第1篇 物業管理招標文件編制指引
物業管理招標文件是物業管理招標人向投標人提供的指導投標工作的規范文件。招標文件編制的好壞,直接關系到招標人和投標人雙方面的利益,因此招標文件的內容既要做到詳盡周到,以維護招標人的利益,又要做到合理合法,以體現招標公平、公正的原則。本章分為兩部分,第一部分是對招標文件內容的剖析;第二部分是以一份詳盡的招標文件樣本作為編制招標文件的參考。
一、招標文件的內容
不同類型的項目其招標文件的內容也繁簡各異,然而按照國際慣例,招標文件的內容大致可概括為三大部分。第一部分,投標人為投標所需了解并遵循的規定,具體包括投標邀請書、投標人須知、技術規范及要求;第二部分,(投標人)物業管理企業必須按規定填報的投標書格式,這些格式將組成附件作為招標文件的一部分;第三部分,中標的物業管理企業應簽訂的合同的條件(包括一般條件和特殊條件)及應辦理的文件格式。
三大部分的內容具體可歸納為組成招標文件的六要素:①投標邀請書;②技術規范及要求;③投標人須知;④合同一般條件;⑤合同特殊條件;⑥附件(附表、附圖、附文等)。
1.投標邀請書
投標邀請書與招標公告的目的大致相同,其目的是提供必要的信息,從而使潛在投標人獲悉物業管理項目招標信息后,決定是否參加投標。其主要內容包括:業主名稱、項目名稱、地點、范圍、技術規范及要求的簡述、招標文件的售價、投標文件的投報地點、投標截止時間、開標時間、地點等。投標邀請書可以歸入招標文件中,也可以單獨寄發。如采用邀請招標方式招標,投標邀請書往往作為投標通知書而單獨寄發給潛在投標人,因而不屬于招標文件的一部分;但如果采取公開招標方式招標,往往是先發布招標公告和資格預審通告,之后發出的投標邀請書是指招標人向預審合格的潛在投標人發出的正式投標邀請,應作為招標文件的一部分。
2.技術規范及要求
這一部分主要是說明業主或開發商對物業管理項目的具體要求,包括服務所應達到的標準等。例如對于某酒店項目,招標人要求該物業的清潔衛生標準應達到五星級,這些要求就應在“技術規范及要求”部分寫明。對于若干子項目的不同服務標準和要求,可以編列一張“技術規范一覽表”,將其加以綜合。
另外,在技術規范部分,應出具對物業情況進行詳細說明的物業說明書,以及物業的設計施工圖紙。物業說明書和圖紙應在附件部分中作詳細說明。
3.投標人須知
投標人須知的目的是為整個招標投標的過程制定規則,是招標文件的重要組成部分,其內容包括:①總則說明;②招標文件說明;③投標書的編寫;④投標書的遞交;⑤開標和評標;⑥授予合同。以下分別予以具體說明。
(1)總則說明
總則說明主要對招標文件的適用范圍、常用名稱的釋義、合格的投標人和投標費用進行說明。
(2)招標文件說明
招標文件說明主要是對招標文件的構成、招標文件的澄清、招標文件的修改進行說明。
(3)投標書的編寫
投標人須知中應詳細列出對投標書編寫的具體要求。這些要求包括:①投標所用的語言文字及計量單位;②投標文件的組成;③投標文件格式;④投標報價;⑤投標貨幣;⑥投標有效期;⑦投標保證金;⑧投標文件的份數及簽署。如果由于采取邀請招標或議標方式招標,而沒有進行投標資格預審,則在招標文件的投標人須知中還應要求投標人按預定格式和要求遞交投標人資格的證明文件。招標文件對投標書編寫要求的說明通常有兩種,一是文字說明,應歸入投標人須知部分;另一種是在招標文件中列出投標文件的一定格式,要求投標人只要按格式要求填入內容。這些格式通常包括:投標書格式、授權書格式、開標一覽表、投標價格表、項目簡要說明一覽表及投標人資格證明書格式等。這些格式統一歸入“附件”部分。
(4)投標文件的遞交
投標文件的遞交的內容主要是對投標文件的密封和標記、遞交投標文件的截止時間、遲交的投標文件、投標文件的修改和撤銷的說明。
(5)開標和評標
開標和評標是招標文件體現公平、公正、合理的招標原則的關鍵,包括以下內容:
①對開標規則的說明。
②組建評標委員會的要求。
③對投標文件響應性的確定。即審查投標文件是否符合招標文件的所有條款、條件和規定且沒有重大偏離和保留。
④投標文件的澄清。即寫明投標人在必要時有權澄清其投標文件內容。
⑤對投標文件的評估和比較(說明評估和比較時所考慮的因素)。
⑥評標原則及方法。
⑦評標過程保密。
(6)授予合同
授予合同的內容通常包括:
①定標準則。說明定標的準則,包括“業主不約束自己接受最低標價”的申明等。
②資格最終審查。即說明招標人會對最低報價的投標人進行履行合同能力的審查。
③接受和拒絕任何或所有投標的權力。
④中標通知。
⑤授予合同時變更數量的權力。即申
明招標人在授予合同時有權對招標項目的規模予以增減。
⑥合同協議書的簽署。說明合同簽訂的時間、地點以及合同協議書的格式(詳見附件)。
⑦履約保證金。
4.合同一般條款
合同的一般條款不是合同的主要內容,通常包括以下條款和內容:
(1)定義。即對合同中的關鍵名稱進行釋義。
(2)適用范圍。即寫明本合同的適用范圍。
(3)技術規格和標準。該條款的內容一般與招標文件的第二部分“技術規范及要求”的內容相一致。
(4)合同期限。一般可參照委托管理的期限。
(5)價格。即物業管理費的計取,一般應與中標人的投標報價表相一致。
(6)索賠。索賠條款主要說明在投標人(合同的乙方)發生違約行為時,招標人(合同的甲方)有權按照索賠條款規定提出索賠。其具體內容包括索賠的方案和索賠的程序。
(7)不可抗力。不可抗力條款是指在發生預料不到的人力無法抗拒事件的情況下,合同一方難以或者不可能履行合同時,對由此引致的法律后果所作的規定。不可抗力條款一般包括三個部分:不可抗力的內容;遭受不可抗力事件的一方向另一方提出報告和證明文件;遭受不可抗力事件一方的責任范圍。
(8)履約保證金。該條款主要是規定中標人在簽訂合同后,為保證合同履行而須提交的履約保證金的比例,以及提供履約保證金的形式。
(9)爭議的解決。該條款主要的內容是預先規定合同雙方在合同履行過程中發生爭議時的解決途徑和方法。如在該條款中規定以仲裁作為解決爭議的途徑等。
(10)合同終止。該條款的主要內容是說明合同的期限和合同終止的條件(如物業管理企業違約情節嚴重;業主破產;物業被征用等)。
(11)合同修改。該條款應申明對于合同的未盡事項,需進行修改、補充和完善的,甲乙雙方必須就所修改的內容簽訂書面的合同修改書,作為合同的補充協議。
(12)適用法律。即寫明合同適用的法律。
(13)主導語言與計量單位。
(14)合同文件及資料的使用。條款中應寫明合同文件及資料的使用范圍及事宜,如對保密的規定等。
(15)合同份數。
(16)合同生效。
5.合同特殊條款
合同的特殊條款是為了適應具體項目的特殊情況和特殊要求作出的特殊規定,例如對執行合同過程中更改合同要求而發生偏離合同的情況作出某些特殊規定。此外合同特殊條款還可以是對合同一般條款未包括的某些特殊情況的補充,如關于延遲開工而賠償的具體規定,以及有關稅務的具體規定等。
在合同執行中,如果一般條款和特殊條款不一致而產生矛盾時,應以特殊條款為準。
6.附件
附件是對招標文件主體部分文字說明的補充,包括附表、附文和附圖,具體有:
(1)附表
①投標書格式;
②授權書格式;
③開標一覽表;
④項目簡要說明一覽表;
⑤投標人資格的證明文件格式;
⑥投標保函格式;
⑦協議書格式;
⑧履約保證金格式(通常為銀行保函)。
(2)附文
物業說明書。
(3)附圖
物業的設計和施工圖紙。
二、招標文件樣本
這里以物業管理公開招標為例,以一份完整的招標文件樣本來說明物業管理招標文件全文的編制方法。
招 標 文 件
招標編號:____________
招標項目名稱:________
年月××招標中心統一印制
招標文件目錄
第一部分 投標邀請
第二部分 技術規范及要求
第三部分 投標人須知
a 總則說明
1.適用范圍
2.定義
3.合格的投標方
4.投標費用
b 招標文件說明
5.招標文件的構成
6.招標文件的澄清
7.招標文件的修改
c 投標文件的編寫
8.語言及計量單
位
9.投標文件的組成
10.投標文件格式
11.投標報價
12.投標貨幣
13.投標人資格的證明文件
14.投標有效期
15.投標保證金
16.投標文件的份數和簽署
d 投標文件的遞交
17.投標文件的密封和標記
18.遞交投標文件的截止時間
19.遲交的投標文件
20.投標文件的修改和撤銷
e 開標和評標
21.開標
22.評標委員會
23.投標文件響應性的確定
24.投標文件的澄清
25.對投標文件的評估和比較
26.評標原則及方法
27.保密
f 授予合同
28.定標準則
29.資格最終審查
30.接受和拒絕任何或所有投標的權力
31.中標通知
32.授予合同時變更數量的權力
33.合同協議書的簽署
34.履約保證金
35.中標服務費
第四部分 合同一般條款
1.定義
2.適用范圍
3.技術規格和標準
4.委托管理期限
