永安地產資金管理程序
安永地產資金管理程序
1.制定左右決策的財務管理體系
要點1:理財滲透到開發、生產經營的每一個環節開發任何一個項目必須以經濟效益為主要的 指標,決策的正確與否,開發行業比其他多數行業更重要。而做好決策,關鍵是算清開發各個 環節中的資金運行情況,投入多少,運行時間,貨幣在不同時間內價值的調整、回收期、回收 量、資金在某處環節的滯留和損耗,最低收益和最高收益區間,一句話,理財活動要滲透到決 策中每個環節,做到每個環節筆筆有賬,任何一項活動都有可靠的依據,這是保證開發取得經 濟效益的必備條件。
要點2:決定各個環節預測準確性的理財首先,對當前國家、省、市對開發行業的政策予以充 分的研究和估計。其次是環境,能從總體上把握和預測自己現在開發的地點,現在和將來的環 境變化和走向,并據此決定建房的檔次和結構,預測房屋購買者的層次和需求,是決策和投入 資產的重要環節。第三是市場需求和競爭,充分考慮當前市場對各種房屋的需求量,哪些地點 和環境、戶型有市場競爭力,預測投入資金回收期,也是開發決策的重要因素。
要點3:理財對資金籌集和運用方式的影響開發資金的籌集不外自籌、集籌、貸款、發放債券 和增大應付款幾個方面,在這些方式中,如有較多的自有流動資金當然是適當增加應付款,而 最好不要集資和發放債券,尤其是房屋開發周期長、風險大,更要謹慎行事。
要點4:理財的重要依據:市場變化市場變化主要包括三個方面的變化:政策變化;社會各階 層的需求;普遍的收入水平。
2.安永房產資金策劃的“空手道”
要點1:資金管理的原則用“一文及十文”的思想,節約現金是最安全的。如果運作得當,銷 售順利,自有資金保需就夠了,什么時候要用錢,心中應該有數。對回款的速度要有保守的估 計。
要點2:“空手道”的要訣,見圖1、圖2
圖1
避免出現問題的另一要訣是:對回款的速度要有保守的估計。一棟樓的客戶中一次性付款方式 的占到30%―40%,采用按揭的一般是50%―60%按揭一般是七成或者八成;加上剛剛簽約的,算 下來實際上這部分只能收到銷售額的15%的錢,加上一次性付款的,整棟樓賣掉之后收到的錢還 不到一半。這對開發第二棟樓的影響是相當大的。有些公司的第二個項目做的不夠漂亮就是這 個緣故。
用錢的高峰主要在三個階段:辦土地證和銷售證的時候(沒有銷售證難免會讓客戶心存疑慮, 有損項目形象);封頂之前(封頂之后馬上要上設備,電梯、裝修等等,不準備好錢有可能直 接導致停工);入伙之前(如果不與人結賬,得不到承建商的配合,入伙很費勁)如果出現開 盤后長期沒錢交土地出讓金或者是封頂之后沒錢再接著蓋導致工程停下來的情況,“空手道” 就算失敗了。
關于成本運營的兩個忠告:不要小瞧回扣的利害。采購班底是應該直接向董事長匯報的,可以 將壓下價格省出的錢獎勵給采購者以保證采購者的忠心。地產界有的公司聘請了工程測量行為 作為顧問,買手的月薪開到萬元以上,可見對采購中成本控制的重視。
可以用十套房子抵換價值一千萬的裝修,房子抵押給銀行就可以換得七百萬的現金。裝修公司 將房子拿去出租,租金正好可以還給銀行做利息。外墻、電梯等等都可以這樣做?，F在大家業 務不多,有業務又怕追不回款,以物換物是可令大家放心的選擇。策劃中最重要的就是成本和 利潤。把成本也轉換銷售,從而降低成本贏取利潤。這就是以物換物思路。
3.提高安永財務管理水平的訣竅
訣竅一:緊掘兩大棄取點第一,為銀行打工的棄取點,近年一些開發企業由于開發規模大, 貸款長期不能歸還,本息越滾越大,惡性循環,為還貸款而爭扎,為銀行打工。作為一個開發 企業,銀行貸款必須保證在一個合適的規模,在不斷降低資產負債率的基礎上,對于貸款額度 大的單位,要壓縮戰線,?？顚Ｓ?必須有可行的還貸計劃和措施,這樣的企業甚至“還貸就 是效益”。企業為銀行打工的棄取點應放在資金回報與貸款利息之差的比較上,如果是逆差則 寧可不開發也不打工。第二,掌握資金時間價值規律,合理投入和回收資金,資金時間價值規 律就是資金在不同的時間上具有不同的價值。安永決策層應該注意并運用資金時間價值規律, 使資金不斷增值,減少消耗。實際運用中主要在兩個方面:合理投入、適時回收。合理投入, 就是指在投入資金的每一環節上都要計算產出或回收的時間效益,比如此時為商品房銷售旺期 ,且地點環境較好需求量大,則可大投快建急收,力爭縮短資金回收期,減少貸款利息,爭取 更大效益,反之,則要觀望、少投、等待市場好轉,創造營銷環境。適時回收主要是指已建成 的商品房,在銷售受阻、商品房積壓的情況下,是否降價,如何降價或干脆原價等待的決策。 根據未來銷售收入折現值的數量與現時降價之差來衡量決策,如未來銷售折現值小于現時降價 銷售價,則堅決降價銷售收回資金,以利再戰,否則,有可能越陷越深,加大損失。反之亦然 。
訣竅二:列表匯總、資料分析
