第1篇 物業管理公司企業文化建設規劃綱要
鵬基物業管理公司企業文化建設方案
內強素質，外樹形象，開創企業發展新局面
——深圳市鵬基物業管理有限公司企業文化建設規劃綱要
企業文化部撰寫
緒言
企業文化建設，歸根到底，其目的無非是促進企業發展生產力。企業文化是為企業發展服務的。企業文化建設的準繩是企業的發展戰略及其目標。圍繞這一目標，我們對企業文化建設的規劃表述為以下幾個方面：一、企業文化建設目標;二、企業核心競爭力;三、企業廣告語;四、企業價值觀體系;五、企業心理意識;六、步驟、方法與途徑;七、企業文化建設組織、職能與運作機制;八、企業文化建設制度;九、企業文化建設配套措施與環境氛圍;十、結語。
一、企業文化建設目標：
1、企業文化建設引擎：
合理、切實、宏大的企業抱負及其慎密的發展規劃，是企業發展的強勁動力。企業的戰略目標是“做深圳最好，創行業一流”。那么，我們對物業管理市場狀況的認識是什么?WTO對物業市場的沖擊如何?我們的競爭對手在以什么樣的方式手段搶占市場?全國物業市場飽和狀態如何?還有多大的發展空間?如果我們想進入國際市場，那我們自己又應該從哪些方面努力?公司提供的《物業市場發展與我們的策略》所提供的對物業管理市場的深刻分析與公司所議定的明晰、科學的發展戰略，為我們展現出波瀾壯闊的市場前景，明確的自我認知和市場定位，理想遠大的宏偉藍圖和堅定信心，大膽、新穎、細密、審慎的戰略措施與步驟。對國際國內市場風云變幻的敏銳把握、為實現理想而擬定的科學策略和堅定不移的信心決心，構成企業文化建設的廣闊背景與動力引擎。
2、企業文化建設向標：
我們企業文化建設基本指向是：“繼續創新企業文化建設理論，形成企業文化建設新機制、新模式、新格局，內強素質、外樹形象，深化企業品牌的文化底蘊，帶動公司管理機制與模式創新，為公司的市場發展戰略提供文化資源與精神資源支持。”
3、企業文化建設目標：
總目標：
形成與公司發展相適應的、并隨著企業發展戰略調整而調整的企業核心價值觀，培養符合企業價值觀要求并具備相當技能的鵬基物業人，建設創新力強、凝聚力強、競爭力強、事業心強的核心團隊，創造一流的品牌文化，將鵬基物業塑造成“中國物業王”。
分目標：
1、形成與公司發展相適應的、并隨著企業發展戰略調整而調整的企業核心價值觀體系;
2、建立以企業價值觀與物業專業技能為框架的培訓體系;
3、配合辦公室繼續建立、完善以市場為導向的激勵性人力資源管理機制;
4、確立公司在物業管理理論研究領域的領先地位;
5、建設一支物業管理理念模式研究創新的專家顧問隊伍;
6、建設一支符合企業價值觀與物業管理技能要求的員工隊伍;
7、建設一支“創新力強、凝聚力強、競爭力強、事業心強”的四強核心團隊。
二、企業核心競爭力：
當今世界，物業管理市場競爭越來越激烈，而物業管理產品與生產技術卻越來越均質化，這就要求，任何一個物業管理企業，要想生存與發展，就必須一方面繼續提高物業管理服務的技術專業水平，另一方面，在細分市場的前提下，提供個性化產品與服務，以個性化企業文化塑造企業品牌個性。而后者已經成為當今物業管理市場的主要競爭力。我們鵬基物業管理有限公司的企業核心競爭力是“個性化”。“個性化”的本質是創新，是通過創新實施差別化市場競爭戰略。“個性化”作為我們公司的企業核心競爭力，主要由個構件：
個性化市場細分選擇;
個性化文化;
個性化管理服務;
個性化創新力;
個性化的人。
公司的企業核心競爭力就是由個性化的人在個性化文化理念氛圍中，運用個性化創新力創造出個性化管理服務。
三、企業廣告語：
“鵬基物業，陽光家園!”
闡釋：突出溫馨二字，突出“家”的概念。
“鵬程萬里，四季如春!”
闡釋：第一句，一是表明公司的抱負與志向，二是表現對業主住戶的祝愿。第二句表現三層含義，一是環境優美;二是良好的服務，使人如坐春風;三是在這樣的物業環境與服務中的清爽愜意的心情。
“小管家!巧管家!好管家!”
闡釋：突出管家角色,表現公司人員精干、管理專業、服務良好的企業形象。
四、企業價值觀體系：
(一)、企業精神：“雛鵬精神”、“鵬基精神”或“大鵬精神”
“同心協力，無私奉獻;開拓創新;敢為天下先。”
闡釋：企業精神是對企業理念、企業價值觀的提煉，是鵬基人傳統的應有的區別于其他物業公司的價值核心。四句分別表明我們處理對員工與員工的關系、對簡單平凡的工作、對風云變幻的市場、對同行業者的關系時公司任何員工都具有和應該具有的精神，也是對公司標識的合理解釋。
(二)、企業理念
1、企業宗旨：“營造理想生存空間，
提升現代生活品質，
造福生態民眾社會。”
闡釋：宗旨也就是使命，從行業性質看，物業管理公司就是要通過對房屋、綠化、衛生、公共設施設備以及安全的維護維修保養保障，營造理想生存環境。但生存是最低基本要求，對生活的高品位追求才是時代的發展方向，民眾對服務態度、質量，社區文化的高要求就是表現之一。現代生活方式多樣化是必然趨勢，但無論何種生活方式，提升品位則是我們一切努力不約而同的方向，也是我們可以有所作為的。另外我們的管理目標之一，毫無疑問，應當是人類與生態環境的和諧統一，這也是目前我們能夠想到的最理想的生存境界。三句話，從生存到生活，再從生活到生態民眾社會，是遞進的追求，是物業企業遞進的責任境界要求。
2、發展目標：“創行業一流，做深圳第一。”
闡釋：這應該是我們追求的目標，永遠的目標。我們立足深圳，逐鹿中華，永遠以行業一流為我們的奮斗目標。一流的目標必然要求員工具備爭創一流業績，爭當一流員工的思想與意識。宏偉的理想追求成為鞭策員工創新進取的不竭動力。
3、經營理念：“創造五個價值。”“客戶是我們的最好傳媒。”
闡釋：專業化的服務、規范化的管理是我們取勝的手段;為客戶、員工、企業、行業、社會創造價值，我們才能得到客戶認可、員工熱愛、企業認同、同行欣賞、社會承認;客戶認可我們的作為，就成為我們自然的、最好的傳播媒體，他們為我們做世界一流的市場宣傳。
(三)、企業價值觀：
1、工作作風：“說就說，干就干;說干就干，干就干好
闡釋：這既是鵬基物業的工作方法與態度要求，也是工作效率要求，更是工作質量要求。鵬基人是“秀才”加“兵”于一身。決策時，暢所欲言，集思廣益;工作時，雷厲風行，追求卓越，追求第一。不是被動地完成任務，而是主動地創造成果;
2、工作信念：“追求精彩每一天。”
“沒有枯燥的工作，只有平庸的人。”
闡釋：物業管理工作是單調的，大多是簡單重復的工作。但在鵬基人眼里，沒有枯燥與乏味，只有無盡的創造、無窮的樂趣。我們每天都在即興創作出優良的管理服務，每一款給付的服務，都是世間罕有的藝術精品。微笑的藝術，愛心的藝術，專業的藝術，使我們與客戶的生活精彩紛呈。只有平庸無能的人才會把工作作得越來越簡單，越來越枯燥無味，越來越沒有意義。這種人絕對不是鵬基人。精彩生活每一天，是我們工作生活的態度，也正是有了我們，社區生活的每一天都會更加精彩。
3、服務理念：“盡心為客戶著想，
盡力讓客戶滿意”
“人文關懷，情感服務。”
闡釋：公司要發展，我們就要善待客戶。我們的客戶不僅是業主、住戶，還有地產發展商等，這些都只是外部客戶。現代客戶服務理念中除了外部客戶外，還將公司員工視為公司的內部客戶，要求象對外部客戶一樣對待內部客戶。內部客戶滿意，自然把笑容帶給外部客戶。沒有心里樂開花卻臉皮如霜打的怪物。一切以客戶為中心，以人文主義的精神，象對待家人一樣，善待員工，善待業主，善待發展商，全力做好每一件事情。內外客戶的滿意度是衡量我們工作優劣的標準。
4、人才觀念：
“人才是干出來的，不是看出來的。”
“人人是才，量才適用，發揮特長，優勢互補。”
闡釋：我們高度重視人才，認為人才是鵬基物業發展壯大所必需的力量源泉;我們選拔人才的標準是干，不是說，也不是看出來的。我們認為任何員工都有自己的特長，都是公司發展所需的人才;每個人的特長不一，不等于人格的高貴與鄙*，而是相互依存，相互欣賞;而且，通過努力學習，不斷創新，都可以成長為技能更精的復合型人才;公司為人才創造一個良好的成長環境：我們惟才是用、量才適用，始終將人才視為我們的創業伙伴;人無完人，天生人人皆可用，只要具備公司的企業精神，只要符合公司行為規范要求，大家可以相互信任、相互尊重、相互競爭、相互幫助、取長補短，優勢互補，大家和企業一起成長，共創美好明天。