5.價格
6.索賠
7.不可抗力
8.履約保證金
9.爭議的解決
10.合同終止
11.合同修改
12.適用法律
13.主導語言與計量單位
14.合同份數
15.合同生效
第五部分 合同特殊條款
第六部分 附件
第一部分 投標邀請
受用戶委托對________________項目的物業管理服務進行公開招標。茲邀請合格投標人以密封標書的方式前來投標。
1.招標編號:
2.招標項目的簡要說明:
3.項目開工期:
4.投標地點:
5.投標截止時間:年月日(北京時間),逾期收到的或不符合規定的投標文件不接受。
6.開標時間、地點:
7.凡對本次招標提出詢問,請在年月日前與 聯系(技術方面的詢問請以信函或傳真的形式)。
地址:
郵編:
電話:
傳真:
聯系人:
(署名)
年 月 日
第二部分 技術規范及要求
1. 項目技術要求一覽表
2.項目所在地
關于物業所在地及物業的詳細情況和資料詳見物業說明書和物業圖紙(略)。
第三部分 投標人須知
a 總則說明
1 適用范圍
1.1 本招標文件僅適用于本投標邀請中所敘述物業的物業管理服務。
2 定義
2.1 “招標方”系指第一部分所指的組織本次招標的招標機構。
2.2 “投標方”系指向招標方提交投標文件的物業管理企業。
2.3 “項目”系指物業管理企業(即投標人)按招標文件規定,須向用戶提供的物業管理服務。
2.4 “用戶”系指委托進行本次招標的××開發商或業主委員會。
3 合格的投標方
3.1 經過本次招標的資格預審確認為合格的投標人稱為合格的投標方。投標方應遵守有關的中國法律和規章條例。
4 投標費用
4.1 無論投標過程中的做法和結果如何,投標方自行承擔所有與參加投標有關的全部費用。
b
招標文件說明
5 招標文件的構成
5.1 招標文件用以闡明所需物業管理服務、招標投標程序和合同條款。招標文件由下述部分組成:
(1)投標邀請;
(2)技術規格及要求;
(3)投標人須知;
(4)合同一般條款;
(5)合同特殊條款;
(6)附件。
5.2 招標文件以中文、英文兩種文字編印,兩種文字具有同等效力。中、英文本如有差異時,以中文本為準。
5.3 投標人被視為熟悉上述與履行合同有關的一切情況。
6 招標文件的澄清
6.1 投標方對招標文件如有疑點,可要求澄清,應在投標截止時間前15天按投標邀請中載明的地址以書面形式(包括信函、電報或傳真,下同)通知到招標人。招標人將視情況確定采用適當方式予以澄清或以書面形式予以答復,并在其認為必要時,將不標明查詢來源的書面答復發給已購買招標文件的每一投標方。
7 招標文件的修改
7.1 在投標截止日期10天前,招標方可主動地或依據投標方要求澄清的問題而修改招標文件,并以書面形式通知所有購買招標文件的每一投標方,對方在收到該通知后應立即以電報或傳真的形式予以確認。
7.2 為使投標方在準備投標文件時有合理的時間考慮招標文件的修改,招標方可酌情推遲投標截止時間和開標時間,并以書面形式通知已購買招標文件的每一投標方。
7.3招標文件的修改書將構成招標文件的一部分,對投標方有約束力。
c 投標文件的編寫
8 語言及計量單位
8.1 投標文件及投標方和招標方就投標交換的文件和來往信件,應以中文或英文書寫。
8.2 除在招標文件的技術規格中另有規定外,計量單位應使用中華人民共和國法定計量單位(國際單位制和國家選定的其他計量單位)。
9 投標文件的組成
9.1 投標文件包括下列部分:
(1)投標書、授權書、開標一覽表以及項目簡要說明一覽表;
(2)投標資格證明文件;
(3)投標符合招標文件規定的證明文件及投標方認為需加以說明的其他內容;
(4)投標保證金。
投標應將投標文件裝訂成冊,并填寫“投標文件資料清單”。
10 投標文件格式
10.1 投標方應按招標文件提供的投標文件格式填寫投標書、授權書、開標一覽表及項目簡要說明一覽表(見附件1~4)。
11 投標報價
11.1 投標方應在招標文件所附的開標一覽表(附件3)上寫明投標項目的單價和投標總價。如果單價與總價有出入,以單價為準。投標方對每種項目只允許有一個報價,招標方不接受有任何選擇的報價。
11.2 投標方按格式填寫報價以供招標方評標方便,但不限制××開發商以其他方式簽訂合同的權力。
12 投標貨幣
12.1 投標書和開標一覽表中的報價對國外投標方用美元或其他國際主要貨幣填報(若采用其他外國貨幣報價,為便于比較價格,招標方將按12.2款規定折算成美元)。
12.2 以開標日中國銀行公布的賣出價作為折算報價的依據。
13 投標人資格的證明文件
13.1 投標方必須提交證明其有資格進行投標和有能力履行合同的文件(格式見附件5),作為投標文件的一部分。
14 投標有效期
14.1 投標文件從開標之日起,投標有效期為90天,特殊招標項目在“技術規范及要求”部分另行規定。
14.2 要求投標方同意延長有效期,要求與答復均應為書面形式。投標方可以拒絕上述要求而其投標保證金不被沒收。對于同意該要求的投標方,既不要求也不允許其修改投標文件,但將要求其相應延長投標保證金的有效期,有關退還和沒收投標保證金的規定在投標有效期的延長期內繼續有效。
15 投標保證金
15.1 投標保證金為投標文件的組成部分之一。
15.2 投標方向招標方提交不少于投標總報價2%的投標保證金。
15.3 投標保證金用于保護本次招標免受投標方的行為而引起的風險。
15.4 投標保證金幣種應與投標報價幣種相同,可以下列任何一種方式提交:
(1)由下列銀行開具保函:
①中國銀行總行或其分行;
或。
②中國銀行在海外的往來行通過中國銀行;或。
③在中華人民共和國營業的任何其他中國或外國銀行;或。
④由中國人民銀行授權的其他銀行。
投標保證金保函應按招標文件附件6格式提供,并在投標文件有效期過后30天內繼續有效。
(2)銀行本票、匯票、支票或現金(在投標有效期滿前,因票據即將到期,招標方有權暫時行使票據權力)。
15.5 未按規定提交投標保證金的投標,將被視為投標無效。
15.6 未中標的投標方的投標保證金,將按31.2款的規定予以無息退還。
15.7 中標的投標方的投標保證金,在中標方簽訂合同并交納履約保證金和中標服務費后,經銀行扣除手續費,予以無息退還。
15.8 發生以下情況投標保證金將被沒收:
(1)開標后投標方在投標有效期內撤回投標;或。
(2)如果中標方未能做到:
①按本須知第33條規定簽訂合同;或。
②按本須知第34條規定提供履約保證金;或。
③按本須知第35條規定繳納中標服務費。
16 投標文件的份數和簽署
16.1 投標方應準備一份正本和四份副本,在每一份投標文件上要明確注明“正本”或“副本”字樣,一旦正本和副本有差異,以正本為準。
16.2 投標文件正本和副本須打印并由經正式授權的投標方代表簽字。
16.3 除投標方對錯處作必要修改外,投標文件中不許有加行、涂抹或改寫。若有修改須有簽署投標文件的人簽字。
16.4 電報、電話、傳真形式的投標概不接受。
d 投標文件的遞交
17 投標文件的密封和標記
17.1 投標方應將投標文件正本或副本分別用信封密封,并標明招標編號、投標項目名稱及正本或副本。
17.2 為方便開標唱標,投標方應將正本的投標書、開標一覽表和投標保證金保函單獨密封,并在信封上標明“開標一覽表”字樣,然后再裝入正本投標文件密封袋中。
17.3 第一密封信封上注明“于__________之前(指投標邀請中規定的開標日期及時間)不準啟封”的字樣。
17.4 如投標文件由專人送交,投標方應將投標文件按19.1~19.3款中的規定進行密封和標記后,按投標邀請注明的地址送至招標方。
17.5 如果投標文件通過郵寄遞交,投標方應將投標文件用內、外兩層信封密封。
(1)內層信封的封裝與標記同17.1~17.3款規定。
(2)外層信封裝入17.1款及17.2款所述全部內封資料,并注明招標編號、管理項目名稱、招標方名稱、地址。同時應寫明投標方的名稱、地址,以便將遲交的投標文件原封退還。
17.6 如果未按上述規定進行密封和標記,招標方對投標文件的誤投或提前拆封不負責任。
18 遞交投標文件的截止時間
18.1 所有投標文件不論派人送交還是通過郵寄遞交,都必須在招標方在投標邀請中規定的投標截止時間之前送至招標方。
18.2 出現5.2款因招標文件的修改推遲投標截止時間時,則按招標方修改通知規定的時間遞交。
19 遲交的投標文件
19.1 招標方將拒絕在投標截止時間后收到的投標文件。
20 投標文件的修改和撤銷
20.1 投標方在提交投標文件后可對其投標文件進行修改或撤銷,但招標方須在投標截止時間之前收到該修改或撤銷的書面通知,該通知須有經正式授權的投標方代表簽字。
20.2 投標方對投標文件修改的書面材料或撤銷的通知應按第16和第17條規定進行編寫、密封、標注和遞交,并注明“修改投標文件”或“撤銷投標”字樣。
20.3 投標截止時間以后不得修改投標文件。
