物管培訓--供暖設備管理概述
一、供暖系統(tǒng)及設備簡介
1.供暖系統(tǒng)組成
①熱源:制取具有壓力、溫度等參數(shù)的蒸汽或熱水的設備。
②熱媒輸送管道:把熱量從熱源輸送到熱用戶的管道系統(tǒng)。
③散熱設備:把熱量傳送給室內(nèi)空氣的設備。
2.供暖系統(tǒng)設備的構成
供暖系統(tǒng)所涉及的設備設施很多,其中主要包括:
(1)鍋爐房
鍋爐房是供暖系統(tǒng)的熱源部分,它主要由以下幾部分組成:
①鍋爐本體:包括燃燒設備(減速箱、爐排)各受熱面(各種管道、鍋筒、空氣預熱器、省煤器)、爐體圍護結構等。
②熱力系統(tǒng):包括水處理設備、分水定壓系統(tǒng)、循環(huán)系統(tǒng)。
③煙風系統(tǒng):包括鼓風機、引風機、煙道、風道、除油器等。
④運煤除灰系統(tǒng):包括煤的破碎、篩分、輸送、提升、除灰、排渣設備等。
(2)室外供熱熱網(wǎng)
室外供熱管網(wǎng)的敷設方式主要有架空敷設和埋地敷設,埋地敷設比較常見,埋地敷設又分為通風地溝、半通風地溝、不通風地溝、直接埋地幾種敷設方式,其中涉及的主要設備設施有供回水管道、各類閥件、伸縮器、支架、法蘭墊、管道地溝及屋頂膨脹水箱等。
(3)室內(nèi)供暖系統(tǒng)
室內(nèi)供暖系統(tǒng)主要是指室內(nèi)的供回水管道、管路上的排氣閥、伸縮器閥件、散熱設備及室內(nèi)地溝等。
3.供暖系統(tǒng)的分類
供暖系統(tǒng)有很多種不同的分類方法,按照熱媒的不同可以分為:熱水供暖系統(tǒng)、蒸汽供暖系統(tǒng)、熱風采暖系統(tǒng);按照熱源的不同又分為熱電廠供暖、區(qū)域鍋爐房供暖、集中供暖三大類。
二、供暖管理職責劃分
供暖設備管理就是對供暖系統(tǒng)生產(chǎn)和再生產(chǎn)過程實施操作、運行、維護管理活動的總稱。在實施管理時,應分清物業(yè)管理公司同城市供暖公司的職責。
1.采用鍋爐房供暖,無論是區(qū)域性鍋爐房,還是集中供暖鍋爐房,其供熱設備、設施及供熱管線均由物業(yè)管理公司負責維護管理,或委托專業(yè)供暖公司維護管理。
2.采用熱電廠供熱的,其供熱的城市管網(wǎng)及供熱設備設施均由供熱部門負責維護管理,供熱部門可以將物業(yè)公司管轄區(qū)內(nèi)的熱交換站及二次供熱管線、用戶室內(nèi)散熱設備等委托物業(yè)管理公司維護、管理。
三、供暖系統(tǒng)的物業(yè)管理模式
目前,供暖管理模式主要有兩種,即自營管理和交給專門的供熱管理公司進行管理。
1.自營管理
自營管理就是由物業(yè)管理公司對供暖系統(tǒng)全面負責日常操作運行和維修養(yǎng)護,在這種管理模式下,要求物業(yè)管理公司對供暖系統(tǒng)的設備設施管理要配備專職的專業(yè)技術人員,技術人員要熟悉本崗位及供暖系統(tǒng)情況,掌握供暖系統(tǒng)的一些管理指標,主要包括:
①用戶室溫合格率。
②運行事故率。
③用戶報修處理及時率。
④失水率。
⑤水質達標率。
⑥鍋爐負荷率。
⑦負傷事故率。
⑧來人、來電、來信*率。
⑨煙塵、煙氣排放達標率。
⑩管管理公司進行管理
交給專門的供熱公司管理,就是由物業(yè)管理公司(以下簡稱甲方)與供熱管理公司(以下簡稱乙方)簽訂管理合同,由乙方負責供熱系統(tǒng)的運行和管理,即進行熱源和熱網(wǎng)管理,甲方提供必要的費用和監(jiān)督,即進行熱用戶管理,在這種方式下,甲方在選擇乙方時,一定要選擇具有有關管理部門簽發(fā)的資質證書,并且人員素質高,管理組織嚴密,企業(yè)信譽好的企業(yè),以保證管理效果。
在這種管理方式中,涉及到資金劃撥問題,解決方式如下:
①在全年收取的采暖費中提取必要的系統(tǒng)折舊費、更新改造及大修等費用后,從剩余部分中再確定支付乙方的數(shù)額。
②支付乙方的費用,主要包括能源費(煤、水、電)、勞務費、運行管理費、小修費等。
③在運行中,如果設備出現(xiàn)故障,需要大修和更換零部件時,如屬自然原因損壞由甲方支付費用;如因乙方運行維護不好或誤操作造成的,由乙方負責修復或更換。
④資金可一次提前全部付清,亦可分期支付,并留質量保證金,待運行結束無誤后再付清。
四、供暖設備設施的資料管理
供暖設備管理包括供暖設備設施檔案資料管理、操作運行管理及非運行期的維修養(yǎng)護管理,為了保證管理工作的質量,供暖系統(tǒng)的管理應從竣工驗收開始,以便于物業(yè)管理公司了解和掌握供暖系統(tǒng)狀況和設備的使用性能。竣工驗收合格后,物業(yè)管理公司作為接管部門應檢查接收一些必不可少的資料,為以后的管理工作順利進行做好準備。
1.鍋爐房的資料
①鍋爐資料。包括鍋爐圖樣(總圖、安裝圖和主要受壓部件圖)受壓元件的強度計算書;水流程圖及動力計算書;安全閥數(shù)量和管道直徑的計算書;鍋爐質量證明書;鍋爐安裝說明書和使用說明書;受壓元件更改通知書等。
②鍋爐房設計及安裝資料包括鍋爐房平面設計、竣工圖;環(huán)保部門對鍋爐房的噪聲及煙塵污染的監(jiān)測報告;其他各種輔助設備均須有產(chǎn)品質量合格證書及產(chǎn)品規(guī)格與安裝使用說明書;鍋爐房各項安裝工程的質量評定表和各階段安裝記錄;水壓試驗、烘爐、煮爐、安全閥調試記錄,鍋爐及輔助設備單機調試的冷態(tài)試運行記錄,72h熱態(tài)試運行記錄,儲煤灰渣場地是否符合要求等。
2.供熱管網(wǎng)的資料
物業(yè)管理公司從開發(fā)商手中接管供熱管網(wǎng)時,應索要下列資料,并審查其設計和施工是否符合國家的有關規(guī)范要求。
①室外和室內(nèi)供暖平面、系統(tǒng)圖。
②管網(wǎng)設備的合格證及使用說明書。
③隱蔽工程的分段驗收記錄。
④管網(wǎng)的水壓試驗記錄。
⑤重要焊口焊接質量檢查記錄。
⑥管道的沖洗記錄。
另外在新建供熱管網(wǎng)時,開發(fā)商對采暖期的保修期為一個采暖期,因此應通過檢查第一個采暖期發(fā)生的漏水、暖氣不熱和水平衡失調等問題,及時修理,掌握情況,第一個采暖期各項指標無誤后方可接管。