5、質量方針：“客戶滿意，超越國優，追求卓越。”
闡釋：我們以客戶滿意為最高服務質量標準，力爭超越“國優”，創造卓越的質量標準。
6、道德規范：“誠信為人，敬業愛崗”
闡釋：鵬基人以誠信為做人立業之本，對客戶、同事、親人、朋友等都要誠心誠意，做老實人，說老實話，辦老實事;要信任他人，欣賞他人，關心他人、幫助他人，并講求信譽;信任人，也要爭取讓別人也信任自己。我們富有創造性地投入自己的本職工作，相信自己的工作能為他人、為企業、為社會作貢獻，同時也是為自己創造價值。
7、管家意識：“開源節流，精打細算，勤儉持家。”
闡釋：公司要生存，一*開拓市場，廣進財源;二*處處節約，控制功耗。在我們與業主的關系中，我們的角色定位是為業主當好管家，必須精打細算，勤儉持家。
五、企業心理意識：
面對國內國際政治經濟形勢的深刻變革，作為鵬基人，要想在未來十年內不被日趨激烈的競爭淘汰出局，要想在風云變幻的市場中爭得生存、發展的一錐之地，就必須具備基本的企業心理意識：
1、危機意識：政企分開，是中國政府的切膚之痛，開放對國計民生沒多大影響的服務業，讓外國優秀企業進入中國市場，通過競爭，淘汰那些*政府喂奶的弱者，造就適應國際市場競爭的強者，是發展民族企業的根本途徑。我們現在已經沒有時間去等待，等天等地，不如奮起一搏。爭一爭，有可能生;一味坐等，只能是死。混一天是兩晌的心態，只會害了企業，也害了自己。只有懦夫，才只會悲天吝人，而不抓緊時間，練就一身本領，使自己強大，使企業強大，只等企業倒閉之后去領救濟金。
2、競爭意識：市場經濟，就是要市場以價格與供求關系為杠桿，調節社會資源的流向。競爭，就是要與競爭對手爭得社會客戶資源、文化資源、資金資源、人力資源、科技資源等等。沒有競爭意識，無疑于將生存發展的機會拱手讓人。
3、創新意識：創新是企業發展的不竭動力。只有創新，才有生機勃勃的人，才有生機勃勃的企業。創新意識是創新行為、創新能力的啟點。
4、服務意識：物業管理處于第三產業，屬于服務性行業。優良的服務是當今企業競爭的重要砝碼。服務性行業以服務為業，是本分;以服務制勝，是戰略。
5、成本意識：無論是生存還是發展，都需要成本。物業管理行業是微利保本行業，開源乏術，就必須抓好節流問題。我們的管家角色也要求我們必須學會精打細算、勤儉持家。用最少的錢，辦最多的事。
6、安全意識：安全是物業管理的首要任務，沒有安全的物業，即使地藏黃金，也是不宜人居。
7、協作意識：包括兩個基本點，一是協助別人，這是真正將企業利益置之于個人利益之上的根本標志。是作為企業人的最基本的道德與素質要求。二是請別人協助。這是承認、欣賞別人的最好表示。個人主義、小集團主義是協作的大敵。對內與同事協作，對外與同行、客戶協作，才能為大家爭取最廣闊的生存空間與良好氛圍。
8、主人翁意識：樹立“企業即我，我即企業”的主人翁意識，員工與企業榮辱與共，同甘共苦，企業才有前途與希望。
9、創業意識：我們公司成立時間不長，“我家有女初長成。”還沒有經歷真正的市場風浪洗禮.實際上,我們還處于創業階段.因為我們還沒有真正脫離生存危機,因此,我們需要具備創業意識;因為我們是一批血性男人,因此我們具有創業精神.六、步驟、方法與途徑：
正是由于鵬基物業管理有限公司不僅賦予自己創新的企業精神，而且擁有相應的創新組織及創新激勵機制。因而，在企業文化的建設中，我們對自己的企業文化建設不斷及時檢討，不斷深化對企業文化建設的認識，進而不斷調整企業文化建設格局。最近，我們對自己的企業文化建設狀況有了更加清晰的認識，建設力量投入分布更加合理，目標更加明確，從而使我們的企業文化建設進入可控性與可操作性更強的境界。
(1)基本理論：
鵬基物業企業文化建設的FED理論
1、F(Factor，因素、要素)。我們認為鵬基物業的企業文化主要以下因素構成：①精神理念、②物化標識、③制度規范、④行為方式、⑤誘發性社區文化。其中，精神理念指企業理念、思想、精神、理想等，屬于價值觀范疇;物化標識是傳達精神理念、思想的物質形式，如CI標識、環境裝飾、員工服飾、產品等;制度規范是精神理念價值觀細化而成的規章制度、行為規范;行為方式則是企業精神理念在企業管理行為、員工工作、生活行為上的具體表現;誘發性社區文化是企業精神理念在企業與社區其他主體互動關系中的體現。
對企業文化建設因素(Factor)認識的理清有三個方面的意義:一是有助于我們明白企業文化建設應從哪些方面著手，并由此建立我們對企業文化建設狀況的衡量指標，便于我們檢討自己企業文化建設完整性、系統性;二是我們將Factor諸要素與時代背景、企業發展階段等坐標指數聯系考察，審視我們在諸要素建設上的力度、深度與合理性、科學性。三是當我們按照Factor
的要求，確立諸個要素的具體內涵時，它意味著我們只是完成了企業文化的基礎工作，是屬于企業文化建設的初始階段，也是企業文化建設最淺層次的境界。我們稱之為第一層境界。
2、E(Emphasis，重點)。企業文化按照存在狀態看，它可以分為靜態文化和動態文化。靜態文化包括企業環境裝飾、CI標識、規章制度、準則條例、產品等;動態文化則包括思維活動、行為等，是在行動中體現出的文化。我們認為，建設企業文化的重點是企業文化由靜態到動態的轉化。如果我們所建設的企業文化只停留在紙上，那這樣的企業文化是淺層次的、虛幻的文化。因而，企業文化由靜態到動態的轉化是企業文化建設的重點。對企業文化建設重點(Emphasis)的認識的厘清，有助于我們合理分配時間和精力，集中力量研究這一轉化的機制及過程，研究其轉化途徑與辦法，把握轉化的方向與性質，使企業文化真正從理論、概念、思想、制度、規則轉化為實實在在的精神活動與工作活動，使企業人的行為轉化為企業理念的具體表現。我們自己把這一轉化過程實施稱為企業文化建設的第二層境界，是略高于掌握Factor的另一層境界。
3、D(Difficulty，難點)。企業文化按照它的表現形式看，可以分為顯文化與潛文化。顯文化是指被企業所認可的企業基本理念和價值觀及其在諸要素的展現。然而，這種顯文化只是處于被企業所認可的狀態，大多有規范的文本表現形式，如制度、CI系統等。作為分散的個人或小團隊所認可的思想與行為模式，如習慣、習俗、員工個人思想及行為等，是與顯文化相對的潛文化。潛文化的存在，導致了企業文化建設過程中的一種病態現象，即“說”與“做”不一致的“兩張皮現象”。我們認為促使潛文化對顯文化的認同，或者將潛文化限制在一定范圍內，大力弘揚顯文化，使顯文化盡可能地滲透、支配潛文化，是企業文化建設的最大難點。我們同時認為，恰當處理潛文化，促成顯文化對潛文化的同化，合理利用潛文化，是企業文化建設的最理想的境界。我們稱之為企業文化建設的第三層境界。FED理論的創立是鵬基物業管理有限公司全體員工在鵬基集團公司“新理念、新機制、新模式”思想的指導下，致力于企業文化建設理論創新的成果。它成為我們今后一段時間內進行企業文化建設的基本思路與指導思想。我們理出的基本思路是：
(二)基本步驟：
首先以Factor(因素)為指導，整理整合鵬基物業管理有限公司現有企業文化資源，檢討、改進企業文化諸要素建設狀況;然后以Emphasis(重點)為指導，強化企業靜態文化向動態文化轉化，積極探索靜動轉化途徑與辦法，建立科學的轉化機制;最后是以Difficulties為指導，通過對企業相關制度的改進，建立激勵機制，促成潛文化對顯文化的認同。
(三)基本措施方案：
系列企業典禮與儀式方案;
標準化行為模式推廣方案;
企業文化與專業技能培訓課程開發實施方案;
企業文化建設項目量化考核方案;
企業文化媒體立體化方案：內刊·網站·公眾媒介·公共輿論
開展系列“創優勝，樹標兵，授勛章”活動方案;
實施以理論武裝品牌戰略方案;
社區文化系列主題活動方案;
七、企業文化建設組織、職能與運作機制：
“建立網絡化企業文化建設組織”：
