第1篇 物業管理商會章程-范文
物業管理商會章程范文
第一章 總則
第一條 本會名稱為:z省物業商會。
英文名稱:z propeity management association
縮 寫:hpma
第二條 本會是z省從事物業管理及相關行業的企業及專業人士自愿結成的非營利性社會組織。
第三條 本會的宗旨是遵守我國憲法、法律、法規和政策,遵守社會主義道德風尚,引導和教育會員愛國、敬業、誠信、守法,維護會員的合法權益,反映會員呼聲,發揮聯系黨和政府與會員的橋梁、紐帶作用,為我省物業管理行業的規范和發展做出貢獻。
第四條 本會接受z省工商聯、z省民政廳的業務指導和監督管理。
第五條 本會所在地為z省鄭州市。
第二章 業務范圍
第六條 本會的業務范圍:
(一)宣傳、貫徹黨和國家的方針政策,引導物業管理企業樹立社會主義公私觀、信用觀、義利觀和法制觀,引導企業回報社會,規范企業行為,促進行業自律;
(二)建立與政府部門溝通渠道,向政府主管部門反映行業的建議和訴求,在政府和企業之間起到橋梁作用;
(三)積極為政府、社會、企業服務,維護會員的合法權益,為會員提供維權服務,反映會員的困難、意見和要求,積極協助企業化解矛盾,調解糾紛;
(四)搞好行業評選,推廣行業經驗;
(五)為會員提供信息服務,建立綜合信息庫,做好信息收集與發布服務;
(六)推動行業內外橫向聯合,組織國內外物業管理及相關行業交流研討會,組織專家對物業管理發展走向和現實疑難問題進行探討、論證,提出科學權威的觀點和理論及解決問題的辦法,組織行業學習、考察,提高物業及相關行業管理水平;
(七)組織會員舉辦各種形式的活動和專業培訓,開展咨詢服務;
(八)組織會員參加z省工商聯開展的各項活動,承辦政府等有關部門委托辦理的其他事宜。
第三章 會員
第七條 本會的會員種類:
(一)單位會員:從事物業管理及相關行業的企業;
(二)團體會員:本行業的社會團體;
(三)個人會員:物業管理及相關行業的從業者,經濟、理論、法律工作者以及其他相關人士。
第八條 申請加入本會的會員,必須具備下列條件:
(一)承認并遵守本會的章程;
(二)有加入本會的意愿;
(三)單位會員在本會業務領域內信譽良好,無不良經營行為記錄,在行業內具有一定的影響力;個人會員無違法違紀記錄。
第九條 會員入會的程序是:
(一)提交入會申請書;
(二)經理事會討論通過;
(三)由理事會或理事會授權的機構發給會員證。
第十條 會員享有下列權利:
(一)本會的選舉權、被選舉權和表決權;
(二)參加本會的活動,優惠取得本會擁有和掌握的最新信息資料;
(三)獲得本會開展的所有服務項目的優先享受權;
(四)對本會工作享有批評建議權和監督權;
(五)入會自愿、退會自由;
(六)向本會提出幫助維護自身合法權益的要求。
第十一條 會員履行下列義務:
(一)遵守本會章程,執行本會的決議;
(二)維護本會合法權益,不發生違反章程行為;
(三)參加本會活動并完成本會交辦的工作;
(四)按規定及時繳納會費;
(五)向本會反映情況,提供相關資料。
第十二條 會員要求退會應書面通知本會,并退還會員證。本會會員一年內不履行義務,包括一年不繳納會費或不參加本會活動的,視為自動退會。
第十三條 會員如有嚴重違反本章程的行為,經本會理事會表決通過,予以除名,并收回會員證,單位會員被工商部門吊銷營業執照的,其會員資格將隨之自動取消。
第四章 組織機構和負責人產生、罷免
第十四條 本會的最高權力機構是會員代表大會,其職權是:
(一)制定和修改章程;
(二)選舉和罷免理事;
(三)審議理事會的工作報告和財務報告;
(四)決定終止事宜;
(五)決定其他重大事宜。
第十五條 會員代表大會須有五分之四以上的會員代表出席方能召開,其決議須經到會會員代表三分之二以上表決通過方能生效。
第十六條 會員代表大會每屆四年。如因特殊情況需要提前或延期換屆時,須由理事會表決通過,報z省工商聯審查并經z省民政廳批準同意,但提前或延期換屆不超過一年。
第十七條 理事會由會員代表大會選舉產生,是會員代表大會的執行機構,在會員代表大會閉會期間,理事會是本會最高領導機構,對會員代表大會負責。
第十八條 理事會的職權是:
(一)執行會員代表大會的決議;
(二)選舉和罷免會長、副會長、秘書長、常務理事;
(三)籌備召開會員代表大會;
(四)向會員代表大會報告工作及財務狀況;
(五)聘任名譽會長、顧問,決定會員的吸收和除名;
(六)決定設立辦事機構、分支機構、代表機構和實體機構;
(七)決定副秘書長、各機構主要負責人的聘任;
(八)領導本會各機構開展工作;
(九)制定內部管理制度;
(十)確定本會的工作方針、工作任務并制定本會工作計劃;
(十一)決定其他重大事項。
第十九條 理事會須有五分之四以上理事出席方能召開,其決議須經到會理事三分之二以上表決通過方能生效。
第二十條 理事會會議每年召開一次,情況特殊的也可采用通訊形式召開。
第二十一條 常務理事會由理事會選舉產生,選舉會長一人、副會長若干人、秘書長一人、常務理事若干人,組成常務理事會。在理事會閉會期間,常務理事會行使理事會職權,對理事會負責并報告工作。
第二十二條 常務理事會須有五分之四以上常務理事出席方能召開,其決議須經到會常務理事三分之二以上表決通過方能生效。
第二十三條 常務理事會會議半年召開一次;情況特殊的也可采用通訊形式召開。
第二十四條 本會的會長、副會長、秘書長必須具備下列條件:
(一)堅持黨的路線、方針、政策、政治素質好;
(二)在本會業務領域內有較大影響,熱心商會工作;
(三)會長、副會長、秘書長最高任職年齡不超過70周歲,秘書長為專職;
(四)身體健康,能堅持正常工作;
(五)未受過剝奪政治權利的刑事處罰;
(六)具有完全民事行為能力。
第二十五條 本會會長、副會長、秘書長的變更,需經會長會議提名,報省工商聯考察同意,提請理事會表決通過后,方可任職;
本會會長、副會長、秘書長如超過最高任職年齡的,須經理事會表決通過,報z省工商聯審查并經z省民政廳批準同意后,方可任職。
第二十六條 本會會長每屆四年,連任最多不超過兩屆;副會長、秘書長每屆四年,可以連選連任。但在任職期間,若發生不符合任職條件的情況,由理事會作出相關處理意見,并報z省工商聯和z省民政廳審核批準。因特殊情況需延長任期的,須經會員大會到會人員三分之二以上表決通過,報z省工商聯審查并經z省民政廳批準同意后,方可任職”。
第二十七條 本會的法定代表人不得兼任其他團體的法定代表人。
第二十八條 本會會長行使下列職權:
(一) 召集和主持理事會或常務理事會;
(二) 檢查會員代表大會、理事會、常務理事會決議的落實情況;
(三) 代表本會簽署有關重要文件;
(四) 其它有關事項。
第二十九條 本會秘書長行使下列職權:
(一) 主持辦事機構開展日常工作,組織實施年度工作計劃;
(二) 協調各分支機構、代表機構和實體機構開展工作;
(三) 提名副秘書長以及各辦事機構、分支機構、代表機構和實體機構主要負責人,交理事會或常務理事會決定;
(四) 決定辦事機構、分支機構、代表機構和實體機構專職工作人員的聘用;
(五) 處理其他日常事務。
第五章 資產管理、使用原則
第三十條 本會經費來源:
(一)會費;
(二)捐贈及有關部門資助;
(三)在核準的業務范圍內開展活動或服務的收入;
(四)創辦經濟實體收入;
(五)其他合法收入。
第三十一條 本會按照國家有關規定收取會員會費。
第三十二條 本會經費必須用于本章程規定的業務范圍和事業的發展,不得在會員中分配。
第三十三條 本會建立嚴格的財務管理制度,保證會計資料合法、真實、準確、完整。
第三十四條 本會配備具有專業資格的會計人員,會計不得兼任出納。會計人員必須進行會計核算,實行會計監督。會計人員調動工作或離職時,必須嚴格按照國家相關政策規定執行,與接管人員辦清交接手續。
