第1篇 物業管理中常見火災的撲救對策
在物業管理過程中，由于管理不當或其他一些意外的原因而引發火災，給物業公司和住用人帶來巨大的經濟損失甚至危及人身安全。所以做好防火安全工作至關重要，本節主要介紹一些火災發生時人員的救助和疏散方法，以及物資保護的方法。
一、居民住宅火災撲救對策
1.煤氣和燃化石油氣器具火災
煤氣和液化石油器具起火時，應先用浸濕的麻袋、棉被等覆蓋起火的器具，使火窒息；然后關閉氣門斷絕氣源；再用水撲滅燃燒物或起火部位的火。滅火后打開門窗通風。如切斷氣源不能實現，則應立即將液化石油氣罐移至安全場所，并劃出不得用明火的警戒范圍。
2.廚房油鍋起火
油鍋起火時不要慌，將鍋蓋蓋上即可滅火。不可將起火的油倒入其他器皿中或倒在地上。
3.電器用具火災
當電器用具起火時，首先斷開電源，然后用干粉滅火器將線路上的火滅掉。確定電路無電時，才可用水撲救。
4.兒童玩火引起火災
兒童玩火引起的火災起火部位多在廚房、床下等位置，在滅火的同時應將液化氣罐迅速搬走，避免高溫作用使氣罐爆炸擴大火勢，然后用水滅火。
撲救居民住宅火宅時應注意：
1.發現室內起火時，切忌打開門窗，以免氣體對流，使火勢擴大蔓延。滅火后，需打開門窗，將未燃盡的氣體或煙氣排除，防止復燃。
2.嗅到煤氣或液化氣罐漏氣或異常氣味，切忌用明火檢查，夜間禁忌開電燈，防止打火造成可燃氣體爆炸或發生火災。應關緊閥門斷絕氣源，并應立即打開門窗排除可燃氣體。
3.發現起火后，除自救外，夜間要喊醒鄰居，絕不可只顧搶救自己的財物，而不滅火，使火災擴大蔓延，造成人員傷亡。
二、人員密集場所火災撲救對策
商貿樓宇、住宅區，都有一些方便工作、生活的配套設施，如醫院、學校、幼兒園、商店、俱樂部、餐廳等，而這些地方往往又是人員比較集中的場所，發生火災后若不能及時搶救，容易造成較大的人員傷亡和財產損失。所以掌握一些救火知識是非常必要的。
1.人員集中場所起火后，首先應切斷電源，關閉通風設施；打開所有出入口，盡快疏散人員；啟動滅火設備及時滅火。
2.醫院、學校化驗室和試驗室用的燃體、氣體起火，應及時撤離出未燃物質，同時用浸濕的織物覆蓋窒熄，或用二氧化碳干粉滅火器或水撲救，并用沙土圍堵地面流淌的液體。滅火后，打開門窗排除可燃氣體。
3.電器設備、電路起火，要切斷電源，用干粉滅火器或水撲救。
4.當火勢威脅到病員、學生時，要盡快疏散或搶救，并將他們安頓到安全地帶。
5.幼兒園、托兒所起火，迅速搶救出孩子，并關閉著火房間。大班的孩子由教師引導疏散，小班的孩子應由教師用被褥裹身，抱、背、抬出燃燒地點。火大來不及疏散，要將孩子轉移到安全房間，等待消防隊來搶救，千萬不可亂動。
6.在滅火的同時，要把起火點的未燃物資搬走或隔離，防止擴大燃燒。
撲救人員集中場所火災時應注意：
(1)當有化學、塑料類物質燃燒時，要注意防毒氣和煙霧中毒。
(2)利用廣播形式宣傳、引導和穩定人們的情緒，做到循序地按疏散計劃撤出被困人員，防止人群擁擠造成踏、壓傷亡事故。
(3)滅火時要沿墻根行動，防止燃燒點上部墜落，落下東西傷人。
三、高層建筑火災撲救對策
高層建筑具有樓高層多、人員密度大、出口相對較小等特點，給火災的營救工作帶來一定困難。為此，我們應掌握一些針對高層建筑火災的救助方法。
撲救高層建筑火災、搶救和疏散人員是一項重要而巨大的任務，消防人員要針對不同情況采取不同方法，及時進行疏散搶救，避免和減少人員傷亡及財產損失。
首先盡量利用建筑物內已有的設施進行安全疏散，這是爭取疏散時間，提高疏散效率的重要方法。利用消防電梯進行疏散；利用室內的防煙樓梯、普通樓梯、封閉樓梯進行疏散；利用室內的疏散陽臺、疏散通廊、室內設置的緩降器、救生袋等進行疏散；利用擦窗工作機疏散。
其次對于不同部位。不同條件采取不同的人員疏散方法：
1.當高層建筑發生火災，樓內住有不同民族、不同國籍，使用不同語言的人員時，應用相應的語言廣播，告訴大家哪一層樓的哪一個部位著火，以及安全疏散的路線、方法等。播音員在廣播時，語調要鎮靜，充滿信心，內容簡明扼要，以安定樓內人員心理，防止驚慌錯亂或跳樓事故的發生。
2.當某一樓層某一部位起火，且燃燒范圍不大時，應先通知著火樓層及其上一層和下一層的人員疏散。若火勢已經開始發展，則應適時地用廣播通知著火層以上各樓層。不應一有火警就通知全樓，以防造成樓內人員驚慌混亂，對撞擁擠，影響疏散。
3.當某一房間內起火，而門已被封住，使室內人員不能走出時，若該房間有陽臺或有室外走廊，則房內人員可從陽臺或室外走廊轉移到相鄰未起火的房間，再繞道到疏散樓梯間疏散。
4.當某一防火分區著火，著火樓層的大火已將樓梯間封住，致使著火層以上樓層的人員無法從樓梯間向下疏散時，可先將人員疏散到屋頂，從相鄰未著火樓梯間往地面疏散。
5.當建筑物內設有避難層時，人員可向避難層疏散，特別是老人、幼童等應優先散到避難層。應重點護送老人、幼童等到可以脫險的部位，再轉移到安全地點。
6.當被困人員較多時，應調集民用或軍用直升飛機營救。直升飛機在沒有停機坪的建筑物上可以通過施放軟梯營救屋頂被困人員，或將消防人員用軟梯運送到屋頂，或將繩索、救生袋、緩降器、防護裝具等運送到屋頂搶救被困人員。
火場上除了搶救人員，疏散和保護物資也是一項急迫的工作。搶救物資要據輕重緩急和具體情況采取有針對性的措施。
第2篇 萬科物業會所管理程序
