第1篇 物業管理師資格認定考試試題
2006年度全國物業管理師資格認定考試
《物業管理實務》試卷
一、單項選擇題(共30題,每題1分。每題的備選項中,只有1個最符合題意)
1.一級資質物業管理企業注冊資本應為人民幣( )萬元以上。
a.50b.300
c.500 d.1000
2.新設立的物業管理企業應當自領取營業執照之日起( )日內,向工商注冊所在地直轄市、設區的市的人民政府房地產主管部門申請資質。
a.30b. 45
c. 60d. 90
3. 某物業管理公司僅管理高層住宅類型的物業,管理總面積達120萬平方米,從管理類型和面積上看,該公司符合申報( )資質條件。
a. 一級b. 二級
c. 三級d. 三級暫定
4. 前期物業管理招標投標結束后,招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起( )日內,按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面前期物業服務合同。
a. 7 b. 15
c. 30d. 45
5. 在前期物業管理招標投標中,評標委員會根據評標結果向招標人推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。招標人( )。
a. 可任選其中一個作為中標人
&nb
sp; b. 應以報價最低的為中標人
c. 應報請房地產行政主管部門確定中標人
d. 應按照中標候選人的排序確定中標人
6. 物業管理投標的過程包括:①準備投標文件,②獲取招標信息,③登記并取得招標文件,④參加開標、現場答辯會議,⑤送交投標文件,⑥簽訂物業服務合同(或前期物業服務合同)。正確的投標步驟是( )。
a. ③-②-①-④-⑤-⑥ b. ③-②-①-⑤-④-⑥
c. ②-③-①-④-⑤-⑥ d. ②-③-①-⑤-④-⑥
7. 物業服務合同由( )與業主大會選聘的物業管理企業簽訂。
a. 各業主分別 b. 業主大會
c. 業主委員會代表業主 d. 物業建設單位
8. 業主臨時公約由( )制定。
a. 建設單位 b. 購房人
c. 物業管理企業 d. 房地產行政主管部門
9. 物業管理的早期介入是建設單位引入的( )。
a. 設計工作 b. 工程監理工作
c. 開發建設工作 d. 物業管理咨詢活動
10. 前期物業管理是指從前期物業服務合同簽訂之日起至( )之日止的物業管理活動。
a. 首次業主大會會議召開 b. 業主大會成立
c. 50%業主入住 d. 物業服務合同生效
11. 業主大會選聘了新的物業管理企業,原物業管理企業應向( )交還有關的物業管理資料和物業管理用房等。
a. 建設單位 b. 業主委員會
c. 政府主管部門 d. 新物業管理企業
12. 因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等,( )應當負責修復和賠償。
a. 裝修人
; b. 裝修企業
c. 裝修施工人員 d. 物業管理公司
13. 在購房合同約定的期限內,業主未辦理入住及其相應手續的,( )。
a. 建設單位和物業管理企業將視業主入住不成立
b. 建設單位和物業管理企業將視業主入住成立
c. 業主未與建設單位聯系并作有效聲明的,視同入住成立
d. 即使業主與建設單位聯系并作有效聲明,仍視為入住不成立
14. 檢查墻體裝飾面是否空鼓最適合采取( )查驗方法。
a. 測量b. 敲擊
c. 使用d. 目測
15. 房屋主體按建筑結構類型和材料劃分類別,不包括( )。
a. 磚結構 b. 木結構
c. 鋼筋混凝土結構 d. 框架結構
16. 對于重點和重要設施設備的維修,應該更加強調( )。
a. 事后維修 b. 緊急搶修
c. 預防性維修 d. 大修
17. 物業供配電系統技術檔案不包括()記錄。
a. 日常運行 b. 客戶投訴
c. 維修和技術改造 d. 各項電氣預防性實驗和其它測試
18. 下列四種方法中,不屬于白蟻防治主要方法的是( )。
a. 挖巢法 b. 藥殺法
c. 熏蒸法 &
nbsp; d. 誘殺法
19. 下列四項工作中,不屬于小區綠化日常養護工作的是( )。
a. 澆水b. 病蟲害防治
c. 雜草防治 d. 綠化改造工程
20. 下列關于物業管理區域內安全防范工作責任的說法中,表述正確的是( )。
a. 物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作
b. 物業管理企業對管理區域內的治安防范工作負有全部責任
c. 物業管理區域內發生刑事案件時,物業管理企業不承擔任何責任
d. 物業管理企業可對嫌疑人進行留置訊問
21. 下列關于消防通道管理的說法中,正確的是( )。
a、物業管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位
b、物業管理公司任何時候都不能將消防通道劃為停車位
c、物業管理公司如將消防通道劃為停車位,應做好安全警示
d、業主在消防通道停車與物業管理公司無關,無須進行管理
22. 電梯出現緊急情況時,乘客應采取的正確措施是( )。
a. 確認電梯處于靜止狀態,撬開轎廂門逃生
b. 通過安全窗撤離轎廂
c. 通過電話或對講系統通知管理人員,靜候救援
d. 通過電話或對講系統,在管理人員的指揮下采取措施自救
23. 實行物業服務費用酬金制的,物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算并每( )不少于一次公布物業服務資金收支情況。
a. 三個月 b. 半年
c. 一年d. 二年
24. 實行物業服務費用酬金制的,預收的物業服務資金包括( )和物業管理企業的酬金。
a. 物業服務成本 b. 物業服務支出
c. 物業服務支出、法定稅費 d. 物業服務成本、法定稅費
25. 住宅專項維修資金屬于()所有。
a. 物業管理企業b. 全體業主
c. 物業管理企業和全體業主d. 建設單位
&nb
sp; 26. 在業主大會成立前,住宅專項維修資金的使用由物業管理企業( )。
a. 提出計劃,房地產行政主管部門審核后劃拔
b. 自行決定
c. 與部分業主商議決定
d. 與建設單位商議決定
27. 物業服務合同約定以外的物業服務收費采取的是()。
a.政府定價
b.政府指導價
c.業主定價
d.物業管理企業與業主協商確定
28. 新建物業承接驗收時,物業管理公司應向()索取物業檔案資料。
a. 業主b. 建設單位
c. 施工單位 d. 監理單位
29. 某項目管理處擬購置固定資產,須書面報請公司批準,采用的文書類型應是( )。
a. 通知b. 報告
c. 請示d. 決定
30. 按照《住宅室內裝飾裝修管理辦法》(建設部令第110號),業主在辦理住宅裝飾裝修手續時,物業管理企業(或指定方)可以按照裝飾裝修管理服務協議,收取( )。
a.管理服務費 b.審批費
c.施工現場管理費d.裝修保證金
二、多項選擇題(共15題,每題2分。每題的備選項中,有2個或2個以上選項符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0.5分)
31.二級物業管理企業資質證書由( )頒發和管理。
a.國務院建設主管部門
b.省、自治區人民政府建設主管部門
c.省、自治區人民政府房地產主管部門
d.直轄市人民政府房地產主管部門
e.設區的市的人民政府房地產主管部門
32.新設立的物業管理企業在申請資質時,除應提供營業執照、企業章程、驗資證明之外,還要持( )向當地房地產主管部門申報。
a.企業法定代表人的身份證明
b.企業總經理的身份證明
c.物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同
d.管理和技術人員的職稱證書和勞動合
同
e.物業服務合同
33.物業管理招標的主體包括( )。
a.物業管理企業 b.物業建設單位
c.業主大會 d.業主委員會
e.物業所有權人
34.前期物業服務合同與物業服務合同兩者的區別有( )。
a.簽訂合同的主體不同
b.合同終止條件不同
c.前期物業服務合同須經政府主管部門批準,物業服務合同則不需要
d.前期物業服務合同屬于固定期限合同,物業服務合同屬于無固定期限合同
e.前期物業服務合同屬于無固定期限合同,物業服務合同屬于固定期限合同
