第1篇 物業管理保安員處理問題原則方法
物業管理(保安)員處理問題的原則和方法
(一)原則:
合法的原則;合情合理的原則;依法辦事、以理服人的原則;化解矛盾、妥善
解決的原則。
(二)方法:
1.對違反物業管理類《業主公約》或《小區管理規定》的問題,可通過說服的方式解決。對一時無法解決可能會擴大事態的問題,應采取'可散不可聚、可解不可急、可順不可逆'的處理原則,盡力勸解,將問題引向緩和,切忌將矛盾激化。
2.在處理問題上,堅持教育與處罰相結合的原則,因情節輕微可當場予以教育;或協助所在單位、家屬進門教育;情節嚴重需治安處罰的交公安機關處理。
3.對犯罪行為,應及時予以制止并報警,交公安機關處理。
第2篇 物業管理檔案建立與管理
物業管理檔案的建立與管理
1.資料收集
資料的收集堅持內容豐富的原則,根據實體資料和信息資料的內容,在實際工作中從需要和服務的角度出發,擴大信息的收集來源,從時間上來講是指從規劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料,從空間上講是指物業構成的全部,大到房屋本體公共設施,小到花草苗木都應有詳細的資料。
2.資料分類整理
(1)分辨真偽。
(2)分類排序。
(3)組編檔號。
(4)裝訂精美。
3.檔案資料管理
(1)采用原始檔案和電腦檔案雙軌管理制。
(2)采用多種形式的文檔儲存方法,便于原始檔案的管理(如:采用錄像、刻盤、膠卷、照片、圖景等方法)。
(3)建議盡可能的采用電腦儲存,便于查找調用,以便更好地保護原始檔案的資料免受翻動的磨損和損壞。
(4)建立健全的檔案外借管理規定,檔案管理必須專人負責,應做到保管、保密,工作細致;如有破損,應及時修補。
(5)檔案管理室必須達到防火、防潮、防變質的“三防”標準。
第3篇 物業管理員招聘試題答案60分鐘
物業管理員招聘試題及答案(60分鐘)
一、 填空(20*2分)
1、 根據物業管理條例,物業管理活動的主體是: 。
2、 專項維修資金專項用于住宅共用部位共用設施設備保修期滿后的中修、、、。專項維修資金歸 所有;
3、 《物業管理條例》第三十五條規定 業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。
物業服務合同應當對物業管理事項、、 、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
4、 《物業管理條例》第三十六條 物業管理企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務。
物業管理企業,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。
5、 正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期:屋面防水年;墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏 年;管道堵塞
個月;供熱、供冷系統和設備 個采暖期或供冷期。
6、 一般的民用建筑是由 、 、樓地面、樓梯、屋頂、門和窗等六大塊組成。
7、 一套完整的施工圖,除了要有圖紙目錄和設計說明書以外,還應包括以下專業圖紙:
①圖 ② 圖 ③ 圖 ④ 圖
8、 物業管理綜合服務一般分為: 服務和 服務。
二、 問答題(2*10分)
1、 在辦理物業承接驗收手續時,建設單位應當向物業管理企業移交哪些資料
2、 物業管理員在物業管理活動中的主要職責是什么
三、論述題(2*20分)
1、 根據您以往的經驗,您認為物業管理工作中最棘手的問題是什么您是怎么處理的
2、 談談您對物業管理市場或者物業管理企業的認識。(比如:一個好的物業公司應該有怎樣的組織機構或管理模式怎樣的服務理念當前市場的物業管理企業主要存在哪些優勢或弊端請不拘形式隨意發揮,可以談一個問題,也可以談多個問題)
答案:
填空
1、業主2、大修、更新、改造3、服務質量或服務標準、服務費用
4、違反合同約定或違約或未按合同約定提供服務或未提供約定的服務
5、 5年 1年 2個月 2個 6、基礎 墻體
7、建筑施工結構施工設備施工電氣施工 8、常規性特約
簡答
