物業管理媒體接待交流程序（十二篇）

發布時間：2024-02-01 13:16:20 查看人數：49

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物業管理媒體接待交流程序

第1篇物業管理媒體接待交流程序

物業管理處媒體接待交流程序

1.目的

避免各種媒體報道給管理處帶來負面影響,并對媒體加以引導,以維護并拓展管理處形象。

2.適用范圍

適用****管理處各部門

3.職責

3.1綜合管理部為管理處與媒體接觸的對口部門,相關事務由綜合管理部負責。

3.2管理處媒體發言人負責與媒體接觸時的各種發言。

4.方法與過程控制

4.1管理處與媒體交流程序

4.1.1管理處設媒體發言人一人,負責與媒體接觸時的各種發言;管理處形象宣傳、重要新聞發布由管理處經理或指定授權人發言。

4.1.2媒體發言人由綜合管理部主管擔任。

4.1.3發言時應安排相關人員進行記錄,相關紀要應存檔。

4.1.4綜合管理部須對與媒體的接觸、溝通情況進行記錄。媒體播發有關新聞時,如為電視或電臺,應安排專人進行錄像或錄音進行存檔;如為報紙、雜志等,應進行剪輯后存檔。

4.1.5如播發的屬重大新聞,綜合管理部應組織全體員工或相關人員觀看。

4.1.6各部門若有相關媒體欲對有關情況進行報道,須征得綜合管理部同意并在指定委托范圍和內容與媒體進行接觸。

4.1.7若有關情況有可能給管理處帶來負面影響,由綜合管理部直接與媒體接觸。

第2篇物業精細化管理培訓3

第三篇:安全巡檢工作要精細化

一、火情控制

某商場內一專賣廳新開業,在裝修過程中,因施工人員違章操作,未及時清除易燃物品,導致電焊火花將碎木屑引燃,突發火情。正在巡視中的秩序維護員立即就近取用滅火器材迅速撲火,不料火情有進一步發展趨勢,秩序維護員一邊呼叫鄰近工作人員參與控制火勢,一邊呼叫消防管理中心主管和相關人員前往撲救。

精細化操作建議:

1、增加裝修現場及安全巡視頻次,提高監督力度,必要時維修人員與秩序維護人員協調聯動,內部保持溝通渠道暢通;

2、加強對裝修工作的審批管理,對違章操作的情況在審批時進行告知并控制;

3、制定完善的消防管理體制,配備合理的秩序維護人員,定期舉辦消防演習;

4、將業主培訓納入公司整體培訓體系,加強客戶消防知識的宣傳。

二、規范使用用電器

某商場一品牌專賣廳內射燈突然著火,事后經物業管理處工程維修人員檢查,起火原因是射燈鎮流器過熱造成的。在專賣廳裝修前,因其射燈不符合《裝修管理規定》,物業管理處曾對該業主下發《裝修違章通知單》建議整改,未被業主采納,工程維修人員將不整改的害處告知其工作人員及店鋪業主,業主并未聽取。直至發生起火事件后,專賣廳的負責人才按要求進行整改。

精細化操作建議:

1、加大現場裝修安全用電的巡檢力度,對違規用電堅決予以查處,從根本上避免火災事故的發生;

2、物業公司應嚴格履行審批、驗收程序,對不符合規定的裝修,及時采取措施,令其整改,消除潛伏的隱患,確保安全。裝修前提出專業的、富有建設性的意見,避免違章現象的發生。若違章已經發生,針對不同人員采用理性的、柔性的或剛性的意見來說服裝修者停止違章行為,并提出積極的整改意見;

3、不合格、不符合標準的開關、鎮流器、電線、燈管等存在安全隱患,對業主加強安全意識教育和宣傳,同時業主不應存在僥幸麻痹心理,要嚴格按照《裝修用電管理規定》執行。

第3篇物業管理員技能試題-情景題

物業管理員技能試題:情景題

一情景題:

1. 某物業公司通過投標方式,中標贏得新建成的興隆家園住宅小區物業管理權,該公司在接管驗收時,應該檢驗哪些具體資料

2. 小王是剛分配到某物業管理公司的大學畢業生,他不清楚新建房屋接管驗收主體工程時怎樣注意質量與使用功能的檢驗,你能告訴他嗎

3. 某物業公司經理安排老李去接管驗收新建房屋的屋面工程,你知道屋面工程接管驗收的標準嗎

4. 工程部老陳被經理安排負責新建小區樓地面工程的驗收標準,假如有一天經理安排你去接管驗收新建房屋的樓地面工程,你知道應該怎樣檢驗嗎

5. 泰然房地產開發公司交付給某物業管理公司二期精裝商品住宅樓,公司經理安排物業管理員小魯去接管驗收新交付二期工程手裝修質量,你知道他應該注意哪些方面嗎

6. 水、衛、消防常常給物業管理公司日后管理工作帶來許多麻煩,要確保物業正常使用功能,為日后管理創造條件,在物業接管驗收時應該做好水、衛消防接管驗收工作。你知道該怎樣做嗎

