第1篇 物業管理培訓測試試題
10月26日(周六)業務培訓測試試題(答案)
部門 姓名 職務(工種) 得分
一、填空(40分,每格2分)
1、物業管理的起源在 20 世紀 80 年代,起源于英 國 。
2、物業管理的特點具有市場化、專業化、社會化、規范化.
3、**華庭《前期物業管理服務協議》和**花園《前期物業管理服務協議》的編制,是根據國家建設部199年10月14日關于印發《前期物業管理服務協議》(示范文本)通知要求,根據國務院2003年9月1日頒布的《 物業管理條例 》及地方物業管理政策法規,并結合 中山市**發展有限 公司的實際情況編制成文。
4、協議當事人包括甲乙雙方,甲方是指房地產開發單位或其委托的物業管理企業;
乙方是指購房業主。
5、在甲方權利和義務中,甲方可根據國家和地方的管理政策法規,結合本小區實際情況,制定《前期物業管理服務協約 》、《 管理公約 》及各種物業管理規定。
6、在乙方權利和義務中,乙方裝修房屋時,嚴格遵守《 裝修管理規定 》。
7、乙方不得占用、損壞物業公共部位、共用設施或改變 使用功能。
8、乙方不得在平臺(或露臺)、天臺范圍內砌建花基、水池、涼亭等建筑物,也不得將平臺、天臺、后花園擅自作其他用途或改變立面結構,違反者,甲方有權責令其改正,或由甲方 恢復原狀 ,所需費用由 乙方 全部承擔。
9、乙方交納物業管理費規定時間為每月 10 日之前;交納車位費時間規定為每月 25 日之前。
10、發展商和物業公司不承擔業主或非業主使用人的人身、財產的 保管保險 義務(另有專門合同規定的除外)。
二、選擇題(30分,每個2分)
1、為規范公司內部操作,避免業主收樓及售后服務中產生各種不必要糾紛,業主與公司簽署《前期物業管理服務協議》的時間應在a 。
a.在辦理《正式購房合同》的同時簽署;
b.在辦理《臨時認購書》的同時簽署;
c.業主收樓時簽署。
2、目前**華庭物業管理服務費收取標準住宅定為 c ;大涌**花園住宅
為d。
a、1.5元/m2/月; b、1元/m2/月 c、0.8元/m2/月d 、0.5元/m2/月
3、**華庭和**花園的業主入住后,每月交繳梯燈費d。
a、15元b、10元 c、8元 d、5元
4、對已收樓而未入住或未出租的空置物業,每月物業管理服務費由c交納。
a、發展商b、售樓部c、業主
5、根據我司實際情況,業主收樓時一次性交繳維修基金,其中**華庭每戶為
c 元;**花園每戶為c元。
a、2000元 b、1500元c、800元 d、500元
6、為便于管理,業主收樓時一次性交清裝修押金,其中**華庭每戶為b元,**花園每戶為b元。
&nbs
p; a、2000元 b、1000元c、800元 d、500元
7、對**華庭小區停車收費,物價局批復文件定為室內汽車位b元/個/月;室外停車為c元/個/月,為鼓勵業主消費,公司在近期采取優惠辦法是室內汽內位
c元/個/月,室外汽車位為d元/個/月。
a、200元b、150元c、120元、d、90元e、80元
8、乙方欠費達兩個月的,甲方在發出催繳通知后七天仍不繳納者,甲方有權根據有關法規采取必要措施催繳,并按每日收取欠費總額b滯納金,對多次催繳不成的,甲方有權通過合法途徑進行追討。
a、千分之五b、千分之三c、千分之二d、千分之一
9、第一次業主大會,在本物業交付使用且入住率達到c以上時,由區物業管理主管部門會同開發建設單位或其委托的物業管理單位,按法定程序和形式召集,并選舉產生首屆業主管理委員會。
a、20%b、30%c、50%d、80%
三、名詞解釋(15分,每題5分)
物業管理---是指物業管理企業受到業主或房地產開發商的委托,對住宅小區內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護修繕與整治。
前期物業管理---是指自房屋出售之日起至業主委員會與物業管理企業簽定的《物業管理服務合同》生效時止的物業管理。
管理公約---又名業主公約,是經廣大業主或業主委員會根據國家相關法律法規,并結合本小區的實際情況,集體制定和認可的、由小區全體業主共同遵守一種行為規范準則。
四、闡述題(15分)
我司與業主簽署《前期物業管理服務協議》的意義目的。
1、規范物業管理市場行為,保障前期物業管理活動當事人的合法權益,減少物業管理糾紛;
2、使業主在認購物業時,對小區的日常管理充分了解,比如:裝修要求、環境衛生要求、::車輛進出與停放管理要求、人員進出管理要求、各種交費用要求等,使之認識雙方的權利、義務和責任。
第2篇 物業管理名詞培訓
新建住宅小區:是指達到一定規模,基礎設施配套比較齊全的新建住宅小區(含居住小區、住宅組團)。
住宅小區管理:是指對住宅小區內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕及整治。
物業管理:是指專業化的物業管理機構接受業主或業主委員會的委托,對業主所擁有的房屋及其設施、設備進行維修養護,并對相關環境和秩序進行維護的一系列管理和服務活動。
產權人:指擁有全部或部分房屋所有權及相應土地使用權的公民、法人和其他組織。
業主委員會:是在房地產行政主管部門指導下,由住宅小區內房地產產權人和使用人選舉的代表組成,代表和維護住宅小區內房地產產權人和使用人的合法權益的法定組織。
物業管理公約:是指開發商、業主和物業管理公司就物業投入使用后,三方各自的權利義務關系,房屋的維修、使用、管理等問題達成的契約性文件。
物業管理委托合同:是指業主或業主委員會與物業管理公司之間就雙方的權利、義務、物業管理服務與收費等問題達成的契約性文件。
維修基金:是指商品住房和公有住房出售后建立的專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造的基金。業主轉讓房屋所有權時,結余維修基金不予退還,隨房屋所有權同時過戶。因房屋拆遷或其他原因造成住房滅失的,維修基金代管單位應當將維修基金賬面余額按業主個人繳交比例退還給業主。
共用部位:是指住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設備設施:是指住宅小區或單幢住宅內,建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
物業管理服務收費:是指物業管理單位在接受物業產權人、使用人委托,對其居住小區內的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等項目開展的日常維護、修繕、整治服務及提供其他與居民生活相關的服務所收取的費用。物業管理服務收費應當根據所提供服務的的性質、特點等不同情況、分別實行政府定價、政府指導價和經營者定價。為物業產權人、使用人提供的公共衛生清潔、公用設施的維修保養和保安、綠化等具有公共性的服務以及代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性質的服務收費,實行政府定價或政府指導價;凡屬為物業產權人、使用人個別需求提供的特約服務、除政府物價部門規定有統一收費標準外,服務收費實行經營者定價。
特約服務:是指物業管理單位為居住小區內的產權人和使用人提供的非標準化的服務,如接送小孩、小區開設的專車、為住戶打掃室內衛生等服務。
第3篇 南油物業行政管理總則
雅園物業行政管理總則
一、為了加強管理,完善各項工作制度,促進公司發展,提高經濟效益,根據國家有關法律、法規及公司章程的規定,特制訂此管理總則。
