第1篇 某某物業管理公司管理原則
某物業管理公司的管理原則
一、統一指揮原則。各級員工都必須執行公司經理會議的決策,接受公司經理的統一領導。
二、層級管理原則。每一級在工作中必須聽從直接上級的指揮或執行上級授權人員的命令,各級管理人員只對直接下級擁有指揮權。但在特殊情況下,任何上級對下級均有調動權。
三、分工負責原則。每一個員工按照分工對自己分擔的業務工作負全面責任。
四、利益連帶原則。每一個員工的責任、權限、利益三方面連帶生效。
五、命令服從原則。每一個員工都必須執行其直接上級的命令。
六、督導工作原則。各部門及人員要接受并配合公司授權的監督部門或人員的督查和指導,對工作中的偏差,要及時采取糾正措施進行改進,決不允許對檢查人員進行任何形式的攻擊和抗拒。
七、民主參與原則。每一個員工對本部門及公司的經營與管理均享有建議權和監督權。
八、友好協作原則。在不影響本部門正常工作的前提下,各部門有盡可能為其他部門提供協作的責任。
九、絕對原則。每一個員工(不分職級)都必須以公司利益為己任,不做有損公司利益的事。若有突發事件,不管在什么情況下,都必須盡力去處理,使損失減低到最小程度。
十、獎優懲劣原則。每一個員工的功績都將受到獎勵,其過失也將受到應有的懲處。
第2篇 物管培訓:物業管理公司概述
一、物業管理公司的性質
物業管理公司的性質是由物業管理的性質決定的。物業管理具有服務性,因而物業管理公司也具有服務性。物業管理公司不生產產品,而是提供服務,享受第三產業的優惠政策。物業管理公司的性質具有以下特點:
第一,物業管理公司是獨立的企業法人。物業管理公司是按合法程序建立,從事物業管理活動,為業主和租戶提供綜合服務和管理的獨立核算、自負盈虧的經濟實體。物業管理公司作為企業的主要標志是:擁有一定的資金和設備,具有法人地位,能夠獨立完成物業的管理與服務工作,自主經營,獨立核算,以自己的名義享有民事權利,承擔民事責任等。因此,物業管理公司除了本行業自身的專業特色以外,在市場地位、經營運作、法律地位等方面和其他企業一樣,都要遵循企業法人講究質量、信譽、效益等市場競爭法則。所以說,物業管理公司是一個獨立的企業組織,它在物業管理經營活動中具有獨立性和自主權。
第二,物業管理公司屬于服務性企業。物業管理公司的主要職能是通過對物業的管理和提供的多種服務,為業主和租戶創造一個舒適、方便、安全、幽雅的工作和居住環境。物業管理公司作為非生產性企業,主要是通過對物業的維修養護、清潔衛生以及直接為業主和租戶提供服務來達到自己的工作目標。因此,從本質上說,物業管理公司的“產品”只有一個,那就是服務。物業管理公司的服務是有償的,是帶有經營性的,是屬于企業性的經濟行為。
第三,物業管理公司在某種程度上承擔著某些行政管理的特殊職能,因此它是現階段城市現代化建設的重要組成部分。由于中國城市建設管理體制正處于改革發展中,某些管理的職能和職權并沒有完全轉軌和明確,所以物業管理公司在向業主和租戶提供服務的同時,也承擔了部分政府有關部門對城市管理的職能,例如大廈的質量安全、住宅小區內的市政設施等等。
二、物業管理公司的類型
物業管理公司按不同的劃分標準,可分為不同的類型。
(一)按存在形式劃分
物業管理公司按存在形式劃分,有獨立的物業管理公司和附屬于房地產開發企業的物業管理公司兩類。這兩類公司目前都比較普遍。前者的獨立性和專業化程度一般都比較高;而后者的發展程度則明顯參差不齊,有的只是管理上屬公司開發的特定項目,有的已發展成獨立化、專業化和社會化的物業管理企業。
(二)按服務范圍劃分
物業管理公司按服務范圍劃分,有綜合性物業管理公司和專門性物業管理公司兩類。前者提供全方位、綜合性的管理與服務,包括對物業產權產籍管理、維修與養護以及為住戶提供各種服務;后者就物業管理的某一部分內容實行專業化管理,如專門的裝修公司、維修公司、清洗公司、保安公司等等。
