物業管理勞動人事管理技巧范例精解-7
物業管理的勞動人事管理技巧及范例精解(7)
第七節 物業公司業務員的工作要則與素質要求
一、敬業樂觀
(一)了解公司
當員工剛進入公司時,必須先對公司作一番了解。
1.公司的共同目標。每一家公司都有各自的目標,并且通過“經營理念”、“經營方針”等形式,明白地表示給員工知曉。而在公司內工作的每一個人,都必須朝同一方面從事有秩序的活動,才能達成公司目標。所以,一踏進企業工作,都應先深入了解公司的目標。
2.公司的目標可分解為公司內每個人的目標。公司必須要由很多人分擔其各式各樣的工作,這些任務的完成才能達成公司的總目標。
3.盡心完成自己分內的工作。既然員工是公司的一份子,就不可以因為本身的厭惡或心情不佳等理由而不做其派定的工作。
(二)由學生意識轉為社會人意識
剛步出校門的學生,一旦進入公司服務后,公司就必須將他們嬌嫩的學生意識轉換為社會人意識。
學生和社會人的差異在哪里呢
一般說來,在學生時代的意識是:
1.沒有上、下班固定時間,而且休假日很多,可以自由處理的時間比較多;
2.以考試成績來評價自己和別人;
3.只和自己喜歡的人或氣味相投的人交往;
4.平常靠打零工來賺錢,不需要考慮什么利益問題;
5.為了考試必須認真念書。
可是身為社會人,就不一樣了,進入了社會到公司上班后,在意識上必須具備:
1.不僅有固定的上、下班時間,而且工作忙的時候必須自覺留下來加班;
2.以日常的工作態度、成果來評定員工的表現;
3.不論年齡、性別,都要與別人保持良好的人際關系;
4.為了公司的利益,做事時必須考慮工作效率和降低成本;
5.工作上必須具備的知識,必須靠自己主動去努力充實。
(三)成功的表現
作為一名成功的業務員,工作時應表現得精神抖擻、一絲不茍,在與顧客應對時,親切有禮,給人感受頗為舒暢。這種敬業樂群的工作態度,并非與生俱來,而是靠長期培育訓練出來的。
二、著裝整潔
“佛要金裝,人要衣裝”。由于一個業務員的外表,會給公司內、外人士留下深刻印象,所以,業務員在上班時間,對自己的穿著應多加留意,一名業務員服裝的貴賤在其次,重要的是讓人有清潔愉悅的感覺。一個能干的業務員,除了要將工作做得盡善盡美之外,還須給人以良好的印象。而要給人良好的印象,員工應該視不同的場合穿得體的服裝。
在服裝方面,應注意的事項有:
1.服裝應以便于工作,不要穿休閑服或太過華麗的衣服。如果公司規定穿制服或工作服,應依照公司的規定穿著。
2.服裝要求整齊清潔,絕對不可骯臟皺亂。
3.為有利于規范員工行為和加強自律,上班時應將名牌、服務證掛在左胸上。
4.如果休假日需加班會見客人時,也要像平常上班一樣,裝扮整齊。
三、工作步驟
一名業務員被指示做某一工作時,最好依以下步驟來進行,以收事半功倍之效。
1.接受工作指示或命令。一般業務員做某一工作時,會接獲上司的工作指示。這時候,不能只聽上司交代的,還要明確地掌握住工作目的才行。所以,員工要深思的事情有:①目標是什么②為什么必須達到那個目標;③何時達到呢④如何會做得更好
2.搜集有關的資料、情報。即搜集與工作的計劃、執行等相關的文件、資料、情報,而且對于情報的選擇,要有慧眼。
3.考慮工作的步驟與方法。愈是需要花長時間工作的事情,愈需要依照工作的步驟與方法來做,才比較有效率,此時宜好好活用“5w2h”的審核表。
4.決定工作的步驟與方法。不妨從所擬定的幾個方案中挑選較合理的,決定時應該考慮到“更早、更好、更輕松、更便宜”這幾項因素,來做篩選。
5.制定行事表。
6.實施時須留意:①確實依照所計劃的步驟和方法去做;②很自信地去執行;③時時審核實際進度和預定計劃的差距,必要時修改所定計劃。
7.檢討與評估。從品質、期限、成本等層面,將工作的結果和當初的計劃做一比較,如果不能達到預期結果,就應該找出其原因。
8.做完后,向上司報告結果。
注:5w2h之中5w是:when、where、who、why、what,即何時、何地、何人、何因、何事;2h是how、how much(many),即如何、多少。
四、商用文書