7. 某住宅小區剛剛開始辦理入住手續,物業管理公司經理安排老張負責建立業主檔案,你能告訴他怎樣建立嗎

8. 你知道物業委托管理階段信息的檔案應收集哪些資料

9. 某物業管理公司接管了一項服裝城商業場所物業管理工作,目前正處于招商階段,經理讓你把招商階段信息資料收集一下,存入檔案室,你知道收集哪些資料嗎

10. 用戶入戶信息資料對物業管理公司日后管理工作有很重要的參考作用,你知道用戶入戶信息檔案資料的主要內容嗎

11. 物業檔案資料管理員小李剛剛接管檔案管理工作不久,經理要她銷毀原有過期的檔案資料,她一時無從下手,你能幫助她做好檔案銷毀工作嗎

12. 住戶手冊屬于物業管理常用規章制度的一種,經理讓新來的大學生小楊起草住戶手冊,他不知道該寫哪些內容,請你告訴他住戶手冊應包括的具體內容。

13. 物業管理員小楊正在起草住戶手冊,當寫到物業區域管理機構時只寫了物業公司的介紹,請您幫他肥內容補充完整。

14. 物業管理費用構成大致可分為兩大類,你知道是哪兩類嗎

15. 新來的會計員小陳把收益性物業管理中的收入列入保證金和準備金,你認為這樣做對嗎你能告訴他物業管理及服務人員的工資和福利都包括哪些明細科目

16. 收益性物業管理中公共設施設備日常運行、維修及保養費,該項費用在物業經營費用中占較大比例,你知道具體分哪幾項嗎

17. 保險費項目只包括物業本身的保險,人工醫療保險和失業保險在人員費用在物業經營費用中占較大比例,你知道具體分哪幾項嗎

18. 對收益性物業房產稅如何征繳,你知道具體規定嗎

19. 新來的物業管理員小宋對'固定費用隨著物業管理企業所接管物業數量的變動成反比變動'這句話不十分理解,請你向他解釋清楚。

20. 地基屬于隱蔽工程,發現問題采取補救措施都很困難,因此,平時要足夠重視,要做好養護工作,你知道注意那些方面嗎

21. 樓地面工程常見的材料多種多樣,要針對材料特性做好相應的養護工作,請你告訴工程部新來的小王應注意那些方面

22. 門窗是保證房屋使用正常、通風良好的重要途徑。你知道門窗工程的養護應重點注意那幾個方面嗎

23. 屋面工程在房屋中的作用主要是維護、防水、保溫,最容易受到破壞的是防水層,請你回答怎樣建立以養為主的保養制度。

24. 某小區業主擅自將通風到拆除,造成通風到中中段堵塞,作為物業管理公司應怎樣注意養護管理通風道。

25. 垃圾道是公用設施,又是藏污納垢的地方,住戶對其往往愛護不夠,你知道平時養護時應注意那些問題嗎

26. 翻修工程具有類似建筑工程的技術特征和房屋更新改造的性質,請你回答翻修工程項目主要有哪些

27. 在房屋維修技術管理中,制定方案必須具備的有關資料有哪些

28. 水泵、水箱和消防設備對業主或使用人日常生活、生命財產安全關系重大,你知道該怎樣加強日常性保養嗎

29. 電梯設備歷來受到國家有關部門格外重視,作為物業管理公司應怎樣對電梯設備進行日常性保養

30. 西馬莊住宅小區由于居民把雜物投入下水道,使下水變成上水,致使四棟家屬樓居民飲水用后鬧肚子,你知道對排水系統該怎樣管理嗎

31. 室內排水管道堵塞,使業主居住的房間從地漏漫溢外淌,假如你是維修人員,知道怎樣清通嗎

32. 排水管道堵塞將給業主或使用人帶來很多麻煩,如果發生室外排水管道堵塞現象,你知道應該怎樣進行維修嗎

33. 如果高位水箱及浮球閥出現常見故障,你能找出故障產生原因和維修方法嗎

34. 我國消防管理的方針是'預防為主,防消結合'.消防設備保證隨時有效的供水至關重要,物業管理公司應怎樣加強對消防設備維修管理呢

35. 生活飲用水的質量直接關系到人們的身體健康,對高位水箱進行清洗消毒,你知道是怎樣規定的嗎

36. 門衛是物業安全的第一衛士,在物業治安管理中具有極其重要的作用,你知道如何做好門衛工作嗎

37. 邏輯是物業安全的又一保障,必須加強保安巡邏,消除各種不安全因素,請你說出對邏輯范圍和邏輯方式有哪些具體規定

38. 北京某物業小區治安班長呂安接到業主報案:犯罪嫌疑人入室搶劫后留下可疑爆炸物,立即沖上去抱起可疑爆炸物,三分鐘跑下20樓,假如有一天,你遇到這種情況你會怎樣緊急處理

39. 我國消防管理的方針'預防為主,防消結合'一旦要發生火警時你知道應急措施嗎

40. 火災起初階段是滅火的最佳時期,你掌握常用的滅火方法嗎

41. 固體廢棄物污染的防治有那些措施

42. 噪聲污染妨礙人們的工作,學習和生活,你知道產生噪聲污染的類型嗎并說出物業環境噪聲污染的控制方法。

43. 物業管理企業保潔機構設置,無論規模大小都只設一個清潔班,這個說法對嗎

44. 請你說出物業管理公司保潔管理操作要求是什么

45. 保潔管理除了實行生活垃圾分類袋裝化以外,還包括那些具體措施

46. 物業管理公司綠化部門只設綠化養護組兼帶管理職責,對嗎你認為應該怎樣設置。

47. 技術工人是綠化工作中的實際操作者,你了解綠化養護操作與管理的基本方法和要求嗎

48. 居住區物業的綠地是普通綠化的重點,是居住小區中不可缺省的有機組成部分,你知道居住區綠地種類嗎

49. 你了解綠化養護管理的質量要求嗎請你說出對樹木、樹形、綠籬、花壇和草坪的質量要求。

50. 某居住小區剛剛建成入住,計劃在'七一'紀念黨的生日,開展文體娛樂活動,他們在制定方案以前,應該調查了解哪些情況

51. 某物業管理公司笄開展文體娛樂活動,以便物業管理人員與管區業主之間增強了解與溝通,融洽關系,推進合作,你能為他們設計活動項目嗎

52. 你所在的物業管理公司經理讓你制定一份在管區內舉行國慶節慶?；顒拥姆桨?請問制定文體娛樂活動方案的具體步驟是什么

53. 管理文體娛樂活動,嚴格招待規章制度,你知道物業管理內部有關規章制度的種類嗎

第4篇小區配套休閑場物業管理模式

小區配套休閑場管理模式

**物業根據對山體公園定位及客戶群體的分析,以體現**客戶尊貴身份為服務點;提出了半開放式花園會所管理模式。

針對山體公園的位置及所服務項目難以做到全封閉式管理,同時又為了突出**客戶的尊貴身份,(**客戶根據身份證明到管理處辦理貴賓卡)**物業決定對山體公園實施半開放式管理,既全面開放區別服務;全面開放即到公園游樂的客戶群體不做限制,**客戶或外來人員均可到公園游樂,但部分服務項目采取收費使用制;區別服務既對于**的客戶所有服務項目免收取服務費,外來客戶根據活動項目收取一定的服務費用;

項目開放模式開放時間收費標準

籃球場封閉式10:00---18:00免費

羽毛球場開放式10:00---18:00免費

網球場封閉式10:00---18:0010元/小時

(**客戶免費)

門球開放式10:00---18:00免費

備注:以上開放時間根據實際情況進行調整;

第5篇物業園區電梯管理維護培訓

物業園區電梯的管理與維護培訓

1、電梯操作、保養和維修的基本內容

(1)根據各種類型的電梯圖紙資料及技術性能指標,制定電梯安全維修保養的規章制度。

(2)對電梯運行人員和維修人員進行業務培訓,堅持勞動主管部門的資質審查、持證上崗制度。

(3)重視和落實電梯的保修和安全年檢工作。

(4)除電梯的日常保養維護外,電梯的故障修理必須由經勞動部門審查認可的單位和人員承擔。

(5)必須堅持定期檢查維護保養工作計劃,健全電梯設備檔案及修理記錄。

(6)電梯鑰匙要有專人管理,停梯須出告示。

(7)電梯運行管理中發生任何故障時,要首先救護乘客出梯。

(8)做好電梯的好電計量及收費工作。

(9)保持電梯機房、井道、轎箱的清潔及空氣流通。

(10)定人定時對軌道、門導軌進行清潔,加油潤滑等。

2、電梯操作、保養和維修的基本制度

(1)電梯工作制度

①嚴格執行電梯設備的安全操作規程和巡回檢查制度。

②堅持工作崗位,值班時間不做與本崗位無關之事。

③密切監視和掌握各級的運行動態。遇重大活動,及時做好需變動的電梯運行方式的調度、管理工作,必要時可設置專梯以適應客流量的需要。

④每日19:00以后及節假日期間,由于客流量減少,一般可關閉數部電梯。

⑤按時完成設備的定期保養和維修工作。

⑥認真學習專業知識,熟悉設備結構與性能,做到判斷故障準確,處理迅速及時。

⑦值班人員違反制度或使之造成設備損壞的,將追究其責任。

(2)電梯維修、保養操作規程

①電梯停駛保養時,首先應切斷控制電源,確保安全。

②電梯機房要保持整潔,做到無積灰,無蛛網,地板上無垃圾和灰塵;電梯機房不得堆放雜物和易燃物品,不準閑人進入,不準住人;電梯機房要有明亮的采光,窗玻璃完好無損且光明清晰,通風良好,并配有必要的消防器材。

③電動機全部外形要擦凈,做到無油垢、無黃油,底盤無機油。

④電梯控制屏用吹風器或用漆刷輕撣,做到無灰塵;磁鐵接觸開關無銹蝕,無油垢,如有油垢,用酒精棉花擦凈,以防磁鐵得電后被粘結吸住不放,造成電動繼續運轉。

⑤井道底坑如有積水,必須首先斷點,然后排除。有漏水、滲水情況,一定要修好,同時要將垃圾清除干凈,不得堆放雜物,保持底坑整潔,確保電梯下越程的極限開關有效動作。

⑥轎箱內外、頂上、地下均需經常擦凈,防止生銹腐蝕;要定期油漆,保持清潔美觀。

⑦各層站廳門及地坎槽要經常清潔,易防門腳阻塞而影響廳門暢通。廳門外要定期擦凈,保持整潔衛生。

⑧電梯檢修后保養時必須掛牌,確認轎箱內無乘客后,方可停機。

⑨在較箱頂維修和保養時,除了判斷故障和調試需要外,禁止快車運行。工作時必須帶安全帽。

⑩井底作業時,禁止關閉廳門(廳站留有人監視時除外),廳門口必須擺設告示牌,防止無關人員靠近。

⒒電梯凡是轉動機件均需交由潤滑,要做到定點、定質、定量、定期、定人,確保安全運行。

⒓維修保養工作后,必須認真清理現場,清點工具和物品。

⒔機房、井道因工作需要動火時,必須遵守大廈動火規定,辦好動火證,指定專人操作和監視,事后清理火種。

第6篇小區物業管理費預算書

住宅小區物業管理費預算書

1收入測算($1227425)

