第1篇 物業管理手冊之物業分公司職能
物業管理手冊:物業分公司職能
1.執行法律法規及管理公司、項目所在公司的物業管理制度、文件及指令
1.1 遵照法律法規要求開展物業管理業務。
1.2 接受項目所在公司的領導,與項目所在公司簽訂物業管理目標責任書,并 確保實現。
1.3 執行管理公司頒布的物業管理制度及管理公司物業管理部下發的關于業務 要求的文件;為物業管理部提供物業管理工作的信息;接受物業管理部的 業務決策和指導。
2.內部建設
2.1 依照管理公司物業管理制度、項目所在公司在物業管理方面的要求制定適 合的物業管理體系文件,作為整體物業管理系統文件的延伸,并持續審核 與改進,不斷優化作業流程與組織架構。
2.2 負責本公司內設部門的組建,制定各崗位職責,組織人員招聘,決定中層 以下(含)級別人員錄用。
2.3 執行集團、管理公司的培訓制度,對員工的培訓效果負責。
2.4 將目標責任書中的目標分解并下達到部門、崗位,建立計劃管理體系加以 落實。
3.成本控制
3.1 負責本公司范圍的經濟測算及收支控制。
3.2 負責開展多種經營,提高經濟效益。
3.3 通過合理節能、優化管理等手段降低管理成本。
4.項目開發配合
4.1 負責項目所在公司開發項目的物業前期介入工作,包括方案設計、施工圖設計、工程施工、營銷及銷售過程的參與和配合;配合項目所在公司對相 關配套設施進行招商和管理、參與監管施工質量、配合銷售開盤等。
4.2 負責物業項目保修期限內的保修協調和跟蹤。
4.3 協助項目所在公司處理緊急情況。
4.4 在管理公司、項目所在公司委托的情況下,負責代理發展商產權物業的管理、控制、經營和服務。
4.5 向項目所在公司提供開發過程中發現的與產品質量相關的各種信息。
5.前期物業服務
5.1 負責編制物業管理方案,并負責物業管理項目的承接與物業服務合同簽訂。
5.2 負責擬定物業項目接管驗收工作計劃,并負責組織實施。
5.3 負責擬定新物業項目的入伙工作計劃,并配合項目所在公司實施。
6.日常服務提供
6.1 全面負責項目的物業管理日常工作。
6.2 按管理公司物業管理制度要求落實日常服務三級檢查制度,建立質量統計 分析機制。
7.品牌推廣及市場開拓
7.1 在物業管理部的指導下,參加國家有關物業管理方面的評比。
7.2 結合項目要求,推廣萬品牌。
7.3 在項目所在公司批準、物業管理部指導下,開拓物業管理市場。
8.溝通與協調
8.1 協助召開首屆業主大會,協調與業主委員會的關系。
8.2 定期組織顧客滿意度調查,協助物業管理部組織的第三方顧客滿意調查。建立并落實回訪制度。
8.3 加強與當地政府機關、項目所在公司、物業管理部的信息交流,傳遞法律法規、市場動態、典型案例、重大事件、日常工作狀況、經營情況等信息。
第2篇 x物業公司計量設備管理程序
物業公司程序文件 版號: a
修改號: 0
ej-qp 7.1 物業公司計量設備管理程序 頁碼: 1/2
1.目的:
加強計量設備的校驗管理,確保測量工作的準確性。
2.適用范圍:
適用小區工程維修部及需有測量工作的部門。
3.引用文件:
3.1 iso9002標準第4.11章
3.2質量手冊第4.11章
4.職責:
4.1工程維修部負責計量設備的校驗、發放的管理工作。
4.2維修班負責計量設備的校準、校驗、測量工作。
5.工作程序:
5.1工程維修部對計量設備的購買作出計劃安排。
5.2購置計劃要明確計量設備的名稱,規格與型號,數量,購置用途及要求。(本小區主要計量設備是:測溫表、萬用表)
5.3采購員根據購置計劃,選擇儀器儀表專營店,進行購買。
5.4計量設備的發放:
5.4.1工程維修部負責計量設備的發放、檢查和登記。
5.4.2冬季供暖測溫表,供暖前由維修班長負責領取,供暖結束后交回工程維修部。工程維修部要檢查測溫表是否損壞,并在發放記錄上登記。
5.4.3萬用表由維修班長或維修電工領取,并在發放記錄上登記。
5.5計量設備的正確使用:
5.5.1冬季供暖測溫時,測溫人員首先要校準測量準確度。
5.5.2測溫要在正確位置測量:(房屋中間距地面1.5米處)測溫表數字,升至一定溫度后,不再上升后保持3分鐘沒有變化后,即認為是此時,此地的準確溫度。
5.5.3電工維修電氣設備時,首先要將萬用表打到電阻檔,效準萬用表,方可測量。
5.5.4測量不同項目,要將萬用表打到相應檔位,并且根據經驗,選擇量程范圍,以免損壞萬用表。
5.5.5測量人員正確使用計量設備,愛護計量設備,不得損壞,如使用不當,人為損壞計量設備,由本人負責賠償。
5.5.6測量人員要正確使用計量設備,使用時首先檢查計量設備準確度,如計量設備不準確;例:測溫表量程范圍是在0℃-30℃,經過調整旋扭達不到量程范圍,萬用表打到電阻檔,正負表筆相觸經調正旋扭不回零時或其它情況,即認為計量設備不準,不能用此設備進行測量,應交回工程維修部更換,領取新表并當場檢查校驗。
5.6計量設備的校驗:
5.6.1測溫表在每年供暖結束后,由工程維修部指派人將測溫表送交國家計量部門進行校驗,校驗合格后,將校驗合格標志貼于測溫表上。
5.6.2如校驗不合格,應將儀表送儀器儀表維修部門修理,然后再次經國家計量部門校驗。
5.6.3萬用表每年校驗一次,由工程維修部派專人將萬用表送交計量局校驗。校驗合格后,將校驗合格標志貼于萬用表上。如不合格,處理方法同測溫表。
5.6.4工程維修部要將校驗情況詳細在《計量設備校驗登記表》上登記。
5.6.5對于經過再校驗不合格的計量設備應貼上《設備停用證》上報公司申請報廢。
6.支持性文件與質量記錄:
6.1《計量設備校驗登記表》 ej-qr-qp-7.1-01
6.2《計量設備發放記錄表》 ej-qr-qp7.1-02
6.3《設備停用證》 ej-qr-qp7.1-03
6.4《報廢申請表 》ej-qr-qp7.1-04
第3篇 物業工程管理部文員職務說明書
工作概述:
根據部門有關部門規定和制度,對辦公室內務和檔案資料的管理,以及完成上級交辦的其他事項。
(一)任職資格
1、性別:女性;
2、年齡要求:30歲以下;
3、學歷要求:中專或以上學歷;
4、工作經驗:具備1年以上的辦公室文職或檔案管理工作經驗;
5、工作技能:持物業管理上崗證及物業管理職業資格證書;經部門招聘考核標準(文員)評測合格可錄用,試用期經員工轉正考核標準(文員)評測可轉正。(見附表)
(二)工作關系
1、直接上級:工程管理部副主管
2、合作部門
(1)內部部門:管理公司,建筑公司,售樓部,裝修公司,機電公司等;
(三)崗位職責
1、負責區內日常服務單的管理工作;
2、負責部門資料檔案的管理工作;
3、負責部門辦公室內務的管理工作;
4、負責部門人員通訊費、車輛燃油費的報銷管理工作;
5、負責部門人員辦公用品的簽領管理工作;
6、負責區內裝飾裝修的指引工作。
(四)工作目標及衡量標準
1、目標:按《服務單管理規程》對日常服務單進行管理,確保每人每月違反規程扣分不超過10分;
2、目標:按《部門檔案資料管理規程》對檔案資料進行管理,確保每人每月違反規程扣分不超過10分;
3、目標:按《辦公室內務管理規程》對辦公室內務進行管理,確保每人每月違反規程扣分不超過10分;