(三)按企業所有制性質劃分
物業管理公司按企業所有制性質劃分,可分為全民所有的物業管理公司以及集團所有、外商獨資、合資或股份制性質、私營性質的物業管理公司。目前,全民所有和集體所有的物業管理公司占大部分,私營性質的正在崛起。我國香港等地的物業管理公司有比較豐富的管理經驗,并看好大陸的物業管理市場,是一支不可忽視的力量。
(四)按管理層次劃分
物業管理公司按管理層次,可分為單層物業管理公司、雙層物業管理公司和多層物業管理公司。單層物業管理公司純粹由管理人員組成,人員精干,不帶作業工人,而是通過承包方式把具體的作業任務交給專門性的物業管理公司或其他作業隊伍;雙層物業管理公司包括行政管理層和作業層,作業層實施具體的業務管理,比如房屋維修、清潔、裝修、服務性活動等;多層物業管理公司一般規模較大,管理范圍較廣,或者有自己的分公司,或者有自己下屬的專門作業公司,如清洗公司、園林公司等等。
隨著物業管理行業的深入發展,物業管理公司將進一步朝著集約化、集團化和國際化的方向發展,這樣不僅可以創造規模經濟效益,而且對于節約管理成本、實施品牌管理,以及促進物業管理公司的規范化和社會化發展,都是十分有益的。
三、物業管理公司與產權人、使用人的關系
物業管理公司受產權人和使用人的委托,對其物業實施管理與維修,對產權人和使用人提供各種服務。物業管理公司與產權人、使用人的關系是委托與受托、服務與被服務的關系。
(一)產權人與使用人的構成
產權人(業主)和使用人(用戶)的構成比較復雜,從總體上來說,大致可分兩類:一是法人團體,二是私人用戶。
1.法人團體
法人團體可分為企業、事業單位和社會團體等。法人團體作為物
業的業主,是指物業的所有者不是自然人即個人,而是企事業單位或社團組織。企業包括各種性質和各種行業的公司企業,事業單位和社會團體包括政府機關、各種協會等等。凡是以法人團體名義購買或租賃物業者,該法人團體便構成了該物業的產權人或使用人。
2.私人用戶
住宅、寫字樓、公共商業房產等物業,其產權或使用權有相當一部分屬個人所有,特別是住宅,私人業主和私人用戶占絕大部分。私人用戶的構成也是比較復雜的,就戶籍而言,有當地人、外地人和外國人;就身份而言,有企業家、國家公務員、個體經營者、教師、白領階層、歸國華僑等;就收入水平而言,有高收入住戶、中等收入住戶以及工薪階層和低收入住戶等。但無論是哪一種人,只要他們是物業的產權人或使用人,他們就是該物業的私人用戶,并享有該物業產權人和使用人應有的權利和義務。
(二)業主管理委員會與業主大會
根據國家建設部第33號令第6條:“住宅小區應當成立住宅小區管理委員會(以下簡稱‘管委會’)。管委會是在房地產行政主管部門指導下,由住宅小區內房地產產權人和使用人選舉的代表組成,代表和維護住宅小區內房地產產權人和使用人的合法權益。”
管委會由業主和使用人共同選舉產生,代表業主和使用人的合法權益。管委會是參與物業管理的常設機構。業主和使用人的權利主要通過管委會來實現。
一般情況下,物業已交付使用的建筑面積達到50%以上,或者已交付使用的建筑面積達到30%以上不足50%且使用已超過一年的,應召開首次業主大會,選舉產生管委會。其后業主大會由管委會負責召集。通常情況下,業主大會每年召開一次,特殊情況下可隨時召開。業主大會的決定須投票人過半數通過,因故不能參加投票的可委托使用人或其他代理人代為投票。
業主大會的主要任務是:①選舉管委會;②監督管委會的工作;③聽取和審查管委會的工作報告;④聽取業主的意見和建議;⑤研究解決管委會不適當的決定;⑥討論其他需要研究的問題。
業主大會閉會期間,由選舉產生的管委會執行大會決定和負責日常工作。
