第1篇 物業管理設備維護成本控制
物業管理設備維護成本的控制
設備是物業的大腦、心臟、神經和血液。是設備賦予物業以生命,現代化的設備賦予物業以現化的生命,智能化設備賦予物業以智能化的生命。離開了設備,物業就變成了黑暗中冰冷的空殼,就喪失了使用價值。設備維護事關重大。無論停電、跑水、漏氣,都會嚴重影響業主的生活和工作,都會直接威脅業主的生命和財產安全。對物業管理設備維護服務人員來說,真是“接到報修如聞警報,排除故障刻不容緩!”
物業管理設備維護服務
(一)設備維護服務對象的構成
以設備電氣性質和機電結合的程序為標準,可以劃分為:1、強電設備:(1)高、低壓變配電設備。(2)緊急發電機組。(3)照明系統。2、弱電設備:(1)樓宇自動化系統(bas)(廣義的)。(2)通訊自動化系統(cas)。(3)辦公自動化系統(oas)。3、機電設備:(1)電梯。(2)中央空調。(3)燃氣燃油鍋爐。(4)給排水各類動力機械等。
(二)設備維護服務形式的構成
以人與設備相互間的互動關系為標準,可以劃分為:1、運行:值班、操作、巡視、清掃、應急處理等。2、維修:日常零修、緊急搶修、按計劃的小修、中修、大修。3、養護:日養護、周養護、月養護、季度養護、年度養護。
(三)設備維護服務成本的構成
以產生成本的對象為標準,可以劃分為:1、能源成本:耗電、耗水、耗氣(油)等。2、維修成本:維修工具、常用維修材料、設備低值易損零部件、設備貴重核心零部件等。3、人工成本:定編人工成本、臨時人工成本、外包人工成本等。
設備維護服務成本控制的意義
(一)能源成本控制的重要性
在現代建筑中,隨著照度和舒適度等人工環境標準的提高,各類強電、弱電、機電設備的大量應用,使建筑能耗急劇增加。有專家統計,當今北京一幢大型公共建筑的用電量比1949年全北京市的總用電量還多。1994年廣州某酒店,夏季用全部建筑設備都開動,每天耗電13萬度。一般每天耗電約9萬度。其中約60%為空調耗電。另據統計,在發達國家,建筑物的耗能占全國總耗能的30%~40%左右。而在建筑物的耗能中,采暖、空調、通風設備的耗能占65%左右,是耗能大戶;生活熱水占15%;照明、電梯、電視占14%;廚事占6%。顯而易見,節約能源不僅直接影響到物業營運的成本和業主的經濟效益,而且直接關系到環境效益和社會效益。
(二)維修成本控制的重要性
在一座現代化大廈的投資中,各類強電、弱電和機電設備的投資比重愈來愈大,甚至接近或超過整個建筑主體結構的總體金額。位于北京朝陽區的某5a級智能化大廈,在1996年投資安裝的部分設備的價格是:
1、大廈結構化綜合布線系統(加拿大)1套:1,000萬元。
2、智能自動消防系統(美國)1套:500萬元。
3、燃氣/燃油自動鍋爐(德國)3臺:360多萬元。
4、離心式中央空調水冷機組(美國)4臺:385萬元。
5、變頻式空氣處理機(法國)61臺:623萬元。
6、三菱高速電梯(日本)14臺:3,330萬元。
該建筑建安總投資3億元,結構、設備、裝修基本上各占總投資的1/3。這些造價驚人的設備如果經常發生故障,其維修成本是難以承受的。
(三)人工成本控制的重要性
本文雖然按論述序列將人工成本排在第三位,但實際上在大部分物業管理項目中,人工成本都是僅次于能源成本列第二位。例如:北京某智能型高檔商務寫字樓,1997年2月物業管理財務支出總計為96.8萬元。其中能源費(電費、水費、燃油費)為35.7萬元,占總支出的36.9%;人工費(員工工資、春節過節費、午餐費、勞務費、醫藥費)為29.7萬元,占總支出的30.7%;維修費(維修工具、設備零件、易耗材料、工程勞務、裝修費等)為17.5萬元,占總支出的18.1%。而且實踐證明,控制人工成本的難度要遠大于控制其他成本的難度。
設備維護服務成本控制的方法
(一)控制能源成本的方法
管理方法:
1、編制能源成本控制計劃:(1)成本預算。(2)控制指標。(3)控制標準。(4)控制措施。(5)控制過程。(6)控制崗位責任制。
2、實施“全員控制”和“全過程控制”。
技術方法:
1、對空調、照明、電梯系統的工況實時進行監測,由計算機智能管理建筑物的能源。
2、提高樓內溫度的控制精度,避免夏季室溫過冷與冬季室溫過熱的能源浪費。據統計,夏季設定溫度下調1℃,將增加能耗9%;冬季設定溫度上調1℃,將增加能耗12%。
3、空調設備采用高效率機組,以變頻調速控制電動機運行及合理的啟停操作。
4、冬季供暖嚴格按照供暖運行技術指標運行(系統泄漏率、每平方米能耗控制指標、每平方米循環流量控制指標、每平方米循環水泵耗電控制指標等)。
5、合理規定在初寒期、嚴寒期和末寒期的運行調節方式。根據實際情況,靈活運用質調節、量調節、分階段變流量的質調節、間歇調節等運行調節方式。
6、嚴禁用工業用水進行草地灌溉。
7、全部實現路燈的自動控制(例如聲控)等。
(二)控制維修成本的方法
管理方法:
1、編制維修成本控制計劃。
2、制定嚴格的維修工具、材料、零部件的采購、出入庫、配送和使用回收等規章制度。
技術方法:
1、在一座建筑物正常運作的整個生命周期中,運轉完全正常的設備,即近乎達到免維護水平的比例只有40%~60%;正常運行但存在潛在故障增長趨勢的設備比例為20~30%;運行基本正常,但報警水平在增長的設備比例為15%~20%;已經存在嚴重問題,必須及時采取有效措施的設備比例達5%~20%。要實施有效的設備維修服務并控制維修成本,就必須針對以上四種狀態的設備編制不同的維修養護計劃并嚴格實施,以保障安全運行,降低維修成本。
2、設備在其壽命周期內發生故障的情況,與人的一生很相似。人有幼兒期、青壯年期和老年期。設備相應地有初期故障期、偶發故障期和磨耗故障期。
(1)在初期故障期:設備維護服務人員要了解設備中壽命最短的零部件,編制管理檔案,并經常加以特別關注。還要了解設備中最重要最昂貴的零部件,編制管理檔案和應急處理預案。還要了解設備在設計、安裝、調試等方面的缺陷和不足,找出隱患并加以解決,盡快降低設備的初始故障率使其進入穩定運行狀態。
