第1篇 物業(yè)管理小常識培訓(xùn)-5
物業(yè)管理小常識培訓(xùn)(5)
1、什么是物業(yè)管理
物業(yè)管理是指通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修,養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
2、什么是業(yè)主
房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
3、業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)有哪些
(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則。
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用,公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定。
(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。
(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
4、什么是前期物業(yè)管理
一是在時(shí)間上界定到首次業(yè)主大會召開前。二是由開發(fā)建設(shè)單位選定物業(yè)管理企業(yè)。三是在內(nèi)容上,前期物業(yè)管理要對物業(yè)提供管理服務(wù)、管理、維護(hù)好共有部位、共用設(shè)施,還可以應(yīng)建設(shè)單位的邀請?zhí)峁┪飿I(yè)管理方面的技術(shù)咨詢,從完善物業(yè)的使用功能角度就物業(yè)的總體布局、道路、綠化、管線走向、配套服務(wù)、設(shè)施等問題提出意見。四是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主逐一簽定前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。
5、物業(yè)服務(wù)合同包括哪些內(nèi)容
(一)當(dāng)事人和物業(yè)的基本情況;
(二)物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量要求;
(三)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)及收取辦法;
(四)合同的期限、合同的變更和終止的約定,合同終止時(shí)物業(yè)資料的移交方式等;
(五)物業(yè)管理的責(zé)任范圍;
(六)違約責(zé)任及解決糾紛的途徑;
(七)雙方當(dāng)事人約定的其它事項(xiàng)。
6、物業(yè)管理用房面積及所有權(quán)是如何規(guī)定的
物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定、配套修建不低于總建筑面積千分之一至四的業(yè)主自治監(jiān)督和物業(yè)管理用房,其費(fèi)用列入開發(fā)建設(shè)成本,產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有。
7、在什么情況下應(yīng)成立業(yè)主委員會
一是已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積達(dá)百分這五十以上;二是已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積達(dá)到百分之三十以上不足百分之五十,但使用已超過十二個月。
8、業(yè)主委員會的權(quán)利、義務(wù)有哪些
權(quán)利:(1)選舉權(quán)、被選舉權(quán)、表決權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(2)參與業(yè)主委員會有關(guān)事項(xiàng)的決策;
(3)參與業(yè)主委員會組織的有關(guān)活動;
(4)對業(yè)主委員會的建議和批評權(quán)。
義務(wù):(1)遵守業(yè)主委員會章程和物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策規(guī)定;
(2)執(zhí)行業(yè)主委員會的決定,努力完成業(yè)主委員會布署的各項(xiàng)工作和任務(wù);
(3)參加業(yè)主委員會組織的會議、活動和公益事業(yè);
(4)向業(yè)主委員會的工作提供有關(guān)資料和建議等。
9、為什么要交納維修資金、交納比例
維修資金的使用執(zhí)行《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》,專項(xiàng)用于住宅共用部位,共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。商品住房在銷售時(shí),購房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽訂有關(guān)維修資金繳交約定,購房者應(yīng)按購房款2-3%的比例向售房單位繳交維修資金。
10、拒交物業(yè)管理費(fèi)會產(chǎn)生哪些后果
(一)物業(yè)管理公司經(jīng)營困難,導(dǎo)致惡性循環(huán)產(chǎn)生;
(二)損害交費(fèi)業(yè)主合法權(quán)益。
本來就以微利為經(jīng)營原則的物業(yè)公司,在嚴(yán)重拖欠物業(yè)管理費(fèi)的情形下,經(jīng)營壓力就顯得愈加沉重。物業(yè)管理費(fèi)的拖欠,直接造成職工的工資、福利不能按時(shí)發(fā)放,收入與付出不對等,嚴(yán)重影響了員工的工作積極性,致使他們責(zé)任心不強(qiáng),服務(wù)質(zhì)量下降,嚴(yán)重?fù)p害交費(fèi)業(yè)主合法權(quán)益。
一、為什么要進(jìn)行住宅區(qū)綜合整治
我市自1996年開展住宅區(qū)物業(yè)管理工作以來,行業(yè)規(guī)模迅速發(fā)展,管理覆蓋面不斷擴(kuò)大,對改善人民群眾的生活環(huán)境起到了積極作用。但由于受經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、業(yè)主思想觀念和認(rèn)識程度的影響,少數(shù)住宅區(qū)還存在一些亟待解決的問題:主要是物業(yè)管理企業(yè)違規(guī)管理,服務(wù)不到位,侵害業(yè)主合法權(quán)益。業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi),損害物業(yè)管理企業(yè)的利益。小區(qū)臟亂差、私搭亂建、侵占破壞綠地嚴(yán)重。盜竊案件多發(fā),業(yè)主沒有安全感。公共配套設(shè)施規(guī)劃不落實(shí),給業(yè)主入住后帶來許多不便。這些問題已成為業(yè)主投訴的熱點(diǎn),社會各界關(guān)注的焦點(diǎn),如再不整治,勢必影響廣大群眾的生活環(huán)境,影響我市的整體形象。另外,開展住宅區(qū)綜合整治也是廣大業(yè)主的呼聲。因此,市政府決定從2006年8月份開始,利用6個月時(shí)間,開展市區(qū)住宅區(qū)綜合整治活動,為居民創(chuàng)造更加整潔、安全、舒適、和諧的居住環(huán)境。
二、這次住宅區(qū)綜合整治的重點(diǎn)是什么
這次住宅區(qū)綜合整治的重點(diǎn)一是查處私搭亂建違規(guī)行為,拆除違章建筑和設(shè)施;二是查處侵占綠地違規(guī)行為,恢復(fù)被侵占破壞的綠地;三是補(bǔ)建車子棚,滿足業(yè)主存放車輛的需要;四是修復(fù)破損的道路;五是建立健全安全防范制度;六是查處并糾正物業(yè)企業(yè)違規(guī)行為;七是對整治后具備條件的住宅區(qū)實(shí)行專業(yè)化物業(yè)管理,對不具備條件的分散住宅樓向業(yè)主提供衛(wèi)生保潔等基本服務(wù);八是對業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)的生效判決予以強(qiáng)制執(zhí)行。
三、住宅區(qū)為什么要實(shí)行物業(yè)管理
物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),按照服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。它具有委托和有償服務(wù)兩個最基本的特征。
實(shí)行物業(yè)管理有以下幾方面的重要的作用:(一)改善人民群眾的居住條件,提高人民群眾的居住質(zhì)量。(二)維護(hù)社區(qū)的安定團(tuán)結(jié)。(三)有利于擴(kuò)大就業(yè)和實(shí)施再就業(yè)工程。(四)推動社區(qū)精神文明建設(shè)。(五)能夠使業(yè)主所購房產(chǎn)保值增值。
五、業(yè)主的主要權(quán)利和義務(wù)有哪些
業(yè)主的主要權(quán)利有:(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)。(二)提出制定和修改業(yè)主公約,業(yè)主大會議的規(guī)則的建議。(三)參加業(yè)主大會會議選舉業(yè)主委員會委員,并享有被選舉權(quán)。(四)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。
業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù):(一)遵守業(yè)主公約。(二)遵守小區(qū)城內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定。(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
六、什么是違章建筑,違章建筑建設(shè)人應(yīng)負(fù)什么法律責(zé)任
在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi),凡未取得城市建設(shè)行政主管部門核發(fā)的建設(shè)工程
規(guī)劃許可證而建造的一切建筑和設(shè)施都屬于違章建筑。河南省關(guān)于《中華人民共和國城市規(guī)劃法》的實(shí)施辦法第45條規(guī)定,在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證進(jìn)行建設(shè)的,由縣級以上城市規(guī)劃行政主管部門責(zé)令停止建設(shè)、限期拆除或沒收違法建筑物、構(gòu)筑物或者其它設(shè)施。《漯河市城市管理暫行辦法》第25條規(guī)定,凡不符合城市容貌標(biāo)準(zhǔn)的建筑物或設(shè)施,由建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期拆除,逾期未拆除的,經(jīng)市人民政府批準(zhǔn),建設(shè)行政主管部門可組織強(qiáng)制拆除,并處以5000元以上1萬元以下罰款。
七、擅自占用城市綠化用地應(yīng)負(fù)什么法律責(zé)任
第2篇 物業(yè)管理知識--供配電管理篇
物業(yè)管理知識學(xué)習(xí)--供配電管理篇
001供電系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修管理的基礎(chǔ)是:建立嚴(yán)格的配送電運(yùn)行制度和電氣維修制度
002對負(fù)責(zé)供電運(yùn)作的維修技術(shù)人員的要求:上崗前必須進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn),按規(guī)定要求持證上崗。一定要配備主管電氣的工程技術(shù)人員。
003負(fù)責(zé)供電運(yùn)作的維修技術(shù)人員應(yīng)掌握供電系統(tǒng):熟悉所有完整的供電網(wǎng)絡(luò)資料,對樓宇的進(jìn)線、房屋內(nèi)的線路、電表、電力匹配、電壓等要心中有數(shù)。
004供電系統(tǒng)要求24小時(shí)值班。
005限電、停電要提前出安民告示,以便住用戶合理安排生活,避免造成經(jīng)濟(jì)損失和人員傷亡。
006需要編制緊急情況下及時(shí)切斷電源的預(yù)防措施。遇火災(zāi)、地震、水災(zāi)等災(zāi)害時(shí),有必要緊急切斷電源。
007配電房管理的基礎(chǔ)是:配電房是供電的中心,為加強(qiáng)這方面的管理,需要制定管理規(guī)定。
008配電房的全部機(jī)電設(shè)備由機(jī)電技術(shù)人員負(fù)責(zé)管理和值班。
009送停電由值班人員負(fù)責(zé)完成,無關(guān)人員嚴(yán)禁入內(nèi)。
010配電房運(yùn)行巡查規(guī)定:建立運(yùn)行記錄,每班巡查一次,每月細(xì)查一次,半年大檢修一次。
011配電房巡視的主要內(nèi)容是:每班巡視內(nèi)容:記錄電壓、電流、溫度、電表數(shù);檢查屏上指示燈、電器運(yùn)行聲是否正常;房內(nèi)有無異味;室內(nèi)照明、通風(fēng)良好。
012配電房室溫應(yīng)控制在攝氏40℃以下。
013供電回路操作開關(guān)的規(guī)定:供電回路操作開關(guān)的標(biāo)志要顯著,停電拉閘、檢修停電要掛標(biāo)志牌,非有關(guān)人員絕不能動;應(yīng)嚴(yán)格保持各開關(guān)狀態(tài)與模擬盤相一致.不能隨意更改設(shè)備和結(jié)線的運(yùn)行方式及各種開關(guān)的整定值。
014維修技術(shù)人員在配電房工作應(yīng)遵守的規(guī)定:嚴(yán)格遵守交接班制度和安全、防火、清潔衛(wèi)生制度。嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制,遵守電業(yè)系統(tǒng)有關(guān)變配電的各項(xiàng)規(guī)程。嚴(yán)格執(zhí)行各種設(shè)備的安全操作規(guī)程。
015維修技術(shù)人員在配電房工作時(shí)在安全上的要求:操作及檢修時(shí)必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。
016維修電工的操作應(yīng)遵守的規(guī)定:必須按照市勞動局、供電局高低壓管理操作規(guī)定,進(jìn)行安裝和操作。
017維修電工在地下室、廚房等潮濕場地工作,或在上、下夾層工作時(shí)應(yīng)注意:都要先切斷電源.不能停電時(shí),至少應(yīng)有兩人在場一起工作。
018停電維修時(shí)應(yīng)注意的問題:應(yīng)先通知有關(guān)部門及時(shí)懸掛標(biāo)志牌,以免發(fā)生危險(xiǎn)。
019維修電工離開地面,在空中操作時(shí)應(yīng)注意的問題:上梯工作時(shí),梯子應(yīng)放穩(wěn)靠妥;高空作業(yè)時(shí),應(yīng)系好安全帶。
020清掃配電箱時(shí)應(yīng)注意:所使用漆刷的金屬部分必須用膠布包裹好。
021拆線路時(shí)應(yīng)注意:包扎好線頭。
022開閉開關(guān)時(shí)應(yīng)注意:盡量把配電箱門鎖好,利用箱外手柄操作,手柄在箱內(nèi)時(shí),人體不應(yīng)正對開關(guān)。
023大廈接零的目的是:大廈采用接零保護(hù),任何機(jī)器設(shè)備都必須有良好的接零保護(hù),絕對不得疏忽,以確保安全。
024哪些設(shè)備采用雙回路供電,末端自動切換:消防用電設(shè)備、消防控制中心、智能化設(shè)備、客梯、生活水泵、電話站、障礙燈、事故照明等。
025保護(hù)電動斷路器的瞬時(shí)脫扣整定電流整定范圍是:8-12倍脫扣器額定電流。
026漏電開關(guān)額定漏電動作電流是30ma,不動作電流是15ma。
027供電室補(bǔ)償后低壓側(cè)功率因數(shù)是0.95。
028電路:電流通過的路徑稱為電路。
029電路分兩種類型:一種是進(jìn)行能量的轉(zhuǎn)換、傳輸、分配:一種是進(jìn)行信息處理。
030電路具有三種狀態(tài):通路、短路和斷路。
031按電路中流過的電流類型可把電路分為直流電路和交流電路兩種。
032基本電路的連接方式有:有串聯(lián)電路、并聯(lián)電路和混聯(lián)電路。
033串聯(lián)電路:兩個或兩個以上的電阻首尾相連,各電阻流過同一個電流的電路稱為串聯(lián)電路。
034并聯(lián)電路:兩個或兩個以上電阻一端接在一起,另一端也接在一起的連接方式叫并聯(lián)電路。