管委會的權利包括:①制定管委會章程,代表業主和使用人維護他們的合法權利;②決定選聘或續聘物業管理公司;③審議物業管理公司制定的年度管理計劃和小區管理服務的重大措施;④檢查、監督各項管理工作的實施及規章制度的執行情況。
管委會的義務包括:①根據業主和使用人的意見和要求,對物業管理公司的管理工作進行檢查和監督;②協助物業管理公司落實各項管理工作;③接受業主和使用人的監督;④接受房地產行政主管部門、各有關行政主管部門及物業所在地人民政府的監督和指導。
(三)物業管理公司與管委會的關系
第3篇 鴻慶物業管理公司簡介材料
鴻慶物業管理有限公司簡介
甘肅鴻慶物業管理有限公司成立于2023年6月,注冊資本金500萬元人民幣,國家三級物業企業資質。注冊地址:蘭州市城關區雁灘路3295號,
公司是自主經營、獨立核算、自負盈虧的獨立法人企業。主要業務以承接各種類型的住宅小區(大廈)、寫字樓、行政事業單位辦公樓、企業廠房、學校、商場、醫院、銀行、賓館、飯店、體育館、公園、車站等項目的全權委托物業管理服務。還承接保潔、綠化、家政、搬家、水電暖安裝與維修、電梯、空調、機電設備、樓宇對講、智能化系統的專業保養與維修等服務項目。此外,還提供專業咨詢代理,如物業早期介入、前期管理、業委會組建、物業項目招投標、項目方案設計、成本測算、標書制作、法律和政策咨詢等。
公司現有員工120多人,其中高、中級物業管理師10多名,擁有水、電、暖等專業技術資質的工程人員20多名。公司員工全部具有相應行業專業技能及實際工作經驗,管理人員和技術人員全部是大專以上學歷,且都是持證上崗。公司目前全權委托服務的項目有城關區的省工信委家屬院、省旅游局家屬院、甘肅旅游大廈、佳新商住樓小區、雁沙花園,七里河區龔家灣欣德小區等。專項保潔服務項目有安寧“興蘭陽光里”、西固“蘭州恒大都市廣場”等。接管的小區物業總面積達到80多萬平方米。業務范圍涉及城關、七里河、安寧、西固等行政區域,承接物業管理的類型有高檔住宅小區、普通住宅小區、寫字樓(商業大廈)、單位家屬樓、經濟適用房小區等。
近年來,公司先后被中國貿促會建設行業分會、中國國際商會建設行業商會、建筑物清潔委員會聯合授予為“會員單位”,并被建筑物清潔委員會評為“建筑物日常清潔養護施工甲級資質”,蘭州物業管理協會吸納為“會員單位”、首屆蘭州市最具競爭力的“物業管理企業”和物業管理“先進單位”、甘肅省質量信用中心評定為“質量服務信譽保障aaaaa級單位”等。公司法人代表雷養平先生被甘肅省工業合作協會、甘肅工合質量信用評價中心授予“甘肅誠信企業家”稱號。
公司按照“社會化、專業化、市場化、人性化、制度化、集團化”的發展思路,遵循“聘專業的人,做專業的事”,秉承“持續超越客戶不斷增長的期望”理念,不斷加強企業內部管理,提高員工整體素質,不斷擴大經營范圍,拓展服務領域,公司實現了跨越式發展,服務水平和管理模式不斷上臺階、上檔次、上水平。管理服務的小區安全、文明、整潔、舒適、充滿親情,深受廣大業主的信任和支持。公司全體員工將繼續努力,爭取把公司打造成甘肅物業行業管理一流、服務一流、品質一流的名優高端品牌企業。
第4篇 物業管理公司質量方針3
物業管理有限公司質量方針(三)
真誠服務,精益求精;
管理規范,求實創新。
我謹代表本公司的管理者,確定以上質量方針,這不僅是對全體員工的要求,也是對顧客(業主)服務質量的承諾。本公司將通過嚴格的培訓和考核體系(機制),確保全體員工理解并堅決貫徹執行本質量方針。我們的目標是持續滿足我們的顧客不斷增長的期望。
河南省**物業管理有限公司
總經理(簽署):
二○**年五月二十日
第5篇 某某物業管理公司員工入職聘用條件
某物業管理公司員工入職聘用條件
一、主要管理人員
1.物業管理處經理:
大學專以上學歷
具有物業、星級酒店及商業運作等相關產業5年以上的經歷
熟悉國家物管工作方面的政策、法規等
一定的財會知識
