第1篇 某某物業管理公司企業理念
某物業管理公司企業理念
1.企業宗旨:
依法管理,業主至上,五心營造溫馨家園
2.企業精神:
敬業修德高效創優 誠信進取
3.工作態度:
主動熱情周到細致
4.服務準則:
用我們的真心、熱心、愛心、細心、精心為業主提供五心服務
5.企業管理理念:
5.1什么叫做不簡單能夠把簡單的事情天天做好,就是不簡單;什么叫做不容易大家公認的、非常容易的事情。非常認真地做好它,就是不容易。
5.2 領導與管理不是耍威享福,而是引導與勸戒,更是支持與服務。
5.3 兼聽則明,偏信則暗。
5.4 上級不引導,下級無目標。
5.5要求下級做到的,自己要先做到。
5.6 誰砸企業的牌子,企業就砸誰的飯碗。
5.7 獎勵20%的優秀者,鼓勵70%的普通者,淘汰10%的落后者。
6.員工修養理念:
6.1 勿以惡小而為之,勿以善小而不為。
6.2 天下大事,必做于細;天下難事,必做于易。
6.3 決不內耗。
6.4 無成見地對待團隊中的每一位同事。
6.5 成就企業,成就自己。
6.6 每日學習,每日進步。
7.企業服務理念:
7.1 我們所有的工作就是把客戶的不滿消除到零。
7.2 客戶對同一事件的投訴最多只能一次。
7.3 迅速反應,馬上行動。
7.4 不要計較客戶的態度如何,你需要做的就是把服務做到位,記住,這就是你的工作。
7.5 永遠不要與客戶爭辯。
7.6 始終保持耐心,始終保持微笑。
7.7服務機制與服務理念創造企業最核心競爭力。
7.8 企業的每一位員工都是企業的形象代言人,每一個人的一舉一動都代表著公司形象。
7.9 客戶的事,既使是一件小事,也比其它任何事都重要,甚至是領導的事。
7.10客戶的關切是我們工作的重中之重。
7.11客戶服務無小事。
7.12專精創造卓越。
7.13有缺陷的服務等于無效服務。
7.14將投訴做成驚喜。
7.15日清日審。
業主的報修、投訴、求助事項每天都要清理匯總,檢查是否都已經按要求的時限及時處理,是否有遺漏,由于工程復雜程度及難度因素沒有處理完畢的,要日日跟蹤,及時給業主回復處理的進展情況。
8.企業愿景:
8.1 做本地最好的物業企業,永遠領先對手一步。
8.2 危機感不但是企業發展的動力,也是個人成長的動力。
8.3 學則逆水行舟,不進則退;企業不發展就是退步。
第2篇 物業管理質量記錄控制程序
物業管理公司質量記錄控制程序
1.0 目的
對質量管理體系所要求的記錄予以控制。
2.0 適用范圍
適用于為證明服務符合要求和質量管理體系有效運行的記錄。
3.0 職責
3.1 品質督察部負責質量管理體系記錄的監督與控制。
3.2 各部門負責本部門質量記錄填寫、收集分類,并按期歸檔。
4.0 工作程序
4.1 各部門資料員負責收集、整理、保管本部門的質量記錄。
4.2 質量記錄的標識、編號
質量記錄的標識、編號按《文件控制程序》執行。
4.3 質量記錄填寫
4.3.1 質量記錄填寫要及時、真實、內容完整、字跡清晰,不得隨意涂改;如因某種原因不能填寫的項目,應能說明理由,并將該項用單杠劃去,各相關欄目負責人簽名不允許空白。
4.3.2 如因筆誤或計算錯誤要修改原數據,應采用單杠劃去原數據,在其上方寫上更改后的數據,加蓋或簽上更改人的印章或姓名及日期。
4.4 質量記錄的保存、保護
4.4.1 各部門的資料員必須把所有質量記錄分類,依日期順序整理好,存放于通風,干燥的地方,所有的質量記錄保持清潔,字跡清晰。各部門按規定的期限保存記錄。
4.4.2 品質督察部編制《質量記錄一覽表》,將公司所有與質量管理體系運行有關的記錄匯總,包括名稱、編號、保存期、保存地點等內容,并匯集備案記錄的原始樣本。各部門應填寫本部門的《質量記錄清單》,并匯總本部門的質量記錄原始樣本。
4.5 質量記錄發放、借閱
a. 各部門填寫《文件發放/回收登記表》,向品質督察部領用所需記錄空白表;
b. 各部門保管的質量記錄應便于檢索,需借閱要經相應部門負責人批準并填寫《文件借閱/銷毀申請登記表》,由記錄管理人登記備案。
4.6 質量記錄的銷毀處理
質量記錄如超過保存期或其他特殊情況需要銷毀時,由主管人員填寫《文件借閱/銷毀申請登記表》,交行政部審核,報管理者代表批準,由授權人執行銷毀。
4.7 記錄格式
4.7.1 各部門的質量記錄格式,由各部門負責人組織編制,管理處負責人審批,交品質督察部確認、備案。
4.7.2 各相關部門可根據工作需要提出記錄格式設計更改,執行《文件控制程序》有關文件更改的規定。
5.0 相關文件
5.1《文件控制程序》
6.0 質量記錄
6.1《質量記錄歸檔清單》。
6.2《文件發放/回收登記表》
6.3《文件借閱/銷毀申請登記表》
6.4《質量記錄一覽表》
6.5《質量記錄清單》
第3篇 物業公司項目鑰匙管理作業流程
物業項目鑰匙管理作業流程
1 目的
規范鑰匙委托管理工作,確保妥善保管好托管的鑰匙。
2 適用范圍
適用于**物業管理有限公司各管理處特定情況下業主委托保管的鑰匙及未交付房屋鑰匙的管理。
3 職責
3.1 物業助理負責組織、安排鑰匙的管理工作。
3.2 管理處前臺服務人員負責依照本規程具體實施托管鑰匙的日常管理工作。
4 程序要點
4.1 管理處可以進行鑰匙保管的范圍
4.1.1 物業接管后,業主未交房時,由開發商托管的鑰匙;
4.1.2 開發商未售出的空置房鑰匙;
4.1.3 特定情況下業主托管的鑰匙。特定情況是指:房屋交付給業主時,還有需要整改的部分,為方便整改的鑰匙,業主委托管理處前臺保管;業主確有實際生活、工作困難,確需臨時性的托管鑰匙又不致于給管理處工作帶來額外事端的情況,時限不超過一個月。
4.2 開發商托管的鑰匙
4.2.1 物業托管驗收工作結束后,管理處可以根據開發商的托管要求托管未入住單位的鑰匙。
4.2.2 托管過來的鑰匙由管理處前臺服務人員清楚標明鑰匙單位編碼并分戶裝進業主檔案袋內。
4.2.3 鑰匙的發放工作詳見業主《交房管理流程》。
4.3 業主在特定情況下托管的鑰匙。
4.3.1 在房屋交付給業主時有整改部分,前臺服務人員應在《業主托管鑰匙登記表》上填寫日期、戶位號、業主姓名、鑰匙數量、托存原因,然后將鑰匙貼上標識,有序地放在鑰匙柜中。待整改后,由業主簽字確認后領回。
4.3.2 對于業主因生活、工作原因需要委托管理處保管的鑰匙,前臺服務人員應在《業主托管鑰匙登記表》上填寫日期、戶位號、業主姓名、鑰匙數量、托存原因及領取鑰匙的要求等項目,然后將鑰匙密封,并在密封袋上貼上標識,有序地放在鑰匙柜中。
4.4 托管鑰匙的管理
4.4.1 管理處有維修或空置房管理需要使用托管的鑰匙時,由管理處前臺服務人員在借用人辦理借用手續后,將鑰匙交給借用人。鑰匙借用手續的辦理程序為:借用人在 《鑰匙借用登記表》中如實填寫借用日期、鑰匙編號、數量、事由。借用人、放發人簽名確認。
4.4.2 辦理鑰匙退還手續時,前臺服務人員應在核對鑰匙數量后,在《鑰匙借用登記表》中標注鑰匙退還日期,并簽字確認。
4.4.3 管理處前臺服務人員應安排前臺服務人員根據《鑰匙借用登記表》的記錄檢查鑰匙的借還情況,發現借期超過三天不還者,應致電借用部門或個人問明情況。