4、目標:按《費用報銷管理規程》對費用報銷進行管理,確保每人每月違反規程扣分不超過10分;
5、目標:按《辦公室用品簽領管理規程》對辦公室用品進行管理,確保每人每月違反規程扣分不超過10分;
6、目標:按《裝飾裝修指引規程》進行指引,確保由于裝修指引不明而引起的投訴每人每月不超過3次。
(五)工作要領和注意事項
1、禮貌、熱情、大方,說話的語速、語調、語氣要恰當。
2、熟悉業務流程,快捷、準確。不擅自離崗、串崗,做與崗位職責無關的事。
3、切忌工作隨意,做事無計劃安排或做事無條理。
4、工作細心、認真負責。切忌粗心大意,馬虎應付。
5、切勿只顧手頭上的工作而怠慢客戶。
第4篇 物業管理職業道德培訓教材
物業管理公司職業道德培訓教材
職業道德定義
所謂職業道德,就是同人們的職業活動緊密聯系的符合職業特點所要求的道德準則、道德情操與道德品質的總和,它既是對本職人員在職業活動中行為的要求,同時又是職業對社會所負的道德責任與義務。 愛崗敬業,誠實守信,辦事公道,服務群眾,奉獻社會。
職業道德的涵義包括以下八個方面:
(1)職業道德是一種職業規范,受社會普遍的認可。
(2)職業道德是長期以來自然形成的。
(3)職業道德沒有確定形式,通常體現為觀念、習慣、信念等。
(4)職業道德 依靠文化、內心信念和習慣,通過員工的自律實現。
(5)職業道德大多沒有實質的約束力和強制力。
(6)職業道德的主要內容是對員工義務的要求。
(7)職業道德標準多元 化,代表了不同企業可能具有不同的價值觀。
(8)職業道德承載著企業文化和凝聚力,影響深遠。
每個從業人員,不論是從事哪種職業,在職業活動中都要遵守道德。要理解職業道德需要掌握以下四點:
首先,在內容方面,職業道德總是要鮮明地表達職業義務、職業責任以及職業行為上的道德準則。它不是一般地反映社會道德和階級道德的要求,而是要反映職業、行業以至產業特殊利益的要求;它不是在一般意義上的社會實踐基礎上形成的,而是在特定的職業實踐的基礎上形成的,因而它往往表現為某一職業特有的道德傳統和道德習慣,表現為從事某一職業的人們所特有道德心理和道德品質。甚至造成從事不同職業的人們在道德品貌上的差異。如人們常說,某人有“軍人作風”、“ 工人性格”、“農民意識”、“干部派頭”、“學生味”、“學究氣”、“商人習氣”等、
其次,在表現形式方面:職業道德往往比較具體、靈活、多樣。它總是從本職業的交流活動的實際出發,采用制度、守則、公約、承諾、誓言、條例,以至標語口號之類的形式,這些靈活的形式既易于為從業人員所接受和實行,而且易于形成一種職業的道德習慣。
再次,從調節的范圍來看,職業道德一方面是用來調節從業人員內部關系,加強職業、行業內部人員的凝聚力;另一方面,它也是用來調節從業人員與其服務對象之間的關系,用來塑造本職業從業人員的形象。
最后,從產生的效果來看,職業道德既能使一定的社會或階級的道德原則和規范的“職業化”,又使個人道德品質“成熟化”。職業道德雖然是在特定的職業生活中形成的,但它決不是離開階級道德或社會道德而獨立存在的道德類型。在階級社會里,職業道德始終是在階級道德和社會道德的制約和影響下存在和發展的;職業道德和階級道德或社會道德之間的關系,就是一般與特殊、共性與個性之間的關系。任何一種形式的職業道德,都在不同程度上體現著階級道德或社會道德的要求。同樣,階級道德或社會道德,在很大范圍上都是通過具體的職業道德形式表現出來的。同時,職業道德主要表現在實際從事一定職業的成人的意識和行為中,是道德意識和道德行為成熟的階段。職業道德與各種職業要求和職業生活結合,具有較強的穩定性和連續性,形成比較穩定的職業心理和職業習慣,以致在很大程度上改變人們在學校生活階段和少年生活階段所形成的品行,影響道德主體的道德風貌。 通過上述分析不難看出職業道德具有以下特點。
1. 職業道德具有適用范圍的有限性。
每種職業都擔負著一種特定的職業責任和職業義務。由于各種職業的職業責任和義務不同,從而形成各自特定的職業道德的具體規范。
2. 職業道德具有發展的歷史繼承性。
由于職業具有不斷發展和世代延續的特征,不僅其技術世代延續,其管理員工的方法、與服務對象打交道的方法,也有一定歷史繼承性。如“有教無類”、“學而不厭,誨人不倦”,從古至今始終是教師的職業道德。
3. 職業道德表達形式多種多樣
由于各種職業道德的要求都較為具體、細致,因此其表達形式多種多樣。
4. 職業道德兼有強烈的紀律性。
紀律也是一種行為規范,但它是介于法律和道德之間的一種特殊的規范。它既要求人們能自覺遵守,又帶有一定的強制性。就前者而言,它具有道德色彩;就后者而言,又帶有一定的法律的色彩。就是說,一方面遵守紀律是一種美德,另一方面,遵守紀律又帶有強制性,具有法令的要求。例如,工人必須執行操作規程和安全規定;軍人要有嚴明的紀律等等。因此,職業道德有時又以制度、章程、條例的形式表達,讓從業人員認識到職業道德又具有紀律的規范性。 職業道德是社會道德體系的重要組成部分,它一方面具有社會道德的一般作用,另一方面它又具有自身的特殊作用,具體表現在:
1、調節職業交往中從業人員內部以及從業人員與服務對象間的關系。
職業道德的基本職能是調節職能。它一方面可以調節從業人員內部的關系,即運用職業道德規范約束職業內部人員的行為,促進職業內部人員的團結與合作。如職業道德規范要求各行各業的從業人員,都要團結、互助、愛崗、敬業、齊心協力地為發展本行業、本職業服務。另一方面,職業道德又可以調節從業人員和服務對象之間的關系。如職業道德規定了制造產品的工人要怎樣對用戶負責;營銷人員怎樣對顧客負責;醫生怎樣對病人負責;教師怎樣對學生負責等等。
2、 有助于維護和提高本行業的信譽。
一個行業、一個企業的信譽,也就是它們的形象、信用和聲譽,是指企業及其產品與服務在社會公眾中的信任程度,提高企業的信譽主要靠產品的質量和服務質量,而從業人員職業道德水平高是產品質量和服務質量的有效保證。若從業人員職業道德水平不高,很難生產出優質的產品和提供優質的服務
3、 促進本行業的發展。
行業、企業的發展有賴于高的經濟效益,而高的經濟效益源于高的員工素質。員工素質主要包含知識、能力、責任心三個方面,其中責任心是最重要的。而職業道德水平高的從業人員其責任心是極強的,因此,職業道德能促進本行業的發展。
4、 有助于提高全社會的道德水平。
職業道德是整個社會道德的主要內容。職業道德一方面涉及到每個從業者如何對待職業,如何對待工作,同時也是一個從業人員的生活態度、價值觀念的表現;是一個人的道德意識,道德行為發展的成熟階段,具有較強的穩定性和連續性。另一方面,職業道德也是一個職業集體,甚至一個行業全體人員的行為表現,如果每個行業,每個職業集體都具備優良的道德,對整個社會道德水平的提高肯定會發揮重要作用。
第5篇 物業危害辨識方法指引管理體系
物業質量/環境/安全管理體系作業指導書
--危害辨識方法指引
1.0危害的類型
1.1 物體打擊:是指物體在重力或其他外力的作用下產生運動,打擊人體造成人身傷亡事故,不包括因機械設備、車輛、起重機械、坍塌等引發的物體打擊;
1.2 車輛傷害:是指企業機動車輛在行駛中引起的人體墜落和物體倒塌、飛落、擠壓傷亡事故,不包括起重設備提升、牽引車輛和車輛停駛時發生的事故;