首先，成立了企業文化部，負責公司企業文化建設理論創新、發展規劃、活動策劃、組織企業文化考核以及企業文化建設有關制度的制定等工作，構造出公司企業文化建設運作中心;其次，成立了企業文化研究會，主要由各職能部門負責人及企業文化建設骨干組成，定期研討企業文化建設理論，審議企業文化建設方案，組織落實企業文化建設項目等，將行政力通過非職能組織方式運作起來，實現職能化與非職能化的有機結合，使企業文化建設得到可*的組織保障;
三是組織企業文化聯絡小組，由企業文化聯絡員組成，主要負責協助企業文化部上傳下達的聯絡工作，負責業主、員工的意愿調查和建議收集，組織各類宣傳稿件，監督企業文化建設項目進程，參與企業文化效果考核。這樣，我們就構建了縱橫相連的企業文化組織網絡，使每位員工成為這一組織網絡的一個網結，牽一發而動全身，大大提高了企業文化建設功效。例如，一個員工對公司企業文化提出一個建議構思，很快通過聯絡員反饋至企業文化部，企業文化部通過調查、研究予以采納認為應當立即執行的，可以提出方案，提請企業文化研究會審議通過，并將任務分配以文件形式下達給各責任人，由聯絡員負責跟蹤監督，企業文化部組織考核驗收，而考核成績作為決定年終獎金的重要參考依據，從而形成一套比較完善的非職能化組織管理系統。
八、企業文化建設制度：
包括：1、《企業文化建設組織制度》;
2、《企業文化項目管理制度》;
3、《企業文化培訓制度》
4.>等相關配套制度。
九、企業文化建設配套措施與環境氛圍：
包括以下事項:
1.公司大力倡導;
2.領導以身作則;
3.共同參與激勵;
4.政策配套支持;
5.硬件配套支持。
十、結語：
企業文化的核心是企業價值觀，關鍵在于建立一整套有效的落實機制，需要高層強力推動，全體參與與配合。我們相信，在大家的共同努力下，鵬基物業人的優良傳統與作風完全可以成為世界一流的風尚，鵬基物業的品牌必定成為世界一流的品牌。
第2篇 某物業入伙管理控制程序
公司程序文件版號: a
修改號: 0
ej-qp 3.1 物業入伙管理控制程序頁碼: 1/3
1.目的:
使管理人員明確住戶入住的工作步驟,準確無誤地辦理手續,確保住戶及時順利有序地入住。
2.適用范圍:
適用于經營管理部辦理住戶入住手續(包括產權人或單位變更的入住)。
3.引用文件:
3.1質量手冊第4.8、4.9、4.10章
3.2 iso9002第4.8、4.9、4.10章
4.職責:
4.1經營管理部主任根據工程維修部對房屋接管驗收情況安排入住工作。
4.2物業管理員準備各種文件資料為住戶辦理進住手續。
4.3收費員根據工作內容準備各種收費文件向住戶收取物業管理費用。
4.4看房員根據工作內容準備每套房鑰匙。
5.工作程序:
5.1入住前工作:
5.1.1經營管理部主任接到副總經理的可辦理入住通知后,召集本部工作人員與工程維修部召開聯合會議,了解房屋現狀,包括施工遺留問題、正在整改部位及待整改內容詳見《整改通知書》,并索取“房屋平面圖”及“小區平面圖”。
5.1.2經營管理部主任與物業管理員到開發營銷部門了解房屋產權歸屬,并索要《房屋分配單》樣票。
5.1.3經營管理部主任帶領本部門人員到入住現場考察。確認管理用房,熟悉棟號。
5.1.4經營管理部主任,根據了解的情況,安排本部門工作人員,各工作人員準備入住手續所用的各類資料、表格。
5.1.5在綜合辦公室配合下,布置管理用房,張貼辦公指引標識及歡迎住戶入住等標語。
5.1.6零星入住的住戶由經營管理部看房員負責接待。
5.2入住手續:
5.2.1住戶持《房屋分配單》來辦理手續時,物業管理員向住戶索取《房屋分配單》、購房合同正本、購房結算清單及住戶的身份證、戶口本。檢查《房屋分配單》與購房合同上的房屋面積、房號是否一致。通過購房結算清單檢查房屋設施費用是否交清,確認后將購房合同正本退還住戶。
5.2.2確認上述程序后,物業管理員在《房屋分配單登記表》上進行登記,向住戶發放《住戶須知》,當場請住戶填寫《住戶登記表》,并檢查填寫內容與身份證、戶口本是否一致。
5.2.3物業管理員通知看房員帶齊該房全部鑰匙并帶領住戶對房屋設施狀況、設備、數量進行清點,對鑰匙逐一試用,并檢查熱水、冷水、電表、燃氣表底數,一并填入《房屋設備明細表》。
5.2.4住戶執行5.2.3程序時,收費員將住戶姓名、房號、面積請綜合辦公室人員輸入電腦,打印出《物業管理委托服務收費表》,并核對表上金額;物業管理員填寫《物業管理委托合同》。
5.2.5住戶完成5.2.3程序后,收費員向住戶收取費用,并開具票據,再將收費表蓋章后移交物業管理員。
5.2.6物業管理員收齊《房屋分配單》、《購房結算清單》、《住戶登記表》、《房屋設備明細表》、《物業管理委托服務收費表》,核實無誤后,與住戶簽訂《物業管理委托合同》。
5.2.7合同簽定后,物業管理員通知看房員將住戶鑰匙如數交與住戶,并請住戶在《房屋設備明細表》上簽字。
5.2.8如住戶要裝修由物業管理員陪同住戶到工程維修部,向工程維修部工作人員介紹情況,接洽裝修之事。
5.2.9完成上述程序后,物業管理員及時將住戶資料建檔歸案,并綜合辦公室輸入電腦。《物業管理委托合同》一份存在經營管理部,另一份由收費員與所收費用一起交予財務部。
5.3房屋產權單位(人)更改(買賣)后的入住手續執行本章5.2程序。所需文件中《房屋分配單》應調整為《產權證書》。
5.4對于在iso9002質量保證體系運行前已入住的住戶,物業管理員應保留其原有的文件。
5.5在執行本程序全過程中,工作人員言行應執行《物業管理服務規范用語》和《物業管理服務規范行為》。
5.6在iso9002質量保證體系運行前簽定的《房屋委托管理合同》保留其原文件;運行后簽定的合同名稱為《物業管理委托合同》。
6.支持性文件與質量記錄:
6.1《住戶登記表》ej-qr-qp3.1-01
6.2《房屋分配單登記表》ej-qr-qp3.1-02
6.3《房屋設備明細表》ej-qr-qp3.1-03
6.4《物業管理委托服務收費表》ej-qr-qp4.13-03
6.5《物業管理服務規范行為》ej-wi-qp8.1-01`
6.6《物業管理服務規范用語》ej-wi-qp8.1-02
6.7《整改通知書》ej-qr-qp4.9-05
6.8《住戶須知》
第3篇 物業管理公司年度財務預算編制說明
物業管理有限公司2023年度財務預算編制說明
根據2023年公司經營情況,采用固定預算方法,預測2023年度相關指標如下:
一、預計主營業務收入
計劃2023年實現各項收入400萬元,較上年增加100萬元,增幅33.33%。主要收入是:物業費收入300萬元,占總收入75%,門面收入30萬元,占總收7.5 %;停車費收入10萬元,占總收入2.5%。其他業務收入60萬元,占總收入15%。
二、預計主營業務成本
預計2023年各項成本、費用390萬元,較上年增加89萬元,增幅為29.48%。增加原因是某樓盤今年交房,隨著物業進駐,有關的人頭費用、材料、維修、水電、辦公、綠化、保潔垃圾清運、稅費等成本、費用也相應增加。主要支出為:人頭費用195萬元,材料、維修費71萬元,水、電費24萬元,垃圾清運費8.5萬元,綠化維護費 3.9萬元,保潔費 2萬元,易耗品支出10萬元,秩序維護費5萬元,折舊費3萬元,公共設施維護費6.8萬元,稅費23萬元,另外,辦公費、差旅費、招待費、電話費等其他費用37.8萬元。各項成本、費用占收入的97.5%。
三、預計利潤
預計2023年收入400萬,成本、費用支出390萬,利潤10萬元,較上年實際增長100%。成本、費用利潤率2.56%,較上年增加0.76%。
四、預計現金收支
預計2023年現金收入400萬元,其中,主營業務收入340萬元,其他業務收入60萬元。
現金支出394萬元,其中,主營業務支出317.2萬元,管理費支出41.9萬元,營業費支出7.96萬元,稅金支出23萬元,財務費用-600,固定資產投入4萬元。預計年末現金余額60.4萬元。
五、非生產性支出比率
預計2023年非生產性的支出64.84萬元,占營業額的16.21%,較上年減少24.17%。
