商業大廈機電設備設施管理計劃
商業大廈機電設備設施的管理計劃
設備管理是以科學管理為基礎,按照現代科學的理論、方法和手段研究和解決設備運行中的規律性問題,確保設備的正常、安全運行。
高層樓宇的大量涌現,使人們對樓宇設備的依賴性越來越強,同時也對樓宇設備的運行提出了更高的要求。在設備管理中,**注重設備全過程的綜合管理,即把設備管理概念融合于設備整個壽命期中,保持樓宇設備的最佳運行狀態,充分發掘樓宇設備的效益潛力。在設備管理概念中,**又進一步注重預防檢修,即不僅做到設備的正確使用和精心維護,而且通過制訂、實施周密合理的設備定期檢修計劃,以預防重于補救之觀念,提高樓宇設備的運行效率,確保樓宇設備的安全、穩定、無故障運行,提供一個良好舒適的工作環境。
1 系統日常運行及管理
樓宇設備運行管理的目的在于通過提高設備的運行效率和運行質量,提供一個高質量安全、舒適、便捷的工作環境。設備運行、維護管理的優劣直接關系到各個系統能否達到原有的設計性能與服務年限,關系到樓宇的供電、供水、供熱、供冷等供應狀況能否正常,關系到能否保障**運行安全。
1.1 運行管理
設備運行首先要在技術上考慮安全性和可靠性。其次設備的運行在技術性能上應始終處于最佳運行狀態,以發揮設備的最佳效用。
1.1.1 編制設備詳細的技術資料,并建立設備臺帳。
1.1.2 建立嚴格的機房管理制度,巡視檢查制度和崗位責任制。
1.1.3 制訂科學、嚴格的操作規程。
1.1.4 制訂周密、合理的設備維護保養計劃。
1.1.5 對操作人員進行專業培訓,明確各自的崗位職責,掌握專業知識和操作技能。
1.1.6 實施維護保養工作。
1.1.7 定期校驗設備中的安全附件,保證靈敏可靠。
1.1.8 工程技術人員對設備運行參數和統計結果作分析,及時發現事故的潛在危險,采取有效措施進行清除,確保安全運行。
1.1.9 發生設備故障后對其原因進行分析,提出有效的改善措施,確保類似事故不再發生。
1.2 設備系統的日常運行
1.2.1 變配電系統
變配電系統是為建筑物提供電源的系統,是樓宇設備正常運行的最基本保障,運行人員將對變配電設備運行狀態進行全面監控,結合**樓宇自動控制系統對變配電室進行巡視檢查,監視、記錄電壓、電流、功率因數等運行參數,一旦發現問題,給予及時處理。當發現局部停電等運行故障時,按照預定程序進行倒閘操作,保證安全可靠運行。
1.2.2 采暖通風空調系統
采暖通風空調系統依據季節變化合理調節樓內溫度、相對濕度、氣流速度和空氣潔凈度,為辦公人員創造一個舒適環境。由專業人員負責維護采暖通風空調系統的正常運行,結合大廈樓宇自動控制系統巡視檢查各主要設備運行狀況,發現噪音超標、滴漏水等不正常現象,立即處理,并能根據負荷情況調整運行參數,按操作規程控制相關設備的啟停。當發現運行故障時,維修人員及時到場,按應急處理預案及時處理,恢復系統正常運行。在日常運行中,根據外界氣溫、溫度條件,合理調節各場所采暖通風空調設備,實現舒適、節能、衛生的要求。
1.2.3 給排水系統
建立大廈用水、供水管理制度。值班人員結合大廈樓宇自動控制系統定時監測水池、水箱的水位情況,管理及水泵的運行情況,巡視人員對屋頂、地下層等各處相關設備進行巡回檢查,一旦發生缺水、溢水、跑冒滴漏等問題或其征兆,立即通知有關人員前往處理。并按政府規定,定期清洗二次供水蓄水池,確保二次供水無污染隱患。當發生運行故障時,維修人員及時到場,按應急處理預案及時處理,恢復系統正常運行。
1.2.4 照明系統
