第1篇 物業管理實現過程策劃程序
物業管理實現過程的策劃程序
1 目的
對特定產品、項目或合同規定專門的質量措施、資源和活動順序,以確保滿足規定要求。
2 適用范圍
適用于與特定產品、項目及合同有關的質量策劃的控制及相應的質量計劃的編制、實施和控制。
實現過程的策劃程序是致力于指定質量目標并規定必要的運行過程和相關
3 職責
3.1管理者代表負責批準有關部門編制的質量計劃。
3.2物業部負責對各部門質量策劃的實施情況進行監督檢查。
3.3各部門負責人負責本部門相關的質量策劃及編制、實施相應的質量計劃。
4 程序
4.1對特定的項目和合同應進行質量策劃。策劃的結果應以適于組織運作的方式形成文件,《物業管理方案》。
4.2進行質量策劃的時機
公司在下列情況下應進行質量策劃:
a)對承接新的住宅小區或物業管理項目;
b)現有體系文件未能涵蓋的特殊事項;
c)對剛承接的物業管理項目的實施過程進行策劃。
4.3物業管理方案的內容
1目的和范圍;2物業概況和特點;3管理方式;4組織和資源;5物業管理的總體目標及分項目標;6管理文件;7服務承諾和質量措施;8法規要求;9開辦費用預算;10管理費預算;11效益預測;12進度安排;13物業管理方案的編制、審核、批準、發放和更改。
4.4 在編制物業管理方案時應根據以下要求編制:
a)針對特定項目或合同確定的質量目標;
b)針對特定項目或合同所需建立的過程和子過程,應識別關鍵的過程和活動;對過程或涉及的活動規定途徑,并對這些途徑進行評審和形成文件;
c)識別并提供上述過程所需的資源配置、運作階段的劃分、人員的職責權限和相互關系;
d)確定過程涉及的驗證和確認活動及驗收準則;對過程和產品的重要或關鍵特性,應安排測量和監控活動;對其中某些特殊過程的輸出應按輸入的要求進行驗證并確認;
e)確定為過程和產品的符合性提供證據的質量記錄。
4.5 編制原則為:
a)應參照質量手冊的有關內容,應符合質量方針、目標,并與質量體系文件中的內容協調一致;
b)可引用已有的質量文件中的相關內容,并根據特殊的要求編制新的內容;
c)物業管理方案可以作為獨立的文件,也可以根據需要作為其他文件(如項目計劃等)的一部分。
d)編制的文件或物業管理方案應具有可操作性、適宜性。
4.5物業管理方案的編制、審批和發放
4.5.1物業管理方案由物業部負責人組織編制,經管理者代表審核,總經理批準后,由物業部以受控文件形式發放到使用和相關部門(顧客有要求時,可發放給顧客),同時做好文件發放登記。
4.6物業管理方案的實施、監督和修改
4.6.1各部門在執行中應按照物業管理方案的規定要求進行控制,并將物業管理方案的執行情況及時反饋到物業部。
4.6.2物業部負責監督各部門物業管理方案的實施,根據要求協調相應部門之間的接口和資源配置,填寫《質量策劃實施情況檢查表》以進行總體控制,并及時報告總經理。
4.6.3物業管理方案的修改
當物業管理方案需要修改時,由修改部門填寫《文件更改申請》,經總經理批準后進行修改,按《文件控制程序》執行。
4.7物業管理方案完成后,物業管理方案有關文件由物業部負責存檔保存。
5 相關文件
《文件控制程序》、《物業管理方案》。
6 質量記錄
6.1《質量策劃實施情況檢查表》。
6.2《文件更改申請》。
第2篇 iso9000物業-物業管理合同評審簽定程序
公 司 程 序 文 件版號: a
修改號: 0
ej-qp1.1物業管理合同的評審和簽定 頁碼: 1/3
1.目的:
在合同簽訂之前,對產權人(單位)或開發商(以下簡稱委托方)的要求及公司提供物業管理的能力進行綜合評審,明確各部門在合同簽訂過程中的工作職責,為合同順利執行創造良好條件。
2.適用范圍:
適用于公司承接新物業項目管理合同的簽訂及原管理項目合同期滿續簽管理合同,包括開發公司委托管理的和物業管理委員會委托管理的物業管理合同,合同的簽署必須經雙方充分協商后,根據雙方要求和法律規定進行。
3.引用文件:
3.1質量手冊第4.3章
3.2 iso9002標準第4.3章
4.職責:
4.1公司副總經理負責審查合同草案,批準并與委托方簽訂合同。
4.2經營管理部負責與委托方保持聯系,編制合同草案。
4.3經營管理部負責對物業基本情況、管理用房、管理目標、管理服務的審核。
4.4工程維修部負責對建筑本體,市政公共設施、配套服務設施的審核。
4.5保安服務部負責對治安狀況的審核。
5.工作程序:
a物業單項委托合同的評審與簽定:
5.1公司總經理或副總經理,接到開發商或產權單位的物業管理委托要求后,副總經理安排經營管理部根據委托方的要求和建設部物業委托管理合同范文制定《物業管理委托合同》。
5.2保安服務部根據物業現狀制定保安人員配置數、崗亭設置、車輛停放位置和警具配備,做出保安費用的開支預算。
5.3工程維修部按國家有關標準做出對建筑本體、市政公共設施和接管后零維修服務費用的開支預算。
5.4經營管理部依據政府有關部門制定的物業管理收費標準和各部門的開支預算,制定物業管理委托收費標準。
5.5經營管理部依據5.4的內容和建設部物業管理委托合同范文,制定《物業管理委托合同》草案,交副總經理審核。
5.6合同磋商:
5.6.1合同草案經副總經理審核后,由經營管理部與委托方聯系,約定時間磋商。
5.6.2合同磋商內容、討論情況和修改意見由經營管理部形成《物業管理委托合同磋商紀要》雙方簽字認可。
5.6.3根據《物業管理委托合同磋商紀要》,副總經理組織有關部門進行討論,決定是否繼續磋商,并提出修改意見。
