第1篇 x城物業管理處年度培訓計劃
新城物業管理處年度培訓計劃
1 培訓工作的指導思想:
無論從事何種行業,工作最終是由人去落實完成。所以,我們始終高度重視人力資源的開發,尤其強調企業對員工的內部潛能開發--即培訓。因此,我們把培訓提升到一個戰略高度。我們相信,一個好的管理模式必定包含一個好的培訓機制。我們認為:
培訓是企業壯大的催化劑。
培訓是員工職業生涯的加油站。
培訓是企業給員工最實惠的福利。
我們在人員培訓上擬采取如下措施:
(一)結合物業管理方面的經驗,并根據物業管理市場及行業動態的最新變化,隨時調整培訓策略,不斷更新培訓內容,保證培訓的效果。
(二)樹立'管理者就是培訓者'的觀念。每一位管理人員都應該擔負起培訓下屬員工的職責。我們尤其強調實際工作中的能力訓練,包括日常的工作指令也應該以培訓的方式下達,讓員工在實踐中不斷地提高自己的工作能力和績效。
(三)培訓考核績效化。我們將把管理處每次培訓考核的結果與個人的績效考核掛鉤,目的就是落實培訓,量化培訓,避免管理處培訓流于形式。
(四)保持課程的持續改進。我們將實際工作經驗不斷加以總結并用以指導員工,防止員工在機械循環的培訓中喪失學習動力。同時強調培訓形式多樣化,采用先進科學的方式(例如拓展訓練、感受性訓練、游戲等)增加培訓的效果。
(五)采用目前國際企管人員流行的'kas'培訓方法即集知識(knowledge)、能力(ability)和技巧(skill)于一體的培訓方法。其中包括講授法、討論法、案例法、模擬角色法、對抗辯論法、專題討論會、參觀學習、現場實習和職務輪換等方法。
(六)培訓工作制度化,保證員工有足夠的培訓時間。通過分級考核及末位淘汰制度,制造員工的緊迫感和壓力感,將傳統的被動性接受培訓,變為員工自發性的主動參與。
2 培訓的組織方式
1、培訓職責
a、管理處副經理負責員工日常培訓的計劃、協調、組織、考核等工作。
b、主管級以上的管理人員根據管理處提出的培訓計劃進行逐級培訓,并對培訓實施進行評估和反饋。
2、培訓實施流程
我們對員工的培訓分為三個階段。 入職培訓--崗位培訓--日常管理培訓。
3、培訓時間
職務(崗位) 經理以上 項目主管基層管理員(班組長) 作業層員工
每年培訓時間不少于80小時不少于60小時不少于40小時不少于40小時
3 培訓內容及目標
3.1培訓內容
(一)員工公共培訓科目
序號公共科目名稱培訓內容課時備注
一軍訓(包括軍事訓練和體能訓練)10小時
二禮儀知識:
1.常用禮儀知識2.形體訓練3.《員工行為語言規范》6小時
三服務意識:
1.職業道德教育2.如何處理客戶投訴 3.客戶溝通技巧3小時
四企業文化:
1.企業發展史及基本情況介紹 2.企業理念
3.《員工手冊》 4.觀看vcd
5.勞動及人事方面的管理規章制度 3小時
五小區基本情況介紹及二次裝修管理要點4小時
六行業法規:
國家、南昌市物業管理方面的法規條例4小時
七物業管理基礎知識4小時
八安全知識及消防知識2小時
九質量管理及iso9001質量管理體系20小時 小區過了裝修期
(二)客服及行政組培訓科目
a. 理論知識培訓:
序號公共科目名稱具體內容課時備注
一fh新城基本情況及開發單位的基本情況介紹、小區的管理要點1小時
二企業文化:
1.企業發展史及基本情況介紹2.企業理念
3.《員工手冊》4.觀看vcd《走向明天的我公司》1小時內訓
三法律常識及物業管理相關之法規條例2小時
四質量管理及iso9001質量管理體系、iso14001環境質量管理體系、ohsas18001社會責任體系知識2小時
五企業管理基礎知識聘請專職教師授課
b. 基礎知識培訓
序號 培訓內容 課時 備注
一《fh新城管理處答客問》101小時
二fh新城房屋建筑基本結構及住宅質量保修11小時
三禮儀服務標準0.5小時
四禮儀知識:
1.形體訓練 2.《員工行為語言規范》0.5小時
五小區消防知識培訓及消防演習0.5小時
六管理處客戶服務程序0.5小時
七《客戶助理禮儀標準、電話接聽禮儀作業指導書》0.5小時
八《客戶助理、大堂助理值班作業指導書》0.5小時
九《突發事件處理作業指導書》0.5小時
十管理處客戶溝通、投訴處理技巧0.5小時
十一客戶檔案管理程序及作業指導書0.5小時
十二體系內部審核程序及作業指導書1小時
十三物業管理處職位說明書0. 小時5
(三)工程組培訓科目
序號培訓內容培訓頻率課時培訓目標
一入職培訓:包括服務禮儀1.常用禮儀知識 2.形體訓練 3.《員工行為語言規范》;維修規范;安全教育上崗前
培訓1小時規范服務禮儀、維修規范、增強安全意識,
二工作例會(政治思想及職業道德教育,工作講評及技術交流)每周召開一次1小時提高思想覺悟,總結自身不足,增加工作經驗
四行業法規:國家、南昌物業維修管理方面的法規條例每月一次培訓1小時
五《維修服務工作手冊》
《設備管理工作手冊》
《消防管理工作手冊》
維修服務規范每月一次培訓
及考核1小時熟悉技工的崗位職責,操作規程,工作標準
掌握基本的消防知識和設備管理知識
掌握維修服務規范
六房屋維
修方面的管理條例,房屋修繕標準,物業設備設施服務管理基礎知識每季度一次培訓和考核1小時熟悉相關法律常識,提升理論水平
七 fh新城小區的設備設施特點,每月一次培訓1小時增強了解和熟悉小區的設施設備,更好地向準業主提供服務
八土建、機電、給排水、空調等相關專業的基礎管理知識每半年一次培訓考核1小時提升員工綜合能力及素質
九設備及機具的操作演練和保養規程每半年一次培訓和考核1小時檢驗員工實際操作能力,尋找差距
十技術大比武每年一次1小時綜合評比,提高技能
十一消防實戰演習每半年一次1小時提高消防實戰能力
(四)安保組培訓科目
序號培訓內容培訓頻率課時培訓目標
一1.單兵隊列動作
2.三大步法
3.體能訓練逢周一至周五,每天訓練一小時1小時培養組織紀律性,練就扎實基本功
二1.擒拿格斗基本功
2.軍體操
3.防衛術逢周六、周日1小時熟練掌握擒敵及防衛技能
三內務管理每周一次檢查評比1小時保持宿舍干凈整潔
四例會(政治思想及職業道德教育,工作講評及分析)每周一次1小時提高思想覺悟,總結自身存在不足
五《護衛服務工作手冊》每月一次培訓考核1小時熟悉保安員崗位職責,操作規程,工作標準
六1、護衛服務的規章制度及相關法規政策;
2、社區護衛規范每月一次培訓考核1小時熟悉相關法律常識,提升理論水平,熟悉了解居住社區的服務規范
七《消防管理工作手冊》每月一次培訓考核1小時了解消防的基礎知識,救火的基本程序及各自職責
八突發事件的應急處理
緊急集合演練每季度一次1小時提高突發事件處理能力
b.保潔
序號培訓內容課時培訓人員
一公司章程、員工管理規定1小時全體員工
二學習員工守則、崗位職責1小時全體員工
三全體員工職業道德培訓1小時全體員工
四禮表儀容、行為準則0.5小時全體員工
五獎勵與處罰規定0.5小時全體員工
六量化管理評分細則0.5小時優秀員工
七例會制度、管理表格0.5小時全體員工
八主管、領班、員工崗位職責0.5小時全體員工
九各崗位達標標準0.5小時全體員工
十清掃程序0.5小時全體員工
十一機械、工具藥劑保管須知0.5小時全體員工
十二小型工具的識別與使用0.5小時全體員工
十三衛生間清潔程序0.5小時全體員工
十四常用清潔劑使用常識0.5小時全體員工
十五定期工作中,工具藥劑配合使用方法0.5小時全體員工
十六實際操作0.5小時全體員工
3.1培訓目標