很好的協調處事能力
熟悉電腦操作
熟悉一門外語
年齡32周歲以上45周歲以下
2.綜合科長
大專以上學歷
3年以上的物管工作經歷,有國家頒發的物業管理崗位證書
書寫及口語交流能力良好
良好的組織管理能力
熟悉電腦操作
年齡30歲以上
3.工程科長:
大專以上學歷(機電等專業)
3年以上的物業、酒店等的相關經歷,從事工程管理工作至少5年以上
有豐富的機電、水暖專業的業務知識,并精通一個專業的業務
中級以上職稱
略通英文
年齡50歲以下
4.保安科長:
大專以上學歷
3年以上的物業、酒店的相關經歷
5年以上的實際保安工作經歷
熟悉國家有關治安、消防等的政策、法規及辦事程序
有國家頒發的崗位證書
年齡25歲以上
5.保潔科長:
大專以上學歷
3年以上的物業、酒店的相關經歷
2年以上的實際保潔工作經歷
有豐富的保潔專業的業務知識,熟悉保潔設備的使用
有國家頒發的崗位證書
有管理女員工的實際經驗
二、其它人員:
序號聘任崗位性別年齡學歷招聘人數其它條件
1. 會計女45歲以下大專以上1人有上崗證,會電腦操作,3年以上工作經驗。
2.出納女45歲以下大專以上1人有上崗證,會電腦操作,3年以上工作經驗。
3.物業管理員40歲以下大專以上若干2年以上工作經驗,有一定組織協調能力。
4.園藝綠化40歲以下高中以上若干3年以上工作經驗,熱愛本職工作。
5.保潔員40歲以下初中以上若干熱愛保潔工作,下崗人員優先。
6.保安領班男30歲以下高中以上若干3年以上工作經驗,有上崗證。
7.保安員男28歲以下高中以上若干2年以上工作經驗,有上崗證。
8.水暖技工男40歲以下高中以上若干3年以上工作經驗,有上崗證。
9.強、弱電技工男40歲以下高中以上若干3年以上工作經驗,有上崗證。
10.萬能工男40歲以下高中以上若干3年以上工作經驗。
第6篇 某某物業管理公司年度管理評審報告
某物業管理公司2023年度管理評審報告
2023年10月29日,由管理者代表zz主持召開了管理評審會議,參會人員有副經理bb、南苑管理處主任cc、西苑管理處客戶助理yy、行政部行政秘書jj、財務部主管gg、行政部保潔專業主管kk、行政部工程專業主管ll、行政部保安專業主管ii。會議情況詳見本次會議記錄。
會上根據《管理評審計劃》的評審內容進行了討論,并認為:
一、根據今年以來質量體系的運行情況和10月分進行的內審來看,本公司實行的iso9001質量體系滿足標準的要求,客戶的反饋也可以印證這一點--從半年滿意度調查至現在,不論南苑、西苑還是公司其它部門均未接到客戶關于物業管理的重大投訴。
二、公司對小區業主和住戶提供的物業管理服務工作,從本次評審來看,尚無增設新項目或對現有服務項目進行較大改動的必要。
三、從本月進行的內審并結合本次管理評審情況可以看到,公司目前的9001質量體系文件本身還有待改進之處。這樣改進包括:質量手冊與二層、三層文件之間的邏輯關系還不很清楚;某些三層文件有重復,可以調整合并;5s管理制度目前作為質量體系文件的附錄,但為便于控制和持續改進,建議將其納入質量體系文件或者并入《員工手冊》;公司架構自年初發生變化后,各管理處職能部門的負責人(助理一級)對整個質量體系的全面了解明顯不足,大部分僅限于對本部門的掌握,而這種情況可能導致各部門接口工作產生問題。
四、對上述待改進之處,作為下一個年度的重要工作納入公司計劃。
編寫:zz審批: 2023年10月30日
第7篇 物業管理公司住宅區管理公約
物業管理有限公司住宅區管理公約
為了加強維護和管理好住宅區的房屋及配套設施,保障住宅區內的房屋和公共設施的合理使用,維護住宅區的公共秩序,創造清潔、安全、舒適、優美的生活環境,特制訂本公約,以共同遵守和承擔責任。