5.6.4副總經理決定繼續磋商后,由經營管理部聯系,直至與委托方達成一致意見。經副總經理審核批準后形成合同文本。
5.7合同的簽定:
5.7.1審批后的合同由經營管理部聯系,雙方舉行簽署儀式,合同由副總經理與委托方簽署,并加蓋公章。合同的簽署過程,由經營管理部形成紀要。
5.7.2單個產權人或產權單位在辦理進住手續時簽定《物業管理委托合同》見《物業的入住管理》(ej-qp3.1)。
5.7.3合同簽署后,正本由經營管理部保管,副本交財務部、綜合辦公室保管。
b與物業管理委員會簽署物業管理委托合同:
5.8物業管理委托方為分散單個產權人或產權單位,在辦理入住手續后,當入住面積超過70%時,小區應按政府有關規定成立物業管理委員會。公司根據接管以來運作的實際情況,準備與物業管理委員會簽定新的物業委托合同。
5.8.1經營管理部根據物業管理委員會提出的新要求進行評審,對原合同進行修改,并形成草案報副總經理審核。
5.9執行5.6合同磋商程序和5.7.1合同簽
定程序。
5.10合同修改:
5.10.1當公司與物業管理委員會簽定的《物業管理委托合同》中的內容同公司與分散單個產權人或單位在進住時簽定的合同內容相抵觸時,執行與物業管理委員會簽定的合同。原合同中不抵觸部分繼續執行,合同不予修改。
5.10.2當公司與物業管理委員會簽定的《物業管理委托合同》中的內容同公司與開發商簽定的合同內容相抵觸時,執行與物業管理委員會簽定的合同。原合同中不抵觸部分繼續執行,合同不予修改。
5.10.3合同執行過程中,如委托方提出修改合同,副總經理組織有關部門對新的要求重新評審。
5.10.4如公司需修改合同,須取得委托方認可后方能修改。
6.支持性文件與有關記錄:
6.1《物業管理委托合同磋商紀要》無固定格式
6.2《物業管理委托合同簽署紀要》無固定格式
6.3《物業管理委托合同》無固定格式
第3篇 物業管理費收取催繳程序
物業管理費的收取及催繳程序
(有關滯納金比例以該項目《業主公約》及《物業管理合同》為準)
業戶收樓時需將計費時間終止到每自然季度末最后一日
1.1 預繳半年管理費
1.1.1 物業公司財務部將于每年6月1日及12月1日起向各業戶發出次年〈管理費付款通知書〉,詳列應交款明細,規定業主須在收到〈付款通知書〉一個月內繳納下一個半年的管理費。
1.1.2 每年的1月1日及7月1日起,財務部對尚未交納本年度應付款的業主發出《催款通知書》,列明欠款明細項目,通知其在收到〈催款通知書〉一個月內繳清欠款。《催款通知書》列明如未按規定支付欠款,管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。
1.1.3 《催款通知書》發出后,業主逾期未清繳欠款的,管理公司將于第8日起發出《最后繳款通知書》,通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內繳清,并對所欠款項收取每日3‰的滯納金(從1月1日或7月1日欠款的第一天起算)。
1.1.4 在《最后繳款通知書》發出后逾期欠款仍未清繳的,管理公司將按 《業主公約》《物業管理合同》規定做出其它追討行動,及對欠款者提出法律訴訟。
1.1.5 《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財務部負責編制,統一經客服部發出。
1.2 預繳三個月管理費
1.2.1 物業公司財務部將于每年3月1日及6月1日、9月1日、12月1日起向各業戶發出下一季度〈管理費付款通知書〉,詳列應交款明細,規定業主須在收到〈付款通知書〉一個月內繳納下一季度的管理費。
1.2.2 每年的1月1日、4月1日、7月1日及10月1日起,財務部對尚未交納本季度應付款的業主發出《催款通知書》,列明欠款明細項目,通知其在收到〈催款通知書〉一個月內繳清欠款。《催款通知書》列明如未按規定支付欠款,管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。
1.2.3 《催款通知書》發出后,業主逾期未清繳欠款的,管理公司將于第8日起發出《最后繳款通知書》,通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內繳清,并對所欠款項收取每日3‰的滯納金(從當季度欠款的第一天起算)。
1.2.4 在《最后繳款通知書》發出后逾期欠款仍未清繳的,管理公司將按 《業主公約》《物業管理合同》規定做出其它追討行動,及對欠款者提出法律訴訟。
1.2.5 《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財務部負責編制,統一經客服部發出。
1.3 預繳一個月管理費
1.3.1 物業公司財務部將于每月15日起向各業戶發出下月〈管理費付款通知書〉,詳列應交款明細,規定業主須在收到〈付款通知書〉一個月內繳納下月的管理費。
1.3.2 每月的1日起,財務部對尚未交納本月應付款的業主發出《催款通知書》,列明欠款明細項目,通知其在收到〈催款通知書〉7日內繳清欠款。《催款通知書》列明如未按規定支付欠款,管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。
1.3.3 《催款通知書》發出后,業主逾期未清繳欠款的,管理公司將于第8日起發出《最后繳款通知書》,通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內繳清,并對所欠款項收取每日3‰的滯納金(從當月欠款的第一天起算)。