商用文書有一定的標準格式:①發文號碼;②發文年月日;③收件人;④發件人;⑤文件名稱;⑥問候語;⑦本文;⑧末文;⑨結語;要點摘錄;追加或附注事項。
這兒提出幾點需要特別留意之處:
1.收件人的公司名稱、職稱名稱、個人姓名等,都要用敬語來寫,而且公司名稱應全文照寫,不可省略。
2.文件名稱應該力求簡潔具體,讓人能夠一目了然,知道該項文件的主旨是什么。
3.開頭問候的部分,一般寫些問候語,或有關最近交易的感謝詞句等。
4.正文、末文部分要簡明,且能有一氣呵成的連貫性。
5.文章要以客氣、不失禮的口吻,不過也不可過于冗長、散溫、喪失格調。
6.避免使用艱澀或陳腐的言詞,力求平易簡潔和現代化。
7.不可有錯字、漏字,因錯漏字是很失禮的事。信件寫好后,一定要再過目。
8.對外文函,避免手寫而盡可能打印。
9.發信時機不可錯過。
10.書信的格式應尊重對方國家的習慣。
五、關于問題的解決
對于一名業務人員要盡可能避免問題的發生,但仍難免會發生浪費或錯誤事情,若能夠提高警覺并加以改善,事情就會做得圓滿無缺。
首先,為了避免小錯不斷發生,每位業務員對于自己分內的工作,應該每時每刻都存有問題意識,也就是經常采取“質問”的態度來發現問題。比如常自問:“為什么會變成那個樣子呢”“該怎么做,才會把事情做得更好”等問題,然后激蕩思考力來處理這些問題。
不可對習以為常的工作抱著“這樣做就成了”的態度,如此一來,問題意識就蕩然無存,也不可能再發掘什么問題及進一步要求自我改進了。因此,一個肯精益求精的業務員,會經常保持鮮活、敏銳的眼光來探尋新的問題,并努力要求自己去突破改善。
平常到底有些什么問題等著業務員去發掘呢常見的問題有:
1.具有障礙性質的問題。也就是為了達到目標,而讓業務員頗感困擾、難以處理的問題。
2.與所定的基準發生偏差的問題。如業績不能如所預期的增長,糾紛發生率偏高,出錯誤的件數比平常增加等。
3.為了達到目標而必須解決、改善的重要問題。
4.屬于創新之類的問題。這是公司為了將來要開創新的事業、開發新的業績等,衍生出來的問題。業務員必須愿意積極面對新的挑戰,同心協力,努力去克服困難。
在分析問題的過程中,可以采用因果分析圖(也稱魚刺圖)和pareto圖(也稱排列圖)作為輔助工具。
六、禮貌用語
一名業務員對于“敬語”應有所了解,然后在與人交談時靈活運用。比如:
1.尊敬語:表示尊敬對方和對方的動作之言詞,如“您”等。
2.謙遜語:表示謙卑的言詞,如“敝公司”、“本人”等。
3.客氣語:表示對對方的客氣話,如“請”。
4.敬語加上客氣話,如“李總經理,您請用”。
在商界上,最好多使用第四類的敬語,讓人感受到彬彬有禮。
有些說話不太嚴謹的業務員,很容易在上班時間因一時疏忽,在顧客或上司面前講錯了話,故而不可不慎。例如:①俺。②你是誰啊③等一下!④什么事⑤要我來問嗎⑥什么再說一遍!⑦你第一次嗎⑧快一點!⑨寫下你的地址、姓名。打電話給經辦人等等,不可輕易脫口而出。
七、使用電話
電話對工商界來說,是不可缺少的工具。可是,如果使用不當,比如說話聲音太大、不親切、不簡潔等,反而會出現反效果。所以,員工應該懂得使用電話的禮節。
使用電話時,應該注意以下事項:
1.不管是打電話或接電話,不可因為對方看不到你說話的表情或態度,就草率地應答對方,還是要保持應有的說話態度。
2.打電話的時間應該留意小心,如打到公司時,最好避免中午或下班后的時間,打到個人的住家,則應該避免吃飯的時間。
3.最好在清靜的地方打電話,這樣比較不會泄漏業務機密。還有,若夾雜喧鬧嬉笑聲,會引起對方的不悅,這點也要留意。
4.電話是很方便的通訊工具,但不是所有的事情都可以靠電話來處理。如果是要拜托長輩或顧客的事,或要向對方表達歉意時,不管對方住多遠,最好親自去拜訪一趟,比打電話來得好些。
接電話時,還要注意:
5.電話鈴一響,就要馬上去接,絕對不可任它一直響下去而不管。
6.接了電話筒以后,要馬上清晰地表明自己公司的名稱、自己所屬的單位。若對方說“經常麻煩您”,就要回答“哪里,我們才是麻煩您!”