物業管理有限公司程序文件
萬科物業項目會所管理程序
1.目的
規范會所的管理工作。
2.范圍
適用于設有會所專職服務人員的公司各管理處。
3.職責
3.1會所主管負責會所日常工作的檢查督導。
3.2會所服務人員負責各項日常工作的落實。
4.方法和過程控制
4.1服務禮儀
服務人員上班前應檢查儀容、儀表,按崗位要求規定著裝、配戴工作牌,保持良好的精神狀態。
4.2崗位要求
4.2.1所有會所服務人員必須持有效相關崗位證書如健康證,泳池救生員須持有效的救生員證書等。
4.2.2熟悉和掌握相關崗位的操作要求,為顧客提供優質的服務。
4.3現場規范
4.3.1各崗位上班后第一時間要對公共環境進行清潔、整理工作,將物品擺放到指定的位置,確保干凈整潔;合理操作各項設施設備。
4.3.2會所主管每天至少巡查一次,檢查各崗位人員的儀表儀容及會所設施的使用情況,記錄在《工作信息記錄表中》,并督促落實各項整改措施。
4.3.3會所主管督促相關責任人定期對會所的設施設備進行檢查和保養,確保正常使用。
4.3.4崗位人員負責各種顧客用品的日常巡檢工作,發現有損壞、松動、爆裂等現象,及時知會會所主管安排處理,并作好警示標識。
4.3.5各活動場所內應張貼使用的注意事項、警示或溫馨提示
4.3.6對于飲食用具及器皿要按時消毒,確保符合衛生標準。
4.3.7會所內不得有賭博及其他不良行為、一經發現要及時制止并立即通知會所主管,由主管視情況采取進一步處理措施。
4.4各管理處可根據管理處會所使用功能的不同制定適用于本部門的會所作業文件。
5.支持性文件
vkwy7.5.1-g03-01《酒吧服務作業指導書》
第3篇 萬山物業管理公司企業簡介
萬山物業管理有限公司企業簡介
第一節、企業基本情況
連云港萬山物業管理有限公司成立于2002年,系有限責任公司,注冊資本50萬元,主要經營:物業管理等,線有各類中、高級工程技術管理人員20人,連云港華陽物業管理公司自成立以來,始終把'業主至上、服務第一'作為公司經營信念,堅持發揚'重合同守信譽,保優質、創品牌'的企業精神,堅持經濟效益和社會效益并舉的企業方針,堅持把做優,做新、做強作為企業發展的戰略來考慮。
公司嚴格執行國家有關行業規定,遵紀守法,把企業信譽視為企業的生命,公司成立以來的投訴綠為零。通過公司全體員工不懈努力,公司的誠信度、美譽度受到社會的廣泛贊譽。
連云港萬山物業管理公司所取得的成就和榮譽,已經成為過去,我們決心戒驕戒躁,勇于開拓,奮力拼搏,積極為社會提供更加優質的服務,把企業做優,回報社會,回報港城人民。
公司通過數年的努力和品牌的精心打造,在連云港市物業管理行業界已享有了一定的聲譽。公司在物業管理探索與實踐過程中注重經驗的總結和理論的提升,為推動連云港市物業管理行業進步作出了積極的貢獻。
第二節、企業管理模式
連云港萬山物業管理有限公司是一家專業從事物業管理工作,經驗豐富具備三級物業管理企業資質的公司。公司建立現代企業制度,以市場運作為核心,以物業管理法規為準繩,采用專業化、一體化、科學化、職業化的管理運作模式,對所托管的物業進行精細化管理。公司實行董事會領導下的總經理負責制,決策層將'企業對業主負責、對社會負責'作為職業準則,尋求'社會效益、企業效益'雙贏的執業業績。
第4篇 物業管理費收取程序范例
1.0目的
為規范管理處費用收取程序,保證及時、足額地收取物業管理費用。
2.0適用范圍
適用于公司各管理處對管理費、本體基金、水電費(代收)和有償維修服務費等的收費管理。
3.0引用文件
3.1《質量手冊》4.9
3.2iso9002標準4.9
4.0職責
4.1管理處收款員負責物業管理費用的收取。
4.2管理處維修部負責有償維修服務費的計價。
4.3財務部負責費用管理及與管理處進行帳目核對。
5.0工作程序
5.1物業管理費用的收取
5.1.1公司財務部負責編制《物業管理收費標準一覽表》,由財務部經理審核后報公司總經理批準執行。
5.1.2管理處收款員負責按《應收用戶費用匯總清單》計算出各顧客每月的應繳費用,并打印《收費通知單》。
5.1.3綜合管理部負責組織于每月5日前向顧客發放《收費通知單》,由收款員收取相關費用并開具票據。
5.1.4對于逾期不交費或銀行帳戶金額不足的顧客,管理處收款員應及時將所欠金額填寫《收費明細表(欠收)》表上,并發放《催款通知書》,跟蹤催收。
5.2有償維修服務費的收取
5.2.1公司財務部負責根據市場情況及各住宅小區(大廈)實際編制有償維修服務收費標準,由公司財務部經理審核后報總經理批準執行。
5.2.2采用銀行托收的,由維修人員提供維修顧客服務后,沒有異議,在《維修申請單》上驗收簽字,確認并注明付款方式后,管理處收款員負責于每月18日前編制托收清單報送銀行,及時核對收款情況開具票據。
5.2.3采用非銀行托收的,管理處收款員根據《維修申請單》所列金額向顧客收取維修費用并開具票據所收款項應及時交會計入帳。
5.2.4對于逾期不交或銀行帳戶金額不足的顧客,管理處收款員應及時發放《催款通知書》,并跟蹤催收。
5.3財務部每月與管理處收款員對物業管理費用收入帳目進行核對,并負責編制管理處財務收支季度報表,::交管理處綜合管理部向顧客公布。
5.4發現錯收款項時,收款員應及時向顧客說明情況,并協商處理。