35.下列關于業主公約的說法中,正確的有( )。
a.業主公約經業主大會通過后生效
b.業主公約對全體業主具有約束力
c.業主公約對物業管理企業具有約束力
d.業主公約對物業建設單位具有法律約束力
e.業主公約僅有道義上的約束力
36.某物業竣工交付6個月時,因電梯機房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說法中,正確的有( )。
a.立即通知電梯公司解決故障停梯問題
b.電梯公司應履行保修責任,并承擔維修費用
c.建設單位應承擔此次事故的全部費用
d.物業管理企業應承擔滲漏機房的維修責任及費用
e.電梯機房屬物業共用部位,修繕費用應在專項維修資金中列支
37.按使用功能劃分,物業可分為( )物業。
a.居住 b.公共
c.商業 d.工業
e.其他
38.物業管理區域停車場的物業管理人員一般應包括( )。
a.車輛維修員 b.車輛清洗員
c.交通疏導及管理員 d.停車場保潔員
e.停車收費員
39.物業管理企業主營業務收入包括( )收入。
a.物業管理 b.物業經營
c.政策性虧損補貼 d.物業大修
e.共用部位的租賃收入
40.物業管理企業利潤總額包括( )。
a.企業所屬項目上交的管理酬金 b.營業利潤
c.投資凈收益 d.營業外收支凈額
e.補貼收入
41.物業服務支出的構成不包括( )。
a.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用
b.物業管理企業財產保險費用
c.物業共用部位、共用設施設備保險費用
d.管理服務人員的工資
e.項目管理處用房裝飾裝修費用
42.按照《物業服務收費管理辦法》,物業服務收費實行( )。
a.政府定價 b.政府指導價
c.市場調節價 d.業主定價
e.政府與業主共同定價
43.住宅專項維修資金可用于( )。
a.彌補物業管理經費的不足
b.共用部位、共用設施設備的大修
c.共用部位、共用設施設備的更新
d.共用部位、共用設施設備的改造
e.共用部位、共用設施設備的日常維修
44.下列關于物業服務費用包干制的說法中,正確的有( )。
a.由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用
b.管理服務利潤是固定的,不隨物業管理成本的變動而變動
c.物業管理企業應聘請專業審計機構對物
業服務費用收支情況進行審計
d.物業服務費用收支相抵,盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔
e.物業服務費用中不包括法定稅費
45.物業管理信用檔案的建立范圍包括( )。
a.物業管理企業 b.物業管理專業人員
c.業主委員會 d.建設單位
e.物業使用人
三、案例分析題(共2題,每題20分。請根據背景材料,按要求作答)
案例分析題 (一)
某物業管理公司管理一高層住宅小區,近斯收到部分業主投訴及建議,具體意見匯總見下表。問題1:解決上述問題,需要資金投入的項目有哪些費用如何解決(不考慮人工、培訓等管理成本的增加)(5分)
編號 意見與建議
1 部分樓梯間陳舊,要求進行粉刷
2 保安人員更換頻繁,給小區安全管理帶來隱患
3 小區內停車秩序混亂,建議加強管理
4 小區外市政道路邊常有小攤販,環境臟亂,建議加強管理
5 常有人到小區散發廣告,住戶反感,也存在不安全因素
6 樓道燈損壞頻率高,建議及時檢查更換
7 某部電梯安全隱患嚴重,需要大修
8 建議小區外墻全部翻新
9 小區老鼠和蚊蠅較多(特別是蚊子),建議采取措施
10 小區內出現業主丟失自行車情況,要求加強管理
11 部分業主要求減免物業服務費
12 希望提供家政服務
13 部分業主反映交通不便,要求向交通部門建議增設到達小區的公交線路
14 建議清潔工作業時間與業主的上下班時間盡量錯開,避免與業主爭用電梯
問題2:上述不屬于物業管理企業管理職責范圍的項目有哪些對此,物業管理企業應如何處理(4分)
問題3:試分析第9項問題產生的可能原因和應采取的措施(4分)
問題4:在上述所有問題中,您認為不可能滿足業主要求,僅需要進行必要的溝通和解釋的項目是哪一項為什么(4分)
問題5:針對上述問題,請結合您的工作實踐,試舉出至少三項管理措施,以提高管理服務水平(3分)
案例分析題 (二)
某房地產開發公司開發的某住宅小區,由甲物業管理公司承擔前期物業管理。業主于2003年8月開始入住,2005年5月該小區召開首次業主大會會議,選舉產生了業主委員會,并按照業主大會決議選聘了乙物業管理公司。業主委員會與乙物業管理公司簽訂了物業服務合同,合同于2005年8月1日零時生效。業主委員會以書面形式通知甲物業管理公司應于2005年8月1日前辦理完成物業交接驗收手續。甲物業管理公司收到業主委員會書面通知后,安排了該小區管理服務人員退場,但以部分業主欠繳物業服務費為由,拒絕移交相應的物業管理資料,拒不配合物業交接查驗。
2006年8月15日,頂層的20戶業主發現房間在雨天滲水,于是聯名要求乙物業管理公司無償修復。乙物業管理公司稱這是因甲物業管理公司管理不善所致,應由甲物業管理公司負責修繕。之后,乙物業管理公司不再受理業主有關該問題的投訴。
問題1:上述20戶業主提出的修復請求是否合理是否應由乙物業管理公司負責無償修復(4分)
問題2:乙物業管理公司的做法是否妥當如果您是該公司的負責人,如何處理業主的投訴(4分)
問題3:該小區的前期物業服務合同何時終止(3分)
問題4:甲物業管理公司拒絕移交的理由是否成立請說明理由(3分)
問題5:在甲物業管理公司拒絕移交物業管理資料和配合物業交接查驗的情況下,乙
物業管理公司應如何進行物業承接查驗(6分)
2006年度全國物業管理師資格認定考試
《物業管理實務》試卷答案
一、單項選擇題(共30題,每題1分)
1.c
2.a
3.c
4.c
5.d
6.d
7.c
8.a
9.d
10.d
11.b
12.a
13.c
14.b
15.d
16.c
17.b
18.c
19.d
20.a
21.b
22.c
23.c
24.b
25.b
26.a
27.d
28.b
29.c
30.a
二、多項選擇題(共15題,每題2分。錯選,本題不得分;少選,所選每個選項0.5分)
31.bd
32.acd
33.bce
34.abe
35.ab
36.ac
37.acde
38.cde
39.abd
40.bcde
41.be
42.bc
43.bcd
44.ad
45.ab
三、案例分析題(共2題,每題20分)
案例分析題(一)
問題1答案要點及評分標準:
(1)需要資金投入的項目有:第1、6、7、8、9項(2.5分,答對每項0.5分,錯答1項得0分)。
(2)其中第1、6、9項應在物業服務費在中列支(1.5分,答對每項0.5分,錯答1項得0分);第7、8項從住宅專項維修資金中列支,或由全體業主分攤(1分, 每項0.5分,錯答1項得0分;答對從住宅專項維修資金中列支,或由全體業主分攤均可得分)。
問題2答案要點及評分標準:
(1)第4項和第12、13項(2分,答對任意2項得2分,答對1項得1分,錯答1項得0分)。
(2)物業管理企業應向業主作出解釋,第4項和第13項不屬于物業管理企業直接管理職責范圍,無權直接處理(1分);物業管理企業應向有關部門(城管、交通等)反映,積極協調,爭取解決,可積極聯系家政,按業主要求提供相應服務(0.5分);并跟蹤事態,及時向業主通報(0.5分)。(凡未答第12項如何處理的不扣分)。
問題3答案要點及評分標準:
(1)可能原因有:環境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因;有食源是老鼠較多的原因(2分)。
(2)應采取措施:加強環境治理,包括:及時清運垃圾,積水處理,加強藥物滅殺蚊蠅,利用鼠夾、毒餌等物理、化學、生物等方法滅鼠(1.5);同時加強宣傳教育,取得業主配合(0.5分)。
問題4答案要點及評分標準:
第11項(2分),因為物業管理服務是公共性服務,所有業主均有按同等標準交納物業服務費用的義務(2分,答因受契約、合同等約定,不能隨意減免物業服務費,也可以得分)。
問題5答案要點及評分標準:
1、加強基礎管理,包括日常檢查和員工
培訓;
2、調整優化管理服務工作流程;
3、加強安全管理,公共秩序管理;
4、加強小區共用設施設備的更新改造工作;