六、速動比率
預計2023年速動資產90.1萬元,流動負債71萬元,速動比率126.8%,較上年減少0. 64%。
附:
表1:2023年度資產負債預算表
表2:2023年度利潤預算表
表3:2023年現金收支預算表
表4:2023年度期間費用預算表
表5:2023年度主營業務成本預算表
表6:2023年度成本費用利潤率預算表
表7:2023年度籌資計劃表
z物業管理有限公司
2022-4-9
第4篇 假日花園物業管理目標承諾
假日花園項目管理目標及承諾
1、以國家優秀示范小區規定的指標為各項管理工作的要求;
2、嚴格按照iso9001質量管理體系規范化、制度化運作。
為實現我們對zz假日花園物業管理服務的整體策劃及設想,依據國家建設部關于物業管理優秀小區的評比標準,并結合我們的質量方針和質量目標,對zz假日花園的物業管理工作確定如下承諾指標,并采取切實可行的措施予以落實。
第一章 經營指標承諾及采取的措施
一、管理服務費及代收代繳費收取率
國優標準98%
承諾指標98%
測定依據實收費用額/應收費用總額×100%≥98%
質量保證措施
1、加強宣傳,提高業主對物業管理的消費意識。
2、以法規約束和優質服務促進業主交費的積極性。
3、采取節假日照常辦公、提前預約、上門方式,方便業主交費。
4、采取手工收費與電腦劃帳相結合的方式,提高收繳率。
5、對于欠繳管理費的行為,我們將采取管理公約中規定的合理措施予以催繳,必要時采用法律手段作為催繳措施。
二、商業用房租金收取率
承諾指標租金收取率98%
測定依據租金收取率實收租金額/應收租金總額×100%≥95%
質量保證措施
1.依托我們多年從事房屋租賃業務所積累的招租經驗,制定切實可行的商業用房招租方案,采取有效措施吸引商家,如協助商家辦理有關經營手續等。
2.以優質服務塑造精品物業,促進zz假日花園的樓盤銷售,增強小區的消費需求,營造良好的商業環境。
3.與商家簽訂商用房租賃合同,明確雙方權利義務,對租金收取制定有利于我方的合理規定,如簽定租賃合同時收取一定押金以及提前一個月預收租金等。
4.對小區內的各類消費需求進行充分調研,對經營項目種類、規模及區域的設置有準確的定位和把握,為商家提供合理化建議,確保商家有利可圖,提高商家交租的積極性。
第二章 管理指標承諾及采取的措施
一、物業本體及配套設施完好率
國優標準 98%
承諾指標98%
測定依據完好、基本完好樓盤面積/建筑物面積×100%≥98%
質量保證措施
1.制訂詳細的物業本體及配套設施維修養護計劃,并嚴格執行。
2.物業本體及配套設施的巡查、保養頻率及質量標準量化分解到個人。日常維護檢查與定期維修巡查相結合,確保良好狀態。
3.嚴格二次裝修管理,建立立體交叉式的監管網絡,對進入小區的施工單位實行跟蹤管理,防止損壞結構、危及配套設施安全的行為。
二、物業零修、急修及時率
國優標準98%
承諾指標100%
測定依據已完成零修急修數/總零修急修數×100%=100%
質量保證措施
1.建立嚴格的物業修繕制度,實行24小時值班,設立業戶報修專線電話。
2.維修人員應在接到維修通知單10分鐘內到達現場,零修立即處理,急修不過夜。
3.根據小區的功能和特點,儲備合理數量的常用材料,以備急用。
4.實行報修填單制,維修完成后經報修人簽字確認后返回存檔。
5.每月對維修及時率進行統計,結果作為相關部門及個人的考核依據。
三、維修工程質量合格率及回訪率
(一)維修工程質量合格率
國優標準100%
承諾指標100%
測定依據質量合格的維修單數/總維修單數×100%=100%
質量保證措施
1、加強對維修技工的專業培訓,所有技術人員持證上崗,嚴格按照操作規程進行維修。
2、維修工程實行業主、客戶質量驗收、簽收制度。
3、加強外購材料、備件的驗收控制,確保質量,提供維修安裝服務前由業主檢驗確認。
4、較為復雜的維修工程,事先應制訂詳細的工作方案,同時要求維修主管到現場進行指導、監督和驗收。
(二)維修工程回訪率
公司內控標準100%
承諾指標100%
測定依據維修回訪數/總維修數×100%=100%
質量保證措施
1、維修實行100%回訪制,采用電話、上門、書面征集等方式進行回訪,保證反饋渠道暢通。
2、每月5日前由維修主管對上月維修單進行統計、分析,并提交分析報告。
四、保潔率
公司內控標準99%
承諾指標99%
測定依據保潔達標面積/保潔總面積×100%≥99%
質量保證措施
1、配備完善的垃圾收集及處理設施,方便業主使用,加強宣傳教育,提高業主保潔意識。
2、垃圾日產日清,封閉轉運,杜絕二次污染,實施垃圾分類處理。
3、每日巡視檢查保潔情況,發現問題立即處理。
4、提倡'全員保潔,人過地凈'。
五、治安案件年發生率
公司內控標準0.5‰
承諾指標0.5‰
測定依據案件發生次數/入駐總戶數×1000‰<0.5‰
質量保證措施
1、提供24小時保安服務。采用單車、步行巡邏方式,建立立體交叉式的安全監管體系。人防與技防結合,充分發揮技防手段的作用。
2、嚴格控制外來人員進入,外來施工單位必須簽訂施工責任書,施工人員掛牌上崗,定位施工。
3、樹立'全員防范'意識,建立'快速反應和快速支援'體系。
4、實行業主搬出/入登記制度,嚴格控制物料進出。
5、保安員實行準軍事化管理,定期進行軍事素質和業務技能培訓,不斷提高處理可疑或突發事件的能力。
六、火災年發生率
公司內控標準0
承諾指標0.5‰
測定依據火災發生次數/總入駐戶數×1000‰<0.5‰
質量保證措施
1、實行全員義務消防員制,建立一支'消防快速反應分隊';制定嚴
格的消防管理制度和詳細的消防應急作戰方案,
每年組織不少于一次的消防實戰演習。
2、定期開展各種形式的安全用電、用氣和防火宣傳,提高業主的消防意識。
3、小區所有動火作業,施工單位必須事先申報并辦理動火登記手續。施工單位應指定動火部位監控人,并配備足夠的消防器材。
4、定期為業主提供安全用電檢查,及時消除隱患。
5、加強巡視和維修養護工作,確保消防設施設備的完好。
七、年違章發生率與處理率
公司內控標準1%
違章年發生率承諾指標1%
計算測定依據違章發生次數/入駐總人數×100%≤1%
公司內控標準100%
違章處理率承諾指標100%
計算測定依據違章處理數/總違章數×100%=100%
質量保證措施
1、加強物業管理法規宣傳,培養小區成員共同參與意識。
2、全員協調管理,建立交叉巡視制度,及時發現及時處理。
3、采用情理手段、經濟手段和法律手段制止違章,建立跟蹤回訪制度。
八、業主年有效投訴率和處理率
(一)年有效投訴率
公司內控標準2‰
承諾指標2‰
測定依據有效投訴次數/入駐總人數×1000‰≤2‰
質量保證措施
1、不斷培養和樹立員工的服務意識,為業主提供優質的服務,使員工追求業主百分百的滿意。
2、保持業主和管理處之間溝通渠道的暢通,設立投訴電話和投訴信箱,不斷超越業主的服務需求,及時改進管理處工作中存在的問題和缺點。
(二)投訴處理率
公司內控標準100%
承諾指標100%
測定依據處理有效投訴次數/有效投訴總次數×100%=100%
質量保證措施
1、設立總服務臺并實行24小時值班,接受業主的各類投訴。值班員做好投訴記錄,并根據投訴內容傳遞至相關責任部門。
2、各責任部門接到投訴后應立即采取補救措施,并在預定時間內向業主回復。暫時無法解決的問題應制訂解決的計劃并向業主進行解釋。
3、投訴處理率作為部門及員工個人每月工作考核的重要指標直接與工資掛鉤。
九、業主綜合服務滿意率
國優標準95%
承諾指標三年內達97%以上
測定依據(滿意戶數+基本滿意戶數)/入駐總戶數×100%≥97%
質量保證措施
1、實行開放管理,向業主公開服務內容、服務質量標準,使物業管
理工作始終處于業主監督之中。
2、設立征詢意見箱和投訴受理電話。每半年向業主作一次業主滿意率調查,由管理處經理主持對調查結果及業主反饋意見進行分析,及時調整和改進管理服務方案。對不合格項提出糾正和預防措施,并將實施結果直接向業主公布。
