第1篇 大廈管理處人力資源部概述組織結構圖
一、人力資源部概述
人力資源是大廈最為寶貴的資源。通過合理地開發人力資源,充分發揮人的最大潛能,為大廈的經營目標能夠提供巨大的增值效應。
正所謂沒有高素質、高效率、高滿意度的員工就沒有高滿意度的顧客和大廈的高效益。人力資源部作為開發、管理大廈人力資源的職能部門,所處的位置和所擔負的責任都是極為重要的。
人力資源部主要負責以下工作:人力規劃、員工招聘、錄用、培訓、考核、工資、勞保、福利、調配、質檢、勞動關系協調等工作。
下設部門:人事部、培訓部、質檢部、員工宿舍、員工更衣室
二、人力資源部的重要性
人力資源部是大廈中最關鍵的決策職能部門之一,大廈的經營管理離不開人、財、物、時間、信息等資源。在諸資源中,唯有人力資源是最為寶貴的。因為,其它任何資源均由人來開發利用,而且通過合理地開發人力資源、充分發揮人的最大潛能,能夠產生巨大的增值效應,國會的最核心內容就是要通過最大程度地滿足目標客源市場的需求,以實現企業效益和社會效益的最大化。
三、功能和作用
人力資源部的功能和作用主要體現在三個方面,即提供大廈經營活動中所需的充足的各種人力資源;提高人員素質以及合理利用和開發人力資源;發揮員工的積極性,挖掘潛能。
1.通過人力資源部的工作,在全店上下均能明確地樹立起現代人才觀念,真正做到了解人、關心人、尊重人、培養人,合理地選好人、用好人,使得人盡其才、才盡其用。
2.要在大廈內部真正按照科學合理的原則,根據實現企業目標的需要,從最大限度調動人的工作積極性、創造性出發,制定出整套包括選拔、培養、使用、考核和獎懲在內的勞動人事制度和分配制度,科學地定崗定編,使人與事得以最佳結合。
3.人力資源部的工作特點是既有階段性目標,又要有貫徹始終、永無止境的追求。因為社會的發展,科學技術的進步會不斷地給人力資源開發提出新課題,且大廈管理思想、管理體制、管理手段和管理方法的科學化、現代化本身也要求員工不斷調整自己的知識結構,提高自己的知識水平。人力資源部要盡可能為員工表現自己的能力提供機會,使他們獲得的知識在實踐中轉化為經驗,上升為理論。
四、基本任務
人力資源部的基本任務是遵循國家的勞動人事法規和政策,圍繞大廈的經營管理這一中心開展工作,最大限度地利用和開發人力資源,不斷提高員工的整體素質,優化人才資源,實現經濟效益和社會效益的最大化。具體有以下內容:
1.直接負責整個大廈的人力規劃、員工招聘、錄用、培訓、考核、工資、勞保、福利、調配、質檢、勞動關系協調等工作。
2.開展各種有效活動,密切勞資關系,協調政府、企業、員工、客人之間的利益,增強員工的向心力、凝聚力。
3.完善工資分配和福利制度,吸引和留住優秀人才。
4.負責對員工的工作質量進行監督,確保大廈服務質量。
5.負責制定《員工手冊》、《勞動合同》及大廈的人事規章制度。
6.負責同政府機關、社會團體、人才交流中心及其他同行建立并保持友好的工作關系。
7.審核人力資源的財政預算和支出,做好各項成本控制工作。
8.負責審核大廈年度培訓計劃和月度培訓計劃,建立和完善大廈二級培訓體系。
第2篇 會議大廈房屋裝修與改造的管理
行政辦事中心及會議大廈房屋裝修與改造的管理
房屋二次裝修和改造主要影響到房屋結構、荷載的改變。不合理的裝修和不科學的施工方法。直接危害到房屋建筑的安全性。同時,盲目選用不合適的裝飾材料,還會破壞工作生活環境,危及人體健康。物業公司在房屋的管理工作中,必須重視對二次裝修和改造的審批、監督、追蹤和驗收工作,確保房屋使用安全。
行政辦事中心及會議大廈建筑面積較大,大樓內功能多,隨著時間的推移,必定會出現室內外二次裝的需求。由于各區域性質的不同,對裝修要求各有不同,裝修時間也不可能統一,同時不可避免地涉及到動火、拉接臨時電源等特殊要求。為確保大樓建筑結構安全,保證樓宇外觀協調統一,符合消防安全要求,保持大樓安全靜謐的辦公環境,達到合理、安全使用物業的目的,物業管理公司要結合甲方裝修要求,嚴格參照執行建設部第110號令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》,按以下的程序對房屋裝修實施有效管理和控制:
(1)裝修申報
需裝修的用戶應會同裝修施工單位填寫《裝修申請表》并經甲方審批后,向物業服務中心遞交甲方的審批意見、施工人員、時間、期限,使用機電設備的容量、裝修施工方案、裝修施工圖紙(平面圖、立面圖、電氣布線圖、所有圖紙加蓋章),提供裝修施工單位資質證書、營業執照復印件。經審核后,用戶、裝修施工單位、物業服務中心三方簽訂裝修管理責任書。
公共場所的裝修,應事先向公安消防機構申報,由用戶向公安消防局防火科領取建筑內部裝修防火審核呈報表,經消防機關審批后報物業服務中心登記備案,再進行裝修申報手續。
施工隊進場裝修前。需到物業服務中心辦理裝修進場手續,遞交有效證件。辦理裝修許可證和施工人員臨時出入證,領取施工馬夾,憑證出入施工,保安員憑施工人
員穿著的施工馬夾、《施工人員臨時出入證》及身份證放行。
(2、現場管理
l、物業服務中心裝修責任人員負責監管每一裝修項目。
2、物業服務中心監管人員每天進入施工現場檢查二次以上,發現違章施工、違章用電、用火、亂拉亂接臨時電源等,應采取適當措施予以制止處理。
3、動火作業按消防管理程序辦理,并由監管人員負責監督。
4、對出入的材料、工具等由經查驗放行,嚴格控制易燃材料進入大樓,確保行政辦事中心及會議大廈安全。
5、嚴禁裝修施工人員進入裝修場所以外的辦公區域,以保證物業各區域的安全和安靜。
6、保安員按巡邏時間,把裝修現場作為一個重要巡邏點進行巡視,并填寫巡視記錄表。
(3)垃圾管理
對產生的裝修垃圾,集中堆放,并嚴格做到日產日清,絕不允許堆放在消防通道上。也不允許堆放在影響行政辦事中心及會議大廈形象的任何部位(垃圾清運由施工隊負責)。
(4)裝修驗收
l、裝修工程完工后,物業服務中心會同用戶、施工單位及有關專業技術人員參與驗收。
2、對未能通過消防驗收的,物業服務中心嚴格督促其整改,否則將不準許啟用,以確保行政辦事中心及會議大廈安全。
3、驗收合格后,由施工單位向物業服務中心交回發放的施工馬夾及《施工人員臨時出入證》。
4、對需延長裝修期、增加裝修范圍的,需報甲方審批,再報物業服務中心備案后執行。
第3篇 大廈業主手冊-裝修管理
大廈《業主手冊》:裝修管理
為了共同維護大廈的整體美觀,根據國家建設部第110號令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的有關規定,特制定《**大廈裝修管理規定》,請業主對大廈進行裝修前細閱本規定,并到服務中心辦理有關手續。
一、裝修單位需提供以下有關資料到物業管理公司大廈服務中心辦理裝修報批手續:
1、裝修施工單位的營業執照副本、資質證明副本一份,并加蓋公章。
2、全套的裝修施工圖紙;
(1)房屋平面布置圖及天花圖;
(2)室內供電系統圖、給排水管網圖(裝修電工、焊工人員需持有效的技工證原件)。
3、裝修施工合同。
二、房屋裝修,業主需繳交一定的費用,詳細情況請向大廈服務中心咨詢。
三、辦理裝修手續及注意事項:
1、電力系統、天線系統和防盜對講系統裝修:為確保大廈業戶生命的安全和各系統操作正常,以及便于**大廈服務中心將來進行維修工程,涉及到專業性較強、技術含量較高、構造復雜和容易產生安全因素的項目,如電力、天線、防盜對講系統等工程,不可由業主所聘用的承建商代辦。該工程必須由服務中心選定承建商進行,但業主須支付所須費用。如:
1)為電力設備進行增建/改裝;
2)就公共天線分布系統設備進行增建/改裝工程,由該系統的分布放大器/分配器至室內而設的電視/超短波收音插口;
3)就防盜對講系統進行增建/改裝工程。
2、用電設備安裝:裝置室內電器或其它用電設備必須十分留意單元的電負荷量,如果超過負荷必須向服務中心申請,取得書面同意后方可繼續施工。另外,聘請注冊之電器承建商,依照廣州市供電局之《廣州地區電器設備安裝規程》,否則,因影響大廈用電線路、設備正常運作而造成的損失,該單元業主須負全部責任。
3、空調機的安裝規定:為保持樓宇外貌美觀,冷氣機主機及窗機均應安裝在原設計預留位置上,切勿鑿穿外墻安裝。如原設計無預留位置,應按服務中心指定的位置上安裝,冷氣機安裝之位置及規則可向服務中心查詢。所有托架或裝置材料必須為不銹鋼制造。如因安裝空調機而破壞樓宇外觀,業主須負責按規定改裝并修復樓宇外貌,如因安裝空調機而導致樓宇任何損壞,業主必須負責所有修理費用。
4、排水系統裝修:所有排水系統的改裝工程必須經物業服務中心指定的承建商負責施工,費用由業主負責,另付一筆相當于工程費的5%的管理費,作為管理處進行額外行政工作/有關工程的監督費。
5、各業戶可依照自己的喜好進行室內裝修,但必須注意在加設或更改室內裝置時不得影響樓宇結構和樓宇外觀,這些都屬于公共財產。一般而言,**大廈的外墻絕對不能更改或加建包括窗臺安裝防盜網、飄蓬等,如內墻必須拆除或更改,事先亦必須向服務中心申請并獲得書面批準。
6、業戶在室內進行任何工程,必須事先確定該項不得抵觸有關政府部門之法律或條文,若所進行的工程不符合有關法律,用戶需將改變部分恢復原貌,直至有關當局滿意為止,其所需的一切費用由該業戶支付。
7、各業戶所聘用的裝修承建商在進行裝修工程時,必須向服務中心領取裝修申請表格填報所聘用的承建商資料,在服務中心發給裝修許可證后承建商才可進行裝修工程。裝修進行期間,裝修許可證應掛在單元門口,特種作業人員(如:電、焊工等)須持證備查。
8、防盜門及窗花安裝:
為保持樓宇美觀,服務中心建議各業戶不必安裝防盜網,對要安裝防盜門,請到服務中心查詢,但門于外墻必須水平,窗花必須安裝在玻璃窗的內側,統一款式。
9、裝修工程必須遵守:
1)業戶須確保各承建商安排指定的負責人在現場監工并配備通訊工具,以便在工作時間突發事故時與其聯系。
2)業戶裝修前需對樓宇的結構、裝置、裝飾等提供足夠之保護、防御措施,避免在裝修期有任何損毀,如果造成樓宇內之設備有任何損壞或因缺乏維護、防御措施而導致損壞,例如:裂痕、污漬等,有關業戶需負擔一切修復費用。
3)所有材料、余泥及沙石應以尼龍或麻包袋搬運,運載材料之貨車應取道指定之貨物起卸區,余泥、沙石必須棄置于指定區域。
4)所有裝修工程只限在本單位內進行,不得在走廊或其它公共地方進行,而且一切工具、材料、余泥、沙石等也必須放在單位內,不得占用**大廈之公共地方或通道、走廊。為保障其他業戶的利益,若有任何人受到直接或間接的損害,將由有關業戶負責及賠償。
5)施工時盡量提供足夠防御措施,以減少裝修期內引致之塵埃、氣味、振動及噪音,避免對其他業戶造成干擾及不便。裝修期間,單元大門必須關閉,但不能上鎖,以便管理人員檢查。
6)工場內必須配備緊急醫療藥品(如外傷藥品),必須有足夠防火設備,如滅火筒、防火氈等,以備發生火警時緊急應用。(裝修范圍內每50平方米必須保證至少提供2個4kg干粉手提滅火器)
7)嚴禁在消防設施上取水作其他用途。
8)每日必須清理所有廢料及垃圾,以保持通道暢通、地面清潔及減低火警發生的可能性。易燃、易爆等危險品禁止在單元內存放超過二十四小時。
9)施工過程應采取適當遮蔽措施,以免將混凝土、沙石、瓦礫或其他雜物進入廁所或排水渠內。
10)裝修工人進入大廈必須配戴裝修出入證,經登記后方可進入大廈。在大廈內切實遵守大廈的各項規章制度,如環境衛生、治安管理規定等,如有違反,秩序維護人員和管理人員有權按照有關規定進行處理。
11)所有進出大廈之裝修工人,只能在指定現場作業,不得在大廈內隨意走動,不得在裝修單元內居住、留宿或煮食。
12)裝修工人必須穿著合適的衣服,不得赤腳、穿拖鞋、裸露上半身等出入工作范圍,以防發生意外或有礙觀瞻。
13)各業戶進行裝修時,必須嚴格遵守服務中心制定的《噪音施工管理規定》:
①正常的施工時間為周一至周五上午8:00時至中午12:00時,下午2:00時至下午6:00時。
②整個周末和公共假期,大廈禁止進行裝修工程。
③業戶如需超時工作或在周末進行無噪音裝修,事先須獲得服務中心的書面批準。
14)一切未經批準而進行的違章建筑物,服務中心將根據公約和政府有關規定采取一切必要的手段,包括移交政府行政主管部門予以清除,一切費用由負責人支付。
15)業主須留意如因改裝室內的供水去水部分裝置,如水喉、潔具等造成墻壁或樓板滲水等現象,服務中心將不予安排任何修繕工程,一切后果由業主負責。
16)業主須時時告誡裝修工人在進行鉆天花墻壁或地臺工程時,應特別注意不要鉆穿穿插其間的水管、電線,如因施工原因影響大廈內的
用水、用電、電話、天線、防盜系統等設施的使用功能,事故的責任者必須負全部責任及賠償。
四、裝修延期手續
1、如裝修需超過申報工期,必須及時辦理有關延期手續,否則,物業管理公司有權責令其停工,并禁止有關人員進出大廈。
2、業主或其委托人須提前帶齊施工許可證及施工人員出入證到大廈服務中心辦理裝修延期手續,一戶裝修最長時間不得超過6個月,特殊情況須得到物業公司書面批準。
五、裝修退場手續
1、業主在竣工三日內將裝修施工許可證、施工人員出入證、給排水、電器竣工圖交回客戶服務中心辦理退場手續。
2、業主于十四個工作日后帶齊裝修保證金票據和裝修工人證按金票據到客戶服務中心辦理保證金退還手續。遺失施工許可證、施工人員出入證均不退還保證金。如有其它違規行為則視情況扣罰相應保證金。
第4篇 寫字樓大廈房屋維修管理
寫字樓、大廈房屋維修管理
隨著寫字樓/大廈的使用年期增加,大廈的結構會出現各類問題,如不早日維修,大廈將會變成一座危樓,對業戶的財產及人身安全受到嚴重的影響。故此房屋的保養維修成為一項重要的環節,為業主的房產得以保值及增值。
進行大廈維修前要做好工程招標,工程設計技術指標,合同管理,施工控制等工作,而完工后再進行工程竣工驗收、工程結算及維修、技術資料整理等!
(1)寫字樓修繕按照房屋完損情況分為a.翻修b.大修c.中修d.小修e.綜合維修五項.
a.翻修工程:指全部拆除,重新設計,重新建造的工程.翻修后的房屋必須符合完好房屋標準的要求.
b.大修工程:指需拆換/改動部分主體結構,但不需全部拆除的工程,該等費用為同類造價的25%以上.
c.中修工程:指拆換/改動少量主體結構,保持原來房屋的規劃和結構的工程,費用約為同類造價的20%以下.
d.小修工程:指日常小損小壞的修復,保持房屋完損等級,進行日常的養護工程.