(2)在偶發故障期:此時設備的故障率下降到準許故障率之下。在這一階段,應著重提高設備
維護服務人員對故障的檢測診斷能力和修理能力,加強對材料備品的管理。
(3)在磨耗故障期:這時設備或設備系統已接近或達到各自的壽命期,由于零部件的磨損和材質的劣化故障率上升。但如果在磨耗故障期之前將部分零部件更新就可以降低此時的故障率,減少維修材料的更大消耗。在這個時期還應精心進行預防保養,定期對零部件進行檢測,掌握其劣化,程度。同時堅持平時的清掃、給油、調整,減緩零部件的磨損和劣化進程,延長使用壽命,降低維修成本。
(三)控制人工成本的方法
管理方法:
1、編制人工成本控制計劃。
2、因事設崗,因崗定員。
3、科技含量較高的物業管理項目(例如智能化大廈),其設備維護服務人員可以實行定編人員與外包人員相結合的人工管理模式。
4、科技含量較低的物業管理項目(例如普通住宅小區),其設備維護服務人員可以實行“一崗全責”的定崗定編管理模式。這種用工模式的特點就是改變崗位的單一性,強調崗位的綜合性,其本質就是“減少崗位種類,增加崗位內容”。實踐證明,這種方法非常適用于科技含量較低的物業管理項目,對減少用工、降低成本、提高效益(工作效率和員工收益)、做好工作具有顯著的效果。
技術措施:
1、組織實施“強化專業,一專多能”的培訓。
2、組織實施“強調綜合,一崗多責”的培訓。
設備維護服務成本控制的效果
這里以一個能源成本控制的成功案例來論證“設備維護服務成本控制”的效果。
(一)設備情況
某物業管理項目部接受委托對一個普通居民住宅小區(建筑面積1萬m2,兩棟6層磚混結構的居民樓,120戶業主)提供冬季供暖服務。供暖設備是一臺drq-95型自動燃氣鍋爐,輸出熱量為930kw,允許最高出水溫度為90℃。全年供暖費收入33萬元。
(二)節能控制
該項目在2001―2002年供暖期采取了以下節能措施:
1、在供暖前對全部地下管網實施了大檢修,使外網因跑、冒、滴、漏導致的熱損耗降低為零。
2、在供暖中嚴格控制出水溫度。不經領導批準,任何人不得擅自升溫。同時定時入戶測溫,確保室溫不低于18℃(北京地區國家規定是16℃)。
3、在供暖全過程實行了“分階段變流量的質調節”運行調節方式。即:在整個冬季,把供暖期按室外氣溫的高低分為幾個階段。在室外溫度較低階段中保持較大的流量,而在室外氣溫較高的階段中保持較小的流量。但在每一個階段內采用質調節來保持室內設定溫度。
(三)效果顯著
實施節能控制前:
燃氣日均耗量:894m3。
燃氣總耗量:894m3×145 = 129,630m3≈130,000m3。
燃氣總費用:1.8元×130,000m3 = 234,000元。
實施節能控制后:
燃氣日均耗量:614m3。
燃氣總耗量:614m3×145 = 89,030m3≈90,000m3。
燃氣總費用:1.8元×90,000m3 = 162,000元。
綜合效益:
社會效益:節省燃氣40,000 m3。
環境效益:減少了燃燒廢氣向大氣的排放。
經濟效益:
(1)節支(等于增收):72,000元。
第2篇 前期物業管理施工建設階段介入程序與內容
新項目前期物業管理施工建設階段介入
1物業在施工建設階段的介入主要側重于項目土建工程的尾聲,即在設備、門窗安裝階段,時間上大致在竣工驗收前5個月。
2施工建設介入程序與內容
2.1成立介入小組,一般2~3人,專業組人員專業搭配合理,具有水電氣專業知識和良好的溝通技巧,并經過相關工作的培訓。地產項目部應設定專人與物業對接,及時回復物業的建議。
2.2介入小組按照施工安裝進度進行現場跟進,發現問題及時通過與地產、施工方等進行溝通解決。要建立對日常各項工作的監督和記錄制度,通常可通過建立一套報表體系來實施,報表包括的主要內容有:工作計劃、檢查情況及對問題處理的建議。
2.3實行填報前期介入情況周報制度,將在施工現場發現的問題以周報的形式書面呈報給地產相關部門,并跟進所呈報問題解決情況。
2.4物業定期參加地產組織的項目現場工作協調會,及時溝通相關問題和進度。
2.5物業對介入中發現的重要問題應以書面報告的形式上報給地產公司領導,并跟進問題整改落實情況。
2.6物業公司在項目施工階段介入應注意的要點
2.6.1了解委托項目各類機電設施設備配置或容量、設施設備的安裝調試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結構等,并指出設計中缺陷、遺漏的工程項目,加強常見工程質量通病及隱蔽工程等特殊過程的監控。從業主使用功能角度,注意完善相關設計規劃缺陷,包括各類開關、空調位(孔)、插座、排水、預留電源、排煙道、門的開啟方向等。
2.6.2地下室工程
地下室因其結構埋藏于地表以下,受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環境,是滲漏問題的常發部位。因此,根據其設計采取的防水施工方案而相應地重點監理以下事項:
a)無論采取何種防水設計施工,基坑中不應積水,如有積水,應予排除。嚴禁帶水或泥漿進行防水工程施工。
b)采用防水混凝土結構時,除嚴格按照設計要求計算混凝土的配合比之外,應重點檢查:砼攪攔時間不得少于2分鐘(用機械攪攔);底板應盡量連續澆注,須留設施工縫時,應嚴格按照規范中的留設要求和施工要求施工后,墻體只允許留水平施工縫;后澆帶、沉降縫等應盡量要求在底板以下,墻體外側相應部位加設防水層(可用卷材、涂膜等);預埋件的埋設應嚴格按規范施工;養護時間和養護方式應嚴格監控,此項是承建商經常忽視的工序,但對砼的防水能力有較大的影響。
c)采用水泥砂漿防水層,除按設計及規范施工外,應注意陰陽角應做成圓弧形或鈍角;剛性多層作法防水層宜連續施工,各層緊密貼合不留施工縫。
2.6.3回填土工程