035混聯(lián)
電路:既有串聯(lián)又有并聯(lián)的連接方式稱為混聯(lián)電路。
036交流電:大小與方向均隨時(shí)間變化的電流(電壓)叫交流電。
037正弦交流電:大小與方向隨時(shí)間按正弦規(guī)律變化的交流電稱為正弦交流電。
038正弦交流電的三要素指的是:電壓(電流)的最大值、初相位和相位角。
039三相交流電:三個頻率相同,最大值相同,相位依次相差120o的交流電。
040電路由:由電源、負(fù)載、連接導(dǎo)線組成。
041常用在工程上的導(dǎo)電材料是是銅和鋁,特點(diǎn)是:(1)導(dǎo)電性好;(2)有足夠的機(jī)械強(qiáng)度;(3)耐腐蝕;(4)容易加工和焊接;(5)價(jià)格便宜。
042一般導(dǎo)線由:線芯、絕緣層和保護(hù)層組成。
043電纜:在一個絕緣護(hù)套內(nèi)按一定形狀分布有單根、多根互相絕緣的導(dǎo)線稱電纜。
044常用電工測量儀表按用途分有:電流表、電壓表、鉗形表、兆歐表、萬用表、電能表等。
045電流表、電壓表的使用應(yīng)注意:(1)電流表必須串聯(lián)接入電路;(2)電壓表必須并聯(lián)接入電路;(3)注意量程的選擇避免燒毀儀表;(4)直流儀表注意極性的選擇,避免指針反轉(zhuǎn),打壞指針。
046絕緣栓表的功能是:進(jìn)行絕緣電阻測量。
047接地?fù)u表的功能是:進(jìn)行接地電阻的測量。
048自動空氣開關(guān)在電路中的作用:它能通斷正常的負(fù)荷電流,當(dāng)電路發(fā)生短路、過載和嚴(yán)重電壓降低時(shí),能自動切斷電源。
049電纜的敷設(shè)方式有哪:直接埋地敷設(shè)、電纜溝敷設(shè)、沿墻敷設(shè)、排管敷設(shè)和隧道敷設(shè)。
050電壓互感器及電流互感器二次回路導(dǎo)線截面的選擇有何要求
答:電壓互感器和電流互感器二次回路導(dǎo)線截面不小于2.5mm2。
051裸導(dǎo)線主要有:銅導(dǎo)線、鋁導(dǎo)線、鋼芯鋁導(dǎo)線。
052母線的作用是:匯集、分配、輸送電能。
053母線一般分為硬母線和軟母線兩種。
054日光燈由:鎮(zhèn)流器、燈管、啟動器、電容器組成。
055鎮(zhèn)流器的作用是:點(diǎn)燃燈管、限流。
056整流:把交流電轉(zhuǎn)換為直流電的過程叫整流。
057一般鉗形表是由:一個電流互感器和一個交流電流表或一個萬用表組成的。
058一般的整流元件是由:硅制成的。
059隔離開關(guān)的主要作用是:斷開無負(fù)荷電路。
060變壓器要退出運(yùn)行,應(yīng)先斷開:低壓側(cè)所有負(fù)荷。
061如果觸電者心跳停止而呼吸尚存,應(yīng)用仰臥壓胸法進(jìn)行人工呼吸搶救的辦法。
062如果線路上有人工作,停電作業(yè)時(shí)應(yīng)在開關(guān)上掛“禁止合閘,有人工作”的標(biāo)示 牌。
063 10kv以下帶電設(shè)備與操作人正常活動范圍的最小安全距離是0.4米。
064常用萬用表能進(jìn)行交、直流電壓,交直流電流和電阻參數(shù)的測量,比較高級的萬用表還可以測量電容、電感、功率及晶體管直流放大倍數(shù)。
065常見的變壓器有:電力變壓器、特殊用途變壓器。儀器用變壓器、試驗(yàn)變壓器和控制變壓器。
066互感器:將高電壓大電流變?yōu)榈碗妷盒‰娏鞴y量用的互感器。
067電壓互感器:將高電壓變?yōu)榈碗妷旱幕ジ衅鹘须妷夯ジ衅鳌?/p>
068電流互感器:將大電流變?yōu)樾‰娏鞯幕ジ衅鹘须娏骰ジ衅鳌?/p>
069互感器的鐵殼及副邊繞組接地的目的是:防高低壓線圈絕緣損壞時(shí),低壓線圈和測量儀表產(chǎn)生一個高電壓,危及工作人員的人身安全。
070電動機(jī)的額定功率指的是:表示電機(jī)額定工作時(shí)軸上允許輸出的機(jī)械功率。
071三相電動機(jī)的定子繞組有星形接法和三角形接法兩種連接方式。
072溫升:用電設(shè)備允許發(fā)熱的限度。
073高壓斷路器的作用是:在正常和故障情況下可靠的切斷工作電流和事故電流。
074高壓斷路器分為:
油斷路器、真空斷路器、空氣斷路器和六氯化硫斷路器等。
075多油斷路器中油的作用是:滅弧和絕緣。
076高壓開關(guān)柜內(nèi)有高壓電器、保護(hù)裝置、測量儀表及操作機(jī)構(gòu)等電器設(shè)備。
077負(fù)荷開關(guān)與隔離開關(guān)的相似之處是:都有明顯的觸頭斷點(diǎn)。
078高壓熔斷器的作用是:當(dāng)過負(fù)荷電流或短路電流流過該元件時(shí)利用電流的熱效應(yīng)使客體熔化,從而達(dá)到分段電流保護(hù)電器設(shè)備的目的。
079閘刀開關(guān)的作用是:隔離電源。
080自動空氣開關(guān)的作用是:能通斷正常的負(fù)荷電流,當(dāng)電路發(fā)生短路、過載或電壓嚴(yán)重降低時(shí)能自動切斷電源。
081什么是反時(shí)限特性:流過熔斷器的電流越大,熔斷時(shí)間越短。
082接觸器的主要作用是:用來遠(yuǎn)距離頻繁通斷交直流主電路。
083接觸器按控制電流的種類分為:直流接觸器和交流接觸器。
084電纜一般分為:電力電纜和控制電纜。
085電纜的檢查包括:電壓與電流的測量、電纜溫度的測量、電纜絕緣性能的測量、耐壓實(shí)驗(yàn)。
086用電設(shè)備的工作制是如何分類的:根據(jù)用電設(shè)備的工作情況、溫升特點(diǎn),可分為長期工作制、反復(fù)短時(shí)工作制、短時(shí)工作制。
087什么是用電設(shè)備的計(jì)算負(fù)荷:指一年之中負(fù)荷量最大的半小時(shí)平均負(fù)荷值。
088確定計(jì)算負(fù)荷的方法有:需要系數(shù)法、二項(xiàng)系數(shù)法、利用系數(shù)法。
089電器設(shè)備、導(dǎo)線截面及額定電流是根據(jù)計(jì)算負(fù)荷來選擇的。
090熔斷器的選擇有:一是熔體的選擇,二是熔管的選擇。
091屬于電量的繼電器有:電壓繼電器、電流繼電器、中間繼電器、時(shí)間繼電器和信號繼電器。
092屬于非電量的繼電器有:氣體繼電器、瓦斯繼電器和溫度繼電器等。
093繼電保護(hù)裝置:電力網(wǎng)、發(fā)電廠、變電站及電器設(shè)備發(fā)生各種故障時(shí)(斷線、短路、接地等)及不正常的運(yùn)行時(shí)(如過載、過熱)時(shí)及時(shí)發(fā)出信號,并使斷路器自動跳閘,切斷故障通路的一種自動裝置。
094電力系統(tǒng)對繼電保護(hù)的一般要求是:良好的選擇性、反映事故的快速性、靈敏性、可靠性及投資維護(hù)的經(jīng)濟(jì)性。
095常用繼電保護(hù)按工作原理分為:過電流保護(hù),電流速斷保護(hù)、過(欠)電壓保護(hù)、差動保護(hù)、瓦斯保護(hù)、單相接地保護(hù)等。
096過電流保護(hù)分為:定時(shí)限和反時(shí)限兩種。
097差動保護(hù)廣泛用于大容量的變壓器、變電所母線、高壓電動機(jī)等設(shè)備。
098單相接地保護(hù)分為:大電流系統(tǒng)的接地保護(hù)和小電流系統(tǒng)的接地保護(hù)。
099對電力系統(tǒng)的基本要求有:(1)保證供電的可靠性;(2)保證良好的電能質(zhì)量;
(3)降低供發(fā)電成本;(4)保證電力系統(tǒng)安全運(yùn)行。
100一級負(fù)荷:突然停電時(shí)將造成人身傷亡、重大設(shè)備損壞、巨大經(jīng)濟(jì)損失或重大政治影響規(guī)定為一級負(fù)荷。
101二級負(fù)荷:突然停電時(shí)將造成嚴(yán)重減產(chǎn)、停工、生產(chǎn)設(shè)備局部破壞、局部交通堵塞等規(guī)定為二級負(fù)荷。
102對一級負(fù)荷的供電要求:有兩個獨(dú)立的電源供電。(如兩個發(fā)電廠、一個發(fā)電廠和一個地區(qū)電網(wǎng)、兩個地區(qū)變電所等)。
103對二級負(fù)荷的供電要求:盡量有兩回路供電,且兩回路引自不同的變電站或母線段,在有困難時(shí)允許由一回路供電。
104三級負(fù)荷的供電要求:三級負(fù)荷屬于一般電力用戶,可用單回路供電。
105電力網(wǎng)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行應(yīng)注意:盡量選用高壓線路深入負(fù)荷中心,而且應(yīng)避免曲折迂回供電。
106地方電力網(wǎng)常用放射形接線,樹干形接線和環(huán)行接線接線方式。
107地方電網(wǎng)通常用電壓損失條件選擇導(dǎo)線截面,然后按機(jī)械強(qiáng)度和發(fā)熱條件進(jìn)行校驗(yàn)。
108短路時(shí)導(dǎo)體發(fā)熱的特點(diǎn):短路電流通過導(dǎo)體的時(shí)間很短,導(dǎo)體升溫可認(rèn)為是一個絕熱過程,既短路電流在導(dǎo)體中產(chǎn)生的熱量全部用來加熱導(dǎo)體。
109斷路器和隔離開關(guān)配合使用時(shí)應(yīng)如何操作:合閘送電時(shí),應(yīng)先合上隔離開關(guān),然后再合上斷路器。分閘時(shí)是應(yīng)先分開斷路器,然后拉開隔離開關(guān)。
110自動開關(guān)帶有哪些自動裝置:帶有作為短路保護(hù)的電流脫扣器,作為過負(fù)荷保護(hù)的熱繼電器脫扣器,作為欠電壓保護(hù)的低電壓保護(hù)裝置。
111電力系統(tǒng)的過電壓有:大氣過電壓和諧振過電壓兩種。
112什么是大氣過電壓:由于直擊雷或雷電感應(yīng)引起的過電壓稱做大氣過電壓。
113什么是諧振過電壓:由于電感電容等參數(shù)在特殊情況下發(fā)生諧振而引起的過電壓稱做諧振過電壓。
114什么是雷電現(xiàn)象:當(dāng)雷云中的電荷聚集量很大且具有很高的電場強(qiáng)度時(shí),周圍的正負(fù)雷云之間或雷云與大地之間發(fā)生強(qiáng)烈的放電現(xiàn)象,稱之為雷電現(xiàn)象。
115雷電常見有直擊雷和感應(yīng)雷兩種形式.
116防雷通常采用的措施:避雷針、避雷線、避雷器、避雷網(wǎng)防雷。
117載流母線產(chǎn)生震動和發(fā)響的原因:當(dāng)電流流過時(shí),母線周圍將產(chǎn)生磁場,母線之間將產(chǎn)生吸引力,故產(chǎn)生震動和發(fā)響。
118配電裝置中為何采用裸導(dǎo)體母線:裸導(dǎo)體母線散熱條件好,容許電流增加,安裝容易,維護(hù)簡單,成本較低。
119銅和鋁母線不能直接連接,應(yīng)該采用焊接或鍍錫后用螺栓連接。
120銅的導(dǎo)電性比錫好,為了防止銅在潮濕空氣中產(chǎn)生“銅綠”,在銅線頭上鍍錫。
121市電突然停電,值班電工應(yīng):首先檢查發(fā)電機(jī)是否啟動正常,然后向供電部門詢問停電原因,最后向主要領(lǐng)導(dǎo)說明停電原因及向用電戶解釋。
122有的觸頭在融片外加鋼板,有何作用:該鋼板起到磁封鎖作用。
123更換變壓器高壓側(cè)的熔斷器時(shí)除斷開高壓側(cè)的開關(guān)外,還要斷開低壓側(cè)的開關(guān),主要是為了防止網(wǎng)絡(luò)反電壓。
124在控制電路中啟動按紐,應(yīng)使用帶常開點(diǎn)的按紐。
125在控制電路中停止按紐,應(yīng)使用帶常閉點(diǎn)的按紐。
126在電動機(jī)的控制線路中一般過載保護(hù)用熱繼電器進(jìn)行保護(hù)。
127電動機(jī)的調(diào)速有(1)調(diào)節(jié)電源電壓;(2)改變轉(zhuǎn)差率;(3)改變磁極對數(shù):(4)變頻調(diào)速等方法。
128常見的電氣事故有:觸電事故;雷電事故;靜電事故;電磁傷害事故;電路故障等。
129有關(guān)接地應(yīng)注意:1、同一變壓器系統(tǒng)中不允許保護(hù)接地又有保護(hù)接零;2、地線不準(zhǔn)接開關(guān)或熔斷器;3、接地設(shè)備必須單獨(dú)與接地干線直接連接;4、1kv以下中性點(diǎn)接地系統(tǒng)中,電器設(shè)備外殼應(yīng)保護(hù)接地。
130電器設(shè)備做交流耐壓實(shí)驗(yàn)的目的是:為了電力系統(tǒng)的安全運(yùn)行,考核設(shè)備的絕緣情況,以便發(fā)現(xiàn)電器設(shè)備的絕緣缺陷、薄弱環(huán)節(jié)、受潮、裂紋等。
131什么叫接地電阻:接地體或自然接地體對地電阻和接地電阻的總和稱為接地裝置的接地電阻。
132接地電阻可用:1、接地電阻測量儀測量法進(jìn)行測量;2電流表--電壓表測量法進(jìn)行測量;3、電流表--功率表測量法進(jìn)行測量;4、電橋測量法進(jìn)行測量;5、三點(diǎn)測量法進(jìn)行測量。
133什么叫重復(fù)接地:在變壓器中性點(diǎn)直接接地的電力系統(tǒng)中,將零線一處或多處接地稱為重復(fù)接地。
134什么叫試驗(yàn)周期:為保證電器設(shè)備長期使用不發(fā)生事故,必須經(jīng)常檢測設(shè)備的絕緣水平,為此規(guī)定對設(shè)備的絕緣進(jìn)行間斷定期性檢查,這個間斷的時(shí)間周期叫做試驗(yàn)周期。
135隔離開關(guān)的試驗(yàn)包括:1、測量絕緣電阻;2、交流耐壓試驗(yàn);3、檢查操作機(jī)構(gòu)的最低動作電壓;4、檢查觸頭接觸情況及彈簧壓力。
136隔離開關(guān)的試驗(yàn)周期是:l-3年。
137多油斷路器中的油的作用:一方面作為滅弧介質(zhì),另一方面作為斷路器內(nèi)導(dǎo)電部分之間和導(dǎo)電部分對地的絕緣介質(zhì)。
138高壓斷路器的操作機(jī)構(gòu)有:電磁式、彈簧式和液壓式。
139真空斷路器滅弧室的玻璃外殼的作用:起到真空封閉和雙重絕緣的作用。
140斷路器的跳臺閘位置監(jiān)視燈串聯(lián)一個電阻的目的是:防止因燈短路造成斷路器誤動作。
141電器設(shè)備從出廠到投入運(yùn)行要進(jìn)行:1、電器設(shè)備出廠時(shí)進(jìn)行的出廠試驗(yàn);2、電器設(shè)備新安裝后的交接試驗(yàn);3、電器設(shè)備運(yùn)行后按規(guī)定的周期進(jìn)行的預(yù)防試驗(yàn)。
142新安裝的變壓器要進(jìn)行:5次沖擊臺閘試驗(yàn)。
143安裝變壓器的
母線時(shí),如果母線過長應(yīng)用漲縮的方法連接。
144變壓器運(yùn)行性能的主要指標(biāo)是:1、變壓器一側(cè)端電壓的變化;2、變壓器的效率。
145如果變壓器帶感性負(fù)載,從輕載到滿載輸出電壓如何變化:輸出電壓將會降低。
146當(dāng)1000kva以上油浸變壓器外部發(fā)生短路時(shí),應(yīng)是過流保護(hù)先動作。
147過流保護(hù)的動作電流是如何規(guī)定的:是按躲過最大負(fù)荷電流規(guī)定的。
148電力變壓器的短路電壓是如何規(guī)定的:一般規(guī)定為額定電壓的4.5%--6%。
149什么叫連接組別:電力變壓器一、二繞組對應(yīng)電壓之間的相位關(guān)系稱為連接組別。
150電動系儀表采用改變附加電阻的方法改變電壓量程
151 10kv線路首端短路時(shí),速斷保護(hù)動作繼電器先跳閘。
152當(dāng)高壓設(shè)備發(fā)生接地時(shí),為防止跨步電壓觸電,室外不得接近故障點(diǎn):8米。
153常用的相序測量方法有:1、使用相序測試儀;2、使用相序指示燈。
154什么叫接地:將電器設(shè)備、配電裝置或電力系統(tǒng)中的某一點(diǎn)與大地作良好連接稱為接地。
155什么叫工作接地:為了使電力系統(tǒng)或電器設(shè)備安全可靠的運(yùn)行,將系統(tǒng)中的某一點(diǎn)或經(jīng)某些設(shè)備間接或直接接地,稱為工作接地。
156純電阻性負(fù)載的功率數(shù)是1。
157雙臂電橋的用途:用于測量小電阻。
158什么是普通用電:低壓供電和容量在100千伏安及以下專用配電變壓器的用戶用電為普通用電。
159什么是大量用電:10千伏及以上電壓供電,容量在101千伏安以上至3000千伏安之間的用電為大量用電。
160什么是高需求用電:10千伏及以上電壓供電,最大容量為3001千伏安及以上容量的用電為高需求用電。
161供電部門從1996年2月起不向用電客戶收取高壓線損、變損。
162什么是平期電量①:普通用電和居民用電在電費(fèi)單的電量為平期電量①;大量用電用戶每月每千伏安用電250千瓦以下時(shí)為平期電量①:高需求用電客戶每月每千伏安用電400千伏安以下為平期電量①。
163什么是平期電量②:大量用電用戶每月每千伏安用電250千瓦以上部分為平期電量②;高需求用電客戶每月每千伏安用電400千伏安以上部分為平期電量②。