二、公司的經營戰略是'一業為主,多種經營'。經營方針是'面向市場,服務用戶'。
三、公司全體員工都必須遵守公司章程,遵守公司的規章制度和各項決定、紀律。
四、公司的財產屬公司所有,公司禁止任何組織、個人利用任何手段侵占或破壞公司財產。
五、公司禁止任何所屬機構、個人損害公司的形象、聲譽。
六、公司禁止任何所屬機構、個人,因小集體或個人利益而損害公司利益、破壞公司發展。
七、公司的用人原則是'任人唯賢''唯才是用'。公司通過發揮全體員工的積極性、創造性,提高全體員工的技術、管理、經營水平,不斷完善公司的經營管理體系,實行多種形式的責任制,不斷壯大公司實力和提高經濟效益。
八、公司提倡全體員工刻苦學習科學技術和文化知識,公司為員工提供學習、深造條件和機會,努力提高員工的素質和水平,造就一支思想和業務過硬的員工隊伍。
九、公司鼓勵員工發揮才能多做貢獻,對于有突出貢獻者,公司給予獎勵、表彰。
十、公司為員工提供平等競爭的環境和晉升的機會,鼓勵員工積極向上。
十一、公司倡導員工團結互助,同舟共濟,發揚集體合作和集體創造精神。
十二、公司鼓勵員工積極參與公司的決策和管理,支持員工就公司事務及發展提出合理化建議,對做出貢獻者公司給予獎勵、表彰。
十三、公司尊重員工的辛勤勞動,為個人創造良好的工作條件,提供應有的待遇,充分發揮其知識為公司多作貢獻。
十四、公司為員工提供收入、福利保證,并隨著經濟效益的增長而提高員工各方面的待遇。
十五、公司實行'按勞取酬','多勞多得'的分配原則。
十六、公司實行崗位責任制,實行考勤和考核制度,促進員工端正工作作風和提高工作效率,保證為用戶提供優質高效的服務。
十七、公司提倡勵行節約,反對鋪張浪費。降低消耗,增加收入,提高效益。
十八、維護公司利益,對任何違反公司章程和各項規章制度的行為,都要追究責任。
第4篇 z物業管理物品采購控制程序
公司程序文件版號: a
修改號: 0
ej-qp5.1物業管理物品采購控制程序頁碼: 1/3
1.目的:
確保采購的物品符合質量要求。
2.適用范圍:
適用于公司各部門對物業管理服務相關物品的采購。
3.引用文件:
3.1質量手冊第4.6、4.10、4.13章
3.2 is09002標準第4.6、4.10、4.13章
4.職責:
4.1公司各部門職責:
4.1.1各部門應設專人負責編制本部門相關物業管理項目所需物品的購置計劃。
4.1.2各部門主任負責本部門物品購置計劃的核定。
4.1.3管理者副代表負責物品購置計劃的審核,公司副總經理負責物品購置計劃的審批。
4.1.4經副總經理審批后的物品購置計劃由綜合辦公室主任負責實施。
4.1.5綜合辦公室主任負責購置物品檢查、驗收、入庫登記。
4.2工程維修部的職責:
4.2.1工程維修部負責物業分承包商施工材料及日常維修材料采購計劃的審核。
4.2.2當住戶發現分承包商提供的日常維修材料存在質量問題或材料不足時,工程維修部應對分承包商所購物品和庫存進行驗證,并對其發出《整改通知書》。
5.工作程序:
5.1物品的購置計劃由各部門根據本部門相關物業管理項目實際需要,編寫《物品采購計劃報批表》。
5.2購置計劃要明確產品的名稱、規格、型號、數量、購置用途與時間要求,有特釋要求的應注明。
5.3購置計劃編寫完成后交部門領導進行核定,經部門領導核定后,
交管理者副代表審核,并由副總經理審批。
5.4經副總經理審批后的購置計劃,由綜合辦公室主任負責實施。
5.5綜合辦公室主任對審批后的購置計劃應委托辦事員負責實施。
5.6辦事員根據各部門的購置計劃,要進行分類匯總,制定采購計劃,采購計劃應結合實際,以免造成資金的浪費。
5.7對物品采購的要求:
5.7.1辦事員在進行采購時,應從《合格供應商名單》中選擇供應商,并根據各部門提供購置計劃的時間要求,分輕重緩急,有計劃地進行,以確保物品的及時供應。
5.7.2工程維修部應建議物業分承包商對用量較大、數量較多且長年經常使用物品(如燈泡、水暖管件等)要采用國家定點生產廠家或專業生產廠家生產的產品,以確保產品的使用壽命和使用安全。
5.7.3對各專業有特殊要求的物品,辦事員要會同專業技術人員共同去選購,以避免使用的困難。
5.8對物品的驗收:
5.8.1物品到貨后,綜合辦公室主任根據采購計劃逐一進行清點檢查、驗收入庫,并登記《入庫登記表》中。
5.8.2物業分承包商購置的與物業管理相關的所需品,應與工程維修部共同驗收,并將驗收結果報工程維修部歸檔。
5.8.3對各專業有特釋要求的物品,綜合辦公室主任應會同專業技術人員共同驗收,并在《入庫登記表》中注明驗收結果。
5.9對不合格產品的處理:
5.9.1經辦事員采購的物品,在進行檢查驗收時,發現產品質量或規格型號不符合要求,或產品質量有問題,放到指定區域并在《入庫登記表》中加以記錄,立即通知供貨方進行更換,已更換仍不符合要求或質量的產品,要提出退貨,以避免造成經濟損失。
5.9.2物業分承包商采購的物品,工程維修部主任負責審查材料月計
劃和每月材料庫存情況,確保分承包商所購材料符合質量要求。
5.9.3對提供不合格產品的生產廠家或物品供應商,要進行調整,好中選優,以確定長期合作供應商。
6.支持性文件與質量記錄:
6.1《合格供應商名單》 ej-qr-qp5.2-01
6.2《物品采購計劃報批表》 ej-qr-qp5.1-01
6.3《入庫登記表》&n
第5篇 物業公司網上客戶信息管理作業指導書
文件名稱
網上客戶信息管理作業指導書
編號:
編 制審 核批準人
生效日期年 月日版號共 頁
1目的:規范通過網絡向客戶傳遞信息的過程。
2適用范圍:在**內部、外部網站和其他社會網站上,回復客戶問題,以及向客戶發布通知。
3管理內容:
3.1 總負責人:營銷部客戶中心
3.2 項目各階段負責人
3.2.1 項目銷售組組建前:營銷部客戶中心
3.2.2 項目銷售組組建后,撤消前:銷售組
3.2.3 項目銷售組撤消后、項目交房前:營銷部客戶中心。
3.2.4 項目交房后:
第6篇 物業管理處勞動紀律督查作業指導書
管理處勞動紀律督查作業指導書
1.0目的
為了規范管理,使各項工作正常運作。
2.0范圍
適用于zz廣場管理處勞動紀律督查作業。
3.0職責
管理處綜合主管負責督查工作;
管理處各組負責人負責協助督查工作;
4.0內容
檢查方式
由綜合主管每月不少于4次對管理處勞動紀律督查,并將檢查結果記錄在《檢查記錄表》中,由綜合主管將處理意見登記在《員工改進通報》中,由相關組負責人交員工簽認并呈報管理處主任批準后,交由綜合主管按《文件傳遞作業指導書》執行。
檢查內容
根據公司制定的《員工手冊》、《管理制度》及管理處各組制定的行為規范、操作規程。
5.0 記錄
《檢查記錄表》
《員工改進通報》
第7篇 金地花園物業管理內容
金地國際花園物業管理內容
金地國際花園管理處將就下列事項進行管理。
1.房屋的使用、維修、養護;
2.區內公用設施、設備場所(場地)的使用、維修、養護和管理,包括:消防設施、電梯及機電設備、道路、照相、連廊,單車(摩托車)房、園林綠化帶、溝、渠、井、池、管道、停車場等;
3.公共環境的清潔衛生、垃圾收集、清運;
4.公共生活、治安秩序;
5.住宅內所有文化娛樂場所、體育活動場所等公共場地進行管理、維護養護;
6.區內車輛行駛及消防安全管理;
7.社區文化活動;
8.住宅區檔案資料的管理;
9、法律政策及合同規定的其事他項。
(一)、安全管理