4.4.4 當接到丟失或損壞鑰匙報告時,前臺服務人員應將經過報告給物業助理。物業助理在征得業主同意后與鑰匙生產廠家聯系,采取換鎖措施,確保遺失鑰匙房屋的安全。
4.4.5 業主或業主指定的領鑰匙人前來領鑰匙時,前臺服務人員憑業主卡或身份證移交鑰匙給領鑰匙人。同時,在該戶業主的《業主托管鑰匙登記表》中注明鑰匙已歸還,業主確認簽字。
4.4.6 在無任何證件證明索鑰匙者為業主或業主指定的領鑰匙人時,前臺服務人員不得將鑰匙轉交。
4.5 所有與鑰匙有關的記錄應由部門歸檔保存一年。
5 記錄
qpi-gl-c-f025《業主托管鑰匙登記表》
qpi-gl-c-f009《鑰匙借用登記表》
第4篇 物業公司人力資源管理控制程序
1.0 目的
1.1為開發員工的專業潛能,提升員工的綜合素質與崗位技能,強化員工的質量服務意識,培養一批適合公司發展的中層干部、業務骨干和專業技術人員,提高公司的整體經營管理水平,滿足公司可持續經營健康發展的需要。
2.0 適用范圍
2.1本程序適用于公司各職能部和各管理處。
3.0 職責
3.1公司行政人事部是公司人力資源培訓的歸口管理部門,主要職責:
a)負責公司人力資源開發和培訓體系的建立和維護。
b)負責公司年度培訓計劃的規劃和整體培訓方案的設計。
c)重點負責公司中層干部、業務骨干和專業技術綜合素質提升的培訓項目。
d)銜接集團和房地產事業部組織開展的相關培訓,對各職能部和各管理處組織和實施的相關培訓給予指導、協助、監督和考核。
e)負責公司一級培訓效果的評估,對公司二、三級培訓考核給予指導和督促。
f)對公司的整體培訓質量負責。
3.2公司各職能部是公司專業性培訓的管理部門,主要職責:
a)負責二級培訓項目或課程的組織實施和考核。
b)協助和配合行政人事部組織的相關培訓,對各管理處組織的相關培訓給予專業性的指導和配合。
c)對本職能部歸口管理的專業技術、操作技能和專業服務質量提高負責。
3.3公司各管理處是公司服務知識和必備技能的培訓管理部門,主要職責:
a)負責三級培訓項目或課程的組織實施和考核。
b)協助和配合各職能部組織的相關培訓。
c)對本管理處的入職引導培訓、崗位培訓、必備操作技能和個性服務質量負責。
4.0程序要點和實施
4.1原則
a)從實際需要出發,學用一致原則。
b)專業知識培訓和服務知識兼顧原則。
c)全員培訓和重點提高原則。
d)嚴格考核和激勵原則。
4.2培訓項目
a)新入職員工崗前培訓。目的是使員工了解公司的基本情況,主要包括:z集團企業文化、公司發展史、公司宗旨、公司精神、公司組織體系和公司發展遠景,熟悉掌握公司的通用規章制度、人事制度、基本的服務知識、物業基本相關法律法規和專業性的相關制度等。
b)綜合性管理知識培訓。
c)物業專業相關法律、法規知識培訓。
d)專業性知識和技能培訓。
e)房地產和物業相關知訓培訓。
4.3培訓體系
4.3.1由公司行政人事部負責組織實施的各類培訓為一級培訓,主要包括綜合性管理培訓、新進員工的崗前培訓、派出培訓等。
4.3.2 由各職能部負責組織實施的專業性培訓為二級培訓,主要包括專業技術、操作技能和專業服務要求知識等培訓。
4.3.3 由各管理處負責組織實施的相關培訓為三級培訓,主要指入職崗前、崗位培訓和必備技能的操作培訓等。
4.4培訓基本流程
4.5 培訓需求
4.5.1確定培訓需求的依據
a)根據公司的發展戰略和經營目標。
b)根據公司職位說明中的任職資格和培訓需求要求。
c)根據員工崗位績效考核和員工個人培訓需求。
4.5.2確定培訓需求的方式
a)分析的方式。
b)座談的方式。
c)調查的方式。
4.6 培訓項目的確定
培訓項目的確定是制定培訓計劃前的一關鍵性環節,它要對每一個培訓需求進行必要性、可行性和有效性分析。依據培訓職責的劃分。相關部門對相關培訓項目要進行嚴格審核。
4.7制定培訓計劃
4.7.1年度培訓計劃
a) 公司各職能部必須在每年的12月10日前向公司行政人事部提交下 一年度的二級培訓需求計劃,審批流程是:
制表人部門負責人審核 行政人事部審批
b) 行政人事部根據各職能部的年度培訓需求計劃,綜合公司的實際情況負責組織制定公司的一級、二級年度培訓計劃,于每年12月底報集團人事行政部。公司的一級、二級年度培訓計劃審批流程:
人事主管 行政人事部負責人公司總經理
c) 各管理處的三級年度培訓計劃自行制定,經部門主管領導審批后,但必須于12月15日前報行政人事部備案。
4.7.2月度培訓計劃
a)行政人事部將根據公司的一級、二級年度培訓計劃及臨時培訓需求,于每月的月底負責組織制定公司一級、二級年度培訓計劃,經公司總經理審批后予以下發。
b)各管理處根據三級年度培訓計劃自行制定三級月度培訓計劃,經部門主管領導審批后,于每月月底前報行政人事部備案。
4.8 培訓計劃組織實施
4.8.1公司組織的內部培訓
a)行政人事部和各職能部培訓負責人根據公司《月度培訓計劃表》負責其培訓職責范圍內具體培訓項目的實施,相關部門予以協助和配合。
b)各管理處根據自己制定的月度培訓計劃給予組織實施,相關部門予以協助和配合。
4.8.2公司組織的外出培訓
4.8.2.1 公司員工需要參加外出培訓必須填寫《外出培訓申請表》,
審批流程:
申請人部門負責人行政人事部總經理
4.8.2.2公司所有員工參加外出培訓,憑審批后的《處出培訓申請表》到財務部申請借款。
4.8.2.3培訓結束后在一周內,培訓參加者必須填寫外出培訓報告書,報行政人事部。
4.8.2.4外出培訓費包括:課程培訓費、交通費、住宿費、出差補助費等。在費用報銷前,必須與公司簽訂《培訓協議書》。
4.8.3培訓實施形式
a)課堂授課形式。
b)實踐操作形式。
c)讀書會形式。
d)崗位輪換形式。
e)戶外拓展形式。
f)模擬形式。
4.9培訓考核
4.9.1培訓考核方式
a)書面考試。適用于組織的記憶性和理倫性培訓課程內容。
b)實施操作考試。適用于技能性的培訓課程。
c)采取綜合評估的方式。適用于綜合管理運用相關知識培訓。
4.10培訓激勵規定
4.10.1員工培訓的課時和培訓考核結果將作為員工晉升和崗位輪換的重要參考依據。
4.10.2公司專業人員的專業服務質量將作為對公司職能部年度績效考核的重要指標之一。
4.11 培訓費用
4.11.1培訓費用是公司人力資源開發投資成本,每年度年底單獨作費用預算,培訓費用?？顚Ｓ?其它費用支出不得占用此專項費用。
4.11.2公司一級、二培訓經費的使用和報銷必須報行政人事部統一審核。財務部核查,總經理審批后方可報銷。
4.11.3公司下屬單位組織的三級培訓經費由各管理處年度費用開支中列支。
4.12 培訓紀律
a)公司員工必須按時參加公司組織的各項培訓和考核。
b)如因工作原因確實不能按時參加者,必須在組織培訓的前一天寫請假條,經部門負責人簽字同意后報負責培訓組織部門。
c)無故遲到者每次予以負激勵50元,無故曠課者每次予以負激勵100元。
d)培訓時,參加員工必須將通訊工具調到震動狀態或關機。如有違犯者,每響一次予以負激勵20元。
4.13 培訓檔案
a)行政人事部負責一、二級培訓的員工檔案資料建檔歸口管理,各管理處負責三級培訓的員工檔案資料建檔管理。
