第1篇 物業管理練習題二
一、名詞解釋
1、物業管理協會
2、物業管理招標
二、填空題
1,我國的物業管理實行三級管理體制,即 ,
和。其中
處于基礎地位、核心作用。
2,政府對物業管理的市場管理是通過 來實現的,即政府管理屬 ,其基本職能和作用是
其管理的首要任務和重要手段是。目前政府對物業管理的重點是 。
3,物業管理行業協會是指由 ,
等組成的民間行業組織。
4,物業管理的自我管理首先應從 開始。
5,業主公約是一份由 承諾,并對均有約束力的有關 等方面 的行為準則。
6,物業管理是一種對物業全過程的管理,其首要環節是 。
7,物業管理的前期管理是指物業管理企業在物業即介入,從事物業形成前的階段性管理。
8,房地產開發商對物業進行的是 ,而物業管理企業對物業進行的是。
9,物業竣工是指該物業所屬的工程項目經過建筑施工和設備安裝以后達到了所規定的要求,具備了 的條件。
10,所謂'入伙'是指 。
24,物業管理的全過程的管理包括
。
11、物業管理招標是由 制訂物業管理招標文件,向社會公開招聘確定物業管理企業的過程。
12、物業管理招標具有與其他招標一些不同的特點,如 , 。
13,物業管理招標必須貫徹' , , '的原則。
14,物業管理招標文件一般包括 , ,。
三、判斷題
1,業務管理部門負責環衛、園林、綠化,治安消防,車輛、水、電煤及業主投訴的管理及處理。 ( )
2,物業管理前期管理是一種物業管理企業同房地產開發商共同對物業實施平行交叉管理的方法。( )
3,對物業管理企業而言,首先應參與市場競爭獲取物業管理權。( )
4,物業管理企業通過投標競爭來接洽業務要進行可行性,可靠性分析。( )
5,物業通過竣工驗收,即表示物業管理企業由對物業的前期管理轉入對物業的實體管理之中。( )
6,業主對物業的驗收是對物業給排水和門窗墻地面的驗收。( )
7,業主對物業擁有所有權,所以業主可根據自己的要求隨意裝修,不需經其他方面批準。( )
8,物業管理企業一旦中標,就可以長期占有這一市場分額,直到所管物業的壽命結束。( )
9,對較大范圍、大規模的收益性物業的物業管理一般采用選標方式,他可以減少招標的工作量。( )
10,物業管理招標的超前介入是指僅在規劃設計階段的參與。( )
四、選擇題
1,物業管理企業自律性的規章制度稱為( )
a,業主公約b,物業管理企業崗位責任制
c,住戶手冊d,業主管理委員會章程
2,物業管理市場管理中,屬于宏觀管理的是( )
a,政府管理b,物業管理行業協會的管理
c,物業管理企業自我管理d,部門管理
3,物業的建設是否有保證,業主的資信條件是否較好,并能協作配合是物業管理企業進行的( )分析。
a,可行性b,可靠性c,可盈利性
d,經濟性
4,物業由建筑商向開發商移交的過程稱為物業的( )
a,竣工驗收 b,接管驗收c,用戶入住
d,收樓
5,為了讓業主明了手續辦理的順序,使整個過程井然有序,所發給住戶的文書是( )
a,入伙通知書b,入伙手續書 c,收樓須知
d,住戶手冊
6,住戶的裝修管理由( )全權負責。
a,業主管理委員會b,房管唆 c,物業管理企業
d,所屬物業轄區的物業管理處
7,物業管理企業在規劃設計階段就參與物業的建設中去體現了物業管理招標的( )特點。
a,接段性b,超前介入c,時間性d,計劃性
五、簡述題
1、物業管理行業協會對物業市場管理的實施途徑有哪些
2,物業前期管理的主要內容有哪些
3,簡要敘述物業前期管理的必要性。
4,物業接管驗收和物業竣工驗收的區別何在
5,簡要敘述物業全過程管理的主要內容及入伙階段的主要工作。
6,簡述物業管理招標及投標的程序。
第2篇 商業廣場物業管理投標書前言
《商業廣場物業管理投標書》
前言