第三十五條 本會的資產管理必須執行國家規定的財務管理制度,接受會員代表大會和財政部門的監督。資產來源屬于社會捐贈、資助的必須接受審計機關的監督,并將有關情況以適當的方式向社會公布。
第三十六條 本會換屆或更換法定代表人之前,必須接受省工商聯和省民政廳組織的財務審計。
第三十七條 本會的資產,任何單位、個人不得侵占、私分和挪用。
第三十八條 本會專職工作人員的工資和保險、福利待遇,參照國家及本行業薪酬標準執行。
第六章 章程的修改程序
第三十九條 對本會章程的修改,須經理事會表決通過后報會員代表大會審議。
第四十條 本會修改的章程,須在會員代表大會通過后15日內,經z省工商聯審查同意,并報z省民政廳核準后生效。
第七章 終止程序及終止后的財產處理
第四十一條 本會完成宗旨或自行解散或由于分立、合并等原因需要注銷的,由理事會或常務理事會提出終止動議,終止動議須經會員代表大會表決通過,并報z省工商聯審查同意。
第四十二條 本會終止前,須在z省工商聯及有關機關指導下成立清算組織,清理債權債務,處理善后事宜。清算期間,不開展清算以外的活動。
第四十三條 本會經z省民政廳辦理注銷登記手續后即為終止。
第四十四條 本會終止后的剩余財產,在z省工商聯和z省民政廳的監督下,按照國家有關規定,用于發展與本會宗旨相關的事業。
第八章 附則
第四十五條 本章程經 年月日會員代表大會表決通過后生效。
第2篇 酬金制物業管理財務監管程序文件
1.0目的:
根據物業管理服務委托合同的規定,為了明確酬金制物業管理運作模式下與委托物業管理企業的雙方權利義務,有效監管委托物業管理企業財務經營狀況,維護公司經濟利益。
2.0范圍
適用于酬金制物業管理運作模式下,**集團對委托物業管理企業的財務監管工作。
3.0職責
3.1項目委托的物業管理公司(以下簡稱物業公司)負責項目物業管理具體經營、財務管理、資產管理的實際工作,以及經營收入管理和成本控制工作;
3.2置業公司客戶服務中心(以下簡稱客戶服務中心)負責與物業公司對接工作,以及費用結算、成本審核、物資采購初審、財務核查協助、資產管理監督工作;
3.3置業公司財務部(以下簡稱地產財務部)負責對物業公司財務管理、資產管理的監管和審核工作;
3.4集團資產運營部負責上述工作的監督與指導工作。
4.0程序
4.1物業管理經營收入監管
4.1.1物業管理經營收入定義與范圍
4.1.1.1物業管理經營收入是指物業公司在本項目上所有業務經營收入款項,包括主營業務經營收入和其他業務經營收入;
4.1.1.2主營業務經營收入包括為物業管理服務費和停車服務費;
4.1.1.3其他業務經營收入包括為裝修管理費、垃圾清運費、場租費、業務分成、維修服務費、有償服務費等其他業務收入;
4.1.1.4所有主營業務經營收入和其他業務經營收入必須入帳,錄入財務軟件、開具地產財務部指定的統一票據,列入監管范圍。
4.1.2財務票據監控
4.1.2.1物業公司收取所有的物業管理經營收入款項(包括主營業務經營收入和其他業務經營收入),都必須向客戶開具地產財務部指定統一的《**大湖之都物業管理收款收據》(以下簡稱物業管理財務收據),物業管理財務票據一式三聯,一聯給客戶、一聯物業公司存檔、一聯地產財務部存檔;
4.1.2.2物業管理財務收據由地產財務部負責設計、印刷和管理;
4.1.2.3物業公司財務會計在每月3日前到地產財務部核銷上月的物業管理財務收據,和領取本月物業管理財務收據。
4.1.2.4物業公司在領取本月物業管理財務收據,需要在地產財務部登記物業管理財務收據的起始編號;
4.1.2.5物業公司在核銷物業管理財務收據時,需向地產財務部提交《**大湖之都月份物業管理收入報表》,和當月使用完的全部物業管理財務票據第一聯存根?？蛻舴罩行母鶕路輬蟊砗拓攧帐沾娓M行審核物業公司當月經營收入數據的真實性,客戶服務中心審核無誤后提交地產財務部復核;
4.1.2.6物業公司在使用《**大湖之都物業管理收款收據》,必須按順序和規范填寫,如填寫錯誤必須收回客戶聯,三聯一起核銷;不得有跳頁、涂改、開空白頁。自制和偽造財務票據、以及收款不開票據的行為,一經發現將根據《**大湖之都前期物業管理服務委托合同》的約定,每發生一次將給物業公司處于人民幣1萬元的罰款;
4.1.3物業管理軟件監控
4.1.3.1為便于財務數據的及時監控,將安裝物業管理軟件,在地產財務部、客戶服務中心、物業公司各設置一個管理登陸平臺;
4.1.3.2物業公司收取所有的物業管理經營收入款項(包括主營業務經營收入和其他業務經營收入),必須及時將財務數據錄入物業管理軟件的數據庫中;
4.1.3.3客戶服務中心在每月4日前將根據物業管理軟件的數據統計,匯總和統計物業公司上月度的經營收入數據,并打印一份《物業公司月份經營收入數據匯總報表》(物業管理軟件打印稿)。
4.1.3.4客戶服務中心根據《物業公司月份經營收入數據匯總報表》(物業管理軟件打印稿),對照物業公司提交的《**大湖之都月份物業管理收入報表》,和當月使用完的全部物業管理財務票據第一聯存根,審核無誤后提交地產財務部復核;
4.1.3.5物業公司必須保證所有物業管理經營收入款項數據原則上在48小時內(停電、電腦或系統故障原因除外)錄入物業管理軟件的數據庫中。如月度審核中發現收費不錄入軟件的行為,根據《**大湖之都前期物業管理服務委托合同》的約定將每次處于物業公司人民幣1萬元罰款。
4.1.4物業管理經營收入數據確認:地產財務部根據客戶服務中心提交審核過的《物業公司月份經營收入數據匯總報表》(物業管理軟件打印稿)、《**大湖之都月份物業管理收入報表》、當月使用完的全部物業管理財務票據第一聯存根,進行復核,復核無誤后,在《**大湖之都月份物業管理收入報表》簽字確認,確認后的數據將成為物業公司當月的最終經營收入數據。
4.2物業管理經營成本監管
4.2.1物業管理經營成本定義與范圍
4.2.1.1物業管理成本包括人員物業管理人工成本和物業管理物料成本;
4.2.1.2物業管理人工成本包括:工資、福利、加班費、社會保險;
4.2.1.3物業管理物料成本包括:辦公用品、維修材料、清潔材料、綠化材料等法律法規規定內的成本支出;
4.2.1.4單價在500元以上的物資作為資產范圍,按照資產管理監控程序處理;
4.2.2物業管理人工成本監控
4.2.2.1物業公司必須在每月3日前提交上月的《**月份考勤匯總表》和《**月份人工成本報表》(報表中必須有工資、福利、加班費以及社會保險金額);
4.2.2.2客戶服務中心對上述報表和項目實際人員狀況進行核實和審核,審核無誤后將提交地產財務部進行復核;
4.2.2.3物業公司的人員編制、工資、福利和社會保險標準必須按照萬廈居業的《**大湖之都物業管理投標文件》中的標準執行,超出此標準的部分將不予以確認,超編制部分人員需提前報批;
4.2.2.4地產財務部和客戶服務中心在審核物業公司的人工成本時,如發現物業公司存在虛報人員考勤、工資、福利和社會保險的行為,將有權拒絕支付物業公司當月虧損補貼和酬金,并追究物業公司的違約責任和扣罰酬金;
4.2.2.5物業管理人工成本數據確認:地產財務部對客戶服務中心提交的審核合格的《**月份人工成本報表》進行復核,復核無誤后在報表上簽字確認,確認后的數據將成為物業公司當月的最終人工成本數據;
4.2.3物業管理物料成本監控
4.2.3.1物業公司在每月28日前向客戶服務中心提交下月的《**月份物資采購報表》(報表中必須注明采購物資名稱、規
格、數量、用途、單價、總計金額)進行審核。客戶服務中心根據項目實際情況審核所采購物資的合理性、必要性和真實性;
