第1篇 某項目資金管理作業指導書
項目資金管理作業指導書
1.作業目的
房地產行業屬于資金密集型的行業,資金是企業的血脈,資金管理是財務管理的重要環節,也是項目成功開發的必要保證。良好的資金管理能力,也是企業綜合實力的體現,保證企業的資金富余時不閑置,困難時不短缺,始終維持最佳的現金保有量,是企業資金管理的重要目標。
2.主管崗位 總會計師
主辦崗位資金管理
3.緊前工作條件
從取得土地使用權和相關土地技術指標開始到項目。
4.作業描述
4.1編制資金計劃
4.1.1 總投資估算
房地產項目總投資包括直接成本、期間費用及稅金。項目直接成本主要參考可行性研究報告,根據項目進展情況可以進行調整。期間費用可根據歷史經驗估計,營業費用一般不超過銷售額的3%(普通住宅約1-2%,別墅項目略高)。管理費用與項目規模、人員編制、建設工期等因素有關,一般控制在建安投資的3%(本企業歷年人均管理費用是個很重要的參數)。利息支出可簡化計算,每年應計利息=(年初借款本息累計+本年借款額/2)*年利率。稅金包含營業稅及附加、土地增值稅、所得稅等(具體稅種及稅率以當地法規為準)。
需要注意的是,在通貨膨脹期間,當項目持續周期較長時,需考慮物價上漲因素,避免因投資估算不足造成資金鏈斷裂。
4.1.2資金支付計劃
總投資估算一經確定,即可編制分年度投資計劃,形成項目的用款需求。編制依據有已簽訂合同的付款條款,政府部門的報批報建規定,費用支出計劃,房產預售預繳稅金的規定等。資金支付計劃應滾動編制,自當月起12個月以內的計劃盡量細化到月份(尤其是3個月以內),以更好的指導資金籌措,以后年度可按季或年編制。為便于計劃的動態調整,應及時進行實際付款與計劃付款的對比分析,當月未付款項自動順延至以后月份。與工程進度有關的付款計劃應得到項目經理的確認。
4.1.3資金回籠計劃
為控制貸款規模,使資金流入與流出相匹配,保持最佳現金保有量,銷售管理崗位應及時提供資金回籠計劃。根據項目的資金支付和回籠計劃編制項目的籌資計劃。當項目實際資金回籠與計劃不符時,需隨時對后期的資金回籠計劃進行調整。
4.2選擇籌資方案
項目投資的資金來源主要有自有資金(資本金加股東集資)、銀行貸款、預售房款等。根據銀行現行的房地產項目融資辦法,項目的自有資金必須達到總投資的30%,而且四證齊全才能發放貸款,即使獲得貸款也要接受銀行監管,進行封閉式運作,回籠資金按一定比例優先償還銀行貸款。通常情況下,項目前期從土地獲得到辦好四證,是以自有資金為主,從四證取得到獲準預售以銀行貸款為主,預售以后現金流逐步由負轉正,以回籠房款平衡資金流出。
根據公司信用等級的不同,銀行貸款有信用貸款、抵押貸款、擔保貸款等方式,單純的項目公司多采用抵押貸款,貸款成本較高,為辦理在建工程抵押需支付相應的評估費、公證費、財產保險費等手續費。
在銀行貸款以外,項目公司可以考慮的融資方式還有房地產信托計劃,地產投資基金,多方委托貸款等,一般用于取得四證以前的資金籌措。但這些方式往往成本更高,受到的政策限制更為嚴格。
4.3分析償債能力
為確保項目借款能按時還本付息,維護公司的信用等級,應對項目的償債能力進行分析,保持項目的現金流始終為正。以下計算表格可供參考。
項目償債能力分析表
金額單位:萬元 第1年 第2年 第n年 合計
一、本年借款
1. 年初借款本息累計
2. 本年借款
3. 本年應計利息
二、本年還本付息
1. 本年償還本金
2. 本年支付利息
三、償還借款的資金來源
1. 自有資金
2. 預售房款
3. 其他
四、現金盈余
項目貸款
1.作業目的
