第1篇 物業管理師管理實務考試預測試題及答案5
多項選擇題
31. 二級物業管理企業資質證書由( )頒發和管理。
a.國務院建設主管部門
b.省、自治區人民政府建設主管部門
c.省、自治區人民政府房地產主管部門
d.直轄市人民政府房地產主管部門
e.設區的市的人民政府房地產主管部門
32. 新設立的物業管理企業在申請資質時,除應提供營業執照、企業章程、驗資證明之外,還要持( )向當地房地產主管部門申報。
a. 企業法定代表人的身份證明
b. 企業總經理的身份證明
c. 物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同
d. 管理和技術人員的職稱證書和勞動合同
e. 物業服務合同
33. 物業管理招標的主體包括( )。
a. 物業管理企業 b. 物業建設單位
c. 業主大會 d. 業主委員會
e. 物業所有權人
34. 前期物業服務合同與物業服務合同兩者的區別有( )。
a. 簽訂合同的主體不同
b. 合同終止條件不同
c. 前期物業服務合同須經政府主管部門批準,物業服務合同則不需要
d. 前期物業服務合同屬于固定期限合同,物業服務合同屬于無固定期限合同
e. 前期物業服務合同屬于無固定期限合同,物業服務合同屬于固定期限合同
35. 下列關于業主公約的說法中,正確的有( )。
a. 業主公約經業主大會通過后生效
b. 業主公約對全體業主具有約束力
c. 業主公約對物業管理企業具有約束力
d. 業主公約對物業建設單位具有法律約束力
e. 業主公約僅有道義上的約束力
答案:
31.bd考查物業管理企業資質管理制度
32.acd同上
33.bce 考查招投標主體
34.abe 第三章重點問題
35.ab 業主公約和臨時業主公約的制訂與宣傳
多項選擇題
36. 某物業竣工交付6個月時,因電梯機房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說法中,正確的有( )。
a. 立即通知電梯公司解決故障停梯問題
b. 電梯公司應履行保修責任,并承擔維修費用
c. 建設單位應承擔此次事故的全部費用
d. 物業管理企業應承擔滲漏機房的維修責任及費用
e. 電梯機房屬物業共用部位,修繕費用應在專項維修資金中列支
37. 按使用功能劃分,物業可分為( )物業。
a. 居住 b. 公共
c. 商業 d. 工業
e. 其他
38. 物業管理區域停車場的物業管理人員一般應包括( )。
a. 車輛維修員 b. 車輛清洗員
c. 交通疏導及管理員 d. 停車場保潔員
e. 停車收費員
39. 物業管理企業主營業務收入包括( )收入。
a. 物業管理 b. 物業經營
c. 政策性虧損補貼 d. 物業大修
e. 共用部位的租賃收入
40. 物業管理企業利潤總額包括( )。
a. 企業所屬項目上交的管理酬金 b. 營業利潤
c. 投資凈收益 d. 營業外收支凈額
e. 補貼收入
答案:
36.ac 電梯系統運營及維護
37.acde 物業管理企業主要類型
38.cde 車輛管理的注意事項
39.abd 物業管理企業的營業收入構成
40.bcde 物業管理企業的營業收入、成本費用、稅費和利潤,物業服務費成本 (支出)構成。
41. 物業服務支出的構成不包括( )。
a. 物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用
b. 物業管理企業財產保險費用
c. 物業共用部位、共用設施設備保險費用
d. 管理服務人員的工資
e. 項目管理處用房裝飾裝修費用
42. 按照《物業服務收費管理辦法》,物業服務收費實行( )。
a.政府定價 b.政府指導價
c.市場調節價 d.業主定價
e.政府與業主共同定價
43. 住宅專項維修資金可用于( )。
a.彌補物業管理經費的不足
b.共用部位、共用設施設備的大修
c.共用部位、共用設施設備的更新
d.共用部位、共用設施設備的改造
e.共用部位、共用設施設備的日常維修
44. 下列關于物業服務費用包干制的說法中,正確的有( )。
a. 由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用
b. 管理服務利潤是固定的,不隨物業管理成本的變動而變動
c. 物業管理企業應聘請專業審計機構對物業服務費用收支情況進行審計
d. 物業服務費用收支相抵,盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔
e. 物業服務費用中不包括法定稅費
45. 物業管理信用檔案的建立范圍包括( )。
a. 物業管理企業 b. 物業管理專業人員
c. 業主委員會 d. 建設單位
e. 物業使用人
答案:
41.be 物業管理企業的營業收入、成本費用、稅費和利潤,物業服務費成本 (支出)構成。
42.bc 同上
43.bcd同上
44.ad 同上
45.ab 檔案管理內容
第2篇 物業管理師備考:物業管理公司組建程序
在自身具備了法律規定的基本條件之后,組建物業管理公司的過程,就是讓這些基本條件得到政府主管部門的認可,并最終獲得企業法人地位的過程。《中華人民共和國公司登記管理條例》等相關法規,以及地方政府制訂的一些管理辦法,對這個過程做了明確的規范。這里著重介紹物業管理有限責任公司設立程序的關鍵環節。
公司名稱預先核準
正如一個新生兒,只有經過戶口登記,才能獲得屬于自己且被社會認可的名字一樣,一家新的物業管理公司,也只有經過名稱預先核準登記,才能具有專屬性和惟一性的公司名稱。公司名稱需譯成外文使用的,可依據文字翻譯原則自行翻譯使用,不需核準登記。公司名稱預先核準的主管部門,是工商行政管理機關。辦理名稱預先核準登記,一般要經以下步驟:
1)領取并填寫'名稱(變更)預先核準申請書'。最好取3個以上的備用字號,自己排列出順序,以便工商行政管理機關依次查重,以首先不重名的名稱為核準使用的名稱。與同一工商行政管理機關核準或者登記注冊的同行業企業名稱字號相同(有投資關系的除外),與其他企業變更名稱未滿1年的原名稱相同,與注銷登記或者被吊銷營業執照未滿3年的企業名稱相同,將不予被核準。使用3個字作為字號,能夠大大降低重名幾率。
2)遞交'名稱(變更)預先核準申請書'及相關材料,自遞交之日起10日內,工商行政管理部門會作出核準或者駁回的決定。遞交的材料主要有:
①全體股東簽署(自然人股東由本人簽字;法人股東加蓋本單位公章,下同)的'企業名稱預先核準申請書'。
②全體股東簽署的'投資人授權委托意見'。
③代辦人或代理人身份證復印件。
④申請冠以'中國'、'中華'、'國家'、'全國'、'國際'字詞的,應提交國務院的批準文件。
⑤使用自然人姓名(該自然人應當是公司股東)作字號的,應當提交該自然人身份證復印件。
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第3篇 物業管理師備考:個股權轉讓限制淺析
新《公司法》關于有限責任公司股權轉讓和股東優先購買權有何新的規定股東如何行使優先購買權
原《公司法》中的表述如下:
第三十五條股東之間可以相互轉讓其全部出資或者部分出資。股東向股東以外的人轉讓其出資時,必須經全體股東過半數同意;不同意轉讓的股東應當購買該轉讓的出費,如果不購買該轉讓的出資,視為同意轉讓。經股東同意轉讓的出資,在同等條件下,他股東對該出資有優先購買權。
而新的《公司法》則做如下規定:
第七十二條:有限責任公司的股東之間可以相互轉讓其全部股權或者部分股權。股東向股東以外的人轉讓股權,應當經其他股東過半數同意。股東就其股權轉讓事項書面通知其他股東征求同意,其他股東自接到書面通知之日起滿三十日未答復的,視為同意轉讓。其他股東半數以上不同意轉讓的,不同意的股東應當購買該轉讓的股權,不購買的,視為同意轉讓。
經股東同意轉讓的股權,在同等條件下,其他股東有優先購買權。兩個以上股東主張行使優先購買權的,協商確定各自的購買比例;協商不成的,按照轉讓時各自的出資比例行使優先購買權。
公司章程對股權轉讓另有規定的,從其規定。
第七十三條:人民法院依照法律規定的強制執行程序轉讓股東的股權時,應當通知公司及全體股東,其他股東在同等條件下有優先購買權。其他股東自人民法院通知之日起滿二十日不行使優先購買權的,視為放棄優先購買權。
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第4篇 物業管理師備考:物業管理公司組建條件
國家法律法規對不同形式的公司組建條件都有明確的要求。確定按照何種形式組建物業管理公司,必須滿足法律法規規定的關于這種形式公司設立應具備的條件。不同形式的公司的設立條雖然不盡相同,但基本的東西大同小異。這里為了敘述方便,重點對有限責任公司的組建加以闡述。
有符合法定人數的股東
股東實際上就是公司設立的出資者,可以是自然人,也可以是企業或社團組織。根據相關法規的規定,除一人制有限責任公司以外,設立物業管理有限責任公司需要有2名以上、50名以下的股東。但并非所有的自然人和企業或社團組織都能夠成為物業管理公司的股東,需要事先進行確認。
1)自然人必須具有完全行為能力和無其他受到法律禁止的情形,才能作為公司股東。
2)企業化經營的事業單位應當先辦理企業法人登記,再以企業法人名義投資入股物業管理公司。
3)社團組織成為物業管理公司股東的前提條件,是已經辦理了社團法人登記。
4)工會作為物業管理公司股東,應事先得到縣級以上工會的投資批準文件。
5)會計師事務所、審計事務所、資產評估機構、律師事務所不得作為投資主體向其他行業投資,基金會不得投資舉辦企業,因而也就都不允許作為物業管理公司的股東。
達到法定的資本最低限額
法定資本是指公司向公司登記機關登記時,經法定程序認定的資本。它既是公司成為法人的基本要求之一,又是企業承擔虧損風險的資本擔保,同時也是股東權益劃分的標準。物業管理屬于服務業,國家規定設立服務性有限責任公司所需資本的最低限額為1 0萬元,也就是說,最少注冊資本1 0萬元,就可以設立物業管理有限責任公司。但《物業管理企業資質管理辦法》(中華人民共和國建設部令第1 25號)規定,最低資質物業管理公司的注冊資本要在50萬元以上,而獲得最低資質,是一家物業管理公司能夠實施物業項目管理服務的起碼條件。所以,應當把50萬元視為物業管理公司法定的資本最低限額。
1)股東可以用貨幣出資,也可以用實物、工業產權、非專利技術、土地使用權作價出資。以工業產權、非專利技術作價出資的金額不得超過公司注冊資本的20%(有特殊規定的除外,如國科發政字「1997」326號文件規定:以高新技術成果向有限責任公司出資入股,作價總金額可以超過公司注冊資本的20%,但不得超過35%)。
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第5篇 物業管理師物業管理實務試題-第二章物業管理招標投標
物業管理師物業管理實務試題匯編之第二章物業管理招標投標
一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
1.物業管理招標,是物業管理服務產品預購的一種方式,即由物業的建設單位、業主大會或物業所有權人根據(),制訂符合其管理服務要求和標準的招標文件,由多家物業管理企業或管理公司參與競標,從中選擇最符合條件的競標者,并與之訂立物業管理服務合同的一種交易行為。
a相關法規的要求
b物業管理費的多少
c物業管理公司的實際能力
d物業管理服務內容
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標概念的理解。物業管理招標,是物業管理服務產品預購的一種方式,即由物業的建設單位、業主大會或物業所有權人根據物業管理服務內容,制訂符合其管理服務要求和標準的招標文件,由多家物業管理企業或管理公司參與競標,從中選擇最符合條件的競標者,并與之訂立物業管理服務合同的一種交易行為。故本題選d,有關內容可參見教材第13頁。
2.在業主、業主大會選聘物業管理企業之前的前期物業管理活動中,()負責物業管理的招標組織工作。
a建設單位b施工單位c物業產權人d監理單位
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標主體的掌握程度。在業主、業主大會選聘物業管理企業之前的前期物業管理活動中,由建設單位負責物業管理的招標組織工作。故本題選a,有關內容可參見教材第13頁。
3.根據物業管理項目的服務內容和招標人的不同,可以將物業管理投標分為()招標等類型。
a整體物業管理項目、單項服務項目、分階段項目
b單一招標、綜合招標、分塊招標
c專項招標、整體招標、分區招標
d專業招標、綜合招標、分區招標
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標類型的掌握程度。根據物業管理項目的服務內容和招標人的不同要求,可將物業管理投標分為整體物業管理項目的招標、單項服務項目的招標和分階段項目的招標等類型。故本題選a,有關內容可參見教材第14頁。
4.物業項目招標,按物業項目的服務方式可劃分為()。
a整體項目招標、專項服務招標
b全權管理項目招標、顧問項目招標
c專業招標、綜合招標
d單項招標、整體招標
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標類型的掌握程度。根據物業管理服務的方式不同,物業管理招標可以分為全權管理項目招標、顧問項目招標等類型。根據物業管理項目的服務內容和招標人的不同要求,可將物業管理投標分為整體物業管理項目的招標、單項服務項目的招標和分階段項目的招標等類型,故本題選b,有關內容可參見教材第14~15頁。
5.物業管理招標方式分為()。
a公開招標、議標b邀請招標、議標c公開招標、邀請招標d議標、評標
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標方式的掌握程度。物業管理的招標方式分為:公開招標和邀請招標。故本題選c,有關內容可參見教材第16頁。
6.前期物業管理階段是指()。
a物業開發設計、施工建設、竣工驗收
b從入住到業主大會選聘物業管理企業承擔日常管理前
c從物業開發設計到業主人住
d從竣工驗收到業主大會選聘物業管理企業承擔日常管理前
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標內容的掌握程度。前期物業管理階段是指從人住到業主大會聘請物業管理企業承擔日常管理前的階段。故本題選b,有關內容可參見教材第16頁,第16頁的定義和第68頁的“前期物業管理”有些區別,請注意。
7.物業管理企業在確定參與招標活動后,應在()的基礎上制訂切實可行的物業管理方案。
a分析投標物業項目基本情況、周邊其他項目基本情況
b分析投標項目的基本情況、擬訂物業管理成本
c分析投標項目的基本情況、確定物業管理服務內容
d分析投標物業項目基本情況、確定物業管理模式
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對制訂物業管理方案的一般程序的掌握程度。物業管理企業在確定參與招標活動后,、應組織相關人員在對招標物業項目基本情況進行分析和對物業管理模式進行確定的基礎上,制訂切實可行的物業管理方案。故本題選d,有關內容可參見教材40頁。
8.居住型物業的物業管理服務的重點是()。
a基礎性的物業管理服務
b特約服務
c經營管理
d緊急事件的預防和處理
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對制訂物業管理方案的要點及方法的掌握程度。選項b“特約服務”屬于政府物業服務重點;選項c“經營管理’’屬于商用類型物業服務重點;選項d“緊急事件的預防
和處理”屬于公用事業類型物業的服務重點。故本題選a,有關內容可參見教材43頁。
9.招標人在發布招標公告或投標邀請函書的()日內必須提交與招標項目和招標活動有關的資料,向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案。
a 7日b 10日c 15日d 30日
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標的基本要求的掌握程度。招標人在發布招標公告或投標邀請函書的10日內必須提交與招標項目和招標活動有關的資料,向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案。故
本題選b,有關內容可參見教材18頁。
10.按照《物業管理條例》和《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》規定,投標人少于()或者住宅規模在()以下,經有關方面同意可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
a 2個,2萬平方米b 3個,2萬平方米c 3個,3萬平方米d 2個,3萬平方米