首先非常感謝w**商業廣場投資有限公司領導對我司的信任,使我司對**廣場項目有了很好的了解。
**廣場以其優越的地理環境、人性化的設計理念、個性化的居住空間、高雅的品質為錫城的成功人士提供了理想的居所,為錫城的房地產項目增添了新的亮點,必將為廣大成功人士所青睞。如此高尚的社區,需要選擇一個好的物業'管家',為廣大業主提供社會化、專業化、規范化的物業管理服務。sy物業管理公司既具有國際化的酒店、高檔別墅、公寓、住宅等管理經驗,同時聚集了一批專業化程度很高的物業管理人才。我司誠摯期望能成為貴司的合作伙伴,將我司多年積累的物業管理經驗用于**廣場的管理,共同努力提高物業管理服務水平,打造錫成物業精品,使貴我雙方及廣大業主共同實現'三贏'。
為了能讓貴司全面了解我司的專業管理水平和服務質量,同時也為了實現**廣場的升值潛力,實現**廣場的使用價值和社會效應,給客戶提供全方位、更周到、超值的'美式管家'的管理與服務,通過我司的精心策劃,編制出了本管理方案,在此呈報給貴司審閱。
本管理方案由我司簡介、項目管理組織架構、管理人員編制方案、前期物業服務管理內容、物業開辦費用預算及相關管理文件等部分組成,詳盡闡述了我司對**廣場的管理理念及具體運作方案。由于時間關系,闡述中可能有未盡完善和疏漏之處,望貴司提出寶貴意見,我司將及時予以修正,并真誠地希望在與貴司不斷深入的溝通中,進一步完善此管理方案。
由于物業管理工作屬于一項內容繁雜的綜合性管理事務,尤其是在項目前期階段,具有很多實際的事務性工作需要物業管理公司提前介入,特別是隨著項目的進展,物業公司從管理和使用角度為開發商提出建設性意見與建議更具必要。至此,我司再次真誠希望貴司能認真考慮我司提交的管理方案,并最終選擇我司成為貴司的合作伙伴。
再次感謝貴司給對我司的信任!
第3篇 某物業管理公司會計人員共同守則
物業管理公司會計人員共同守則
1.對于會計制度規定需要進行會計核算的所有事項,都必須完整無缺地辦理規定的會計手續,進行會計核算。
2.按照會計制度規定的方法和程序,取得、填制和審核會計憑證,設置會計科目及會計帳簿,及時、準確地記帳和算帳,按期編送會計報表。
3.建立財產清查制度,保證帳簿記錄與實物、款項相符。
4.保證會計憑證、會計帳簿、會計報表及其他會計資料的記錄真實、準確、完整,符合會計制度的規定。
5.建立會計檔案,妥善保管各種會計憑證、會計帳簿、會計報表及其他會計資料。
6.通過會計工作對財務收支和經濟活動的合法性、合理性、有效性進行監督。
包括:
1)通過對憑證的審核,制止各種不法行為,對于不真實、不合法的原始憑證不予受理。
2)通過對財產的清查,保護公共財產的安全與完整,發現帳簿記錄與實物、款項不符,應當按照有關規定作出處理或報請領導處理。
3)通過辦理財務收支事務,制止或揭發違反財經紀律的行為,對違反國家統一的財政、財務制度規定的收支,不予辦理,并如實向有關人員反映情況。
7.根據國家和上級頒發的會計法規、制度和本單位的具體情況,擬訂本單位辦理會計事務的具體辦法。
8.參與擬訂經濟計劃、業務計劃,考核、分析預算和財務計劃的執行情況。
第4篇 物業保潔使用清潔劑管理程序
物業保潔使用清潔劑程序
1.目的
確保保潔人員正確使用清潔劑。
2.適用范圍
適用于各物業部。
3.職責
保潔員應正確使用常用清潔劑。
4.內容
4.1中性類清潔劑
4.1.1洗潔精:適應于任何環境下的除污。使用時,按不同清潔工作的需要加水稀釋,在污漬上噴灑適當濃度的洗潔精后,再用濕布或海棉擦凈,洗潔精要用清水沖洗。
4.1.2全能水:較洗潔精去污力強,使用方法與洗潔精相同,不含腐蝕性,主要用于較頑固的污漬。
