第1篇 物管師物業管理實務模擬練習題12
2022物管師《物業管理實務》模擬練習題12
(單選與多選部分)
一、單項選擇題(每題1分,每題的備選項中,只有1個最符合題意)
1. 物業服務企業是依法成立、具備專門資質并具有獨立企業法人地位,依據(物業服務合同 )從事物業管理相關活動的經濟實體。
a. 物業管理服務合同b. 物業管理服務標準
c. 管理規約d. 物業管理服務費用
2. 物業服務企業的(a)登記內容包括:企業名稱的預先審核、公司地址、注冊資本、股東人數和法定代表人、公司人員和公司章程。
a. 工商注冊 b. 資質申請
c. 稅務注冊 d.組織機構代碼注冊
3. 新設立的物業服務企業,其資質等級按最低等級核定,并設(b)年的暫定期。
a. 半b. 一 c. 二d. 三
4. 物業服務企業在領取營業執照之日起(c)天內,向當地的房地產主管部門申請資質。
a. 10b. 20c. 30d. 60
5.省、自治區人民政府建設主管部門負責(b )級物業服務企業資質證書的頒發和管理。
a. 一級 b. 二級c. 三級 d. 四級
6. 物業管理招標是由多家物業服務企業或專業管理公司參與競投,從中選擇(a )的競投者,并與之訂立物業管理服務合同的一種交易行為。
a. 最符合條件b. 服務費用最低
c. 服務標準最高 d. 性價比最高
7.物業管理投標,是對物業管理招標的響應,是指(b )的物業服務企業,根據招標文件中確定的各項管理服務要求與標準,編制投標文件,參與投標競爭的行為。
a. 具有相應資質b. 符合招標條件
c. 被指定參加 d. 由上級領導推薦
8.根據物業的不同類型,可以將物業管理招標分為(d )兩大類招標。
a. 住宅項目和寫字樓項目b. 住宅項目和商業項目
c. 商業項目和非商業項目d. 住宅項目和非住宅項目
9.物業管理招標的方式包括(a)。
a. 公開招標和邀請招標b. 公開招標和非公開招標
c. 協議招標和邀請招標d. 住宅項目招標和非住宅項目招標
10.物業管理招標投標的基本原則是:物業管理招標投標應依法組織實施,招標投標過程應(d)。
a. 公開、合理、平等b. 公開、公平、合理
c. 公開、合理、公正d. 公開、公平、公正
11.根據物業管理服務的方式可以將物業管理招標分為:(b)
a. 公開招標和邀請招標
b. 全權管理項目招標和顧問項目招標
c整體物業管理項目招標和單項服務項目招標.
d. 全方位服務型管理和顧問服務型管理
12.公開招標的主要特點是招標人以公開的方式邀請(d)的法人組織參與投標,招標程序和中標結果公開,評選條件及程序是預先設定的,且不允許在程序啟動后單方面變更。
a 確定 b 3-5家
c 符合要求d不確定
13.合同是當事人之間意思表示一致的結果。合同的訂立,必須經過(c )兩個階段。
a、邀請要約、承諾b、要約、反要約
c、要約、承諾 d、邀請要約、反要約
14.《中華人民共和國合同法》第十二條規定:“當事人訂立合同,有書面形式、口頭形式和其他形式。”其中的其他形式主要指行為合同形式,也就是通常人們所說的(c)合同。
a、書面合同b、口頭合同
c、事實合同d、其他合同
15.下面哪項不屬于前期物業服務合同內容(c):
a、共用部位的承接驗收內容b、共用設施設備的承接驗收標準
c、業主自用部位的承接驗收d、共用部位、共用設施設備的承接驗收
16.(b)是指新建物業竣工之前,建設單位根據項目開發建設的需要,引入的物業管理的咨詢活動。
a、前期管理b、早期介入
c、物業管理咨詢d、項目的可行性研究
17.下列哪個階段不屬于早期介入階段(d):
a、規劃設計階段 b、建設階段
c、銷售階段d、物業承接查驗階段
18.早期介入服務的對象是(b),并根據雙方約定支付早期介入服務費用。
a 施工單位 b 建設單位
c 業主大會 d 業主委員會
19.物業服務企業對新接管物業項目的共用部位、共用設施設備進行的接管驗收通常稱為( b)。
a、前期管理b、物業的承接查驗
c、早期介入d、工程項目的竣工驗收
20.(b)是通過啟用設施或設備來直接檢驗被查驗對象的安裝質量和使用功能,以直觀地了解其符合性、舒適性、安全性等。
a、檢測查驗 b、使用查驗
c、試驗查驗 d、觀感查驗
21.物業管理機構更迭時的承接查驗不同于新建物業的承接查驗,其承接查驗內容、重點都有一定區別。下列不屬于物業管理機構更迭時物業承接查驗的準備工作的是(c):
a、分析是否符合承接查驗條件 b、成立物業承接查驗小組
c、與建設單位共同開展查驗工作d、準備資料和工具
22.新建物業的物業管理工作移交中,移交方為該物業開發建設單位,承接方為(a):
a、物業服務企業b、業主大會
b、社區居民委員會d、建設單位行政主管部門
23.物業管理機構更迭時管理工作移交,如承接的部分物業項目還在保修期內,承接單位應與建設單位、移交單位共同簽訂(d),明確具體的保修項目、負責保修的單位及聯絡方式、保修方面遺留問題的處理情況。
a 保修協議b 驗收協議c 移交清單 d 移交協議
24.(b)是指建設單位將已具備使用條件的物業交付給業主并辦理相關手續,同時物業管理單位為業主辦理物業管理事務手續的過程。
a、早期介入 b、物業入住c、前期管理 d、承接查驗
25.在物業辦理入住手續階段,建設單位或物業管理單位陪同業主一起驗收其名下的物業,登記水、電、氣表起始數、房屋驗收情況,購房合同雙方應在(a)上簽字確認。