3、通過每季度召開一次質量分析會,每半年組織一次內部質量審核,每年開展一次管理評審等活動,不斷改進和完善質量保證體系,確保業主滿意。
十、綠化完好率
公司內控標準98%
承諾指標98%
測定依據完好綠化面積/總綠化面積×100%≥98%
質量保證措施
1、制訂科學的綠化養護計劃,并嚴格執行。
2、物業主管每周對綠化養護情況進行巡視檢查,并將檢查結果作為園藝工的考核依據之一。
3、定期開展環保宣傳,組織園藝方面的小區活動,增強業主愛護綠化的自覺性。
十一、道路、車場完好率
公司內控標準98%
承諾指標98%
測定依據道路、車場完好面積/道路、車場總面積×100%≥98%
質量保證措施
1、制訂詳細的養護計劃,定期巡視和維護。
2、市政工程進入轄區內施工,管理處派人跟蹤協助管理并備案。
十二、管理人員專業培訓合格率
公司內控標準100%
承諾指標100%
測定依據培訓合格人數/管理人員總數×100%=100%
質量保證措施
1、建立嚴格的培訓制度并制訂詳細的培訓計劃,配備專職培訓人員以及先進的培訓設施。
2、入職培訓、崗位技能培訓、素質提高培訓和理論政策培訓相結合,
采用先進的培訓方式確保培訓效果。
3、強調理論與實踐相結合,培訓與考核相結合,采取有針對性的培訓方法,不斷提高員工的工作能力與工作績效。
十三、檔案建立與完好率
公司內控標準100%
承諾指標100%
測定依據完好檔案數量/應建檔案總量×100%=100%
質量保證措施
1、制訂嚴密的檔案管理制度,配備專職人員管理,配置完善的檔案儲存設施及場所,加強檔案資料的收集、分類和歸檔管理。
2、采用原始資料與電腦磁盤雙軌制,確保檔案資料的安全可靠,實現檔案資料儲存方式的多元化。
第5篇 某小區物業管理員崗位考核表
小區物業管理員崗位考核表
類別 項目及標準 考評辦法及扣分
制度執行的員工守則的執行(第一章,工作條例) 每發現一處不符合 扣0.5分
崗位基本技能的掌握(客戶情況、物業概況、崗位標準)
文明服務
按規定著裝,佩戴胸卡
每發現一處不符合 扣0.5分
專業場所(室)環境整潔、規范
精神飽滿,工作時間不竄崗,不與他人閑談
崗位標準 范圍 標準 每發現一處不符合扣0.5分
接待
規范用語;電話鈴響三聲必有回聲;
文明禮貌,熱情接待,接待記錄清晰準確;
管理處文件檔案資料管理準確、完整。
管理
做好與客戶的聯絡工作,每月一次協助管理處主任與客戶進行溝通,聽取意見,并落實及記錄
遇突發性、危害性事故或涉及客戶的重大事件發生,應趕到現場應急處理,并及時向上級部門匯報,事后應詳細進行記錄。
各種工作應詳細記錄如:會議、接待來訪、考核檢查等
目標
管理處管理費的收繳率達到90%以上。
客戶投訴處理的及時率100%
客戶有理投訴每月少于二件
注:
1、同一地點同類問題按發生次數,加倍扣分
2、客戶提出有理申告的,每次扣十分
3、否決指標:發生各類重大安全事故
第6篇 物業管理師物業管理實務試題-第三章物業管理合同
物業管理師物業管理實務試題匯編之第三章物業管理合同
一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
1.在()階段,由()制定業主臨時公約。
a物業銷售之前建設單位
b物業銷售之前物業管理企業
c物業人住階段建設單位
d物業人住階段物業管理企業
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對業主公約的掌握程度。物業銷售之前,由建設單位制訂業主臨時公約。故本題選a,有關內容可參見教材第66頁。
2.下列屬于合同要約的是()。
a拍賣b廣告c標價d投標
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對合同要約與邀請要約的掌握程度。選項a“拍賣”選項b“廣告”選項c“標價”屬于邀請要約。故本題選d,有關內容可參見教材第51頁。
3.物業管理招標是()。
a要約b承諾c邀請要約d反要約
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對要約的掌握程度。招標是邀請要約,投標是要約。故本題選c,有關內容可參見教材第50一52頁。
4.前期物業服務應達到()的質量標準。
a國家規定b省、市規定c合同約定d業主要求
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對前期物業服務合同內容的掌握程度。前期物業管理服務應達到約定的質量標準。故本題選c,有關內容可參見教材第56頁。
5.下列不屬于合同簽訂應遵循的基本原則是()。
a誠實信用b權利義務公平對等c業主占主導地位d合同自由
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對合同簽訂應遵循的基本原則的掌握程度。合同簽訂應遵循五項基本原則:①主體平等;②合同自由;③權利義務公平對等;④誠實信用;⑤守法和維護社會公益。故本
題選c,有關內容可參見教材第54~55頁。
6.承諾必須由()作出,才能產生法律效力。
a要約人b受要約人c第三方d要約人的代理人
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對合同的承諾的掌握程度。合同承諾必須由受要約人或其代理人作出。故本題選b,有關內容可參見教材第52頁。
7.物業管理服務合同一般采用()。
a書面合同b口頭合同c事實合同d以上都可以
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對物業管理服務合同的掌握程度。當事人雙方協商成文后簽字或蓋章形成的合同書、協議書、契約書、公約等一般都屬于書面合同形式,如前期物業服務合同、物業服務
合同、業主公約等。故本題選a,有關內容可參見教材第54頁。
8.前期物業服務合同期限未滿,業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同開始生效,在此條件下,前期物業服務合同將()。
a繼續生效b中止c終止d以上都不可以
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對物業服務合同與前期物業服務合同區別的掌握程度。前期物業服務合同期限未滿,業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同開始生效,在此條件下,前期物業服務合同將會終止。故本題選c,有關內容可參見教材第58頁。
9.物業服務合同簽訂的過程中,某業主對物業管理企業提出異議,該業主的反對()。
a成立b不成立c根據具體情況具體分析d該業主可拒絕履行合同義務
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對物業服務合同特點的掌握程度。物業管理區域內的全體業主作為物業服務合同的一方主體,一般不可能在選擇物業管理服務以及選擇物業管理企業方面形成一致的看法,其中的單個業主或部分業主,也不可能拒絕某種物業管理服務或某個物業管理企業。故本題選b,有關內容可參見教材第57~58頁。
10.業主自有物業專有部分的承接驗收屬于()之間的問題。
a業主與開發商b業主與物業公司c物業公司與開發商d業主與施工方
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對簽訂前期物業服務合同應注意的事項的掌握程度。物業共用部位、共用設施設備的承接驗收是前期物業服務活動的重要環節,而對業主自有物業專有部分的承接驗收則屬于業主與發展商之間的問題,無需在合同中約定。故本題選a,有關內容可參見教材第57頁。
二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
1.合同要約構成要件有()。
a要約必須是特定人的意思表示
b要約必須包括合同的主要內容,并且內容必須具體確定
