第1篇 物業管理公司年度財務預算編制說明
物業管理有限公司2023年度財務預算編制說明
根據2023年公司經營情況,采用固定預算方法,預測2023年度相關指標如下:
一、預計主營業務收入
計劃2023年實現各項收入400萬元,較上年增加100萬元,增幅33.33%。主要收入是:物業費收入300萬元,占總收入75%,門面收入30萬元,占總收7.5 %;停車費收入10萬元,占總收入2.5%。其他業務收入60萬元,占總收入15%。
二、預計主營業務成本
預計2023年各項成本、費用390萬元,較上年增加89萬元,增幅為29.48%。增加原因是某樓盤今年交房,隨著物業進駐,有關的人頭費用、材料、維修、水電、辦公、綠化、保潔垃圾清運、稅費等成本、費用也相應增加。主要支出為:人頭費用195萬元,材料、維修費71萬元,水、電費24萬元,垃圾清運費8.5萬元,綠化維護費 3.9萬元,保潔費 2萬元,易耗品支出10萬元,秩序維護費5萬元,折舊費3萬元,公共設施維護費6.8萬元,稅費23萬元,另外,辦公費、差旅費、招待費、電話費等其他費用37.8萬元。各項成本、費用占收入的97.5%。
三、預計利潤
預計2023年收入400萬,成本、費用支出390萬,利潤10萬元,較上年實際增長100%。成本、費用利潤率2.56%,較上年增加0.76%。
四、預計現金收支
預計2023年現金收入400萬元,其中,主營業務收入340萬元,其他業務收入60萬元。
現金支出394萬元,其中,主營業務支出317.2萬元,管理費支出41.9萬元,營業費支出7.96萬元,稅金支出23萬元,財務費用-600,固定資產投入4萬元。預計年末現金余額60.4萬元。
五、非生產性支出比率
預計2023年非生產性的支出64.84萬元,占營業額的16.21%,較上年減少24.17%。
六、速動比率
預計2023年速動資產90.1萬元,流動負債71萬元,速動比率126.8%,較上年減少0. 64%。
附:
表1:2023年度資產負債預算表
表2:2023年度利潤預算表
表3:2023年現金收支預算表
表4:2023年度期間費用預算表
表5:2023年度主營業務成本預算表
表6:2023年度成本費用利潤率預算表
表7:2023年度籌資計劃表
z物業管理有限公司
2022-4-9
第2篇 物業管理處客服接聽電話的藝術
管理處客服接聽電話的藝術
別讓講筒懸掛在肩膊,也不要讓它離開嘴唇太遠。你要把講筒放得近些,大概距離嘴唇兩寸,然後對正它講話,就會有最佳的效果,切勿昂首向天或向著窗口講話。
假如說話含糊不清,或聲線太低,對方便不會明白你說的是什麼,別亢聲疾呼。用平時友誼的語調來談話就可以,并且要來得自然。
假如你是zz廣場職員,你便應該向對方說明:我是***管理處×××。你先把大廈說出顯示你愿意在友誼的平面下和對方通話;這樣,會鼓勵對方也把他的名字說出,因
第3篇 物業管理公司標識和可追溯性控制程序-13
1.0目的:
通過對不同類型的服務過程進行正確標識(記錄),確保在使用時對服務質量、工作過程作出評價并追溯。
2.0適用范圍:
2.1公司各類服務標識、標牌。
2.2相關服務的工作記錄。
3.0職責:
3.1綜合事務部負責公司相關標識的設計。
3.2綜合事務部負責員工工作服、工作證、標識等的制作和管理。
3.3工程技術部負責對標識(牌)進行安裝和維護保養。
3.4各崗位員工按規定要求認真填寫工作記錄,綜合管理部協同相關部門負責對不合格服務進行評價和追溯。
4.0程序:
4.1公司員工上崗時必須穿著規定的制服,佩戴統一的工作證。不同崗位采用不同類型和顏色的服裝加以區別。
4.2物業管理服務的標識應包括如下內容:
4.2.1小區區域位置標識;
4.2.2交通類標識;
4.2.3消防類標識;
4.2.4辦公類標識;
4.2.5公共設備、設施類標識;
4.2.6宣傳類標識;
4.2.7材料類標識;
4.2.8其它標識。
4.3相關部門在明顯的地方用清楚易懂的標牌標識有關服務過程。
5.0支持性工具
《標識目錄一覽表》
編制:審核:批準:日期:
第4篇 金地花園物業管理設想目標
金地國際花園物業管理設想及目標