164基本電費(fèi)的計(jì)算:對大量用電和高需求用電客戶應(yīng)收基本電費(fèi),基本電費(fèi)按變壓器容量計(jì)算,大量用電計(jì)算方法為:每月每單位容量(千伏安)收費(fèi)24元;高需求用電計(jì)算方法為:每月每單位容量(千瓦、干伏安)收費(fèi)44元。
165底度電量的計(jì)算:居民用電每月少于5千瓦時(shí)按5干瓦時(shí)計(jì)算,普通用電每月每千伏安少于20千瓦時(shí)按20千瓦時(shí)計(jì)算,大量用電、高需求用電每月每千伏少于40千瓦時(shí)按40千瓦時(shí)計(jì)算。
166什么叫力率調(diào)整費(fèi):力率調(diào)整費(fèi)是供電部門根據(jù)國家有關(guān)政策的規(guī)定,為促進(jìn)用電客戶節(jié)約電能,改善電壓質(zhì)量而采取的經(jīng)濟(jì)手段。
167功率調(diào)整費(fèi)的計(jì)算:先以無功電度表實(shí)用無功電量除以有關(guān)電度實(shí)用有功電量求得比值(tan),根據(jù)比值查功率因數(shù)表以及對應(yīng)的以0.90為標(biāo)準(zhǔn)考核功率因數(shù)的調(diào)整電費(fèi)百分比,再以此百分比乘以當(dāng)月電量電費(fèi)與基本電費(fèi)之和得出力率調(diào)整電費(fèi)。
168電費(fèi)違約金(滯納金)的計(jì)算:深圳供電局規(guī)定用戶在當(dāng)月2o日以前交清電費(fèi),21日以后逾期要交納違約金(滯納金),居民用戶每日按欠費(fèi)總額的千分之一計(jì)算,其它用戶按每日欠費(fèi)總額的千分之二,跨年度按千分之三計(jì)算。
169電費(fèi)總額的計(jì)算:電費(fèi)總額=電量電費(fèi)+基本電費(fèi)+力率調(diào)整費(fèi)+電費(fèi)違約金+拖欠款。
170用戶受電工程竣工后應(yīng)報(bào)的資料:用戶受電工程施工,試驗(yàn)完工后,應(yīng)向企業(yè)提出工程竣工報(bào)告,報(bào)告應(yīng)包括;1)工程竣工圖及說明;2)電氣試驗(yàn)及保護(hù)整定調(diào)試記錄:3)安全用電的試驗(yàn)報(bào)告;4)隱蔽工程的施工及試驗(yàn)記錄;5)運(yùn)行管理的有關(guān)規(guī)定和制度;6)值班人員名單及資格;7)供電企業(yè)認(rèn)為必須的其它資料或記錄。
171如何辦理更換電表手續(xù):用戶更換電表,須按如下規(guī)定辦理:l)用戶向供電企業(yè)提出申請,說明更換電表原因;2)供電企業(yè)派員到現(xiàn)場勘察,提出換表實(shí)施方案;3)用戶交納由換表引起的工程費(fèi)用;4)更換電表,登記新表信息,用戶結(jié)清舊表尾數(shù)電費(fèi)。
172電量是:本次抄表讀數(shù)與上次抄表讀數(shù)之差乘以倍率所得。
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第3篇 物業(yè)文件：培訓(xùn)管理程序
物業(yè)程序文件:培訓(xùn)管理程序
1.目的
規(guī)范培訓(xùn)實(shí)施方法,通過有效的培訓(xùn)使職員在工作意識及工作技能方面滿足崗位需求。不斷提高職員素質(zhì)及服務(wù)意識,以適應(yīng)公司經(jīng)營管理及業(yè)務(wù)發(fā)展需要,拓寬職員職業(yè)生涯發(fā)展途徑。
2.范圍
適用于公司全體職員。
3.定義
無
4.職責(zé)
部門/崗位工作職責(zé)
總經(jīng)理審批公司培訓(xùn)體系及年度培訓(xùn)計(jì)劃、2000元以上外派培訓(xùn)辦公室主任 審批培訓(xùn)計(jì)劃的變更、2000元以下外派培訓(xùn)、對公司整體培訓(xùn)效果負(fù)責(zé)培訓(xùn)專員制訂培訓(xùn)體系及培訓(xùn)計(jì)劃,組織實(shí)施培訓(xùn)并保障培訓(xùn)效果。培訓(xùn)記錄的歸檔保存及保障公司各崗位上崗資質(zhì)。督導(dǎo)管理處培訓(xùn)的實(shí)施。
部門/管理處負(fù)責(zé)人督導(dǎo)本部門/管理處內(nèi)部培訓(xùn)計(jì)劃的制定,實(shí)施并保證效果。
5.方法及過程控制
5.1培訓(xùn)計(jì)劃
5.1.1年度培訓(xùn)計(jì)劃
5.1.1.1每年第四個季度辦公室在公司范圍內(nèi)組織實(shí)施培訓(xùn)需求調(diào)查。
5.1.1.2辦公室根據(jù)各部門上年度績效考核結(jié)果、本年度公司重點(diǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃、管理層對培訓(xùn)結(jié)果的預(yù)期目標(biāo)和要求及培訓(xùn)需求調(diào)查結(jié)果,確定培訓(xùn)需求并制訂公司年度培訓(xùn)計(jì)劃(含費(fèi)用),經(jīng)總經(jīng)理審批后實(shí)施,公司范圍內(nèi)推介。
5.1.1.3'年度培訓(xùn)計(jì)劃'內(nèi)容應(yīng)包括:
a上年度培訓(xùn)情況簡要介紹
b本年度培訓(xùn)預(yù)期目標(biāo)
c本年度培訓(xùn)工作的重點(diǎn)
d培訓(xùn)類別及對象
e培訓(xùn)內(nèi)容安排(培訓(xùn)模塊/時(shí)間/內(nèi)容/培訓(xùn)對象及預(yù)期達(dá)到的效果)
5.1.1.4各部門/管理處根據(jù)上年度總體工作狀況,職員考核結(jié)果及所承接公司的重點(diǎn)工作,確定培訓(xùn)需求并制訂本部門年度專業(yè)培訓(xùn)計(jì)劃。培訓(xùn)計(jì)劃經(jīng)部門/管理處第一負(fù)責(zé)人審批后實(shí)施,并于本部門內(nèi)公示,報(bào)辦公室培訓(xùn)專員備案。
5.1.2培訓(xùn)計(jì)劃變更
5.1.2.1公司年度培訓(xùn)計(jì)劃及各部門年度培訓(xùn)計(jì)劃應(yīng)至少每三個月進(jìn)行一次有效性復(fù)核,培訓(xùn)計(jì)劃與實(shí)際需求不符的應(yīng)及時(shí)給予變更。
5.1.2.2公司年度培訓(xùn)計(jì)劃變更時(shí),由辦公室填寫《年度培訓(xùn)計(jì)劃變更/添加記錄審批表》,報(bào)辦公室主任核準(zhǔn)后實(shí)施變更,并知會各職能部門、各管理處主管級以上職員及人事管理員。
5.1.2.3各部門/管理處年度培訓(xùn)計(jì)劃變更時(shí),由部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn),并于本部門內(nèi)公示。
5.2培訓(xùn)的實(shí)施
5.2.1公司共通性培訓(xùn)由辦公室至少提前二個工作日以文件形式發(fā)出培訓(xùn)通知,明確培訓(xùn)時(shí)間、培訓(xùn)地點(diǎn)及培訓(xùn)參加人員。
5.2.2各部門/管理處培訓(xùn)由部門至少提前二個工作日發(fā)出培訓(xùn)通知,明確培訓(xùn)時(shí)間、培訓(xùn)地點(diǎn)及培訓(xùn)參加人員并填寫《培訓(xùn)(會議)出勤表》。
5.2.3職員外派培訓(xùn),由培訓(xùn)需求部門提出申請,辦公室審核后,填報(bào)《職員外派培訓(xùn)審批表》,按費(fèi)用額度報(bào)辦公室主任或總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。詳見《職員外派培訓(xùn)管理制度》。
5.2.4職員外派培訓(xùn)結(jié)束后,須將取得的證書原件或成績報(bào)至辦公室備案。職員接受外派培訓(xùn)費(fèi)一次在2000元以上的需在培訓(xùn)前簽訂《培訓(xùn)(考察)協(xié)議書》。
5.2.5當(dāng)公司業(yè)務(wù)發(fā)展對崗位任職人員有特殊要求時(shí),辦公室將安排相應(yīng)的培訓(xùn)。
5.2.5對于從事特殊崗位的人員,需取得上崗資格持證上崗,包括電工、制冷、電梯、電焊、救生員、司爐、廚師、司機(jī)、會計(jì)等。辦公室負(fù)責(zé)監(jiān)督核實(shí)崗位證書的有效期。
5.2.6計(jì)劃外的培訓(xùn),(包括集團(tuán)總部下達(dá)的培訓(xùn)任務(wù),部門/管理處的培訓(xùn)需求,突發(fā)事件發(fā)生后的相關(guān)培訓(xùn)等)辦公室組織培訓(xùn),涉及費(fèi)用較大的報(bào)總經(jīng)理審批。培訓(xùn)記錄等相關(guān)資料納入年度培訓(xùn)檔案中。
5.3專項(xiàng)培訓(xùn)內(nèi)容
5.3.1所有新職員在上崗前,由所在部門的入職引導(dǎo)人或直屬上級,對其實(shí)施崗前培訓(xùn),引導(dǎo)新職員熟悉工作環(huán)境,了解工作范圍、崗位職責(zé)、公司各項(xiàng)規(guī)章制度、掌握專業(yè)技能等。
5.3.2新職員需在入司一個月內(nèi)接受入職培訓(xùn),由辦公室負(fù)責(zé)組織實(shí)施,培訓(xùn)內(nèi)容包括:
a.公司簡介
b.物業(yè)管理基礎(chǔ)知識
c.品質(zhì)管理基礎(chǔ)知識
d.職業(yè)安全
e.bi守則
f.人事管理制度
g.薪酬福利政策
h.客戶服務(wù)及有效溝通
i.團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神
5.3.3新職員崗位內(nèi)容培訓(xùn)由所屬部門針對本崗位工作內(nèi)容負(fù)責(zé)實(shí)施,培訓(xùn)內(nèi)容包括:
a.安全專業(yè)相關(guān)作業(yè)指導(dǎo)書
b.維修專業(yè)相關(guān)作業(yè)指導(dǎo)書
c.清潔綠化相關(guān)專業(yè)作業(yè)指導(dǎo)書
d.保潔綠化崗位管理規(guī)定
e.安全崗位管理規(guī)定
f.安全員內(nèi)部管理規(guī)定
g.會所及游樂設(shè)施管理規(guī)定
h.熟悉工作崗位、環(huán)境情況
5.3.4 質(zhì)量體系的培訓(xùn), 培訓(xùn)內(nèi)容包括作業(yè)指導(dǎo)書、質(zhì)量體系手冊、相關(guān)法律、法規(guī)指導(dǎo)。
5.3.4.1新編或體系文件更改后,品質(zhì)管理部須實(shí)施培訓(xùn)并保證效果。
5.3.4.2新編或變更的體系文件執(zhí)行前,各部門應(yīng)將所有新增或變更的文件內(nèi)容,對相關(guān)崗位職員進(jìn)行培訓(xùn)。
5.3.4.3新部門成立后,品質(zhì)管理部須對全體職員進(jìn)行質(zhì)量體系的有關(guān)培訓(xùn)。
5.3.5辦公室負(fù)責(zé)協(xié)助、指導(dǎo)、檢查各管理處、各部門培訓(xùn)計(jì)劃實(shí)施情況,師資力量方面、培訓(xùn)需求方面給予支持。
5.3.6強(qiáng)化培訓(xùn)前,新職員須填寫《新職員試用情況反饋表》,于強(qiáng)化培訓(xùn)時(shí)上交現(xiàn)場培訓(xùn)講師,該記錄由辦公室妥善保管。
5.4培訓(xùn)效果的評估
5.4.1各項(xiàng)培訓(xùn)的組織部門應(yīng)預(yù)先設(shè)定培訓(xùn)目標(biāo),培訓(xùn)結(jié)束后檢驗(yàn)?zāi)繕?biāo)的達(dá)成情況,并定期開展培訓(xùn)效果跟進(jìn)及意見征詢活動,每季度總結(jié)一次培訓(xùn)效果。辦公室負(fù)責(zé)每季度組織一次對各管理處培訓(xùn)工作抽查并評估。
5.4.2培訓(xùn)效果評估方式
5.4.2.1通過《培訓(xùn)效果評估表》反映出的學(xué)員受訓(xùn)滿意度,對培訓(xùn)內(nèi)容的掌握程度及講師授課能力,對培訓(xùn)效果進(jìn)行評估。
5.4.2.2通過培訓(xùn)結(jié)束后的考核(考試),對培訓(xùn)效果進(jìn)行評估。
5.4.2.3通過學(xué)員受訓(xùn)后在工作崗位上的行為表現(xiàn),對培訓(xùn)效果進(jìn)行評估。
5.4.2.4通過公司整體績效考核結(jié)果
,對培訓(xùn)效果進(jìn)行評估。
5.5培訓(xùn)考核制度
5.5.1新職員需在入司一個月內(nèi)接受入職培訓(xùn),培訓(xùn)由辦公室統(tǒng)一考試,考試結(jié)果納入職員培檔案,不合格者辦公室安排再次培訓(xùn),并延長試用期。再次考試不合格者,公司將不予聘用。
5.5.2新職員崗前培訓(xùn)由所屬部門安排實(shí)施,考核結(jié)果納入職員培檔案,不合格者由部門安排再次培訓(xùn),仍不合格者不得上崗;在崗工作的職員培訓(xùn)考核結(jié)果不合格,應(yīng)考慮調(diào)離本崗位直至解除勞動關(guān)系。
5.5.3由辦公室安排擬轉(zhuǎn)正人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn),主要內(nèi)容為工作中所涉及到的問題,強(qiáng)化公司理念及體系文件、客戶服務(wù)及溝通技巧、物業(yè)管理法規(guī)等,培訓(xùn)后安排考核,考核不合格者有一次補(bǔ)考機(jī)會,如兩次考核不合格,將受到降級降薪等處理,考核結(jié)果納入職員培檔案。
5.5.3專業(yè)技能培訓(xùn),培訓(xùn)實(shí)施單位應(yīng)通過考試、實(shí)物操作、面談、答辯及績效考核等方法,對培訓(xùn)的效果進(jìn)行評估,評估結(jié)果納入職員培檔案,未達(dá)標(biāo)者需再次接受培訓(xùn),仍不達(dá)標(biāo)者應(yīng)考慮調(diào)離本崗。
5.5.4職員培訓(xùn)的結(jié)果作為職員轉(zhuǎn)正、晉職、晉級的重要參考依據(jù)。作為職員轉(zhuǎn)正、晉職、晉級條件的培訓(xùn),培訓(xùn)結(jié)果不合格者不得轉(zhuǎn)正、晉級。
5.6培訓(xùn)積分管理制度,詳見培訓(xùn)積分管理制度
5.7培訓(xùn)講師管理
5.7.1凡公司在冊職員,有高度的敬業(yè)精神和責(zé)任心,良好的工作表現(xiàn),出色的表達(dá)能力和組織能力,熟悉公司情況,承擔(dān)過三次以上公司(或部門)組織培訓(xùn)的教學(xué)任務(wù)者都可申請并有機(jī)會聘為公司的內(nèi)部授權(quán)講師。
5.7.2在公司無講課史者,但能就其擅長的知識或技能有邏輯清晰、內(nèi)容豐富的培訓(xùn)教案,通過辦公室組織的試講和兩次公開授課,學(xué)員滿意度均達(dá)80%以上。
5.7.3符合以上條件的人員,可自愿申請,部門推薦或公司指定等方式,參加公司每年組織專業(yè)培訓(xùn)講師的授權(quán)考核工作,參加考核認(rèn)證時(shí),必須自帶一門課程參加。
5.7.4部門經(jīng)理助理以上人員有責(zé)任擔(dān)任公司內(nèi)部講師,并通過培訓(xùn)的方式傳授或分享自己的專業(yè)和管理知識、技能和經(jīng)驗(yàn),配合辦公室培訓(xùn)工作的安排。
5.7.5授權(quán)內(nèi)部講師不是全范圍的,而是某一專業(yè)的講師。
5.7.6公司所有內(nèi)部講師及授課程名稱均在公司內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)上公布,每門課程將有至少一人以上的師資儲備供培訓(xùn)需求部門選擇。
5.7.7公司每年年中進(jìn)行內(nèi)部講師的認(rèn)證復(fù)審工作,公司對內(nèi)部講師進(jìn)行考核復(fù)審,考核通過者,頒發(fā)內(nèi)部講師證書。
5.7.8公司所有內(nèi)部培訓(xùn)講師,按照其課程開發(fā)、課程講授的能力和水平以及授課經(jīng)驗(yàn),
從低到高,進(jìn)行等級評定,等級級別分別為初級、中級、高級講師。
5.7.9內(nèi)部培訓(xùn)講師的等級評定,主要依據(jù)講師的授課水平和經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行,與所授課程的專業(yè)無關(guān)。公司將建立內(nèi)部講師管理庫,為所有內(nèi)部培訓(xùn)講師設(shè)立授課檔案,檔案內(nèi)容包括且不限于以下內(nèi)容:內(nèi)部培訓(xùn)講師的基本情況,所開發(fā)課程,課程講授記錄及每次授課后的授課綜合滿意度的評估。講師的授課次數(shù)、授課的綜合滿意度及講師開發(fā)的課程次數(shù)與質(zhì)量將作為講師等級評定和等級晉升的主要依據(jù)。
5.7.10所有初次經(jīng)過公司內(nèi)部培訓(xùn)講師考核并通過者,培訓(xùn)講師資格定為初級。