4.2.3.2物業公司需每個季度向客戶服務中心和地產財務部提交一份《**大湖之都季度常用物資采購價格明細表》,以供價格參考。客戶服務中心和地產財務部有權對價格表中的價格進行市場調查,如發現物業公司存在虛報價格的行為,將有權拒絕支付該項費用,并追究物業公司的違約責任和扣罰酬金;
4.2.3.3客戶服務中心審核過程中如發現,如發現《**月份物資采購報表》的物資單價,超過《**大湖之都季度常用物資采購價格明細表》單價的10%以上,將要求物業公司進行合理解釋,否則將拒絕確認?？蛻舴罩行膶徍撕细窈蟮摹?*月份物資采購報表》,報一份給地產財務部復核;
4.2.3.4物業管理物料成本數據確認:地產財務部根據客戶服務中心審核后的《**月份物資采購報表》,對照《**大湖之都季度常用物資采購價格明細表》復核無誤后,在《**月份物資采購報表》簽字確認,確認的數據將成為物業公司當月的最終物料成本數據;
4.2.3.5物業公司根據審核合格后的《**月份物資采購報表》實施采購。
4.3酬金和虧損補貼支付
4.3.1物業公司酬金提取標準按照《**大湖之都前期物業管理服務委托合同》規定標準提取計算;
4.3.2客戶服務中心根據地產財務部簽字確認后的《**月份人工成本報表》和《**月份物資采購報表》,計算當月管理酬金和虧損補貼,并簽發《**月份物業管理虧損補貼審批表》,報地產財務部和公司總經理審批,審批后在每月8日前憑物業公司開具的正式發票向物業公司指定帳號劃撥補貼款項,;
4.4資產管理監控
4.4.1資產的定義和范圍:是指單價在500元以上的物資;
4.4.2資產購置申請:物業公司需要購置資產,需要提前7個工作日向客戶服務中心提交《**資產購置申請表》進行審批,客戶服務中心審批后報地產財務部和公司總經理審批;
4.4.3資產購置費用報銷:物業公司憑審批合格后的《**資產購置申請表》實施采購。報銷時需要提交發票、入庫單和《**資產購置申請表》進行報銷,屬于前期開辦費范圍以內的資產購置報銷由地產公司報銷,前期開辦費范圍以外的資產購置報銷由物業公司報銷;
4.4.4資產管理統計和監督:物業公司需要在每月8日前向客戶服務中心提交《**月份資產統計報表》,客戶服務中心進行監督和核查,同時將此報表報地產綜合部備案。
4.4.5緊急采購和特殊情況采購:按照《**大湖之都前期物業管理服務委托合同》規定執行。
4.5集團監督:集團資產運營部對上述工作不定期進行檢查和審核,發現存在違規和虛假行為,為集團內部員工責任的將按照集團行政管理制度進行處罰,為物業公司責任的將按照合同規定追究合同違約責任。
5.0支持性文件及質量記錄
5.1《**前期物業管理服務委托合同》
5.2《**物業管理收款收據》(地產財務部印制格式)
5.3《zz月份物業管理收入報表》zr-kf-wy-01
5.4《物業公司月份經營收入數據匯總報表》(物業管理軟件打印稿)
5.5《**月份考勤匯總表》zr-kf-wy-02
5.6《**月份人工成本報表》zr-kf-wy-03
5.7《**月份物資采購報表》zr-kf-wy-04
5.8《**大湖之都季度常用物資采購價格明細表》zr-kf-wy-05
5.9《**月份物業管理虧損補貼審批表》zr-kf-wy-06
5.10《**資產購置申請表》zr-kf-wy-07
第3篇 辦公樓物業管理招標公告-樣本5
z市城市管理行政執法局執法總隊辦公樓物業管理服務項目,根據《中華人民共和國招標投標法》、《物業管理條例》等,參照《上海市住宅物業管理規定》等相關規定,經上海市城市管理行政執法局執法總隊決定,采用公開招標的方式選聘本項目的物業服務企業。
一、招標人基本情況
招標人:上海市城市管理行政執法局執法總隊
地址:上海市普陀區凱旋北路459號郵政編碼:2**
聯系人:z 聯系電話:**
二、招標代理機構基本情況
招標代理機構:上海**業主咨詢服務有限公司
地址:上海市浦東新區東方路1381號藍村大廈*座郵政編碼:**
聯系人:z 聯系電話:***
三、《城市管理執法總隊辦公樓》物業項目基本情況概述
1、本項目物業類型為:辦公樓。
2、本項目座落地址:上海市普陀區凱旋北路459號
3、本項目的總占地面積:2700平方米
4、本項目面積:
辦公樓主樓四層面積2234平方米,副樓二層面積368平方米,裙房面積265平方米,食堂575平方米;合計管理建筑面積3442平方米。地面停車場面積1550平方米,自行車棚面積60平方米。
5、物業構成:
多層辦公樓1幢 4層2234平方米
副樓1幢 2層368平方米
裙房 1幢 1層265平方米
食堂1幢 1層575平方米
車位數量:20個
四、物業服務企業服務范圍
(一)物業公共部位的使用管理、維修、更新、改造和養護;
(二)房屋設備、設施的運行、維護、維修和養護;
(三)公共區域、會議室和領導辦公室的日常保潔服務;
(四)日常安全防范服務;
(五)車輛停放管理;
(六)食堂的運營和管理;
(七)室外綠化養護;
(八)物業檔案資料的保管;物業管理其他相關事務的管理服務;
(九)委托方委托的其他物業管理服務事項。
五、物業服務收費標準及物業服務標準
物業服務收費標準由投標企業根據項目物業服務方案自行測算報價,具體分項服務成本測算劃分為:綜合服務(含食堂經營與管理)、秩序維護費、保潔費、綠化養護、設施設備維護保養及維修服務。
綜合服務、秩序維護、保潔和綠化四項服務標準參考上海市住宅物業服務分等收費標準四級服務標準,房屋和設施設備運行維護保養服務標準:公共部位三類,供水系統一類,排水系統一類,公共照明三類,消防系統二類,避雷系統,弱電系統:監控系統、車禁系統、門禁系統。
六、物業服務合同期限
本次招標,招標人與中標單位簽署的物業管理服務合同的期限為3年,從2023年1月1日至2023年12月31日。
七、投標申請人條件
1、資質為三級或三級以上;
2、近一年內信用信息中不良業績記錄分值低于6分;
3、管理實績要求:具有管理類似辦公樓或商務樓的物業管理服務經驗。
4、其它:擬任項目負責人有兩年以上管理經驗,大專以上學歷或者中級以上職稱,具有小區經理資格,有物業管理師資格更佳;
5、入圍投標人須提交人民幣貳萬伍仟元的投標保證金,未中標的投標人憑《未中標通知書》領回投標保證金。
八、申請投標的地點、期限及保證金要求
投標申請人應憑《資格預審申請書》和附件清單報名資料申請投標。
1、申請投標地點:上海市浦東新區東方路1381號藍村大廈28c座,上海**業主咨詢服務有限公司。
2、申請投標期限:自2023年11月19日14時至16時止。
3、投標申請人應按照上述地點和時間,向招標人提交資格預審資料一套資格預審申請材料。包括《資格預審申請書》及附件資料,報名材料均加蓋投標企業公章。
4、符合資格預審條件并入圍的投標申請人應將投標保證金人民幣貳萬伍仟元(支票,臺頭為上海**業主咨詢服務有限公司)遞交給招標代理人,由招標代理人開具收據。
九、入圍投標人確定
有效投標人超過5家時,由招標方按照有效投標人的信用等級和最新社會公眾滿意度擇優選擇5家入圍投標單位參加最后決標。
經資格預審后,招標人在2023年11月20日根據資格預審結果向投標申請人分別發出《入圍通知》和《未入圍通知》。
十、其他補充事項
(一)本項目物業服務費結算方式為包干制;
(二)本項目投標報名提交資料:(加蓋公章)
1、資格預審申請書
2、公司簡介
3、營業執照(復印件)
4、組織機構代碼證(復印件)
5、資質證書及其它證書(復印件)
6、擬派項目負責人簡歷(含證書復印件)
7、具有在管類似物業的經驗(物業服務合同復印件)
8、投標企業近一年財務報表或審計報告。
特此公告
招標人:上海市城市管理行政執法局執法總隊
招標代理人:上海**業主咨詢服務有限公司
二
第4篇 物業顧問給排水空調節能管理建議
物業顧問項目給排水、空調及節能管理建議
