房地產開發項目論證成本管理作業指引
開發項目論證成本管理作業指引
1.目的:
明確項目論證階段的成本估算的主要方法和應達到的深度要求。
2.適用范圍:
本細則適用于項目公司所有擬購買或合作的房地產項目和政府招標拍賣土地項目可行性研究階段的建安成本估算工作。
3.定義:
3.1項目可行性研究階段成本估算:在項目可行性研究階段,對擬建項目所需要的建安工程投資,通過編制估算文件預先估算和確定的過程,是《項目可行性研究報告》的重要組成,是項目決策、籌集資金和控制造價的主要依據。
4.職責:
4.1公司-造價部
4.1.1負責編制《新項目成本估算表》。
4.1.2負責項目可行性研究階段跟蹤執行《新項目成本估算表》。
4.2公司-技術管理部(設計)
4.2.1負責提供項目初步規劃方案或要點分析。
5.工作流程
5.1項目基礎性成本分析
5.1.1造價部經理每半年安排相關人員編制項目公司開發項目所在地區的《各類建筑各種檔次物業建造成本水平報告》,供公司領導和相關人員參考。
5.2項目可行性論證成本分析
5.2.1造價部經理指定專業工程師負責項目可行性研究階段的成本估算工作。專業工程師負責跟蹤、配合,并編制項目可研階段成本估算報告。
5.2.2進行成本估算的依據包括:技術管理部(設計)提交的可研階段項目規劃要點分析,投資發展部提交的關于項目定位的《市場調查報告》、《土地規劃指標》及相關土地狀況資料,成本信息庫中的該地區各類物業成本指標和成本調研報告,市場同類檔次項目的建造標準及形式等信息。
5.2.3造價部專業工程師按《新項目成本估算表》格式要求,完成估算。
5.2.3.1填寫編制說明:包括'項目概況'、'成本估算的依據'、'估算基準,即建筑的基礎、結構形式及建造檔次裝修'、'其他說明'(例如估算時沒有考慮哪些費用)
5.2.3.2結合項目的定位、規劃指標、規劃要點分析、建筑的基礎、結構形式及建造檔次裝修等,確定建安成本中各個項目的成本指標取值。
5.2.3.3按政府相關規定和以往工程經驗制定前期費用和開發間接費中屬造價部填寫的項目。
5.2.3.4有多方案需要比較的項目,成本估算人應對各方案的成本差異性進行分析和說明,比較后提出成本建議。
5.2.4《新項目成本估算表》經造價部經理審核后提交投資發展部,作為可研分析報告的附件。
5.2.5公司進入新的城市進行房地產開發,成本估算人員必須在進行項目成本估算前先完成該城市的《房地產開發成本水平調查報告》,內容應包括:
5.2.5.1該地區房地產開發適用的法律、法規、規定及其對工程成本的影響:包括定額計價模式、工程招投標規定、地產項目開發稅費等。
5.2.5.2當地的設計規范和標準的特點,主要指工程建筑設計、人防要求、公建配套要求以及技術特點,以便考慮對造價的影響。
5.2.5.3當地建造成本的比較:包括定額造價水平的對比和實際建造成本的比較,完成該地區《各類建筑各種檔次物業建造成本水平表》
5.2.6造價部專業工程師應在銷售分公司提供的競爭樓盤清單中,挑選1-2個樓盤深入調研,完成《競爭樓盤成本水平調研報告》。
5.3公司立項階段
5.3.1《項目可行性研究報告》獲得公司批準及正式立項后,《新項目成本估算表》中有關的數據自動成為新項目建安成本的預控目標。
5.3.2造價部專業工程師負責把預控目標輸入成本信息庫。
5.4資料存檔
《新項目成本估算表》經審批后,由造價部移交項目部資料信息員負責存檔保管。
6.支持文件
無
7.相關記錄表格
7.1《**地區各類建筑各種檔次物業建造成本水平表》
