第1篇 租戶管理公約范本
一、房屋使用、管理、維修的具體規定
1、使用人應當遵守法律、法規和規章的規定,按照有利于物業外貌保持、使用安全等原則,妥善處理供水、排污、通行、通風、采光、維修、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面的相鄰關系。
2、物業管理區域內禁止下列行為:
①、未經政府有關部門批準和管委會、相鄰產權人同意,擅自改變房屋結構、外貌和用途;
②、擅自占用或損壞物業公共樓梯、扶欄、走道、地下室、平臺、屋面等共用部位,擅自移動共用設備;
③、在天井、庭院、平臺、露臺、屋頂、綠地、道路或其他共用部位、場地搭建建筑物、構筑物;
④、侵占或損壞道路、綠地、花卉樹木、藝術景觀和文娛、體育及休閑設施;
⑤、隨意傾倒或拋棄垃圾、雜物;
⑥、堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品,排放有毒害物質或者發出超過規定標準的噪聲;
⑦、私設攤點;
⑧、在建筑物或構筑物上私開門窗或亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;
⑨、利用物業從事危害公共利益的活動;
⑩、法律、法規、規章禁止的其他行為。
3、使用人裝飾裝修房屋,應遵守《住宅室內裝飾裝修管理辦法》(建設部第110號令)。
4、禁止封閉陽臺、露臺、庭院。
5、房屋應當按設計用途使用,不得改變其使用性質。
6、物業管理企業實施對物業共用部位、共用設備設施進行維修養護時,使用人應當給予配合。使用人阻撓維修造成物業損壞及財產損失的,應當負責修復或者賠償。
7、物業管理企業進入使用人的單元進行維修工作,應事先通知使用人并取得其同意。緊急
情況下無法通知產權人或使用人的,物業管理企業可在第三方機構的監督下,進入單元內部,但事后應及時通知產權人或使用人。
二、違約責任和糾紛的處理
1、物業管理企業應依照本公約,委托管理合同和國家有關規定對小區實行物業管理,提供質價相符的物業管理服務。物業管理企業不得擅自提高各項收費標準。
2、使用人違反本公約的,應承擔相應的民事責任。對違反公約的,管委會、相關產權人及使用人、物業管理企業可依照公約向物業管理行政主管部門投訴,也可直接向人民法院提起民事訴訟。
3、對個別使用人違反公約或損害其他使用人合法權益的行為,物業管理委員會有權代表產權人提起訴訟;在其他有關本物業的法律訴訟中物業管理委員會可作為全體產權人的代表。有關訴訟費用由各產權人分攤。
4、使用人未按照本公約、::物業管理合同交納物業管理費用的,物業管理企業可按每日加收
應交納費用的3‰的滯納金或按約定加收滯納金。
5、物業管理企業違反物業管理合同規定或公約的,產權人及管委會可依照合同或公約追究其民事責任。
6、產權人、開發企業、物業管理企業執行本公約產生的糾紛和爭議,首先可通過協商或調解的方式解決,協商或調解達不成一致意見的,也可申請仲裁或向物業所在地人民法院提起訴訟。
三、附則
1、公約的效力:及于開發企業、產權人和物業管理企業。
2、適用法律:適用中華人民共和國法律、法規、政府規章有關政策以及廣州市法規、政府規章和有關政策。公約不得與前述法律、法規、規章、政策相抵觸,如有抵觸,該條款無效,但不影響其他條款的有效性。
3、公約的解釋與修改:管委會擁有對公約的解釋權,但在管委會成立前,由開發企業解釋。管委會成立前,不得對已核準的公約進行修改;管委會成立后,可由管委會根據產權人大會決議對公約進行修改。修改后的公約,應重新申請核準。
第2篇 shoppingmall租戶物業管理條款約定
shopping mall租戶物業管理條款的約定
在shopping mall招租洽談過程中,有關“入場期間業主提供的物業交付條件、及運營期業主委托的物業管理公司、其它專業公司為租戶所提供的物業服務內容“等物業服務相關條款的約定,通常是僅次于租金價格的談判重點。