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標條件的掌握程度。按照《物業管理條例》和《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》規定,住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位,應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的,經有關方面同意可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業,故本題選b,有關內容可參見教材20頁。關于2萬平方米的出處,可參見關于統一印發《北京市協議選聘物業管理企業行政許可程序》的通知(京建物[2005]88號)。
11.招標人招標代理負責組建評標委員會,評標委員會的人數一般為5人以上單數,其中招標人代表以外的物業管理方面的專家人數不得少于成員總數的()。
a 1/2b 2/3c 3/4d 4/5
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標程序的掌握程度。招標人招標代理負責組建評標委員會,評標委員會的人數一般為5人以上單數,其中招標人代表以外的物業管理方面的專家人數不得少于成員總數的2/3。故本題選b,有關內容可參見教材第22頁。
12.物業招標程序中緊接在公布招標公告后的工作是()。
a編制招標文件
b投標申請人的資格預審
c發放招標文件
d接受投標文件
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標程序的掌握程度。物業管理招標的程序是:①成立招標領導小組;②編制招標文件;③公布招標公告;④發放招標文件;⑤投標申請人的資格預審;⑥接受投標文件;⑦成立評標委員會;⑧開標、評標、中標。故本題選c,有關內容可參見教材第20~22頁。
13.物業管理招標的程序有:①編制招標文件;②接受投標文件;③投標申請人的資格預審;④發放招標文件;⑤成立招標領導小組;⑥成立評標委員會;⑦開標、評標、中標;⑧公布招標公告,
正確的順序是()。
a⑤①④⑧③②⑥⑦b⑤①⑧④③②⑥⑦
c⑤①⑧④⑥②③⑦d①⑤⑧④③②⑥⑦
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標程序的掌握程度。本題選b,有關內容可參見教材第20―22頁。
14.物業管理投標過程中,獲得了招標信息之后應進行的工作是()。
a項目評估與風險防范b登記并取得招標文件
c準備投標文件 d送交投標文件
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對物業管理投標程序的掌握程度。物業管理投標的程序是:①獲取招標信息;②項目評估與風險防范;③登記并取得招標文件;④準備投標文件;⑤送交投標文件;⑥接
受招標方的資格審查;⑦參加開標、現場答辯和評標;⑧簽約并執行合同。故本題選a,有關內容可參見教材第24~28頁。
15.必須通過招投標方式選聘物業管理企業的項目是()。
a新建的商場b新建的寫字樓
c新建的住宅d新建的醫院
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標條件的掌握程度。必須通過招投標方式選聘物業管理企業的項目,僅為新開發的住宅及同一物業管理區域內非住宅;新開發的非住宅項目,以及業主人住后由業主大會選聘物業管理企業的情況下,既可采取招投標方式,也可采取其他方式。故本題選c,有關內容可參見教材第20頁。
16.招標人應當在投標有效期截止時限()日前確定中標人。
a 15b 20c 30d 7
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標程序的掌握程度。招標人應當在投標有效期截止時限30日前確定中標人。故本題選c,有關內容可參見教材第23頁。
17.招標人應當自確定中標人之日起()日內,向物業項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案。
a 15b 7c 20d 30
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標程序的掌握程度。招標人應當自確定中標人之日起15日內,向物業項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案。故本題選a,有關內容可參見教材第23頁。
18.公開招標的物業管理項目,自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止,最短不得少于()日。
a 20b 15c 30d 7
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標程序的掌握程度。公開招標的物業管理項目,自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止,最短不得少于20日。故本題選a,有關內容可參見教材第21~22頁。
19.采用邀請招標方式的,至少應該邀請(
; )家物業管理企業。
a 5b 7c 4d 3
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標程序的掌握程度。招標人采用邀請招標方式的,應當向3個以上物業管理企業發投標邀請書。故本題選d,有關內容可參見教材第21頁。
二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
1.物業管理招標的方式有()。
a公開招標b邀請招標c有限競爭性招標d選擇性招標e議標
【答案】a b
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標方式的掌握程度。物業管理的招標方式分為:公開招標和邀請招標。故本題選a、b,有關內容可參見教材第16頁。
2.物業管理招標投標的基本原則是()。
a物業管理招標由招標人依法組織實施
b在評標委員會的組織、開標、答辯、記分、評標、定標等程序和方法上,應當嚴格遵循相關法律和招標文件的要求,公正對待每一個投標單位
c招標投標活動中的條件、程序、方法、過程、結果及相關信息保持公開
d在物業管理招標過程中,招標投標雙方應該嚴格按照招標投標的程序要求和相關法律規范實施招標投標活動,實事求是,信守諾言
e對招投標方的資格認定須符合相關法律法規的要求
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標投標基本原則的掌握程度。物業管理招標投標的基本原則是:①物業管理招標由招標人依法組織實施;②在評標委員會的組成以及開標、答辯、記分、評標、定標等程序和方法上應當嚴格遵循相關法律、法規和招標文件的要求,公正的對待每一個投標單位,禁止任何人、任何單位在招標投標過程中利用特權或優勢獲得不正當利益;③招標投標活動中的條件、程序、方法、過程、結果及相關信息應保持公開,而且是主動針對所有受眾的,應使投標招標活動的每一個環節都保持高度透明,確保投標招標公平、公正的實施;④在物業管理招標投標過程中,招標投標雙方應該嚴格按照招標投標的程序要求和相關法律規范實施招標投標活動。故本題選a、b、c、d,有關內容可參見教材第19頁。
3.物業管理招標投標的基本要求是()。
a參與招標投標的雙方的活動都應符合相關的法律、法規,即合法性
b在物業管理招標投標過程中,雙方都應充分考慮市場要素,即適應性
c招標投標活動中的條件、程序、方法、過程、結果及相關信息保持公開,即公開性
d招標方應根據項目的實際情況和業主需求選擇物業管理企業,投標方應根據項目的實際情況和業主需求制定物業管理模式,即響應性
e按照國際慣例和相關法律法規的要求,應明確招標投標的相關程序和時間安排,即程序性
【答案】a b d e
【解析1本題考查的是考生對物業管理招標投標基本要求的掌握程度。物業管理招標投標的基本要求是:①參與招投標的雙方應根據相關法律、法規的規定組織物業管理的招標投標活動,即對招標投標方的資格認定以及招標投標的具體實施程序等,都必須符合相關法律法規的要求,并接受有關部門的監督與管理;②在物業管理招標投標過程中,無論是招標方還是投標方都應該充分考慮市場要素;③招標方應根據項目的實際情況和業主(或物業使用人)的需求,選擇最適合項目運作和業主(或物業使用人)需求的管理企業及服務;對投標方而言,不僅要依據項目的實際情況和業主(或物業使用人)的需求制定符合項目要求的物業管理模式和運作方案,還應充分考慮項目運作實施過程中潛在的風險,在投標策略方面也應該結合項目特點與企業自身的條件組織投標活動;④按照國際慣例和相關法律法規的要求,應明確招標投標的相關程序和時間安排,確保招標投標活動順利實施。故本題選a、b、d、e,有關內容可參見教材第18頁。
4.物業管理招標投標法律依據是()。
a物業管理條例
b前期物業管理招標投標暫行辦法
c中華人民共和國招標投標法
d招標方的有關規定
e物業管理收費管理辦法
【答案】a b c
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標投標的基本要求的掌握程度。物業管理招標投標的法律依據主要有《中華人民共和國招標投標法》、《物業管理條例》和《前期物業管理招標投標暫行辦法》及各地方的相關法規政策規定。故本題選a、b、c,有關內容可參見教材第18頁。
5.物業管理方案中體現物業管理企業管理理念、管理優勢和企業綜合競爭實力的關鍵內容有()。
a項目的整體設想與構思
b組織架構與人員配置
c費用測算與成本控制
d工作目標和計劃
e服務承諾
【答案】a b c
【解析】本題考查的是考生對物業管理方案基本內容的掌握程度。關鍵性內容包括:①項目的整體設想與構思;②組織架構與人員配置;③費用測算與成本控制;④管理方式、運作程序及管理措施。故本題選a、b、c,有關內容可參見教材第41頁。
6.物業管理方案的實質性內容包括()。
a服務承諾
b人員培訓及管理
c早期介入及前期物業管理服務內容
d工作計劃
e管理制度的制定
【答案】b c d e
【解析】本題考查的是考生對物業管理方案基本內容的掌握程度。實質性內容包括:①人員的培訓與管理;②管理指標;③管理制度的制定;④檔案資料的建立與管理;⑤早期介入及前期物業管理服務內容;⑥常規物業管理服務綜述;⑦工作計劃;⑧物資裝備。故本題選b、c、d、e,有關內容可參見教材第42頁。
7.物業管理服務模式包括()。
a組織架構的設置
b客戶定位
c服務需求定位
d經營服務模式確定
e物業的功能定位
【答案】b c e
【解析】本題考查的是考生對物業管理服務模式的掌握程度。確定招標物業的管理服務模式,是在對項目進行深入調查分析的前提下,結合招標文件的具體要求,確定最符合物業實際情況和業主需求的管理服務重點和主要措施,包括物業的功能定位、客戶定位和服務需求定位三方面的內容。故本題選b、c、e,有關內容可參見教材第43頁。
8.商用類型的寫字樓、綜合性商業物業管理服務的重點和難點主要有()。
a經營b設施管理c安全d公用設施無故障的正常運行e特殊服務需求服務
【答案】a b
【解析】本題考查的是考生對制訂物業管理方案的要點及方法的掌握程度。一般而言,商用類型的寫字樓物業、綜合性商業物業管理服務的重點及難點主要體現在經營和設施設備管理等方面。故本題選a、b,有關內容可參見教材第43頁。
9.政府物業管理的特殊性主要體現在()。
a維護政府的形象 b設備設施管理c會議接待d安全和保密管理e內部特約服務
【答案】a c d e
【解析】本題考查的是考生對制訂物業管理方案的要點及方法的掌握程度。政府物業管理的特殊性主要體現在維護政府形象、內部特約服務、會議接待及慶典服務、安全及保密管理等方面。故本題選a、c、d、e,有關內容可參見教材第43頁。
10.物業管理投標文件除按規定格式要求響應招標文件外,最主要的內容有()。
a物業管理企業
b物業管理服務內容
c物業管理費用
d物業管理要點
e物業管理企業規章制度
【答案】b c d
【解析】本題考查的是考生對投標文件編寫的掌握程度。物業管理投標文件除按規定格式要求響應招標文件外,最主要的內容是介紹物業管理要點和物業管理服務內容、服務形式和費用。故本題選b、c、d,有關內容可參見教材第29頁。
11.物業管理招標的主體主要有()。
a建設單位b業主大會c物業產權人d物業使用人e業主委員會
【答案】a b c
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標主體的掌握程度。物業管理招標的主體一般是物業的建設單位、業主大會(單一業主)、物業產權人(政府機關或物業產權部門)。故本題選a、b、c,有關內容可參見教材第13頁。
12.物業管理招標投標的特點主要有()。
a綜合性b公正、合理性c公開、公平性d特殊性e差異性
【答案】a d e
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標投標特點的掌握程度。投標方所提供的服務具有綜合性;投標人在分析和策劃投標活動時應該根據具體情況采用有差異的方式和策略;物業管理招標投標具有一定的行業特殊性。故本題選a、d、e,有關內容可參見教材第15頁。
13.下列屬于常規物業管理招標內容的有()。
a客戶管理、客戶服務和便民措施
b精神文明建設
c物業的租賃經營
d參與物業的竣工驗收
e財務管理
【答案】a b c e
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標內容的掌握程度。常規物業管理要求提供的相關服務的主要內容有:①項目機構的建立與日常運作機制的建立;②房屋及共用設施設備的管理;③環境與公共秩序的管理,包括清潔衛生、環境綠化養護、停車場及安全防范等;④客戶管理、客戶服務和便民措施;⑤精神文明建設;⑥物業的租賃經營;⑦財務管理,包括對物業服務費和專項維修資金的使用和管理。故本題選a、b、c、e,有關內容可參見教材第17頁。
14.物業管理投標的主要風險來自于哪些方面()。
a政府相關單位b招標人c招標物業d投標人e競爭對手
【答案】b c d e
【解析】本題考查的是考生對物業管理風險的防范與控制的掌握程度。物業管理投標的主要風險來自于招標人和招標物業、投標人、競爭對手等三個方面。故本題選b、c、d、e,有關內容可參見教材第26頁。
15.物業風險的防范與控制的具體措施有()。
a嚴格按照相關法律法規的要求參與投標活動
b對項目進行科學合理的分析、評估
c完善企業自身的管理
d選擇信譽良好的招標方和手續完備盈利優勢明顯的物業
e不必在意合同的附件條款和招標方的特殊要求
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對物業管理風險的防范與控制的掌握程度。物業管理風險防范與控制的具體措施有:嚴格按照相關法律法規的要求參與投標活動;對項目進行科學合理的分析、評估;完善企業自身的管理;選擇信譽良好的招標方和手續完備盈利優勢明顯的物業;慎重對待合同的附加條款和招標方的特殊要求。而e“不必在意合同的附件條款和招標方的特殊要求”與“慎重對待合同的附加條款和招標方的特殊要求”相矛盾,故本題選a、b、c、d,有關內容可參見教材第26~27頁。
三、案例題
1.你是一家物業公司的管理入員.由你負責對一家正在公開招標的住宅小區進行投標。
請問:(1)你將按怎樣的程序開展投標工作你的標書中的主要內容有哪些(2)物業管理招標投標的基本要求和基本原
則是什么(3)在物業管理投標活動中,對投標項目評估應考慮哪幾個方面的因素
【答案】
(1)投標程序:①獲取招標信息;②項目評估與風險防范;③登記并取得招標文件;④準備投標文件;⑤送交投標文件;⑥接受招標方的資格審查;⑦參加開標、現場答辯和評標;⑧簽約并執行合同。
標書的主要內容:分為商務文件和技術文件兩大類。商務文件主要包括:①公司簡介;②公司法人地位及法定代表人證明;③招標報價單及招標文件要求提供的其他資料。技術文件主要是:物業管理方案和招標方要求提供的其他技術性資料。
(2)基本要求:①參與招投標的雙方應根據相關法律、法規的規定組織物業管理的招標投標活動,即對招標投標方的資格認定以及招標投標的具體實施程序等都必須符合相關法律法規的要求,并接受有關部門的監督與管理;②在物業管理招標投標過程中,無論是招標方還是投標方都應該充分考慮市場要素;③招標方應根據項目的實際情況和業主(或物業使用人)的需求,選擇最適合項目運作和業主(或物業使用人)需求的管理企業及服務;對投標方而言,不僅要依據項目的實際情況和業主(或物業使用人)的需求制定符合項目要求的物業管理模式和運作方案,還應充分考慮項目運作實施過程中潛在的風險,在投標策略方面也應該結合項目特點與企業自身的條件組織投標活動;④按照國際慣例和相關法律法規的要求,應明確招標投標的相關程序和時間安排,確保招標投標活動順利實施。