7.如果對方沒有說出公司名稱、所屬單位,或自己的姓名,接電話這邊應該說:“抱歉,您是哪一位”以確認對方的身份。
8.接電話時,一定要交談的內容記在備忘錄上,以免忘了誤事。
9.若電話中所談的事情,需要傳達給有關同仁,必須將時間、地址、內容等正確地傳達出去。
10.電話講完后,要確定對方已掛上電話筒,才能放下電話,這是應有的禮貌。
八、交換名片
交換名片是建立人際關系的第一步,如果運用得當,將有助于自己事業的發展。基于此,業務員在與人初次見面交換名片時,須注意以下幾點:
1.外出時,必須準備一些名片,若忘記攜帶或用光了而未準備,都欠妥當。
2.名片應從名片夾抽出,而名片夾最好放在上衣胸口的袋里,千萬不要放在長褲口袋中。還有,名片從皮包夾或車票夾取出不太好看。
3.名片最好是站著遞給對方,如果自己是坐著,待對方走過來時,應站立起來,問候對方后再交換名片。
4.地位較低的人或訪問的人要先遞出名片。如果對方有很多人,先與主人或地位較高的人交換;如果自己這方人較多,就由地位較高的人先向對方遞出名片。
5.名片遞給對方時,應從對方看得到的方向交給對方。
6.名片應該以雙手遞給對方,收別人名片時,也要用雙手去接。
7.拿到對方的名片時,應先仔細看一遍,碰到不認識的字,應問對方怎么念。另外,也要確認一下對方的頭銜。
8.收了對方的名片后,若是在站著講話,應該將名片拿在齊胸的高度;若是坐著,就放在視線所及之處;若一次收很多張名片,就按順序放在桌子上。
9.在談話中,不可折皺對方的名片,或任意丟棄在桌上,這樣是極不禮貌的。
九、會客
當有客人來公司,柜臺的業務員出面迎接,見到對方時,要先說“歡迎光臨敝公司”,然后將客人帶到會客室。
在引導客人通過走道走進會客室之時,要注意到如下幾點:①在客人的左前方兩三步,說:“請走這邊!”然后以自己的背不完全被客人看到為準則,靜靜地帶路。②若走道彎彎曲曲或上下起伏時,要輕聲提醒客人注意。③通過危險地帶時,要提醒訪客務必小心。
搭乘電梯時,要注意的事項有:①自己先進入,按鈕,到了之后,先讓訪客出去。②如果電梯有人操作,進出電梯時,應讓客人或上司先走。
引導客人進入會客室后,必須:①認客人坐上座。②要客人長等時,應拿出雜志、報紙給客人看,并不時進來傳達拜訪對象的狀況。③若拜訪對象在開會,或有其他事情時,最好由本人或其代理人先出來照會一下,并說聲抱歉,再讓客人等候。
在上班時間內,如果須在同一時段約見同事和公司外的訪客,則應以訪客為優先。
對于來訪的客人應該如何應對呢
1.無論訪客的身份如何,不可讓他久等。
2.會見訪客時,舉止要高雅。不可將雙手交叉于胸前,不要盤腿而坐,大腿不可神經質地搖動等。
3.西裝要穿著整齊,紐扣要扣好。
4.當代表公司接待訪客時,不可談些個人的想法或自己所不知道的事情,也就是,絕不做不負責任的承諾或回答。
5.與客人會面時,為了維護公司的形象,應該顯現明朗誠懇的態度。
6.會客時,原則上不要接聽電話,如果非接不可,應獲得訪客的諒解。
來訪的客人告辭時,業務員原則上應送到公司門口,如果公司在高樓大廈內,則至少要送到電梯口。
有關送客時要注意的事項有:
1.當走在走廊時,業務員應走在訪客的斜后方,不過,當要為客人指引出口、電梯等時,就要走在客人的左前方。
2.當送客人到電梯口時,必須要等到電梯門關了后才可離開,而送訪客上車時,則在汽車開動時,應鞠躬行禮送客。
3.客人乘自用車來訪時,應該在客人離開前,通知停車場將車開到公司大門口處等候。
4.提醒訪客,不要忘記寄存的物品。
十、拜訪客戶
當業務員代表公司到客戶的公司或住宅拜訪時,不僅不可為對方帶來困擾,而且在訪問前,還要做好各種準備。在訪問前應做的準備事宜有:
1.先與受訪者預約,并將訪問的目的、日期、停留時間、人數一并告訴對方;
2.當約定有所變更時,應及早與對方取得聯絡;
3.再次確認訪問的目的,使對方了解談話的方向;
4.多數人一同去拜訪時,應先做好協調工作;
5.將必要的資料、名片準備好;
6.即使事前有預約,出發前仍須確認對方的情況。
到了拜訪對象的處所時,應注意:
1.起碼要比預定的時間早到5分鐘。