5、加強小區衛生管理工作;
6、加強溝通和宣傳工作(答對上述任意3項得3分,答出其它措施,只要合理也可以得分)。
案例分析題(二)
問題1答題要點及評分標準:
(1)上述20戶業主要求修復的請求是合理的,因房屋未超過保修期限(2分);
(2)但上述住戶要求乙物業管理公司無償修復是不合理的,因房屋在保修期內的維修責任應由建設單位負責(2分,凡答要求乙物業管理公司無償修復合理的,本得分點與上一得分點均不得分)。
問題2答題要點及評分標準:
(1)乙物業管理公司的做法不妥當(1分);
(2)該公司應勘察現場,統計業主損失情況(1分),積極向業主做好解釋工作,告知業主在保修期內,房屋應由建設單位無償保修(1分);
(3)同時應將有關情況及時告知建設單位(或建議業主及時告知建設單位),積極與建設單位聯系修繕,隨時向業主通報進展情況(1分)。
問題3答題要點及評分標準:
答“2005年7月31日(24時)”或“2005年8月1日(零時)”均可以得分(3分)。
問題4答題要點及評分標準:
拒絕移交的理由不成立(1分);理由是業主欠繳物業服務費用,應通過業主委員會督促,物業管理企業訴訟等其它途經解決(2分,答因合同已終止,依法不能以任何理由拒絕移交相關物業管理資料,也可以得分)。
問題5答題要點及評分標準:
(1)乙物業管理公司應在業主委員會的配合下,對物業共用部位、共用設施設備逐一進行實物查驗,做好查驗記錄(1分);盡可能邀請具有公信力的第三方(如政府主管部門、街道辦事處、社區居委會等)參加查驗工作(1分)。
(2)自查驗之日起,乙物業管理公司應建立共用部位、共用設施設備運行維修養護技術檔案(2分)。
第2篇 物業管理處辦公室裝修說明模版
物業管理處辦公室裝修說明
一、天花吊頂
1、辦公室、財務室、主任室、會議室和休息室的天花均為龍骨鋁板天花,規格為60×60cm;
2、洗手間為鋁扣板天花,加裝一個吸頂排氣扇;
3、所有天花高度均由現場情況而定。
二、墻面
1、洗手間墻面貼30×20cm白色瓷片,高度到天花頂;
2、其他內墻面先刮膩子兩道,打平后刷ici兩遍。
三、門窗
1、會議室和辦公室大門均為12mmg鋼化玻璃門,進口地彈簧推拉式,門框包不銹鋼板,尺寸參考二期大堂玻璃門;
2、主任室、財務室、休息室和洗手間均為15mm大芯板門,貼進口櫸木色板,木線門套,加裝球型鎖頭,規格200×90cm。
3、窗戶采用鋁合金玻璃窗,窗臺高度距地面70cm,窗戶規格為高180cm寬150cm,鋁合金厚度為2mm,玻璃為5mm淺綠色。
4、財務室窗戶加裝不銹鋼防盜網,樣式由裝修單位自定。
四、地面
1、洗手間地面鋪30×30cm防滑地板磚;
2、其他房間鋪60×60cm淺顏色拋光地板磚,墻面四周貼深顏色踢腳線;
3、所有地板磚顏色由裝修單位自定。
五、洗手間
洗手間設一個蹲廁,一個大理石臺面洗手盆,在洗手間設一水龍頭供清潔之用。
六、電器部分
1、所有強電、弱電的電線管和開關插座均為埋墻暗裝,開關高度為距地面130cm,電源、電話和寬帶網絡插座為距地面30cm。
2、具體位置詳見圖紙說明。
七、在如圖所示的位置增加文件柜,具體尺寸及樣式由裝修單位和管理處共同商定。
第3篇 物管培訓:物業管理公司資金籌措
物業管理公司需要的資金主要靠合適的籌措方式和最佳籌措方案來完成。
本章簡要介紹物業管理公司資金的基本籌措方式,物業投資的籌資成本、抵押貸款、對資金籌措方案的分析與評估。
一、物業管理公司資金的籌措方式
物業經營的巨額資金,一般都遠遠超過大多數經營者的財力。對多數經營者而言,沒有外援就根本無法完成項目的建設,因而,資金籌措是物業經營管理活動過程中關鍵的一環。而廣泛地尋找資金來源,大量獲取借貸資金,即俗語所謂“用別人的錢來賺錢”,幾乎成了物業經營資金籌集措施的主導思想。即使經營者手中有足夠的資金,由于其自有資金的價值可能大于借貸資金的價值,經營者也愿意靠借貸去投資。也就是說,如果經營者通過借貸資金而將其自有資金“分散”到更多的經營項目中去,將會創造更多的收益。
(一)物業經營的資金籌措方式
一般來講,物業經營的資金籌措方式可分為自有資金與借貸資金兩大類。其具體的籌措方式主要有:
1.自有物業收入
主要指自有物業的銷售收入和出租收入。目前的趨勢是,為了應付市場行情與產業政策的波動與變化,許多經營者將自己投資開發或購置的物業(主要是寫字樓、酒樓、商場之類的物業)用于出租,以獲取穩定的租金收入。
2.銀行借貸
從銀行透支以應付短期債務,或向銀行借貸利率較高的長期貸款。
3.抵押貸款
以自身所擁有的物業作抵押物,向銀行等金融機構申請長期貸款。抵押貸款一般是經營者籌集長期資金來源的重要途徑。
4.發行債券
在市場經濟日益發展的今天,債券發行已成為資金籌措的重要渠道。按發行的主體不同,可分為企業債券和金融債券兩大類。
企業債券是項目投資公司(如房地產開發公司、物業公司)以債務人身份發行的債權憑證。持券人可憑此債券取得規定的利息并到期還本。金融債券是銀行自身為籌集資金而發行的債權憑證,或受政府及企業委托而發行的債權憑證。債權人可憑債券到期收回本息,也可提前向銀行申請貼現。
債券有規定的期限,到期就要還本付息,靠發行債券籌集資金而開發的房地產項目,一般都靠出售來收回投資,償付債務本息及其他費用后即為投資利潤。因此,在制定項目的籌資方案時,債券的還本付息期限通常就是該物業的投資開發期限。
5.發行股票
股票是股份制企業以股份形式集資、發放股息的憑證。認購股票是一種投資行為。認股后就只有從企業經營收入中按期領取股息的紅利(即超過規定股息標準的利潤)的權利。股票不能還本,只能在證券市場上轉讓和出售。故發行股票籌集的資金,可用作項目的長期資金。項目開發后可租賃經營,靠每年的租金收入支付股息、紅利和其他費用后,形成投資者長期、穩定的利潤。
在物業項目經營中,經營者自有資金所占的比例越少,其投資利潤率就越高。若同一物業的兩個投資方案(a、b)所獲利潤均為800萬元,a方案需投入自有資金1000萬元,b方案需投入自有資金2000萬元。即使經營者可提供2000萬元的自有資金,他也愿意選擇a方案。因為a方案的自有資本利潤率為80%(800/1000),而b方案的自有資本利潤率只有40%(800/2000),經營者寧肯拿它擁有的2000萬元資金投資兩個或更多的項目,而不愿集中投資在一個項目上。作為經營者,他最關心的當然莫過于自有資金利潤率(或稱為自有資金收益率)了。
(二)物業經營的籌資成本
籌資成本是指經營者在一定時期為籌措資金而付出的全部費用。如前所述,資金的籌集就是依靠一定的手段購買資金在一定時期內的使用權。因而籌集資金是要付出代價的,這個代價就是籌資成本?；I資成本的高低取決于籌資方式、籌資使用期、籌資數額等因素。目前,我國的物業經營籌資成本主要是借款利息、發行股票與債券的股息及企業自有資金的存款利息等。
1.借款利息
指經營者向銀行或其他金融信貸部門借款或抵押貸款、企業間資金拆借而付出的利息。借款利息按復利計算。利息的大小取決于借貸(還貸)方式、借貸期限、利率及借貸金額。
2.股息(或債券利息)
股息(或債券利息)是指公司發行股票與債券后,按一定的股息率(或債券利率)支付的利息。股息率的多少,取決于公司經營狀況,投資分析時,應按當時的平均水平考慮。債券利率則是在發行時便已確定的。股息(或債券利息)的大小等于股息率(或債券利率)乘以發行股票(或債券)的總額。
3.公司自有
資金的存款利息
自有資金存款利息是一種虛擬的籌資成本,相當于把這筆自有資金存入銀行而得到的存款利息。其利息額等于存款利率與自有資金額之積。
籌資成本的構成將隨著國家金融體制的改革,房地產金融市場的進一步開放,籌資方式的多樣化而發生變化?；I資成本的分析評價指標是籌資成本率,即籌資成本額與籌資總額之比:
籌資成本額
籌資成本率=―――――――――――――×100%
籌資總額
二、抵押貸款
抵押貸款屬于擔保貸款的一種,與信用放款相比具有風險小、安全性高的特點。在我國,由于社會主義市場經濟體制的逐步建立與完善,市場機制的作用,加之許多歷史的原因,銀行貸款面臨著諸多的風險。商業銀行等金融企業也從自身的經營原則出發,借鑒發達國家的經驗,更多地采用財產擔保方式發放抵押貸款,是其信貸資金運用的最佳選擇。抵押貸款既適宜于短期貸款,又適宜于長期貸款;既適宜于人民幣貸款,又適宜于外匯貸款。因此,有必要在此對抵押貸款進行探討。
(一)抵押貸款及其特點
