a物業接管驗收管理控制程序
物業作業指導書
物業接管驗收管理控制程序
1、目的
規范物業公司的物業驗收程序,確保物業對發展商提供的樓宇及其設施的驗收得到有效控制。
2、適用范圍
本程序適用于公司所承接的每個物業項目的驗收。
3、定義
無
4、職責
部門/崗位工作職責
管理處負責人負責成立、組織驗收小組進行物業驗收工作,簽發與開發商的驗收往來文件。指定專人負責小區(大廈)竣工資料,設備技術資料的移交、驗收、歸檔。
管理處工程部負責驗收小組現場按照'物業接管驗收流程及標準'進行嚴格驗收,及時提出合理化建議,確保驗收工作的順利完成。
品質管理部負責全面協調,協助房屋移交驗收工作。
5、方法及過程控制
5.1驗收準備
5.1.1物業公司接到開發商的接管驗收通知以及交工標準后,確定驗收小組成員。
5.1.2由驗收小組成員編制《物業接管驗收流程》報品質管理部審批,并與開發商進行對接具體事項。
5.1.3管理處負責在驗收前7日將驗收所需專用工具應準備齊全。
5.2驗收實施
驗收小組成員根據單項驗收表(包括:《綠化環境單工程項驗收表》、《土建工程單項驗收表》、《水暖工程單項驗收表》、《電氣工程單項驗收表》以下同)/《物業驗收匯總單》分專業進行驗收。
5.2.1驗收小組按各專業進行驗收,主要驗收房屋使用功能、機電設備、環境綠化、建筑外觀等,將驗收情況詳細記錄在單項驗收表/《物業驗收匯總單》中。
5.2.2驗收小組負責分組進行單項驗收,在單項驗收表上記錄,同時進行匯總。
5.2.3《物業驗收匯總單》由開發商代表與物業代表共同簽字認可后方可辦理移交手續。
5.2.4管理處將全部相關資料整理存檔,并在品質管理部備案。
5.3驗收接管流程
首先由開發商按照接管資料移交清單(包括:《工程技術類接管資料移交清單》、《規劃檔案類接管資料移交清單》、《入住管理類接管資料移交清單》、《項目產權類接管資料移交清單》)物業公司組織專業人員實施驗收(資料、現場),驗收結果提交項目工程部組織施工單位對不合格部位進行返修,復驗合格后簽定物業移交書。
5.4驗收重點
5.4.1建筑結構、配套設施的使用功能方面。(例如:門窗、衛生潔具、 電視電話)
5.4.2工程圖紙是否與實際結構相符,管線是否能夠正常使用和運行,水暖電各項功能能否安全使用。
5.4.3 對于檢查出來的設計及施工問題,應在單項驗收表/《物業驗收匯總單》中作詳細記錄,書面反饋開發商。
5.5 驗收依據
5.5.1《建設工程質量管理條例》
5.5.2《建設部房屋接管驗收》zbp30001-90
5.5.3 根據各管理處反饋的業主較為關心的項目。
5.6 驗收原則
5.6.1如實反映所存在的問題,保證業主正常使用。
5.7 驗收要求
5.7.1依據驗收標準和單項驗收表/《物業驗收匯總單》逐項檢驗。
5.8驗收方法
外觀檢查結合專業工具測試
5.9驗收時間及期限
在接到開發商《驗收通知單》及相關資料后,以書面形式回復開發商驗收時間及相關資料,一般一周內開始實施驗收,一個組團初、終評為期15天。
5.10 驗收說明及相關表格根據待驗物業項目實際房型進行調整。
5.11 施工單位應提交的資料
5.11.1產權資料
a)項目批準文件
b)用地批準文件
c)建筑執照
d)拆遷安置資料
e)建筑單位的有關資料
5.11.2技術資料
a)竣工圖-包括總平面圖、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙、資料。
b)地質勘探報告
c)工程合同及開、竣工報告
d)工程預決算
e)圖紙會審記錄
f)工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)
g)隱蔽工程竣工驗收合格證明
h)沉降觀察記錄
i)竣工驗收證明書
j)鋼材、水泥等主要建材的合格證及質量保證書
k)水、電、采暖、衛生器具等設備的產品合格證書
l)砂漿、混凝土試塊試壓報告
m)供水、供暖的試壓報告
n)監理公司簽發的各種文字材料
o)消防部門的審批文件
5.11.3上述資料詳見接管資料移交清單。
5.12驗收標準
5.12.1主體結構
a)地基基礎的沉降不得超過gbj7(建筑地基基礎設計規范)的允許變形值;不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞。
b)鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫、不得超過gbj10的規定值(gbj10-鋼筋混凝土結構設計規范)。
c)木結構應結點牢固,支撐系統可靠、無蟻害、防腐處理良好,基構件的選材必須符合gbj206(木結構工程施工及驗收規范)中2.1.1條的有關規定。
d)磚石結構必須有足夠的強度和剛度,不允許有明顯裂縫。
e)抗震設防必須符合gbj11(建筑抗震設計規范)的有關規定。