2.到了目的地之后,要先整理服飾,外套應該在進門前脫下。
3.如果遲到的話,應該及早跟對方或本公司聯絡,以免別人認為你不守信。遲到時若不聞不問,不僅有損個人的形象,也會毀了公司的信譽。
拜訪客戶時,業務員的一舉一動都會受到對方的注意,為了讓自己以及公司為對方留下良好的印象,業務員應該以合宜的態度來應對才是。
首先,到達對方的前臺時,應該:
1.要清晰地講出公司名稱、自己的姓名、拜訪對象,以及事前是否有預約,并將名片遞出等待轉達;
2.若是通過介紹人安排見面,應將實情說明,并提示介紹信;
3.柜臺答允代為轉達時,就即道謝,再在指定的場所等候。
其次,在等候時,應注意:
1.不可東張西望、流露出驚恐的樣子,應該在指定的場所靜靜地等候;
2.離開等候處所時,應向柜臺人員交待一聲;
3.等候時間超過30分鐘仍無法會面,不妨約定下次再見面的時間,然后離去;
4.當對方正在忙碌或不在時,可以留下名片,簡要說明拜訪內容,請人代為轉交。
被引見時,要注意:
1.站在入口處,等待一下;
2.對方邀請進入時,先在所指定的席位上正襟危坐地等候要拜訪的對象,以便等一下站起來與對方打招呼;當外出和拜訪對象晤談時,業務員應該表現得落落大方。
在會客室等待拜訪時,就應該:
1.看到對方進來,應該立刻站起來與對方招呼。
2.對方說請坐時,應即道謝;
3.感謝對方接見之后,再確認對方可以談話的時間有多少。
在晤談時應注意:
1.原則上不應該抽煙,若想抽,應在確認對方不怕煙熏時才可抽。不過,當你向對方做說明時,最好不要抽。還有,絕不可叨著煙,這樣很不禮貌;
2.不要流露出一副坐立不安的樣子,這樣不僅對方會被感染,而且亦難以取得對方對自己的信依賴感。所以,入座時應盡量坐在椅子的前半部,兩手則放在膝上或手持筆記、文具等,并且應避免蹺起大腿;
3.講話時應看著對方,不可東張西望或一直往下看。
十一、洽談
要想成為洽談的高手,發自內心的熱情與誠意是第一要訣。
在與別人洽談時要注意:
1.要熱忱、誠懇地和對方交談,務必謙虛。
2.咬字要清楚,讓對方易于了解。
3.聲音太大、太小或音調過高,都應避免。
4.長話最好分成幾個段落,以便讓對方有思考的時間。
5.在洽談前,將要表達的內容規劃出優先順序,洽談時再逐一提出,但不可以專家的姿態,唱獨腳戲。
6.談話要能夠引起對方的共鳴,不可傷對方的自尊,也不要使用對方不懂的專門用語或外語。
7.盡量多聽取對方的意見,不光是聽,還要用心傾聽下來,邊聽邊記錄。
8.最好不要用方言,以免對方聽不懂。
9.不要忘記自己是代表公司與對方洽談業務。
10.發言時要說“敝公司”或“我們”……,而不是說“我”……,總之,時時以公司的意向為依歸。
11.在與對方洽談時,要避免顯露個人的意見、感情。
十二、約會
約會準時,是做生意的基本條件。一個沒有時間感的人,做起生意會讓人沒有信任感。所以,與人有約,一定要切
實履行,絕不可輕易失約。與人約會時,應注意:
1.不做太離譜的約定。
2.發言時,要先衡量,哪些是自己權限內可說的,哪些是不可說的。
3.遇到自己不了解的事務,或必須取得上司、他人同意者,應予保留等回到公司與有關人員磋商后,再和對方聯絡。
4.要將約定的事項記錄下來,在洽談結束后再互相確認一下。
5.所做的約定,無論是大是小,都要向上司報告。
約定完成以后,必須注意:
1.談完主題內容后,不要再說些無謂的話,應趕快道謝離去。
2.不要超過預定的時間,萬一超過,必須道歉。
3.離開時不要忘了隨身攜帶的文件、物品,以免泄露公司的機密。
十三、表達能力
作為一名業務人員,能夠從容地站在眾人面前說話,是最基本的要求,并將直接影響自己業務上的成交率。遇事畏首畏尾,靦靦腆腆的人,總覺得這種個性是天生的,沒有辦法改變。然而個性受后天環境的影響也很大,如果有信心,還是可以矯正的。
1.心里想要做的事,最好付諸實施,這并不需要有多大的果斷力,只要有點勇氣就可以了。
2.不妨拉下臉皮想,就是丟臉,也不要怕在眾人面前發言,如此歷練過幾次,膽子變大后,遇事就不會縮手縮腳了。
3.一般靦腆的人愈是想著自己的缺點,就愈是畏縮不前。最好厚著臉皮想“又不是只有我才有缺點,大家都有,有什么好擔心的呢”