1、ab座寫字樓地下層的生活水池檢查孔應加裝防蟲網與水池口蓋板,溢水管出水口加裝不銹鋼絲網防蚊蟲,屋頂水箱和生活水池的溢水管處,應設計安裝溢水報警器,防止自動補水控制器失控,造成跑水和淹水損失。
2、小區的給排水系統,消防系統噴淋系統的閥門,應每個月手動開關一次,防止閥芯結水垢,絲桿腐蝕關閉不嚴。
3、小區的變頻供水裝置與熱水裝置同機房、變頻柜環境溫度超標,夏季時期應配置落地風扇對變頻柜降溫。
4、ab座寫字樓地下層生活泵房結露嚴重,應對啟動柜加裝隔離裝置,如塑鋼窗,防止濕空氣入侵柜體結露,變頻器受潮,對水泵電機端加鍍鋅板擋水,防止露水入電機,每天輪換工作兩臺泵。
5、a座27樓層屋頂水箱的出水管產生的露水積在封閉段的地面上,穿墻的消防水管受淹水腐蝕,應盡快用水泥包住地面段水管形成水泥鋼管防腐。
6、電梯底坑的抽水泵應定期巡檢,防止抽水裝置失控淹緩沖器和轎箱。
7、abc座的各層水管井內沒有設計安裝排水管設施,當管井發生跑水時溢水流入通道進入房間和電梯轎箱,應在各層水管井內安裝2寸pvc排水管和地漏。
8、中央空調的冷凍水和冷卻水管路已經注水,水質未做水處理,管路浸水后生銹,應盡快對空調水系統做水處理或濕保,防止管內生銹堵塞風機盤管的熱交換器。
9、為確保滾動軸承設備可靠運轉,對重要設備應提高潤滑油脂等級,對生活水泵,空調冷凍冷卻泵,空調柜機,冷卻塔的軸承加注二流化鉬高溫油脂,防止軸承失油磨損。
10、對溴化鋰蒸汽空調機安全管理規范和真空管理規程應上墻做公示,空調運行值班人員應嚴格按規范規程操作,空調運行人員需培訓結業持證上崗。
11、對空調新風機、空調柜機的過濾網應定期清洗,風機的傳動帶定期調整張力和檢查振動,發現超標,立即調整維修。
12、冷卻塔安裝在四樓屋頂,a、b座高樓拋異物會掉入冷卻塔布水槽流水孔,影響冷卻塔降溫效果,應在布水槽上加裝防護網,防止異物掉入后堵塞布水孔流水。
13、對寫字樓衛生間風機,電梯機房空調機,公共通道燈具,應加裝微電腦時控開關,按季節調整設備自動起停時間節能增效,延長設備壽命。
14、中央空調制冷制熱能耗大,應因地制宜,科學管理,就能節能,當空調制冷制熱滿負荷運行兩小時后,室溫達標,可降低制冷制熱負荷,當回水溫度增大一至二度時,增大工況負荷,讓室溫緩慢變化,動態循環操作,不斷持續創新節能降耗運行。
第5篇 物業管理處員工培訓計劃
物業項目管理處員工培訓計劃
培訓時間
培訓分四期,于20**年1月中旬開始,首期以員工的物業管理基礎、概念等方面進行培訓,將物業管理基礎先行鋪開,以方便日后進行專業性的培訓課程。
此期為兩時半個月時間;
第二期為專業性的課程,針對不同的功能部門工作需要,安排有關的培訓課程,此期為三個月時間,各個部門將同期隔斷分開進行培訓;
第三期為溫習及專題培訓,根據首二期的培訓工作后,進行員工溫習,同時按照'**'的項目特性和管理要求,安排專題培訓,以配合現場實際需要。
最后一期為外部培訓及評估考核,根據員工的職能職別,由人力資源部,項目物業經理和**物業顧問按員工的表現及需要提交人員名單及培訓方案,上報物業公司管理層,安排出外培訓及考察。在考察完畢后,對全體員工進行全面評估及考核,以核定培訓課程和人員的最終成效。
培訓課程分類
員工培訓內容
員工培訓內容則按物業項目不同而制定,而建議培訓將安排如下:
管理層及主管
基本課程:不少于12小時第(1)至第(10)講
專題課程:不少于16小時第(11)至第(30)講
行政人事及辦公室
基本課程:不少于八小時第(1)至第(10)講
專題課程:不少于八小時第(10)至第(16)講
工程
基本課程:不少于八小時第(1)至第(10)講
專題課程:不少于八小時第(17)至第(25)講
物業管理
基本課程;不少于10小時第(1)至第(10)講
專題課程:不少于10小時第(20)至第(30)講
保安/保潔
基本課程:不少于八小時第(1)至第(10)講
專題課程:不少于八小時第(20)至第(30)講
工作著裝
一、儀容及服裝
對一般物管員、辦公室人員來說:
1、頭發必需整齊、干凈。提議男同事每1至2個月剪一次頭發,以保持清爽整齊。
2、為避免頭屑及油脂過多,每兩天都要洗一次頭發,如有需要每一天都要洗。
3、每天早上都要把胡子徹底的刮凈。注重面部儀容(尤其是眼睛和口腔)。每天早餐之后,牙齒必須刷干凈,口腔不可以有異味。
4、早上刷牙的時候要確保牙齒之間沒有食物,在午餐之后必須漱口,刷牙(如有需要)以保持口氣清新。
5、工作服必須每天保持干凈、整潔(尤其是領口、袖子、手套和外套)。
6、內衣的領口不可以高超過制服的領口,下擺不可以長過制服的下擺。
7、在當值之前必須把你的鞋子擦干凈。
8、注意周一至周五必須穿著正規的上班服裝。牛仔褲、拖鞋、涼鞋、運動服最好留在周末外出時才穿著。
9、如留手指甲,應確保指甲長度不妨礙工作,如打字、打電話不會弄傷別人。盡量避免留得太長以至有損個人清潔健康及專業的形象。指甲油方面,為保持專業形象,只可以涂透明或淺色或淡粉色調為主。
10、女員工請在每天上班前及午飯后涂上適當的口紅及胭脂以給人容光煥發的感覺。
11、女員工頸上、手腕及腳腕間勿帶可發出聲響或顏色太鮮艷、搶眼的手飾。另一方面,飾物亦不可戴得過量,如女員工勿超過1條手鏈、1只手表或2只戒指。
12、在辦公室工作的男員工襯衫應以淺白為主,加上領帶及外套,穿戴整齊(加上外套)是辦公時間的必備儀容。為建立專業人士形象,男同事不可穿深色衣服,白色或淺色帶線條均宜。襪子必須與西服顏色相配,切忌黑色皮鞋配白襪子。
13、男同事的西裝要特別袖口及領口整潔,可以用'衣領凈'預先噴在衣領及袖口上位置以加強潔力,洗好必須燙得筆挺(特別是袖口及衣領為當眼處)才可穿著。
14、女同事切忌在下班前,在辦公室范圍內補妝以影響部門及自己專業的形象。
15、男女同事所用之古龍水或香水不宜過濃,會令人有嘔心感覺。一般以旁邊人士聞到便已足夠了。
對保安員及工程人員來說:
1、鬢角不可以長過1.5公分(在戴上帽子之后)。
2、制服和外套上的所有紐扣必須要扣上。
3、不得挽袖口、卷褲腿、披衣、敞懷。
4、必須把自己的工作卡放在左胸上。
工作態度
一、優質的工作態度
對一般物管及辦公室人員來說:
1、在上班之前15分鐘到達公司。
2、把自己的儀容整理好,清理工作臺,準備馬上投入工作。
3、秘書進老板的辦公室之前應輕輕地敲門3次,讓老板意識到你的存在才可以進去。如果你雙手拿著東西,就應該說一聲:'對不起,打擾您一下,有一位林先生要跟您見面'。
4、不可以在辦公室內大聲談笑或吃零食。
5、切忌在辦公室大聲談笑。
6、不可聚上三三兩兩一同去洗手間,因為辦公室內必須有人接聽電話及接受老板的指示。
7、交談或講話聲量切忌太大,聲音約以1米以內別人可以聽到便可。
8、在客人面前要常常保持站直、微笑。
9、交談保持低聲量,提議在1米距離之內的人可以聽到你的說話。保持目光集中,友善地望著對方的眼睛。適時地點頭表示你明白或同意。
10、在工作時間之內,特別是服務工作,前臺的服務員和物業管理主任要做到:
1)、立正。
2)、微笑。
3)、歡迎語。
4)、留心聆聽,讓客人把事情說完后,物管員再開始說話。
5)、盡量對所有的問題都能清晰地和準確地回答。
6)、遇到不清楚的事情應說:'對不起,我不太清楚,請等一會。讓我查問一下'。
7)、對客人的需要要考慮周到。例如:幫助客人查詢電話號碼,替客人叫出租車等。
8)、有人投訴時應該保持鎮定,耐心的聆聽,積極地面對和處
理問題。
對保安及工程人員來說:
1、走路時必須身體的正直和均一的速度。一般情況下不應該奔跑。
2、工作時間之內特別是站崗和巡邏的時候,保安員、物管員必須:站如松。動作可歸納為'三挺、兩收、兩平'。三挺,即挺腿、挺胸、挺頸;兩收,即小腹微收,下頜微收;兩平,即肩平,兩眼向前平視。
3、不可以把手放在袖子或口袋里面。
4、當客人前來問詢的時候要微笑歡迎客人。