6.0支持性文件和記錄
6.1《物業管理收費標準》
6.2《應收用戶費用匯總清單》
6.3《收費通知單》
6.4《收費明細表(欠收)》
6.5《催款通知書》
第5篇 物業管理中常用方式方法等控制機制
'注重細節、追求完美、超越自我'的企業理念和'業主至上服務第一'的企業宗旨組要專業、規范的一系列管理機制來實現。
(一)運作機制
1、全面質量管理
建興物業管理有限公司已著手建立一整套有建興物業管理特色的質量管理體系,主要內容已成形,全面推行質量管理,把質量目標落實到各部門、各環節直至到個人,并通過質量管理小組監督檢查,使工作質量不斷提高,達到業主滿意的效果。
2、計劃目標管理
按建興物業制定的各項管理指標和創優方案,天柱第一城管理處各職能管理人員明確責任,授予權利,在實際過程中抓好權限下放和自我控制及實施過程中的檢查和控制,并將目標實施的各項進展情況、存在問題及時用圖表和文字表述出來,實現目標動態控制,進行目標成果評價,確定成果和考績,并與個人利益待遇相結合。
3.協調管理
運用協調管理的方法,解決在管理服務過程中經常發生的各部門之間、部門與員工之間、員工與員工之間、員工與業主之間的矛盾和沖突。
--行政促動力,以行政職務權利為依托,以行政命令為基本形式,以獎罰為后盾的強制性促動力。
--競爭促動力,運用競爭手段促使相關方面關系的協調,如通過競爭,以先進帶動后進,共同完成任務。
--輿論促動力,因勢利導利用輿論達到協調的目的
--管理者的凝聚力,具體情況為領導者或一名管理人員對員工的吸引力、影響力,這將是本區今后促進日常物業管理工作協調的核心力量。
4.督導管理
管理處擬采用建興物業管理成熟的督導管理模式,對各職能部門實施指揮和指導管理。
--經濟管理,通過制定員工崗位和工作成績的工資制度,調動員工積極性。
--法規管理,制定一套完整的規章制度和工作程序,以此規范員工言行,提高工作質量和工作效率。
--宣傳教育,通過各種宣傳教育手段培養員工的敬業精神,職業道德;加強員工培訓,不斷提高員工自身素質和工作水平。
(二)、激勵機制
激勵機制是激勵活動要素在進行過程中相互聯系、相互作用、相互制約及激勵效果之間內在聯系的綜合機能,其作用旨在提高'內聚力'。
--實施日常管理目標責任制,增強管理層的工作主動性,按'國優'標準制定各項管理指標,嚴格作好各項工,作明確獎罰。
--實施獎金、破格晉級制度,調動全員工作熱情。管理處員工實施獎懲制度,獎金標準與工作表現和業績掛鉤,并可根據具體情況,對先進給予破格晉升,以形成競爭激勵機制,提高員工積極性。
--依法管理,管教結合,融情于管。管理處依法與員工簽定勞務合同,關心員工生活,幫助其解決家庭困難,使其無后顧之憂,保持良好的工作情緒,給業主提供優質服務。
(三)、監督機制
監督機制是實現物業管理各項工作順利開展的必要外在約束條件,防止或糾正工作中出現的偏差,保證小區管理機構及其工作人員依法辦事。
--管理者對機構內部工作人員進行監督。
--業主對管理機構及工作人員進行廣泛監督,形成多方面綜合監督體系。
--通過信息反饋等各種手段,實現監督管理的閉環機制,保證天柱第一城物業管理監督機制的有效實現。
(四)、自我約束機制
--經濟利益促動自我約束機制,充分利用經濟措施去誘發管理對象、對利益敏感的動機,由這種動機去對行為作自我約束。
--目標結構與責任相聯系的促進機制,將管理目標層層分解到個人以后,由分層次的子目標之間相互聯系而形成的促動機制。
--權利鏈條相互制約機制,建立管理對象之間相互制約的權利鏈條,形成相關機構、相關員工相互制約的自我約束機制。
(五)信息反饋及控制機制
1、信息反饋渠道:
2.信息反饋控制方式:
(1)中央智能監控中心通過投訴電話、閉路電視、各專業組配備的無線對講機等現代工具,及時反饋住宅區每個區域發生的任何情況。
(2)通過嚴格的崗位責任制和完善的管理規章制度,實行規范化運作。
(3)流暢嚴密的運作流程,一環緊扣一環,一環監督一環。
(4)管理處主任、管理員的每月(日)檢查,通過總結評比獲取反饋信息。
(5)通過反饋信息的總評比,及時發現管理服務上的缺點、盲點,以便改進工作,提高服務質量。
(六)量化管理及標準化運作
1、量化管理
(1)每年根據iso9001質量方針和總公司下達的任務,確定年度質量目標,對業主、客戶滿意率、機電設備運作完好率、消防隱患處理率等做出量化要求。
(2)實行目標經營管理責任制,對管理處管理目標進行細化和量化,做出具體要求。
(3)管理處對全體員工培訓指標進行量化,確定培訓課程、內容及課時。
(4)年度考核量化,年度崗位輪換率10%,采取末位淘汰制。
(5)財務運作量化,制定詳細的年度財務預算方案,對管理處各項目采取計劃控制成本的財務指標量化管理,提高效益。
2.運作標準化管理
(1)貫徹公司企業文化,包括企業精神、經營管理理念和發展目標。
(2)貫徹公司iso9001物業管理質量體系,嚴格按照管理規程和操作要求運行。
(3)運用公司《員工手冊》,規范管理處員工的行為,提倡專業、規范、文明的行為表率。
(4)發揮公司計算機管理系統的作用,提高物業管理工作效率。
(5)實施公司企業形象系統
第6篇 大廈物業管理整體設想及策劃
zz大廈物業管理整體設想及策劃
1.1[zz大廈]物業特點