a、《業主入住房屋驗收表》b、《物業驗收須知》
c、《住宅質量保證書》d、《業主(住戶)手冊》
26.驗房驗收不合格的部分,物業管理單位應協助業主敦促建設單位進行工程不合格整改、質量返修等工作。發現重大質量問題,建議采取的辦法是(b ):
a、向建設單位辦理退房手續b、暫不發放鑰匙。
c、向行業主管部門反映 d、由業主自行解決
27.物業管理單位實施裝飾裝修管理的依據主要是( b)以及國家和地方的其它規定。
a、《住宅使用說明書》
b、建設部110號令《住宅室內裝飾裝修管理規定》
c、《業主(住戶)手冊》
d、《管理規約》
28.在物業裝飾裝修之前,目前較為通常的做法是由物業管理單位和裝修人應簽訂(d),約定物業裝飾裝修管理相關事項。
a、《管理規約》 b、《前期物業管理協議》
c、《物業驗收須知》d、《物業裝飾裝修管理服務協議》
29.物業管理單位應詳細核查裝飾裝修申請登記表中的裝修內容,下述哪些行為在物業管理單位允許動工范圍內(d):
a、變動建筑主體和承重結構;b、擴大承重墻上原有的門窗尺寸
c、拆改供暖管道和設施;d、在正常負荷范圍內增加室內隔墻數量
30.物業管理單位發現裝修人或者裝飾裝修企業有違反相關法規規定的行為不及時向有關部門報告的,由房地產行政主管部門給予警告,可處裝飾裝修管理服務協議約定的裝飾裝修管理服務費(a)倍的罰款。
a、2-3 b、1-2 c、3-4d、4-5
31.在進行裝修管理服務時,下列不屬于重點檢查的裝飾裝修項目是:(b )
a有無變動建筑主體和承重結構;
b 地板磚的品牌和顏色;
c有無將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間;
d有無拆改供暖管道和設施;
32.物業裝飾裝修行政主管部門的工作人員接到物業管理單位對裝修人或者裝飾裝修企業違法行為的報告后,未及時處理,玩忽職守的,依法給予(c)。
a罰款b停職檢查c行政處分d行政拘留
33.垃圾清運費是指裝飾裝修工程產生垃圾的管理和清運費用。如裝修垃圾業主按照要求管理并自行清運,則該費用可免予繳納。否則,裝修人應向物業管理單位繳納該費用,裝修垃圾由(a )代為清運。
a物業管理單位b環衛部門
c行政主管部門d居委會
34. 因裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等,(d )應當負責修復和賠償。
a物業管理單位b建設單位
c行政主管部門d裝修人
35.裝修人裝飾裝修活動侵占公共空間,對公共部位和設施造成損害的,(a)可以責令其改正,造成損失的,依法承擔賠償責任。
a城市房地產行政主管部門b物業管理單位
c建設單位 d街道辦事處
36.未經城市規劃行政主管部門批準,在住宅室內裝飾裝修活動中搭建建筑物、構筑物的,或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門、窗的,由城市規劃行政主管部門按照(b )及相關法規的規定處罰。
a《建設工程質量管理條例》b《城市規劃法》
c《物業管理條例》 d《物業裝飾裝修管理服務協議》
37.( a)是指完好房屋與基本完好房屋建筑面積之和占房屋總建筑
面積的百分比。
a、房屋完好率b、危房率
c、房屋基本完好率d、設備設施完好率
38.房屋完好等級的評定方法是根據各類房屋的結構、裝修、設備等組成部分的完好及損壞程度進行的,通常把房屋的完損等級分為以下哪5類(c):
a、精品房、一般完好房、輕微損壞房、嚴重損壞房、危險房
b、精品房、完好房、一般損壞房、嚴重損壞房、危險房
c、完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴重損壞房、危險房
d、完好房、基本完好房、輕微損壞房、一般損壞房、嚴重損壞房
39.根據有關規定,電梯每(c)要由政府技術監督部門進行檢驗合格才能繼續使用。
a半年b兩年c一年d九個月
40.常見電梯按用途分為(a ):
a、乘客電梯、載貨電梯和客貨梯b、直流電梯、交流電梯
c、單機控制電梯、集選控制電梯d、運行梯和高峰梯
41.房屋及設備設施管理的基本要求是:做好房屋及設備設施的維護保養工作,充分發揮設備功能,有效延長設備設施的( c),并自始至終把安全管理工作放在最重要的位置上。
a使用功能b技術壽命c使用壽命d技術更新
42.(b )是一種主動的具有預防作用的維修策略,是物業管理應提倡的主要維修養護方式。
a緊急搶修b預防性維修c事后維修d大、中修
43.在設施設備節能管理中,(d)是一種最常用、最經濟的節能方式。
a經常進行技術改造
b對設備的及時更新
c根據實際情況減少使用時間
d采用管理手段節能降耗
44.清潔衛生服務管理的基本方法,大致可分為(a)兩大類:
a、外包管理及自行作業 b、戶內有償清潔及公區日常保潔
c、垃圾分類收集及統一存放管理d、專業化服務及提供差異化服務
45.對于校園布局緊湊、人員活動較多的區域如教學樓、學生及教職工生活區、實驗樓、辦公樓等場所等,應采用(a )管理。
a、精品式b、自然式
c、放養式d、間歇式
46.下列消滅白蚊的方法中屬于藥殺法的是( b ):
a、根據蟻路、空氣孔、分飛孔及兵蟻、工蟻的分布等判斷找出蟻巢后將其挖除的辦法。
b、通過在白蟻蛀食的食物中或在白蟻主要出入的蟻路中噴入白蟻藥物,使出入的白蟻身體粘上白蟻藥粉,藥粉通過相互傳染傳遞給其它白蟻,導致整巢白蟻中毒死亡。