5、首先要留心聆聽。
6、然后正確地回答所有的問題。
7、工作要有靈活性。例如:遇有沒有車證的司機時,應該先把排在后面的出租車調往另外一條通道。這樣就可以避免所有的車輛都排在一條隊中,影響通道的暢通。
8、遇到不清楚的事情應說:'對不起,我不太清楚,請您稍等,讓我查一下'。
9、有投訴的時候應該保持鎮定,耐心的聆聽,積極的面對和處理問題。
10、走路時保持身體正直和均一的速度。
11、保安員必須做到知法、守法和執法。
第6篇 工業區物業管理招標綜合說明
工業園區物業管理招標綜合說明
一、總則
(一)本物業招標按照《中華人民共和國招投標法》、建設部《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》執行。通過公開招標方式擇優選定物業管理單位。
(二)物業管理招標原則
本物業管理的招標、評標工作按照“公平、公開、公正、合理、誠實、信用”的原則,按招標人制定的《物業管理項目招標評標辦法》進行。
(三)投標單位資格條件
1、參加投標的物業管理單位必須是具有獨立法人資格、三級及以上的資質等級的物業管理企業。
2、參加投標的物業管理單位必須具有被授予合同的資格。投標單位應在投標資格審查時提供使招標人滿意的資格文件,以證明其符合投標條件和具有履行合同的能力。所提供的資格文件中應包括下列資料:
有關確立投標單位法律地位的原始文件副本(包括營業執照、資質等級證書)等。
(四)投標單位應承擔其編制投標文件與遞交投標文件所涉及的一切費用。不管投標結果如何,招標人對上述費用不負任何責任。
二、招標文件
(五)招標文件的組成
1、招標文件包括文件以及根據具體情況的變化發出的補充通知和招標答疑會議記錄。
2、投標單位應認真審閱招標文件所有的內容,如果投標單位的投標文件不符合招標文件要求,責任由投標單位自負。
(六)招標文件的解釋
投標單位在收到招標文件后,若有疑問需要澄清,應于收到招標文件后4日內以書面形式向招標人提出,招標人在招標答疑會后以書面形式將答復發放至所有投標單位。
(七)招標文件的修改
1、在投標截止日期至少1天前,招標人可以補充通知的方式修改招標文件。
2、補充通知將以書面方式發給各投標單位,補充通知作為招標文件的組成部分,對投標單位具有同等約束作用。
3、為使投標單位在編制投標文件時把補充通知內容考慮進去,招標人可以酌情延長遞交投標文件的截止日期。具體時間將在補充通知中寫明。
三、投標文件內容及編制要求
(八)投標文件的組成
1、物業管理單位的投標文件應包括招標文件第三章《投標文件格式》中規定的所有內容。
2、投標文件應提供正本1份、副本4份。
3、投標文件采用中文編制,在《投標文件格式》明確的部位加蓋單位公章和法定代表人或其委托代理人印章(或簽名)。
(九)投標保證金
1、投標單位需交納附前頁規定的金額,逾期不繳,視同放棄投標資格。
2、自始自終參加投標的未中標單位的投標保證金在投標結束后當場退還。
3、中標單位的投標保證金在簽訂合同后5個工作日內予以退回(無息)。
4、凡有下列情形之一的,投標保證金不予退還:
(1)投標截止后,投標單位撤回投標文件的;
(2)投標單位中標后不簽訂物業管理委托合同的。
(十)現場踏勘與招標答疑會
1、投標單位將被邀請對物業管理現場和周圍環境進行踏勘,并獲取有關編制投標文件和簽署合同所需的所有資料。
2、投標單位提出的與投標有關的任何問題在收到招標文件2日內以書面形式送達招標人。
3、招標人在發放招標文件的同時召開招標答疑會,會議邀請物業主管部門、投標單位以及有關部門參加,目的是澄清、解答投標單位提出的書面問題。
4、會議紀要(包括所有問題和答復),將在會后2日內提供給所有投標單位,由招標答疑會而產生的對招標文件內容的修改,招標人應以補充通知的方式發出。
(十一)物業管理服務費
1、各投標單位可根據服務期限和服務內容并結合自身的經營管理水平自主報價。
2、投標文件必須用a4紙裝訂密封包裝,封口加蓋單位公章,未按規定密封的投標文件將不予簽收。
3、在封套外應寫明:
(1)投標單位的名稱和詳細地址。
(2)麗水工業園區前期物業管理投標文件。
(3)開標前不得啟封。
四、投標文件遞交
(十三)投標文件的遞交
1、投標文件應在招標單位規定的截止日期時間前送達蓮都區招投標中心。
2、投標單位未在規定時間內遞交投標函的,將被視為自動放棄。
3、投標單位未按規定提交投標書份數的將被拒絕,并原封退還給投標單位。
4、提交投標文件中的投標人少于三個的,招標人將依法重新招標。
(十四)投標文件的封存
招標單位在收到投標函時,應辦理查驗、登記手續。
(十五)投標文件的修改與撤回
1、投標單位在遞交投標文件以后,可以在規定的投標截止期之前,撤回投標文件。
2、投標截止以后,投標單位不得撤回投標文件。
3、投標書有效期:自投標截止日起30天內有效。
五、開標
(十六)開標
1、開標會議應由投標單位法定代表人或委托代理人參加,委托代理人必須持法定代表人授權委托書和本人身份證,參加開標的投標單位代表應簽名報到,以證明其出席開標會議。
2、投標單位代表在規定的開標會議時間后到達或未參加開標會議的將視為自動棄權。
投標文件有下列情況之一者將被判定為廢標:
(1)投標文件未按規定密封、標志的;
(2)規定加蓋而未加蓋投標單位公章和單位法定代表人印鑒;
(3)未按規定格式填寫的;
(4)字跡模糊,辨認不清,影響評標的;
(5)投標截止期以后送達的投標文件。
3、招標人當眾宣布核查投標文件密封和標志情況,并宣讀有效標的投標單位和名稱。
4、按投標文件送達先后的逆順序開啟標書,招標單位將公開宣讀投標報價、質量、服務期限等主要內容。開標后,投標單位應對各自的投標報價等主要內容進行確認。
六、評標
(十七)評標
1、招標單位將依照國家有關規定組建評標專家組,
負責本次招標的評標工作。
2、開標后,評標專家組將對各投標書的內容和格式復核審查,確認投標書是否合格。凡不符合招標文件要求或不實質性響應招標文件的投標書,將不給予評審。
3、在評標階段,對投標書中的疑問,評標專家組將對投標單位進行詢標,或要求補充某些資料,對此,投標單位不得拒絕。
4、有關詢問的答復,均應以書面形式進行,作為投標書的補充文件。投標單位不得借澄清問題的機會,對原投標報價等實質性內容提出修改,但在評標中對發現的算術差錯所進行的核實、修正,則不在此列。
5、評標采用綜合評價法(附后)。評標專家組根據公平、公正、科學原則擇優確定中標人。
七、授予合同
(十八)中標通知書
1、確定中標單位后,招標人于5日內發出中標通知書。中標通知書將成為合同的組成部分。
(十九)合同簽訂
1、中標單位應按中標通知書指定時間(接到中標通知書5天內)與招標單位簽訂物業管理服務合同。
2、物業管理服務合同應采用《前期物業服務合同》(浙江省推薦文本)。
3、前期物業管理委托合同經雙方法定代表人或授權人簽署,并加蓋公章后生效。
(二十)招標結束
1、中標單位與招標單位簽署的前期物業管理委托合同生效,即為招標結束。中標單位應在合同簽定后一周內進駐實施物業管理前期介入管理。
八、其他事項
(二十一)各投標單位在投標期間,應嚴格遵守《中國人民共和國招標投標法》、《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》以及有關招標投標管理的法規,不得互相打聽,互相串通,互相勾結,干擾招投標正常秩序,否則視為投標違紀行為。
第7篇 物業管理人事管理技巧及范例精解4
物業管理的勞動人事管理技巧及范例精解(4)
第四節 物業管理公司的勞動報酬和福利
一、勞動報酬和福利費用的前瞻
勞動報酬是激勵員工的重要手段?？茖W而合理地確定員工的勞動報酬,不僅能有效地激發員工的積極性,促進員工努力實現組織的目標,而且能在當今物業管理人才競爭日趨激烈的社會里,吸引和保留住一支精干、富有競爭力的員工隊伍。