作為北京cbd規劃社區的一個重要組成部分,金地國際花園以其優越的地理位置,獨具匠心的園區環境建設,特殊的業戶群體組成,具有國際一流水準的卓越品質,和諧的融入整個大社區,又明顯區別于其他區域的高貴風格;繼而對后續的服務管理提出了更高、更深層次的要求。
對此,在充分考慮到園區實際情況及大環境的整體狀況下,結合金地物業的特點,對金地國際花園的管理工作思路是:以完美體現金地國際花園作為北京長安街尊貴起點、cbd財富之門的典范特質為指導原則,iso9000質量管理體系為實施準則,充分發揮金地物業'人性化'管理優勢,導入酒店式物業管理模式,實施分區而治;形成相對獨立,和諧融入的管理格局,體現vip服務理念,彰顯尊貴。
(一)管理設想:
1、建設一支具有專業技術的管理隊伍,訓練并儲備專業技能的物業管理人才;
2、利用金地國際花園優越地理位置和硬件設施,營造具有金地特色的高品位的社區;
3、在物業管理基本職能方面(包括:安全管理、環境管理、工程維護管理、
行政事務管理、財務管理、物料管理及綜合服務管理)全面導入iso9001質量管理體系,通過職業管理標準化,結合金地國際花園的實際情況,全面落實達到'國優'物業量化管理標準。
4、借鑒酒店業所獨具的高水準服務模式結合金地物業多年發展形成的物業管理成熟經驗在金地國際花園推行以'業戶為中心'的酒店管理服務模式,主動、適時了解業戶的表象需求及實質需求;最大限度的滿足業戶潛在需求,將是金地國際花園管理處整體工作核心。通過在物業管理范圍內實施金地倡導的'以人為本'的全方位個性化服務,與業主建立良好的溝通渠道,共同營造'溫馨家園'。
在國際花園物業管理中,將導入金地物業'即時服務'和'隱性管理'的管理理念。為金地國際花園每一戶建立服務檔案,對每一位業戶通過多信息渠道進行資料積累和收集;基本資料包括但不限于以下項目:區域、國籍、民族、宗教信仰、政治信仰、職業經歷、社會地位、學歷、血型、性格、愛好、習慣、生活基本規律、特殊嗜好、健康狀況、家庭組成及相關資料等;在持續對小區業戶的服務需求做全面、深入、細致的了解的基礎上,通過分析,針對性的擬定服務方案并跟蹤反饋信息,及時改進和提升服務品質以求達到服務于業戶開口之前,實現超前服務;
關注服務細節亦將形成金地國際花園物業服務、管理的品質準則,服務產品本身的無形性、時效性以及科技含量低等特性決定了服務產品極易被克隆,因此不斷創新和擴展服務產品內涵的能力,將直接決定服務品質的水準高低。在金地國際花園的管理中通過以國際酒店業通行的服務細節管理模式,保障金地物業所崇尚的服務創新能力,突顯具有金地物業特征的微小服務特色。
在金地國際花園,業戶的滿意度將成為檢驗金地物業整體服務品質的唯一標準,凡是業戶所需要的就是我們將要作的。
我們將通過成立'業戶應急服務隊'和'二十四小時快速維修隊伍',保證在業戶需要幫助時會即時出現,為業戶提供及時滿意的即時服務。'隱性管理',就是做到在業戶需要時即時出現,業戶沒有服務需要時在視覺上則看不到有人在管理,從而形成雖看不到服務人員卻可以感受到我們無處不在的服務;比如小區治安管理,只有固定執勤崗位的保安員穿著職業保安制服,巡邏崗保安員在業戶活動高峰期避開;小區的清潔工作在業戶活動高峰期將嚴格避開業戶活動區域,以免干擾影響業戶在園區的正常生活等,充分尊重業戶的私密空間。
金地國際花園管理目標承諾:
在全面接管小區后一年內使金地國際花園達到北京市物業管理優秀商住小區的管理標準,二年達到國家優秀物業管理標準。
第5篇 法院物業管理整體設想策劃
人民法院項目物業管理整體設想與策劃
'*****人民法院'有四個物業管理點,總建筑面積28819平方米,其中審判辦公大樓建筑面積21781平方米,**人民法庭建筑面積2218平方米;**人民法庭建筑面積1592平方米,**人民法庭建筑面積3228平方米,主要為辦公樓。
1、管理模式與措施
(1)、注重物業項目的整體品牌形象,開展規范化的物業管理服務
我們將以服務求生存,通過先進的服務策劃,iso9001、iso14001、iso18001國際質量、環境和職業安全健康體系的導入、規范地操作實施、科學與系統的培訓、有效的監督、評估和調整等步驟,積極借鑒其他國際化知名企業的先進經驗,并結合自身的管理資源優勢,實施以關注顧客、關懷員工的需求,關注環境的溫馨和諧,在搞好各項基本服務的基礎上,強化員工的服務禮儀培訓,關注物業整體氛圍為特征的物業管理,營造溫馨、和諧的消費環境,形成具有鮮明特色的物業文化和品牌形象。