1.3.4 在《最后繳款通知書》發出后逾期欠款仍未清繳的,管理公司將按 《業主公約》《物業管理合同》規定做出其它追討行動,及對欠款者提出法律訴訟。
1.3.5 《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財務部負責編制,統一經客服部發出。
第4篇 福隆園物業管理設想
福隆園項目物業管理設想
針對'福隆園'項目的特點,我們為項目量身訂造了'零式管理'模式。所謂'零式管理'就是將不良的服務與管理控制在'零'狀態,實現零距離、零干擾、零時限、零缺陷、零事故、零污染的'六零'管理。
一、零距離:
零距離就是要求管理處與業主之間的信息與需求溝通距離盡可能減小,信息傳播渠道暢通,防止出現溝通障礙。通過零距離的管理讓業主感受管理處設身處地、無微不至的服務,同時也倡導業主積極參與管理,齊心共建美好家園。
二、零干擾:
為了滿足人們對現代生活高尚環境的需求,使社區住戶始終處在優雅、寧靜、自然的氛圍中,管理處將為業主提供'零干擾'的管理服務模式。即盡可能地利用現代化的控制系統進行各項管理服務活動,在正常的物業管理服務活動中盡量避免對業主的視覺滋擾、噪音滋擾、味覺滋擾、行為滋擾,減少對業主日常生活與休閑的干擾。
三、零時限:
目前物業管理行業的投訴率一直居高不下,其中大部分投訴都起因于服務不及時或服務不到位。為避免或減少此類現象,我們采取'零時限'管理,即通過明確和科學可行的時限制度來規范員工服務的準時性。在日常管理工作中,將時限制度公示,讓業主明了具體事務的負責人和監督評判的標準,通過業主的配合與監督,增加管理處工作的透明度,以達到不斷提升管理品質,為業主提供方便快捷服務的目的。
四、零污染:
在小區的物業管理中,環境污染一直是個比較嚴重的問題。為了營造一個優美和諧的居家環境,我們將以人性化管理手段引入健康環保理念。一方面,管理處將通過行之有效的綠化與清潔工作,營造小區綠樹成蔭、芳草萋萋的自然景觀;另一方面,引導業主自制自律,摒棄不文明行為,共同維護小區環境,達到業主、管理處和小區環境三方的和諧統一。
鑒于目前裝修行業市場運作不甚規范,有害裝飾材料引起家居環境污染問題時有發生的狀況,為關注業主的身心健康,管理處將在《業主規約》中提醒業主購買經衛生檢測局等政府部門驗證合格的材料進行裝修,并為之提供可能的幫助。
五、零事故:
物業管理的事故一般分為工程事故和安全事故,無論工程事故還是安全事故,一旦發生,都將危害到業主的生命和財產安全。針對本項目目前的現狀及地理壞境因素,管理處將建立健全的安全管理制度,將具體責任落實到人,通過對人的管理,達到對安全的管理。
六、零缺陷:
'零缺陷'在物業管理中是一個相對的概念。物業管理人不可能做到盡善盡美,但應該力求完美。如何持續改進我們的服務、規范我們的管理,是我們應該面對的問題。提倡零缺陷的目的,是盡可能減少業主投訴率,提升業主對管理處工作的滿意度。
第5篇 物業公司綜合管理部主任職務說明書
物業公司綜合管理部主任職務說明書(樣板)
職位名稱:主任
所屬部門:管理處
定員:1人
直接上級職務:財務副總經理
直接下級職務:副主任、主任助理
所轄人員:全體員工
職位代碼:工資等級:
工作分析人員:z 工作分析日期:20**-3-20批準人:
工作說明
工作概述
綜合管理本部門行政和客戶服務工作,協調所屬各部門的關系;編制部門工作計劃嚴格執行公司各種計劃、方案和規章制度;參與績效目標的分解與制定,并對部門績效目標承擔首要責任;主持本部門各種計劃、活動和規章制度的編制并監督實施;同時負有管理、指導和培訓下屬員工責任。
工作職責
1、組織、調動、激勵本部門員工執行公司各種計劃、方案和規章制度并報告工作;
2、參與績效目標的分解與制定,并對部門績效目標承擔首要責任,按公司要求在本部門實施績效管理活動,持續提高部門與員工工作績效;
3、主持編制管理處各種工作計劃、方案與規章制度并監督實施和進行評估;
4、綜合管理本部門行政事務,指揮、安排、監控本部門各項日常管理工作,協調所屬各部門及員工的工作關系;
5、與客戶保持密切聯系,采取措施持續提高客戶滿意度和部門間滿意度;
6、指導、培訓、激勵下屬員工,幫助實現員工個人職業生涯規劃,持續提高員工滿意度;
7、貫徹三體系方針與要求,保持并持續提高經營管理質量和客戶服務質量;
8、貫徹終身學習理念,持續提升自身專業水平、管理水平和領導水平;
9、完成上級安排的其他工作或任務。
應負責任影響性質:直接影響管理處日常工作的正常運作、影響公司的形象、管理水平以及公司經營指標的達成。
影響范圍:公司及管理處
職務權限自主事項:依據相關的物業管理法規、政策及公司的各項制度處理管理處的日常事務。
請示事項:業主重大投訴及計劃實施方案須按規定報上級領導審批。
任職規范
(一)生理要求1、年齡:不限 2、性別:不限
3、身高:不限4、體重:與身高成正常比例,在合理范圍內就可
5、聽力:正常 6、視力:矯正視力正常
7、健康狀況:無殘疾,無傳染病8、外貌:無畸形,出眾更佳
9、聲音:普通話發音標準,語音和語速正常
(二)知識與技能要求1、學歷要求:大專及以上學歷
2、專業要求:管理類專業,物業管理專業更佳
3、工作經驗:專業工作經驗三年以上,或同等職位工作經驗兩年以上
4、職業資格/職稱:初級以上職稱,有物業管理部門經理崗位證書
5、計算機技能:熟練使用windows、office系列辦公軟件