1、第二十九條 在辦理物業承接驗收手續時,建設單位應當向物業管理企業移交下列資料:
(一) 竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二) 設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;
(三) 物業質量保修文件和物業使用說明文件;
(四) 物業管理所必需的其他資料。
2、
1) 配套設施的完善問題;
2) 水電供應容量的問題;
3) 安全保衛系統;
4) 垃圾的處理方式;
5) 高層建筑物外觀的清潔問題;
6) 消防設施問題;
7) 物業管理所需設備問題;
8) 對建筑材料的意見;
9) 其他問題。
第4篇 某物業公司綜合管理辦公室職能
物業公司綜合管理辦公室職能
1、主要負責公司內部日常行政事務,包括人事、后勤、檔案、培訓、綜治、消防等工作;
2、負責財務管理,包括做好資金運作的日常工作,負責管理服務費的收繳,做好財會帳冊、報表,繳納財稅等工作;
3、負責物業維修及設備運行的技術管理,包括房屋的設備檢驗、維修工程安排,對業主裝修的指導和監督等工作;
4、負責監督、檢查房屋及設備急修以及一般報修受理或作業,保安、消防、車輛交通等工作以及轄區內的環境保護和日常清掃,綠化設施的管理,樹木、綠地養護等工作;
5、負責“一業為主、多種經營”的發展,包括管理各種文化、娛樂、生活、商業等公共服務經營設施和部門,接受業主綜合性和個別性的委托、代辦服務等工作。
第5篇 z物業小區電梯管理程序
公司程序文件版號: a
修改號: 0
ej-qp4.3物業小區電梯管理程序頁碼: 1/3
1.目的:
保證電梯設備完好無損,正常安全運行,滿足住戶使用。
2.適用范圍:
小區住宅樓內所有電梯。本公司電梯維護的日常管理發包給分承包商,公司要求分承包商組織專門的電梯運行及電梯維修人員,為我公司提供服務并在服務過程中執行公司規定的程序。
3.引用文件:
3.1質量手冊第4.6、4.7、4.8、4.9、4.10、4.11、4.12、4.13、4.14章
3.2 iso9002標準第4.6 、4.7、4.8、4.9、4.10、4.11、4.12、4.13、4.14章。
4.職責:
4.1工程維修部(以下簡稱工程部),負責制定電梯大修的工作計劃和具體實施。監督、檢查電梯運行及維修人員的工作。
4.2分承包商的電梯技術人員負責制定電梯的日常維護,保養計劃。
4.3電梯維修人員及電梯司機負責電梯的維修、維護及巡視,并隨時做好各種記錄。
5.工作程序:
5.1電梯正常運行:
5.1.1電梯司機要嚴格遵守《電梯安全操作規程》和《電梯司機崗位職責》。
5.1.2電梯司機要認真填寫《電梯司機值班工作記錄》,按《電梯巡視規程》做好巡視工作。
5.1.3維修班長每天對電梯司機的工作進行檢查,內容包括電梯運行、巡視、衛生情況,并填寫《電梯司機值班檢查記錄》。
5.1.4發現電梯故障及時通報值班室,并填寫《電梯故障報修單》。
5.1.5電梯一旦出現因人故障。嚴格按照《電梯故障困人救援規程》執行。
5.2電梯日常保養、維修檢查:
5.2.1電梯維修工根據電梯技術人員制定的《電梯周保養項目及記錄》、《電梯月保養項目及記錄》、《電梯半年保養項目及記錄》、《電梯年保養項目及記錄》,按時保質保量完成分管電梯設備的保養項目及日常的維修、搶修工作,并認真填寫《電梯故障報修單》及有關工作記錄。
5.2.2分承包商的電梯技術人員每月中旬及月末對電梯維修工的工作進行抽查,并填寫《電梯周檢查記錄》、《電梯月檢查記錄》、《電梯半年檢查記錄》、《電梯年檢查記錄》。
5.3對電梯分承包商服務質量的檢查:
5.3.1工程部主任每月末對電梯分承包商的工作進行一次抽查,內容包括:運行情況、保養及維修情況,并填寫《電梯工作考核記錄》。以此做為對分承包商工作的考評依據。
5.3.2發現重大問題,由工程部主任向電梯分承包商發出《整改通知書》限期改進。
6.支持性文件與質量記錄
6.1《電梯司機值班工作記錄》 ej-qr-qp4.3-01
6.2《電梯司機值班檢查記錄》 ej-qr-qp4.3-02
6.3《電梯故障報修單》 ej-qr-qp4.3-03
6.4《電梯周保養項目及記錄》 ej-qr-qp4.3-04