4.1.3玻璃水:專門用來清洗玻璃和瓷片。使用時要按照說明書加水稀釋,能去除粘在玻璃表面的污漬。當遇到較難清潔的表面或污漬太厚時,可以少加水,增加濃度達到清潔效果。
4.1.4綠水:是一種去污性能較強的洗滌劑,適用于洗滌頑固污漬或污垢環境,對蠟有溶解作用,使用時要用水稀釋。
4.2堿性類清潔劑
4.2.1燒堿:屬強力去污,去油洗滌劑。適用于洗滌頑固油污或污漬,有強腐蝕性,使用時要謹慎。(使用范圍:廣場白英石、紅磚地面頑固污漬)。
4.2.2洗衣粉:是一種常用去污能力較強清潔劑。(使用范圍:清洗抹布、拖把較臟污漬)。
4.2.3洗手液:是一種去污能力較強洗滌液,對皮膚無腐蝕性。(使用范圍:適用于大廈公共洗手間)。
4.2.4地毯水:是專門清洗地毯的洗滌劑,品種很多,按其產生泡沫的程度來分,有高泡、中泡和低泡,地毯水一旦擦在地毯絨毛上幾乎全都變成泡沫,進入地毯的水份較少,僅對地毯絨毛部分進行清洗。(使用范圍:清洗地毯污漬)
4.3酸性類清潔劑
4.3.1強力潔瓷靈:是一種極具腐蝕性的清潔劑,能腐蝕水泥漬、水垢、污漬,對物體表面有腐蝕作用,適用于建筑裝修后的精糙石材表面開荒,使用時應極為謹慎。(使用范圍:建筑裝修后的粗糙石材、洗手間便池)
4.3.2潔瓷靈:是一種常用的石類除污垢清洗劑,酸性比強力潔瓷靈弱,有一定的腐蝕性,使用時要謹慎。(使用范圍:清洗石類、瓷質表面污垢)
4.3.3潔廁精:是使用較廣泛的清潔劑,具有除臭、殺菌、去垢作用。
4.3.4漂白水:是使用較廣泛的清潔劑,具有漂白作用,帶微酸性,不易損壞石質表面。(使用范圍:漂毛巾、拖把,可以刷洗白英石地面)
4.3.5105石水:是一種進口的石類清潔劑,內含溴素成分,是較理想的石類開荒清潔劑。
4.3.6鹽酸:是適用于粗糙石類開荒清洗的洗滌劑,對水泥有較強的滲透腐蝕性,不可用于水泥地面或磁磚墻身;使用時要謹慎,應在班長的指導下使用。
4.3.7潔而亮:是一種去污能力特強的清潔劑,清潔一定要用清水過一遍,以致物體表面留有污印。(使用范圍:塑膠臺面、桌面、墻身除污特效)
4.3.8天那水:是一種除油漆及玻璃表面污漬特強的清潔劑,不適用于物品本身,是油性的污漬。
4.3.9去污粉:是一種除污較強的清潔劑,對墻身污漬、磁磚地面墻腳邊污漬效果較好。
4.3.10起蠟劑:用于清除大理石的地面、墻面上的舊蠟漬。
4.3.11全能蠟水:用于大理石表面除蠟保養。
4.3.12不銹鋼清潔劑:用于清洗不銹鋼制品表面的污漬。
4.3.13不銹鋼油:是一種專門對不銹鋼亞鋼進行保養、清潔的清潔劑,使用方法須由專人指導。
4.4注意事項:所有強腐蝕性清潔劑使用前應首先在物體表面淋上清水,再使用稀釋至一定比例的清潔劑。為了安全起見,使用強腐蝕性清潔劑時,必要時應進行小范圍的試用觀看其效果,然后決定是否大范圍使用。
5.記錄
6.相關支持性文件
第5篇 a物業公司管理理念
e物業公司管理理念
*公司發展戰略及目標
公司堅持服務理念追求真誠,服務內容追求規范,服務形象追求品牌,服務品質追求一流的指導思想,貫徹“雙向”服務(對內、對外兩個市場)方針,對內,強化后勤服務保障功能,滿足業主潛在需求;對外,大力拓展經營業務,精心打造中興物業品牌。努力實現“保障堅強、服務優質、資產優良、業績優秀”的工作目標,把我公司建設成為楚雄州行業一流、系統標桿的現代物業管理公司。
*公司企業精神:忠誠、敬業、團隊、卓越。
*服務宗旨:以客為尊,服務第一,業主滿意。
*企業價值觀:人講誠信事爭一流。
*管理理念:以人為本,科學管理,質量為先,互惠雙贏。
*服務理念:業主永遠是第一位的。
*服務標準:精細化、人性化、零差錯、無干擾,每天進步百分之一。
*工作作風:高、嚴、細、實、快。
*企業責任:謀求業主滿意、謀求員工成長、謀求企業發展。