安全工作是物業管理的一個重要方面。只有物業的安全有了切實有效的保證,業戶才能放心地工作生活。因而安全管理也是物業管理的一切基礎性工作。
1、治安管理
治安管理運作流程:
(1)、治安工作的特點及主要任務
特點:
a、以預防為主。無論是治安也好,消防也好,都應貫徹預防為主的指導思想。不出事故,不出案子,是保安工作的根本目的,也是衡量保安工作績效大小的主要標準。
b、金地國際花園保安與社會治安緊密聯系。一個小區的安全狀況是整個社會治安工作的一部分,因此物業的保安工作離不開社會,離不開政府公安部門,這是保安工作最明顯的一個特點。
c、服務性強。從本質上看,保安就是服務,即提供保安服務。作為保安人員,要樹立'服務第一、用戶至上'的思想,既要保持公安人員的警惕性,又要有服務人員的和顏悅色;既要堅持原則,按制度辦事,又要文明禮貌,樂于助人。
d、軟件與硬件同時抓。金地國際花園保安工作的好壞,既要靠軟件也要靠硬件,我們一方面要不斷提高保安隊伍的素質,另一方面要抓好安全設施的管理,建立完善的保安系統和消防報警系統維護保養體系。
主要任務:
a、維持大門口區域內的秩序,疏導交通車輛,同時應注意防范進出人員中的人員,發現閑散人員及時告知巡邏崗保安員,防止事件的發生。
b、安全巡檢。定時和不定時地對金地國際花園內外各個部位進行巡視檢查,發現不安全的因素及時報告或處理;并隨時為小區業戶提供幫助,如提送行李等。
c、停車場管理。疏導車輛進出,檢查停車證件,收取臨時停車費,進行停車場消防和安全管理。
d、案件處理。對金地國際花園內發生的偷盜、行兇、破壞等各種治安案件進行現場保護及相關記錄,按有關規定上報公安機關處理。
e、消防工作。消防控制室值班人員定期檢查,消防設備設施,配備專職消防人員,建立義務消防組織,進行消防訓練。
f、與其他部門搞好配合工作。
2、相應的治安防范措施
(1)保安部的組織結構
1、保安部一般的班組設置如下:
(2)崗位設置安排
a、智能監控中心三班倒24小時值班
b、地下車庫三班倒24小時值班
c、金地國際花園巡邏崗三班倒24小時值班
d、金地國際花園入口大門崗三班倒24小時值班
e、保安部長總體協調管理。
(3)加強門崗的監控力度
a.人流入區控制
門崗值勤
業戶
所帶危險物品須經業戶確認并記錄
在登記本簽字
檢查證件(出入證)無異常放行
來訪客戶
放行
其他人員
放行
a.物流出區控制圖
門崗值勤
用戶所帶物品
詢問
執用戶證明
執管理處開的放行條放行
來訪客戶
收回放行
其他人員
確認無誤,收回放行條放行
(4)組建機動快速應急分隊
快速應急分隊直屬管理處管理,負責突發事件的快速反應處理。它的特點是機動靈活,基本職能是:區內外巡邏、快速支援、便衣巡察、機動。
(二)車輛管理
車輛管理的重點是防止車輛亂放及車輛丟失,要做好這項工作,必須要加強停車場的制度建設。
1、位置規劃
車輛可分為機動車和非機動車兩類,機動車可分為汽車、摩托車等。如果各種規格的車輛混雜存放,既不利于車主,也不利于管理人員的管理。為了避免這種混亂狀態,管理處把停車場庫的區位作適當劃分,以下是停車場庫劃分的一個構想:
2、內部要求
對于機動車,我們將根據金地國際花園的整體規劃,實施以下管理措施:
(1)了解用戶車輛情況,實行便捷停放
(2)區域道路設減速坡,限制車輛速度
(3)嚴禁無牌車進入停車場
(4)做好宣傳工作,除在標識牌上標明車輛停放標志外,平時也做好相應宣傳,發動大家自覺遵守停放規定
(三)消防管理
消防安全責任重大,這是我們多年物業管理實踐中得出的切身體會,消防管理的關鍵環節在于下列四個方面。
1、宣傳教育
開展消防安全教育,貫徹'預防為主,防消結合'的工作方針,我們的每一位員工都是義務消防隊員和義務消防救護員,將采取多樣化的宣傳形式如一年一度的'119'消防日,設消防宣傳欄、收看錄相、發放宣傳材料等向業戶宣傳消防知識。對于金地國際花園的全體人員來說,必須了解并掌握如下幾個方面:
(1)金地國際花園防火工作的各項有關規定;
(2)手提式滅火器的放置位置及其使用方法;
(3)消防應急通道位置和緊急情況疏散方法;
管理處員工還應懂得以下兩點:
(1)遇到緊急情況時自己的職責任務;
(2)重要物資(貨幣、文件等)的轉移及辦法。
2、日常檢查
(1)防火門:是否關閉狀態,鉸鏈是否靈活,整體有否損壞。
(2)應急照明燈及指示燈:電源是否正常,整體有無損壞;
(3)各種消防標識:安裝是否牢固,定位是否準確,整體有無損壞;
(4)各種滅火器:瓶體是否完好,固定是否牢靠,保險栓是否完好,氣 體壓力是否在規定的范圍內等。
(5)消防栓是否完好,水壓是否符合要求。
3、讓業戶參與金地國際花園的消防管理
(1)組織金地國際花園管理處人員和業戶開展消防演習。
(2)組織專題消防知識講座。
(3)成立義務消防檢查隊,邀請業戶對金地國際花園消防設施進行檢查。
4、消防報警特殊處理程序
通知 往現場
報警往現場
往現場
報告
掌握現場情況
報告
往現場
通知
(四)環境衛生管理
清潔保養是物業管理的重要組成部分之一,是體現物業管理水平的重要標志。高質量的物業清潔保養為業主或用戶提供整潔、舒適、優美的工作環境與生活環境。而且,通過清潔保養,可以延遲和減緩物業裝飾物表面自然老化及人為磨損,延長物業再裝修翻新的周期,既經濟又能保持物業美觀。
在金地國際花園,我們將對金地國際花園的清潔衛生、綠化等項目提供高標準的服務,努力營造一個舒適、整潔、明亮的居住環境,我們將切實做好以下幾項工作:
1、全面實施iso9001:2000質量保證體系和導入iso14000環境管理體系
實施iso9001:2000質量保證體系是進行金地國際花園規范化管理的保證,建立和實施iso14000環境管理體系則保證金地國際花園成為'三無'的生態綠色環保花園。
2、環境部主要任務和組織結構
(1)環境部主要任務:
負責金地國際花園各個樓面和各部位公用用具,使其達到標準的清潔要求;
負責制定清潔設備和清潔用具的采購、使用意見,合理掌握清潔費用的支出;
負責對清潔員工的業務培訓,使他們不斷提高業務素質;
負責
接受客戶的委托清潔業務。
(2)組織結構
保潔管理流程:
(3)16小時保潔制度
金地國際花園實行16小時兩班組保潔制度,早晨7:00上班直至晚上11:00時下班。以保證金地國際花園的衛生達到要求,每日的衛生全面清掃在人流低谷時進行,盡量減少對業戶的影響。
(1)建議進一步加強金地國際花園周圍綠化,種植速生樹木,形成綠色隔離帶,減少噪音。
(2)進入金地國際花園區域車輛一律不能鳴喇叭,并限速15公里/小時內行駛。
3、垃圾管理
在狠抓環境管理和培養業戶環保意識的基礎上,我們將對垃圾實施'三化'管理,即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化,從而實現有效的垃圾分流。
(1)將在每層設置環保垃圾箱,便于業戶傾倒垃圾。
(2)垃圾收集袋裝化:垃圾的收集,統一采用垃圾袋進行袋裝。
(3)設置生活垃圾清運處理站。
(4)垃圾回收資源化:通過垃圾箱,從中分撿出可回收物品進行回收利用,避免資源浪費。
4、環境消殺
(1)根據季節定期對老鼠、白蟻、蒼蠅、蟑螂及蚊子進行消殺。
(2)可聘請專業隊伍進行消殺工作。
(3)雙方簽訂合同,明確各自的責任、義務、消殺范圍、要求和標準。
(4)花園區域內定期進行噴灑蟲藥、投放滅鼠藥的工作。
第8篇 物業員工招聘錄用離退職管理程序
城市花園物業管理公司質量體系
--物業員工招聘錄用、離退職管理程序
1.目的
規范公司員工招聘、錄用及離退管理,確保員工隊伍良好素質和隊伍的健康成長.