抵押就是債務人在法律上把財產抵押權轉讓給債權人,作為債務人履行擔保的一種形式。在債務清償以前,債權人擁有財產的抵押權,以避免遭受經濟損失,當債務人按期償還債務,抵押財產關系結束;一旦債務人不能按期履行償債責任,債權人具有處分抵押財產并優先受償的權利,抵押的目的是為了擔保債務的履行。
抵押貸款是指銀行以及其他金融機構要求借貸人提供自己合法的財產作為抵押物而發放的貸款。借款人按期償還貸款本息,貸款人把抵押物歸還給借款人;否則,貸款人根據借款合同以及抵押協議處分抵押物,并以所得價款優先償還貸款。所以,抵押貸款是以財產為擔保物的一種放款方式。
抵押貸款相對于信用貸款而言,不僅具有銀行信用的一般特征,而且具有自己獨特的性質,具體體現在以下幾個方面:
(1)“兩權”分離具有雙重性質。抵押貸款不僅具有信貸資金所有權和使用權分離的性質,而且具有抵押物抵押權和使用權分離的特點。抵押期間,抵押物抵押權屬貸款人,使用權通常仍歸借款人;只有按期償還貸款本息,抵押物才能重新歸還給借款人。因此,在整個抵押期間,無論是資金,還是抵押物,其抵押權和使用權都是分離的。
(2)貸款和抵押物具有融合性。抵押貸款是依靠抵押物價值而發放的貸款,也就是抵押數量受抵押物價值的制約。因此,抵押貸款將貸款與抵押物融合在一起,借款人為了取得定量的抵押貸款,必須提供足夠價值的抵押物。
(3)擔保具有憑物性。抵押貸款的擔保是以借款人的財產作為抵押標的,必須提供實實在在的抵押物,才能獲得貸款。因此,抵押物的擔保須憑借現實的財產,可有效地避免貸款風險。
此外,相對于信用擔保貸款而言,抵押貸款還具有擔保責任現實性的特點。信用擔保貸款人的實際責任發生在借款人借款到期不能償還的時候,因而是一種“未來責任”;抵押貸款在辦理貸款時提供實實在在的抵押品,否則便不能取得貸款,擔保責任是現實的。
(二)抵押貸款的作用
抵押貸款是一種古老的貸款形式。在商品經濟條件下,抵押貸款得到迅速的發展。在我國,抵押貸款業務尚在恢復,需要大膽實踐,所以應該不斷總結經驗,提高其管理水平,以適應社會主義市場經濟的要求,充分認識抵押貸款的作用,以利于進一步開展這項業務。
1.有利于物業管理公司增強信譽觀念,按期償還貸款
我國過去長期實行高度集中的計劃經濟體制,銀行一直采用供給方式向工商企業提供貸款。隨著社會主義市場經濟的逐步建立,原來那種單一信用放款方式已不能適應經濟發展的要求,并暴露出許多弊端,概括起來為“三化、三高”。所謂“三化”就是短期貸款長期化,長期貸款固定化,信貸資金財政化;“三高”指三個居高不下,即產品資金占用居高不下,逾期貸款比例居高不下,虧損掛賬占用居高不下。這必然導致公司信譽度低,甚至發生賴賬有理的怪現象,致使銀行貸款不能按期收回,甚至根本不能收回。抵押貸款須將借款人所有的財產抵押給銀行,因而有利于增強借款公司的償債意識,提高其信譽觀念,促使其按時清償債務。
2.有利于保障信貸資金的安全性,提高銀行資產質量
銀行資產質量低下,大量逾期、呆滯貸款的出現,不僅嚴重影響銀行的流動性和盈利性,而且直接威脅著信貸資金的安全和其債權人利益。抵押貸款所具有的擔保責任現實性和憑物性特點,使銀行在借款人一旦不能按期償還貸款本息時,可依據抵押貸款合同強制處分抵押物,并享有優先受償的權利;若借款企業破產,依據《中華人民共和國企業破產法》第32條“破產宣告前成立的有財產擔保的債權,債權人享有就該擔保物優先受償的權利”的規定,銀行同樣享有破產企業財產拍賣后以價款優先受償的權利
,這就大大增強了信貸資金的安全。因此,銀行更多地以抵押方式放款,有利于提高資產的質量,也有利于保護債權人的利益,保障銀行貸款的安全。
3.有利于物業管理公司增強風險約束機制,限制其短期行為
物業管理公司由于存在利益驅動性,因而具有強烈的擴大投資的需求。但是,因我國投資體制不完善,爭項目、爭投資現象普遍,缺乏投資風險意識,特別是對銀行貸款能否按期歸還,考慮甚少。采用抵押財產形式發放貸款,促使公司提高償還貸款的自覺性,迫使公司從自身的經濟利益出發考慮投資項目的可行性,可有效地避免盲目投資。因此,開展抵押貸款業務,有利于公司增強風險約束機制,限制短期行為。
4.有利于物業管理公司加速資金周轉,保證再生產順利進行
在生產經營過程中,公司因某種臨時性原因亟須周轉資金,可將存貨、票據、證券等作為抵押物,向銀行申請抵押貸款。這樣,可使公司暫時閑置資產提前轉化為貨幣資金,滿足經營過程對資金的需求,加速資金周轉,提高經濟效益,保證再生產的順利進行。
(三)抵押貸款的一般原則
如前所述,抵押貸款是以自己所擁有的物業作為抵押物向銀行或其他金融機構申請長期貸款的籌資方式。公司在依賴抵押貸款而籌集資金時,應遵循如下原則:
1.公司的債務與其自有資產必須保持適當平衡關系的原則
盡管“負債經營”已成為當代企業經營的生財之道,然而恰當的舉債規模仍然是企業經營要堅持的一個原則,不考慮自身的經濟實力與承受能力,一味舉債借款對公司是危險的。一遇市場波動,就會帶來損失,甚至面臨破產的危險。因而“量力而行”,保持公司的負債額與自有資本恰當的比例,是制定籌資方案,進行融資決策的一項基本原則。
2.盡可能均勻安排債務償還期原則
集中于一個時期償還債務,往往會使公司面臨巨大的壓力。為了保證公司有較穩定的資金供給,最好同時安排有較長期限的貸款,應力爭借款有一定的償還寬限期。
3.妥善安排,有效利用的原則
應盡量安排長期貸款用于項目的開發建設,短期貸款用于支付貸款本息及維持項目經營,充分利用好每一筆貸款。
4.統籌兼顧、全面考慮的原則
申請抵押貸款時不僅要認真考慮貸款利息,還應研究賦稅條例、法律咨詢等問題及因不能按時還貸而承受的懲罰性支出(滯納金)等支出成本問題。
5.妥善制定還貸計劃的原則
所有的抵押貸款均要按時償還本息。因此,在每一筆貸款借款時都應制定好切實可行的環節、計劃。盡可能均勻安排每年支付的貸款本息,以利于理財。
三、資金籌措方案的分析與評估
由于存在資金渠道多元化的現狀,物業管理公司的資金籌措方案也必然有多種。為此,應對各方案進行分析比較,取其優者。
在對資金籌措方案進行分析以前,首先應剔除方案所存在的各種虛假因素,比較明顯的是不同方案服務的對象不一致,即不是為同一項目而籌集的方案,它們之間顯然沒有可比性;又如籌集不同方案中的資金來源不落實或根本不可能,則不用分析就應否定該方案,再如方案中對各種資金的安排不合理,不符合要求,則也應對方案中的具體安排調整落實后再進行分析評估。通過分析評估,選擇具有獲取方便、使用安排最佳和資金成本最低的籌資方案。
(一)籌資結構分析
物業管理公司籌措資金的來源各有各的優缺點。一般而言,銀行貸款手續比較簡便,利率較低,基本無發行費用,但銀行限制條件較多,使用貸款的風險較大。發行股票不需支付固定利息,股本不要歸還,使用無風險,但發行手續較繁,成本較高。發行債券有利于保證企業的控制權,籌資成本較低,債息固定,而且是稅前支付并且較低,但使用債券風險較大,會在還本付息期間給企業造成資金壓力。企業自籌資金來源兼備了上述各種資金的優點,但一般數量有限,無法保證需求。所以,應該選擇一個合理的籌資結構,使各種資金的組合達到風險最小、獲取容易、成本最低的目的。
(二)籌資成本分析
銀行貸款的資金成本是利息,利用國外貸款還要支付承諾費,股票的資金成本是各年的股利加發行費用,而債券則是固定利息加發行費用。自籌資金可以不計成本。資金成本一般用各項成本占各自資金總額的比例來表示。在成本支出時間不一致時,可以執行折現計算?；I資成本分析,主要是通過比較分析,選擇條件優惠的資金來源,使綜合資金成本最低。
綜合資金成本的計算可以用加權平均法。在求出各項資金成本的基礎上,將其分別乘以各項資金占總資金的比重并相加,即得加權平均資金成本。
(三)資金使用結構分析
籌集資金以后如何使用,實際上也是關系到資金成本的重要問題。資金的使用一方面應當按需要在不同的時間投入,另一方面應考慮不同來源的資金如何進行適當的安排。由于資金需求往往是跨年度的,資金的實際使用應該在必需的時候投入,以縮短資金占用時間。對于不同時期和不同成本的資金,應考慮得當,長期投資應用于固定資產,短期資金應用于流動資產;資金成本低的先投入,成本高的后投入。根據這些原則,將不同的資金作不同的搭配,形成最佳的使用結構。
(四)利率與匯率風險分析
第4篇 物業管理：不合格控制程序
物業管理手冊:不合格控制程序
1、目的
對服務過程與采購物資進行控制,防止不合格服務的發生和不合格品的非預期使用。
2、適用范圍
適用于服務過程及采購物資的不合格項控制。