c、通過藥物和燈光兩種方法誘殺
d、利用白蟻的天敵或病菌對白蟻進行生物滅殺
47.下列屬于綠化的日常管理內容的是(b):
a、草坪翻新與補植、綠籬翻新補植、林下綠地改造、園林建筑小品翻新、花壇植物更換等
b、澆水、修剪造型、施肥、中耕除草、病蟲害防治、綠化保潔等
c、苗圃花木種植及工程苗木種植
d、節假日或喜慶等特殊場合對小區公共區域或會議場所等進行花木裝飾等布置
48.針對大型公共物業綠化的特點,在進行綠化管理時必須注意的問題不包括下列哪項(d ):
a、不宜使用帶刺、有毒、易斷的綠化植物。
b、不宜使用果樹或大花植物作綠化。
c、植物養護應注重對綠地的圍護,避免人為因素造成植物損壞。
d、不宜使用大喬木作綠化
49.日常綠化管理的方法包括:建立健全綠化管理制度,明確日常綠化(b)。
a基本內容和標準 b檢查內容與檢查重點
c基本要求和針對性要求 d標準和要求
50.. 工廠綠化植物受周圍環境影響較大,其植物綠化功能以(d )為主,在植物選用上多選用生長快、成活率高、抗性強的樹種。
a、莊嚴b、幽雅c、舒適d、環保
51.(a)是物業服務企業協助政府相關部門,為維護公共治安、施工安全等采取的一系列防范性管理服務活動。
a、公共安全防范管理服務 b、車輛停放服務
c、物業管理風險防范d、物業裝修管理服務
52.消防工作的指導原則是(b):
a、安全第一,預防為主b、預防為主,防消結合
c、不顧一切,滅火為主d、安全第一,財產第二
53. 在消防裝備的維護管理中,對配置在各項目的消防器材要實行定期統計制度,(d)應作一次全面統計工作,以保證項目配備的消防器材完整、齊全。
a每半年b每年
c每季d每月
54.消防器材的配置應結合物業的火災危險性,易燃易爆物品特點進行合理的配置,一般在高層和超高層物業每層樓放置的消防栓(箱)內應配置(d)瓶滅火器。
a、 1b、 2c、 3d、 4
55.消防器材的配置應結合物業的火災危險性,易燃易爆物品特點進行合理的配置,一般在住宅區內,多層建筑中每層樓的消防栓(箱)內均配置(b)瓶滅火器。
a、 1b、 2c、 3d、 4
56.在消防裝備的維護管理中,對常規消防裝備應定期檢查,至少(b)進行一次全面檢查,發現破損、泄漏、變形或工作壓力不夠時,應對器材進行維修和調換申購,以防發生事故。
a、每周b、每月c、每季 d、每年
57. (a)是物業管理服務活動過程中突然發生的,可能對服務對象、物業服務企業和公眾產生危害,需要立即處理的事件。
a. 物業管理緊急事件b. 風險
c. 物業管理風險d. 緊急避險
58.物業服務企業在處理火警時首先要確認和了解起火的(a)、范圍和程度。
a. 位置b. 原因
c. 時間d. 材料
59.易燃氣體泄漏時,物業服務企業應立即通知(c)。
a. 業主 b. 醫療急救單位
c. 燃氣公司d. 公安消防機關
60. ( b)是指物業服務企業從事物業管理和其他經營活動所取得的各項收入,包括主營業務收入和其他業務收入。
a. 物業服務企業收入b. 物業服務企業營業收入
c. 物業服務企業經營收入d. 物業服務企業總收入
61.(c)是指物業服務企業在從事物業管理活動中,為物業產權人、使用人提供維修、管理和服務所取得的收入。
a. 物業服務企業收入 b. 物業服務企業營業收入
c. 物業服務企業主營業務收入d. 物業服務企業其他業務收入
62.(d)是指物業服務企業從事主營業務以外的其他業務活動所取得的收入。
a. 物業服務企業收入 b. 物業服務企業營業收入
c. 物業服務企業主營業務收入d. 物業服務企業其他業務收入
63.( b)是指在一獨立行使管理權的基層物業管理單位內,獨立核算的財務主體所進行的以物業服務費為主要對象的費用計劃、編制、控制、使用及管理和分析的財務活動。
a.物業管理項目預算管理b. 物業管理項目財務管理
c.物業管理項目資產管理d.物業服務企業財務管理
64.物業管理專項維修資金屬于(a )所有。
a.全體業主b.行業主管
c.物業管理單位 d.建設單位
65.物業服務企業利潤總額包括營業利潤、投資凈收益、營業外收支凈額以及( a )。
a補貼收入b其他經營凈收益
c政策性補貼收入d其他業務利潤
66.下列關于專項維修資金的敘述不正確的是:( d )
a可用于購買一級國債
b業主大會成立后,維修資金的使用由物業服務企業提出年度使用計劃,經業主大會審定后實施
c專項維修資金屬于業主所有
d業主轉讓房屋所有權時,結余維修資金給予退還,或隨房屋所有權同時過戶
67.電子媒體檔案一般分為兩類,一類是保存于電腦硬盤的文字和圖形圖像資料,另一類是閉路視頻監控設備產生的錄像資料。新的監控設備已將二者合一為(c )形式存貯。
a.數字b.錄像磁帶
c.硬盤數位 d.磁帶
68.房屋共用部分和共用設施設備的檢測、檢修與運行記錄檔案,在分析房屋本體安全、設備運行狀況和事故分析中有時起十分關鍵性的作用,因此這類檔案的真實性和保存期限一般不能低于設備的使用年限(b )倍。
a.1b.2
c.3d.4
69.(a)是指利用計算機和網絡信息手段,將物業服務企業及執(從)業人員的基本情況,經營業績,經營中違規、違法劣跡及受到的處罰等按規定格式進行記錄,并向社會公示、接受社會監督的信用信息管理系統。
a.物業服務企業信用檔案 b.物業服務企業信息檔案
c.物業服務企業經營檔案 d.物業服務企業業績檔案