6.5《電梯月保養項目及記錄》 ej-qr-qp4.3-05
6.6《電梯半年保養項目及記錄》 ej-qr-qp4.3-06
6.7《電梯年保養項目及記錄》 ej-qr-qp4.3-07
6.8《電梯周檢查記錄》 ej-qr-qp4.3-08
6.9《電梯月檢查記錄》 ej-qr-qp4.3-09
6.10《電梯半年檢查記錄》ej-qr-qp
4.3-10
6.11《電梯年檢查記錄》ej-qr-qp4.3-11
6.12《電梯工作考核記錄》ej-qr-qp4.3-12
6.13《電梯安全操作規程》ej-wi-qp4.3-01
6.14《電梯故障困人救援規程》ej-wi-qp4.3-02
6.15《電梯維修保養安全操作規程》ej-wi-qp4.3-03
6.16《電梯巡視規程》ej-wi-qp4.3-04
6.17《工程維修部員工崗位職責》ej-wi-qm4.1-04
第6篇 物業公司質量管理體系文件控制程序
1.目的
對質量管理體系的文件進行統一的管理與有效的控制,以確保使用質量管理體系文件的部門均能得到相應文件的有效版本。
2.范圍
本程序適用于對公司質量管理體系文件的控制。
3.職責
3.1質量手冊、程序文件由總經理批準。
3.2管理者代表批準其他文件。
3.3全面質量管理辦公室組織人員進行質量管理體系文件的編寫。
3.4全面質量管理辦公室負責質量管理體系文件的歸口管理。
4.工作內容
4.1編寫與審批
4.1.1質量手冊,全面質量管理辦公室負責組織相關人員編寫,管理者代表負責質量手冊的審核,總經理負責質量手冊的批準。
4.1.2程序文件,管理者代表負責程序文件的審核,總經理負責程序文件的批準。
4.1.3服務工作規范,各部門負責審核,由管理者代表批準。
4.2文件的標識
4.2.1編號
4.2.1.1記錄表格除注明名稱外,在右上方注明標準要素號加'j'及序號,如《收發文登記表》4.2.3-j-01;
4.2.1.2程序文件和工作規范的編號直接寫上要素號;
4.2.1.3如某要素有多個文件時,在后面加注序號,如《裝修監管工作規范》7.5.1-04。
4.2.2封面標識
4.2.2.1版本使用英文字母:a版表示第一版;b版表示第二版,以下類推;
4.2.2.2分發號,分發文件時注明分發號碼。
4.2.3頁眉和頁腳
右邊:文件版本號+修改次數,如:a/0、a/1、b/0、b/1;左邊:
文件類型,如:質量手冊、程序文件、服務工作規范;頁面底端
居中:頁碼,如:1。
4.3文件受控
4.3.1受控文件,發給本組織成員的體系文件均為受控文件,在封面上蓋'受控文件'印章;
4.3.2非受控文件,發給本組織外的質量手冊為非受控文件,不收回,不負責修改。
4.4文件發放與回收
4.4.1文件的發放、回收都需要填寫《收發文件登記表》。
4.4.2如文件分為兩層發放,每一層都需要填寫《收發文件登記表》。
4.5文件保管與復印
4.5.1受控文件不得借用、外傳,更不能丟失損壞,如丟失損壞須向文件管理部門申請補發。
4.5.2使用人一旦離開公司,應將其文件交回公司。
4.5.3分發給各部門的體系文件,各部門負責人為保管第一責任人,應按規定做好部門內部文件發放范圍的控制,須復印文件時,必須經部門負責人同意后才可復印,并將分發號填寫在《收發文件登記表》中。
4.6文件評審與修改
4.6.1文件每年在管理評審會上進行評審,必要時做出修改決定。
4.6.2文件需要更改時,應由部門負責人書面向全面質量管理辦公室反映。
4.6.3全面質量管理辦公室根據評審會決議及部門負責人的反映情況,組織人員對文件進行修改,修改內容由管理者代表批準。
4.6.4修改方式
4.6.4.1大改,即絕大部分內容需要修改時,由全面質量管理辦公室組織相關人員進行換版修改;
4.6.4.2中改,即某一文件局部需要修改時,由全面質量管理辦公室組織人員進行修改,并將修改的某一頁印成新的文件頁,頁眉左上方注明修改次數;
4.6.4.3小改,即原文件個別內容需要修改時,由文件使用人按《文件更改通知單》要求,直接在原文上改。
4.6.5小改與中改在文件發放時,需填寫《文件更改通知單》。
4.7文件作廢
4.7.1凡經修改后無效的文件一律作廢,由部門進行作廢處理。
4.7.2如作廢文件須留做參考,一定要在該文件封面上蓋上'作廢留用'章。