2.范圍
適用于部門經理、總經理助理及以下員工的人事安排程序.
3.職責
3.1 總經理審批職位補缺申請,或新增職位申請,監督人事工作.
3.2 部門經理及時申報職位空缺.
3.3 總經理辦公室及時以160人才信息臺等公開途徑儲備各類人才建立人才庫,根據職位需要提供挑選職位人選,匯同各部門經理組織面試工作.
3.4 總經理辦公室主任負責人事監察工作.
4.程序
4.1 各類崗位基本條件
4.1.1 保潔、勤雜員工基本條件.
4.1.1.1 18-40歲,身體健康、相貌端莊,初中畢業,一年相關工作經驗.
4.1.2 警衛員基本條件
4.1.2.1 18-25歲,身高170厘米至186厘米,身體健康,體形勻稱,相貌端莊,高中畢業, 二年相關工作經驗,退伍軍人優先.
4.1.3 廚師基本條件
4.1.3.1 23-45歲,職業高中畢業,身體健康,無任何傳染病或皮膚病,四級廚師證或相當水平.
4.1.4 幼教老師基本條件
4.1.4.1 23-35歲,幼師畢業,從事幼教二年工作以上,相貌端正.
4.1.5 客戶班車司機
4.1.5.1 年齡22-30歲以下,男性,身高170厘米至186厘米以上,形象良好.身體健康,雙眼裸視達1.0以上,能值晚班a牌駕駛執照,有三年以上大客車安全駕駛經驗.具備一定的車輛維修保養常識,能夠診斷處理簡單故障.
4.1.6 辦公室司機
4.1.6.1 22-26歲,男性,a牌駕駛執照.有三年以上高級小轎車駕駛經驗及維護保養經驗和常識.熟悉北京交通及商業服務網點,具有一定行政與公關知識.
4.1.7 技術工人基本條件
4.1.7.1 22-28歲,身體健康,相貌端莊,技工以上學歷,二年以上相關工作經驗,能獨立操作.
4.1.8 技術領班基本條件
4.1.8.1 25-30歲,身體健康,中等專業學校以上學歷,從事相關技術工作三年以上,從事領班工作一年以上.
4.1.8.2 技術管理知識較全面,物業設施保養維修經驗較豐富,能帶班,具有開放性心態.
4.1.9 技術專業主管(工程師)基本條件.
4.1.9.1 25-35歲,身體健康,大專以上學歷,從事本技術工作五年以上,從事技術管理工作二年以上.
4.1.9.2 技術管理知識全面,物業設施保養維修經驗豐富.能獨立解決難題,較強的協調管理能力.
4.1.10 擬提升部門經理、副經理、總經理助理職位招聘基本條件.
4.1.10.1 25-35歲,身體健康,相貌端莊,大專以上學歷,三年以上物業管理相關經歷,管理知識全面,溝通協調控制管理能力較強,管理的敏感度較高,具有開放性心態.
4.1.12 各類人員必須是能勤勞奉獻、敬業,責任感和服務意識較強,無犯罪前科,無不良習慣.
4.1.13 公司不招用與原單位未解除勞動合同人員.
4.1.14 公司不招用與本公司員工有親朋關系的人員.
4.1.15 公司員工一律不得介紹或推薦其親朋來公司工作,若隱滿,一經查實,公司將進行處分、處罰直至雙方都開除.
4.1.16 對通過各種關系、介紹來的人員,公司原則上婉拒,個別急需或緊缺人才崗位,可適當考慮,但必須經過聘用考試和面試,并經總經理批準.
4.2 補缺、新增職位申請
4.2.1 部門經理填寫《職位申請表》報總經理辦公室.
4.2.2 總經理辦公室,根據申請單位情況審核或重新組織審核定員定編,后加簽意見報總經理審批和將審核結果反饋給用人單位.
4.2.3 經總經理審批后,總經理辦公室安排招聘事項.
4.2.4 職位補充以內部調動為優先,不足者再以外部招聘.
4.2.5 高級職位以內部調動為優先.
4.3 甄選
4.3.1 人事主管從人才庫挑選合適人選后由總經理辦公室主任甄選.
4.3.2 人事主管對所有應聘人員應在一周內作出相應的初選,送總經理辦公室主任甄別.
4.3.3 對已甄別出的候選人給予職務上的實際評價及其期望.
4.3.4 不以民族、信仰、性別、黨派、地域為基礎加以甄別應聘者.
4.3.5 徹底甄別、處理、淘汰不合格的和那些沒有明確表示對職務真正感興趣的應聘者.
4.3.6 至少有三個以上符合條件的合格應聘者,參加面試.
4.4 面試
4.4.1 與面試者及用人部門預約面試時間;應聘者填寫《員工履歷表》.
4.4.2 初次面談的接待者為用人部門相關專業主管和總經理辦公室人事主管,以用人部門為主.
4.4.3 第一次復試面談接待者為用人部門部門經理,相關專業主管和總經理辦公室主任.
4.4.4 第二次復試面談接待者為總經理辦公室主任,品質管理部經理和所分管的用人部門的總經理助理或專業總監.
4.4.5 第三次復試面談接待者為總經理,或總經理認為有必要參加的相關人員.
4.4.6 警衛、保潔、勤雜人員經過第一次復試即可決定.
4.4.7 技術工人須經過第二次復試;但第一次與第二次復試時間應安排在半天時間內完成.
4.4.8 技術領班以上人員須經過第三次復試;但第一次與第二次復試時間應安排在半天內完成.
4.4.9 面試主要考察應聘人運用知識分析問題的熟練程序,實踐經驗,思維的敏捷性,語言表達能力、外表、氣質、風度、情緒的穩定性,是否具備開放性心態,對應聘職位的認識、態度、興趣、應變能力等.
4.4.10用人部門評議人著重考察崗位知識能力、技術水平等;總經理辦公室著重考察工作態度、法律觀念、紀律性、開發潛力、工作業績、公共關系能力,精神傾向,個性等.
4.4.11不僅要了解應聘者過去的能力和業績,更應判斷應聘者是否熱愛本職工
作,以及應聘者適合在怎樣具體的工作環境中和群體中工作.
4.4.12 技術工人以上人員第一次復試時應安排筆試和專業技能測試.
4.4.13 測試應針對職務,測試合格才能參加第二次復試.
4.4.14 技術領班人員復試者應參加體驗,合格才參加第三次復試.
4.4.15 技術工人以下人員面試合格后應參加體驗合格后才能錄用.
4.5 錄用
4.5.1 警衛員、保潔員勤雜人員面試合格后由分管用人部門的總經理助理審批錄用.
4.5.2 技術工人以上人員由總經理審批或按集團人事要求呈報審批.
4.5.3 按《員工培訓程序》等完成入職引導、培訓工作.
4.6 試用期
4.6.1 技術、專業主管及以下員工試用期一般為三個月.若需要繼續觀察,最長不應超過半年.
4.6.2 部門副經理以上職位,試用期為半年,若需繼續觀察,最長不應超過一年.
4.6.3 試用期滿,不合格者應予以辭退.
4.6.4 工作表現突出、成績優異、發展潛力大的職員,或管理架構改革期可根據情況縮短新職員試用期.
4.7 轉正
4.7.1 部門經理以下員工,由部門經理填寫《普通員工轉正審批表》或《專業技術及管理人員轉正審批表》報總經理辦公室審核,報總經理審批.
4.8 轉集團人事關系
4.8.1 部門副經理以上職位轉正后,以及工作表現優良,有發展潛力,工作滿一年的專業主管、管理人員可轉入集團人事關系.
4.9 勞動合同
4.9.1 公司應與員工簽訂勞動合同.
4.10 離退職
4.10.1 員工按與公司簽訂的勞動合同要求辦理離退手續.