地理位置優越:本物業位于下城區鳳起路和建國北路交界,總31層,其中地下三層,地面28層,裙房5層,總面積2.8萬方,業主391戶。優越的地理位置,小戶型的結構是zz大廈的最大特色
商業價值巨大: 由于本大樓建設時按“單身公寓”概念規劃,因此比較符合現代soho式的工作方式,物業的升值潛力巨大。
設施配套完善:大廈配置了完善的智能化系統:有攝像閉路電視監控系統、報警系統,消防自動報警系統,并設有通風系統,強弱電子系統,給排水系統,24小時熱水,為居家生活和工作帶來極大的方便。
開放式管理:zz大廈是開放式管理的商住大廈,四周無圍墻,外部環境復雜,因此對安全防護的要求極高。
1.2管理要求
管理好設施、設備的要求:[zz大廈]配備完善的智能化設施,中央空調,24小時熱水供應,因此要求管理者做到維護好設施設備的正常運做,定期對設施、設備進行檢修。zz大廈的設備已投入使用近4年,按設備保養標準,三年應進行一次大檢修,2005年是zz大廈設備維修投入大量資金的一年。設備保養及時與專業將有助延長使用年限,有效降低能耗。
滿足業主獨特的需求:根據[zz大廈]的特點,業主分為兩類,一類是物業的所有人,一類是物業的使用人。對物業的所有人他們希望物業能增值而使利益最大化,而對物業的使用人,需要提升物業的品質,滿足他們對工作環境和工作效率的要求,提供專業、高效和人性化的物業服務,。
1.3證大物業管理優勢
品牌優勢:證大物業是杭州知名的物業管理公司,其品牌具有一定的感召力,在上海也具有一定的影響力。證大物業的品牌將給所管理的樓盤帶來一定的聲譽和增值潛力。
經驗優勢:證大物業目前管理的樓盤有[湖畔花園]、[湖畔蓮花港家園]、[湖畔大廈]等,形成了住宅與寫字樓、中檔住宅與高檔住宅、純多層小區與綜合小區多元結構的立體管理系統,從中積累了多方面的管理經驗,使證大物業能在短時間內對新樓盤進行管理定位和管理操作。
文化優勢:證大物業的文化優勢主要體現在社區人文式管理中,實行人性化、情感式服務,為業主營造了一種更具精神品質的生活方式。
技術優勢:證大物業已經連續四年采用思源物業管理軟件進行管理,并擁有“車輛刷卡管理系統、消防控制中心、監控報警中心、紅外線報警系統、巡更管理系統、變頻水泵系統、電梯管理、”的實踐管理經驗。
人才優勢:證大物業經過多年的管理與積累,已培養了物業管理中各個環節的專業型人士,并且與百年名校--浙江大學合作,是浙大房地產投資研究所物業管理教學研究基地。該基地為證大物業的市場拓展和業務開展提供了強大的技術支持和人才供給。
制度優勢:證大物業為省內首家通過iso9000國際國內質量標準認證的物業企業,并在實行中不斷適應與修正。同時又不斷接受新型管理模式的洗禮,形成了完善的物業管理制度體系。
成本優勢:物業管理的環節眾多,成本管理和成本控制的潛力很大。證大物業利用規模效益,在管理上實行成本領先策略,把成本優勢轉化為客戶利益。
1.4管理的總體設想
(1)、為[zz大廈]提供個性化星級服務的策劃:
a、本公司將提供高品質的物業服務。并精心考慮及設計完善的管理方案。本公司將根據[zz大廈]業主的層次,度身定制一套服務模式,為能達到標準,我們已利用“世邦.魏理世”作為本司物業顧問的資源,加之本物業對住宅、辦公樓物業管理多年來所積累的經驗,制定各項規范的服務流程及準則,并通過有效的培訓提高服務水平及素質,使業主享受舒適、自然、周到、熱情的服務。
b、服務個性多樣化,由于[zz大廈]商務型業主居多,為給業主創造整潔、舒適的辦公環境,我公司將提供室內保潔、綠化養護,客戶熱線,代洗燙衣物服務,代訂報刊雜志,24小時醫療急救服務,24小時緊急援助服務,代辦保險,代辦訂花、訂水、訂餐、訂票服務,失物招領等內容。
(2)為地下車庫提供服務的策劃
管理處著重考慮如何延長公共設施壽命和節約費用,同時地下車庫由于建筑死角較多,如何加強安全防范是管理的重點。
a照明和通風系統:建議電源接入上分為常規和應急兩部分,在車輛通行稀疏的時間段只開常規部分,以節約電費和延長設施設備壽命。
b 安全防范:利用閉路電視監控系統結合巡邏保安不定期巡邏來加強安全防范。
c警示系統:在汽車泊車位上設立一些提醒標識,來提醒業主鎖好車門,車輛辦理保險。在轉角處設立明顯標識,提醒駕駛員不要跟撞。
d消防系統:定期測試煙感探頭、火災探測頭的靈敏度,緊急按紐功能是否完好。檢查隔火門封閉是否完好。確保發生火災時,設施設備能投入正常使用。
(3)為環境保潔提供服務的策劃
a環境保潔管理
為提高大廈品味,保潔質量要求高,如大廈的大廳是進入大廈的第一形象應時時保持整潔,由專人每隔半小時清潔大廳與電梯間。
由于大廈臨近馬路,灰塵較大,外墻應定期清洗,我們將請專業清潔公司進行清潔,使用專門的清潔機器、清潔工具和清潔物料,按照科學的方法進行清掃和護理,應期清洗外墻可保證物業的價值。
對外包的清潔工作,由外包清潔公司制定清潔保養工作計劃、工作程序(包括日常日班、日常夜班、定期工作計劃),編制班組人員表,工作實施記錄,管理公司人員對其進行檢查監督,確保清潔工作的貫徹落實。
b綠化管理
為提升大廈檔次,創造優美的環境,由管理處將利用公司的網絡資源,由公司綠化保潔服務中心進行統一管理。
第7篇 物業外派管理人員面試提綱
外派管理人員面試提綱
動機