照明系統質量的好壞直接影響到大樓的整體形象。照明系統管理的主要內容就是做到既保證照明質量又節約能源。巡視人員必須巡視檢查大樓的公共照明,發現損壞要立即更換。根據工作人員的作息時間,按預先的設定,通過大廈樓宇自動控制系統對公共照明進行開/關控制。
1.2.5 消防系統
消防系統是整個大廈消防安全的保證,所以要求時刻保持正常工作狀態,消防監控中心實行24小時值班制度。消防管理人員定期巡視檢查,真正做到'預防為主,防消結合'。當發現險情時,消防管理人員及時到場,按突發火災的應急方案及時處理,確保生命財產安全。
1.2.6 電梯
電梯大樓必不可少的運輸工具,管理人員將按規定檢查其運行情況以及平層是否準確、指示燈顯示是否正確完整、按鈕功能是否有效。按客流情況分不同時段調整運行方式,以使電梯運行在安全、節能、方便的最佳方式。另外可利用**公司首創的電梯智能運行管理裝置解決非辦公時間的安全保衛和通行方便的矛盾。在辦公時間段內,電梯全開放運行,可自由乘坐。在非辦公時間,相關人員可憑人手一張的智能卡乘電梯到達授權可達的樓層,無卡人員則操作不了電梯。每張卡的授權區域及使用功能都可由電腦設置,一旦丟失可立即掛失注銷。當發生電梯困人等事故時,按電梯困人救援程序及時處理。
2 設備系統的應急處理方案
2.1 設備故障處理規程
2.1.1 故障分類
設備在運行中,凡由于人為或非人為因素造成不能提供正常服務的情況均為故障,凡故障發生時,均應視情況分重大故障和一般故障兩級處理。
重大故障包括:人身傷亡事故;設備故障導致經濟損失達人民幣萬元以上;因故障引起整個大廈停水、停電、停空調、停氣,發生火除上述重大故障外,其它為一般故障。
2.1.2 故障處理通則
發生故障時,值班員應立即處理,一般故障應先匯報后處理,事后作好記錄。重大故障應一面處理,一面匯報,無法處理應盡快報告工程部部長。
根據表計的指示和設備的外部征象,判斷故障的全面情況,盡快限制故障的發展,迅速地排除危及人員及設備安全的因素。
最迅速地恢復設備(設施)至正常運行狀態。
處理故障必須迅速、正確、果斷、鎮靜。不得違反安全規程。
管理處主任是處理故障的全面領導人,負責調動、安排有關人員采取相關措施。
對于需要立即搶修的設備,值班員應判斷故障部位和性質后在工程技術人員到達之前,把工作現場安全措施做好。
2.1.3 重大故障處理職責
凡發生重大故障,由值班人員立刻通知工程部部長并按相關應急處理程序采取措施。工程部部長接到報告后應立即到現場指揮故障處理,并上報管理處主任。管理處主任應盡快趕赴現場,負責全面指揮。
2.1.4 一般故障處理職責
對于一般故障,管理處經主任可授權工程部部長處理,工程部應及時報告并作好有關故障發生和處理記錄。
2.2 供電電源停電故障處理規程
電源故障分以下幾種情況處理
2.2.1 在接到供電部門發出的停電通知后,管理處應立即通知大廈內各有關業主單位。
2.2.2 正常情況下的倒閘操作,管理處提前一天發出停電通知。
2.2.3 如因大廈內故障引起供電回路停電,應盡快排除故障后恢復送電。
2.2.4 如設備或線路的電氣聯絡部分發熱、發紅,不能繼續運行時,應設法將負荷倒換至其他設備線路供電或者降低負荷,并繼續觀察,采取相應措施。
2.2.5 低壓配電柜母線及其引出線故障時,應將故障段母線隔離,然后設法對未受影響的部分恢復送電。
2.2.6 如供電局對大廈突然全部停電,則應立刻給樓內各有關單位發出通知,告知原因,設備值班員應堅守崗位,待恢復供電后,馬上啟動設備,確保**財富中心的正常工作。
2.3 停水及故障處理規程