1.1管理費收入

1.1.1管理費收入測算依據

類型收費單價收費總面積已入伙面積目前實際入住面積備注

多層住宅1.00 59657.55 52148 36635

高層住宅

商業2.0 3013.48 2888.68 2733

1.1.2管理費收入測算($835148.43)

a.住宅管理費收入= 59657.55平方米 * 1.00元/平方米.月* 12月×0.88 = 629983.73元

b.商鋪管理費收入=3013.48平方米 * 00元/平方米.月* 12月×0.88= 63644.70元

g、收回以前年度拖欠款=141520元

1.2地下停車位收入$253620元(見停車場收支預算)

1.3其它收入=82288元

小區收入分項列明,如:

裝修管理費/擺攤設點費/建渣清運費節余/廣告位收入等

設定20**年裝修戶數80戶,平均每戶138平方米。

(1)裝修管理費=138平方米 * 0.02元/平方米.天* 60天* 80戶 = 13248元

(2)建渣清運費=138平方米* 00元/平方米* 80戶/2 =11040 元

(3)場地租賃費3000元/年

(4)有償服務費55000元/年

1.4 補虧款:73978.82元

1.5總收入=835148.43元+253620元+82288元+73978.82=1245035.25元

第7篇物業管理公司不合格品控制程序-13

物業管理公司不合格品控制程序(13)

1.0目的:

通過對不合格服務進行有效控制,確保工作的效率和服務的質量。

2.0適用范圍:

適用于整個服務過程中不合格項的處理。

3.0職責:

3.1各部門負責對各自范圍內的不合格服務進行記錄并糾正。

3.2綜合事務部負責驗證單項檢查、監督檢查、管理評審及內、外審中發現的不合格項目,并予以關閉。

4.0程序:

4.1各級檢查中發現的不合格服務由各檢查人根據實際情況,判斷不合格程度。

4.2對服務整體管理體系影響不大或對體系造成不明顯的不合格為輕微不合格,檢查發現時應立即予以整改并關閉,并做記錄,時間不超過當天。

4.3因系統性原因造成或明顯造成同樣問題連續有效發生(投訴)或連續發生造成不良影響的不合格為嚴重不合格。自檢中發生的不合格由部門處理,監督檢查中發現的嚴重不合格,由部門采取糾正措施,綜合事務部進行跟蹤驗證,直至不合格關閉為止。

4.4特殊情況下(如天氣惡劣或材料不能及時購買等)發生的不合格服務,應作好記錄以便追溯。

4.5不合格控制流程

各級檢查中發現

判定不合格程度,開過失通知單或糾正通知單

責任部門整改或采取糾正措施

開單部門驗證整改結果或糾正措施驗證有效性

5.0支持性工具

《整改通知單》

《糾正通知單》

編制:審核:批準:日期:

第8篇某寫字樓物業財務管理

一、物業管理的收費項目

(一)物業管理費

物業管理費一般是以建筑面積為單位按月向業主或客戶收取。

(二)代收代繳項目

1、電費

2、水費

3、有線電視管理費

4、通訊費

(三)多種經營收費

1、停車場收費

2、租售代理收費

3、家政服務收費

4、其他特約服務收費

5、其他多種經營服務收費

(四)其他收費項目

1、罰款費用:包括收取的管理費滯納金等;

1、各種押金:租房押金、施工押金、出入證押金;

2、出租租金:是指物業管理企業自有房產出租的收入;

3、大修改造資金:由物業管理企業對物業公共設施、設備提出大修改造計劃,報業主委員會審核同意后,按受益業主的建筑面積分攤給各業主。

二、管理費的核定

(一)制訂收費標準的原則

1.收支相抵,略有節余

2.準確測算的原則(是制訂收費標準的重要基礎)

3.前瞻性及相對穩定性原則

(二)收費標準的預算

1.資料準備

2.收費項目分解與歸集

3.標準試算

(三)物業管理費的構成

1.管理服務人員的工資及福利,包括工資、津貼、福利、社會保險費等;

2.辦公費用,包括交通、場地、辦公用品、接待費等的支出;

3.公共設施、設備日常運作、維修、保養費用,包括物業所有附屬設備、設施的定期維護、保養及維修開支;

4.清潔綠化費,包括公共區域的清潔、除四害、垃圾清運、綠化擺設及養護等的費用;

5.保安費用,包括消防演習、保安人員人身保險、服務費、保安系統設備、器械等的配置及日常維修費、向當地派出所繳納的治安聯防費等;

6.公共水電支出;

7.不可預見費用;

8.節日裝飾費,如重大節日的場地布置等的支出;

9.聘請專業人士費用,如聘請律師、會計師等的支出;

10.經理人酬金;

11.法定稅費。

(四)收費標準的調整

影響管理費變化的主要因素有:

1.物價上漲引起的水電費、人工費、材料費等支出的增加;

2.外匯匯率變化引起的管理費收支的變化;

3.外包設備及服務項目承包費考慮到物價指數也在合同中規定了逐年上升的比率。

管理費的調整一般采取“增加法”,即在原來預算的基礎上,將增加的項目和金額加上去,再按使用功能、使用性質和面積分攤,加上原來的標準即為調整后的標準。

三、費用的繳納

(一) 物業管理企業要事先制訂好

費用繳納的辦法,讓用戶做到心中有數。同時,還應設立滯納金與違約處理條款,要注意鼓勵用戶養成良好的交費習慣。

(二) 物業管理企業在催收過程中,不應盲目派單或派完催款單就完事,而應該與未繳費業主或客戶取得聯系,了解業主或客戶的情況,具體問題具體分析。

四、管理收益

(一) 在代理型的管理模式下,物業管理企業在為業主或客戶提供服務的過程中,其物業管理收支是按實列支的,對企業來說是沒有利潤的;而物業管理企業作為一個經濟實體,必須有一個合理的利潤率,否則其經營將失去動力。管理企業與開發商或業主委員會商定的一個按管理企業管理費收入/支出的一定比例,提成給管理企業作為企業利潤的資金,即為經理人酬金

(或稱管理者酬金)。

管理酬金的支付:按定額利潤百分比取酬金:定額利潤率一般在10%~15%左右,通常根據物業的檔次、智能程度及管理的力度等具體情況商定。

第9篇 xc物業管理公司薪酬管理體系

z物業管理公司薪酬管理體系

總則

按照物業公司經營理念和管理模式,遵照國家有關勞動人事管理政策和《集團公司人力資源管理規章》,參考其它物業公司薪酬標準。為規范薪酬管理,制定本制度。

第一條薪酬管理原則

薪酬管理制度貫徹按崗分配、獎勤罰懶和效率優先兼顧公平三大基本原則以及根據激勵、高效、簡單、實用原則,在薪酬分配管理中綜合考慮社會物價水平、公司支付能力以及員工崗位在同行業的相對價值、員工貢獻大小等因素。