一、根據國務院《物業管理條例 》、《溫州市城市管理暫行規定》和《溫州市城市市容、環境衛生、綠化和市政設施管理暫行辦法》等規定,本小區的物業管理由溫州市zz物業管理有限公司負責,為了住戶(含單位)提供有償服務。
二、物業管理公司給住戶(含單位)提供公共服務:(1)協助入戶口;(2)供水供電;(3)代收繳水電費;(4)室外清潔;(5)排水排污;(6)綠化保養;(7)糾正違章、改建、維護房屋的完整和免遭損壞;(8)保安;(9)消防;(10)維護公共設施;(11)噪音環保的管理。
三、物業公司的權利:
(1)根據與開發公司簽訂的管理合同,實施對住宅小區全面的物業管理;
(2)協助收取管理維修基金;
(3)辦理住戶入住手續,收取住戶每月公共的服務管理費,交給住房鑰匙;
(4)督促住戶遵守各項管理規定;
(5)管理進入住宅區進行裝修或土建的施工隊伍;
(6)催交各種滯納金;
四、物業公司的責任:以為住戶服務為宗旨,提供生活服務,對住戶和房地產行政主管部門負責。
五、住戶的權利:
(1)對所購買的房屋擁有居住權(使用權)和出租權(但出租時要到物業公司備案。)
(2)對所購買的住房進行裝修(不得違章);
(3)可對物業公司的各種管理服務和收費提出要求、批評、投訴,以至起訴違約者;
(4)對物業管理的制度和管理事項,提出修改或補充意見;
(5)參與民主管理和監督物業公司的經營管理活動。
六、住戶的責任:
(1)不改變房屋使用性質,不違章改建;
(2)不擅自占用公共走廊或場地;
(3)裝修房間時不得損壞公共設施、不滲漏水、不亂倒雜物及堵塞排水管道、不從樓上亂拋垃圾袋、不危及他人安全;
(4)愛護市容衛生、不亂畫亂涂;
(5)不制造噪音影響他人休息;
(6)不收藏危險品和毒品,樓宇內嚴禁收藏或擁有任何危險品(如槍支、彈藥、汽油等)確保全體住戶的安全;
(7)按章程交納各種管理費、服務費。
七、違約責任。本公約經各方簽定,必須嚴格遵守,如有一方違約,對方有權追究違約責任。
八、本公約一式二份,雙方簽字認可后生效,各執一份以共同遵守。
溫州市zz物業管理有限公司 住戶(單位)簽章
地址: 地址:
電話:*** 幢號 室號
_______年_______月_______日
第8篇 物業管理公司綠化試題
區域姓名總分
一、對錯題:(請在每題的括號里打上'√'或'×')每小題4分,共計60分。
(1)鳳仙花生長適溫是10度至25度。( ×)
(2)鳳仙花在32度以上便停止生長。( √)
(3)通風不良的情況下,鳳仙花容易患蟲害。(√ )
(4)一般情況下,鳳仙花都是作為多年生花卉栽培。(×)
(5)鳳仙花一般在日照百分之七十的情況下,生長最好。( √ )
(6)鳳仙花的種子具好光性,所以播種時不必覆蓋土壤。(√)
(7)鳳仙花喜溫暖、半陰、濕潤土壤疏松肥沃的環境,忌高溫暴曬,不耐旱、怕水漬。( √)
(8)矮牽牛種子發芽適溫::是20至23度。( √ )
(9)矮牽牛生長適溫為15度至30度。( √ )
(10)矮牽牛耐半陰,光照不好的地方也可大量栽培。( × )
(11)矮牽牛生長的床土喜疏松、肥力和水分中等,忌太濕。(√ )
(12)鳳仙花在通風不良的情況下,易患白粉病、莖腐病。應該注意水分的管理,藥品合理的使用,以免大面積傳染。(√)
(13)矮牽牛喜光、耐輕霜、耐熱,日照充分開花不斷。(√ )
(14)鳳仙花、矮牽牛種子是蒴果,一般會自動爆裂將種子散出,應在清晨其尖端變黃時采收。(√ )
(15)矮牽牛、鳳仙花繁殖一般是扦插和播種,但是大量生產還是利用種植繁殖。( √)
二、請列出本小區任意四十種花卉名稱。(不分先后,每種花卉計1分,共計40分)。