2.3.1 在接到自來水公司發出的停水通知后,管理處應立即轉告樓內各有關單位,并積極采取貯水保障措施,減少停水影響。
2.3.2 若安排水池清洗,管理處應提前三天以書面形式發出通知,通知內容包括清洗時間、停水時間、影響范圍等。
2.3.3 給排水設備故障一般處理程序
a. 給水泵出現故障時,值班人員應馬上啟動備用泵,然后及時對故障泵進行維修。
b. 排污泵出現故障時,應迅速搶修,若一時不能修復,應準備臨時排污染。
c. 若供水管網出現故障、發生泄漏等影響正常供水,值班人員應立即關閉泄漏部位前端閥門,及進通知維修人員搶修。
b. 排污管、雨水井等因堵塞造成下水不暢、浸水等,立即組織人員疏通。
2.4 空調故障處理規程
2.4.1 當主機發生故障時,啟動備用機組投入運行,并且檢查排除故障。
2.4.2 由于檢修或其他原因導致冷卻水或冷凍水較大量外泄時,應立即停止系統的運行,排除故障后再補水投入運行。
2.4.3 當故障停電時,立即關閉機組。待恢復供電后,再重新啟動運行,同時做好記錄。
2.5 發生火警處理規程
2.5.1 大樓發生火警時,要做到忙而不亂,及時報警,并做好滅火及疏散人員、搶救物資等工作。
2.5.2 火災報警程序
a. 發現火警時,立即用消防電話或普通電話向中央監控室報警,也可啟動手動報警器,使樓層警鈴、火災報警器的信號傳到中央監控室。
b. 用電話報警時,必須講清下列事項:火災發生的具體地點、火勢大小、燃燒物質、報警人的姓名和身份。
2.5.3 接到報警后的處理辦法
a. 中央監控室接到報警信號后,利用對講機通知巡邏保安員立刻前往火警現場。如屬火警誤報,應通知中央監控室復位;如證實火警,應立即通知中央監控室啟動報警設施并通知相關人員到場施救,并利用現有設施進行滅火。如火警嚴重,在組織前期撲救的同時向119報警。
b. 中央監控室利用消防廣播,引導人群利用消防樓梯向安全地點疏散;使電梯降至首層;切除火災區域電源,準備啟動應急電源;啟動相關防、排煙風機、消防泵。
c. 管理處主任到現場指揮滅火,管理處其他人員要立即到現場參與滅火,設備值班人員則堅守崗位,隨時聽從指揮。
d. 派人到大樓門口引導消防隊進入火場,指示消防拴位置。
2.6 系統的維護保養
2.6.1 當設備發生故障時,應立即檢修,并盡可能把影響減到最低。
2.6.2 由于停電導致設備不能正常使用時,有應急電源的應立即供應,確保重要設施設備正常運行。
3 系統的維護保養
設備維護保養是設備正常運行的保證,它不僅要使設備隨時處于良好的工作狀態,而且要保證各項運行參數合格,以便確保設備達到設計性能并延長使用壽命。
3.1 維護保養工作主式
維護保養工作方式分日常維護保養和定期維護保養二個層次:
日常維護保養屬運行操作人員的職責范圍,使用的設備要有專人負責,并嚴格按照操作規程操作使用。其工作內容主要是巡視檢查及調整、清潔,由值班、巡視人員進行,重點在于設德的外觀、功能狀態。
定期維護保養工作對于保持設備良好的運轉狀態、延長設備壽命極為重要。其內容包含性能狀態檢查、系統試驗及計劃性檢修,由維修人員在工程技術人員的指導下實施。
3.2 日常維護保養、定期維護保養的質量控制
日常和定期維護保養均按相關工作規程實施。保養工作按工作性質和區域劃分到人,專職負責。各責任人按規程、計劃做完維護保養工作后在相應圖表中作記錄。同時工程部部長與工程技術人員根據設備管理和維護保養制度分層次、分系統對設備狀況、保養工作質量進行定期和不定期檢查、評議,發現不合格即查找其發生原因,提出改進措施并跟進實施。對各責任人的設備維護保養工作質量及效果之檢查評議結果,將作為員工工作業績量化考核的依據。
