業管理中心
第11篇 物業區公用設備設施管理守則
物業園區公用設備(設施)管理守則
為更好地為園區居民服務,使各業主享受到舒適、安逸的生活。特制定本規定:
1、公用設備(設施)包括樓宇天臺、樓梯、電梯、車庫、道路、溝、渠、池、井、機房、泵房、備用設備、宣傳欄、雕塑、游泳池、球場設備、園林小品、綠化帶、公用照明、供水、供電、供氣、通訊、保安消防器材、交通管理器材等。
2、各業主(住戶)不可更改、破壞各公用設備(設施),否則,按原價格賠償。
3、不可在道路、走廊、樓梯、樹干、天臺、二樓平臺及其他公共用地晾曬衣物或掛放、存儲家私和雜物等。
4、禁止在走廊、外墻或其他公共設施場地放置香火臺,燒香,以免影響外觀整潔;否則,管理處有權予以清理并視情節輕重予以經濟賠償。
5、設備(設施)維修期間,請業主(住戶)予以配合,不可在設備(設施)未恢復使用功能投入使用。
6、公用設備(設施)修繕費用由受益業主(住戶)共同承擔。
第12篇 飲食街物業管理成本測算表
古城飲食街物業管理成本測算表
單位:元/月
序號項目計算公式合計
一、管理服務人員工資福利(一)至(四)和19980
(一)管理、服務人員工資1-4之和18850
1、管理處共4人4700
(1)主任1700×1人1700
(2)助理1200×1人1200
(3)客戶服務專員900×1人900
(4)前臺接待兼收費員900×1人900
2、安全部共12人9800
(1)安全組長1000×1人1000
(2)護衛員800×11人8800
3、環境部共4人2350
(1)保潔班長700×1人700
(2)保潔員550×3人1650
4、維修部共2人2000
(1)工程維修組長1100×1人1100
(2)工程維修員900×1人900
(二)按規定提取福利費1-3之和1130
1、福利基金18850×3%565
2、工會經費18850×2%377
3、教育經費18850×1%188
(三)勞動保險費1-4之和0
1、養老保險、23% 均以包含在工資中0
2、醫療保險7%均以包含在工資中0
3、失業保險2%均以包含在工資中0
4、工傷保險1%均以包含在工資中0
(四)加班費0
1、法定假日加班費暫按包含在工資中計0
二、設施設備運行維保費1至4和1300
1、公共照明等電費估算800
2、辦公管理電費經驗值100
3、管理及服務、景觀水費經驗值(不含綠化施工維護)100
4、其他公共設施設備維保費經驗值300
三、綠化養護、管理費估算200
1、綠化景觀維護費(外包)每年2400元÷12個月200
四、清潔衛生費1-4之和1500
1、物料費年1200元÷12個月100
2、化糞池窨井清掏費年1200元÷12個月100
3、衛生防疫消殺年1200元÷12個月100
4、垃圾外運處理費經驗值1200
五、保安費1-3之和200
1、保安活動費年1200元÷12個月100
2、保安物耗年1200元÷12個月100
六、辦公費1-5之和1600
1、24小時客戶服務電話年2400元÷12個月200
2、辦公文具等低值易耗品費年1200元÷12個月100
3、員工培訓活動等費用估算200
4、人力資源培訓等費用年2400元÷12個月200
5、公共關系費用年2400元÷12個月200
七、街區文化活動費年4800元÷12個月200
八、稅金一至七之和24980×5.7%1423
成本支出合計一至八之和26403