答:1胡椒木、2大紅花、3七彩大紅花、4美國槐、5琴也榕、6黃槐、7紅烏桕、8紅繼木、9黃連翹、10鳳仙花、11紅刺林投、12五彩鐵、13七彩鐵、14矮牽牛、15蜘蛛蘭、16文殊蘭、17駁骨丹、18黃榕、19肖竹芋、20七彩竹芋、21孔雀竹芋、22南天竹、23上海紅鐵、24大葉青鐵、25芒果、26水葡萄、27雞蛋花、28海芋、29蟛蜞菊、30硬枝黃蟬、31一串紅、32細葉紫薇、33大葉傘、34綠蘿、35百合竹、36金心百合竹、37花葉榕、38垂葉榕、39九里香、40
第9篇 物管培訓:物業管理公司的組織機構
一、物業管理公司組織機構設置的要求
物業管理公司組織機構的設置必須為實現公司的經營管理目標服務,它的設置應滿足以下四個基本要求:
(一)具備服務性的功能
物業管理公司是專門從事物業管理與服務的服務性企業,它的組織機構的設置必須保證具備這些功能,并有助于實現企業的服務宗旨。
(二)充分發揮公司員工潛能
物業管理公司的管理、經營和服務活動都是依靠每一個人來實現的。因此,組織機構的設置要求每一位職員都能人盡其才,充分發揮個人智慧。
(三)關系協調
公司是一個有機整體,是由人、財、物、技術、信息等要素和子系統組成的開放系統,這種系統能否最大地發揮出整體功能,有賴于系統內各要素的協調配合。因此,組織機構的設置必須保證公司內部各種關系的相互協調。
(四)效率與效益
物業管理公司組織機構的設置要求從實際出發,以低成本的投入達到最好的工作效率、經濟效益、社會效益以及環境效益。
物業管理公司不是孤立的經濟實體,而是開放的組織系統。要設計一個功能齊全、結構合理的組織機構,首先必須明確每一個組織機構的功能作用和具體目標,其次則需要考慮人、財、物等資源分配以及各部門之間、人與人之間的協調關系。組織機構設置的目的性和科學性是保證公司整體協調和高效運作的關鍵。
二、物業管理公司組織機構設置的原則
為了發揮物業管理公司組織機構的整體功能,實現公司的總目標,根據上述四個基本要求,組織機構的設置應遵循以下原則:
(一)目標原則
公司有自己的經營發展目標,組織機構的設置必須以公司的總體目標為依據。從某種意義上講,組織機構的設置是實現公司總目標的一種管理手段。因目標設置機構,因機構設職設人,這是組織機構設置的目標原則。
(二)統一領導與層次管理原則
物業管理公司的經營戰略和重大決策權應集中在高層領導手中,而日常工作的管理與經營權力則逐級授權,實行層次化管理。統一領導是各項工作協調進行和實現總目標的決策保證,分級層次管理則是充分發揮各級管理人員積極性的機制保障。如果公司的高層領導整日忙于事務性工作而很少花精力去考慮重大決策問題,則不僅會影響各層次管理人員的積極性,而且會使企業逐漸失去長遠的戰略目標,甚至迷失發展方向。這是企業逐漸步入正軌的情況下,高層領導尤應注意的層次化管理問題。
(三)分工協作原則
分工協作是社會發展進步的標志,它不僅能提高勞動生產率,而且能發揮整體效益。物業管理公司能否最大程度地發揮出整體效益,取決于組織機構的專業分工與相互協調。公司總的目標如能分層次落實到各個部門,使之各司其職,相互協作,目標也就不難實現了。
(四)責權對應原則
整個公司的責任和權力是對等的,委以責任的同時也必須委以自主完成任務所必需的權力。有責無權,不僅不能調動管理人員的積極性,而且使責任形同烏有,最終無法保證公司任務的完成;有權無責,必然助長官僚主義,導致權力濫用。
(五)有效管理幅度原則
在處理管理幅度與管理層級的關系時,一般情況下應盡量減少管理層級,盡可能地擴大管理幅度;否則,管理層級多了,人員和費用也多了,會影響公司的經營效率。但是,有效的管理幅度必須考慮到機構特性、管理內容、人員能力以及組織機構的健全程度等因素,管理幅度過大同樣也會影響公司的經營效率。
三、物業管理公司組織機構的類型
物業管理公司組織機構的基本類型一般有直線制、直線職能制、生產區域制、事業部制等。目前,我國物業管理公司的組織機構主要采用以下幾種形式:
(一)直線制