3、職責
3.1各部門負責本部門服務過程中不合格項的識別、控制和糾正。
3.2管理部負責采購物資不合格品的控制、跟蹤整改情況及糾正/預防措施的落實;品質部負責不合格服務項的識別、跟蹤整改情況及糾正/預防措施的落實。
4、程序
4.1日常服務過程不合格項的控制
4.1.1各部門在服務過程中檢查出不合格項時,按公司規定填寫《服務過程檢驗單》,品質部填寫《品質部抽檢單》。
4.1.2對出現的不合格項,由檢查人員進行評審并作出處置;情節嚴重時,報部門負責人評審和處置。處置方式為:返工或糾正(對不可能進行復檢的)。
4.2維修服務過程不合格項的控制
4.2.1標識:業主在《維修任務單》上簽署的不滿意見或物業服務中心回訪后簽署的不合格標識。
4.2.2處置方式:分析原因后,返修并對責任人進行處理,再次回訪業主。
4.3采購物資的不合格品控制
4.3.1當倉庫管理員檢測到采購物品不合格時,直接通知采購員與供方聯系退、換貨。
4.3.2庫房中不合格品的控制
4.3.2.1倉庫專員每月對庫存物品進行盤點,填寫《倉庫盤點表》,由管理部負責審核。
4.3.2.2倉庫專員將《倉庫盤點表》交管理部,對在盤點中發現的不合格品放入不合格品區標識、隔離;經總經理批準后進行處理。處理方案:經處理后使用、降級使用、報廢。
4.3.3維修、安裝過程中發現的不合格品的控制
維修、安裝過程中發現的不合格品,物業服務中心維修人員應在《物資質量使用情況反饋單》上記錄并退回倉庫放入不合格品區標識、隔離,換為合格品。
4.4各相關部門對不合格產品/服務進行評審后應填寫《物資質量使用情況反饋單》。
4.5返工返修后的產品/服務應經復驗合格或回訪業主取得滿意。
4.6本公司采購產品的不合格只允許退換,服務過程的不合格只允許返工、糾正,均不允許讓步接收或放行。
4.7本程序產生的記錄按《記錄控制程序》規定執行。
5、相關文件
5.1《相關記錄控制程序》
5.2《不符合、糾正和預防措施控制程序》
6、相關記錄
6.1《服務過程檢驗單》jw/jl-8.3-1-001
6.2《業主投訴處置單》jw/jl-7.2-002
6.3《倉庫盤點表》jw/jl-7.4-006
6.4《客戶投訴記錄表》jw/jl-7.2-003
6.5《客戶投訴匯總及處理情況表》jw/jl-7.2-004
6.6《物資質量使用情況反饋單》jw/jl-7.4-005
6.7《品質部抽檢單》jw/jl-5.4.5-003
第5篇 新物業管理員技能情景試題
一 情景題:
1、某物業公司通過投標方式,中標贏得新建成的興隆家園住宅小區物業管理權,該公司在接管驗收時,應該檢驗哪些具體資料
∴ 新建房屋接管驗收應驗交的資料:1)產權資料:項目批準文件;用地批準文件;建筑執照;拆遷資料。2)技術資料:14項。
2、小王是剛分配到某物業管理公司的大學畢業生,他不清楚新建房屋接管驗收主體工程時怎樣注意質量與使用功能的檢驗,你能告訴他嗎
∴主體結構質量與使用功能的檢驗:1)地基基礎的沉降不得超過允許變形值;2)鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫、不得超過規定值;3)木結構應結點牢固;4)磚石結構有足夠的強度;5)抗震設防的房屋必須符合設計規范。
3、 某物業管理公司經理安排老李去接管驗收新建房屋的屋面工程,你知道屋面工程接管驗收的具體標準嗎
∴屋面工程接管驗收的標準:1)符合屋面工程及驗收規范的規定,排水暢通,無積水,不滲漏;2)平屋面應有隔熱保溫措施,3層以上房屋在公用部位設置屋面檢修孔;3)陽臺和3層以上房屋的屋面應有組織排水,出水口、檐溝、落水管應安裝牢固,接口平密,不滲漏。
4、工程部老陳被經理安排負責新建小區樓地面工程的驗收標準,假如有一天經理安排你去接管驗收新建房屋的樓地面工程,你知道應該怎樣檢驗嗎
∴樓地面驗收應檢驗:1)面層與基層必須粘結牢固,不空鼓;2)衛生間、陽臺、盥洗間地面不應有積水,不允許倒泛水和滲漏;3)木樓地面應平整牢固。
5、泰然房地產開發公司交付給某物業管理公司二期精裝修商品住宅樓,公司經理安排物業管理員小魯去接管驗收新交付二期工程的裝修質量,你知道他應該注意哪些方面嗎
∴裝修應注意的方面:1)門窗安裝平正牢固,開關靈活,縫隙嚴密;2)進戶門不得使用膠合板制作,門鎖應安裝牢固;3)木裝修工程應表面光潔,線條順直,對縫嚴密;4)抹灰應表面平整,不應有空鼓、裂縫和起泡;5)飾面磚應表面潔凈,粘貼牢固,無缺棱掉角;6)油漆、刷漿應色澤一致,表面不應有脫皮。
6、水、衛、消防常常給物業管理公司日后管理工作帶來許多麻煩,要確保物業正常使用功能,為日后管理創造條件,在物業接管驗收時應該做好水、衛、消防接管驗收工作。你知道該怎樣做嗎
∴水、衛、消防接管驗收工作應該:1)管道應安裝牢固,控制部件啟閉靈活,無滴漏。2)高位水箱進水管與水箱檢驗口的設置應便于檢修。3)衛生間、廚房內的排污管應分設,出戶管長不宜超過8m,不應使用陶瓷管、塑料管。排水必須流暢;4)衛生器具質量良好,接口不得滲漏;5)水泵安裝應平穩;6)消防設施必須符合防火規范,并且有消防部門檢驗合格簽證。
7、某住宅小區剛剛開始辦理入住手續,物業管理公司經理安排老張負責建立業主檔案,你能告訴他怎樣建立嗎
∴建立業主檔案:業主的姓名、家庭成員情況、工作單位,平時聯系的電話或地址,收繳管理費的情況,物業的使用或維修養護情況等。
8、你知道物業委托管理階段信息的檔案應收集哪些資料
∴委托管理階段檔案應收集的資料:1)委托管理招標文件;2)物業管理投標文件;3)物業委托管理使同。
9、 某物業管理公司接管了一項服裝城商業場所物業管理工作,目前正處于招商階段,經理讓你把招商階段信息資料收集一下,存入檔案室,你知道收集哪些資料嗎
∴招商階段信息資料收集:1)招租物業的平面圖紙;2)招租許可證及委托書;3)租金及管理費策算書;4)租賃合同;5)廣告策劃資料。
10、用戶入戶信息資料對物業管理公司日后管理工作有很重要的參考作用,你知道用戶入戶信息檔案資料的主要內容嗎
∴用戶入戶信息檔案資料:1)入戶通知書、入戶須知;2)公共契約;3)用戶資料;4)業主委員會章程;5)用戶手冊;6)用戶進戶驗收表和交費單。
11、物業檔案資料管理員小李剛剛接管檔案管理工作不久,經理要她銷毀原有過期的檔案資料,她一時無從下手,你能幫助她做好檔案銷毀工作嗎
∴檔案的銷毀:根據文檔的保存期限和性質,定期對過期和作廢的文檔進行剔除和銷毀防止檔案的堆積和混淆。經主管領導批準可銷毀,同時建立清單備查。
12、住戶手冊屬于物業管理常用規章制度的一種,經理讓新來的大學生小楊起草住戶手冊,他不知道該寫哪些內容,請你告訴他住戶手冊應包括的具體內容。
∴住戶手冊包括的內容:1)居住區域概況;2)物業管理區域機構;3)業主(住戶)須知;4)物業管理區域的管理規定;5)綜合服務。
13、物業管理員小楊正在起草住戶
手冊,當寫到物業區域管理機構時只寫了物業公司的介紹,請您幫他把內容補充完整。
∴物業區域管理機構內容:1)物業管理公司介紹;2)物業管理的具體工作職責;3)業主委員會的權利及作用;4)居民委員會的工作范圍。
14、物業管理費用構成大致可分為兩大類,你知道是哪兩類嗎
∴物業管理費用的構成:物業管理費用的構成分為兩大類:一類是管理費用,用自有費用支出。另一類是公用設施及公用資源費用的支出,物業管理企業向物業產權人或物業使用人代繳、代交。
15、新來的會計員小陳把收益性物業管理中的收入列入保證金和準備金,你認為這樣做對嗎你能告訴他物業管理及服務人員的工資和福利都包括哪些明細科目
∴不對,收益性物業管理中的收入包括租金收入和其他經營性收入(不含保證金和準備金)。人工費包括:工資、補貼、勞保福利、保險費、統籌費和公積金。
16、收益性物業管理中公共設施設備日常運行、維修及保養費,該項費用在物業經營費用中占較大比例,你知道具體分哪幾項嗎
∴公共設施設備日常運行、維修及保養費主要包括:1)維修與保養費;2)室內裝修費;3)生活用水和污水排放費;4)能源費;5)康樂設施費;6)雜項費。
17、保險費項目只包括物業本身的保險,人工醫療保險和失業保險在人員費用中支出,你能列出收益性物業保險項目具體類型嗎
∴保險項目的類型:1)火險;2)火險附加險;3)全損險;4)鍋爐保險;5)財產損毀責任保險;6)租金損失保險。
18、對收益性物業房產稅如何征繳,你知道具體規定嗎