基本原則:①物業管理招標由招標人依法組織實施;②在評標委員會的組成以及開標、答辯、記分、評標、定標等程序和方法上應當嚴格遵循相關法律、法規和招標文件的要求,公正的對待每一個投標單位,禁止任何人、任何單位在招標投標過程中利用特權或優勢獲得不正當利益;③招標投標活動中的條件、程序、方法、過程、結果及相關信息應保持公開,而且是主動針對所有受眾的,應使投標招標活動的每一個環節都保持高度透明,確保投標招標公平、公正的實施;④在物業管理招標投標過程中,招標投標雙方應該嚴格按照招標投標的程序要求和相關法律規范實施招標投標活動。
(3)在物業管理的投標活動中,應考慮以下幾個方面的因素:①投標物業的基本情況;②招標物業項目的定位;③業主的需求;④建設單位、物業產權人(含業主)、物業使用人的基本情況;⑤招標條件和招標過程;⑥競爭對手;⑦企業自身條件的分析。
2.你是某物業公司的管理人員,由你負責制定某項目的物業管理方案。請問物業管理方案應包括哪些內容
第6篇 全國物業管理師職業資格考試模擬題--物業管理實務
一、單項選擇題(共30題,每題1分。每題備選項中,只有1個最符合題意)
1、物業服務企業提供的服務是()。
a.無償的b.微利的c.有償的和盈利性的d.保本非盈利的
2.物業服務企業成立的標志是取得()
a.企業名稱預先核準通知書b.營業執照c.物業服務企業資質證書d.驗資證明
3.對于三級資質的物業服務企業而言,要求物業管理專業人員、以及工程等方面的專職管理和技術人員不少于()人。a.5b.10c.20d.30
4.下列項目中,必須通過招投標選聘物業服務企業的物業是()。
a.一個辦公樓b.已經成立了業主大會的住宅小區
c.僅有4個投標方的一個新建尚未銷售的大型住宅小區d.已經成立了業主大會的住宅小區內的會所
5.下列選項中,不屬于物業管理方案的關鍵性內容的是()。
a.組織架構與人員配備b.費用測算與成本控制c.管理方式、運作程序及管理措d.物資裝備
6.招標人需要對已經發出去的招標文件進行必要的澄清或者修改的,應當在招標文件要求提交投標文件()日前,以書面形式通知所有的招標文件收受人。a.5b.7c.10d.15
7.在拍賣的過程中,屬于“要約”行為的是()。
a.拍賣方發布拍賣公告b.拍賣人宣布拍賣某物c.拍賣師擊槌d.競拍方的每次出價
8.業主公約正式訂立的時間是()。
a.物業銷售前b.物業銷售階段c.物業入住階段d.首次業主大會召開
9.()是民法、合同法的最基本原則。
a.平等原則b.自由原則c.誠信原則d.公序良俗原則
10.從法律的角度來說,前期物業服務企業的起點是()。(《物業管理條例》)
a.前期物業管理合同簽訂生效b.竣工驗收c.承接查驗d.負責前期物業管理的企業入場
11.前期物業管理最明顯的特點是()。
a.其特定內容是以后常規物業管理的基礎,對常規物業管理有著直接和重要的影響
b.在時間上和管理上均是一個過渡時期和過程
c.呈現管理服務的波動和不穩定狀態d.一般呈現出收入少,支出多,收支不平衡和虧損
12.承接查驗實施方案由()制定。
a.物業服務企業b.建設單位c.物業服務企業或建設單位共同d.物業服務企業或建設單位
13.物業管理承接查驗主要的方式是()。
a.感官查驗b.核對查驗c.使用查驗d.檢測查驗
14.以下各個選項中,屬于物業管理機構更迭時承接查驗的內容但是不屬于新建物業承接查驗內容的是()。
a.物業資料b.共用部位c.各項費用與收支情況d.共用設備設施
15.物業管理單位實施裝飾裝修管理的依據是建設部()令《住宅室內裝飾裝修管理規定》。
a.99號b.121號c.110號d.48號
16.因裝飾裝修活動造成了相鄰住宅的管道堵塞,()應當負責修復和賠償。
a.裝修人b.裝修施工單位c.裝修人或者裝修施工單位d.相鄰住宅的業主
17.裝飾裝修申報資料由()提供。
a.業主b.物業管理單位c.業主和施工單位d.業主和物業單位
18.需要進行中修或局部大修更換部件的房屋是()。
a.基本完好房b.一般損壞房c.嚴重損壞房d.危險房
19.定期維修又叫做()。
a.狀態檢測下的預防維修b.改善性的預防維修c.計劃性預防維修d.中修
20.對物業管理而言,應盡量避免()。
a.計劃性預防維修b.狀態監測下的預防維修c.改善性能的預防維修d.事后維修
21.某小區入夏后發現蚊子驟然增多,最后合適的治理方法是()。
a.利用誘餌誘殺b.使用相關的器械滅殺
c.查找附近有沒有的積水,然后排干積水并加入藥物d.安裝各種防蚊的紗窗
22.以下選項中,不屬于清潔衛生服務內容的是()。
a.建筑物外公共區域清潔b.垃圾的收集與處理c.花木種植d.管道疏通服務
23.安全防范工作周檢由()負責。
a.安防隊伍的各班班組長b.安防主管及項目領導c.指定人員d.指定的督察人員
24.義務消防隊伍每年應進行()次消防實戰演習。
a.1b.1-2c.2d.3
25.對物業管理常見的緊急事件,針對同一類型的事件制定的預選方案要在()個以上。
a.兩b.三c.四d.五
26.物業管理投訴處理的要求不包括()。
a.誰受理,誰跟進,誰回復b.暫時無法解決的,可讓客戶回去等候通知
c.做詳細記錄,并及時總結經驗d.盡可能滿足業主的合理要求
27.在物業管理使用的各類文書中,()的規范性最強。
a.行政公文b.事務文書c.制度文書d.禮儀文書
28.企業因故提出與員工終止勞動合同的一項人事調整活動為()。
a.辭職b.解職c.辭退d.資遣
29.在銷售商品房的時候,購房者應該按照總購房款的()的比例向售房單位交納維修資金。
a.1%-2%b.2%-3%c.3%-4%d.4%-5%
30.全國物業服務企業信用檔案建設的原則是()
a.統一規劃、分級指導、集中申報,信息共享b.統一建設、分步實施、分級管理、信息共享
c.統一建設、強化領導、分級管理、信息共享d.統一規劃、分級建設、分步實施、信息共享
二、多項選擇題(共15題,每題2分。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0.5分)
1.物業管理公司使用的請示屬于()
a.內行文b.外行文c.前行文d.后行文e.上行文
2.下列關于物業服務企業資質的說法中,錯誤的是()。
a.資質審批并不是物業服務企業設立的一個必須條件
b.新設立的某家物業服務企業在申報資質的時候,審批部門可以根據其所具備的注冊資金、專業人員條件和所管理的物業面積給予不同的資質
c.一個物業服務企業管理的高層住宅面積為40萬平方米,管理獨立式別墅2萬平方米,單從所管理的物業面積這一標準來看,它符合二級資質的要求
d.在取得營業執照之后的一個月內,物業服務企業應該到相應的主管部門申請資質
e.資質審批一定要在工商注冊登記后才能進行
3.影響物業服務企業機構設置的主要因素包括()
a.國家的宏觀政策b.企業戰略因素c.技術因素d.組織規模及所處的階段e.企業的員工素質
4.在物業服務企業從事的以下管理內容之中,帶有公共管理性質的有()。
a.向部分業主提供家政服務b.向部分業主提供班車接送服務
c.物業區域內公共秩序的維護d.市政設施的配合管理e.物業的裝修管理
5.下列關于公開招標的表述中,正確的是()。
a.公開招標必須發布招標公告,但發布的途徑可以不是公共媒介
b.公開招標應當邀請所有符合投標條件的物業服務企業參加招標
c.公開招標的評選條件和程序是預先設定的
d.招標公告必須公開,但是招標的程序和中標的結果可以不公開
e.對于公開招標來說,投標人如果少于5個,則該公開招標無效,應當重新組織招標
6.專題培訓包括()。
a.更新觀念的培訓b.專項管理培訓c.外派培訓d.專項技術培訓e.晉升培訓
7.物業管理方案的實質性內容主要包括()。
a.招標物業項目的整體設想與構思、管理方式與運作程序b.管理制度的制訂、檔案的建立與管理
c.早期介入及前期物業管理服務內容、常規物業管理服務綜述d.費用測算與成本控制e.管理指標
8.物業服務合同與前期物業服務合同的區別表現在()。
a.前期物業服務合同是建設單位同物業服務企業簽訂的,物業服務合同是業主委員會代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂的
b.前期物業服務合同是不約定期限合同,物業服務合同是約定期限合同
c.前期物業服務合同的期限是不確定的,物業服務合同的期限是確定
的
d.前期物業服務合同規范性較弱,物業服務合同規范性較強
e.前期物業服務合同的期限比較短,物業服務合同的期限比較長
9.對有爭議的物業服務合同的解決途徑包括()。
a.友好協商b.向約定的仲裁委員會仲裁c.向人民法院起訴d.由物業管理單位解釋e.聽從業主大會意見
10.物業服務企業支付的物業管理用房的有償使用費,應該計入()
a.管理費用b.營業成本c.直接材料費d.只有人工費e.遞延資產
11.物業管理工作移交中的重點和難點包括()。
a.物業資料的移交b.共用部位的移交c.共用配套設施和機電設備的接管
d.各項費用和資產的移交e.物業管理運作的銜接
12.在物業管理機構發生更迭時的物業查驗的基本內容包括()。
a.物業資料情況b.物業共用部位、共用設施設備及其管理現狀
c.各項費用與收支情況,項目機構經濟運行情況d.業主產權范圍內的物業使用情況e.業主的資料情況
13.處理緊急事件的要求包括()
a.企業應盡可能控制事態的惡化和蔓延b.在態度上可適當消極
c.不管事件如何變化,要嚴格遵守原定的預防措施或應對方案
d.避免出現“多頭領導”e.應以不造成新的損失為前提
14.在能源消耗的公式中,屬于浪費掉的能源的是()。
a.wcb.wsbc.wsd.wfe.wb
15.關于公共安全防范管理服務的論述中,正確的是()。
a.在公共安全防范活動中,物業服務企業居于主導地位,必要時請政府相關部門協助
b.在公共安全防范活動中,政府相關部門居于主導地位,物業服務企業只是起到協助作用
c.物業服務企業的所提供的安全防范服務在本質上是防范性的,而不是要解決某些具體的安全問題的
d.物業服務企業對于小區內的治安等問題承擔全部責任
e.物業服務企業對于小區的治安所承擔的責任要以物業服務合同為依據
三、綜合分析題(共2題,每題20分)。
案例分析題(一)
某小區為多、高層混合小區,在建設階段a物業管理公司早期介入了該工程,如果你是該物業管理公司的高級管理者,請問:
物業管理早期介入對于開發商和物業服務企業的有利之處(5分)
說明早期介入包括哪些階段(3分)
你應該從哪些方面為建設單位提供建議,方便今后的物業管理服務(3分)
在前期物業管理期間,會存在哪些工程質量保修責任(4分)
在保修期內,保修責任是誰你該如何處理(5分)
案例分析題(二)
王軍喜歡養花,經常把花盆放置在其外窗臺上。一天,天氣預報稱今日臺風來臨,讓市民做好防臺風準備。王軍因趕時間上班,未將放在窗臺上的花盆搬進屋內。中午臺風來臨,住在同樓的黃佳放學回家,恰好走到王軍家的樓下,被臺風刮落的花盆砸中頭部,當即昏倒在地,物業管理公司的巡邏保安員見狀,忙把其送往醫院搶救。經醫院搶救治療痊愈,但花費數萬元。黃佳父母找到王軍要求其賠償損失,王軍則稱花盆是臺風刮下來的,屬不可抗力,不同意賠償。為此,黃佳的父母向人民法院起訴,要求王軍賠償損失,并以管理不善為由將物業管理公司告上法庭。試問:
(1)本案可以依法應由誰來承擔賠償責任(2分)
(2)臺風將花盆刮落是否屬于不可抗力為什么(3分)
(3)物業管理公司依法是否應承擔賠償責任(5分)
(4)如果你是某物業管理公司的安全管理人員,負責所承擔項目的安全管理工作。請說明安全防范管理服務包括哪些內容治安防范的注意事項。(10分)
參考答案
一、單項選擇題(共30題,每題1分)
1、c2、c3、b4、c5、d6、d7、d8、d9、c10、a
11、a12、a、13b、14c、15c、16、a17、c18、b19、c20、d
21、c22、c23、b24、b25、a26、b27、a28、d29、b30、d
二、多項選擇題(共30題,每題2分)
1、ace2、abd3、bcd4、cde5、bc
6、abd7、bce8、ac9、abc10、ab
11、cde12、abc13、ade14、abcd15、bce
案例分析題(一)參考答案
(1)對于開發商而言,有優化設計、有助于提高工程質量和提高開發效益
對于物業服務企業有助于了解物業情況,為前期物業管理作充分準備
(2)物業開發項目的可行性研究階段、規劃設計階段、建設階段、銷售階段、竣工驗收階段
(3)與建設單位、施工單位就施工中發現的問題共同商榷,及時提出并落實整改方案;配合設備安裝,確保安裝質量;對內外裝修方式、用料及工藝等從物業管理的角度提出意見;熟悉記錄基礎及隱蔽工程、管線的鋪設情況
(4)物業工程質量保修分為二部分:一是業主從建設單位購買的產權專有部分;一是物業服務企業承接管理的物業共有區域及共用設施設備部分。
(5)由建設單位承擔。向建設單位申報對物業共用區域及共用設施設備的質量保修,跟蹤并督促完成。業主部分由業主自行向建設單位提出處理要求;也可以向物業服務企業反映,物業服務企業負責轉告建設單位。
案例分析題(二)參考答案
1)應該由王軍承擔,根據民法通則第126條:建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的,它的所有權人或者管理人應當承擔民事責任。
2)不屬于不可抗力,因為這是可以預見且可以避免的,王軍未能盡到足夠的注意義務來防止花盆墜落,其本身是有過錯的。當然如果真的屬于不可抗力的話,則不需要承擔責任。
3)物業管理公司在本案中不承擔賠償責任,因為陽臺屬于業主專有部分,花盆是業主自有物業,物業公司管理范圍只限于公共部分,對于陽臺上的花盆物業公司并不是管理人,業主才是法定的管理人。但是,盡管從法律上,一般來說此類事件物業公司不需承擔賠償責任,但一個小區如果發生這類事件,對物業公司的聲譽和品牌都是一種極大的損害,因此,物業公司在平時工作中還是應當采取措施防止此類事件發生。如果發現住戶陽臺放了可能發生墜落危險的物品,應及時勸阻,勸阻無效的應送達整改通知書并要求其簽收。在臺風等惡劣天氣來臨前,應對全體業主發通告,要求其檢查有無不安全的擱置物、空調支架牢固不牢固,外墻有沒有脫落可能等,發現問題應及時落實整改措施。
(4)內容有:出入管理;安防系統的使用、維護和管理;施工現場管理;配合政府開展社區管理。
注意事項:
遇到有人在公共區域聚眾鬧事,應立即向公安機關報告,并及時上報上級領導,協助公安機關迅速平息事件,防止事態擴大。
遇到違法犯罪分子正在進行盜竊等,應立即報警,協助公安機關制止
管轄范圍內公共區域有瘋等特殊人員進入,應將其勸離管轄區,或通知其家屬等將其領走
轄區公共區域內出現可疑人員,要留心觀察,必要時可禮貌查問
第7篇 全國物業管理師資格認定考試-物業管理實務試卷答案
一、單項選擇題(共30題,每題1分。每題的備選項中,只有1個最符合題意)
1.一級資質物業管理企業注冊資本應為人民幣( )萬元以上。
a.50 b.300
c.500 d.1000
2.新設立的物業管理企業應當自領取營業執照之日起( )日內,向工商注冊所在地直轄市、設區的市的人民政府房地產主管部門申請資質。
a.30 b. 45
c. 60 d. 90
3. 某物業管理公司僅管理高層住宅類型的物業,管理總面積達120萬平方米,從管理類型和面積上看,該公司符合申報( )資質條件。
a. 一級b. 二級
c. 三級d. 三級暫定
4. 前期物業管理招標投標結束后,招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起( )日內,按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面前期物業服務合同。
a. 7 b. 15
c. 30 d. 45
5. 在前期物業管理招標投標中,評標委員會根據評標結果向招標人推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。招標人( )。
a. 可任選其中一個作為中標人
b. 應以報價最低的為中標人
c. 應報請房地產行政主管部門確定中標人
d. 應按照中標候選人的排序確定中標人
6. 物業管理投標的過程包括:①準備投標文件,②獲取招標信息,③登記并取得招標文件,④參加開標、現場答辯會議,⑤送交投標文件,⑥簽訂物業服務合同(或前期物業服務合同)。正確的投標步驟是( )。
a. ③-②-①-④-⑤-⑥b. ③-②-①-⑤-④-⑥
c. ②-③-①-④-⑤-⑥d. ②-③-①-⑤-④-⑥
7. 物業服務合同由( )與業主大會選聘的物業管理企業簽訂。
a. 各業主分別 b. 業主大會
c. 業主委員會代表業主 d. 物業建設單位
8. 業主臨時公約由( )制定。
a. 建設單位 b. 購房人
c. 物業管理企業d. 房地產行政主管部門
9. 物業管理的早期介入是建設單位引入的( )。
a. 設計工作 b. 工程監理工作