(2)、采取分類管理、各有側重的管理模式
要為*****人民法院提供尊貴、舒適、潔凈的五星級物業管理服務,提供方便、有序、安全的辦公環境服務,這就需要物業管理公司在總體物業管理服務中,針對相對各個獨立的服務區域,采取分類管理、各有側重的管理模式。在辦公區域的服務中更為注重優質的禮儀和功能服務,尊重客戶的個性彰顯和自由空間;在公共部位的服務中更多關注人性化管理和服務,使客戶理解和接受我們的管理,真正感受到我們溫馨、和諧而周到的服務,從而讓所有的客戶滿意。
(3)、建立嚴密、科學、規范的管理措施
為使物業管理的服務達到優質、高效和便捷,建立嚴密、科學、規范的管理運作措施是必不可少的,從而使管理運作逐步納入良性循環,針對本項目的物業管理要求,我們將建立以下管理運作措施:
1)目標管理:根據本項目的總體目標,圍繞《安全優質服務承諾書》,制定各項分項管理服務指標,并將指標分層落實(項目--部門--崗位)到位;
2)領導責任制:即下級任務未完成或犯錯誤,不僅追究當事人的責任,作為上級領導更要負管理責任,促使各級領導對下屬的工作管理、負責到位;
3)督導管理:采取多種有效的督導管理方式,各職能部門對項目實施監督、指導管理,以保障服務質量、工作正常運作。具體方式主要為:工作績效與薪資相掛鉤的經濟管理、規范操作與執行的制度管理、培訓與考核的激勵機制。
4)客戶服務中心制:項目日常管理服務圍繞客戶服務中心展開,及時處理日常事務和突發事件,協調各部門的關系,受理客戶的投訴,作好回訪反饋。
(4)、建立有效的安全防范體系
由于人民法院內的停車位較少,保障安全、有序的運作是關鍵,它既是我們管理的重點,也是管理的難點,為了保障環境安全,特就治安、消防的安全防范職責范圍和體系作系統的考慮與策劃:
1)設想建立聯合的治安防范控制系統:在物業項目范圍內建立內、外層相聯系的聯合安全防范組織系統:
①有案情發生等,通過統一的對講系統等通訊網絡,通知各方,以便立即啟動內外聯動的防范操作;
②開展安全管理會議、治安防范和消防演練等活動。
2)物業安防服務主要負責人民法院內、外秩序的維護,協調和引導廣場、大樓通道暢通,車輛進出、停放、各類非機動車輛停放有序管理等。
①在充分運用和發揮已有的安全防范系統的基礎上,對物業管理的轄區制訂并貫徹落實治安防范措施:
a.實行半軍事化管理,制訂嚴格的秩序維護管理制度和獎懲措施。
b.強化秩序維護人員的內務管理,加強行為規范教育,開展綜合素質培訓。
c.重點監控:在大樓、廣場的出入口、停車區等部位布崗,重點監控;
d.全天候巡邏:采取固定崗、巡邏崗相結合,實行大循環中有小循環的連環巡視方案。嚴格執行巡邏制度,確保巡邏質量,特別注重對項目周邊沿墻、地下室樓梯等區域及死角。
e.全天候實行24小時值班,24小時監控;加強對貨物進出、外來人員的警惕和控制,特別是門崗的盤查和登記。
f.建立內外交互式聯動治安防范網絡
a.遇有緊急情況或其他治安需要,通過監控中心對其嚴密監控使用對講機下達指令,巡邏人員在第一時間到達現場進行支援。
b.與當地派出所建立警民共建關系,并聘請片區警官兼任服務中心安全管理指導員,定期與服務中心分析治安形勢、特點以及防范的方法和技能。
c.利用對講網絡或電話線建立自動報警平臺,當發生突發性事件時,將求助信息傳送到消監控中心,及時啟動各類應急處理預案。
②三防結合
確立人防、技防、物防三防結合的方式,充分發揮出入口、停車區監控設備、設施的作用,實施嚴密的外來人員、貨物出入檢問、登記制度,以防范安全事故的出現,保持物業消費環境的安全。
3)消防管理
根據該物業的實際情況,做好核心部位的管理是我們的首要職責,因此應認真做好消控值班,嚴密關注消防主機動態,并和人民法院制定內部銜接機制和共建消防管理體系,以確保各項險情能及時排除。
消防管理工作策劃:
①建立三級消防管理機構和三級檢查制度,明確各級責任人和落實安全責任制(員工--部門負責人--服務中心負責人);
②制訂各類消防管理制度,并定期檢查執行情況;
③制訂消防事故處理預案,定期協同演習和總結;
④建立義務消防隊,定期組織消防安全學習和培訓;
⑤定期進行消防巡檢和維護,及時消除安全隱患(應急燈、疏散指示燈等);
⑥做好消防器材的定期保養;