(三)特殊技能要求素質特點:1、成就需求為主導;2、權力需求為主導;3、親和需求為主導。
職務核心能力:組織能力、協調能力
職務能力級別:1、信息處理能力級別5級
2、人員管理能力級別5級
3、工具操作能力級別2級
(四)其他要求
1、能隨時出差
2、能服從公司內部崗位或職位調配
第6篇 商業中心物業管理內容
商業中心物業管理內容
一、kh商業中心房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、電梯房、設備機房等)的維修、養護和管理。
二、kh商業中心建筑本體共用設施設備(共用的上下水管道、落水管、煙囪、共用照明、天線、加壓供水設備、供配電、消防、安保、自動化系統、電梯、發電機等)的維修、養護和管理。
三、該物業規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、車場、棚、庫等)的維修、養護和管理。
四、該物業規劃紅線內屬配套服務設施的維修、養護和管理。
五、公共環境(包括公共場地、房屋建筑共用部位)的清潔衛生,垃圾的收集,清運。
六、kh商業中心內交通、車輛行駛和停放管理。
七、配合和協助當地公安機關進行安全監控、巡視、消防、保安防范工作。
八、物業管理檔案、資料及物業的使用管理。
九、多種經營,有償服務、商務管理。
第7篇 某物業部檔案管理作業程序
物業部檔案管理標準作業程序
一、目的
規范檔案的編號、分類、整理、保管及借閱工作。
二、適用范圍
適用于物業部各類檔案的管理。
三、職責
1、總經理審批檔案的借閱申請及清單。
2、行政部經理監督檔案管理的實施工作。
3、檔案管理員負責檔案的日常管理工作。
四、程序要點
1、檔案的編號
(1)公司、物業部編號:
①物業部 編號為:wy(英文縮寫)。
(2)部門編號:
①行政人事部 編號為:*z;
②財務部 編號為:cw;
③服務處 編號為:fw;
④機電處 編號為:jd;
⑤安全處 編號為:aq;
(3)年份編號:引用年份序號-2000、2001、2002……。
(4)檔案順序號:采用阿拉伯數字取3位有效數字-001、002、003……。
(5)檔案編號舉例:
①物業部編號:
※※※-※※-※※※-※※※
檔案序號
類別編號
部門編號
物業部編號
②物業部編號:
※※※-※※-※※※-※※※
檔案序號
類別編號
部門編號
物業部編號
2、檔案的分類
(1)區分全宗,按物業管理的組織機構劃分,全宗可分為以下幾類:
①行政、人事類;
②財務類;
③公共事務類;
④保潔類;
⑤園林綠化類;
⑥機電維修類;
⑦經營類;
⑧品質類。
(2)全宗檔案的分類:要從檔案形成的特點和規律出發,符合檔案形成的實際情況,保持檔案之間的歷史聯系,它應具有思想性、科學性、排它性和縮縮性。根據物業管理的物性,我們采用組織機構--問題分類法,如:
收文類
發文類
合同類
① 行政人事部
員工人事檔案類
圖紙類
后勤類
收文類
發文類
報表類
② 財務部
帳冊類
憑證類
合同類
工程圖紙類
合同類
收文類
發文類
業主檔案類
③ 公共事務部 員工檔案類
維修類
投訴類
回訪類
有償服務與多種經營類
計劃總結類
……
3、立卷與編制目錄
(1)立卷:就是按照單份文件相互之間的聯系和價值大小組合成案卷。檔案管理員按以上分類方法,用檔案盒(或文件夾)將檔案分別立卷:
①根據檔案(或文件夾)的規格準備相應的檔案標準貼紙;
②在檔案標貼紙上打印出標準黑一號字體的檔案類別名稱,其格式一般是由組織機構、名稱組成,如:
--物業行政部、人事部收文:※※※-*z-收文;
--物業財務部報表:※※※-cw-報表;
--物業部服務處業主檔案:
※※※-※※※-fw-業主檔案。
③將制作好的檔案標貼紙貼在檔案盒(或文件夾)左側立面距頂部3cm位置處,并排列在檔案柜中;
④將需歸檔的資料按其所屬類別及入檔時間先后順序存放于相應檔案盒(或文件夾內)。
(2)編制目錄:
①檔案管理員在檔案盒內首頁位置準備活頁《檔案目錄》;
②每一份檔案在歸檔時,均需將該份檔案登記在《檔案目錄》(內容包括:序號、文件編號、文件標題、頁數、發文單位、發文日期、接收日期、歸檔編號、備注等項目)中,以便查閱。
4、檔案的保管期限
(1)檔案的保管期限分為永久保存、定期保存兩種。
(2)各部門負責人應依據部門工作情況及其部門有關標準作業程序,對檔案的保存價值進行鑒定及標注。
5、檔案的保管
(1)檔案保管的工作任務是:
①便于查閱;
②保證檔案的安全;
③防止檔案的損壞;
④采取修復技術,延長檔案壽命。
(2)檔案保管的責任部門:
①財務部保管財務檔案;
②行政部、人事部保管公司對內、對外文件、合同、員工人事檔案、圖紙、后勤資料及公司其他部門所需保管的資料;
③品質部保管iso9000質量體系文件、資料、質量記錄和員工績效考評檔案;
④經營部保管分供方評審、物業租憑和多種經營資料;
⑤物業部服務處保管管理處工程圖紙、合同、收發文、業主檔案、員工檔案、維修、投訴資料、回訪記錄、有償服務多種經營記錄及計劃、總結及物業部各職能部門需要保管的其他檔案;
⑥各職能部門除經常使用的部分資料外,原則上不保管檔案。
(3)檔案的保管程序:
①各職能部門將需保管的資料經文書處理程序后,移交給檔案管理員;
②檔案管理員將該管理資料登記在《檔案目錄》中,歸入相應案卷并統一編號;
③檔案管理員定期將《檔案目錄》輸入電腦,以便查詢;
④檔案原則上保管原則件。
6、檔案的密級
(1)檔案的密級分為三級:絕密、機密、普通;