b)建檔資料包括:年度培訓計劃和總結、月度培訓計劃、培訓教材、培訓考核、培訓記錄表、年度培訓效果評估和《培訓協議書》等。
4.14內部講師管理
4.14.1內部講師級別分類:公司部門中層干部以上(含)人員經考核合格后兼任公司的二級培訓講師,公司主管級以上人員經考核合格后兼任公司三級培訓講師,公司其它員工學有專長可以授課的可申請兼任公司三級培訓講師。
4.14.2內部講師進級申請方法:公司已聘任的內部講師在每年度授課課時累計超過10個課時的可以申請上一級培訓講師,經行政人事部審核,報總經理批準后予以正式聘任。
4.15其它規定
a) 崗前培訓考試必須培訓合格,如不合格者,僅給一次補考機會。如補考仍不合格者在試用期的公司將終止試用。
c)公司所有特種作業人員必須持有效資格證上崗位。
4.16說明
4.16.1本程序由行政人事部組織制訂并解釋。本程序參照集團的公司相關人事管理制度制定,如有與本程序抵觸的以本程序為準。
4.16.2 本程序自下發之日起執行,原《員工培訓教育管理制度》自動作廢。
5.0引用文件和記錄表格
5.1《培訓協議書》
第5篇 物業管理員收費技巧培訓
1、遇事不燥,胸懷寬廣。由于收費員涉及面廣,面對的是分類復雜的人群,所以上門收費受冷落、難聽話是常有的事。但作為物業企業的使者、宣傳員,遇此情況,首先要想到的是肩負的任務、公司賦予的使用。想到自己的一言一行都代表著公司理念和利益。做到遇事不卑不亢,不急不燥,胸懷寬廣,這也是收費員應具備的特有素質。但注意的是遇事多傾聽用戶的意見,只有多尊重用戶,使其盡情發泄怨氣和不滿,而后運用自己掌握的物業知識逐一進行思想解釋工作。比如為什么要實行物業管理、物業管理的必要性、物業都做了哪些工作、物業費都用在什么地方等。總之不能單純的為收費而收費,要婉轉的解釋用戶提出的問題,切忌態度生硬。
2、啟發式收費。實踐證明,上門收費面對用戶,多施以贊揚和夸獎的語言,的確能收到意想不到的收費效果。尤其對那些不情愿交費或者抵觸情緒的用戶,上門后可根據其家庭布置裝飾情況和生活情況因人而異,或深表同情或“先發制人”進行贊揚,如家庭如何好等等,能使其原本對物業的某種不滿,經過一番贊揚之后,對你對物業首先消除抵觸情緒,然后切入正題。并根據用戶提問做出耐心解釋。此間可將物業管理的必要性、物業管理的艱難程度及收費員艱辛摻雜其中,在取得用戶理解、諒解的基礎上使其交費。
3、溫暖式收費。服務熱情多體現在行動上的人情化、親情化和貼心化。即誠實守信,體貼周到。
第6篇 物業管理手冊使用指南
物業管理手冊的使用指南
1 管理公司
1.1 通過本手冊及其支持文件的編制和實施,管理公司可以系統地對物業服務運
作進行策劃、指導和控制。管理公司應將本手冊的實施監督和修訂完善作為其履行管理責任的重要內容,不斷豐富和積累物業服務運作的管理經驗,持續提升決策和監督水平。
1.2 本手冊及其支持文件是管理公司評價各項目所在公司、物業分公司物業管理業務運作效率和規范程度的客觀依據,管理公司在審查項目所在公司、物業分公司提交的工作計劃、報告,或進行現場檢查時,均應評估項目所在公司、物業分公司業務運作過程及其結果與本手冊規定的符合程度。
1.3 管理公司物業管理部及其他職能部門在項目開發前期階段,必須按本手冊及其支持文件的規定認真履行其在物業服務領域的具體操作職責。
2 項目所在公司
2.1 項目所在公司在項目開發前期階段履行物業服務領域的具體操作職責,以及對物業分公司的日常物業服務運作實施監督時必須依據本手冊及其支持文件的規定。
2.2 根據業務發展需要,項目所在公司在組建新的物業分公司(及管理處)時,可依據本手冊及其支持文件對新公司員工進行系統的業務制度培訓,并將本手冊及其支持文件作為新公司管理層實施業務運作管理的基礎。
2.3 本手冊及其支持文件的學習、應用和完善,是項目所在公司人員不斷加深物業后期服務的專業認識,規避房產開發過程中的物業服務風險,并對物業分公司實施有效監督的重要途徑之一。
3 物業分公司
1 本手冊及其支持文件明確了管理公司對物業分公司業務運作的基本要求,是各物業分公司進行溝通和決策的基本規范。
2 各物業分公司在具體物業服務過程中,必須遵循本手冊及其支持文件的強制性規定。
3 各物業分公司在日常管理工作中,應將本手冊及其支持文件作為員工業務培訓的基本內容,所有新入職員工均必須學習本手冊及其支持文件的規定,并作為正式聘用的考核依據之一。
4 通過本手冊的修訂完善和實施,各物業分公司可以有效地學習、交流成功的業務運作經驗。
第7篇 物業管理師考試題操作技能
2005年5月 勞動和社會保障部
國家職業資格全國統一鑒定
職業:物業管理員
等級:國家職業資格二級
卷冊二:操作技能
注意事項:1、請按要求在試卷的標封處填寫您的姓名、考號和所考等級。
2、請仔細閱讀各種題目的回答要求,并在規定的位置填寫您的答案。
3、請保持卷面整潔,不要在試卷上作任何與答題無關的記號,也不得在標封區填寫無關的內容。
一、 情景題(1―5題,每題8分,共40分)
1、 世達物業管理公司近期遇到了資金短缺的問題,為了度過難關,請你為該公司制定一份資金籌措計劃,盡可能多地為公司提供資金來源渠道。
2、 豐聯物業管理公司將其負責管理的某住宅小區3號樓房屋的大修工程外包給了某專業維修公司。工程完工后,豐聯物業管理公司接到了工程驗收通知。請問豐聯物業管理公司應如何組織3號樓房屋大修工程的驗收工作
3、 某職業技術學校需要將原來的一座辦公樓改建為機房,聘請了博泰建筑公司承擔該項工程。這座樓為2層樓,總建筑面積534平方米。其暖通工程定額直接費為a,其定額工資為m,其它直接費為b,現場經費為c。請計算該裝修工程中暖通工程的直接工程費、間接費、利潤、稅金和工程造價。說明:計算過程中涉及到的相應費率可以采用定額中規定的相應費率,也可以用符號代替。
4、 已經入住2年多的某townhouse(聯排別墅)項目,現有300多戶居民,其中白領人士較多,但是該項目位于郊外,缺乏附屬配套設施。假設你是該項目的物業管理經理,請針對上述情況,完成以下工作:(1)為該物業項目設計4種合適的綜合經營服務項目。說明;只寫出服務項目名稱即可。(2)如果全部綜合經營服務項目都不是物業管理公司自己經營,而是對外承包,那么物業管理公司應如何監控服務質量
5、 小周是某物業管理公司人力資源部的經理,該公司在6月份需要進行年中績效考評工作。請問小周應按照怎樣的工作流程實施員工績效考評方案
二、 案例分析題(6――7題,每題15分,共30分)
6、李經理是某物業管理公司財務部門的負責人,為了更好地控制公司的財務預算,他打算對公司的高層管理人員進行一次財務預算控制工作內容的培訓,請幫他列出控制企業財務預算的具體工作內容清單和控制財務預算的步驟。
7、居住在青云小區1號樓二層的5戶居民在自家窗戶上安裝了金屬護欄,原因是小區內一層住戶窗戶均裝有護欄,致使3號樓和6號樓二層的三家住戶最近發生被盜事件,這5戶居民認為應增加必要的安全防范設施。該小區的物業管理公司得知后立刻要求這5戶居民自行拆除,理由是青云小區業主委員會與該物業管理公司簽訂了《物業服務合同》,合同中規定,居民不得擅自改變房屋建筑及設施設備的結構、外貌、設計用途、功能布局等。該5戶居民承認安裝護欄的事實,但是拒不拆除護欄。請問:物業管理公司可以按照怎樣的程序、采取哪些方法解決該問題