c. 開發建設工作d. 物業管理咨詢活動
10. 前期物業管理是指從前期物業服務合同簽訂之日起至( )之日止的物業管理活動。
a. 首次業主大會會議召開b. 業主大會成立
c. 50%業主入住 d. 物業服務合同生效
11. 業主大會選聘了新的物業管理企業,原物業管理企業應向( )交還有關的物業管理資料和物業管理用房等。
a. 建設單位 b. 業主委員會
c. 政府主管部門d. 新物業管理企業
12. 因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等,( )應當負責修復和賠償。
a. 裝修人b. 裝修企業
c. 裝修施工人員d. 物業管理公司
13. 在購房合同約定的期限內,業主未辦理入住及其相應手續的,( )。
a. 建設單位和物業管理企業將視業主入住不成立
b. 建設單位和物業管理企業將視業主入住成立
c. 業主未與建設單位聯系并作有效聲明的,視同入住成立
d. 即使業主與建設單位聯系并作有效聲明,仍視為入住不成立
14. 檢查墻體裝飾面是否空鼓最適合采取( )查驗方法。
a. 測量b. 敲擊
c. 使用d. 目測
15. 房屋主體按建筑結構類型和材料劃分類別,不包括( )。
a. 磚結構b. 木結構
c. 鋼筋混凝土結構d. 框架結構
16. 對于重點和重要設施設備的維修,應該更加強調( )。
a. 事后維修 b. 緊急搶修
c. 預防性維修 d. 大修
17. 物業供配電系統技術檔案不包括()記錄。
a. 日常運行 b. 客戶投訴
c. 維修和技術改造d. 各項電氣預防性實驗和其它測試
18. 下列四種方法中,不屬于白蟻防治主要方法的是( )。
a. 挖巢法b. 藥殺法
c. 熏蒸法d. 誘殺法
19. 下列四項工作中,不屬于小區綠化日常養護工作的是( )。
a. 澆水b. 病蟲害防治
c. 雜草防治 d. 綠化改造工程
20. 下列關于物業管理區域內安全防范工作責任的說法中,表述正確的是( )。
a. 物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作
b. 物業管理企業對管理區域內的治安防范工作負有全部責任
;c. 物業管理區域內發生刑事案件時,物業管理企業不承擔任何責任
d. 物業管理企業可對嫌疑人進行留置訊問
21. 下列關于消防通道管理的說法中,正確的是( )。
a、物業管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位
b、物業管理公司任何時候都不能將消防通道劃為停車位
c、物業管理公司如將消防通道劃為停車位,應做好安全警示
d、業主在消防通道停車與物業管理公司無關,無須進行管理
22. 電梯出現緊急情況時,乘客應采取的正確措施是( )。
a. 確認電梯處于靜止狀態,撬開轎廂門逃生
b. 通過安全窗撤離轎廂
c. 通過電話或對講系統通知管理人員,靜候救援
d. 通過電話或對講系統,在管理人員的指揮下采取措施自救
23. 實行物業服務費用酬金制的,物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算并每( )不少于一次公布物業服務資金收支情況。
a. 三個月b. 半年
c. 一年d. 二年
24. 實行物業服務費用酬金制的,預收的物業服務資金包括( )和物業管理企業的酬金。
a. 物業服務成本b. 物業服務支出
c. 物業服務支出、法定稅費d. 物業服務成本、法定稅費
25. 住宅專項維修資金屬于()所有。
a.物業管理企業 b.全體業主
c.物業管理企業和全體業主 d.建設單位
26. 在業主大會成立前,住宅專項維修資金的使用由物業管理企業( )。
a.提出計劃,房地產行政主管部門審核后劃拔
b.自行決定
c.與部分業主商議決定
d.與建設單位商議決定
27. 物業服務合同約定以外的物業服務收費采取的是()。
a.政府定價
b.政府指導價
c.業主定價
d.物業管理企業與業主協商確定
28. 新建物業承接驗收時,物業管理公司應向()索取物業檔案資料。
a.業主b.建設單位
c.施工單位d.監理單位
29. 某項目管理處擬購置固定資產,須書面報請公司批準,采用的文書類型應是()。
a. 通知b. 報告
c. 請示d. 決定
30. 按照《住宅室內裝飾裝修管理辦法》(建設
部令第110號),業主在辦理住宅裝飾裝修手續時,物業管理企業(或指定方)可以按照裝飾裝修管理服務協議,收取()。
a.管理服務費 b.審批費
c.施工現場管理費d.裝修保證金
二、多項選擇題(共15題,每題2分。每題的備選項中,有2個或2個以上選項符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0.5分)
31. 二級物業管理企業資質證書由()頒發和管理。
a.國務院建設主管部門
b.省、自治區人民政府建設主管部門
c.省、自治區人民政府房地產主管部門
d.直轄市人民政府房地產主管部門
e.設區的市的人民政府房地產主管部門
32. 新設立的物業管理企業在申請資質時,除應提供營業執照、企業章程、驗資證明之外,還要持()向當地房地產主管部門申報。
a. 企業法定代表人的身份證明
b. 企業總經理的身份證明
c. 物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同
d. 管理和技術人員的職稱證書和勞動合同
e. 物業服務合同
33. 物業管理招標的主體包括()。
a. 物業管理企業b. 物業建設單位
c. 業主大會 d. 業主委員會
e. 物業所有權人
34. 前期物業服務合同與物業服務合同兩者的區別有()。
a. 簽訂合同的主體不同
b. 合同終止條件不同
c. 前期物業服務合同須經政府主管部門批準,物業服務合同則不需要
d. 前期物業服務合同屬于固定期限合同,物業服務合同屬于無固定期限合同
e. 前期物業服務合同屬于無固定期限合同,物業服務合同屬于固定期限合同
35.下列關于業主公約的說法中,正確的有()。
a. 業主公約經業主大會通過后生效
b. 業主公約對全體業主具有約束力
c. 業主公約對物業管理企業具有約束力
d. 業主公約對物業建設單位具有法律約束力
e. 業主公約僅有道義上的約束力
36. 某物業竣工交付6個月時,因電梯機房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說法中,正確的有()。
a. 立即通知電梯公司解決故障停梯問題
b. 電梯公司應履行保修責任,并承擔維修費用
c. 建設單位應承擔此次事故的全部費用
d. 物業管理企業應承擔滲漏機房的維修責任及費用
e. 電梯機房屬物業共用部位,修繕費用應在專項維修資金中列支
37. 按使用功能劃分,物業可分為()物業。
a. 居住b. 公共
c. 商業d. 工業
e. 其他
38. 物業管理區域停車場的物業管理人員一般應包括()。
a. 車輛維修員 b. 車輛清洗員
c. 交通疏導及管理員 d. 停車場保潔員
e. 停車收費員
39. 物業管理企業主營業務收入包括(&n
bsp;)收入。
a. 物業管理 b. 物業經營
c. 政策性虧損補貼d. 物業大修
e. 共用部位的租賃收入
40. 物業管理企業利潤總額包括()。
a. 企業所屬項目上交的管理酬金 b. 營業利潤
c. 投資凈收益 d. 營業外收支凈額
e. 補貼收入
41. 物業服務支出的構成不包括()。
a. 物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用
b. 物業管理企業財產保險費用
c. 物業共用部位、共用設施設備保險費用
d. 管理服務人員的工資
e. 項目管理處用房裝飾裝修費用
42. 按照《物業服務收費管理辦法》,物業服務收費實行()。
a.政府定價b.政府指導價
c.市場調節價 d.業主定價
e.政府與業主共同定價
43. 住宅專項維修資金可用于()。
a.彌補物業管理經費的不足
b.共用部位、共用設施設備的大修
c.共用部位、共用設施設備的更新
d.共用部位、共用設施設備的改造
e.共用部位、共用設施設備的日常維修
44. 下列關于物業服務費用包干制的說法中,正確的有()。
a. 由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用
b. 管理服務利潤是固定的,不隨物業管理成本的變動而變動
c. 物業管理企業應聘請專業審計機構對物業服務費用收支情況進行審計
d. 物業服務費用收支相抵,盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔
e. 物業服務費用中不包括法定稅費
45. 物業管理信用檔案的建立范圍包括()。
a. 物業管理企業 b. 物業管理專業人員
c. 業主委員會 d. 建設單位
e. 物業使用人
三、案例分析題(共2題,每題20分。請根據背景材料,按要求作答)
案例分析題 (一)
某物業管理公司管理一高層住宅小區,近斯收到部分業主投訴及建議,具體意見匯總見下表。問題1:解決上述問題,需要資金投入的項目有哪些費用如何解決(不考慮人工、培訓等管理成本的增加)(5分)
編號 意 見 與 建 議
1 部分樓梯間陳舊,要求進行粉刷
2 保安人員更換頻繁,給小區安全管理帶來隱患
3 小區內停車秩序混亂,建議加強管理
4 小區外市政道路邊常有小攤販,環境臟亂,建議加強管理
5 常有人到小區散發廣告,住戶反感,也存在不安全因素
6 樓道燈損壞頻率高,建議及時檢查更換
7 某部電梯安全隱患嚴重,需要大修
8 建議小區外墻全部翻新
9 小區老鼠和蚊蠅較多(特別是蚊子),建議采取措施
10 小區內出現業主丟失自行車情況,要求加強管理
11 部分業主要求減免物業服務費
12 希望提供家政服務
13 部分業主反映交通不便,要求向交通部門建議增設到達小區的公交線路
14 建議清潔工作業時間與業主的上下班時間盡量錯開,避免與業主爭用電梯
問題2:上述不屬于物業管理企業管理職責范圍的項目有哪些對此,物業管理企業應如何處理(4分)
問題3:試分析第9項問題產生的可能原因和應采取的措施(4分)
問題4:在上述所有問題中,您認為不可能滿足業主要求,僅需要進行必要的溝通和解釋的項目是哪一項為什么(4分)
問題5:針對上述問題,請結合您的工作實踐,試舉出至少三項管理措施,以提高管理服務水平(3分)
案例分析題 (二)
某房地產開發公司開發的某住宅小區,由甲物業管理公司承擔前期物業管理。業主于2003年8月開始入住,2005年5月該小區召開首次業主大會會議,選舉產生了業主委員會,并按照業主大會決議選聘了乙物業管理公司。業主委員會與乙物業管理公司簽訂了物業服務合同,合同于2005年8月1日零時生效。業主委員會以書面形式通知甲物業管理公司應于2005年8月1日前辦理完成物業交接驗收手續。甲物業管理公司收到業主委員會書面通知后,安排了該小區管理服務人員退場,但以部分業主欠繳物業服務費為由,拒絕移交相應的物業管理資料,拒不配合物業交接查驗。
2006年8月15日,頂層的20戶業主發現房間在雨天滲水,于是聯名要求乙物業管理公司無償修復。乙物業管理公司稱這是因甲物業管理公司管理不善所致,應由甲物業管理公司負責修繕。之后,乙物業管理公司不再受理業主有關該問題的投訴。
問題1:上述20戶業主提出的修復請求是否合理是否應由乙物業管理公司負責無償修復(4分)
問題2:乙物業管理公司的做法是否妥當 如果您是該公司的負責人,如何處理業主的投訴(4分)
問題3:該小區的前期物業服務合同何時終止 (3分)
問題4:甲物業管理公司拒絕移交的理由是否成立請說明理由(3分)
問題5:在甲物業管理公司拒絕移交物業管理資料和配合物業交接查驗的情況下,乙物業管理公司應如何進行物業承接查驗(6分)
2006年度全國物業管理師資格認定考試
《物業管理實務》試卷答案
一、單項選擇題(共30題,每題1分)
1.c 2.a 3.c 4.c 5.d 6.d 7.c 8.a 9.d 10.d 11.b 12.a 13.c 14.b 15.d 16.c 17.b 18.c 19.d 20.a 21.b 22.c 23.c 24.b 25.b 26.a 27.d 28.b 29.c 30.a
二、多項選擇題(共15題,每題2分。錯選,本題不得分;少選,所選每個選項0.5分)
31.bd 32.acd 33.bce 34.abe 35.ab 36.ac 37.acde 38.cde 39.abd 40.bcde 41.be 42.bc 43.bcd 44.ad 45.ab
三、案例分析題(共2題,每題20分)
案例分析題(一)
問題1答案要點及評分標準:
(1)需要資金投入的項目有:第1、6、7、8、9項(2.5分,答對每項0.5分,錯答1項得0分)。
(2)其中第1、6、9項應在物業服務費在中列支(1.5分,答對每項0.5分,錯答1項得0分);第7、8項從住宅專項維修資金中列支,或由全體業主分攤(1分, 每項0. 5分,錯答1項得0分;答對從住宅專項維修資金中列支,或由全體業主分攤均可得分)。
問題2答案要點及評分標準:
(1)第4項和第12、13項(2分,答對任意2項得2分,答對1項得1分,錯答1項得0分)。
(2)物業管理企業應向業主作出解釋,第4項和第13項不屬于物業管理企業直接管理職責范圍,無權直接處理(1分);物業管理企業應向有關部門(城管、交通等)反映,積極協調,爭取解決,可積極聯系家政,按業主要求提供相應服務(0.5分);并跟蹤事態,及時向業主通報(0.5分)。(凡未答第12項如何處理的不扣分)。
問題3答案要點及評分標準:
(1)可能原因有:環境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因;有食源是老鼠較多的原因(2分)。
(2)應采取措施:加強環境治理,包括:及時清運垃圾,積水處理,加強藥物滅殺蚊蠅,利用鼠夾、毒餌等物理、化學、生物等方法滅鼠(1.5);同時加強宣傳教育,取得業主配合(0.5分)。
問題4答案要點及評分標準:
第11項(2分),因為物業管理服務是公共性服務,所有業主均有按同等標準交納物業服務費用的義務(2分,答因受契約、合同等約定,不能隨意減免物業服務費,也可以得分)。
問題5答案要點及評分標準:
1、加強基礎管理,包括日常檢查和員工培訓;
2、調整優化管理服務工作流程;
3、加強安全管理,公共秩序管理;
4、加強小區共用設施設備的更新改造工作;
5、加強小區衛生管理工作;
6、加強溝通和宣傳工作(答對上述任意3項得3分,答出其它措施,只要合理也可以得分)。
案例分析題(二)
問題1答題要點及評分標準:
(1)上述20戶業主要求修復的請求是合理的,因房屋未超過保修期限(2分);
(2)但上述住戶要求乙物業管理公司無償修復是不合理的,因房屋在保修期內的維修責任應由建設單位負責(2分,凡答要求乙物業管理公司無償修復合理的,本得分點與上一得分點均不得分)。
問題2答題要點及評分標準:
(1)乙物業管理公司的做法不妥當(1分);
(2)該公司應勘察現場,統計業主損失情況(1分),積極向業主做好解釋工作,告知業主在保修期內,房屋應由建設單位無償保修(1分);
(3)同時應將有關情況及時告知建設單位(或建議業主及時告知建設單位),積極與建設單位聯系修繕,隨時向業主通報進展情況(1分)。
問題3答題要點及評分標準:
答'2005年7月31日(24時)'或'2005年8月1日(零時)'均可以得分(3分)。
問題4答題要點及評分標準:
拒絕移交的理由不成立(1分);理由是業主欠繳物業服務費用,應通過業主委員會督促,物業管理企業訴訟等其它途經解決(2分,答因合同已終止,依法不能以任何理由拒絕移交相關物業管理資料,也可以得分)。
問題5答題要點及評分標準:
(1)乙物業管理公司應在業主委員會的配合下,對物業共用部位、共用設施設備逐一進行實物查驗,做好查驗記錄(1分);盡可能邀請具有公信力的第三方(如政府主管部門、街道辦事處、社區居委會等)參加查驗工作(1分)。
(2)自查驗之日起,乙物業管理公司應建立共用部位、共用設施設備運行維修養護技術檔案(2分)。
第8篇 物業管理師物業管理實務試題-第六章入住與裝修管理
物業管理師物業管理實務試題匯編之第六章入住與裝修管理
一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
1.關于人住的概念,以下哪種說法是不準確的()。
a入住是指建設單位將已具備使用條件的物業交付給業主并辦理相關手續
b對業主而言:人住,既包括物業驗收及相關手續辦理,也包括物業管理有關業務的辦理
c入住是物業管理單位向業主交付其所購房屋鑰匙的過程
d人住也是物業管理單位為業主辦理物業管理業務手續的過程
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對人住概念的理解,c選項僅是入住服務流程中的一個環節。有關內容可參見教材第87頁。