(一)正確編制勞動定員
勞動定員,是指企業為完成規定的工作任務而應有的人員配備。要根據公司的經營方向、規模、服務內容、接管物業類型、員工素質等實際情況,在建立崗位責任制的基礎上,本著人盡其才、提高勞動效率的精神,規定各部門、各工種崗位必須配備的各類人員的數量。勞動定員的編制一般有以下四種方法:
(1)崗位定員法。根據內部的機構設置、服務設施、崗位職責與要求,再考慮各個崗位的工作量、班次與出勤率等因素來確定定員人數。
(2)比例定員法。根據各部門、工種的勞動任務分析工作量,在制定勞動定額的基礎上,按照一定比例來確定定員人數。
(3)設備定員法。以設備數量和實際工作量為基礎,員工的實際工作量由看管定額、設備開動的班次、出勤率等因素決定,以此來確定定員人數。
(4)效率定員法。根據各部門或班組的勞動效率來編制定員人數。
(二)勞動報酬和福利費用的預測
物業管理公司勞動報酬和福利費用的預測,實際上是一個公司對整個人力費用的預算。其中,勞動報酬即工資的預測流程是這樣的:
(1)根據經營服務要求確定勞動定額;
(2)根據勞動定額確定崗位人數;
(3)根據機構設置確定各層次、各個崗位的份額;
(4)確認每一種崗位的工資數;
(5)把各個崗位的人數乘以崗位工資額,各崗位累加得出工資報酬的預測;
(6)以平均工資乘人數的方式,得出工資總額。
而福利費用的預測,則可按公司內的人數為一單元,在工資報酬總額的基礎上提取百分比來計算。
例如:年度養老保險金=月工資總額×人數×25
第8篇 物業入伙管理程序-5
物業入伙管理程序(五)
1目的
本程序明確了對物業的入伙管理實施控制的職責、方法和要求,以確保業主(客戶)準確而有秩序的入住。
2適用范圍
適用于公司所承接管理的住宅樓的入伙手續。
3相關標準要素
gb/t19002-iso90024.8 4.9 4.10
4相關文件
4.1質量手冊第4.8章、4.9章、4.10章
4.2物業的驗收程序
4.3業主(客戶)維修安裝服務
4.4物業裝修管理
4.5提供給業主(客戶)的文件的控制
4.6物業管理費用收取
5職責
5.1物業管理部負責入伙管理中的主要事務。
5.2財務部負責向業主(客戶)收取管理費押金及水電增容費等。
5.3機電工程部負責入伙管理中必要的維修服務。
5.4消防治安部負責入伙管理中消防設施的驗收。
5.5經營部負責制定入伙預交費用標準。
6實施程序
6.1入伙準備工作
6.1.1物業管理部在入伙前一個月應制定入伙工作計劃,該計劃中應明確:
a.入伙時間;
b.負責入伙工作的人員及其職責;
c.入伙手續;
d.入伙過程中使用的文件和表格。
6.1.2入伙工作計劃應由物業管理部經理批準。
6.1.3開發商應提前一個月向業主(客戶)發出《入伙通知書》,詳細說明:
a.需業主(客戶)準備的證明材料;
b.需業主(客戶)填寫的表格;
c.辦理入伙手續的程序。
6.1.4辦理入伙手續的工作現場應張貼入伙公告和明確的指示標識,并指定專人負責業主(客戶)辦理入伙手續時的各類咨詢和引導,以便于業主(客戶)辦理各項手續。
6.2入伙審查登記
6.2.1管理處應建立入伙登記表,管理處對業主(客戶)提交的《入伙通知書》進行查驗,確認無誤后收取《入伙通知書》,在入伙登記冊中注明,并向入伙申請人發放資料,應包括:
a.《入住說明》;
b.《住戶手冊》;
c.《住戶公約》;
d.《管理協議》;
e.《預交費用標準》;
f.《裝修須知》;
g.《住戶登記表》;
h.《裝修審批表》;
i.《驗收交接表》。
6.2.2上述發放的資料應在《入伙登記冊》中由業主簽收,或由管理人員注明,并按運作程序文件《提供給業主(客戶)的文件的控制》進行控制。
6.2.3在提供給業主(客戶)的《入住說明》中應明確由業主(客戶)填寫并提交的資料,一般包括:
a.身份證或工作證復印件;
b.《業主(客戶)登記表》;
c.購/租房合同的正本及復印件;
d.已簽署的《住戶公約》、《管理協議》。
6.2.4管理處對業主(客戶)提交的資料進行審核驗證,驗證內容包括:
a.表格填寫是否完整、正確和清晰;
b.公約和管理協議是否已簽署;
c.身份證明文件與購/租房合同、及《業主(客戶)登記表》是否一致。
6.2.5審查通過后,入伙管理員收取購/租房合同復印件、《業主(客戶)登記表》、《住戶公約》一份、《管理協議》一份,在《入住通知書》注明簽收。
6.3預交費用
6.3.1經營部應根據政策、法規及發展商或業主委員會的規定,制定《入伙預交費用標準》。
6.3.2經營部在審查并接收業主(客戶)提交的文件后,應通知業主(客戶)去財務部交納相關的預交費用。(或由管理處代收繳后轉交財務部)。
6.3.3財務部根據《入伙預交費標準》向業主(客戶)收取各項費用,并開立相應票據給業主(客戶)。費用項目包括:預交管理費押金、水電增容費等。裝修保證金及清運費等由管理處負責核收和控制。
6.3.4財務部應通知管理處已交納預交費用業主(客戶)的姓名或單位,并由管理處在入伙登記冊中注明。
6.4發放鑰匙及房屋驗收
6.4.1上述手續完成后,管理處查驗入伙登記表及已簽署的《管理協議》、及各項收費票據后向業主(客戶)發放鑰匙,并在《鑰匙發放登記表》上登記。同時應和業主(客戶)協定驗收房屋的時間和方式。
6.4.2管理處與業主(客戶)一起驗收其名下的物業,登記水、電、氣表底數,雙方在《驗收交接表》上簽字確認。
6.4.3驗收過程中雙方確認需維修的事項由管理處通知相關部門。具體參見運作程序《業主(客戶)維修安裝服務》。
6.5入伙后的裝修管理
6.5.1物業管理部在提供給業主(客戶)的文件中應明確裝修管理的要求,具體內容參見運作程序《物業裝修管理》。
7記錄
7.1入伙通知書
7.2入伙登記表
7.3住戶登記表
7.4驗收交接表
第9篇 物業管理師物業管理實務試-第十五章物業管理應用文書
物業管理師物業管理實務試題匯編之第十五章物業管理應用文書
一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
1.屬于內行文、上行文和后行文的行政公文是()。
a決定b報告c通知d通報
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對行政公文的掌握?！皼Q定”是內行文或下行文;“通知”是內行文、下行文或前行文;“通報”是內行文、下行文或后行文;“報告”是內行文、上行文和后行文。故本題選b,有關內容可參見教材第231~232頁。
2.唯一不受內外、上下、用印等規范限制的行政公文是()。
a 函b意見c批復d會議紀要
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對行政公文的理解,特別是對會議紀要的掌握。故本題選d,有關內容可參見教材第233頁。
3. 在實際使用的各類文書中,規范性最強的是()。
a行政公文b事務文書c制度文書d禮儀文書
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對行政公文與其他文書的區別的掌握。故本題選a,有關內容可參見教材第235頁。
4.以下哪種文書不是行政公文()。
a決定b通報c意見d守則
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對行政公文和制度文書區別的掌握。“決定”、“通報”和“意見”行政公文,“守則’’是制度文書。故本題選d,有關內容可參見教材第231和234頁。
5.會議紀要開頭不可缺少的“七要素’’不包括以下哪一項內容()。
a起止時間
b參加人員
c記錄人
d主要成果