c要約發出就生效
d所有的訂約提議都可以構成要約
e要約不一定具有訂立合同的意圖
【答案】a b
【解析】本題考查的是考生對合同要約的構成要件的掌握程度。要約的構成要件包括:①要約必須是特定人的意思表示,必須具有訂立合同的意圖;②要約必須包括合同的主要內容,并且內容必須
具體確定;③要約必須傳達到受要約人才能生效。故本題選ab,有關內容可參見教材第51頁。
2.下列屬于邀請要約的有()。
a廣告b標價c投標d拍賣e招標
【答案】a b d e
【解析】本題考查的是考生對合同要約與邀請要約的掌握程度。選項c“投標”是要約。故本題選a、b、d、e,有關內容可參見教材第50~52頁。
3.合同要件應當具備的必要條件有()。
a當事人的締約能力
b當事人的真實意思表示
c合同的內容的合法
d合同的形式合法
e合同的權利與義務對等
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對合同要件應具備的必要條件的掌握程度。選項e“合同的權利與義務對等”屬于“合同簽訂應遵循的基本原則”。故本題選a、b、c、d,有關內容可參見教材第53頁。
4.合同簽訂應遵循的基本原則有()。
a當事人的締約能力
b誠實信用
c守法和維護社會公益
d合同自由
e主體平等
【答案】b c d e
【解析】本題考查的是考生對合同簽訂應遵循的基本原則的掌握程度。合同簽訂應遵循五項基本原則:①主體平等;②合同自由;③權利義務公平對等;④誠實信用;⑤守法和維護社會公益。故本
題選b、c、d、e,有關內容可參見教材第54~55頁。
5.物業服務合同可因以下哪些原因終止()。
a物業服務合同約定的期限屆滿,雙方沒有續簽合同
b因不可抗力致使物業服務合同無法履行
c業主委員會選聘了新的物業管理企業
d物業管理企業被宣告破產
e法律、法規規定的其他情形
【答案】a b d e
【解析】本題考查的是考生對物業服務合同的掌握程度。物業服務合同可因下列原因終止:①物業服務合同約定的期限屆滿,雙方沒有續簽合同;②物業管理企業與業主大會雙方協商一致解除合同的;③因不可抗力致使物業服務合同無法履行;④物業管理企業被宣告破產;⑤法律、法規規定的其他情形。故本題選a、b、d、e,有關內容可參見教材第60頁。
6.物業服務過程中出現的爭議,可通過以下()方式解決。
a協商b仲裁c訴訟d行業主管部門裁定e以上都可以
【答案】a b c
【解析】本題考查的是考生對爭議的解決方式的掌握程度。一般情況下,有爭議的合同應該通過友好協商解決。如果協商不成,則可依照合同中約定的仲裁條件請求仲裁委員會仲裁,或者向人民法院提起訴訟,故本題選a、b、c,有關內容可參見教材第60頁“明確違約責任的界定及爭議的解決方式”的內容。
7.簽訂物業服務合同時,應特別注意的條款有()。
a明確服務期限
b項目所包括的內容具體、詳細
c明確項目管理服務質量標準
d明確相應管理服務費用
e逐項寫清管理服務項目
【答案】b c d e
【解析】本題考查的是考生對簽訂物業服務合同應注意的條款的掌握程度。要注意以下主要條款:①項目,及應逐項寫清管理服務項目;②內容。即各項目所包含的具體內容越詳細越好;③標準,即各項目具體內容的管理服務質量標準;④費用,即在前述的管理服務內容與質量標準下應收取的相應費用,故本題選b、c、d、e。有關內容可參見教材第59~60頁“物業服務合同的主要條款宜細不宜粗”的內容。
8.根據《物業服務收費管理辦法》,常規物業服務合同中物業服務費不包括()。
a業主人身保險
b業主機動車的保管
c使用人的人身保險
d物業公共區域公眾責任險
e業主財產保管費用
【答案】a b c e
【解析】本題考查的是考生對簽訂物業服務合同注意事項的掌握程度。在物業服務合同中應當明確約定物業服務費不包含業主與物業使用人的人身保險、財產保管等費用,排除物業管理企業對業主及物業使用人的人身、財產安全保護、保管等義務,故本題選a、b、c、e,有關內容可參見教材第59頁“對免責條款的約定”的內容。
9.簽訂物業服務合同應注意()。
a合同雙方當事人的權利和義務
b免責條款的約定
c違約責任的約定
d物業服務合同條款宜粗不宜細
e以上都正確
【答案】a b c
【解析】本題考查的是考生對簽訂物業服務合同注意事項的掌握程度。簽訂物業服務合同應注意的事項有:①明確業主委員會的權利義務;②明確物業管理企業的權利和義務;③對違約責任的約定;④對免責條款的約定;⑤物業服務合同的主要條款宜細不宜粗;⑥合同的簽訂要實事求是;⑦明確違約責任的界定及爭議的解決方式。故本題選a、b、c,有關內容可參見教材第59~60頁“簽訂物業服務合同應注意的事項”的內容。
10.物業服務合同與前期物業服務合同的主要區別體現在()。
a訂立合同的當事人不同
b違約責任的約定不同
c服務內容不同
d合同期限不同
e服務質量標準不同
【答案】a d
【解析】本題考查的
是考生對物業服務合同與前期物業服務合同的主要區別的掌握程度。兩者的主要差別在于:訂立合同的當事人不同和合同期限不同,故本題選a、d。有關內容可參見教材第58頁“物業服務合同與前期物業服務合同的主要區別”的內容。
11.簽訂前期物業服務合同的當事人是()。
a業主b業主委員會c建設單位d物業管理企業e物業使用人
【答案】c d
【解析】本題考查的是考生對物業服務合同與前期物業服務合同的主要區別的掌握程度。兩者的主要差別在于:訂立合同的當事人不同和合同期限不同。前期物業服務合同的當事人是物業開發建設單位與物業管理企業。故本題選c、d,有關內容可參見教材第50頁。
12.物業服務合同的訂立期限與前期物業服務合同相比具有()特點。
a期限明確b期限不固定c期限不明確d穩定性弱e穩定性強
【答案】a e
【解析】本題考查的是考生對物業服務合同與前期物業服務合同的主要區別的掌握程度。兩者的主要差別在于:訂立合同的當事人不同和合同期限不同。物業服務合同期限由訂立合同雙方約定,與前期物業服務合同相比,具有期限明確、穩定性強等特點,故本題選a、e,有關內容可參見教材第58頁。
13.前期物業合同中關于專項維修資金的主要內容包括這部分資金的()。
a續籌b管理c使用d繳存e保管
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對前期物業服務合同內容的掌握程度。專項維修資金的主要內容包括這部分資金的繳存、使用、續籌和管理。故本題選a、b、c、d,有關內容可參見教材第57頁。
14.物業服務合同的特點有()。
a一般權多元化的物業管理區域是由業主委員會在業主大會的授權下與物業管理企業簽訂物業服務合同
b《物業管理條例》對物業服務合同的簽訂雙方主體資格作出了明確的規定,物業服務合同要向政府物業管理主管部門備案
c合同明確,業主或使用人要繳納物業管理過程中的相關費用及物業管理企業還應取得一定的酬金或利潤
d合同期限不確定
e只要通過法定的多數投票權數,所有業主都必須承擔相應的物業服務合同責任
【答案】a b c e
【解析】本題考查的是考生對物業服務合同特點的掌握程度。選項d“合同期限不確定”應為“有明確期限”。故本題選a、b、c、e,有關內容可參見教材第57~58頁。
二、案例題
1. 某小區入住已五年,已經成立了業主委員會。業主委員會與物業管理企業a公司簽訂的物業管理合同已經到期。業主委員會試圖通過招標的方式重新選擇物業管理企業,一直未能順利進行,a物業公司仍按照原合同提供物業管理和服務。業主王先生以物業管理合同已經到期為由不再繳付a物業管理公司的物業管理費。a物業管理公司在多次催繳未果的情況下,將王先生告到法院。請問你認為a物業管理公司能勝訴嗎為什么
【答案】能勝訴,應判決王先生償付拖欠的物業管理費。
合同的期限雖然已經屆滿,但業主委員會沒有選出新的物業管理企業,也沒有訂立新的物業服務合同,a物業管理公司作為小區的物業管理部門以原合同的標準對小區物業進行管理和提供服務。王先生作為該小區的業主,實際享受a物業公司提供的服務,并未提出異議,理應按約支付物業管理費。