∴房產稅征收:對收益性物業來說,業主應繳納房產稅。我國城市房產稅的征收分為租金征收和按房產原值征收兩種情況,按年計征,分期繳納。確定該項費用的預算以月為基礎,每月留出來房產稅供需要繳納該稅項時使用。
19、新來的物業管理員小宋對“固定費用隨著物業管理企業所接管物業數量的變動成反比變動”這句話不十分理解,請你向他解釋清楚。
∴固定費用其總額并不隨所管物業的數量增減而增減。就單位建筑面積所分攤的費用來看,則隨著物業管理企業所接管物業數量的變動成反比變動,即所接管物業的數量增加,每平方米建筑面積分攤的費用就隨之減少。因此,物業管理企業多接管一些物業,相對就可降低日常管理費收費標準。
20、地基屬于隱蔽工程,發現問題采取補救措施都很困難,因此,平時要足夠重視,要做好養護工作,你知道注意哪些方面嗎
∴地基基礎的養護應注意:1)堅決杜絕不合理荷載的產生;2)防止地基浸水;3)保證勒腳完好無損;4)防止地基凍害。
21、樓地面工程常見的材料多種多樣,要針對材料特性做好相應的養護工作,請你告訴工程部新來的小王應注意哪些方面
∴樓地面工程的養護:1)保證經常用水房間的有效防水;2)避免室內受潮與蟲害;3)加強對二次裝修的科學管理;4)控制與消除裝飾材料的副作用。
22、門窗是保證房屋使用正常、通風良好的重要途徑。你知道門窗工程的養護應重點注意哪幾個方面嗎
第6篇 物業創優達標基礎管理項自檢說明
創優達標基礎管理項自檢說明
致 博盈**廣場是北京**集團為推動荊州招商引資及經濟發展的重要基礎項目,廣場從籌建到開業驗收,均得到市政府及各有關部門的大力支持和指導。
廣場以建立荊州首家以“綠色環?！睘橹黝}智能商務寫字樓為品牌目標,嚴格按政府各有關部門批準的規范方案組織施工建設,整體智能系統、綠化規劃方案圖、總平面圖、工程規劃、施工許可證均齊全,工程竣工后,經政府各主管部門驗收合格。
2002年9月,**廣場大廈驗收后,由業主方特聘荊州市**物業管理有限公司接管,并簽訂了物業管理委托合同協議,驗收圖紙、檔案、資料齊全。
物業管理的前期介入,早在2002年5月**廣場改造施工開始,廣場開發商業主軍沙商貿有限公司即與荊州市**物業管理有限公司簽訂了**廣場前期物業管理委托合同,對物業管理的項目、期限、雙方的權利及義務、服務質量和違約責任等方面作出了明確的規定。
荊州市**物業公司作為一家受聘于**廣場物業整體管理而組建成立的專業化實體,**廣場物業管理處從服務招商引資及打造招商服務商務中心,以追求業主和租戶滿意,遵循“業主至上、服務第一”之宗旨,努力把**廣場打造成為荊州一流的商務、文化、藝術、休閑之都。
物業公司與業主按建設部有關規定及時簽訂了**廣場維修基金籌集、管理及使用協議并嚴格執行《維修基金管理規定》。
大廈自修建運營以來,實行規范化物業管理,設置物管辦公室、招商服務中心、專業的安保、工程維修及保潔等部門,崗位人員上崗持證率達100%,擁有一整套租戶入駐、收支、裝修管理及日常服務運行模式和管理規范,不斷建立健全各項管理制度及工作流程標準,配備專人管理物業檔案室,實行24小時值班服務制度,并配備專業的物業管理信息系統,廣場物管處在全力保障業主及各租戶的服務質量上,報業主批準成立了“業主、租戶代表大會”,定期舉行座談會,廣泛征集租戶物業服務意見,并定期發放《租戶意見征詢表》,廣泛了解業主及租戶意見,安全、維保和衛生等物業管理客戶滿意率達95%以上。
為全面配合市物管部門做好本次物業管理達標示范大廈爭創工作,提升整體服務管理水平及品牌實力,**物業管理有限公司將協同**廣場業主方就爭創工作,重點作好如下工作安排:
1、物業管理示范大廈爭創工作全員參與,公司于8月底就召開“爭創達標示范大廈”全體員工動員大會,對整個工作做出布署,并成立專班,全面負責爭創工作內外宣傳發動、資料、檔案歸檔整理;標準自檢及驗收工作;
2、成立新物管條例實施宣傳小組,公司先后組織員工學習新《物業管理條例》、《租戶公約》及《裝修管理規定》,為全員規范物業管理行為提供法律指導和實施依據;
3、公司積極做好內部宣傳發動工作,以“努力提高物業管理水平,積極打造物業管理強勢品牌“為目標,已作出如下具體分工:
1)公司行政部負責物業管理人員培訓提高、內外聯系溝通、行政接洽、協調資料檔案的統籌、監督整理及整改、自檢、協助驗收工作;
2)做好物業管理示范大廈的申報準備及創建工作,已下發《全國物業管理示范大廈標準及評分細則》,組織各部門對照此評分細則進行學習,各部門召開會議,對照標準,找出存在的問題及整改方案,統一報批、整改實施;
3)《物業管理示范大廈標準及評分細則》中,所涉及物業管理檔案、資料統一由物管處整理收集,并做好登記清單和目錄;并將整理后的清單目錄及未明事宜統一交行政部;做好自檢和及時與物管科聯絡、協調、更正,并積極準備迎接11月份上級物管部門的驗收檢查。
第7篇 物業管理師模擬題-單選題
2008年物業管理師模擬題-單選題
1、物業管理的經費是搞好物業管理的物質基礎,管理企業所收的費用要讓業主和使用人感到( )。
a 質價相符 b 能夠接受 c 價格優惠 d 價格偏低
2、物業管理涉及到的法律很多,遇到的問題又十分復雜,在處理問題時應以()為依據。
a 企業的規章制度 b 業主委員會章程 c 上級行政部門的指示 d 法律、法規
3、物業管理人員應具備的職業道德之一是( )。
a 儀表端莊,形象良好 b 忠于職守,盡職盡責 c 體魄健康,胸懷寬廣 d 語言流暢,表達力強
4、物業管理人員在工作中相互推諉,辦事拖拉,不符合( )的職業道德要求。
a 忠于職守,盡職盡責 b 實事求是,辦事公道 c 謙虛謹慎,文明禮貌 d 遵守紀律,奉公守法
5、物業管理人員要做到人找工作,不要讓工作找人。凡是用戶需要做的事都是要分秒必爭,盡快干好,這體現了( ) 。
a 積極主動,講求實效 b 謙虛謹慎,文明禮貌 c 刻苦學習,提高素質 d 儀表端莊,良好形象
6、講求實效,要做到急修零活當時到現場;如果是一般水、電、氣、暖方面的問題,雖然當時不處理也不會發生危險,也( )。
a 必須馬上修好 b 必須三天內解決 c 要力爭當日給用戶答復 d 要力爭三天內給予答復
7、物業管理企業是指專門從事永久性建筑物、基礎配套設施以及( )的現代化科學管理,為業主和用戶提供良好的生活、工作和學習環境的服務性企業。
a 場地 b 綠化帶 c 道路 d 周圍環境
模擬題下載:2008年物業管理師模擬題-單選題
第8篇 物業工程管理部物業助理職務說明書
工作概述:
負責所屬區域的物業驗收、公共環境及設施設備管理、裝飾裝修管理、日常維修管理、荒樓維護等工作;以及完成上級交辦的其他事項。
(一)任職資格
1、性別:男性;
2、年齡要求:35歲以下;
3、學歷要求:大?；蛞陨蠈W歷,土木工程或物業管理專業;
4、工作經驗:具備1年以上工程管理或物業管理行業工作經驗;
5、工作技能:持物業管理上崗證及物業管理職業資格證書;經部門招聘考核標準評測(物業助理)合格可錄用,試用期經員工轉正考核標準(物業助理)評測可轉正。(見附表)
(二)工作關系
1、直接上級:工程管理部副主管
2、合作部門:
(1)內部部門:管理公司,建筑公司,售樓部,裝修公司,機電公司等;
(2)外部部門:規劃國土管理所,行政執法分局(中隊),交通管理所等。
(三)崗位職責
1、負責所屬區域物業的驗收工作。
2、負責所屬區域空置物業的管理工作。
3、負責所屬區域日常維修工程的跟進工作。
4、負責所屬區域物業裝修的管理工作。
5、負責所屬區域及其周邊公共環境、公共設施設備的管理工作。
(四)工作目標及衡量標準
1、工作目標:按《樓宇驗收操作規程》驗收樓宇,確保每人每月違反規程扣分不超過10分;
2、工作目標:按《空置物業檢護操作規程》對空置物業進行管理,確保每人每月違反規程扣分不超過10分;
3、工作目標:按《日常維修工程管理規程》對日常維修工程進行管理,確保每人每月違反規程扣分不超過10分;
4、工作目標:按《裝飾裝修管理規程》對裝飾裝修活動進行管理,確保每人每月違反規程扣分不超過10分;
5、工作目標:按《公共區域及公共設施設備巡查規程》進行巡查,確保每人每月違反規程扣分不超過10分;
(五)工作要領和注意事項
1、按照部門的規章制度和程序處理事務。
2、細心謹慎,有較強的責任心。
3、熟悉業務流程,熱情服務。
4、保持良好的儀容儀表,禮貌待客。
第9篇 物業管理費催繳宣傳標語范例
1.物業管理業主當家,小區建設依靠大家!