1、調查管理人員希望被公司考慮到的原因及其感興趣程度。
2、確認管理人員赴海外工作的愿望何在,可以通過此人過去比較感興趣的問題--比如個人旅行、語言訓練、閱讀以及結交外國雇員或學生等等--來進行核實。
3、確定管理人員對于到國外工作和生活是否具有比較現實的理解。
4、確定管理人員的配偶對于其本人被派駐海外持一種怎樣的基本態度。
健康狀況
1、明確管理人員或其家庭成員有無任何會對其本人成功地完成外派工作帶來障礙的身體問題。
2、明確管理人員是否具有健康的生理和心理,并且沒有出現任何可能變化的前兆。
語言能力
1、確定管理人員學習新語言的能力。
2、確定管理人員過去是否學習過相關的語言或者具有相應的口語能力(根據擬被派往國家所需要的語言來判斷)。
3、確定管理人員的配偶達到語言需求的能力。
家庭方面的考慮
1、管理人員有幾個孩子,年齡分別多大
2、管理人員的家庭團結是否會因離婚和潛在的離婚以及家庭成員的去世而受到削弱
3、管理人員的所有孩子是否都將隨他們的父母遷移為什么是或者為什么不是
4、管理人員孩子的祖父母在居住地區、健康狀況以及生活安排方面的情況如何,管理人員通常每年安排多少次去看望他們的旅行
5、管理人員是否會遇到某些難以預料到的特殊問題需要做出調整
6、管理人員家庭中的每一位成員對于可能的遷移持何種態度
7、管理人員的家庭中存在某些特殊的教育問題嗎
足智多謀性和主動性
1、管理人員具有一定的獨立性嗎他或她能夠做出自己的決定和判斷并且能夠堅持下來嗎
2、他或她具有同時::處理多方面問題所需要的智力條件嗎
3、他或她是否能夠在無論出現何種制約條件或障礙的情況下,都能夠利用各種可能的個人或公司資源來達到目標或工作結果
4、管理人員在外派工作中能夠在缺乏明確的責任和權力界定情況下從事工作嗎
5、管理人員會向當地的管理人員和員工解釋工作的目的和公司的管理哲學嗎
6、管理人員是否具有充分的自律精神以及克服各種困難或處理各種復雜問題的自信心
7、管理人員可以在沒有監督的情況下工作嗎
8、在缺乏與總部的正常溝通以及總公司所提供的支持性服務的情況下,管理人員能否在國外的這種環境中有效地開展工作
適應性
1、管理人員對其他人敏感嗎對其他人的意見能保持開放的心態嗎具有合作型、信守承諾嗎
2、管理人員對新環境的反應是什么他或她對于環境的差異理解和接受的程度
3、他或她的文化敏感性、認知性以及與新文化建立聯系的能力如何
4、管理人員清楚他或她自己的文化圈所推崇的價值觀嗎
5、管理人員對待批評的反應是什么
6、他或她與自己在國外的同事是否能夠建立并保持聯系
7、他或她在處理問題時是否有耐心
8、他或她是否具有一定的反彈性,即在遭受挫折之后能夠很快重新振作起精神來
職業規劃
1、管理人員是否不是僅僅將外派工作當成是一種臨時性的海外旅行
2、管理人員的外派要求是否與其個人的進步以及公司為其所做的職業規劃相一致
3、管理人員的職業規劃現實嗎
4、管理人員對待公司的基本態度是怎樣的
5、管理人員在歷史上是否曾經與自己的雇員之間產生人際關系問題或者有此跡象
經濟問題
1、管理人員最近是否存在會影響其外派工作的經濟或法律問題,比如購房、孩子上大學的費用、購車等等問題
2、管理人員經濟方面的問題是否會對其外派工作產生負面影響,外派工作是否會對管理人員及其家庭帶來不適當的壓力
第8篇 s物業管理公司展示語
物業管理公司展示語
誓言:決不犯同樣的錯誤
管理:嚴格、系統、人性、協調
服務:主動、熱情、周到、細致
操作:嚴謹、規范、準確、熟練
箴言:知自己不足之多少
體他人工作之辛勞
懂客戶心中之需要
克自我情緒之煩躁
專業務知識之深奧
悉與人溝通之巧妙
步勤儉公眾之正道
創企業個人之榮耀
每日省:工作程序是否規范
對待客戶是否熱情
處理問題是否及時
聽取意見是否專注
釋疑答問是否清楚
遭遇無禮是否耐心
對外承諾是否兌現
第9篇 物業管理專業名詞解釋-2
56.市場主體:指在市場中進行交換的個人和組織。包括需求主體和供給主體。
57.市場客體:在市場中北進行交換的對象。
58.市場環境:指進行交換的環境。
59.物業管理市場價格機制:在市場競爭過程中,價格變動與供求變動之間相互制約的聯系和作用,價格機制是市場機制中最敏感、最有效的調節機制,價格的變動對整個社會經濟活動有十分重要的影響。
60.物業管理服務的效用:指業主或物業使用人因業務服務企業的服務二得到滿足的程度。
61.政府指導價:一種政策性價格形式,先由房地產行政主管部門根據物業管理服務的實際情況和管理要求,制定物業管理服務的等級標準,然后由價格主管部門會同房地產行政主管部門測算出各個等級標準的物業管理服務基準價和浮動幅度。主要適用于住宅小區。
62.市場調節價:指物業管理服務收費完全由業主和物業服務企業按照市場原則自由協商確定并在物業服務合同中約定的一種定價形式。完全體現市場規律的作用,是一種市場價格,政府不予干預。
63.物業管理市場競爭機制:指競爭同供求關系、價格變動、生產要素流動與組合,以及市場成果分配諸因素之間的有機聯系和運動趨向。市場經濟是競爭經濟,沒有競爭力也就沒有市場經濟。
64.物業管理的行政管理:指國家行政機關依據有關的法律、法規,對物業管理實施行業管理。其資質是國家通過法律手段、行政手段,建立物業管理的正常秩序,使物業管理有利于城市建設和國民經濟發展,有利于改善人民群眾居住條件和工作條件。