20.4 投標方不得在開標時間起到投標文件有效期期滿前撤銷投標文件,否則招標方將按14.7款的規定沒收其投標保證金。
e 開標和評標
21 開標
21.1 招標方在招標通告或投標邀請規定的時間和地點公開開標。投標方派代表參加。
21.2 開標時,查驗投標文件密封情況,確認無誤后拆封唱標,唱正本“開標一覽表”內容,以及招標方認為合適的其他內容并記錄。
22 評標委員
會
22.1 招標方將根據物業管理的特點組建評標委員會,其成員由工程技術、市場、商貿、法律等方面的專家和招標機構、招標委托方的代表組成。
22.2 評標期間,希望投標方派代表參加詢標。
23 投標文件響應性的確定
23.1 開標后,招標方將組織審查投標文件是否完整,是否有計算錯誤,要求的保證金是否已提供,文件是否恰當地簽署。如果單價與總價有出入,以單價為準;若文字大寫表示的數據與數字表示的有差別,則以文字大寫表示的數據為準。若投標方拒絕接受上述修正,其投標將被拒絕。
23.2 在對投標文件進行詳細評估之前,招標方將依據投標方提供的資格證明文件審查投標方的財務、技術和管理能力。如果確定投標方無資格履行合同,其投標將被拒絕。
23.3 招標方將確定每一投標是否對招標文件的要求作出了實質性的響應,而沒有重大偏離。實質性響應的投標是指投標文件符合招標文件的所有條款、條件和規定且沒有重大偏離或保留。
23.4 招標方判斷投標文件的響應性僅基于投標文件本身而不靠外部證據。
23.5 招標方將拒絕被確定為非實質性響應的投標,投標方不能通過修正或撤銷不符之處而使其投標成為實質性響應的投標。
23.6 招標方將允許修改投標中不構成重大偏離的微小的、非正規、不一致或不規則的地方。
24 投標文件的澄清
24.1 為了有助于對投標文件進行審查、評估和比較,招標方有權向投標方質疑,請投標方澄清其投標內容。投標方有責任按照招標方通知的時間、地點指派專人進行答疑和澄清。
24.2 重要澄清的答復應是書面的,但不得對投標內容進行實質性修改。
25 對投標文件的評估和比較
25.1 招標方及其組織的評標委員會將對實質性響應的投標文件進行評估和比較。
25.2 評估時除考慮投標價以外,還將考慮物業管理服務的質量、物業管理企業的信譽和物業管理方案的先進程度等因素。
26 評標原則及方法
26.1 對所有投標方的投標評估,都采用相同的程序和標準。
26.2 評標嚴格按照招標文件的要求和條件進行。
26.3 在評標時按下列程序確定最低評標價標:
(1)開標后,將對實質性響應的投標報價分別與標底價比較,并按其報價的合理程度給予打分,合理性越強則得分越高。
(2)在第一次打分的基礎上,根據第25條考慮因素,對投標進行第二次打分,服務質量越高,管理方案越先進,則得分就越高。
(3)將兩次打分分別與商務評審權權數和技術評審權權數加權求出總得分,最高得分者即系最低評標價標。
27 保密
27.1 有關投標文件的審查、澄清、評估和比較以及有關授予合同的意向的一切情況都不得透露給任一投標方或與上述評標工作無關的人員。
27.2 投標方不得干擾招標方的評標活動,否則將廢除其投標。
f 授予合同
28 定標準則
28.1 合同將授予其投標符合招標文件要求,并能圓滿地履行合同的、對買方最為有利的最低評標價標的投標方。
28.2 最低報價不是被授予合同的保證。
29 資格最終審查
29.1 招標方將審查最低評標價標的投標方的財務、技術、管理能力及信譽,確定其是否能圓滿地履行合同。
29.2 如果確定該投標方無條件圓滿履行合同,招標方將對下一個最低評標價標的投標方資格作出類似的審查。
30 接受和拒絕任何或所有投標的權力
30.1 招標方在授予合同之前仍有選擇或拒絕任何或全部投標的權力,并對所采取的行為不作任何解釋。
31 中標通知
31.1 評標結束15日內,招標方將以書面形式發出中標通知書,但發出時間不超過投標有效期。中標通知書一經發出即發生法律效力。
31.2 招標方在收到中標方提交的履約保證金后,將向落標的投標方發出落標通知書,并退還其投標保證金。
31.3 中標通知書將作為簽訂合同協議書的依據。
32 授予合同時變更數量的權力
32.1 招標方在授予合同時有權對“項目一覽表”中規定的項目規模或工作量予以增減。
33 合同協議書的簽署
33.1 中標方按中標通知書指定的時間、地點與開發商或業主委員會按指定的協議書格式簽訂合
同協議書(見附件7)。
33.2 招標文件、中標方的投標文件及其澄清文件,均為簽訂合同協議書的依據。
34 履約保證金
34.1 合同簽訂后30天內,中標方須根據合同條款的規定按招標文件附件8格式向甲方提交履約保證金。
35 中標服務費
35.1 中標方須向招標方按如下標準和規定交納中標服務費:
(1)以中標通知書中確定的中標總金額作為收費的計算基數。
(2)中標服務費為中標總金額的1.5%。
(3)中標服務費幣種與中標簽訂合同的幣種相同,或以人民幣支付(按開標日中國銀行公布匯率賣出價折算)。
第四部分 合同一般條款
1 定義
1.1 “合同”系指甲方和乙方(簡稱合同雙方)已達成的協議,即由雙方簽訂的合同格式中的文件,包括所有的附件、附錄和組成合同部分的所有其他文件。
1.2 “合同價格”系指根據合同規定,在乙方全面正確地履行合同義務時應支付給乙方的款項。
1.3 “甲方”系指通過招標方式,接受合同服務的開發商或業主委員會。
1.4 “乙方”系指中標后提供合同服務的物業管理企業或單位。
2 適用范圍
2.1 本合同條款僅適用于本次招標活動。
3 技術規格和標準
3.1 本合同項下所提供服務的技術規格和標準應與本招標文件技術規格規定的標準相一致。
4 委托管理期限
年。即自年月日起至年月日止。
5 價格
5.1 除非合同中另有規定,乙方為其所提供物業管理服務而要求甲方支付的金額應與其投標報價一致。
6 索賠
6.1 乙方對所提供服務與合同要求不符負有責任,并且甲方已于合同規定的委托管理期內提出索賠,乙方應按甲方同意的下述一種或多種方法解決索賠事宜:
(1)乙方同意甲方取消其不符要求的服務項目,退還已經收取的該類項目的物業管理費、傭金和酬金。
(2)對于情節輕微的,經雙方同意可降低該類項目的物業管理服務價格。
(3)對于情節嚴重,造成甲方損失金額巨大的,同意甲方終止全部委托管理合同,并賠償甲方因此造成的損失。
6.2 如果甲方提出索賠通知后30天內乙方未能予以簽復,該索賠應視為已被乙方接受。若乙方未能在甲方提出索賠通知的30天內或甲方同意的更長一些的時間內,按甲方同意的上述任何一種方式處理索賠事宜,甲方將從議付款或乙方提供的履約保證金中扣回索賠金額,同時保留進一步要求賠償的權利。
7 不可抗力
7.1 簽約雙方任一方由于受諸如戰爭、嚴重火災、洪水、臺風、地震等不可抗力事故的影響而不能執行合同時,履行合同的期限應予以延長,則延長的期限應相當于事故所影響的時間。不可抗力事故系指甲乙雙方在締結合同時所不能預見的,并且它的發生及其后果是無法避免和無法克服的事故。
7.2 受阻一方應在不可抗力事故發生后盡快用電報或傳真通知對方,并于事故發生后14天內將有關當局出具的證明文件用特快專遞或掛號信寄給對方審閱確認。一旦不可抗力事故的影響持續120天以上,雙方應通過友好協商在合理的時間內達成進一步履行合同的協議。
8 履約保證金
8.1 乙方應在合同簽訂后30天內,向甲方按合同貨幣提交合同總價10%的履約保證金,履約保證金的有效期至合同有效期滿。履約保證金應由以下銀行開具:
(1)中國銀行,或。
(2)根據國外銀行給中國銀行的反保函,由中國銀行開具,或。
(3)在中國境內營業的其他銀行。
8.2 乙方提供的履約保證金按規定格式以銀行保函的形式提供,與此有關的費用由乙方負擔。
8.3 如果乙方未能按合同規定履行其義務,甲方有權從履約保證金取得補償。
9 爭議的解決
9.1 在執行合同中發生的或與本合同有關的爭端,雙方應通過友好協商解決,經協商在60天內不能達成協議時,應提交仲裁。
9.2 提交正式仲裁的爭端屬涉外的,應在北京或在中國國內其他地點內指定的國際經濟仲裁委員會根據該委員會的仲裁程序或規則予以最終裁決。
9.3 合同雙方均為國內法人的,其爭端的仲裁應由當地工商行政管
理局根據其仲裁程序和暫行規則進行。
9.4 仲裁裁決應為最終決定,并對雙方具有約束力。
9.5 除另有裁決外,仲裁費應由敗訴方負擔。
9.6 在仲裁期間,除正在進行仲裁部分外,合同其他部分繼續執行。
10 合同終止
10.1 本合同期限為年。合同到期甲乙雙方均未提出新的意向,合同自行終止。合作期內任何一方不得擅自停止協議,否則應負擔所造成的一切損失。如一方因故需終止合同,必須提前三個月書面通知另一方,經雙方達成一致意見后,方可終止。
10.2 出現下列情況時合同自動終止:
(1)發生不可抗力時。