5.12.2外墻
a)外墻不得滲水
b)涂料色澤均勻一致、無開裂、起鼓現象,面磚粘合牢固、拼縫均勻、順直。
c)鋁扣板應安裝牢固、質量良好、鋼結構焊接牢固、接地良好,表面油漆無脫落。
5.12.3屋面
a)屋面工程必須符合gbj207(屋面工程施工及驗收規范)4.0.6條的規定。
b)排水通暢,設施齊全、出水口、落水管應安裝牢固,接口嚴密,不滲漏。
5.12.4樓地面
a)面層與基層必須粘接牢固、不空鼓。整體面層平整,不允許有裂縫,脫皮和起砂等缺陷;塊料面層應表面平正,接縫均勻順直,無缺棱掉角。
b)衛生間地
面與相鄰地面、相對標高應符合設計要求,不應有積水,不允許倒泛水和滲漏。衛生間地面應做閉水試驗。
c)地磚地面應平整牢固,接縫均勻密合。
5.12.5裝修
a)鋼、鋁、木門窗應安裝平正牢固,無翹曲變形,封膠良好,開關靈活,零配件裝配齊全,位置準確、縫隙嚴密適度。
b)木裝修工程應表面光潔,防腐處理良好,線條順直,對縫嚴密,不露釘帽,與基層必須釘牢。
c)門窗玻璃應安裝平整,油灰飽滿,粘貼牢固。中空玻璃無漏氣、夾層污染。
d)扶灰應表面平整,不應有空鼓,裂縫和起泡現象。
e)飾面磚應表面潔凈,粘貼牢固,陰陽角與線角順直。無缺棱掉角、劃傷。
f)油漆、刷漿應色澤一致,表面不應有脫皮,漏刷現象。
g)外墻、窗戶淋水試驗應無滲漏。
5.12.6電氣
a)電氣線路安裝應平整、牢固、順直,導線連接緊密規范,采用鐵管配線,必須整體跨接地線,每回路導線間和對地絕緣電阻值不得小于一兆歐/千伏。
b)照明器具、低壓電器及其支架必須安裝牢固、部件齊全、接觸良好、位置正確。
c)動力、照明閘箱安裝必須牢固,位置準確,電器安裝及導線連接必須牢固,接地保護必須良好,要有明顯的相序及柜號標識,電器件齊全、無損壞,安裝質量符合規范要求。漏電保護試驗反應正常。
d)電纜、橋架、母線安裝牢固順直,性能可靠部件齊全,豎井內電纜每層要有明顯的纜號標識。
e)避雷接地系統中各種避雷裝置所有連接點必須牢固可靠,接地電阻必須符合gbj32(電氣裝置安裝工程施工及驗收規范)的要求。
f)除上述要求外須符合'低壓電器安裝驗收規范'的有關要求。
5.12.7水、衛、消防
a)管道的管徑、坡度、檢查井、水壓試驗及保溫防腐措施必須符合gbj242(采暖與衛生工程施工及驗收規范)的要求。
b)管道應安裝牢固,控制部件啟閉靈活、無滴漏。
c)衛生間地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏、管道排水必須順暢、衛生器具質量良好、接口不得滲漏、安裝應平正、牢固、部件齊全、制動靈活。
d)水泵應啟停可靠,安裝牢固、平穩、運行時無較大震動、鋼結構底座安裝牢固、防腐處理良好。
e)消防設施必須符合gbj16(建筑設計防火規范),gbj45(高層民用建筑設計防火規范)的要求,并且有消防部門檢驗合格證。
5.12.8采暖
a)管道的管徑、坡度及檢查井必須符合gbj242(采暖與衛生工程施工及驗收規范)的要求。
b)設備、管道不應有跑、冒、滴、漏現象。保溫、防腐措施必須符合gbj242的規定。
5.12.9 附屬工程及其它
a)室外排水系統的標高、窨井(檢查井)設置,管道坡度、管徑均必須符合gbj14(室外排水設計規范)第二章第2.3.4節的要求。管道應順直排水通暢,井蓋應擱置穩妥并設置井圈。
b)化糞池排污量設置合理,池內無垃圾雜物。立管與糞池間的連接管道有足夠坡度,并不應超過2個彎。
c)明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現象。
d)煙道、通風道應暢通無阻塞物。電井、管井整潔干凈,隔層封閉應牢固,無質量問題、井門安裝完畢、配件齊全,外觀美觀。
5.13為維護業主利益,保證投資效益,施工單位應按接管驗收具備的條件和應提交的資料提前做好交驗準備工作。接管驗收時,交接雙方均應嚴格按本提綱執行,驗收不合格時,雙方協議處理辦法、接管驗收后,對整改未達標的質量等問題,根據實際情況(建議由發展商)扣除部分工程款做為保修抵壓金,以保證后期管理的代修費用。待整改全部完成后,按實際情況予以結算。
6.支持性文件
無
7.質量記錄表格
tjzzwy7.5.4-g01-f1 《驗收通知單》
tjzzwy7.5.4-g01-f2 《物業驗收匯總單》
tjzzwy7.5.4-g01-f3 《綠化環境單工程項驗收表》
tjzzwy7.5.4-g01-f4 《土建工程單項驗收表》
tjzzwy7.5.4-g01-f5 《水暖工程單項驗收表》
tjzzwy7.5.4-g01-f6 《電氣工程單項驗收表》
tjzzwy7.5.4-g01-f7 《工程技術類接管資料移交清單》
tjzzwy7.5.4-g01-f8 《規劃檔案類接管資料移交清單》
tjzzwy7.5.4-g01-f9 《入住管理類接管資料移交清單》