70.物業服務企業信用檔案的建立范圍是所有(d )等執(從)業人員。
a.物業服務企業b.物業管理師
c.物業管理經理d.物業服務企業和物業管理師
71.物業服務企業信用檔案的目標是以物業管理電子政務系統、( b )自律管理系統和企業經營管理系統為基礎,形成覆蓋物業管理行業所有企業及執(從)業人員的信用檔案系統,并通過中國住宅與房地產信息網實現各級物業管理行政主管部門、行業協會網站的互聯互通。
a.政府部門b.物業管理行業協會
c.物業服務企業d.執(從)業人員
72.物業服務企業信用檔案投訴信息轉給被投訴企業后,被投訴企業應在(c)天內將處理意見反饋給信用檔案管理部門,反饋意見應由當地物業管理行政主管部門
簽章。無正當理由不按期反饋的,可作為不良記錄記入企業或執(從)業人員的信用檔案并進行公示。
a.3 b.10
c.15d.30
73.( b )期物業管理檔案收集范圍較為明確,主要是權屬資料檔案、技術資料檔案和驗收文件檔案,檔案收集的索取對象較單一,主要是建設單位。
a物業入住b物業承接查驗
c日常物業管理d早期介入
74.物業服務企業項目機構的數量較多且分布較散,所管物業類型結構復雜,員工整體素質較高,培訓資源比較充裕,宜建立(b)級培訓體系。
a.一 b.二
c.三 d.四
75.(a)是指員工要求離開現任職位,與企業解除勞動合同,退出企業工作的人事調整活動。
a辭職 b 辭退c資遣d解聘
76.(c)是企業因故提出與員工終止勞動合同的一項人事調整活動。它不是員工過錯造成的。
a辭退 b辭職 c資遣d內退
77.客戶滿意是指客戶感覺狀態的水平,它來源于一項服務的績效或產出與客戶的期望所進行的比較,( b ) 會達成客戶滿意。
a績效不及期望 b績效與期望相稱
c績效超過期望 d績效大于或等于期望
78.物業管理應用文書的類型有行政公文、事務文書、制度文書、禮儀文書和(d )。
a. 條據類文書 b. 告啟類文書
c. 告知類文書 d. 其他日常文書
79.下列行政公文屬于外行文的是:(b)
a決定b 函
c通知d報告
80. 物業管理行政公文中,(c)是唯一不受內外、上下、用印等規范限制的文種。
a函b意見 c會議紀要d通報
二、多項選擇題(每題2分,每題中的備選項中,有2個或2個以上選項符合題意。錯選或多選,本題不得分;少選,選對每個選項得0.5分)
1. 物業服務企業的特征可以歸納為(abd )。
a. 獨立的企業法人b. 具有一定的公共管理性質的職能
c. 實施標準化管理d. 屬于服務性企業
2. 物業服務企業按照投資主體的經濟成分劃分,可分為全民所有制物業服務企業、集體所有制物業服務企業、(bc)和其它物業服務企業。
a. 物業管理有限責任公司b. 外資物業服務企業
c. 民營物業服務企業 d. 物業管理股份有限公司
3. 物業服務企業按股東出資形式劃分,可分為(abc)。
a. 物業管理有限責任公司b. 物業管理股份有限公司
c. 股份合作型物業服務企業 d. 外資物業服務企業
4.根據物業管理招標主體的不同,可以將物業管理招標分為(bcd)的招標。
a. 招標公司為主體b. 物業建設單位為主體
c. 業主大會為主體 d. 物業產權人為主體
5.根據物業管理服務的方式不同,物業管理招標可以分為( ad)等。
a. 全權管理項目招標b. 單項服務項目招標
c. 分階段項目招標d. 顧問項目招標
6.物業管理招標程序包括成立招標領導小組、編制招標文件、公布招標公告或發出投標邀請書、發放招標文件、投標申請人資格預審、接受投標文件、成立評標委員會和( abd)等階段的內容。
a. 開標b. 評標
c. 圍議d. 中標
7.物業管理投標的程序包括:( abd ) 、送交投標文件、接受招標方的資格審查、參加開標、現場答辯和評標、簽約并執行合同等內容。
a. 獲取招標信息 b. 項目評估與風險防范
c. 了解專家評委的組成 d. 準備投標文件
8.投標的策略和技巧主要包括:投標的組織策劃、項目的現場踏勘和( abc)等內容。
a. 投標文件的編寫b. 投標報價的策略和技巧
c. 現場答辯的技巧d. 口頭表達的技巧
9、前期物業服務合同的內容包含以下哪幾個主要部分(acd):
a、合同的當事人、物業基本情況
b、業主委員會的職責
c、物業的經營與管理、承接查驗和使用維護
d、專項維修資金、違約責任、其他事項
10、物業服務合同與前期物業服務合同的主要區別在于(ac):
a、訂立合同的當事人不同b、服務內容不同
c、合同期限不同d、服務費用不同
11、與前期物業服務合同相比,物業服務合同具有(bd)等特點。
a、合同期長b、期限明確c、服務費用高d、穩定性強
12、下列哪些原因可以視為物業服務合同的終止條件(acd):
a、物業服務合同約定的期限屆
第2篇 物管師物業管理實務輔導物業管理企業概述
物管師《物業管理實務》輔導之物業管理企業概述
一、物業管理企業的概念和特征
物業管理企業是依法成立、具備專門資質并具有獨立企業法人地位,依據物業服務合同從事物業管理相關活動的經濟實體。其特征可以歸納為以下三點:
第一,是獨立的企業法人。物業管理企業嚴格遵循法定程序建立,擁有一定的資金、設備、人員和經營場所;擁有明確的經營宗旨和符合法規的管理章程,具備相應的物業管理資質;獨立核算,自負盈虧,以自己的名義享有民事權利,承擔民事責任;所提供的服務是有償的和盈利性的。