(2)一方不履行合同條款,造成另一方無法執行合同協議,協商又不能求得解決。合同終止,責任方賠償損失。
(3)物業被征用或甲方破產。
11 合同修改
11.1 對于合同的未盡事宜,需進行修改、補充和完善的,甲乙雙方必須就所修改的內容簽訂書面的合同修改書,作為合同的補充協議。
12 適用法律
12.1 本合同應按中華人民共和國的法律解釋。
13 主導語言與計量單位
13.1 合同應以中文或英文書寫。甲乙雙方所有的來往信函以及與合同有關的文件均應以中文或英文書寫。
13.2 除技術規格另有規定外,計量單位均使用中華人民共和國法定計量單位。
14 合同份數
14.1 本合同正本連同附件共____頁,一式三份,甲乙雙方及物業管理主管部門(備案)各執一份,具有同等法律效力。
15 合同生效
15.1 除非合同中另有說明,本合同經雙方簽字蓋章,并在甲方收到乙方的履約保證金后,即開始生效。
第五部分 合同特殊條款
具體條款(略)。
合同特殊條款是合同一般條款的補充和修改。如果兩者之間有抵觸,應以特殊條款為準。
第六部分 附件
附件1
投 標 書
合同名稱:
致 業主:
先生們:
1.在考察了物業現場和研究了上述項目的投標人須知、合同條款、技術規格、圖紙以及第 號至第 號補充通知或修改書后,我方愿以人民幣 元(大寫)(rmb 元)的總價或上述招標文件確定(算術上的核實與改正后)的另一金額,按招標文件的要求,承擔上述項目的全部物業管理工作。
2.如果貴方接受我方投標,我方保證在接到項目開工的指令后天開工,并在招標文件規定的期限內完成合同規定的全部工作。
3.我方同意在從規定的遞交標書截止之日起天內遵守本投標。在該期限滿期之前,本投標對我方始終有約束力,并可隨時被接受。
4.在正式合同協議制定和簽署之前,本投標書連同貴方的中標通知書應成為約束貴、我雙方的合同。
5.我方理解,貴方不一定接受最低報價的投標或其他任何你們可能收到的投標。
年月日
簽字:
姓名:
以資格經授權并代表簽署標書。
投標人地址:
證人:
簽字:
姓名:
所在單位及地址:
職務:
附件2
授 權 書
根據本文件宣布,簽名人(姓名)、(職務)、(公司名稱)、(公司注冊地點)合法授權代表上述公司,特此任命在下面簽字的(姓名)、(職務)、(公司名稱)為正式和合法的代理人,并授權該代理人在有關(項目名稱)的投標方面,以該公司的名義代表該公司簽署投標書,進行談判,簽署合同和處理一切與此有關的必要事務。
現分別在下面簽字以資證明。
年月日
授權人簽字:
代理人簽字:
公證人簽字:
公證人姓名:
公證人地址:
公證人職務:
附件5
投標人資格的證明文件
投標人概況
1. 投標人的身份證明
第2篇 某商業中心物業管理目標
商業中心物業管理目標
一、兩年內達到優秀示范大廈標準。
二、物業租售率達90%以上
三、管理范圍內不發生重大安全責任事故
四、房屋完好率達95%以上,維修處理及時率98%以上
五、用戶報修處理及時率98%,用戶對管理服務滿意率達95%以上
六、環境保潔率95%以上
七、發電機發電率和消防水泵供水率達100%
八、管轄區域內衛生、消殺、綠化達標率95%以上
九、各項費用收取率達98%以上
第3篇 z物業管理公司工程部質量目標
物業管理公司工程部質量目標
根據公司總質量目標,工程部特制定以下分目標,作為公司維修工作及各管理處維修工作考核依據:
1、房屋及公共配套設施完好率98%以上;配電房、消防水泵供水率達100%;
2、房屋零修、設備零修、急修及時率98%以上;
3、用戶報修處理及時率達95%以上;
4、業主對管轄區維修服務滿意率達95%以上;;
5、有效投訴處理100%;
6、維修工上崗前培訓合格率達100%。
第4篇 助理物業管理師試卷實操題
2005年助理物業管理師試題實操題
2005年5月 勞動和社會保障部
國家職業資格全國統一鑒定
職業:物業管理員
等級:國家職業資格三級
卷冊二:操作技能
注意事項:
1、請按要求在試卷的標封處填寫您的姓名、考號和所考等級。
2、請仔細閱讀各種題目的回答要求,并在規定的位置填寫您的答案
3、請保持卷面整潔,不要在試卷上作任何與答題無關的記號,也不得在標封區填寫無關的內容。
第一部分 模擬現場操作
一、模擬現場操作題(1―2題,每題25分,共50分)
1、請看一段有關某物業管理公司工程部工作的模擬錄像,指出物業管理人員在工作過程中存在的問題,并說明理由或規范要求。
2、請看一段有關某物業管理公司工作人員日常物業管理工作情景的模擬錄像,指出其中存在的問題,并說明理由或規范要求。
第二部分 筆試
二、情景題(3---6題,每題5分,共20分)
3、物業管理公司安排新來的管理員小吳負責收取物業管理區域內的水、電、煤氣、有線電視等費用,工作量很大,小吳想收取一點手續費,于是向公司提交報告,建議向用戶適當收取一點插續費。小吳的想法和做法正確嗎為什么
4、某樓盤的空置面積很大,達信物業管理公司受托盡快將永恒租出去。如果你負責這項工作,為尋找和爭取租客,你會采取哪些有效的工作措施呢
5、物業管理員小王在晚間值班時,接到某住宅樓602單元業主陳女士打來的電話,反映502單元有人彈鋼琴影響她小孩學習。一會兒又接到502單元張女士打來的電話,反映602單元故意敲打暖氣管,用力踩踏木地板,故意制造噪音,要求物業管理公司前去制止。請問物業管理人員一定要管這種事情嗎小王面對這種情況應該怎么辦
6、某物業管理公司接管了剛建成的宏偉住宅小區,該小區由多幢16層以上的高層樓宇組成,不少業主擔心電梯的安全問題。物業管理公司的負責人向主們做了保證,一定加強電梯設備的管理,并向工程部提出了具體要求。你認為物業管理公司對電梯設備應該有哪些要求
三、案例題(7---9題,每題10分,共30分)
7、某物業管理公司組建后很快接管了一處新建的住宅小區,現在又即將接管一處已建20多年的住宅小區。管理員小馬不了解新建物業與原有物業的接管驗收工作到底有什么區別。請你告訴小馬新、舊物業接管驗收工作的相同之處和不同之處。
8、某公寓業主洪女士下班回家,打開自家房門后,發現小保姆倒在血泊之中。洪女士立即向公寓物業管理處報警。物業管理處保安人員接到洪女士的報警后,應如何處理此事試分析物業管理公司對此事是否負有責任。
9、麗清花園別墅的綠地率達50%以上,環境非常優美。去年7月的一天,某業主突然找到物業管理公司的總經理提意見,反映最近他家房屋附近的草坪一片黃、一片綠,非常難看。總經理找到綠化部主管,該主管并不了解這一情況。總經理嚴厲地批評了他,并讓他立即處理此事。請問,綠化部主管失職在什么地方以后他怎樣做才能避免類似問題
第5篇 物管師物業管理實務輔導物業管理企業概述
物管師《物業管理實務》輔導之物業管理企業概述
一、物業管理企業的概念和特征
物業管理企業是依法成立、具備專門資質并具有獨立企業法人地位,依據物業服務合同從事物業管理相關活動的經濟實體。其特征可以歸納為以下三點:
第一,是獨立的企業法人。物業管理企業嚴格遵循法定程序建立,擁有一定的資金、設備、人員和經營場所;擁有明確的經營宗旨和符合法規的管理章程,具備相應的物業管理資質;獨立核算,自負盈虧,以自己的名義享有民事權利,承擔民事責任;所提供的服務是有償的和盈利性的。
第二,屬于服務性企業。物業管理企業的主要職能是通過對物業的管理和提供的多種服務,確保物業正常使用,為業主和物業使用人創造一個舒適、方便、安全的工作和居住環境。物業管理企業本身并不制造實物產品,它主要是通過常規性的公共服務、延伸性的專項服務、隨機性的特約服務、委托性的代辦服務和創收性的經營服務等項目,盡可能實現物業的保值和增值。因此,物業管理企業的“產品”就是服務,與工業企業等其他經濟組織是有區別的。
第三,具有一定的公共管理性質的職能。物業管理企業在向業主和物業使用人提供服務的同時,還承擔著物業區域內公共秩序的維護、市政設施的配合管理、物業的裝修管理等,其內容帶有公共管理的性質。
二、物業管理企業的分類
物業管理企業的分類方法有很多種,本書只介紹其中具有代表性的幾種分類方法。
(一)按照投資主體的經濟成分來劃分
1.全民所有制物業管理企業
全民所有制物業管理企業的資產屬于國家所有。這類企業從已有的全民所有制企業或行政事業單位中分離出來,以原有企業或行政事業單位的房屋管理和維修部門為基礎,由原有企業或行政事業單位負責組建。這類企業在剛成立時,往往依附于原來企業或行政事業單位,管理的物業一般是由原有企業或行政事業單位自建的,具有自建自管的特點。隨著物業管理市場的不斷發育和全民所有制企業改革的不斷深入,這類企業已逐步走上市場化發展的軌道。
2.集體所有制物業管理企業
集體所有制物業管理企業的資產屬于集體所有。這類企業一般是以街道原有的房產管理機構為基礎,由街道或其他機構負責組建,管理街道區域內的物業或其他物業。此外,這類企業還可以由集體所有制的房地產開發公司負責組建,主要管理企業自己開發的各類房產。