直線制是企業管理機構最早的一種組織形式。采用這種類型的物業管理公司一般都是小型的專業化物業管理公司,以作業性工作為主,如專門的保潔公司、保安公司、維修公司等。這些公司下設專門的作業組,由經理直接指揮。
直線制的
特點是企業的各級組織機構從上到下實行垂直領導,各級主管人員對所屬單位的一切問題負責,不設專門職能機構,只設職能人員協助主管人員工作。
直線制的優點是責權統一,行動效率高;缺點是對領導者的要求比較高,要通曉多種專門知識,親自處理許多具體業務。
(二)直線職能制
直線職能制是在直線制的基礎上吸收了職能制的長處。各級組織單位除主管負責人外,還相應地設置了職能機構。這些職能機構有權在自己的業務范圍內從事各項專業管理活動。
目前,一般的大中型物業管理公司都采用直線職能制組織形式。如廣州市建設物業管理公司的組織機構基本上即屬于這種類型。公司總部設有物業管理部、計劃開發部、財務部,下設經營部、房產管理部、江南管理部、江北管理部、天河管理部等,江南、江北和天河等管理部下設業務部門、職能部門,如天河管理部下設土建、水電、綠化環衛、保安隊、管理處、資料、預算等業務部門和職能部門。
直線職能制綜合了直線制和職能制的優點,既保持了直線制集中統一指揮的優點,又具有職能分工的長處,它將機構形式分為兩個層次,一是管理層,一是作業層,這對減輕主管領導的負擔,提高決策質量和工作效率起到了非常重要的作用。
直線職能制的組織形式也有不足之處,它的下級往往缺乏必要的自主權,各個職能部門之間因缺乏橫向聯系而容易產生脫節和矛盾,信息反饋的速度以及對環境的敏感度比較差,等等。因此,采用此種類型的組織機構,應特別注意克服它的弱點。
(三)現行常見的組織機構
物業管理公司的組織機構雖然可以有多種類型,但無論是哪種類型,都必須從實際需要出發,根據自己公司的特點進行設置。目前,一般物業管理公司的機構設置大都采用經理室管理層、職能部門層、下屬企業及管理處等三個層級的組織形式。
四、物業管理公司的集團化選擇
物業管理公司的集團化選擇,是指多家物業管理企業(法人)以實力雄厚的大企業為核心,按一定的關系組成的多法人聯合體。物業管理公司隨著自身業務的不斷拓展和下屬企業的不斷增多,也可自身發展壯大為企業集團。物業管理公司選擇集團化經營的發展道路,實際上是市場競爭的必然結果,它對改善物業管理有以下優點:
1.有利于資源共享,節省管理成本
現代大型物業需要現代化的維護保養設備。但是物業管理公司往往由于業務量不夠而不敢購置或不能發揮這些設備的作用,從而造成許多浪費。集團化管理可統籌調配人力物力,降低人力成本,提高設備利用率,從而大大提高市場競爭能力。
2.有利于實施品牌管理
集團化管理將所管轄的物業統一在一個品牌的旗幟下,使每個物業項目在管理理念、服務宗旨、運作模式、規章制度、行為規范甚至制服徽標等方面都能體現品牌的特色,這對推行統一規范化的有償性服務、樹立企業形象都是十分有益的。
3.有利于產生規模經濟效益
集團化管理通過對每個物業項目的管理取得合理利潤,雖單個項目利潤有限,但集中各個項目的微利就合成為可觀的經濟效益。
4.有利于實現物業管理的社會化和專業化
集團化的物業管理使管理權分散的物業相對集中到一批有品牌的、有實力的集團公司麾下,這對打破“誰建設,誰管理”的物業管理格局是有促進作用的。
第10篇 cpm中航物業管理公司簡介材料
深圳市中航物業管理有限公司(cpm)簡介
深圳市中航物業管理有限公司(catic property management,下稱 cpm)是中國物業管理協會常務理事單位和國家物業管理一級企業。
隸屬于深圳中航企業集團物業總公司。作為中國最早的物業管理法規《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》及其實施細則的參與編撰單位,經過十五年的悉心探索和實踐,現已發展成為中國最具規模和影響力的物業管理服務專業提供商之一。