4.8外來文件
4.8.1全面質量管理辦公室負責收集物業管理的有關法律法規,進行集中保管,并在文件上加蓋公章,供公司員工借閱。
4.8.2全面質量管理辦公室每年將收集的適用的法律法規文件編成《外來文件清單》,以提供員工借閱時的檢索,并以此作為有效版本的控制手段。
5.相關文件
無
6.記錄表格
6.1《收發文件登記表》(4.2.3-j-01)
6.2《文件更改通知單》(4.2.3-j-02)
6.3《外來文件清單》(4.2.3-j-03)
第7篇 某物業公司辦公設備使用管理作業指導書
1.0目的
通過規范辦公設備的使用管理,保證公司在實現服務過程中辦公設備正常使用。
2.0適用范圍
適用于公司所有的辦公設備。
3.0定義
4.0職責
4.1行政辦公室負責所有辦公設備的采購及調配。
4.2各部門負責屬本部門使用的辦公設備的管理。
4.3機電管理部負責電腦、電話、傳真機、打印機的維護保養。
5.0內容
5.1辦公設備種類
復印機、傳真機、打印機、攝像機、照相機、過塑機、音響設備、投影儀、掃描儀、電腦、電話等。
5.1.1電腦管理
公司電腦根據其用途包括辦公電腦和非辦公電腦,兩者的配置,都必須由部門根據崗位的需求,提出書面申請,經公司領導審批后,由機電管理部根據需求選型,行政辦公室負責新機的采購。
1、辦公電腦的管理
(1)各崗位的電腦由所在部門指定其主要使用人為該電腦管理員,負責該電腦的日常使用,其職責如下:
負責設置、修改該電腦的用戶密碼,并報公司備案;
負責該電腦的日常管理及報修;
定期對硬盤進行整理,對需要保留的電子文檔進行備份,清除垃圾文檔;
定期對電腦進行殺毒,對外來軟件進行安全性檢查,確認無誤后方能使用。
每周填寫電腦運行周報。
(2)任何人未經許可不得使用他人的電腦。
(3)辦公電腦的軟、硬件配置不得自行增刪變更,如有需要,須經請示批準后,由機電管理部技術人員實施。
(4)辦公電腦如需上網,須經所在部門提出書面申請,報請行政辦公室、分管領導批準后,由機電管理部負責接入。不得在網上瀏覽與工作無關的網站,下載與工作無關的網絡信息資料。
(5)機電管理部負責辦公電腦及其相關外部設備的維修,并定期(每月一次)對電腦的使用情況進行檢查;根據電腦使用情況不定期組織電腦操作知識的培訓。
(6)下班后相關責任人檢查電腦是否正確關機,正常情況下不得強行關機。
2、非辦公用電腦的管理
(1)此類電腦包括:空調集控、水電抄表、bas、停車場系統、消防系統、監控系統、咨詢臺用。
(2)此類電腦的日常管理維護由使用部門負責,機電管理部負責定期保養和問題處理。
(3)此類電腦的損壞將直接導致服務受到影響,所以禁止在電腦上進行與系統無關的操作,禁止使用外來磁、光盤。
5.1.2傳真機的管理
1、行政辦公室負責接收公司各類傳真,并及時作好記錄,并及時通知收件人到行政辦公室辦理簽收。
2、因公對外發送傳真應辦理登記手續,登記完畢后方可發送,因私傳真未經批準一律不予傳送。
3、使用傳真機時需要注意,發送多頁單張原稿時,其寬度必須一致;原稿上的訂書釘應先取下,尺寸過小或不完整的原稿應夾在硬塑薄膜中發送,以免卡住或損壞原稿。
4、安裝于普通市內電話網及普通長途電話線路上的傳真機,一般不能用來傳送機密文件。
5、不得把傳真機當作復印機使用,下班時應將傳真機設于自動收文狀態。
6、傳真機應放在清潔而陰涼的地方,避免潮濕和高溫,不準擅自拆卸。
7、傳真機的安裝應平穩,要防止灰塵進入機內。為預防事故,安裝時應接地良好,并設有避雷裝置。使用頻繁的機器要經常進行清潔維護。
8、傳真機出現重大故障時,應找專業技術人員檢修。
9、因公使用長途電話應作好使用登記,注明撥打單位,簡要描述通話內容,經行政辦公室主任批準后使用。下班后應鎖閉傳真機長途功能。
5.1.3辦公電話管理規定
公司電話屬于辦公用途,為了保證工作的正常開展及業務的暢通,加強內部管理,合理控制費用成本,特對辦公電話管理作如下規定:
(1)報銷額度:詳見《電話功能及月話費額度核定表》。
(2)報銷管理
職責:
行政辦公室和機電管理部根據公司批準的《電話功能及月話費額度核定表》對辦公電話功能及話費進行調整和控制。
各部門電話功能及月話費額度調整需按程序申報:部門經理批準→行政辦公室主任審核→分管領導批核→總經理批準。