5.7.11公司內(nèi)部講師須按公司的培訓(xùn)計(jì)劃和要求進(jìn)行授課,有義務(wù)接受各部門的授課邀請,有義務(wù)接受公司辦公室所作的授課安排:
初級講師全年授課不少于12課時(shí),綜合滿意度80%以上;
中級講師全年授課不少于24課時(shí),綜合滿意度80%以上;
高級講師全年授課不少于36課時(shí),綜合滿意度80%以上。
講師年度內(nèi)若沒有完成授課課時(shí),其內(nèi)部培訓(xùn)講師資格需要重新認(rèn)定。
注:新員工培訓(xùn)不作為講師課時(shí)累計(jì),公司鼓勵講師在本部門進(jìn)行授課,講課次數(shù)與授課綜合滿意度將作為等級晉升與評優(yōu)的參考條件。
5.7.12等級評定及晉升方法具體見下表:
等級
標(biāo)準(zhǔn)授課綜合
滿意度授課經(jīng)驗(yàn)授課科數(shù)課程開發(fā)門數(shù)
高級年度積分須達(dá)到100分以上90%以上加5分全年授課課時(shí)每超2小時(shí)加5分每講授一門課程加3分每開發(fā)一門新課程通過審核和課程試講加5分
中級年度積分須達(dá)到60分以上80%以上加3分全年授課課時(shí)每超2小時(shí)加3分
初級年度積分須達(dá)到40分以上80%以上加1分全年授課課時(shí)每超2小時(shí)加1分
5.7.13 所有獲得公司資格認(rèn)證的內(nèi)部培訓(xùn)講師經(jīng)辦公室安排或其他部門邀請進(jìn)行授課,
均可以享受以下課酬與獎勵:
課酬標(biāo)準(zhǔn):(課酬單位:元/小時(shí))
等級工作時(shí)間課酬非工作時(shí)間課酬
高級80100
中級5060
初級2030
5.7.14課酬支付:
a、各部門邀請內(nèi)部培訓(xùn)講師到其部門授課,經(jīng)辦公室確認(rèn),由部門按課酬標(biāo)準(zhǔn)支付講師課酬。講師個人領(lǐng)取課酬的80%,另外20%作為公司內(nèi)部培訓(xùn)講師活動經(jīng)費(fèi)。
b、 培訓(xùn)講師活動經(jīng)費(fèi)由辦公室進(jìn)行統(tǒng)一管理,用于每月內(nèi)部培訓(xùn)講師交流、學(xué)習(xí)等活動。
5.7.15作為公司內(nèi)部講師,享有公司優(yōu)先培訓(xùn)學(xué)習(xí)的待遇;公司定期對內(nèi)部講師進(jìn)行輔導(dǎo),組織研討、觀摩、集體交流、戶外拓展等活動,以促進(jìn)內(nèi)部講師培訓(xùn)技能的提升。
5.8 培訓(xùn)課程開發(fā)管理
5.8.1公司鼓勵新課程的開發(fā),公司內(nèi)部講師為課程的主要開發(fā)人。內(nèi)部講師講授課程可
由培訓(xùn)講師個人開發(fā),也可由集體開發(fā),公司指定專題開發(fā),或外部教材的引進(jìn)與消化。對新課程開發(fā)人,公司可給予2日帶薪休假,專門用于課程開發(fā)。
5.8.2新課程開發(fā)需報(bào)辦公室進(jìn)行審批后方可獲得休假和獎勵;
5.8.3開發(fā)的新課程至少2課時(shí)以上,課程內(nèi)容符合公司培訓(xùn)發(fā)展需要,促進(jìn)公司發(fā)展需要;
5.8.4由辦公室組織聽課認(rèn)證和備課會,并在公司范圍內(nèi)公開授課一次,授課綜合滿意度在80%以上;
5.8.5新開發(fā)課程必須提供課程大綱簡要、學(xué)員教材、教師講義、課程pp稿、適合授課對象等,由辦公室進(jìn)行確認(rèn)和存檔;
5.8.6開發(fā)課程獎勵標(biāo)準(zhǔn):
開發(fā)課程獎勵金額課程要求
500元課程內(nèi)容3.5小時(shí)以上,公開授課綜合滿意度在90%以上
300元課程內(nèi)容3小時(shí)(含)以下1.5小時(shí)以上,公開授課綜合滿意度在85%以上
20
0元課程內(nèi)容1.5小時(shí)以上(含1.5小時(shí)),公開授課綜合滿意度在80%以上
注:授課的綜合滿意度為80%以下時(shí),給予課程開發(fā)人100元的鼓勵獎。
以上新課程獎勵只針對已獲得內(nèi)部講師資格的人員,初次參加內(nèi)部講師認(rèn)證的人員自帶其開發(fā)的課程,不享受以上獎勵。如果公司提供外訓(xùn)機(jī)會,學(xué)員引進(jìn)教材或開發(fā)課程的,不享受以上獎勵。
5.8.7培訓(xùn)教材由辦公室培訓(xùn)組會同各授課講師每年4月、10月份前進(jìn)行培訓(xùn)課程審定、修改、更新與完善,并將教材由辦公室統(tǒng)一管理。
5.9 培訓(xùn)記錄管理
5.9.1辦公室負(fù)責(zé)建立和維護(hù)公司級培訓(xùn)的各項(xiàng)培訓(xùn)檔案,包括學(xué)歷、經(jīng)歷、技能和培訓(xùn)結(jié)果等。
5.9.2 各部門/管理處負(fù)責(zé)建立和維護(hù)本部門/管理處職員的各項(xiàng)培訓(xùn)檔案,填寫職員培檔案。
5.9.3職員調(diào)動時(shí),職員培檔案應(yīng)隨之調(diào)動。職員離職時(shí)該記錄在職員離職手續(xù)辦理完畢后予以作廢。
6.支持性文件
tjzzwy6.2-z02-01《職員外派培訓(xùn)管理制度》
tjzzwy6.2-z02-02《培訓(xùn)積分管理制度》
7.質(zhì)量記錄表格
tjzzwy6.2-z02-f1 《培訓(xùn)(會議)出勤表》
tjzzwy6.2-z02-f2《職員外派培訓(xùn)審批表》
tjzzwy6.2-z02-f3《培訓(xùn)(考察)協(xié)議書》
tjzzwy6.2-z02-f4《年度培訓(xùn)計(jì)劃變更/添加審批表》
tjzzwy6.2-z02-f5 《培訓(xùn)效果評估表》
tjzzwy6.2-z02-f6《新員工試用情況反饋表》
第4篇 物業(yè)管理公司質(zhì)量手冊前言
e物業(yè)管理公司《質(zhì)量手冊》前言
廣州e物業(yè)管理有限公司自 年成立以來,多年運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)告訴我們,企業(yè)要持續(xù)、健康的發(fā)展,必須建立一整套行之有效的管理體系,使企業(yè)管理多方面的工作處于有效的控制之中。只有建立規(guī)范化、專業(yè)化、系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化的管理模式,才能真正為顧客提供高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。
國際標(biāo)準(zhǔn)化組織頒布的iso 9001:2000標(biāo)準(zhǔn),是國際上公認(rèn)的質(zhì)量保證體系,它的建立、推行和貫徹,將全面提升企業(yè)管理質(zhì)量,有效地提高全體員工質(zhì)量意識,最終使企業(yè)步入規(guī)范化、專業(yè)化、系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)行軌道,形成既有企業(yè)的自身特點(diǎn),又有完善的運(yùn)作、監(jiān)督和預(yù)防機(jī)制,為業(yè)戶提供優(yōu)良的物業(yè)管理服務(wù)。
隨著物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)一步規(guī)范和完善,為最大程度滿足業(yè)戶日益增長的全方位需求,打造e品牌,創(chuàng)建優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)并把物業(yè)管理行業(yè)推向規(guī)范化發(fā)展的新階段,物業(yè)公司制定了''的質(zhì)量方針,作為向社會的承諾和公司全體同仁的工作宗旨。為確保質(zhì)量方針的實(shí)現(xiàn),我公司按照gb/t19001-2000idtiso9001:2000質(zhì)量保證模式的要求,建立了物業(yè)公司的質(zhì)量體系,編制質(zhì)量手冊。
本手冊適用于合同環(huán)境下向業(yè)戶提供管理服務(wù)的質(zhì)量保證和承諾。同時(shí),它也是物業(yè)公司質(zhì)量管理的綱領(lǐng)性文件和行動準(zhǔn)則,每一位員工必須嚴(yán)格遵循、執(zhí)行。
第5篇 物業(yè)管理培訓(xùn):資金管理
(一)學(xué)習(xí)要求
掌握物業(yè)管理資金的概念,了解物業(yè)管理啟動資金與日常物業(yè)管理資金的來源及其管理;掌握物業(yè)管理資金的使用方向和使用原則,掌握物業(yè)管理資金的預(yù)算管理工作。
(二)學(xué)習(xí)重點(diǎn)
1、物業(yè)管理資金及其管理
(1)物業(yè)管理資金的概念
物業(yè)管理資金是為保持物業(yè)及附屬設(shè)備的狀態(tài)完好和使用安全,充分發(fā)揮其各項(xiàng)功能以滿足需要而投入的貨幣總和。物業(yè)管理資金根據(jù)所處階段的不同,可分為物業(yè)管理啟動資金和日常物業(yè)管理資金。
(2)物業(yè)管理資金的管理
概念
物業(yè)資金的管理是物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理資金的籌措、使用、運(yùn)作所進(jìn)行的財(cái)務(wù)管理活動的整個過程。
管理對象
物業(yè)管理企業(yè)所能支配或?qū)⒁涞奈飿I(yè)管理資金。
管理目的
物業(yè)管理企業(yè)有計(jì)劃、低成本、最大限度地籌集物業(yè)管理資金和提高該資金的運(yùn)用效率和運(yùn)用效果,保證物業(yè)管理工作的高效開展。
2.物業(yè)管理資金的來源和管理
(l)物業(yè)管理啟動資金
概念
物業(yè)管理啟動資金是指物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)管理工作初始階段所需各項(xiàng)必要開支的資金及物業(yè)公共設(shè)施專用維護(hù)基金。
內(nèi)容及來源
一部分是用于物業(yè)管理企業(yè)形成、建立、組成所需的資金,如物業(yè)管理企業(yè)的注冊資本、辦公場所的購置或租金、辦公用品購置、職工薪金等,這部分資金主要由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、單位組織及個人出資、入股形成;另一部分是物業(yè)公共設(shè)施專用維護(hù)基金,主要用于物業(yè)機(jī)構(gòu)所屬物業(yè)的意外事故大修及日常維護(hù),這部分資金一般應(yīng)由物業(yè)主按一定比例和方法繳納形成,也可由政府出資設(shè)立或按一定程序、辦法由社會或開發(fā)建設(shè)單位出資建立。
物業(yè)管理啟動資金的管理:其中物業(yè)公共設(shè)施維護(hù)基金的管理一般應(yīng)由物業(yè)管理委員會設(shè)賬,存入銀行專戶,掌管這項(xiàng)基金。同時(shí),委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際操作使用,并做到專款專用,實(shí)際操作使用時(shí)報(bào)物業(yè)管理委員會批準(zhǔn)并接受監(jiān)察。這項(xiàng)專用基金應(yīng)劃給物業(yè)管理企業(yè)還是物業(yè)管理委員會管理,應(yīng)視具體情況而定,一般不宜劃給物業(yè)管理企業(yè)直接掌管使用。新建物業(yè)的物業(yè)公共設(shè)施專用維護(hù)基金應(yīng)在確保安全的前提下,從事適宜的短期投資,使其產(chǎn)生最大增值收益。
(2)日常物業(yè)管理資金
來源
包括物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)開展多種經(jīng)營的收入、其他收入等。其中物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取應(yīng)考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟(jì)承受能力及各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)值補(bǔ)償,由物業(yè)管理委員會、物業(yè)管理企業(yè)、政府物價(jià)管理部門幾方面綜合考慮,共同協(xié)商決定。
②日常物業(yè)管理資金的管理
1)收取、使用上的管理。重點(diǎn)在于及時(shí)有效地收取各種管理費(fèi)用,并做到有計(jì)劃地使用,量收支出,專款專用,不挪用、多用或少用。
2)財(cái)務(wù)上的管理。應(yīng)加強(qiáng)財(cái)會制度的建立與監(jiān)管力度,杜絕內(nèi)部出現(xiàn)財(cái)務(wù)漏洞,避免發(fā)生意外事件,防止貪污、冒領(lǐng)現(xiàn)象的發(fā)生,并注意安全保衛(wèi)工作。
3.利用會計(jì)手段進(jìn)行經(jīng)濟(jì)管理
(l)會計(jì)的基本知識及會計(jì)制度
會計(jì)的概念
會計(jì)是經(jīng)濟(jì)管理活動的重要組成部分。會計(jì)是通過收集、加工和利用以一定貨幣單位作為計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)表現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)信息,對經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行組織、控制、調(diào)節(jié)和指導(dǎo),促使人們比較經(jīng)濟(jì)得失、權(quán)衡利弊講求經(jīng)濟(jì)效益的一種管理活動。
②會計(jì)的基本職能:核算和監(jiān)督。
l)核算是會計(jì)的首要職能。主要從價(jià)值上反映核算單位的經(jīng)濟(jì)活動狀況及成果。
對會計(jì)監(jiān)督可分為事前、事中、事后監(jiān)督三種,主要通過對價(jià)值指標(biāo)的監(jiān)督,防止核算單位經(jīng)濟(jì)活動的偏差與失誤,保障核算單位財(cái)產(chǎn)免遭損失。
③會計(jì)法規(guī)體系
我國會計(jì)法規(guī)制度按它們之間的相互關(guān)系,可分為三層:第一層是基本法,即(會計(jì)法)、(預(yù)算法)等國家法律;第二層是國家財(cái)政部根據(jù)基本法制定的對所有單位的會計(jì)核算工作均有約束力的會計(jì)準(zhǔn)則;第三層是由各基層單位自行制定的單位內(nèi)部會計(jì)制度。這三個層次的關(guān)系是第一層統(tǒng)馭第二層,第二層統(tǒng)馭第
三層,三個層次共同構(gòu)成物業(yè)管理單位的會計(jì)制度。
(2)通過會計(jì)報(bào)表分析提高經(jīng)濟(jì)效益
會計(jì)報(bào)表的概念
會計(jì)報(bào)表亦稱財(cái)務(wù)報(bào)告,是會計(jì)核算的結(jié)果,是反映會計(jì)主體財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果和財(cái)務(wù)收支情況的書面文件,是財(cái)會部門提供財(cái)會信息的一種重要手段。
②會計(jì)報(bào)表的構(gòu)成:會計(jì)報(bào)表一般由主表、附表和報(bào)表附注三部分組成。
l)主表包括資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和財(cái)務(wù)狀況變動表(或現(xiàn)金流量表)。
2)附表根據(jù)各行業(yè)、各單位的特點(diǎn)而有所不同。
3)報(bào)表附注是對表內(nèi)有關(guān)項(xiàng)目所做的必要解釋。
會計(jì)報(bào)表對外提供時(shí),一般還附有財(cái)務(wù)狀況說明書,這是會計(jì)部門向管理者說明情況、提出建議及其他要說明情況的書面報(bào)告。
③會計(jì)報(bào)表分析的意義
物業(yè)管理者根據(jù)提供的會計(jì)報(bào)表,通過一定的技術(shù)方法,對物業(yè)管理單位的資金管理、經(jīng)營狀況進(jìn)行過程分析和結(jié)果比較,總結(jié)經(jīng)驗(yàn),揭露問題,以提高物業(yè)管理經(jīng)營水平和經(jīng)濟(jì)效益。
4.物業(yè)管理資金的使用與運(yùn)作
(l)物業(yè)管理資金的性質(zhì)
物業(yè)管理資金的性質(zhì)由多種因素決定。根據(jù)物業(yè)管理資金所有者的不同,可劃分為國有資金、集體所有資金、私有資金及混合多產(chǎn)權(quán)所有資金;根據(jù)物業(yè)管理對象和目的的不同,可劃分為經(jīng)營性資金和消費(fèi)性資金。物業(yè)管理資金性質(zhì)的不同決定了物業(yè)管理經(jīng)營者對物業(yè)管理資金管理和使用方式的不同。