因為,shopping mall的業主、租戶都認識到,shopping mall運營管理成敗的關鍵,就是在于能否打造項目所在商業輻射區域范圍內領先的購物環境,而購物環境的優劣不僅取決于駐場租戶提供的服務品質、同時也包括shopping mall業主方提供的整體物業狀況與服務支持。
因此,租戶對物業服務合同條款的深究,不僅直接關系到前期投入費用、及后期經營過程中所必需支出的固定經營成本(物業管理費、能耗費分攤等),更重要的是關系到租戶對shopping mall整體購物環境狀況、及經營期間得到的業主物業服務支持程度的預期。同時,對于業主,也不僅只涉及到前期建設資金的投入、及后期聘用物業管理公司、專業公司所產生的運營成本,更重要的涉及到shopping mall能否對優質租戶具有足夠的吸引力。
嚴格意義上,shopping mall選擇租戶的過程,同時也是租戶特別是主力店租戶選擇shopping mall的過程。從租戶角度,肯定希望業主提供的物業服務,包括的工作項越多、標準越高越好,其中以零售業、餐飲業為代表的主力店租戶,其自身經營過程中,用于安保、保潔、設備設施維修維護的費用都十分龐大,對物業服務費用更是斤斤計較。但作為業主,經營shopping mall從根本上為了逐利,作好物業服務,營造優質購物環境,都是為了實現更高的出租率、租金水平、及租金收繳率,不可能只為提升租戶的滿意度,就無限制地提供服務。租賃合同中有關物業服務條款的談判過程,就是業主、與承租戶博弈的過程。
shopping mall業主在與租戶進行物業服務條款談判過程中,要圍繞著“shopping mall內所有物業管理、或服務行為都應最終滿足業主資產保護與增值、經營行為(主要指:租賃行為)順利開展”的最根本目的,按照如下原則進行:
首先,應該承擔業主作為mall主導者的責任(即通常提倡的“大業主、小租戶”的shopping mall管理原則),通過以物業服務為代表的shopping mall運營期各種管理手段,對項目整體購物環境、特別是公共環境進行有效地管理控制。
再次,始終保持成本意識,對物業服務內容,不是簡單地一刀切,對租戶要求進行合理區分,提供不同層次服務,對租戶運營管理充分了解,與租戶合理溝通,清晰了解租戶經營活動所需要的物業服務,提供有針對性的支持,保持租戶經營活動的順利開展。
其中,主力店租戶多屬于餐飲、百貨等勞動密集型行業,業主對提供的物業服務應側重于經營活動的硬件、軟件支持,而不是租戶自有員工工作量的代替。
租賃開間式商鋪、特色經營的中小租戶,自身人力資源薄弱,業主的物業服務應以全面為主,使租戶可以將全部精力,完全投入到經營中。
對于部分租戶的特殊要求,提倡引進先進技術,主要通過設施設備的改進,以物業交付條件的硬件形式實現,盡量避免使用后期物業服務的軟性承諾。
運用長效成本管理概念,在通常租戶租賃經營期都短于業主產權持有期的情況下,應該堅持自已管理重要設施設備的工程管理模式。,一般不采取租戶代管方式。
對于物業服務條款的約定中有關質量標準、物業服務、水電、空調管理等費用標準的確認,要作到明確、主動,避免受制于租戶。
shopping mall整體運營、及租戶經營活動組織,受單體、組群等mall不同建筑形態影響很大,業主在考慮物業服務支持條款時,要充分考慮建筑形態因素的影響。
結合上述原則,就shopping mall業主為租戶提供的的安全、保潔、工程等方面物業服務中,容易產生爭議的條款,具體分析如下:
首先,安全管理條款中,主要爭議多集中在“租戶資產保護、營業糾紛處理協助、通道管理、及消防安全管理”等四方面,在談判過程中,應該按“業主主外、租戶自理內部”原則,合理分解職責。