e.綜合維修:指成片多棟(大廈)的大、中、小修,進行一次性全部修完的工程,為該同類結構的造價20%以上的費用。
(2)寫字樓修繕的標準,按房屋不同的結構,裝修及設備條件劃分,以一等房屋為標準,內容包括:
a.結構:包括磚木,混合和鋼筋混凝土結構,其中承重墻柱不得用空心磚、半磚、亂磚、亂石等。
b.樓地面:不得用有普通水泥或三合土面層者。
c.門窗:正規門窗,有紗門窗或雙層窗。
d.墻面:中級或中級以上的粉飾。
e.設備:獨廚有水電、衛生設備、采暖地區有暖氣。
(3)寫字樓結構的修繕注意事項
a.對混凝土結構變形縫、預埋件、給排水設施的使用情況,應進行定期檢查,有腐蝕、滲漏、開裂等情況要及時處理,及時制止任意開孔洞。
b.鋼筋混凝土保護層損壞要及時補修,以防止鋼筋銹蝕,以瀝青漆、環氧樹脂涂料進行防護。
c.做好對屋面隔墊層、保溫層、室外給排水設施及地基基礎的維護工作。
d.對房屋的使用應滿足設計要求,不得隨意改變用途,超載或對結構進行改造。
(4)對屋面漏、滲水的修繕注意事項
a.屋頂應每季進行一次全面檢查。
b.清除落水口的積灰、草根、雜物、使雨水管道通暢,清除天溝雜物,泛水部分青草及時清除。
c.灰屋面架設設施/天線等,保證不影響屋面排水及防水層完整,防止受破壞。
d.不允許屋面堆放雜物,搭建加建房屋。局部修補時,應采取保護性措施,防止屋面受損。
(5)寫字樓各管道井的維修注意事項。
a.不得隨意將通風道堵封,堵塞及受到破壞。及時清理油積和灰塵。有裂縫時及早修補。
b.垃圾道堵塞要及時疏通,由底層向上逐層疏通。保持垃圾道內清潔,防止在垃圾道上鑿洞。
c.垃圾斗、垃圾門應每2年重新油漆一遍,以防鋼板銹蝕,減少使用壽命,及時用水泥砂漿修補小洞,防止損壞處漸漸擴大。
d.應注意對檢修上(門)的保護,對安裝固定件的保護,防止碰撞管井,有損壞應及早維修。
(6)房屋修繕施工及環境保護注意事項:
a.噪音的控制:修繕施工設備機械,如鋸床、刨床、粉碎機等操作時噪音較大,應用箱蓋、消聲罩及風管吸尖設施防止噪音及灰塵飛揚,或選擇適當地點加工!
b.建筑灰塵的控制:因清拆引致建筑灰塵大量產生,應做好防塵擴散措施,以油布、草墊或灑水等方法減少塵土亂飛或選擇風小的天氣施工。
c.垃圾的管理:應將建筑垃圾集中堆放,超過一定量時安排及時清除。
d.防止建筑管道及下水道堵塞,定期檢查,清除內部垃圾,嚴禁用水沖洗路面剩余水泥。
e.施工場地周圍的綠化保護:搭建施工腳手架應做好保護,防止灰塵、垃圾弄污綠化草地。嚴禁在綠化地帶隨意焚燒建筑垃圾。臨時堆放建筑物料應做好保護措施,防止破壞綠化。
第5篇 大廈防火管理程序
一、保安部處理程序
1.0 報警:
1、發現火情應立即通知
(1)監控室
(2)保安領班
2、報警人應報清著火地點、起火部位、燃燒面積、目前狀況、報警人姓名等;
2.0 接警:
1、監控人員將所報時間、內容詳細記錄,并迅速通知:
(1)保安主任、物業主任、物業經理
(2)工程經理、副經理
(3)總經理
(4)商場辦公室、老大樓保衛科
2、上述人員迅速到達現場,救災領導小組立即成立,到場級別最高者為領導小組現場總指揮;
3、根據救災領導小組總指揮之意見報119火警電話;
二、工程部防火處理程序:
1.0水的處理:
(1)指派一名員工在消防泵房按命令啟動、關閉消防泵;
(2)確保消防泵運轉,使消防用水不間斷;
2.0電的處理:
(1)指派電工控制失火部位的電源,該切斷的要果斷要斷;
(2)并設法解決滅火現場必需的照明;
(3)確保消防用電不間斷;
3.0電梯的處理:
(1)客梯自動降至底層關閉;
(2)消防梯切換為手動控制交消防隊員、保安部使用;
4.0防火卷簾門的處理:點動或連動關閉著火區域之防火卷簾門;
5.0檢查正壓送風排煙設備、空調裝置和煤氣總閥;
6.0組織人員投入滅火,必要時向消防隊員提供建筑結構、設施、設備的情況;
三、物管部防火處理程序:
1、組織人員投入滅火;
2、搶救、疏散著火層的顧客,并按指令疏散非著火層的顧客到達指定的安全區域,準確統計撤離人數,安撫顧客情緒;
3、配合檢查是否有顧客尚未撤離,確認商場無遺留人員后親上商場并通知保安部;
4、撤離樓面時,協助保安部關閉防火門、防火卷簾門;
四、防火救災領導小組職責:
1、決定是否報119火警電話;
2、調集力量,布置疏散救護人員、物資之措施;
3、決定滅火、供水、開啟應急廣播的區域;
4、安排防排煙、停電或繼續供電、關閉空調、新風等措施;
5、密切注意商場內一切情況,穩定顧客情緒;
6、檢查執行情況;
7、消防隊到達后,及時向消防隊之火場總指揮報告情況,并按其統一布置,帶領員工貫徹執行;
五、防火救災領導小組現場任務布置:
a、疏散和救護
1、劃定安全區:保安領班劃定供疏散人員集合的安全區;
2、疏散:
(1)保安員引導并護送顧客向安全區域疏散;
(2)在安全區域疏散線路上分段安排保安員為顧客指明方向;
(3)安排保安員護送行動不便的人員從消防電梯疏散;
(4)安排保安員查清是否有顧客仍在著火區域內;
(5)在安全區域內安排保安員負責接待,并安撫顧客情緒;
3、疏散秩序:
(1)第一疏散著火層;
(2)第二疏散著火層以上樓層;
(3)第三疏散著火層以下樓層;
(4)第四從消防通道疏散顧客;
(5)第五從消防電梯疏散行動不便和老弱顧客;
b、防火撲救要點:
1、在火勢能控制的情況下:用滅火器撲救,但水帶須放到位,以防滅火器撲救力度不夠時,用消防水槍撲救
2、撲救時,首先要控制火勢蔓延,然后才考慮撲滅;
3、力量布置應首先考慮在火勢蔓延的方向設防,然后才考慮在周 圍及上層設防;
4、電氣火災須斷電后才可用水槍撲救;
c、防排煙:
(1) 指導顧客和員工學會用濕手巾捂住鼻子,盡可能貼近地面行走,必要時根據當時風向、火勢的地形及時排煙;
(2)視人員疏散情況關閉部分消防通道防火門、防火卷簾門,以
(3)隔離并阻止火勢蔓延;
d、防火安全警戒:(由保安部落實,必要時其他部門協
同實施)
1、大廈外圍:
(1)派二名保安員分別有六合路二頭負責接應消防車;
(2)保安員清除外圍路障,疏散一切無關車輛;
(3)勸導過路行人撤離現場,維護好大廈外圍秩序;
2、大廈底層出入口:
(1)嚴禁無關人員進入大廈,指導疏散顧客離開大廈;
(2)看管好疏散出大廈的物資;
(3)保證消防電梯為消防人員專用;
(4)引導消防人員進入著火區域,維持滅火行動秩序;
3、著火層:
(1)嚴禁應疏散人員進入著火層,,防止乘火打劫、制造混亂;
(2)指導疏散人流向下一層按秩序撤離;
4、水災撲滅后:
在火災區域設立警戒區,保護好現場,嚴禁無關人員進入,配合消防部門調查起火原因;
e、防火應急廣播:
1.一旦火災發生,應急廣播應配合做好指導疏散、安定人心等工作;
2.廣播范圍應視火勢情況而定,一般只限于著火層和上下一層;
f、防火設施保障:
1、機房值班人員必須堅守崗位,聽從領導小組的指令;
2、保證消防用水、消防用電等不間斷;
g、保持通訊暢通:
第6篇 大廈物資出入管理作業指導書
1.0目的
通過對出入大廈的各類物品進行適當的控制,確保業戶財產和公司財產不受損失。
2.0范圍
適用于出入大廈的各類物品、設備、工具等的管理。
3.0職責
3.1管理處客戶服務中心負責物資出入手續的辦理。
3.2管理處客戶服務中心主管負責b類物資出入手續的審批。
3.3管理處客戶服務中心主任負責業戶遷出的批準。
3.4管理處主任負責c類物資出入手續的審批。
3.5管理處保安隊負責物資的檢查、核對及放行。
4.0內容
4.1 出入物資的分類
4.1.1 a類物資:是指體積小,價值不高的可隨身攜帶物品,對此可不作控制,準予放行;
4.1.2b類物資:體積較大、較重,不便個人攜帶的金額較高的物資,如辦公用品、貴重禮品、工藝品、裝修工機具、批量裝修材料。
4.1.3c類物資:易燃、易爆、有腐蝕性等的危險物品和化學品。