回填土工程涉及首層樓地面(無地下室結構的)、外地坪的工程質量,如回填質量不好,將會導致地面投入使用一段時間后出現下沉、損壞埋設管道,使地面開裂等問題。因此,應對此項工程回填土成份、分層打夯厚度進行監控,有問題應堅決要求返工,否則后患無窮。
2.6.4樓面、屋面砼工程
樓面、屋面砼工程質量,通常是引發樓面、屋面開裂的一個主要原因,亦是物業在以后的維修工作中無能為力的問題,故在樓面、屋面砼工程中應重點注意。
a)鋼筋綁扎:鋼筋綁扎是否按圖按規范施工,其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問題,均造成以后樓板的開裂,特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應重點檢查,同時應監督施工單位切實做好鋼筋墊塊工作,以免出現露筋現象。
b)砼澆注:除發展商的監理人員注意按施工規范監理施工外,鑒于物業常見質量問題,物業參與監理的人員應重點對廚房、衛生間的地面澆注進行監理,有剪力墻結構的亦為重點監督。如這些部位施工出現問題,通常會引發廚、廁、衛生間地面、剪力墻墻面出現大面積滲水,還會出現難以檢查維修的問題。如剪力墻因砼搗制不密實,出現外墻面雨水滲入外墻面后,在墻體內的孔隙內滲流一段距離后滲出內墻面,導致維修困難,故對以上部位砼的振搗應嚴格監控。
2.6.5砌筑工程
建成物業常有墻體與梁底的結合部出現裂縫的現象,造成此問題,通常是墻體砌筑至梁底時的砌筑方式不對,砂漿不飽。因此,在砌筑工程中應對砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進行監督,墻頂與梁底間的砌磚,應把磚體斜砌,使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底,并保證砂漿飽滿。
2.6.6裝飾工程
a)外墻面:外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關鍵。以我國目前的常用做法,外墻面仍未做到對外來雨水作整體設防(無特別的防水層),僅是靠外墻面的砂漿抹灰層,外飾面作防水,故外墻底層抹灰的實度、外飾面粘貼層的飽滿(無空鼓、空殼)、抿縫飽滿等方面,應嚴格監督。
b)內墻面及天花板:內墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料,應注意砂漿的攪攔均勻,以免造成墻體飾面開裂,墻體與砼梁、柱搭接處,最好加設砂布等材料后再抹灰。
c)地面:廚、廁地面,作為濕區應重點監理,注意砂漿密實及查坡泄水方面。
2.6.7門窗工程
木門與墻體接合處,由于材質的差別,經常會出現縫隙,外墻窗戶通常會出現窗框與墻體間滲水,這些都是施工問題,應按有關施工規范及設計方案嚴格監理施工。
2.6.8給排水工程
a)給水工程:現有高層建筑通常采用高位水池供水,其低樓層的供水,常常因高差問題造成水壓較大,而設計者通常會在由高位水池通往低層住宅的主管上設減壓閥。由于減壓閥的自身構造,較易為細小雜物堵塞,故建議高位水池出水口的管口不要設為敞開管口式,應改為密孔眼管道入水,以阻擋雜物進入。如供水管道埋設在墻內,則應在隱蔽前做試水、試壓試驗。
b)排水工程:原有常用的鑄鐵管,常因質量問題,出現管壁砂眼滲水、接口容易滲水,使用年限短等問題,使物業管理公司維修困難、管理費用增多,在可能的情況下建議改用pvc水管。
第3篇 桂安物業管理責任公司簡介材料
桂安物業管理有限責任公司簡介
桂林市桂安物業管理有限責任公司是桂林市公安局的直屬企業-桂林市保安服務總公司創辦的有限責任公司,總公司占80%股份,其他自然人占20%股份。
桂林市保安服務總公司是桂林市公安局于1987年12月28日創辦的,是一家向社會提供專業化有償安全防范服務的特殊企業,是協助公安機關維護社會治安減少違法犯罪的重要力量。現擁有固定資產1000多萬元,客戶150余家,客戶聘請保安員1900余名。公司下設辦公室、保安部、財務室、分支機構包括“技防公司”,“金豹武裝押運公司”、“桂安物業管理公司”;并開辦保安培訓基地1個、農場1個、保安器材銷售部1個,承接全市110開鎖服務業務等。整個保安隊伍分9個大隊,21個中隊進行管理。2000年被公安部、全國總工會、共青團中央聯合授予“首屆全國百優保安員”。2004年11月被評選為中國保安協會第三屆理事會常務理事單位,總經理張輝同志被選為常務理事。
桂安物業管理有限責任公司注冊資金50萬元,物業管理資質為三級。在全公司職工努力奮斗下,致力拓展物業管理業務,從眾多物業管理企業的競爭中相繼接手了奇峰小筑、恒祥花園、三星大廈、北斗城南旺角、金山龍谷、商務經貿大廈、匯通廣場、彩虹小區、東方巨龍旅游公司、干細胞醫院、陽光旅行社、龍輝市場、惠之林化妝品有限公司、桃江園休閑山莊、恭城白天鵝大酒店、丹林大酒店、美都飯店、香江飯店、廣運商貿城、旅游發展總公司等樓盤的物業管理及專業化的人防服務管理項目。
奇峰小筑位于桂林市普陀路與朝陽路交叉處,占地面積30萬平方米,以別墅群為主體,配以高低錯落,適合普通大眾購買力的高級公寓。區內娛樂購物場所,酒樓等服務行業應有盡有,設施齊備。小區住戶3500多戶,情況錯綜復雜,是桂林市乃至廣西最大的物業小區,桂安物業公司進駐后,使小區面貌發生了根本改變,獲得了小區業主及業主委員會的一致好評。
彩虹小區位于桂林市象山區翠竹路,占地面積2.4萬平方米,建筑面積5.8萬平方米,住戶數540戶。桂安物業管理有限責任公司本著服務至上的宗旨,在小區努力建立自己公司的信譽及管理品牌。
金山龍谷為典型的別墅樓群,座落于桂林市臨桂縣興臨路9號,已建成的建筑面積約40000
第4篇 酒店物業材料物資管理操作程序
酒店物業項目材料物資管理操作程序
收貨工作操作程序
(1)負責公司內除商品外所有物資(食品、酒水、物料用品及工程材料等)進店時的收訖驗查工作。