一,商品防盜,是零售、超市業主力店租戶的關注重點,此類租戶一般都設有內保組織,內部還設有紅外、監控等技防報警系統,并多與公安機關直接聯網。在資產保護條款洽談中,租戶永遠希望業主承擔的責任無限放大,但業主不可能對租戶資產進行全面、及時的精確確認,所以,業主不要試圖承擔資產保全的風險,而且,在商業企業中,商品被盜問題,一直難以完全避免,例如,超市業認可的可控失竊率為千分之三,租戶要求業主承諾資產安全,只是為了在“出現嚴重商品被盜事件”的情況下,尋求業主分攤責任風險。
在安全管理責任把握上,業主應主要從協防角度出發,在時間范疇,側重于夜間的安全保衛;在空間范圍,堅持租賃合同紅線分界;“在租戶非營業時間內,以暴力破窗、破門等形式,造成租戶的財產破損,由業主(或所聘物業公司、保安公司)承擔由執法部門確認的連帶責任;但租戶在非營業時間內,因自身疏忽,未關閉通道門、或可作為進出口的各類窗、管道、設備井等,及經執法部門確認的針對于租戶的報復性行為,所造成的財產破損,業主不承擔責任”是業主可以接受的資產安全管理條款約定。還需要特別強調的是,對租戶往來商品進出管理,尤其是卸貨區管理,業主應堅持“無責任管理”方式,一方面要求安保人員注意觀察,一方面明確不承擔對貨物進出、特別是大型運貨車輛離場的清查責任,貨物堅持由租戶自行交接。
二,業主所聘用安保人員,在租戶營業期間內,主要職責側重于“公共秩序維護”,按國家現有法規,安保人員不具備任何執法權,所以,在安全管理條款約定中,不要涉及業主負責、或協助處理商業糾紛,租戶工作人員人身保護的職責,shopping mall中的零售業、餐飲業、特別是娛樂業,都是容易發生營業糾紛的業態,如安保人員介入處理租戶與消費者的糾紛,一方面根本不具備處理權,更容易造成消費方情緒失控,事態擴大,使事件從最初的租戶與消費者糾紛,演變為與安保人員的沖突。
三,通道管理(包括:各類電梯),包括租戶的營業通道、及工作(工作人員進出、貨物進出)通道管理,對于單體mall,有關通道管理尤為重要,shopping mall業態復雜,不同業態經營時間不同,超市業、餐飲業夜間還需要保證貨運通道,通道的優化管理,首先,要根據業態規劃、已簽約租戶的實現情況出發,在建設設計、設施設備配置,力爭作為非常規時間營業的主力店租戶,提供獨立出入口(如建筑設計無法滿足要求,可以通過電梯分層、分時控制,利用消防通道等方式),其次,通道管理條款要堅持明確約定,業主對于主公共通道的開放時間、及安全檢查的管理權,通道管理中,不要試圖通過安保人員的人防措施,讓多家租戶混用通道;最后,在單體mall中,業主應堅持租戶獨立通道與公共通道隔斷門與租戶實行“雙鎖管理”。
四,按國家相關消防法規,消防安全對于shopping mall經營具有一票否決權,因此,通過消防驗收后,業主要對mall進行整體消防管理,對于從事餐飲、娛樂業態等需要單獨進行消防報批的主力店租戶,在消防安全管理條款約定中,業主要堅持對租戶的消防監督權、甚至要求停業權;同時,一方面在條款約定中,堅持“誰建設、誰管理”原則,而在實際工作中,利用多數租戶的噴淋、煙感、光電等技防設施,都與mall整體消防系統事實連接的條件,對租戶消防系統進行積極、主動(非正式約定)管理,但需要特別提出的是,業主不宜過度介入,承擔租戶消防批建、驗收、抽檢的風險。
其次,在保潔服務條款約定中,主要分岐一般都存在于“業主、租戶保潔區域位置確認、及業主負責保潔區域的質量標準”等二方面,mall的建筑形態,是保潔條款約定中的最重要影響因素。
一,在單體mall中,業主要發揮保潔主導作用,確保整體環境品質,在與租戶約定中,可以以租賃紅線為界,進行劃分,租賃范圍以外,統一列入業主保潔服務范圍。但需要指出的是,當出現部分主力店租戶統租多層,、或承租面積較大的情況,租賃范圍內的洗手間、消防樓梯、天頂、電梯門、扶梯等公共場地、公共設施,應要求租戶自行保潔,可以用適度減免部分物業管理費作為談判手段。否則,業主保潔人員要是以租戶要求時間、質量標準進行保潔,很難進行工作安排,特別是多數業態的租戶集中保潔時間,都在非營業時段,業主保潔人員進入租戶場地,涉及資產保護,難以操作。