第二條薪酬增長機制

1、薪酬總額增長與人工成本控制

工資增長要堅持國家規定的 “兩低于原則”,建立與企業經濟效益、勞動生產率與勞動力市場相應的工資增長機制。

工資總額的確定要與全年收益總和與成本的控制緊密相聯,加強以人工成本利潤率、公共支出、維修支出、活動支出為主要監控指標進行分析,建立人工成本約束機制,有效控制人工成本增長,使公司保持較強的競爭力和贏利水平。

2、員工個體增長機制

對員工個人工資增長幅度的確定在根據市場價位和員工個人勞動貢獻、個人能力的發展來確定,對企業經營與發展急需的高級緊缺人才,市場價位又較高的,增薪幅度要大;對企業工資水平高于市場價位的操作層崗位,增薪幅度要小,甚至不增薪。對貢獻大的員工,增薪幅度要加大;對貢獻小的員工,不增薪或減薪。

第三條根據聘任、管理、考評、薪酬分配一體化的原則,公司各職能部門的經理、各管理人員、操作層員工,直接聘請的員工的薪酬分配統一由集團公司人力資源部管理,并實行統一的崗位績效等級工資制度。

第四條薪酬總額管理與控制

公司年度薪酬總額計劃由集團公司人力資源部根據公司主要經濟指標完成情況,實施總量控制與管理。

第五條薪酬類別(見下表)略

說明:

一、薪酬編制的構成:分為管理崗薪酬體系、輔助崗薪酬體系和操作崗薪酬體系三部分。

管理崗、輔助崗薪酬體系由基本工資、級別(等級)工資、職務(崗位)工資、崗位補助、津貼和績效工資構成;

操作崗薪酬體系(一等)由基本工資、崗位工資、津貼和績效工資構成;

二、薪酬編制的說明:

1、基礎工資:參照廣東省政府公布的最低生活標準,確定基本工資為每人每月770元;(按政府規定適時調整)。

2、級別工資:級別設置1-5級。根據所任職務確定級別,年度考核為稱職以上,晉升一檔。

3、崗位工資:按職工的技能、學歷及不同崗位的責任大小、勞動強度、勞動復雜程度等根據“管理人員崗位工資標準”確定勞動報酬。

4、津貼:是一種福利性的補助和附加工資,包括內容: 1.電話費;2.住房補貼;3.高溫費;4. 交通費;6.水電費;7.全勤獎(保安人員享受夜班補貼)等構成。

5、績效工資:操作崗、輔助崗績效占固定工資的10%,管理崗(一等)績效占固定工資的15%,管理崗(二等)績效占固定工資的20%,管理崗(三等)績效工占固定工資的30%。根據公司月考評制度發放。

6、工資級別:管理崗(一等)級別差額200元、(二等)級別差額300元、(三等)級別差額1500元;輔助崗級別差額300元;操作崗(一等)級別差額80元;操作崗(二等)級別差額100元。

三、其他需說明的事項(包括級別類別表中未體現的薪酬):

1、操作崗按每月8天休息(4天正常休假,4天加班,加班費含在工資里),輔助崗、管理崗按每月6天休息,國家規定的節假日例外

2、餐補:管理崗按出勤數16元/天、輔助崗、操作崗按300元/月補助;(公司食堂開啟后自動取消)。

3、過節福利費:元旦、五一、三八(限女性)每人50元;國慶、春節每人100元;

4、試用期工資:操作崗的試用期工資按固定工資發放,輔助崗、管理崗的試用期工資按固定工資的80%發放。

第10篇物業管理法規試題

一、單選題

1、《物業管理條例》第一條規定:為了規范物業管理活動,維護( )的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環境,制定本條例。

a.業主

b.物業管理企業

c.開發建設單位

d.業主和物業管理企業

2、條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業管理企業,由( )按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

a.業主

b.物業管理企業

c.業主和使用人

d.業主和物業管理企業

3、縣級以上地方人民政府( )負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

a.房地產行政主管部門

b.工商行政管理部門

c.小區管理辦公室

d.物業管理協會

4、業主大會應當( )物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

a.代表

b.維護

c.代表和維護

d.領導和保護

5、一個物業管理區域成立( )業主大會。

a.一個

b.二個

c.多個

d.不限

6、業主( )參加業主大會會議。

a.必須本人

b.可讓物業使用人

c.可以委托代理人

d.不可以委托代理人

7、業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經( )以上的業主提議,業主委員會應當組織召開大會臨時會議。

a.10%

b.20%

c.30%

d.50%

8、召開業主大會會議,應當于會議召開( )以前通知全體業主。

a.7日

b.10日

c.15日

d.20日

9、住宅小區的業主大會會議,應當同時告知相關的( )。

a.物業管理公司

b.行政主管部門

c.公安派出所

d.居民委員會

10、業主大會做出決定,必須經與會業主所持投票權( )以上通過。大會作出制定和修改公約,議事規則:選聘和解聘物業管理企業,專項維修基金使用和續籌方案的決定,必須經管理區內全體業主所持投票權( )以上通過。

a.1/3;1/2

b.1/2;2/3

c.2/3;1/2

d.1/2;3/4

11、業主委員會是業主大會的( )

a.組織機構

b.權力機構

c.自治管理機構

d.執行機構

12、業主委員會應當自選舉產生之日起30日內,向物業所在地的( )備案

a.工商行政管理部門

b.房地產行政主管部門

c.政府社團登記部門

d.公安部門

13、在物業管理區域內,業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行( )職責。

a.招標管理

&nbs

p;b.委托管理

c.統一管理

d.自治管理

14、在物業管理區域內,業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責,支持居民委員會開展工作,并接受其( )

a.管理

b.指導

c.監督

d.指導和監督

15、在業主、業主大會選聘物業管理企業之前,建設單位選聘物業管理企業的,應當簽訂書面的( )

a.委托協議書

b.臨時委托合同

c.前期物業服務合同

d.物業管理委托合同

16、在業主、業主大會選聘物業管理企業之前,建設單位選聘物業管理企業的,應當簽訂書面的( )

a.臨時委托合同

b.物業管理服務協議

c.前期物業服務合同

d.臨時性合作協議

17、建設單位應當在銷售物業之前,制定( ),對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應履行的義務,違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

a.管理契約

b.住戶手冊

c.管理規定

d.業主臨時公約

18、建設單位制定的業主臨時公約,不得侵害( )的合法權益。

a.業主

b.物業使用人

c.住宅區居民

d.物業買受人

19、住宅物業建設單位,應通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的,經物業所在地房管理部門批準,可以采用( )方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

a.協議

b.批準

c.推薦

d.選派

20、建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含( )約定的內容。

a.公共維修資金

b.物業裝飾裝修

c.前期物業服務合同

d.公用面積分攤

21、前期物業服務公同可以( );但是,期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。

a.約定期限

b.不定期限

c.定期二年

d.定期三年

22、前期物業服務合同可以約定期限,但是,期限未滿,業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同( )

a.暫停

b.作廢

c.調解

d.終止

23、業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的( ),建設單位不得擅自處分。

a.所有權

b.使用權

c.處理權

d.所有權或使用權

24、物業管理企業承接物業時,應當對物業( )進行查驗。

a.技術資料

b.共用部位

c.共用設施設備

d.共用部位、共用設施設備

25、建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的( )

a.公共停車場

b.商業服務設施

c.物業管理用房

d.公共場所綠地

&nbs

p; 26、從事物業管理活動的企業應當具有( )。

a.獨立核算能力的企業

b.能自負盈虧的企業

c.獨立承擔民事責任

d.獨立的法人資格

27、一個物業管理區域由( )物業管理企業實施物業管理。

a.一個

b.二個

c.多個

d.不限

28、物業管理企業( ),導致業主人身,財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。

a.按照物業服務合同約定

b.未能履行物業服務合同約定

c.對于住宅小區治安,消防防范不夠

d.雖然加強管理,但仍舊

29、物業管理企業承接物業時,應當與( )辦理物業驗收手續。

a.施工單位

b.開發建設單位

c.業主委員會

d.居民委員會

30、物業管理用房的所用權依法屬于( )。未經業主大會同意,物業管理企業不得改變物業管理用房的用途。

a.使用人

b.業主

c.開發建設單位

d.物業管理企業

31、物業管理企業應當在前期物業服務合同終止時將圖紙,檔案資料交給( )