*企業風尚:關愛企業、關愛他人、關愛自己、關愛家庭、關愛社會。
*質量、環境、職業健康安全方針:追求卓越,用心服務,遵紀守法,持續改進,節能降耗,預防污染,關健康,保障安全。
公司以物業管理服務為核心,本著“善待業主就是善待我們的父母、兄弟、姐妹”的服務宗旨,“把最微不足道的小事做到盡善盡美,做業主最貼心的物管”作為我們追求的目標。我公司在楚雄州的立足及發展,離不開父老兄弟和各界朋友的支持。公司力爭為您提供更優質、更專業的物業服務。我們的專業、熱情、周到、細心、持續改進將讓您的身邊金光四射!讓您感受到生活中處處充滿“金光”!公司將與業主心心相連,營造一個其樂融融、共建共管的和諧小區。您小區的物業管理正需要我們的到來!請給我們機會與您合作!超越所有期待,讓生活充滿陽光,我一直在努力。
第6篇 物業管理公司全員管理原則
一、物業管理原則:全員管理
二、全員管理:全員安全、全員保潔、全員收費
1、全員安全:安全管理不只是公共秩序管理員的職責,也是全體物業管理人員的共同職責。
①任何一名物業人員,都是安全管理員,都有責任和義務對小區的不安全因素、現象進行提出、防范和制止。
②任何一名管理員,都有權對安全管理進行監督,發現問題及時提出、上報。
③保潔員、維修員在做好本職工作的同時,也要承擔工作區域內的安全責任,發現可疑人員、事件等安全隱患時,應及時查問或報告。
2、全員保潔:小區的環境維護、衛生清潔,不只是保潔員的職責,也是全體物業管理人員的共同職責。
①任何一名物業人員,都是環境維護員,都有責任和義務對小區的環境、衛生保持清潔負責,發現自己能動手完成的小清潔工作,自己隨時完成,自己不能完成的清潔工作,及時通知保潔員完成。
②任何一名管理員,都有權對環境、衛生管理進行監督,發現問題及時提出、上報。
③公共秩序員、維修員在做好本職工作的同時,也要對工作區域的環境、衛生負責,發現自己能動手完成的小清潔工作,自己隨時完成,自己不能完成的清潔工作,及時通知保潔員完成。
3、全員收費:物業服務費的收取,是物業經營活動的主要內容,是物業服務工作正常開展的保障,物業服務費用不能及時收取,將影響物業服務工作的正常開展。全額收取物業服務費,是每一位物業人的責任和義務。
①核算員是物業費的收繳人,是物業費收繳工作的管理者。
②客戶服務人員(含經理、各主管、管理員)是物業費的催繳責任人,經理是第一責任人,各主管、管理員是催繳工作的主要責任人。
③公共秩序員、保潔員、維修員在做好本職工作的同時,有責任和義務協助催收物業管理費。
第7篇 物業某項目業戶檔案管理流程
物業項目業戶檔案管理流程
1、職責
(1)客服部負責業戶身份資料相關信息管理。
(2)工程部做好業戶裝修資料、各種圖紙管理。
(3)保安部做好業戶物品出入申請、車輛等相關資料管理。
2、工作程序
(1)管理要求
①.業戶情況發生變更時,應及時修訂檔案。
②.業戶文件資料屬秘密級文件,原則上不得外借,如部門之間借閱,需得到部門主管的同意,填寫相關借閱記錄。
③.文件、資料要進行合理歸檔,分類整理。
④.檔案要經常進行清理,以免資料堆積混亂,對過期的文件資料要及時清理。
⑤.部門須指定專人負責,做到業戶檔案資料既服務于工作,又不向無關人員泄露。
⑥.業戶的檔案資料必須保持完整性及完好性,杜絕丟失情況。
3、檔案管理
(1)當業戶的第一份資料(含內部流轉有關業戶的信息及業戶本身填報信息)轉到項目管理中心相關部門后,按一戶一檔的原則,立即建立相應業戶檔案。
(2)為便于管理,每一份業戶檔案資料需同時建立目錄篇(視工作需要,若資料很少,可以不做目錄),檔案的相關信息增減時,需同時修改目錄。
(3)主管部門可依據本部門所存檔案資料的特點及性質,選擇適用于本部門的業戶檔案管理存放方式:
①.客服部可采用掛牢分類存放等方式,便于日常頻繁的查閱。
②.工程部裝修圖紙采用檔案袋封存的方式。
③.保安部可視每戶信息量的多少及使用頻率,選擇適合本部門工作的管理方式。
④.各部門需依據要求,于當日完成歸檔工作,將檔案的增減登記《業戶檔案一覽表》中,交部門主管查閱。
(4)業戶發生變更后,原業戶的相關資料單獨存放,確認保管年限。超過保管年限后,經部門主管查閱后審批后銷毀,并做好相關銷毀記錄。
(5)客服部主管每周一對照《業戶檔案一覽表》,對本部門上周建立的檔案進行全面檢查或抽查,發理問題及時予以指導,簽署相應評語。
(6)客服部每月5日前,將本部門上月各種檔案建立及管理情況,匯總成書面報告,由部門主管批閱后,上報項目經理。
(7)項目經理組織每半年對下屬部門進行一次全面的檔案檢查,分別安排在每年的三月份及九月份。
(8)相關部門借閱檔案時,需經部門主管同意,辦理相關手續。
第8篇 物業公司質量記錄管理程序
物業公司質量記錄的管理程序
1目的
建立質量記錄的收集、傳遞、標識、保存等管理程序,以確保服務滿足規定要求,能夠提供足夠的有效的證據。
2適用范圍
本程序適用于公司質量記錄的管理。
3相關標準要素
gb/t19002-iso90024.16
4相關文件
4.1質量手冊4.16質量記錄的控制
4.2作業指導書的控制
5職責
5.1各部門負責按程序文件、作業指導書的有關規定建立質量記錄。
5.2質量記錄由制定部門進行控制。
5.3質量記錄使用單位負責按規定要求記錄、整理、歸檔、查閱、保管和處理。
6實施程序
6.1質量記錄表格的建立
6.1.1各部門依照程序文件、作業指導書中規定的質量活動項目,建立質量記錄表格,并建立質量記錄表格發放清單。
6.2質量記錄表格編號方法為:
cpm--op--***/***--*
6.3質量記錄表格的控制、發放。
6.3.1制定質量記錄表格的部門負責將質量記錄表格的底樣和發放清單交經理部備案。
6.3.2經理部根據底樣建立《質量記錄檢索目錄》。
6.3.3質量記錄表格底樣由制定部門發放給使用單位,使用單位在發放清單上簽字。
6.3.4質量記錄表格制定部門負責根據記錄的使用量提出印制要求,交經理部審核印刷。
6.3.5經理部根據印刷申請,對照《質量記錄檢索目錄》審核是否是有效版本后辦理。
6.4質量記錄表格的修改、發放
6.4.1質量記錄表格需修改時,由制定部門根據修改意見修改。
6.4.2修改后的質量記錄表格,由制定部門更新底樣,發放記錄清單,并負責收回所有使用單位舊表格底樣,收回的舊底樣由制定單位銷毀。
6.5標識、抄寫
6.5.1所有的質量記錄應字跡清楚,基本內容齊全,能分清各類名稱等,每一份質量記錄均有日期。
6.5.2所有質量記錄中的數據不允許用涂改液涂改,若書寫記錄有錯誤,應用橫線劃掉,并且要能識別原有記錄。
6.6保存
6.6.1各部門主管應確保質量記錄貯存在合適的環境中,貯存在磁盤的資料要按規定程序進行操作,維護及復制、保證在規定的保管期內,記錄的內容清晰、齊全、完整,可隨時作為質量體系活動的有效證據,提供給需方或其代表或第三方審核機構。
6.6.2如需要查詢質量記錄,經被查詢部門經理同意,須作登記。查詢完畢返還,作好登記以防遺失。
6.6.3經理部根據質量記錄使用要求或規定,定出保管年限并在《質量記錄檢索目錄表》中明確。
6.7處理
6.7.1各部門根據質量記錄的保管年限規定處置方法對涉及到公司技術、經營等重要資料應采取銷毀方法,以確保公司的技術、經營等資料不泄密。
6.8記錄
6.8.1質量記錄檢索目錄表
6.8.2質量記錄發放清單
6.8.3質量記錄借閱登記
第9篇 物業管理公司保安部操作流程3
物業管理公司保安部操作流程(三)