1.3 機械傷害:是指機械設備運動(靜止)部件、工具、加工件直接與人體接觸引起的夾擊、碰撞、剪切、卷入、絞、碾、割、刺等傷害,不包括車輛、起重機械引起的機械傷害;
1.4 起重傷害:是指各種起重作業(包括起重機安裝、檢修、試驗)中發生的擠壓、墜落、(吊具、吊重)物體打擊和觸電;
1.5 觸電,包括雷擊傷亡事故;
1.6 淹溺,包括高處墜落淹溺,不包括礦山、井下透水淹溺;
1.7 灼燙,是指火焰燒傷、高溫物體燙傷、化學灼傷(酸、堿、鹽、有機物引起的體內外灼傷)、物理灼傷(光、放射性物質引起的體內外灼傷),不包括電灼傷和火災引起的燒傷;
1.8 火災;
1.9 高處墜落,是指在高處作業中發生墜落造成的傷亡事故,不包括觸電墜落事故;
1.10 坍塌,是指物體在外力或重力作用下,超過自身的強度極限或因結構穩定性破壞而造成的事故,如挖溝時的土石塌方、腳手架坍塌、堆置物倒塌等,不適用于礦山冒頂片幫和車輛、起重機械、爆破引起的坍塌;
1.11 放炮,是指爆破作業中發生的傷亡事故;
1.12 火藥爆炸,是指火藥、炸藥及其制品在生產、加工、運輸、貯存中發生的爆炸事故;
1.13 化學性爆炸,是指可燃性氣體、粉塵等與空氣混合形成爆炸性混合物,接觸引爆能源時,發生的爆炸事故(包括氣體分解、噴霧爆炸);
1.14 物理性爆炸,包括鍋爐爆炸、容器超壓爆炸、輪胎爆炸等;
1.15 中毒和窒息,包括中毒、缺氧窒息、中毒性窒息;
1.16 其他傷害,是指除上述以外的危險因素,如摔、扭、挫、擦、割傷和非機動車碰撞、軋傷;
2.0 參照國家衛生部等頒發的《職業病范圍和職業病患者處理辦法的規定》,將危害因素分為以下7類
2.1 生產性粉塵.指生產過程中,有塵作業工人長時間吸入粉塵,能引起肺部組纖維化為主的病變、硬化,喪失正常的呼吸功能,導致塵肺病;
2.2 毒物。指以較小劑量作用于生物體能使生理功能或機體正常結構發生暫時性或永久性的病理改變、甚至死亡的物質。
2.3 噪聲與振動。噪聲能引起聽覺功能敏感度下降甚至造成聲聾,或引起神經衰弱、心血管疾病及消化系統等疾病的高發。振動危害可分為全身振動和局部振動。全身振動時可導致工效降低、辨別能力和短時間記憶力降低視力惡化和視野改變,對血壓升高、脊椎病變、女性生殖功能有一定影響;局部振動可導致外周循環機能障礙,表現為振動性白指;還能引起中樞神經、外周神經、植物神經功能紊亂。
2.4 高溫。高溫作業人員受環境熱負荷的影響,作業能力隨溫度的升高而明顯下降。
2.5 低溫。低溫作業人員受環境影響,操作功能隨溫度的下降而明顯下降。
2.6 輻射(電離輻射、非電離輻射):人體處于交變電磁場中或受到微波、紫外線、α、β、γ、*射線的照射,達到一定劑量就會產生輻射危害。
2.7 其他危險因素等
3.0 以上1.0及2.0合計23類,是職業安全衛生工作中主要的危險、危害因素。
4.0 危害辯識
4.1 危害危險存在的主要方面
4.1.1 公司本部及管理處管轄物業所處地址;
4.1.2 公司本部及管理處管轄物業平面布局;
4.1.3 物業建筑物及公用設施;
4.1.4 管理服務作業過程;
4.1.5 機電設備設施;
4.1.6 粉塵、毒物、噪聲、輻射、振動、高溫、低溫等有害作業部位;
4.1.7 管理設施、事故應急搶救設施和輔助生產、生活衛生設施;
4.1.8 工時制度、女職工勞動保護、體力勞動強度。
第6篇 物業管理培訓-別墅管理
物業管理培訓:別墅管理
居住類型上物業分為:一般住宅、公寓、別墅三種。從檔次上別墅屬于最高一層。別墅住宅隨市場經濟的發展日益增長,成為房地產業的'寵物',倍受消費者親睞。因此對別墅的管理也成為物業管理企業的一個重要課題。
所謂'別墅'現代漢語所給定義為:在郊區和風景區建造的供休養用的園林住宅。所謂'管理'在這里的喻義為物業管理,含保管、照管與料理、約束的并列關系。雖然書中對別墅的定義與目前市場上銷售的別墅及國外發達國家的別墅有諸多不同之處。但即稱'別墅'住宅都有許多相同之特征,那么別墅的物業管理除了進行一般物業管理工作所包涵的社區清潔、保安;一般設備養護、維修;公共設施保養、維護等,還要根據別墅的特性,搞好針對的服務管理工作,方能取得良好的效果和收益。
一、別墅環境的特性
由于別墅區選址大都在郊區、風景區,遠離城市喧嘩區域,在開發建設與其
它類型物業相比,占地多、面積大、個性化強、綠化用地與占地面積的比例不低于1:1,各建筑之間距離大,道路寬闊。那么通常物業管理中所要求的,綠地無雜物、雜草,人行道和機動車道無損壞;保持清潔標準,就不適宜了。
首先園林綠化區域的設計,在風格上需與別墅的建筑相符,在選擇的品種上,需考慮到南北氣候的差異,否則會造成'碧綠'一會兒,'優雅'一時的短時效應,一年只有一季二季綠的景象。如果這些'先天不足'一旦形成,那么后期的物業管理無論如何,也無法達到良好的效果。
另外,距離大、道路寬、人口密度小,宜造成了人與人之間情感溝通的不暢。根據別墅所處的區域,入住人群的類別,通過'民意測驗'、'客戶調查',增加一些實用功能的公共設施,如開設露天健身房、兒童樂園、老人活動地、露天燒烤區、藝術園藝塑品、信息欄等,以溝通開發商、物業公司、業戶之間的情感,提高物業管理成效。
還有,象雪天及時有效地清掃道路,雨天道路排積水處理等等,正是這些看似細微的工作,構成了管理的全面,可以體現管理水平的地方。
二、治安特性與管理
別墅在規劃上是統一設計、施工的幾十棟、上百棟為一組的、相對封閉、上
規模的社區。從價位上講,擁有者為有經濟實力者及有社會地位者等人群。從使用上講,多為人們休假的第二居所;在京辦事處;集團辦公地等。由于人流疏稀、人員密度小、財產價值大、隱患部位多,因此安全治安工作必須放在首位,要達到通信暢通、反應迅速、防范有效,則要在人力和物力上加大投入。建立一套治安防范緊急反應系統是必不可少的。以技防和人防相結合,利用先進的智能化設施,對社區周界、出入口、車庫、公共場所、重要部位進行24小時監控。保安員利用固定或流動的方式進行詢問、檢查、幫助別墅區內的人員。以使用電動、機動交通工具達到'快速',以完備先進的設備裝置達到'準確',以訓練有素的專業人員達到'有效'從而防范、控制、處理各類突發事件。
但是值得注意的是,過多的盤問、繁瑣的登記、嚴格的控制,會喪失住宅的舒適和方便感覺,取而代之的是'壁壘森嚴'的'監獄'感。如何恰如其分地做到安全又方便,確實是個難題。我想因為別墅面積大、人員流動小、固定保安崗與流動保安崗利用通信設備,實現'移動通報制'可以緩解此矛盾。(即隨著來人、車輛的移動線路,不斷的通報方位形成隱形安全網)。有的別墅在對外來人員,車輛管理上實行主、付卡驗證方式,效果也還可以。
在物業管理中,保安工作除了具備準軍事化的素質、職能,還應該盡可能熟悉一棟別墅的各方面情況,從單純的保衛職能到兼有幫助、服務職能。這屬于服務軟件上的范疇,不少項目,提出'有困難找保安'的承諾,是一個即好又難的課題。另外別墅區內車輛交通的管理,也涉及到很大的安全因素,因為每戶在不少于一輛車的現實狀況,使之必須'人車分流',那么標識的正確、有效、到位、路線合理流暢是減少不安全因素的條件之一。
三、別墅的服務與管理