①絕密檔案包括:員工人事檔案、合同、業主檔案、公司重大經營、管理、決策、形成的檔案、財務類檔案、其他屬絕密的檔案;
②機密檔案包括:iso9000質量體系文件、重要的會議記錄(紀要)、公司收發文(通知、通告除外)、工程圖紙、維修、回訪記錄、計劃總結和其他屬機密的檔案;
③普通檔案包括:公司的通知、通告等普通性文件。
7、檔案的查閱權限
(1)總經理可查閱公司所有檔案。
(2)副總經理(總經理助理)可查閱分管工作的檔案。
(3)部門負責人可查閱該部門所有檔案。
(4)其他人員根據審批查閱有關檔案。
8、檔案的查閱/借閱/復制
(1)查閱/借閱/復制人到檔案室在《文件查閱/借閱/復制登記表》中登記。
(2)檔案管理員審核其查(借)閱資格:
①權限內(經授權/審批)的按正常手續辦理;
②權限外的,檔案管理員開具《檔案查閱/借閱/復制審批單》給查閱人辦理審批手續:
③屬部門(財務類除外)的檔案,由部門負責人審批;屬管理處的檔案,由管理處經理審批;屬公司的檔案,由總經理審批;財務類的檔案也應由總經理審批。
9、在檔案歸還日期前,檔案管理員應督促借閱人將檔案完好交還檔案室。
10、須復制檔案的,絕密檔案報總經理審批;機密檔案由人事部負責人審批;普通檔案由部門負責人審批。
11、檔案的銷毀
(1)超過保管期限的檔案,由檔案管理員依據檔案的保管期限(詳見各部門標準作業規程)每年編制銷毀計劃及清單位,報行政部、人事部經理審核。
(2)行政部、人事部經理審核無誤后報總經理審批。
(3)總經理審批同意后由行政部、人事部經理指定3名監銷人員(檔案管理員、人事部文員、行政部文員)將超過保存期限的檔案銷毀。
(4)監銷人員確認銷毀文件無誤簽字后,選擇安全地點銷毀檔案。
五、記錄
1、《檔案目錄》
2、《檔案查閱/借閱/復制審批表》
3、《檔案查閱/借閱/復制登記表》
4、《檔案銷毀清單》
六、相關支持文件
1、《文書管理標準作業程序》
第8篇 別墅項目物業管理人員配置培訓
別墅項目物業管理人員配置與培訓
人員配置:
1. 項目經理:1人,本科以上學歷,年齡35歲以下,具有15萬平米以上物業管理經驗,有親和力及應變能力,有良好的組織、協調、溝通能力,有敬業和創新精神。
2.項目助理: 2人,專科以上學歷,年齡24--30歲熟知物業管理并有酒店管理服務經驗,具有一定生活經驗,善于溝通,協調能力強。具有強烈的服務意識,和吃苦耐勞甘做業仆的思想理年。
3. 保安員: 16人,男性,年齡30歲以下,退伍軍人,具備游泳技能,身體健康,有較強的工作責任心,能吃苦耐勞,善于溝通,具有良好的團隊協作精神。
4. 維修員(水、電、智能化):4人,具有強弱電、水暖、土建、園林綠化、電梯、智能化等方面的專業技能,有上崗證書,專業技術掌握握熟練,有豐富的實際操作經驗,溝通能力強,工作認真、踏實。
5. 保潔員:4人,男女不限,年齡45歲以下,身體健康,工作責任心強,能吃苦耐撈,有敬業精神。能,品貌端正,責任心強,善于溝通,具有良好的團隊協作精神。
(架構圖 共計27人)
部門崗位人數職責專業素質
服務中心項目經理 1人 全面負責悅
第9篇 物業管理公司員工手冊總則
一、為使本公司管理科學、規范,并使公司能夠穩步長期發展,特制定本《員工手冊》,作為員工行為的指南。《員工手冊》旨在幫助員工了解新的工作環境,從而使您與公司融為一體。
二、本手冊根據國家有關法規及公司章程而制定,為員工提供有關權利、責任和義務的詳盡資料。
三、本手冊對公司有關情況和政策進行了介紹和解釋,不代替公司政策,如本手冊與政策文本有沖突,以公司政策文本為準。公司在遵守國家法律、法規的情況下,有權對手冊任何內容進行修改、暫停或終止手冊內容。
四、本手冊好有與國家法律相悖之處,以國家法律規定為準。
五、本手冊所稱“公司”指湖南**物業管理有限公司,本手冊適用于經公司綜合管理部批準錄用的所有員工。
六、公司管理層有權根據需要對手冊進行修改和更新,并通過綜合管理部培訓、實施新員工手冊。舊手冊將即期作廢,一切以新手冊為依據,員工不得以未知為理由,提起勞動爭議。
七、公司各部門可根據部門特點和需求制定相應的部門規章制度,并報綜合管理部審核,以執行總經理批準方可實施,制度中如與國家、公司的規章制度不一致情況下,以國家或公司相應制度為準。
八、本手冊的解釋權歸公司綜合管理部。
第10篇 物業管理法規模擬試題
物業管理法規模擬試題
得分 評卷人
一、填空題(每空1分,共10分)
1、物業管理的內容更多的是____,而不是_____。
2、物業管理法是物業管理企業據以和業主簽約,據以合法管理業主物業得具有____,并_____、_____制約得法律規范得總稱。
3、一般收益性物業的委托管理合同須規定物業管理公司要____呈送各種文件和報告以及物業管理人員的管理責任,主要工作等。
4、是由物業管理公司編制的,發給業主、使用人的較為詳盡而全面地反映住戶應遵守的管理規定,以及物業管理公司所能提供的服務項目的非強制性執行文件。
5、我們把業主定義為: 的所有權人。
6 、物業管理企業管理物業的基礎是 和 。
二、在所給的四個選擇項中選出一個以上的正確答案,然后將其序號填寫在題后的括號內。少選、多選、錯選均不得分。每小題3分,共15分)
1、依據相關法律規定,妥善處理好物業相鄰關系,一般應遵循以下哪些原則( )
a、公平合理 b、方便生活c、團結互助 d、有利生產
2、我國政府主管部門現采取( )重大措施來促進我國物業管理行業健康,全面地提高整體素質和質量。
a、立法b、考評c.、招標 d、資質
3、下列哪些情況不屬于物業管理法律關系( )