三、 方案策劃題(8――9題,請從中選作一題,滿分30分,如果8、9兩題均答,則只計算第8題的分值)
8、海成物業管理公司負責管理的物業項目主要是寫字樓和高檔住宅。該公司現有員工450名,其中管理干部75名,專業技術人員40名。公司今年準備從二級資質晉升到一級資質,正在籌備修改公司的內部管理制度。請根據該物業管理公司內部管理制度的框架體系,內容具體到每一項制度名稱,并寫出財務部經理的崗位職責。
9、興海物業管理公司負責管理的科興小區是已經投入使用10年的住宅區,建筑面積50萬平方米,以高層建筑為主。目前,該小區的停車位嚴重不足,根據實際需要,應該進行規模較大的停車場擴建增建工程,停車場擴建增建的提案獲得了科興小區全體業主的同意,停車場擴建增建用地也獲得了主管部門的批準?？婆d小區停車場擴建增建工程規模很大,興海物業管理公司準備采取招標方式委托具有相應資質的專業規劃設計單位進行規劃設計。請寫出(1)興海物業管理公司選聘專業規劃設計單位應遵循的招標工作程序。(2)科興小區停車場擴建增建方案的主要內容。
物業管理師技能試題
作者:佚名 文章來源:轉載 點擊數: 706 更新時間:2007-5-28 11:34:55文章主題詞:物業管理師
1、 物業管理對物業的基本要求227
物業管理對物業的基本要求,不僅是從物業交付使用后便于管理的角度考慮,更要從業主和使用人的角度考慮。具體要求有:
1)、物業的設計要“科學、合理、適用、美觀”,并要方便維修和養護。
2)、建筑質量要好減少使用成本。
3)、設施齊全,能為使用人提供多種服務。
4)環境優美、安全、舒適。
5)、為物業管理提供必要的設施。
2、 物業管理早期介入的物質準備包括那些方面的工作228
1)、人員準備,綜合素質高。
2)、資料準備,對方的資料和法規。
3)、設備準備,車輛、器材。
4)、資金準備。
3、 規劃設計階段的工作應該注意反映那些問題232
1)、配套設施的完善問題。
2)、水電供應容量問題。
3)、安全保衛系統。
4)、垃圾處理方式。
5)、高層建筑物外觀的清潔問題。
6)、消防設施問題。
7)、物業管理需要的設備問題。
8)、對建筑材料得意見。
9)、其他問題。
4、 物業建設階段的工作應從哪些方面對工程進行監督232
1) 監督工程質量,漏水、滲水問題,水電管線的布置。
2) 監督建設工程,是否按圖紙施工,建筑材料的規格質量。
3) 監督物業附屬設施設備的配套建設過程。
4) 監督特殊附屬設施設備的建設過程。
5、 擬管項目全面情況調查研究的主要內容232
1
) 項目的位置。
2) 項目的面積。
3) 項目建筑情況。
4) 配套交通狀況。
5) 消防、安保、清潔等設施狀況。
6) 項目性質及特色。
7) 政府的支持、扶持和介入程度。
8) 開發商的背景。
9) 周邊環境狀況。
6、 竟標項目進行全面調查的主要內容,從什么渠道得到信息236
1) 派人實地考察。
2) 從新聞媒介收集信息。
3) 向政府有關部門了解。
4) 其他途徑。
7、 怎樣對住區人員自然狀況進行分析236
1) 總人數,它決定需求的總體規模。
2) 性別,不同性別具有需求的差異性。
3) 年齡,不同年齡段有需求的特殊性。
4) 職業和學歷,這決定了需求的種類和檔次。
5) 民族,不同民族的生活習慣各異。
6) 經濟收入,收入水平直接決定需求水平。
8、 我們應該按什么思路對住區人員需求進行分析236
1) 按需求的對象分為物質需求和精神需求。
2) 按需求的彈性分為小彈性需求和大彈性需求。滿足需求彈性小的公共設施是必須的,滿足彈性大的公共設施應從實際出發,注意提高其效益。
3) 按需求的條件分為現實的需求和潛在的需求。
4) 馬斯洛的需求層次劃分法:生理、安全、社會、尊重、自我實現需求。
5) 人的需求是由低級向高級不斷發展。
6) 既要定性分析又要定量分析制定方案才有針對性。
9、 怎樣分析用戶需求特性237
1) 對象性,人的需求總是指向某種物品和事物的,管區的各種設施越能滿足人們的需求,就越能激發人的需求。
2) 條件性,人的需求是在一定條件下產生的,最主要的條件是購買能力。
3) 欲求性,需求一旦產生就會形成一種欲望,進而產生消費動機。
4) 關連性,前一種需求得到滿足,后一種需求就會產生。
5) 反復性,有些需求會產生周而復始的現象。
6) 選擇性,對品種或地點的選擇。
10、 如何進行對競爭對手企業情況的調查237
1) 競爭對手總體情況調查,對手有多少,分布如何,具體競爭對手是誰
2) 競爭對手能力調查,資金、規模、業績、技術水平和經營水平。
3) 競爭者成功的奧妙。
4) 本企業與之競爭成功的機會有多大。
11、 擬定物業管理方案前企業應該做好哪些準備工作
1) 組建工作班子。
2) 對人員進行培訓。
3) 準備經費。
4) 準備設備。
5) 準備相關資料。
12、 物業管理方案包括哪些內容240
1) 物業管理檔次,物業的類型、功能將決定不同的物業消費水平,從而確定物業管理的不同檔次。物業管理檔次的確定是制定物業管理方案的基礎,管理檔次不同決定了管理與服務的項目、標準及費用的不同。
2) 物業管理服務的標準,物業的類型、功能、和檔次決定物業管理服務的項目和質量標準。
3) 物業管理財務收支預算,物業管理是有償的服務與管理,物業管理方案的核心是物業管理檔次決定管理應達到的服務標準和收費標準。
13、 物業管理方案的基本結構241
1) 項目管理的整體設想與策劃。
2) 管理模式,包括:運作模式、工作流程、組織架構、激勵機制、信息反饋處理機制。
3) 人力資源管理,人員的配備、培訓、管理。
4) 規章制度建設,規章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動化管理。
5) 經營管理指標,經營、管理指標承諾及采取的措施。
6) 社區文化建設與社會服務。
7) 財務管理及經費收入測算。
8) 日常管理。
9) 物業維修養護計劃和實施。
14、 制定物業管理方案的主要步驟
1) 成立機構、培訓人員。
2) 準備經費、設備、資料。
3) 項目、使用人需求、競爭對手調查。
4) 研究分析調查資料。
5) 確立管理檔次、管理目標。
6) 確立主要措施和服務管理項目。
7) 經費預算。
8) 草擬方案文本。
9) 向專家顧問咨詢。
10) 送公司領導審閱。
11) 修改、研討、可行性研究。
12) 定稿、實施、反饋。
15、 制定物業管理方案的主要方法242
1) 經理意見法。經理意見為主,征求意見為基礎。
2) 內部征詢法。廣泛征求意見,綜合歸納后制訂。
3) 學習借鑒法。借鑒國內外對相似物業管理的思路。
4) 專家意見法。在向專家全面介紹調查結果的基礎上,請專家協助制訂。
5) 綜合制定法。綜合運用以上四種方法制定。
16、 物業管理企業內部制度的建立主要有哪些內容245
1) 員工管理條例:勞動用工制度,員工行為規范,員工福利制度,企業獎懲制度。