3.民營物業管理企業
民營物業管理企業是指民營性質的物業管理企業。
4.外資物業管理企業
外資物業管理企業是以外商獨資經營、中外合資經營或合作經營等形式進行運作的物業管理企業。
5.其他物業管理企業
其他物業管理企業是指企業資產屬于多種所有制經濟成分的投資主體所有的物業管理企業。
(二)按股東出資形式來劃分
1.物業管理有限責任公司
物業管理有限責任公司的股東以其出資額為限,對公司承擔有限責任,公司以其全部資產對公司的債務承擔責任。
2.物業管理股份有限公司
物業管理股份有限公司的全部資產被分為等額股份,股東以其所持股份為限對公司承擔責任,公司以其全部資產對公司的債務承擔責任。
3.股份合作型物業管理企業
股份合作型物業管理企業的股東通過訂立合作經營章程,按其股份享有權利和義務,企業以其全部資產對其債務承擔責任。
三、物業管理企業的常見模式
(一)房地產建設單位的附屬子公司或部門
房地產建設單位的附屬子公司是指由房地產開發建設單位投資成立的法人或非法人物業管理企業。另外,也有部分房地產企業在其內部設立專門部門(不屬于企業),承擔售后物業的管理工作。這種企業的特點是:房地產建設單位與物業管理單位之間屬上下級關系。這類物業管理企業過去的主要管理對象為上級建設單位開發的房地產項目,但近年來隨著市場化進程不斷推進,除了管理上級建設單位開發的項目以外,也通過市場獲取物業管理項目。
(二)獨立的物業管理企業
獨立的物業管理企業是指不依附于房地產開發建設單位和其他單位,獨立注冊、自主經營、自負盈虧的物業管理企業。
(三)物業管理集團公司
物業管理集團公司主要由集團總公司和下屬子公司或分公司構成。集團總公司是宏觀控制機構,集團發展的戰略決策由總公司負責,總公司機關中設若干業務處室和行政辦公部門;子公司或分公司既可按地域設置,也可按專業服務內容劃分,如樓宇設備的維修公司、清潔服務公司、保安服務公司以及物業管理公司等。
第6篇 三級物業管理企業資質核準辦事指南廈門市
三級物業管理企業資質核準
一、設定行政許可的法律依據
(一)《物業管理條例》(2003年5月28日國務院第9次常務會議通過,2003年6月8日中華人民共和國國務院令第379號公布,自2003年9月1日起施行)第三十二條;
(二)《物業管理企業資質管理辦法》(2004年3月17日建設部令第125號發布,自2004年5月1日起施行)第三條、第四條。
二、行政許可條件
三級資質等級物業管理企業的條件如下:
(一)注冊資本人民幣50萬元以上;
(二)物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于10人。其中,具有中級以上職稱的人員不少于5人,工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱;
(三)物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書;
(四)有委托的物業管理項目;
(五)建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準,建立企業信用檔案系統。
根據建設部《物業管理企業資質管理辦法》,新設立的物業管理企業,符合上列第(一)、(二)、(三)項條件的,資質等級按照暫定三級資質核定,暫定期1年。暫定期滿后符合全部資質條件的,按規定申請核定正式資質等級。
三、申請材料目錄及依據
(一)新設立的物業管理企業申請暫定資質應當提交下列申請材料:
(企業物業管理資質已被取消或《資質證書》有效期已過期,需重新申請物業資質的,申請材料按本條規定報送。)
1、《物業管理企業資質申報表》(原件2份)
2、企業營業執照副本(復印件2份,公司名稱中必須有“物業管理”或“物業服務”字樣,主營中必須有物業管理);
3、企業章程(復印件2份);
4、驗資報告(復印件2份,注冊資金三級、臨時三級實際到位人民幣50萬元以上);
5、企業法定代表人的身份證明(復印件2份);
6、物業管理專業人員的職業資格證書(崗位證書)和勞動合同(需鑒證機關蓋章),管理和技術人員的職稱證書和勞動合同(需鑒證機關蓋章) 具備中級職稱的財務和工程負責人任職證明(復印件2份,材料內容包含從廈門市建設與管理信息網的房地產與物業信息網免費下載的《廈門市物業管理企業有職稱及資格專業技術人員名單表》);
[注:專職、專業非退休管理人員至少10人,其中取得建設部培訓的物管員上崗證不少于5人,中級職稱人員不少于5人,初級職稱人員不少于5人]
(以上所需提交申請材料均由《物業管理企業資質管理辦法》第六條規定。)
上述材料提交復印件的,每張復印件上需加蓋單位公章,并攜帶原件到我局辦件窗口核對。
注:當企業法定代表人身份非國內人士時:
①境外的自然人:提供的身份證明材料(護照除外)均需由所在國家的公證機關公證并經外交認證方為有效。
②香港自然人:香港居民身份證,證明材料均應經司法部委托的香港律師公證,并加蓋“中國法律服務(香港)有限公司”轉遞章。
③澳門的自然人:身份證明材料均應通過司法部委托的新華社澳門分社、澳門南光(集團)有限公司、中國銀行澳門分行、澳門工商聯合會、澳門中華教育會、澳門中華總商會、澳門街坊會聯合總會出具證明文書。
④臺灣的自然人:回鄉證、臺胞證,證明材料均應在臺灣法院辦理公證,并經海基會寄送副本。
(二)物業管理企業應當在《暫定資質證書》有效期滿前1個月內申請核定資質等級。申請核定資質等級的企業應當提交下列材料:
1、上述第(一)項申請暫定資質應當提交的材料;
2、暫定三級資質證書正、副本復印件;
3、物業管理委托合同(復印件加蓋單位印章);
4、企業業績材料復印件(指“上年度企業財務審計報告”);
5、企業服務質量、服務收費等管理制度、標準的執行情況報告。
(以上所需提交申請材料均由《物業管理資質管理辦法》第九條規定)
上述材料
提交復印件的,每張復印件上需加蓋單位公章,并攜帶原件到我局辦件窗口核對。
四、申請表格
申請人需填寫《物業管理企業資質申報表》,《廈門市物業管理企業有職稱及資格專業技術人員名單表》可在廈門市建設與管理局行政許可事項辦理處免費領取,也可在廈門市建設與管理信息網()免費下載。
五、行政許可程序
(一)申請人向我局提出申請,提交有關材料;
(二)我局進行審核,作出行政許可決定;準予許可的,于法定時間內向申請人頒發、送達資質證書。
六、行政許可的時限:
自收到完整的申請材料之日起,在20個工作日內作出決定;因故經分管局長批準,可延長10個工作日。
七、行政許可證件及有效期限
本許可事項獲準后,頒發《暫定資質證書》或《物業管理資質等級證書》。《暫定資質證書》有效期1年。物業管理企業應當在《暫定資質證書》有效期滿前1個月內向許可機關申請核定資質等級。
八、行政許可的法律效力
物業管理企業取得物業管理資質等級證書后方可從事相應的物業管理服務。
九、行政許可年審或年檢
物業管理企業資質實行年檢制度。符合原定資質等級條件的,物業管理企業的資質年檢結論為合格。不符合原定資質等級條件的,物業管理企業的資質年檢結論為不合格,許可機關注銷其資質證書。
物業管理企業無正當理由不參加資質年檢的,由許可機關責令其限期改正,可處1萬元以上3萬元以下的罰款。
十、申請人辦理許可過程中的救濟權利
申請人在辦理許可過程中享有下列救濟權利:
(一)申請人在申請行政許可過程中,依法享有陳述權、申辯權;
(二)申請人的行政許可申請被駁回的,有權要求說明理由;
(三)申請人不服行政許可決定的,有權依法申請行政復議或者提起行政訴訟;
(四)許可機關因行政許可所依據的法律、法規、規章修改或者廢止,或者準予行政許可所依據的客觀情況發生重大變化的,或者為了公共利益的需要,依法變更或者撤回已經生效的行政許可時,申請人因此遭受財產損失的,有權依法要求補償。
(五)申請人的合法權益因行政機關違法實施行政許可受到損害的,有權依法要求賠償。
申請人在行使權利的過程中,應同時履行《行政許可法》等有關法律、法規規定的義務,維護國家利益和社會公共利益,維護利害關系人的合法權益,維護行政機關的法定許可權利和正常的行政許可秩序。
十一、行政許可受理地點、時間及公示網站
(一)辦理地址、聯系電話
廈門市建設與管理局行政許可事項辦理處(廈門市廈禾路362號建設大廈3樓)
聯系電話:2204279 8123066 8123099
(二)時間:
1、審核時間:每周一、三上午(廈禾路362號建設大廈十四樓房地產開發與物業管理處,聯系電話:2204279)
2、受理時間:周一至周五上午8:30―11:30,下午15:00―17:00(夏季) 14:30―16:30(冬季)。
(三)公示公開網站:
第7篇 某某小區物業管理內容：開發建設期間
某小區物業管理服務內容:開發建設期間