a.居民委員會

b.業主大會

c.業主委員會

d.當地房管部門

32、從事物業管理的人員應當按照國家有關規定,取得( )

a.職業資格證書

b.職業技術等級

c.職業等級技能

d.職業技術職稱

33、業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的( )

a.物業托管合同

b.物業服務合同

c.前期物業合同

d.物業選聘合同

34、物業管理企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身,財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的( )

a.經濟責任

b.賠償責任

c.違約責任

d.法律責任

35、物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經( )同意,不得改變用途。

a.業主

b.業主大會

c.業主委員會

d.物業管理企業

36、物業管理企業可以將物業管理區域內專業服務項目委托給專業性服務企業,但不得將該區域內的( )一并委托他人。

a.常規服務項目

b.特約服務項目

c.全部物業管理

d.房屋裝修管理

37、業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的,從其約定,若物業服務費用欠交,由( )負連帶交納的責任。

a.業主

b.業主的直系親屬

c.使用人所屬單位

d.房屋中介機構

38、已竣工但尚未出售或尚未交給物業買受人的物業,物業服務費( )

a.可以不交

b.有業主分攤

c.由物業企業核銷

d.由建設單位交納

39、縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門,應當加強對物業服務( )的監督。

a.質量

b.經營

c.收費

d.保值

40、物業管理企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目,服務報酬由( )。

a.業主確定

b.物業管理企業確定

c.政府物價部門確定

d.雙方約定

41、物業管理區域內,供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應向( )收取有關費用

a.物業管理企業

b.業主

c.業主委員會

d.最終用戶

42、物業管理企業應( )做好的物業管理區域內的安全防范工作。

a.努力

b.全力

c.加強

d.協助

43、物業管理企業雇請保安人員的,應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時,應當履行職責,不得( )。

a.擅離職守不負責任

b.監守自盜違法犯罪

c.侵害公民合法權利

d.形成惡勢力危害業主

44、物業使用人在物業管理活動中的權利義務由( )約定,但不得違反法律、法規和業主公約的有關規定。

a.業主

b.物業使用人

c.物業管理公司

d.業主和物業使用人

45、物業使用人違反本條例和業主公約的規定,有關( )應當承擔連帶責任。

a.使用人

b.業主

c.使用人直系親屬

d.業主直系親屬

46、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主,業主委員會、物業使用人和物業管理企業在( )

a.公共維修資金的使用

b.經營所得利潤的分配

c.物業管理活動中的投拆

d.招投標管理活動的批準

47、物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施,不得( )

a.隨意租售

b.改變用途

c.擅自占用

d.任意損壞

48、業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的,應當在依法辦理有關手續后告知( )

a.業主委員會

b.業主大會

c.物業管理企業

d.居民委員會

49、物業管理企業確需改變公共建筑和共用設施用途的,應當提請( )討論決定同意后,由業主依法辦理有關手續。

a.業主

b.業主大會

c.業主委員會

d.物業使用人

50、物業管理企業確需改變公共建筑和共用設施用途的,應當提請業主大會討論決定同意后,由( )依法辦理有關手續。

a.業主委員會

b.業主

c.物業管理企業

d.房地產行政主管部門

51、因維修物業或者公共利益,業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得( )的同意

a.業主委員會

b.物業管理企業

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sp; c.業主大會

d.業主委員會和物業管理企業

52、物業管理企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得( )的同意。

a.業主

b.業主大會

c.業主委員會

d.業主和物業使用人

53、業主、物業管理企業應當將臨時占用、挖掘的道路,場地,在( )恢復原狀。

a.10天內

b.20天內

c.30天內

d.約定期限內

54、供水、供電、供氣、供熱、通迅、有線電視等單位,因維修、養護等需要,臨時占用、挖掘道路、場地的,應當( )

a.經業主大會同意

b.經業主委員會同意

c.經物業管理企業同意

d.及時恢復原狀

55、業主需要裝飾裝修房屋的,應當( )物業管理企業。

a.事先告知

b.同時告知

c.完工告知

d.驗收告知

56、業主要裝飾裝修房屋的應當事先告知物業管理企業,物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的( )告知業主。

a.禁止行為

b.注意事項

c.規章制度

d.禁止行為和注意事項

57、( )擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或使用權的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下罰款:給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。

a.施工單位

b.建設單位

c.業主委員會

d.物業管理企業

58、物業管理企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止( ),處5萬元以上20萬元以下罰款;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。

a.違法行為

b.從業活動

c.服務工作

d.經營活動

59、物業管理企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,處委托合同價款( )的罰款;

a.10~20%

b.20~30%

c.30~50%

d.40~60%

60、業主逾期不交納物業服務費用的,( )應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業管理企業可以向人民法院起訴。

a.業主大會

b.業主委員會

c.居民委員會

d.物業管理企業

二、多選題

61、國家提倡業主通過( )的市場競爭機制選擇物業管理企業。

a.公開

b.公平

c.公正

d.合理

62、國家鼓勵物業管理采( ),依靠科技進步提高管理和服務水平a.新技術

b.新知識

c.新方法

d.新成果

63、業主在物業管理活動中,享有下列權力( )

a.按合同約定接受物業管理企業提供的服務

b.監督業主委員會工作

c.對物業共用部位共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權d.監督專項維

修資金的管理和使用

64、業主在物業管理活動中應履行下列義務( )

a.參加業主大會會議,行使投票權

b.遵守業主公約,業主大會議事規則

c.按規定交納專項維修資金

d.按時交納物業服務費用

65、物業管理區域的劃分應當考慮物業的( )等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

a.共用設施設備

b.建筑物規模

c.社區建設

d.市政公用設施

66、業主在首次業主大會會議上的投票權,根據業主擁有物業的( )等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

a.先后順序

b.建筑面積

c.住宅套數

d.產權期限

67、業主在物業管理活動中,享有下列權利:( )

a.選舉業委會委員,并享有被選舉權;

b.提議召開業主大會會議,并提出建議;

c.提出制定和修改主業主公約、大會議事規則的建議;

d.參加業主大會會議,行使投票權;

68、業主大會履行下列職責( )

a.制定、修改業主公約和業主大會議事規則

b.選舉更換業主委員會委員,監督委員工作

c.選聘解聘物業管理企業

d.決定專項維修資金使用、續籌方案、并監督實施

69、業主大會會議可以采用( )的形式,但應當有物業管理區域內容持有1/2以上投票權的業主參加。

a.集體討論

b.分組討論

c.書面征求意見

d.小會討論

70、業主大會作業出以下決定:( )必須經物業管理區域內全體業主所持投票2/3以上通過。

a.制定和修改業主公約

b.業主大會議事規則

c.選聘和解聘物業管理企業

d.專項維修資金使用和續籌方案的決定

71、業主大會會議分為( )會議。

a.定期

b.不定期

c.臨時

d.隨時立會

72、業主委員會履行下列職責( )

a.召集業主大會,報告物業實施情況

b.選聘、解聘物業管理企業

c.與選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同

d.監督業主公約的實施

73、業主公約應當對有關利益:( )等事項依法作出約定。

a.物業的使用、維護、管理

b.業主的共同利益

c.業主應當履行的義務

d.違反公約應當承擔的責任

74、業主大會議事規則應當就業主大會的( )等事項作出約定。

a.議事方式

b.表決程序

c.業主投票權確定辦法

d.業主委員會組成和委員任期。

75、業主大會、業主委員會應當依法履行職責不得作出和從事與物業管理( )

