第1篇 物業管理員收費技巧培訓
1、遇事不燥,胸懷寬廣。由于收費員涉及面廣,面對的是分類復雜的人群,所以上門收費受冷落、難聽話是常有的事。但作為物業企業的使者、宣傳員,遇此情況,首先要想到的是肩負的任務、公司賦予的使用。想到自己的一言一行都代表著公司理念和利益。做到遇事不卑不亢,不急不燥,胸懷寬廣,這也是收費員應具備的特有素質。但注意的是遇事多傾聽用戶的意見,只有多尊重用戶,使其盡情發泄怨氣和不滿,而后運用自己掌握的物業知識逐一進行思想解釋工作。比如為什么要實行物業管理、物業管理的必要性、物業都做了哪些工作、物業費都用在什么地方等。總之不能單純的為收費而收費,要婉轉的解釋用戶提出的問題,切忌態度生硬。
2、啟發式收費。實踐證明,上門收費面對用戶,多施以贊揚和夸獎的語言,的確能收到意想不到的收費效果。尤其對那些不情愿交費或者抵觸情緒的用戶,上門后可根據其家庭布置裝飾情況和生活情況因人而異,或深表同情或“先發制人”進行贊揚,如家庭如何好等等,能使其原本對物業的某種不滿,經過一番贊揚之后,對你對物業首先消除抵觸情緒,然后切入正題。并根據用戶提問做出耐心解釋。此間可將物業管理的必要性、物業管理的艱難程度及收費員艱辛摻雜其中,在取得用戶理解、諒解的基礎上使其交費。
3、溫暖式收費。服務熱情多體現在行動上的人情化、親情化和貼心化。即誠實守信,體貼周到。
第2篇 z花園物業管理介紹材料
z花園物業管理介紹
感謝閣下選擇了置信**花園,并祝今后安居、經營愉快。根據公共管理協議,成都蜀信物業管理有限公司為**花園管理人,以執行協議所賦予的職責。
為此,我們**花園管理處有義務解答閣下今后關于物業管理的任何疑問。
一、**花園管理處貫徹、執行iso9000質量標準:
我們將按照iso9000質量標準建立規范、系統、科學的服務程
序和管理制度。有效督導員工的工作,為業主提供穩定、高品質的服務。提高員工的素質,增強服務質量意識和品質保證能力。優化內部結構,降低管理成本,提高工作效率。滿足業主需求,加深相互間的溝通和理解,增強業主對物業管理的信心。樹立物業管理公司的品牌形象。
二、**花園管理處工作目標:
1、我們的工作作風:務實、親切、勤勉、高效;
2、我們的服務宗旨:以優良的品格、科學的手段創造優秀的品牌,帶給業主優雅、便捷、高品位的生活;
3、我們的服務口號:把方便留給業主,把困難留給自己,用我們的真心換您的真情;
4、我們的工作目標:力爭達到全國優秀住宅示范小區;其目的在于:通過考評走專業化、社會化的管理道路,樹立行業的典范。一方面確立管理公司的管理水平;一方面滿足公眾優質的居屋生活的渴望,確保房屋保值、增值。
第3篇 物業管理員工文明用語培訓
物業管理公司員工文明用語培訓
1、用語:
1.1當外來人員進入辦公區,需要驗證時:
'先生/小姐請留步,麻煩您出示證件。'
'謝謝,您請進。'
'對不起,無證不準進入,這是本公司的規定。'
'先生/小姐,您找誰是否提前預約'。
1.2對客戶、領導或職工打招呼時:
'早上好'、'您好'、'請進'、'再見,您慢走'。
1.3有物品出入商場時:
'先生/小姐,您是否辦理相關手續攜帶物品請您從地下室出入。'
'對不起,攜帶物品需辦理相關手續,麻煩您去管理部辦理《物品出入單》,經確認后,方可放行。'
1.4值班人員接聽電話或有人借用電話時:
'您好,這里是物業公司保安部,請問有什么事情需要我幫忙'
'請問您找誰'
'請稍等一下。'
'對不起,根據公司規定辦公電話不準外借,很抱歉。'。
2、服務:
2.1站崗的姿勢要求:兩臂自然下垂,挺胸抬頭,精神飽滿。不準將手插在褲袋或背手,不能流露出疲倦的樣子。站立時不準兩腿交叉或單腿伸得過長,倚靠在墻上。
2.2走路的姿勢要求:步伐端正、輕盈,肩部不得左右搖晃,抬頭挺胸。
2.3對來訪的客人打招呼時,應做到有呼必應,有問必答,百問不厭。
2.4保安員要熟悉商場,并能準確回答各層布局。
第4篇 辦公樓物業管理招標公告-樣本5
z市城市管理行政執法局執法總隊辦公樓物業管理服務項目,根據《中華人民共和國招標投標法》、《物業管理條例》等,參照《上海市住宅物業管理規定》等相關規定,經上海市城市管理行政執法局執法總隊決定,采用公開招標的方式選聘本項目的物業服務企業。
一、招標人基本情況
招標人:上海市城市管理行政執法局執法總隊
地址:上海市普陀區凱旋北路459號郵政編碼:2**
聯系人:z 聯系電話:**
二、招標代理機構基本情況
招標代理機構:上海**業主咨詢服務有限公司
地址:上海市浦東新區東方路1381號藍村大廈*座郵政編碼:**
聯系人:z 聯系電話:***
三、《城市管理執法總隊辦公樓》物業項目基本情況概述
1、本項目物業類型為:辦公樓。
2、本項目座落地址:上海市普陀區凱旋北路459號
3、本項目的總占地面積:2700平方米
4、本項目面積:
辦公樓主樓四層面積2234平方米,副樓二層面積368平方米,裙房面積265平方米,食堂575平方米;合計管理建筑面積3442平方米。地面停車場面積1550平方米,自行車棚面積60平方米。
5、物業構成:
多層辦公樓1幢 4層2234平方米
副樓1幢 2層368平方米
裙房 1幢 1層265平方米
食堂1幢 1層575平方米
車位數量:20個
四、物業服務企業服務范圍
(一)物業公共部位的使用管理、維修、更新、改造和養護;
(二)房屋設備、設施的運行、維護、維修和養護;
(三)公共區域、會議室和領導辦公室的日常保潔服務;
(四)日常安全防范服務;
(五)車輛停放管理;
(六)食堂的運營和管理;
(七)室外綠化養護;
(八)物業檔案資料的保管;物業管理其他相關事務的管理服務;
(九)委托方委托的其他物業管理服務事項。
五、物業服務收費標準及物業服務標準
物業服務收費標準由投標企業根據項目物業服務方案自行測算報價,具體分項服務成本測算劃分為:綜合服務(含食堂經營與管理)、秩序維護費、保潔費、綠化養護、設施設備維護保養及維修服務。
綜合服務、秩序維護、保潔和綠化四項服務標準參考上海市住宅物業服務分等收費標準四級服務標準,房屋和設施設備運行維護保養服務標準:公共部位三類,供水系統一類,排水系統一類,公共照明三類,消防系統二類,避雷系統,弱電系統:監控系統、車禁系統、門禁系統。
六、物業服務合同期限
本次招標,招標人與中標單位簽署的物業管理服務合同的期限為3年,從2023年1月1日至2023年12月31日。
七、投標申請人條件
1、資質為三級或三級以上;
2、近一年內信用信息中不良業績記錄分值低于6分;
3、管理實績要求:具有管理類似辦公樓或商務樓的物業管理服務經驗。
4、其它:擬任項目負責人有兩年以上管理經驗,大專以上學歷或者中級以上職稱,具有小區經理資格,有物業管理師資格更佳;
5、入圍投標人須提交人民幣貳萬伍仟元的投標保證金,未中標的投標人憑《未中標通知書》領回投標保證金。
八、申請投標的地點、期限及保證金要求
投標申請人應憑《資格預審申請書》和附件清單報名資料申請投標。
1、申請投標地點:上海市浦東新區東方路1381號藍村大廈28c座,上海**業主咨詢服務有限公司。
2、申請投標期限:自2023年11月19日14時至16時止。
3、投標申請人應按照上述地點和時間,向招標人提交資格預審資料一套資格預審申請材料。包括《資格預審申請書》及附件資料,報名材料均加蓋投標企業公章。
4、符合資格預審條件并入圍的投標申請人應將投標保證金人民幣貳萬伍仟元(支票,臺頭為上海**業主咨詢服務有限公司)遞交給招標代理人,由招標代理人開具收據。
九、入圍投標人確定
有效投標人超過5家時,由招標方按照有效投標人的信用等級和最新社會公眾滿意度擇優選擇5家入圍投標單位參加最后決標。
經資格預審后,招標人在2023年11月20日根據資格預審結果向投標申請人分別發出《入圍通知》和《未入圍通知》。
十、其他補充事項
(一)本項目物業服務費結算方式為包干制;
(二)本項目投標報名提交資料:(加蓋公章)
1、資格預審申請書
2、公司簡介
3、營業執照(復印件)
4、組織機構代碼證(復印件)
5、資質證書及其它證書(復印件)
6、擬派項目負責人簡歷(含證書復印件)
7、具有在管類似物業的經驗(物業服務合同復印件)
8、投標企業近一年財務報表或審計報告。
特此公告
招標人:上海市城市管理行政執法局執法總隊
招標代理人:上海**業主咨詢服務有限公司
二
第5篇 小區物業管理費的收取催繳程序
小區物業管理費的收取及催繳程序
(有關滯納金比例以該項目《業主公約》及《物業管理合同》為準)
業戶收樓時需將計費時間終止到每自然季度末最后一日.