(一)開發建設期間物業管理服務內容
1.分析原設計圖紙,提出物業結構布局功能方面的改進建議
物業管理公司在物業管理實踐中最了解物業布局的結構的合理性。以及物業的使用、維修和管理,如大門的位置、數量,管理服務用房、總臺及門衛等的設置與標準,車位、道路分布,保安與消防系統的落實,建筑物外面附屬物預留位置、孔洞等等。我公司可提供綜合考慮物業總體布局的建議,如空地和綠地的分布、開發與利用,公共活動場所與道路循環,房型功能及內外裝修標準等,以提升物業的價值和整體效果。
2.提供設備設施的設置和服務方面的改進意見與建議
物業公司可以從使用、管理和維修的角度,為建設單位提供設備設施的設置等方面的改進意見。對建筑材料的選用,設備設施性能特點、使用效果,養護維修、更換成本費用等方面,提供信息與建議。如提供電梯數量、規格;使用效果,養護維修、更換成本費用等方面,提供信息與建議。如提供電梯數量、規格;空調制冷量分布、管線走向;通訊設施質量等方面的建議,以免日后使用不便或因增加、改進設備而影響其他設施設備的動作。對服務方面的建議包括:從現在的物業總量、發展趨勢和消費需求等出發,考慮各類商業網點和生活娛樂設施的服務內容、服務半徑、服務對象,可提供服務設施的配置類別、比例與選址等方面的建議,提升物業的品位,為發展商尋求市場開發的定位點。
3.提供工程質量的改進建議
物業公司在施工階段即派工程技術人員到施工現場,熟悉基礎隱蔽工程,機電設備安裝調試,管道線路和敷設走向,了解這些日后難以從外觀上察覺的工程施工質量。如發現危體或遺漏項目則可在現場建設單位和施工單位共同磋商。及時提出并落實整改方案,配合設備安裝,現場進行監督,確保安裝質量,對內外裝修方式、布局、用料等從物業管理的角度提出建議,保證業主的購房權益,為日后的房屋維修奠定良好基礎。
4.設立物業管理服務咨詢臺
在項目銷售期間,物業公司即派工作人員到小區售樓處,和消費者面對面進行溝通,明確今后物業管理的收費、服務內容、服務標準,解答消費者物業管理方面的問題,銜接樓盤銷售與物業管理兩個環節的工作。
第8篇 商業廣場物業管理投標書公司簡介
商業廣場物業管理投標書:公司簡介
sy物業管理有限公司簡介
一、企業概況
sy物業管理有限公司成立于2001年,七年來,y物業憑借自身力量,創新發展,業績優良。現為國家物業管理一級資質企業,中國物業管理協會常務理事單位,s房地產業協會常務理事單位。
公司經多年發展探索,積累了豐富的物業管理經驗,所管的物業類型多樣,涉及住宅小區(多層、高層、別墅)、商業用房、辦公樓、工業廠區、農貿市場。現管理十多處物業,面積 100多萬平方米。
隨著物業管理市場化進程加快,公司不斷拓展管理范圍,精益求精,依靠先進的管理模式、優質的服務品牌,為業主竭誠提供舒適的生活與工作環境。
二、管理機制
為樹立良好的企業形象,公司秉承'勤儉務實、誠信為上、和諧社區'的企業精神,貫徹'服務第一、管理第二、安全文明、舒適溫馨'的質量方針,內強素質,外樹形象。在s地區同行業中率先實施iso9002質量管理體系,并通過了質量認證機構的認證。
三、人員儲備
公司按照'對外招聘高級管理人才,對內培養有發展潛力的人才'的原則,建立了一支高素質的員工隊伍。公司現有員工 1500多名,其中專業管理人員36名,大、中專以上文化程度占90%。在完備的培訓體系下,100%的部門經理通過了全國物業管理崗位培訓,各專業崗位的持證上崗率達100%。
四、 企業信譽
本著注重企業信譽、創造企業品牌的宗旨,在管理服務方面,實行目標責任制管理,并制定各項服務指標,接受來自各方的指導與監督。
1、國家物業管理一級資質企業。
2、自2001年始先后多個項目獲得市優、部優榮譽。4、2002年被中國質量檢驗協會評為'重質量、講信譽物業管理企業',如上南花城、新s花園洋房于2001年獲得部優,碧云別墅和上房金豐苑、中福城分別于2004年、2000年、2002年被評為市優小區。
五、物業管理業績
1、'*城'。
2、's花園洋房'。
3、'*別墅'。
4、'*苑'。
5、'*城'。
6、'*花園'。
7、'*名邸'。
8、'*庭'。
9、'*花園'。
10、'*公寓'。
六、 物業管理特色
sy物業管理有限公司憑借一貫的創新精神及規模、管理、服務、技術、人才等優勢,不斷引入國內先進的管理理念,對現有管理技術與經驗進行揚棄,去其疏漏,取其精華,通過持續創新不斷豐富企業內涵,精煉物管品牌,促進地區物業管理行業發展 。從理論研究到實踐經驗,摸索出了金佳特色的'人性服務、精細管理'的經營模式。
完善的管理體系。 對物業進行專業化管理,并一直致力于管理機制的創新和完善。區同行業中率先實施iso9002質量管理體系,并通過了國際質量認證機構的認證。
創新的發展戰略。 公司自成立初,即堅持探索物業管理市場化發展戰略,逐步形成了' 面向市場服務至上創品牌 ,拓寬思路多種經營增實力,以人為本嚴格管理強素質,上下一心和諧奮進謀發展' 的經營決策總體指導思想。 在無開發商支撐的背景下,依靠自身力量,不斷創新發展,并專門成立了市場部,目前管理面積已達100多萬平方米,項目類型多樣。
優質的服務品牌。 為樹立良好的企業形象,公司倡導'以人為本'的服務理念,在多年的 iso9000質量管理體系標準實施中,服務質量得到不斷提高。
以市場為導向:公司一向面向市場,服從規律,把市場作為提升公司實力的競技場。
以服務為宗旨:員工皆以服務為己任,對業主熱情周到, 友誼互助。
以人才為根本:內培外引,提升管理團隊的整體素質。
以質量為保證:好的質量打造好的口碑,好的口碑鑄就好的品牌。
穩健的經營思路 。經多年經營發展,公司經濟實力不斷得到增強, 打破原思路,拓寬經營思路,轉變增長方式,走一業為主、多元開拓的路子,為企業長遠發展奠定了堅實、雄厚的經濟基礎。
七、項目認識
**廣場c、d總占地8.88萬平米,物業設計充分顯示精品建筑特點,配置40%以上的綠化率,獨巨匠心的綠化園藝設計,給人以豪華、尊貴、舒適、溫馨的感覺。**廣場按高檔住宅類型設計,設備配置先進齊全,治安防范、通訊技術充分應用,是技術與自然完美結合的建筑精品。
定位準確:
**廣場銷售取價主體為具有較高身價和品味的事業成功人士和房地產投資人士。設計具有現代人文建筑風格,體現了為少數人提供傳世精品的理念,建筑品質在錫成絕無僅有。
極具前景:
**廣場項目選在濱湖區市民休閑廣場旁、錫成河埒板塊是極具戰略眼光的。商業氛圍濃厚,交通便捷,又是市政規劃重點打造的城市副中心項目,**廣場環境位置優越、發展前景廣闊,充滿商業機會。
優勢互補:
w**商業廣場投資有限公司是頗具實力的開發企業,有豐富的項目儲備和良好的市場前景;sy物業管理公司是一家具有一級資質的物業服務企業,具備完善的服務管理能力,如果貴我雙方合作成功,將會把**廣場打造成w乃至全國房地產市場的精品,使其不斷升值,并提升各自公司的知名度。
貴司選擇錫成業內有較高知名度和有著良好業績的sy物業管理有限公司實施物業管理,將使**廣場的建筑精品得到精心的呵護,將使**廣場光彩奪目,更加誘人。
經營前景良好:
**廣場項目住戶群體檔次普遍較高,項目設計充分滿足廣大購房者的需求,項目管理運行前景較好。
第9篇 x物業公司綜合管理部職能
物業公司綜合管理部職能
(1)負責人力資源管理,招聘人員,開展員工培訓工作,為其他部門儲備人才。
(2)負責員工工作考勤。
(3)負責收集、整理和保存物業管理公司籌備、建立和發展的資料及人事檔案管理。
(4)負責處理業主的咨詢、投訴,并提供協助。
(5)負責對外承辦、接待工作,與政府部門、各社會團體保持良好的溝通。
(6)負責物業管理公司所需物品的后勤采購工作。
(7)負責員工餐廳的監督、檢查和管理工作。
(8)組織、開展企業文化活動。
第10篇 大廈物業管理中心目標管理流程
物業管理中心目標管理流程
1、目的
明確中心下屬各部門、管理處及每位員工的目標管理工作,確保貫徹按照公司質量方針,實現中心總體任務目標。
2、范圍
本手冊規定了目標的制訂、實施、檢查與考核過程管理的內容與要求,適用于全中心范圍內各級目標管理工作。
3、職責
3.1中心經理根據公司給中心定下的目標任務,負責分解中心各職能部門、各管理處的目標任務。
3.2管理中心經理與各職能部門負責人、各管理處主任簽訂目標責任書(包括經營指標目標責任書、十防責任書、安全責任書),各職能部門負責人、各管理處主任對實現本職能部門和管理處的目標任務負責。
3.3根據公司規定,配合公司對中心各職能部門和各管理處負責人及其他主管以上人員進行評價考核。
3.4各級管理人員接照職權負責本職權范圍內的員工的績效考核。
4、中心任務分解目標分解和下達
4.1中心經理根據與公司總經理簽訂的目標責任書,根據各職能部門和管理處的實際情況,將本中心的目標分解為各職能部門、各管理處的分目標。