(2)物業(yè)管理資金的使用
物業(yè)管理資金使用要實(shí)行總量控制法,既要集中統(tǒng)一計(jì)劃,又要保證一定的靈活性。具體包括三方面:
①成本性資金支出與使用:
成本性資金支出,是物業(yè)管理服務(wù)在一定日期內(nèi)發(fā)生,用貨幣形式表現(xiàn)的勞動生產(chǎn)耗費(fèi)。其包括勞動對象的耗費(fèi)、勞動手段的耗費(fèi)和勞動力的耗費(fèi)三方面。成本性資金支出是必需的,是不產(chǎn)生資金回收的,是向社會提供勞務(wù)時(shí)必須耗費(fèi)的成本性支出。這些資金轉(zhuǎn)化為勞動產(chǎn)品的價(jià)值,為社會所承認(rèn)。這是物業(yè)管理企業(yè)必須保障的,是物業(yè)管理企業(yè)生存的基本條件之一。
②公益性資金使用
公益性資金使用是物業(yè)管理企業(yè)必須承擔(dān)社會責(zé)任與義務(wù)的資金性支出,如向社會福利事業(yè)捐資、做公益性廣告等,這是物業(yè)管理企業(yè)必須支出的、無資金回收的支出。這部分支出數(shù)量不固定,也不經(jīng)常發(fā)生,物業(yè)管理企業(yè)卻不能忽視它的存在。這部分資金為物業(yè)管理企業(yè)的生存與發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。
③投資性資金支出與使用
投資性資金使用是為了籌集發(fā)展用資金而使用的資金,主要是把暫時(shí)不用或緩用的物業(yè)管理資金用于收益性投資支出以求得更大的資金回報(bào)。投資性資金支出一定要選好投資方向,注意資金的安全性、資金的回收周期,同時(shí)注意這部分資金占物業(yè)管理資金整體的比例額。
(3)物業(yè)管理資金的使用原則
①保障物業(yè)管理需求的原則。物業(yè)管理資金使用要首先滿足物業(yè)管理工作的需要。
②節(jié)約支出,合理收益原則。對成本性資金支出,要厲行節(jié)約,做到合理支出;對投資性支出,要有目的、有步驟,在考慮收益的同時(shí),注意回避投資風(fēng)險(xiǎn)。
③制約性支出使用原則。建立資金使用的審批制度、監(jiān)督制度和財(cái)會制度,使資金使用過程中存在相互制約機(jī)制,保證物業(yè)管理資金得到安全、合理、有效的使用。
(4)物業(yè)管理資金使用的責(zé)任制
在遵守國家相關(guān)法律和單位財(cái)會制度的基礎(chǔ)上,建立、健全物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部有效的管理體制,即物業(yè)管理資金的使用由單位領(lǐng)導(dǎo)負(fù)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任,財(cái)務(wù)人員負(fù)管理責(zé)任,使用人員負(fù)使用責(zé)任,領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)資金使用指令和計(jì)劃,財(cái)會人員負(fù)責(zé)把資金撥到使用者手中,三方面相互監(jiān)督,共同完成資金的使用過程;并落實(shí)監(jiān)督審核制度,通過對物業(yè)管理資金使用方式、使用金額、使用時(shí)間及使用效果的監(jiān)督和考核,保證物業(yè)管理資金的使用效果。
5.物業(yè)管理資金的預(yù)算管理
(l)物業(yè)管理資金預(yù)算的準(zhǔn)備工作
①物業(yè)管理資金預(yù)算管理的概念
物業(yè)管理資金的預(yù)算管理是以物業(yè)管理目標(biāo)為導(dǎo)向,以提高管理效益為出發(fā)點(diǎn),以財(cái)務(wù)管理體系為保障,全面控制物業(yè)管理與經(jīng)營活動的一種計(jì)劃管理模式。
②物業(yè)管理資金預(yù)算管理的前提條件
1)扎實(shí)的會計(jì)工作和基礎(chǔ)管理工作;
2)對完善的制
度體系;
3)好的領(lǐng)導(dǎo)體制與領(lǐng)導(dǎo)集體;
4)要充分利用管理會計(jì)的職能。
(2)物業(yè)管理資金預(yù)算編制程序和編制原則
①物業(yè)管理資金預(yù)算編制的程序
一般都先由預(yù)算專業(yè)部門負(fù)責(zé),如財(cái)務(wù)預(yù)算處根據(jù)往年的資金使用情況及預(yù)測今年物業(yè)管理的發(fā)展和現(xiàn)有管理資金的掌握情況,于每年初或上年底編制出本單位的資金預(yù)算計(jì)劃,報(bào)領(lǐng)導(dǎo)審批,待審批后執(zhí)行。對規(guī)模較大的物業(yè)管理企業(yè),應(yīng)采取分層編制,層層審核把關(guān),最后匯總論證,再經(jīng)橫向、縱向討論論證,經(jīng)幾個回合討論,把集中制定和分散制定方法相結(jié)合,最終制定一個合理科學(xué)的資金預(yù)算方案。預(yù)算編制可以自上而下,也可以自下而上,或是上下結(jié)合論證式。
②物業(yè)管理資金預(yù)算編制的原則
1)目標(biāo)性原則。即預(yù)算編制應(yīng)圍繞物業(yè)管理經(jīng)營目標(biāo)進(jìn)行。
2)全面性原則。凡是與物業(yè)管理經(jīng)營目標(biāo)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)活動都要納入預(yù)算范圍,預(yù)算編制盡可能全面、系統(tǒng)、平衡、完整。
3)預(yù)算單位與周期性原則。預(yù)算編制應(yīng)確定預(yù)算單位的大小和范圍,并確定預(yù)算周期。
4)人本原則。預(yù)算應(yīng)考慮人的因素,使之成為有激勵效益的預(yù)算。
(3)物業(yè)管理資金預(yù)算編制的方法
①固定成本預(yù)算編制法
1)日常綜合管理費(fèi)用成本預(yù)算公式
p=∑pi (i=l,2……,n)
2)人工費(fèi)用成本預(yù)算公式
p1=∑(ni×wi)( i=l,2……,n)
3)行政辦公費(fèi)成本預(yù)算公式
p2= f0(1+i%)-f0’
4)公用水電費(fèi)預(yù)算公式
p3=∑q電i× p電+∑q水i×p水
5)保安服務(wù)費(fèi)預(yù)算服務(wù)公式
p4=∑fi = f1+f2+f3
滾動預(yù)算編制法
即將預(yù)算周期始終保持在一個固定期間,如一年、一季度或一個月,連續(xù)進(jìn)行預(yù)算編制。具體編制方法是先制定一個周期的預(yù)算,在執(zhí)行過程中進(jìn)修改預(yù)算邊制定下一個周期的預(yù)算。
(4)物業(yè)管理資金預(yù)算管理的方法
第6篇 物業(yè)管理員基礎(chǔ)知識摸擬試題
一、單選
1、()是指可開發(fā)的土地及其地上定著物、建筑物,包括物體實(shí)質(zhì)和依托于物體實(shí)質(zhì)上的權(quán)益。
a、物業(yè)管理 b、房地產(chǎn)c、不動產(chǎn) d、單元性地產(chǎn)
2、“物業(yè)”是廣東、香港和澳門地區(qū)人們對( )房地產(chǎn)的稱謂。
a、單元性 b、綜合性c、普通型 d、別墅性
3、因?yàn)槲飿I(yè)具有( ),所以在建造之前必須依照政府有關(guān)部門的規(guī)劃進(jìn)行設(shè)計(jì),要考慮與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)一致。
a、穩(wěn)定性 b、固定性c、耐久性 d、多樣性
4、物業(yè)不僅有價(jià)值,而且具有使用價(jià)值或觀賞價(jià)值,這體現(xiàn)了物業(yè)的( )。
a、固定性 b、耐久性c、多樣性 d、高值性
5、物業(yè)的法律屬性集中反映在( )的關(guān)系上。
a、管理 b、服務(wù)c、物權(quán) d、平等
6、物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的( )。
a、德國 b、美國c、英國 d、法國
7、全國第一家物業(yè)管理公司在( )誕生。
a、北京 b、上海c、廣州 d、深圳
8、1994年3月,建設(shè)部以第33號令頒布的(),為我國住宅小區(qū)管理工作正規(guī)化、法制化奠定了基礎(chǔ)。
a、城市新建住宅小區(qū)管理辦法b、全國住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定
c、全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)d、全國城市文明住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)
9、國務(wù)院頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例自( )開始實(shí)施。
a、2002年5月b、2002年9月c、2003年9月d、2004年1月
10、物業(yè)管理的主要內(nèi)容不包括( )。
a、物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì) b、客戶管理服務(wù)c、安全服務(wù) d、環(huán)境保潔管理
11、綜合經(jīng)營服務(wù)中的特約性服務(wù)是具有()性質(zhì)的服務(wù)方式。
a、管理和被管理 b、服務(wù)和被服務(wù)c、整體和局部 d、環(huán)境保潔管理
12、當(dāng)住用人因特殊原因希望花錢買方便時(shí),物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)創(chuàng)造條件滿足其要求,提供( )。
a、一般性服務(wù) b、特約性服務(wù)c、公共性服務(wù) d、公眾代辦性服務(wù)
13、在下列的闡述中,哪一項(xiàng)說法是不正確的()。
a、早期介入是前期物業(yè)管理的重要鋪墊b、前期物業(yè)管理為早期介入打下良好基礎(chǔ)
c、前期物業(yè)管理是后期物業(yè)管理的基礎(chǔ)d、后期物業(yè)管理是前期物業(yè)管理的延續(xù)
14、物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部各部門的權(quán)利與職責(zé)要非常明確,才能做到人人有事做,事事有人管,這體現(xiàn)了( )。
a、業(yè)主至上原則b、權(quán)責(zé)分明原則
c、產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)分離原則d、公平競爭原則
15、業(yè)主委員會是業(yè)主大會的( )。
a、權(quán)利機(jī)構(gòu)b、執(zhí)行機(jī)構(gòu) c、管理機(jī)構(gòu) d、附屬機(jī)構(gòu)
16、一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施管理,體現(xiàn)了物業(yè)管理的( )原則。
a、權(quán)責(zé)分明b、業(yè)主主導(dǎo) c、統(tǒng)一管理 d、專業(yè)高效
17、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按照“誰享用,誰受益,誰負(fù)擔(dān)”的原則,所收費(fèi)用要讓業(yè)主和使用人感到( )
a、價(jià)格優(yōu)惠b、質(zhì)價(jià)相符
c、物美價(jià)廉 d、價(jià)格偏低
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18、物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)需要通過( )的辦法,將一些專業(yè)性較強(qiáng)的項(xiàng)目分包給其它具有實(shí)力的專業(yè)公司。
a、承包b、簽定合同 c、雙方協(xié)商 d、中介
19、物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ),管理企業(yè)所收的費(fèi)用要讓業(yè)主和使用人感到( )。
a、質(zhì)價(jià)相符b、能夠承受 c、價(jià)格優(yōu)惠 d、價(jià)格偏低
20、物業(yè)管理涉及到的法律很多,遇到的問題又十分復(fù)雜,在處理問題時(shí)應(yīng)以()為依據(jù)。
a、企業(yè)的規(guī)章制度b、業(yè)主委員會章程
c、上級行政部門的指示d、法律、法規(guī)
21、中國物業(yè)管理協(xié)會制定的《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》不適用于( )。
a、高檔商品住宅b、普通商品住房 c、經(jīng)濟(jì)適用住房 d、集資建房
22、由海外投資者同國內(nèi)企業(yè)合資的物業(yè)管理企業(yè)屬于( )企業(yè)。
a、股份制b、聯(lián)營 c、民營 d、合資
23、注冊資本必須在1000萬元以上的公司是( )。
a、有限公司b、有限責(zé)任公司 c、股份有限公司 d、股份合作公司
24、物業(yè)管理有限責(zé)任公司的( )是公司的經(jīng)營決策機(jī)構(gòu)。
a、股東會b、董事會 c、監(jiān)事會 d、職代會
25、物業(yè)管理公司的()是負(fù)責(zé)物業(yè)維修及設(shè)備運(yùn)行的技術(shù)管理部門。
a、工程部b、管理部 c、產(chǎn)業(yè)部&
nbsp;d、租賃部
26、物業(yè)管理公司處理業(yè)主或使用人投訴的部門是( )
a、管理部b、監(jiān)察部 c、客戶服務(wù)部 d、產(chǎn)業(yè)部
27、業(yè)主有權(quán)直接參與管理區(qū)域的物業(yè)管理是業(yè)主自治管理,這種自治管理是( )。
a、業(yè)主直接進(jìn)行的b、通過房地產(chǎn)行政部門實(shí)現(xiàn)的
c、通過業(yè)主大會或業(yè)主代表大會實(shí)現(xiàn)的d、通過物業(yè)管理公司實(shí)現(xiàn)的
28、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)新建商品住宅出售額達(dá)到( )以上后,可以召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。
a、20% b、30%c、50%d、80%
29、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公有住宅出售額達(dá)到( )以上后,可以召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會
a、30% b、50%c、60%d、80%
30、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)第一套房屋交付業(yè)主使用( ),可以召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。
a、滿一年b、滿兩年 c、一年以內(nèi) d、兩年以內(nèi)
31、第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會由( )組織召開。
a、房地產(chǎn)行政管理部門b、房屋出售單位
c、業(yè)主委員會d、物業(yè)管理公司
32、建設(shè)部對住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的具體要求中,規(guī)定北方地區(qū)居室內(nèi)溫度不得( )。
a、高于16℃ b、低于16℃ c、高于20℃d、低于20℃
33、我國中型寫
字樓的建筑面積一般在()。
a、1萬平方米以下b、1-3萬平方米c、3萬平方米以上 d、5萬平方米以上
34、我國寫字樓按功能可以分為( )三種類型。
a、一級、二級、三級b、甲級、乙級、丙級
c、大型、中型、小型d、單純型、綜合型、商住型
35、在寫字樓的管理方式中,委托服務(wù)型與自主經(jīng)營型物業(yè)管理的根本區(qū)別是物業(yè)管理公司的( )不同。
a、管理職能b、管理范圍c、產(chǎn)權(quán)狀況d、經(jīng)濟(jì)效益
36、寫字樓的管理方式不包括()
a、委托服務(wù)型 b、自主經(jīng)營型c、專業(yè)服務(wù)公司型 d、有關(guān)部門委派型
37、與物業(yè)管理公司簽訂寫字樓物業(yè)管理合同的是()
a、大廈業(yè)主委員會 b、大廈承租人c、大廈產(chǎn)權(quán)人 d、大廈投資人
38、寫字樓商務(wù)服務(wù)中心是( )為了方便客人,滿足客人需要設(shè)立的商務(wù)服務(wù)機(jī)構(gòu)。