1.1預繳半年管理費
1.1.1物業公司財務部將于每年6月1日及12月1日起向各業戶發出次年《管理費付款通知書》,詳列應交款明細,規定業主須在收到《付款通知書》一個月內繳納下一個半年的管理費。
1.1.2每年的1月1日及7月1日起,財務部對尚未交納本年度應付款的業主發出《催款通知書》,列明欠款明細項目,通知其在收到〈催款通知書〉一個月內繳清欠款。《催款通知書》列明如未按規定支付欠款,管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。
1.1.3《催款通知書》發出后,業主逾期未清繳欠款的,管理公司將于第8日起發出《最后繳款通知書》,通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內繳清,并對所欠款項收取每日3‰的滯納金(從1月1日或7月1日欠款的第一天起算)。
1.1.4在《最后繳款通知書》發出后逾期欠款仍未清繳的,管理公司將按《業主公約》《物業管理合同》規定做出其它追討行動,及對欠款者提出法律訴訟。
1.1.5《付款通知書》、《催款通知書》及《最后繳款通知書》均由財務部負責編制,統一經客服部發出。
1.2預繳三個月管理費
1.2.1物業公司財務部將于每年3月1日及6月1日、9月1日、12月1日起向各業戶發出下一季度〈管理費付款通知書〉,詳列應交款明細,規定業主須在收到〈付款通知書〉一個月內繳納下一季度的管理費。
1.2.2每年的1月1日、4月1日、7月1日及10月1日起,財務部對尚未交納本季度應付款的業主發出《催款通知書》,列明欠款明細項目,通知其在收到〈催款通知書〉一個月內繳清欠款。《催款通知書》列明如未按規定支付欠款,管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。
1.2.3《催款通知書》發出后,業主逾期未清繳欠款的,管理公司將于第8日起發出《最后繳款通知書》,通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內繳清,并對所欠款項收取每日3‰的滯納金(從當季度欠款的第一天起算)。
1.2.4在《最后繳款通知書》發出后逾期欠款仍未清繳的,管理公司將按《業主公約》《物業管理合同》規定做出其它追討行動,及對欠款者提出法律訴訟。
1.2.5《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財務部負責編制,統一經客服部發出。
1.3預繳一個月管理費
1.3.1物業公司財務部將于每月15日起向各業戶發出下月〈管理費付款通知書〉,詳列應交款明細,規定業主須在收到〈付款通知書〉一個月內繳納下月的管理費。
1.3.2每月的1日起,財務部對尚未交納本月應付款的業主發出《催款通知書》,列明欠款明細項目,通知其在收到〈催款通知書〉7日內繳清欠款。《催款通知書》列明如未按規定支付欠款,管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。
1.3.3《催款通知書》發出后,業主逾期未清繳欠款的,管理公司將于第8日起發出《最后繳款通知書》,通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內繳清,并對所欠款項收取每日3‰的滯納金(從當月欠款的第一天起算)。
1.3.4在《最后繳款通知書》發出后逾期欠款仍未清繳的,管理公司將按《業主公約》《物業管理合同》規定做出其它追討行動,及對欠款者提出法律訴訟。
1.3.5《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財務部負責編制,統一經客服部發出。
第6篇 物業管理處遺失物品招領程序
1、員工在工作期間或非工作期間發現遺失的任何物品,都應主動交到管理處,由前臺人員負責管理。
2、前臺人員接到送來的遺失物品后,要立冊登記和備案,逐項登記核對,貴重物品必須存放在安全的位置。
3、根據遺失物品的位置、時間查尋找失主,或者通過管理處在各樓的通知欄張貼招領啟事。
4、如果有失主前來認領時,前臺人員要仔細詢問失主的相關情況,判斷與丟失的物品是否相符。確認無誤后,失主需在值班記錄本上簽名。
5、根據有關規定,遺失物的保存期為貴重物品保存期限三個月,一般物品一個月,食品三天。
6、遺失物品逾期無人認領,可經管理處主任簽字同意,上交公司。
第7篇 s物業小區日常應急管理程序
物業小區日常應急管理程序
1總則
1.1日常物業服務過程中,為切實保障顧客權益,維護小區生活和工作運行秩序,各物業分公司管理層應重視建立和完善應急管理機制。應急管理機制應遵循以預防為主的原則,充分識別潛在風險,在現有資源條件予以消除和控制,并確保及時、有效地做出響應和處置的能力。
1.2根據潛在風險影響的范圍和嚴重程度,物業分公司應急管理機制可分為兩個層面的內容:日常突發事件、企業經營危機。日常突發事件的控制和處置必須按本手冊規定執行,企業經營危機的控制和處置按管理公司《經營管理制度》的規定執行。
2相關職責界定
2.1物業分公司(管理處)負責突發事件及經營危機的識別、控制,以及日常突發事件的處置。
2.2項目所在公司負責審查確認所屬物業分公司對企業經營危機的識別、預防和控制方案,并負責組織處理物業分公司發生的危機事件。
2.3管理公司物業管理部負責指導各物業分公司的應急管理工作,對突發事件、經營危機的預防、控制和處置方案進行備案審查。
3日常突發事件管理
3.1日常突發事件是指在日常物業服務過程中,可能造成物業服務中止或嚴重影響服務質量,以及物業管理人責任范圍內應加以預防、控制及做出緊急處置的事件。日常突發事件包括但不限于:
a)顧客需求的突然變化導致的服務提供不能滿足要求,如:小區車輛進出長時間擁堵、集中出現大量的維修服務請求等;
b)突發的顧客救助,如:顧客急病、受傷、小區內交通事故等;
c)突發的設施設備故障導致物業服務中止,如:電梯故障、供電、供水設施設備故障等;
d)突發的設施設備故障導致人員傷害及財務損失:如:電梯困人(或沖頂、墜地)、電壓過高等;
e)自然災害(臺風、水浸)及火警、火災;
f)大規模流行性疾病爆發;
g)小區人為事件,如:各類小區治安事件、鄰里沖突、車輛丟失或損壞;
h)服務過程中的人為事件:服務人員與顧客間的爭執、顧客拒絕配合(車輛不繳費)、消殺引起的中毒、水箱泳池消毒導致的中毒等、社區文化活動中的大量人群聚集導致的擁擠踩踏;
i)其它,包括物業經營項目中潛在突發事件等。
3.2各物業分公司總經理應組織各部門(管理處)對日常物業服務過程中可能發生的突發事件進行識別和分析,建立突發事件處置控制一覽表,明確緊急處置責任、響應(處置)預案等,并報項目所在公司備案。
3.3潛在突發事件的識別應系統地進行,應從各個區域、各類活動過程,以及過去已經發生(本公司或其他物業公司)的事件等不同角度考慮,收集、分析潛在的突發事件,確保識別工作充分、完整。
3.4已按iso14001、ohsas18001建立環境/職業健康安全管理體系的物業分公司,應將相關的環境/職業健康安全體系中識別的應急事件及其響應預案納入本手冊規定的應急管理機制中,形成本公司統一的應急管理機制。
3.5針對已經識別出的潛在突發事件,各物業分公司應具體分析目前的管理體系中是否已經進行了必要的預防控制,在現有資源條件下是否已經將潛在突發事件發生的可能性降到最低,否則應進一步制訂或修訂完善控制措施。
3.6物業分公司必須保證每種突發事件均有相應的處置預案,突發事件處置預案的制訂必須完整、充分,其內容必須至少包括:報告途徑、處置責任(應急組織)、處置步驟和要求、必需的應急備品備件(器材準備),以及預案演練要求等。各項突發事件的處置預案應報項目所在公司備案。
3.7物業分公司應合理安排時間,組織突發事件處置預案的演練,并作為一項培訓活動按本手冊第5.2節的規定形成相應的演練記錄。其中,消防演練計劃和演練記錄(報告)必須報項目所在公司。
3.8各物業分公司應建立應急管理程序,按上述各條的規定要求,具體明確本公司
潛在突發事件識別、預防、處置預案制訂和演練的責任、方法和控制要求,確保在突發事件發生時,相關責任人員能夠按預案規定進行及時有效的處置,并如實記錄突發事件及其處置過程和結果。