2) 各部門的職責范圍:辦公室、財務部、管理部門、服務部門。
3) 員工崗位責任制:經理室人員、辦公室人員、管理處人員崗位職責。
17、 建立物業管理企業外部制度,應該從哪些方面著手建立251
1) 物業接管驗收規定。
2) 樓宇入住規定:入住通知單書,收樓須知,入住手續書,入住合約。
3) 物業管理合約:明確業主、開發商、管理者的權利與責任,明確對物業公共部位及公共設施的管理,對物業損壞無法正常使用的規定,管理費用的規定,法律責任和其他事項。
4) 住戶手冊:居住區概況與管理,業主須知,日常管理與維修,物業管理條理,綜合服務和有關部門電話號碼。
5) 住宅區房屋及設施接代管制度:對接管范圍、標準程序的規定,對房屋代管權責的規定。
6) 房屋管理服務制度:房屋維修養護規定,房屋裝修管理規定。
7) 住宅區管理規定:治安消防車輛,衛生綠化,樓宇市場管理,禁止違章。
8) 業主公約和業主委員會章程。
18、 制定物業管理制度的程序
1) 研究所管物業的實際情況。
2) 研究業主及使用人的全面情況。
3) 正確評價本企業現狀。
4) 學習有關政策法規,借鑒外企業經驗。
5) 形成規章制度條目及思路。
6) 分頭草擬,征求意見,討論修改。
7) 定稿-批準-執行。
19、 業主公約其法律依據
1)《民法通則》規定:不動產的相林各方,應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則,正確處理藏水、排水、通行、通風、采光等相臨關系。
2)建設部《城市異產毗連房屋暫行規定》:所有人和使用人對公用的部位和設施,應共同合理使用并承擔相應義務。
20、 業主公約的特點261
1) 公約的主體是全體業主。
2) 公約的客體是物業使用、維修和管理等方面的行為。
3) 公約的內容是有關物業使用維修管理方面的權利和義務,既有法律規范又有社會公德的內容。
4) 公約經業主簽約,大會審議通過,對全體業主和使用人都具有約束力。
5) 公約的立足點是訂約主體的自我意識與行為的把握。
21、 業主公約的主要內容262
業主公約一般由政府行政管理部門統一制訂示范文本。業主大會可根據本物業區域的實際情況進行修改補充,經業主簽約或業主大會通過后,上報行政主管部門備案。業主公約應包括的內容有:
1) 物業的名稱、地點、面積及戶數。
2) 公共場所及公共設施狀況。
3) 業主大會的召集程序及決定重大事項的方式。
4) 業主使用公共場所及公共設施的權益。
5) 業主參與管理和監督的權利。
6) 各項維修,養護和管理費的交納。
7) 業主應遵守的行為準則。
8) 違約責任及其他有關事項。
22、 業主公約訂立的原則262
1) 合法性原則。符合有關政策法規和土地使用權出讓合同規定。
2) 集體性原則。以全體業主的集體利益為目標。
3) 民主性原則。通過業主大會的形式訂立,反應全體業主的利益和要求。
23、 首次制訂業主公約一般按什么程序進行
1) 組織人員學習有關政策法規,研究“示范文本”。
2) 結合實際情況,依照“示范文本”制定公約草案。
3) 公約草案提交業主大會討論修改。
4) 業主大會通過。
5) 業主簽字,業主公約生效。
24、《業主公約》和《物業管理公約》有什么區別265
二者約束的主體不一樣。
在物業管理中,用來約束主體行為的公約有《業主公約》和《物業管理公約》?！稑I主公約》的主體是全體業主,《物業管理公約》的主體是業主、使用人、物業管理經營者。因此,違反《公約》行為一般分為三種:
1) 業主違反《公約》。
2) 使用人違反《公約》。
3) 物業管理公司違反《公約》。
25、裝修時違反《公約》的行為界定265
裝修時違反公約的行為有:
6) 隨意改動房屋結構,拆出承重墻,改變水電氣管線走向。
7) 外墻任意添裝防護欄和晾衣架。
8) 裝修時違章使用或損壞公共設施設備。
9) 拒絕交納裝修垃圾清運費。
26、搬遷時違反《公約》的行為如何界定
搬遷時違反公約的行為有:
1) 占用或損壞公共部位和設施設備,違章使用電梯等設備。
2) 不按規定時間搬遷,妨礙滋擾他人。
3) 用超長超重易污染物品損壞公物或傷害他人。
27、日常違反《公約》的行為怎樣界定265
日常違反公約的行為有:
1) 違規轉租房屋。
2) 不執行業主大會決議。
3) 拒絕交納管理費和毗連部位的維修養護費。
4) 任意搭建放置自用設施。
5) 違章使用水電氣和電梯設備。
6) 占用或損壞公共部位和公共設施。
7) 隨意堆放雜物,丟棄垃圾和高空拋物。
8) 違規存放易燃易爆等危險品。
9) 踐踏占用綠化用地。
10) 亂設攤點、廣告牌。
11) 隨意停車,噪聲擾民。
12) 違規飼養家畜家禽。
28、做到及時發現各種違章行為應該注意哪些方面266
1) 物管人員要加強責任心,認真履行崗位職責。
2) 各部門負責人經常檢查員工是否到位,及時發現并處理業主或使用人的違約行為。
3) 提高業主和使用人自覺遵守公約的意識,建立有效的監督機制,認真接待并處理業主和使用人反映的違約行為。
29、公約與物業管理制度有哪些共性和個性違反了公約或管理制度應如何正確處理267
1) 公約與管理制度的共性有:1目的相同,都是為了維護物業的完好及正常使用。2實質內容相近,都是規范主體在物業管理活動中的行為。
2) 公約與管理制度的個性有:1制訂者不同,管理制度由物業管理企業制訂;公約由業主委員會制訂。2承諾人與制約人不同,管理制度由物業管理公司承諾,制約業主和使用人;公約由全體業主或業主、使用人和物業管理公司共同承諾,相互制約。3性質不同:制度是管理性,屬于硬性約束;公約是承諾制約性,具有軟約束的特點。4對違反者處理方式不同,違反管理制度輕者批評教育,嚴重者給予民事或刑事處理;違反公約只能按公約約定的方式處理。
3) 正確處理違反公約行為的方法有:1規勸。2制止。3批評。4警告。5按管理制度處理。6提起民事訴訟。
30、有關裝修管理規定(裝修的流程)268
1) 住戶
裝修申報:1業主裝修前必須向工程部提出申請。2工程部對業主的資格進行確認并提供有關資料。3業主盡快請設計公司設計并選擇合格的裝修單位。4業主15天內將裝修設計圖紙交工程部。
2) 物業管理公司審批:1業主遞交裝修方案一周后,工程部會同安保部對方案進行審核。2裝修方案最終由物業管理公司批準后方可實施。3方案批準后按規定簽協議,領取裝修許可證。
3) 裝修施工單位:1與物業管理公司簽訂《裝修施工責任書》,領取施工許可證。2按批準的方案進行施工,不得有任何更改。3在施工期間嚴格遵守管理規定。4嚴格執行建設部《建筑內部裝修設計防火規范》。
4) 物業公司驗收:1裝修完工后由業主通知有關部門驗收。2隱蔽工程必須在隱蔽前進行驗收。3驗收合格后由工程部向業主出具竣工驗收單。4業主貧驗收單到管理部和安保部辦理必要的手續。
31、物業管理資金的概念、物業資金管理的概念270
1) 物業管理資金是:為保持物業及附屬設備設施的狀態完好和使用安全,充分發揮物業的各項功能以滿足業主需要而投入的貨幣總和。物業管理資金根據所處階段不同,分為物業管理啟動資金和日常物業管理資金。
