小區財務管理物業管理經費收支測算
小區財務管理及物業管理經費收支測算
第一部分 財務管理
財務管理是物業管理正常運營的'生命線'。我們將嚴格執行國家及省市有關物業管理的財務管理規定,依法建帳,依法管理,確保物業管理資金的良性運作。
一、財務管理模式(附圖七)
二、建立規范、透明的財務體系
1、根據'zz小區'的實際情況,制度切實可行的財務管理制度,并嚴格執行。
2、和益行物業總公司對zz小區管理處的財務工作定期進行檢查,并每年對管理處財務帳目進行一次審計。
3、管理處每半年向廣大業主公布一次收支帳目,接受業主的質詢和監督。
4、管理處于每年初制定當年的物業管理費預算報告,并提交物業管理委員會審批,經批準后實施。
三、管理服務費及代收代繳的收取
1、我們將在管理處設置專職收款員,負責物業管理服務費及各項代收代繳費用的收取。對于部分在上班時間交費有困難的業主,我們將采取節假日照常辦公、預約上門服務的形式,方便業主交費,提高費用收繳率。
2、在費用收取方式上,我們初期采用人工收費,且以收現金為主。兩年內逐步采用電腦劃帳和委托銀行收款的方式,盡量減少現金的收取,提高收款工作效率。
3、對于極少數欠交管理服務費用的住戶,我們將采用電話催交、發催款通知單的形式進行催交,必要情況下管理處經理、主任進行上門拜訪或在小區公告欄中予以公布,敦促其交費。對于拒不交納的住戶,我們將采取法律手段作為催繳方式,以確保全體業主的利益。
第二部分 日常物業管理經費測算
一、物業資金的籌措與使用
管理資金是物業管理正常有效運作的基礎和必要條件,為此我們把物業管理經費收支的管理作為管理處工作的又一重要內容,確保zz小區物業管理的經費收支實現良性循環。在物業管理經費收支上,我們將'取之于民,用之于民'作為物業管理收支的基本原則。收入方面,堅決按招標書確定的參考價格及煙臺市建委、發改委等政府部門的定價標準執行;政府部門沒有規定及招標書沒有提供參考價格的其他服務項目收費標準,堅持略低于市場平均價格執行或雙方協議價。支出方面,以服從業主利益為前提,堅持'事前預算,事后核算,量入為出,合理使用'的資金管理原則,并采取必要的增收節支措施,在降低物業管理成本、提高服務質量的同時,確保資金的合理使用,實現物業管理在較低收費條件下的高效運營。
二、日常物業管理經費收支測算匯總
(一)物業管理經費測算依據及說明
1、煙臺市政府相關物業管理法規及收費辦法(煙臺市物業服務收費管理辦法);
2、《招標書》提供的原始數據和有關規定;
3、經我公司實地調研及樓宇管理需要以及物業管理工作所積累的測算經驗;
4、稅費按管理處總收入的5.5%計算;
5、管理處員工工資待遇、物業管理人員配置和物資裝備計劃;
6、zz小區與物業管理收支相關的市場行情。
7、本公司對管理先期購置各種設備、用具所需的費用先行墊支,以后逐年折舊收回。
(二)zz小區日常物業管理資金流程圖(附圖八)
第三部分 維修基金的管理使用計劃
維修基金的管理
1、對維修基金以房屋本體每棟為單位進行專帳管理,并設立專用帳號存儲本物業的維修基金。
2、管理處于每年12月10日前提出下年度維修基金的使用計劃和預算,提交管委會審議通過后執行。
3、管理處需使用維修基金時,應出具詳細使用方案和預算,并報管委會審批。
4、當每棟房屋的維修基金不夠支出時,經該棟50%以上的業主書面同意后,由該棟房屋的全體業主按實際發生額分攤。
5、維修基金的收支帳目接受和益行公司和業主監督并每半年公布一次,年度使用情況接受管委會及其委托的會計師事務所審計。