4.2 出入物資的控制
4.2.1進出大廈人員隨身攜帶a類物資,門衛保安員可不予控制。
4.2.2當業戶或其它人員攜帶b類物資進出大廈時,應到客戶服務中心辦理手續。
a) 申請人到客戶服務中心領取《物資出入放行單》,填寫相關資料并加蓋公司公章;
b) 業戶詳細填報其物資后,管理員通知分管其區域的主管。業戶搬運物品為b類物資,如搬出物資為個別的家具和電器,并非搬家,且又查明無拖欠管理費用的情況,則該區域主管可簽字同意放行;如搬離物品較多或全部搬家,則需上門查看,并致電業主,詢問其同意與否。如同意,請收費室計算該戶所有費用,將金額報給業戶,在結清后請客戶中心分管領導簽字同意其搬家。如業主不同意,則請業戶自行和業主洽談,暫不辦理放行手續。
c) 辦理好手續后,需向業戶說明:大宗物資在下班后或節假日方可經大堂出入。平時請走負2層,而且搬運車輛限高為2.2米。
d) 業戶手續不全或費用未結清而欲搬出物資,則須耐心向業戶解釋,請業戶先結清費用再為其辦理相關手續。
f) 大門保安隊員根據《物資出入放行單》核查需要放行的物品,無誤時,準予放行。
4.2.3當業戶或其它人員攜帶c類物資進出大廈時,辦理手續同4.2.2,《物資出入放行單》需請示管理處主任。如管理處主任同意可以進入則須保安隊攜帶滅火器材護送。
5.0 記錄
《物資出入放行單》
第7篇 大廈業戶搬出物品管理公約
業戶搬出物品管理公約
為確保業主(住戶)財產安全,維護**正常秩序,居住于**的業主(住戶)搬出家私及家電等貴重物品時,請您按以下規定提示到物業公司辦理搬遷手續。
1.0您是業主(住、用戶)搬出家私、電器等大件貴重物品時,請您持本人有效身份證件(或護照)到物業管理公司登記,填寫《業主搬出物品登記表》,由值班人員確認您的身份后開據《搬出物品放行通知單》,請您將《放行通知單》交給大堂接待人員或護衛員,由大堂通知道口放行。
2.0業主因轉賣遷離小區時,請您持本人有效身份證件(或護照)到物業管理公司辦公室交清物業管理費和水、電、暖、空調等費后,辦理遷出手續,物業公司將開據《搬出物品放行通知單》,護衛員見單確認后放行。
3.0您是業主的委托代理人要搬出物品時:請您出據有效身份證件,經辦人須持附有業主身份證以及業主簽名的委托書到物業管理公司辦理搬出手續,將物業公司開據的《搬出物品放行通知單》交大堂護衛員確認后放行。
4.0若您是租、用戶要搬出物品時:須持有效房屋租賃合同或借住手續并得到業主許可(業主同意書或復印件、傳真件)后,請您到物業公司財務室,繳清各種費用。然后由物業管理公司開據《搬出物品放行通知單》大堂護衛員確認后放行。
5.0道口崗護衛員將根據《搬出物品放行通知單》決定放行。
6.0為了保證您和全體業主的安全利益,請您按規定中的程序去辦理搬出物品手續,請您配合物業安全管理工作,開據《搬出物品放行通知單》后再搬出物品。
7.0您在搬遷時請勿影響鄰里生活;請勿碰損電梯、墻面、地面等小區設施、設備;
8.0您在搬出大型家電時,物業公司會為您開啟消防或貨運電梯使用,請勿使用客梯。
第8篇 xc大廈空調運行操作管理
大廈空調運行操作管理
空調換熱站運行規程
**城市廣場大廈由主樓和裙樓構成,其空調采暖系統由高區換熱站和低區換熱站為主樓和裙樓提供空調熱水。
換熱站運行程序
換熱站主要設備的運行分別執行各自的操作規程,其運行程序見下圖:
正常正常正常加水
檢查膨脹水箱水位←開啟補水泵←軟化水箱水位←軟化水罐
正常
檢查熱水循環泵,閥門檢查換熱器,分汽缸蒸汽壓力
正常
正常
開啟熱水循環泵←
開啟換熱器、供汽、出凝結水閥門
調整并保持換熱器出水溫度
正常
開啟所用空調器
空調換熱站緊急故障處理規程
換熱站發生下列緊急情況之一,可停車處理。
一、電機或水泵等一部份冒煙起火。
二、板式換熱器漏汽,漏水、溫度異常升高。
三、發生必須停車的人身事故,如人、手或衣服被卷入軸內。
四、電機或水泵聲音異常,發生強烈震動。
五、水泵軸溫迅速上升,并超過允許溫度。
六、發生單路停電事故。
七、電流波動太大。
八、嚴重抽空,泵內由于抽進雜物堵塞而引起壓力突然下降
九、發生必須緊急停車的其它事故,將要損壞設備而來不及請示報告時可緊急停車。
緊急停車處理規程
一、關閉事故換熱器供汽閥門和凝結水閥門。
二、關閉事故泵進出水閥門。
三、切斷電機電源。
四、按開車程序開啟備用換熱器或備用水泵。
五、處理事故換熱器或水泵。
六、消除影響人身安全的故障。
七、處理造成緊急停車的其它事故。
八、認真如實填寫事故記錄并及時上報。
制冷站運行程序
┌─────┐┌──────┐
┌──────┐│加藥裝置││孌頻給水泵│
│軟化水罐│└──┬──┘└───┬──┘
└──┬───┘└───┬───┘
│正常│正常、加水
┌──┴─────┐┌────┴──────┐
│軟化水箱水位││冷卻塔水位│
└───┬────┘└────┬──────┘
│正常│正常
┌───┴────┐┌────┴───────┐
│開啟補水泵││冷卻塔風機、電機、變速箱│
└───┬────┘└────┬───────┘
│補水│正常
┌───┴────┐┌────┴─────┐
│膨脹水箱水位││開啟冷卻塔風機│
└───┬────┘└────┬─────┘
│正常│正常
┌───┴──────┐┌────┴─────┐
│冷凍水系統閥門開啟││開啟冷卻水系統閥門│
└───┬──────┘└────┬─────┘
│正常│正常
┌───┴──────┐┌────┴─────┐
│開啟循環水泵││開啟冷卻水泵│
└───┬──────┘└────┬─────┘
│正常│正常
┌───┴──────┐┌────┴─────┐
│檢查分、集水器壓力││檢查冷卻塔水溫、壓力│
└───┬──────┘└────┬─────┘
│正常│
┌───┴──────┐│
│開啟所用空調機││
└───┬──────┘│
┌──┴───┐
│制冷機開啟│
└──────┘
空調系統標準參數
1、空調房間
┌────┬───────┬───────┬──────┬───┐
││夏季│冬季│新風量│噪聲│
│名稱├───┬───┼───┬───┤m3/人.h│db(a)│
││溫度℃│濕度%│溫度℃│溫度%│││
├────┼───┼───┼───┼───┼──────┼───┤
│商場│26-28│--│16-18│--│9│30-60│
├────┼───┼───┼───┼───┼──────┼───┤
│寫字間│24-26│〈65│18-20│40│30││
├────┼───┼───┼───┼───┼──────┼───┤
│健身康樂│26-28│〈65│18-20│40│30││
├────┼───┼───┼───┼───┼──────┼───┤
│餐廳│24-26│〈65│18-20│--│20││
├────┼───┼───┼───┼───┼──────┼───┤
│廚房│≤30│--│16-18│--│40-60次換氣││
││││││││
└────┴───┴───┴───┴───┴──────┴───┘
2、制冷站
冷凍水送回水溫度7℃/12℃
冷卻水送回水溫度32℃/37℃
3、熱交換站
空調熱水送回水溫度高區60℃/50℃
----------低區85℃/60℃
板式換熱器蒸汽進口壓力〈0.4mpa
------------------溫度〈150℃
安全規程
一、安全第一,保障人身及設備安全,保證空調系統正常運行。
二、嚴格執行設備操作規程,杜絕違章操作。
三、運行、維修人員必須進行上崗培訓,培訓不合格不準上崗。試用人員不得
在關鍵崗位獨立操作。
四、運行、維修人員要懂得電氣安全基本常識,會使用滅火器具。
五、高空作業必須系安全帶,必須同時兩人以上作業。