在總投資估算的基礎上,按照項目的開發進度計劃確定項目各階段的資金需求。按照資金來源的可靠性、融資成本的高低、融資風險的大小,選擇資金渠道。就目前階段而言,銀行貸款仍是開發房地產項目主要的資金來源,尤其是在取得土地權證,到預售之前的開發階段,缺口資金往往通過銀行貸款解決。其目的就是為了充分發揮財務杠桿的作用,利用債務資金提高自有資金的收益率。
2.批準崗位 董事長(或授權總經理):批準貸款和抵押。
主管崗位 總會計師:審核融資計劃,落實融資銀行,簽署貸款合同。
主辦崗位 資金管理:編制融資計劃,收集和報送資料,貸款談判,辦理抵押手續,建立貸款臺帳,按期還本付息。
3.作業描述
3.1 本主辦崗位編制項目資金計劃,合理安排收支結點,提出融資方案,經總會計師審核批準。
3.2 按照貸款銀行的要求,由本主辦崗位收集報送資料:
3.2.1 資本金達到項目總投資35%或以上的證明;
3.2.2三級以上的房地產開發資質證書;
3.2.3信用等級證書;
3.2.4 經年檢的貸款卡和在貸款銀行開立的銀行帳號;
3.2.5 已納入地方商品房建設計劃的立項批文;
3.2.6《房地產權證(土地部分)》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《施工許可證》;
3.2.7資金封閉運作方案;
3.2.8項目可行性研究報告;
3.2.9 項目的規劃設計文本;
3.2.10 項目重大的經濟合同,包括土地使用權出讓合同、總承包合同、營銷策劃合同等;
3.2.11 企業基本情況資料及財務資料。
3.3 貸款談判:明確借款總額、期限、優惠利率、保證方式(抵押或擔保)、用款和還款計劃、抵押物評估價值等。
3.4貸款談判的雙方意見一致后,由總會計師在公司行政辦公會議上提請審議,如貸款數額超過董事會授權額度的尚需報董事會審批。
3.5 經貸款銀行內部貸審會審批同意后,由總會計師代表公司與貸款銀行簽訂貸款合同,本主辦崗位協助辦理抵押登記手續。
3.6 根據公司資金情況和項目回籠情況,調整借貸計劃,及時與貸款銀行溝通協調,辦理相關手續。
3.7 貸款到期付清,及時辦理合同終止手續。如需展期,仍須由總會
計師提請公司行政會議審批。
4.貸款擔保
銀行一般要求項目公司以項目抵押來鎖定風險(在建工程抵押費用較高),個別情況下銀行會根據項目的性質、開發單位的資信等因素允許由實力較強、有代償能力的公司提供擔保。
4.1 項目分階段抵押
4.1.1土地使用權抵押:在開發單位支付全部土地使用權出讓金,獲得《房地產權證(土地部分)》后,辦理土地使用權抵押登記手續;
4.1.2房屋期權抵押:在項目建設開發投資總額完成25%以上,具備房屋期權抵押條件時,可辦理房屋期權抵押手續,將房屋期權連同土地使用權一并抵押。
4.1.3現房抵押:工程已竣工驗收,開發單位獲得大產證后,將房屋期權抵押轉為商品房現房抵押。
5.貸款額度
項目貸款額度的確定取決于抵押物的價值,房屋期權價值是以抵押時投入該項目的土地使用權出讓金、拆遷安置補償費、已支付的工程款(不包括預付款、庫存材料與設備)的總和估算而得。
以房屋期權作為抵押的貸款,貸款額度一般不會高于抵押物價值的50%,以房地產現房作為抵押的貸款,貸款額度一般不會高于抵押物價值的70%。
6.貸款發放
6.1在發放貸款前,公司與貸款銀行簽訂《財務監管協議》,項目公司在貸款銀行開立保證金帳戶、監管帳戶及結算帳戶,保證金帳戶和監管帳戶需預留信貸員印鑒,確保貸款資金在項目建設范圍內封閉運作。保證金帳戶核算貸款資金,監管帳戶核算借款人投入的自籌資金和項目回籠資金。
6.2貸款銀行確定貸款額度后,按照項目實際用款需求分次將貸款資金劃入保證金帳戶。
第2篇 新村扶貧項目資金管理責任書
扶貧項目資金管理責任書
甲方： 市扶貧開發領導小組