a、某市物業管理公司因長期虧損而破產
b、業主林某因車禍而死亡
c、某物業管理公司向市房地產行政主管部門提出頒發《物業管理資質證書》的申請
d、某物業管理公司對轄區內人行道路邊一棵已枯死傾向路面的大樹不采取伐移措施的消極不作為行為
4、屬于物業管理糾紛中涉及的常見罪名有()
a、詐騙罪b、侵占財產罪c、故意傷害罪d、濫用職權罪
5、經過()以上的業主提議,業主委員會應當組織召開業主臨時會議。
a、10%b、20%c、30%d、40%
得分 評卷人
三、名詞解釋(每小題5分,共20分)
1、物業管理
2、侵權責任
3、業主委員會
4、物業管理糾紛
得分 評卷人
四、簡答題(每小題8分,共24分)
1、簡述物業管理法律關系的主要特征
2、簡述業主自治自律原則
3、簡述物業管理法律責任特征
得分評卷人
五、論述題(本題共16分)
業主公約的性質、特點、訂立原則
得分 評卷人
六、案例分析題(本題15分)
2002年9月廣州帝力房地產開發公司與陽光有限公司簽訂了房屋售賣合同,約定以1756萬的價格購買了某大廈裙樓的一層商鋪,建筑面積為1634平方米。年1月,帝力房地產開發公司通知陽光公司,稱在交付商鋪時,須與佳美物業發展有限公司簽訂為一期十年的物業管理協議,并一次性交納管理費、維修基金共人民幣85萬元。陽光公司認為無法接受該協議,兩公司就此發生了爭議。
問題:1、陽光公司可以通過什么途徑來主張自己的權利
2、你認為本案應如何處理
物業管理法規模擬試題答案
一、填空題(每空1分,共10分)
1、服務管理2、民法性質行政法經濟法3、定期向業主4、住戶手冊5、物業6、委托授權合同約定
二、在所給的四個選擇項中選出一個以上的正確答案,然后將其序號填寫在題后的括號內。少選、多選、錯選均不得分。每小題3分,共15分)
1、abcd2、abcd3、abcd4、abcd5、b
三、名詞解釋(每小題5分,共20分
1、物業管理指業主通過對選聘物業管理企業,由業主和物業管理公司按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
2、侵權責任--是指行為人侵犯受物業管理法律規范保護的財產等合法權益,依法應承擔的否定性民事法律后果。
3、業主委員會。又稱業主管理委員會(管委會)。是在物業管理區域內代表全體業主對物業實施自治管理的組織。它由業主大會選舉產生,是經政府批準成立的代表物業全體業主合法權益的社會團體。
4、物業管理糾紛是指自然人、法人、其他社會組織、國家行政管理機關就物業與物業管理相關事項發生的爭端。
四、簡答題(每小題8分,共24分)
1、簡述物業管理法律關系的主要特征
答:物業管理法律關系性質的多重性 物業管理法律關系基本主體的特定性
物業管理法律關系中業主居于主導地位物業管理法律關系的客體有特殊性
物業管理法律關系的國家干預程度比較大物業管理法律關系的產生、變更、終止有嚴格的程序性和要式性
2、簡述業主自治自律原則
這些原則可以概括為;
&nbs
p;1、 依法自治原則
2、 積極自治原則
3、規范自治原則
4、 民主管理原則
5、 接受監督原則
6、 尊重私權,公益優先原則
3、簡述物業管理法律責任特征
法律具有綜合性特征
法定責任與約定責任相結合
責任認定對技術規范有較強的依賴性
法律責任是以民事責任為主,行政責任與刑事責任為輔
五、論述題(本題共16分)
業主公約的性質、特點、訂立原則
性質:
(1)業主公約是業主(區分所有權人)之間的非單純債權性質的契約;
(2)業主公約是眾多業主(區分所有權)之間的社會化的契約;
(3)業主公約具有合伙性質、集團性質;
(4)業主公約類似于勞動法上的勞動協約;
(5)業主公約是有關區分所有人相互之間權利義務關系的基本規定,屬于自治法規或自治規則。
特點:
(1)公約主體是全體業主。在我國,不同地區在業主公約制定方式和產生效力等方面有所不同,但訂約人必須是業主或代表全體業主的權益主體--業主(代表)大會。
(2)公約客體是物業使用、維修與其他管理服務活動等方面的行為,是基于物權而派生的客觀行為,即可以做什么,不可以做什么,應該怎樣做等。
(3)公約內容是有關物業使用、維修與其他管理服務活動等方面的權利、義務的規定,其中既有法律規范的內容,也有社會公共道德的內容。
(4)公約是經業主簽約或業主(代表)大會審議通過而生效,對物業管理區域范圍內的全體業主和非業主使用人都具有約束力。
(5)公約的立足點是訂約主體的自我意識與行為的把握。
訂立的原則
(1)合法性原則。業主公約的內容符合法律、法規、政策有關規定和土地使用權出讓合同的規定。業主公約自業主簽約或業主(代表)大會審議通過之日起生效。業主委員會應當自業主公約生效之日起15日內,將業主公約報所在地的縣以上房地產管理部門備案。
(2)整體性原則。業主公約的訂立是在全體業主自愿和充分協商的基礎上進行,當個別意見難以統一的情況下,應當以全體業主的整體利益為目標,個人服從全體,少數服從多數。
(3)民主性原則。業主公約的訂立應當采取民主管理的形式,即通過業主大會或業主代表大會的形式,反映全體業主或者大多數業主的利益和要求。
六、案例分析題(本題15分)
第11篇 物業供電管理程序
物業的供電管理程序
1目的
本程序明確了對物業的供電管理實施控制的職責、方法和要求,以確保用戶的供電及安全用電。
2適合范圍
適合于本公司的物業供電管理。
3相關標準要素
3.1gb/t19002-iso90024.94.104.114.13
4相關文件
4.1質量手冊