3.9突發事件演練或實際發生突發事件處置完畢后,物業分公司應對處置預案的適用性進行評估,不斷修訂完善處置預案。
4企業經營危機管理
4.1凡在本公司業務運作過程中,發生或即將發生對公司業務發展、企業形象、人員、財產和服務造成嚴重損害,并將直接影響企業持續經營的事件,視為危機。物業分公司經營危機事件包括,但不限于:
a)因日常突發事件處置不當造成的顧客信任危機,面臨或可能面臨顧客的巨額索賠、中上或拒絕續簽物業服務合同;
b)公司經營運行環境的急劇變化導致的危機事件,如:經營決策、相關法律法規的重大變更導致物業分公司發展方向、經濟效益等方面受到嚴重影響;
c)公司名譽受到損害品牌受到侵權:因外界媒體、競爭對手、不法群體等對本公司服務質量、經營管理等方面進行負面宣傳或出現打擊報復的行為,造成本公司在業主、其他民眾、甚至整個地區物管行業中或更大范圍領域中名譽、品牌等方面受到嚴重影響;
d)突發重大疾病事件:在全國或地區較廣泛流傳的對人體健康、心理等多方面造成嚴重影響的突發重大傳染性疾病事件。
4.2物業分公司總經理負責定期組織部門經理以上級別人員對潛在的危機風險進行識別和評估,參照管理公司指引文件分析可能來自于內外環境因素造成的潛在危機,確定危機等級,提出危機預防和控制措施的建議,形成危機預防與控制方案,并報項目所在公司批準。
4.3所有未能經回避、轉移方式消除的危機風險,必須制訂危機響應預案。物業分公司總經理負責組織各部門制訂與本部門業務有關的危機響應預案。危機響應預案的內容應包括:危機風險級別、報告時間、報告途徑、危機處理負責人(機構)、危機處理、恢復措施和資源需求、危機恢復時間、通報范圍等。
4.4危機響應預案的規定應與可能發生的危機規模、危機處理及恢復的難度相適應,避免將簡單問題復雜化,或對復雜問題估計不足。每一項危機響應預案均必須報項目所在公司批準、管理公司物業管理部備案。
4.5物業分公司各級管理人員收到、發現危機發生或即將發生的情況后,應立即向本公司總經理報告。總經理對危機事件進行核實后立即報告項目所在公司處理。當物業分公司認為項目所在公司對危機報告的響應不及時、或不符合預案的規定、或不足以應對危機事件時,物業分公司總經理必須立即越級報告管理公司。
4.6在危機處理、危機恢復及恢復后的危機管理評價過程中,物業分公司均有責任積極配合危機管理部門(項目所在公司、管理公司、集團公
第8篇 物業管理師中級知識試題與答案
一、單選題(每題1分,滿分30分)
1 房屋附屬的消防水泵應定期進行試用,至少每年進行()次。
a 一 b 二 c 三 d 四
2 在建筑物的防雷等級劃分種( )類建筑物是指儲存大量易燃物品的房屋,或具有重要政治意義的民用建筑物。
a 一 b 二 c 三 d 四
3 大廈的電梯鑰匙要由( )管理。
a 專門部門 b 專門人員 c 工程部經理 d 保安人員
4 物業管理區域內動用明火作業的簽批和現場監護工作由( )負責。
a 物業管理公司經理 b 保安部主管 c 工程部主管 d 保安部專職消防管理人員
5 物業管理區域內停車場庫的清潔衛生一般由( )負責。
a 停車場庫門衛 b 保潔部專職人員 c 車主 d 物業管理公司指定的其他人員
6 按照國際慣例,物業管理公司應與車主簽訂車輛停放管理合同和協議,簽訂協議后,如果車輛在物業管理區域內停車場時丟失,車內物品丟失造成的損失由( )負責。
a 物業管理公司 b 物業管理公司和車主 c 車主 d 停車場保安人員
7 生活飲用水二次供水的水質應該每( )檢測一次。
a 一個月 b 三個月 c 半年 d 一年
8 物業管理公司應及時清運物業管理區域內的各種垃圾,一般要求垃圾收集()既要清除。
a 當時 b 當日 c 隔日 d 之后適當的時候
9 根據國家1992年頒布的《全國城市文明住宅小區達標考評實施細則》規則,住宅小區人平均公用綠地應達到每個居民平均占有()平方米以上,綠地率要達到( )。
a 1.5, 25% b 1.5, 30% c 2, 25% d 4, 35%
10 廣告是()有計劃地利用媒體傳達各類信息,從而影響公眾行為的信息傳播活動。
a 廣告商 b 廣告客戶 c 廣告媒體 d 廣告的組織與管理者
11 我國給排水設計規范規定,生活熱水(當無軟化水設施時)出水溫度不高于( )℃,這主要是為了防止水垢產生。a 45 b 55 c 65 d 75
12 物業管理公司保安人員巡邏的范圍限度委( )。a 車場 b 公共走廊 c 物業的公共地方 d 綠化區域
13 除保安人員外,物業管理公司其他員工( ),必須履行消防人員的職責。
a 也都是專職消防隊員 b 都是義務消防隊員
c 都不是消防隊員 d 也都應成為專業消防隊員
14 物業環境噪聲污染的控制措施之一,是禁止在夜間規定不得作業的時間內從實施工作業,規定不得作業的時間一般是指( )a 晚間10:00~次晨6:00 b 晚間10:00~次晨8:00
c 晚間12:00~次晨8:00 d 晚間12:00~次晨6:00
15 新建住宅小區內有路名的道路兩旁的綠化和養護管理有()負責。
a 物業管理公司 b 圓林部門 c 房管部門 d 街道辦事處
16 凡是人為造成物業管理區域綠化級設施損壞的,根據政府的有關規定和公共契約的有關條文進行賠償和罰款處理。如屬兒童所為,( )賠償。 a 由家長 b 可以不 c 由兒童本人 d 由區內居民共同
17 房屋承重構件已屬危險構件,結構喪失穩定的承載能力,隨時有倒塌的可能,不能確保住用安全的房屋屬于( )。
a 嚴重損壞房 b 一般損壞房 c 危險房 d 基本完好房
18 中修工程的一次費用一般在該建筑同類結構新建造價的( )以下。
a 10% b 15% c 20% d 25%
19 高位水箱一般梅( )要進行一次清洗消毒工作。
a 一個月 b 半年 c 一年 d 三年
20 房屋附屬設備維修的中修工程,更換率一般在( )。
a 10%~30% b 5%~10% c 5%以下 d 30%以上
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sp; 21 小型家用燃油燃氣鍋爐,是指發熱量在50~( )千瓦的鍋爐。
a 100 b 150 c 200 d 250
22 生活飲用水二次供水及其衛生管理時( )的職責。
a 自來水廠 b 市政管理部門 c 物業管理公司 d 住戶
23 我國《城市區域環境噪聲標準》規定,( )分貝是正常的環境聲音,是噪聲的衛生標準。
a 40 b 50 c 55 d 60
24 綠化養護與管理考核指標規定,新種樹苗若是本市苗成活率應答與( )。
a 80% b 85% c 95% d 100%
25 ( )是供整個居住區居民共同實用的綠地,面積一般在1000平方米左右。
a 居住區公共綠地 b 居住區級效游園 c 公共建筑專用建筑 d 道路綠地
26 ( )是主體性文化娛樂活動。
a 體操運動 b 文藝聯歡會 c “九。九”敬老家庭運動會 d 攝影展覽
27 物業管理企業作為獨立的自負盈虧的經濟實體,也應獲得一定的利潤,其利潤率由( )來確定。
a 業主委員會 b 物業管理企業 c 政府物價部門 d 政府規劃部門
28 房屋維修管理得罪基本原則是( )。
a 經濟,合理,安全,實用的原則 b 區別對待的原則 c 服務原則 d 有償服務的原則
29 寫字樓的客務服務主要指( )。
a 硬件服務 b 軟件服務 c 前臺服務 d 保潔服務
30 商場具有( ),才會吸引更多的顧客。
a 自己鮮明的特色 b 強大的經濟實力 c 潛在的無形資產 d 大面積的停車場
二 多選題(每題1分,滿分30分)
31 房屋附屬設備的實用管理制度,主要有( )等。
a 設備運行值班制度 b 交接班制度 c 技術檔案管理制度 d 設備操作實用人員崗位責任制
32 房屋給水系統的管理工作包括( )等。
a 建立正常的供水用水制度 b 經常維護并定期檢查供水管道、截門、水表、水泵、水箱
c 采用節水型水箱配件、節水龍頭等 d 對消防水泵定期進行試泵
33 消防管理的主要內容有( )。
a 建立專職消防班組 b 制定完善的消防制度和規定 c 管理好消防設備 d 發生火災時,保證住戶人身及財產安全
34 我國《城市區域環境噪聲標準》規定,一般居住區和文教區得晝間噪聲標準是( )分貝,夜間為()分貝。 a 65,55 b 40,30 c 55,45 d 50,40