4.2中心經理安排品質管理部擬定出各職能部門、管理處年度目標責任書(包括經營目標責任書、十防責任書、安全責任書)。
4.3中心經理分別與各職能部門負責人和管理處主任就下一年度的任務目標進行溝通,聽取意見,由中心經理最終確保任務目標。
4.4中心經理與各職能部門負責人和各管理處主任分別簽定目標責任書。
4.5各職能部門、各管理處根據目標責任書,逐級進行目標分解落實到人,并逐級簽定目標責任書。
5、目標任務的考核
5.1中心經理每季根據日常的工作和公司、中心月檢結果,對各職能部門和管理處目標的工作情況進行考評。根據考評結果,由中心經理在中心例會上對各職能部門和管理處的工作開展進行點評,指出不足、存在的問題和努力的方向,確保順利完成全年目標任務。對各職能部門、各管理處未能實現預定目標,應組織進行原因分析,制訂糾正措施。如確屬非本中心所能控制的原因,應作出書面說明,報上級領導確認。
5.2中心按照公司規定,每季/半年配合公司對中心主管以上人員進行工作考核,確保工作任務能夠得以實現。
5.2.1中心各級管理人員每月依照公司《績效考核管理規定》的規定和相應的工作和服務標準的要求對主管以下員工進行考評,按《**管理中心基層員工績效考核表》進行績效評分。
5.2.2每年度末,中心經理應根據公司要求組織對本年度目標責任的完成情況進行總體評價考核,并根據公司對中心的任務目標制訂下年度目標。
5.2.3中心經理及各級負責人每年度依據目標完成情況和目標責任書,根據公司規定確定對各級目標責任人的獎罰。
5.2.4中心與各職能部門、管理處簽定的目標責任書、十防責任書、安全責任書、目標考評記錄、考核評價記錄由中心綜合管理部統一歸檔保存。
相關質量記錄
1.《**管理中心基層員工績效考核表》**-jr-02/b01
第11篇 物業分公司管理處組建程序
項目物業分公司及管理處組建程序
1總則
1.1各項目所在公司應重視物業分公司及管理處的組建工作,為保證組建工作的有序進行,項目所在公司必須按本手冊及其支持文件規定做好各項組建工作,并在項目開發進度計劃中應具體明確物業分公司的組建的節點時間和責任人員。
1.2物業分公司及管理處的組建必須保證相關物業人員能夠及時地參與項目前期的物業介入工作,以及物業管理方案制訂的時間要求。
2相關職責界定
2.1物業分公司(籌建處)總經理負責物業分公司組建過程的具體操作,以及對管理處組建工作全面負責。
2.2項目所在公司負責審核物業分公司組建工作計劃,并監督執行。
2.3管理公司物業管理部負責指導物業分公司組建工作,并負責審批物業分公司、及管理處的組建工作計劃。
3物業分公司組建
3.1物業分公司總經理招聘
3.1.1一般情況下,新開發項目在項目規劃設計方案確定后,應著手物業分公司總經理的招聘,并在施工圖設計開始前完成。
3.1.2物業分公司總經理的招聘面試工作由集團人力資源部和管理公司物業管理部共同完成。
3.1.3物業分公司總經理由項目所在公司申請,報集團審批。
3.1.4物業分公司總經理到位后,根據項目規劃階段的實際工作需要,招聘主要工作人員,組建物業分公司籌建處。
3.2物業分公司組建工作計劃
3.2.1在管理公司物業管理部的指導和監控下,物業分公司總經理負責提出物業分公司組建工作計劃(含組織機構及崗位設置)、前期服務工作方案。以上兩個方案必須在項目開盤前3個月報送項目所在公司審核,管理公司經營管理委員會批準,
并報物業管理部備案。
3.2.2物業分公司組建工作計劃的內容應至少包括三個部分:物業分公司組建方案、組建工作進度安排、開辦費用測算等。
3.2.3物業分公司組建方案內容包括,但不限于:
a)公司名稱;
b)成立的時間;
c)辦公地點;d)注冊資金;e)法人代表;f)股東授權;g)股權分配;h)公司章程;
i)組織架構及人員編制;
j)物業管理用房的使用等。
3.2.4在制訂物業分公司組建工作進度安排時,應至少考慮到以下方面的工作內容:
a)人員招聘(分批進行,應在時間進度上明確);
b)經營資質報批;
c)公司注冊登記;
d)資質備案及資質等級證明申辦;
e)物業管理用房、物業經營用房的劃分和配置;
f)辦公設備、作業工具設備及其他必要物資的采購;
g)建立健全各項規章制度;
h)制定相關管理服務制度和規程;
i)完成上崗人員的崗前培訓;
j)完成項目入伙前相關準備工作。
3.2.5物業分公司組建必須保證關鍵的時間節點,如總經理招聘到位、物業管理方案、公司注冊、骨干人員到位、完成入伙準備工作等。
3.2.6除總經理和少數骨干人員的招聘外,其他組建工作一般在入伙前2個月完成,
因此必須將各項組建工作進行適當的安排,確保工作的有序和高效。
3.2.7組建工作進度安排應將每項工作的起止時間落實到具體工作日,持續時間按工作日計算,并采用橫道圖表示工作進度安排。
3.2.8針對每一項工作必須明確主要負責人,以及負責配合的協辦人員。責任人應具體落實到工作崗位(職務或具體姓名),不宜使用公司名稱或部門名稱。
3.2.9開辦費用測算是物業分公司組建工作計劃中必須的內容,具體按管理公司《開辦費用測算指引》的規定執行。物業分公司組建工作計劃中不僅包含開辦費用測算的總體結果,而且應有具體費用科目的測算結果,對測算結果的審批包括對總體測算結果和各科目細項測算結果的審批。
3.2.10在組建工作過程中,對開辦費用的控制以各科目細項的成本標準(測算結果經批準或調整后批準)為依據。
3.3物業分公司組建
3.3.1物業分公司組建工作計劃經批準后,物業分公司總經理負責具體組織實施,項目所在公司負責根據工作計劃安排和費用額度提供支持和協助,管理公司物業管理部負責提供業務指導,并對組建工作進度進行監控。
3.3.2為保證組建工作的順利開展,物業分公司總經理進一步細化分解組建工作進度計劃,擬訂組建工作的月(或周)進度計劃。
3.3.3在進度計劃規定的節點時間,物業分公司應向項目所在公司和管理公司物業管理部報告工作進度情況。
3.3.4物業分公司組建過程中,相關組建工作必須遵循集團公司、管理公司的相關規定,以及經批準的組建工作計劃、物業管理方案執行。
3.3.5物業分公司組建工作必須在項目正式入伙前2個月全面完成,并開始獨立運作。物業分公司正式成立后,籌建處自行撤銷。
4物業分公司管理處設立
4.1管理處主任招聘
4.1.1項目開盤前3個月,物業分公司總經理向項目所在公司提出招聘管理處主任
的申請,由項目所在公司申報,經管理公司核準后報集團審批。
4.1.2管理處主任的招聘面試由項目所在公司與物業分公司共同負責。
4.1.3管理處主任的任命按5.1章節《人力資源》的2.3條款執行。
4.1.4開盤前1個月,管理處主任正式到位。
4.2管理處的組建
4.2.1根據國家、地方及行業標準,按照該項目物業管理方案的要求,在物業分公司的指導下,管理處主任在入伙前3個月開始管理處的組建工作。
4.2.2管理處組建必須有計劃地進行,管理處主任負責擬訂管理處組建工作計劃,落實工作責任和進度要求。管理處組建工作計劃的內容參照上述3.2.2-3.2.9條的規定執行。
4.2.3管理處組建工作計劃經物業分公司總經理審核、項目所在公司審批,報管理公司物業管理部備案。
4.2.4物業分公司總經理負責對組建工作進度進行監督檢查,并督促各職能部門按組建工作計劃的要求協助管理處主任的工作。
4.2.5在管理處組建過程中,相關組建工作必須遵循集團公司、管理公司的相關規定,以及經批準的管理處組建工作計劃、物業管理方案執行,工作內容包括(不限于):
a)管理處
機構設置、人員編制、崗位職責及任職資格要求;
b)物業管理用房的使用;
c)辦公物資及作業工具采購;
d)人員招聘、培訓;
e)服務程序/規程的制訂;
f)項目入伙前的相關準備工作等。
4.2.6根據項目進展情況,在項目入伙前2個月管理處必須正式組建完畢。
5支持文件
5.1wdwy-wi-mm6101開辦費用測算指引
第12篇 xx物業清潔衛生管理手冊概述
物業清潔衛生管理手冊概述
保潔管理是物業管理中的環境清潔衛生工作項目之一,它包括轄區內的所有公共場地、轄區內樓宇從樓頂到底樓(包含地下)共用場地垃圾的收集、清運以及區域內的'四害'消殺防疫等。環境清潔衛生主要工作思路包括:
一是要將糾正不良衛生習慣與清潔衛生管理相結合,注重宣傳教育,提高業主的衛生意識;
二是要將業主參予衛生清潔管理與衛生清掃相結合,盡量避免隨手亂扔垃圾、從樓上往下亂扔廢物雜物,廢舊物品占公共場地,亂涂、亂畫、亂張貼、污水、煙塵產生、垃圾堵塞下水道等現象的發生。
三是預見性防范治理與實時保潔相結合,超前的環境維護計劃對作好保潔管理非常關鍵,只有樹立前瞻意識,才能確保小區環境清潔衛生滿足業主不斷增長的需求。
第13篇 某物業小區外來人員管理作業指導書
物業小區外來人員管理作業指導書
序號 作業內容 崗位 相關質量記錄