4.10.2 離退手續于批準日起兩天內辦理完畢,嚴重違反公司規定及國家法規被辭退者,應在一天內辦理完畢.
5.支持性和相關性文件.
**4.18-01《員工培訓程序》
**4.10-05《員工考核及獎懲程序》
**4.9-01 《職業規范》
**4.1-04 《崗位職責》
《中華人民共和國勞動法》
《**城市花園物業管理公司勞動合同》
6.質量記錄及表格
**4.1-03-f1-01《職位申請表》
**4.1-03-f2-01《員工履歷表》
**4.1-03-f3-01《入職培訓通知》
**4.1-03-f4-01《普通員工轉正審批表》
**4.1-03-f5-01《專業技術及管理人員轉正審批表》
**4.1-03-f6-01《員工辭職申請表》
**4.1-03-f7-01《辭(勸)退通知書》
第9篇 某物業管理公司出納職務說明書
物業管理公司出納職務說明書
1負責登記現金日記帳,銀行存款日記賬的工作,做到日清月結。
2負責保管現金、有價證券、空白支票及銀行印鑒卡等有關資料。
3負責管理銀行賬戶,辦理銀行結算業務,月終及時對賬,并根據需要編制銀行 存款余額調節表。
4出納員要按照有關規定,具體辦理經營收入及費用報銷等現金收支或銀行轉賬手續。
5負責統一管理公司的發票和收據。做好各下屬屋村管理處票據的領用和核銷工作。
6加強貨幣資金的管理,嚴格執行國家有關現金管理和銀行賬戶管理法規制度。不得挪用公款,不得出借公司賬戶。
7協助管理處完成其它日常工作。
第10篇 金太陽物業管理公司簡介材料
馬鞍山市金太陽物業管理有限公司的簡介
馬鞍山市金太陽物業管理有限公司成立于2003年2月,注冊資金300萬元,國家物業管理二級資質,2023年5月通過了iso9001:2008國際質量管理體系認證。
公司現有員工600多人,在管物業面積200多萬平方米。公司下設辦公室、市場部、財務部、質檢部、保安部、保潔部、工程部和各管理處,另成立了黨總支和工會。
本公司一直嚴格遵守《勞動法》、《勞動合同法》,對員工實行人性化管理,所有員工都簽訂勞動合同,實行“應保盡保”,對無需購買保險的員工另行補貼。公司成立近十年,未發生一起投訴案件,受到勞動部門的好評。為規避風險,對特殊崗位的員工公司還為其購買商業性質的意外傷害險,為員工的安全提供保障。
公司一直以來十分注重員工的培訓和教育,已多次接受市勞動部門、物業管理、消防等相關部門的專業培訓。為進一步提高企業管理水平和服務質量,金太陽公司還與馬鞍山市職業技術學校簽訂“校企”合作的協議,并與南湖賓館培訓部建立了長期合作關系,成立了“保安實訓基地”,聘請了保安培訓顧問,定期對所有員工開展輪訓。
在各級相關部門領導的關心支持及公司全體員工的不懈努力下,馬鞍山市金太陽物業管理有限公司已經走過9年多的歷程。9年的拼搏,鑄就了金太陽今天的豐碩成果:服務面積逐年增加、效益水平逐年增長、服務水平逐年提高。
本公司是一個致力于黨政機關、企事業單位辦公樓宇、道路保潔、住宅小區的專業化物業管理企業,對辦公樓和道路的管理積累了豐富的經驗。目前在管項目有:聯通公司、十七冶科技大廈、馬鋼公司新大樓、市七中、市疾病控制中心、市衛生大廈、市行政服務中心、市檢察院、市殯儀館、市濱江故園、當涂縣政府、當涂縣行政服務中心、當涂縣廣電大廈、當涂經濟開發區、慈湖經濟開發區、采石風景區、泰爾重工、馬鋼功輝大廈、馬鋼廠區道路、皇鉆城市廣場、太白鎮政府、馬鞍山市城鄉展示館、城發集團置業有限公司、康奧4s店、忠信小額貸款、平保、博望新區道路、博望東城水岸小區、含山濱河小區等。其中80%的項目是通過招投標方式進入。大部分項目已經合作多年,服務質量和管理水平始終得到了業主單位的高度評價和充分肯定。
經過全市人民層層推選,2023年,公司發起人、董事長朱曉梅當選為全市全民創業十大新聞人物,受到市委市政府的表彰。
同時被評為“守合同、重信用”企業和誠信民營企業。
2023年6月董事長朱曉梅又當選為馬鞍山市女企業家聯誼會常務理事。
2023年5月12日,董事長朱曉梅再次榮獲馬鞍山市首屆巾幗創業之星光榮稱號。
公司的創辦始終遵循高起點、嚴要求的創業理念;創業伊始就對經營理念、企業精神進行了精心設計,并致力于人才選拔和軟硬件的開發建設,制定了一套有本行業特色的、既符合規范標準又具可操作的規章制度。
第11篇 a物業公司質量方針目標管理
e物業公司質量方針、目標管理
1.目的
確保全體員工按質量方針的意圖實施和改進質量管理體系。
2.適用范圍
適用于公司質量方針目標的制訂、執行、評審和修訂的控制。
3.職責
3.1總經理負責質量方針的制訂并下令發布。
3.2管理者代表負責質量方針的宣貫、落實、檢查、評審和報告。
3.3各職能部門負責按質量方針的意圖展開質量目標,并加以實施。
4.質量方針制訂過程
4.1通過各種方式識別業主的需求和期望,了解外部環境,并關注業主所關心的問題,本公司應制定相應的對策,以滿足業主的需要;同時也考慮到企業現有的狀況和企業的宗旨,從企業的實際出發來制定符合本企業利益的各種措施。
4.2了解了企業的內外部環境以后,結合相關方的要求和法律法規的要求,由公司領導制定本公司的質量方針,并對方針的適宜性以及能否作為質量目標的框架進行評價。
4.3根據質量方針,公司領導應制定出相應的總目標,以質量方針為中心,以事實為依據,目標值應可測量,并盡可能可量化。
5.質量方針的貫徹與實施
5.1管理者代表應對本公司全體員工宣貫質量方針和質量目標,達到溝通和理解,并讓全體員工認識到對實現目標的貢獻。
5.2各職能部門應針對質量方針的意圖,堅持以數據說話的原則,展開質量目標,目標值應盡可能定量化,不能空洞或不切實際。
5.3質量目標每年制訂一次,
要在一月底前完成目標展開,目標展開應至少包含以下內容:
5.3.1展開項目
5.3.2目標值
5.3.3實施方案
5.3.4完成時間
5.3.5協作部門
5.4貫徹質量方針,實施質量目標產生的計劃、數據、協調、調整等有關情況應予以登記并保持記錄。
5.5質量目標由各職能部門主管負責編寫,管理者代表負責批準。
5.6各部門的質量目標完成情況,要自行組織定期評審對存在的問題應及時采取糾正或整改,必要時可報管理者代表進行再次協調。
6質量方針
為實現以業主和住戶滿意為目標,確保他們的需求和期望得到確定,并轉化為公司的服務要求,特確定本公司的質量方針為:
'舒適、安全、尊貴、優雅、發展'
舒適:物業管理的舒適體現在'溫暖、潔凈、方便、快捷'的人居環境上。公司應創造一個集居住、學習、工作的舒適環境,以滿足業主'生理上的基本需求'。
安全:安全防范是物業管理的一項專項業務,公司應從治安、消防、車輛三個方面來搞好管理工作,同時為了滿足物業使用人'安全需求'的需要出發制定出相應的管理制度和應急預案。
尊貴:'以人為尊'、'以人為本'的一貫服務理念能讓業主或物業使用人在高尚社區中體現到生活尊貴的一面。公司在管理好物業本身的基礎上,充分實現物業管理服務的內容,讓業主及物業使用人滿足'受人尊重的需求'。
優雅:高尚的住宅離不開優雅的環境,優雅的環境離不開優雅的人。作為精品樓盤的物業管理更應體現在營造一個優雅的環境上,公司將充分考慮和利用會所的功能,將全新的服務理念融入到為物業使用人實現'社交'和'自我價值實現'的需求,讓業主及物業使用人在優雅的環境中成為言談舉止優雅的現代都市人。
發展:不斷改進服務意識、采用現代管理方法、開拓新的服務項目,使公司持續向前發展;
7質量目標及分解值
(一)、公司總目標
1、年度業主/租賃戶綜合滿意度調查滿意率≥95%
2、房屋及公共設施完好率達≥98%。
3、年度無重大責任事故發生。
(二)、目標分解
1、綜合管理部:
(1)、員工培訓覆蓋率/合格率100%
(2)、員工骨干/部門負責人無序年流動率≤2%
(3)、內外部文件資料收集完整率及保存完好率≥95%
(4)、公司保安、工程、清潔工作日檢查合格率100%
(5)、公司公共/法律關系事務處理及時率/滿意率≥90%
(6)、完成公司領導交辦事務的成功率/及時率100%
(7)、合同評審率100%
(8)、合格供方評定率/在合格供方采購率≥95%,
(9)、庫房管理帳、卡、物相符率/庫管物品完好率100%
2、管理處:
(1)、業主/租賃戶有效投訴處理率100%
(2)、限時服務承諾實現率≥95%
(3)、內外關系信息傳遞準確率/及時率100%
(4)、收費困難原因收集分析及時率100%,準確率≥98%,正確傳遞100%
(5)、收費金額差錯率≤1‰
(6)、物業較為重大事項發生/處理公告率100%
(7)、業主/租賃戶動態檔案建檔率100%