⑦做好消防常識宣傳工作,用資料和宣傳欄等渠道向客戶進行消防宣傳教育;
⑧建立各類消防設備、設施檔案,專人保管;
⑨對重要部位、危險區域等設立警示標識。
(5)、加強交通秩序管理與環境維護的對策與措施
1)保障車輛交通秩序的維護工作,及時制止違章行為,保障道路的暢通和車輛(包括機動車和非機動車)停放正常。
2)認真貫徹執行車輛管理的相關制度,杜絕違規操作行為。
3)地面機動車位全部采取臨時停放、先到先停的方式,以保障地面車位利用率的最大化。
4)如人民法院開展活動,我們將積極與主辦方在事先建立必要的溝通與協作,按照活動所需的配合要求,預留好足夠的車位,明確統一現場維護的方案與措施,努力配合做好現場的秩序維護。
(6)
、針對項目工程設備設施特點,對其機電設備設施管理與維護的策劃
根據本項目機電設備設施較多、技術含量高的特點,如何對其有效的管理和維護成為該項目管理是否成功的關鍵之一。為此我們將充分發揮公司在寫字(辦公)樓、商業物業、高層樓宇管理中所積累的豐富、成熟的管理經驗和技術人才優勢,制訂切實有效的設施設備運行和維護制度和措施,以保證設施設備正常有效維護和運行,科學設置與控制各項能耗,合理核算相關共用能耗;同時我們對重要設備實行重點巡檢。
(7)、加強現場設施的維護,完善標識系統
為了維護好物業現場的環境效果,創造有序、溫馨的消費氛圍,在物業建設移交所配置的標識標牌基礎上,將積極導入vi視覺識別系統,從細處入手,創品牌效應,進一步完善配套的警示標識和溫馨提示,形成特有的人性化的環境特色,并使我們的專業化、規范化、標準化的管理與服務深入人心。
a、在接管時所配置的交通安全設施基礎上,從動態角度認真勘察現場,進一步完善交通指示標志和設施,如立面、地面增設警示標志用語等
b、通過公共場所、公共部位標識(警示牌、指示牌)等各種方式,向公眾宣傳'車輛停放管理'等方面的公共制度,同時針對大樓廣場的車流量較大的特點,及時進行必要的、相關溫馨提示,創造安全、文明的氛圍
(8)、運用現代管理學理論,指導團隊建設和管理。
第6篇 區政府大廈物業管理人力規劃
管理處組織架構
一、管理處組織架構描述:
1、**區政府大廈組織架構的設置原則是精簡高效、一專多能,采用管理處主任負責制,簽訂經營責任書,由**物業公司全權領導。
2、管理處各崗位所需人力資源配置實行**物業管理公司供應下的完全雙向選擇,以保證管理處經理建立一支高效、協調的團隊。
3、管理處內部采用直線職能制,盡量減少管理環節,提高工作效率和保證信息渠道的暢通。
二、管理體系及組織架構
物料管理
一個企業物業管理工作的質量水平的高低,主要表現在企業對人、財、物的有效控制,在加強人員組織架構設計,分工合理的基礎上,加強物料耗材的采購、領用、報廢等各環節控制,嚴格按照iso9001(2000)工作標準,制定工作流程。從對物料使用、申購、采購、入庫等方面進行層層把關,分級量化管理,對質量、數量、情況定期進行市場調研、倉庫盤點、報廢檢驗,確保物業管理物料的采購渠道暢通、質量過硬,是實現物業管理服務目標的基礎工作。
物料采購流程圖:(略)
第7篇 物業精細化管理--鑰匙領用借用使用歸還
物業精細化管理--鑰匙領用、借用、使用及歸還
寫字樓內有業主辦理入駐手續后,領了鑰匙由工作人員帶著去驗房,但鑰匙無論如何也打不開房間,業主因急于入駐而與工作人員爭吵起來。工作人員一邊安慰業主并致歉,一邊派維修人員火速換上一副新鎖,當場驗證后,業主才放心的領走鑰匙。
精細化操作建議:
1、房屋在接管驗收時,鑰匙一定要進行核對,確保接管的鑰匙準確無誤;
2、核對鑰匙時務必做到將每把鎖的每一把鑰匙--試開,而不能抽查;
3、如果發現鑰匙與門鎖不匹配的情況。應該馬上采取措施進行更換;
4、鑰匙由專人負責保管,做好記錄并有發放人和領、借、使用人的簽名,以及借出時間、事由和歸還時間,當面清點,發放人在限定時聞內負責追還;
5、鑰匙一律存放在指定的鑰匙箱內,由專人負責發放:
6、交還鑰匙時,應履行清點的程序,確保交還的鑰匙準確無誤,并雙方簽名;
7、租戶或業主領取鑰匙的記錄,要區分于領、借、使用人的記錄。
第8篇 xx物業管理公司管理優勢
**物業管理有限公司管理優勢
1、人才技術優勢:
公司秉承“管理是基礎、人才是根本”的企業理念,承攬天下英豪聚首先鋒。在先鋒你可以看到素質優良、經驗豐富、專業齊全的精英團隊。包括保潔、秩序管理、水電、暖維修、綠化和外墻清洗隊伍,他們個個都是功勛卓著,在各自的專業領域上相當成就,為公司的長遠發展做出了巨大的貢獻。
2、信息技術優勢:
我公司初步建立信息管理系統、公司網站,也實現了部分物業管理的軟件操作,為我公司的遠程管理和監督提供技術保證。
3、資源優勢:
公司設有四部一室,同時與其它相關的專業公司建立了長期的合作關系,并保持良好狀態,為全套的管理與服務提供各項支持,從而達到了節約成本,資源共享的目的。
4、機械設備優勢:
制備有國內外先進的設備和工具:包括性能優良的進口高速打蠟機、洗地機、吸塵吸水機、干洗機、烘干機、燙平機、掃地機、升降機、剪草機、灑水機,操作靈活的高壓水槍,安全可靠的高空吊板以及專業進口的花卉養護工具及其相關配套的附配件。
5、經驗優勢:
經過幾年的物業管理操作實踐,公司在不斷發展壯大的同時,注重積累,總結經驗,培養了一批擁有各類項目管理經驗的優秀人才,形成了一套卓有成效的物業管理模式,確保了各類物業的管理與服務工作。
第9篇 物業公司文件收發管理程序5
物業公司文件收發管理程序(五)
1.目的
為了保證政府、公司及公司的文件精神得到有效的貫徹落實,規范公司內部的文件收發、存檔管理。
2.適用范圍
本程序適用于公司內部文件的收發,上級或外來文件的收文及公司對外文件的發送工作。
3.職責
3.1 公司行政部是本程序的扎口管理部門。
3.2 公司其他職能部門或所屬各管理項目負責配合本程序的實施。
4.程序
4.1公司內部文件的收發
4.1.1由公司總經理室下發各部門(項目)的文件(通知),由公司行政部負責依據總經理室的指示精神和工作要求起草(打印)初稿,經總經理室審閱定稿后下發各部門(項目)執行。
4.1.2由公司各職能部門下發各項目的文件(通知),由發文部門負責起草,交行政部打印,打印稿由發文部門負責校對定稿,下發有關項目執行,并將文件(貳份)交公司行政部備案、歸檔。
4.1.3所有公司總經理室或職能部門下發的文件(通知),必須實行簽收制度,公司職能部門(項目)在收到文件(通知)后,必須在《文件簽收記錄》上簽字確認,以便有效地落實文件(通知)精神。
4.1.4公司總經理室的文件(通知)精神落實情況,由行政部負責督辦,公司職能部門的文件督辦由發文部門負責。
4.2上級文件的簽收和閱辦
4.2.1所有政府機關和公司公司及兄弟公司通過郵寄、送達或會議發放(由參會人員帶回公司)的上級文件資料,均由公司行政部負責簽收或參會人員直接送達公司行政部。
4.2.2公司行政部收到文件資料后,必須做好收文登記記錄,應根據文件資料內容的輕重緩急,認真填寫《公司文件傳閱單》,粘貼于文件封頁之左上角,呈總經理室閱示。由總經理室在《公司文件傳閱單》上作出批示。
4.2.3公司行政部根據總經理室的批示及指定的閱辦范圍、對象逐一送交相關部門(人員)傳閱,并保證主要牽頭(扎口)的部門(人員)優先傳閱。文件所有的傳閱人員應于閱后在《公司文件傳閱單》上簽明傳閱人和傳閱日期。
4.2.4所有傳閱文件在傳閱結束后,行政部應負責將文件及時地收回,并協助總經理室做好文件精神落實的督辦工作。
4.3公司對外發送的文件
4.3.1所有以公司名義對外發送的報告、請示、信函等文件均應加蓋公司公章,所有以公司部門(項目)名義對外發送的文件應加蓋部門(項目)印章。
4.3.2以公司名義對外的文件,原則上由公司行政部(也可由文件內容的主要職能部門)負責起草。行政部將文件草稿打印校對后由行政部(或相應的職能部門)呈公司總經理室審閱定稿,并加蓋公章。
4.3.3以部門名義對外發送的文件,打印校對后,應交總經理室修改認可后方可加蓋部門印章。
4.3.4以受托管理項目名義對外發送的文件,打印校對后,應交公司管業部修改認可后方可加蓋項目印章(如有)。
4.3.5所有對外文件均應視文件主送和抄送抄報單位情況再增加份數公司留檔,來確定文件的原件份數,以免發生少送或浪費。
4.4項目甲方(或住宅小區業主)的來信
4.4.1公司各部門(項目)收到項目甲方(或住宅小區業主)的信函,收件部門(項目)應負責及時地予以登記。
4.4.2根據信函內容,收件部門(項目)應該或可以解決(答復)的,部門(項目)負責人應負責協調解決或回復。回復操作參照本程序4.3條要求執行。