35 根據物業管理區域保潔管理的操作細則要求( )等每日必須清潔的部位。
a 制定區域內的道路 b 制定區域內綠化帶 c 樓內各層樓梯 d 公共部位窗戶
36 物業管理區域綠化環境管理隊伍的組成應包括( )等。
a 綠化環境管理隊伍的管理者 b 綠化環境管理技術人員 c 技術工人 d 苗圃工作人員
37 為了制定切實可行的文體娛樂活動方案,制訂者必須做還調查分析工作,調查分析主要涉及與活動有關的( )等方面。
a 參與人員 b 場地與設備 c 器材 d 資金
38 嚴格執行各項規章制度,加強對物業管理區域文體娛樂活動管理的工作內容主要有( )等。
a 確定文體娛樂設施經營管理機構、培訓管理及服務人員 b 宣傳各項規章制度
c 對重大活動、重點設施、器材需制訂重點措施 d 執行規章制度,糾正違章行為
39 物業管理區域內的( )具有戶外廣告的特征。
a 路標 b 看板 c 告示欄 d 散發的宣傳資料
40 用戶程控交換機房內應( )有人值班,值班人員需認真做好當班記錄,并做好交接班工作
a 8小時工作時間內 b 白天 c 夜間 d 24小時
; 41 以下( )不是物業管理公司治安管理的工作內容。
a 培訓保安人員 b 完善管區內安全防范設施 c 抓捕犯罪嫌疑人 d 維護管區內的治安秩序
42 物業管理公司應制定的消防制度和規定一般包括( )等。
a 消防中心值班制度 b 防火檔案制度 c 防火崗位責任制度 d 物業管理區域消防管理制度
43 根據有關規定物業管理公司對所管區域撿拾到的物品保存期限為:重要物品()一般物品( )食品一個月。
a 二年 一年 b 二年六個月 c 一年 劉個月 d 一年 三個月
44 進入物業管理區域內的車輛,必須按管理公司規定的行駛路線行駛,進入車庫時一般限速每小時( )公里。
a 1 b 5 c 10 d 20
45 造成物業環境大氣污染的原因主要是( )。
a 直接以煤炭作為能源燃燒 b 燃油型機動車輛超標排放尾氣
c 基建工地揚塵以及物業維修和裝修造成粉塵污染 d 不當燃燒以及燃放煙花爆竹等
46 物業管理公司可以在所管物業區域內開展一些有意義的主體性文體娛樂活動,也可以開展( )等一般性活動。
a 文藝 b 體育 c 銷售有獎彩票 d 攝影展覽
47 漏水時給水管道及配件的常見毛病,常用維修方法有( )。
a 打楔堵漏法 b 關注環氧樹脂堵漏法 c 哈法夾堵漏法 d 換管法
48 ( )是物業管理公司的治安管理工作的內容。
a 設置安全保衛機構 b 制訂各項治安管理制度和工作程序c 打擊違法犯罪活動 d 加強管區內車輛管理
49 高層建筑消防的特點有耐火極限低,( )。
a 火險因素多 b 火勢蔓延快 c 撲救難度大 d 疏散困難
50 為了便于車輛管理,建設停車場庫時,對其內部應有( )要求。
a 光度 b 設施 c 利用率 d 區位布置
51 物業管理公司在物業區域衛生保潔中的職責范圍時( )。
a 區內公共場地的清潔保潔 b 區內樓與公共部位的清潔保潔
c 區內生活垃圾和糞便的清運 d 區內居民、商業、飲食業等執行城市環境衛生管理,物業
環境衛生管理情況的監督檢查
52 廣告具有( )功能。
a 經濟 b 文化 c 宣傳 d 政治
53 物業管理費用的計算可以用一個簡單的公式來表示:*=σ*i,其中*i應包括( )及其他一些費用。
a 綠化管理費 b 物業管理企業固定資產折舊費 c 辦公費 d 物業管理企業的利潤
54 物業管理招標程序包括( )。
a 選擇招標方式 b 編制招標文件 c 送政府部門批準 d 組織勘察現場
55 在物業管理檔案中,檔應包括( )等內容。
a 房屋分戶平面圖 b 房屋接管驗收紀錄 c 租金測估算計算表 d 維修記錄卡
56 ( )屬于物業管理資料常見形式。
a 平面圖 b 記錄手冊 c 幻燈片 d 統計表
57 下面闡述是正確的有( )。
a 業主是物業的主人 b 許多業主組織為業主委員會c 物業的產權是物業管理權的基礎 d 物業管理權是物業管理中的根本問題
58 物業管理人員應具備的個人素質包括( )
a 語言表達能力 b 端莊的
儀表儀容 c 良好的心里素質 d 掌握各種設備的維修技能
59 小型家用燃油燃氣過路的特點有 ( )
a 操作簡單 b 一次性投資少 c 實用壽命短 d 燃料費用低
60 發生失竊案應根據()決定是否向公安機關報案。
a 物業管理公司的制度 b 客人的正確要求 c 保安部的規模 d 丟失財務的價值
三、 判斷提(每題1分,滿分40分)
61 房屋附屬設備零星維修,是指設備零件更換率一般在10%以下的維修工程。
62 物業管理區域內的道路市政排水設備,一律由市政工程管理部門負責維修,管理。
63 在物業管理中,房屋給排水設備的驗收,應執行國家驗收規范,不合格者,可以不接管,也可以先接管下來,再要求有關施工單位限期整改。
64 變頻空調系統通過電流頻率變化調節空調系統電動機輸出功率,以適應空調負荷的季節和日夜的變化,達到節約能源的目的。
65 物業管理區域的門衛,除執行治安管理職能外,還要為用戶和客人提供各種有關服務。
66 物業管理公司保安部門24小時負責物業管理區域的安全保衛工作。
67 物業管理公司全體員工都必須掌握各種消防器材的操作技術和方法。
68 高層建筑內部可以進行消防區域分隔,也可以不進行分隔。
69 物業管理公司可以在物業管理區域內規劃建設停車場。
70 任何情況下多不允許在物業管理區域內焚燒瀝青、油氈、塑料、皮革、落葉和綠化修剪物等物質。
71 物業管理區域內所有各類垃圾可以分類對方,也可以不分類統一集中對方。
72 物業管理公司負責所管物業區域內所有部位的衛生保潔工作。
73 物業管理公司的綠化管理部門可以直接對外營業,為公司創收。
74 在房屋附屬消防設備的日常性保養工作中,消防專用水箱一般要在規定期限內調水、放水,以防止出現缺水、阻塞、水質腐臭等現象。
75 房屋內衛生間和廚房的排污管最好選用陶瓷管或塑料管。
76 目前我國已有部門建筑的空調系統采用了冷蓄冷,就是制冷機在夜間用電低谷時間運行,制冷蓄存冷量,白天將蓄存的冷量供應空調負荷,從而轉移電力高峰,降低運行成本。
77 當樓內大堂人流過分擁擠時,門衛應允許并引導部分客人從消防電梯廳進出。
78 物業管理公司的消防管理機構一般設置在公司的物業管理部。
79 物業管理公司有權力在物業管理區域內樓前或樓群之間的空地上設置臨時停車場。
80 住宅小區生活飲水二次供水及其衛生管理,由市政管理部門負責。
81 房屋的日常養護,既包括對房屋的零星養護,也包括對房屋的計劃養護。
82 物業管理公司保潔部的倉庫保管員,負責清潔工座機用品的購買和收發工作。
83 城市環境衛生管理部受住宅小區物業管理企業的委托,對區域內產上的垃圾執行有償清運工作。
84 根據1992年4月15日頒發的《全國城市文明住宅小區達標考評實施細則》規定,住宅小區綠化覆蓋率應到35%以上。
85 物業管理公司在所管物業區域內開展文體娛樂活動,不能向參加活動者收取費用,
86 物業管理人員不需要掌握廣告宣傳,文體娛樂活動設施與器材的使用方法等方面的有關知識,因為所有技術性工作都可以外請專業人員承擔。
87 電梯的日常保養維護和故障秀麗,必須由經勞動部門審查認可的單位和人員承擔。
88 容積式生活熱水加熱具有體積小,設備管道簡單的優點,但水溫波動較大,水質硬時易結垢。
89 門衛工作主要是治安管理,沒有為用戶提供其他服務的職能。
90 保安部一般有消防組、警衛組、內保組等部分構成。
91 房屋的完損等級分為三類,即完好房,一般損壞房和危險房。
92 停車場庫門為一般只設一人,其職責是登記收費和指揮車輛出入及停放。
93 城市污水二級處理技術是將污水中懸浮固性物通過機構武力的沉淀,漂選,過濾等方法,使污水中過濃的有毒,有害物質得到凈化。
94 不管物業管理公司規模大小,其保潔部一般分設三個班組:樓宇清潔服務班組,公共區域清潔班組,高空外墻清潔班組。
95 清潔衛生工作標準中的“七凈”是指:路面凈,路沿凈,人行道凈,雨污水井口凈,樹根凈,電線桿根凈,墻根凈。
96 制訂綠化技術管理規定和措施,實施綠化管理員工培訓是物業管理公司綠化部主管的職責。
97 制訂文體娛樂活動方案的主要內容包括:調查開展活動的條件和住區人員對活動的需求,設計具體活動項目及主題,列出個工作階段和各方面工作項目主要要求,提出相關問題的解決方法。