第二,屬于服務性企業。物業管理企業的主要職能是通過對物業的管理和提供的多種服務,確保物業正常使用,為業主和物業使用人創造一個舒適、方便、安全的工作和居住環境。物業管理企業本身并不制造實物產品,它主要是通過常規性的公共服務、延伸性的專項服務、隨機性的特約服務、委托性的代辦服務和創收性的經營服務等項目,盡可能實現物業的保值和增值。因此,物業管理企業的“產品”就是服務,與工業企業等其他經濟組織是有區別的。
第三,具有一定的公共管理性質的職能。物業管理企業在向業主和物業使用人提供服務的同時,還承擔著物業區域內公共秩序的維護、市政設施的配合管理、物業的裝修管理等,其內容帶有公共管理的性質。
二、物業管理企業的分類
物業管理企業的分類方法有很多種,本書只介紹其中具有代表性的幾種分類方法。
(一)按照投資主體的經濟成分來劃分
1.全民所有制物業管理企業
全民所有制物業管理企業的資產屬于國家所有。這類企業從已有的全民所有制企業或行政事業單位中分離出來,以原有企業或行政事業單位的房屋管理和維修部門為基礎,由原有企業或行政事業單位負責組建。這類企業在剛成立時,往往依附于原來企業或行政事業單位,管理的物業一般是由原有企業或行政事業單位自建的,具有自建自管的特點。隨著物業管理市場的不斷發育和全民所有制企業改革的不斷深入,這類企業已逐步走上市場化發展的軌道。
2.集體所有制物業管理企業
集體所有制物業管理企業的資產屬于集體所有。這類企業一般是以街道原有的房產管理機構為基礎,由街道或其他機構負責組建,管理街道區域內的物業或其他物業。此外,這類企業還可以由集體所有制的房地產開發公司負責組建,主要管理企業自己開發的各類房產。
3.民營物業管理企業
民營物業管理企業是指民營性質的物業管理企業。
4.外資物業管理企業
外資物業管理企業是以外商獨資經營、中外合資經營或合作經營等形式進行運作的物業管理企業。
5.其他物業管理企業
其他物業管理企業是指企業資產屬于多種所有制經濟成分的投資主體所有的物業管理企業。
(二)按股東出資形式來劃分
1.物業管理有限責任公司
物業管理有限責任公司的股東以其出資額為限,對公司承擔有限責任,公司以其全部資產對公司的債務承擔責任。
2.物業管理股份有限公司
物業管理股份有限公司的全部資產被分為等額股份,股東以其所持股份為限對公司承擔責任,公司以其全部資產對公司的債務承擔責任。
3.股份合作型物業管理企業
股份合作型物業管理企業的股東通過訂立合作經營章程,按其股份享有權利和義務,企業以其全部資產對其債務承擔責任。
三、物業管理企業的常見模式
(一)房地產建設單位的附屬子公司或部門
房地產建設單位的附屬子公司是指由房地產開發建設單位投資成立的法人或非法人物業管理企業。另外,也有部分房地產企業在其內部設立專門部門(不屬于企業),承擔售后物業的管理工作。這種企業的特點是:房地產建設單位與物業管理單位之間屬上下級關系。這類物業管理企業過去的主要管理對象為上級建設單位開發的房地產項目,但近年來隨著市場化進程不斷推進,除了管理上級建設單位開發的項目以外,也通過市場獲取物業管理項目。
(二)獨立的物業管理企業
獨立的物業管理企業是指不依附于房地產開發建設單位和其他單位,獨立注冊、自主經營、自負盈虧的物業管理企業。
(三)物業管理集團公司
物業管理集團公司主要由集團總公司和下屬子公司或分公司構成。集團總公司是宏觀控制機構,集團發展的戰略決策由總公司負責,總公司機關中設若干業務處室和行政辦公部門;子公司或分公司既可按地域設置,也可按專業服務內容劃分,如樓宇設備的維修公司、清潔服務公司、保安服務公司以及物業管理公司等。
第3篇 物管師物業經營管理模擬試卷
2023年物管師--《物業經營管理》模擬試卷
一、單項選擇題(共40題,每題1分。每題的備選項中,只有1個最符合題意)
1、下列有關物業經營管理概念的說法,錯誤的是()。
a現代的物業管理,要求從傳統的物業運行管理服務,向策略性的物業資產價值管理方向拓展
b物業經營管理活動既包括了以保證物業正常使用的運行操作管理,也包括了將物業作為一種收益性資產所進行的資本投資決策、市場營銷、租賃管理、成本控制、物業價值和經營績效評估等經營活動
c在我國有統一的寫字樓分類管理,如同國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級
d物業經營不是一個特定的專業領域,而是由物業管理、設施管理、房地產資產管理和房地產組合投資管理隨著市場需求的變化,不斷拓展、交叉和融合的結果
2、下列選項中,物業管理是其物業經營管理全部內容的是()。
a居住物業b收益性物業c大型非房產物業d非房產物業
3、下列選項中,物業管理是其物業經營管理全部內容的是()。
a通貨膨脹風險b周期風險c變現風險d資本價值風險
4、房地產開發投資企業所得稅稅率一般為()。
a11%b22%c33%d44%
5、年利率為12%,存款額為1000元,期限為一年,以1年1次復利計算,則一年后的本利和為()。
a1000.00b1120.00c1125.51d1126.83
6、某筆貸款的年得率為15%,借貸雙方約定按委計息,則該筆貨款的實際利率是()。
a14.37%b15.57%c15.87d13.17
7、下列關于設備磨損補償的說法,錯誤的是()。
a設備磨損的補償方式有兩種,即局部補償和完全補償
b設備有形磨損的局部補償是修理,設備無形磨損的局部補償是現代化技術改造