第2篇 綠城物業管理有限公司概況
浙江綠城物業管理有限公司概況
浙江綠城物業管理有限公司成立于1995年3月,注冊資金500萬元,隸屬于綠城控股集團,是具有國家一級資質的物業管理企業,被杭州市房地產管理局和浙江育英職業技術學院分別定點為'杭州市物業管理教學示范基地'和'教學實訓基地'。
我司設有總經理辦公室、財務部、人力資源部、質量管理部、安保部、企業策劃部、企業發展部、企業文化部、工程技術部、維修中心、保潔中心等部門,并在北京、上海、安徽、湖北、湖南、河南和浙江紹興、舟山、慈溪、嘉興、寧波、金華等地設立分(子)公司和管理處。
目前,公司接管物業的類型有別墅、多層公寓、小高層公寓、寫字樓、酒店式高層公寓、學校等,介入咨詢和接管物業的總建筑面積達3098萬平方米。已成為國內介入咨詢和接管面積最大、類型最多、覆蓋區域最廣的一流物業管理企業之一。
公司按照市場化、專業化、集團化的管理模式,以依法管理、業主至上、服務第一為宗旨,建立了獨立核算、自負盈虧、自主經營、自我發展的運行機制,確定了科學規范、依法管理、竭誠高效、安全文明、持續發展的質量方針,制定了一整套嚴格的管理制度和操作規程,通過科學的管理和優質的服務,努力營造安全、文明、整潔、舒適、充滿親情的社區氛圍,同時,通過多年經營,公司已形成了以人為本、和諧共存,'真誠、善意、精致、完美'的獨特文化理念,為企業的健康發展建立了強大的精神支撐和厚實的人文基礎。
我司現有員工近2800人,其中80%以上的管理人員具有大專學歷。為了適應我司企業發展的需要,我司開展了多層次、多形式的員工培訓,不斷提高員工素質,提高服務質量,提高管理水平,為公司的可持續發展奠定了堅實的基礎。
公司對未來充滿信心,通過不斷地自我完善、自我發展,正在努力創建全國一流的物業管理企業,爭取為我國物業管理行業的發展做出應有的貢獻。
第3篇 第一城物業整體管理目標理念
第一城項目整體管理目標、理念
針對zz第一城的實際情況,我們確立了其物業管理的目標定位和整體構想。我們對zz第一城的具體管理目標是:在管理期內,使zz第一城的物業管理在社區環境、安全保障、設施維修、文化氛圍、管理水平等方面成為安慶市物業管理的典范,樹立起獨樹一幟的品牌樓盤形象。通過專業化、規范化的物業管理服務,在全面接管小區后一年內使zz第一城達到安慶市物業管理優秀小區的管理標準,三年內達到安徽省物業管理優秀示范住宅小區的標準,四年內達到國家優秀示范住宅小區物業管理標準。我們對zz第一城的整體管理目標可概括為:
1、樹建興物業管理公司形象,提升zz第一城綜合品質,為一流地產品牌提供一流物業配套。
建興物業是一個極具活力和競爭能力的物業管理企業,她最鮮明的特色是敢于創新,既有機制創新,又有管理創新,還有物業管理行業理念的創新。建興物業在接管zz第一城后,zz第一城將成為建興物業今年工作的重中之重,必將投入主要精力,公司考慮以此項目為基點,在安慶地區開辟更大市場。為樹立建興物業管理公司形象,提升'zz第一城'的綜合品質,建興物業公司準備采取以下措施:
(1)全面推行'人性化物業管理理念'
zz第一城在當地屬于高端地產項目,鑒于業主有一定的經濟能力和身份,建興物業將借鑒高端物業管理經驗,廣泛引入人性化物業管理的先進管理理念,以'關注員工的不同需求、關注業主的家居質量、關注環境的溫馨和諧、關注社區的整體氛圍'為特征的具有'zz第一城特色的人性化物業服務模式'。建興物業的人性化管理實現了幾個統一:對業主來說,注重了外在環境和內在情感的統一;對公司來說,實現了規范化管理和人性化管理的統一;對員工來說,體現了企業發展和個人成長的統一。
倡導'人性化物業管理模式'可以表述為:(1)關注員工和業主不同層次的需求;(2)小區環境建設中人性化因素的融入;(3)對業主在管理服務過程中的'家庭式關懷';(4)現代文明社區精神的塑造。簡言之,就是在管理、環境、空間各個層次和環節營造既相互信任、相互尊敬,又有明確行為規則約束的和諧、有序的舒暢環境和文化氛圍,使人們在工作、生活、文化娛樂等各方面的品味需求均得到滿足。人性化物業管理模式必將使zz第一城的物業管理在檔次上得到全面提高。包括:
(2)全面導入酒店式物業管理服務(重點介紹)
我們將在zz第一城推行'以業主為中心'的酒店式管理服務,倡導'以人為本'全方位個性化的業主服務,帶領物業員工參觀學習zz第一城的五星級酒店服務,我們將按照現代酒店服務的國際標準及相關要求來對zz第一城量身打造全方位的物業服務:
2.1 zz第一城酒店式物業管理的行為標準:
smile(微笑):每一位員工必須對所有服務對象(業主)保持真誠的微笑;
e*cellent(杰出):要將每一項微小的服務工作都要求完善,做得出色。
ready(準備):主動,要求能隨時為服務對象(業主)提供專業、規范的服務;
viewing(看待):要把每一位服務對象(業主)都看作需要特殊照顧的貴賓。
inviting & creating(創造):要精心創造出使服務對象(業主)能感受到的熱情氣氛和關懷體貼的服務;
eye(關注):始終要用熱情友好的關注態度對待服務對象(業主),關注業主服務需求,及時提供服務,使之時刻有令人重視的感受;
國際酒店業認為,service(服務)的概念含義可用上述每一英文的每頭一字母所包含的內容來理解,這也是我們對酒店式商務物業管理服務的行為標準要求。
2.2 我們從過去的著眼于滿足業主的群體需求、一般需求,提高到在滿足業主一般需求的基礎上,最大可能地滿足業主一家一戶的不同需求高度;將根據zz第一城各類業主的不同需求,提供適合不同層面、不同類型的個性化社區服務內容,實行有效的'愛好分類、個性服務',將以往物業服務的大面積、大分類和大時段上升為業主細分、愛好細分、服務細分的更人性化的服務。
zz第一城酒店式物業管理服務滿足個性服務需求的標準:
要滿足服務對象的個性服務需求,具體要注意下列兩點,
o 要通過調研,事前了解服務對象的各種不同的需求:
不同類型的業主具有不同的個性服務需求。一般而言,業主追求的便利、迅速、安全、舒適、文明的商住活動環境。酒店式物業管理過程中,在滿足業主歸屬需要方面,應特別注重業主對管理項目和服務水平的不同感受,滿足其自我實現需要方面的需求;這樣,必須事前了解各類型業主的'個性'歸類集中,擬定服務的實施計劃。
o 按物質性的需求差別與心理性需求差別來分別滿足服務對象(業主)的需要:
物質性的需求差別是指服務對象對具體物質產品(物業管理職能實施效果)的不同需求。心理性的需求差別是指其對具體物質產品的需求是相同的,但對產品的形式和表象(即物業管理職能的實施過程)有不同的要求。
在提供服務時,不僅對物業管理職能的實施效果有一致性的要求,特別應注重實施過程中的業主的感受差異,在物業管理范疇中,盡所能滿足其差異服務。由此,應憑'以物業管理為依托、以業主服務為中心'的理念,推行充分體現酒店式的'隱性管理'管理模式。
2.3 zz第一城物業服務工作的指導方針(服務誡條):
o 業主滿意是我們工作的目標。
o 微笑。真誠、熱情的微笑是良好服務的開始。
o 溝通。誠懇、親切的溝通方式是維系良好服務關系的紐帶。
o 快捷。根據業主的服務要求和投訴問題,及時采取行動,時刻關注業主。
o 職業禮貌。保持職業禮貌,主動問候和主動向服務對象咨詢服務感受。
o 職業儀表。整齊穿戴,以自己經過修飾的儀容儀表為驕傲;注意個人衛生;時刻留意員工就是公司形象的體現者。