a、寫字樓業(yè)主 b、大廈承租人c、大廈業(yè)主委員會 d、物業(yè)管理公司
39、寫字樓商務(wù)中心服務(wù)保障的前提條件是( )
a、物業(yè)的保值增值 b、物業(yè)的出租率c、資金的良性循環(huán) d、設(shè)備的正常使用和保養(yǎng)
40、在工業(yè)廠房外墻或屋頂設(shè)置企業(yè)標(biāo)志和廣告,應(yīng)( )
a、 經(jīng)廠長辦公會同意b、經(jīng)職工代表大會批準(zhǔn)
c、事先向管理者申請d、事先經(jīng)工商部門批準(zhǔn)
41、工業(yè)區(qū)內(nèi)各企業(yè)、車間應(yīng)按照樓層的承受負(fù)荷要求放置設(shè)備和貨物,不按要求造成的損失由( )
a、責(zé)任企業(yè)負(fù)責(zé) b、物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)c、由雙方負(fù)責(zé) d、施工單位負(fù)責(zé)
42、在物業(yè)管理法律關(guān)系中( )法律關(guān)系占大多數(shù)。
a、刑事 &nbs
p; b、民事c、人事 d、行政
43、民事法律關(guān)系的主要特點(diǎn)不包括( )。
a、主體法律地位平等b、大多由當(dāng)事人自愿設(shè)立
c、當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)對等d、主體之間有隸屬關(guān)系
44、法律規(guī)范的表達(dá)方式必須有一個嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪壿嫿Y(jié)構(gòu),假定、處理、制裁在法學(xué)上稱之為法律規(guī)范3要素。其中( )是物業(yè)管理法律規(guī)范的核心。
a、假定 b、處理c、制裁 d、處理和制裁
45、民事責(zé)任主要表現(xiàn)為一種( )。
a、財(cái)產(chǎn)責(zé)任 b、侵害責(zé)任c、財(cái)務(wù)糾紛 d、財(cái)務(wù)歸屬
46、為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護(hù)( )的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,制定《物業(yè)管理?xiàng)l例》。
a、業(yè)主 b、開發(fā)商c、物業(yè)管理企業(yè) d、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)
47、物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照(),對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
a、物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定b、法律法規(guī)的規(guī)定
c、物業(yè)服務(wù)合同約定d、業(yè)主大會的決定
48、國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的()選擇物業(yè)管理企業(yè)。
a、市場競爭機(jī)制 b、民主法治機(jī)制c、法律法規(guī)意識 d、開拓創(chuàng)新意識
49、業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)()物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。
a、代表 b、維護(hù)
; c、代表和維護(hù) d、監(jiān)督和指導(dǎo)
50、召開業(yè)主大會會議,應(yīng)當(dāng)于會議召開()以前通知全體業(yè)主。
a、3日b、7日c、15日d、30日
51、業(yè)主委員會是業(yè)主大會的( )。
a、權(quán)力機(jī)構(gòu)b、管理機(jī)構(gòu) c、執(zhí)行機(jī)構(gòu) d、附屬機(jī)構(gòu)
52、在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)簽訂書面的()。
a、業(yè)主公約b、物業(yè)服務(wù)合同
c、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議d、物業(yè)管理各項(xiàng)規(guī)章制度
53、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前,制定(),對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
a、業(yè)主公約b、業(yè)主臨時(shí)公約 c、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議d、物業(yè)管理各項(xiàng)規(guī)章制度
54、建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂買賣合同應(yīng)當(dāng)包含()。
a、業(yè)主公約b、物業(yè)管理各項(xiàng)規(guī)章制度
c、業(yè)主大會議事規(guī)則d、前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容
55、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照( )在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。
a、協(xié)議b、合同 c、調(diào)解d、規(guī)定
56、( )應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
a、施工單位b、建設(shè)單位 c、物業(yè)管理企業(yè)d、業(yè)主委員會
57、國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實(shí)行( )制度。
a、資質(zhì)管理b、合格證書&
nbsp;c、職業(yè)資格證d、自治管理
58、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與()選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。
a、業(yè)主b、業(yè)主委員會 c、業(yè)主大會d、建設(shè)單位
59、物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于( )
a、業(yè)主b、業(yè)主委員會 c、開發(fā)建設(shè)單位d、物業(yè)管理企業(yè)
60、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則,區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn),由( )按照國務(wù)院價(jià)格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法,在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
a、業(yè)主b、物業(yè)管理企業(yè)
c、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)d、物價(jià)管理部門
二、多選題
61、工業(yè)區(qū)物業(yè)管理包括()等房屋建筑的管理
a、工業(yè)廠房b、生產(chǎn)車間 c、倉庫d、住宅區(qū)
62、工業(yè)區(qū)物業(yè)管理工作難度較大,主要是因?yàn)? )
a、管理面廣收益低b、噪聲污染大 c、固定資產(chǎn)比重大d、維修保養(yǎng)費(fèi)用高
63、工業(yè)區(qū)環(huán)境污染的類型有( )
a、水體污染b、固體廢棄物污染 c、空氣和噪聲污染d、電磁波污染
64、特種物業(yè)包括()
a、機(jī)場b、車站 c、劇場d、碼頭
65、在酒店鑰匙管理的具體要求有( )
a、客房門鑰匙由前廳總服務(wù)臺負(fù)責(zé)b、酒店員工臨時(shí)借用萬能鑰匙須及時(shí)交回
c、萬能鑰匙分別由總經(jīng)理掌管和保安部門保管d、保險(xiǎn)柜鑰匙必須采取雙人雙鎖或3人3鎖
66、在學(xué)校物業(yè)管理中,安全管理尤為重要,應(yīng)向?qū)W生明確提出安全要求,這些具體要求包括( )
a、不準(zhǔn)在公寓內(nèi)使用電爐&nbs
p; b、不準(zhǔn)在公寓內(nèi)亂拉各種線路
c、不準(zhǔn)留宿外來人員d、不準(zhǔn)往窗外扔各種物品
67、學(xué)校物業(yè)管理的特點(diǎn)有( )
a、管理對象復(fù)雜 b、管理時(shí)段性強(qiáng)c、對安全管理要求高d、管理具有互動性
68、醫(yī)院物業(yè)管理的特點(diǎn)有( )
a、設(shè)備運(yùn)行具有連續(xù)性b、保潔工作具有專業(yè)性
c、安全保衛(wèi)工作具有特殊性d、物業(yè)管理具有時(shí)段性
69、物業(yè)管理違約責(zé)任是指一方不履行物業(yè)服務(wù)合同,依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)( )等民事責(zé)任。
a、繼續(xù)履行 b、吊銷營業(yè)執(zhí)照c、采取補(bǔ)救措施d、賠償損失
70、民法是調(diào)整平等主體的( )的財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。
a、自然人之間 b、法人之間c、自然人與財(cái)產(chǎn)之間d、自然人與法人之間
71、民法對民事責(zé)任的規(guī)定主要包括( )
a、在什么情況下應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任b、在什么時(shí)候應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任
c、違反合同的民事責(zé)任的構(gòu)成d、承擔(dān)民事責(zé)任的方式
72、在我國,法律和政策是互相聯(lián)系的,它們的聯(lián)系表現(xiàn)在( )
a、政策是法律的依據(jù)b、政策對法律起指導(dǎo)作用
c、法律對政策起制約作用d、法律是執(zhí)行政策的重要工具
73、業(yè)主在物業(yè)管理活動中,履行的義務(wù)有( )
a、遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則b、參加業(yè)主大會會議,行使投票權(quán)
c、監(jiān)督業(yè)主委員會的工作d、按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用
74、物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮( )等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
a、業(yè)主和使用人的人數(shù)
b、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備
c、建筑物規(guī)模d、社區(qū)建設(shè)
75、業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán),根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的( )等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
a、設(shè)施設(shè)備 b、建筑面積c、居住人數(shù) d、住宅套數(shù)
76、業(yè)主大會作出決定,必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會作出()決定,必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。
a、制定、修改業(yè)主公約b、制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則
c、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)d、決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案、并監(jiān)督實(shí)施。
77、業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對( )等事項(xiàng)依法作出約定。
a、有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理b、業(yè)主的共同利益
c、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)d、違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任
78、業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就( )等事項(xiàng)作出約定。
a、業(yè)主大會召開的時(shí)間b、業(yè)主大會的議事方式、表決程序
c、業(yè)主投票權(quán)確定辦法d、業(yè)主委員會的組成和委員任期
79、遇有下列情況經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)( )
a、投標(biāo)人少于3個 b、投標(biāo)人超過3個 c、住宅規(guī)模較小的 d、具有非住宅物業(yè)的
80、物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對( )等內(nèi)容進(jìn)行約定
a、物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用 b、雙方的權(quán)利義務(wù)
c、專項(xiàng)維修資金的管理與使用 d、物業(yè)管理用房
81、物業(yè)使用人違反( )的規(guī)定,有關(guān)
第7篇 物業(yè)管理知識問答題-4
物業(yè)管理知識問答題(4)
1、物業(yè)管理用房應(yīng)按什么比例配置產(chǎn)權(quán)歸誰所有
答:《淄博市物業(yè)管理辦法》第二十九條規(guī)定:建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照開發(fā)物業(yè)總面積3‰的比例在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無償提供物業(yè)管理用房,最低不得少于80平方米,產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。規(guī)劃行政管理部門在規(guī)劃許可時(shí)應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)管理用房的具體位置以及相應(yīng)面積。建設(shè)單位在辦理房屋預(yù)售許可證和房地產(chǎn)初始登記時(shí),應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理用房配置的相關(guān)資料,經(jīng)審核符合條件的,方可核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房地產(chǎn)初始登記。
2、業(yè)主是否可以擅自將住宅用房改為經(jīng)營性用房
答:《物權(quán)法》第七十七條規(guī)定:“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。”
法律雖然沒有明確禁止業(yè)主將自己的住宅改為經(jīng)營性用房,但對這一行為進(jìn)行了限制:一是必須遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定。二是應(yīng)當(dāng)征得有利害關(guān)系的業(yè)主的同意。這里所說的“有利害關(guān)系的業(yè)主”通常是指改變房屋用途可能影響其利益的業(yè)主。也就是說,業(yè)主要想將住宅用房改為經(jīng)營性用房,在遵守相關(guān)法律、法規(guī)的基礎(chǔ)上,還必須通過協(xié)商,征得有利害關(guān)系的所有業(yè)主的同意,有利害關(guān)系的業(yè)主可以實(shí)行“一票否決權(quán)”,限制這一行為,維護(hù)自己的權(quán)利。換句話說,只要一個有利害關(guān)系的業(yè)主不同意,即使其他人都同意,當(dāng)事人也不得將住宅改為經(jīng)營性用房。