c有形磨損和無形磨損的完全補償是更換同,即淘汰舊設備,更換新設備
d不進行設備磨損補償,企業再生產也能正常運行
8、下列關于物業價格的說法,不正確的是()。
a物業價格是獲得他人的物業所必須付出的代價
b物業價格是和平地獲得他人的物業所出的代價
c物業價格通常用貨幣來表示,慣例上也是用貨幣形式來償付,但也可以用實物、勞務等其他形式來償付d以物業作價入股換取設備、技術等是合法的
9、下列選項中,能反應物業價格水平高低的是( )。
a成交價格b市場價格c總價格d單位價格
10、下列()不是構成一個完整的房地產系統的因素。
a社會環境b市場主體c客體d價格
11、需求曲線是一條具有()。
a負斜率的向左下方價傾斜的曲線b負斜率的向右下方傾斜的曲線
c正斜率的向左上方傾斜的曲線d正斜率的向右上方傾斜的黃線
12、根據投資者參與市場的不同投資目的和投資方式,具體分析不同投資方式的適用空間,以及彼此之間的動態協調關系,這屬于房地產市場結構中的()。
a總量結構b區域結構c供求結構d投資結構
13、我國城市住宅的供給住房,不能進入市場流通的是()。
a廉租房b經濟適用房c市場價商品住宅d以上全是
14、房地產市場善分析是介于宏觀和微觀分析之間的分析,其中供給分析的內容包括()。
a調查房地產當前的存量、過去的趨勢和未來可能的供給。具體內容包括:相關房地產類型的存量、在建數量、計劃開工數量、已獲規劃許可數量、改變用途數量和拆除量等
b分析當前城市規劃及期可能的變化和土地利用、交通、基本建設投資等計劃
c分析房地產市場的商業周期和建造周期循環運動情況,分析未來相關市場區域內供求之間的數量差異d以上全是
15、物業管理的中短期計劃通常是以物業管理企業與業主簽署的委托管理合同的有效期為周期,通常為()。145
a1~3年b2~4年c3~5年d4~6年
16、物業租賃指房屋租賃,是一種特定的商品交易經濟活動形式,下列選項不是其特征的是()。
a租賃雙方都是符合法律規定的責任人b房屋租賃關系不因所有權的轉移而中上
c房屋租賃轉移房屋的權d房屋166租賃關系是一種經濟要式契約關系
17、在租約答訂前,租賃管理的主要工作有()。
a租金的確定b收取租金c租金調整d租金結算
18、()已成為衡量物業管理企業實力 競爭力的重要標準之一。
a信息系統應用水平b可持續發展戰略c智能化小區d電子商務平臺
19、租賃合同到期,合同自行終止承租人需繼續租用,應當在租賃期限屆滿前的()個月提出。173
a1b2c3d4
20、客戶關系管理的英文縮寫是( )。
agrmbcrmcgrndcrn
21、下列選項中,不是營業成本的是()。
a直接人工費b直接材料費c管理費用d間接費用
22、福利基金按工資總額的()。
a10%b2%c1.5%d14%
23、物業管理企業在物業管理活動中發生的各項直接支出是()。
a管理費用 b營業成本c財務費用d人員費用
24、物業管理成本控制的含義是()。
a對目標成本本身的控制b對目標成本完成的控制和過程的監督
c在過程控制的基礎上,著眼未來,為今后成本的降低指明方向d以上全部正確
25、前期物業服務合同是由()簽訂的。
a建設單位和物業管理企業b建設單位和業主委員會
c業主委員會和物業管理企業d以上提到的三方一起
26、物業管理實行招投標,其意義在于()。
a引導業主樹立正確的物業管理觀念,提高自治能力
b推動物業管理企業不斷提高管理水平,增強市場競爭力
c全面促進物業管理行業的發展d以上全部正確
27、下列選項中不屬于風險的特征的是()。
a正面性,即風險突如其來使之受到傷害
b負面性,即風險是與損失或不利事件相聯系的,沒有損失就沒有風險和風險管理
c不確定性,介與偶然事件相聯系的,即發生不利事件或損失是不確定的,可能發生也可能不發生
d可測性,凡是風險都是與特定的時間和空間條件相聯系的,因此,風險事故的發生是可以測定的
28、資金籌集是指()。
a物業管理企業為了持續從事物業管理、經營與服務活動而必須籌集所需資金的過程
b物業管理企業將所籌集到的資金,按照一定的原則與目標投入到物業管理、經營、服務中去的過程
c物業管理企業在籌資和開展物業管理、經營、服務過程中,所發生的各種成本費用
d物業管理企業所取得的各種收入,如物業管理報酬、開展物業經營以及多層次服務取得的收入等
29、下列關于物業管理績效評的最重要、最基礎的指標是()。
a基本指標b修正指標c評議指標d總況指標
30、下列關于物業管理績效評價的特點,說法錯誤的是()。
a以物業管理企業作為具體評價對象
b以物業管理企業的盈利能力、資產運營水平和后續發展能力等方面作為評價重點
c以能準確反映上述方面的各項定量和定性指標作為主要評價依據
d將各項指標與本地區甚至全國各行業的相關指標和水平進行對比,以期得到對某個物業管理企業公正、客觀的評價的結果
31、物業管理績效評價的主要方法是()。
a綜合分析判斷法b功效系數法c定性分析判斷法d基本指標計分方法
32、下列選項中,不是按照寫字樓物業所具備功能差異分類的是()。
a單純型寫字樓b商住型寫字樓c綜合型寫字樓d自用型寫字樓
33、當所有的經營費用均由租戶直接分擔時,則稱這種出租方式叫()
a益租b凈租c毛租d利租
34、寫字樓物業經營管理績效評價的第一項指標是()。
a物業經濟指標b服務滿意度c物業品牌化d以上都是
35、零售商業物業在選址和規劃時,主要應考慮().