cpm 目前所經營管理的各類型物業規模已達數百萬平方米,其中大多榮獲國家和地方優秀物業管理的榮譽稱號,管轄的各類物業客戶年度有效投訴率均控制在 2‰以下,為業界最低。cpm 擁有樓宇設備管理公司和中航電梯工程公司作為技術支持,更聚集了一支富有實踐經驗和創新精神的物業管理專業團隊,可以為客戶提供物業管理專業保障。近幾年來,cpm 年度經營規模(物業管理費和代理租賃收入)均超過一億元人民幣。
進入21 世紀,cpm 確定的發展戰略為:以深圳為基地,以北京、武漢為業務重點,以社會效益、經濟效益和環境效益的統一為目標,突出[經營型]物業管理優勢,創造市場,引導消費,主動地拓展業務規模,儲備人才,儲備資金,為迎接加入wto 后的所面臨的國際國內的激烈競爭做好準備。
第11篇 物業管理公司持續改進程序-13
物業管理公司持續改進程序(13)
1.0目的:
通過制訂與實施糾正和預防措施,消除實際或潛在的不合格服務,以達到持續改進的目的。
2.0適用范圍:
2.1日常檢查中發現的嚴重不合格服務。
2.2客戶關于服務的重大投訴。
2.3內部質量審核和管理評審中發現的嚴重不合格服務。
2.4外部檢查發現的一般(嚴重)不合格。
2.5潛在不合格服務。
3.0職責:
3.1各部門負責對本部門內發生的一般(嚴重)不合格服務進行調查分析,制訂并實施糾正措施,跟蹤驗證。
3.2綜合事務部負責跟蹤驗證公司糾正與預防措施的執行情況。
4.0程序:
各部門自檢、巡檢時發現的不合格(潛在不合格),公司監督檢查中發現的不合格(潛在不合格),客戶的投訴,管理評審和內審中發現的不合格(潛在不合格),外部檢查中發現的不合格(潛在不合格)。
檢查人員做好檢查記錄;接待投訴的人員做好投訴記錄。
對輕微的不合格予以立即關閉;對嚴重的不合格發《糾正通知單》;對潛在不合格填寫《預防通知單》。
糾正(預防)措施完成并驗證有效后,并在《糾正通知單》、《預防通知單》上作記錄。
5.0支持性工具:《糾正通知單》
《預防通知單》
編制:審核:批準:日期:
第12篇 某物業管理公司財務報表編制
物業管理公司財務報表編制
編制會計報表的目的,是向會計報表的使用者及時提供該核算單位的財務狀況、經營成果、現金流量等信息。因不同使用者有不同需要,所以報表的式樣及種類,亦應按實際的需要編制。
國家對會計報表的格式有統一的規定,但該格式所表達的信息對各物業的管理決策、委托方及其用戶不一定足夠及適合。因此,財務管理部有必要定期編制更為詳盡的內部報表。這些報表的格式并沒有固定要求,較據靈活性,視各物業的具體情況而定,但應以符合物業管理法規、用戶公約、管理合約要求,清楚表達各物業的財務狀況為原則。
以下是一些在內部財務報表中應予明確表述的事項:
一、收支表(損益表)
1.按用戶公約的規定要求獨立核算的部分,已各自編制獨立收支表。
2.本期成本費用已按當地《物業管理服務收費實施辦法》中物業管理服務收費項目和構成列示。
3.各項費用可分為合約性及非合約性兩大類,合約性開支有專表說明。此舉可以提供決策者更多有用數據,來處理資金調動及制定預算。
4.關于一些非經常性而金額大的費用,已給予重點注釋,令使用者了解該等費用的實際用途。
5.本月實際收支與預算收支及上月收支比較,并對有重大差異的項目作出分析,便于有關部門有所了解以加強控制。
二、資產負債表
1.已對該物業名下持有的固定資產,提供明細表。
2.附有管理處員工工資明細表。
3.附有往來單位往來賬項明細表,特別是與開發商和物業公司之間的往來賬款。
4.附有各用戶單位應收款賬款前期欠款、本期應收賬款、本期實收賬款和本期末欠款明細表。
5.附有待攤費用、應付款、預付款等明細表。