98 文體娛樂活動管理規章制度的種類有《員工手冊》場館及設施器材使用館里人員的《崗位職責》《考核獎懲辦法》各種《檢查制度》等。
99 住宅小區物業管理手段是先進的計算機技術在管理工作中的應用。
100 綠化技術人員的職責有制定工作規劃,組織培訓,考核部署工作,開展創收工作。
答案:
一、 單選題
1a 2b 3b 4d 5a 6c 7d 8b 9b 10b 11c 12c 13b 14a 15a 16a 17c 18c 19d 20a 21d 22c 23a 24c 25a 26c 27c 28c 29c 30a
二、多選題
31abd 32abcd 33abc 34d 35abc 36abc 37abcd 38abcd 39abc 40d 41c 42abc 43b 44b 45abcd 46abd 47cd 48abcd 49abcd 50abd 51abcd 52abd 53abcd 54abd 55bc 56abd 57abcd 58abc 59ab 60bd
三、判斷題
第9篇 物業管理公司質量手冊質量管理體系
4.1 總要求公司按gb/t19001- -iso9001: 標準的要求建立質量管理體系,形成文件,加以實施和保持,并予以持續改進。為了實施質量管理體系,公司按標準的要求對質量管理的全過程進行有效的管理。
4.1.1 公司服務的實現過程包括:識別顧客需求--策劃服務過程--服務提供--過程或最終檢驗--階段性意見測評--分析和改進--標準化。
4.1.2 按標準的要求編制相應的程序文件、質量計劃、作業指導文件及質量記錄表格,作為有效控制服務過程的準則和方法,以確保服務過程的有效運作。
4.1.3 為判斷服務過程的有效運作,建立獲取信息的渠道,以便能及時獲得必要和充分的信息,并通過對信息的判定來實現對全過程的監視。
4.1.4 通過對過程信息的測量和對測量結果的分析,以及針對分析結果實施必要的措施,以實現策劃的結果和持續改進。
4.1.5 本公司對任何影響服務質量的外包過程進行有效的控制。
4.2 文件要求
4.2.1 總則為確定質量管理體系運行的依據,達到溝通意圖和統一行動的目的,公司編制質量管理體系文件,包括:a.質量方針和質量目標b.質量手冊c.質量計劃d.程序文件e.作業指導文件f.質量記錄表格
4.2.2 質量手冊公司按照gb/t19001- -iso9001: 標準要求編制質量手冊,并予以實施和保持。質量手冊覆蓋公司質量管理體系所有內容,為質量管理體系的綱領性文件,對質量管理體系過程間的相互關系、作用進行總體描述,同時在章節'1范圍'中對質量管理體系的范圍作了說明。
4.2.3 文件控制a.品質管理部是體系文件和資料的管理部門,由管理者代表監督執行。b.各部門負責本部門文件的管理。c.質量管理體系文件都必須得到批準才能發布,蓋有受控章的是有效版本,蓋有作廢章的則為非有效版本。并必須確保對質量管理體系有效運行起重要作用的各個場所都能得到相應文件的有效版本。如文件有內容變更,需在新文件上進行標注,具體控制方法按《體系文件控制程序》執行。d.對國家及國際標準、政府有關政策法規、物業資料、工程檔案、客戶檔案及公司、部門日常管理文件,按《文件資料管理程序》的規定執行。e.不參加第三方認證的公司其他管理部門或業務部門仍需按公司質量管理體系文件的要求執行。_ 支持性文件vkwy
4.2.3 -z01《體系文件控制程序》vkwy
4.2.3 -z02《文件資料管理程序》
4.2.4 質量記錄的控制a.質量記錄包含表格、錄像帶、磁帶、光盤、照片、磁盤、各類憑據等。b.各崗位人員按《質量記錄控制程序》的要求字跡清楚地做好記錄,并予妥善保管,需歸檔保存的內容,交由各部門文件管理員統一歸檔保存。來自
第10篇 某物業管理公司財務主管質崗位職
物業管理公司財務主管質崗位職
*嚴格遵守財經紀律,遵循會計制度與會計核算原則,對公司經營管理和會計核算中心的問題提出建議和改進辦法。
*配合會計主管,完成憑證錄入工作,編制會計報表及要求的財務分析資料。
*對發票、收據、支票的領、用、存進行管理。
*負責各項目現金支出審核,包括日常費用報銷,材料采購支出及公司其他費用支出的審核。
*負責與工程部、辦公室配合,做好庫存物品及設備的盤點及登記入帳。
*督促項目欠費清繳工作。
*檢查項目日常財務工作。
第11篇 物業管理師物業管理實務試題-第五章物業的承接查驗
物業管理師物業管理實務試題匯編之第五章物業的承接查驗
一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
1.物業的承接查驗步驟有:(1)物業移交;(2)物業管理企業組織人員進行承接查驗;(3)對查驗中發現的問題進行處理;(4)物業建成通過竣工綜合驗收。選擇正確的流程順序()。
a(1)、(2)、(3)、(4)
b(4)、(2)、(3)、(1)
c(4)、(1)、(2)、(3)
d(2)、(3)、(4)、(1)
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對新建物業承接查驗的掌握程度。新建物業承接查驗的流程是:①物業建成通過竣工綜合驗收;②物業管理企業組織人員進行承接查驗;③對查驗中發現的問題進行處理;④物業稱交。故本題選b,有關內容可參見教材第78頁。
2.以下哪項不屬于物業查驗的主要內容:
a物業資料
b居室戶門
c物業共用部位、共用設備設施
d園林綠化工程
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對物業查驗內容的掌握程度。物業查驗的主要內容是:物業資料、物業共用部位、共用設施設備、園林綠化工程和其他公共配套設施。故本題選b,有關內容可參見教材第79頁。
3.對新建物業承接查驗中發現的問題,不屬于一般處理程序的是()。
a收集整理存在問題
b處理方法(由建設單位提出處理方法,物業管理企業可提出相應整改意見)
c跟蹤驗證
d負責監控整改質量
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對承接查驗發現問題處理的掌握程度。對于承接查驗發現的問題,一般的處理程序有:收集整理存在問題、處理方法和跟蹤驗證。故本題選d,有關內容可參見教材第81頁。
4.以下哪一項不屬于新建物業管理工作移交的內容()。
a產權資料,竣工驗收資料
b業主資料
c設計、施工資料,物業保修和物業使用說明資料,機電設備資料
d房屋裝修資料
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對新建物業移交的掌握程度。d選項“房屋裝修資料”在新建物業管理移交時還不存在,屬于物業管理機構更迭時管理工作的移交內容。故本題選d,有關內容可參見教材第83頁。
5.物業管理機構更迭時移交工作應注意的事項不包括()。
a明確交接主體和次序
b移交工作的難點、重點要想全,簽合同、辦手續留有余地
c確認原物業管理企業退出或留下人員名單
d對仍在保修期內的項目要多方簽字,明確保修責任
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對物業管理機構更迭時管理工作移交的掌握程度。物業管理機構更迭時的注意事項有:明確交接主體和次序;移交工作的難點、重點要想全;對仍在保修期內的項目要多方簽字;簽合同、辦手續留有余地,明確保修責任。故本題選c,有關內容可參見教材第86頁。
6.物業管理機構更迭時的準備工作不包含哪一項內容()。
a符合承接查驗條件
b成立物業承接查驗小組
c準備資料和工具
d環境準備
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對物業管理機構更迭時承接查驗的掌握程度。物業管理機構更迭時準備工作包括:符合承接查驗條件、成立物業承接查驗小組和準備資料和工具。故本題選d,有關內容可參見教材第82頁。
7.物業查驗的相關資料由()提供。
a建設單位
b施工單位
c物業管理企業
d開發商
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對物業承接查驗方式的掌握程度。物業承接查驗的相關資料由建設單位提供,物業管理企業主要是進行必要的復核。故本題選a,有關內容可參見教材第80頁。