(8)、業主/租賃戶對服務工作滿意率≥95%。
(9)、環境管理按規定實施日檢/周檢/月檢/季檢覆蓋率100%
(10)、環境衛生日檢查合格率≥95%
3、保安部:
(1)、保衛管理按規定實施月檢/季檢覆蓋率100%
(2)、一般治安案件年發生率占總入住人口數的≤1%
(3)、年度重大火災/刑事和交通事故發生率=0
(4)、機動車輛管理糾紛發生率≤1%
(5)、限時巡邏覆蓋(房屋建筑/設施設備/周邊環境/治安/消防/車輛停放)率100%,有效率≥95%,隱患信息傳遞準確率/及時率100%
4、工程部:
(1)、設備設施維護驗收合格率100%,修繕/整治合格率96%
(2)、設施設備管理按規定實施月檢/季檢覆蓋率100%
(3)、設施設備保持完好率≥95%
(4)、機電設備檢修及時率100%
(5)、設施設備檢修一次合格率≥95%
(6)、業主/租賃戶的裝修方案審批100%,過程監視及合格驗收率100%
(7)、保障設備設施安全運行率100%
(8)、重大設施設備日常維護覆蓋率/保養率100%
第12篇 物業管理師物業管理實務試題-第二章物業管理招標投標
物業管理師物業管理實務試題匯編之第二章物業管理招標投標
一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
1.物業管理招標,是物業管理服務產品預購的一種方式,即由物業的建設單位、業主大會或物業所有權人根據(),制訂符合其管理服務要求和標準的招標文件,由多家物業管理企業或管理公司參與競標,從中選擇最符合條件的競標者,并與之訂立物業管理服務合同的一種交易行為。
a相關法規的要求
b物業管理費的多少
c物業管理公司的實際能力
d物業管理服務內容
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標概念的理解。物業管理招標,是物業管理服務產品預購的一種方式,即由物業的建設單位、業主大會或物業所有權人根據物業管理服務內容,制訂符合其管理服務要求和標準的招標文件,由多家物業管理企業或管理公司參與競標,從中選擇最符合條件的競標者,并與之訂立物業管理服務合同的一種交易行為。故本題選d,有關內容可參見教材第13頁。
2.在業主、業主大會選聘物業管理企業之前的前期物業管理活動中,()負責物業管理的招標組織工作。
a建設單位b施工單位c物業產權人d監理單位
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標主體的掌握程度。在業主、業主大會選聘物業管理企業之前的前期物業管理活動中,由建設單位負責物業管理的招標組織工作。故本題選a,有關內容可參見教材第13頁。
3.根據物業管理項目的服務內容和招標人的不同,可以將物業管理投標分為()招標等類型。
a整體物業管理項目、單項服務項目、分階段項目
b單一招標、綜合招標、分塊招標
c專項招標、整體招標、分區招標
d專業招標、綜合招標、分區招標
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標類型的掌握程度。根據物業管理項目的服務內容和招標人的不同要求,可將物業管理投標分為整體物業管理項目的招標、單項服務項目的招標和分階段項目的招標等類型。故本題選a,有關內容可參見教材第14頁。
4.物業項目招標,按物業項目的服務方式可劃分為()。
a整體項目招標、專項服務招標
b全權管理項目招標、顧問項目招標
c專業招標、綜合招標
d單項招標、整體招標
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標類型的掌握程度。根據物業管理服務的方式不同,物業管理招標可以分為全權管理項目招標、顧問項目招標等類型。根據物業管理項目的服務內容和招標人的不同要求,可將物業管理投標分為整體物業管理項目的招標、單項服務項目的招標和分階段項目的招標等類型,故本題選b,有關內容可參見教材第14~15頁。
5.物業管理招標方式分為()。
a公開招標、議標b邀請招標、議標c公開招標、邀請招標d議標、評標
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標方式的掌握程度。物業管理的招標方式分為:公開招標和邀請招標。故本題選c,有關內容可參見教材第16頁。
6.前期物業管理階段是指()。
a物業開發設計、施工建設、竣工驗收
b從入住到業主大會選聘物業管理企業承擔日常管理前
c從物業開發設計到業主人住
d從竣工驗收到業主大會選聘物業管理企業承擔日常管理前
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標內容的掌握程度。前期物業管理階段是指從人住到業主大會聘請物業管理企業承擔日常管理前的階段。故本題選b,有關內容可參見教材第16頁,第16頁的定義和第68頁的“前期物業管理”有些區別,請注意。
7.物業管理企業在確定參與招標活動后,應在()的基礎上制訂切實可行的物業管理方案。
a分析投標物業項目基本情況、周邊其他項目基本情況
b分析投標項目的基本情況、擬訂物業管理成本
c分析投標項目的基本情況、確定物業管理服務內容
d分析投標物業項目基本情況、確定物業管理模式
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對制訂物業管理方案的一般程序的掌握程度。物業管理企業在確定參與招標活動后,、應組織相關人員在對招標物業項目基本情況進行分析和對物業管理模式進行確定的基礎上,制訂切實可行的物業管理方案。故本題選d,有關內容可參見教材40頁。
8.居住型物業的物業管理服務的重點是()。
a基礎性的物業管理服務
b特約服務
c經營管理
d緊急事件的預防和處理
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對制訂物業管理方案的要點及方法的掌握程度。選項b“特約服務”屬于政府物業服務重點;選項c“經營管理’’屬于商用類型物業服務重點;選項d“緊急事件的預防
和處理”屬于公用事業類型物業的服務重點。故本題選a,有關內容可參見教材43頁。
9.招標人在發布招標公告或投標邀請函書的()日內必須提交與招標項目和招標活動有關的資料,向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案。
a 7日b 10日c 15日d 30日
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標的基本要求的掌握程度。招標人在發布招標公告或投標邀請函書的10日內必須提交與招標項目和招標活動有關的資料,向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案。故
本題選b,有關內容可參見教材18頁。
10.按照《物業管理條例》和《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》規定,投標人少于()或者住宅規模在()以下,經有關方面同意可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
a 2個,2萬平方米b 3個,2萬平方米c 3個,3萬平方米d 2個,3萬平方米
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標條件的掌握程度。按照《物業管理條例》和《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》規定,住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位,應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的,經有關方面同意可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業,故本題選b,有關內容可參見教材20頁。關于2萬平方米的出處,可參見關于統一印發《北京市協議選聘物業管理企業行政許可程序》的通知(京建物[2005]88號)。
11.招標人招標代理負責組建評標委員會,評標委員會的人數一般為5人以上單數,其中招標人代表以外的物業管理方面的專家人數不得少于成員總數的()。
a 1/2b 2/3c 3/4d 4/5