服務與管理從字面上看,前者是聽從命令的,后者是發出命令的。但在物業
管理中就要將二者溶匯貫通,有機地結合起來。曾經有境外某大型物業管理公司總裁感嘆:在中國,很多人花幾百上千元吃頓飯沒關系,就是心疼每月幾十元的物業管理費。這也從一個側面反映了國內許多業戶對物業管理的不理解。在人們較熟悉的香港物業管理模式中,物業管理經費完全來源于業主。在中國如何在人們的經濟和心理承受力不到的前提下完全實現'以區養區',就要在服務的種類多樣化,管理形式靈活上大做文章。
雖然別墅的封閉性、遠離性帶來生活、日用品服務的必須性和單一性,但因別墅用戶的活動半徑大,第一居住所等原因,使大件物品及耐用品不會在社區內消費。所以,安排服務設施,提供商品種類要認真推敲。
由于別墅建筑的特性及消費人群的特性,使得別墅帶有很強的私密性,各種費用的收繳是管理工作之必行,如上門收取,從服務角度上講固然可取,但頻頻打擾用戶又是不可取之。這時利用多費統收、智能傳輸等方式,可以一舉兩得。
住別墅的一族人群對休閑、健身、娛樂都有一定的需求,應運而生的'會所'是一個很好的契機。辦好了,即可以滿足用戶需要,又可以提高收入,達到'以區養區'的目標。但是現有項目會所空置、困置大有所在。故而一定要考察和制定會所的項目、周邊情況、經營的方式、面積的大小、收費的高低等等一系列可行方案,解決經營和安全等問題,方能達到預期的目標。
另外別墅房屋的鑰匙管理;代出租委托管理;公司用房、會議活動管理等等都是別墅區別于其它物業的服務項目,是值得進一步探索的方面。
目前國內的物業管理,還處于探索、磨合階段,無論是國外的模式,還是國內自產的,無論是借鑒酒店管理經驗,還是引進英式管家服務;都沒有一套以一應百的完全管理手冊。別墅的物業管理同樣如此,依據自身特點、市場情況及管理需要,堅持創新和穩步結合、服務與收益結合,業戶、開發商、物管公司三方受益相結合,推動本項目健康、持續發展,使別墅物業自身保值升值,物業管理公司產生社會效益,增加知名度和美譽度,創造服務品牌。
第7篇 物業管理知識模擬試題
物業管理知識模擬試題
一、單選題(每題1分,滿分60分)
1、物業管理起源于19世紀60年代的( )。
a 德國 b 美國 c 英國 d 法國
2、( )是指房屋從開發、營銷到使用管理的全過程。
a 物業管理 b 房地產 c 不動產 d 單元性地產
3、因為物業具有(),所以在建造之前必須依照政府有關部門的規劃進行設計,要考慮與周圍環境的協調一致。
a 穩定性 b 固定性 c 耐久性 d 多樣性
4、物業管理是圍繞著創造( )這一中心開展各項工作的企業行為。
a 經濟效益 b 社會效益 c 安居樂業 d 保值增值
5、物業管理企業的根本任務和基本屬性是( )。
a 維修 b 管理 c 經營 d 服務
6、物業管理的主要內容不包括( )。
a 財務管理 b 保潔管理 c 環境經營 d 車輛管理
7、房屋裝修規劃、設計由( )進行。
a 房地產開發商 b 房地產行政管理部門 c 業主和使用人 d 物業管理公司
8、物業管理企業在接受業主或業主委員會的委托以后,成為物業的具體管理者,這體現了物業管理的( )原則。
a 產權'經營權分離 b 業主之上 c 專業高效 d 公平競爭
9、物業管理企業可以根據需要通過( )的辦法,將一些專業性較強的項目分包給其他具有實力的專業公司。
a 承包 b 簽訂合同 c 雙方協商 d 中介
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第8篇 物管培訓:物業管理公司的組建
一、物業管理公司的目標定位
物業管理作為房地產綜合開發的延續和完善,按照社會化、企業化、專業化、制度化的發展思路,對物業實施有效的管理和優質的服務,是現代化城市管理和房地產經營的重要組成部分。物業管理公司若要在市場競爭中處于有利地位,在組建之初就必須確立明確的發展目標。
物業管理公司作為第三產業,其服務性質決定了它的宗旨必須是“業主至上,服務第一”。物業管理公司的總體目標是提供優良的物業管理和高水平的多種經營服務。物業管理公司的運作目標應包括以下幾個方面:
(1)妥善管理和維護業主的物業財產,使之始終保持良好的狀態,并得以保值、升值,延長使用壽命。
(2)以較少的投入,為業主和用戶提供優質服務,使他們在安全、文明、舒適、愉快的環境中工作和生活。
(3)積極開展各種有益的物業經營和有償服務活動,創造較高的經濟效益和社會效益,增強競爭實力。
物業管理公司的經營目標包括:
(一)信譽目標
良好的信譽是公司的無形資產,有時甚至決定著公司的存亡。物業管理公司應把信譽目標擺在首位,塑造好企業形象,使業主和用戶有一種信任感,從而為企業在市場競爭中打下良好的基礎。
(二)盈利目標
利潤目標包括委托方要求達到的盈利目標和物業管理公司自己制定的目標。
(三)發展目標
物業管理公司必須通過物業管理活動,逐步取得相關知識、技能、經驗和利潤,通過實踐和培訓,提高員工綜合能力,促進公司業務的全面發展。
(四)服務目標
服務目標是指物業管理公司的服務所要達到的讓業主和用戶各方面都滿意的標準。
二、物業管理公司的資質條件與申辦程序
物業管理公司是隨著房地產的發展和對物業管理的需要而產生的。物業管理公司的組建和其他企業一樣,必須符合工商行政管理等部門的有關規定,獲得批準才能成立。
(一)物業管理公司的資質條件
物業管理公司的資質條件,主要是為界定、查驗、衡量這類公司具備或擁有的資金數量、專業人員、受托管理物業的規模等方面的狀況,是企業的實力、規模的標志。由于各地區物業管理的發展程度不同,具體的資質條件也各不相同。一般的資質條件主要包括:
(1)物業管理公司擁有或受托管理一定建筑面積的物業,如上海市規定的建筑面積須在1萬平方米以上。
(2)一定數量的注冊資金,如廣州市規定注冊資金須在10萬元以上。
(3)有符合規定的公司名稱和公司章程。
(4)有固定的辦公場地和設施。
(5)有必要的管理機構和人員。
(6)有符合國家法規政策的經營范圍。
(7)能夠獨立承擔民事責任。
(二)物業管理公司的申報資料
內資企業(含國有、集體、股份合作)一般應提供下列資質資料:
(1)主管單位對申請物業管理公司的經營資質進行審批的報告。
(2)設立物業管理公司的可行性報告和上級主管單位的批準文件。
(3)管理章程。
(4)公司法人代表任命書或聘任書。
(5)驗資證明。
(6)注冊及經營地點證明。
(7)擁有或受托管理物業的證明材料。
(8)具有專業技術職稱的管理人員的資格證書或證明文件。
(9)其他有關資料。
外商投資企業(含中外合資、中外合作及外商獨資),除需提供內資企業申報審批所需的有關資料外,還需提供合資或合作項目議定書、合同等文件副本及有關批準文件;外商獨資企業應委托本市具有對外咨詢代理
資質的機構辦理申請報批事項。
私營企業除補充個人身份證明和待業證明等有關資料外,其余資質資料大體相同。
(三)物業管理公司申請成立的程序
一般情況下,物業管理公司領到資質審批文件后,按有關規定向工商行政管理機關辦理注冊登記手續后才能對外營業。具體程序包括:
(1)根據上述成立條件,準備材料和文件。
(2)向所在地房地產主管部門提出申請。
(3)向所在地工商行政管理局申請企業名稱登記、法人注冊登記和開業登記。
(4)到稅務部門進行稅務登記,以及到公安機關(或授權單位)進行公章登記和刻制。
第9篇 z小區物業管理公約文本
小區物業管理公約文本
為加強物業小區管理,維護全體業主、使用人的合法權益,保障物業的安全與合理使用,創造一個安全、清潔、舒適、優雅的生活環境和秩序,根據國務院《物業管理條例》、《河南省物業管理條例》以及相關法律、法規的規定,制訂本公約。
第一章總則
第一條:****公司受******公司委托,組建海韻***物業管理處,對***小區物業的公共設施和居住秩序等事項進行管理和服務。
第二條:全體業主應遵守和履行本公約的規定,支持配合物業公司的工作,同時按照《前期物業管理服務協議》、《業主公約》及《業主手冊》等文件規定的使用要求進行使用。
第二章建設單位的權利和義務
第三條:建設單位的權利:
1、住宅出售后至業主大會成立前,由建設單位選聘管理單位進行物業管理;業主大會成立后,由業主大會按有關程序和授權選聘管理單位進行物業管理。物業公司在獲得建設單位或業主大會委任后,將被視為全部業主之集體代理人,全面負責統一管理土地及物業。
2、建設單位有權按土地或物業實際需要另行制定適用于該土地及物業其他部分、地方或單位的附屬公約,有關業主同意簽署后,須遵守該附屬公約。
3、經有關管理部門許可后建設單位有權改換本物業公共外墻和公共部位的顏色。
4、涉及政府有關法律、法規(配套、規劃)政策的調整,建設單位有義務按政府相關政策進行調整。
5、建設單位有權將本公約內保留給建設單位的權利轉讓給其認為適當的人或公司。
6、建設單位有權在經地名辦等機關同意后更改本物業的名稱或其中任何部分的名稱及編號,無須就因此而引起的任何損失、費用或開支向業主或其他擁有使用權的人負責或賠償,物業公司亦不承擔因更改名稱及編號所引的任何損失。但建設單位必須提前一個月通過物業公司向業主發出更改名稱及編號的通知。
7、建設單位可委派代理人行使建設單位在該土地上擁有的任何權利。
第三章物業公司的權利和義務
第四條:物業公司的管理職能:
1、維護小區正常公共秩序,搞好安全及消防工作,配置保安,組織24小時安全巡邏,安排消防訓練和培訓。
2、保護小區內公共區域的環境清潔衛生,進行小區共用部位的清潔工作、及時收集清運生活垃圾。
3、負責小區內的共有部位及公共配套設備設施的維修保養,確保各種設備設施的正常運行。
4、做好小區內公共綠化的養護和管理工作。
5、對進出小區各種車輛(包括機動車和非機動車)實行管理。外來機動車除施工車、搬場車及特種車輛外,禁止其他客車或貨車停放本小區;各種車輛實行定點停放,對進入小區的各種車輛(除值勤的特種車輛外)按物價局有關規定收取停放費。
6、提請當地房地產行政管理部門拆除違反公約規定并勸阻無效的一切設置,拆除及恢復原貌所發生的費用由被執行者承擔。
第五條物業公司可按照《前期物業管理服務協議》之規定收取物業管理費及其他費用。收費標準按市物價局核定標準或日后與業主委員會協商確定。
第五條:物業公司應妥善管理及維修物業公共范圍的設備設施,提供約定的服務,使物業保持清潔安全及正常使用。物業公司在管理及維修物業時,作為全體業主的代理人,物業公司根據本公約做出的行為及決定,在各方面對所有業主均有約束力。為此,各業主特授予物業公司一切必須的管理及維修權利,包括(但不限于):
1、向各業主、租客及物業使用者收取本公約約定的一切費用和款項,按照本公約約定隨時制定管理細則。
2、為物業購買一切物業公司認為必需之保險,為物業安排垃圾收集、清潔、維修及其它公共服務。
3、在必要的情況下經預先通知(緊急情況除外),攜帶工具進入物業任何部位(包括任何單元),以進行在本公約之下維修及管理。
4、對于本公約規定必須獲得物業公司同意之事項,物業公司可對其許可附加條件或收取合理費用。物業公司為個別業主提供額外的管理或維修服務可在事先告知的情況下向有關業主收取額外費用。
5、為執行本公約約定,拆除土地及物業上違法或違反本公約的物體,物業公司有權經有關部門同意后截斷違反本公約之業主的水、電及其它供應和服務;或把違反本公約的業主的名字張貼于物業之告示版上;或采取一切必要的法律或訴訟行動。
6、如因管理及維修物業所需,物業公司有權要求相關單元之用戶容許有關人員進入該單元進行有關工作,否則,該相關單元之用戶須承擔因物業公司無法管理及維修造成第三方蒙受之損失。
第四章業主的權利和義務
第六條業主的權利和義務:
1、每位業主對其擁有的住宅單元有全權處理權,包括依法出售、轉讓、抵押、出租或其它方式處置、變賣。
2、每位業主對小區共用部位及公共設施與其他業主共同享有產權和使用權。
3、自覺遵守《前期物業管理服務協議》、《業主公約》及《業主手冊》等相關各項規章制度,共同維護物業的各項設備及設施;督促其租客、代理人、訪客、雇員及其他使用者配合物業管理工作,創造良好的工作秩序和生活秩序。
4、按時向物業公司繳納物業管理費、停車管理服務費、維修費及其它用于物業管理之費用。
5、各業主應對其租客、代理人、訪客、雇員及其他使用者的行為負責。因上述人士的行為而發生的對物業及他人損害、損失的,該業主應承擔因此而產生的連帶責任。
6、業主應依據其擁有的房地產管理部門核發的房產證上記載的房屋用途使用其物業,不得擅自更改房屋用途,否則將承擔相應的法律責任。
7、業主轉讓/出租其單元住宅物業任何部分,請于有關買賣/租賃合約簽署之日前將此情況書面告知物業公司。
在物業公司收到書面通知前,如業主之承讓人/承租人發生違反管理公約的行為(包括但不限于拖欠物業管理費或其它費用等),業主將承擔連帶法律責任。
第五章房屋使用管理
第七條:業主、使用人同意按照下列規定使用和維護物業:
1、按照設計用途使用物業。因特殊情況需要改變使用性質的,需經相鄰業主、使用人同意后,并報有關行政管理部門批準。
2、因維修物業或者公共利益,業主、使用人確需臨時占用、挖掘道路、場地的,須向物業管理企業提出書面申請,經書面同意后方可實施,并在7天內恢復原狀;給他人造成損失的,應做相應賠償。
3、業主轉讓或者出租物業時,須將本公約作為物業轉讓合同或者租賃合同的附件。業主轉讓或者出租物業后,當事人須將物業轉讓或者出租情況書面告知物業管理企業。
4、物業在使用中存在安全隱患,已經或者即將危及公共利益及他人利益的,責任人應當及時應急維修;責任人不履行或者無法履行應急維修義務,且需進入該物業內部應急維修的,物業管理企業可在公安機關或者居委會到場見證下具體實施,維修中發生的費用由責任人承擔。
5、物業管理企業實施物業共用部位、共用設備設施維修養護時,業主要予以配合;業主阻撓維修造成物業損壞或者財產損失的,由其承擔修復或者賠償責任。
6、為確保物業環境清潔,不得在物業公共部位隨地吐痰、亂扔煙蒂果皮雜物;不準隨意張貼,嚴禁亂拋雜物。每個垃圾桶/箱周圍應保持清潔,凡傾倒粘潮或有異味等廢物,須用塑料袋或紙包好。不得從空中向地面拋棄任何垃圾或物品,并承擔因故意或過失向地面墜棄垃圾或物品之責任。
7、愛護花草樹木,不得侵占綠地、毀壞綠化。
8、空調外機必須按指定位置安裝。
第八條:業主在上班或房屋空置期間應把水、電、天然氣等開關關好,以防泄漏,避免影響他戶之安全;對衛生間、廚房等排水管道應暢通,以免溢水,影響他戶,各業主需對疏忽引發之損失負一切責任。