65.物業管理前期介入:指物業服務企業在正式接管物業之前,從業主、物業使用人和物業管理的角度對物業的整體布局、功能規劃、樓宇設計 、材料選用、設備選型、設施配套、管線布置、房屋租賃經營、施工質量、竣工驗收等多方面向建設單位提出意見和建議,使物業投入使用后能更好的滿足業主和物業使用人的需求,為物業管理創造條件。
66.前期介入:物業服務企業從物業開發項目的可行性研究開始到項目竣工驗收的全程介入,建設單位可以得到物業服務企業的專業支持,開發出市場定位準確,功能使用考慮周全,業主滿意的物業,促進物業的銷售。
67.物業的承接查驗:指物業服務企業對新接管項目的物業共用部位、公共設施設備進行的再檢驗。是物業管理過程中對工程質量進行監控的不可缺少的一環,是物業管理的基礎性工作之一。
68.資料查驗:指對建設單位移交的文件資料、單項驗收報告以及對房屋共用部位、共同設施設備、園林綠化工程和其他公共配套設施的相關合格證明材料進行查驗。
69.現場查驗:對房屋共用部位和公共設施設備采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等方法進行檢查。
70.物業保修責任:指建設單位有隊物業竣工驗收后在保修期內出現不符合工程建筑強制性標準和合同約定的質量缺陷,予以保證修復的責任。
71.辦理入住手續:是物業服務企業接管物業后第一次與業主的零距離接觸,也是物業服務企業展示企業形象、服務水平、專業能力的最佳契機,對物業服務企業的建設和發展具有深遠影響。
72.裝修管理:在業主或物業使用人進行裝修期間,對裝修方案、裝修材料、裝修質量以及裝修人員等方面的綜合管理。
73.房屋維修:指物業服務企業根據政府房屋維修管理的標準、要求以及物業服務合同的約定,在房屋的經濟壽命期內在對房屋進行查勘鑒定,評定房屋完損等級的基礎上對房屋進行維護和修理,使其保持或恢復原來狀態或使用功能的活動。
74.房屋維修管理:指物業服務企業為做好房屋維修工作而開展的計劃、組織、控制、協調等過程的集合。
75.結構性維修:指為保證房屋結構安全、適用和耐久,對老朽、破損或強度、剛度不足的房屋結構構件進行檢查、鑒定及修理。
76.非結構性維修:為保障房屋的正常使用和改善居住條件,對房屋的裝修、設備等部分的更新、修理和增設,其主要作用是恢復房屋的使用功能,保護結構構件免遭破壞,延長房屋的使用年限。
77.小修工程:也叫零修工程或養護工程,指物業服務企業為確保房屋正常使用,保持房屋原來的完損等級而對房屋在使用中正常出現的小的損壞進行及時修復的預防性養護工程。
78.中修工程:指房屋少量主體構件已經損壞或不符合建筑結構的要求,需要牽動或拆換進行局部維修以保持房屋原來的規模和結構的工程。
79.大修工程:指無倒塌或自由局部倒塌危險的房屋,其主體結構和公用生活設備的大部分已嚴重損壞,雖不需全面拆除,當必須對其進行牽動、拆換、改裝、新裝,以保證房屋基本完好或完好的工程。
80.翻修工程:指原來的房屋需要全部拆除,另行設計,重新建造或利用少數主體構件在原地或移動后進行更新改造的工程。
81.綜合維修工程:指成片、多幢或多面積、較大的單幢樓房,大部分嚴重損壞而進行的有計劃的成片維修和為改變片(幢)房屋面貌而進行的維修工程。
82.恢復性維修:指修復因自然損耗造成損壞的房屋及其構件的維修活動,它的作用是恢復房屋的原有狀況和功能,保障居住安全和正常使用。
83.賠償性維修:指修復因用戶私自改拆、增加房屋荷載、改變使用性質、違約使用以及過失造成損壞的房屋及其構件的維修活動,其維修費用應由責任人承擔。
82.補償性維修:指在房屋移交時,通過對該房屋的質量,完損情況進行檢查鑒定,發現有影響居住安全和使用的損壞部位,而對房屋進行的一次性的維修工作,其費用由移交人與接受人通過協商解決。
83.返工性維修:指因房屋的缺陷、施工質量不好或管理失當造成的再次維修,其維修費用由責任人承擔。
84.救災性維修:指修復因自然災害造成損壞的房屋及其構件的維修活動,對于重大天災,維修費由人民政府有關部門撥專款解決,對于人為失火造成的災害,維修費按“賠償性維修”規定的辦法處理,責任者需承擔全部或部分費用。
85.主體工程維修:指屋架、粱、柱、樓面、屋面、基礎等主要承重構部件。
86.房屋完好率:指房屋主體結構良好,設備完好,上、下水道通暢,室內地面平整,能保證用戶安全,正常使用的完好房屋和基本完好房屋數量(建筑面積)之和與總房屋數量(建筑面積)之比。
87.年房屋完好增長率:指房屋經過大修、中修或翻修竣工驗收后,新增加的完好房屋和基本完好房屋建筑面積之和與直管房屋建筑面積之比。
88.年房屋完好下降率:指完好房屋和基本完好房屋由于多種因素經過房屋普查確定已達不到完好房屋或基本完好房屋標準的房屋數量(建筑面積)與直管房屋總量之比。
89.物業設備:指附屬于建筑物的各類設備的總稱,是發揮物業功能、實現物
業價值的物質基礎和必要條件。
90.物業設備的維修管理:指根據設備的性能,按照一定的科學管理程度和制度,以一定的技術管理要求,對設備進行日常養護和維修,更新。
91.物業管理的保養:指對設備所進行的常規性的檢查、養護、添裝、維修和改善等工作。