乙方： 縣(市、區)扶貧開發領導小組
新村扶貧既是扶貧開發的載體工程，也是農村經濟發展的客觀要求，為此，我市扶貧新村建設必須堅持以“三個代表”重要思想為指導，按照“以人為本，產業立村，生態建家，祥和安康”的基本思路，合理規劃、分類指導、突出重點、注重特色，由點到面、滾動發展，逐步把貧窮落后、產業分散的自然村建設成基礎設施條件極大改善，產業支柱十分明顯，人居環境優化美觀，文化生活高尚完善的扶貧新村。奮斗目標是：從今年開始，以每年15%的建設速度推進，到****年全面完成1138個扶貧新村建設任務，真正做到建一個新村，興一個產業，活一方經濟，富一方群眾。為加強新村扶貧項目資金管理，確保我市新村扶貧目標任務的全面完成，根據《四川省農村扶貧開發規劃(****-****年)》，特簽定 市新村扶貧項目資金管理責任書：
一、乙方的責任及義務
(一)嚴格執行省、市扶貧和財政部門下達的財政扶貧資金項目計劃，不準隨意變更和調整。確因情況發生變化而必須調整的，乙方應按程序向甲方申報，并說明原因，經甲方批準后執行。(20分)
(二)不準隨意調整和擴大財政扶貧資金的使用對象。乙方在安排財政扶貧資金項目時，其使用對象和范圍應該是尚未解決溫飽和初步解決了溫飽問題但需要鞏固扶貧成果，提高其可持續發展能力的貧困人口，其重點是在全市的1138個重點貧困村。扶貧開發范圍是省上確定的新村、衛生、移民和勞務四大扶貧工程。乙方不得隨意上報不屬于扶持對象和范圍的項目計劃。(15分)
(三)嚴格按照財政扶貧資金的政策原則安排項目和使用資金。財政扶貧資金首先安排改善重點貧困村的貧困農戶生產生活條件、發展生產和提高生存質量的項目，然后是改善區域生態環境的項目。扶貧資金必須落實到貧困村、貧困戶，減少一切可能消耗扶貧資金的中間環節。扶貧資金要設立專戶，建立專帳，做到專款專用。分配使用要做到公開、公平、公正，在鄉村兩級必須公示，接受群眾監督。乙方不得將財政扶貧資金用于以下十個方面的支出，即：行政事業機構開支和人員經費，各種獎金、津貼和福利補助，彌補企業虧損，修建樓、堂、館、所及住宅，各部門的經濟實體，彌補預算支出缺口和償還債務，大中型基建項目，交通工具及通訊設備(汽車、手機、傳呼機等)，小額信貸及其他形式的有償使用，城市基礎設施建設和城市扶貧等。(20分)
(四)要整合資源，多方投入，確保財政扶貧資金的使用效益。乙方在安排使用扶貧資金時，要堅持統籌安排，集中資金辦大事的原則，要整合資源，做到各種資金相互匹配、集中使用、保證重點。結合當地實際，按照“一路、二水、三產業、四人居環境”的扶貧新村建設要求，制定好村級規劃，做到整村推進。特別要著眼于培育新的經濟增長點，提高扶貧資金的使用效益，努力增加農民收入。(15分)
(五)切實規范縣級財政報帳制。乙方要嚴格執行財政扶貧資金的使用管理規定，實行縣級財政報帳制，不準各行其事，搞資金撥付制和縣級部門報帳制。體制不順的，要限期糾正。要實行項目和資金管理分離，扶貧辦負責項目管理，財政局負責資金管理，形成制約和監督機制。(15分)
(六)加強扶貧資金審計。乙方必須實行縣(市、區)、鄉、村三級項目資金公示制，加強對扶貧資金的監督。要建立扶貧資金審計制度，定期對扶貧資金進行全面嚴格的審計，對擠占、挪用、貪污扶貧資金等違法違紀行為，要嚴肅查處，并追究有關責任人的責任，絕不姑息遷就。(15分)
二、考核辦法：本責任書納入市委、市政府對各縣(市、區)的年度農業農村工作目標考核。
三、本責任書有效期限自****年 月 日到****年 月 日止。
四、本責任書一式三份，甲、乙雙方及市目標辦各執一份。
甲 方： 市扶貧開發領導小組
代 表：
乙 方： 縣(市、區)扶貧開發領導小組
代 表：
二○○四年 月 日