4.4.3如收到投訴函件,則應參照公司《麗景花園投訴處理程序》執行。
4.4.4項目甲方(或住宅小區業主)的信函處理完畢后,負責處理的部門(項目)應將信函原件及處理意見、結果及相應的資料原件(或復印件)裝訂后存入項目甲方(或住宅小區業主)的檔案中備查。
4.5本程序所述的文件資料,由公司行政部負責按照文書檔案的登記、立卷、歸檔的要求進行管理。
4.6本程序所述的文件資料,行政部及其他職能部門(項目)負責人必須按照文件的內容及公司的要求做好文件資料的保密工作。
4.7公司行政部應按照公司檔案管理要求,做好收發文件的登記和備查。
5.記錄
5.1《公司文件傳閱單》;
5.2《發文記錄》;
5.3《收文記錄》;
5.4《文件簽收記錄》。
第10篇 物業管理公司內部質量審核程序7
物業管理公司內部質量審核程序(七)
1.0目的
通過內部質量審核,驗證質量體系文件的實施效果以及各項質量活動是否符合質量體系要求,確保質量體系的有效性。
2.0適用范圍
適用于對本公司的內部質量體系審核。
3.0職責
3.1管理者代表負責內部質量體系審核工作的組織,任命內審組長和審核員組成的審核組,批準《內部質量審核計劃》、《內部質量審核報告》。
3.2內審組長負責《內部質量審核計劃》的編制和審核工作的領導,及與受審核部門關系的協調,編寫《內部質量審核報告》。
3.3審核員負責編制《檢查表》,進行現場審核,簽發《不合格報告》。
3.4辦公室負責內部質量審核的具體實施。
4.0工作程序
4.1年度內部質量審核計劃的制定
辦公室于年初編制定本年度的內部質量審核計劃,主要內容有:審核目的和范圍、審核的依據、各次內審活動的時間、參加審核的人員等,經管理者代表批準后發至相關的部門/人員。
4.2審核的頻次
內部質量審核每年至少進行兩次。需要進,可隨時安排局部或全局的審核。
4.3審核的準備
4.3.1審核前,管理者代表負責任命內審組長,確定審核組成員。內審員與審核的部門無直接的責任關系。
4.3.2制定內審實施計劃
內審組長制定《內部質量審核計劃》,內容包括:
a審核的目的和范圍;
b審核的依據;
c審核組成員名單;
d審核的日程安排。
4.3.3審核組預備會議
內審組長召集審核員召開審核組的預備會,向審核員明確審核的目的和范圍,簡要介紹受審核部門情況后,研究和商定審核的策略、落實分工、確定審核的日程安排,并規定審核紀律和內審員應注意的事項。
4.3.4發放內審計劃
審核組應以局面的形式提前3天正式將內審計劃發放到受審核部門/人員。
4.3.5準備并收閱工作文件
審核員進行審核工作前,應事先備齊下列表格、文件和資料:
a審核日程安排表和任務分配表;
b檢查表、《不合格報告》表;
c質量手冊和與受審核部門的質量活動有關的程序文件、工作規程、上一次內審發出的《不合格報告》等。
4.3.6編制《檢查表》
審核員根據收集到的文件和資料編寫《檢查表》。
4.4審核實施
4.4.1現場審核
a內審員按照內審計劃和編好的《檢查表》到現場通過觀察、詢問、查閱文件和有關記錄等方式收集證據;
b對發現的不合格項,經受審核部門/人員確認后,填寫《不合格報告》;
c內審組長負責對審核的全過程進行控制。
4.4.2匯總、整理《不合格報告》
內審組長組織討論審核結果,確定不合格項并與被審核部門交換意見后,填寫《質量體系內審不合格項目分布表》。
4.4.3總結
審核工作完成后,內審組長主持召開審核會議,向質量審檢小組受審核部門宣布審核結果,同時接受和答詢受審部門提出的問題。
4.4.4《不合格報告》由審核員簽發,受審部門負責人在不合格報告上確認后簽名。
4.4.5編寫審核報告
《內部質量審核報告》由內審組長編寫,保證其具有正確性和完整性,并交管理者代表審批。
4.5責任部門根據《不合格報告》要求制定和實施糾正和預防措施限期糾正,內審組長負責按《糾正和預防措施控制程序》實施。
4.6《內部質量審核報告》由辦公室發給各個受核部門/人員。內部質量審核工作中形成的記錄和報告由辦公室歸檔保存,保存期為3年。
5.0相關文件
5.1《質量手冊》
5.2《糾正和預防措施控制程序》
5.3《內部質量審核計劃》
5.4《檢查表》
5.5《內部質量審核報告》
第11篇 物業區交通管理守則