92.日常維護保養:指設備操作人員所進行的經常性的保養工作。包括:定期檢查,清潔潤滑,發現小故障及時排除,認真做好維護以及必要的記錄等工作。
93.一級保養:指由設備的操作人員、維修人員按計劃進行的保養維修工作。包括對設備的某些局部進行的解體、清洗、調整,以及按照設備磨損規律進行的定期保養等。
94.二級保養:指設備維修人員對設備進行的全面清洗、部分解體檢查和局部修理和局部修理、更好或修復磨損零件,是設備能夠達到完好狀態的保養。
95.治安管理:指物業服務企業為防盜、防破壞、防流氓活動、防意外及人為突發事故而對說管理的物業進行的一系列管理活動。
96.清潔管理:指物業服務企業對所管轄的區域有計劃、有條理、有程序、有目標的,并按指定的時間、地點、人員進行日常清潔服務,并結合精神文明建設,依照規范服務的要求對業主與物業使用人進行宣傳教育、專業管理,并使其能自覺養成良好的衛生習慣,遵守規章制度,保持物業管理區域容貌整潔,減少疾病,促進身心健康,以提高物業管理區域使用環境效益。
97.物業服務收費:指物業服務企業按照物業服務合同的約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的衛生和秩序向業主收取的費用。
98.包干制:指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用,盈余或虧損均由物業服務企業享有或承擔的物業服務計費方式。
99.酬金制:指在預收的物業服務資金中按比例或者約定的數額提取酬金支付給物業服務企業,其余全部用于物業服務合同約定的支出,結余或不足均由業主享有或承擔的物業服務計費方式。
100.物業服務企業營業收入:指物業服務企業從事物業管理和其他經營活動說取得的各項收入,包括物業管理主營業務收入和其他業務收入。
101.物業管理法律關系:指人們在物業管理服務活動過程中所形成的特定主題間的權利義務關系,是物業管理法律規范在現實社會經濟生活中發揮調整作用的集中體現。
102.物業管理法律責任:指行為人由于違法行為,違約行為或者由于法律規定而應承受的某種不利的法律后果。
103.物業管理民事法律責任:指民事主體因違反合同義務所應承擔的應當給予民事制裁的法律后果,主要包括違約責任和侵權責任。
104.物業管理行政法律責任:指行政主體或行政相對人的行為違反行政法律法規而依法必須承擔的行政法律后果。
第10篇 華庭物業管理的整體設想及策劃
華庭小區物業管理的整體設想及策劃
一流的物業需要一流的管理,一流的管理出一流的質量。通過我們的服務,為'***華庭住宅小區'創造價值,為業戶營造一個'安全、舒適、溫馨、親情'的生活、辦公及購物環境,讓業戶安心、放心。
一、總體管理服務目標
1、前期目標
成為開發商的好參謀、好幫手、好朋友;
降低開發商的建設成本,促進樓盤的銷售。
2、合同目標
在合同期內,全身心為業主服務,成為業主的好保姆、好管家、好朋友。
一年內達到'**縣物業管理優秀小區'的標準;
三年內達到'嘉興市物業管理示范小區'的標準;
四年內達到'浙江省物業管理示范小區'的標準。
二、管理服務理念
讓--嚴格管理、規范服務、心心交流;
您--業戶、發展商、行政主管部門、相關專業部門;
更--優于行業標準、優于其它企業、100%業戶第一、不斷超越業戶日益增長的需求;
滿意--成為業戶的好保姆、好管家、好朋友;
成為發展商的好參謀、好幫手、好朋友;
成為大家認可的好企業、好伙伴、好朋友。
三、服務承諾
1、總體指標
(1)滿意度指數85以上;
(2)管理服務范圍內不發生重大安全責任事故;
管理服務范圍內不發生重大火災責任事故;
管理服務范圍內不發生重大設備管理責任事故;
(3)第一年度導入三項貫標體系管理,第二年度通過三項貫標體系認證;
2、分類指標
(1)管理處設專線24小時受理報修;
(2)業戶接待時間:365天8:30-20:30;
(3)各類服務人員上崗培訓率達到100%;
(4)檔案歸檔率達到100%,檔案完整率達到100;
(5)維修及時率達到100%;
(6)維修質量合格率達到95%以上;
(7)實行維修服務回訪制度,回訪率達到100%;
(8)有效投訴處理率100%,投訴人簽字滿意率95%以上;
(9)公共設備、設施完好率達到98%以上;
(10)房屋建筑完好率達到98%以上;
(11)綠化存活率達到98%以上;
(12)清潔管理無盲點,管理服務范圍保持環境整潔,生活垃圾日產日清;
(13)道路、停車場完好率達到98%以上;
(14)管理服務范圍內保安固定崗實行24小時保安立崗服務。
第11篇 物業管理公司分包方控制程序-13
物業管理公司分包方控制程序(13)
1.0目的:
對公司服務分包方進行有效的控制,確保選擇合格的分包方。
2.0適用范圍:
適用于公司對服務分包方的管理。
3.0職責:
3.1綜合事務部負責組織對服務分包方的調查、評估、選擇。
3.2需求部門負責對服務分包方的工作進行監督檢查。
3.3總經理負責對服務分包方的控制。
4.0程序
4.1公司確定要服務分包方后,綜合事務部負責進行市場調查,收集分包方相關信息資料,對服務分包方進行初審。初審內容包括:分包方資質證明、公司聲譽、人員資格、產品質量等。