2.人住驗收的資料準備,是由建設單位和物業管理企業共同完成的。以下哪一項資料不是建設單位準備的()。
a《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》
b《人住通知書》
c《物業驗收須知》
d《業主(住戶)手冊》
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對入住資料準備的掌握程度,d選項“《業主(住戶)手冊》”是由物業管理單位編撰的。有關內容可參見教材第88~89頁。
3.《入住通知書》是建設單位向業主發出的辦理人住手續的書面通知,一般不包括()。
a物業具體位置
b小區概況
c委托他人辦理人住手續的規定
d業主人住時需要準備的相關文件和資料
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對《人住通知書》的內容的掌握程度,b選項“小區概況”是《業主(住戶)手冊》中的內容。有關內容可參見教材第88―89頁。
4.在人住工作的準備工作中,除要作大量的資料準備外,還有其他準備工作,以下哪一項不含在“其他準備”工作中()。
a人住工作計劃
b入住儀式策劃
c環境準備
d用于檢驗的設備、工具準備
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對入住準備中“其他準備”的掌握程度,“其他準備”包括人住工作計劃、人住儀式策劃、環境準備和場地布置、資料及辦公用品準備、標識牌、應急預案等內容,不包括d選項“用于檢驗的設備、工具準備”。有關內容可參見教材第90頁。
5.請按人住流程整理以下順序()。
a驗收房屋并填寫《業主人住房屋驗收單》,簽字確認
b領取《業主(住戶)手冊》等相關文件資料
c業主憑《人住通知書》、購房發票及身份證登記確認
d提交辦理產權所需資料,簽訂委托協議,繳納相關費用
e繳納當期物業服務等有關費用
f簽署有關物業管理服務約定等文件
g領取房屋鑰匙
【答案】 c―a―d―f―e―b―g
【解析】本題考查的是考生對入住流程的掌握程度。有關內容可參見教材第91頁。
6.請按人住手續整理以下順序()。
a產權代辦手續,提供辦理產權的相關資料,繳納辦理產權所需費用
b建設單位開具證明,業主持此證明到物業管理單位繼續辦理人住手續
c持購房合同、《入住通知書》等進行業主登記確認
d房屋驗收,填寫《業主人住房屋驗收表》,建設單位和業主核對無誤后簽章確認
e繳納入住當月物業管理以及其他相關費用
f領取提供給業主的相關文件資料,如:《住宅質量保證書》《住宅使用說明書》、《業主(住戶)手冊》
g業主和物業管理單位簽署物業管理的相關文件,如:物業管理收費協議、車位管理協議、裝修管理協議等
h領取房屋鑰匙
【答案】c―d―a―b―g―e―f―h
【解析】本題考查的是考生對入住手續的掌握程度。有關內容可參見教材第91頁。
7.請按物業裝飾裝修管理流程整理以下順序()。
a物業裝飾裝修登記
b簽訂《物業裝飾裝修管理服務協議》
c辦理開工手續
d備齊資料
e施工
f填寫申報登記表
g驗收
【答案】d―f―a―b―c―e―g
【解析】本題考查的是考生對物業裝飾裝修管理流程的掌握程度。有關內容可參見教材第96頁。
8.在物業的裝飾裝修活動中造成的損失,哪一項不是由裝修人負責賠償或罰款()。
a相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞
b裝修人擅自拆改供暖、燃氣管道和設施
c裝修人侵占了公共空間,對公共部位和設施造成的損害
d損壞房屋原有節能設施或者降低節能效果
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對裝修中各方主體的責任的掌握程度。d選項“損壞房屋原有節能設施或者降低節能效果”應對裝飾裝修企業處以罰款。故本題選d,有關內容可參見教材第104。
105頁。
‘9.為分清物業單位裝飾裝修有關各方的責任,物業裝飾裝修管
理協議等相關文件應由()簽字確認。
a裝修人、施工單位及物業管理單位三方
b裝修人、物業管理單位二方
c施工單位、物業管理單位二方
d裝修人、施工單位二方
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對裝修中各方主體的責任的掌握程度。有關內容可參見教材第104頁。
10.關于物業裝飾裝修現場管理,說法不正確的是()。
a要寬進寬出,為裝修人員提供方便
b加強巡視,防患于未然
c控制作業時間,維護
業主合法權益
d強化管理,反復核查
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對裝飾裝修現場管理的掌握程度。裝飾裝修現場管理要求做到4點:一是嚴把出入關、杜絕無序狀態;一是加強巡視,防患于未然;一是控制作業時間,維護業主合法權益;一是強化管理,反復核查。a選項“要寬進寬出,為裝修人員提供方便’’與“嚴把出入關”相矛盾。故選a,有關內容可參見教材第102頁。
二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
1.請選出在房地產開發和物業管理實踐中,常見的物業入住的操作模式()。
a以建設單位為主體,由物業管理單位相配合
b由建設單位獨立完成
c物業人住運作的準備、內容、程序等都是一致的,但建設單位和物業管理單位各自職責不同
d從房產移交的角度看,入住的實質是建設單位向業主交付物業的行為,建設單位應承擔相關法律責任和義務,物業管理單位只是辦理相關手續
e建設單位將人住工作委托給物業管理單位,由物業管理單位代為辦理人住手續
【答案】a e
【解析】本題考查的是考生對物業入住的操作模式的掌握程度。物業入住的操作模式有兩種,即a選項和e選項,b、c、d選項內容與物業人住操作模式的分類無關。故選a、e,有關內容可參見教材第87頁。
2.入住驗收的資料準備中,一般而言,由物業管理企業完成的資料是()。
a物業管理有關約定
b《業主人住房屋驗收表》
c《物業驗收須知》
d《業主(住戶)手冊》
e《人住通知書》
【答案】a b d
【解析】本題考查的是考生對物業人住準備的掌握程度。《物業驗收須知》和《人住通知書》是由建設單位完成的資料。故選a、b、d,有關內容可參見教材第88~89頁。
3.業主在辦理入住時,物業管理單位要與業主簽訂關于物業管理服務的約定,進一步明確雙方的權利和義務,在協議中應明確()。
a物業管理費收費面積、收費時間及金額
b物業管理費計費時段和繳納時間
c裝修管理的驗收標準
d調整物業管理費的條件或其他情況
e物業分項驗收情況記錄以及水、電、煤氣等的起始讀數
【答案】a b d
【解析】本題考查的是考生對物業入住準備的掌握程度。在協議中應明確的雙方權利和義務有5點:①物業管理費收費面積、收費時間及金額;②物業管理費計費時段和繳納時間;③物業管理費收繳方式(現金或托收等);④滯納金及其計收比例;⑤調整物業管理費的條件或其他情況。故選a、b、d,有關內容可參見教材第90頁。
4.入住服務的管理包含以下哪幾方面內容()。
a人住流程與手續
b費用繳納
c驗房及發放鑰匙
d確定辦理裝修的時間
e資料歸檔
【答案】a b c e
【解析】本題考查的是考生對入住服務的管理的掌握程度。入住服務的管理包括4個方面:①入住流程與手續;②費用繳納;③驗房及發放鑰匙;④資料歸檔。故選a、b、c、e,有關內容可
參見教材第91―92頁。
5.物業人住準備工作的核心是科學周密的計劃。在做好周密計劃和資料準備及其他準備的同時,還應注意以下哪幾方面的工作()。
a人力資源和資料準備要充足
b與街道辦事處保持密切聯系
c手續辦理要分批,避免過分集中而混亂
d緊急情況要有預案
e物業查驗要到位
【答案】a c d
【解析】本題考查的是考生對人住服務準備工作的掌握程度。入住準備工作還包括4個方面:①人力資源要充足;②資料準備要充足;③手續辦理要分批,避免過分集中而混亂;④緊急情況要有預案。故選a、c、d,有關內容可參見教材第92~93頁。
6.關于物業裝飾裝修管理的說法正確的是()。
a規范業主、物業使用人的裝飾裝修行為
b協助政府行政主管部門對裝飾裝修過程中的違規行為進行處理和糾正
c杜絕業主和物業使用人的違規裝飾裝修行為
d確保物業的正常運行使用,維護全體業主的合法權益
e物業管理單位實施裝飾裝修管理的依據是建設部1 10號令《住宅市內裝飾裝修管理規定》以及國家和地方的其他規定
【答案】a b d e
【解析】本題考查的是考生對裝飾裝修管理的理解。c選項“杜絕業主和物業使用人的違規裝飾裝修行為”中“杜絕”一詞不當。故選a、b、d、e,有關內容可參見教材第95~96頁。
7.物業裝飾裝修管理是一個系統工程,除要對裝飾裝修的內容進行檢查外,還要對以下哪幾方面進行管理()。
a物業裝飾裝修范圍和時間管理
b對裝飾裝修人員進行現場培訓
c物業裝飾裝修管理費用和垃圾清運的管理
d物業裝飾裝修現場管理
e裝修施工單位各專業人員是否具備專業上崗證
【答案】a c d
【解析】本題考查的是考生對裝飾裝修管理內容的掌握程度。物業裝飾裝修管理包括4點內容:①物業裝飾裝修范圍和時間管理;②物業裝飾裝修管理的要求(檢查的部位);③物業裝飾裝修管理
費用和垃圾清運的管理;④物業裝飾裝修現場管理。本題選a、c、d,有關內容可參見教材第100―102頁。
8.人住驗收的資料準備,是由建設單位和物業管理企業共同完成的。以下哪些項資料是建設單位準備的()。
a《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》
b《入住通知書》
c《物業驗收須知》
d《業主(住戶)手冊》
e《業主臨時公約》
【答案】a b c
e
【解析】本題考查的是考生對入住準備的掌握程度。《業主(住戶)手冊》是由物業管理單位編撰的,a、b、c、e是由建設單位制訂的。有關內容可參見教材第88~89頁。
9.物業裝飾裝修管理服務包括哪些內容()。
a物業裝飾裝修的范圍和時間管理
b物業裝飾裝修管理的要求
c物業裝飾裝修管理費用和垃圾清運的管理
d物業裝飾裝修現場管理
e物業裝飾裝修管理流程
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對裝飾裝修管理內容的掌握程度。物業裝飾裝修管理包括4點內容:①物業裝飾裝修范圍和時間管理;②物業裝飾裝修管理的要求;③物業裝飾裝修管理費用和垃圾清運的管理;④物業裝飾裝修現場管理。所以正確答案為a、b、c、d,有關內容可參見教材第100~102頁。
10.物業裝飾裝修管理應注意哪些問題()。
a在裝飾裝修項目申報登記時,物業管理單位必須到現場對所附圖紙進行核對
b在辦理開工手續前,物業管理方需確認裝修施工的相關手續是否已經完備
c在施工過程中,物業管理方應注意現場是否有未申報項目和材料
d對于在物業裝飾裝修過程中的違規違約行為,要靈活變通、方便業主
e驗收工作是裝修管理的最后一道工序,如有違章,則需在處理了違章后再進行驗收工作
【答案】a b c e
【解析】本題考查的是考生對裝修應注意的問題的掌握程度。d選項“對于在物業裝飾裝修過程中的違規違約行為,要靈活變通、方便業主”應為“對于在物業裝飾裝修過程中的違規違約行為,應根據相關法規、業主公約及物業裝飾裝修管理服務協議進行處理”。故選a、b、c、e,有關內容可參見教材第105―106頁。
1 1.在巡查物業裝飾裝修現場時應重點核查哪些內容()。
a檢查裝飾裝修項目是否申報
b檢查裝飾裝修項目是否為已登記的項目
c檢查裝修、裝飾物業的內容、項目有無私自增加
d檢查裝飾裝修材料是否為偽劣材料
e檢查施工人員的現場操作是否符合相關要求
【答案】a b c e
【解析】本題考查的是考生對裝飾裝修管理內容的掌握程度。d選項“檢查裝飾裝修材料是否為偽劣材料”不在物業重點核查內容中。故選a、b、c、e,有關內容可參見教材第103頁。
三、案例題
1.某女士購買了一套期房,在辦理人住手續時,對房屋內部提出了不少細部質量問題,認為該房沒有達到入住條件。但因要舉家出國,就在入住交接單上提出了自己的意見,并收了房門鑰
匙。半年后,該女士回國發現,有關的細部質量問題未解決,而物業管理公司卻發出了多份催交物業費的通知。該女士覺得很冤,當初收房時就對房子不滿意,這半年自己也沒住,怎么還要繳納
這么多物業管理費請問你認為該女士是否應該交納出國期間的物業管理費,為什么假如你是該物業公司的客戶服務經理,會如何處理
【答案】(1)該女士應該交物業管理費。
該女士在辦理入住手續時,所提出的房屋內部問題,應由房屋出賣人即開發商負責修復解決,與物業公司無關。這些問題屬于質量瑕疵而不構成質量不合格,僅以此為依據不能證明房屋未達到交付條件,該女士不能以此為理由拒絕收房,況且該女士已在入住交接單上簽字并領取了房屋的鑰匙,故從業主人住日起應向物業管理公司交納物業管理費。
從法律的角度,物業管理與房屋買賣是兩種法律關系,物業管理公司與開發商是兩個不同的法律主體,業主不應該因為開發商的問題而拒絕向物業管理公司交付物業管理費。
因為物業管理服務主要是為全體業主和整個物業公共部位和公共設施服務的,即便業主沒有實際居住,但是物業公司仍為其提供了主要的物業服務。故房屋內部存在細部問題長期未得到解決和未實際居住均不能作為該業主不交物業管理費的理由。
如果當時該女士未在房屋交接單上簽字并沒有領取鑰匙,則另當別論了。
(2)耐心向該女士說明其應當交納物業管理費的理由。
對于房屋細部問題,若在保修期內,協助業主聯絡開發商或開發商指定的施工單位予以解決。
2.付先生2004年購買了一套120平方米的住房,去同年8月,開發商通知付先生人住。在辦理了相關人住手續后,付先生高高興興地領到了新房鑰匙。在該小區物業公司員工的陪同下,付先生對
新房進行驗收。在驗收過程中,付先生發現了好幾處質量問題,物業公司員工將其一一記錄在驗房單上。于是,付先生退回了鑰匙,要求等提出的質量問題解決后再來收房。
兩個月后,物業公司以掛號信的方式通知付先生,質量問題已經徹底修好,可以收房了。一周后,付先生再次前往收房。經過驗房確認:房屋質量問題已基本得到解決。于是付先生收下了新房鑰匙,但是物業公司要求付先生交齊第一次驗房到現在的物業管理費。付先生認為,物業費應該從自己驗收房子合格之日起才能收物業管理費,或者從要求自己再次驗房的掛號信寄出的次日收取。因此,付先生與物業公司各持己見爭論不休。請問物業公司是否應收取付先生這段時間的物業管理費如果物業公司不向付先生收取這段時間的物業管理費則應該向誰收取為什么
答案】(1)物業公司不應該收取付先生這段時間的物業管理費。
付先生第一次交房驗收時因質量有問題退回了鑰匙,應視為商品房不符合交付條件,開發商未向其交房。經整改后,驗收雙方確認商品房符合交付條件,付先生這才收了新房,此時才視為法律意義上開發商正式向付先生交付了商品房。
(2)根據國務院《物業管理條例》第四十二條第二款規定,已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業,物業服務費用由建設單位交納。因此,商品房整改期限的物業管理費屬商品房尚未
交付給業主期間的物業管理費,物業公司應向開發商收取,而不應由業主承擔。
3.某小區居住在十層的業主顧某,擅自將其購買并居住的房屋“一衛改兩衛”。在房屋的儲藏室內擅自安裝了電動抽水馬桶、洗臉盆,改變廢水立管的下水三通,致使樓下業主王某儲藏室內的儲柜
及物品受損。請問假如你是該小區的項目經理,物業管理部門是否有權責令其拆除私裝物,為什么
【答案】物業管理部門有權責令其拆除私裝物。
業主不得擅自改變房屋使用性質和功能,因特殊情況需要改
變使用性質的,應當符合城市規劃要求,并應征得相鄰業主、使用人和業主委員會的書面同意,并報政府主管部門審批。顧某擅自在自己房屋的儲藏室內私裝電動抽水馬桶和洗臉盆,轉換了廢水立管的下水三通,使儲藏室成了衛生間,改變了房屋的使用性質,違反了法律法規相關規定。應對樓下業主王某的房屋滲水的損失承擔賠償責任。
依據《物業管理條例》物業管理公司對于物業管理區域內違反物業裝飾裝修和使用方面法律、法規規定的行為,應當制止,并及時向有關行政管理部門報告。故本案例中,對于顧某擅自改變房屋使用功能的行為,物業管理公司完全有權利予以制止,包括責令顧某拆除私裝物,若其不理會,應及時向有關部門報告。
4.某小區業主張某,購買了一只占地面積約8.9平方米,可放水約4.2噸的巨型浴缸,準備安裝在其居住的第20層的物業內,遭到了周圍業主的強烈反對。物業管理公司向有關專家進行了咨詢,以房屋樓板無法承受浴缸使用時的重量為由,制if-.~某吊裝巨型浴缸。張某將物業管理公司告到法庭,要求排除妨礙,將巨型浴缸安裝在自己物業。請問你認為物業管理公司是否有權制止張某吊裝巨型浴缸進入其所購買的物業張某的訴訟請求能否得到法院的支持為什么
【答案】
(1)物業管理公司有權制止張某吊裝巨型浴缸進入其所購買的物業。
(2)物業管理公司有權制止張某,張某的訴訟請求不會得到法院支持。