a市場容量b進出交通 c地點顯著d以上都是
36、選擇零售商作為零售商業物業的租戶時,首先要考慮的因素是()。
a聲譽b財務能力c租戶組合與位置分配d租戶需要的服務
37、投資者為了降低投資風險并實現收益最大化的目標,進行()。
a組合投資b搭配投資c分期投資d貸款投資
38、企業的物業資產是指()。
a企業為了生產和持續發展而擁有的房地產
b企業為了生產而擁有或租用的房地產
c企業為了生產和持續發展而擁有或租用的房地產
d企業維持正常經營管理的必要而重要的條件之一
39、下列選項中,不屬于以應收帳款形式表現的不良資產是()。
a逾期的應收帳款b呆滯的應收賬款
c壞賬、死賬形式的應收賬款d證券投資的應收賬款
40、1987年4月,提出“可持續發展”的組織是()。
awecdbwcedcwdcedwedc
二、多項選擇題(共30題,每題2分。每題的備選項中,有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0.5分)
1、物業經營管理,是指為了滿足業主的目標,綜合運用下列()技術、手段和模式,為業主提供綜合性管理服務。1
a物業管理b設施管理c房地產資產管理d房地產投產管理e房地產組合投資管理
2、房地產投資的特征有()。
a位置固定不可移動性b壽命周期長c政策影響性 d專業管理依賴性e資金流動性
3、我國房地產投資經營過程中,企業納稅的主要稅種有()。
a經營稅金及附加b城鎮土地使用和房產稅c企業所得稅 d員工所得稅e保險稅
4、物業價格與一般物品價格的共同之處在于()。
a都是價格用貨幣來表示b都有波動受供求因素的影響c都是按質論價:優質高價,劣質低價d都是受區位的影響很大e都是形成的時間較長
5、選取的可比實例應符合()。
a可比實例物業應是估價對象物業的類似物業
b可比實例的交易類型與估價時點接近
c可比產例的交易類型與估價目的吻合
d可比實例的成交價格應為正常市場價格或能夠修正為正常價格的市場價格
e可比產例應同實際完全相符
6、影響房地產市場發展的社會因素有()。
a家庭收入水平及分布b傳統觀念及消費心理c社會福利
d家庭戶數規模 e家庭生命周期
7、房屋租賃登記備案的一般程序包括()。
a簽訂b申請c審查d頒證e變更
8、房屋租賃合同的法律特征有()。
a房屋租賃合同是雙務合同b房屋租賃合同是無償合同
c房屋租賃合同是諾成合同d房屋租賃合同是要式合同
e房屋租賃合同是繼續性合同
9、在營業成本中,直接人工費用包括()。183
a人員的工資b人員的資金c人員的福利費d辦公費e差旅費
10、在編制成本預算時,必須遵循()。195
a成本預算必須同其他預算相協調b成本預算要以各項定額為基礎
c成本預算應有相應的技術經濟措施保證d成本預算要全面權衡,提高資金使用效益
e成本預算要符合實際,不要留余地
11、物業管理活動中存在著大量的主體,根據合同的作用以及合同主體的不同,可將合同分為()。
a物業建設單位在開發所訂立的合同 207
b前期物業服務合同與物業服務合同
c業主所簽訂的與物業管理活動有關的合同
d物業管理企業與專營公司訂立的有關物業管理活動的專項服務合同
e后期物業管理合同
12、物業服務合同具有()特征。212
a物業服務合同的訂立應以當事人相互信任為,任何一方通過利誘、欺詐、蒙騙等手段簽訂的合同,一經查實,可依法起訴
b物業服務合同是有償合同c物業服務合同具有過渡性
d物業服務合同既是諾成性合同又是雙務合同e物業服務合同是勞務合同
13、企業財務活動是指在商品貨幣經濟條件下企業的資金運動,包括()。243
a資金籌集b資金運用 c資金耗費d資金轉收e資金收回和分配
14、寫字樓物業的特點,主要表現在()。302
a所處區位好,規模大b多為現代化的高層建筑c功能齊全,配套設施完善
d全部由專業物業管理企業管理e保持產權的完整性是寫字樓物業保值的關鍵
15、零售商業物業的經營管理工作,主要包括()。
a招商及承租戶組合b零售技術及營銷c零售技術
d物業維護e運行管理
16、物業管理企業運用計算機技術參與具體事務的管理,需要綜合考慮()。387
a管理的范圍、深度和想要達到的管理效果
b現有管理流程的規范化程序
c管理人員綜合應用計算機的水平
d資金的投入e資金的流出
17、下列選項中,屬于物業管理企業類型的有()。
a管理型物業管理企業b托管型物業管理企業c專業型物業管理企業
d非專業型物業管理企業e綜合型物業管理企業
18、下列對物業價格主要特征的說法,正確的是( )。
a物業價格受區位的影響很大b物業價格實質上是物業權益的價格
c物業價格既有交換代價的價格,又有使用代價的租金
d物業價格形成的時間較短e物業價格容易受交易者的個別因素的影響
19、市場法是物業估價的一種方法,其運用的基本的步驟包括()。
a搜集交易實例b選取可比實例c對可比實例成交價格進行處理
d求取比準價格e準價格交易
20、影響房地產市場轉就的主要社會經濟力量包括()。
a金融業的發展b信息、通信技術水平的提高c生產和工作方式的轉變
d人文環境、自然環境的變化e人口數量的不斷增長
21、房屋租賃時,出租人的權得有()。
a有按期收取租金的權利b對物業管理善進行監督建議的權利
c有監督承租人按照合同規定合理使用房屋的權利
d有依法收回出租房屋的權利e有向用戶宣傳、貫徹執行國家房管政策和物業管理公約、管理規定的權利
22、客戶關系管理對企事業的作用有()。
a能夠改善企業形象,提升企業生產力
b能夠整合客戶、企業和員工資源,優化業務流程
c能夠提高企業、員工對客戶的響應、反饋速度和應變能力
d能夠提高企業銷售收入e能夠改善企業服務,提高客戶滿意度
23、按現行財務制度的規定,不得列入成本支出的是()。
a國家法律、法規規定之外的各種付費
b被沒收的財產、支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金,以及企業的贊助、捐贈支出
c物業管理企業對管理用房進行癲狂裝修發生的支出
d對外投資支出e購置和建造固定資產、無形資產和其他資產的支出
24、成本按照計算依據的不同主要有()。
a邊際成本b差異成本c目標成本d定額成本e計劃成本
25、下列選項,屬于最具有的財務管理目標的是()。
a利潤最大化b資本利潤率最大化c每股利潤率最大化
d總股利潤率最大化e企業價值最大化
26、下列屬于影響寫字樓物業分類的因素的是()。
a地理位置b交通便利性c聲望或形象d人口密集度e為租戶提供的服務
27、寫字樓管理策略中應該注意()。313
a分階段提供物業管理服務,清楚辦公室服務范圍b確保提供“合同服務”適時提供“超值服務”c合理保證非收益部分的使用需要d定位目標市場e明確吸引租戶的策略
28、投資商成功開發零售商業項目后,對項目的處置方式一般有()。351
a完全擁有權b直接出售一小部分產權,自己仍維持大股東身份
c將大部分產權出售d全部出售套現e以上全錯
29、企業物業資產管理涉及()領域的活動。
a購置物業資產b買賣物業資產 c剝離物業資產
d財務e管理人員職能
30、大型企業物業資產管理的內容包括()。
a編制企業物業資產清單b設定管理目標c控制成本
d適時處置資產并獲得收入e財務收支