8.物業查驗的相關資料,由()進行必要的復核。
a建設單位
b施工單位
c物業管理企業
d開發商
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對物業承接查驗方式的掌握程度。物業承接查驗的相關資料由建設單位提供,物業管理企業主要是進行必要的復核。故本題選a,有關內容可參見教材第80頁。
9.物業承接查驗發現的工程質量問題整理出來之后,由()提出處理方法。
a建設單位
b施工單位
c物業管理企業
d開發商
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對承接查驗發現問題處理的掌握程度。在承接查驗所發現問題的處理方法中指出“工程質量問題整理出來之后,由建設單位提出處理方法”。故本題選a,有關內容可參見教材第81頁。
10.通過運用儀器、儀表、工具等對檢測對象進行測量,以監測其是否符合質量要求的檢查方法是()。
a觀感查驗
b使用查驗
c檢測查驗
d試驗查驗
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對物業承接查驗方式的掌握程度。a選項“觀感查驗”是對查驗對象外觀的檢查;b選項“使用查驗”是通過啟用設施或設備來直接檢驗被查驗對象;c選項“檢測查驗”是通過運用儀器、儀表、工具等對檢測對象進行測量;d選項“試驗查驗”是通過必要的試驗方式測試相關設施設備的性能。故本題選c,有關內容可參見教材第80~81頁。
二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
1.關于物業承接查驗以下說法正確的是(&
nbsp; )。
a物業的承接查驗是指物業管理企業對新接管項目的物業公用部位、共用設備設施進行承接查驗
b物業的承接查驗必須和建設工程竣工驗收同步進行
c新建物業的承接查驗發生在建設單位向物業管理企業移交物業的過程中
d物業管理機構更迭時的承接查驗發生在業主大會或產權單位向新物業管理企業移交物業的過程中
e物業管理的承接查驗的主要方式是核對
【答案】a c d e
【解析】本題考查的是考生對物業承接查驗的掌握程度。b選項“物業的承接查驗必須和建設工程竣工驗收同步進行”應為“物業的承接查驗可以和建設工程的竣工驗收同步進行”。故本題選a、c、d、e,有關內容可參見教材第78頁。
2.新建物業承接查驗是技術難度高、專業性強、對el后影響大的工作,除人員準備外還要作好以下哪幾方面的工作()。
a計劃準備
b資料準備
c查驗的儀式策劃
d設備工具準備
e符合承接查驗條件
【答案】a b d
【解析】本題考查的是考生對新建物業承接查驗準備工作的掌握程度。準備工作包括:人員準備;計劃準備;資料準備;設備、工具準備。故本題選a、b、d,有關內容可參見教材第78。79頁。
3.物業承接查驗主要以核對的方式進行,在現場檢查、設備調試等情況下還可采用()。
a觀感查驗
b使用查驗
c檢測查驗
d試驗查驗
e感覺查驗
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對物業承接查驗方式的掌握程度。物業承接查驗主要以核對的方式進行,在現場檢查、設備調試等情況下還可采用感觀查驗、使用查驗、檢測查驗、試驗查驗等具體方式進行檢查。故本題選a、b、c、d,有關內容可參見教材第80~81頁。
4.物業管理機構更迭時物業查驗的內容包括()。
a物業資料情況
b物業共用部位、共用設施設備及管理現狀
c各項費用與收支情況,項目機構經濟運行情況
d物業管理用房、產權屬全體業主的設備、工具、材料及市政管理單位的供水、供電合同、協議等
e物業可采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對物業管理機構更迭時物業查驗內容的掌握程度。e選項“物業可采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等”屬于物業查驗的方式,而不是查驗的內容。故本題選a、b、c、d,有關內容可參見教材第82~83頁。
5.物業管理機構發生更迭時,新的物業管理企業必須滿足下列哪些條件下才可實施承接查驗()。
a物業的產權單位或業主大會與原有物業管理機構完全解除了物業管理服務合同
b物業的產權單位或業主大會同新的物業管理企業簽訂了物業服務合同
c原物業管理企業已決定撤離
d物業服務合同約定的期限屆滿
e原物業管理企業已宣布破產
【答案】a b
【解析】本題考查的是考生對物業管理機構更迭時承接查驗準備工作的掌握程度。在物業管理機構發生更迭時,新的物業管理企業必須在下列條件均滿足的情況下實施承接查驗:①物業的產權單位或業主大會與原有物業管理機構完全解除了物業管理服務合同;②物業的產權單位或業主大會同新的物業管理企業簽訂了物業服務合同。故本題選a、b,有關內容可參見教材第82頁。
6.以下哪些項屬于新建物業管理工作移交的內容()。
a產權資料,竣工驗收資料
b業主資料
c設計、施工資料,物業保修和物業使用說明資料,機電設備資料
d房屋裝修資料
e合同協議
【答案】a b c
【解析】本題考查的是考生對新建物業移交的掌握程度。d選項“房屋裝修資料”和e選項“合同協議書”在新建物業管理移交時還不存在,屬于物業管理機構更迭時管理工作的移交內容。故本題選a、b、c,有關內容可參見教材第83~84頁。
7.物業管理機構更迭時移交工作應注意的事項包括哪些()。
a明確交接主體和次序
b移交工作的難點、重點要想全,簽合同、辦手續留有余地
c確認原物業管理企業退出或留下人員名單
d業主人住、房屋裝修資料
e對仍在保修期內的項目要多方簽字,明確保修責任
【答案】a b e
【解析】本題考查的是考生對物業管理機構更迭時管理工作移交的掌握程度。物業管理機構更迭時的注意事項有:明確交接主體和次序;移交工作的難點、重點要想全;對仍在保修期內的項目要多方簽字;簽合同、辦手續留有余地,明確保修責任。故本題選a、b、e,有關內容可參見教材第86頁。
8.物業承接查驗中出現的質量問題主要原因有()。
a施工單位的不規范
b給排水系統
c設計不當
d門窗、陽臺等五金件
e原材料把關不嚴
【答案】a c e
【解析】本題考查的是考生對物業工程質量問題的原因的掌握程度。發生物業工程質量問題的原因主要有以下幾個方面:設計方案不合理或違反規范造成的設計缺陷;施工單位不按規范施工或施工工藝不合理甚至偷工減料;驗收檢查不細、把關不嚴;建材質量不合格;建設單位管理不善;氣候、環境、自然災害等其他原因。故本題選a、c、e,有關內容可參見教材第81頁。
9.物業管理工作的移交是物業管理操作中一個重要環節。移交工作分為哪幾種情況()。
a建設單位向物業管理企業移交
b業主大會向物業管理企業移交
c物業管理企業向業主大會或物業產權人移交
d物業管理企業向建設單位移交
e
原物業管理企業向準備承接的物業管理企業移交
【答案】a b c
【解析】本題考查的是考生對物業管理工作移交的掌握程度。移交工作分為3種情況:一是由建設單位將新建物業移交給物業管理企業;二是在業主大會選聘新的物業管理企業并訂立物業服務合同后,由業主大會或物業產權單位將物業移交給物業管理企業;三是在物業管理企業與業主大會或物業產權單位終止物業服務合同、退出物業管理項目的同時,由物業管理企業向業主大會或物業產權單位移交或交接物業。故本題選a、b、c,有關內容可參見教材第83頁。
”10.物業管理機構更迭時辦理交接手續時的注意事項包括()。
a評價物業及共用配套設施設備的使用狀況
b移交資產和費用
c業主和裝修資料
d合同協議情況
e提出遺留問題的處理方案
【答案】a b e
【解析】本題考查的是考生對物業管理機構更迭時辦理交接手續的掌握程度。在辦理交接手續時應注意以下幾個主要方面:①對物業及共用配套設施設備的使用現狀作出評價;②各類管理資產和各項費用應辦理移交;③確認原有物業管理企業退出或留下人員名單;④提出遺留問題的處理方案。故本題選a、b、e,有關內容可參見教材第85―86頁。
三、案例題
”1.a公司建設了一座涉外商務大廈,由于當時a公司自身并不具備直接管理大廈的經驗和能力,便招標了f公司作為專業機構負責該項目的物業管理工作。由于f公司是以低價中標,因而財務壓