3、哪些事項(xiàng)應(yīng)該由業(yè)主共同決定
答:《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定:“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;(二)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;(五)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。”
決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
4、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備包括哪些部分
答:根據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》(建住房[1998]第213號)第三條規(guī)定:共用部位是指住房主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?,戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單幢住房內(nèi),建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
5、業(yè)主委員會越權(quán)業(yè)主該怎么辦
答:業(yè)主作為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的所有權(quán)人,不僅對建筑物專有部分享有專有權(quán),對共用部分享有共有權(quán),同時(shí)作為小區(qū)成員還享有成員權(quán),業(yè)主通過業(yè)主大會的形式,通過民主協(xié)商,個人利益服從共同利益,少數(shù)人的利益服從多數(shù)人的利益,采取多數(shù)決定或絕對多數(shù)決定的方式?jīng)Q定小區(qū)物業(yè)管理、處分、使用等事項(xiàng)。
由于業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)作缺少相關(guān)監(jiān)督,侵害業(yè)主權(quán)益的事件不斷出現(xiàn),在實(shí)踐中引出了不少矛盾和糾紛。
遇到這種情況業(yè)主可以向物業(yè)管理行政主管部門投訴調(diào)處;也可以采用在業(yè)主大會內(nèi)部設(shè)置監(jiān)督部門等方式,來避免業(yè)主委員會的越權(quán)行為等。
6、樓道內(nèi)的照明燈該由誰負(fù)責(zé)維修
答:應(yīng)由物業(yè)公司負(fù)責(zé)維修。樓梯間的照明燈屬于公共設(shè)施設(shè)備,它的日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用包含在物業(yè)管理費(fèi)中,但樓道公共照明的電費(fèi)本著誰收益、誰承擔(dān)的原則應(yīng)由業(yè)主分擔(dān)。
7、房頂漏水到底應(yīng)該誰來修
答:分幾種情況。國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l理》第四十條規(guī)定,屋面防水最低保修期限為5年,如果你的房子沒出保修期,應(yīng)該由開發(fā)商負(fù)責(zé)維修;如果已經(jīng)出了保修期,屋面防水的大修、中修工程,已經(jīng)繳納物業(yè)專項(xiàng)維修資金的,從專項(xiàng)維修資金中列支,未繳納的由本樓或本單元的全體業(yè)主分擔(dān)。
8、物業(yè)公司為業(yè)主換水龍頭該不該收人工費(fèi)
答:首先我們要先了解物業(yè)管理的內(nèi)容,物業(yè)管理的基本內(nèi)容按服務(wù)性質(zhì)和提供方式可分為三種:常規(guī)性公共服務(wù)、針對性專項(xiàng)服務(wù)和委托性特約服務(wù)。
常規(guī)性公共服務(wù)面向全體業(yè)主和物業(yè)使用人,目的是保證物業(yè)的完好和正常使用,保證小區(qū)內(nèi)住戶的正常生活秩序,美化人們的生活環(huán)境,這一服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)提供的基本服務(wù),內(nèi)容通常在物業(yè)管理委托合同中明確規(guī)定,業(yè)主和承租人不需額外提出要求。這項(xiàng)服務(wù)大致包含六項(xiàng)內(nèi)容:房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、公共秩序維護(hù)、公共保結(jié)服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理、公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)如:代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)等公共事業(yè)性費(fèi)用。
針對性專項(xiàng)服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高住戶的工作生活條件,滿足其中一些住戶的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作。一般是指物業(yè)管理企業(yè)事先設(shè)立服務(wù)項(xiàng)目,并將服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)予以公布,當(dāng)住戶需要這項(xiàng)服務(wù)時(shí),可自行選擇。如:家政服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、金融服務(wù)、中介服務(wù)等。
委托性特約服務(wù)是為滿足小區(qū)內(nèi)個別住戶的委托而提供的服務(wù),一般未在合同或?qū)Ｏ蚍?wù)中設(shè)立。
為業(yè)主家里換水龍頭是屬于委托性特約服務(wù),物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是物業(yè)公司提供常規(guī)性公共服務(wù)而獲得的報(bào)酬,并不包括專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)的報(bào)酬,因此業(yè)主要求物業(yè)公司提供專向服務(wù)和特約服務(wù)應(yīng)當(dāng)另外支付報(bào)酬,具體數(shù)額由雙方協(xié)商確定。
9、建設(shè)單位已經(jīng)聘請了物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu),業(yè)主是否有權(quán)更換
答:按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《淄博市物業(yè)管理辦法》相關(guān)條款的規(guī)定,在業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理,并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿,業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
前期物業(yè)服務(wù)合同期限已滿,尚未成立業(yè)主大會或者業(yè)主大會已成立但尚未選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的,物業(yè)管理企業(yè)可以按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定,繼續(xù)從事物業(yè)管理服務(wù),直至業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)之日起終止,但業(yè)主大會要求物業(yè)管理企業(yè)退出的,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出。
前期物業(yè)服務(wù)合同期滿不再繼續(xù)從事物業(yè)管理服務(wù)的,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)于期滿前2個月通知業(yè)主。
10、什么情況下住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主委員會如何成立
答:《淄博市物業(yè)管理辦法》第九條規(guī)定:“符合下列條件之一的,建設(shè)單位、物
業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主(超過20%)可以向區(qū)縣房產(chǎn)行政管理部門提出成立業(yè)主大會的書面要求:(一)新建物業(yè)入住率達(dá)到50%以上的;(二)物業(yè)入住率達(dá)到30%以上并且首套房屋業(yè)主辦理入住手續(xù)已滿2年的;(三)非新建物業(yè)具備實(shí)施物業(yè)管理?xiàng)l件的。”
區(qū)縣房產(chǎn)行政管理部門接到成立業(yè)主大會的書面申請后,應(yīng)當(dāng)和物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織成立由業(yè)主代表和居民委員會成員組成的業(yè)主大會籌備組。
籌備組負(fù)責(zé)下列籌備工作:(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;(二)擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則(草案)》和《業(yè)主公約(草案)》;(三)登記和確認(rèn)業(yè)主身份;(四)確定業(yè)主委員會委員產(chǎn)生辦法;(五)其他準(zhǔn)備工作。
籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi),組織召開首次業(yè)主大會會議,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會、制定業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主公約等。業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。
11、物業(yè)服務(wù)費(fèi)到底做什么用的有哪幾部分構(gòu)成
答:《淄博市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》第十四、十五條規(guī)定業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè),期于全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出,結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的,物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的,預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分:
1)管理服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;
2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;
3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;
4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;
5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;
6)辦公費(fèi)用;
7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;
9)經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金列支,不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
12、物業(yè)維修資金如何收繳、管理和使用
答:物業(yè)公共維修資金是《物業(yè)管理?xiàng)l例》確立的一項(xiàng)制度,在《物權(quán)法》中也有具體體現(xiàn)。該資金應(yīng)由房屋買受人交納(房價(jià)總額的2%),由開發(fā)商在房屋出售時(shí)代收,在辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí),統(tǒng)一由房產(chǎn)行政管理部門監(jiān)管,保障該資金的安全。
物業(yè)公共維修資金,由房產(chǎn)行政部門部門按照統(tǒng)一交納、專戶儲存、專款專用的原則進(jìn)行管理。
第8篇 x物業(yè)管理公司人事規(guī)則
人事記錄:
員工需及時(shí)將以下變更事項(xiàng)呈資源部:
1、地址和電話;
2、婚姻及子女狀況;
3、文化程度及培訓(xùn)情況;
4、身份證號碼;
5、國籍變動;
6、緊急情況時(shí),可聯(lián)系人的姓名、地址及電話號碼。
忠于職守:
各級員工應(yīng)服從上級主管的工作安排,依時(shí)完成任務(wù),不得無故拖延或拒絕。
1、必須依照編定的排班表依時(shí)上、下班,未獲本部門(區(qū)域)直屬領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)不得擅自調(diào)班,工作時(shí)間不得擅離職守。
2、員工事前未經(jīng)批準(zhǔn)而缺勤、擅自離開工作崗位,或在工作時(shí)間利用公司設(shè)施從事私人事務(wù)的,視情節(jié)輕重給予紀(jì)委處分或辭退處理。
3、員工因公外出,須向上級報(bào)告,并在出勤表上注明外出時(shí)間、地點(diǎn)、事由等;中途請假須經(jīng)部門(區(qū)域)經(jīng)理同意,否則作曠工處理。
健康狀況:
員工應(yīng)每年體檢一次,對患有疾病而不適宜當(dāng)前職位者,公司有權(quán)視其病情調(diào)動其工作崗位或按的關(guān)規(guī)定辦理。
紀(jì) 律:
1、曠工
員工未經(jīng)請假而擅自不到職,或不準(zhǔn)時(shí)上班超過半小時(shí),當(dāng)曠工處理。員工曠工一天扣300元;曠工超過三天(含三天)的作自動離職處理,公司不作任何補(bǔ)償。員工曠工除扣發(fā)工資外,還將受到書面警告。
2、遲到、早退
遲到、早退半小時(shí)以內(nèi)扣50元,超過半小時(shí)以上(含半小時(shí))當(dāng)曠工處理。每月遲到、早退累計(jì)三次的另當(dāng)曠工一天處理。
3、調(diào)休
員工之間不能擅自調(diào)休,如有特殊情況,可向部門(區(qū)域)經(jīng)理或部門主管(區(qū)域肋理)申請,由部門(區(qū)域)領(lǐng)導(dǎo)安排,否則當(dāng)曠工處理。
4、補(bǔ)休假應(yīng)由部門(區(qū)域)經(jīng)理安排,員工需要特殊安排,須提前二天向部門(區(qū)域)經(jīng)理申請,經(jīng)同意后才能補(bǔ)休,否則當(dāng)曠工處理。
5、因突發(fā)事件(如交通意外、家人傷亡、急癥、其它意外)不能提前請假的,事后要提供有關(guān)證明和合理的書面解釋,酌情處理。
6、對請假手續(xù)不全或未經(jīng)批準(zhǔn)而缺勤的員工以及擅自離開工作崗位者給予書面警告及相應(yīng)的處罰。
7、電話使用規(guī)定:
①未經(jīng)批準(zhǔn),嚴(yán)禁打私人電話;
②公務(wù)長途電話須作登記;
③未經(jīng)批準(zhǔn),利用辦公室電話打私人長途者,一經(jīng)發(fā)現(xiàn),視情節(jié)輕重,給予罰款、行政處分 、甚至除名處理;