(2)上崗后做好收貨前準備工作。檢查核準磅稱的準確性。
(3)收貨時嚴把檢驗關,杜絕一切不符合衛生標準及使用標準的貨物進店。
a、認真核準數量。凡能稱重量的必須過磅。
b、核準入貨的品種、規格及型號
c、嚴把質量關,對購入貨品要核查是否屬于'三無'(既無商標、無生產廠家、無生產日期),核查是否在保質期內。尤其是食品,更要查有無變質現象,瓜果是否新鮮等等。
(4)核查購入物品是否已列入'月度申購計劃表'內,是否屬于經批準的訂貨單內容的。如不符合手續的要查明原因后再收貨。對未完成的訂單要在上面注明已到貨數量金額及到貨日期,并加以保存好。
(5)及時辦理收貨手續。
a、根據發票編制收貨日報表。對無發票的要辦理無發票收貨單并列入收貨日報表內。
b、嚴格簽收手續,做到貨票相符、發票與日報表相符、發票與日報表相符、日報表與實物相符。
(6)收貨后及時通知申購部門前來領貨。經驗查確認后,領貨人在發票或收貨日報上簽收。
(7)對應該入庫的貨品,及時通知倉庫來人驗收領取。
(8)編制的收貨日報表一式四份,一份交成本控制部,一份交領取的部門,一份交采購部,另一份自存備查。
(9)月末,協助成本、倉庫、財務部門做好盤點及核對帳目工作。
(10)同采購員、倉庫保管員及成本控制員保持密切工作聯系,互通情況,及時解決工作中發生的問題。
倉庫保管操作程序
(1)負責公司入庫貨物的驗收、保管及發放工作。
(2)貨物入庫。
a、認真驗收、查核貨物的數量、質量、保存有效期等,符合要求的方能入庫。
b、開出入庫驗收單,填清貨物的品名、規格、型號及數量等。
c、貨物裝卸輕拿輕放,分類碼放整齊,留出消防通道。
d、及時登記帳卡,每天結出數量合計數。
e、合理利用倉庫條件,分門別類保管好各類貨品。
f、做好清潔衛生工作,保持庫房整潔。
g、嚴格按消防有關規定擺放各類貨品。
h、經常檢查各類貨品,防止變質損耗。發現霉變情況,及時采取措施處理解決。
(4)發貨出庫
a、嚴格按發貨規章制度辦事。領貨必須憑主管人員簽過字的領料單。如有特殊原因,需得到庫房主任和有關領導審批同意后方可出庫。
b、認真核點出庫貨物。驗收無誤后,發、領雙方在領料單上簽字。三聯領料單,一聯交領用部門,一聯倉庫留存,一聯交財務部記帳。
c、發貨后及時登記有關帳卡。
(5)采用科學合理的方法管理庫房。根據各部門使用情況,制定各類貨物的最高限量和最低儲量。
(6)掌握各類貨物的庫存量,每月按時制定補充庫存量的申購計劃表,報財務成本控制部。
(7)積極配合成本控制部做好每月的盤點工作,做到物卡相符、帳卡相符、帳帳相符。
(8)每天下班時要檢查庫房有無隱患。關閉電源,鎖好庫門,將庫房鑰匙交到前臺,辦完手續后方可離庫。
物資財產核算操作程序
1、物資財產核算主要工作
(1)負責公司內各類物資財產(食品原料、酒水、物料用品、工作材料、固定資產和低值易耗品)的帳務科目設置、記帳核算工作。
(2)根據各類物資財產收料單登記分類及明細金額數量帳。
(3)分別對各類物資財產帳進行核算,每日結出各帳務科目的借貸方發生額及余額。
(4)參與月末、年末的倉庫盤點工作。
(5)參與月末、年末的物資財產申購計劃工作。
(6)運用核算后所得的各項數量,參與對成本費用控制的工作。
2、食品、酒水帳務核算
(1)根據食品原料倉庫收貨單,審核原始發票的品種、數量及金額。核對無誤后,分食品大類開出明細進貨清單交財務出納付款。
(2)根據倉庫收發料單,按品種分別登記明細帳和分類帳。
3、物料用品帳務核算
(1)根據倉庫保管員轉來的各類物品的收發料單,登記分類明細金額數量帳。
(2)根據各類物品的每月發料進行統計、核價、計算,并按品種、部門編制月領用明細表。
(3)月末編制各類物品收發存月報表。
(4)配合有關部門制定各物品的消耗定額,參與費用定額管理工作。
(5)每月同物品倉庫保管核對實物帳卡,做到帳帳相符。
4、工程材料帳務核算
(1)根據各類工程材料的收發料單,登記分類明細金額數量帳。
(2)登記工程部個人領用工具的輔助帳。當領用人員發生變動時,及時變動人員姓名、或轉移注銷其名單、工具名稱。
(3)根據月發料單進行統計、核價、計算,并按材料品種及部門編制月領用明細表。
(4)月末編制工程材料的收發存月報。
(5)每月同工程材料管理員核對實物帳,做到帳帳相符。
(6)熟悉了解各種工程材料的使用、消耗情況,對非正常的或報損的材料要協助查明原因并寫報告上報部門主管。
簽署人:物業管理有限公司
第5篇 物業質量手冊：采購管理
7.4 采購
7.4.1公司規定了物資(服務)的采購和供應商管理要求,以便確保采購的物資(服務)符合規定要求。
7.4.2采購工作由行政人事部為歸口負責部門,各部門與各單位必須指定物資采購專責。
7.4.3物資采購專責負責每月物資采購單的填報工作。
7.4.4各部門或各單位負責人為其部門物資采購計劃的一級審核責任人。
7.4.5行政人事部負責人負責采購計劃的審核工作,財務部負責采購資金審核。
7.4.6行政人事部采購員負責每月物資采購工作。
7.4.7各管理處倉管員負責采購物資的驗收入庫工作。
7.4.8經營部負責對服務分包方的選擇和統一管理。
7.4.9物資供應商的選擇
a)財務部負責建立相對穩定的物資供應渠道,與具備一定規模、信譽較好、商品價格合理、有較可靠質量保證的公司和商店保持較為緊密的聯系,以便在價格、質量及售后服務上得到優惠。
b)實行供應商信息登記。由采購員負責把有關供貨單位的名稱、帳號、地址、業務范圍、聯系電話及聯系人等作好登記,并注意收集商品價格信息,每季度開展一次,并填報《物資采購供應商檔案》。
c)實行供貨信息登記。定期對供應商的供貨質量、價格、售后服務等方面進行評定,能夠提供質優價廉及良好售后服務供應商作為合格供應商,做好記錄,與之建立較為密切的聯系;相反,對商品質次價高或售后服務較差的供應商將取消聯系。每季度開展一次,并填報《供應商評審記錄》。