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對會議紀要的寫法的掌握。會議紀要的“七要素”包括:起止時間、地點、主持人、參加與列席人員、議題、會議進展情況、主要成果,不包括記錄人。故本題選c,
有關內容可參見教材第240頁。
6.以下不屬于物業管理事務公文的是哪一項()。
a計劃b總結c大事記d會議紀要
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對行政公文和制度文書區別的掌握。事務文書包括計劃、總結、大事記、倡議書,會議紀要是行政公文。故本題選d,有關內容可參見教材第233頁。
7.行政公文與其他文書最簡單的區別辦法是()。
a從公文標題上加以區分
b從公文內容上加以區分
c從發文單位上加以區分
d從主送機關上加以區分
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對行政公文與其他文書的區別的掌握。故本題選a,有關內容可參見教材第235~236頁。
8.以下那種說法是物業管理制度文書的寫作要領()。
a一般由前言、主體和結尾三部分構成
b一般由標題、稱謂、正文、署名、時間等幾部分構成
c一般由緣由、意義和事項三部分構成
d一般由標題、正文和簽署三部分構成
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對制度文書寫作要領的掌握。制度的內容一般分標題、正文和簽署三部分構成。故本題選擇d,有關內容可參見教材第241頁。
9.屬于物業管理事務文書的類型是()。
a海報b收條c啟事d總結
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對事務文書的掌握。事務文書包括計劃、總結、大事記、倡議書,會議紀要是行政公文,啟示、海報屬于告啟類應用文書,收條屬于條據類應用文書。故本題選d,有關內容可參見教材第233頁。
10.以下那種說法屬于告啟類應用文書()。
a邀請函、請柬、感謝信和賀信等
b標語、溫馨提示和好消息等
c告知函、商洽函、詢問函和答復函等
d通知、通報、報告和請示等
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對告啟類應用文書的掌握。告啟類文書包括標語(提示牌)、溫馨提示、啟示、海報和好消息。故本題選擇b,有關內容可參見教材第235頁。
11.關于應用文書寫作的行款格式規則,說法不正確的是()。
a文章大標題居中排列,字號應大
b署名一般放在文章的大標題之上
c每個自然段的開頭要空兩個字的位詈
d較短的引文可夾在正文中
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對應用文書寫作的行款格式規則的掌握。署名一般放在文章的大標題之下才是正確的。故本題選擇b,有關內容可參見教材第236~237頁。
二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
1.應用文書在選用詞語上要注意哪些問題()。
a所選用的詞語不能是誤讀誤寫、以訛傳訛的錯誤詞
b不能是被淘汰的等義詞(包括異體詞)
c不能是不規范的方言詞、或舊詞語
d不能是濫用的簡稱和生造詞
e不能引用外來詞
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對應用文書的基礎知識的掌握程度。應用文書在詞語的使用上應力求準確、簡練、得當,e選項的內容不包括在內。有關內容可參見教材第228頁。
2.屬于物業管理行政公文的是()。
a決定、通知和通報
b報告、請示和批復
c意見、函
d大事記和倡議書
e各類會議紀要
【答案】a b c e
【解析】本題考查的是考生對行政公文的理解。本題選a、b、c、e,有關內容可參見教材第231頁。
3.通報大體上可分為哪幾類()。
a會議通報b批評性通報c情況通報d專題通報e表彰性通報
【答案】b c d e
【解析】本題考查的是考生對行政公文的理解,特別是對通報的掌握。本題選b、c、d、e,有關內容可參見教材第232頁。
4.事務文書包括哪些類型()。
a計劃和總結
b邀請書、請柬、感謝信
c制度和辦法
d收條和欠條
e大事記和倡議書
【答案】a e
【解析】本題考查的是考生對事務文書的理解。本題選a、e.有關內容可參見教材第233頁。
5.以下應用文書標題的寫法錯誤的是()。
a《關于召開××會議的通知》
b《關于更換對講機的請示報告》
c《××公司員工考勤管理辦法》
d《關于在a花園組織象棋比賽的報告》
e《關于2006年度培訓計劃的請示》
【答案】b d e
【解析】本題考查的是考生對應用文書標題的制作的理解。本題選b、d、e,有關內容可參見教材第236頁。
6.會議紀要開頭不可缺少的“七要素”包括哪些內容()。
a起止時間、地點、主持人
b參加與列席人員
c記錄人
d會議進展情況、主要成果
e會議議題
【答案】a b d e
【解析】本題考查的是考生對會議紀要的寫法的掌握。會議紀要的“七要素”包括:起止時間、地點、主持人、參加與列席人員、議題、會議進展情況、主要成果,不包括記錄人。本題選a、b、d、e,有關內容可參見教材第240頁。
7.制度文書的內容一般包括以下哪幾部分()。
a標題b主送c正文d稱呼e簽署
【答案】a c e
【解析】本題考查的是考生對制度文書寫作要領的掌握。制度的內容一般分標題、正文和簽署三部分構成。本題選擇a、c、e,有關內容可參見教材第241頁。
8.行款格式是長期的書面語表達中約定俗成的行列款式,包括以下哪幾項()。
a標題、署名b引文、分段c子號d序碼e稱呼
【答案】a b d
【解析】本題考查的是考生對應用文書寫作的行款格式規則的掌握。行款格式是長期的書面語表達中約定俗成的行列款式,包括:標題、署名、分段、引文和序碼,故本題選擇a、b、d,有關內容可參見教材第236~237頁。
9-行政文書的內容一般包括以下哪幾項內容()。
a署名b發文字號c印章d前言e文頭
【答案】b c e
【解析】本題考查的是考生對行政文書的掌握。本題選b、c、e,有關內容可參見教材第235~236頁。
10. 事務文書是物業管理企業表述工作事務所有的書面文書。主要包括以下哪幾項內容()。
a總結b通知c計劃d大事記e倡議書
【答案】a c d e
【解析】本題考查的是考生對行政公文和制度文書區別的掌握。事務文書包括計劃、總結、大事記、倡議書,通知是行政公文。本題選a、c、d、e,有關內容可參見教材第233頁。
11.禮儀文書的內容一般包括以下哪幾項內容()。
a標題、稱呼b正文c 時間d 印章e結語、簽署
【答案】a b e
【解析】本題考查的是考生對禮儀文書的掌握程度。本題選a、b、e,有關內容可參見教材第242―243頁。
12.除了行政公文、事務文書、制度文書和禮儀文書等正式文書外,其他日常文書包括以下哪幾項內容()。
a條據類文書
b告啟類文書
c守則類文書
d計劃類文書
e請示類文書
【答案】a b
【解析】本題考查的是考生對物業管理應用文書類型的理解和對其他日常文書的掌握程度。本題選a、b,有關內容可參見教材第235頁。
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“1.請按物業管理通知的常規要素,糾正以下通知中的錯誤(3處):
日期:2004年7月8日星期四范圍:7號樓文件編號:2004099
停水通知
尊敬的業主:
由于7號樓6單元供水管道出現問題,物業公司工程部決定臨時搶修下水管道,現對7號樓6單元02戶型暫停中水及生活用水的供應。請您做好準備。
在此給您的生活帶來不便,請諒解!
