zx園區房屋本體維修管理程序
物業管理有限公司程序文件
--房屋本體維修管理程序
1.目的;
保障房屋的正常使用和安全,完善房屋使用功能,延長使用壽命。
2.范圍:
適應公司各管理處。
3.職責:
3.1管理處經理負責房屋本體的日常維護管理的監督、指導及組織。
3.2設備責任人負責具體的日常維護工作。
3.3物業業主委員會負責房屋本體維護所需費用的審批及監督。
4定義
4.1房屋修繕是指為了修復和保持由于自然因素、人為因素造成的房屋損壞而采取的各種養護維修活動。房屋修繕主要對房屋本體即房屋共用部分或具有共用性質部分進行局部或全部的更新、修復。
4.2房屋的共用部分是指物業結構相連或具有共用性質的部分、設施和設備,包括:房屋的承重結構部位(基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等)、抗震結構(構造柱、梁、墻等)、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道(管)、電梯、機電設備、本體消防設施、本體上下水主管道、共用防盜監控設施等。
5房屋修繕
5.1房屋修繕的原則
5.1.1根據實際情況,制定合理的房屋修繕計劃,因房制宜,對房屋修繕所需的資源進行合理的的配置,滿足顧客使用和質量的要求。
5.1.2及時修繕、維修,全面保養,保持房屋正常使用功能。
5.1.3修繕標準應與物業本身的標準相適應,并按原有建筑風格和標準進行。
5.2房屋修繕的內容
5.2.1掌握房屋建筑的完好情況,根據建筑設計用途定期對房屋質量進行評定,根據完好情況進行管理,保證房屋正常使用。
5.2.2制訂和執行修繕原則、指標、計劃,審核修繕方案及工程預決算,有計劃地對房屋進行維護。
5.2.3嚴格按驗收規范進行質量驗收,做好施工過程的管理與監督。
建立和完善崗位責任制、構配件檢驗制及技術檔案制度,完善工程項目質量體系。
5.3房屋修繕的分類
修繕工程分為小修、中修、大修、翻修、和綜合維修工程五類。
5.3.1小修:保持房屋原來完損等級為目的的預防性養護工程,一般指:補漏防水、上下水管道修補、疏通、內外墻、地面抹灰修補等。
5.3.2中修:房屋少量部位損壞、不符合建筑結構要求,須局部維修的工程,一般包括:墻體、屋面局部拆除、清洗、粉刷、修補或部分重做面層、樓地面、樓梯等的維修、門窗油漆等。
5.3.3大修:主體結構大部分嚴重損壞、有危險必須進行大型維修的工程,一般包括:對共用設施設備的拆除改裝,如上下水管道、供電線路及對主體進行專項加固的工程。
5.3.4翻修:指拆除重建。
5.3.5綜合維修:指大中小維修工程一次性應修盡修的綜合性工程。
5.3.6由于公司目前所接管物業的現狀,本程序主要針對房屋小修和中修修繕工程的控制。
6.方法和過程控制:
6.1房屋日常小修的管理
6.1.1對于房屋本體共用設施,應指定維修責任人,定期對其進行巡視,發現問題及時進行維護。
6.1.2各部門應對裝修的方案嚴格審核并對裝修過程進行監督。
6.1.3嚴禁對房屋的內、外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進行違章鑿、拆、搭、占、不得影響相鄰房屋的使用或危及其他顧客房屋的安全。
6.1.4發現占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房(棚)等公用設施而影響其正常使用功能的,及時通知顧客并進行清理。
6.2房屋中修工程的管理
6.2.1房屋中修工程必須在年初制定修繕計劃,確定工程方案,包括工程量、工期、成本、安全措施、質量要求、施工管理等,按程序進行評估。
6.2.2中修工程的計劃及方案應經過業主委員會會議通過,并按要求向全體顧客公布。
6.2.3房屋的空調架、防盜網等外觀設施應當每三年至少粉刷一次,其費用由顧客或承租人承擔。
6.2.4樓梯間的墻面、臺階、扶手等設施應當每五年至少修繕粉刷一次;房屋的天面和外墻應當每十年至少修繕粉刷一次。
6.2.5法規條例規定的期限屆滿確實不需要中修如粉刷和修繕的,應向業主委員會提交書面報告或進行說明,得到業主委員會的認可。
6.3房屋小、中修工程所需款項按法規的要求從住宅維修基金支付,制定基金使用的明細表,按法規條例的要求履行使用手續,并每季度向顧客公布。
6.4未成立業主委員會的,中修工程實施前必須經所入住顧客50%以上簽字確認。
6.5如有房屋大修、翻修情況,將由公司成立的專門工作小組負責組織實施,參照《工程事務處理程序》進行。
6.6房屋本體公用設備的維護管理要求見《公用設備管理程序》。
6.7房屋的綜合維修工程參照上述房屋修繕工程的要求進行。