3.3 主要系統定檢工作要點
3.3.1 變配電系統:對相零地線端子檢查是否接觸良好,牢固可靠。線路的電壓、電流、功率的檢測儀表工作是否正常,讀數是否則在正常范圍內,其接線是否牢固,顯示是否清晰。變壓器運行聲音是否正常。
3.3.2 給排水系統:檢測各種水位檢測和控制器件動作靈敏度,是否有誤動作。管道是否有滲漏,閥門動作是否靈活、可靠,有無漏水。水泵運行聲音是否正常。
3.3.3工空調系統:對各溫濕傳感器、壓差傳感器等部件進行靈敏度測試,對各個電磁閥門進行開、合測試。空調主機運行是否正常,各項參數是否在正常范圍內,冷凍泵、冷卻泵、冷卻塔運行聲音是否正常,水管是否滲漏。定期對風機盤管、空調風柜進行清洗。年度換季時進行大清洗并對主機進行大的保養。
3.3.4 防雷接地:雷雨季節到來之前,均應對整個系統進行檢查和維護、提前做好防雷準備。在大雷雨后,也要盡快對系統進行檢查,查看是否有因雷擊而導致某些防雷避雷器件損壞或某些連接點松脫和斷開。若有問題,立即處理。
3.3.5 電梯系統:按電梯安全檢測和保養規范要求進行周檢、月檢、季檢和年度審核工作。
3.4 設備維護保養檢修計劃和標準
3.4.1 供電設施年度檢修保養計劃(表1)
3.4.2 水暖設施年度檢修保養計劃(表2)
3.4.3 設備維護保養及實施方案將根據所安裝設備的設計、安裝及運作等實際情況,需待**正式接管后根據相應設備逐一制定。
4 節能管理
在樓宇設備的運行成本中,能源開支是最重要的一部分。工程部部長要直接參與能源管理、制定節能計劃、布置日常檢查等工作。
節能降耗工作主要有以下幾個方面:
4.1 工作內容
4.1.1 制定節能工作計劃與有關節能的規章制度。
4.1.2 統計和分析能源消耗,做好能源用量的計劃及計量工作。
4.1.3 巡視、檢查和監督能源使用。
4.1.4 進行各種形式的節能宣傳,加強節能管理工作。
4.1.5 實施節能技術改造,應用先進節能器具,采用切實有效的節能運行技術措施。
4.2 組織措施
4.2.1 節約用電、節約用水、節約使用一切能源和材料,既是國家的現行政策,也是體現物業管理專業水平的主要內容,全體員工務必十分重視此項工作。
4.2.2 加強能源使用的計劃管理,嚴格執行**下達的各項指標,工程技術人員應經常掌握能源消耗情況,及時發現和解決出現的問題,在保證正常需要的前提下,盡力降低能源消耗水平。每月上報《能源消耗統計》。
4.2.3 能源的使用實行分區域控制的方法。凡需要單獨考核的,都要裝設分水表、分電表及其他計量裝置。
4.2.4 控制使用能源的時間,特別是對旺季用水和高峰用電要嚴格控制。
4.2.5 加強設備管理維修,認真節約能源,杜絕浪費水、電的情況。
4.3 技術措施
4.3.1 配電系統中應注意無功負荷的補償。通過電容器組的投切,將功率因數控制在0.95以上。
4.3.2 變壓器投入運行的臺數,應根據實際負荷大小進行調整,并使運行中的變壓器的負載系數保持在0.7~0.9之間,以提高變壓器的運行效率。
4.3.3 空調采暖系統消耗能源最大。在實際的運行中,應根據實際負荷的變化,確定冷水機組及其配套設備的投入臺數,提高系統運行效率。并且針對不同季節,修改溫度、溫度設定值,以減少能源消耗;合理調整新風比例,以充分利用新風溫度減少新風處理能耗。
4.3.4 照明系統中,使用高效節能燈具,走廊、樓梯燈具開啟可采用光控或聲控。同時還可利用樓宇設備自動化系統控制照明的開/關,保證人走燈滅,避免浪費。