a.無關的決定

b.無關的活動

c.相抵觸行為

d.不作為行為

76、業主大會、業主委員會應當配合( )相互協作,共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

a.物業管理企業

b.公安機關

c.居民委員會

d.街道辦事處

77、在辦理物業承接驗收手續時,建設單位應當向物業管理企業移交下列資料:( )

a.竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

b.設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

c.物業質量保修文件和物業使用說明文件;

d.物業管理所必需的產權資料。

78、物業服務合同應當包括對( )等內容進行約定。

a.服務質量

b.服務費用

c.物業管理用房

d.物業管理事項

79、物業服務收費應當遵循( )原則

a.合理、公開

b.收費與服務水平相適應

c.區別不同物業的性質和特點

d.使業主不產生投訴和糾紛

80、對物業管理區域內違反有關治安,環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為,有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后,應當依法對違法行為( )。

a.予以制止

b.依法處理

c.行政處罰

d.行事處分

81、物業管理服務收費應由( )制定,在物業服務合同中約定。

a.業主

b.業主委員會

c.物業管理企業

d.物價主管部門

82、業主、物業管理企業不得擅自占用,挖掘物業管理區域內的( )損害業主的共同利益。

a.公共建筑

b.公用設施、設備

c.道路

d.場地

83、利用物業共用部位、共用設施進行經營的,應當在征得相關( )的同意后,按照規定辦理有關手續。

a.業主

b.業主大會

c.業主委員會

d.物業管理企業

84、利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當在征得相關業主、業主大會,物業管理企業的同意后,按照規定辦理有關手續,業主所行收益應當( )

a.主要補充專項維修資金

b.也可按業主大會的決定使用

c.和效益創造人分成

d.物業管理企業也應利益均占

85、挪用專項維修資金的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門( )

a.追回挪用的專項維修資金

b.給以警告

c.沒收違法所得

d.并處挪用數額2倍以下的罰款

86、物業管理企業挪用專項維修資金,情節嚴重的,由頒發資質證書的部門和司法部門( )

a.吊銷資質證書

b.依法追究直接主管刑事責任

c.依法追究直接責任人刑事責任

d.依法追究法人代表刑事責任

87、( )個人有前款規定行為之一的,處1000元以上1萬元以下罰款;

a.擅自改變公共建筑、公共設施用途

b.擅自占用、挖掘道路、場地

c.擅自利用共用部位、公用設施經營

d.擅自占用物業用房

88、《物業管理條例》的主要內容可歸納為:( )

a.建立了十項基本制度

bsp; b.明令六項禁止行為

c.規范兩項書面合同

d.法規授權四項規定

89、《物業管理條例》歸納為建立了十項基本制度包括( )

a.招投標制度

b.資質管理制度

c.人員資格制度

d.專項維修資金制度

90、《物業管理條例》明令四項禁止行為( )

a.物業管理用房不得擅自改變用途

b.物業區域道路、場地不得占用、挖掘

c.區域內公共建筑和設施不得改變用途

d.不得將該區全部物業管理一并委托他人

三、判斷題:

91、只有一個業主的,或者業主人數雖多且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。( )

92、業主可以委托代理人參加業主大會會議。( )

93、制定和修改業主公約、業主大會議事規則,必須經物業管理區域內全體業主所持投票權1/2以上通過。( )

94、業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力( )

95、業主大會、業主委員會作出的決定物業區域內全體業主必須遵照執行。( )

96、從事物業管理的人員應當按照國家有關規定,取得職業資格證書。( )

97、住宅物業的建設單位,應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業;投標人少于5個或者住宅規模較小的,經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準,可以采用協議方式選聘物業管理企業。( )

98、物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業,也可以將該區域內的全部物業管理一并委托給具有相應資質的物業管理企業。( )

99、業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用,業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的,從其約定,業主負連帶交納責任。( )

100、對物業管理區域內違反有關治安,環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為,物業管理企業應當制止或者依法處理,并及時向有關行政管理部門報告( )

物業管理法律法規試題答案

單選題1~60題

1、d2、d3、a4、c5、a6、c7、b8、c9、d10、b

11、d12、b13、d14、d15、c16、c17、d18、d19、a20、c

21、a22、d23、d24、d25、c26、d27、a28、b29、c30、b

31、c32、a33、b34、d35、b36、c37、a38、d39、c40、d

41、d42、d43、c44、d45、b46、c47、b48、c49、b50、b

51、d52、c53、d54、d55、a56、d57、b58、a59、c60、b

多選題61~90題

61、abc62、ac63、abcd64、bcd65、abc

66、bc67、abcd68、abcd69、ac70、abcd

71、ac72、acd73、abcd74、abcd75、ab

76、cd77、abcd78、abd79、abc80、ab

81、ac82、cd83、abcd84、ab85、abcd

86、abc87、abc88、acd89、abcd90、bcd

判斷題91~100題(對是a,錯是b)

第11篇國際商城位物業管理整體設想策劃

z國際商城位物業管理整體設想及策劃

1.1項目分析

zz國際商城位于位于蕪湖市中心繁華地帶,緊鄰中山路步行街,周邊已有省內聞名的鳳凰美食街和即將開業的沃爾瑪等商業配套設施,交通便捷。依據蕪湖市政府對該項目的規劃要求,我司擬在該地塊開發建設總建筑面積約19萬平方米,集商場、寫字樓、酒店、高檔住宅等多種功能有機結合并優勢互補的商貿片區。總建筑面積12萬m2、建筑高度120米的商業綜合樓,包括一座380間客房的五星級酒店,一個34000m2的大型購物中心和甲級寫字樓,將配套中餐、西餐、健身、娛樂等功能,與目前正進行開發建設的沃爾瑪項目和美食街以及擬改造的美食街二期工程,合力形成蕪湖市的新商業中心,提升原有商業服務能力和競爭水平。該商業區域將與步行街連成一條軸線,完善整個蕪湖市的商業功能布局,進一步強化中山路的商業功能,同時推動美食街三期以及赭山公園的開發改造。

1.1.2物業特點

zz國際商城樓宇及公共環境物業的特點為:

*商城占地面積小,可供業主與住戶活動的公共空間狹小

*商城公共區域衛生狀況差

*設備保養差,嚴重缺乏保養

*停車位少

zz國際商城樓宇及公共環境公用設施及公共場所介紹:

1、泊車位共32個

2、商鋪58.099平方米

3、化糞池1座

4、公共照明

5、消防監控系統

6、zz國際商城電梯:東芝電梯2臺

7、zz國際商城蓄水池一個。

1.2管理定位

1.2.1管理服務對象分析

管理與服務的對象為:zz國際商城的性質決定了我們為之服務的群體是文化素質高,有教養、有涵養的群體。這樣的一個群體對管理與服務的評價依據更為主觀、直接、不確定因素更多,對服務的要求也更深入、細致,對管理的人性化也要求很高。

物業管理基礎:保障水、電正常供給,電梯、消防、監控等設施設備的正常運作具有至關重要的作用。對各類設施設備進行及時有效的維護與保養,是樓宇管理的基礎,也是整個商城運作管理系統得以正常運轉的關鍵。

客戶服務原則:在zz國際商城管理中,把'客戶至上'服務思想的確立作為調度其他管理資源與手段的理念核心,做好服務方式、形態的細分,深化服務的內涵,為滿足客戶個性化、多樣性的服務需求提供方便。