4.2同一服務項目,除特殊情況外,通常至少應選擇兩家以上單位,并將初審結果予以記錄。
4.3綜合事務部將初審評價結果報總經理,由總經理負責組織與乙方進行合同談判,把合同談判內容進行記錄,并形成合同談判紀要。紀要內容包括:合同的具體條款、技術服務質量及相關技術資料、服務價格、質量保證的承諾等與合同相關的內容。
4.4總經理根據合同談判紀要召開內部管理層會議,對分包方進行評價,并形成《合同評審記錄》。
4.5若經過管理層會議討論通過,須及時與乙方共同草擬合同,并就有關條件和要求作進一步的談判,形成合同版本。
4.6若需要,公司應將合同送律師事務所進行法律性審核,并征求律師事務所的意見。
4.7若律師事務所審核無意見,應約乙方簽訂合同;若律師事務所審核有意見,應及時與乙方進行進一步的溝通與談判,并將溝通與談判的內容加入合同條款中。
4.8公司應將合同新增加的內容與條款送律師事務所審核,若審核無意見,應約乙方簽訂合同。
4.9綜合事務部負責對分包方檔案的建立。
4.10服務分包方在服務過程中,如發生重大質量問題,應取消其合格服務分包方資格。
5.0支持性工具
《合同談判紀要》
《合同評審記錄》
編制:審核:批準:日期:
第12篇 物業管理合同評審簽定管理程序
公司程序文件版號: a
修改號: 0
ej-qp1.1物業管理合同評審和簽定管理程序頁碼: 1/3
1.目的:
在合同簽訂之前,對產權人(單位)或開發商(以下簡稱委托方)的要求及公司提供物業管理的能力進行綜合評審,明確各部門在合同簽訂過程中的工作職責,為合同順利執行創造良好條件。
2.適用范圍:
適用于公司承接新物業項目管理合同的簽訂及原管理項目合同期滿續簽管理合同,包括開發公司委托管理的和物業管理委員會委托管理的物業管理合同,合同的簽署必須經雙方充分協商后,根據雙方要求和法律規定進行。
3.引用文件:
3.1質量手冊第4.3章
3.2 iso9002標準第4.3章
4.職責:
4.1公司副總經理負責審查合同草案,批準并與委托方簽訂合同。
4.2經營管理部負責與委托方保持聯系,編制合同草案。
4.3經營管理部負責對物業基本情況、管理用房、管理目標、管理服務的審核。
4.4工程維修部負責對建筑本體,市政公共設施、配套服務設施的審核。
4.5保安服務部負責對治安狀況的審核。
5.工作程序:
a物業單項委托合同的評審與簽定:
5.1公司總經理或副總經理,接到開發商或產權單位的物業管理委托要求后,副總經理安排經營管理部根據委托方的要求和建設部物業委托管理合同范文制定《物業管理委托合同》。
5.2保安服務部根據物業現狀制定保安人員配置數、崗亭設置、車輛停放位置和警具配備,做出保安費用的開支預算。
5.3工程維修部按國家有關標準做出對建筑本體、市政公共設施和接管后零維修服務費用的開支預算。
5.4經營管理部依據政府有關部門制定的物業管理收費標準和各部門的開支預算,制定物業管理委托收費標準。
5.5經營管理部依據5.4的內容和建設部物業管理委托合同范文,制定《物業管理委托合同》草案,交副總經理審核。
5.6合同磋商:
5.6.1合同草案經副總經理審核后,由經營管理部與委托方聯系,約定時間磋商。
5.6.2合同磋商內容、討論情況和修改意見由經營管理部形成《物業管理委托合同磋商紀要》雙方簽字認可。
5.6.3根據《物業管理委托合同磋商紀要》,副總經理組織有關部門進行討論,決定是否繼續磋商,并提出修改意見。
5.6.4副總經理決定繼續磋商后,由經營管理部聯系,直至與委托方達成一致意見。經副總經理審核批準后形成合同文本。
5.7合同的簽定:
5.7.1審批后的合同由經營管理部聯系,雙方舉行簽署儀式,合同由副總經理與委托方簽署,并加蓋公章。合同的簽署過程,由經營管理部形成紀要。
5.7.2單個產權人或產權單位在辦理進住手續時簽定《物業管理委托合同》見《物業的入住管理》(ej-qp3.1)。
5.7.3合同簽署后,正本由經營管理部保管,副本交財務部、綜合辦公室保管。
b與物業管理委員會簽署物業管理委托合同:
5.8物業管理委托方為分散單個產權人或產權單位,在辦理入住手續后,當入住面積超過70%時,小區應按政府有關規定成立物業管理委員會。公司根據接管以來運作的實際情況,準備與物業管理委員會簽定新的物業委托合同。
5.8.1經營管理部根據物業管理委員會提出的新要求進行評審,對原合同進行修改,并形成草案報副總經理審核。
5.9執行5.6合同磋商程序和5.7.1合同簽定程序。
5.10合同修改:
5.10.1當公司與物業管理委員會簽定的《物業管理委托合同》中的內容同公司與分散單個產權人或單位在進住時簽定的合同內容相抵觸時,執行與物業管理委員會簽定的合同。原合同中不抵觸部分繼續執行,合同不予修改。
5.10.2當公司與物業管理委員會簽定的《物業管理委托合同》中的內容同公司與開發商簽定的合同內容相抵觸時,執行與物業管理委員會簽定的合同。原合同中不抵觸部分繼續執
行,合同不予修改。
5.10.3合同執行過程中,如委托方提出修改合同,副總經理組織有關部門對新的要求重新評審。
5.10.4如公司需修改合同,須取得委托方認可后方能修改。
6.支持性文件與有關記錄:
6.1《物業管理委托合同磋商紀要》無固定格式
6.2《物業管理委托合同簽署紀要》無固定格式
6.3《物業管理委托合同》無固定格式