4.2中華人民共和國電力法
4.3《電氣裝置工程施工及驗收規范》
4.4物業裝修管理
5職責
5.1機電工程部總體負責本公司所有供電設施的維修保障及運行監督;并具體負責本公司航空開關站、zz公寓大廈低壓室和變壓器室、23#樓、zz工貿大廈、zz航城大廈、8#樓、06#樓、07#及08#供電設施的正常運行。
5.2沙河管理部負責zz沙河南、北工業區供電設施的正常運行。
5.3物業管理部負責本公司航苑大廈、zz公寓大廈電氣豎井和用戶電源箱和宿舍樓供電設施的正常運行。
5.4經營部負責抄本公司商業用戶的電度表。
5.5物業管理部負責抄本公司生活區各住戶的電度表。
5.6沙河管理部負責抄本公司沙河南、北工業區用戶的電度表。
5.7經營部負責本公司全部用戶的電費計算。
5.8財務部負責本公司全部用戶的電費收款。
5.9機電工程部負責意外停電的搶修及正常停電通知相關部門。
6實施程序
6.1用戶用電設備的報裝管理。
6.1.1經營部負責接受用戶用電設備的申請。
6.1.2機電工程部負責審查用戶提供用電設備電氣平面圖及電氣系統圖,用戶填寫的《用電設備清單》,并填寫《電氣安裝審批表》給用戶后方可施工。
6.1.3機電工程部按《電氣安裝審批表》審圖意見對用戶總電源開關至供電電源開關下端連接處按《電氣裝置工程施工及驗收規范》組織驗收,驗收合格并辦好財務手續后給預供電,若驗收不合格,嚴禁送電。
6.2正常供電
6.2.1機電工程部負責保障公司航空開關站、zz公寓大廈低壓室和變壓器室、23#樓、zz工貿大廈、zz航城大廈、8#樓、06#樓、07#及08#供電設施的電氣運行,配備值班人員,由開關站站長合理安排值班人員做出每月《開關站值班表》,值班人員根據業務主管簽發的《倒閘操作票》或《第二種工作票》規定進行供電作業。
6.2.2沙河管理部負責保障公司沙河南、北工業區供電設施的電氣運行,配備值班人員,由業務主管合理安排值班人員,值班人員根據業務主管簽發的《倒閘操作票》或《第二種工作票》規定進行供電作業。
6.2.3物業管理部負責保障本公司航苑大廈、zz公寓大廈電氣豎井和用戶電源箱、宿舍樓供電設施的電氣運行,配備值班人員,由管理處主任合理安排值班人員值班人員根據主任簽發的《倒閘操作票》或《第二種工作票》規定進行供電作業。
6.2.4值班人員進行開關操作時,必須嚴格執行《變電系統運行規程》值班人員要按值班巡視制度巡視供電設備的運行情況,若發現情況應及時處理,并報告機電工程部領導,開關站巡視及處理結果按《值班日記》做好運行記錄,各管理處巡視及處理結果按《值班記錄》做好運行記錄。
6.2.5機電工程部每月檢查各管理處供電設施的運行情況,管理處每月供電設施運行記錄匯總后填寫《供電運行匯總》表上報機電工程部。
6.3正常停電
6.3.1公司接到供電局發出的停電通知后,機電工程部在1小時內通知相關部門,并作好記錄,由物業管理部和沙河管理部在停電前四小時內將停電書面通知用戶。
6.3.2公司供電設備檢修需停電,機電工程部提前一天書面通知相關部門,并作好記錄,由物業管理部和沙河管理部接到通知后半小時內通知用戶。
6.4事故停電
6.4.1供電局事故停電,由機電工程部及時與供電局調度所取得聯系,盡量了解恢復供電時間,并報告公司領導和通知相關部門,并作好記錄。
6.4.2公司供電設備在運行過程中出現故障造成停電。機電工程部盡量縮小停電范圍,并報告公司領導和通知相關部門,并作好記錄。
6.5發電機供電
6.5.1機電工程部航空開關站發電機組在市供電系統停電或航空開關站停電1小時內恢復對食堂、泵站、電梯設備的供電,并作好記錄。
6.5.2航苑管理處負責航苑大廈發電機在本大廈正常電源停電后1分鐘內及時恢復保安用電,并作好記錄。
6.5.3沙河管理部負責沙河南、北工業區發電機組在市供電系統停電半小時內恢復食堂、泵站、消防設備的供電,并作好記錄。
6.6用戶電度表抄表
6.6.1經營部在每月1-5日抄商業用戶電度表。
6.6.2物業管理部在每月1-5日抄生活區住戶電度表,報經營部。
6.6.3沙河管理部在每月1-5日抄沙河南、北工業區用戶電度表,報經營部。
6.7電費計算與收款
6.7.1經營部負責統計各用戶的電度數,計算出各用戶的電費并打印出電費票據,將票據交財務部。
6.7.2財務部負責按經營部提交的電費票據收取用戶電費。
6.8公司供電系統的定期維護保養
6.8.1機電工程部制定公司供電系統的定期維護保養計劃,按定期維護保養計劃實施檢查,并做好維護保養記錄。
6.8.2航空開關站負責本公司航空開關站、zz公寓大廈低壓室和變壓器室、23#樓、zz工貿大廈、zz航城大廈、8#樓、06#樓、07#及08#供電設施的維護保養。
6.8.3機電工程部對公司所管轄范圍內整個供電系統的運行、保養、維修工作負責,但在某些指定地點,可以交由樓房管理處具體執行運行保養任務,機電工程部仍應負督促及指導的責任,分工如下:
6.8.3.1沙河管理部負責沙河(南)、沙河(北)工業區供電設施的運行保養。
6.8.3.2航苑大廈管理處負責從電力變壓器低壓出線總開始(包括總開關)至用戶端的電氣設備運行保養。
6.8.3.3zz公寓大廈負責從低壓配電室出線開關始(不包括開關)至用戶端的電氣設備運行保養。
6.9電工的管理
6.9.1航空開關站工作人員必須同時具備供電局值班電工《進網證》、勞動局《電工操作證》方可上崗操作
,以確保供電操作。并按《員工考核程序》規定進行定期鑒定和培訓,以確保供電操作人員具備必須的安全知識和專業技能。