o 團體合作。互助合作,良好的服務不僅僅是每一位員工的努力行為,而且更應是集體的精神體現,認同建興的企業文化和管理。
o 工作技能。熟知工作流程、工作標準,始終如一保持專業、規范的工作水準進行物業管理服務。
業主服務感受描述:
o 安全方面有職業儀表、工作規范的安全巡視人員、崗位執勤人員、折射'紀律嚴明、訓練有素'的安全防范行為。
o 會所優雅的布置、溫馨的氣氛,主動熱情的保安真誠微笑、禮貌問候,讓業主感受星級酒店服務的感受。
o 優美的綠色景觀,使人回歸自然,心曠神怡。
o 整潔儀表、操作規范的清潔人員,24小時保持潔凈的公共環境之外,如有需要,上門提供酒店標準的細致清潔服
務。
o 任何時候需要,通過信息網絡的傳遞,隨即配送所需要的商務用品;且常備'紅十字'應急醫藥,以備不時之需。
o 公共設備正常運行和迅速的家居維修服務,便可商居無憂。
o 利用會所和網球場組織有主題的文化娛樂和體育活動,常保心身開朗。
o 擁有獨立的私人空間,亦有自由、健康的社交場所認識新朋友。
zz第一城的酒店式物業管理將使zz第一城的業主倍感尊貴,使天主第一城銷售持續走旺。
(3) 實踐'即時服務和隱性管理'相結合的管理設想
我們在zz第一城的物業管理中,將引入'即時服務'和'隱性管理'相結合的管理理念。'即時服務',就是我們將對小區業主的服務需求做全面、深入、細致的了解,并成立'業主應急服務隊伍'和'二十四小時快速維修隊伍',保證在業主需要幫助時會即時出現,為業主提供及時滿意的服務,我們強調的是服務的快捷性和業主的滿意度。'隱性管理'是服務檔次的提升,其主旨是充分尊重業主的私密空間和生活的私密性,而且保證在業主需要幫助時即時出現,提供深層次的個性化服務。比如,小區的清潔管理,我們在業主上下班高峰期不讓業主看到保潔員,充分尊重了業主的私密空間。
(4)全面實施mis、cis系統及cs系統工程
a.mis系統:物業管理服務的各種信息快速反饋并及時處理十分重要,為了保證四季雅節信息反饋渠道通暢,確保所有信息都能得到及時處理,我們將在管理處監控中心設置信息控制系統及處理系統,對社區所有信息進行接收和處理,并在處理措施指令發出后進行跟蹤管理。
b.cis系統:我們將對zz第一城進行形象設計。該設計內容包括小區標識導視系統、商業網點的色調、招牌規劃設計、小區管理人員的服裝、綠化景觀的建造等,這些設計完成并實施以后,zz第一城將有一個獨立完整的形象系統,從而大大提高zz第一城的形象,提高社區的文化品味。
c.cs系統:我們將在zz第一城的物業管理中實施顧客滿意戰略,即一切從業主、住戶的需要出發,以業主滿意為物業管理服務的目標,使zz第一城業主和住戶充分感受到高水平管理服務的價值。
(5) 建立與千家萬戶聯動的社區網站,實行社區計算機網絡互動管理。
現代化的物業應該實行現代化的先進物業管理,實行電腦化管理是提高物業管理水平的關鍵所在。建興物業已在濱湖家園使用了時下較為先進的物業管理軟件系統,現在物業管理軟件日新月異,我們將總結經驗,爭取將目前最新的網絡版投入zz第一城的管理中,從而全面提升zz第一城的物業管理水平。
(6)建立治安快速反應系統
安全防范是物業管理第一要素,zz第一城的治安工作由中央監控中心統一指揮調度,并建立起戰斗力強的治安快速反應系統,該系統既強調迅速快捷,又強調多重結合,迅速快捷即要求保安員在接到快速支援的命令后90秒鐘內趕到現場,其它崗位人員也會相繼趨前援助;多重結合即小區治安工作要做到流動崗、固定崗相結合、整裝與便裝相結合、全面防范與重點防范相結合,確保小區治安防范萬無一失。
(7)逐步增加社區管理服務的技術含量
未來的物業管理行業是人才的競爭,也是管理服務中技術含量的比拼,技術的競爭將起最終作用。在zz第一城的物業管理中,我們將逐步加大技術投入力度,如治安管理中,逐步增加技防在管理中的比重;環境綠化逐漸實行綠化機械化,既提高工作效率,又節約人力成本;在機電設備管理中,利用成熟的技術和經驗,加快智能化建設。
2、建設專業規范的服務隊伍
在實施zz第一城物業管理的過程中,我們將建設一支專業、規范的物業管理人員隊伍。同時,我們將持續推行'物業管理人職業化'的管理主題,有計劃地選拔培養管理處高層管理員,為zz第一城物業管理的提高和吉諾地產的持續發展培養和儲備人才。建興物業歷來重視培訓工作,建立了理論學習和實際演練相結合的培訓機制。因此,我們有信心在zz第一城的物業管理期間,培育一支既有理論知識、又有實踐經驗的高素質的物業管理服務隊伍。培養措施包括:
(1)物業管理人職業化
第4篇 太陽城物業管理調查問卷-3
太陽城物業管理調查問卷3
本問卷由zz物業荊州**城管理中心發起實施,旨在了解業主關于物業管理服務的需求、存在的看法以及關于**城物業管理服務的意見和建議,加強互動溝通與交流,攜手創造一個安全、舒適、寧靜、和諧的理想人居環境,共同使**城物業得到有效的保值增值。
我們將倍加重視您的寶貴意見并以此指導和改進我們的服務工作,順致感謝!
以下問題請用'√'選答
1、您對'接受物業管理服務也是一種消費'所持態度:
a理解并贊同b不太理解c其他看法
2、您是否了解《物業管理條例》以及其中關于業主的權利義務和業主委員會的作用:
a、很了解 b、有一點了解但不全面 c、不了解
3、您是否有意愿成為一位業主委員會成員:
a、比較想b、不想c、我沒有時間但有意愿d、我還不了解e、想
4、您理解物業管理對您居住生活質量和房屋保值增值所起的作用嗎
a、基本理解b、理解c非常理解c其他看法
5、您重視的物業管理服務項目有:
a、安全保衛b、綠化與衛生c、社區活動d、維修效率e、投訴回訪效率及質量f、管家的作用g、公共服務以外的收費服務項目的補充h、力所能及的細節服務i、會所服務與配套商業j、交通與秩序
6、您希望物業公司提供的個性化服務項目有:
a、代請保姆b、家政服務c、上門維修d、代交水電氣費用e、代租房屋f、介紹裝修隊g、其他:
7、您希望您所聘請的物業管理單位除了專業以外還應具備的素質有:
a、服務意識b、溝通能力c、公平、公正、透明的服務d、友善和親和力e、遵紀守法g、微笑服務h、禮貌i、恭謙j、文明
8、您贊同的物業公司與業主的溝通方式有:
a、溝通會b、電話溝通c、家訪式溝通d、問卷調查e、信件f、意見箱g:網絡論壇
9、您是否喜歡群體活動:
a、不喜歡b、比較喜歡c、還可以d、只參加喜歡的活動
10、您偏向喜歡的社區活動:
a、健康方向b、有關老人和兒童的c、知識講座d、全體業主參與的競技項目e、露天電影f、露天演出g、溝通聯誼h、適當的旅游組織i、
11、閑暇時是否愿意到會所消遣:
a、通常會b、不一定c、看具體情況
12、以下您希望參與的活動有:
a、聚餐b、聯誼酒會c、參觀d、旅游e、冒險和探險f、挑戰性的活動g、競技比賽
13、您需要什么樣的會所設施和服務:
a、室內恒溫游泳館b、室內網球c、乒乓球d、臺球e、棋牌室f、咖啡茶藝g、健身房h、跳操房i、圖書室j、其他:
14、您希望小區具有什么樣的配套設施:
a、菜場b、超市c、餐廳d、幼兒園e、郵政點f、銀行g、美容院h、
15、您在**城的購房目的:
a、居住b、投資c其他
16、您入住時有小孩同住嗎:
a、有0-4歲幼兒b、有4-10歲兒童c、有10-15歲孩子d、有15歲以上孩子
17、您希望我們為孩子成長提供的服務:
a、英語班b、書畫班c、鋼琴小提琴班d、舞蹈班e、考前輔導班f、
18、您入住以后是否有老人同住:
a、沒有老人同住b、有老人同住,老人年齡
19、您希望為老人提供的服務有:
a、上門體檢及家庭醫生服務b、健康相關講座c、老年團體活動d、
20、您考慮對所購房屋裝修的投入:
a、3萬元以下b、3-5萬元之間c、5-10萬元之間d、10萬元以上e、20萬元以上
21、您考慮選擇裝修單位的性質:
a、自己找的裝修人員b、裝修公司c、知名裝修公司
22、您在處理您顧請的裝修公司與物業公司在裝修管理中矛盾的立場
a、傾向裝修公司b、傾向物業公司c、就事論事d、中立
23、您希望物業公司的各種個性化服務收費采用什么結算方式
a、現金直接支付b簽單記賬后月結c、其他
24、您是否同意小區內白天持續播放背景音樂:
a、同意b、不同意c、無所謂d、按時間段播放較好
具體播放時間建議:
25、您擁有的交通工具情況
a、家用轎車b、摩托車c、助力車d、自行車e、
26、您所能接受的物業管理費標準(每平米/月):
a、0.5-0.6元b、0.6-0.8元c、0.8-1.00元d、1.00-1.2元
27、您所愿意采納的物業管理費用的交納形式是:
a、按季交納b、物業公司上門收取c、按年交納d、其他、
以下問題請給出您的詳細意見:
28、您對未來**城物業管理服務方面最關注的事情是什么
29、目前您對**城最關心的問題:
30、您對**城會所方面的詳細建議和意見
31、您估計您對于物業管理工作中最不能容忍的事情是什么
32、您的其他的建議和意見:
姓名:性別:
第5篇 現代城物業管理整體設想
現代城物業管理的整體設想
運用持續發展的戰略,確保物業的保值與升值。人性化的管理方針為業戶鋪架溝通的橋梁,增進了解與信任,以誠信為本,提高管理服務的信譽。結合所轄物業的建筑特點,導入切合實際的管理理念,以高效率的管理降低成本,轉變傳統思想觀念,'全心全意為業戶服務'。把**現代城建設成為zz市首屈一指的'安全、文明、優美、舒適、尊貴'的園區,使**現代城高品質、高效率、嚴謹規范、以人為本的物業管理成為zz市物業管理行業的一面旗幟。并以物業管理的品牌效應助總公司的房地產開發,成為房地產銷售的新賣點。為實現以上設想,擬采用'一種模式、兩項承諾、三個重點、四項措施'的管理方針。
一、一種模式
針對所轄物業的特點制定出具有創造性的物業管理模式。在管理工作中將根據本物業的實際特點采用有效的模式,并創造'管理由您評定,分分秒秒引證,點點滴滴做起,永遠讓您滿意'的模式效應,力求更好地滿足業戶的需求。
采用的管理體制是:企業化、專業化、一體化。
管理思想是:安全服務第一、人性規范管理、提前服務業戶、打造管理精品。
追求目標是:社會效益、環境效益、經濟效益。
二、二項承諾
1.在一年內做到物業公司收支平衡,略有盈余。
2.在兩年內達到省級'城市物業管理優秀園區'標準或'安全文明園區'標準,三到五年內達到'全國城市物業管理優秀園區'標準。
三、三個重點
1.完善服務、誠信待人
物業管理是以服務為主的行業,為此我們將在今后的服務工作中,充分體現我們的服務宗旨和追求目標,奉行'用戶至上,服務第一'的原則和務實周到的工作理念,為業戶提供全方位、高品質的服務,并將日常服務工作緊密融合于管理之中,與業戶建立良好的服務管理。同時以周、月、季走訪溝通的方式及時了解業戶的意見與需求,在不斷完善的過程中真正讓業戶享受到安心、舒心和稱心的居住(工作)環境。
2.環境管理責任到人
園區的環境管理極為重要,如何為業主創造一個良好、舒適的居住(工作)環境,是我們非常重視的問題。多年的管理經驗告訴我們,保潔工作責任到人,督導檢查、培訓落實到位,才能充分發揮每個人的才能,使其認真地去做好每天的工作,樹立環抱意識,從而保證園區的環境衛生狀況達到最佳狀態,為園區所在地增加一道清潔、衛生、亮麗的風景。
3.安全、消防真抓實干
為確保業戶生命、財產的安全,我們主張以切合實際的人員防范為主、以本物業先進的消防設施為輔的安全管理防范理念,建立一支強有力、多用途的管理復合式人才隊伍。緊密聯系政府職能部門做到齊抓共管,使所轄物業在長年平安的條件下為業戶服務。在日常的管理中,派專人全天值班,負責所轄物業的安全管理工作,嚴格管理,防止易燃、易爆等危險品進入園區/寫字間,制定出與其相適應的應急處理安全操作程序,發生特殊事件時力爭將損失降至最小程度。
四、四項措施
1.根據歷年來的管理經驗及相關條件,在對其加以完善的基礎上,將之運用到物業管理上。從本物業業戶的文化內涵、環境、行為、制度、道德方面加以分析,科學地制定、引導、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理方式。
2.制定出詳盡的執行手冊,使員工翻開手冊即可操作。如《管理規章制度及操作規程》、《員工手冊》等,使每一位員工了解工作規程,熟悉管理程序,達到規范、自我、服務業戶的目的。
3.時刻有著多方面的準備,永不間歇地實現物業管理項目的創新,不斷提出建設性意見,全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。
4.將不間斷地充實管理隊伍。采用'培訓--上崗--再培訓--再上崗'的輪回培訓制度,不斷提高員工的工作技能與素質。
第6篇 鳳凰城物業管理目標
鳳凰城項目物業管理目標
――構建“文化社區、理想家園”
根據我們對**.鳳凰城項目的預測分析結果顯示,未來**.鳳凰城項目的業主對于居住的景觀環境和物業管理服務以及其融合度都應該有很高的要求,開展物業管理工作,就必須高度重視他們的文化需求、服務需求及主動參與社區建設的愿望。
我們提出構建“文化社區、理想家園”的完美人居服務模式,強調由物化管理上升到文化管理,實現傳統家居理念與現代生活方式高度共融的“文化社區”的管理目標。根據我們的住宅服務經驗,我們設計的“文化社區、理想家園”管理模式涉及兩個層面,一是通過多種交流形式促進物業管理人與社區成員以及社區成員之間的正常溝通,使“長幼有序,睦鄰親善”的傳統社區概念得以理性回歸,并激發社區成員共同參與建設社區人文環境的積極性。二是通過多種宣傳形式培養社區成員集體主義觀念,進而深入到他們在使用物業尤其是在使用共用性較強的物業中,進行約束和引導,以降低管理難度,提升管理效果。我們的設想是:
一、倡導“全員參與”的管理文化
在內部管理上我們強調員工在合理分工基礎上的充分合作,例如在保潔方面提倡“人過地凈,全員保潔”,安全管理方面提倡“全員防范,全員消防”等,以多層面的共同參與和協作來彌補管理上的缺項和漏項。在社區內,我們推崇“為您想的更多,讓您住的更好”的管理理念,實現“管理開放,開放管理”。把熱心社區公益事業的社區成員組織起來,參與社區的安全管理和社區文化建設。此外,我們還將借鑒行業內的成功經驗,實施“管理報告制度”,每季度利用小區公告欄等形式如實向業主報告綜合管理服務費的收支使用情況,以及治安、保潔、綠化、社區文化等各專項工作的運作情況,真正做到尊重業主權益。
二、推廣“平等互動”的服務文化
服務文化的涵義在于“把提供優質服務視為工作的自然方式和最重要的規范”。服務連著業主和物業管理人,我們對兩者關系的定位是:建立在權利與義務對等基礎之上的合法契約關系。
建立這種認識能使員工真正尊重自身的工作,產生服務熱情,自覺嘗試去尋找滿足業主期望的恰當方法,提供發自內心的“微笑服務”。業主在享受服務的同時提出改進意見,服務產品的供方和需方均保持愉悅的心境,服務水準在平等互動的基礎上得以提升。
三、營建“和睦親善”的社區文化
社區文化是物業管理人與社區成員共同創造的、具有社區特色的精神財富和物質形態的完美結合,社區文化建設的最終目的是在居住區內建立一種“和睦親善”的文化氛圍,以取代社區中正在蔓延的“人情沙漠”。我們將以開展健康豐富的社區文化活動為紐帶,建立嶄新的社區公共秩序。
我們將結合我們在已往的住宅項目管理服務經驗,圍繞“愛國主義、環境保護、社區科普、全民健身、社區公益、尊老愛幼、物管宣教、健康家居”等八大主題來組織、策劃社區活動,努力把**.鳳凰城創建為“精神家園”。
四、塑造“親和人文”的環境文化
現代信息時代的到來,業主更加關注社區內的人文環境。物業管理人與業主一起參與環境文化的建設,將極大地滿足業主愉悅身心、親近自然的居住需要。在環境文化氛圍營造上,我們將導入一套結合現代與傳統、符合建筑設計特色的形象識別系統,提升檔次:提供高品質的園藝維護,保持綠化的良好長勢以承續設計理念:以多種形式組織業主開展環境保護及美化家園活動,并不斷完善居住區內的園林小品及自然景觀,營造厚重的人文氣息,建立人與環境和諧共融的“文化社區”,自然的環境融合文化的氣息,**.鳳凰城真正成為每一個業主的理想家園。
第7篇 某某商城物業管理公司簡介
某商城物業管理有限公司簡介
(一)、企業介紹
**zz商城物業管理有限公司是**市物業供熱集團公司與香港順邁國際有限公司依據現代企業制度合資組建的專業化、社會化、企業化的中外合資物業管理公司。2001年12月,正式成為全國物業管理協會944號會員,現為黑龍江省房地產協會理事單位,省物業專業委員會副秘書長單位,**市物業管理協會常務理事單位,物業管理國家一級資質企業。
公司現管理和已簽訂合同的物業項目包括zz商城、世紀廣場、得意居、名人府邸、中國銀行黑龍江省分行辦公樓、海富名都城、龍福家園、美霖嘉園、盛世嘉園、聚豪天下、江南國際公寓、百順風華、太陽島風景區、世茂濱江新城等多個高檔物業小區,總面積逾200萬平方米。
公司繼承了香港順邁集團先進的國際物業管理模式,汲取了**市房產局近50年來對房屋維修、保養和內業檔案管理的經驗,并導入'環境+文化'的物業管理新理念,努力與國際化的物業管理模式接軌,并逐步向國內知名,省內領先的產業化、集團化物業管理企業發展。
(二)公司的組織結構及下屬專業公司
嚴密合理的組織系統是企業持續健康發展的基礎,zz商城物業管理有限公司實行董事會監督領導下的集中管理,通過嚴格的職能界定和崗位職責劃分,建立起了一套具有明確的職權劃分、嚴格的規章制度、合理的專業勞動組織結構系統,從而確保了公司在董事會的正確領導下安全有序地運行。公司以專業、高效、精干的原則,并根據公司未來的發展需要及公司的管理體制,設置了七個部門一個中心,主要有:綜合部、管家部、財務部、工程部、業務拓展部、法律事務部、安全管理部、管控中心。
圍繞物業管理服務,公司先后成立了園林綠化公司、電梯維修公司、金屬制品公司、保潔服務公司等系列子公司
公 司 管 理 架 構 圖
總經理
副總經理
管控中心
管家
部財務部
綜合部
安全管理部
業務拓展部
工程部
法律事物部
各物業管理處
物料庫檔案室司機班
食堂組
水電組
電梯組
綜合組
其中,綜合部負責公司行政管理、后勤與內務管理、人事勞資、人力資源開發與培訓、企業文化、社區文化、黨群工作、對外協調等。下設司機班、食堂。
管家部負責公司業務檔案的建立與管理、費用收繳稽核、制定費用指標、提出業務操作規程與規范、對所管物業實施統籌管理及對外接管物業規劃書的制定。下設檔案室、物料庫。
財務部負責公司日常財務活動、建立財務管理制度、擬訂年度財務預算、提交年度財務決算、保證公司的運轉能力。
工程部負責公司所管物業公共部位、公用設施、設備的維修養護,并制定公共設施、設備的年度維修、養護計劃,建立設施、設備的內業檔案,為業主的員工提供自用部位、自用設施設備的有償維修服務。
業務拓展部負責公司社區文化、各項經營與服務項目的策劃、管理、開展便民服務等。
管控中心負責受理業主的員工報修、投訴及部門信息反饋,并作為公司樞紐環節,協調、調度相關部門與人員,為業主的員工提供優質服務。負責各部門、各管理處服務質量的巡查與監控,督促提出整改措施及業務操作規程與規范,不斷提高服務水平。
安全管理部負責對安管人員進行職業道德教育和業務培訓,協助管控中心隨時對值班、值崗員工進行檢查。監督其在崗盡職及遵守公司制度,正規值班值崗。
法律事務部負責促進公司各方面事務按市場規范及國家法律、法規、規章、政策運行、完善公司的各項合同關系,代理涉訴案件,加大費用收繳力度。
(三)公司下設物業管理處
是物業管理的現場負責機構,負責所管范圍內保安、保潔、報修、收費工作,直接與業主的員工溝通、協調,監督所管人員的工作表現和行為規范。
現公司主要設有zz商城物業管理處、世紀廣場物業管理處、得意居物業管理處、名人府邸物業管理處、省中行辦公樓物業管理處、海富名都城物業管理處、龍福家園物業管理處、美霖嘉園物業管理處、盛世嘉園物業管理處、聚豪天下物業管理處、江南國際公寓物業管理處、百順風華物業管理處等多個物業管理處。
八個部門一個中心及下設管理處更好地延伸了公司的管理職能,密切地職能銜接使公司管理沒有空白。從而形成了以總經理為中心的指揮領導網絡。
(四)、公司的管理模式
zz商城物業管理有限公司在成立之初即確定'安全第一,服務至上'為基礎性服務理念,以為業主提供'人性化、商業化'的管理為目標,并根據部門的職權范圍制訂了一套切實可行操作性強的運作程序和管理規范,并對各個崗位制定了詳細的崗位職責。
根據實際運轉情況,每年公司要進行年度總結,半年召開一次經濟分析會;每月召開一次總經理辦公會,分析當月公司各項工作中出現的問題,并制定出解決措施;每周由總經理召開各部門,管理處經理參加的公司例會,研究解決各部門、管理處匯報上來的工作問題;每天各部門、各管理處召開本單位例會,安排布置當天工作。
定期例會制度確保了公司各項工作的順利完成,并使工作中出現的各種情況,能夠及時有效地得到解決。
(五)、物業公司的優勢
1) 經驗豐富、精明強干的領導班子
一個企業要成功,就要有好的帶頭人,我公司現任總經理曹學昌先生原就職于龍電物業公司任總經理職務,碩士研究生學歷,高級經濟師,并正在**工業大學建設經濟管理專業攻讀物業管理方面的博士學位,目前是省房地產業協會理事,省物業管理專業委員會副秘書長,省物業管理專家組成員,**物業管理協會常務理事,曹總經理對高檔物業管理具有自己獨特的方法和思路。
公司還聘請臺灣的物業管理高級人才,原香港順邁集團物業部經理羅昌迨先生為公司經營顧問,承擔公司經營決策責任。
公司的中層管理干部也都具有大專以上的學歷,并且都有著多年的從業經驗,理論與實踐的結合,使我們公司的領導決策層能在物業的行業中高瞻遠矚,不斷的帶領我物業公司走向一個又一個新的高峰。
2)高素質、高效率的優秀保安團隊
我們公司的安管人員大部分是軍隊的轉業退伍軍人,具有一定的體能、專業素質,熟悉防火、防盜及一般情況的處理,實行24小時晝夜值班的制度,晝夜進行管區巡邏。我們的保安人員每天都要按軍事化管理的要求出早操、晨報、晨訓,每月三次小訓,一次大訓,以例行的比武促進人員素質不斷提高。迄今為止我們所管理的物業小區尚未發生一件重大治安事件。
3)技術過硬的專業維修隊伍
我們公司所配備的維修人員,各工種齊全,技術過硬,無論是水暖工、電工、木工、瓦工、電焊工大部分都持有相關的技術等級證書。
他們熟悉社區的管線走向及隱蔽工程,為了能隨時處置各種突發事件,確保及時有效地完成各種報修、急修和公共設施的維修養護工作,工程維修人員同樣實行24小時值班制度,以保證在任何時間接到報修后都能在15分鐘到30分鐘內迅速的趕到現場進行維修處理。
我們還根據各物業社區的具體情況,制定大中修計劃,按計劃定期的對各個物業小區公共設施、設備及房屋進行維修、保養,做到小修及時到位,大修不過夜。
4)專業的保潔隊伍
各管理處的保潔工作是我們物業日常工作的重點,為此我公司成立了專業的保潔公司來負責各物業小區的保潔工作,該保潔公司負責人由具有多年賓館保潔經驗的人員擔任,同時我們還參照國家三星級酒店關于衛生方面的檢查制度,制定了我公司詳細的保潔工作規范及標準,以此標準來衡量保潔人員的工作成績。
我們公司除了定期的對保潔員進行有關保潔方面知識的專門培訓外,還由管控中心每天派員到各管理區域進行檢查督導,并對保潔及工作人員的工作情況詳細記錄,按記錄進行考核評定,獎優罰劣。
5)專業的配套服務
我們公司除了業務拓展部,還根據公司未來發展的需要,成立了一系列專業化的子公司。
主要有:綠化公司、電梯維修公司、保潔公司、文化傳播公司等多個子公司。
綠化公司于2003年1月成立,公司主要組成人員均是具有本科以上學歷具有豐富經驗的農業大學往屆畢業生組成,在成立至今短短的半年時間內就順利完成了16個物業小區近20萬平米的選苗、布景、造型、修建、養護等各項綠化工作,受到了廣大業主的員工的一致好評。
此外,他們還在哈市市郊成立了專門的綠化基地,與國內一些知名苗圃基地有密切的合作關系,既保證了綠化質量,又能隨時根據需要為業主的員工提供各種超值服務。
電梯維修公司也是我公司的子公司之一,公司主要組成人員均是具有相應資質的資深技術人員。從成立之初到現在,該公司除了保證我公司所管理的各物業小區的32部電梯正常維修、養護、運行外,還對外承攬了的一系列電梯維修、養護工作,通過例行的維修及保養,我公司所管理的物業小區所有電梯均運行良好,無一例事故發生,既節約了成本,又為業主的員工降低了電梯養護的費用。
保潔公司也是我公司重要的子公司之一,該公司配備了洗地機、吸水機、打蠟機、電動升降平臺等一系列專業工具,公司主要負責人具有多年的星級賓館專業保潔經驗,自公司成立以來,已經對外承接了多項大理石地面清洗,打蠟和地毯清洗、養護等工作,受到廣大業主的員工的一致好評。
文化傳播公司是我們正在著手組建的子公司之一,主要負責對外宣傳、社區文化、廣告創意、文案、員工培訓等工作。
6) 嚴密的規章制度
俗話說'沒有規矩,不成方圓',為提高公司員工的敬業、服務意識,使公司上下能夠做到令行禁止,更有效率的完成好公司下達的各項工作任務,公司還引進了部隊的軍事化管理機制,定期邀請駐地部隊的優秀教練員對員工進行軍訓。
公司各部門和下屬管理處的員工實行半軍事化管理,每天早晨出操訓練,背誦公司員工守則和文明用語,此項制度加強了員工的組織性、紀律性。
公司為管控中心配備了超短波電臺,為保安和維修等一線部分人員配備了對講機,在方便情況溝通的同時,保證管理機關的各項指令及時有效的傳達到各個崗位,以便更好的為業主的員工服務。
公司根據創品牌企業和未來長遠發展的需要,本著'能者上,庸者下,劣者退'的原則管理人力資源,通過制定嚴格的考核、獎罰、晉升、辭退制度培養出一支素質過硬、技能全面的人力資源隊伍。
7) 嚴格的人員選拔和培訓制度
公司以'精干、高效、實用'原則,制定了一系列人員招聘、培訓、選拔、儲備計劃。
在招聘工作中,公司嚴格把關,以誠信、敬業、協作為基本標準進行招聘,經過綜合部的初試、部門經理和總經理的面試、物業管理崗前培訓,經考試合格試用期滿后才能正式上崗。
在培訓工作中,公司制訂了詳細崗前和在崗培訓計劃,不斷提高企業員工的綜合素質。通過有組織培訓,有計劃選擇人才,公司的人力資源管理不斷走入正軌,我們把一批有專業技能的人才放到了能發展才干的崗位,把品行出眾的人才放到了能體現德才素質的管理崗位,人盡其才,物盡其用,從而建立起一支更具專業水平,更有市場競爭力的物業管理團隊。
(六)、驕人的業績
物業公司成立近兩年來,通過我們的不斷努力,取得了可喜的成績,我們公司管理的zz商城、世紀廣場、得意居、名人府邸等物業小區先后多次被評為 '南崗區優秀治安管理小區' 、'市級物業管理優秀示范小區'、'市級優秀綠化庭院'、'省級物業管理優秀示范小區'等多項榮譽稱號,更有業主的員工贈送的錦旗多面和表揚信數封。
世紀廣場物業小區是**市物業管理示范單位,每年省市領導均會陪同外國元首和貴賓到該物業小區進行參觀、指導。
我公司于2003年為我們所管理的zz商城物業小區和世紀廣場物業小區申報'全國物業管理優秀示范住宅小區',在省建設廳和國家建設部組織的評檢過程中雙雙順利通過檢查,創下了同行業之最,成為東北地區為數不多的一次申報2個國家級物業管理優秀示范小區并且順利通過的物業公司之一。
我公司于2004年成功申報國家一級資質,成為國家一級資質物業管理企業。
公司于2004年初成立北京市zz人家物業管理分公司,同年接管北京市鼎盛園小區,現正為其進行前期物業管理服務。
第8篇 新城物業管理整體設想及策劃
新城國際物業管理整體設想及策劃
一、物業管理的定位
【**新城國際】由杭州****地產有限公司開發建設,位于杭州市錢江新城內,東至富春江路,南臨慶春東路,西與錢江路,北依錢潮路。物業類型由高層住宅、商鋪、商場綜合辦公樓組成,總用地面積59152平方米,總建筑面積184972.27平方米,總戶數736戶。
在今后的物業管理中,我們將倡導以人為本的服務理念,融入星級酒店的服務方式,努力將酒店式服務體現在物業管理服務的各個區域、各個時段和各個環節,貫穿于物業管理服務的全過程。我們將利用園區的一切資源和能力向業主提供力所能及的服務。除物業管理一般的活動外,充分考慮物業的情況,以豐富的布置、多彩的主題活動、繽紛的氛圍,組織一些不同主題的沙龍、晚會,是業主與業主之間溝通交流的新天地。同時,始終遵循'可持續發展'與'人與自然和諧相處'的生態價值觀,倡導綠色、環保、生態、節能的生活方式,倡導環保裝修、實行垃圾分類處理并輔以節水、節能及社區綠化等措施,營造一個安全、文明的健康園區。
我們要使園區內的各項硬件配套設施充分利用,同時加強園區軟環境的建設,務求通過我們的管理與服務,使業主的需求都能得到滿足,并使園區的各項配套設施都能做到'物盡其用',不使開發商的投資有絲毫的浪費。
二、管理目標
一年內達到杭州市物業管理行業規范服務達標考核標準。
兩年內達到杭州市物業管理優秀示范小區、大廈標準。
三年內達到全國物業管理優秀示范小區、大廈標準。
業主和使用人對物業管理服務的綜合滿意率達到95%以上。
三、管理模式
在【**新城國際】的管理中,我們擬采用事業部的管理模式,實行經理負責制。由物業經理總體負責管理處各項日常事務和對外協調、聯絡工作。下設綜合管理部、客戶服務中心、工程部、保安部,根據不同物業類型開展有針對性的服務工作。
四、管理特色
人員管理
1、一站式服務--業主只需將他的需求告訴綠城物業【宋都新城國際】物業管理處的任何一位員工,都將迅速進入一套嚴密、高效的處理程序,以期為業主提供最為便捷之服務。
2、零打擾服務--綠城物業員工各項工作的開展,以盡可能不打擾業主正常工作與休息為基礎,努力實現零打擾。
氛圍管理
針對本物業的特點,綠城物業擬從外圍著手,由外及里,開展'氛圍營造'工程。突出高檔、簡潔的氛圍;保安形象和禮貌禮儀的高標準要求,借以提升外部形象;有序的車輛行駛、停放管理;到位、凸顯文化氣息和綠化點綴并不斷更新等等。
設立客戶服務中心
結合【**新城國際】的物業實際情況,設置客戶服務中心,提供12小時服務,做到業主需求、意見和建議的收集、處理、反饋、回訪渠道暢通,使客服中心真正成為物業管理服務的窗口。
物業交付特色
【**新城國際】總建筑面積為184972.27平方米,總戶數為736戶,物業為一次性集中交付,只有在大量的人力和物力的支持下,交付的各項工作才能順利完成。結合我司春江花月、上海綠城等大型樓盤交付的經驗,在物業交付前做好充分準備,編制詳細的交付方案,并將得到公司的大力支持。在【**新城國際】交付時公司將抽調大批工作人員協助交付,這將是【**新城國際】交付順利完成的重要保證。
五、管理措施
我司通過對【**新城國際】的實地踏勘以及對該園區基礎資料的掌握、周邊基礎配套與地理環境的分析,結合園區不同物業類型的特色,認為在今后【**新城國際】的物業管理服務中,尤其要抓好以下幾個重點工作。
強調安全第一和預防為主的原則。
(一)安全管理是住宅及辦公樓物業管理工作的重中之重。園區的安全保衛工作,不僅涉及業主的財產及人生安全,還涉及客戶的商業機密。由于本物業的物業類型豐富,我們將對不同類型物業采取不同的保安模式。
(二)園區的安全管理主要包括三個方面,一是消防安全,二是治安防范,三是及時處理各類突發事件。
1、在消防安全方面,強調預防為主,防大于治,不斷消除和整治各種消防隱患。
2、在治安防范方面,根據園區特點,從全面布防、全員防范的觀點出發,利用技防硬件,走'人防、技防'相結合的路線,將可能出現的治安問題杜絕在萌芽狀態。
3、在應急事件處理方面,做到有預見性、有方案、有組織、有演練,做到處事不驚、處驚不亂、應對有方,通過突發事件和異常情況處理方案的編制,防患于未來。
維護住宅的私密性,保障辦公樓的機密性。
(一)周密策劃,充分利用我司接管多種物業的管理經驗,參照國內外先進的管理模式,拓展思路,制訂出適合本園區特點的管理制度和方案。
(二)在加強員工職業素質訓練的基礎上,加強思想教育,樹立員工的保密意識、維護寫字樓業主形象意識和為業主服務的意識,提升高檔物業的形象。
(三)加強園區管理,創造有序的住宅生活環境,營造親切、嚴謹、開放、通達的辦公氛圍。
做好設施設備的日常維修養護,確保正常運行。
(一)建立一支穩定的高素質的工程技術人員隊伍。擬采取公司內部選派和外部招聘相結合的方式,由專業人員組成工程部,做好設施設備的日常維修養護服務和有償維修服務。
(二)建立技術設備資料檔案庫,完善接管驗收程序,收集必要的圖紙資料,為后期工作奠定基礎。此外,通過工程技術人員早期介入的形式,提前熟悉設施設備與管線。
(三)充分利用公司工程技術力量。經過多年的運作,我司已經成立了工程技術部和維修中心,并已和多家專業公司建立了長期合作的關系。在寫字樓的日常管理中,我司將充分利用公司的工程技術力量和外部資源,進一步降低日常維修養護的成本。
專業保潔,創建整潔的環境
(一)當今社會,人們日益注重空氣質量與環境指標。因此,保潔工作是園區形象的重要體現,關乎園區的外在形象,直接影響業主的生活與工作狀態。整潔的環境不僅是健康的需要,還能使人賞心悅目,提高工作效率。
(二)做好前期'開荒'。在園區交付前一個月左右,我司將從公司保潔中心抽調專業人員,協助管理處做好園區'開荒'工作,為以后的日常保潔打下良好的基礎。
(三)嚴格執行服務計劃,落實各項檢查制度。我們將根據園區具體情況,制訂詳盡的作業計劃,詳細規定保潔標準和頻次。
兼顧局部與全體、動態與靜態的管理與服務
(一)由于本園區物業類型的特殊性,我們在為辦公樓業主提供完善服務的同時,也要為住宅業主提供溫馨、舒
適、安全的生活環境。
(二)針對住宅、辦公樓的功能不同,進行服務上的合理分割,設立住宅與辦公樓服務區,保持相對獨立。保證住宅區域的舒適、安靜和辦公樓區域的專業、高效。
(三)在對園區配套設施的利用上,也要根據物業區域的不同,有效利用、合理使用。
完善配套服務,強化服務質量。
(一)為增強辦公樓的服務功能,滿足住宅區域業主的需要,在今后的管理中,我司除充分利用園區原有配套外,還將不斷完善各種配套服務,給園區業主提供便利。
(二)拓寬服務內容,滿足各類業主的需求。為業主解決日常生活問題,我司還將提供委托代辦服務,如:代訂機票、車票,代理房屋租賃與轉讓,個人行李托運,出租車預約服務,代訂報刊雜志、鐘點工、洗衣服務等。
第9篇 太陽城物業管理傭金制說明
太陽城物業管理傭金制的若干說明
1.根據zz太陽城物業及周邊物業的整體情況,為便于和開發商溝通協調,同時也為了確保物業管理服務質量,國基物業擬對zz太陽城的物業管理采用傭金制的合作模式。
2.傭金制核心含義是指'物業管理企業是開發商聘請的管家,開發商可對物業管理服務質量按照雙方約定標準進行考核,人員定崗由開發商和物業管理企業根據實際情況進行調整,即開發商可對物業管理服務成本進行控制'。
3.按照國家及河南省關于物業管理服務'傭金制'的相關說明,物業管理服務活動中所發生的所有合理費用(含辦公費、保潔費、維保費等)由開發商承擔,即不經由物業管理企業走帳,但物業管理企業應列具詳細的支出報表報由開發商審核,而物業管理企業只收取人工費用、不可預見費、管理傭金和稅金共計50168元/月。
4.按照國家及河南省關于物業管理服務'傭金制'的相關說明,物業管理企業所收取的物業管理服務費用應全額交納給開發商,但開發商應支付物業管理企業為業主所開具相關發票的稅金。
5.工裝按兩年折舊,其中管理人員每人冬裝兩套,標準為600元/套,夏裝2套,標準為200元/套;維修人員冬裝2套,標準為200元/套,夏裝兩套,標準為140元/套;護管冬裝兩套,標準為300/套,夏裝兩套,標準為130元/套;保潔人員冬裝兩套,標準為160元/套,夏裝兩套,標準為80元/套。
6.按照國家相關法律規定,社會統籌企業繳納部分占員工工資總額的24.4%,其中包括社會養老保險(23%),工傷保險(0.4%),失業保險(1%)。
7.按照國家相關法律規定,社會醫療保險企業繳納部分占員工工資總額的8%。
8.按照國家相關法律規定,稅金占物業管理企業支出總額的5.5%,其中包括營業稅(5%),城建稅(營業稅的7%),教育費附加(營業稅的3%)。
第10篇 花城物業小區停車場管理操作指引
花城小區停車場管理操作指引
一、目的
保證車輛行駛與停放秩序,規范停車場突發事件處理。
二、適用范圍
適用于花城物業服務中心。
三、職責
3.1部門經理負責停車場全面管理、監督、指導工作。
3.2安全主管負責停車場檢查、安全員的培訓工作。
3.3安全督察負責現場實施情況的檢查與指導,及時將發現問題上報主管予以處理。
3.4安全班長負責停車場管理工作的具體實施工作。
3.5停車場安全員負責車輛檢查、指揮調度的管理工作。
4、方法和過程控制
4.1停車場屬于花城私家停車場,原則上外來車輛不得停放。租用、售用僅限于小區內的業主。
4.2花城架空區域、地下室停車場車輛限高2米(含2米)以下,載重2噸(含2噸)得機動車輛可進入小區停放。
4.3業主可根據需要向服務中心申請租用車位,經服務中心經理審批后,在服務中心客戶前臺簽訂《停車場車位租用協議書》,并免費贈送ic智能卡一張,辦理授權、領用手續。
4.4停車場購買車位的業主需與服務中心簽定《車輛停放服務協議書》,服務中心免費贈送ic智能卡一張,辦理授權、領用手續。