2.知榮辱,樹新風,加強業主自治自律!
3.拖欠物業管理費是對交費業主的侵權和對全體業主的損害!
4.樹立正確的榮辱觀,糾正缺德失范的惡意欠費行為!
5.物業管理有償服務需要業主按約繳費來支持!
6.欠費影響物業公司經營,損害最大的是廣大業主的利益!
7.加強物業管理,共建安全文明溫馨和諧的家園!
8.拖欠物業管理費是違約違規損人害已的錯誤行為!
9.樹立正確的物業管理消費觀念,克服丑惡的賴賬消費行為!
10.共建和諧樹新風,八榮八恥記心中!
11.維護業主合法權益,做好物業管理費清收清欠工作!
12.加強物業管理服務,提高物業管理品質!
13.辛勤勞動無尚光榮,物業管理功德無量!
14.依法依規從事物業管理,切實提供質價相符的服務!
15.改善物業環境,加大清欠力度,解決歷史積欠!
16.揚榮棄恥,不做痞子/賴子和渣滓!
17.尊重勞動、尊重知識、尊重人才、尊重創造!
18.加強民主,依法治國,構建和諧社會!
19.樹立科學發展觀、構建和諧平安社區!
20.實現社會和諧,建設美好家園!
第10篇 物業小區管理規約示范文本征求意見稿
第一章總則
第一條為加強本小區物業的管理,維護全體業主和物業使用人的合法權益,維護公共環境和秩序,保障物業的安全與合理使用,根據《物權法》、《 條例》、《業主大會 》等有關規定,制定本規約。
第二條本規約由業主大會通過,全體業主和物業使用人須自覺遵守。
第二章業主的共有權
第三條本物業小區內物業的基本情況
物業名稱: 金碧御水山莊
座落位置: 花都區獅嶺鎮山前旅游大道**山莊
物業類型: 商住小區
面積: 636,264.80平方米
建筑物區域四至:
東至芙蓉嶂風景旅游度假區
西至六花崗水庫
南至山前旅游大道
北至王子山森林
第四條根據有關法律 和物業買賣 ,業主享有以下物業共用部位、共用設施設備的共有權:
(一)住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、走廊通道、樓梯間等;
(二)住宅小區或單幢住宅內,建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、 設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等;
(三)其他依據法律法規規定屬于全體業主共有的物業。
第三章物業使用原則
第五條為維護業主的共同利益,經業主大會同意,授予物業服務企業在物業服務活動中行使以下權利;
(一)根據本規約制定物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章 ;
(二)以批評、規勸、公告、法律訴訟等必要措施制止業主、物業使用人違反本規約和規章制度的行為。
第六條物業服務收費采取()方式。業主應按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。
物業服務費用是物業服務活動正常開展的基礎,涉及全體業主的共同利益,業主應積極履行交納物業服務費用的義務。
第七條業主對物業的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利,但不得妨礙其他業主正常使用物業。
第八條業主應遵守法律、法規的規定,按照有利于物業使用、安全、整潔、公平、合理、不損害公共利益和他人利益的原則,在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風、采光、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面妥善處理與相鄰業主的關系。
第九條業主應按 用途使用物業。因特殊情況需要改變物業規劃用途的,業主應在征得相關業主及業主委員會同意后,報有關 主管部門批準,并告知物業服務企業。
第十條業主需要裝飾裝修房屋的,應事先告知物業服務企業或業主委員會,并交納1000元裝修押金給物業服務企業或業主委員會。裝修押金在裝修完工后,經物業服務企業或業主委員會派專業人員檢查合格后退還。
業主應按有關法律法規的規定從事裝飾裝修行為,遵守裝飾裝修的注意事項,不得從事裝飾裝修的禁止行為。
第十一條業主應按設計預留的位置安裝空調,未預留設計位置的,應按物業服務企業指定的位置安裝,并按要求做好噪音及冷凝水的處理。
第十二條業主應在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾,不得擅自占用物業共用部位和公共場所。
裝飾裝修 時間為早8:00至12:00、下午2:00至6:00,其他時間不得施工。
第十三條因裝飾裝修房屋影響物業共用部位、共用設施設備的正常使用以及侵害相鄰業主合法權益的,業主應及時恢復原狀并承擔相應的賠償責任。
第十四條業主應按有關規定合理使用水、電、氣等共用設施設備,不得擅自拆改。
第十五條業主及物業使用人使用電梯、扶梯,應遵守本物業小區電梯、扶梯的使用管理規定。
第十六條本物業小區內行駛和停放車輛,應遵守本物業小區的車輛行駛和停車規則。
第十七條本物業小區內禁止下列行為:
(一)損壞房屋承重結構,破壞房屋外貌,擅自改變房屋使用性質;
(二)違法搭建建筑物、構筑物;
(三)擅自改建、占用物業共有部分;
(四)損壞或者擅自占用、移裝共用設施;
(五)未經業主大會同意及有關政府部門批準,擅自占用、改建、擴建小區內及周邊市政道路;
(六)踐踏、占用綠地,損毀樹木、園林;
(七)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品,存放、鋪設超負荷物品;
(八)排放有毒、有害物質;
(九)亂拋垃圾,高空拋物;
(十)發出超過規定標準的環境噪聲;
(十一)法律、法規和業主規約禁止的其他行為。
第十八條業主和物業使用人在本物業小區內飼養動物不得違反有關規定,并應遵守以下約定:
(一)不得在公共場所大小便;
(二)進入公共場所要使用繩索牽好,以防傷及他人;
(三)不得因喧叫妨礙他人休息。
第四章物業的 養護
第十九條業主應當按照國家有關規定交納 。
專項維修資金屬于全體業主所有,專項用于物業保修期滿后物業共有部分、共用設施設備的維修和更新、改造,不得挪作他用。維修資金使用須經相關聯專有部分占建筑物總面積三分之二以上業主且占總人數三分之二以上業主同意方可使用。
第二十條業主轉讓或者出租物業時,應當將業主規約內容、物業服務費用標準等事項告知受讓人或承租人,并自物業轉讓合同或租賃合同簽訂之日起五日內,將物業轉讓或者出租情況告知業主委員會和物業服務企業。業主轉讓物業時應提供繳納維修資金的相關證明。
第二十一條業主對物業專有部分的維修養護行為不得妨礙其他業主的合法權益。
第二十二條因維修養護物業確需進入相關業主的物業專有部分時,業主或物業服務企業應事先告知相關業主,并在約定期限內恢復原狀,相關業主應給予必要的配合。
> 相關業主阻撓維修養護的進行造成物業損壞及其他損失的,應負責修復并承擔賠償責任。
第二十三條因維修養護物業或者公共利益,業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得業主委員會或物業服務企業的同意,并在約定期限內恢復原狀。
第二十四條物業存在安全隱患,危及公共利益或其他業主合法權益時,責任人應當及時采取措施消除隱患。
第五章違約責任