d)公用品按照集團公司指定物資供應商進行采購。
7.4.10 物資的采購
a)行政人事部采購員根據《采購計劃單》,每月15日前必須采購完畢。
b)倉管員在每月16日后對采購物品進行驗收入庫。對于驗收不合格品,返回行政人事部處理。
c)緊急采購:對于因特殊事由需緊急采購的物品,由各部門物資采購專責填報《緊急采購計劃單》,同時附上采購事由專項說明,報部門負責人審
7.4.11服務分包方的選擇、管理由經營部按照《招投標管理制度》、《經濟合同評審作業規程》有關規定進行。
7.4.12支持性文件
《采購控制程序》
第6篇 某物業管理公司員工招聘流程
物業管理公司員工招聘流程
員工招聘是指根據酒店的經營目標、人員編制計劃及酒店業務部門對所需員工的工作要求即錄用條件,由人事部主持進行的征聘、考核與挑選合格員工的業務活動過程。
酒店人事部能否招聘、甄選與錄用高質量的合格人選,是關系到整個酒店員工隊伍素質高低的第一步,直接影響到酒店的經營管理水平和服務質量。酒店員工招聘程序分為三個階段:準備階段(包括制訂招聘計劃與進行招聘宣傳)、選擇階段:(包括招聘報名與招聘考試)和錄用階段(包括政審、體檢和入職報到)
1.招聘計劃
制訂有效的招聘計劃的依據是:社會勞動力市場的供應狀況與酒店業務部門對補充員工的需求申請。
(1)內部招聘:針對某些少量的空缺,在酒店范圍內部張貼向員工進行招聘,應聘員工必須首先獲得所在部門主管的允許才能報告,參加考試后決定是否錄用。 (2)員工推薦:通過酒店員工推薦他們熟悉而符合酒店招聘要求的人參加應聘,由員工向人事培訓部索取求職申請表介紹推薦人員參加考試。
(3)社會招聘:酒店人事部通過報刊或電視等媒介工具刊登招聘廣告,采取信函報考或集中報名面試等方法進行招聘。
2.業務部門的用人申請
人事部編印《員工聘用申請表》,分發給酒店各業務部門,由各部門主管根據本部門業務發展及員工流動情況,提出員工聘用申請,統一由總經理審批、人事部經理核準,納入員工計劃。
3.制訂招聘計劃
招聘計劃一般包括需要招聘的部門和工種、所需員工的人數和職位要求;人員來源渠道和相應的招聘方式;招聘實施的具體方案(報名與考試場地、參與人員、規模與經費預算等)。
4.辦理計劃申報手續
對于人數規模較大的社會招聘,一般要以酒店組織出面,由人事部向市人事局及勞動局辦理用工申請手續,所需刊登的招聘啟事廣告必須由當地人事局與勞動局審批蓋章后才能準許刊出。
(二)招聘宣傳
人事部要以對外公布招聘啟事或簡章進行宣傳,向招聘對象介紹酒店情況及征聘人員的聯位要求。招聘簡章(啟事)的內容:
(1)酒店介紹;
(2)招聘崗位與要求;
(3)甄選方法與錄取條件;
(4)報名辦法;
(5)錄用待遇;
(三)招聘報名
(1)書信報告;
(2)面試報名;
(四)招聘考試
(1)面試:酒店人事部及業務部門主管,通過與應聘者的面談,對應聘者的外貌、身材、儀表舉止等予以評分,還可了解到應聘者的語言表達能力、性格、才識、應變能力和發展潛力,主考人員應及時填寫《招聘面試考核表》為錄用提供依據;
(2)筆試:酒店人事部將在員工試用期和培訓后,按酒店招聘要求編印考卷用于筆試;
(3)操作技術考試:人事部按招聘要求,組織應聘人員對某項操作技術進行實際演習與操作示范,由用人部門主管對考核成績進行評分記錄,作為錄用依據。(4)資歷證件審核:人事部對酒店一些特殊技術工種檢查其身份證、學歷證以及其它專業等級證書;
(五)錄用手續
(1)政審;
(2)體檢:人事部要求應聘者參加常規的體格檢查,確定應聘者的身體條件是否符合招聘要求;
(3)入職報到:應聘者經過報名、考試、體檢、政審等招聘程序后,被錄用者會到酒店人事部發出的《錄用報到通知單》,在規定的日期到酒店人事部辦公室辦理入職報到手續,填寫員工個人履歷表、簽訂勞動合同、參加新員工入門培訓課程。
簽署人:
zz物業管理有限公司
第7篇 某物業部檔案管理作業程序
物業部檔案管理標準作業程序
一、目的
規范檔案的編號、分類、整理、保管及借閱工作。
二、適用范圍
適用于物業部各類檔案的管理。
三、職責
1、總經理審批檔案的借閱申請及清單。
2、行政部經理監督檔案管理的實施工作。
3、檔案管理員負責檔案的日常管理工作。
四、程序要點
1、檔案的編號
(1)公司、物業部編號:
①物業部 編號為:wy(英文縮寫)。
(2)部門編號:
①行政人事部 編號為:*z;
②財務部 編號為:cw;
③服務處 編號為:fw;
④機電處 編號為:jd;
⑤安全處 編號為:aq;
(3)年份編號:引用年份序號-2000、2001、2002……。
(4)檔案順序號:采用阿拉伯數字取3位有效數字-001、002、003……。
(5)檔案編號舉例:
①物業部編號:
※※※-※※-※※※-※※※
檔案序號
類別編號
部門編號
物業部編號
②物業部編號:
※※※-※※-※※※-※※※
檔案序號
類別編號
部門編號
物業部編號
2、檔案的分類
(1)區分全宗,按物業管理的組織機構劃分,全宗可分為以下幾類:
①行政、人事類;
②財務類;
③公共事務類;
④保潔類;
⑤園林綠化類;
⑥機電維修類;
⑦經營類;
⑧品質類。
(2)全宗檔案的分類:要從檔案形成的特點和規律出發,符合檔案形成的實際情況,保持檔案之間的歷史聯系,它應具有思想性、科學性、排它性和縮縮性。根據物業管理的物性,我們采用組織機構--問題分類法,如:
收文類
發文類
合同類
① 行政人事部
員工人事檔案類
圖紙類
后勤類
收文類
發文類
報表類
② 財務部
帳冊類
憑證類
合同類
工程圖紙類
合同類
收文類
發文類
業主檔案類
③ 公共事務部 員工檔案類
維修類
投訴類
回訪類
有償服務與多種經營類
計劃總結類
……
3、立卷與編制目錄
(1)立卷:就是按照單份文件相互之間的聯系和價值大小組合成案卷。檔案管理員按以上分類方法,用檔案盒(或文件夾)將檔案分別立卷:
①根據檔案(或文件夾)的規格準備相應的檔案標準貼紙;
②在檔案標貼紙上打印出標準黑一號字體的檔案類別名稱,其格式一般是由組織機構、名稱組成,如:
--物業行政部、人事部收文:※※※-*z-收文;
--物業財務部報表:※※※-cw-報表;
--物業部服務處業主檔案:
※※※-※※※-fw-業主檔案。
③將制作好的檔案標貼紙貼在檔案盒(或文件夾)左側立面距頂部3cm位置處,并排列在檔案柜中;
④將需歸檔的資料按其所屬類別及入檔時間先后順序存放于相應檔案盒(或文件夾內)。
(2)編制目錄:
①檔案管理員在檔案盒內首頁位置準備活頁《檔案目錄》;
②每一份檔案在歸檔時,均需將該份檔案登記在《檔案目錄》(內容包括:序號、文件編號、文件標題、頁數、發文單位、發文日期、接收日期、歸檔編號、備注等項目)中,以便查閱。
4、檔案的保管期限
(1)檔案的保管期限分為永久保存、定期保存兩種。
(2)各部門負責人應依據部門工作情況及其部門有關標準作業程序,對檔案的保存價值進行鑒定及標注。
5、檔案的保管
(1)檔案保管的工作任務是:
①便于查閱;
②保證檔案的安全;
③防止檔案的損壞;
④采取修復技術,延長檔案壽命。
(2)檔案保管的責任部門:
①財務部保管財務檔案;
②行政部、人事部保管公司對內、對外文件、合同、員工人事檔案、圖紙、后勤資料及公司其他部門所需保管的資料;
③品質部保管iso9000質量體系文件、資料、質量記錄和員工績效考評檔案;
④經營部保管分供方評審、物業租憑和多種經營資料;
⑤物業部服務處保管管理處工程圖紙、合同、收發文、業主檔案、員工檔案、維修、投訴資料、回訪記錄、有償服務多種經營記錄及計劃、總結及物業部各職能部門需要保管的其他檔案;
⑥各職能部門除經常使用的部分資料外,原則上不保管檔案。
(3)檔案的保管程序:
①各職能部門將需保管的資料經文書處理程序后,移交給檔案管理員;
②檔案管理員將該管理資料登記在《檔案目錄》中,歸入相應案卷并統一編號;
③檔案管理員定期將《檔案目錄》輸入電腦,以便查詢;
④檔案原則上保管原則件。
6、檔案的密級
(1)檔案的密級分為三級:絕密、機密、普通;
①絕密檔案包括:員工人事檔案、合同、業主檔案、公司重大經營、管理、決策、形成的檔案、財務類檔案、其他屬絕密的檔案;
②機密檔案包括:iso9000質量體系文件、重要的會議記錄(紀要)、公司收發文(通知、通告除外)、工程圖紙、維修、回訪記錄、計劃總結和其他屬機密的檔案;
③普通檔案包括:公司的通知、通告等普通性文件。
7、檔案的查閱權限
(1)總經理可查閱公司所有檔案。
(2)副總經理(總經理助理)可查閱分管工作的檔案。
(3)部門負責人可查閱該部門所有檔案。
(4)其他人員根據審批查閱有關檔案。
8、檔案的查閱/借閱/復制
(1)查閱/借閱/復制人到檔案室在《文件查閱/借閱/復制登記表》中登記。
(2)檔案管理員審核其查(借)閱資格:
①權限內(經授權/審批)的按正常手續辦理;
②權限外的,檔案管理員開具《檔案查閱/借閱/復制審批單》給查閱人辦理審批手續:
③屬部門(財務類除外)的檔案,由部門負責人審批;屬管理處的檔案,由管理處經理審批;屬公司的檔案,由總經理審批;財務類的檔案也應由總經理審批。
9、在檔案歸還日期前,檔案管理員應督促借閱人將檔案完好交還檔案室。
10、須復制檔案的,絕密檔案報總經理審批;機密檔案由人事部負責人審批;普通檔案由部門負責人審批。
11、檔案的銷毀
(1)超過保管期限的檔案,由檔案管理員依據檔案的保管期限(詳見各部門標準作業規程)每年編制銷毀計劃及清單位,報行政部、人事部經理審核。
(2)行政部、人事部經理審核無誤后報總經理審批。
(3)總經理審批同意后由行政部、人事部經理指定3名監銷人員(檔案管理員、人事部文員、行政部文員)將超過保存期限的檔案銷毀。
(4)監銷人員確認銷毀文件無誤簽字后,選擇安全地點銷毀檔案。
五、記錄
1、《檔案目錄》
2、《檔案查閱/借閱/復制審批表》
3、《檔案查閱/借閱/復制登記表》
4、《檔案銷毀清單》
六、相關支持文件
1、《文書管理標準作業程序》
第8篇 區政府大廈物業管理人力規劃
管理處組織架構
一、管理處組織架構描述:
1、**區政府大廈組織架構的設置原則是精簡高效、一專多能,采用管理處主任負責制,簽訂經營責任書,由**物業公司全權領導。
2、管理處各崗位所需人力資源配置實行**物業管理公司供應下的完全雙向選擇,以保證管理處經理建立一支高效、協調的團隊。
3、管理處內部采用直線職能制,盡量減少管理環節,提高工作效率和保證信息渠道的暢通。
二、管理體系及組織架構
物料管理
一個企業物業管理工作的質量水平的高低,主要表現在企業對人、財、物的有效控制,在加強人員組織架構設計,分工合理的基礎上,加強物料耗材的采購、領用、報廢等各環節控制,嚴格按照iso9001(2000)工作標準,制定工作流程。從對物料使用、申購、采購、入庫等方面進行層層把關,分級量化管理,對質量、數量、情況定期進行市場調研、倉庫盤點、報廢檢驗,確保物業管理物料的采購渠道暢通、質量過硬,是實現物業管理服務目標的基礎工作。
物料采購流程圖:(略)
第9篇 物業管理名詞培訓
新建住宅小區:是指達到一定規模,基礎設施配套比較齊全的新建住宅小區(含居住小區、住宅組團)。
住宅小區管理:是指對住宅小區內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕及整治。
物業管理:是指專業化的物業管理機構接受業主或業主委員會的委托,對業主所擁有的房屋及其設施、設備進行維修養護,并對相關環境和秩序進行維護的一系列管理和服務活動。
產權人:指擁有全部或部分房屋所有權及相應土地使用權的公民、法人和其他組織。
業主委員會:是在房地產行政主管部門指導下,由住宅小區內房地產產權人和使用人選舉的代表組成,代表和維護住宅小區內房地產產權人和使用人的合法權益的法定組織。