機電管理部負責于每月3日前打印匯線通電話的話費統計明細報行政辦公室,行政辦公室負責審核當月話費額度標準,并于每月5日前將超標話費明細交財務部執行扣款;直線電話月話費明細由機電管理部根據電信部門統一扣款日期打印清單報行政辦公室。
行政辦公室不定期抽查電話清單,如發現非正常聲訊電話,將按產生話費的三倍在個人月工資或部門月績效工資中扣罰。
行政辦公室負責考核個人直線電話和部門匯線通電話額度標準,部門或班組的直線電話和個人匯線通電話額度標準由部門負責考核。
直線電話的月話費額度管理:
直線電話不得撥打聲訊電話,如因工作業務需要撥打聲訊電話,須使用匯線通電話。
直線電話責任到個人的,月話費額度超標部分在個人月工資中扣除。
直線電話責任到部門或班組的,月話費額度超標部分在部門或班組月績效工資中扣除。
田園居管理處實行獨立核算,話費由部門自行控制。
匯線通電話的月話費額度管理:均以部門或班組為單位進行核算,月話費額度超標部分在部門或班組月績效工資中扣除。
(3)辦公電話機的保養和維護
嚴禁猛烈拍打話機叉簧,當撥號后未接通時應輕輕反叉簧按下1-2秒再重新撥號。
通話完畢應輕輕將話機擱在電話機上,不得用力擲話筒或將話筒擱在一旁,影響電話的正常使用。
打電話時不得卷繞電話機繩,以免機繩扭絞后各芯之間混接在一起,產生接口松動,芯線暗斷等故障,出現話音時斷時續,使通話受到影響。
在撥號(按鍵)時,應注意用力均勻,不宜用力過猛過快,以保持機件情況正常,延長使用壽命。
5.1.4打(復)印機的管理
1、打印機管理
(1)用環保紙進行打印時應注意將環保紙上的訂書釘、回形針取下,以免卡住或損壞機器。
(2)分配于其他部門及管理處使用的打印機由設備所在部門自行負責維修保養,使用打印機時應嚴格按照程序操作。
(3)不得因私使用打印機,一經發現嚴肅處理。
(4)打印機應放在清潔而陰涼的地方,避免潮濕和高溫,不準擅自拆卸。打印機的安裝應平穩,要防止灰塵進入機內。使用頻繁的機器要經常進行清潔維護。
(5)打印機出現重大故障時,應找專業技術人員檢修。
2、復印機管理
(1)公司16/f的復印設備由行政辦負責維護保養,分配于其他部門及管理處使用的復印機由設備所在部門自行負責維修保養,使用復印機時應嚴格按照程序操作。
(2)不得因私使用復印機,一經發現嚴肅處理。
(3)復印機應放在清潔而陰涼的地方,避免潮濕和高溫,不準擅自拆卸。復印機的安裝應平穩,要防止灰塵進入機內。使用頻繁的機器要經常進行清潔維護。
(4)下班時相關責任人要檢查復印機電源是否關閉。
(5)復印機出現重大故障時,應找專業技術人員檢修。
5.1.5攝影(像)器材的管理
1、攝影(像)器材由行政辦公室負責維護保養。
2、各部門需要動用攝影(像)器材時應向行政辦公室主任申請,經同意后方可使用,同時應辦理借用登記,填寫《工機具領借用登記表》,使用完畢及時歸還,若因使用不當或保管不利造成辦公設備損壞或丟失的,按照公司相關規定處理。器材使用人必須熟練掌握其操作程序,且不得擅自拆卸。
3、攝影(像)器材應放在清潔而干燥的地方,避免潮濕和高溫,防止灰塵進入機內。每次使用完畢要用專業擦拭紙進行擦拭,并及時送交保管。
4、所拍攝的內容由行政辦公室統一沖印或刻錄光盤,未經允許不得私自外出沖印、刻錄。未經允許,嚴禁員工自行拍攝個人照片及聲像資料。
5.2辦公設備的維護保養
5.2.1機電管理部負責電腦、電話、傳真機、打印機的維護保養,當辦公設備不能正常運行時,使用部門應及時聯系機電管理部進行維修,維修中如發生零配件改變時,機電管理部應填寫《辦公設備維修記錄表》,無法維修時填寫《設備對外委托維修申請單》報請外修;其他辦公設備可由行政辦公室聯系專業公司定期維保,若在使用中出現故障,由行政辦公室聯系專業公司及時修復。
5.3辦公設備的報廢
當價值在100元以上的辦公設備發生嚴重損壞或老化,由使用部門填寫《報廢申請單》,經相關技術人員、使用部門負責人確認、財務部審核、分管領導、總經理批準后,作廢品處理。
6.0記錄
6.1《工機具領借用登記表》
6.2《辦公設備維修記錄表》
6.3《設備對外委托維修申請單》
第8篇 出口加工區物業管理建議書
zz出口加工區物業管理建議
一、工程維修管理
1、建議將上下水管線路,各類設備電氣控制原理圖,通迅線路圖,監控線路圖,綜合布線圖等常用圖紙,復制一份存放在物業,以便發生緊急情況時物業能夠及時搶修,或將損失降到最低。