第九條:業主或用戶必須愛護本物業內的電梯、消防、電訊、綠化、道路等公用設施及附屬設施。
第十條:每戶設置獨立電表,禁止未經電力部門及物業公司批準而私自增大負荷或私拆裝電氣線路和設備。
第十一條:業主自用電器設備發生故障,或發現公用電氣線路發生故障,應及時向物業公司或供電部門報修,以防事故擴大,自用設備維修費由業主自行支付。
第十二條:每戶設獨立電表,未經供水部門及物業公司同意,業主不得在水表之前裝出水管或使水表傳感失靈。
第十三條:每戶設獨立天然氣,未經供氣部門及物業公司同意,業主不得擅自改變表具位置及表具之前的管道。
第十四條:除非得到物業公司事先書面同意及經有關部門批準并告知物業公司的,不得在物業公共部位裝置或樹立招牌、告示、通知、廣告旗幟、海報、
竹竿、天線、鐵籠等物體,不得粉刷或涂漆物業外墻任何部位,以免影響物業外觀。
第十五條:業主或用戶需搬場者,以安全、方便為原則,但不得損壞物業的設施設備;搬場者無論進出,均應提前三天向物業公司登記,以便物業公司作出安排;搬場車輛,應聽從保安的指揮調度,保證物業交通暢通。
第十六條:凡是有大件物品要運出小區者,必須由業主到物業公司開具出門單。
第十七條:進出物業小區的車輛和車輛停放須遵守車輛進出及停放的管理規定,除特種車輛外無有效'汽車通告證'的車輛未經同意不得進入小區。
第十八條:除租用車位之業主外,任何其他人士的車輛未經批準不得停放于專用停車泊位。各車位的業主或使用人只可將車位用作停泊車輛的用途,不得放置貨物或其他物件,每個劃定車位只可停泊一部車。
第十九條:本物業業主或用戶有機動車需要在物業小區內固定停放者,應先向物業公司填妥業主聯絡表,繳納停車管理服務費后由物業公司核發車輛通行證。
第二十條:每輛機動車停放在專用停車位,車位業主應按物價局規定每月須支付停車管理服務費。凡外來車輛要在物業區域臨時停放,視停放時間、車種等情況,收取臨時停車費(執行公務的特種車輛除外)。
第二十一條:車輛進出物業必須聽從保安的指揮,注意安全,車速控制在每小時五公里內。
第二十二條:為使物業保持美觀、整潔、安全并使這能保值增值,各業主、使用人在物業使用中,下列行為屬禁止行為:
1、擅自改變物業的原設計用途,損壞房屋承重結構;
2、違章搭建建筑物,構筑物,擅自占用公共部分堆放雜物;
3、擅自在室外安裝防盜門窗、封閉陽臺、更換外立面門窗及在屋面和露臺上安裝太陽能熱水器等破壞房屋外貌的行為;
4、停放貨車或17座以上客車或隨意停放車輛;擅自改建、占用物業共用部位;
5、損壞或擅自封閉管理道井檢查口及占用、移裝共用設施設備;
6、在小區管轄水域內戲水;
7、侵占綠地、毀壞綠化;
8、飼養家禽、家畜及無證養狗;
9、亂張貼、亂涂寫、亂倒垃圾雜物;
10、存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品,或者存放、鋪設超負荷物品;
11、排放有毒、有害物質;
12、發出超過規定標準的噪聲;
13、法律、法規和規章禁止的其它行為。
第六章房屋的裝修和維修
第二十三條:房屋在進行裝修時不得影響物業結構及整體外觀,
同時裝修公司須向物業公司申報并提供室內裝修圖紙,經物業公司有關管理部門審核后實施。
第二十四條:裝修房應按裝修管理規定執行,做到:
1、填寫'裝修申請表',申請表應寫明裝修內容、時間、施工單位名稱及其負責人、施工人員名單,并附上裝修施工圖。
2、業主偕同裝修單位與物業公司簽訂'裝修責任書'。
3、裝修申報人應擔保施工人員進入物業施工的安全,并接受消防、衛生等檢查和指導,如有問題須承擔經濟和法律責任。
第二十五條:裝修房在裝修時不得改變單元主要結構(如柱、梁、樓板、承重墻及外墻等),不得損壞房屋設施,包括物業所有上、下管道、電器線路、安全報警裝置等,亦不得隨意拆除和改動。
第二十六條:物業公司對業主在裝修施工期間的車輛和人員進出等方面提供方便。但施工人員應向物業公司辦理物業臨時出入證(憑身份證),門衛憑證放行。未經申報批準的裝修業務,其施工人員不得進入本物業區域施工。
第二十七條:施工建筑垃圾必須袋裝后自行搬運到物業公司指定的建筑垃圾場堆放,不得擅自投入生活垃圾箱或任意堆放,違反規定者由物業公司根據有關規定進行處理(處罰)。
第二十八條:業主委托物業公司維修保養***小區內所有的公共設施、設備,并確保該物業設備、設施正常使用和安全運行。
第二十九條:前條所述的維修保養的項目范圍包括,但不限于:
1、消防設備;
2、非供電公司維修保養的公用照明及電路;
3、泵房及供水設備、非供水公司維修保養的公用給水管;
4、公用走廊、扶梯、門窗;
5、公用道路及排水設施;
6、景觀及娛樂設施;
7、公共綠化保養;
8、垃圾桶;
9、物業其它共用部位及公建配套設施、設備。
第三十條:本章所述的維修項目所需收取的費用,應根據本公約第八章之有關約定執行;但在房屋保修期內的保修項目,按國家有關建筑工程保修規定執行,而不再收取費用。
第三十一條:自房屋交付使用后,在法律規定的工程質量保修期內的質量問題,由建設單位根據法律規定責成施工單位負責解決。如屬因業主造成的人為損壞或房屋裝修后則由業主自行負責解決。
第七章消防、安全保衛
第三十二條:各業主須自覺遵守國家法律、法規,自覺遵守戶口登記條例,自覺遵守公共秩序,維護社會秩序和公共安全。各業主或用戶須按規定在所屬公安派出所登記并申領有關居住證件,外來人員寄住三日以上的須往派出所登記,離開前申報注銷,超過六個月的,須申報臨時戶口,并一律到物業公司登記。
第三十三條:消防系統由物業公司集中管理,未經物業公司同意,業主不得移動、搬遷、關閉、更換、取消、拆除任何消防器材和設施,更不許破壞消防設施或人為造成消防報警系統錯誤操作,否則,物業公司將報有關部門,由有關部門按公安消防條例進行處理。
第三十四條:業主或用戶有義務保證物業內消防設施設備的完好無損,消防水龍頭處禁止停放各種車輛或堆放其他物品。非火災或救火報警聯系時,不得使用火災報警系統;非火災事故時,不得從消防給水設備中給水。
第三十五條:各業主或用戶應自備簡易滅火器材置于室內。嚴禁在物業內隨意亂丟煙蒂、堆放易燃、易爆等危險品。業主燃放鞭炮必須按政府有關部門規定,在物業公司指定區域燃放,違反規定者,物業公司有權要求其自行清理燃放場地,造成損失者需照價賠償并承擔其它相關責任。
第三十六條:各業主或用戶應確保本人使用之單元及***小區公共區域之安全、防火工作,并愿意遵守如下規定:
1、協助、配合小區做好防火、治安防范的各項工作,共同維護小區安全。
2、負責本單元的防火、治安防范工作,確保安全。
3、遵守《中華人民共各國消防法》、***小區管理規定的一切消防條款。
4、遵守***小區有關治安安全管理規定。
5、遵守禁止在***小區內任何水域嬉水的規定。
若因業主或用戶疏忽所引起之火災或治安全事故,該業主或用戶須承擔相關法律責任,及對其他因此而受損的業戶做出賠償。
第三十七條:除非獲得物業公司事先書面同意,不得在指定位置以外的窗口或墻壁上裝置空調系統,并應盡一切可能降低空調系統所發出之聲響,不得有滴水情況。