力很大,在實際管理運作中經常偷工減料,對管理成本進行非正常壓縮,造成客戶大量投訴,大廈形象受到影響。隨即a公司決定提前一年終止委托合同,自己組建機構接管。項目交接時雙方分別就項目現狀進行了逐項檢查和記錄,在檢查到空調機組時,因正值冬季,環境溫度無法達到開機條件,在粗略看過機房后,接收人員便在“一切正常”的字樣下簽了名。
春夏之交,在進行空調運行準備過程中發現,前管理公司對機組的維護保養工作做得很差,竟然在過去的一年里從未給機組加過油,有的機頭已不能啟動,需要更換部分零件。f公司要求a公司支付雙方約定的提前終止委托管理的補償費用,而a公司則認為f公司在受委托期間未能正常履行其管理職責,造成設備受損,補償費用要扣除相當部分。這時f公司的律師出場了,手里拿著有a公司工作人員“一切正常”簽字的交接驗收記錄的復印件向a公司提出了法律交涉。請問a公司在這場“物業管理機構更迭”的移交工作中存在什么問題如何避免
【答案】(1)在物業管理機構更迭的移交工作中,各項費用和資產的移交、共用配套設施和機電設備的接管、承接時的物業管理運作銜接是物業管理工作移交中的重點和難點,承接單位應盡量分
析全面,考慮周期,以利交接和今后工作的開展。從案情介紹我們知道,a公司在物業管理方面不具備很多經驗和能力,a公司的失誤在于空調機組驗收時沒有進行開機運行,如果當時不具備開機條件,則應標注存疑,而不能草率簽字。
(2)在這種情況下,a公司應聘請專業機構或專家來指導移交文件的起草和指導移交工作的進行。特別是移交合同,對雙方都十分重要,要謹慎簽署。對遺留問題要簽署“遺留問題備忘錄”,這時的簽字可能是“一字千金”的。
”2.說明新建物業的承接查驗和物業管理機構更迭時的承接查驗之區別。
【答案】物業承接查驗是指物業管理企業對新接管項目的物業共用部位、共用設施設備進行承接查驗。分為新建物業的承接查驗和物業管理機構更迭時的承接查驗,前者發生在建設單位向物業管理企業移交物業的過程,后者發生在業主大會或產權單位向新的物業管理企業移交的過程中。兩種承接查驗的區別主要是:
(1)移交的主體不同:新建物業承接查驗移交的主體是建設單位;物業管理機構更迭的是承接查驗移交的主體是業主委員會及原物業管理企業。
(2)機構更迭時新的物業管理企業接管的前提是物業的產權單位或業主大會與原有物業管理機構完全解除了物業服務合同;物業的產權單位或業主大會同新的物業管理企業簽訂了物業服務合同。
3.如果你是某物業公司的高級管理人員,公司委派你參加新建物業的承接查驗工作,請說明新建物業承接查驗的內容和方式。
【答案】內容包括:①物業資料;②物業共用部位;③共用設施設備;④園林綠化工程;⑤其他公共配套設施。
物業管理的承接查驗主要以核對的方式進行,在現場檢查、設備調試等情況下還可以采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等具體方式進行查驗。
4.你是某物業公司的工作人員,公司委派你負責某項目的更迭物業承接查驗工作,請說明物業管理機構更迭物業承接查驗的內容。
【答案】物業管理機構更迭物業承接查驗的主要內容包括:
(1)物業資料情況。
(2)物業共用部位、共用設施設備及管理現狀。
(3)各項費用與收支情況,項目機構經濟運行情況。
第12篇 科技園物業管理公約
科技工業園物業管理公約
為了加強工業園區的管理,保持物業的完好美觀,維護全體業主(或使用人)的合法權益,保障物業的安全與合理使用,根據國家有關物業管理的法規政策制定本公約。
一、定 義
(一)在本公約中,除文意另有所指外:
1、本園區: 總建筑面積為70000平方米。
以**科技工業園區竣工備案時的實際測量總建筑面積為準。
北京市國有土地使用權出讓合同: 開有限 國用( 2004 )第 41 號
東至:;
南至:;
西至:;
北至: 。
2、業 主:指對某個單元擁有或共同擁有合法產權的人士,包括其日后
的合法繼承人或承讓人(包括轉讓、饋贈及互易等)。如果該單元已被合法抵押,則'業主'應包括該抵押人和抵押權人。
3、使 用 人:指不擁有物業的產權,只做為物業的實際使用人。
4、發 展 商:指投資建造該工業區的北京博大**投資有限公司。
5、單元:指該工業區內業主擁有房屋所有權的單元廠房或研發樓一
個標準層平面。
6、管理費用:指zz物業管理有限責任公司用于管理及保養本園區而引起的所有費用及開支。
7、本 公 約:指當事人于簽署日期簽署的,并包括附屬文件及一切有關管理本工業園區的其它文件。
8、入住通知書:指發展商于該工業園區可以交付給各業主使用時發給各業主的通知書。
9、公共地方:指業主/使用人戶門以外的地方,其中包括:
樓內,如:樓梯間、通道、電梯間、地下室、管理者辦事處、升降機房、水箱間、配電室、泵房、消防泵房、電視系統控制室、電話交換箱等;樓外,如:園區入口、行人道、地上地下停車場、行車道、綠化區、休憩地方、電表房、消防及保安設備控制室、天井及為本工業園區的業主(或使用人)、來訪者而設置并共用的地方或花園。
10、公共設施:指公共地區內所有業主共用的各種儀器設備、電機、機
房、電纜、電線、管道等,但任何只供個別業主(或使用人)使用的設施不包括在內。
11、保留地方:指發展商在整體發展中未出售及保留產權的地方。
12、配套設施:指發展商為各業主提供的各種有償或無償的服務設施。
13、外墻:指本工業園區的所有或部分外墻。
14、管理規則:指物業管理公司為維護各業主的利益實施有效管理而制定的有關管理規則。
15、裝修規則:指物業管理公司就各業主在其所屬單元的裝修、更改、加建及裝飾所作的規定。
16、綠 化 區:由發展商所設計規劃在本工業園區內實施綠化的地區。
17、管理委員會:指各業主按照本公約適時召開的業主大會上選出的管理委員會(以下簡稱管委會)。
18、業主大會:由全體業主組成,決定本物業重大管理事項的業主自治管理組織。
二、總 則
zz物業管理有限責任公司(以下簡稱物業管理公司)是該園區的物業管理機構。在管委會未成立前,業主或使用人同意由發展商指定的上述機構依照法律授權及有關規定對'本園區'的房屋、公共設施、秩序等事務行使管理權。全體業主及有關人員均應支持配合物業管理公司工作,并有權對物業公司的工作提出意見和建議。
公約雙方在平等互利及嚴格遵守國家法律法規的基礎上制訂本公約及附屬文件并履行各自的權利、職責和義務,并應知曉對自己的行為應該承擔的法律責任和道德責任。
第一章 業主的權利與義務
第一條 業主的權利
在各業主遵守本公約的所有規定及政府訂立的有關法規并按期繳納有關費用的條件下,各業主將享有下述權利:
1、每個業主對其單元有全權處理權,包括出售、轉讓、抵押、按揭、出租、批準享用或以其他方式處置或變賣,而無須其他業主或對該園區有任何權益的人士同意,但該處理須明確地受本公約限制和保障。若任何業主出租其單元給任何租戶,須就該租戶應當履行及遵守本公約的條款向其他業主負責。
2、各業主將其所屬單元出售、轉讓、抵押或出租于第三者時,不得將其享有該單元的任何權利與其擁有的使用權分開出售、轉讓、抵押或出租。
3、各業主、租戶及其雇傭工人、中介人或許可人均對有關公共地方有通行權。但各業主須負責此地方的所有維修費、改善或加建等工程的費用。
4、依法合理使用房屋建筑共用設施和公共場所的權利。包括所有下水道,污水渠、化糞池、上水管(閥)、通風管道、氣體供應管道及所有高壓、低壓、微壓電纜或電線。
5、各業主在繳足所有應付管理費用時,有權享受物業管理公司提供的服務。
6、有權按國家法規政策及物業管理公司有關規定進行室內裝飾裝修。
7、對園區的各項管理決策,擁有投票權。
8、有權對物業管理工作提出建議、意見或批評。
9、有權根據房屋建筑共同部位、共同設施設備和物業管理范圍內的市政共用設施的狀況,建議物業管理公司及時組織修繕。
10、有權要求物業管理公司按照規定的期限定期公布物業管理收支帳目。
11、有權要求房屋毗連部位的其他維修責任人承擔養護責任,對方不維修養護或不予配合的,可要求物業管理公司強制維修保養,并按規定分攤費用。各業主均享有其所屬單元
的絕對使用權,但除作為居住外不得作其他用途。
第二條 業主的義務
在使用、轉讓或租賃所擁有物業時,請您遵守物業管理法規政策并遵守以下條款:
(1) 應與其他非業主使用人建立合法租賃關系,告知對方遵守本公約及物業管理公司根據管理的需要而制定的各項規則。