第二十五條業主違反本規約關于物業的使用、維護和管理的約定,妨礙物業正常使用或造成物業損害及其他損失的,其他業主和物業服務企業可依據本規約向人民法院提起訴訟。
第二十六條業主違反本規約關于業主共同利益的約定,導致全體業主的共同利益受損的,其他業主和物業服務企業可依據本規約向人民法院提起訴訟。
第六章附則
第二十七條本規約所稱物業的專有部分,是指由業主獨立使用并具有排他性的房屋、空間、場地及相關設施設備。
本規約所稱物業的共用部位、共用設施設備,是指業主建筑物區域內業主專有部分以外的,屬于多個或全體業主共同所有或使用的房屋、空間、場地及相關設施設備。
第二十八條業主轉讓或出租物業時,應提前書面通知物業服務企業,并要求物業繼受人簽署本規約承諾書或承租人在租賃合同中承諾遵守本規約。
物業小區
第11篇 小區物業管理員崗位說明書-5
小區物業管理員崗位說明書(5)
1、崗位名稱:管理員
2、崗位系列:管理
3、崗位概述:**物業有限公司**小區物業管理處的管理工作。
4、崗位權限:
日常物業管理權;
日常服務的接待處理權;
5.工作任務:
負責協助物業管理處主任的工作;
負責小區業主或使用人的業務接待;
負責物業管理費用的收取;
負責物業管理處檔案資料的管理;
負責物業管理處的“小財務”工作(包括小區三項基金的管理);
負責物業管理處的內勤工作。
6.承擔責任:對物業管理處的的日常事物性工作負責工作。
7.崗位關系:在物業管理處主任的直接領導下,完成各項工作工作。
8.崗位條件:
學歷:初中以上,具有物業管理崗位管理證書;
能力:責任心強,具有物業管理的專門知識及技能;一定的組織、協調、管理能力;一定的物業管理法律法規知識。
身體:身體健康
閱歷:二年以上物業管理的工作經驗
培訓:物業管理崗位的應知應會技能培訓
8.崗位要求:
文明禮貌,用語規范;
服裝整潔,掛牌服務;
服務周到,耐心細致;
資料管理,準確完整;
工作敬業、熟悉業務;
處理及時,件件落實;
善于協調,工作有序。
9、應知應會:
工作任務
崗位要求
崗位關系
崗位責任
崗位考核
10.附件
規范用語:
電話:**物業,請講!
接待:先生/小姐、老師/同志,早/中/下午好!
幫助:請問有什么事是否需要幫助
離開:先生/小姐、老師/同志,再見!
第12篇 物業項目總經理整體分期物業管理責任書
為確保項目所屬物業公司責任目標的順利實現,經項目所在公司經營管理委員會與物業管理公司總經理共同協商,確定了年度工作責任目標,并由物業管理公司總經理代表__物業管理公司與項目所在公司總經理簽訂本責任書。
第一條項目物業基本狀況
項目數值
1占地面積
2總建筑面積住宅建筑面積商業建筑面積
地下室面積其他面積
3容積率
4住宅類型
物業服務費用住宅商業
5停車位地面地下
停車服務費地面地下
6綠地面積綠地率
7其他
8備注
一、經濟目標
第二條責任目標
1、責任期內管理費總收繳率不低于%
2、整個項目在經營期內物業管理成本不超過:萬元,其中開辦費------;為發展商提供服務成本的測算:------經營期收支盈虧------(收入----支出----)
4、物業服務費標準:;停車服務費:元/個.月
二、安全目標不發生重大安全責任事故;
注:重大安全責任事故是指:
因失職或玩忽職守引發的員工死亡事故;因失職或玩忽職守引發的公司重要財產報廢、損毀事故;因失職或玩忽職守引發的火災事故;因失職或玩忽職守引發的水浸事故;因失職或玩忽職守引發的惡性治安事件。
三、管理指標:
1、在責任期內導入(維系)iso9001質量體系、iso14001環境體系運作;
2、責任期內達到(保持)級優秀物業管理(生態示范)小區(大廈)的稱號其中本年度完成--------的稱號;
3、配合地產公司銷售工作
4、其他需要設定的目標
四、質量目標
1、業主(用戶)綜合滿意度調查的滿意率達到%以上,
第三條管理權限及義務
一、物業公司總經理權力
1、人事管理權:
(1)對物業管理公司經理級及經理級以下員工(不含財務人員)的獎罰權、任免權、解聘權;
(2)對物業管理公司副總經理、總經理助理、管理處主任、人員任免、調配、解聘和獎罰的建議權。
2、財務管理權:
日常經營管理資金元以內(不含固定資產的購買)的支出決定權。
3、獎金分配權:
(1)在物業公司核定的工資總額內有權對各部門工資與獎金額度進行調整與分配;
(2)按與下屬各部門經理簽訂的《目標管理責任書》的責任目標完成情況對責任人實施獎金分配,但應報項目公司備案。
二、項目所在公司權力
1、人事管理權:對物業管理公司總經理的任免、調配、解聘、獎罰的建議權。對物業管理公司財務經理的獎罰權、任免權、解聘權和調配權。
2、財務管理權:對物業管理公司財務實行垂直領導,對其運作狀況的審計權、監控權。
3、考核權:
(1)對物業管理公司運作狀況的督導、檢查權;
(2)對物業管理公司總經理的績效考評權、獎罰權。三、物業管理公司總經理義務
1、接受項目所在公司的行政領導和管理公司物業部的業務指導;
2、確保責任目標的逐步實現;
3、向地產公司和物業管理部進行工作匯報;
4、自覺接受上級公司的監控、考評、檢查;
5、保證物業公司各個標準作業規程的貫徹執行;
6、保證員工的生活、工作次序;
7、為公司培養人才。四、上級公司義務
1、及時提供合適的業務支持;
2、提供信息支持;
3、提供資金支持。
第四條目標考評
一、項目所在公司財務部定期(不定期)監控、審計、檢查物業公司資金的
運作和其他財務工作。檢查標準、辦法依據行業法規和集團公司的財務規定;檢查結果作為績效考評的依據之一。
二、項目所在公司定期(不定期)監控、檢查所屬物業管理公司成本控制工作;檢查結果作為績效考評的依據之一。
三、項目所在公司經營管理委員會負責對物業管理公司總經理的績效考評?？荚u標準辦法依據項目所在公司(或管理公司)績效考評相關標準規程、制度,日常工作檢查情況和本目標管理責任書。
第五條獎懲條款
一、獎勵措施
1、如果責任目標完成,則物業公司總經理可按項目所在公司的獎金分配方案對員工發放獎金。
2、超額獎勵:如果超過目標利潤則按照超過部分的8%----15%提取獎勵金:
二、懲罰措施
1、如果本責任書所列的三類責任目標不能全部完成,則每不能完成其中一項指標,扣減項目所屬物業管理管理公司整個獎金總額的5%,物業總經理個人應得獎金的10%,直至扣除全部獎金,并承擔相應的行政處罰;
2、責任期內發生重大安全責任事故,上級公司將追究總經理及相應責任人責
任,視情節扣罰一定比例的獎金,并承擔相應的行政處罰。
第六條目標的調整
一、若發生不可抗力致使責任目標無法完成,則本目標管理責任書失效,遺留問題由項目所在公司經營管理委員會與物業公司總經理共同協商處理;
二、責任目標的調整按《目標管理責任制》有關規定執行。
第七條其他
一、本目標管理責任書一式肆份,管理公司物業管理部備案壹份,項目所在公司存檔壹份,所屬物業管理公司存檔壹份,物業公司總經理壹份。
二、未盡事宜由物業公司總經理同項目所在公司經營管理委員會協商解決,補充條款與責任書具有同等效力。
三、在責任期內物業公司總經理違反公司其它制度按相關規定處理。
四、若責任書簽署人發生變動,繼任者有責任繼續履行責任書所規定事項,
并承擔相關責權。
五、項目所在公司經營管理委員對相應目標管理責任書有最終解釋權。
六、本目標管理責任書期限從 年 月 日起至 年 月 日止,雙方簽字生效。
項目所在公司總經理:所屬物業管理公司總經理:
日期:日期:
