第1篇 大廈管理處人力資源部概述組織結構圖
大廈管理處人力資源部概述及組織結構圖
一、人力資源部概述
人力資源是大廈最為寶貴的資源。通過合理地開發人力資源,充分發揮人的最大潛能,為大廈的經營目標能夠提供巨大的增值效應。
正所謂沒有高素質、高效率、高滿意度的員工就沒有高滿意度的顧客和大廈的高效益。人力資源部作為開發、管理大廈人力資源的職能部門,所處的位置和所擔負的責任都是極為重要的。
人力資源部主要負責以下工作:人力規劃、員工招聘、錄用、培訓、考核、工資、勞保、福利、調配、質檢、勞動關系協調等工作。
下設部門:人事部、培訓部、質檢部、員工宿舍、員工更衣室
二、人力資源部的重要性
人力資源部是大廈中最關鍵的決策職能部門之一,大廈的經營管理離不開人、財、物、時間、信息等資源。在諸資源中,唯有人力資源是最為寶貴的。因為,其它任何資源均由人來開發利用,而且通過合理地開發人力資源、充分發揮人的最大潛能,能夠產生巨大的增值效應,國會的最核心內容就是要通過最大程度地滿足目標客源市場的需求,以實現企業效益和社會效益的最大化。
三、功能和作用
人力資源部的功能和作用主要體現在三個方面,即提供大廈經營活動中所需的充足的各種人力資源;提高人員素質以及合理利用和開發人力資源;發揮員工的積極性,挖掘潛能。
1.通過人力資源部的工作,在全店上下均能明確地樹立起現代人才觀念,真正做到了解人、關心人、尊重人、培養人,合理地選好人、用好人,使得人盡其才、才盡其用。
2.要在大廈內部真正按照科學合理的原則,根據實現企業目標的需要,從最大限度調動人的工作積極性、創造性出發,制定出整套包括選拔、培養、使用、考核和獎懲在內的勞動人事制度和分配制度,科學地定崗定編,使人與事得以最佳結合。
3.人力資源部的工作特點是既有階段性目標,又要有貫徹始終、永無止境的追求。因為社會的發展,科學技術的進步會不斷地給人力資源開發提出新課題,且大廈管理思想、管理體制、管理手段和管理方法的科學化、現代化本身也要求員工不斷調整自己的知識結構,提高自己的知識水平。人力資源部要盡可能為員工表現自己的能力提供機會,使他們獲得的知識在實踐中轉化為經驗,上升為理論。
四、基本任務
人力資源部的基本任務是遵循國家的勞動人事法規和政策,圍繞大廈的經營管理這一中心開展工作,最大限度地利用和開發人力資源,不斷提高員工的整體素質,優化人才資源,實現經濟效益和社會效益的最大化。具體有以下內容:
1.直接負責整個大廈的人力規劃、員工招聘、錄用、培訓、考核、工資、勞保、福利、調配、質檢、勞動關系協調等工作。
2.開展各種有效活動,密切勞資關系,協調政府、企業、員工、客人之間的利益,增強員工的向心力、凝聚力。
3.完善工資分配和福利制度,吸引和留住優秀人才。
4.負責對員工的工作質量進行監督,確保大廈服務質量。
5.負責制定《員工手冊》、《勞動合同》及大廈的人事規章制度。
6.負責同政府機關、社會團體、人才交流中心及其他同行建立并保持友好的工作關系。
7.審核人力資源的財政預算和支出,做好各項成本控制工作。
8.負責審核大廈年度培訓計劃和月度培訓計劃,建立和完善大廈二級培訓體系。
第2篇 區政府大廈物業管理人力規劃
區政府大廈物業管理人力規劃
管理處組織架構
一、管理處組織架構描述:
1、**區政府大廈組織架構的設置原則是精簡高效、一專多能,采用管理處主任負責制,簽訂經營責任書,由**物業公司全權領導。
2、管理處各崗位所需人力資源配置實行**物業管理公司供應下的完全雙向選擇,以保證管理處經理建立一支高效、協調的團隊。
3、管理處內部采用直線職能制,盡量減少管理環節,提高工作效率和保證信息渠道的暢通。
二、管理體系及組織架構
物料管理
一個企業物業管理工作的質量水平的高低,主要表現在企業對人、財、物的有效控制,在加強人員組織架構設計,分工合理的基礎上,加強物料耗材的采購、領用、報廢等各環節控制,嚴格按照iso9001(2000)工作標準,制定工作流程。從對物料使用、申購、采購、入庫等方面進行層層把關,分級量化管理,對質量、數量、情況定期進行市場調研、倉庫盤點、報廢檢驗,確保物業管理物料的采購渠道暢通、質量過硬,是實現物業管理服務目標的基礎工作。
物料采購流程圖:(略)
第3篇 大廈物業管理中心目標管理流程
物業管理中心目標管理流程
1、目的
明確中心下屬各部門、管理處及每位員工的目標管理工作,確保貫徹按照公司質量方針,實現中心總體任務目標。
2、范圍
本手冊規定了目標的制訂、實施、檢查與考核過程管理的內容與要求,適用于全中心范圍內各級目標管理工作。
3、職責
3.1中心經理根據公司給中心定下的目標任務,負責分解中心各職能部門、各管理處的目標任務。
3.2管理中心經理與各職能部門負責人、各管理處主任簽訂目標責任書(包括經營指標目標責任書、十防責任書、安全責任書),各職能部門負責人、各管理處主任對實現本職能部門和管理處的目標任務負責。
3.3根據公司規定,配合公司對中心各職能部門和各管理處負責人及其他主管以上人員進行評價考核。
3.4各級管理人員接照職權負責本職權范圍內的員工的績效考核。
4、中心任務分解目標分解和下達
4.1中心經理根據與公司總經理簽訂的目標責任書,根據各職能部門和管理處的實際情況,將本中心的目標分解為各職能部門、各管理處的分目標。
4.2中心經理安排品質管理部擬定出各職能部門、管理處年度目標責任書(包括經營目標責任書、十防責任書、安全責任書)。
4.3中心經理分別與各職能部門負責人和管理處主任就下一年度的任務目標進行溝通,聽取意見,由中心經理最終確保任務目標。
4.4中心經理與各職能部門負責人和各管理處主任分別簽定目標責任書。
4.5各職能部門、各管理處根據目標責任書,逐級進行目標分解落實到人,并逐級簽定目標責任書。
5、目標任務的考核
5.1中心經理每季根據日常的工作和公司、中心月檢結果,對各職能部門和管理處目標的工作情況進行考評。根據考評結果,由中心經理在中心例會上對各職能部門和管理處的工作開展進行點評,指出不足、存在的問題和努力的方向,確保順利完成全年目標任務。對各職能部門、各管理處未能實現預定目標,應組織進行原因分析,制訂糾正措施。如確屬非本中心所能控制的原因,應作出書面說明,報上級領導確認。
5.2中心按照公司規定,每季/半年配合公司對中心主管以上人員進行工作考核,確保工作任務能夠得以實現。
5.2.1中心各級管理人員每月依照公司《績效考核管理規定》的規定和相應的工作和服務標準的要求對主管以下員工進行考評,按《**管理中心基層員工績效考核表》進行績效評分。
5.2.2每年度末,中心經理應根據公司要求組織對本年度目標責任的完成情況進行總體評價考核,并根據公司對中心的任務目標制訂下年度目標。
5.2.3中心經理及各級負責人每年度依據目標完成情況和目標責任書,根據公司規定確定對各級目標責任人的獎罰。
5.2.4中心與各職能部門、管理處簽定的目標責任書、十防責任書、安全責任書、目標考評記錄、考核評價記錄由中心綜合管理部統一歸檔保存。
相關質量記錄
1.《**管理中心基層員工績效考核表》**-jr-02/b01
第4篇 辦公大廈信件收發管理管理手冊
辦公大廈管理手冊:信件收發管理
1普通信件投送規定
a.規定適用于工作在**國際中心內客戶信件的日常投送;
b.由政府郵政部門投送到**國際中心的信件一律由前臺人員接收;
c.任何投遞給客戶的信件,任何人不得私自拆看、私藏或銷毀;
d.收到的信件由每日信件發送人員負責信件的分揀及投送;
e.分揀人員應先仔細核對收件人的公司名稱及單元號,再檢查該名客戶是否對郵件有特殊的要求(如放前臺等);在信件上用鉛筆標注清楚單元號;應再檢查一遍信封上的公司名稱及單元號與當前在該單元的名稱相符,之后再按客戶的單元進行投送;
f.如有單元號,但公司名稱標注不清楚,可通過檢查客戶檔案來確認,如仍不能確認,可以通過電話方式與客戶聯系,或通過其他相關部門進行確認,如市場租賃部人員等;
g.如已確認不是投送到**國際中心內客戶的信件,可在信件上貼上退信條并標注'退'字,加蓋**國際中心郵件'收發章'后,在第二天交還郵局送信人員;
h.能夠確認為已退租客戶的信件,如果原客戶留有聯系方式,可以通過電話通知原客戶到**國際中心取信,如無任何聯系方式,可按本規定第'g'條做退信處理;
i.長期在**國際中心的客戶要退租時,應主動詢問客戶離開后的信件該如何投遞,通常情況下,可請客戶留下聯系電話,當有客戶信件時,以電話方式通知客戶或客戶的委托人來前臺取信。
2郵件、報刊管理規定
為規范郵件管理,確保大廈用戶郵件數正常派發,制定如下規定:
a.客戶要求訂購報刊時,需到郵電部門辦理預訂報刊手續。
b.客戶憑《訂閱收據》的復印件到物業管理處客戶服務部辦理備案手續,由客服員在《報刊訂閱登記表》中登記報刊名稱、公司名稱、份數等。
c.管理處設掛號郵件簽收登記簿及掛號郵件退件登記簿。
d.投遞員每天把郵件、報刊送到大廈收發臺(保安部前臺),對投遞員送來的掛號信、匯票、包裹單、電報等特殊郵件,投遞員會在郵電部門的簽收單上加蓋有'東玖大廈收發章'。郵件交接各環節中,交接雙方必須辦理交接手續,派發郵件時應要求用戶簽章,以便日后有據可查。
e.對平信和國內報刊的發放,客服人員必須根據用戶提供的資料,及時準確地發放到客戶辦公處。
f.凡有業戶投訴丟失掛號郵件,經查核掛號郵件收發登記薄追究郵件下落,由最后簽名的管理人員負責。
g.對掛號信、匯票、郵包、電報等特殊郵件,客服員須先把這些郵件收件日期、郵件號碼、郵件性質、收件公司等填寫到《掛號信/包裹單等記錄表》上,然后攜單及記錄表及時準確送達致接收人同時由該接收人在《掛號信/包裹單等記錄表》上簽收。
h.對已遷出本大廈的業戶,管理處提供1個月的平郵轉投服務,遷離后的郵件由客服部單獨管理,每周通知業戶回大廈領取。凡屬無業戶認收的掛號郵件做為盲信退回郵局,客服員登記確認后,粘貼改退批條,交給保安部,由保安部于次日退還郵遞員簽收。
i.缺失或遲到的報刊處理:發現報刊未按時送到或不是訂閱的報刊時,客服部負責與郵局聯系,敦促盡快補送。
j.發現郵局送來的郵件有破損時,應在登記薄上做好記錄,并有當值主管簽字確認,客服部將'此郵件受到時已破損'封條粘貼在破損部位后,再派發到業戶手中。
3郵件快件、掛號信、包裹及包裹單的投送規定
a.程序適用于工作在**國際中心內公司郵政快件、掛號信、包裹及包裹單、匯款單的日常投送;
b.接收到的快件由前臺人員負責,通常情況下,該人員負責日常信件的分揀及投送;
c.掛號信、快件、包裹及包裹單、匯款單均為緊急物件,要在聯系到客戶的第一時間內送出;并請客戶簽收。
d.快件到達后,應由信件收發員迅速確認該快件的收件人是否為**國際中心內的客戶,當確認為**國際中心內的客戶后,方可接收,否則由送件人員收回;
e.所有由政府郵政部門投送到**國際中心的郵政快件(僅限于ems)、匯款單、包裹單一律由前臺
f.接收,接收時應加蓋**國際中心'郵件收發章'(在暫時沒有郵件收發章時,可由前臺收件人員簽收);
g.對于dhl、fd*、ups等非國家郵政部門的速遞郵件,應由前臺人員協助送信人員聯系客戶后,由
h.郵政人員送至客戶手中;
i.任何投遞給客戶郵政的快件、掛號信、包裹及包裹單、匯款單,任何人不得私自拆看、私藏或銷毀;
j.所有要客戶領取的轉交物均要求在客戶領取時進行簽收;
k.對于不能當日送出的快件,應注明原因,并于次日繼續聯系客戶,直至送出為止。
l.客服主管隨時監督信件收發人員遞送物件情況,保證所有物件遞交的安全及準確性。
第5篇 某辦公大廈告示欄設置使用管理程序
辦公大廈告示欄設置與使用管理程序
a.告示欄的設置
為了能將管理中心的各項工作安排及時通知客戶,為了加強管理中心與客戶之間的聯系與溝通,特此在公共區域設置告示欄,以方便客戶。
b.公告欄使用管理程序
1]前言
●公告欄的定義:管理中心設置在首層大堂明顯位置,用于張貼**國際中心物業管理中心針對**國際中心內全體客戶之重要公告,及發布重要信息時使用的設施稱為公告欄。
●設置目的:**國際中心物業管理中心設置公告欄的目的是方便管理中心與客戶間的信息傳遞,使客戶能夠及時知曉管理中心發布的重要信息,方便客戶的日常辦公。
●批準實施:由物業部統一安排,經管理中心物業總經理審核后批準實施。
2]公告欄內公告的張貼
●公告欄內張貼的任何公告均須經客服經理批準后方可張貼。
●除特殊原因外,所有公告均以a4紙(297mm×210mm)打印,每張公告在不與其他公告發生重疊時,均以透明圖釘在距離紙張四角臨近兩邊各10mm處固定。
●張貼及撤換公告的工作由大物業助理負責。
●公告的張貼及撤換時間根據公告內所載信息的生效時間確定,具體情況可參照以下2條處理:
如公告所載信息為不需要客戶提前做任何準備工作,則張貼工作在公告時間生效前48小時(2天)完成。
如公告所載信息需要提前告之客戶做好準備工作,需在所載信息生效前72小時(3天)將公告張貼在公告欄內。
3]公告欄具體的張貼方式根據公告的多少來確定:
●1張公告時,此公告張貼于公告欄的中心位置,即公告左邊距離公告欄左邊180mm,公告上邊距離公告欄280mm。
●當有2張公告時,2張公告上下排列,每張公告左邊距離公告欄左邊仍為180mm,上公告為生效日期早的公告,同時其上邊距離公告欄120mm,下公告為生效日期晚的公告。上公告下邊與下公告上邊距離為30mm。
●當有3張公告時,當三張公告內容相同,但文字分別以英文、中文、日文分別書寫時,則公告欄左上角張貼英文公告,其左邊距離公告欄60mm,其上邊距離公告欄120mm;公告欄右上角張貼中文公告,其左邊距離英文公告右邊為30mm,其上邊距離公告欄同為120mm,英文公告正下方30mm張貼日文公告。如所張貼的三份公告的內容不同,則左上角公告為生效日期最遠,右上角公告生效日期晚于左上角公告,左下角的公告為生效日期最近的公告。
●當有4張公告時,前三張的張貼位置同'c.';有3張公告時,第四張公告張貼在第三張公告的正右方30mm處,且第四張公告的生效日期比其左側公告還近。
●當有5張公告時,左上角公告左邊距離公告欄左邊仍為60mm,其上邊距離公告欄上邊為10mm,右上角公告位于左上角公告正右方60mm處,第三張公告上邊壓在左上角第一份公告下邊重疊15mm處,第四張公告上邊壓在右上角第二份公告下邊重疊15mm處,第五張公告上邊壓在第三張公告下邊重疊15mm處,其日期及順序排列參照'c'及'd'。
●當有6張公告時,其前五張公告排列順序同上,第六張公告上邊壓在第四張公告下邊重疊15mm處。其日期及順序排列參照'c'及'd'。
●如兩張公告的生效日期相同時,則已公告序號小的排在較早的位置上。
c.公告欄內公告的撤消
1]公告的有效日期已到期時,由物業助理于到期當日20:00前,將到期的公告取下,并于次日交客服經理確認收回簽字。如有特殊情況未能按時撤消公告,大物業助理應及時上報,由客服經理跟進處理。
2]公告欄內的到期公告被撤下后,如還有其他公告,撤下公告的人員需要按照本程序b項第5]條的規定對剩余的公告進行重新排列。
3]所有撤消的公告由物業客服助理進行存檔。
第6篇 某大廈商場物業入伙裝修管理資料
大廈商場物業入伙裝修管理的資料
一、入伙流程
驗證→資料發放→交費
二、驗證
商業網點的業主或承租人須提供以下資料:
1)購房合同或租賃合同復印件一份;
2)身份證復印件一份。
三、資料發放與保管
1)管理處發給以下資料:
a.住戶手冊(每個經營單位一冊)
b.業主公約
c.《住宅裝修管理規定》
d.大廈商場裝修管理規定
e.臨時用電管理規定
f.安裝空調管理規定(附空調安裝平面示意圖)
g.防盜網和防盜窗管理規定(附式樣平面示意圖)
h.收費項目一覽表
i.裝修申請表:申請裝修時填寫,并返原件給管理處存檔。
2)管理處按業主(住戶)的棟號和房號進行建檔編號,檔案中應包括內容:
a.承租合同復印件和承租人身份證復印件
b.裝修申請表及裝修平面圖等資料
c.營業執照復印件。
四、交費
1)管理服務費:
以購房合同或承租合同簽定之日為準,當月15日前(含15日)計收全月管理服務費。當月15日以后計收半月管理服務費。
2)水電周轉金(依據當地收取標準):
a.時間:辦理入伙時交納;
b.標準:根據其經營方式和內容所需用電量,在申請裝修時交納;
c.退款:在供電局和自來水公司辦理接管托收后,憑收據到管理處辦理退款手續(前提:無拖欠水電費)。
3)工本費。
4)其他:
需由業主或承租人出錢,由管理處統一進行的項目,如:
a.陽臺統一安裝防盜網和防盜窗;
b.室外空調架;
c.信箱款。
第7篇 大廈小區消防管理程序
小區(大廈)消防管理程序
1.目的
加強所轄區域的消防管理,保障客戶和公司生命、財產的安全。
2.范圍
適用于公司各管理處。
3.職責
3.1總經理為消防安全第一責任人,總經理授權總經理助理全面負責消防安全工作的組織落實和監督總結,建立防火安全責任制度。
3.2品質管理部協助總經理助理落實和監督公司各管理處的消防工作,督促完善防火安全責任制度。
3.3各管理處經理為消防安全的直接責任人,具體負責組織消防工作的具體實施、培訓、演習、檢查、完善消防設施,組建義務消防隊,制定并實施滅火方案。
3.4各管理處經理指定的消防管理人員為本部門消防安全的責任人,負責本部門防火宣傳及安全檢查,消除火險隱患,熟悉周圍環境,及時制止、糾正違章行為,參加現場滅火救災工作。
4.方法和過程控制
4.1各管理處應制定本部門的滅火方案、義務消防隊人員名單。各管理處經理在消防機關和總經理助理指導下,執行有關消防法規,落實各項防火安全措施,負責做好管轄范圍內的防火安全工作。
4.2各管理處在員工的季度考評中必須包括相應的消防知識考評,安全員必須會使用滅火器、消防水帶,保潔員必須會使用滅火器,知道疏散人員的方法,安全員負責消防器材的檢查及保養。
4.3定人、定時、定方案地消除火險隱患,每年組織一次消防實戰演習(演習時必須實際使用消防水帶、滅火器)。演習前一周制定演習方案并品質部參于評定,演習后應有相應的圖文記錄,并將演習情況記錄在《消防演習情況記錄表》上。
4.4各管理處每季度至少進行一次緊急集合,參加人員以本部門安全員為主(在崗安全員可不在緊急集合之內),須準確記錄各人員在接到緊急集合命令后趕至指定地點的時間及裝備情況,并在《緊急集合情況記錄表》中予以記錄。各管理處緊急集合的指定地點及所需時間由品質部核定,對緊急集合中不能達到要求的人員,在月度考評中予以體現,對緊急集合中無故缺勤、拖延人員要予以嚴肅處分。
4.5定期組織檢查、維修保養消防器材及設備。
4.6積極配合消防機關對消防工作的檢查和指導。
4.7每位員工應熟悉自己的崗位環境、操作設備及所使用物品的情況,熟悉安全出口的位置和消防器材的具體擺放位置,懂得消防器材的具體使用方法,指揮監控中心主管監督消防器材設備的維護保養工作。
4.8發現有異味、異聲等異常現象要及時報告指揮監控中心進行核實,并采取有效措施處理。
4.9保持樓梯、走道和出口暢通無阻,妥善維護樓梯、走道和出口的安全疏散指示及事故照明設施。嚴禁貯存煙花炮竹、炸藥、雷管、汽油、香蕉水等易燃易爆及各類劇毒物品。
4.10在防火范圍內,辦公和商場裝修面積在50平方米以下的,由管理處負責審核;超過50平方米的應報消防機關審核,經批準后方可施工。裝修應采用不燃或難燃材料,使用易燃或可燃材料的,必須經消防機關批準,并進行防火處理。
4.11客戶進行室內裝修,在需要增設電氣線路或改裝燃氣管線等較大作業前,必須報管理處批準。管理處須要求施工人員嚴格按管理處要求的規定進行施工。
4.12各管理處須有小區(大廈)的地下煤氣管網圖,小區內須挖掘地面的施工,必須到管理處辦理申報手續,經管理處經理同意方可動工。具備使用管道液化石油氣條件的小區(大廈)客戶,嚴禁使用瓶裝液化石油氣。
4.13各小區(大廈)應有地面層消防設施平面圖并懸掛于指揮監控中心,圖中標注滅火器、消防栓、水流接合器等消防設施的位置。高層樓宇每層明顯位置必須設置消防疏散示意圖。
4.14任何人員不得隨意啟動消防泵、噴淋泵、穩壓泵、送、排煙閥、破玻璃報警按鈕等消防設備,不得隨意動用消防器材和消防水。
4.15大廈應配有足夠的消防用沙,不得挪做它用,煙感、溫感、噴頭未經許可不得擅自更改和拆除。
4.16各管理處須有滅火作戰示意圖,并懸掛于消防指揮中心,消防設施清單也應存放于指揮中心。
4.17小區(大廈)內的裝修現場必須配有足夠的滅火器,禁止施工人員在施工現場做飯、吸煙、使用明火。
4.18火警、火災的處理方法
4.18.1任何人員發現火情時,應立即就近取用滅火器滅火,同時立即向指揮中心報警。
4.18.2接到火警通知后,中心人員要保持鎮定,要求現場人員講明火警地點、燃燒物質、火勢情況等,并隨時向指揮中心匯報火情。
4.18.3中心值班人員根據火情,立即通知各崗位禁止無關人員、車輛進入現場,通知有關人員組織疏散;立即關閉著火區域煤氣閥、電源,同時將火警情況報告給消防總指揮。
4.18.4消防總指揮接到通知后,立即趕到現場并成立現場臨時指揮部(由安全管理當值負責人組織),同時組織全體人員布置救災工作及現場救護工作,并向總經理和總經理助理匯報。安排設備責任人切斷煤氣總閥及市電,同時將應急電源投入使用。
4.18.5火勢擴大到三級(猛烈階段)時,啟動消防泵和噴淋泵,使用緊急廣播通知客戶離開房間,在場工作人員指揮客戶從消防樓梯安全疏散,禁止乘客搭乘電梯,消防救護人員通過消防專用通道進行滅火工作(大廈)。
4.18.6火勢較大的情況下,應立即撥打火警電話119,通知公安消防部門進行搶救,并向社會求助。組織接應小組,負責引導、配合外界增援隊伍。
4.18.7管理處積極協助消防部門做好火災現場的保護工作。
4.19品質部至少每半年組織一次專業人員對各管理處進行防火安全檢查,填寫《治安、消防安全巡查記錄表》,并監督整改措施的落實情況,保存相關質量記錄。
4.20消防滅火器材要按國家規定,每年進行年檢、校驗、維修、保養,確保能正常使用。
5.引用標準
《中華人民共和國消防法》
《新建筑設計規范》
《建筑滅火器配置設計規范》
6.質量記錄和表格
《消防演習情況記錄表》
《消防設施清單》
《緊急集合情況記錄表》
《治安、消防安全巡查記錄表》
《緊急事件處理記錄表》
第8篇 x大廈保安部的管理范圍
大廈保安部的管理范圍
保安部的主要職能是負責大廈的安全保衛工作,其管理范圍,根據公安機關治安管理的范圍、基層保衛組織的職責和社會治安防范責任條例的有關規定,主要包括大廈保衛、大廈內部治安秩序管理、大廈內部違法犯罪案件的查處、大廈事故的預防和查處、大廈消防管理、大廈安全監控室的管理六個方面。
一.大廈保衛
大廈保衛,是指保安部組建并使用專門力量,對內部的重要目標、場所、出入口進行守護或巡邏,以維護公共秩序,預防違法犯罪和治安災害事故發生的專門工作。
大廈保衛的范圍,主要在大廈內部及大廈周圍通道部分。保衛的主要目標通常有大廈的出入口、大堂、寫字間樓面、庫房、車庫、商場、娛樂場所等。
大廈保衛的主要特點是公開性、預防性和服務性。大廈保衛人員應統一著裝,佩帶標志,以公開的身份進行保衛工作。其工作主要是掌握人員、車輛進出的情況,控制違章物品,發現事故苗子,制止違法犯罪現象。大廈保衛的最大特點,是既要保衛大廈安全,又要兼顧服務,如有禮貌回答客人的詢問,為客人指路,介紹情況,處理某些簡單事務,與有關人員取得聯系等。
大廈的保衛工作分為定點保衛和巡邏兩大類。定點保衛指崗位固定的保衛工作,如門衛、停車場及車道管理等。巡邏指保安人員在指定區域內巡察,以便及時發現和處理各種不安全因素和違法犯罪行為。巡邏的路線應與固定保衛崗位配合,根據大廈的設備設施及白天、夜間的不同情況分別制定。在保衛工作中發現問題,應弄清情況,防止事態發展,并及時報告保安部或其他有關部門。
二.大廈內部治安秩序管理
大廈的內部治安管理,是指保安部在總經理的領導和公安機關的指導下對大廈內部的公共秩序進行管理,以保護客戶、員工和大廈的人身及財產安全。
大廈內部治安秩序管理還包括大廈內危險物品、易燃和易爆化學品的管理、大廈內車輛交通及停放的秩序管理和大廈內治安動態信息的收集和處置。
三.大廈內部違法犯罪案件的查處
保安部負責對大廈內部發生的違法犯罪案件的查處工作并提出處理意見,報請公安機關審批。作為公安機關的基層組織,保安部還應完成公安和安全機關交辦的各項任務,協助公安機關偵破案件。
保安部在查處大廈內部違法犯罪案件的職責權限為:
(一)負責刑事治安案件和調查取證工作,填寫'治安案件處理報告表',并提出處理意見,連同案件全部材料,報請公安機關審批;
(二)組織犯罪嫌疑線索的調查;
(三)查處大廈內部的破壞事故和治安災害事故;
(四)查處大廈內部的非正常死亡事件。
四.大廈事故的預防和查處
事故指意外的損失或災禍。大廈事故,主要是指在大廈內部意外發生的/造成物質損失和人身傷亡的變故和災禍.
事故具有兩個顯著特征:①造成了一定的物質損失或人身傷亡。相比較而言后果
較為嚴重,未造成后果的不算事故。②事故的發生超出人們的正常設想,一般都
是意外發生的。
保安部在預防和追查事故中的職責:
(一)同總經理辦公室和工程部等部門,建立安全操作制度。開展安全檢查,進行安全教育,防止各類事故的發生。
(二)協同有關部門調查治安災害事故,屬責任事故的由有關部門處理,屬破壞或破壞嫌疑事故的,由保安部負責追查處理。
(三)負責追查破壞或破壞嫌疑事故,處理制造破壞事故的犯罪分子。
(四)在大廈總經理的領導下,積極參加自然災害事故的搶險救災,維護秩序,及時打擊和處理乘機作亂的違法犯罪分子。
五.大廈消防管理
保安部在消防管理機關的指導、監督下,認真貫徹'預防為主'的工作原則,具體做好大廈火情、火警、火災的預防及日常一切防火安全管理工作。
(一)保安部門應系統計劃大廈的整體防火安全管理,根據消防部門的有關'軟、硬'件設施要求,認真加以逐項落實,對重要的給水系統(如:冰箱、豎管、消火栓、消防泵等)、自動報警系統(如:煙感、溫感等)、自動滅火系統(如:噴淋等),要堅持定時定期檢查,確保這些系統始終處于臨戰實用完好有效的狀態。
(二)按照消防安全管理制度的一切要求,認真制定、不斷完善、健全大廈內部消防管理制度和消防設備、器材的落實情況,定期檢查大廈及各部門執行落實情況。對檢查中發現的問題,要及時予以改進,對有關部門在消防管理工作中存在的問題,隱患、漏洞應發給安全防范整改通知書,責成進行改進并對整改情況進行復查,直至落實為止。
(三)健全大廈消防組織機構,明確專門管理人員,認真開展對大廈內部員工消防業務知識的教育。及時記錄消防活動的內容、防火安全檢查、火情、火警、火災發生的情況并立有大廈要害部門、消防設施、器材等位置的大廈平面圖,對大廈的所有消防設施、設備、器材都應逐個登記、存檔。
(四)對外來施工單位進行工程動火施工的申請,要嚴格三級審批制度,按動火作業安全管理規定,認真審核,逐級報批并在動火作業期間加強現場的檢查管理,同時對外來施工人員加強防火、動火方面的安全宣傳,以保證安全。
六.大廈安全監控室的管理
目前高檔寫字樓的監控室一般由消防控制系統、電視監控系統、防盜報警系統、通信聯絡和廣播系統、時鐘和其他控制系統等5個系統并聯組成。大廈安全監控室集合了現代化的安全設施,可以有效地預防、發現控制和打擊違法犯罪活動和災害事件的發生,對突發事件可以作出快速反應。
保安部在加強安全監控室的管理方面,主要任務是:
(一)提出安全監控設施的配置方案;
(二)組建安全監控設施的配置方案;
(三)制定、健全安全監控室的管理制度和安全監控的崗位責任制度。
第9篇 辦公大廈綠化管理手冊
辦公大廈管理手冊:綠化管理
a. 場內外綠化管理規定
1] 人人都有義務維護場外植物/綠地及場內盆栽植物。
2] 不準攀折植物及在植物上扎拉。
3] 不準損壞綠地及花木保護設施。
4] 不準人為踐踏綠地和車輛跨越。
5] 不準在綠化地帶堆放雜物。
6] 不準在綠化帶內設置廣告招牌。
7] 當人為造成花木、綠地及保護設施損壞的,按政府有關規定進行罰款處理。
b.場內部盆栽植物的管理
1] 施肥:根據花卉植物的不同生長發育時期的特殊要求,追施化學肥料,并保證在大廈內無異味的散發。
2] 換盆:根據花苗的大小和生長速度快慢選擇相應的花盆、套缸,由花木公司執行。
3] 澆水:根據植物的特點,每日或隔日澆水。原則是:水溫與室溫要接近,澆水一定要澆透,盆土應經常保持濕潤,不要過干、過濕,也不要時干、時濕。
4] 采光:根據花卉耐陰喜陽程度和生長習性,經常性將一些喜陽花卉移到陽光充足的方。
c.場外部草坪植物的管理
1] 澆水量:根據不同的季節、氣候,以及草皮生長期、植物品種決定澆水時間(上、中、晚)和澆水量。
2] 施肥:根據土質、植物生長期、植物品種和培植需要,決定施肥種類及用量大小。
3] 清除雜草及松土:根據季節、草坪生長狀況對所轄草坪內的雜草進行清除并對土地進行相應的松土以利草皮的生長和規范。
4] 修枝整形:根據植物的形狀,以利觀賞為目的,依植物品種及生長情況等因素進行修剪整形,但此一項目通常在冬季進行。
5] 除蟲:根據病蟲害發生規律初實施綜合治理,通常在病蟲率高時,施以藥劑殺死病蟲,以確保植物良好生長。
6] 禁止事項:禁止踏入草坪并在樹臺枝上吊拉、折枝、懸掛物件,嚴禁鐵線緊箍樹干,影響樹木生長,嚴禁任何公民在草坪內以體育鍛煉為形式損傷植物。
7] 防止損壞:加強宣傳教育及保安巡視,樹立告示牌,防止人為的毀壞,作到預防在先。
8] 定期洗塵:由于草坪緊靠道路,人與車輛流動多塵土飛揚,會影響樹木生長和美化效果,故養護人員應定期對草坪及樹木、用水噴淋清洗。
d.場內外綠化管理應達標準
1] 物盆內無煙灰、煙頭、雜物、葉面、枝干;無浮灰,保持葉色翠綠。
2] 各類植物無枯萎、凋謝現象。
3] 盆缸清擦干凈、無污、無漬。
4] 草坪修剪整齊,無高低不平現象。
5] 枝葉修剪齊整,無雜亂現象。
6] 草坪干凈無紙屑、雜物、清洗干凈。
7] 各類植物無病蟲害。
8] 嚴格管理草坪禁止人為踏壞,影響美觀。
第10篇 迪賽大廈物業管理質量檢驗控制程序
賽迪大廈物業管理質量檢驗控制程序
1.目的
規范服務過程和服務結果的檢驗,確保公司所提供服務的質量能夠符合要求。
2.范圍
適用于項目執行部對服務質量的管理和控制。
3.職責
3.1公司質量保證部負責按《質量檢驗程序》規定,對全公司的服務質量進行管理和控制。
3.2項目執行部所屬質量控制部負責對項目執行部各部服務質量進行監督和檢查。
3.3項目執行部所屬各對客服務部門和人員,負有服務質量的直接責任,必須認真自檢。
3.4項目執行部各級管理人員負責職權內日常服務過程的檢查和有效控制。
3.5各部門質量檢驗員負責本部門提供服務過程及服務質量進行監督和檢查,并及時對不合格項采取的糾正措施進行跟蹤驗證。
4.程序
4.1直接為用戶提供服務的部門/人員,必須在提供服務的過程中進行自檢,及時糾正不合格項。
4.2各部門管理人員負責對所轄范圍內服務質量的日檢和周檢,對發現的不合格項執行《不合格品控制程序》規定,及時對不合格項進行糾正和記錄。
4.2.1各部門主管級人員,每天不少于一次對所管轄范圍內作業人員的服務質量及服務過程和物業維護情況進行監督、檢查。
4.2.2部門經理每天不少于一次對本部門主管人員的工作進行抽查,每次抽查內容不少于總工作量的20%或每周不少于一次對本部門工作的全面檢查。
4.2.3項目執行部總經理每周不少于一次對服務工作進行抽查。
4.2.4各部門質量檢驗員負責本部門服務質量的監督和檢查,并對發生的不合格項采取的糾正措施進行跟蹤檢查和驗證,并負責本部門質量記錄的統計工作,并將《月質量檢查統計表》報質量控制部。
4.3項目執行部所屬質量控制部每月負責對項目執行部的各部門進行一次服務質量抽查,并填寫《質量檢查記錄表》。每月對各部門的檢查結果進行匯總,并將《質量工作綜合分析表》報公司質量保證部。
4.4公司質量保證部負責公司《質量檢驗程序》的實施和控制,每月對公司各級部門的質量檢驗結果進行抽查和驗證。并根據各部門的質量檢查結果進行評價分析,及時對存在的不合格項采取糾正措施和預防措施。
4.5為用戶提供的特殊服務應由用戶在服務記錄上簽字確認或簽署意見,以此作為服務質量的驗證依據。
5.監督執行
各部門經理監督執行。
6.支持性和相關性文件
jc/c*4。13-01-1998(1)《不合格品控制程序》
第11篇 z大廈物業管理防火組織
大廈物業管理防火組織
根據公安部第61號令及中華人民共和國消防法有關規定,本大廈實行逐級防火責任制,由各級部門職員負責實施,并以此制定大廈的防火組織架構,各部門應把預防火災作為日常管理工作的一個重要部分,使防火工作經?；?、制度化,以確保本大廈內人員的生命和財產安全。
本大廈設四級防火組織,任命三級防火責任人及消防安全管理人,成立義務消防隊。(具體人員名單以當時在職名冊為準)
一級防火責任人:總經理
二級防火責任人:由公司副總、各部門經理、副經理、主管擔任
三級防火責任人:各部門班長、副班長擔任
四級防火責任人:各在崗員工
消防安全管理人:秩序維護部經理
義務消防隊隊長:秩序維護部經理
各級防火責任人及安全管理人、義務消防隊長職責
一級防火責任人職責:( 1人)
總經理:z
一.貫徹執行消防法規,保障大廈消防安全符合規定,掌握本大廈的消防安全情況;
二.確定逐級消防安全責任,批準實施消防安全制度及保障消防安全的操作規程;
三.組織防火檢查,督促落實火災隱患整改,及時處理涉及消防安全的重大問題;
四.建立義務消防隊;
五.組織制定符合本大廈實際的滅火和應急疏散預案,并實施演練;
六.批準年度消防工作計劃及有關經費。
二級防火責任人職責:(14人)
部門經理、主管:*****、(保潔公司駐場經理)
一.認真執行消防法規,對本部門的消防安全管理工作負責,組織實施部門防火責任制和崗位防火責任制;
二.立足自防自救,對部門員工進行經常性防火安全教育;
三.布置、組織、檢查、總結本部門消防安全工作,定期向上級報告工作情況;
四.組織領導本部門的人員補救火災事故,保護火災現場,追查處理火警事故,協助調查火災原因。
三級防火責任人職責:( 人)
領班、副班長:*****
一.組織實施崗位防火責任制;
二.積極參加消防培訓及執行義務消防員職責;
三.協助部門經理做好消防管理工作;
四.每天檢查崗位消防安全工作。
四級防火責任人職責:(人)
各部門員工:
財務部:
客戶中心:
行政人事部:
工程部:工程部全體員工
秩序維護部:******
一、學習及掌握消防科學知識,嚴格遵守消防法規,熟悉消防設備使用;
二、落實崗位防火責任制,積極主動地做好消防安全工作;
三、積極參加消防培訓及執行義務消防員職責。
消防安全管理人職責:(1人)
秩序維護部經理:
一.擬定年度消防計劃,組織實施日常消防安全管理工作;
二.擬定消防安全工作的資金投入和組織保障方案;
三.在員工中開展消防知識、技能的宣傳教育和培訓,組織滅火和應急疏散預案的實施及演練;
四.協助一級防火責任人做好其他消防管理工作。
義務消防隊隊長職責:(1人)
秩序維護部經理:
一.組織制訂消防安全制度和保障消防安全的操作規程并檢查督促其落實;
二.組織實施消防檢查和火災隱患整改工作;
三.組織實施對本單位消防設施滅火器和消防器材安全標志的維護保養,確保其完好有效,確保疏散通道和安全出口暢通;
四.組織管理義務消防隊;
五.協助一級防火責任人做好其他消防管理工作。
防火架構圖(略)
第12篇 大廈業主手冊-公共秩序管理
大廈《業主手冊》:公共秩序管理
一、本大廈實行全封閉管理,設有24小時秩序維護巡邏和消防監控以及客戶服務中心熱線電話,負責大廈的秩序維護指揮、聯絡、調度以及處理緊急事故。
二、本大廈各主要入口均由秩序維護員守衛,業戶進出各主入口時,若負責守衛的秩序維護員為履行職責要求出示證件時,請予以積極配合,如有不便,敬請原諒。
三、為保障您同其它客戶財產安全,敬請各客戶、租戶在搬出大件物品時,請到客戶服務中心辦理《物品放行條》登記手續,經業主簽名確認,秩序維護員檢查后可放行。
四、為確保您的人身及財產不受侵害,秩序維護員、管理員有權對進內的陌生人士進行詢問,請向貴親友解釋此乃為加強大廈內的秩序維護措施,若有不便,敬請原諒。若您由外面進入大堂時,請留意是否有陌生人士跟隨,提防隨門而入,若有懷疑可立即通知秩序維護部施援。
五、為維護公共秩序,客戶不得將小販與推銷員帶入大廈內進行交易。未經物業管理公司批準,嚴禁任何公司或機構在大廈范圍內進行推銷或業務咨詢活動。
六、客戶應自覺維護大廈的安全,不得在屋內裝置生產動力設施,不得存放易燃、易爆和其它對公共安全構成威脅的物品,并嚴禁在大廈內燃放煙花、爆竹。
七、為防避罪案的發生,請謹記以下事項:
1、有人來訪,請辨認來訪者身份,再開啟您的家門。遇推銷人員糾纏或可疑分子應立刻通知客戶服務中心處理。
2、凡物業管理公司工作人員,因工作需要,進入您的房間時,請認清其工作牌上的姓名。遇未帶工作牌稱為物業管理公司的工作人員,請一律拒絕入內,并可致電大廈服務中心查詢。
3、凡遇自稱公共機構或政府工作人員,必須清楚檢驗其證件,如有懷疑,應及時致電該機構驗證或求援客戶服務中心。
4、為了您安全著想,請勿將大量現金和貴重物品存放家中。
5、外出時,請關閉好所有的門窗;黑夜時,室內最好留有適度的燈光,切勿將兒童單獨留在室內,避免發生危險;如需長期外出,應關好室內水、電、氣總閥,同時最好知會大廈服務中心,以便物業管理公司做好相應監控措施。
八、消防安全知識
(一)私人地方
大廈實行客戶防火責任制,各戶主為其住房的當然防火責任人,必須負責做好其所屬范圍的防火安全工作。
1、小心處理燃燒的香燭、煙蒂等火種,火柴、打火機等應遠離兒童。
2、如發生可燃氣體泄漏,應迅速打開門窗通風,切勿在現場吸煙、使用明火和任何易產生火花的物品,如:開啟室內電掣、電器、打電話等,以免因此產生電火花引爆混合氣體,同時,在安全的地方致電客戶服務中心。
3、不可在同一插座接駁太多電器,以免電線負荷過度;不可將散落電線直接接駁到插座,應使用合適的插頭。當發生危險時,應即時拉閘。
4、建議每戶購置必要的滅火器等家用消防器材和購買火災保險。
(二)公共地方
1、請牢記所有走火樓梯所在的位置及安全疏散出口,為了個人及公眾安全,切勿阻塞走火樓梯及安全疏散出口。
2、嚴禁在公共地方焚燒冥紙,元寶或燃點香燭,以免影響他人及發生火警、火災。
3、公共地方嚴禁擺放單車、鞋柜等雜物,以保證公共地方的通暢及安全。
4、請自覺愛護大廈內消防設施設備并教育子女切勿移玩這些設備。
5、發生火警或火災時,馬上采取下列各項措施,以減輕災害:
(1)保持鎮定,不要驚慌;
(2)撥打'119'(說清楚您住所的路名、樓層房號、門牌號碼、引起火災的原因、您的姓名及聯系電話等);
(3)打破就近的火警鐘玻璃,按響警鐘;
(4)關閉室內電源總閘和燃氣總閘及門窗;
(5)電話告知客戶中心,并通知鄰里;
(6)在可能情況下,嘗試用消防喉或滅火器滅火,但切勿把自己置身于危險之中;
(7)煙霧濃密時,應以濕毛巾捂住鼻孔并貼地面爬行,以免吸入濃煙窒息;
(8)聽從消防工作人員的統一指揮;
(9)如火勢無法控制,應迅速從安全出口跑到首層空地,切勿搭乘電梯逃生。
九、消防設施
1、消防設備(報警器、滅火器、消防水喉、消防水管等)設置在各樓層的消防栓箱內或天花板上,非特殊情況不得擅自移動,如遇火情,業戶有權使用以上設備進行滅火自救。
2、禁止損壞消防設備、設施,物業管理公司有權搬離障礙物和更換受到破環的設備和設施,由責任者負責所有由此而產生的費用。
3、了解樓宇內的消防設施設備,熟悉消防疏散圖,熟悉火災報警急救措施。
4、消防中心定期測試所有公共消防設備和進行消防演習。測試或演習前,會預先發出通告,聽到試驗警鐘時,不必驚慌,在適當的時間,消防中心將邀請業戶參加消防演習。
十、可疑物件及恐嚇電話的處理
1、如發現可疑物件應及時通知物業管理公司,切勿觸摸,并指引行人遠離該處,如明顯地屬危險品或爆炸品應立即向110施援。
2、接獲任何恐嚇電話或有危險性發生的電話,應保持鎮定,與對方詳談,留意來電者背景、動機及有任何要求,建議您的電話設置來電顯示功能。
十一、盜竊案處理
如有盜竊案發生,請立即向警方報案,同時通知大廈服務中心,并保護好案發現場。在公安人員未到現場調查取證之前,不可對現場進行任何清理和破壞。
十二、水浸事件的處理
1、業戶如發現水浸情況,首先關閉水總閥,切勿觸及電源并立即通知大廈服務中心事發位置,以便及時安排搶修。
2、如需疏散,請關妥門窗。轉移重要物品及重要文件,盡快離開發水區域。
十三、防風措施
每當臺風來臨之前,除物業管理公司做好公共防范及安全提示外,請您做好以下防范措施,以秩序維護全:
1、關閉并扣好所有窗戶,如有需要,可加上膠紙,切勿在玻璃門窗前逗留,以免玻璃吹落傷人;
2、檢查陽臺上水道是否暢通,免被雜物阻塞,引致積水泛濫。
第13篇 某大廈物業客服部日常管理內容
大廈物業客服部日常管理內容
1.0計劃管理
1.1根據本公司經營管理的總體目標,客服部需定期制定出各種配套計劃,使工作更加主動、有效和協調。
1.2主要計劃有:
1.2.1編制和控制本部門的各項預算。
1.2.2根據所管轄物業的具體情況制定當月工作計劃。
1.2.3定期制定培訓計劃并監督實施。
1.2.4制定好本部門物資設備的采購計劃。
2.0組織管理
根據管理區域的規模及管理體制,設置、調整和完善客服部的各種機構和崗位設置,明確各種崗位的職責和任職要求,并制定各項工作的操作程序、業務流程以及各項規章制度。
3.0人員管理(落實到部門領導)
根據各崗位的任職要求,聘用合適人員,通過培訓使他們掌握高水準物業管理專業態度、專業知識、專業技術,并養成良好職業習慣。同時,通過有效的獎懲與激勵管理制度,使員工能始終積極、主動地進行工作。
4.0物資設備管理(落實到部門文員)
制定好客服部物資的管理計劃。與行政部門充分配合,做好客服部物資設備的采購、領用、保養、更新等各項工作,以減少資金的耗費與占用。
5.0質量管理(落實到物業客服)
培訓員工樹立質量意識,實行全面質量管理。通過對客服部各項工作質量標準的制定、實施、檢查、改進,再制定、實施、檢查,使之成為一個循環往復螺旋上升的過程,不斷提高客服部的服務質量。
6.0預算管理(落實到部門經理)
編制和控制客服部年度的各項預算。同時,在審批部門要求采購的物資時,努力在不降低規格的前提下,盡可能降低成本。
7.0協調管理(落實到客服主任)
協調好客服部與公司內及物業外各政府職能部門的工作關系。如保安、工程、財務及行政人事部的關系,及政府主管部門、職能部門、合作公司、郵局、電話公司、各施工單位及供應商的關系,以取得它們對客服工作與管理工作的支持與配合。
第14篇 大廈保安員護衛員巡邏管理培訓
大廈保安員(護衛員)巡邏管理培訓
巡邏的主要目的:
-防止及偵查罪案
-防止及偵查火警
-加強安全措施,防止意外
-記錄及報告不尋常及可疑情況
1.其他目的
護衛員巡邏的主要目的,是確使所屬大廈安全穩妥,所以護衛員必須密切留意,防止大廈受到破壞、住客安全受到威協。若要有效的達成以上目的,以下數點必須留意:-
(1)確使所有門、閘及特定地方按指示及一般程序鎖妥。
(2)確使鎖、掛鎖及鎖具完整無缺。
(3)若發現房門未鎖,應記錄并報告。亦要通知有關公司,但在未聯絡到該公司前,應將門上鎖。
(4)檢查未上鎖公共地方,例如垃圾房、儲物室及水電雜用房。
(5)巡視三道防線是否安全(包括外圍、外墻及內部),確使沒有人非法進入。
(6)調查可疑光源,例如電筒光源。
(7)注意附近停車場內活動及車輛情況,若發現棄置車輛或可疑車輛,應立即報告。
(8)若在非辦公時間內或在禁區內見到職員或戶主,記下他的姓名及身份證號碼。同樣,若有人流連於所屬辦公地點以外地方,亦應記下其姓名及身份證號碼。
(9)若發現大廈設備有任何損毀,應立即報告并記錄。
(10)接受住客、公司職員或市民投訴,然后報告及進行調查。
(11)重要的地方,例如竊匪的目標及易為匪徒下手的地方,應加倍留意。
(12)若發現失物,應妥為保管,然后將資料詳細記錄在適當的登記冊上。在規定時限外,將失物交警方處理。
2.保安員/大廈管理員之基本應用知識
(1)保安人員應知
a.消防喉入水掣位置
b.消防龍頭位置
c.消防喉轆位置
d.滅火筒位置:有多類每類用途不同
e.沙包及沙桶位置
(2)防煙門作用
設在每座大廈各樓梯通道用作防止煙霧進入大廈防煙門要常常保持關閉。
(3)防火閘作用
安裝在通風系統地方用作阻止火勢蔓延,當火警發生時防火閘受熱影響而下降。
(4)花灑頭作用
多安裝在樓底天花板喉管之下經過高度熱力或人為撞擊中央之紅色玻璃管,便會自動爆開。
(5)煙霧感應器作用
是一種預防發生火警物體通常安裝在電梯口,變壓房或其他較為容易發生火警的地方。當感應器受到煙霧侵擾時,感應器面板顯示紅燈發出警號。
(6)熱力感應器
功能與煙霧感應器相同,只要受到高溫影響便會發出警告聲響。
(7)防盜警鐘系統運作
消防設備指示板
燈號指示及操作
煙霧感應器smokedetector
熱力感應器heatdetector
花灑頭sprinkler
流水掣flowswitch
花灑分掣subsidiaryvalve
水泵及水箱pumpandwatertank
電梯監察板liftsupervisorypanel
顯示電梯性能及運作情況
3.大廈電梯故障處理程序
(1)電梯困人
如電梯內之人仕按警鐘,座頭會顯示哪一部電梯困人,閉路電視亦會清楚看到有多少人被困,座頭即通知控制室,由控制室隊員通知電梯保養公司員工。座頭之隊員同時用內線安慰被困人仕不用驚慌及請耐心等候,工程人員即會到來修理。如被困人仕感到不適,可通知救護車到場協助。如情況緊急須即通知消防局。
(2)電梯損壞、不動或任何不正常情況,即通知電梯保養公司職員到場修理。
(3)保安員須詳細記錄在簿內有關電梯公司員工何時到場、何時放人。如電梯困人,須呈交一份意外事件報告交管理處。
4.臺風措施
在臺風季節期間,各保安員須謹守工作崗位,及采取以下措施:-
(1)
a.控制室要將收音機開啟,并不斷留意天文臺公報之臺風消息。
b.將準確之臺風訊號,貼於大廈之當眼位置。
c.檢查及準備一切防風應用之裝備及工具,如雨衣、水鞋、電筒、強力膠紙、沙包、鐵線、剪鉗、鑼絲批及頭盔等。
d.將所有容易被風吹倒之物件,如工程吊船、鐵馬、鐵架、花盆及外圍天花等;必須綁緊或放置安全及適當之地方。
e.如有臨時蓋搭之棚架及可能被臺風吹倒之物體,均須通知有關部門作有效的捆綁,務求達至最高安全措施。
f.必須與管理處及工程部職員保持緊密聯絡,以配合臺風時之事件處理。
g.檢查所有公共地方,如天臺、泵房、花園及外圍之去水道,確保并無沙泥雜物淤塞,以防水浸。
h.由於臺風抵達前后會帶來大量雨水,如發現大量積水涌入,須立即使用沙包截斷水路,以免造成積水泛濫,損害財物。
i.要不斷密切留意所有泵房、電制房及電梯房,有無被水浸之機會;如有的話,應作出相應之措施預防。
(2)
a.當風球懸掛時,所有警衛員均須要依時返回崗位當值;直至有警衛員接更后,方可離去。
b.一切發生之意外事件及事后處理,均須作出詳細記錄及報告。
c.適當及盡快處理一切緊急事項及協助住戶要求。
d.當風球除下時,盡快配合管理處、工程部及清潔人員,清除臺風所造成之垃圾及處理被破壞之設施。
5.火警發生之處理程序
隊員發現或接獲投訴火警時,需立即到現場調查。如屬實情隊員需將正確地點報告控制室,代為撥119報警,此外控制室應叫巡邏隊員,到場協助處理。此外隊員需注意下列措施:-
(1)如情況嚴重時應擊破大廈之消防警鐘,使屋內住客有所警覺。同時隊員需通知及協助住客疏散逃生。
(2)迅速將地下大堂與后門防火門打開,并搬離有礙逃生與搶救工作之障礙物。
(3)關閉有關之總掣如電掣、煤氣掣等,將電梯升上高層,并停止操作。
(4)迅速將消防喉拖至火場開啟水掣,盡量設法用水撲救。
(5)疏散時禁止住客使用電梯,并勸諭住客用走廊樓梯疏散。
(6)封鎖出事大廈范圍、勸諭人群遠離,以策安全,注意趁火打劫及禁
止閑什人等進入。
(7)如火警現場無人時,應交由最先到達之消防或公安破門搶救,并在現場維持秩序。
(8)并將火警知會管理處有關等和部門。
(9)事后填寫一份詳細報告。
6.煤氣之處理
(1)隊員接獲投訴漏煤氣時,需立即到現場調查,到場之前,應將攜帶之對講機或呼機、手機關掉。
(2)各隊員到達現場,不可亂按門鐘,可用棍拍門,或用手扣門。
(3)如發覺有大量濃厚氣味時,先將門外電源關閉,將電梯降回地下,停止使用。
(4)封鎖地下大堂,禁止任何人仕進入,并代為報119和通知煤氣公司處理。
(5)如漏氣現場情況嚴重,應通知同座之住戶疏散,但請勸告各住戶在離開時,不應用力將木門或鐵門關上,同時勸諭各住客應使用走火樓梯,切不可按電梯按鈕及乘搭電梯。
(6)若現場可以進入,并發覺有大量濃厚氣味時,隊員確保自己安全,切勿魯莽進入,并應設法打開通風的門窗,稍后氣味降低時才進入搶救。
(7)切勿燃點煙火或開啟任何電器,包括電燈,風扇等。
(8)盡可能將煤氣掣關閉,停止氣體繼續漏出,(通常在洗碗盤下有掣,將其off便可。)
(9)并將漏氣事件知會管業處有關人等和部門。
注:樓外之煤氣總掣,是由煤氣公司職員關閉,要知會煤氣公司關閉。
7.大廈停電應變措施
(1)大廈停電注意事項
a.隊員在當值時發覺大廈停電時,要第一時間將停電之正確位置及范圍報告控制室。
b.當值隊員要到停電范圍巡邏,防止賊人混水摸魚。
c.當值隊員要巡視各停電大廈,查看該座大廈電梯是否有困人,如發現電梯有困人要加以安慰,并表示很快便會將被困電梯之人仕放出。如發現電梯內有人恐慌過度或昏迷,要即致電119處理。
d.協助消防員或電梯技工,營救電梯內被困人仕。告知消防員或修理電梯工人,被困電梯內之人數及正確地點。
e.當電力恢復正常,隊員要即時報告控制室。
f.在停電期間,如有任何特別事故,要第一時間報告控制室。
(2)停電時控制室人員之此處理
a.通知有關停電之緊急部門,待他們前往處理。
(如:第一時間通知電梯公司,如有業戶因停電而生命受到威脅,要第一時間打119求助)。
b.通知當值隊員處理方法
(a)持手電筒到各停電大廈巡視。
(b)向業戶解釋停電原因及穩定業戶情緒。
(c)如因停電,業戶人身安全受到威脅,要第一時間報告控制室。
c.第一時間通知管理處工程部。
d.調動后備人員到停電現場,處理此一突發事件。
e.取消其他任務,安排人員到停電現場。
8.食水沖廁水故障情況及處理程序
(1)地下泵房水箱有水,而天臺水箱無水
水泵自動掣發生故障,便要開動手動泵。如手動泵亦開不動,即電掣有問題,即通知工程部及當值管理處職員。如沖廁水有上述情況,日間即通知管理處,晚間待明日通知。
(2)地下泵房水箱無水,而天臺水箱亦無水
來水有問題,查看入水掣是否被關上,如在開啟狀態,即電水務局是否來水出現問題。
(3)地下水箱滿瀉
水箱之水波有問題,用人手操縱入水,將入水掣關上一半,每隔二小時再到水缸視察。如水位低時,可開回入水掣,待水缸滿后再關上一半,日間即通知工程部,夜間待明天通知。
(4)公共地方爆喉
a.關掉有關之水掣。
b.將所有電梯升上頂樓,阻止水流入電梯內,損壞機件。
c.將沙包堆放於電梯門及樓梯,阻止水向下流。
d.通知工程部維修。
e.通知清潔工人清理現場。
(5)個別單位水浸
a.關掉該單位之水掣。
b.將沙包堆放於其屋門前,阻止水流出走廊。
c.知會戶主檢查及盡快進行維修。
d.檢查下層住戶有否受影響,然后通知管理處。
e.通知清潔工人清理現場。
(6)水黃
即電水務局,查問附近是否有水務工程及禮貌地回覆投訴者及通知管理處當值職員。
(7)上述事項清楚記錄在大簿內及須呈交一份意外事報告給管理處。
9.停車場罪案事件處理指引
(1)可疑車輛發現(如:爆竊、破壞等)
a.立刻通知控制室之所在位置并待援。
b.控制室須立即報告主管,并派遣有關隊員前往現場調查真相。如有需要,須立即報警及通知管理處。
c.盡量描述車輛之特征,如車牌編號、顏色、類形等(或駕駛者、乘客之特征)。
(2)遇上正在犯案之疑匪(如:打劫、偷車等)
a.立刻報告控制室是屬何種罪案及位置。
b.控制室須立刻報警及報告主管,如需要時并通知管理處。
c.按情況而定,若能力所在立即制止或拘捕疑匪。否則,盡量隱蔽及保護自己,找一個安全位置,繼續觀察疑匪之行動及特征,并待援。
d.增援(其他隊員或警方人員)未到時,若發現疑匪有意離開時,你應繼續報告控制室,并留意其逃走之路線。
e.在拘捕過程中,須用最低武力達到目的,事后須交由警方處理。
f.派員駐守現場,不要移動任何有關之物件及證物,待警方人員到場處理。
g.保安主管可決定使用巡邏車兜截。
(3)未經準許而離開之車輛(如未繳款、毀壞升降欄、強行出閘等。)
a.立刻報告控制室有否任何財物被毀壞。
b.控制室須立刻報警及報告主管,如有財物損毀時,所報之類別,該為刑事毀壞案件予警方。
c.若能力所在立即制止或阻截其離開,并拘捕或拘留有關人仕或車輛。
d.立即記下所有資料,如上列(1)b.所述。保安主管可決定使用巡邏車兜截。
(4)發現可疑人物
a.立刻報告控制室所在位置。
b.若能力所在,即上前質詢或盤問該可疑人物。
(a)若其合作,你應記下其任何身份證明文件資料,到訪何處及目的,再無懷疑時方可讓其離去。
(b)若上述(a)未能達到目的,
你可將可疑人物帶回保安部,交予控制室人員處理。
(c)控制室亦應如上述(a)之方法處理,再向被訪者詢目的未能達到時,須立即報告主管并求警方協助。
c.若可疑人物欲逃走,又未能阻止時,你應立即記下其特征,盡量跟蹤其逃走路線,并與控制室人員保持聯絡。
d.保安主管可決定使用巡邏車或派遣其他人員兜截。
(5)備注
各隊員在執行或處理上述各項事件時,須注意下列各點:-
a.絕對有權查問、資詢、盤問任何被可疑之人仕或車輛,使彼等作出適當之證明。
b.除非對方合作,否則法例上并未賦予任何隊員取閱他人身份證明文件,一般情況下,只可求警協助。
在你極懷疑或有理由相信對方已犯罪或意圖犯罪時,便可進行拘捕行動。
10.如何處理投訴及對客戶之禮貌和態度
大廈管理或保安是屬於服務的行業,大部份時間須與不同階層的人仕接觸,所以當保安員在執行各種任務時,必須要有禮貌,無論對待住戶、訪客、同事等均應以禮相待,保持彼此間之良好關系。
保安員應熟悉大廈內各住戶并保持密切聯絡,以便就保安問題交換意見及
第15篇 科技大廈管理規約草案
e科技大廈管理規約(草案)
為加強e科技大廈的物業管理,維護全體業主的合法權益,維護物業區域內公共安全、公共環境和公共秩序,根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》和北京市的有關規定,經本物業區域業主大會會議表決通過,制訂本管理規約(以下簡稱本規約)。
第一章 總 則
一、物業基本情況
物業名稱:e科技大廈
物業類型:寫字樓
坐落位置:北京市**區**坊路*號
總建筑面積67,693.20平方米,其中地上建筑積44,592.20平方米, 地下建筑面積23,101平方米。地上十三層,地下四層,總高度50米。首層高5.0米,其它樓層層高3.75米,車位384個。
二、本物業區域成立業主大會行使業主關于物業管理事項的共同決定權。
三、業主應遵守物業管理有關法律法規和本規約,執行業主大會和業主大會授權業主委員會作出的決議、決定。配合物業服務機構的物業服務活動,遵守本物業區域內物業管理的相關規章制度。同時,業主應保證其共居人、使用人及相關人員遵守本規約和相關規定,合理使用物業。
第二章 物業使用和維修
四、按規劃設計用途使用物業。合理使用共用部位、共用設施設備,自覺維護物業整潔、美觀,遵守市容環境管理的相關規定。不擅自改變房屋結構、外觀和用途;不擅自占用共用部位和共用設施設備;不擅自利用共用部位搭建建筑物、構筑物等。不擅自張貼或安裝可通過外觀看到、有礙觀瞻的標識牌、廣告牌或標語等。
五、愛護公共環境。不侵占公共綠地、損壞綠地、園林和其它共用設施設備;不隨意堆放、傾倒或拋棄垃圾、雜物;不在共用部位亂涂亂畫和隨便張貼;垃圾應按指定時間和地點投放,避免遺撒。
六、自覺維護物業區域內的公共秩序。不在物業共用部位或違反規定在專有部分堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其它有毒有害物質;不得利用物業從事危害公共安全和公共利益的活動,以及法律法規及相關規定禁止的其它活動;遵守環境保護的相關規定。
七、機動車在本物業區域內行駛應避讓行人,嚴禁鳴喇叭;車輛出入應按規定出示相應證件或登記。
機動車應在規劃的車位停放,嚴禁在消防通道、消防井蓋、人行便道和綠地等場所停放;車位只可用作停放車輛,不得擅自在車位上安裝設施;停放期間,防盜報警器應使用靜音,發生噪音應迅速解除。
八、業主應及時對專有部分以內的有可能影響相鄰業主權益的損壞部位和設施設備進行維修,發現屬公共維修責任的物業共用部位、共用設施設備損壞時,應及時告知物業服務機構或業主委員會,并采取必要措施防止損失擴大。
九、對異產毗連的物業進行維修,各相關業主應積極協助、配合,不得人為阻撓維修。因阻撓維修,造成人身傷害和財產損失的,阻撓人應承擔法律責任。
業主應配合物業服務機構和相鄰業主必要時進入專有部分以內進行維修,如因該維修而造成物業損壞的,應予以修復或適當賠償。
十、人為原因造成物業共用部位、共用設施設備損壞的,責任人應負責修復或賠償。
十一、業主需要進行室內裝飾裝修的,應當告知物業服務機構,并按規定簽訂裝飾裝修服務協議。
裝飾裝修房屋,應在規定時間施工,不得擅自拆改承重結構、各種管線和破壞防水層等,不得影響物業共用部位、共用設施設備的正常使用,因裝飾裝修導致物業共用部位、共用設施設備損壞的,應當承擔修復及賠償責任。
十二、業主對其共居人、訪客、代理人、承租人、雇工及其授權使用人因過錯對本物業服務區域內其他業主造成的人身傷害及財產損失,應當承擔相應的賠償責任。
十三、本物業服務區域內所有權屬于全體業主的可供經營的公共部位、公共設施設備的經營權可以經業主大會決議,由業主委員會代為行使,該項經營的全部收入歸全體業主共同共有,從物業管理費中提取不超過2%作為業主大會經費,收入可以按照以下用途使用:業主委員會開展工作的經費不足時提取一定比例作為業主大會費用;補充專項維修基金。
十四、其他條款
為防止因跑水、燃氣泄漏或電器過載發生的火災及其他突發性災害,對上述災害及時進行有效的處理,業主需主動向物業服務公司預留緊急聯系方式,并應在上述災害發生時配合物業服務公司采取緊急避險措施。
若緊急避險措施給相關業主造成直接財產損失,緊急避險實施人不對此承擔賠償責任;但實施緊急避險措施超過合理且必要的限度,并給相關業主造成直接財產損失的,緊急避險實施人應承擔相應的賠償責任。
業主及其授權使用人因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用本物業共有部分和共有的建筑物附屬設施的,應事先通知物業服務公司,并在約定的期限內恢復原狀,造成財產損失的,應當承擔修復或賠償責任。
第三章 物業服務費用的交納
十五、業主應當按照管理規約約定或業主大會會議的決定交納物業服務費用,因故不能按期交納的,應委托他人按期代交或及時補交。
對欠繳物業服務費用的業主,業主委員會應進行催繳或委托物業服務機構催繳,采取電話、書面和當面等催繳方式。
同時,業主應按規定交納水、電、燃氣、供暖等使用費用。
十六、業主如委托物業服務機構對其專有部分和專有設施設備進行維修、養護等特約性服務,應另行支付費用。
十七、業主在轉讓或出租物業時,應當告知新業主和承租人遵守本規約,并將有關情況于3日內告知業主委員會或物業服務機構。
業主轉讓物業,應當結清物業服務費用;出租物業,約定由承租人交納物業服務費用的,業主承擔連帶責任。
第四章 違約責任和違約糾紛的解決
十八、業主應自覺遵守本規約的各項規定,違反本規約造成其它業主、物業使用人人身傷害或財產損失的,應當承擔法律責任。
對業主的違約行為,業主、業主大會、業主委員會可以督促其改正,也可委托物業服務機構督促其改正。
十九、業主對物業服務的意見和建議,可直接向物業服務機構提出,也可向業主委員會提出。
第五章 附則
二十、本規約如有與進行法律法規相抵觸的條款,則該條款無效,但不影響其它條款的效力。
二十一、本規約經首屆業主大會表決通過后立即生效。