公民只能在法律規定的限度內自由行使占有、使用、收益、處分個人財產的權利,應當本著安全、合理的原則使用物業,并遵守法律、法規及業主公約的有關規定,同時還應當顧及相鄰各方的利益,以不損害公共利益和他人權益為前提。張某安裝巨型浴缸,不僅威脅到樓蓋安全,還會對整幢大樓的局部結構安全性及正常使用產生較大影響,會妨礙其他業主的正常生活。《物業管理條例》規定,對物業管理區域內違反物業使用法律法規規定的行為,物業管理公司應當制止。物業管理公司行使職權,制止業主安裝浴缸的行為正當、合法。
5.你是客服經理負責組織公司新接管的項目入住工作,請說明物業入住的流程,在組織入住的過程中應注意哪些問題
【答案】
物業的流程是:(1)業主憑《人住通知書》、購房發票及身份證登記確認;(2)驗收房屋并填寫《業主人住房屋驗收單》,簽字確認;(3)提交辦理產權所需資料,簽訂委托協議,繳納相關費用;(4)簽署有關物業管理服務約定等文件;(5)繳納當期物業服務等有關費用;(6)領取《業主(住戶)手冊》等相關文件資料;(7)領取房屋鑰匙。
在組織人住的過程中應注意以下問題:
一是業主人住實行一站式柜臺服務,方便業主辦理手續,二是因故未能按時辦理人住手續的,可按照《入住通知書》中規定的辦法另行辦理,三是應合理安排業主人住服務辦理時間,適當延長辦理時間。四是辦理入住手續的工作現場應張貼人住公告及業主人住流程圖,在顯要位置張貼和擺放各類業主人住的標牌標識,作業流程、歡迎標語、公告提示等,方便業主掌握,加快辦理進程。五指定專人負責業主辦理入住手續時的各類咨詢和引導,以便入住工作有秩序地順利進行。六是注意安全保衛以及車輛引導。
6.如果你是工程部經理,負責物業裝飾裝修管理工作,請說明物業裝飾裝修管理服務包括哪些內容在巡查裝飾裝修現場時應重點核查哪些內容
【答案】物業裝飾裝修管理包括的內容有:
一是物業裝飾裝修的范圍和時間管理,二是物業裝飾裝修管理的要求,三是物業裝飾裝修管理費用和垃圾清運的管理,四是物業裝飾裝修現場管理。
在巡查裝飾裝修現場時應重點核查以下內容:
(1)要檢查裝飾裝修項目是否為已登記的項目,一要檢查裝飾裝修項目是否申報,二是檢查裝修、裝飾物業的內容、項目有無私自增加,在巡視過程中發現新增裝修、裝飾項目的,須指導用戶及時申報,辦理相關手續。
(2)要檢查施工人員的現場操作是否符合相關要求,如埋人墻體的電線是否穿管、是否用合格的套管,施工現場的防火設備是否配備,操作是否符合安全要求,現場的材料堆放是否安全,垃圾是
第9篇 物業管理師物業管理實務考試
第一章 物業管理企業的設立和組織機構
(一)考試目的
本部分的考試目的是測試應考人員對物業管理企業類型、特征、設立程序、內部組織機構設置以及物業管理相關法規等知識的掌握程度和綜合運用能力。
(二)考試基本要求
掌握:物業管理企業的設立程序,物業管理企業的組織機構及其職能。
熟悉:物業管理企業主要特性、組織結構形式,物業管理企業資質管理制度。
了解:物業管理企業主要類型,物業管理企業組織結構設計的要求和主要影響因素。
(三)要點說明
1.物業管理企業的類型及特征
2.物業管理企業的常見模式
3.物業管理企業的設立程序
(1)工商注冊登記
(2)資質管理
4.物業管理企業的組織形式與機構設置
(1)物業管理企業的組織形式
(2)物業管理企業組織機構設置的影響因素
(3)物業管理企業組織機構設置的要求
(4)物業管理企業職能機構及其職責
第二章 物業管理招標投標
(一)考試目的
本部分的考試目的是測試應考人員對物業管理招標投標相關法規和物業管理招投標內容、步驟、要求,以及物業管理方案編寫等知識的掌握程度和綜合運用能力。
(二)考試基本要求
掌握:物業管理招標投標相關法規,物業管理招、投標的內容、步驟和要求,物業管理投標文件及方案的編寫。
熟悉:物業管理招標的條件和程序,投標的策略和技巧。
了解:物業管理招標投標的基本要求與原則。
(三)要點說明
1.物業管理招標投標及其特點
2.物業管理招標投標的原則與要求
3.物業管理招標投標的策劃與實施
4.物業管理招標的類型
5.物業管理招標的方式
6.物業管理招標的內容
7.物業管理招標的條件與程序
8.物業管理投標的條件
9.物業管理投標的程序
10.物業管理投標的策略技巧
11.制定物業管理方案
(1)制定物業管理方案的一般程序
(2)制定物業管理方案的要求
(3)物業管理方案的基本內容
(4)制定物業管理方案的要點及方法
第三章 物業管理合同
(一)考試目的
本部分的考試目的是測試應考人員對前期物業服務合同和物業服務合同的主要內容以及合同的訂立、履行、終止等相關知識的掌握程度和綜合運用能力。
(二)考試基本要求
掌握:前期物業服務合同和物業服務合同的主要內容和區別。
熟悉:簽訂前期物業服務合同及物業服務合同的注意事項,業主公約和臨時業主公約的制訂與宣傳。
了解:合同要約與承諾,合同簽訂的基本原則,有效合同的構成要件,其他物業管理合同。
(三)要點說明
1.合同的有關知識
2.前期物業服務合同
(1)前期物業服務合同及其主要內容
(2)簽訂前期物業服務合同的注意事項
3.物業服務合同
(1)物業服務合同與前期物業服務合同的主要區別
(2)物業服務合同的終止
.業主公約和臨時業主公約
5.其他物業管理相關合同
第四章 早期介入與前期管理
(一)考試目的
本部分的考試目的是測試應考人員對物業管理早期介入與前期管理相關法規和知識的掌握程度和實踐操作的綜合運用能力。
(二)考試基本要求
掌握:物業管理早期介入與前期管理的相關法規,實踐運作的主要內容,早期介入與前期管理兩者之間的區別。
熟悉:早期介入的作用,前期管理的特點。
了解:早期介入的必要性,早期介入各階段的介入方法和介入要點。
(三)要點說明
1.物業管理早期介入與前期管理的相關法規
2.物業管理早期介人
(1)早期介入的必要性
(2)早期介入的作用
(3)早期介入的內容
3.物業管理前期管理
(1)物業項目前期管理運作的主要內容
(2)物業項目的工程質量保修
(3)前期物業管理的溝通協調
第五章 物業的承接查驗
(一)考試目的
本部分的考試目的是測試應考人員對物業承接查驗相關法規和物業承接查驗運作內容及方法等知識的掌握程度和綜合運用能力。
(二)考試基本要求
掌握:物業承接查驗的相關法規、主要內容和基本方法;新建物業承接查驗與物業管理機構更迭時承接查驗的區別。
熟悉:物業移交的主要內容,承接查驗所發現問題的處理,物業管理工作的移交。
了解:物業承接查驗的準備工作,物業移交的注意事項。
(三)要點說明
1.物業承接查驗的相關法規
2.新建物業的承接查驗
(1)新建物業承接查驗的準備工作
(2)新建物業承接查驗的主要內容
(3)新建物業承接查驗的方式
(4)物業承接查驗中發現問題的處理
3.物業管理機構更迭時的承接查驗
(1)物業管理機構更迭時,新的物業管理企業實施物業承接查驗的前提條件
(2)物業管理機構更迭時物業承接查驗的準備工作
(3)物業管理機構更迭時物業承接查驗的基本內容
4.物業管理工作的移交
(1)新建物業的移交
(2)物業管理機構更迭時物業管理工作的移交
(3)物業管理機構更迭時物業管理工作移交的注意事項
第六章 物業入住與裝修管理
(一)考試目的
本部分的考試目的是測試應考人員對物業人住與裝修管理相關法規和知識的掌握程度,以及物業人住與裝修管理的內容、方法、流程等物業管理實踐操作的綜合能力。
(二)考試基本要求
掌握:物業人住與裝修的相關法規;物業入住操作程序,物業入住服務的管理內容,物業裝飾裝修管理的內容,物業裝飾裝修中各方主體的責任。
熟悉:物業人住的準備,物業裝飾裝修管理流程,物業裝飾裝修管理中應注意的問題。
了解:物業入住服務應注意的問題。
(三)要點說明
1.物業入住的準備
2.物業人住流程及手續、費用交納、驗房及發放鑰匙、資料歸檔等服務內容的管理
3.物業裝飾裝修管理流程
4.物業裝飾裝修管理內容
5.物業裝修裝飾中各方主體的責任
第七章 房屋及設備設施管理
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(一)考試目的
本部分的考試目的是測試應考人員對房屋及設備設施管理的基本內容、方法和要點,相關計劃、制度的制定和執行等物業管理知識及相關法規的掌握程度和綜合運用能力。
(二)考試基本要求
掌握:房屋及設備設施管理的內容、方法和要點,維修養護計劃的制定和實施,設備設施運行管理的實施。
熟悉:房屋及設備設施的種類和作用,制定維修養護計劃的方法,設備設施運行管理的內容和要求,相關管理制度的制定、執行,外包控制,幾種典型設備的管理。
了解:房屋及設備設施管理的目標,設備設施的節能管理,房屋及設備設施管理相關法規。
(三)要點說明
1.房屋種類
2.房屋的組成部分
3.房屋及設備設施管理的基本要求
4.房屋及設備設施管理的內容
5.房屋及設備設施管理的方法
6.房屋及設備設施維修養護計劃的制訂
7.房屋及設備設施維修養護計劃的實施
8.共用設備設施運行管理
9.房屋及共用設備設施維護管理項目的外包控制
10.配電系統、給排水系統、消防系統、電梯系統、空調系統等典型設備設施的管理內容
11.典型設備設施管理的注意事項
第八章 物業環境管理
(一)考試目的
本部分的考試目的是測試應考人員對物業清潔、綠化和衛生蟲害防治管理等物業環境管理知識的掌握程度和綜合運用能力。
(二)考試基本要求
掌握:物業清潔和綠化管理的內容,物業清潔基本標準及檢查方法,綠化養護標準及檢查方法。
熟悉:清潔、綠化管理的基本制度和要求。
了解:物業清潔、綠化的基本方法,物業衛生蟲害防治的基本內容與方法。
(三)要點說明
1.物業清潔衛生管理
(1)物業清潔衛生服務的基本內容
(2)物業清潔的基本操作方法
(3)物業清潔服務日常管理的方法
2.物業白蟻及衛生蟲害防治
(1)白蟻防治的方法
(2)其他蟲害的防治
3.物業綠化管理
(1)物業綠化管理的基本內容
(2)各類物業的綠化管理要求
(3)物業日常綠化管理的方法
第九章 公共秩序管理服務
(一)考試目的
本部分的考試目的是測試應考人員對物業公共安全、治安防范、消防管理、車輛管理等公共秩序管理服務知識和相關法規的掌握程度和綜合運用能力。
(二)考試基本要求
掌握:物業公共安全的內容與要求,治安防范注意事項,消防檢查的內容與方法,消防安全預案的制定,車輛管理的方法與要求。
熟悉:物業安全防范服務的內容和檢查方法,義務消防隊伍的建設,動火安全管理,車輛管理的注意事項。
了解:消防制度制定,消防器材的配備、使用與維護,公共秩序管理相關法規。
(三)要點說明
1.物業公共安全防范管理服務
(1)物業管理安全防范內容
(2)物業管理安全防范工作檢查方法
(3)物業管理治安防范注意事項
2.物業消防管理
3.物業車輛停放管理
(1)車輛管理方法與要求
(2)車輛管理注意事項
4.公共秩序管理相關法規
第十章 物業管理風險防范
與緊急事件
(一)考試目的
本部分的考試目的是測試應考人員對物業管理風險及其防范、典型緊急事件的應急處理知識,以及物業管理風險防范與處理緊急事件相關法規等知識的掌握程度和綜合運用能力。
(二)考試基本要求
掌握:物業管理風險防范與處理緊急事件的相關法規;物業管理風險的內容,典型緊急事件的處理。
熟悉:物業管理風險防范的措施,處理緊急事件的要求,處理緊急事件的過程。
了解:物業管理風險的特點,緊急事件的類型。
(三)要點說明
1.風險和物業管理風險的相關知識
2.物業管理風險的內容
(1)早期介入的風險
(2)前期物業管理的風險
(3)日常物業管理的風險
3.物業管理風險防范的措施
4.物業管理緊急事件的界定
5.物業管理緊急事件的處理
6.火警、燃氣泄漏、電梯故障、噪聲侵擾、電力故障、浸水漏水、高空墜物、交通意外處理、刑事案件和臺風襲擊等典型緊急事件的處理
第十一章 財務管理
(一)考試目的
本部分的考試目的是測試應考人員對物業管理企業的財務管理,物業管理項目的財務管理,酬金制、包干制與物業服務費的測算編制,住宅專項維修資金以及相關法規等知識的掌握程度和綜合運用能力。
(二)考試基本要求
掌握:物業管理企業的營業收入、成本費用、稅費和利潤,物業服務費成本
熟悉:物業管理項目財務管理,酬金制與包干制的內容,物業服務費核算要點及方法,住宅專項維修資金的作用、來源及管理。
了解:酬金制和包干制的財務特征。
(三)要點說明
1.物業管理企業的財務管理
(1)物業管理企業的主營業務收入和其他業務收入
(2)物業管理企業的成本費用和稅費
(3)物業管理企業的利潤
2.物業管理項目的財務管理
3.物業管理酬金制、包干制與物業服務費用的測算編制
(1)酬金制與包干制的內容和特點
(2)物業服務成本或物業服務支出
(3)物業服務費編制依據
(4)物業服務費核算方法
4.住宅專項維修資金的作用、來源和管理
第十二章 物業管理檔案管理
(一)考試目的
本部分的考試目的是測試應考人員對物業管理檔案的分類、收集與整理、檢.索利用與保存等相關理論與技術,以及物業管理信用檔案的內容和管理等知識的掌握程度和綜合運用能力。
(二)考試基本要求
掌握:物業管理檔案的收集、整理和利用,物業管理信用檔案的內容與管理。
熟悉:物業管理檔案的檢索與保存。
了解:物業管理檔案的分類和其他相關知識。
(三)要點說明
1.物業管理檔案的收集與整理
(1)物業承接查驗期檔案資料的收集與整理
(2)物業人住期檔案資料的收集與整理
(3)日常物業管理期檔案資料的收集與整理
2.物業管理檔案的檢索利用與保存
(1)常用的紙介質檔案的檢索與利用
(2)電子媒體檔案的檢索與利用
(3)物業管理檔案的保存
3.物業管理企業信用檔案
(1)物業管理企業信用檔案的作用及范圍
(2)建立物業管理企業信用檔案的目標
&
nbsp;(3)物業管理企業信用檔案記錄內容的采集
(4)物業管理企業信用檔案的投訴處理
第十三章 人力資源管理
(一)考試目的
本部分的考試目的是測試應考人員對物業管理企業員工的招聘與解聘、培訓與管理、員工薪酬管理、員工考核與獎懲等知識的掌握程度和綜合運用能力。
(二)考試基本要求
掌握:員工招聘的組織與實施,培訓管理的組織與實施。熟悉:員工招聘計劃的制定,員工的解聘,培訓的分類及內容,員工薪酬管理的內容,員工的考核與獎懲。
了解:員工年度培訓計劃,員工薪酬管理的體系設計。
(三)要點說明
1.員工的招聘與解聘
(1)員工招聘計劃的制定
(2)員工招聘的組織實施
(3)員工的解聘
2.員工的培訓及管理
(1)培訓體系的建立
(2)培訓的分類
(3)培訓的內容
(4)年度培訓計劃
(5)培訓的組織與實施
3.員工薪酬管理
4.員工的考核與獎懲
第十四章 客戶管理
(一)考試目的
本部分的考試目的是測試應考人員對物業管理客戶溝通、投訴處理、客戶滿意度調查等知識的掌握程度和綜合運用能力。
(二)考試基本要求
掌握:客戶溝通的方法與管理,投訴的處理程序與方法,客戶滿意度調查的實施步驟。
熟悉:客戶溝通的準備與注意事項,投訴處理的內容與方式,客戶滿意度調查的基本原則與方法。
了解:客戶投訴的意義。
(三)要點說明
1.客戶溝通的內容
(1)與建設單位就早期介入、承接查驗、物業移交等問題的溝通交流
(2)與政府行政、業務主管部門和轄區街道居委會在法規監管、行政管理服務方面的溝通交流
(3)與市政公用事業單位、專業服務公司等相關單位和個人的業務溝通交流
(4)與業主大會和業主委員會對有關物業管理事務的溝通交流
(5)與業主、物業使用人的溝通交流
2.客戶溝通的方法
3.客戶溝通的管理
4.客戶投訴的處理
(1)客戶投訴的內容
(2)客戶投訴的方式
(3)客戶投訴處理的程序
(4)客戶投訴處理的方法
5.客戶滿意度調查
(1)客戶滿意度與測量方法
(2)客戶滿意度調查的實施步驟
第十五章 物業管理應用文書
(一)考試目的
本部分的考試目的是測試應考人員對物業管理應用文書的類型、寫作要領等物業管理應用文書知識的掌握程度和綜合運用能力。
(二)考試基本要求
掌握:物業管理應用文書的常見類型和寫作要領。
熟悉:物業管理行政公文、事務文書、制度文書、禮儀文書的寫作要領。
了解:應用文書的基礎知識,物業管理應用文書的作用,物業管理活動中其他日常文書常用的類型、格式和寫作要求,行政公文與其他文書的區別。
(三)要點說明
1.應用文書的相關知識
2.物業管理應用文書的類型
(1)行政公文
(2)事務文書
(3)制度文書
(4)禮儀文書
(5)其他日常文書
3.物業管理應用文書制作及寫作要領
(1)物業管理應用文書標題的制作
(2)物業管理應用文書寫作的行款格式規則
第10篇 助理物業管理師模擬試題
一單項選擇題:
1、寫字樓商務中心服務保障的前提條件是( )
(a)物業的保值增值(b)物業的出租率(c)資金的良性循環 (d)設備的正常使用和保養
2、為了實現商品的擴大再生產,()應當實現正常消耗完全得到補償,并可獲取一定利潤的租金。
(a)商品租金 (b)成本租金(c)基礎租金 (d)市場租金
3、市場租金是在商品租金的基礎上,反映物業()而出現的一種租金。
(a)新舊程度 (b)供求關系(c)償還能力 (d)自身發展
4、定期租賃大型購物中心或商廈10年以上的承租戶為( )
(a)基礎承租戶 (b)主要承租戶(c)次要承租戶 (d)一般承租戶
5、商業場所的百分比租金通常以( )為基礎計算