2、由于水泵房設在地下室,建議安裝漏水報警裝置,防止水閥失靈,造成意外事故發生。
3、園區中公共照明,高桿路燈、草坪燈建議采用分路控制,在目前園區入駐客戶不是很多的情況下,可減少電費的支出。
4、根據對園區夜間檢查,園區內有不少入駐企業開班生產,建議物業維修人員進行夜間值班,防止水、電、電梯突發事故發生,或在發生突發事件后物業能有快速解決反應能力。
二、防鼠管理
1、預防老鼠對辦公樓弱電系統、綜合布線造成損害,建議辦公樓采用適當的滅鼠措施。
2、在水泵房等要害部位,可設置防鼠板,防止死鼠污染水源。
三、公共秩序及防范管理
1、由于園區范圍較大,固定巡邏路線易被他人掌握或被不法分子利用巡邏間隙實施犯罪,建議根據管理要求,可設置多條巡邏路線,并由物業經理或保安主管確定每天或短期的巡邏路線,保安當班領班執行。
2、對于上下班高峰時段的卡口管理,除物業增加必要的疏導人員外,建議采取上下班人員、非機動車分道進出的管理措施;建議協調海關對出關口的機動車,在上下班高峰段不使用左邊第一根車道,可開啟左邊第二根車道,避免非機動車流、上下班人員占用出關口的機動車道,而發生意外事故。
3、對于非機動車管理,標準廠房的停車棚雖然采取了防盜管理措施,(一端出口封閉,用鏈鎖)但給停車人出行帶來不便,由于標準廠房區域較大,但只有一個停車棚,將給距停車棚較遠的客戶員工停放帶來不便,也給非機動車停放管理帶來難點。建議:
a、對現標準廠房的非機動車管理,除對車棚的停放車輛進行鏈鎖外,建議對車棚的另
一端出口采取安裝能進出個人,不能出車的裝置,減少給停放人帶來的不便。
b、在相對中心區域建立較大規模的非機動車停放點,實行收費管理。
c、在標準廠房區域增建非機動車停車棚。
四、采購管理
建議中轉倉庫能封閉管理,采購的維修材料和物品能在入庫時進行驗收,既可避免不合格采購物品入庫,又能確保維修服務質量。
五、通用廠房內服務中心的設立
由于園區較大,現服務中心離通用廠房有段距離,不利于貼近客戶服務,建議及時在通用廠房設立服務中心。
六、合理制定質量目標
建議浦江物業管理部對物業管理服務合同中承諾的質量目標進行梳理,質量目標應是衡量物業管理中每項重要工作的量化指標,具有可計量性,可統計性,可控性。
如配套設備設施完好率:由于是泛指,將無法統計或統計結果失真;
維修工程回訪驗收率:質量目標不明確,是控制驗收還是控制回訪;
保潔檢查合格率:保潔檢查的質量目標應是次數;
道路完好率:道路完好的標準如何是什么,應予以明確。
公共燈具設備完好率與公共燈具亮燈率是重復設立目標。
第9篇 物業轄區建筑物維護管理程序
物業轄區建筑物的維護管理程序
1.0目的
本程序規定了本公司管理的建筑物維護的職責和操作程序,以保證及時發現和解決出現的問題,維持建筑物的使用壽命。
2.0適用范圍
本程序適用于本公司管理的所有建筑物本體的維護管理。
3.0職責
3.1總經理負責建筑物的大、中修和改建、擴建工程項目的批準。
3.2主管副總經理負責對大、中修和改、擴建項目方案審批。
3.3財務部負責解決工程款。
3.4管理處負責小區建筑物的日常維護管理、巡視檢查和保護。
3.5工程部負責組織維修。
4.0實施程序
4.1建筑物的大、中修理
4.1.1工程部每年第一季度對建筑物普查一次,根據建筑物存在的問題和可能出現的問題擬定出對建筑物進行大、中修計劃報主管副總經理和總經理。
4.1.2主管副總經理召集有關業主和相關部門確定本年度的大、中修和改、擴建項目。
4.1.3工程部對已確定的大、中修和改擴建項目制定施工方案和工程造價概算。
4.1.4總經理對大、中修和改、擴建方案進行審核批準。
4.1.5財務部與業主等有關產權人進行磋商,落實大、中修和改、擴建資金。
4.1.6工程部按大、中修和改、擴建方案,委托經評審合格的分承包方進行施工。'施工合同'要寫明工程項目、工期、工程造價概算、結算方式、施工質量要求和違反施工合同規定的處理方式等條款。在施工中,要對隱蔽工程進行查驗,并將查驗結果記錄在'隱蔽工程驗收記錄'中。完工后,按施工合同中規定的要求進行檢驗,檢驗合格后,建筑物維修的業務主管在'工程竣工驗收證明書'中記錄檢驗結果和驗收意見,并加蓋雙方單位印章證明工程驗收。檢驗不合格時,應在'工程竣工驗收證明書'中注明不合格條款的處理方式,待不合格條款解決了,經再次檢驗合格后再簽字蓋章證明工程驗收。