4.5停車場實行智能化系統管理,已租車位、已售車位車輛進出車庫,車主自行刷卡進出;來訪車輛和業主臨停車輛經安全員確認登記后發臨時出入卡進入,并按照物價局規定標準收取停車場地使用費。
4.6停車場入場管理
4.6.1業主車輛進入小區時,安全管理員應面向來車呈正姿勢敬禮,示意車主自行刷卡入車庫,夜間0點后通知車場巡邏崗前往指揮停放,按私家車位停放整齊。
4.6.2外來看樓車輛一律停放在學校外圍停車場或宏城超市后面停車場。
4.6.3訪客車輛進入小區內停車場、安全管理員應面向來車呈立正姿勢,示意車輛減速并停車,當車輛駛近后,走近距車輛駕駛室窗口適當距離呈立正姿勢并敬禮,并迅速了解其到訪信息,填寫《來訪車輛登記表》,并溫馨提醒車主按位停放。
4.6.4 登記完成后打開道閘放行,使用標準直行交通手勢引導其入場。
4.6.5搬運貨車進入時,安全員應運載的物資,凡是屬于散裝的泥沙應委婉謝絕入場,提醒其在小區外打完包后再入場。
4.6.6對以上裝修期間運輸材料的貨車,車場崗核實清楚后通知巡邏崗予以監控,要求對搬運物料的全過程進行跟蹤。
4.7車輛停放管理
4.7.1車輛入場后減速慢行、限時速5公里,車輛停放在私家車位上,按車頭向內、按車位中央停放整齊。
4.7.2外來車輛需在安全員引導下停放未租未售車位,嚴禁占位、停錯位。
4.7.3車場安全員負責對停車場車輛外觀檢查,并在《停車場車輛情況登記表》上詳細記錄,發現問題及時上報。
4.8車輛出場管理
4.8.1車輛出場:已租或已售車位車主自行刷卡出場,車場出口安全員敬禮示意減速,同時按照三核制度進行核實,確認無誤后打開打開道閘放行,以標準交通手勢示意車輛駛離停車場。
4.8.2外來臨停車輛出場,車場出口安全員敬禮,示意車輛停止并收回臨時出入卡,按照三核制度進行核實,并按停車場收費標準進行收費,先開出相應發票方可收取費用,手續完善后打開道閘,以標準交通手勢示意車輛駛離停車場。
4.8.3對丟失《車輛臨時出入卡》的車輛,車場崗安全員及時同知班長到場,應要求其出示行駛證、身份證、駕駛證等有效證件,并要求司機賠償臨時卡工本費,安全員調出車場資料進行人、車、證的核實,核實駕車司機屬車主本人,請車主在《車輛駛出異常情況臨登記表》簽名后即可放行;核實駕車司機并非車主,安全員應及時通知控制中心與車主聯系,經確認無誤后請駕車司機在《車輛駛出異常情況臨登記表》簽名確認后方可放行,如有其他異常情況應立即報告片區主辦或主管到場處理。
4.8.4車輛駛出車場后,車場管理安全員應及時在《停車場車輛情況登記表》上填寫駛出時間及值班者姓名。
4.9車場票據的使用及管理(主要包括:車輛臨時ic卡/停車場發票/憑證)
4.9.1車輛停車場發票/憑證由安全班長負責從服務中心領取,并對領取數量進行登記。各車場出入口崗在交接班時須將卡/證的數量、編號及其連續性等情況記錄在《安全員交接班記錄表》上。
4.9.2 對回收的車輛停車場發票存根/憑證等應妥善保管,防止風吹、雨淋、遺失,每班由班長負責整理核對。
4.10車輛出入口緊急事件處理流程圖
做好解釋工作 →
通知當值班長
本通知當值班長車主無法解釋
態度惡劣的
通知當值班長非小區業主
通知當值班長通知安全主辦
到場處理
通知中心錄象
通知當值班長雙方協商處理
協商未果
第11篇 zz城物業設備管理運行程序
新星城物業設備管理運行程序
設備管理主要內容是指從設備的更新改造、選型開始,一直到設備報廢為止的設備管理的全過程。按設備管理中的不同階段,總程序可分為四個不同的運行程序:
1、設備的更新規劃、選型、訂購、安裝調試及日常運行
1)設備的更新規劃:根據物業的發展目標,結合發展商/大業主/業主委員會的意見,制訂出3-5年中設備增添和更新改造的具體規劃,由工程部提出,報管理處最高負責人審核后提交公司相關部門審核,經由公司物業管理部最高負責人審批同意后提交發展商/大業主/業主委員會。
2)設備的選型:選型應考慮三個方面。第一是技術先進,選用同類產品中效率高,操作簡便,安全可靠并符合國家標準要求的產品;第二是同類產品互換性能好,選用檢修簡便,零部件通用性強的產品;第三是經濟合理,選用能耗低和維修費用較低的產品。
3)設備訂購:訂購可由物業公司負責,也可由發展商直接訂購,采購時必須注意隨機附件、技術資料和易損件的供應等問題,訂購合同按相關操作程序申報。
4)入庫保管:設備到貨運至物業后,必須及時開箱驗收(進口設備應有外貿和商檢人員到場),查驗裝箱單、合格證書和技術文件等,按裝箱單仔細核對品種,數量。認定質量合格的情況下,登記造冊,辦理入庫手續。有問題時,應及時與有關單位交涉。開箱驗收過程應有發展商人員在場。暫時不用的設備,倉庫管理員應按技術要求做好保養工作后,封存入庫。資料員應把全部資料編冊存檔。
5)設備安裝調試:安裝調試可由物業工程人員完成,也可委托供應商找專業公司進行。對關鍵設備的安裝,物業工程人員應全程在場共同參加。驗收工作由發展商、物業管理處、公司工程部等共同參加。特種設備(如電梯、鍋爐等)應請政府部門參加。最后會簽驗收單。
6)設備移交、入帳及建檔:依據設備竣工驗收單,由工程部會同財務部門向使用部門移交(如保安部、物業部等),根據設備統一編號,填寫設備登記卡,列入臺帳,工程部管理的設備應移交相關技術班組。
7)日常管理:設備移交后,應會同使用部門或班組制定設備的操作規程及完好標準,按操作規程運行操作,定期檢查確保設備正常運行。
2、設備的定期維護保養,即設備一級、二級保養和設備大修,工程部應編制年度維修計劃,設備的一、二級保養的內容和標準以及外判保養的項目。外判項目中應審核合同中有關保養程序和計劃,并在合同執行中配合和監督。
1)一級保養:物業小區或小區的動力、電氣設備等,可每月按一級保養的內容進行一次保養工作,保養內容根據相關設備和系統的保養要求和程序進行。一級保養由領班督促檢查,工程主管抽查。
2)二級保養:設備使用三個月后按規定進行二級保養工作,根據保養程序和要求,逐項開展。二級保養由領班和工程主管/經理進行驗收并備案。
3)設備大修:一般設備使用一年后,可進行大修程序工作(視各設備、系統情況而定)。大修項目確定后,應填寫大修申請表,編制大修方案,明確修理內容、技術標準,并做好技術資料及備件準備工作。對大型重要設備或系統建議由專業公司承擔大修工作,修理過程中,要做好現場質量及進度監督工作,大修結束,應組織竣工驗收工作并將大修技術資料完整歸檔。
3、設備的技術改造,設備在運行一段時間后,會發現某些系統和設備配套不盡合理等情況,需在設備原有基礎上作一些技術、效率、安全、環保和節能等方面的技術改造,工程部須對改造的原因、方案提出可行性報告,上報管理處最高負責人,經公司工程部審核后,發文給發展商建議改造,設備的技術改造程序與大修程序相同。
4、設備的更新報廢,設備的更新報廢應同時辦理,設備的報廢原則為:
1)國家指定的淘汰產品。
2)已超過使用期限,損壞嚴重,修理費用昂貴。
3)因受自然災害或事故損壞,而修理費接近或超過原設備價值的設備。
4)雖能運轉,但有嚴重隱患,而修理費用昂貴的設備。
5)無法修復的設備。
設備報廢應由使用部門提出申請,由工程部會同有關技術單位進行評判和技術鑒定,確認后,由工程部出具書面報告報管理處最高負責人,價值超過人民幣2000元的應報公司工程部審批,經公司物業管理部最高負責人同意后,報發展商或業主委員會審批通過后,方可辦理報廢手續。