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標程序的掌握程度。招標人招標代理負責組建評標委員會,評標委員會的人數一般為5人以上單數,其中招標人代表以外的物業管理方面的專家人數不得少于成員總數的2/3。故本題選b,有關內容可參見教材第22頁。
12.物業招標程序中緊接在公布招標公告后的工作是()。
a編制招標文件
b投標申請人的資格預審
c發放招標文件
d接受投標文件
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標程序的掌握程度。物業管理招標的程序是:①成立招標領導小組;②編制招標文件;③公布招標公告;④發放招標文件;⑤投標申請人的資格預審;⑥接受投標文件;⑦成立評標委員會;⑧開標、評標、中標。故本題選c,有關內容可參見教材第20~22頁。
13.物業管理招標的程序有:①編制招標文件;②接受投標文件;③投標申請人的資格預審;④發放招標文件;⑤成立招標領導小組;⑥成立評標委員會;⑦開標、評標、中標;⑧公布招標公告,
正確的順序是()。
a⑤①④⑧③②⑥⑦b⑤①⑧④③②⑥⑦
c⑤①⑧④⑥②③⑦d①⑤⑧④③②⑥⑦
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標程序的掌握程度。本題選b,有關內容可參見教材第20―22頁。
14.物業管理投標過程中,獲得了招標信息之后應進行的工作是()。
a項目評估與風險防范b登記并取得招標文件
c準備投標文件 d送交投標文件
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對物業管理投標程序的掌握程度。物業管理投標的程序是:①獲取招標信息;②項目評估與風險防范;③登記并取得招標文件;④準備投標文件;⑤送交投標文件;⑥接
受招標方的資格審查;⑦參加開標、現場答辯和評標;⑧簽約并執行合同。故本題選a,有關內容可參見教材第24~28頁。
15.必須通過招投標方式選聘物業管理企業的項目是()。
a新建的商場b新建的寫字樓
c新建的住宅d新建的醫院
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標條件的掌握程度。必須通過招投標方式選聘物業管理企業的項目,僅為新開發的住宅及同一物業管理區域內非住宅;新開發的非住宅項目,以及業主人住后由業主大會選聘物業管理企業的情況下,既可采取招投標方式,也可采取其他方式。故本題選c,有關內容可參見教材第20頁。
16.招標人應當在投標有效期截止時限()日前確定中標人。
a 15b 20c 30d 7
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標程序的掌握程度。招標人應當在投標有效期截止時限30日前確定中標人。故本題選c,有關內容可參見教材第23頁。
17.招標人應當自確定中標人之日起()日內,向物業項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案。
a 15b 7c 20d 30
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標程序的掌握程度。招標人應當自確定中標人之日起15日內,向物業項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案。故本題選a,有關內容可參見教材第23頁。
18.公開招標的物業管理項目,自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止,最短不得少于()日。
a 20b 15c 30d 7
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標程序的掌握程度。公開招標的物業管理項目,自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止,最短不得少于20日。故本題選a,有關內容可參見教材第21~22頁。
19.采用邀請招標方式的,至少應該邀請(
; )家物業管理企業。
a 5b 7c 4d 3
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標程序的掌握程度。招標人采用邀請招標方式的,應當向3個以上物業管理企業發投標邀請書。故本題選d,有關內容可參見教材第21頁。
二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
1.物業管理招標的方式有()。
a公開招標b邀請招標c有限競爭性招標d選擇性招標e議標
【答案】a b
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標方式的掌握程度。物業管理的招標方式分為:公開招標和邀請招標。故本題選a、b,有關內容可參見教材第16頁。
2.物業管理招標投標的基本原則是()。
a物業管理招標由招標人依法組織實施
b在評標委員會的組織、開標、答辯、記分、評標、定標等程序和方法上,應當嚴格遵循相關法律和招標文件的要求,公正對待每一個投標單位
c招標投標活動中的條件、程序、方法、過程、結果及相關信息保持公開
d在物業管理招標過程中,招標投標雙方應該嚴格按照招標投標的程序要求和相關法律規范實施招標投標活動,實事求是,信守諾言
e對招投標方的資格認定須符合相關法律法規的要求
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標投標基本原則的掌握程度。物業管理招標投標的基本原則是:①物業管理招標由招標人依法組織實施;②在評標委員會的組成以及開標、答辯、記分、評標、定標等程序和方法上應當嚴格遵循相關法律、法規和招標文件的要求,公正的對待每一個投標單位,禁止任何人、任何單位在招標投標過程中利用特權或優勢獲得不正當利益;③招標投標活動中的條件、程序、方法、過程、結果及相關信息應保持公開,而且是主動針對所有受眾的,應使投標招標活動的每一個環節都保持高度透明,確保投標招標公平、公正的實施;④在物業管理招標投標過程中,招標投標雙方應該嚴格按照招標投標的程序要求和相關法律規范實施招標投標活動。故本題選a、b、c、d,有關內容可參見教材第19頁。
3.物業管理招標投標的基本要求是()。
a參與招標投標的雙方的活動都應符合相關的法律、法規,即合法性
b在物業管理招標投標過程中,雙方都應充分考慮市場要素,即適應性
c招標投標活動中的條件、程序、方法、過程、結果及相關信息保持公開,即公開性
d招標方應根據項目的實際情況和業主需求選擇物業管理企業,投標方應根據項目的實際情況和業主需求制定物業管理模式,即響應性
e按照國際慣例和相關法律法規的要求,應明確招標投標的相關程序和時間安排,即程序性
【答案】a b d e
【解析1本題考查的是考生對物業管理招標投標基本要求的掌握程度。物業管理招標投標的基本要求是:①參與招投標的雙方應根據相關法律、法規的規定組織物業管理的招標投標活動,即對招標投標方的資格認定以及招標投標的具體實施程序等,都必須符合相關法律法規的要求,并接受有關部門的監督與管理;②在物業管理招標投標過程中,無論是招標方還是投標方都應該充分考慮市場要素;③招標方應根據項目的實際情況和業主(或物業使用人)的需求,選擇最適合項目運作和業主(或物業使用人)需求的管理企業及服務;對投標方而言,不僅要依據項目的實際情況和業主(或物業使用人)的需求制定符合項目要求的物業管理模式和運作方案,還應充分考慮項目運作實施過程中潛在的風險,在投標策略方面也應該結合項目特點與企業自身的條件組織投標活動;④按照國際慣例和相關法律法規的要求,應明確招標投標的相關程序和時間安排,確保招標投標活動順利實施。故本題選a、b、d、e,有關內容可參見教材第18頁。
4.物業管理招標投標法律依據是()。
a物業管理條例
b前期物業管理招標投標暫行辦法
c中華人民共和國招標投標法
d招標方的有關規定
e物業管理收費管理辦法
【答案】a b c
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標投標的基本要求的掌握程度。物業管理招標投標的法律依據主要有《中華人民共和國招標投標法》、《物業管理條例》和《前期物業管理招標投標暫行辦法》及各地方的相關法規政策規定。故本題選a、b、c,有關內容可參見教材第18頁。