4.1.7工程部整理和歸檔大、中修和改擴建資料,以便再修時參考。
4.2日常的維修
4.2.1各管理處在日常巡視時對發現建筑物的問題應進行記錄。
4.2.2工程部根據各管理處匯報的情況,及時派業務主管到現場針對問題進行診斷,并根據各棟樓存在問題的輕重緩急組織維修,管理處負責現場監督、驗收。
4.2.3管理處按照上級批示、維修工作計劃、檢查發現的問題、其它班組傳遞的信息、用戶請求,填寫派工單安排維修工進行維修,并將維修工作情況記錄在《維修工作記錄表》。
4.3出租房的維修
租戶辦理了出租房退房手續后,該房若需維修管理處要在24小時內填寫'物業維修單'交工程部。工程部及時組織維修,要求維修單位應在7天內維修完畢。
5.0相關記錄
nsz-op-006物業租賃管理程序
**005-01維修工作記錄表
**005-02維修通知單
**007-01建筑物檢查表
**007-02隱蔽工程驗收記錄
**007-03工程竣工驗收證明書
**007-04物業維修單
**007-05施工現場工程量增減簽證單
房屋大(中)修計劃
第10篇 a物業工程技術資料管理程序
hs物業工程技術資料管理程序
1.0目的
通過對所轄物業的工程技術資料進行規范管理,以便于相關部門查閱和使用,更好地為設備設施管理、維護服務。
2.0適用范圍
適用于**物業工程技術資料的管理。
3.0職責
3.1物業公司負責物業接管后所有工程合同、圖紙、預結算書、設備技術資料等工程技術資料的收集、整理、分類、編號、編目、歸檔。
3.2物業公司明確相關部門專人負責工程技術資料的匯總登記、保管及借閱,保證資料的完好、齊全,及時更新。
4.0工作內容
4.1資料接收
4.1.1物業公司從開發商、分包方處等接收工程圖紙、技術資料及其目錄。
4.1.2物業公司收集、整理在施工過程中形成的工程技術資料,建立相關《工程資料清單》。
4.1.3物業接管驗收資料、圖紙及其目錄的移交,須經接管項目負責人簽名確認。
4.1.4設備設施須填寫單機《設備卡》,匯總后建立《設備臺帳》并備案。
4.1.5設備設施添置、更新及大修后,相關檔案資料須及時更新,設備報廢后相關資料要及時封存,并備案。
4.2審查
物業公司對所轄工程技術資料的份數、完整性認真審查,確認無誤后整理、存檔,將相關資料一份連同《工程資料清單》提交行政部備存并做好交接手續。
4.3借用
4.3.1各物業公司相關部門將工程資料匯總歸檔后,建立《資料借用登記表》,由專人負責資料的借用及歸還驗收、登記。
4.3.2本部門人員借用工程資料,須做好登記。非本部門人員借閱經部門負責人同意后方可,并在做好借用和歸還登記。
4.3.3外單位人員借用工程技術資料時,須提出申請經單位負責人批準后借閱,并做好借閱登記,限期歸還。
4.4保管
4.4.1工程技術資料、圖紙由物業公司統一歸檔、存放、保管,確保資料完整齊全。
4.4.2物業公司明確具體部門負責工程技術資料的管理。
4.4.3相關部門應確保場地、辦公設施及人員的配備,做好防潮、防火、防蟲等措施,保證資料的安全、完好。
5.0相關文件
無
6.0記錄表格
6.1《工程資料清單》
6.2《資料借用登記表》
6.3《設備臺帳》
6.4《設備卡》
第11篇 某物業公司采購管理程序
城市花園物業管理公司質量體系
--采購管理程序
1.目的
控制采購過程,保證所采購物資和服務符合質量要求.
2.范圍
適用于公司內各類物資和服務的采購管理.
3.職責
3.1 總經理辦公室后勤主管負責物資采購的實施,行政副主任負責物資采購的管理控制.
3.2 品質管理部負責組織對分供方進行評定和控制.
3.3 各部門質檢員或專業技術人員負責采購物資和服務的驗收.
4.程序
4.1 根據采購物資對服務質量的影響程序,將采購物資分為三類:
a類:對服務質量有重大影響的物資.如:土建材料、木材、機電設備等.
b類:對服務質量有直接影響的物資.如:娛樂設施、花草樹木、清潔物品用于客戶水電設施維修使用物資等.
c類:對服務質量無明顯影響的物資.如:辦公文具等
4.2 采購資料
4.2.1 物資使用部門負責提供采購資料,包括:規格、名稱、價格、技術要求、相關國家、專業標準等.