(2) 如轉讓,前業主在轉讓日前一周應將其名下的各項費用交清,受讓人應知曉各項管理費用的收取辦法。
(3) 在轉讓或租賃時,請您提前一個月以書面形式告知物業管理公司并將使用人所簽署的承諾書交于物業管理公司。
(4) 前業主如未能交清應付的管理費及其它相關費用,物業管理公司有權向前業主或使用人追討。
(5) 執行管委會或業主大會的決議、決定。
(6) 委托物業管理公司負責房屋、設備、設施、環境衛生、公共秩序、保安、綠化等管理,全體業主和物業使用人應遵守物業管理公司根據政府有關法規政策和管委會委托制定的各項規章制度。
(7) 業主及物業使用人應積極配合物業管理公司的各項管理工作。
(8) 業主或物業使用人對物業管理公司的管理工作如有意見或建議,可直接向物業管理公司投訴,發生爭議時可通過管委會協調解決。
(9) 加強安全防范意識,自覺遵守有關安全防范的規章制度,做好防火防盜工作,確保家庭及人身財產安全。
(10) 各業主進行室內裝修,應遵守有關物業管理公司制訂的裝修管理規定,獲得物業管理公司的同意后,方可進入園區,并交納裝修保證金(詳見裝修管理協議書)。
(11) 業主如委托物業管理公司對其自用部分和毗連部位的有關設施、設備進行維修、養護,應支付相應費用。
(12) 凡房屋建筑及附屬設施設備已經或可能妨礙、危害毗連房屋的他人利益、安全或有礙外觀統一、市容觀瞻的,按規定應由業主單獨或聯合維修、養護的,業主應及時進行維修養護;拒不進行維修養護的,由管委會委托物業管理公司進行維修養護,其費用由當事業主按規定分攤。
10、在本物業范圍內,請不要有下列行為:
(1)擅自改動房屋結構、外貌(含外墻、外門窗、陽臺等部位的顏色、形狀和規格)、設計用途、功能和布局等;
(2)對房屋的內外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建;
(3)占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場等共用設施及場地;
(4)損壞、拆除或改造供電、供氣、供暖、通訊、有線電視系統等;
(5)隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物;
(6)在該住宅區的任何部分存放危險及易燃易爆物品;
(7)踐踏、占用綠化地,損壞、涂劃園林建筑小品;
(8)在工業園區內制造各種噪音及大聲喧嘩影響他人的休息;
(9)將其單元用作非法或不道德,或與土地批文、政府用途許可、交付使用通知書或與本公約相抵觸的用途,不得有滋擾、損害其他業主的事情發生;
(10)要求物業管理公司及其下屬為其提供與該園區管理無關的服務;
(11)阻塞任何公共地方或放置垃圾、廢物于公共地方內;(否則,物業管理公司有權將該物件移走,所產生費用由該業主承擔,對該業主的損失,物業管理公司不需負責);
(12)涂污公共地方或公共服務設施,張貼任何通告、懸掛招牌或其它物件于戶外及公用地方;
(13)隨意停放車輛;
(14)在公共場所、道路亂設攤點;亂搭、亂建、亂掛、設立廣告牌;
(15)法律、法規及政府規定禁止的其它行為。
11、各業主應如期付清其名下應分攤的管理費、維修基金及其它款項。
12、業主須負責承擔維修住宅區的結構,包括外墻、公共地方及公共設施等費用。并按時交納其名下物業須付的稅項、水電等有關公共設施費用。
13、因業主違約的行為導致該住宅區或其中一部分被毀壞,則違約業主對因此而產生的所有損失、損害、費用、訴訟、索賠及要求須負有賠償責任。
第二章發展商的責任及權利
第三條 在管委會成立之前,負責制定管理公約。
第四條 審定物業管理公司擬定的物業管理制度。
第五條 檢查監督物業管理工作的實施及制度的執行情況。
第六條 審定物業管理公司提出的物業管理服務年度計劃、財務預算及決算。
第七條 委托物業管理公司管理的房屋、設施、設備應達到國家驗收標準要求。
第八條 向物業管理公司提供所需全部圖紙、檔案、資料。
第九條 當業主和物業使用人不按規定交納物業管理費用時,有義務負責催繳。
第十條協調、處理本物業未交付使用前的管理遺留問題。
第十一條 協助物業管理公司做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動。
第十二條 組織籌建本物業管委會。
第十三條 承擔本物業保修期內的維修責任。
第三章 物業管理公司的權利與責任
第十四條 物業管理公司依據有關法規,結合實際情況,制訂本園區管理的相關規定。
第十五條 依照管理公約和委托管理合同對本園區實施管理。
第十六條 依照管理公約和委托管理合同收取管理費、維修基金及其它代收代繳費用。
第十七條 物業管理公司有權對違約業主提出訴訟。
第十八條 物業管理公司有責任在業主入住50%時,協助組織成立第一屆管委會。
第十九條 有權要求管委會協助管理。
第二十條 有權選聘專營公司(如清潔公司、保安公司等)承擔專項服務業務。
第二十一條 有權制止違反有關小區管理的規章制度的行為。
第二十二條 物業管理公司有責任對本園區的公共場所的照明、消防設備、保安設備、機電設備、園林綠化地等公用設施進行管理和維護,并保持其良好的功效。
第二十三條 保持園區內公共地方的清潔衛生。
第二十四條 保持園區內公共綠地的清潔,并進行合理養護。
第二十五條 對園區內的車輛進行管理,定位停放,并收取停放費。
第二十六條 安排管理人員和保安人員對園區進行日常巡視,對違章行為進行糾正及處罰。
第二十七條 收取的各項費用將用于日常管理,房屋、公共設施設備、環境綠化等的維護和保養,并實行專款專用,年度費用收支情況張榜公布,接受上級部門及交費人的監督。
第二十八
條 物業管理公司及其職員在下列情況時無需對業主及使用者負責:
1、因任何設施設備必要的保養、維修及更換;
2、自然災害,如水災、地震、大風或其它不可抗拒的損害、毀滅;
3、無法避免的燃料、能源、電力、材料、供水的短缺;
4、物業管理公司所無法控制的其它一切原因。
第二十九條 在適當的時候為本園區的公共地方包括公共設施投保,以物業管理公司的名義統一支付保險費以使該保險有效。
第四章 管委會
第三十條 管委會的組建:
1、當入住率達到50%時,發展商、物業管理公司在房地局小區辦指導監督下成立管委會籌備組、制定組建管委會實施方案起草管委會章程。
2、籌備組與業主、使用人代表進行協商,推薦管委會委員候選人。
3、管委會委員人數以5-15人單數為宜,其中使用人不超過管委會委員總數的30%。
4、籌備組組織召開全體業主、使用人代表參加的第一次業主大會,審議通過管委會章程,選舉管委會委員,組建管委會。
5、業主投票實行本園區每一單元一票;使用者實行本園區內一個租賃單位一票;
6、召開管委會第一次會議,選舉產生管委會主任。管委會主任必須是業主或業主代表。
7、管委會經批準成立后,籌備組職能終止。
第三十一條 管委會的主要職責:
1、選聘或解聘物業管理公司,與物業管理公司簽訂物業管理合同。
2、審議物業管理公司提出的物業管理服務收費標準、年度計劃、財務預算和結算。
3、聽取產權人、使用人的意見和建議,監督物業管理公司的管理服務活動。
4、審議批準物業管理公司制訂的物業管理規章制度。
5、組織召開業主大會。
6、協助物業管理公司開展各項工作。
第三十二條 業主大會職責:
1、聽取管委會工作報告;
2、審議和通過上一年度財務結算和下一年度財務預算;
3、審核與修訂《管理公約》、《管委會章程》等文件;
4、決定物業管理公司的選聘、續聘與改聘;
5、管委會的換屆選舉與委員的增減;
第三十三條 業主大會的決定不得與憲法、法律、法規和政策相抵觸。不得背離物業管理委托合同的有關條款。如違反此規定,物業管理行政主管部門有權予以糾正或撤消。
第五章 法律責任
第三十四條 凡有違反本公約規定者,除制止其行為外,還應照章交納違約金,違約金按有關規定執行,該項違約金將納入住宅區管理基金,用于園區公益事業。
第三十五條 物業管理公司人員違反本公約或有關管理規定,將同上述規定進行處罰,給住戶造成直接經濟損失的,由責任人負責賠償,并追究責任直至法律責任。
第三十六條 本公約中各條款如與國家法律、法規相抵觸,以國家法律、法 規為準。其他條款仍然有效。
第六章 附 則
第三十七條 本公約自簽字或蓋章之日起生效。本公約一式二份,業主(或使用者)、物業管理公司各執一份。
業主簽章:zz物業管理有限責任公司