(一)交接班管理規程
交接班規定
為認真做好崗位的工作交接與公物交接,減少因交接不清引起的工作失誤及公物損失,特制定本制度。
1、本班相互轉換崗位時,須認真做好崗位工作記錄。
2、本班最后一崗與下一班交接時,要將本班工作情況詳細交待給下一班,以便下一班開展工作。
3、交班人員將公物轉交下一班,并在最后一崗的工作記錄欄目里寫明下一班接崗人的姓名。
4、發現問題,交接雙方須當面說明。如果交班人離開后,接班人才發現屬于上一班問題的,應立即報告班長或部門經理處理。
5、交接班須正點、守時,非特殊情況,不得超時接班。
6、接班人未到,交班人不得離崗,否則由此產生的一切后果由交班人負責。
班長交接班制度
1、接班人須提前15分鐘簽到上班,翻看工作記錄,詢問工作情況,以便班前列隊時將工作重點明確給保安員。
2、交班人須將本班工作情況詳細交待給下一班,并將本班已完成和待完成工作認真記錄在每班工作交接表上,交接雙方簽名確認。
3、交班人將公物轉交下一班,交接雙方須在公物交接表上簽名確認。
4、交班人須將相關記錄書寫清楚,并將相關記錄簿移交給接班者。
5、發現問題,交接雙方須當面說明。如果交班人離開后,接班人才發現屬于上一班之間問題的,應即時報告部門主管處理。
(二)警棍佩帶使用規定
為嚴格規范警棍使用,特制定如下規定:
1、警棍是保安人員執行公務時佩帶的自衛防暴器械,保安員應嚴格保管和使用,不得將警棍轉借他人。
2、當值保安員應將警棍掛在腰帶后側。
3、不得在崗位上隨便玩耍或揮舞警棍。
4、處理一般問題時,不得手持警棍或用警棍指著客人講話。
5、非緊急情況或人身安全未受威脅的情況下,保安員不得以任何借口或理由使用警棍攻擊他人。
6、當值保安員要妥善保管所佩帶的警棍,如有遺失或損壞,要照價賠償。
7、交接班時要檢查清楚后再交接,接收人發現警棍被損壞而不報告,應負責賠償。
(三)對講機使用規定
對講機是保安部必備的重要通訊工具,全體保安人員必須執行對講機使用規定,熟悉對講機的性能,愛護并熟練地使用對講機。
1、使用規定
(1)、持機人負責保管和使用對講機,禁止轉借他人或將天線拆下來使用。
(2)、發現對講機有損壞或通訊失靈,持機人應立即向直屬上司報告,由部門主管檢查后交維修部維修,嚴禁自行拆修。
(3)、嚴格按規定頻率使用,嚴禁亂按或亂調其他頻率。
(4)、嚴格按對講機充電程序充電,以保障電池的性能、壽命和使用效果。
(5)、交接班時,交機人要講明對講機當班使用狀況;接機者當場查驗,發現損壞或通訊失靈,立即報告當值主管或班長。
2、對話要求
(1)、呼叫對方時,先報自己崗位,再呼對方,并在最后講“收到請回話”。
(2)、收接方回話后,呼方要簡明扼要地將情況講清楚,收接方收到情況或信號后,應回答“清楚”或“明白”。
(3)、用對講機講話時應使用規范禮貌用語,嚴禁用對講機粗言穢語、開玩笑或談與工作無關的事情。
第10篇 科信物業小區設備管理說明
(1)設備前期管理
a、前期介入
組織對有關物業考察,關于設備選型、安裝要求等建議由工程維修中心審核,并向開發商提出。政府有關部門的驗收,管理處應參與。
b、設備的接管驗收
設備的接管驗收由工程維修中心代表公司,組織專家及管理處相關技術人員組成驗收組,會同開發商、施工單位進行,依據為設備出廠說明書及國家有關規范、標準。
(2)設備的建帳
a、管理處給所管物業的全部設備編號。
b、管理處對所管理的所有設備設施都應建帳。
(3)設備標識管理
a、未隱蔽的設備須在規定位置貼設備標牌。
b、設備的顏色一律按附表《設備顏色規定》的要求顏色進行刷漆。
c、重要危險設備的工作狀態須標識(如配電柜掛'禁止合閘'等),報廢、封存的設備須標識。
d、設備標識牌統一設計。
(4)設備使用管理