2) 物業資金的管理是:物業管理企業對管理資金的籌措、使用、運作所進行的財務管理活動的整個過程。管理對象是物業管理資金,管理目的是有計劃低成本、最大限度地籌集資金和提高資金的運用效率。
32、物業管理啟動資金的來源270
物業管理啟動資金是物業管理企業開展工作初始階段所需各項必要開支的資金,以及物業公共設施專用維修基金。其中包括兩部分:
1) 管理企業形成、建立、組成所需的資金。來源-房地產開發企業單位組織及個人出資入股形式。用于-企業的注冊資本、辦公場所、辦公用品、職工工資等。
2) 物業公共設施維修基金。來源-從三方面收取:國家、集體、個人。用于-物業的意外事故大修及日常維護。
33、物業公共設施維修基金如何進行管理271
1) 物業管理委員會設帳存入銀行專戶。
2) 使用時?？顚Ｓ?由管委會監察批準。
3) 不宜由管理企業掌管,防止短期行為。
4) 近期不用時應在確保安全的基礎上,爭取合理運作使其增值。
34、日常物業管理資金的來源與管理271
1) 物業管理服務費。由管委會、管理企業和政府物價部門幾方面考慮,共同協商制定。
2) 物業管理企業開展多種經營收入。
3) 其他收入。政府政策性撥款、單位個人捐贈、物業升值、投機性收入。
日常物業管理資金的管理主要有兩個方面:
1) 收取使用管理。及時有效地收取各種費用,有計劃地使用、量收支出、專款專用。
2) 財務方面管理。加強財會制度的建立和監督力度;杜絕內部財務漏洞,避免發生意外事故;防止貪污冒領等現象發生;加強安全保衛工作。
35、物業管理資金的性質273
1) 根據物業管理所有者不同可分為國有資金、集體所有資金、私有資金、多產權所有資金。
2) 根據物業管理的對象和目的分為經營性資金和消費資金。
3) 物業管理資金性質的不同,決定了經營者對物業管理資金的管理與使用方式不同。
36、物業管理資金的使用要實行總量控制法,既要集中統一計劃,又要保證一定的靈活性,具體包括哪些方面274
1) 成本性資金支出與使用。用貨幣形式表現的勞動生產耗費,包括勞動對象如原材料、勞動手段如設備、勞動力工資福利。必須支出無資金回收,是管理企業必須保障的資金。
2) 公益性資金支出與使用。物業管理企業必須承擔社會責任與義務的資金性支出,包括各種捐資、贊助,做公益性廣告。必須支出無資金回收,有利于樹立企業形象。
3) 投資性資金支出與使用。為了籌集發展使用的資金,把暫時不用的資金用于受益性投資以求得更大的資金回報。四注意:選好投資的方向,資金的安全性,資金的回收周期,占整體資金的比例。
37、物業管理資金使用責任制276
1) 管理資金的使用由單位領導負領導責任,財務人員負管理責任,使用人員負使用責任。
2) 領導下達資金使用指令與計劃,財務人員負責把資金撥給使用人使用。
3) 領導與財務人員及資金使用人之間互相監督,各負其責。
4) 責任到人,層層負責,互相監督,使資金安全準確地使用到位。
38、物業管理資金的預算及其所必須的前提條件277
物業管理資金的預算管理是以物業管理目標為導向,以提高管理效益為出發點,以財務管理體系為保障,全面控制物業管理與經營活動的一種計劃管理模式。物業管理資金的預算及管理要達到目標必須具備的條件是:
1、 扎實的會計工作和基礎管理工作。
2、 完善的制度體系。
3、 好的領導體制與領導集體。
4、 充分利用管理會計的職能。
39、物業管理資金預算編制程序和編制原則278
資金預算的編制程序有:
1) 資金預算的編制由預算專業部門負責。
2) 根據往年的資金使用情況及預測今年物業管理的發展。
3) 根據現有管理資金的掌握情況,于每年初編制出本單位的資金預算計劃。
4) 領導審批后執行。
5) 較大的管理企業應分層編制,層層審核把關,最后匯總論證。
6) 資金預算的編制可以自上而下、自下而上,或上下結合論證。
資金預算的編制原則有:
1) 目標性原則。預算的編制應圍繞管理經營目標進行。
2) 全面性原則。做到全面、系統、平衡、完整。
3) 范圍與周期性原則。確定預算單位范圍和預算周期。
4) 人本原則。預算應成為激勵人,使人看到希望,適合人完成。
40、房屋修繕定額都包括哪些內容如何選用修繕定額324
1) 總說明。綜合說明修繕定額的編制原則、
指導思想、編制依據、適用范圍、組成和作用,同時還要說明編制定額時已考慮和沒有考慮的因素。
2) 分部工程說明。說明本分部工程定額的編制依據,項目劃分原則,施工方法的確定,定額的主要內容及換算方法,選用材料的規格和各種材料的損耗率的確定。
3) 分部工程量計算原則。計算方法、計量單位、尺寸起止范圍、應扣除和應增加的部分、計算附表。工程量是以物理計量單位或自然計量單位表示的房屋修繕工程中各分項工程項目的實物量。工程量是修繕預算的基本數據,工程量的準確性直接影響到修繕預算的準確性。
4) 定額項目表。規定了各分項工程項目的人工、材料消耗用量指標,還列有人工工資標準、材料預算價格及匯總的基價。項目表上方為該分項工程的工作內容和計量單位。
5) 附錄。包括各種混凝土沙漿配比表,建筑材料名稱及規格表。
選用修繕定額時應注意:
1) 應選用當地現行的修繕定額。
2) 利用附近地區的修繕定額。
3) 利用工程預算定額。注意增加工料消耗數量,舊料回收利用。
41、房屋修繕預算的編制步驟包括哪些325
1) 熟悉施工圖紙,收集預算材料。
2) 計算工程量。
3) 選用修繕預算單價。
4) 編制修繕工程預算表。
5) 編制主要材料用量表。
6) 編制主要材料調價計算表。
7) 編制修繕工程預算費用表。
8) 寫編制說明、裝訂簽章。
42、編制房屋修繕預算需要了解收集了哪些方面的情況325
1) 熟悉施工圖紙。
2) 收集預算材料。
3) 收集施工組織設計資料。
4) 了解施工現場情況。
5) 了解施工方式。
43、如何計算工程量326
1) 先根據施工圖紙、修繕定額、施工組織設計資料和現場實際情況,確定工程量計算項目。
2) 將分項工程項目名稱、定額編號和計量單位一并列出。
3) 在計算工程量列項時,要按照先拆除、后新作和修補的修繕施工順序進行。
4) 注意拆除工程對對其他部位的影響,應同時考慮修繕工程量。
44、如何選用修繕預算單價326
1) 按照修繕定額的分部分項順序,逐項套用與施工圖紙中內容相應的預算單價。
2) 如遇工程內容與定額項目內容不符時,應換算成所需的修繕預算單價。
3) 如遇定額中沒有的項目時,應編制補充修繕預算定額。
4) 選用修繕預算單價時,還要考慮舊料的回收利用。
45、修繕工程預算表應反映出哪些主要費用326
1) 單位工程的工程直接費。
2) 分部工程的工程直接費。
3) 單位工程的人工費、材料費和機械費。
4) 各種主要材料需用量。
46、列出編制工程預算表的步驟和方法327
1) 按定額編號的順序,把工程量計算表中相應的定額編號、分項工程名稱、單位和工程數量,填入工程預算表內。
2) 將預算單價和主要材料的定額量填入表內。
3) 將各分項工程項目的工程數量乘以預算單價,得出總價。
4) 將各分項工程項目的工程數量分別乘以人工費、材料費和機械費的單價,得出合價。
5) 將各分項工程項目的工程數量分別乘以各種材料的定額量,得出需用量。