第三十八條:物業專業保安管理由物業公司負責,為保障物業的安全和方便業主,物業由物業公司實行嚴格的保安制度,實行24小時值班及巡邏。
第三十九條:前條所述的保安制度是指:
1、業主汽車憑***小區及車輛管理系統專用裝置可自由進出本物業小區。
2、來訪車輛須在征得被訪業主或住戶同意、填妥'臨時停車卡'后方可進入物業小區。
3、來訪人員須經由業主或住戶同意方可進入物業小區。
4、業主聘請的家政人員和裝修施工人員等,應事先向物業公司辦理手續,辦理'臨時出入證'后方可進入物業小區。
第四十條:外來摩托車、助動/電動車、自行車應在小區入口進行登記。
第四十一條:為保證物業內各業主或用戶的車輛進出方便、暢通、凡進入物業大門的車輛應聽從門衛指揮,并按指定地點、順序停放。如有裝修、搬場或大批物品進出物業,應事先向物業公司申請批準,確定時間、裝卸地點及行走路線,以保證物業的正常交通。
第八章管理、維修費用
第四十二條:為便于物業管理,業主在簽訂本公約或同意遵守本公約的承諾書的同時應先支付六個月的物業管理服務費。自下次交費起的前10天,物業公司按規定收取下次下半年的物業管理服務費。
第四十三條:各單元業主應于簽訂本公約或同意遵守本公約的承諾書前按政府的有關規定支付維修資金,以支付非經常性之管理維修開支,只有在獲得業主大會書面批準的情況下,物業公司方可使用該維修資金。當維修資金不足時,物業公司可經業主大會同意后發出通知要求各業主增繳維修資金。各業主不得以維修資金扣除其在本公約項下應繳的各項費
用。
第四十四條:任何業主在轉讓其單元住宅后無權索回維修資金或任何預繳之管理費,但維修資金及預繳管理費結余可按規定的程序轉讓給新業主的名下。在土地的使用權年期屆滿而不為續展時,該維修資金及其他物業的管理盈余或虧損由當時所有業主按其單位所占面積之比例分攤。
第四十五條:各業主應按時繳付管理費用維修資金,不論是否辦理進戶手續及使用與否,各業主都必須自建設單位(或物業公司)書面通知辦理入住手續之日起繳付其單元住宅的物業管理服務費。
第四十六條:若任何業主收到繳費通知十五日內仍未繳交當期的管理費或增繳之維修資金,該業主應向物業公司另外繳付:
1、遲交或欠交款項的滯納金(從有關款項到期之日開始,按每日千分之三,復利計算)。
2、物業公司為追討款項而發生的額外行政、法律費用。
第四十七條:各業主須按時向物業公司繳付其應付之管理費用,但物業公司另有規定的除外。任何業主如未能于物業公司規定最后付款之日起七天內付清,則物業公司有權采取以下行動追索所欠交的管理費用及利息,并收取附加費用:
1、向法院申請索還欠款;
2、向當地房管部門或其他有關政府部門申請,在欠交的管理費用、利息及索償費用未全部繳清前,該業主不得轉讓產權;
3、經有關部門批準后將有關單位的水、電供應中斷。
第四十八條:物業公司征收的物業管理費以物價的備案為依據,如物業公司征收的管理費未足支付管理及維修物業之支出,物業公司可與業主大會協商一致后,調整管理及維修費用。
第四十九條:物業公司征收的各項費用以市房管局、物價局等政府有關部門最新公布的的收費標準為依據,一旦有新的收費標準公布,公司物業管理收費標準將根據有關規定作相應調整。
第五十條:業主大會成立后,在每個財政年度終止后的三個月內,物業公司應公布維修資金的使用情況。
第九章其他條款
第五十一條:當任何業主(以下簡稱'舊業主')將其擁有的單元產權轉給他人(下稱'新業主'),舊業主(或其代理人)應在買賣合同簽署之日前就所有權變更情況以書面形式通知物業公司,并取得新業主簽署物業公司規定格式之承諾書并交與物業公司,以確保新業主承諾遵守本公約的所有約定,并接受其約束,在物業公司收到上述承諾前,舊業主仍需遵守本公約的所有約定,并繼續有責任繳付本公約的約定應繳的一切費用。
第五十二條:物業公司在物業適當的范圍設告示板,以張貼管理規定及其它本公約約定的通知或布告,通知或布告在告示板上連續張貼七日后,即構成對所有業主、其租客、被許可人及代理人有效通知。建設單位及物業公司還可以其它合法方式向各業主及上述人士發出通知。
第五十三條:除非證實因物業公司雇員或代理人的違法行為、嚴重過失或疏忽所引起,物業公司及雇員或代理人不需向任何業主負責由下列事項而引發之任何損失;公共設備及設施、水、電、天然氣及其它公共服務之損毀、故障或停頓;物業之火災或水浸、蟲害、偷竊或刑案等;其它不可抗力。
第五十四條:本公約是按中華人民共和國法律、法規及河南省、鶴壁市政府各項規定,并參照物業的實際情況綜合制定的,業主如有對本公約不理解之處可向物業公司咨詢。本公司可經本物業全體業主三分之二以上投票同意修訂,但不得違反有關政策法規。
第五十五條:各業主及物業公司就物業之業權、使用、維修及其它方面發生爭議時,除應盡協商解決外,適當時業主大會可協助調解。若協商不成,各方可向有管轄權的人民法院提起訴訟。
第五十六條:業主如將房屋租賃給他人,必須通知物業公司。承租者必須遵守本公約及物業的管理規定。
第五十七條:以上條款如與國家、地方法律、法規相抵觸,以國家或地方法律、法規為準。
第10篇 物業管理質量體系文件：采購控制程序
物業管理公司質量體系文件:采購控制程序
1.0目的
確保采購的物資符合規定的要求,以保證公司利益。
2.0適用范圍
2.1物業管理所需要的物資(如工程保養、修繕用途的物資,保潔用的物資,消防用的物資,保安用的物資等)的采購活動。
2.2內部管理用、辦公室用的采購活動也可參照實行。
3.0職責
3.1提出采購要求的部門負責制定采購計劃。
3.2物業管理公司經理負責審核采購計劃及配備資源,各管理處主任或部門主管可根據權限審批采購計劃。
4.0程序
4.1物資的采購
4.1.1各部門負責人根據下月的物資預計用量并結合月末庫存情況,在每月30日之前提出下個月的物資采購計劃,說明物資的品種名稱、型號、規格、數量、單價等(如有特殊要求,須說明)。采購計劃也可以《采購申請單》提出。
4.1.2各部門將月份物資采購計劃交各管理處主任或部門主管審批,必要時應經公司經理審批,具體執行參見《物業公司財務管理制度》。
4.1.3單項金額在2000元以上的應簽署合同、協議并經評審,參見《采購與分包合同協議簽定程序的有關規定》。
4.1.4各部門將批準后的采購計劃交負責采購的人員,由其在合格供應商處進行采購。嚴格在計劃范圍內組織采購和安排開支。
4.1.5如因特殊情況需追加計劃開支或超計劃開支的應由各部門提出追加申請,并詳細說明原因,并按4.1.2各款執行,填寫《采購申請單》。
4.1.6對常用物資、貴重物資,采購人員應在合格供應商處進行采購,如有急需等特殊情況,經部門主管或管理處主任批準后可在其他供應商處購買。
4.1.7各部門在支付費用及采購物資前需借款時,由經辦人填寫《借款單》,財務部根據相關合同、協議或計劃審核后,按《物業公司財務管理制度》辦理借款。
4.2供應商的選擇
在采購物資時要選用符合要求的供應商,在指定的合格供應商名單內進行采購活動,按《分供方管理程序》和《工程發包、采購、外協加工的詢價制度》。
4.3采購回來的物資由提出采購計劃的部門負責人驗收,交倉管員辦理入庫手續并留下記錄,入庫檢驗執行《進貨檢驗程序》。
4.4采購資料的控制