1每月5日前商鋪管理員將更新的《商鋪從業人員登記表》、前臺接待將更新的《保姆、鐘點工登記表》《租戶登記表》交給保安主管發給各地段保安。
由于盜竊、斗毆等非常規原因造成的解聘的外來人員,前臺接待一經業主知會后立即通知保安主管。商鋪管理員 前臺接待 保安主管
《保姆、鐘點工登記表》
《租戶登記表》
《商鋪從業人員登記表》
2對欲進入小區的家政人員、裝修人員、施工人員、從業人員,檢查其臨時出入許可證是否已經過期,如未過期且核實其身份后,方予以放行,并對出入證即將過期的催促其至管理處辦理;如已經過期,或由于其它原因導致出入證無效,嚴禁入內;無證人員嚴禁進入小區。門崗 巡邏崗
《執勤情況記錄》
《商鋪從業人員登記表》
3對欲離開小區的家政人員、裝修人員、施工人員、商鋪從業人員,如其攜帶物品離開小區,則按《物品出入作業指導書》操作。
巡邏崗 門崗
《執勤情況記錄》 《物品出入管理作業指導書》
4對臨時訪客的人員:
如果是駕駛車輛的臨時訪客欲進入小區,門崗通過對講機與地段保安聯系,待業主同意后,方可進入,否則不予進入。訪客進入小區后,門崗用對講機通知巡邏崗報訪客去向,巡邏崗為臨時訪客指明大致方向,并遠距離監視其去向是否正確。
對于沒有駕馭車輛的臨時訪客,地段保安通過門禁對講與業主聯系,得到業主許可后,方可進入,否則不予進入。門崗
巡邏崗《執勤情況記錄》
5對到小區送貨、找朋友、在小區散發廣告、推銷的人員,讓其出示有效證件并核實,視情請其離開小區或扭送交派出所處理。門崗 巡邏崗
《執勤情況記錄》
7對小區內商鋪的從業人員定期進行檢查,不在冊的督促其盡快到管理處辦理。巡邏崗《商鋪從業人員登記表》
81、巡邏崗對小區內外來人員活動的情況進行巡視,發現閑雜人員流動或其他異常情況及時上前盤查,根據情況作相應處理,并做好詳細記錄;
2、對不服從管理的外來人員,及時報告區隊長,由其協助解決,視情報高新區派出所處理。門崗 巡邏崗
區隊長《執勤情況記錄》
9裝修人員退場后,并對其攜帶出去的物品按《物品出入作業指導書》操作。門崗
巡邏崗《執勤情況記錄》
10監控中心對整個小區的外來人員出入情況進行監控,發現情況及時通知地段巡邏保安到崗進行巡查、盤問。監控崗
巡邏崗《執勤情況記錄》
檢驗標準:1、臨時出入證在有效期內使用;
2、小區內無'三無'人員。
第14篇 物業質量管理評審控制程序
物業公司質量管理評審控制程序
.0目的
按計劃的時間間隔評審質量管理體系的適宜性、充分性、有效性。
2.0適用范圍
適用于對公司質量管理體系的評審。
3.0職責
3.1總經理負責主持管理評審活動。
3.2管理者代表負責協助總經理做好管理評審的組織與準備工作。
3.3品質督察部做好管理評審資料的收集、記錄及管理評審后改進措施的檢查督促和驗證工作。
3.4各部門負責人參加管理評審,并提供本部門質量管理體系運行情況的信息和資料,制定和實施評審結果要求的改進措施。
4.0工作程序
4.1評審計劃
4.1.1管理評審每年至少進行一次,時間間隔不超過12個月。
4.1.2當出現下列情況之一應增加管理評審頻次:
a. 外部市場與公司質量方針和質量目標產生反差而影響我公司經營效益時;
b. 組織結構、服務范圍、資源配置有重大變化;
c. 國家法律、法規、標準有修改時;
d. 重大質量事故顧客嚴重投訴時;
e. iso9001:2000標準發生換版時;
f. 第二方、第三方審核前或領導有要求時;
g. 質量管理體系審核有嚴重不合格時。
4.1.3 每次管理評審前一月,品質督察部應根據總經理與管理者代表商定的時間、地點,負責編制《年度管理評審計劃》,報管理者代表審核、總經理批準。
4.2 管理評審內容
4.2.1質量方針和質量目標的貫徹和實施情況。
4.2.2組織機構(包括人員配置和資源利用等)滿足需要的程度。
4.2.3質量改進和服務績效分析,如:經常發生的用戶投訴情況的分析、用戶反饋的信息分析等。
4.2.4 發生的重大安全責任事故。
4.2.5 內部質量審核實施情況及其效果。
4.2.6 糾正和預防措施實施情況及其效果。
4.2.7以前管理評審的跟蹤措施的實施及有效性;
4.2.8可能影響質量管理體系的各種變化,如資源的配置,內、外環境變化,法律、法規的變化等;
4.2.9相關方的建議。
4.2.10總經理認為其他尚需評審的內容。
4.3 評審準備
4.3.1《年度管理評審計劃》經總經理批準后發給參加管理評審的部門(人員)。
4.3.2各部門(人員)按計劃要求在評審前14天提交評審所需資料,做好評審的準備,并確保在評審進行前7天將評審材料提交品質督察部確認后交管理者代表審閱。
4.3.3參加評審的人員根據需要由總經理或管理者代表確定,原則上公司其他領導及各部門負責人均應參加評審。
4.3.4各部門需準備下列資料:
a. 市場拓展部:服務項目開發;市場分析資料;
b. 客戶服務中心:服務過程控制;顧客的反饋、顧客滿意程度的測量結果與顧客溝通等資料;
c. 人力資源部:人力資源控制;
d. 工程維修部:設備的維護、保養等資料;
e. 保安部、財務部:本部門過程控制等資料。
f. 品質督察部:內、外審結果;質量管理體系運行情況;糾正和預防措施、持續改進實施情況;質量管理體系需要改進的重大項目等資料;
4.4管理評審的形式和程序
4.4.1管理評審以會議形式進行。
4.4.2總經理主持管理評審會議,會議程序如下:
a.總經理主持會議宣布管理評審會議開始,并對管理評審的目的、要求作簡短發言;
b.管理者代表匯報質量管理體系運行情況,各有關部門按評審內容要求做書面報告。如管理者代表認為有必要且事先做了布置和準備,則報告的書面化文件應分發至每個參加評審的人員。
c.與會者討論、分析、評價質量體系的適宜性、有效性;分析質量體系運行中存在的系統問題、重大問題,提出改進質量體系的措施、意見。
d.總經理歸納評審意見,對質量管理體系現狀的適宜性、充分性、有效性做出結論,提出或裁定質量體系改進措施。
4.4.3 部門負責人參加管理評審,須在《會議簽到記錄表》中簽到,品質督察部負責會議記錄。
4.4管理評審輸出
4.4.1 品質督察部在《會議簽到記錄表》記錄會議情況。
4.4.2 品質督察部根據評審議題和記錄編寫《管理評審報告》,其內容包括與以下方面有關的任何決定和措施:
a. 質量管理體系及其過程的改進,包括質量方針、質量目標、組織結構、過程控制等方面的評價;
b. 與顧客要求有關的產品的改進,對現有產品符合要求的評價,包括是否需要進行產品過程審核等與評審內容相關的要求;
c. 資源需求。
4.4.3《管理評審報告》需經管理者代表審核,總經理批準,并按《文件控制程序》中文件發放的規定發至相關領導和部門。
4.4.4管理評審所形成的各種文件、資料和記錄由品質督察部按《質量記錄控制程序》妥善保存。
4.5管理評審決定的執行和驗證
4.5.1 責任部門和人員根據《管理評審報告》中有關決定編制《管理評審改進措施及驗證記錄表》,并組織實施,按《糾正和預防措施控制程序》執行。
4.5.2改進措施實施結束后,各責任部門應將結果報品質部,品質督察部對實施情況進行檢查后報管理者代表,以便對實施效果是否達到預期目標進行評價;
4.5.3實施結果有效的,品質督察部應將其措施納入或編制相關文件,以鞏固其改進效果;
4.5.4經驗證,改進措施未達到預期目標的,由責任部門重新制定并實施改進措施,直至達到預期目標。品質督察部負責
組織對各種措施計劃的實施進行跟蹤、監督和驗證。
4.6 管理評審如導致質量方針、目標及體系文件更改時,按《文件控制程序》執行。
5.0 相關文件
5.1《文件控制程序》
5.2《質量記錄控制程序》
5.3《糾正和預防措施控制程序》
6.0 質量記錄
6.1《年度管理評審計劃》
6.2《會議簽到記錄表》
6.3《管理評審報告》
第15篇 區政府大廈物業管理人力規劃
區政府大廈物業管理人力規劃
管理處組織架構
一、管理處組織架構描述:
1、**區政府大廈組織架構的設置原則是精簡高效、一專多能,采用管理處主任負責制,簽訂經營責任書,由**物業公司全權領導。
2、管理處各崗位所需人力資源配置實行**物業管理公司供應下的完全雙向選擇,以保證管理處經理建立一支高效、協調的團隊。
3、管理處內部采用直線職能制,盡量減少管理環節,提高工作效率和保證信息渠道的暢通。
二、管理體系及組織架構
物料管理
一個企業物業管理工作的質量水平的高低,主要表現在企業對人、財、物的有效控制,在加強人員組織架構設計,分工合理的基礎上,加強物料耗材的采購、領用、報廢等各環節控制,嚴格按照iso9001(2000)工作標準,制定工作流程。從對物料使用、申購、采購、入庫等方面進行層層把關,分級量化管理,對質量、數量、情況定期進行市場調研、倉庫盤點、報廢檢驗,確保物業管理物料的采購渠道暢通、質量過硬,是實現物業管理服務目標的基礎工作。
物料采購流程圖:(略)