敬請轉達周知!
北京××物業管理有限公司
×××管理部
(張貼期限:2004―7―81
【解析】(1)通知中說上水管道有問題,可物業公司下一步的工作是修下水管道。
(2)在通知中沒有說明具體的維修時間。
(3)通知中沒有留下咨詢聯系電話,客戶如果有問題不知道找誰聯系。
2. 你是某物業公司的員工,負責應用文書的起草工作,請說明通用的應用文書可分為哪些類型
【答案】可分為行政公文、事務公文、會議公文、制度公文、禮儀文書、經濟公文、其他el常文書和司法公文等八大類。
【解析】本題考查的是考生對物業管理應用文書的類型的掌握有關內容可參見教材第231頁“物業管理應用文書的類型”。
3.你是某物業公司的員工,請說明公文式標題的構成要素和構成模式是什么
【答案】組成公文式標題的要素包括單位、區域(范圍)、時間、事由(內容)、性質和文種等,其中“事由”和“文種”是最基本的要素。
文章式標題的構成模式:從構成形式看,可以有單標題和雙標題。主標題一旦概括到某種程度,不能概括和反映需要傳達的含義就必須用副標題來做具體說明。
第10篇 物業管理師備考:物業管理公司組建條件
國家法律法規對不同形式的公司組建條件都有明確的要求。確定按照何種形式組建物業管理公司,必須滿足法律法規規定的關于這種形式公司設立應具備的條件。不同形式的公司的設立條雖然不盡相同,但基本的東西大同小異。這里為了敘述方便,重點對有限責任公司的組建加以闡述。
有符合法定人數的股東
股東實際上就是公司設立的出資者,可以是自然人,也可以是企業或社團組織。根據相關法規的規定,除一人制有限責任公司以外,設立物業管理有限責任公司需要有2名以上、50名以下的股東。但并非所有的自然人和企業或社團組織都能夠成為物業管理公司的股東,需要事先進行確認。
1)自然人必須具有完全行為能力和無其他受到法律禁止的情形,才能作為公司股東。
2)企業化經營的事業單位應當先辦理企業法人登記,再以企業法人名義投資入股物業管理公司。
3)社團組織成為物業管理公司股東的前提條件,是已經辦理了社團法人登記。
4)工會作為物業管理公司股東,應事先得到縣級以上工會的投資批準文件。
5)會計師事務所、審計事務所、資產評估機構、律師事務所不得作為投資主體向其他行業投資,基金會不得投資舉辦企業,因而也就都不允許作為物業管理公司的股東。
達到法定的資本最低限額
法定資本是指公司向公司登記機關登記時,經法定程序認定的資本。它既是公司成為法人的基本要求之一,又是企業承擔虧損風險的資本擔保,同時也是股東權益劃分的標準。物業管理屬于服務業,國家規定設立服務性有限責任公司所需資本的最低限額為1 0萬元,也就是說,最少注冊資本1 0萬元,就可以設立物業管理有限責任公司。但《物業管理企業資質管理辦法》(中華人民共和國建設部令第1 25號)規定,最低資質物業管理公司的注冊資本要在50萬元以上,而獲得最低資質,是一家物業管理公司能夠實施物業項目管理服務的起碼條件。所以,應當把50萬元視為物業管理公司法定的資本最低限額。
1)股東可以用貨幣出資,也可以用實物、工業產權、非專利技術、土地使用權作價出資。以工業產權、非專利技術作價出資的金額不得超過公司注冊資本的20%(有特殊規定的除外,如國科發政字「1997」326號文件規定:以高新技術成果向有限責任公司出資入股,作價總金額可以超過公司注冊資本的20%,但不得超過35%)。
備考資料下載:物業管理師備考-物業管理公司組建條件
第11篇 別墅項目物業管理人員配置培訓
別墅項目物業管理人員配置與培訓
人員配置:
1. 項目經理:1人,本科以上學歷,年齡35歲以下,具有15萬平米以上物業管理經驗,有親和力及應變能力,有良好的組織、協調、溝通能力,有敬業和創新精神。
2.項目助理: 2人,專科以上學歷,年齡24--30歲熟知物業管理并有酒店管理服務經驗,具有一定生活經驗,善于溝通,協調能力強。具有強烈的服務意識,和吃苦耐勞甘做業仆的思想理年。
3. 保安員: 16人,男性,年齡30歲以下,退伍軍人,具備游泳技能,身體健康,有較強的工作責任心,能吃苦耐勞,善于溝通,具有良好的團隊協作精神。
4. 維修員(水、電、智能化):4人,具有強弱電、水暖、土建、園林綠化、電梯、智能化等方面的專業技能,有上崗證書,專業技術掌握握熟練,有豐富的實際操作經驗,溝通能力強,工作認真、踏實。
5. 保潔員:4人,男女不限,年齡45歲以下,身體健康,工作責任心強,能吃苦耐撈,有敬業精神。能,品貌端正,責任心強,善于溝通,具有良好的團隊協作精神。
(架構圖 共計27人)
部門崗位人數職責專業素質
服務中心項目經理 1人 全面負責悅
第12篇 物業公共管理房屋公共部位維修
物業公共管理之房屋公共部位維修
1.房屋公共部位維修管理規定
1.1房屋公共部位包括大堂、走道、樓梯道、梯面、電梯間及房屋的毗領部分。
1.2環境部每天對房屋公共部位進行清潔,保證無灰塵、雜物。
1.3客服部責任區物業助理定時對公用部位墻壁、地磚等進行巡查,地磚壞了及時填寫維修單轉工程部處理,墻壁較臟的,由客服部主管組織統計,報公司經理,由公司經理統一安排粉刷。
1.4對公用給、排管道,平時巡查發現問題及時處理,避免重大損失。
1.5對公用梁、柱、承重墻定期檢查,按照公司制定的維修計劃執行。
1.6公用部位的維修以棟別統計,建立專項臺帳,由房屋的本體維修資金支付。
1.7房屋周圍道路及公用設施、設備維修由工程部計劃執行。