六、不得操作帶'病'設備。不得操作安全防護措施不合格的設備。
七、運行、維修人員疲勞過度,患病時不得上崗操作。
八、制冷劑存放運輸過程中應避免高溫、振動,充罐排出時須防止泄漏,造成凍傷,并不得遇明火。
九、各種油器存放、使用必須注意防火,避免污染環境。
十、蒸汽、冷熱水管道的啟閉都必須緩慢進行,防止水錘噪聲及閥件的損壞。
十一、容易出現危險隱患的設備,場所應有明顯的安全警示標志。
第9篇 大廈管理公約范本
前言
本公約制定的目的在于通過本公約的實施,以界定各業主/用戶對于廣東省廣州市天河區**路**號的'**國際廣場'(以下簡稱'該廣場' )及其設備、服務設施的管理、保養及維修訂立規定,達到對該廣場的統一管理,以保證該廣場的所有業主/用戶有效地使用其購置/租用的物業,以及規定各業主/用戶對該廣場的管理及公共開支所須負責的責任。
本公約自以下當事人簽署后即生效,該廣場的所有業主和非業主使用人均受本公約各條文的約束。業主更換,本公約繼續有效。管理公司對本公約的條款享有解釋權。
特別提示:本公約的簽約單位為
1.廣州市**房地產有限公司(以下簡稱'發展商')
2.(一般的社會購買者名稱)(以下簡稱為'業主')
3.廣州**國際廣場物業管理有限公司(以下簡稱'管理者')
第一章定義
一、在本公約中,除文意另有所指外:
1.'該土地':指根據廣州市《國有土地使用權出讓合同》穗國地出合(1998)419號文及《國有土地批準書》穗國土建用字(1998)5**號文,由廣州市國土局出讓位于天河區**路以西**院地段約14369平方米的土地使用權之土地。
2.'土地批文':指有關的國有土地使用證編號為'穗府國用**字第特167號、168號、169號'及有關的文件及修訂。
3.'該廣場':指座落于該土地上的**國際廣場或其任何部分。其中寫字樓、購物商場、酒店公寓、餐廳、康樂設施、會議中心、地下車庫,并其總面積約為 195,000平方米。
4.'公共地方' :指在該廣場內或該土地內由發展商根據本公約所指定的公共地方。其中包括各入口大堂及::通道、各扶手梯、直梯、樓梯間、行人道、行車道、衛生間、梯臺、天臺、綠化區及休息地方、管理者辦事處及各監控室、電表房、鍋爐房、電掣房、泵房、灑水系統泵房、消防及保安設備控制室、電話機房、消防泵房、光井、水箱、升降機房、發電機房、空調機房及為該土地及該廣場的業主和用戶及訪客而設并供其共用的其他地方或范圍,但不包括任何業主擁有所有權的地方。
5.'公共服務設施':指為該廣場的利益而安裝的設備、儀器、電機、裝置、樹木、管道、電纜、電線。但任何只供個別業主及租戶使用的設施不包括在內。
6.'裝修手冊':指管理者(如以下所定義)就各業主在其所屬單元(如以下定義)的裝修、更改、改進、加建及裝飾等所作的規定。
7.'用戶手冊':指管理者為管理該廣場而制訂有關寫字樓、商場、公寓、車位及有關設施的使用守則。
8.'管理費用':指管理者因管理及保養該廣場而引起的所有費用和開支。
9.'維修基金':指用于維修、替換該廣場公共設備的款項。
10.'管理者':指被發展商廣州市**房地產有限公司聘用為管理該廣場的任何個人或公司。
11.'業主':指對每個單元合法擁有或共同擁有所有權的人士,并包括其日后通過合法程序而成為當時的合法繼承人或當時的轉讓(包括但不限于變賣、贈與及互易等)人。如果該單元已被合法抵押,則'業主'就包括該抵押人和受押人(抵押權人);但以上所述受押人(抵押權人)只是在受押人(抵押權人)占有該有關單元或收取該單元的租金及利益下才算是業主。
12.'發展商':指該廣場的發展商廣州**房地產有限公司。
13.'單元':指在該廣場內的寫字樓、商場、酒店公寓、車位或其它部分。
14.'寫字樓':指根據本公約規定作為辦公用途的有關單元。
15.'商場':指根據本公約規定作為購物用途的有關單元。
16.'酒店公寓' :指根據本公約規定作為出租居住用途的有關單元。
17.'車位':指根據本公約規定作為停泊車輛用途的地方。
18.'攤分費':指由該廣場在大項設施設備維修上的需要而作出一次性的支出,并當維修基金不足以支付或有關支出超過維修基金百份之五十之儲備的情況下,管理者向各業主收取用以支付前述支出的金額。
19.'業主委員會' :指各業主按照本公約不時召開的業主大會上委任或選出的業主委員會。(以下簡稱'業委會')。
20.'業主大會' :指按照本公約第七章舉行的業主大會。
第二章業主的權利和義務
一、業主的權利
在各業主遵守本公約的所有規則、政府訂立的有關法規,并按期繳交
有關費用的先決條件下,各業主將享有下述權利:
1.業主依法擁有、使用及享用其名下物業及全部租金的收益。
2.業主有權將其所屬單元,以上行為明確地受本公約限制和保障。
2.1 出售、轉讓、抵押按揭
2.2 出租于第三者
2.3 以其他方式處置
2.4 變賣
3.各業主可依法使用廣場內的公共地方、公共服務設施,但不得損害他人利益。
4.業主有權::參加業主大會,對廣場內的各項管理決策行使投票權,業主投票權按其建筑面積每100平方米一票計算,超出部分按四舍五入處理,不足100平方米的按一票計算。
5.業主可根據本公約條款維護自身的權益,可以監督廣場管理公司的管理行為或提出合理建議。
二、業主有以下的義務:
1.在使用、經營、轉讓所擁有物業時,應遵守物業管理法規政策及本公約的規定,維護物業及其他業主的公共利益。
2.廣場業主委員會成立后,執行業主委員會或業主大會的決議和決定。
3.全體業主和用戶應遵守管理公司根據政府法規及業主委員會決議制定的各項有關廣場的管理規章制度,并配合管理公司做好廣場的各項管理工作。
4.按規定依時交納其單元應繳之物業管理服務費、水電費、維修費、公共能源費及其他有關費用。
5.加強安全防范意識,遵守有關廣場安全防范的規章制度,自覺做好防火防盜工作。
6.業主或用戶如需進行室內裝飾裝修,必須遵守物業裝修手冊內的各種規定,并填寫申請表,報管理公司審批,并繳納裝修按金后方可按規定施工。裝修完工后,由管理公司進行查驗,如無違規、違章情況或妨礙他人正常使用物業的現象(如滲、漏、堵、冒等),按金予以退還,否則視違章情況予以扣除::并限期整改;如屬統一清運裝修垃圾和余泥的,還應同時交納裝修垃圾、余泥清運費。如在規定時間外使用公共設施(如電梯、供電增容等)的,還應承擔相應的補償費用。
7.業主如請管理公司對其自用部位和毗連部位的有關設施、設備進行維修與維護,應支付有關費用。
8.凡房屋建筑附屬設施設備已經或可能妨礙、危害毗連房屋的他人利益、安全,或有礙外觀統一、市容觀瞻的,按規定應由業主單獨或聯合維修與維護的,業主應及時進行維修維護;否則,由業主委員會委托管理公司采取有關措施,其費用由當事業主按規定分攤。
9.與非業主在建立使用、維修維護、改造所擁有物業的法律關系時,應告知對方遵守本管理公約,并承擔連帶責任。
10.若公共設施或其他業主權益遭受人為損壞,損壞者須負責原樣修復,如造成損失,應予賠償。
11.使用本物業內的文化娛樂體育設施和停車場等公共設施、公共場所(地)時,應按規定交納有關費用。
12.自覺維護公共場所的整潔、美觀、暢通及公共設施的完好。
13.自覺維護廣場精神文明建設,搞好業戶關系,互助友愛,和睦共處,共創文明商業廣場。
14.在本物業范圍內,不得有下列行為:
14.1擅自改變房屋建筑及其設施設備的結構、外貌(含外墻、外門窗等的顏色、形狀和規格)、設計用途、功能和布局等;
14.2擅自對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板進行鑿、拆、搭、建;
14.3占用或損壞樓梯、通道、屋面、道路、停車場、摩托車/自行車房(棚)等公用設施及公共場所(地);
14.4損壞、或擅自拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等公用設施;