1.2.2根據項目分析,zz國際商城的管理定位應體現以下方面

*建立充分發揮員工個體功能的運作管理體系

zz國際商城的運行維護不僅倚重于對各類問題、故障的及時處理解決、更要倚重于對各類問題的及早發現。在日常管理過程中能否及早發現問題,解決問題,將問題消除在最初的萌芽階段,是保證zz國際商城設備系統正常運作至關重要的一環。從這一點出發,zz國際商城的物業管理對員工個體功能的發揮提出了較高的要求。在工作中,每一個員工都肩負著管理與服務的雙重職責,既要是問題的解決者、服務的提供者,更要是問題的發現者、客戶需求的領會者。

充分發揮多種功能的員工個體,不僅使問題解決的及時率和主動性提高,而且構成了整個zz國際商城運作管理體系中極為重要、不可或缺的組成部分。

*規范化管理

我們將對zz國際商城的質量管理中導入iso9001:2000質量管理體系,將zz國際商城管理處列入iso9001:2000質量管理體系管理單位,各項操作嚴格按照質量認證體系標準執行。

1.3管理重點

1.3.1重點之一: 樹立zz國際商城物業整體形象

通過環境控制、機電設備控制、安全交通管理控制、提供人性化高質量服務樹立zz國際商城整體物業形象。

我們將積極與zz國際商城的業主協商溝通,參與開展形式多樣、豐富多彩的文化活動。通過文化活動提升zz國際商城物業整體形象。

對于環境控制方面我們將提供'區域包干'、 '零干擾'服務。例如:我們將安排清潔人員在正式營業前將大堂及電梯清潔干凈;在業主下班后的中午或傍晚安排保潔人員對zz國際商城進行保潔。在業主上班的高峰時間,要求清潔人員在此時間暫停清潔,不影響業主的上班,實行'零干擾'服務,悄然把商城及周邊環境清潔干凈。

1.3.2重點之三:機電設施設備的維護、保養

zz國際商城配備有給排水、配電、消防系統。若出現設備故障,將影響日常生活、造成混亂等嚴重后果,社會負面影響更大。

我們將充分發揮集團公司(本公司前身)機電設備管理與人才的優勢,抽調高級工程技術人員。管理中我們以'預防為主、安全第一、科學管理'為原則,保障機電設施設備的正常運行。

1.3.3重點之四:安全管理服務

zz國際商城的周邊環境比較復雜,要求日常管理中注重防火、防盜工作,組建高素質保安隊伍。確保24小時治安消防安全,人流與車輛進出有序。

1.4管理目標

a、嚴格依照國家建設部制定的物業管理創優考評的各項標準開展工作,使物業各項工作有條不紊的開展。1年內深化管理服務,提高物業管理水平,提升物業管理形象。

b、嚴格遵守國家的法律、法規、條例以及特區政府部門的各項管理規定?？茖W、規范管理,全面導入和推行iso9000質量體系認證,服務熱情、周到,建立現代化、人性化管理服務體系。

c、建立嚴格規范的物業防火、防水、治安等應急體系,確保安全工作萬無一失。

d、服務細致、周到、真誠、規范,定期向業主發放物業管理服務問卷調查,對合理的建議及時整改,努力提高客戶滿意度,使業主對物業管理滿意率達到95%以上。

e、加強與業主的溝通與協作,自覺接受業主的監督,廣泛聽取、接受業主的建議和意見,了解和熟悉內業主的業務,在不損害業主利益的前提下,利用本物業的一切條件,支持和配合業主發展業務。

f、確保商城各類設備設施運行良好,維修正常,服務配套。為業主創立一個管理規范、服務到位、配套齊全、工作便捷的現代服務信息平臺。

g、進一步規范和完善24小時值班制度,對業主和使用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類情況進行反饋,并視輕重緩急及時處理,建立配套的回訪制度和記錄。

h、提高優質環境保障,加大對清潔管理力度。確保zz國際商城衛生狀況良好,垃圾日產日清,定期進行消殺,使zz國際商城保持潔凈、明亮、舒適。

i、進一步完善各項管理制度、各崗位工作標準,建立嚴格的考核辦法,充分調動員工的工作積極性和主觀能動性。進一步加強員工的服務

意識和責任心。

j、制定完善系統的培訓計劃,切實提高員工隊伍的整體素質,確保持證上崗率達100%。

1.5管理模式

在管理模式中,保證管理流程的信息渠道暢通、設置監督機構、完善的自我約束機制、激勵機制、經營上采取經營目標責任制,從五大方面構筑zz國際商城的物業管理模式。

1.5.1管理流程

在組織架構上突出以'客戶服務為中心'的流程管理;在激勵方式上采取經營目標責任制;在經營運作上,嚴格抓成本管理,實現收支平衡。注重業主、客戶的信息反饋,保證信息渠道的暢通。具體流程如下:

管理流程示意圖:

業主(客戶)意見征詢

述職授權

考核考核

服務需求建議信息

意見、投訴指令

反饋、回防信息指揮

反饋協調

指令

反饋

1.5.2設置監督機構

建議zz國際商城業主成立業主領導小組。通過行使以下權利,對我公司及管理處的管理進行監督。

*審核管理處提交的年度管理計劃

*檢查管理工作的效果

*通過會議等其他形式評審管理狀況并交流意見

*投訴管理處工作中出現的問題

*評審管理處工作中的重大事件

*委托管理合同的權利和義務

1.5.3完善的自我約束機制

*管理處每年與公司簽定經營目標責任書。

*管理處每季度開展一次業主問卷調查,調查結果作為獎金、員工晉升的直接依據。

*公司質管部每月組織一次月考核、每半年組織一次內部質量審核,確保管理運作按照iso9001質量體系運作。對考核及審核中發現的問題要求及時整改及開出糾正措施。

*員工每月進行考核,考核成績結果直接與獎金、員工晉升掛鉤。

*管理處對操作層員工的工作檢查主要依靠操作層員工的每日自檢、項目主管每日的日檢及月檢來完成。

*服務質量評價及不合格服務控制流程

輕微嚴重

yesno

1.5.4激勵機制

如何正確激勵員工是企業管理中的主要課題,對處于勞動密集型的物業管理行業顯得尤其重要。我公司通過多年的探索,已經形成了較為完善的激勵機制。

*采用經營管理目標責任制方式進行考核。

*獎懲體系堅持'獎懲分明'和'優勝劣汰'的原則。依靠嚴密的規章制度,及時準確實施獎懲。

*報酬體系主要通過員工直接分配所得來激勵員工,在成本控制前提下,盡量提高員工的收入,充分肯定努力工作所得的報酬,以此吸引高水平的管理及技術人才。

*對于要求上進、追求自我提升的員工,給他們培訓和再培訓是最好的激勵方式。為此我們將培訓放在企業發展的重要位置,并提供足夠的資金和物資裝備。盡可能挖掘有潛力的員工。

*企業文化體系是企業發展壯大的源泉,是激勵機制的有效手段。我們通過開展形式多樣的集體活動,注重管理處社區文化的開展及管理處員工的活動開展,營造和諧的工作環境,不斷增強員工的凝聚力和向心力。

1.5.5經營上采取經營目標責任制

公司每年與管理處簽定經營目標責任書,年終進行考核。

1.6管理特色

我們將對zz國際商城嚴格認真推行物業管理與服務,達到細微、周到、真誠、規范的服務要求,定期向業主發放物業管理服務問卷調查,對合理的建議及時整改,努力提高客戶滿意度,使用戶滿意率達到95%以上。并保證業主所居住環境的零干擾,即保證業主休息時是一個安靜的環境但又充滿活力和安全的寂靜。

1.6.1提供針對性服務

環境管理特色

*我們擬采用滾動式保潔方式對zz國際商城公共部位、樓梯間、天臺等進行保潔。并實行'區域包干'、'重點區域重點服務',每層樓都有專職清潔員。

*清潔工作注重服務工作及時與隱性相結合的'零干擾'服務。嚴格培訓服務人員、精心安排工作時間、科學配置服務裝備,確保服務對象需要我們時能及時出現,快速、悄然滿足顧客的服務需求。