物業園區交通管理守則
為維護園區的交通秩序,保證園區內業主(住戶)享受寧靜、整潔的居住環境,特制定本規定:
1、進入園區車輛須服從管理處管理,駕駛人員應遵循交通信號和標志,按規定路線10公里/小時低速行駛。
2、所有外來車輛未經許可不得進入園區,車容不整和畜力車不得進入園區,違者交清潔費50元。
3、禁止拖拉機駛入園區。凡經本管理處批準進入的施工車輛,應在18:00時至22:00時進出園區。
4、管理處為車輛提供停放場地,收取場租,并義務對車輛進行指揮。車輛及車內財物丟失、損壞,本管理處概不負責。
5、進入園區的車輛必須按保安員指定的車位停放,凡不聽指揮或擅自亂停放的,每次交管理費50-100元。
6、凡業主(住戶)要求長期停放的車輛,可按管理處通知的時間向管理處申辦月卡或年度卡,并按管理人員指定車位停放。
7、進入園區的車輛應慢行,時速不得超過10公里,進入地下車庫時速限5公里以下,嚴禁超速行駛。
8、禁止車輛在園區內鳴喇叭,違者每次交管理費50元。
9、不可擅自在園區內洗車、修車或清掃車上的廢雜物在地面,否則賠償清潔費用100元。
10、禁在園區內任何場所試車、練車,違者交管理費100元。
11、進入園區的車輛要自覺維護園區的道路、綠化草坪、花樹及公用配套設施,如有損壞者,照價賠償。
12、禁止運載易燃、易爆和有毒物品的車輛進入本園區,有特殊原因需征得管理處允許方可駛入。
13、除執行特殊任務的公務車、消防車、軍警車、救護車外,其它車輛一律按本規定執行。
第12篇 商住物業經營管理成本測算案例
商住項目物業經營管理成本測算案例
一、 物業概況
1、 用地面積:9984.85m2
2、 總建筑面積:23470m2
3、 地上建筑面積:19970 m2
4、 地下建筑面積:3500 m2
5、 建筑占地面積:4450m2
6、 建筑密度:44.6%
7、 建筑容積:2.00
8、 綠化率:30.4%
9、 商鋪:9000 m2
10、商務公寓:10970 m2
11、停車位:92
二、 人員配置架構設置
說明:1、商務間共計214間,在初期按40%的入住計算,即85間。按每個服務員做13間計算則需7名/班×2班=14人。
2、總人數控制在65人以內。
三、物管費的成本測算
1、 管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費。
(1) 人員編制和基本工資標準:見表(01)
人員編制和基本工資標準表(01)
序 號 項 目 人 數(人) 工資標準(元/月) 總額(元/月)
一 管理人員 13 2346.00 30500.00
四 維修人員 5 1000.00 5000.00
二 收費員 3 800.00 2400.00
五 治安員 20 750.00 15000.00
三 服務員 14 600.00 8400.00
六 保潔員 6 550.00 3300.00
七 合計 61 / 64600.00
(2)費用測算
管理/服務人員的工資和按規定提取的福利費測算見表(02)
工資福利費測算表(02)
序 號 項 目 金額(元/月) 依 據 測算結果(元/月.m2)
一 基本工資 64600.00 / 3.234
二 福利費 20341.50 注(1) 1.148
三 加班費 / / 暫不計
四 服裝費 1625 注(2) 0.081
五 合計 79166.50 / 4.463
注(1): 福利費為工資總額的35.5%, 其中福利基金占工資總額的14%;教育基金占工資總額的1.5%;社會保險占工資總額的20%。
注(2): 服裝按年均300元/人計算,則每月分攤為:
65×300元/人/年÷12月=1625(元/月)
2、 公共設施、設備日常運行、維修及保養費
(1) 采用總體匡算思路進行測算。住宅建造成本按1200元/m2計算,公共設施、設備建造成本統一按30%計取,折舊年限按25年計算,維修保養費按月折舊費的40%提取。則:
維修保養費=[(1200元/m2×30%)÷(25年×12月/年)] ×40%
=(360÷300)×40%
=0.48元/月.平方米
(2)公共照明所用電為(晚間19:00分至次日清晨7:00分為開燈時間,共計12小時,如本物業有200盞燈60瓦計算)。則:每日所用電費為:
(60瓦/盞×200盞×12小時×30日/月)×1.10元/千瓦/小時
=4320千瓦/小時×1.10元/千瓦/小時
=4752.00元/月
分攤到每平方米的費用為: 4752.00÷19970=0.237元/平方米/月。
(3)電梯運行電費為:每部電梯按5千瓦/小時每天運行12小時計算則運行電費為:
(4部×5千瓦/小時×12小時×30天/月)×1.10元/千瓦/小時
=7200千瓦/小時×1.10元/千瓦/小時
=7920元/月
分攤到每平方米的費用為: 7920÷19970=0.396元/平方米/月。
維修保養費用為;每層每月按50元計算則為:
(4部×7層)×50元/層/月
=28×50
=1400元/月
分攤到每平方米的費用為: 1400÷19970=0.070元/平方米/月。
3、 綠化管理費:
小區綠化面積為3035m2, 綠化管理費測算見表(3)
綠化管理測算表(3)
序 號 項 目 測算依據 金額(元) 測算結果(元/月.m2)
1 綠化工具費 400元/年 400.00 0.010
2 勞保用品費 400元/年 400.00 0.010
3 綠化用水費 1噸/ m2.年, 1.35元/噸 4097.25 0.017
4 農藥化肥費 0.10元/ m2.年 303.50 0.001
5 景觀再造費 0.10元/ m2.年 303.50 0.001
6 合 計 / / 0.039
4、 清潔衛生費
清潔衛生費測算見表(04)
清潔衛生費測算見表(04)
序 號 項 目 測算依據 金額(元) 測算結果(元/月.m2)
1 工具購置費 300元/人.年 1800.00 0.008
2 勞保用品費 300元/人.年 900.00 0.008
3 化糞池清掏費 (注4) 3000.00 0.013
4 垃圾外運費 2880元/年 2880.00 0.012
5 水箱清洗 / / /
6 合 計 / / 0.041
注(4):化糞池清掏費全年共計約為:3000元。
5、 保安費:
保安費用測算見表(05)
保安費測算表(05)
序 號 項 目 測算依據 金額(元/年) 測算結果(元/月m2)
1 裝備費 250元/人.年 5000.00 0.020
2 人身保險費 (暫不計) / /
3 房租費 (暫不計) / /
4 合 計 / / 0.020
6、 辦公費:(全年開支辦公費約12萬元)
辦公費=12萬元÷(12月×19970平方米)
=0.501元/月.平方米
7、 固定資產折舊費:
固定資產總額為100萬元,平均折舊年限為5年,即:
固定資產折舊費為:100萬元÷(12月/年.月×5年×19970m2)
=0.834元/月.平方米
8、 利潤:
利潤取5%,則
利潤=(4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834)×5%
=7.04×5%
=0.352元/月.平方米
9、 法定稅費:
兩稅一費為前八項之和的5.75%,則
稅費=(4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352)×5.57%
=7.392×5.75%
=0.425元/月.平方米
10、 合計:經營管理服務費匯總表見(06)
經營管理服務費匯總表(1-6)
序 號 項 目 金 額(元/月.平方米) 費用所占比例
1 工資福利費 4.463 57%
2 維修費 0.48+0.237+0.396+0.07=1.183 15%
3 綠化管理費 0.039 05%
4 清潔衛生費 0.041 0.5%
5 保安費 0.020 0.2%
6 辦公費 0.501 6.4%
7 折舊費 0.834 10.5%
8 利 潤 0.352 4.5%
9 法定稅費 0.425 5.4%
10 合 計 7.817 100%
11、 車場管理費收入的補貼:
機動車輛車位約為92個,每個車位管理費為(平均)50元/月/位,則每月的停車收入為:4600元。
分攤物業管理費=4600÷19970m2
=0.230元/月.平方米
用測算出的物業經營管理服務費減去補貼費用,則每平方米經營管理服務費為:
經營管理費=7.817-0.230