(a)日營業額 (b)年總營業額(c)零售商總利潤 (d)商場總利潤
6、民事法律關系的主要特點不包括()
(a)主體法律地位平等 (b)大多由當事人自愿設立
(c)當事人權利義務對等 (d)主體之間有隸屬關系
7、為了規范物業管理活動,維護()的合法利益,改善人民群眾的生活和工作環境,制定《物業管理條例》
(a)業主 (b)開發商(c)物業管理企業 (d)業主和物業管理企業
8、業主大會應當 ()物業管理區域內全體業主在物業管理活動的合法利益。
(a)代表 (b)維護(c)代表和維護(d)監督和指導
9、()應當按照國家規定的保修期限和保修范圍,承擔物業的保修責任。
(a)施工單位 (b)建設單位(c)物業管理企業(d)業主委員會
10、業主委員會應當與()選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。
(a)業主 (b)業主委員會(c)業主大會(d)建設單位
11、物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則,區別不同物業的性質和特點,由( )按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法,在物業服務合同中約定。
(a) 業主 (b) 物業管理企業 (c) 業主和物業管理企業 (d) 物價管理部門
12、已竣工但尚未出售或未交給物業買受人的物業,物業服務費用由()交納。
(a) 業主 (b) 建設單位(c) 施工單位(d) 前期物業管理企業
13、專項維修資金屬()所有,專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造,不得挪作他用。
(a) 業主(b) 業主委員會 (c)物業管理企業 (d) 房地產行政管理部門
14、違反物業管理條例的規定,不移交有關資料的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的,對()予以通報,處1萬元以上10萬元以下的罰款。
(a) 建設單位 (b) 業主委員會 (c) 物業管理企業 (d) 建設單位、物業管理企業
15、開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行,開標地點應當為( )的地點。
(a) 招標文件中預先確定(b) 招標人根據投標人的情況確定
(c) 雙方協商一致同意(d) 多數投標人認可的
16、招標人應當在投標有效期截止時限()前確定中標人。投標有效期應當在招標文件中載明。
(a) 3日 (b) 7日 (c) 15日 (d) 30日
17、酬金制是指在預收的()中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業,其余全部用于物業服務合同約定的支出,結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
(a) 物業服務費用(b) 物業服務成本 (c) 物業服務資金(d) 物業服務支出
18、物業服務成本或者物業服務支出中不包括管理服務人員的( )。
(a) 工資(b)獎金 (c) 社會保險 (d) 按規定提取的福利
19、物業管理企業在物業接管驗收的準備工作中不包括( )
(a) 人員準備(b) 資金準備 (c) 資料準備(d) 進行現場初步勘察
20、無論是新建物業還是原有物業,經檢驗符合要求時,接管單位應在( )內簽發驗收合格憑證,簽發接管文件。
(a)7日&
nbsp;(b)10日(c)15日(d)30日
21、新建物業接管驗收的主要內容不包括()。
(a)裝修(b)電氣 (c)附屬工程及其他 (d)危險和損壞問題處理
22、化糞池應按排污量合理設置,進出水口高差不得小于()厘米。立管與糞池內的連接管道應有足夠坡度,但不應超過兩個彎。
(a)5 (b)10 (c)30 (d)50
23、接管驗收的首要條件是( ),并且附屬設備已完全正常使用,房屋編號已得到認可。
(a)全部施工完畢(b)施工單位已撤出 (c)竣工驗收合格 (d)接管驗收準備就緒
24、根據《物業服務收費管理辦法》,如果實行物業服務費用包干制,物業服務費用構成,不包括( )。
(a)物業服務成本(b)法定稅費 (c)物業管理企業利潤 (d)公共維修資金
25、由于各住宅小區的物業類型不盡相同,具體測算一個特定物業項目有服務標準時,所列出有費用項目,就考慮物業有具體類型,除合理測算每項費用外,關鍵是( )。
(a)足額收繳到位(b)不要漏項 (c)不要重復測算 (d)不要漏項也不要重復測算
26、物業共用部位共用設施設備的日常運行,維護費用不包含( )
(a)公共照明系統的電費(b)電梯費用(c)有線電視線路維護費 (d)不可預見費用
27、物業管理公共區域清潔衛生費用不包括( )。
(a)人工費(b)廣告宣傳費(c)水池清潔費 (d)化糞池清理費
28、物業管理是行業利潤率一般在( )%,具體的利潤率可由雙方根據物業的檔次和管理服務要求協商確定。
(a)5-10(b)8-15(c)15-25(d)25-30
29、收益性物業服務費的測算,常用( )是業主為物業管理企業定出最低的年租金收入任務和物業維修養護指標,完成后按租金收入的一定比例支付物業服務費。
(a)定額法(b)效益法(c)比例法&
nbsp;(d)租金收入法
30、調查方案通常都是公司撥付調查經費的必要手續文件,所以不形成文字的調查方案最好能把( )獨立出來認真編制。
(a)調查計劃(b)經費預算(c)有關建議 (d)房屋需求情況
31、所謂房屋租賃市場的調查與分析是指調查人員按照調查方案規定的目的,方法,時間,范圍,內容,步驟等進行房屋租賃市場( )的過程。
(a)信息資料收集 (b)進行分析工作(c)視步分析與假設(d)信息資料收集并進行分析工作
32、要與客戶溝通的過程中,存在著三個主要要素,即()
(a)說話者------言詞或說話的內容-----聽話者
(b)了解客戶遇到的問題-----迅速與客戶協調-----幫助客戶解決
(c)了解客戶需求-----調整服務內容-----提高服務質量
(d)信息的傳遞------聽話者接受信息-----對此做出反應
33、與客戶溝通是一門藝術,物業管理從業人員應掌握與客戶溝通的技巧是指( )。
(a)保持自然距離-----面帶微笑----細聽訴說----不加評價
(b)了解需求-----迅速協調----幫其解決----贏得信賴
(c)耐心傾聽-----反饋信息----協調矛盾----解決疑難
(d)征詢意見-----幫助聯絡----妥善處理----定期回訪
34、制定客戶關系管理的年度計劃不包括()
(a)客戶狀態分析(b)客戶檔案建立(c)客戶關系管理主要內容 (d)客戶關系管理實施方式
35、編寫專題活動宣傳資料應以( )為主。
(a)固定節日活動(b)照片或畫面 (c)室外活動(d)加強情感交流
36、建筑工程結構平面圖不包括( )
(a)基礎平面圖 (b)樓層結構布置平面圖 (c)屋面結構平面圖(d)給排水系統平面圖
37、供暖平面圖主要體現供暖系統的平面布置,不包括( )
(a)管線的定向 (b)管線的材質 (c)管線的尺寸(d)各零部件位置和型號
38、電氣系統圖不是立體圖,主要是( )
(a)說明電源內外線強弱電以及負荷等級 (b)電氣設備的規格安裝方法
(c)表明線路走向電桿位置.路燈設置以及怎樣入戶 (d)用圖例符號和線路組成的表格式的圖形
39、在結構施工圖常用結構件代號“kb”表示是()
(a)屋面板 (b)樓梯板 (c)空心板(d)墻板
40、房屋的( )是房屋使用管理,養護維修的重要依據
(a)安全檢查 (b)質量管理 &
nbsp; (c)技術管理(d)行政管理
41、房屋安全檢查,檢查小組檢查現場首先要做到四核對,防止漏查、錯查,其中不正確的做法是()
(a)平面圖與房屋現狀是否相符 (b)圖示房向標號與現場房向標號是否相符
(c)房屋使用人與檔案登記資料是否相符 (d)產權關系是否相符
42、房屋結構基本完好,少量構件有輕微損壞。裝修基本完好,油漆缺乏保養,設備良好,經一般性維修就能修復的房屋是( )
(a)完好房(b)基本完好房(c)一般損壞房 (d)嚴重損壞房
43、假如房屋的結構部分中非承重墻或樓地面分項完損程度下降一個等級屬一般損壞房標準,裝修或設備部分中有一項完損程度下降一個等級屬嚴重損壞標準,其余3個組成部分(指地基基礎,承重構件屋面)都符合上一個等級標準,該房的完損等級為( )
(a)完好房 (b)基本完好 (c)一般損壞房 (d)嚴重損壞房
44、因下列原因造成事故的房屋所有人應承擔民事或刑事責任( )
(a) 使用人擅自改變房屋結構或使用性質
(b) 行為人由于施工堆物碰撞等行為危及房屋
(c) 因過失把危險房屋鑒定為非危險房屋在有效期限發生事故
(d) 有險不查或損壞不修
45、要保證房屋的完好率,并盡可能延長其有效使用壽命,取得較大的經濟效益,在房屋的管理維修方面就( )
(a)絕不能只修不養 (b) 絕不能只養不修 (c)只是小修小補(d) 要經常性檢修
46、進行計劃維修保養的次序和期限是根據設備的()決定的。
(a) 修理間隔期(b)完好狀態(c)作用特點規格與使用條件 (d)正常工作能力
47、熱網設備預檢預修一般在非供暖期進行,為了檢查出需要更換或修理的管段,對熱力管道作嚴密性與強度檢驗,檢驗方法是對管道進行( )
(a)閉水試驗 (b)水壓試驗(c)水濕試驗(d)水壓試驗和水濕試驗
48、鍋爐的大修工作一般安排在( )停運期間進行。
(a)供暖前 (b)供暖后(c)發生故障后(d)供暖前或供暖后
49、《電梯維修養護年度計劃表》包括的內在下列選項中不正確的是()
(a)維修保養項目及內容
(b)事故搶修工作程序
(c)備品備件計劃及預計費用 (d)具體實施維修保養的時間
50、( )是指設備的所有維護保養,正常磨損更換零件,應急搶修,正常小修均由專業維修保養公司負責。
(a)大包合同 (b)全包合同 (c)中包合同 (d)小包合同
51、《特種設備安全監察條例》規定的特種設備是指涉及生命安全,危險性較大的設備,在下列選項中不包含( )
(a)鍋爐 (b)電梯 (c)高壓水泵 (d)壓力容器
52、特種設備維修養護管理需要遵循的基本原則,在下列選項中不正確的是( )
(a)安全至上,預防為主 (b)企業全責,轉嫁風險
(c)權責一致,統一監管 (d)綜合治理,嚴格監督
53、安全保衛工作在物業服務管理工作中占有很重要的地位,安全管理防治對象主要是( )
(a)預防為主,防治結合 (b)用戶第一,服務至上
(c)做好安全防范工作 (d)人為造成的事故和損失
54、安全管理工作實施,采用何種方式取決于( )。
(a)靈活性和服務意識 (b)物業管理企業運作特點
(c)所服務管理物業區域特點 (d)物業管理企業運作特點和所服務管理物業區域特點
55、電子巡更系統是一種( )的電子設備。
(a)代替警員巡邏 (b)記錄犯罪嫌疑人作案
(c)檢查記錄警員巡邏是否到位 (d)發現監控部位異常情況采取適當措施。
56、寫字樓進入車輛主要集中在上班時間,應集中力量統一管理,統一調度,盡量對客戶車輛采取()方式。
(a)固定存放(b)限速緩行(c)按月交納停車費 (d)投保車輛存放
57、按照我國有關部門規定,新建居住區綠化用地占建設上用地面積比例不得( )。
(a)高于30%&
nbsp; (b)低于30% (c)低于25% (d)低于人均1平方米
58、物業管理企業確定物業區域的環境保潔管理模式不包括( )。
(a)委托式(b)自主式(c)結合式 (d)小時工
59、自1999年8月1日起施行的行業標準()適用于公共綠地,居住區綠地,單位附屬綠地,生產綠地,防護綠地,城市風景林地,城市道路綠化等綠化工程及附屬設施的施工及驗收。
(a)《城市綠化條例》 (b)《城市綠化管理辦法》
(c)《城市綠化工程施工及驗收規范》 (d)《城市綠化規劃建設指標的規定》
60、在擬訂計劃與實施培訓之前應該做好調查研究工作,調查的內容不包括( )
(a)本企業的發展目標和發展狀況(b)本企業員工的狀況
(c)本企業服務對象的狀況(d)本企業教育培訓資金的狀況
二、多選題
61、商業場所物業租賃合同的內容不包括( )
(a)限制承租人在附近重復設店 (b)公用面積維修責任的承擔
(c)公用面積維護費的分攤 (d)停車場的使用
62、大型商廈為了吸引承租人,常常給予承租一定的折讓優惠。折讓優惠的具體方式有()
(a)向承租人提供裝修補貼 (b)為承租人支付搬家費用
(c)提供一段時間的免租期 (d)補貼一部分經營上的虧損
63、簽訂物業租賃合同時的注意事項有()
(a)按統一規定填寫(b)不得擅自涂改變更
(c)合同一式兩份,雙方各執一份(d)起租日期按合同約定之日確定
64、寫字樓和商業場所的租金可以按()調整
(a)消費價格指數(b)零售物價指數
(c)股票上漲指數(d)資產評估指數
65、在學校物業管理中,安全管理尤為重要,應向學生明確提出安全要求,這些具體要求包括( )。
(a)不準在公寓內使用電爐子 (b)不準在公寓內亂拉各種線路
(c)不準留宿外來人員 (d)不準往窗外扔各種物品
66、投標文件應當包括的內容包括( )
(a)投標函 (b)投標報價 (c)物業管理方案(d)物業服務合同
67、物業管理企業應當按照政府價格主管部門的規定實行明碼標價,在物業管理區域內的顯著位置,將()等有關情況進行公示。
(a)服務內容 (b)服務標準 (c)收費項目(d)收費標準
68、實行物業服務費用包干制的,物業服務費用的構成包括( )
(a)法定稅費 (b)物業管理企業的酬金 (c)物業服務成本(d)物業管理企業和利潤
69、物業服務成本或者物業服務支出中包括物業管理區域的( )。
(a)建筑物折舊費 (b)清潔衛生費 (c)綠化養護費用(d)秩序維護費用
70、物業共用部位、共用設施設備的( )費用,應當通過專項維修資金予以列支。
(a)中修 (b)大修 (c)更新(d)改造
71、原物業接管驗收的主要內容包括()
(a)以危房鑒定標準作檢驗依據 (b)從外觀檢查整體變異狀態
(c)檢查結構、裝修設備完好程度 (d)檢查使用情況、評估現價建檔
72、提前解聘屬于提前解除合同,將會給雙方的利益帶來較大影響,雙方都有要十分謹慎,當業主,業主委員會和物業管理企業產生較大爭議時,應當()。
(a)協商 (b)調解 (c)仲裁
;(d)裁決
73、《物業管理條例》第二十九條規定的資料是建設單位向物業管理企業移交的全部資料,物業服務合同終止時,物業管理企業應按規定交還給業主委員會。具體包括以下資料( )。
(a)竣工總平面圖,單體建筑結構設備配套設施地下管網工程竣工圖
(b)設施設備安裝使用維護保養資料
(c)物業保修,使用說明文件
(d)物業管理是所必須的其他資料。
74、物業管理公共區域秩序維護費用包括()
(a)人工費(b)保安系統設備電費 (c)維修費(d)保安用房及保安人員住房租金
75、物業管理企業固定資產折舊費指物業管理企業擁有各類固定資產按照總額每月分攤提取的折舊費,包括()。
(a)交通設備(b)通訊設備 (c)辦公設備(d)所管的物業
76、解決物業服務收費難的對策有( )。
(a)完善物業管理法律(b)制定切實可行的物業服務收費標準
(c)轉變業主和使用人的消費觀念(d)嚴格物業企業財務管理制度
77、房屋租金由以下因素構成()。
(a)折舊費(b)維修費管理費保險費 (c)利息利潤房產稅 (d)地租
78、客戶關系管理主要內容包括()
(a)客戶檔案建立 (b)了解客戶新的要求
(c)客戶報修、投訴的回訪 (d)定期公報資金使用與管理情況
79、客戶關系管理實施方式可采取以下方式實施()
(a)通訊、海報、公文 (b)總結、制度、合同 (c)投訴熱線接待咨詢 (d)家庭拜訪節日聚會
80、組織社區專題活動過程中,特別要做好以下幾方面的工作()
(a)確定活動主題(b)設計專題活動具體內容編寫宣傳資料
(c)做好專題活動開幕式(d)進行專題活動總結
81、房屋裝修 理 的原則是( )
(a)確保房屋完好(b)改善使用功能 (c)提高使用效益(d)努力保值增值
82、房屋附屬設備設施和養護管理制度一
般應包括以下內容( )
(a)確定維修保養類別、內容及要求(b)實施分工責任制
(c)某些設備預防性試驗周期(d)設備操作人應具備證書使用操作要求
83、實行預防性計劃維修保養制度可以()
(a) 扭轉被動局面(b)延長設備修理間隔期 (c)降低修理成本 (d)提高維修質量
84、物業管理公司通過與中標的專業化公司簽訂特種設備維修養護委托合同,委托合同一般可劃分為()
(a)全包合同(b)大包合同 (c)中包合同(d)小包合同
85、房屋附屬設備中特種設備安全技術檔案應當包括的內容( )
(a)設計文件制造單位產品合格證,使用說明書等資料 (b)定期檢驗和自行檢查的記錄
(c)日常使用狀況運行故障和事故記錄 (d)設備及其安全附件,安保.測量調控裝置等日常保養記錄