6) 將各分項工程項目的總價、合價及各種材料的需用量分別匯總,填入小計欄。
第8篇 辦公樓物業管理招標公告-樣本5
z市城市管理行政執法局執法總隊辦公樓物業管理服務項目,根據《中華人民共和國招標投標法》、《物業管理條例》等,參照《上海市住宅物業管理規定》等相關規定,經上海市城市管理行政執法局執法總隊決定,采用公開招標的方式選聘本項目的物業服務企業。
一、招標人基本情況
招標人:上海市城市管理行政執法局執法總隊
地址:上海市普陀區凱旋北路459號郵政編碼:2**
聯系人:z 聯系電話:**
二、招標代理機構基本情況
招標代理機構:上海**業主咨詢服務有限公司
地址:上海市浦東新區東方路1381號藍村大廈*座郵政編碼:**
聯系人:z 聯系電話:***
三、《城市管理執法總隊辦公樓》物業項目基本情況概述
1、本項目物業類型為:辦公樓。
2、本項目座落地址:上海市普陀區凱旋北路459號
3、本項目的總占地面積:2700平方米
4、本項目面積:
辦公樓主樓四層面積2234平方米,副樓二層面積368平方米,裙房面積265平方米,食堂575平方米;合計管理建筑面積3442平方米。地面停車場面積1550平方米,自行車棚面積60平方米。
5、物業構成:
多層辦公樓1幢 4層2234平方米
副樓1幢 2層368平方米
裙房 1幢 1層265平方米
食堂1幢 1層575平方米
車位數量:20個
四、物業服務企業服務范圍
(一)物業公共部位的使用管理、維修、更新、改造和養護;
(二)房屋設備、設施的運行、維護、維修和養護;
(三)公共區域、會議室和領導辦公室的日常保潔服務;
(四)日常安全防范服務;
(五)車輛停放管理;
(六)食堂的運營和管理;
(七)室外綠化養護;
(八)物業檔案資料的保管;物業管理其他相關事務的管理服務;
(九)委托方委托的其他物業管理服務事項。
五、物業服務收費標準及物業服務標準
物業服務收費標準由投標企業根據項目物業服務方案自行測算報價,具體分項服務成本測算劃分為:綜合服務(含食堂經營與管理)、秩序維護費、保潔費、綠化養護、設施設備維護保養及維修服務。
綜合服務、秩序維護、保潔和綠化四項服務標準參考上海市住宅物業服務分等收費標準四級服務標準,房屋和設施設備運行維護保養服務標準:公共部位三類,供水系統一類,排水系統一類,公共照明三類,消防系統二類,避雷系統,弱電系統:監控系統、車禁系統、門禁系統。
六、物業服務合同期限
本次招標,招標人與中標單位簽署的物業管理服務合同的期限為3年,從2023年1月1日至2023年12月31日。
七、投標申請人條件
1、資質為三級或三級以上;
2、近一年內信用信息中不良業績記錄分值低于6分;
3、管理實績要求:具有管理類似辦公樓或商務樓的物業管理服務經驗。
4、其它:擬任項目負責人有兩年以上管理經驗,大專以上學歷或者中級以上職稱,具有小區經理資格,有物業管理師資格更佳;
5、入圍投標人須提交人民幣貳萬伍仟元的投標保證金,未中標的投標人憑《未中標通知書》領回投標保證金。
八、申請投標的地點、期限及保證金要求
投標申請人應憑《資格預審申請書》和附件清單報名資料申請投標。
1、申請投標地點:上海市浦東新區東方路1381號藍村大廈28c座,上海**業主咨詢服務有限公司。
2、申請投標期限:自2023年11月19日14時至16時止。
3、投標申請人應按照上述地點和時間,向招標人提交資格預審資料一套資格預審申請材料。包括《資格預審申請書》及附件資料,報名材料均加蓋投標企業公章。
4、符合資格預審條件并入圍的投標申請人應將投標保證金人民幣貳萬伍仟元(支票,臺頭為上海**業主咨詢服務有限公司)遞交給招標代理人,由招標代理人開具收據。
九、入圍投標人確定
有效投標人超過5家時,由招標方按照有效投標人的信用等級和最新社會公眾滿意度擇優選擇5家入圍投標單位參加最后決標。
經資格預審后,招標人在2023年11月20日根據資格預審結果向投標申請人分別發出《入圍通知》和《未入圍通知》。
十、其他補充事項
(一)本項目物業服務費結算方式為包干制;
(二)本項目投標報名提交資料:(加蓋公章)
1、資格預審申請書
2、公司簡介
3、營業執照(復印件)
4、組織機構代碼證(復印件)
5、資質證書及其它證書(復印件)
6、擬派項目負責人簡歷(含證書復印件)
7、具有在管類似物業的經驗(物業服務合同復印件)
8、投標企業近一年財務報表或審計報告。
特此公告
招標人:上海市城市管理行政執法局執法總隊
招標代理人:上海**業主咨詢服務有限公司
二
第9篇 某某工業園區日常物業管理內容
某工業園區的日常物業管理內容
日常物業管理是物業管理單位實施管理與服務功能的重要階段,我們將該項目物業管理工作分為介入期和常規期二個部分,在介入期我們從物業管理角度提出一系列建議,并依據貴單位的認可項目實施整改和進一步完善物業管理方案,為今后物業管理打基礎。
常規期物業管理工作,包括房屋、設施、設備維護、環境管理、安全防范管理、消防管理、車輛管理等多方面內容,其中有些項目已在前面相關章節體現。在此章節我們只是就其有關內容進行闡述。
一、介入期
在此階段,我們主要是進行調研、編寫方案、做好驗收接管工作。
(一)、調研、編寫方案工作
(二)、驗收接管
1、擬定驗收接管方案,組建驗收接管小組。
2、對項目進行全面驗收、接管,包括資料接管,另附驗收接管相關表格。
3、如有整改,在整改完畢后對整改項目進行接管,屆時另列清單交接。
二、常規期物業管理
(一)、安全管理
1、安全防范管理分為四個層次:第一層為督導層,全面巡查防漏堵漏;第二層為門崗人員進行封閉控制;第三層為監控系統;第四層為最里層,實行步行巡查,發現問題及時處理或匯報處理,同時我們將編制專項方案進行演練。
2、消防管理:我們將建立消防責任小組,分三級巡查:第一級為保安員巡查;第二級為維修人員巡查;第三級為管理層人員巡查。另外,我們將編制消防應急方案進行演練。
(二)、車輛管理(其車位規劃方案按規劃執行)
1、我們將根據規劃實行規范管理,包括標識規范、指揮規范、制度規范等。
2、合理使用停車場資源,使其資源利用最大化。
(三)、環境管理
1、對于內外綠化,我們將按照《綠化管護制度》嚴格執行,這里不再細述。
2、環衛管理上:我們首先實行垃圾分流,使工業園區凈化、美化。其次是實行人員培訓到位、工作到位、檢查評比到位、質量到位的“四個到位”,始終保持責任區域干凈、整潔。詳見清潔衛生管理。
(四)、物業管理標的中各項目大、中型維修養護和日常小修管理:
管理處在每年年初,向貴公司上報年度各項目大、中型維修計劃書,并按計劃執行。對于日常的小型維修,管理處將在第一時間保質保量進行維修和按年度計劃進行養護。
(五)、客戶服務及品質管理:
設文員及品管各一人,負責整個管理處接待、內務、單位的服務品質等工作。我們將人員崗位職責上墻公布,并要求服務人員統一著裝、佩帶明顯標志,工作規范,作風嚴謹,真正起到形象窗口的作用。
第10篇 科信物業日常維修管理說明
1、公共設施
(1)公共設施的保養
每年初,維修班按公司規定制定填寫《公共設施保養計劃》,并按計劃對公共設施進行保養,填寫《公共設施保養記錄》。