14.5在公共場所堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物;
14.6在公共場所存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物質等;
14.7踐踏、占用綠化用地,損壞、涂畫建筑小品;
14.8影響市容觀瞻或本廣場外觀的亂搭、亂貼、亂掛、設立廣告牌等;
14.9隨意停放車輛;
14.10利用房屋進行危害公共利益或其他不道德的行為;
14.11法律、法規及政府規定禁止的其他行為。
第三章 管理
一、一般事項:
1.管理公司的責任在于管理和維護該廣場的每一部分且受本公約的約束,須遵守和履行本公約中其有關的責任及義務。
2.業委會有權于業主大會通過多數決議案后給予管理公司不少于三個月的書面通知終止管理合約;管理公司亦可提前三個月給業委會書面通知解除合約。
二、管理公司的權利及責任
1.在不抵觸本公約的前提下,管理公司有權去完成所有有關廣場管理和維護的事項,具體如下:
1.1 檢查、巡察廣場的公共部分,必要時包括所有單元的內部。
1.2 從事任何必要工作,包括維修養護、保安、清潔、綠化等,以保持廣場每一個部分及其設施、設備處于良好、清潔、安全的狀態。
1.3 預防及制止任何不符合本公約規定的行為,并追討當事人賠償其造成的損失,以維護全體業主的公共利益。
1.4 控制該廣場內所有車輛停放、行人交通,對亂停泊車輛上鎖或拖離,并向該車主收取拖離及有關費用。
1.5 制止及糾正各業主違反本公約規定的行為,
1.5.1在該廣場內顯著地方公布違約業戶的姓名及其違約細節。
1.5.2書面通知違約業戶糾正錯誤,并在通知后十四天期滿而該戶主仍未糾正錯誤時,采取相應的行動;如屬緊急情況,可不必書面通知。
1.5.3透過民事訴訟向違約業主追討本公約規定該業主須繳付的任何款項及其滯納金。
1.5.1管理公司為保障全體業戶利益執行的其他合法方法。
1.6 按本公約規定,要求并收取所有廣場業主應付的管理款項,支付所有因該廣場管理及維護而產生的應付款項。
1.7 根據財務預算,本著合理節約的原則有效控制管理開支,并做好帳目記錄,定期向業主通報。
1.8 為該廣場的公共地方(包括公共服務設施及廣場整體基建架構)投保,其投保額及險種由管理公司根據該廣場所需而決定。
1.9 向業主報告所有因該廣場的管理及維護工作所引起與政府、公民及有關個人的往來事宜。
1.10節日期間可裝飾該廣場入口及外墻,包括燈光及其他飾物。必要時,管理公司可以組織該廣場內的文娛活動。
1.11按照本公約的規定履行管理公司應承擔的管理和維護之職責。
2.管理公司根據本公約做出的行動及決定,在各方面對所有業戶均有約束力。
3.管理公司在下列情況下無需對業戶負責:
3.1 為履行本公約所做出的一切合法行為。
3.2 因下列原因造成的服務中斷:
3.2.1因任何設施、裝置進行必要的保養及維修;
3.2.2臺風、水災、火災、地震或其他不可抗力的損害、毀滅;
3.2.3無法避免的燃料、材料、水、電或勞力短缺;
3.2.4管理公司所無法控制的其他一切原因。
三、管理公司酬金
1.管理公司酬金是管理公司因履行本公約的職責而獲取的報酬。在業委會未成立前,該酬金按政府規定擬定。在業委會成立后,管理公司酬金將由物業管理公司與業委會商定。
2.該廣場管理中發生的一切開支無須從管理公司酬金中支付。
四、管理費及其他費用
1.為確定業主應付的管理費用,管理公司應在每年十月底前為下一年度準備一份管理預算。該預算應顯示::該廣場總體上在管理與維修保護方面的估計開支(包括管理公司酬金)和估計收入。
2.為確定管理預算,第一會計年度應由該廣場經政府有關部門檢驗合格之日起,至該年的十二月三十一日止。其后的會計年度即自每年一月一日始,至該年十二月三十一日止。
3.管理費支出包括但不限于下列各項:
3.1 管理公司員工開支;
3.2 公共地方及公共設備、設施的維修保養費支出;
3.3 廣場綠化費用支出;
3.4 廣場環境衛生費用支出;
3.5 廣場保安及消防裝備費用支出;
3.6 行政辦公費用支出;
3.7 物業結構、公共地方、公用設備、公眾責任保險費支出;
&nb
sp; 3.8 環境美化及節日裝飾費用支出;
3.9 稅金支出;
3.10管理公司酬金。
4.無論物業是否空置、出租或自用,各業主均應按照管理預算及其單元面積繳費標準支付管理費、水電費、公共能源費及其他相關費用。
5.如個別業主要求管理公司提供額外的工作和服務,管理公司有權向該等業主收取合理的附加費用。
6.在業主委員會成立前,物業管理服務費收費標準以政府物價部門批核為準;業主委員會成立后,該收費標準由物業管理公司與業委會商定。
7.當管理帳出現正常虧損,管理公司將重新修改財務預算,并將調整后的收費標準報物價部門或業委會通過后,確定出每一業主應加付的數額,管理公司可運用該筆每月加收的款項彌補管理帳不足部分;在必要的情況下,該筆款項亦可以一次性總付的方式收取。
8.如有關會計年度出現盈余,則該盈余部分即視為下一會計年度的收入。
五、管理費用及其滯納金的繳付
1.每一業主應于每月五日以前向管理公司繳付其單元當月應付的管理費,管理公司另有規定的除外。
2.任何業主如果未能于本公約規定應付的款項到期日起十五天內支付其應付的款項,則管理公司有權采取下列措施并收取附加費用:
2.1 收取未繳付的款項自應付之日起至支付日的滯納金(滯納金費率按政府有關規定計算)。
2.2 收取手續費作為因違約引起管理公司額外工作的賠償。
3.任何業主如果在應付管理費當日起兩個月內尚未能繳交管理費、水電費及其他費用且無任何解釋,管理公司有權采取適當措施追討有關費用或依法向人民法院提起訴訟,由此引起的不便或相關費用由該業主承擔。
4.所有以滯納金及手續費方式付給管理公司的款項,均應存入管理帳戶中以支付日常管理開支。
六、維修基金
1.維修基金是指物業共用部位、共用設施設備發生損壞時,用于進行中修、大修、翻修和更新改造等所需儲存的資金。
2.維修基金的繳交根據政府有關規定執行。
3.維修基金應設立專款帳戶由管理公司和業委會共同管理,不得挪作他用。
4.物業共用部位、共用設備、設施維修、更新時,其費用從維修基金增值部分中開支;增值部分不足以開支的,由維修基金墊支,墊支部分應向業主收回。
5.維修基金的使用,由管理公司提出年度計劃,經業主委員會批準后實施。
6.在任何業主停止擁有或使用該單元時,維修基金將不退還,但如將該單元使用權變化情況通知管理公司及獲得新業主所簽署的本公約附錄之承諾書,該維修基金可以免息轉移于該單元的新業主的名下。
第四章該廣場或部分受損不宜使用時的規定
一、若該廣場因火災、臺風、地震、地陷或其他原因而破壞,以致大部分不宜使用時,則管理公司須召開業主大會,會上可由出席并投票的業主百分之七十五(75%)以上多數票通過決議案。
二、如由于保險賠償金不足、建筑法規的改變或任何其他情況,致使修復或重建該廣場的方案已不可行時,各業主須將其所擁有所有權的單元交于管理公司托管,管理公司須立即將其以公開拍賣或轉讓變賣,并將變賣所得的凈收益,按各業主原先持有的單元市值比例確定分配與該等業主。該項工作由物業管理公司或業主委員會委托有關主管部門進行。
三、因該廣場購買了保險而取得的一切保險賠償金須按比例分配予各業主。在此種情況下,各業主在本公約所述的一切權利、特權、責任及保證均予撤銷,每名業主須放棄本公約所載的一切權利和特權。
四、若議決修復該廣場,每名業主須按其單元應繳費比例支付修復該損毀部分所需費用,以支付超出該廣場的保險額賠償金的數目。
第五章業主大會及業主委員會(業委會)
一、管理公司須于該廣場經有關政府部門綜合驗收合格,并已交付使用不超過二十四個月內召開第一次業主大會,管理公司應會同發展商及時召開該廣場的業主大會,選出業主委員會及主席,并可決定業委會的職務、人數及其他事項等。下列規定適用于任何業主大會:
1.管理公司或業委會每年須召開不少于一次業主大會。管理公司、業委會或占該廣場不少于百分之二十的業主提議可合法召開特別會議,以便討論或決定任何影響或關于該土地或廣場的事項,或為全體業主的利益就該土地及該廣場的保養及管理向管理公司提供意見。
2.每次召開會議須至少提前七天發出書面通知,列明開會時間、地點及討論事
項。
3.會議的法定人數為占該廣場不少于百分之五十的業主親自或派代表出席。出席者達法定人數,會議方可進行。
4.每年第一次會議中業委會主任可自動當選為該次業主大會的主席。
5.主席須確保將出席者及會議程序記錄存檔。
6.各業主每戶擁有一份所有權份額,即有一票。
7.如投票票數相等,主席可投第二票或決定性的一票。
8.業主可親自或派代表投票,未滿十八歲的業主須由其法定代理人出席。
8.1 未滿十八歲的業主須由其法定代理人出席。
8.2 委任代表的文書須由業主簽署;如業主乃一法人,則須加蓋公章。
8.3 委派代表的文件須于開會前一天交予管理公司。
9.于正式召開的會議上由擁有投票權的業主或其代理人過半數票通過的任何有關廣場事項的決議案對全體業主均有約束力,惟:
9.1 開會通知須指出擬就該事項提出決議案。
9.2 除非全體業主均親自或派代表出席會議,否則會上就其他事項所通過的任何決議案均屬無效。
9.3 抵觸本公約或土地批文的決議案均屬無效。
二、業委會的組織、會議及權利
1.業委會委員由業主大會從業主中選舉產生,應不少于五名;業委會任期為兩年一屆,可以連選連任;業委會主任、副主任由業委會選舉產生。
2.業委會的成員在下述情況將終止其職務:
2.1 有關成員以書面向業委會請辭并獲業委會接納。
2.2 有關成員不再擁有該廣場的任何所有權。
2.3 有關成員破產或觸犯刑事法律。
2.4 有關成員患上身體或精神上的痼疾致使其不能處理日常事務。
2.5 業主大會議決辭退的有關成員。
3.業委會由主任定期召集,召開會議必須有過半數委員出席,作出決定須經過半數委員同意。
4.每三個月::至少應召開一次業委會會議以決定該廣場的日常管理事宜,如1/3以 上的委員提議或主任、副主任認為有必要時,可召開特別會議。
5.每次召開會議須至少提前七日發出書面通知給各成員,并列明開會時間、地點及討論事項。任何議決事項若事前并未詳列于開會通知內將會無效。
6.所有問題的決定,均按少數服從多數的原則。
7.業委會應包括以下的職位:
7.1 主任
7.2 副主任
7.3 執行秘書
7.4 任何經業主大會所指定及界定的職位
8.業委會須保存所有會議記錄并包括下述事項:
8.1 所有成員職位的委派、辭退或改變;
8.2 所有業委會議決事項;
8.3 曾出席會議的成員。
此等會議記錄須存于一固定并可供其他業主查閱的地方。
9.業委會決議對全體業主均有約束力,并應予以公布。
注:本公約內容條款如與政府政策法規有抵觸,應以政府政策法規為準。
附錄
關于**國際廣場管理公約承諾書
致:**國際廣場物業管理有限公司
為維護及促進廣州**國際廣場的管理,本人/本司現同意遵守與**國際廣場物業管理有限公司簽署的'**國際廣場管理公約'內的一切條款及有關修訂內容。
本人/本司亦同意在轉讓上述廣場任何部分時,于有關買賣合約簽署之日起一個月內就使用變化情況以書面通知上述廣場的管理公司,并應取得本人/本司的承讓人遵守該管理公約內的一切條款及有關修訂內容的承諾協議。
在管理公司收到本人/本司承讓人的承諾書前,如本人/本司的承讓人有違反管理公約的行為,法律責任將由本人/本司及承讓人共同承擔。
廣州**國際廣場
**國際廣場物業管理有限公司
**樓**號單位業主
(業主 )簽署 (法人代表 )簽署
年 月日年 月 日
第10篇 x大廈花卉管理程序
大廈花卉管理程序:
綠色植物不但美化著大廈的各個角落,起著活躍環境、凈化空氣的作用。為了保持良好的形象,現對花卉的管理規定如下:
(一)專人負責管理:
1、巡查時間:每周二次。
2、巡查內容:花卉各項情況;花卉套盆完好情況。
3、統計上報:花卉情況、套盆情況、換花次數及數量、澆花次數。
(二)監督花卉公司工作:
1、換花:保持花卉常綠,根據花卉情況隨時更換;換花過程中由花卉專項負責人抽查監督、記錄,并做好各項協調工作。
2、澆花:原則定為一周兩次,由花卉公司派專人,花卉專項負責人進行監督、記錄、并控制每次澆時間的間隔。
第11篇 大廈管理中心火災應急預案
大廈物業管理中心火災應急預案
1、目的
使各崗位員工明確發生火災事故后各自的崗位職責與搶救措施,確保救火搶險工作進行的程序性、及時性與有效性。
2、適用范圍
適用于管理中心發生火災事故時的應急處理。
3、職責
3.1管理中心經理擔任火災應急事故處理的現場總指揮,負責向各級部門布置警戒、疏散、滅火工作。
3.2火災應急事故處理情況下,設備控制方面運行班長接受技術室的直屬領導,負責向運行值班員下達設備操作指令,盡力保證消防設備電源,確保應急照明及消防設施的運作正常。
3.3運行值班員在發生火災事故時,負責立即按照4.3規定的程序進行操作,及時完成技術室、運行班長發出的設備操作指令,并根據火情及值班經驗靈活、果斷處理各種應急情況。
3.4大廈維修工負責火災現場的搶險、救災工作,向安管隊員說明現場的帶電情況,避免意外事故的發生。
3.5安管隊長負責應急情況下疏散、搶險、救火的組織工作,及時完成管理中心經理發出的各種指令,根據火情及執勤經驗靈活、果斷處理各種應急情況。
3.6安管隊員負責現場救護及滅火搶險工作,按照管理處及隊長的指示及時完成各項應急任務。
3.7管理中心辦公室人員按照管理中心經理的指示及時完成人員與物資的疏導工作,維護好公共秩序及通訊工作。
4、工作流程
4.1管理中心經理工作流程
4.1.1接到火災緊急通報后,管理中心經理應立即趕到監控室擔任火災應急處理的現場總指揮。
4.1.2負責向市公安消防隊匯報火情,及時調配人員執行消防隊發出的各項指令,保證各項搶險、救災工作的及時開展。
4.1.3按照《yk大廈火災應急預案圖》及實際火情向各班組人員下達工作指令。
4.1.4組織火情偵察,預測火勢的發展趨勢,向公司領導與工行相關負責人員匯報火情,及時召集力量。
4.1.5撲滅火災后,向公司提交火災報告,分析著火原因,處罰當事人,教育群眾。
4.2運行班長工作流程
4.2.1接到火災緊急通報后應立即趕到監控室。
4.2.2根據《yk大廈火災應急預案圖》以及實際火情對運行值班員下達設備操作指令。
4.2.3向技術室匯報火情,設法完成技術室發出的設備操作指令,盡力保證消防設備電源,確保應急照明及消防設施的運作正常。
4.2.4及時完成管理中心經理發出的工作指令。
4.2.5在未與技術室取得聯系前,應靈活、果斷的向值班員發出操作指令。
4.3運行值班員工作流程
4.3.1接到消防報警系統顯示火警信號或接到火情報告后,立即通知安管隊員前往火警現場查看,確認火情。
4.3.2確認火情后兩名運行值班員應立即分工,一人留守監控室負責臨時總指揮,一人負責消防、空調、電梯等機電設備的現場操作,操作完畢后應留守配電房聽候指揮。
4.3.3留守監控室運行值班員應立即執行以下工作。
4.3.3.1向所有管理中心在崗人員通報火情,在運行班長、管理中心經理未到達監控室前擔任臨時現場總指揮,根據《yk大廈火災應急預案圖》及實際火情向各在崗人員分配應急任務。
4.3.3.2向管理中心經理報告火情。
4.3.3.3打電話'119'向市消防局報警。
4.3.3.4在監控室啟動消防風機、防排煙系統,通知晶都水泵站啟動消防栓系統、噴淋系統。
4.3.3.5通知電梯值班員將客梯置于頂層后關閉電源,并指示電梯值班員留守于一樓消防電梯門前待命。
4.3.3.6利用應急廣播、警鈴,按照《yk大廈應急疏散預案》疏散大廈人員。