物業管理公約:是指開發商、業主和物業管理公司就物業投入使用后,三方各自的權利義務關系,房屋的維修、使用、管理等問題達成的契約性文件。
物業管理委托合同:是指業主或業主委員會與物業管理公司之間就雙方的權利、義務、物業管理服務與收費等問題達成的契約性文件。
維修基金:是指商品住房和公有住房出售后建立的專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造的基金。業主轉讓房屋所有權時,結余維修基金不予退還,隨房屋所有權同時過戶。因房屋拆遷或其他原因造成住房滅失的,維修基金代管單位應當將維修基金賬面余額按業主個人繳交比例退還給業主。
共用部位:是指住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設備設施:是指住宅小區或單幢住宅內,建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
物業管理服務收費:是指物業管理單位在接受物業產權人、使用人委托,對其居住小區內的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等項目開展的日常維護、修繕、整治服務及提供其他與居民生活相關的服務所收取的費用。物業管理服務收費應當根據所提供服務的的性質、特點等不同情況、分別實行政府定價、政府指導價和經營者定價。為物業產權人、使用人提供的公共衛生清潔、公用設施的維修保養和保安、綠化等具有公共性的服務以及代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性質的服務收費,實行政府定價或政府指導價;凡屬為物業產權人、使用人個別需求提供的特約服務、除政府物價部門規定有統一收費標準外,服務收費實行經營者定價。
特約服務:是指物業管理單位為居住小區內的產權人和使用人提供的非標準化的服務,如接送小孩、小區開設的專車、為住戶打掃室內衛生等服務。
第10篇 物業創優達標管理效益項自檢說明
創優達標管理效益項自檢說明
荊州市**物業管理有限公司自承接博盈**廣場項目以來,著眼于為荊州招商引資及經濟建設樹立良好的服務窗口,重視廣場的社會效益。為此,**廣場管理處實行規范化的物業管理,通過良好的物業服務質量水平,為大廈的業主招商及**廣場資產的保值增值服務取得了良好的社會效應。
**廣場物業管理處對大廈的招商工作起到了良好的推動作用,自物業公司前期介入大廈的輔助施工驗收,確保**廣場實現智能化環保型商務寫字樓綜合功能,并提供專業化的物業管理服務,樹立了荊州商務、文化、藝術之都的第一寫字樓品牌。大廈招商取得突破性進展,截止2003年10月份,大廈入駐租戶達25家,19層樓共租出15層(含鳳凰閣中餐廳、地下餐廳、臥龍公寓),入駐率達85%,確保業主軍沙公司實現良好的**回報,資金收入穩定上升。
優質的物業管理品牌吸引了大批高質量租戶入駐,如:荊州市人民政府**服務中心、太平洋人壽保險公司、康佳公司等知名企業,高素質的租戶在不斷推物業管理服務水平的同時,均能按時交納物業管理服務費用,截止十月份,物業管理服務費用收繳率達100%,本年度前期**廣場物業管理處營業額接近300萬,為物業公司正常運轉創造有力的經濟基礎。
**廣場物業管理處為增加營業收入,不斷完善對業主、租戶的服務,通過獨具特色的個性化服務項目,打造物業管理強勢品牌,管理處由專業的維修隊、保安隊、保潔隊等服務人員廣泛開展以下個性化服務項目,如:私人保安、上門維修、商務保姆、專業保潔、家政服務、商務代辦等有償服務項目,以上項目均贏得了租戶的廣泛好評。目前,**物業正通過不斷積累人才、管理、技術資源優勢,重點以承接高檔寫字樓、別墅小區全方位物業管理服務項目為突破口,廣泛開展對外物業個性化特色服務:專業物業、酒店經營管理咨詢;人才、勞務、培訓輸出等業務,進一步打造優質物業管理品牌,為全面推動行業整體管理服務水平不斷努力。
截止目前,公司財務狀況運行良好,預計全年將實現營業額收入達300萬,綜合利潤達20萬。經過一年多的物業經營管理,**廣場已成為荊州市招商引資、**服務和商務交流中心,取得了良好的經濟效益和社會效益,為荊州樹立高檔商務寫字樓和精品物業管理典范。
第11篇 商務大廈物業管理質量目標承諾
商務大廈物業管理質量目標及承諾
**物業管理有限公司以顧客滿意度為指針,針對業戶及委托方的需求。運用現代化科技手段及管理方法,實行安全、衛生、便捷、舒適、高效及24小時多方位的管理服務。同時遵循物業公司專業管理和委托方監督管理相結合的管理方式。
1、管理目標
1.1服務第一、顧客至上
作為高品質的物業,不僅需要配備良好的硬件設施,還需要提供良好優質的服務。我們將利用公司多年來積累的管理經驗和資源,制定各項規范的服務流程及準則,并通過有系統、多方位、多層次之培訓,加強員工對管理服務之認識,改善禮貌及工作態度,做到服務第一、顧客至上之要求。
1.2優秀物業管理示范稱號
我們將憑借豐富的實際經驗,委派專業資深人士,根據貴物業的實際情況,提供專業的建議,協助貴物業力爭獲取優秀物業管理示范稱號。希望能借此提升發展商、管理公司和物業的整體形象。
1.3保持國際品質iso9000
目前我司已經獲取iso9002國際質量認證,我們將根據相關檢驗、考核、調整的要素,通過iso9000體系的運行,保證服務質量、服務水平長期穩定在高水平上,提高管理水平及物業價值。使物業管理工作標準化、規范化、系統化。
2.分項目標
1.設備完好率98%
1.1房屋設施完好率98%(故障排除時間不超過48小時)
1.2運行設備完好率99%(故障排除時間不超過4小時)
1.3公共設施完好率96%(故障排除時間不超過24小時)
1.4設備、備件資料完整率100%(查看實物及臺帳)
2.維護保養率100%
2.1自修設備按計劃完成保養率100%(按計劃、預算、完成記錄檢查)