4.2.2 總經理辦公室后勤人員及時收集采購資料,不斷按《分供方評估管理程序》調整《合格分供方名單》,并保存采購資料.
4.3 采購計劃審批
4.3.1 各物資使用部門每月于25日前根據工作計劃,填寫《物資申請單》由部門經理簽字后交總經理辦公室后勤主管匯總后報總經理審批.
4.3.2 《物資申請單》包括:物資名稱、規格、型號、等級、數量、價格、交貨期、技術要求、檢驗方法等內容,必要時注明分供方名稱.
4.3.3 計劃審批后后勤主管安排倉管員根據庫存情況制作全公司采購計劃填寫《物資申請單》.
4.3.4 后勤主管審核公司《物資申請單》,并將各部門《物資申請單》于26日前同時報總經理或其授權人審批.
4.3.5 審批工作在每月28日前完成.
4.3.6 采購員根據審批后的安排《物資申請單》及《合格分供方名單》實施采購.大批量集中采購于月底前完成.
4.3.7 后勤主管及時將各部門《物資申請單》中未列入全公司采購計劃項目反饋到各部門.
4.3.8 應急物資的采購由部門經理、總經理助理審核后報總經理批準.
4.3.9 固定資產和高額物資采購需加專項報告.
4.3.10 各級管理采購物資審批權,按財務規定執行.
4.3.11 需要采購服務的部門提出服務采購申請,經部門經理、總經理助理審核后報總經理審批.
4.3.12 按《分供方評估管理程序》或《設備(服務)合格分供方名單》選擇合格分供方.
4.3.13 按《合同審批程序》實施簽訂合約,合約必須明確我方要求,及雙方承擔的責任.
4.3.14 嚴格履約.
4.4 采購物資的驗證
4.4.1 物資購進后,采購員應及時通知質檢員辦理入庫報檢手續;庫管員根據《物資申請單》項目進行檢驗及入庫登記,填寫《入庫單》,做好臺帳記錄.
4.4.2 質檢員對物資進行驗收時,若發現物資有標識破損、遺失、模糊、物品受潮、水跡、油跡、破裂等異樣,必須打開包裝進行檢驗或向經理報告,填寫《物資驗收單》.
4.4.3 如果采購物資需在分供方供貨處進行檢驗時,由后勤主管負責組織相關部門質檢員與分供方聯系,實施現場驗證,認真填寫《物資驗收單》.
4.4.4 如果客戶提出對我公司分供方驗證時,由后勤組負責雙方聯系,公司可以參考其意見,但客戶的驗證結果不能代替公司對采購物資的檢驗.
4.4.5 機電設備等技術性較強的物資驗收由物資申請部門組織或指定專人驗收其技術性能等.
4.4.6 使用部門(人)在使用物資前應進行驗收,以確保其質量符合要求.
4.4.7 服務質量驗收由服務申請部門負責.
4.4.8 當出現不合格物資時,由質檢員填寫《不合格物資處理單》,并呈請部門經理審批,由采購員按審批意見處理執行.
4.4.9 對小批量采購的a、b類物及首次承接的分供方可采取全部檢驗的方法.
4.4.10 采購完成后采購的有關文件由使用部門及后勤各自保存備份以備查閱.
4.4.11 對采購服務不合格項由服務采購部門負責人根據合同等,要求分供方賠償或返工.
4.5 物資的保管按《倉庫管理程序》執行.
5.監督執行
由總經理辦公室監督執行.
6.支持性和相關性文件
**s4.6-01-01 《a、b、c類物資合格供應商名單》
**s4.15-01《倉庫管理程序》
**s4.6-01-02 《設備(服務)合格分供方名單》
7.質量記錄及表格
**s4.6-01-f1-01《物資申請單》
**s4.6-01-f2-01《入庫單》
**s4.6-01-f3-01《物資驗收單》
**s4.6-01-f4-01《不合格物資處理單》
第12篇 某物業管理公司品質管理
物業管理公司品質管理
總體目標 目標細化
品質管理體系建設目標
1.負責組織品質管理體系文件的編寫工作,確保品質管理體系文件的完備
2.負責組織品質管理體系評審工作,確保一次性通過率達到100%
3.負責品質管理體系的運行維護,確保管理體系有效運行
服務品質管理目標
1.負責物業服務品質日常檢查工作,確保業主對服務的滿意率達到95%以上
2.定期組織業主滿意度調查工作,保證獲得的調查信息準確、有效
品質管理體系文件資料管理目標
1.負責品質管理體系文件、滿意度調查相關問卷、記錄等資料的收集整理,并保證資料歸檔及時、有效
2.負責品質管理體系文件、滿意度調查相關問卷的日常管理,確保資料文件無遺失現象發生