a、物業公共設備的操作使用權歸管理處,供方維修保養時,如需停電、停電梯、停水、操作設備須征得管理處同意。
b、管理處維修人員必須對本管理處的設備進行正確操作使用,確保顧客滿意。管理處須認真、全面、細致的作好運行監視、檢查工作,并作記錄。
c、管理處工程維修中心主管應定期分析各種設備狀態記錄(含水、電抄表記錄),確定系統工作是否正常,及時予以控制調整,并作經濟性分析,整確保設備工作在節能狀態,。
(5)設備維修保養管理
a、維修保養計劃
a、供方應將委托范圍內的設備下年度保養計劃于每年12月中旬報管理處,管理處審核、調整后,與管理處保養范圍內的計劃匯總,形成下年度保養計劃。
b、設備中修、大修、更新改造計劃由工程維修中心制定,并審查確定方案,編制或審查預算。
b、設備檢定
a、電梯檢定計劃由工程維修中心制定,每年進行一次自檢,并按規定時限報送政府有關部門檢定。
b、計量器具檢定計劃由工程維修中心制定。萬用表、鉗形電流計由工程維修中心檢定,絕緣搖表、場強儀、轉速計等由管理處自行送檢,將檢定證書原件送工程維修中心存檔。
c、有功電能表、無功電能表、水表、燃氣表由供電局、自來水公司、燃氣公司負責定期檢定,管理處須保護好計量表、柜上的鉛封。
(6)實施
a、管理處維修班及供方維修人員須按國家標準、規范、有關制度、規定及作業指導書要求對設備進行保養維修。
b、發現設備故障(不屬于維修班負責維修范圍內),維修班應用《設備故障問題轉呈單》立即通知供方,供方接到轉呈單后,須在半個工作日內給管理處答復,確定維修時間,關鍵設備發生故障,造成小區停電、停水、停梯或嚴重影響業主/用戶生活及工作(不含重大設備事故),須按應急程序進行搶修,恢復設備功能。搶修所用的配件、材料標識后可按緊急放行處理。事后須按常規程序補辦審批手續。
c、設備中修,大修、更新改造工程由綜合部選擇供方(招標或指定合格的供方),組織訂立有關合同,辦理合同會簽手續,并由管理處工程維修中心組織有關人員(相關技術人員、工程師或聘請的專家)進行工程施工監督。
(7)維修保養檢查
a、維修班人員日常對設備進行巡視時,應對設備重點部位進行檢查(點檢),并作好記錄。發現問題及時解決,無法解決的問題用《設備故障問題轉呈單》提交專業公司解決。1、2、3級設備'日常維護保養計劃'執行情況由管理處維修班班長檢查,按同類設備的30%比例進行抽樣,并填寫保養檢查記錄;1、2級設備的'一級保養、二級保養'計劃執行情況由管理處機電設備主管檢查,按同類設備的30%比例進行抽樣,并填寫保養檢查記錄。
b、設備維修完畢后,應對設備功能進行檢定,屬于1、2級設備由綜合部組織檢定并備案;屬3級設備由管理處機電主管檢定,所有設備檢定記錄管理處都應備案。
c、質量管理部每月對保養計劃執行情況、設備技術狀態、記錄資料,進行一次檢查、評定,并做相關月檢記錄。
d、設備中修、大修、更新改造工程竣工驗收由工程部組織。驗收合格,填寫《工程竣工驗收證明》,由施工單位、管理處、綜合部在單上簽字。不合格則由施工單位整改,進行復驗。復驗合格辦理《工程竣工驗收證明》,未辦理《工程竣工驗收證明》者不予結算工程款。
(8)設備完好率
每年年底由管理處工程維修中心主管組織管理處有關人員對所管設備進行一次檢查,于12月15日之前將設備完好率報管理處,管理處按10%抽樣核查。
(9)設備安全管理
a、持證上崗與安全檢查
特殊工種作業的員工(電工、電梯工等),須持證上崗。
b、事故處理程序
當管理處發生設備安全事故后,須立即通知公司綜合部。在調查人員未趕到現場之前,應盡可能地保護現場,拍照或錄像。工程維修中心須組織人員搶修,保證對顧客的服務。事后管理處須向公司提交設備安全事故報告,工程維修中心根據管理處的報告及調查結果,事故處理須堅持'三不放過'的原則。