86、違反治安管理行為與犯罪行為的區別是()
(a)情節較重和對社會危害大小不同 (b)行為人的動機目的不同
(c)觸犯法律不同 (d)應當受到的處罰不同
87、正當防衛包括不法侵害條件和防衛條件兩個方面的4個條件是一個有機聯系整體缺一不可,只有同時俱備,正當防衛才能成立。否則,就屬非正當防衛,必備的條件是()
(a)必須真實存在的不法侵害行為(b)實施侵害中實然終止的不法行為
(c)正當防衛必須針對不法侵害者本人(d)正當防衛不能超過必要限度
88、高層建筑消防的特點是()
(a)火險因素多 (b)火勢蔓延快(c)救火難度大(d)疏散困難大
89、1988年我國發布了《關于城市環境綜合整治定量考核的決定》提出5個方面,20項指標,5個方面是指( )
(a)大氣環境保護 (b)對物業水環境進行監測 (c)噪聲控制 (d)固體廢棄物的處置和綠化。
90、物業環境保潔管理工作考核標準和辦法對公用衛生間要求做到()
(a)無痰漬,煙頭雜物(b)無嚴重臭味,地面無積水,無污漬
(c)便器無明顯污漬
第11篇 助理物業管理師考試測試試題
物業管理條例學習測試題(標準答案)
一、單項選擇題(共20題,每題1分,每題材的備選答案中,只有一個最符合題意)
1.房屋的所有權人為( a)。
a、業主 b、建設單位 c、物業管理企業 d、用戶
2.業主在物業管理活動中,對物業共有部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有(d)。
a、建設權和管理權 b、決定權和管理權 c、使用權和管理權 d、知情權和監督權
3.業主在物業管理活動中,應執行業主大會的決定和(b)作出的決定。
a、業主管理委員會授權物業管理企業 b、業主大會授權業主委員會
c、業主管理委員會授權居民委員會 d、業主大會授權居民委員會
4.物業管理區域的劃分由(a)制定。
a、由省、自治區、直轄市制定b、由物業所在地區、縣人民政府房地產行政主管理部門
c、物業管理企業 d、業主大會
5.業主委員會應當由(c )業主組成。
a、熱心公益事業、責任心強、是物業所在地人大代表
b、熱心公益事業、責任心強、按期交納物業管理費用
c、熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力
d、模范履行業主義務,具有較強的組織能力
6、物業存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權益時,()應當及時維修養護,有關業主應當給予配合。
a、建設單位
b、物業管理企業
c、責任人
d、業主
7、違反物業管理條例的規定,不移交有關資料的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的,對()予以通報,處1萬元以上10萬元以下的罰款。
a、建設單位
b、業主委員會
c、物業管理企業
d、建設單位、物業管理企業
8、違反物業管理條例的規定,物業管理企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,處委托合同價款()的罰款。
a、30%
b、40%
c、50%
d、30%-50%
9、違反物業管理條例的規定,挪用專項維修資金的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金,給予警告,沒收違法所得,可以并處挪用數額()以下的罰款。
a、2倍
b、5倍
c、20%
d、50%
10、違反物業管理條例的規定,未經業主大會同意,物業管理企業擅自改變物業管理用房的用途的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,給予警告,并處()的罰款。
a、1萬元-10萬元
b、10萬元-30元
c、30萬元-50萬元
d、10萬元-50萬元
第12篇 物業管理師管理實務考試預測試題及答案6
案例分析題 (二)
某房地產開發公司開發的某住宅小區,由甲物業管理公司承擔前期物業管理。業主于2003年8月開始入住,2005年5月該小區召開首次業主大會會議,選舉產生了業主委員會,并按照業主大會決議選聘了乙物業管理公司。業主委員會與乙物業管理公司簽訂了物業服務合同,合同于2005年8月1日零時生效。業主委員會以書面形式通知甲物業管理公司應于2005年8月1日前辦理完成物業交接驗收手續。甲物業管理公司收到業主委員會書面通知后,安排了該小區管理服務人員退場,但以部分業主欠繳物業服務費為由,拒絕移交相應的物業管理資料,拒不配合物業交接查驗。
2006年8月15日,頂層的20戶業主發現房間在雨天滲水,于是聯名要求乙物業管理公司無償修復。乙物業管理公司稱這是因甲物業管理公司管理不善所致,應由甲物業管理公司負責修繕。之后,乙物業管理公司不再受理業主有關該問題的投訴。
問題1:上述20戶業主提出的修復請求是否合理是否應由乙物業管理公司負責無償修復(4分)
問題2:乙物業管理公司的做法是否妥當 如果您是該公司的負責人,如何處理業主的投訴(4分)
問題3:該小區的前期物業服務合同何時終止 (3分)
問題4:甲物業管理公司拒絕移交的理由是否成立請說明理由(3分)
問題5:在甲物業管理公司拒絕移交物業管理資料和配合物業交接查驗的情況下,乙物業管理公司應如何進行物業承接查驗(6分)
答案:
案例分析題(二)
問題1答題要點及評分標準:
(1)上述20戶業主要求修復的請求是合理的,因房屋未超過保修期限(2分);
(2)但上述住戶要求乙物業管理公司無償修復是不合理的,因房屋在保修期內的維修責任應由建設單位負責(2分,凡答要求乙物業管理公司無償修復合理的,本得分點與上一得分點均不得分)。
問題2答題要點及評分標準:
(1)乙物業管理公司的做法不妥當(1分);
(2)該公司應勘察現場,統計業主損失情況(1分),積極向業主做好解釋工作,告知業主在保修期內,房屋應由建設單位無償保修(1分);
(3)同時應將有關情況及時告知建設單位(或建議業主及時告知建設單位),積極與建設單位聯系修繕,隨時向業主通報進展情況(1分)。
問題3答題要點及評分標準:
答“2005年7月31日(24時)”或“2005年8月1日(零時)”均可以得分(3分)。
問題4答題要點及評分標準:
拒絕移交的理由不成立(1分);理由是業主欠繳物業服務費用,應通過業主委員會督促,物業管理企業訴訟等其它途經解決(2分,答因合同已終止,依法不能以任何理由拒絕移交相關物業管理資料,也可以得分)。
問題5答題要點及評分標準:
(1)乙物業管理公司應在業主委員會的配合下,對物業共用部位、共用設施設備逐一進行實物查驗,做好查驗記錄(1分);盡可能邀請具有公信力的第三方(如政府主管部門、街道辦事處、社區居委會等)參加查驗工作(1分)。
(2)自查驗之日起,乙物業管理公司應建立共用部位、共用設施設備運行維修養護技術檔案(2分)。
(3)乙物業管理公司可從建設單位或城建檔案館獲取該小區相關原始檔案資料(2分)。
案例分析題 (一)
某物業管理公司管理一高層住宅小區,近斯收到部分業主投訴及建議,具體意見匯總見下表。問題1:解決上述問題,需要資金投入的項目有哪些費用如何解決(不考慮人工、培訓等管理成本的增加)(5分)
編號 意 見 與 建 議
1 部分樓梯間陳舊,要求進行粉刷
2 保安人員更換頻繁,給小區安全管理帶來隱患
3 小區內停車秩序混亂,建議加強管理
4 小區外市政道路邊常有小攤販,環境臟亂,建議加強管理
5 常有人到小區散發廣告,住戶反感,也存在不安全因素
6 樓道燈損壞頻率高,建議及時檢查更換
7 某部電梯安全隱患嚴重,需要大修
8 建議小區外墻全部翻新
9 小區老鼠和蚊蠅較多(特別是蚊子),建議采取措施
10 小區內出現業主丟失自行車情況,要求加強管理
11 部分業主要求減免物業服務費
12 希望提供家政服務
13 部分業主反映交通不便,要求向交通部門建議增設到達小區的公交線路
14 建議清潔工作業時間與業主的上下班時間盡量錯開,避免與業主爭用電梯
問題2:上述不屬于物業管理企業管理職責范圍的項目有哪些對此,物業管理企業應如何處理(4分)
問題3:試分析第9項問題產生的可能原因和應采取的措施(4分)
問題4:在上述所有問題中,您認為不可能滿足業主要求,僅需要進行必要的溝通和解釋的項目是哪一項為什么(4分)
問題5:針對上述問題,請結合您的工作實踐,試舉出至少三項管理措施,以提高管理服務水平(3分)
答案:
案例分析題(一)
問題1答案要點及評分標準:
(1)需要資金投入的項目有:第1、6、7、8、9項(2.5分,答對每項0.5分,錯答1項得0分)。
(2)其中第1、6、9項應在物業服務費在中列支(1.5分,答對每項0.5分,錯答1項得0分);第7、8項從住宅專項維修資金中列支,或由全體業主分攤(1分, 每項0.5分,錯答1項得0分;答對從住宅專項維修資金中列支,或由全體業主分攤均可得分)。
問題2答案要點及評分標準:
(1)第4項和第12、13項(2分,答對任意2項得2分,答對1項得1分,錯答1項得0分)。
(2)物業管理企業應向業主作出解釋,第4項和第13項不屬于物業管理企業直接管理職責范圍,無權直接處理(1分);物業管理企業應向有關部門(城管、交通等)反映,積極協調,爭取解決,可積極聯系家政,按業主要求提供相應服務(0.5分);并跟蹤事態,及時向業主通報(0.5分)。(凡未答第12項如何處理的不扣分)。
問題3答案要點及評分標準:
(1)可能原因有:環境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因;有食源是老鼠較多的原因(2分)。
(2)應采取措施:加強環境治理,包括:及時清運垃圾,積水處理,加強藥物滅殺蚊蠅,利用鼠夾、毒餌等物理、化學、生物等方法滅鼠(1.5);同時加強宣傳教育,取得業主配合(0.5分)。
問題4答案要點及評分標準:
第11項(2分),因為物業管理服務是公共性服務,所有業主均有按同等標準交納物業服務費用的義務(2分,答因受契約、合同等約定,不能隨意減免物業服務費,也可以得分)。
問題5答案要點及評分標準:
1、加強基礎管理,包括日常檢查和員工培訓;
2、調整優化管理服務工作流程;
3、加強安全管理,公共秩序管理;
4、加強小區共用設施設備的更新改造工作;
5、加強小區衛生管理工作;
6、加強溝通和宣傳工作(答對上述任意3項得3分,答出其它措施,只要合理也可以得分)。
1.以下( )不屬于住宅小區物業管理的目標。
a.創造舒適、安全、安靜的居住環境
b.提供便利、方便居民生活
c.發揮物業的最大使用價值
d.實現企業效益
2.小型寫字樓的面積在( )。
a.1萬m2以上
b.1萬m2以下
c.3萬m2以上
d.3萬m2以下
3.工業物業的分類不包括( )。
a.無污染工業物業
b.輕污染工業物業
c.一般工業物業
d.重工業物業
4.綠化養護管理的特點是經常性針對性和( )。
a.公益性
b.動態性
c.靜態性
d.階段性
5.我國《城市區域環境噪聲標準》規定,( )分貝是正常的環境聲音,是噪聲的衛生標準。
a.40
b.50
c.55
d.60
1.d 2.b 3.d 4.b 5.a
>
a.四級 b.三級 c.五級 d.二級
7.住宅小區防治物業環境污染的重點工作是( )。
a.商業垃圾
b.醫療垃圾
c.裝修垃圾
d.業主和使用人生活垃圾
8.物業管理的招標從不同的角度可以有不同的分類,最常見的分類方式是按招標對象的廣度劃分,即( )。
a.全方位物管招標和單項目物管招標
b.單純物管招標和物管與經營總招標
c.發展商招標、業主委員會招標和物管公司的專項招標
d.公開招標、邀請招標與協商招標
9.組成招標文件的六要素不包括( )。
a.投標邀請書
b.技術規范及要求
c.合同樣本
d.附件(附表、附圖、附文等)。
6.a 7.d 8.d 9.c
11.新建小區公共綠地人均應在( )平方米以上。
a.1.5
b.2
c.1
d.2.5
12.住宅小區房屋完好率和零修及時率應該分別達到( )。
a.98%,100%
b.98%,100%
c.98%,98%
d.100%,98%
13.小區環境衛生管理服務不符合標準的是( )。
a.小區內環衛設施要完備,設有垃圾箱、果皮箱,垃圾中轉站等保潔設備;
b.有兼職的清潔人員和明確的責任范圍,小區按時清掃保潔,垃圾箱至少兩天一清除;
c.房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物現象,樓梯扶欄、天臺、公共玻璃等保持清潔;
d.商業網點管理有序,符合衛生標準,無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現象;
14.具有優越的地理位置和交通環境,建筑物的物理狀況優良,建筑質量達到或超過有關建筑條例或規范要求,有完善的物業管理服務,包括24小時的設備維修與保安服務,這樣的條件屬于( )。
a.甲級寫字樓
b.乙級寫字樓
c.丙級寫字樓
d.丁級寫字樓
15.商場物業的特點不包括( )。
a.商場要合理布局,精心策劃
b.建筑結構設計單一
c.商務齊全,人員素質雜
d.客流量大
11.c 12.c 13.b 14.a 15.b
26.工業物業空氣污染的防治途徑包括( )。
a.教育住戶和生產單位改變能源結構,減少直接燃煤
b.硬化地面,減少塵土
c.綠化凈化空氣中二氧化硫和機動車尾氣
d.禁止車輛駛入,減少尾氣排放
27.酒店庫房鑰匙要求( )。
a.雙人保管
b.三人保管
d.專人保管
d.值班人員保管
28.國務院頒布的《城市綠化條例》是自( )年開始實施的。
a.1990
b.1991
c.1992
d.1993
29.物業環境管理的基本原則是( )的原則。
a.以防為主,防治結合
b.一治為主,防治結合
c.以防為主,一治為輔
d.一治為主,以防為輔
30.業主公約應對有關物業的( )等事項依法作出約定。
a.使用
b.維護
c.管理
d.公共利益
26.d 27.a 28.c 29.c 30.abcd
1.在確定業主委員會候選人時,應慎重選擇( )的候選人。
a.對社會有一定影響
b.熱愛公益事業
c.大公無私
d.處事公平
e.關心小區管理
【答案】abcde
2.物業管理承擔(acd)的修繕責任
a.房屋建筑共享部位
b.業主自用部位,自用設備
c.共享設施設備
d.物業規劃紅線內的市政公用設施設備
3.房屋的結構部分是指( )。
a.基礎
b.門窗
c.承重構件
d.非承重墻
e.屋面
f.樓地面
g、給排水管線
【答案】acdef
4.在住宅室內裝飾裝修活動中,禁止( )行為。
a.將沒有防水要求的房間或陽臺改為衛生間,廚房間
b.將房間的間隔墻打掉
c.擴大承重墻上原有的門窗尺寸
d.拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體
【答案】acd
5.房屋設備及其管理主要有( )幾個明顯的特點。
a.服務性功能強
b.經營性特點突出
c.專業性技術性要求高
d.綜合性強
【答案】abcd
6.高層樓房以樓內供水泵總計費水表為界,界線以外的供水管線及設備由( )負責維護管理,界線以內至用戶的供水管線及設備由( )負責維護管理。
a.自來水企業
b.建設單位
c.物業管理企業
d.業主
【答案】ac
7.建筑物的防雷裝置,一般有( )組成。
a.接閃點
b.引下線
c.接地裝置
【答案】abc
1.物業服務收費管理辦法所稱物業服務收費,是指物業管理企業按照( )對房屋及配套的設施設備和相關場地( ),( )向業主所收取的費用。
a.物業服務合同的約定
b.進行維修、養護、管理
c.維護相關區域內的環境衛生和秩序
【答案】abc
2.物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行( )。
a.政府指導價
b.市場調節價
c.自己定價
【答案】ab
3.物業管理企業應當按照政府主管部門的規定實行明碼標價,在物業管理區域內的顯著位置將( )等有關情況進行公示。
a.服務內容
b.服務標準
c.收費項目
d.收費標準
【答案】abcd
4.業主與物業管理企業實行物業服務費用包干制的,物業服務費用的構成包括( )。
a.物業服務成本
b.法定稅費
c.物業管理企業的利潤
d.設備維護費
【答案】abc
5.業主與物業管理企業實行物業服務費用酬金制的,預收的物業服務資金包括( )。
a.物業服務支出
b.物業管理企業的酬金
c.法定稅費
【答案】ab
6.業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納( )。業主違反物業服務合同約定逾期不交納的,業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業管理企業可以依法追繳。
a.物業服務費用
b.物業服務資金
c.法定稅費
【答案】ab
7.根據使用功能不同,物業可以分為( )及其它用途物業。
a.居住物業
b.商業物業
c.旅游物業
d.工業物業