答案:
一、單項選擇題
1(c)2(a)3(d)4(c)5(b)6(c)7(d)8(a)9(d)10(a)
11(b)12(d)13(a)14(d)15(c)16(c)17(a)18(a)19(c)20(b)
21(c)22(d)23(b)24(d)25(a)26(d)27(a)28(a)29(a)30(b)
31(b)32(d)33(b)34(b)35(d)36(a)37(a)38(c)39(d)40(b)
二、多項選擇題
1(abde)2(abcd)3(abc)4(abc)5(abcd)6(bcde)
7(bcd)8(acde)9(abc)10(abcd)11(abcd)12(abde)
13(abce)14(abce)15(abcd)16(abcd)17(ace)18(abce)
19(abcd)20(abcd)21(acde)22(bcde)23(abde)24(cde)
25(abde)26(abce)27(abc)28(abcd)29(acde)30(abcd)
第4篇 物管師物業管理實務輔導物業管理企業設立
物管師《物業管理實務》輔導之物業管理企業的設立
一、物業管理企業的工商注冊登記
根據《公司法》規定,企業設立須向工商行政管理部門進行注冊登記,在領取營業執照后,方可開業。因此,物業管理公司在營業前必須到工商行政管理部門注冊登記,其辦理手續與一般企業相同。
(一)企業名稱的預先審核
物業管理企業可結合行業特點,根據所管理物業的名稱、地域、公司發起人等取名,但在起名時,必須符合《公司法》的有關規定。根據公司登記管理的有關規定,物業管理企業應當由全體股東或發起人指定的代表或委托的代理人申請企業名稱的預先核準,經工商行政管理部門批準后,獲得《企業名稱預先核準通知書》。
(二)公司地址
物業管理企業應以其主要的辦事機構所在地作為公司的地址。
(三)注冊資本
《公司法》規定,科技開發、咨詢、服務性有限責任公司最低限額的注冊資本為10萬元,物業管理企業作為服務性企業應符合此規定。同時,考慮到企業注冊后即應辦理物業管理企業資質證書,因此,注冊資本還應符合各資質等級注冊資本的規定要求。
(四)股東人數和法定代表人
在設立物業管理企業時,股東人數必須符合法定條件。
(五)公司人員
物業管理企業的人數和從業資格應該符合相關法規要求。
(六)公司章程
物業管理企業章程是明確企業宗旨、性質、資金、業務、經營規模、組織機構以及利益分配、債權債務、內部管理等內容的書面文件,是設立企業的最重要的基礎條件之一。企業章程的內容因企業性質和業務的實際情況不同而有所不同。一般工商行政管理部門備有章程文本,主要內容包括:
(1)總則,包括公司名稱和地址等;
(2)企業的經營范圍;
(3)公司注冊資本;
(4)股東的姓名或名稱;
(5)股東的權利和義務;
(6)股東的出資方式和出資額,股東轉讓出資的條件;
(7)公司的機構及產生辦法、職權、議事規則;
(8)公司的法定代表;
(9)公司解散事由和清算辦法;
(10)職工錄用方式、待遇、管理方法;
(11)企業的各種規章制度。
物業管理企業在辦理企業注冊登記時,應提交由具有法定資質的驗資機構出具的驗資證明,以及必要的審批文件。物業管理企業如果符合規定的條件,在工商行政機關發給營業執照后,公司即告成立。
二、物業管理企業的資質審批及管理
(一)物業管理企業的資質條件
物業管理企業資質等級分為一、二、三級。國務院建設主管部門負責一級物業管理企業資質證書的頒發和管理;省、自治區人民政府建設主管部門負責二級物業管理企業資質證書的頒發和管理,直轄市人民政府房地產主管部門負責二級和三級物業管理企業資質頒發和管理,并接受國務院建設主管部門的指導和監督。設區的市級人民政府房地產主管部門負責三級物業管理企業資質的頒發和管理,并接受省、自治區人民政府建設主管部門的指導和監督。各資質等級物業管理企業的條件如下:
1.一級資質
(1)注冊資本為人民幣500萬元以上。
(2)物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于30人。其中,具有中級以上職稱的人員不少于20人,工程、財務等業務負責人應具有相應專業中級以上職稱。
(3)物業管理專業人員應按照國家有關規定取得職業資格證書。
(4)管理兩種類型以上物業,并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100%:
1)多層住宅200萬m2;
2)高層住宅100萬m2;
3)獨立式住宅(別墅)15萬m2;
4)辦公樓、工業廠房及其他物業50萬m2。
(5)建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準,建立企業信用檔案系統,有優良的經營管理業績。
2.二級資質
(1)注冊資本為人民幣300萬元以上。
(2)物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于20人。其中,具有中級以上職稱的人員不少于10人,工程、財務等業務負責人應具有相應專業中級以上職稱。
(3)物業管理專業人員應按照國家有關規定取得職業資格證書。
(4)管理兩種類型以上物業,并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100%:
1)多層住宅100萬m2;
2)高層住宅50萬m2;
3)獨立式住宅(別墅)8萬m2;
4)辦公樓、工業廠房及其他物業20萬m2。
(5)建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準,建立企業信用檔案系統,有良好的經營管理業績。
3.三級資質
(1)注冊資本為人民幣50萬元以上。
(2)物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于10人。其中,具有中級以上職稱的人員不少于5人,工程、財務等業務負責人應具有相應專業中級以上職稱。
(3)物業管理專業人員應按照國家有關規定取得職業資格證書。
(4)有委托的物業管理項目。
(5)建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準,建立企業信用檔案系統。
(二)在申報資質時需提供的資料
新設立的物業管理企業,其資質等級按最低等級核定,并設一年的暫定期。物業管理企業在領取營業執照之日起30天內,持以下資料向當地的房地產主管部門申請資質:
(1)營業執照;
(2)企業章程;
(3)驗資證明;
(4)企業法定代表人的身份證明;
(5)物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同,管理和技術人員的職稱證書和勞動合同。
(三)物業管理企業的資質管理
資質管理是房地產行政主管部門依法對物業管理企業和行業進行管理的主要內容之一。除資質審批外,資質管理還包括對已設立的物業管理企業是否遵守法規、規章,是否履行合同,以及經營管理、信用等情況進行監督檢查。資質管理有利于規范物業管理行為,加強對物業管理活動的監督,維護物業管理市場秩序,提高物業