(10)對供方的控制
a、供方的選取原則是其應通過iso9000認證。
b、公司綜合部每年(或一個合同期)對供方進行一次評價并做記錄,對于不符合要求的供方,不予續簽合同。
c、當發生嚴重投訴或事故時,綜合部須組織人員對供方的質量體系進行審核。
d、管理處按本規程要求進行日常監督檢查,按合同約定對供方是否按設備保養計劃進行保養、按約定進行維修予以確認,在保養、維修記錄上簽字。管理處的確認(簽字)不免除供方對不合格保養、維修進行返工、返修的責任。
(11)設備技術檔案管理
a、設備技術資料
設備技術資料由專人負責管理,資料的借閱必須辦理相關手續。
b、質量記錄
a、所有質量記錄均須采用標準表格。
b、設備運行記錄、巡查記錄、值班記錄由管理處填寫保存。管理處實施保養、維修的設備,由管理處保養維修人填寫記錄,分包方實施保養維修的設備,由分包方填寫保養記錄、維修記錄。
c、機電設備月檢記錄由質量管理部保管。
d、工程部保存ⅰ、ⅱ級設備維修記錄、設備診斷記錄、設備完好率評定統計記錄。
(13)設備(機具)的申請、采購、驗證、入庫建帳
a、申請
根據樓宇正常工
作或維修需要,由工程維修中心申請,填寫《設備(機具)購置申請表》。購置總價在貳千元以下的,由管理處主任批準購買;購置總價在貳千元以上的,經管理處主任同意后,報綜合部經理審核并轉交有關工程師提出滿足使用要求的設備技術指標,然后呈報主管副總經理批準購置。
b、采購
采購人員應會同機具使用人或申請人共同對設備性能、質量等作鑒定。確認質量優良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格證書、價格合適才能辦理付款提貨手續。
c、驗證
對伍千元以下的設備(機具)購進后,在合同規定期內,由管理處主管機電設備主管會同有關技術人員驗證,填寫《設備(機具)驗證單》;五仟元以上的,由工程部委派有關工程師根據設備的說明書或合同規定的技術條件進行驗證,驗證后的設備(機具),管理處方可辦理入庫建帳手續。所有購置的設備均須在采購記錄中登記。
第11篇 物業管理公司質量方針3
物業管理有限公司質量方針(三)
真誠服務,精益求精;
管理規范,求實創新。
我謹代表本公司的管理者,確定以上質量方針,這不僅是對全體員工的要求,也是對顧客(業主)服務質量的承諾。本公司將通過嚴格的培訓和考核體系(機制),確保全體員工理解并堅決貫徹執行本質量方針。我們的目標是持續滿足我們的顧客不斷增長的期望。
河南省**物業管理有限公司
總經理(簽署):
二○**年五月二十日
第12篇 物業綠化部物品管理作業指導書
物業公司綠化部物品管理作業指導書
1.0目的
規范綠化用物品的管理,減少浪費,開源節流。
2.0適用范圍
綠化部物品管理。
3.0管理內容
3.1根據每月采購計劃購買的綠化用物品經公司庫管點驗入庫。
3.2助理根據需要將領出物品。對于可單人操作的工具,綠化員在公司庫管員處簽字領取,自己使用并妥善保管。
3.3領出后的肥料、農藥、激素,以及非單人操作的工具或非常用工具,進入綠化部庫房,部門庫管員在《公用工具和物品領取登記卡》《綠化部庫房領用肥料明細表》、《綠化部庫房領用農藥明細表》上進行登記核認。
3.4綠化員根據工作需要,向班組長申請領用相關物品,經班長同意后在相關表格上簽字登記《綠化部庫房領用肥料明細表》、《綠化部庫房領用農藥明細表》并在部門庫管員處簽字領取。
4.0相關文件
4.1《物業公司員工獎懲條例細則》。
5.0相關記錄
5.1《綠化部庫房領用農藥明細表》
5.2《綠化部庫房領用肥料明細表》
6.0 相關附錄
6.1《綠化部臺帳》
6.2《公用工具和物品領取登記卡》
編寫:zz審批:zz