4.3.5 給排水系統:使用節水衛生器具,并且通過樓宇設備自動化系統控制水泵的開/關,防止溢水。加強巡視,防止跑水、漏水。
5 技術改造、更新
在高層樓宇落成并投入使用后,隨著時間推移,樓宇設備改造工作將逐漸成為工程設備管理中不可缺少的重要內容,其原因主要有以下幾點:
a. 設備系統的設計缺陷和制造安裝缺陷以及由于當初設計理論、應用技術水平等限制,造成系統設備不適應現實需求的情況逐漸顯露,有必要進行改造。
b. 設備經過一段時間運行,趨向老化陳舊,通過改裝、改造可改善設備性能,提高耐用性、可靠性,延長設備使用壽命。
c. 隨著社會經濟發展水平提高,樓宇服務標準的要求也相應提高,樓宇內部功能發生調整,設備必須改造才能適應需要。
設備改造是技術性很強的一項綜合性工作。主要有下列幾個階段:
5.1 論證立項
選擇改造對象,確定改造目標,根據設備實際情況,結合長遠規劃,考慮現有人力、物力、財力,在每年最后一個季度制定下一年度的改造方案,主要目標是:
5.1.1 擴大設備應用范圍
5.1.2 改善設備主要性能指標
5.1.3 提高設備工作效率
5.1.4 提高設備可靠性和可維修性
5.1.5 提高設備安全性能和環保性能
5.1.6 降低設備運行能耗
5.2 方案設計
設備改造成敗及效果如何,關健是設計。設計水平決定了改造的技術經濟效果。根據原有設備缺陷和運行實際需要,盡量采用新技術、新工藝、新材料。充分應用樓宇設備工程技術人員在實踐中積累的經驗,安排好改造施工和運行使用的相互銜接,盡量減少施工造成的停機時間,使改造方案切實可行。
5.3 組織實施
設備改造可單獨進行,也可結合大修理進行。改造結合大修可節省工時、材料、費用,減少停機時間,具有較高的經濟性。小的改造可自行組織力量實施。大的改造工程通常由專業單位實施,但要注意改造質量控制,加強現場監理,注意指揮協調,精心組織施工,防止意外故障危及運行安全。
5.4 整理改造技術資料
改造完成時對設備結構、功能、技術參數所作的改變要有詳細記錄。改造中形成的文件、圖紙、資料要整理歸檔,做到圖物相符,記錄完備。
5.5 驗收移交
改造后的設備要辦理驗收手續,經試運行測試各項參數達到改造目標、符合改造設計要求、符合質量標準才算改造完成,才能移交使用單位正式投入使用。
5.6 費用來源
技術改造、更新的費用來自每年的'維修基金計劃'撥款。
6 技術資料的收集、管理、使用
技術資料的收集、管理、使用是辦公大樓物業管理的一個重要組成部分,是機電設備管理、運行、維護的依據,是技術改造和節能運行的基礎,是設備管理必需的條件和保證。
6.1 收集設備管理法規政策
政府各職能部門頒發的有關政策、法規條例、規程和標準等強制性文件,這些文件具有法律責任,設備管理必須不折不扣貫徹執行。
6.2 建立技術檔案
各主要設備及設備系統,要有齊全詳細準確的技術檔案:
6.2.1 所有設備建立設備卡,一臺設備有一張設備卡片。按系統、設備編號,再按編號逐臺登記。
6.2.2 將各設備卡片統一匯集登記,形成設備臺帳。
6.2.3 每一臺主要設備均建立技術檔案,記錄設備運行、改造、大修和故障情況,用于指導設備管理的實際工作。
6.2.4 大修、改造施工結束、驗收合格后,把已修改完畢的全部圖紙整理歸檔。
6.3 做好技術資料收集、管理工作
我們將做好以下幾方面的技術資料收集、管理、使用工作:
6.3.1 竣工資料
6.3.2 運行資料
6.3.3 值班記錄
6.3.4 大修改造資料
6.3.5 二次裝修圖紙及審批資料
6.3.6 設備故障處理資料
6.3.7 區內市政設施資料
6.3.8 檢查、驗收、年審資料