4.3.3.7保持與各崗位人員的聯系,了解搶救、疏散、滅火工作的最新進展情況,及時向相關負責人匯報,隨時向各崗位員工發出新的工作指令。
4.3.3.8接到公司領導的指令后,應立即按照指令執行。
4.3.4留守配電房運行值班員應立即執行以下工作。
4.3.4.1置一樓消防電梯廳電梯消防開關于火警位置。
4.3.4.2關閉空調機組、空調風機,切斷火災現場電源,保留應急照明電源及消防用電。
4.3.4.3啟動應急發電機,使發電機處于隨時可投入使用狀態。
4.3.4.4按照監控室發出的指令進行操作,及時向監控室匯報配電房的運行狀況。
4.3.4.5隨時向監控室匯報消防設備及應急照明的運行情況。
4.3.5火災事故處理完畢后,值班員應做好火警記錄,并配合有關部門做好火災事故調查。
4.4安管隊員工作流程
4.4.1接到火警信號后或接到火情報告后,安管隊員應立即到達現場查看,確認火警后,按下報警開關或利用消防電話向監控室報告火情。
4.4.2隊長、領班員及巡邏人員接到火情通報后立即趕往監控室配齊防毒面具,并立即趕往火災現場,采用消火栓、噴淋或使用滅火器投入滅火工作,動作應迅速、及時。
4.4.3兩名大堂值班員一名負責召集休息隊員趕回公司,趕回人員到達公司后應立即到監控室接受指令,另一名大堂值班員在大堂阻止無關人員進入大廈,并指引疏散人員向西門或正門撤離。
4.4.4停車場門崗安管員應立即阻止無關車輛(非消防、公安車輛)進入停車場,引導車輛駛離停車場,盡量騰空車位、疏通大門前通道,等待消防、公安車輛的進入。
4.4.5停車場巡邏安管員應立即封鎖大廈地下車庫入口與正大門,阻止無關人員的進入,疏導大廈人員,維護好公共秩序。
4.4.6地下室值班安管員應阻止無關人員及車輛的進入,監守崗位,協助車輛物品的疏導工作。
4.4.7市消防隊到達現場后,停車場安管員應立即通知管理中心經理或直接帶領消防隊員進入監控室了解火情,并協助隊員開展各項救火工作。
4.5維修工工作流程
4.5.1大廈所有維修人員接到火情通報后應立即停止一切日常維修工作,立即趕到監控室配齊防毒面具后,趕到火災現場協同安管隊員進行火災現場的搶救與撲滅工作。
4.6管理中心辦公室人員
4.6.1事故發生后,管理中心辦公室員工應及時趕到監控室接受指令,并負責以下工作內容。
4.6.2負責大廈內群眾的疏散、物資的疏導工作。
4.6.3保
障器材供應,協助、引導市消防隊工作。
4.6.4協助運行值班員的通訊聯系工作。
4.6.5完成管理中心經理發出的臨時工作指令。
4.7滅火器的選用
4.7.1因電器、電器故障短路引起著火,應迅速切斷電源,用1211滅火器或其它阻燃材料進行撲救。
4.7.2汽油、柴油等著火,用1211滅火器進行撲救。
4.7.3液化石油氣等燃氣著火,用干粉滅火器進行撲救。
4.8火災報警
4.8.1拿起話筒拔'119'號鍵,直至聽到對方回話。
4.8.2準確講清起火單位名稱、所在位置,要詳細講明單位地址。
4.8.3講清起火部位、燃燒物品、火勢大小、火場面積。
4.8.4講清大廈樓高及起火樓層。
4.8.5講清報警人的姓名、聯系電話號碼,以便隨時聯系。
4.8.6如需安排接消防車要講清楚接車地點。
4.9消防水槍、水帶操作規范
4.9.1打開消火栓門,取出水帶、水槍。
4.9.2檢查水帶及接頭是否良好,如有破損嚴禁使用。
4.9.3向火場方向鋪設水帶,避免扭折。
4.9.4將水帶靠近消火栓端與消火栓連接,連接時將連接扣準確插入滑槽,按順時針方向擰緊。
4.9.5將水帶另一端與水槍連接(連接程序與4.9.4相同)。
4.9.6連接完畢至少2人握緊水槍1人打開閥門,對準火場(勿對人,防止高壓水傷人),緩慢打開消火栓閥門至最大,對準火場根部進行滅火。
4.10人員疏散方案
4.10.1當火情無法控制,必須疏散大廈人員時,監控值班員應通過消防廣播引導人員進行疏散,并注意以下疏散要點。
4.10.2逃生時應走消防通道(嚴禁使用電梯),保持鎮定,以防擁擠造成事故。
4.10.3疏散順序:首先為著火層人員,其次是著火層上一層人員,再次為著火層上二層人員,并依次往上,當火災層以上受火災影響的人員全部疏散后,開始依次疏散火災層下一層、下二層人員,依次往下。
4.10.4被困人員出門前先以手觸摸門板及把手,感覺熱燙時切勿開門,應打開窗門揮手或其它方法發出求救信號,等待消防隊到達后利用云梯等登高工具進行救護,同時應用濕衣服堵住門縫,防止煙霧進入。
4.10.5緊急疏散煙霧較大時,要用濕毛巾、衣物等捂住口,避免被煙氣嗆住導致窒息。
4.10.6濃煙彌漫時應沿著緊急疏散標志指示的方向,采用最低姿勢沿墻角前進(彎腰或爬行前進),由首層向大廈以外跑。
4.11yk大廈火災應急預案圖
第12篇 z大廈物業管理防火組織
大廈物業管理防火組織
根據公安部第61號令及中華人民共和國消防法有關規定,本大廈實行逐級防火責任制,由各級部門職員負責實施,并以此制定大廈的防火組織架構,各部門應把預防火災作為日常管理工作的一個重要部分,使防火工作經常化、制度化,以確保本大廈內人員的生命和財產安全。
本大廈設四級防火組織,任命三級防火責任人及消防安全管理人,成立義務消防隊。(具體人員名單以當時在職名冊為準)
一級防火責任人:總經理
二級防火責任人:由公司副總、各部門經理、副經理、主管擔任
三級防火責任人:各部門班長、副班長擔任
四級防火責任人:各在崗員工
消防安全管理人:秩序維護部經理
義務消防隊隊長:秩序維護部經理
各級防火責任人及安全管理人、義務消防隊長職責
一級防火責任人職責:( 1人)
總經理:z
一.貫徹執行消防法規,保障大廈消防安全符合規定,掌握本大廈的消防安全情況;
二.確定逐級消防安全責任,批準實施消防安全制度及保障消防安全的操作規程;
三.組織防火檢查,督促落實火災隱患整改,及時處理涉及消防安全的重大問題;
四.建立義務消防隊;
五.組織制定符合本大廈實際的滅火和應急疏散預案,并實施演練;
六.批準年度消防工作計劃及有關經費。
二級防火責任人職責:(14人)
部門經理、主管:*****、(保潔公司駐場經理)
一.認真執行消防法規,對本部門的消防安全管理工作負責,組織實施部門防火責任制和崗位防火責任制;
二.立足自防自救,對部門員工進行經常性防火安全教育;
三.布置、組織、檢查、總結本部門消防安全工作,定期向上級報告工作情況;
四.組織領導本部門的人員補救火災事故,保護火災現場,追查處理火警事故,協助調查火災原因。
三級防火責任人職責:( 人)
領班、副班長:*****
一.組織實施崗位防火責任制;
二.積極參加消防培訓及執行義務消防員職責;
三.協助部門經理做好消防管理工作;
四.每天檢查崗位消防安全工作。
四級防火責任人職責:(人)
各部門員工:
財務部:
客戶中心:
行政人事部:
工程部:工程部全體員工
秩序維護部:******
一、學習及掌握消防科學知識,嚴格遵守消防法規,熟悉消防設備使用;
二、落實崗位防火責任制,積極主動地做好消防安全工作;
三、積極參加消防培訓及執行義務消防員職責。
消防安全管理人職責:(1人)
秩序維護部經理:
一.擬定年度消防計劃,組織實施日常消防安全管理工作;
二.擬定消防安全工作的資金投入和組織保障方案;
三.在員工中開展消防知識、技能的宣傳教育和培訓,組織滅火和應急疏散預案的實施及演練;
四.協助一級防火責任人做好其他消防管理工作。
義務消防隊隊長職責:(1人)
秩序維護部經理:
一.組織制訂消防安全制度和保障消防安全的操作規程并檢查督促其落實;
二.組織實施消防檢查和火災隱患整改工作;
三.組織實施對本單位消防設施滅火器和消防器材安全標志的維護保養,確保其完好有效,確保疏散通道和安全出口暢通;
四.組織管理義務消防隊;
五.協助一級防火責任人做好其他消防管理工作。
防火架構圖(略)