2.劉先生購買了一套位于頂層的商品房,“人住時與物業公司簽訂的《前期物業管理服務協議》和《業主公約》中都有明確的規定:為維護小區整體形象和相鄰住戶的安全,業主不得私自封閉觀景陽臺,不得在窗戶上加裝防護欄。”人住后,劉先生未經物業公司同意,擅自封閉了觀景陽臺并加裝了防護欄。物業公司發現后要求其拆除。劉先生認為:這是自己的房子,自己有權利處理,拒不拆除。物業公司決定:對劉先生罰款2000元。劉先生拒絕交納。在不得已的情況下,物業公司采取了斷水、斷電、停止服務等系列“制裁措施”。雙方矛盾十分尖銳,物業公司因此把劉先生告上了法庭。
物業公司的訴訟請求是:劉先生拆除封閉陽臺的材料及防護欄并交納罰款;劉先生承擔此案的訴訟費。請問物業公司的各項訴訟請求能否得到法院的支持劉先生在此案中的不當之處物業公司在操作中的錯誤所在
【答案】
(1)a物業公司要求劉先生交納罰款的請求無法律依據,應予以駁回;
b訴劉先生拆除陽臺及護欄的請求應予支持;
c此案的訴訟費應由雙方分擔。
(2)業主應合理使用房屋,不得損害他人權益和公共利益。劉先生致小區整體形象和相鄰住戶的安全于不顧,擅自封閉陽臺和加裝護欄,不僅侵犯了其他相關業主的利益,而且違反了《前期物業管理服務協議》和《業主公約》的約定,行為不當。
(3)首先,作為物業公司不是行政管理部門也不是執法單位,無權罰款;其次,物業公司應依照合同約定,采取協商或司法途徑解決矛盾,無權采取停水、停電等方式處理糾紛。
3.a房地產開發商開發的居住小區一期已經人住,當時的物業管理工作由a房地產開發商的物業部完成。隨著二期開發的繼續和人住的臨近,a開發商找到b物業管理公司并與之簽訂了為期十年
的物業管理合同,將該居住小區的物業管理權承包給b物業管理公司。按合同約定,b物業公司要向a開發商交納50萬元的履約保證金和每年20萬元的承包費。請問a開發商與b物業管理公司簽訂為
期十年的物業管理合同效力如何a開發商要求.b公司交納履約保證金和承包費的合同約定是否有效
【答案】(1)開發商與物業公司簽訂的合同,屬前期物業服務合同。《物業管理條例》規定,前期物業服務合同可以約定期限,但是,期限未滿,業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。故即便開發商與物業公司簽訂為期十年的合同,但是在此期間,若小區業主委員會成立并與物業管理企業簽訂物業服務合同之后,前期物業服務合同對小區業主就不再具有法律約束力了。
(2)開發商對其所出售的房屋僅具有臨時所有權人的身份,在房屋交付后物業管理合同的實際履約當事人是各個業主和物業管理公司。對于代他人簽署的合同,開發商借機會收取履約保證金和承包金歸己所有,是侵犯實際履約人即業主合法權利的行為,該條款無效。
4.邵先生在某小區購買一套住宅人住三年,每月按時繳納物業管理費。一個冬天的夜晚,邵先生回家發現,自家的鋼制防盜門和木門的鎖均已被撬壞,整個門毀壞變形,屋內一片狼藉。邵先生立
即打電話給物業公司,同時報警。經統計,邵先生家中被盜金錢和物品損失共計8萬余元。邵先生認為,自己繳納了物業管理費,物業公司的安全管理工作中有巡邏的職責,家中被盜物業公司竟然毫無察覺,屬于管理疏漏,應賠償自己的全部損失。在與物業公司多次交涉無結果的情況下,邵先生對物業公司進行起訴,要求物業公司賠償人民幣8萬元。請問法院是否會完全支持邵先生的訴訟請求為什么
【答案】法院不會完全支持邵先生的訴訟請求,但會部分支持邵先生的訴訟請求。
失竊案件發生時,犯罪嫌疑人是以暴力的手段破壞邵先生家的兩重門進入室內并盜竊的。這樣長的時間內,保安員未能巡邏發現,存在疏漏,未能及時發現、制止犯罪,對由此產生的損失負有一定
責任。但是,盜竊是發生在室內,發現起來有一定的難度,故物業公司無需承擔全部責任。
5.你是某公司的高級管理人員,公司委派你起草前期物業服務合同,你認為前期物業服務的主要內容是什么物業服務合同與前期物業服務合同的主要區別有哪些
【答案】前期物業服務合同的內容就是通過合同條款反映建設單位與物業管理企業之間的權利義務關系,包括主要部分為:一是合同的當事人,二是物業基本情況,三是服務內容與質量,四是服務費用,五是物業的經營與管理,六是承接查驗和使用維護,七是專項維修資金,八是違約責任,九是其他事項。
物業服務合同與前期物業服務合同的主要區別:
物業服務合同中關于服務內容的條款與前期物業服務合同基本相同,主要差別在于:一是訂立合同的當事人不同,前期物業服務合同的當事人是物業開發建設單位與物業管理企業;物業服務合同的當事人是業主(或業主大會)與物業管理企業。二是合同期限不同。前期物業服務合同的期限雖然可以約定,但期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同又開始生效的,前期物業服務合同將會終止。物業服務合同期限則由訂立合同雙方約定,具有期限明確,穩定強等特點。
6.你是某物業公司的高級管理人員,公司委派你與業主委員會簽訂物業服務合同,你認為簽訂物業服務合同應注意哪些事項
第7篇 物業管理培訓測試試題
10月26日(周六)業務培訓測試試題(答案)
部門 姓名 職務(工種) 得分
一、填空(40分,每格2分)
1、物業管理的起源在 20 世紀 80 年代,起源于英 國 。
2、物業管理的特點具有市場化、專業化、社會化、規范化.
3、**華庭《前期物業管理服務協議》和**花園《前期物業管理服務協議》的編制,是根據國家建設部199年10月14日關于印發《前期物業管理服務協議》(示范文本)通知要求,根據國務院2003年9月1日頒布的《 物業管理條例 》及地方物業管理政策法規,并結合 中山市**發展有限 公司的實際情況編制成文。
4、協議當事人包括甲乙雙方,甲方是指房地產開發單位或其委托的物業管理企業;
乙方是指購房業主。
5、在甲方權利和義務中,甲方可根據國家和地方的管理政策法規,結合本小區實際情況,制定《前期物業管理服務協約 》、《 管理公約 》及各種物業管理規定。
6、在乙方權利和義務中,乙方裝修房屋時,嚴格遵守《 裝修管理規定 》。
7、乙方不得占用、損壞物業公共部位、共用設施或改變 使用功能。
8、乙方不得在平臺(或露臺)、天臺范圍內砌建花基、水池、涼亭等建筑物,也不得將平臺、天臺、后花園擅自作其他用途或改變立面結構,違反者,甲方有權責令其改正,或由甲方 恢復原狀 ,所需費用由 乙方 全部承擔。
9、乙方交納物業管理費規定時間為每月 10 日之前;交納車位費時間規定為每月 25 日之前。
10、發展商和物業公司不承擔業主或非業主使用人的人身、財產的 保管保險 義務(另有專門合同規定的除外)。
二、選擇題(30分,每個2分)
1、為規范公司內部操作,避免業主收樓及售后服務中產生各種不必要糾紛,業主與公司簽署《前期物業管理服務協議》的時間應在a 。
a.在辦理《正式購房合同》的同時簽署;
b.在辦理《臨時認購書》的同時簽署;
c.業主收樓時簽署。
2、目前**華庭物業管理服務費收取標準住宅定為 c ;大涌**花園住宅
為d。
a、1.5元/m2/月; b、1元/m2/月 c、0.8元/m2/月d 、0.5元/m2/月
3、**華庭和**花園的業主入住后,每月交繳梯燈費d。
a、15元b、10元 c、8元 d、5元
4、對已收樓而未入住或未出租的空置物業,每月物業管理服務費由c交納。
a、發展商b、售樓部c、業主
5、根據我司實際情況,業主收樓時一次性交繳維修基金,其中**華庭每戶為
c 元;**花園每戶為c元。
a、2000元 b、1500元c、800元 d、500元
6、為便于管理,業主收樓時一次性交清裝修押金,其中**華庭每戶為b元,**花園每戶為b元。
&nbs
p; a、2000元 b、1000元c、800元 d、500元
7、對**華庭小區停車收費,物價局批復文件定為室內汽車位b元/個/月;室外停車為c元/個/月,為鼓勵業主消費,公司在近期采取優惠辦法是室內汽內位