*安排兼職綠化人員對zz國際商城外圍綠化進行護理。

安全管理特色

*在zz國際商城設置多個保安崗位,對進出人員和車輛控制等事務。并加強巡邏崗。

*保障巡邏崗、門崗與消防指揮中心聯系通暢,確保zz國際商城治安安全。

*停車場保安崗位負責疏導車輛交通通暢,確保車輛進出有序。

客戶服務

*管理處設立客戶服務中心,設立專職事務助理,接聽來電、處理投訴、進行回返,每季度發放問卷調查,經常與業主溝通,處理反饋意見。

機電維修管理

zz國際商城的機電設備保養差,可以說幾乎沒有保養過。但兩商城的功能和環境要求我們對機電設備的管理必須做到萬無一失并提高其運作效率,降低運作成本。

*我公司的上級集團公司前身是機電設備安裝公司,有一批經驗豐富的高級工程師及技術人員。具有機電設備人才管理優勢和'一體化、專業化'的優勢。為業主提供一流的專業服務。

*選派業務精、能力強的工程師、技術人員,管理操作電氣、消防、維修、智能化設備。

1.7管理措施

為了落實管理,我們制定了如下六項措施

a.精選骨干,組建服務團隊

選派的物業項目經理的綜合素質的高低,是項目管理成功的關鍵。我公司將在公司內部舉辦選派項目經理的答辯會,選擇最有管理經驗的項目經理一名。我公司管理多個小區、商城物業的成功經驗告訴我們,只有高質量、高效率的服務才能讓業主滿意。zz國際商城性質需要我們要提供高質量、高效率的服務,其特殊性質需要我們提供保證各項設施設備高效率、穩定的服務,為業主創立一個管理規范、服務到位、配套齊全、工作便捷的現代服務信息平臺。

b.規范管理,制度保障

規范、標準和程序化管理機制的基礎支撐在于

嚴格細致的質量保證制度。zz國際商城應以iso9001:2000文件為基礎和指導,結合國內外物業管理的先進經驗,制定一套符合自身管理和運作特點的質量保證制度進行科學、規范管理,并全面導入和推行iso9001:2000質量體系認證,做到服務熱情、周到,建立現代化、人性化管理服務體系。

各個部門崗位、各工作流程、各個工作檢驗標準和方法都應當建立規范、嚴格的管理程序和作業指導。制度規定得越具體,執行得越得力,管理質量也就越有保證。在制度的完善方面,應采用分析典型問題---形成培訓案例---補充、新建制度的方法。制度一經確立,就要堅持把權利交給制度,以制度約束人的原則,使員工在工作中的一舉一動、一言一行都有章可循。

在具體的工作中,管理人員還會有針對性的為客戶'度身定做'一些約定事項,在增強管理人性化的同時,也為自身的管理贏得更多的配合和支持。

c.建立充分發揮員工個體功能的運作管理措施

建立嚴格規范的本物業防火、防水、治安等應急體系,確保安全萬無一失。zz國際商城的運行維護不僅倚重于對各類問題、故障的及時處理解決、更要倚重于對各類問題的及早發現。在日常管理過程中能否及早發現問題,解決問題,將問題消除在最初的萌芽階段,是保證整個zz國際商城系統正常運作至關重要的一環。從這一點出發,zz國際商城的物業管理對員工個體功能的發揮提出了較高的要求。在工作中,每一個員工都肩負著管理與服務的雙重職責,既要是問題的解決者、服務的提供者,更要是問題的發現者、業主需求的領會者。

充分發揮多種功能的員工個體,不僅使問題解決的及時率和主動性提高,而且構成了整個zz國際商城運作管理體系中極為重要、不可或缺的組成部分。

日常維修維護與服務

發現問題

處理問題

反饋

需求與投訴

解決問題

d.保證設備安全正常運行

*我公司如能中標,將安排設備管理工程師進場,熟悉設備情況、參與驗收,保證設備運行萬無一失。

*進場一月內完成設備資料收集整理,確保設備正常運行。

*正常運轉期間,嚴格按照iso9001:2000質量管理體系設備操作規程,對設備進行維護、保養、操作。

e.提供配套服務及社區文化服務

*我公司如能中標,將按照工作計劃中社區文化計劃與策劃方案,對zz國際商城提供配套服務和社區文化服務。

f.嚴格控制財務成本

*物業管理行業是微利行業,要靠內部管理、成本控制實現管理目標。我公司有著豐富的政府機關部門和小區商城等的物業管理經驗,如何控制物業管理成本有豐富的經驗。每年與管理處簽定目標經營責任書,制定年度預算。成本控制觀念深入每個員工心中,提倡節約從一點一滴做起。

1.8管理探索

1.8.1特性問題分析解決

a、服務形象

zz國際商城經過慎重的考慮并決定將商城后勤交由專業物業管理公司管理,說明zz國際商城的理智和敏銳的洞察力對服務的需求要求人性化和細致入微。而我們通過完善培訓機制、內部培訓和嚴格的員工管理,建立一支精神飽滿,精神面貌良好,整潔親切,素質好的員工隊伍來塑造zz國際商城的形象,并提供人性化和優質的服務。

b、環境形象

我們通過周密的管理措施,并結合巡視,提高保潔的頻率和效率,擬采用滾動式保潔方式對商城公共部位和樓道間等進行保潔。并實行'區域包干'、'重點區域重點服務',每層樓安排專職清潔員。對于酒店部分,清潔工作注重服務工作及時與隱性相結合的'零干擾'服務。嚴格培訓服務人員、精心安排工作時間、科學配置服務裝備,確保服務對象需要我們時能及時出現,快速、悄然滿足顧客的服務需求。使整個物業區域保持環境整潔,秩序有條不紊,營造一個舒適的環境,使zz國際商城能多方位的展示其親切和諧安靜的形象。

c、防火防盜。

zz國際商城的業主要求我們在做好管理工作的同時更著重做好注重防火、防盜工作,保障業主的財產生命安全,我們組建高素質保安隊伍,在重點區域設置專職保安崗位,處理秩序、咨詢、對進出人員控制等事務。保障巡邏崗與樓宇監控中心、消防指揮中心聯系通暢,確保zz國際商城治安安全。確保24小時治安消防安全,人流與車輛進出有序。

d、機電設備運作為商城運作之根本。

為保障zz國際商城機電設備的正常、有效運作,我們配備有專業性強的管理人員對設備進行管理和維護。

1.9我公司若管理zz國際商城物業管理的優勢

a.公司的上級主管集團公司前身為機電設備安裝公司,在機電設備設施管理方面擁有雄厚的實力,我司在機電設備保養方面在同行業中已走在前列。

第12篇物業管理處經理助理崗位責任制

管理處經理助理是在管理處經理的直接領導下,協助經理按照《條例》、《委托管理合同》等有關文件要求及根據管理處的實際情況完成各項工作,其職責如下:

一、堅持高質量、高標準,嚴格按照公司iso9002質量體系要求,制定本住宅區各類工作人員的作業程序及考核評分標準和獎懲措施,經管理處主任批準后組織實施。

二、協助管理處經理制定和完善管理規章制度,監督、檢查各項工作質量,確保按公司iso9002質量體系要求落實各項工作。

三、負責對分管業務工作的安排、實施及檢查工作,及時向經理匯報工作的質量和進度。

四、根據員工和管理工作的需要,修訂員工崗位職責和作業標準。督導實施員工的教育培訓計劃,使全體員工達到隊伍技能過硬、作風過硬、思想品德過硬和工作紀律過硬,提高實際工作能力。

五、負責組織市、省及國家級優秀管理住宅小區的評選申報工作和組織實施工作,切實提高住宅區的管理服務水平。

六、切實抓好住宅區宣傳教育和社區文化工作,提高業主住戶的文化修養和道德水準。