6.9.2公司值班電工和維修電工必須持有勞動局《電工操作證》方可上崗操作,以確保供電操作人員具備必須的安全知識和專業技能。
7記錄
7.1電氣安裝審批單
7.2用電設備清單
7.3值班日記
7.4值班記錄
7.5開關站值班表
7.6倒閘操作票
7.7第二種工作票
第12篇 物業轄區小區自行巡查管理流程
1目的
規范小區巡查工作,保障小區正常和生活秩序。
2適用范圍
適用于**物業管理有限公司各管理處的小區巡查工作。
3職責
3.1管理處主任負責小區巡查的組織、管理工作。
3.2管理處物業助理負責依照本規程實施小區巡查工作。
3.3管理處行政助理負責落實巡查中發現問題的處理和協調工作。
4程序要點
4.1管理處物業主管根據公司相關規定標準對小區進行巡查,前臺服務人員依照作業規程要點對小區進行巡查。
4.2小區巡查的內容
4.2.1治安隱患的巡查。
4.2.2公共設施設備安全完好狀況的巡查。
4.2.3清潔衛生狀況的巡查。
4.2.4園林綠化維護狀況的巡查。
4.2.5裝修違章的巡查。
4.2.6消防違章的巡查。
4.2.7利用巡查機與住戶溝通。
4.2.8管理處業主檔案、資料檔案、行政人事檔案管理。
4.2.9監督各個部門、各崗位工作情況。
4.2.9利用巡查的機與各崗位員工溝通,了解員工發現的問題。
4.3小區巡查的方法應包括“看”、“聽”、“摸”、“調查了解”等。
4.3.1“看”:通過觀察來發現小區管理服務中存在的問題。
4.3.2“聽”:從設施設備運行時的音判斷是否有故障。
4.3.3“摸”:通過用手觸摸感覺設施設備的使用狀況。
4.3.4“調查了解”:向住戶或員工調查樓宇及公共設施設備的使用狀況和管理服務中存在的問題。
4.4房屋本體巡查的工作要領
4.4.1檢查水電表。檢查水電表是否處于正常工作狀態,記錄損壞的水電表情況。當水表在無人居住的情況下運轉時應關上該戶表的閘閥,預防水浸事故,并通知業主;當發現水、電表異常運轉(如倒轉、有盜電、水嫌疑)時,應在《巡查記錄表》中予以記錄并及時報物業助理和工程助理。
4.4.2巡查樓梯間:
a)檢查走廊燈、樓梯燈是否正常,門、窗是否處于完好狀態;
b)檢查梯間墻身、天花板是否出現剝落、脫漆,墻、地面交瓷片是否完整無損;
c)檢查消防栓是否標識完好、配件齊全;滅火器是否有漏氣或過期、失效現象;防火門是否關閉;消防安全疏散指示燈是否完好;消防疏散通道是否堵塞;防盜預警設施及消防報警設施是否完好;
d)檢查衛生狀況是否良好。
4.4.3巡查逃生天臺:
a)檢查逃生天臺門是否能隨手打開(嚴禁上鎖);
b)檢查天臺護欄是否完好;
c)檢查雨水管是否通暢;
d)檢查衛生狀況是否良好。
4.4.4巡查電梯:
a)檢查電梯的運行是否平穩,是否有異常響動;
b)檢查安全標識是否完好,電梯按鈕等配件是否完好;
c)檢查照明燈及安全監控設施是否完好;
d)檢查衛生狀況是否良好。
4.4.5巡查大堂、門廳、走廊
a)檢查各類安全標識是否完好;
b)檢查公共設施和照明燈及垃圾箱是否完好;
c)檢查衛生狀況是否良好。
4.4.6巡查中發現梯間彌漫著天燃氣、焦味時應立即對相關單位進行調查,當原因不明時應立即告知保安隊進行檢查。
4.5公共設施設備巡查的工作要領
4.5.1巡查水、電、氣、通訊設施:
a)檢查室外設施有無破損現象,各種管線有無滲、漏、滴、冒現象;
b)檢查室外設施有無生銹、脫漆現象,標識是否完好;
c)檢查室外消防設施是否配件齊全、標識完好。
4.5.2巡查公共體設施:
a)檢查石山、小品是否完好,是否有安全隱患;
b)檢查兒童游樂設施是否完好,有無安全隱患;
c)檢查綠地、綠籬、喬灌木是否有枯死、霉病現象,是否有黃土裸露現象,長勢是否良好。
4.5.3巡查道路、廣場、公共集散地:
a)檢查設施設備是否完好,是否有違章占用現象;
b)檢查標識、路牌、警示牌是否完好;
c)檢查各類雨、污水井蓋是否完好,照明燈、裝飾燈是否齊全;
d)檢查衛生狀況是否完好。
4.5.4巡查停車庫:
a)檢查防盜設施是否完好;
b)檢查各類標識是否完好無損;
c)檢查衛生狀況是否良好。
4.6巡查周邊環境
4.6.1檢查小區內是否有張貼、亂拉線等現象。
4.6.2檢查是否有損壞公共設施、違章制造噪音、污染環境、高空拋物現象;
4.6.3檢查是否有違章飼養家禽家畜等現象;
4.6.4檢查衛生狀況是否良好。
4.7巡查違章裝修:詳見《裝修管理工作流程》。
4.8對巡查中發現問題的處理要領
4.8.1前臺服務人員巡查時發現有上述問題出現時,如本人能進行規勸、阻止、處理的,應予以立即解決;否則及時將問題記錄在《巡查記錄表》中,巡查回來后報告給物業助理解決。
4.8.2物業助理情況按下列情況處理:
a)屬公共設施設備破損丟失的,按《報事管理流程》處理;
b)屬管理處其他部門員工工作不力造成的或因為管理服務中出現問題需改進的,應報告給管理處主任協調相關部門處理。巡查中發現的問題一般情況下應在三天內解決;特殊情況需經管理處主任同意后可適當延長;
c)屬住戶違章造成的問題,應按相關規定處理。
4.8.3對巡查中發現的重大問題,物業助理應及時向管理處主任匯報,由管理處主任安排處理。
4.8.4巡查中發現問題處理完畢后管理處前臺服務人員應現場驗證,處理的過程和驗證的結果均應有完整的記錄,并經相關人員簽字認可。
4.9《巡查記錄表》每月底由管理處歸檔保存,保存期為兩年。
4.10本規程執行情況作為相關員工績效考評的依據之一。
5記
錄
qpi-gl-c-f012《巡查記錄表》
6相關支持文件
《報事管理流程》
《裝修管理工作流程》