5.物業管理方案中體現物業管理企業管理理念、管理優勢和企業綜合競爭實力的關鍵內容有()。
a項目的整體設想與構思
b組織架構與人員配置
c費用測算與成本控制
d工作目標和計劃
e服務承諾
【答案】a b c
【解析】本題考查的是考生對物業管理方案基本內容的掌握程度。關鍵性內容包括:①項目的整體設想與構思;②組織架構與人員配置;③費用測算與成本控制;④管理方式、運作程序及管理措施。故本題選a、b、c,有關內容可參見教材第41頁。
6.物業管理方案的實質性內容包括()。
a服務承諾
b人員培訓及管理
c早期介入及前期物業管理服務內容
d工作計劃
e管理制度的制定
【答案】b c d e
【解析】本題考查的是考生對物業管理方案基本內容的掌握程度。實質性內容包括:①人員的培訓與管理;②管理指標;③管理制度的制定;④檔案資料的建立與管理;⑤早期介入及前期物業管理服務內容;⑥常規物業管理服務綜述;⑦工作計劃;⑧物資裝備。故本題選b、c、d、e,有關內容可參見教材第42頁。
7.物業管理服務模式包括()。
a組織架構的設置
b客戶定位
c服務需求定位
d經營服務模式確定
e物業的功能定位
【答案】b c e
【解析】本題考查的是考生對物業管理服務模式的掌握程度。確定招標物業的管理服務模式,是在對項目進行深入調查分析的前提下,結合招標文件的具體要求,確定最符合物業實際情況和業主需求的管理服務重點和主要措施,包括物業的功能定位、客戶定位和服務需求定位三方面的內容。故本題選b、c、e,有關內容可參見教材第43頁。
8.商用類型的寫字樓、綜合性商業物業管理服務的重點和難點主要有()。
a經營b設施管理c安全d公用設施無故障的正常運行e特殊服務需求服務
【答案】a b
【解析】本題考查的是考生對制訂物業管理方案的要點及方法的掌握程度。一般而言,商用類型的寫字樓物業、綜合性商業物業管理服務的重點及難點主要體現在經營和設施設備管理等方面。故本題選a、b,有關內容可參見教材第43頁。
9.政府物業管理的特殊性主要體現在()。
a維護政府的形象 b設備設施管理c會議接待d安全和保密管理e內部特約服務
【答案】a c d e
【解析】本題考查的是考生對制訂物業管理方案的要點及方法的掌握程度。政府物業管理的特殊性主要體現在維護政府形象、內部特約服務、會議接待及慶典服務、安全及保密管理等方面。故本題選a、c、d、e,有關內容可參見教材第43頁。
10.物業管理投標文件除按規定格式要求響應招標文件外,最主要的內容有()。
a物業管理企業
b物業管理服務內容
c物業管理費用
d物業管理要點
e物業管理企業規章制度
【答案】b c d
【解析】本題考查的是考生對投標文件編寫的掌握程度。物業管理投標文件除按規定格式要求響應招標文件外,最主要的內容是介紹物業管理要點和物業管理服務內容、服務形式和費用。故本題選b、c、d,有關內容可參見教材第29頁。
11.物業管理招標的主體主要有()。
a建設單位b業主大會c物業產權人d物業使用人e業主委員會
【答案】a b c
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標主體的掌握程度。物業管理招標的主體一般是物業的建設單位、業主大會(單一業主)、物業產權人(政府機關或物業產權部門)。故本題選a、b、c,有關內容可參見教材第13頁。
12.物業管理招標投標的特點主要有()。
a綜合性b公正、合理性c公開、公平性d特殊性e差異性
【答案】a d e
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標投標特點的掌握程度。投標方所提供的服務具有綜合性;投標人在分析和策劃投標活動時應該根據具體情況采用有差異的方式和策略;物業管理招標投標具有一定的行業特殊性。故本題選a、d、e,有關內容可參見教材第15頁。
13.下列屬于常規物業管理招標內容的有()。
a客戶管理、客戶服務和便民措施
b精神文明建設
c物業的租賃經營
d參與物業的竣工驗收
e財務管理
【答案】a b c e
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標內容的掌握程度。常規物業管理要求提供的相關服務的主要內容有:①項目機構的建立與日常運作機制的建立;②房屋及共用設施設備的管理;③環境與公共秩序的管理,包括清潔衛生、環境綠化養護、停車場及安全防范等;④客戶管理、客戶服務和便民措施;⑤精神文明建設;⑥物業的租賃經營;⑦財務管理,包括對物業服務費和專項維修資金的使用和管理。故本題選a、b、c、e,有關內容可參見教材第17頁。
14.物業管理投標的主要風險來自于哪些方面()。
a政府相關單位b招標人c招標物業d投標人e競爭對手
【答案】b c d e
【解析】本題考查的是考生對物業管理風險的防范與控制的掌握程度。物業管理投標的主要風險來自于招標人和招標物業、投標人、競爭對手等三個方面。故本題選b、c、d、e,有關內容可參見教材第26頁。
15.物業風險的防范與控制的具體措施有()。
a嚴格按照相關法律法規的要求參與投標活動
b對項目進行科學合理的分析、評估
c完善企業自身的管理
d選擇信譽良好的招標方和手續完備盈利優勢明顯的物業
e不必在意合同的附件條款和招標方的特殊要求
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對物業管理風險的防范與控制的掌握程度。物業管理風險防范與控制的具體措施有:嚴格按照相關法律法規的要求參與投標活動;對項目進行科學合理的分析、評估;完善企業自身的管理;選擇信譽良好的招標方和手續完備盈利優勢明顯的物業;慎重對待合同的附加條款和招標方的特殊要求。而e“不必在意合同的附件條款和招標方的特殊要求”與“慎重對待合同的附加條款和招標方的特殊要求”相矛盾,故本題選a、b、c、d,有關內容可參見教材第26~27頁。
三、案例題
1.你是一家物業公司的管理入員.由你負責對一家正在公開招標的住宅小區進行投標。
請問:(1)你將按怎樣的程序開展投標工作你的標書中的主要內容有哪些(2)物業管理招標投標的基本要求和基本原
則是什么(3)在物業管理投標活動中,對投標項目評估應考慮哪幾個方面的因素
【答案】
(1)投標程序:①獲取招標信息;②項目評估與風險防范;③登記并取得招標文件;④準備投標文件;⑤送交投標文件;⑥接受招標方的資格審查;⑦參加開標、現場答辯和評標;⑧簽約并執行合同。
標書的主要內容:分為商務文件和技術文件兩大類。商務文件主要包括:①公司簡介;②公司法人地位及法定代表人證明;③招標報價單及招標文件要求提供的其他資料。技術文件主要是:物業管理方案和招標方要求提供的其他技術性資料。
(2)基本要求:①參與招投標的雙方應根據相關法律、法規的規定組織物業管理的招標投標活動,即對招標投標方的資格認定以及招標投標的具體實施程序等都必須符合相關法律法規的要求,并接受有關部門的監督與管理;②在物業管理招標投標過程中,無論是招標方還是投標方都應該充分考慮市場要素;③招標方應根據項目的實際情況和業主(或物業使用人)的需求,選擇最適合項目運作和業主(或物業使用人)需求的管理企業及服務;對投標方而言,不僅要依據項目的實際情況和業主(或物業使用人)的需求制定符合項目要求的物業管理模式和運作方案,還應充分考慮項目運作實施過程中潛在的風險,在投標策略方面也應該結合項目特點與企業自身的條件組織投標活動;④按照國際慣例和相關法律法規的要求,應明確招標投標的相關程序和時間安排,確保招標投標活動順利實施。
基本原則:①物業管理招標由招標人依法組織實施;②在評標委員會的組成以及開標、答辯、記分、評標、定標等程序和方法上應當嚴格遵循相關法律、法規和招標文件的要求,公正的對待每一個投標單位,禁止任何人、任何單位在招標投標過程中利用特權或優勢獲得不正當利益;③招標投標活動中的條件、程序、方法、過程、結果及相關信息應保持公開,而且是主動針對所有受眾的,應使投標招標活動的每一個環節都保持高度透明,確保投標招標公平、公正的實施;④在物業管理招標投標過程中,招標投標雙方應該嚴格按照招標投標的程序要求和相關法律規范實施招標投標活動。
(3)在物業管理的投標活動中,應考慮以下幾個方面的因素:①投標物業的基本情況;②招標物業項目的定位;③業主的需求;④建設單位、物業產權人(含業主)、物業使用人的基本情況;⑤招標條件和招標過程;⑥競爭對手;⑦企業自身條件的分析。
2.你是某物業公司的管理人員,由你負責制定某項目的物業管理方案。請問物業管理方案應包括哪些內容
