z嘉苑項目設備管理
麗景嘉苑項目設備管理
1.機電設備管理的原則
1)預防為主,堅持日常保養與計劃性維修保養并重,使設備時刻處于良好狀態;
2)對設備做到'三好'、'四會'和'五定'。'三好'即用好、修好和管理好設備;'四會'即維修人員會使用、會保養、會檢查、會排除故障;'五定'即對主要設備的清潔、潤滑、檢修做到定量、定人、定點、定時和定質;
3)實行操作人員維護與專業人員維修相結合,以操作人員進行日常維護保養為主,同時要求專業維修人員對出現的問題及時維修處理;
4)完善設備管理和定期檢查、維修制度,制定科學的保養規程,完善設備資料和維修登記卡片管理,合理制定定期維修計劃;
5)修舊利廢,合理更新,降低設備維修費用,提高經濟效益;
6)規范供配電設備設施運行與維修保養管理工作,確保供配電設備設施正常運行;
7)推行科技型物業管理模式,采用科學的管理方法和手段,如采取冗余策略,即在設備備件儲備、技術支援服務等方面實現冗余,以備設備出現故障時能迅速處理。
2.機電設備管理的目標
通過經常性養護與及時性維修,使設備設施時刻處于最佳的運行狀態,延長設備設施使用壽命,提高物業的運作效益,確保機電設備完好率98%以上,設備設施零修、急修及時率100%。
3.機電設備管理維修保養方式
1)日常維護保養。操作維修人員根據日常管理經驗,用聽、聞、看、摸等方式,利用檢測儀器、儀表對設備的關鍵部位進行重點檢查,發現故障及時排除,并做好記錄。操作人員每班至少巡視兩次,維修人員每周至少檢查一次;
2)一級保養。維修人員對設備進行局部解體,進行清潔調整,每季進行一次;
3)二級保養。維修人員對設備進行全面清理,部分解體檢查和局部修理,更換或修復磨損件,每半年進行一次;
4)中修。對設備進行全面檢查,部分解體修理和更換磨損部件,調整部分機構,每年進行一次;
5)大修。對設備全部解體,更換主要部件或修理不合格的零部件,每三年進行一次。
4.實行機電設備的動態管理
1)設立24小時值班維修服務電話,隨時滿足各種維修服務需要;
2)利用先進的監控設備,推行例行巡視抄表檢查制度,對設備運行狀態實行動態技術監控;
3)工程維修部除實行日常巡查、設備的例行保養工作外,每個維修工要求配備移動電話等通訊工具,在24小時內隨叫隨到,以便于開展應急搶修工作,實行動態管理;
4)組建一支由專業技術人員組成的應急維修隊伍,制定應急程序和方案,并備齊各種應急物品,經常進行各種應急演練。