4.4.1采購資料如有政府、地方法規關于建筑物業方面的規定用料要嚴格依照執行(如消防物資,裝修禁用的石棉等)。
4.4.2對經常要采購的物資如涉及圖樣,規格,樣板時,要經過審批和批準確保依照這些資料正確購入物資,對外協加工及制作的產品,其圖紙要求必須要經工程部的認可,確保符合要求才能發出。這些資料作為驗收的依據。
4.4.3對以上的采購資料要有準確的標識方法,如采購定單,分承包方的工程合同的編號。所簽合同應在《合同、協議收文登記目錄》上有記載。
4.4.4對服務項目的分承包方合同須說明各項服務質量要求及服務的評價標準等。
4.4.5服務項目的分承包方合同由公司的法人代表或其授權人員簽訂后實施。
4.5對提供服務方面的供應商對其過程監控參見《工程發包、采購、外協加工的詢價制度》。
4.6為確保采購的物資不受人為的影響,采購員應由各管理處主任或部門主管指定,并應遵守《員工手冊》及公司其它文件的相關規定。
5.0相關文件
5.1《分供方管理程序》
5.2《進貨檢驗程序》
5.3《工程發包、采購、外協加工的詢價制度》
5.4《采購與分包合同協議簽定程序的有關規定》
6.0 相關記錄
6.1《采購申請單》
6.2《借款單》
6.3《合同、協議收文登記目錄》
7.0 附錄
7.1《員工手冊》
7.2《物業公司財務管理制度》
編寫: 審批:
第11篇 物業管理質量記錄控制程序
物業管理公司質量記錄控制程序
1.0 目的
對質量管理體系所要求的記錄予以控制。
2.0 適用范圍
適用于為證明服務符合要求和質量管理體系有效運行的記錄。
3.0 職責
3.1 品質督察部負責質量管理體系記錄的監督與控制。
3.2 各部門負責本部門質量記錄填寫、收集分類,并按期歸檔。
4.0 工作程序
4.1 各部門資料員負責收集、整理、保管本部門的質量記錄。
4.2 質量記錄的標識、編號
質量記錄的標識、編號按《文件控制程序》執行。
4.3 質量記錄填寫
4.3.1 質量記錄填寫要及時、真實、內容完整、字跡清晰,不得隨意涂改;如因某種原因不能填寫的項目,應能說明理由,并將該項用單杠劃去,各相關欄目負責人簽名不允許空白。
4.3.2 如因筆誤或計算錯誤要修改原數據,應采用單杠劃去原數據,在其上方寫上更改后的數據,加蓋或簽上更改人的印章或姓名及日期。
4.4 質量記錄的保存、保護
4.4.1 各部門的資料員必須把所有質量記錄分類,依日期順序整理好,存放于通風,干燥的地方,所有的質量記錄保持清潔,字跡清晰。各部門按規定的期限保存記錄。
4.4.2 品質督察部編制《質量記錄一覽表》,將公司所有與質量管理體系運行有關的記錄匯總,包括名稱、編號、保存期、保存地點等內容,并匯集備案記錄的原始樣本。各部門應填寫本部門的《質量記錄清單》,并匯總本部門的質量記錄原始樣本。
4.5 質量記錄發放、借閱
a. 各部門填寫《文件發放/回收登記表》,向品質督察部領用所需記錄空白表;
b. 各部門保管的質量記錄應便于檢索,需借閱要經相應部門負責人批準并填寫《文件借閱/銷毀申請登記表》,由記錄管理人登記備案。
4.6 質量記錄的銷毀處理
質量記錄如超過保存期或其他特殊情況需要銷毀時,由主管人員填寫《文件借閱/銷毀申請登記表》,交行政部審核,報管理者代表批準,由授權人執行銷毀。
4.7 記錄格式
4.7.1 各部門的質量記錄格式,由各部門負責人組織編制,管理處負責人審批,交品質督察部確認、備案。
4.7.2 各相關部門可根據工作需要提出記錄格式設計更改,執行《文件控制程序》有關文件更改的規定。
5.0 相關文件
5.1《文件控制程序》
6.0 質量記錄
6.1《質量記錄歸檔清單》。
6.2《文件發放/回收登記表》
6.3《文件借閱/銷毀申請登記表》
6.4《質量記錄一覽表》
6.5《質量記錄清單》
第12篇 物業創優達標基礎管理項自檢說明
創優達標基礎管理項自檢說明
致 博盈**廣場是北京**集團為推動荊州招商引資及經濟發展的重要基礎項目,廣場從籌建到開業驗收,均得到市政府及各有關部門的大力支持和指導。
廣場以建立荊州首家以“綠色環保”為主題智能商務寫字樓為品牌目標,嚴格按政府各有關部門批準的規范方案組織施工建設,整體智能系統、綠化規劃方案圖、總平面圖、工程規劃、施工許可證均齊全,工程竣工后,經政府各主管部門驗收合格。
2002年9月,**廣場大廈驗收后,由業主方特聘荊州市**物業管理有限公司接管,并簽訂了物業管理委托合同協議,驗收圖紙、檔案、資料齊全。
物業管理的前期介入,早在2002年5月**廣場改造施工開始,廣場開發商業主軍沙商貿有限公司即與荊州市**物業管理有限公司簽訂了**廣場前期物業管理委托合同,對物業管理的項目、期限、雙方的權利及義務、服務質量和違約責任等方面作出了明確的規定。
荊州市**物業公司作為一家受聘于**廣場物業整體管理而組建成立的專業化實體,**廣場物業管理處從服務招商引資及打造招商服務商務中心,以追求業主和租戶滿意,遵循“業主至上、服務第一”之宗旨,努力把**廣場打造成為荊州一流的商務、文化、藝術、休閑之都。
物業公司與業主按建設部有關規定及時簽訂了**廣場維修基金籌集、管理及使用協議并嚴格執行《維修基金管理規定》。
大廈自修建運營以來,實行規范化物業管理,設置物管辦公室、招商服務中心、專業的安保、工程維修及保潔等部門,崗位人員上崗持證率達100%,擁有一整套租戶入駐、收支、裝修管理及日常服務運行模式和管理規范,不斷建立健全各項管理制度及工作流程標準,配備專人管理物業檔案室,實行24小時值班服務制度,并配備專業的物業管理信息系統,廣場物管處在全力保障業主及各租戶的服務質量上,報業主批準成立了“業主、租戶代表大會”,定期舉行座談會,廣泛征集租戶物業服務意見,并定期發放《租戶意見征詢表》,廣泛了解業主及租戶意見,安全、維保和衛生等物業管理客戶滿意率達95%以上。
為全面配合市物管部門做好本次物業管理達標示范大廈爭創工作,提升整體服務管理水平及品牌實力,**物業管理有限公司將協同**廣場業主方就爭創工作,重點作好如下工作安排:
1、物業管理示范大廈爭創工作全員參與,公司于8月底就召開“爭創達標示范大廈”全體員工動員大會,對整個工作做出布署,并成立專班,全面負責爭創工作內外宣傳發動、資料、檔案歸檔整理;標準自檢及驗收工作;
2、成立新物管條例實施宣傳小組,公司先后組織員工學習新《物業管理條例》、《租戶公約》及《裝修管理規定》,為全員規范物業管理行為提供法律指導和實施依據;
3、公司積極做好內部宣傳發動工作,以“努力提高物業管理水平,積極打造物業管理強勢品牌“為目標,已作出如下具體分工:
1)公司行政部負責物業管理人員培訓提高、內外聯系溝通、行政接洽、協調資料檔案的統籌、監督整理及整改、自檢、協助驗收工作;
2)做好物業管理示范大廈的申報準備及創建工作,已下發《全國物業管理示范大廈標準及評分細則》,組織各部門對照此評分細則進行學習,各部門召開會議,對照標準,找出存在的問題及整改方案,統一報批、整改實施;
3)《物業管理示范大廈標準及評分細則》中,所涉及物業管理檔案、資料統一由物管處整理收集,并做好登記清單和目錄;并將整理后的清單目錄及未明事宜統一交行政部;做好自檢和及時與物管科聯絡、協調、更正,并積極準備迎接11月份上級物管部門的驗收檢查。