c元/個/月,室外汽車位為d元/個/月。
a、200元b、150元c、120元、d、90元e、80元
8、乙方欠費達兩個月的,甲方在發出催繳通知后七天仍不繳納者,甲方有權根據有關法規采取必要措施催繳,并按每日收取欠費總額b滯納金,對多次催繳不成的,甲方有權通過合法途徑進行追討。
a、千分之五b、千分之三c、千分之二d、千分之一
9、第一次業主大會,在本物業交付使用且入住率達到c以上時,由區物業管理主管部門會同開發建設單位或其委托的物業管理單位,按法定程序和形式召集,并選舉產生首屆業主管理委員會。
a、20%b、30%c、50%d、80%
三、名詞解釋(15分,每題5分)
物業管理---是指物業管理企業受到業主或房地產開發商的委托,對住宅小區內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護修繕與整治。
前期物業管理---是指自房屋出售之日起至業主委員會與物業管理企業簽定的《物業管理服務合同》生效時止的物業管理。
管理公約---又名業主公約,是經廣大業主或業主委員會根據國家相關法律法規,并結合本小區的實際情況,集體制定和認可的、由小區全體業主共同遵守一種行為規范準則。
四、闡述題(15分)
我司與業主簽署《前期物業管理服務協議》的意義目的。
1、規范物業管理市場行為,保障前期物業管理活動當事人的合法權益,減少物業管理糾紛;
2、使業主在認購物業時,對小區的日常管理充分了解,比如:裝修要求、環境衛生要求、::車輛進出與停放管理要求、人員進出管理要求、各種交費用要求等,使之認識雙方的權利、義務和責任。
第8篇 北城小區物業管理近期目標和遠期規劃
北城春色小區物業管理近期目標和遠期規劃
1、'北城春色小區'的管理目標
'北城春色小區'的物業管理實行公司的品牌模式一一酒店式物業管理。創優目標確定為接管一年內達到寧波市'物業管理優秀小區'標準,并加入誠信物業的倡議活動,二年內達到寧波市'物業管理示范小區'標準,三年內達到全國'物業管理示范小區'標準。
2、近期管理目標(1-3年)
(1)第一年,重點抓好裝修階段的管理,使小區設施、設備保護完好,運行正常,小區的建筑風格不被破壞。
具體措施包括:做好前期宣傳和資料發放工作,加強與業主溝通,動態巡檢,發現違章行為,及時制止。同時各項物業管理服務逐步推出運行,設立'北城春色小區'網上服務平臺。協助成立業主委員會。聽取開發商和業主對管理服務的意見和建議,不斷改進,使 '北城春色小區'推出的酒店式物業管理得到業主的認可,小區管理水平達到'市級優秀',參加誠信物業活動,并通過多種物業延伸服務,增加收入,達到盈虧基本平衡。
(2)第2-3年,在鞏固和提高第一年管理成果、總結經驗的基礎上,結合創優達標、社區文明創建等開展各種社區活動,利用網站論壇開設'小區管理大家談'專欄等多種方法,逐步增強業主參與管理意識。充分發揮業主委員會的作用,使業主參與到物業管理中來在經營管理上,奉行'業主滿意第一'的服務理念,在管理服務中去發現、挖掘業主的需求,以滿足業主需要為核心和經營導向,全方位提升服務質量,使小區管理逐步從持平走向盈利,同時讓業主感受到與日俱增的溫馨服務。第三年小區管理水平達到'全國示范'標準。
3、遠期規劃
(1)按照'統一管理,綜合服務'的原則,在管理服務中動態監督工作質量,不斷引入新的理念,強調員工的培訓,不斷提高業務水準。盡量減緩物業的折舊率、大自然的侵蝕、人為破壞和不當使用物業造成的損失。
(2)一方面充分利用北城春色小區的現有資源,另一方面不斷引入高新科技,增加物業的附加值,保障投資者的利益,為物業保值、增值打下基礎。
3、通過全體業主和物業公司齊抓共管,形成'北城春色小區'的物業管理特色,使小區在空間的利用方式、程度、結構、功能等方面與自然生態系統相適應,創造一個安全、舒適、倍受尊重的居住環境。使業主實實在在體驗到優質物業管理所帶來的物業保值、增值。
第9篇 某物業公司采購管理運作程序
e物業公司采購管理運作程序
一、物料金額在500元以上的按下列程序辦理:
1、申購單位到經理助理處填寫材料《申購單》,并按《申購單》備注說明認真填寫。
2、經理助理審核。
3、由經理助理報經理審批。
4、由辦公室報公司領導審批。
5、申購單位憑審批報告采購相應物品,憑審批報告和入庫《驗收單》及發票到經理助理處按《費用報銷審核標準作業規程》辦理費用報銷手續。
二、物料金額在500元以下的按下列程序辦理:
1、申購單位到經理助理處填寫材料《申購單》,并按《申購單》備注說明認真填寫。
2、經理助理審核。
3、由經理助理報經理審批。
4、申購單位憑審批的《申購單》采購相應物品,憑審批的《申購單》和入庫驗收單及發票到經理助理處按《費用報銷審核標準作業規程》辦理費用報銷手續。
三、購買物品借款按下列程序辦理:
1、維修部在物業財務可辦理借款手續。其他單位可采取先購物后報賬,或者聯系供貨商直接送貨上門,也可到公司財務辦理借款手續。
第10篇 某物業公司品質部管理范圍
物業公司品質部管理范圍
品質管理部是公司綜合管理體系、物業管理工作的主管部門,對公司提升品牌服務起著重要的作用。
1.按公司的要求做好綜合管理體系文件的編輯、整理、修改工作。
2.做好綜合管理體系文件的執行、檢查、監督、整改工作。
3.按照綜合管理體系的要求進行相關的統計及分析工作,向管理者代表匯報。
4.做好綜合管理體系的年度內審、第三方審核工作。
5.對新拓展的項目進行可行性調研工作。
6.負責公司級的對客戶公開性文件的核準、存檔工作。
7.對各物管中心物管部的工作實施有效的監控,并與各物管中心重要客戶建立良好的關系。
8.制定本部門的工作計劃。
9.完成總部主管部門交辦的各項工作。
10.完成上級領導交辦的其它工作。
第11篇 物業管理公司招聘選聘程序
物業管理公司招聘、選聘程序
1、到市勞動局辦理有關招聘手續。
2、《( )日報》上刊登招聘廣告,通知有關招聘信息及應聘資料郵寄地址等;請應聘者于見報一周內,將本人有關應聘資料、有效證件復印件等郵寄到( )商城物業管理公司( 商城物業管理公司詳細地址)。
3、在市人才中心招聘會上設立展位進行招聘,收集并整理有關應聘人員資料信息。
4、對應聘資料及收集到的信息進行分類甄選,擬招聘的管理人員按1:3的比例,擇期安排初試事宜。
5、通知并安排相關應聘人員初次面試。
6、對初試結果進行總結,另擇期安排復試事宜。
7、對有關人員進行復試,初步圈定人選。
8、正式確定聘用人選,整理建檔。
9、通知相關人員擇期報到上崗。
10、新入職人員培訓。
第12篇 某小區物業管理人員培訓內容
小區物業管理人員培訓內容
公司要求員工深刻理解在職教育和終身教育的重要內涵,明確培訓需求,主動'充電'。公司還要求物業管理主任從上任之日起,就要注意培養自己的接班人,在這種培養過程中,推進了工作,增強了團隊實力,同時也提高了自己。堅持物業管理骨干自行培訓為主、對外招聘為輔,按比例7:3的原則運作。我們提出關心員工、培養員工重于創造利潤的觀念,其含義在于提高內部員工滿意率,建立一支訓練有素、能征善戰的優秀團隊,實現企業的發展目標。
1 高級管理員培訓內容
物業管理理念
管理公司組織架構和運作程序
物業及設備情況
住戶情況介紹
物業移交程序
物業管理政策法規及相關法律常識
公共契約、住戶守則、管理規則及員工守則等文本解釋
應變組織、指揮能力
消防、急救常識及器具使用
管理及公關常識
2 技術骨干培訓內容
責任感,榮譽感培養
管理公司組織架構和運作程序
物業及設備情況
住戶情況介紹
物業移交程序
物業管理政策法規及相關法律常識
公共契約、住戶守則、管理規則及員工守則等文本解釋
應變組織、指揮能力
公關知識及技巧
消防、急救常識及器具使用
設備操作及維護知識
維修具使用及保養
住戶投訴處理能力
3 普通員工培訓內容
責任感榮譽感培養
管理公司組織架構和運作程序
物業及設備情況
住戶情況介紹
物業移交程序
物業管理政策法規及相關法律常識
管理規則及員工守貝
消防急救常識及器具使用
設備操作及維護知識