(2)、公共設施損壞的發現
護衛員在每日巡查時應注意所巡查范圍內公共設施的狀態。如發現設施損壞,須當填寫《發現故障通知單》交與維修值班員。若遞交《發現故障通知單》三日后,該問題仍未整改,則再次填寫《發現故障通知單》,直接遞交給管理處主管主任或質量管理部。
(3)、公共設施損壞的處理
a、維修班接到通知單后,及時派人修復處理,不得超過三天,并在《派工單》上做好記錄,如不能及時修復處理的應報告維修中心主管,并說明原因,由維修中心主管按實際情況進行處理或向有關單位報告;
b、維修中心主管應對發現的問題處理情況進行跟蹤驗證。
(4)、公共設施的新建或改建
公共設施的新建或改建由管理處負責與開發商或業主委員會確定方案,由工程維修中心負責實施。
2、房屋維修
(1)房屋維修管理規定
為了認真解決用戶入伙后房屋維修問題,本著'實事求是,劃清責任,合理收費,服務用戶'的精神,
特制訂本規定。
a、用戶在入伙時同管理處人員共同驗收房屋發現的質量問題,要在交驗單上分項注明整改項目并簽字,由管理處負責聯系開發商組織專人維修。維修后管理處實行消項驗收,維修所發生的人、工、材料等費用由開發商負責。
b、用戶房屋在保修期內出現質量問題,管理處在接到用戶投訴和反映情況后,如果情況緊急,工程較小,涉及金額不大,則管理處維修班自行維修。如發生重大的質量問題或涉及金額較大,應立即報告主管領導,聯系開發商,由開發商找施工隊保修,所發生的有關費用在施工質量保證金中扣除。
c、屬于用戶在使用和改建或裝修中發生的問題,由用戶自行負責。
d、如用戶需要進行一般性的維修,可直接向管理處工程維修中心提出維修申請,由管理處維修中心進行維修,維修后由業主簽名驗收,維修中心按成本價格合理收費。
e、如用戶提出大的維修申請,管理處工程維修中心應上報管理處,管理處派專職人員核實情況,制訂維修計劃,組織人員維修,維修后由用戶驗收并在派工單上簽字。
(2)維修工作流程
a、按規定/約定時間帶齊工具、材料用品到達現場,進門前,必須先摁門鈴/敲門(每次輕敲不超過三下)。
b、待用戶開門后,用規范語言說明來意。征得用戶同意后,方可進門。
c、先向用戶詢問情況及要求,然后仔細檢查維修的部位,判斷維修難易程度,估計工時及所需材料后,按公司統一規定的收費標準,向用戶說明應收多少費用,待用戶確認后方可進行維修。
d、維修過程中,如無必要,不得主動與用戶交談,不得隨意到維修現場以外的房間參觀。
e、維修完工并清潔現場后,禮貌地提請用戶驗收,待其確認后,再請其支付商定的費用,并請用戶在派工單上簽署意見和姓名。
f、維修中和離開時,均不得食用用戶的飲料、食品、香煙等,不得收受用戶的禮物、小費。
g、用戶支付維修費用和簽署派工單后,必須向用戶致謝。
h、離開用戶房屋時,須使用規范語言與住戶告別,返回維修班或按上述規定進行下一個維修項目。
(3)房屋維修回訪
a、管理處指定專人負責組織每月定期的維修回訪工作。
b、對房屋大的缺陷(如屋面漏水、外墻開裂等)維修后,應隨時觀察效果,專人定期仔細檢查,并作專項記錄。
c、對業主室內的一般維修,每月按維修班提供的業主維修派工單隨機抽樣回訪并作記錄,派工單在20張以下的,均按固定值5張回訪;派工單在20-50張之間的,抽取派工單總量的30%進行回訪;派工單在50-100張之間的,抽取派工單總量的15%進行回訪;派工單在100張以上的,均按固定值20張回訪?；卦L至少一半是上門回訪,其余可以是電話回訪。
d、對公共部位的維修保養狀況,除維修班長需每周巡視外,管理處維修主管仍應對公共設施的維修保養情況進行回查。公共部位維修派工單在30張以下的,均按固定值6張回查;派工單在30-50張之間的,抽取派工單總量的20%回查;派工單在50-100張之間的,抽取派工單總量的15%進行回查;派工單在100張以上的,均按固定值15%張回查?；夭闀r仍填寫回訪記錄表,表中業主簽名欄由管理處主任簽名確認。
第11篇 物業管理部副領班職務說明書
物業管理部副領班職務說明
工作概述:協助領班搞好全班團結,開展經常性思想教育工作;負責宿舍內務衛生及檢查警容風紀;領班不在時,代理領班職責。
(一)任職資格
1、性別:不限(男性為主,占95%)
2、年齡要求:30歲以下
3、身體要求:175cm以上(女,165cm以上,總數不超過5%),能持續工作8小時以上,且有80%以上的時間可以步巡工作;體能良好,身體協調;行動敏捷,判斷能力強,視力5.0以上,無色盲及口吃;
4、學歷要求:高中、中?；蛞陨衔幕?/p>
5、工作經歷:需具備1年以上物業保安工作經驗;
6、工作技能要求:
技能要求:熟悉國家法律法規及物業管理員職責權限,具備一定的軍事教學法及培訓基礎,懂得突發事件的處置及解決一般投訴;
(二)工作關系
1、直接上級:領班
2、直接下級:物業管理員
3、合作部門:屋村各部
(三)崗位職責
1、協助領班處理各項事務,領班不在時,代理領班職責;
2、負責班里內務衛生及檢查軍容風紀;
3、負責排崗布崗與班前班后集合;
4、及時掌握隊員思想動態并做好教育,關心愛護隊員,促進團結;
5、監管隊員值班期間紀律;
6、負責崗位給水、換電池等后勤保障工作;
7、負責崗位物資、公用裝備的交接檢查,發現問題及時查明原因,分清責任。
(四)工作目標與衡量標準
1、確保領班不在位代其職務行使職權時,符合《領班職責標準》;
2、確保宿舍衛生符合《內務衛生規范》之要求;
3、確保全班隊員軍容風紀參照《軍容風紀檢查制度》隨機抽查合格;
4、確保按照部門規定上班時間集合,整隊清點人數,整理著裝;
5、確保無因管理不當、關心愛護不到位、工作氛圍不佳引致人員辭職或流失;
6、監管崗位紀律有效,確保無嚴重違紀情形出現;
7、確保后勤保障充分,無因保障不力引致崗位工作受影響;
8、確保當值期間崗位物品交接清楚,無因交接不清而無法確定責任歸屬或查找責任人情形出現。
第12篇 xx物業管理公司管理優勢
**物業管理有限公司管理優勢
1、人才技術優勢:
公司秉承“管理是基礎、人才是根本”的企業理念,承攬天下英豪聚首先鋒。在先鋒你可以看到素質優良、經驗豐富、專業齊全的精英團隊。包括保潔、秩序管理、水電、暖維修、綠化和外墻清洗隊伍,他們個個都是功勛卓著,在各自的專業領域上相當成就,為公司的長遠發展做出了巨大的貢獻。
2、信息技術優勢:
我公司初步建立信息管理系統、公司網站,也實現了部分物業管理的軟件操作,為我公司的遠程管理和監督提供技術保證。
3、資源優勢:
公司設有四部一室,同時與其它相關的專業公司建立了長期的合作關系,并保持良好狀態,為全套的管理與服務提供各項支持,從而達到了節約成本,資源共享的目的。
4、機械設備優勢:
制備有國內外先進的設備和工具:包括性能優良的進口高速打蠟機、洗地機、吸塵吸水機、干洗機、烘干機、燙平機、掃地機、升降機、剪草機、灑水機,操作靈活的高壓水槍,安全可靠的高空吊板以及專業進口的花卉養護工具及其相關配套的附配件。
5、經驗優勢:
經過幾年的物業管理操作實踐,公司在不斷發展壯大的同時,注重積累,總結經驗,培養了一批擁有各類項目管理經驗的優秀人才,形成了一套卓有成效的物業管理模式,確保了各類物業的管理與服務工作。