④當(dāng)值人員必須忠于職守,嚴(yán)禁非當(dāng)值人員進(jìn)入辦公室打電話,如有瀆職,追究其責(zé)任,并作相應(yīng)處分 。
8、工作安全
員工要嚴(yán)格遵守有關(guān)勞動安全的法規(guī)、制度和操作規(guī)程,對忽視工作安全,導(dǎo)致人身及財(cái)物損失者,公司概不負(fù)任何責(zé)任并保留追究因此而造成公共財(cái)物損失的權(quán)利。同時(shí)對部門主管珍員從嚴(yán)論處。
9、個人儀表
①員工必須保持整齊、清潔,注意個人衛(wèi)生,常理發(fā)、修指甲、勤換衣服;女員工保持清雅淡裝;男員工不留長發(fā)和長須。
②員工上班時(shí)必須穿戴公司配發(fā)的工作制服,包括:工服、工鞋、工襪、領(lǐng)帶等,違者將受到紀(jì)律處分。
③儀表端莊、文明友善、禮貌待人。
10、員工工作卡
①員工上班時(shí)間須佩帶工作卡,隨時(shí)接受檢查;
②遺失工作卡,須向資源部報(bào)告,并辦理繳費(fèi)補(bǔ)領(lǐng)手續(xù),如因使用時(shí)間過長而引起損壞,可申請免費(fèi)換領(lǐng);
③員工離職時(shí),須將有關(guān)證件交回資源部,違者按規(guī)定罰款。
11、工衣柜
①工衣柜須保持清潔整齊,鎖匙應(yīng)妥善保管,如遺失須報(bào)所屬部門(區(qū)域)繳費(fèi)補(bǔ)領(lǐng)。衣柜注意緊鎖,公司不負(fù)任何財(cái)物遺失責(zé)任;
②工衣柜只限于存放制服及上班必須用品;
③員工離職時(shí)須將衣柜空出,并將鎖匙交回資源部(或區(qū)域)。
12、勞保用品
①入職員工憑勞保卡到財(cái)務(wù)部領(lǐng)取制服、工鞋等勞保用品,所有勞保用品均屬公司財(cái)務(wù),員工須妥善保管。如有遺失,須即以書面報(bào)告到資源部報(bào)失,并按原價(jià)到財(cái)務(wù)部繳費(fèi)補(bǔ)領(lǐng);
②上班時(shí)間必須按規(guī)定穿著工作制服,除因公或獲準(zhǔn)外,非工作時(shí)間不能穿著或攜帶制服離開公司。
③離職時(shí)須將所有的勞保用品交回財(cái)務(wù)部,工鞋作折價(jià)處理。如遺失或人為損壞,員工要照價(jià)賠償。
13、鐘卡
員工須自覺遵守上、下班打鐘卡的考勤制度。代人或托人打鐘卡,將受到紀(jì)律處分。凡漏打工卡一次罰2元,因公務(wù)不能及時(shí)打卡,由部門(區(qū)域)經(jīng)理簽卡,并注明原因。
14、其它
①努力完成上司交給的工作任務(wù),認(rèn)真招待崗位職責(zé)制;
②同事之間友好相處,團(tuán)結(jié)互助;
③節(jié)約用水、用電及辦公用品;
④保持辦公室內(nèi)的清潔衛(wèi)生,各部門的工作位置、員工更衣室、宿舍、具房、倉庫、要經(jīng)常清掃,保持環(huán)境衛(wèi)生;
⑤公司的文件要妥善保管,下班應(yīng)將文件資料鎖好;
⑥辦公室臺面不要堆放雜物,保持干凈整齊;
⑦凡最后離開辦公室時(shí),必須檢查門窗、電源、水制掣和辦公設(shè)施的開關(guān)時(shí)否關(guān)好;
⑧公司發(fā)給員工使用的器材、工具、證件、辦公用品在員工離職時(shí),需交還給公司,如有遺失或損壞由員工賠償;
⑨如遇臺風(fēng)、水浸、火警及其他緊急事故,要保持冷靜,立即報(bào)告有關(guān)部門負(fù)責(zé)人,采取措施,妥善處理。
第9篇 x灣物業(yè)管理目標(biāo)和分項(xiàng)指標(biāo)
淺水灣物業(yè)管理目標(biāo)和分項(xiàng)指標(biāo)
一、總體目標(biāo)
在管理合同期內(nèi)把淺水灣管理成'安全、文明、優(yōu)美、舒適'的住宅區(qū)。根據(jù)委托管理事項(xiàng)和國家、省、市物業(yè)管理分項(xiàng)考核標(biāo)準(zhǔn),在淺水灣住宅區(qū)達(dá)到硬件指標(biāo)后,承諾:
管理合同生效后,淺水灣住宅區(qū)所有建筑物及配套設(shè)施完善、全部正式竣工驗(yàn)收交付使用一年內(nèi)達(dá)到鐵嶺市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的管理標(biāo)準(zhǔn),并獲得有效證書;三年內(nèi)達(dá)到省級或國家級物業(yè)管理示范小區(qū)的管理標(biāo)準(zhǔn),并獲得有效證書。
二、分項(xiàng)指標(biāo)
為把淺水灣管理成為鐵嶺市物業(yè)管理的典范,在物業(yè)管理過程中,將參照《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀物業(yè)評分標(biāo)準(zhǔn)》,結(jié)合所確定的管理目標(biāo)及質(zhì)量方針,將相應(yīng)的保證措施匯列如下:
序號指標(biāo)名稱質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)承諾標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)計(jì)算依據(jù)采取的措施
1房屋及配套設(shè)施完好率98%99%(完好房建筑面積+基本完好房建筑面積)÷總的房屋建筑面積×100%采用小圍合管理與管理中心控制相結(jié)合的工作方法,分區(qū)負(fù)責(zé),責(zé)任到人。建立完善的巡查制度,嚴(yán)格審批裝修管理,健全檔案記錄。
2房屋零修、急修及時(shí)率99%100%
∑及時(shí)完成的次數(shù)
∑零修、急修次數(shù)建立嚴(yán)格的修繕制度,要求維修人員接到急修請求后攜帶工具五分鐘之內(nèi)趕到現(xiàn)場,零修工程及時(shí)完成,急修工程不過夜。并建立回訪制度和回訪記錄。以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為本,實(shí)行24小時(shí)維修制度。
3維修工程質(zhì)量合格率100%100%∑(報(bào)告期評定為合格的單位工程建筑面積)÷∑(報(bào)告期驗(yàn)收鑒定的單位工程建筑面積)×100%分項(xiàng)監(jiān)督,工程維護(hù)處嚴(yán)格把關(guān),按照工序一步到位,杜絕返工,并及時(shí)回訪,確保功效。
4維修工程優(yōu)良率99%
∑維修優(yōu)良數(shù)
∑維修總數(shù)嚴(yán)格監(jiān)督,嚴(yán)格把關(guān),確保功效。
5維修工程質(zhì)量回訪率100%
∑維修租戶滿意人數(shù)
∑維修租戶人數(shù)建立維修回訪制度,及時(shí)征求意見,保證反饋渠道暢通,以確保維修服務(wù)質(zhì)量。
6清潔保潔率99%99%
∑已保潔的面積
∑區(qū)內(nèi)保潔總面積區(qū)內(nèi)保潔落實(shí)到人,每天進(jìn)行16小時(shí)保潔工作,巡查記錄完善,監(jiān)督檢查得力,嚴(yán)格考核制度,確保物業(yè)垃圾日產(chǎn)日清,設(shè)施完好,無環(huán)境污染現(xiàn)象。
7化糞池、雨水井、污水井完好率99%
∑化糞池、雨水井完好數(shù)
∑化糞池、雨水井總數(shù)
每天進(jìn)行巡查,巡查記錄完善,監(jiān)督檢查得力。
8大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率99%100%∑大型機(jī)電設(shè)備完好數(shù)
∑大型及機(jī)電設(shè)備總數(shù)建立完善的巡查制度,嚴(yán)格管理,健全檔案記錄。
9公共文體設(shè)施、休息設(shè)施及小品雕塑完好率98%
∑完好數(shù)
∑公共設(shè)施、雕塑總數(shù)
每天進(jìn)行巡查,巡查記錄完善,監(jiān)督檢查得力,確保設(shè)施完好。
10排水管、明暗溝完好率99%
∑完好數(shù)
∑排水管、明暗溝總數(shù)
每天進(jìn)行巡查,巡查記錄完善,監(jiān)督檢查得力。
11道路完好率95%96%∑完好道路面積
∑區(qū)內(nèi)道路總面積落實(shí)責(zé)任人,堅(jiān)持對道路、路燈及停車場等公用設(shè)施進(jìn)行日常巡視、檢修和定期維護(hù)保養(yǎng),由維修工監(jiān)督執(zhí)行,各主管配合檢查落實(shí)。并建立健全檔案記錄,確保公共設(shè)施完好并正常使用。
12停車場、單車棚完好率95%96%
∑完好數(shù)
∑停車場、車棚總數(shù)
13路燈完好率95%99%∑完好路燈盞數(shù)
∑區(qū)內(nèi)路燈總盞數(shù)
14物業(yè)內(nèi)治安案件發(fā)生率1‰1‰
∑案件發(fā)生次數(shù)
∑區(qū)內(nèi)租戶總?cè)藬?shù)
第10篇 物業(yè)管理質(zhì)量統(tǒng)計(jì)分析程序
1.目的
利用統(tǒng)計(jì)技術(shù),對本公司物業(yè)管理活動進(jìn)行科學(xué)分析,找出影響質(zhì)量的主要因素,全面糾正和預(yù)防物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的失誤,不斷提高整個質(zhì)量管理的水平。
2.適用范圍
適用于物業(yè)管理質(zhì)量活動的統(tǒng)計(jì)分析。
3. 引用文件
3.1 質(zhì)量手冊4.20統(tǒng)計(jì)分析
3.2 iso9002標(biāo)準(zhǔn)4.20統(tǒng)計(jì)分析
4. 職責(zé)
4.1 iso9000工作小組負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)分析工作。
4.2 管理者代表負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告的批準(zhǔn)。
5.統(tǒng)計(jì)分析程序
5.1分析前的準(zhǔn)備
5.1.1iso9000工作小組負(fù)責(zé)收集整理統(tǒng)計(jì)分析依據(jù),包括:
a.物業(yè)管理質(zhì)量大檢查發(fā)現(xiàn)的不合格;
b.客戶意見調(diào)查或客戶投訴反映的問題;
c.質(zhì)量體系審核發(fā)現(xiàn)的不合格。
5.2統(tǒng)計(jì)分析工具
5.2.1采用現(xiàn)代常用的三種統(tǒng)計(jì)技術(shù)(但不限于):
a.魚刺(因果)圖法;
b.柱狀圖法;
c.排列圖。
5.3實(shí)施
5.3.1公司物業(yè)管理質(zhì)量統(tǒng)計(jì)分析每年至少一次,由iso9000工作小組組織,管理者代表主持實(shí)施。
5.3.2由于特殊情況需要增加質(zhì)量統(tǒng)計(jì)分析時(shí),由iso9000工作小組負(fù)責(zé)人提出。管理者代表批準(zhǔn)主持進(jìn)行。
5.4記錄和反饋
5.4.1 物業(yè)的管理質(zhì)量統(tǒng)計(jì)分析均要形成報(bào)告,以備查詢和追溯,報(bào)告保存在iso9000工作小組。
5.4.2 iso9000工作小組根據(jù)統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果需采取糾正預(yù)防措施,按糾正和預(yù)防措施qp-9.1程序文件執(zhí)行。
6. 支持性文件和記錄
6.1 質(zhì)量目標(biāo)指標(biāo)定義及其分解
第11篇 物業(yè)公司物業(yè)管理員崗位責(zé)任書
1、崗位名稱:物業(yè)管理員
2、直接上級:物業(yè)公司經(jīng)理
3、崗位職能:物業(yè)小區(qū)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作
4、主要工作:
◎公司管理制度規(guī)定的工作職責(zé)
◎協(xié)調(diào)綠化、衛(wèi)生、保安、車庫管理員的工作
◎安排保養(yǎng)、維護(hù)小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施工作
◎每月負(fù)責(zé)經(jīng)營性用房各項(xiàng)費(fèi)用的收取工作
◎負(fù)責(zé)聯(lián)系、接洽公司的各項(xiàng)維修業(yè)務(wù)工作
◎按計(jì)劃完成當(dāng)月工作計(jì)劃,做出當(dāng)月工作總結(jié)、下月工作計(jì)劃,報(bào)經(jīng)理批準(zhǔn)并作為當(dāng)月工資考核標(biāo)準(zhǔn)。
5、兼管工作:
◎負(fù)責(zé)編報(bào)年度、季度、月度小區(qū)設(shè)施維修計(jì)劃,并督辦其及時(shí)實(shí)施,對其質(zhì)量負(fù)責(zé)。
◎完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作
崗位責(zé)任人:公司經(jīng)理:
第12篇 某某物業(yè)管理公司年第二次內(nèi)審計(jì)劃
某物業(yè)管理公司2023年第二次內(nèi)審計(jì)劃
目的:檢查香樟林管理處成立后,質(zhì)量體系是否能按iso9001提供質(zhì)量保證,是否具備申請iiso9001認(rèn)證的條件。
性質(zhì):例行內(nèi)部質(zhì)量體系審核
范圍:質(zhì)量手冊覆蓋的所有部門和要素,重點(diǎn)是iso9001所要求的各要素及涉及的各職能部門。
依據(jù):iso9001質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)、手冊、相關(guān)的程序文件、流程和作業(yè)指導(dǎo)書
審核組:組長--zz,組員--ccc
審核時(shí)間:2023年12月19、20日(詳見日程安排表)
說明:
1、由審核組長依據(jù)經(jīng)審批后的計(jì)劃,在12月18日前制定出檢查表,交管理者代表審批。
2、日程表中所列要素號均為標(biāo)準(zhǔn)的要素號而非本公司質(zhì)量手冊的章節(jié)號,審核組在收到經(jīng)審批的計(jì)劃后,應(yīng)對照質(zhì)量手冊在完全熟悉質(zhì)量體系文件的基礎(chǔ)上進(jìn)行內(nèi)審。
3、審核組在審核過程中如發(fā)現(xiàn)計(jì)劃審核的要素不能履蓋受審部門的重要工作時(shí),可申請管理者代表并與受審部門負(fù)責(zé)人商議后增加審核要素。
日程安排表
日期
時(shí)間
審核員:****
12月19日
9:00~9:30
首次會議
9:30~12:30
管理處主任(4.1總要求4.2.3文件控制5.1管理承諾、5.2以顧客為中心、5.3質(zhì)量方針、5.5職責(zé)權(quán)限和溝通、6.0資源管理、7.3設(shè)計(jì)和開發(fā))
13:30~15:00
客戶服務(wù)中心(7.1產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的策劃、7.2.1與產(chǎn)品有關(guān)的要求的確定、7.2.2與產(chǎn)品有關(guān)的要求的評審、7.2.3顧客溝通、7.3設(shè)計(jì)和開發(fā)、8.2.4產(chǎn)品的監(jiān)視和測量)
15:00~17:30
保安部(6.2.2能力意識和培訓(xùn)、7.5.1生產(chǎn)和服務(wù)提供的控制、7.5.3標(biāo)識和可追溯性、7.5.4顧客財(cái)產(chǎn)、8.2.3過程的監(jiān)視和測量、8.2.4產(chǎn)品的監(jiān)視和測量)
17:30~18:00
審核組內(nèi)部會議,整理審核結(jié)
果,與部門負(fù)責(zé)人交換意見
12月20日
13:30~17:30
南苑工程部(6.2.2能力意識和培訓(xùn)、7.5.1生產(chǎn)和服務(wù)提供的控制、7.5.2生產(chǎn)和服務(wù)提供過程的確認(rèn)、7.5.3標(biāo)識和可追溯性、7.6監(jiān)視和測量裝置的控制)
17:30~18:00
審核組內(nèi)部會議,整理審核結(jié)
果,與部門負(fù)責(zé)人交換意見
10月22日
9:30~12:30
南苑保潔部(6.2.2能力意識和培訓(xùn)、7.2.3顧客溝通、7.5.1生產(chǎn)和服務(wù)提供的控制、7.5.2生產(chǎn)和服務(wù)提供過程的確認(rèn))
13:30~16:00
南苑綠化部(6.2.2能力意識和培訓(xùn)、7.5.1生產(chǎn)和服務(wù)提供的控制、7.5.2生產(chǎn)和服務(wù)提供過程的確認(rèn)、7.5.3標(biāo)識和可追溯性、7.5.4顧客財(cái)產(chǎn))
16:00~18:00
審核組末次會議,總結(jié)、與各
部門負(fù)責(zé)人交流
計(jì)劃編制:nn審批:jj
時(shí)間:2023年12月16日時(shí)間:2023年12月17日