2.2外包設備按合同完成保養率100%(按保養合同,驗收記錄檢查)
2.3房屋設施故障維修率100%(按檢查記錄,維修記錄檢查)
2.4業主報修上門維修率100%(按報修記錄,業主驗收記錄檢查)
3.管理費收繳率98%以上
3.1首年每月收繳率98%以上(按月統計,財務結算考核)
3.2解決拖欠管理費90%以上(按月統計,財務結算考核)
4.業主滿意率95%以上
4.1接待服務滿意率98%以上(按每季度70%以上業主調查表)
4.2維修服務滿意率95%以上(按每季度70%以上業主調查表)
4.3清潔工作滿意率95%以上(按每季度70%以上業主調查表)
4.4保安服務滿意率95%以上(按每季度70%以上業主調查表)
4.5整體環境滿意率90%以上(按每季度70%以上業主調查表)
4.6消防安全滿意率95%以上(按每季度70%以上業主調查表)
5.員工培訓合格率100%
5.1崗位職責培訓合格率100%(一年考核一次,平時抽查)
5.2消防安全培訓合格率100%(一年考核一次,平時抽查)
5.3崗位工作技能培訓合格率100%(一年考核一次,平時抽查)
6.無重大事故隱患
6.1無重大設備事故隱患(巡檢記錄,事故記錄檢查)
6.2無消防安全事故隱患(巡檢記錄,事故記錄檢查)
6.3無治安事故隱患(巡檢記錄,事故記錄檢查)
6.4無員工操作事故隱患(巡檢記錄,事故記錄檢查)
7.管理費收支平衡
7.1當月收費入帳率100%(根據財務結算報告)
7.2維修費支出不超支(根據財務結算報告)
7.3清潔費支出不超支(根據財務結算報告)
7.4保安費支出不超支(根據財務結算報告)
7.5辦公費支出不超支(根據財務結算報告)
7.6其他支出不超支(根據財務結算報告)
第12篇 物業管理：數據分析控制程序
物業管理手冊:數據分析控制程序
1、目的
收集、分析數據,以驗證質量、環境管理體系的適宜性和有效性。
2、適用范圍
適用于對來自監視和測量活動及其他相關來源的數據分析。
3、職責
3.1各部門負責本部門相關數據的收集與處理。
3.2品質部對各部門統計的數據進行匯總,報管理者代表審批落實。
4、程序
4.1數據是指能夠客觀反映事實的資料和數字等信息。
4.2數據的來源
4.2.1外部來源
4.2.1.1政策、法規、標準等;
4.2.1.2地方機構檢查的結果及反饋;
4.2.1.3市場動態;
4.2.1.4相關方(如業主、供方等)反饋及投訴等。
4.2.2內部來源
4.2.2.1日常工作,如管理目標完成情況、服務質量檢查記錄、內部審核與管理評審報告及體系正常運行的其他記錄。
4.2.2.2存在、潛在的不合格,如質量和環境問題統計分析結果、糾正(預防)措施處理結果等。
4.2.2.3緊急信息,如出現突發事件等。
4.2.2.4其他信息,如財務收支、員工建議等。
4.2.3數據可采用已有的相關記錄、書面資料、討論交流、網絡媒體、通訊等方式。
4.3數據的收集、分析和處理
4.3.1對數據的收集、分析和處理應提供如下信息:
4.3.1.1業主滿意或不滿意程度;
4.3.1.2服務滿足業主需求的符合性;
4.3.1.3服務的特性及發展趨勢,包括采取預防措施的機會;
4.3.1.4供方的信息。
4.3.2外部數據的收集、分析和處理
4.3.2.1品質部負責認證機構的監督檢查結果及反饋數據、服務標準類數據的收集分析;負責政策法規類信息的收集、分析、整理并負責傳遞到相關部門。對出現的不合格項,執行《不符合、糾正和預防措施控制程序》。
4.3.2.2物業服務中心及其他相關部門積極與業主進行信息溝通,以滿足業主的需求,妥善處理他們的意見,執行《不符合、糾正和預防措施控制程序》的相關規定。
4.3.3內部數據的收集、分析和處理
4.3.3.1品質部依照相應規定傳遞管理方針、管理目標、管理方案、內審結果、最新的法律法規、標準等的信息。
4.3.3.2各部門依據相關文件規定直接收集并傳遞日常數據,每月形成《_月管理目標、指標完成情況統計分析》,經品質部審查后報管理者代表審批。品質部在管理評審前匯總并形成公司的管理方針和目標完成情況報告。
4.3.3.3有關業主滿意或不滿意信息的收集和分析執行《業主滿意度測量程序》;
4.3.3.4對存在和潛在的不合格項,執行《不符合、糾正和預防措施控制程序》。
4.3.3.5緊急信息由發現部門及時報公司主管部門處理。
4.4數據分析方法
4.4.1為了尋找數據變化的規律性,通常采用統計方法。
4.4.2本公司統計方法的選擇
4.4.2.1對于市場行情、業主的滿意程度、服務質量、審核分析一般采用調查表,如《業主回訪單》、《維修任務單》、《客戶滿意度調查問卷》等。
4.4.2.2對過程和服務的監視和測量,采用服務過程監督檢查,填寫《服務過程檢驗單》、《品質部抽檢單》。
4.4.2.3根據物品類別及對質量的影響,對物品的檢測采用相應的抽樣檢驗法。
4.4.3統計方法實施要求
各部門要正確使用統計方法,確保統計分析數據的科學、準確、真實,品質部對統計數據進行抽樣驗證。
4.4.4對統計方法實用性和有效性的判定
4.4.4.1是否降低了不合格率。
4.4.4.2是否提高了工作效率。
4.4.4.3是否減低了成本,提高了質量水平和經濟效益。
4.4.4.4是否能為有關過程能力提供有效判定,以利于改進質量。
4.5統計記錄的管理
對于統計記錄的管理要分清職責權限,進行分級管理,各部門按照《文件控制程序》和《質量記錄控制程序》,對統計記錄進行有效的管理與控制。
5、相關文件
5.1《記錄控制程序》
5.2《文件控制程序》
5.3《不符合、糾正和預防措施控制程序》
6、相關記錄
6.1《服務過程檢驗單》jw/jl-8.3-1-001
6.2《業主回訪單》jw/jl-8.2.1-003
6.3《維修任務單》jw/jl-7.5.1-5-001
6.4《客戶滿意度調查問卷》jw/jl-8.4-001