二,在多幢建筑組群 mall中,特別是在主力店租戶多數獨幢經營的情況下,業主應該把保潔力量主要投入到影響mall整體購物視覺環境的中心廣場、景觀水景等方面,讓租戶承租幢成為租戶自行負責的獨立保潔單位,包括外墻清洗在內,都由租戶自行負責。
三、關于垃圾清運,要采取定期開放垃圾房,主力店租戶自行“整包裝清運”方式,不宜設置多個區域垃圾集中點,否則,不僅占用大量公共面積,也極大地增加了保潔人員的工作量。
四、在與租戶的保潔條款約定中,要盡量避免由租戶確認保潔質量的條款同時,關注約定細節,例如,餐飲業的隔油池、煙道清理、百貨業的一樓櫥窗是否屬于外墻等。
再次,租戶在工程管理條款洽談判中,除
經營所需專屬設備設施外,其余部分一般都希望業主能夠“一包到底”,而業主應該靈活運用“誰建設,誰管理”的談判原則,根據實際狀況,按有利于shopping mall經營的目的,區別安排。
一,支持shopping mall整體運營所必需的高低壓配電、給排水管網、消防系統等設施設備,及建筑本體等的維修維護,由業主進行統一管理,業主、租戶一般都沒有異議。但對于產權屬于業主,即使是專供單一租戶的空調系統、電梯等機電設備,及在租戶租賃區域內的強電間、弱電間、風機房、管道井、水泵房等設施,也應堅持由業主統一管理。
一方面可以更有效的保護設備設施,避免租戶代管中極可能出現的“只重使用,不重維護”的短視行為,一方面也對租戶內部管線分布、調整等工程行為,進行有效監控及制約。需要特別指出的是,業主應要租戶約定,租戶要對業主的維修維護工作提供便利,例如,在二次裝修中預留檢修口等。
二、在工程管理中,維修維護責任的界定,通常是雙方爭議的主要焦點。業方應從租戶規模角度,結合設施設備配置實際,合理區分。在shopping mall中,租賃中小開間、從事以商業零售、服務業的中小租戶,一般都是直接利用業主提供的物業交付條件,再配置經營道具。從設施設備所有權、租戶人力資源、及通常中小租戶的合同短期性角度,對于中小租戶,業主的維修維護服務應該采取“統管式”,解決租戶的后顧之憂。而主力店租戶,一般都自行進行內部裝修、設備設施配置,業主通常只需提供給排水、供電、燃氣、(部分包括:制冷、供暖管道)至租賃區域入戶門,再由租戶施工單位進行技術對接。按“誰建設,誰管理”原則,租戶入戶門內的設施設備,都應由租戶自行進行維護維修。
但在經營期內,租戶實際使用的設施設備,經常是由業主、租戶雙方拼裝建設的,因此,如果發生功能性故障,不經過全面檢查,一般難以迅速界定維修責任,同時,租戶也不可能像業主方,保持一支完整的工程管理隊伍,這樣,往往會延誤維修時機,甚至影響租戶正常經營。所以,對部分產權雖然屬于業主,但直接影響租戶經營經營的“供電、供水、制冷、供熱”線路或設施設備,業主可以與租戶約定有償的維修維護條款,納入整體工程管理范圍,但相關條款中,應對租戶自建部分的質量驗收、使用方式、更新費用、維保標準有明確的約定。
三、在物業服務條款約定中,有關水電、制冷、供暖價格標準的約定,也應列入工程管理范圍內,shopping mall多數采取為二次供電、供水方式,單體mall一般是中央空調集中制冷(供暖)。目前,國內多數城市逐漸采取分時供電方式,不同業態經營時間不同,用電、用水價格,及中央空調制冷(供暖)能耗分攤方式,都需要提前與租戶約定。對于長約租戶,需要重點說明的是,條款要約定的不是單純的價格,而是價格標準的計算方式及依據,以備國家水電價格的調整。水費價格約定中,應充分考慮到國家日趨嚴格的水資源管理制度,現在,shopping mall作為用水戶,目前國家統一按商業標準收取水費,但餐飲、娛樂、特別是洗浴、桑拿等行業,水費標準制定很高,所以,應在合同中欲留伏筆,以備國家征收方式發生變化。
第3篇 新世界物業租戶管理公約
新世界物業租戶管理公約
一、房屋使用、管理、維修的具體規定
1、使用人應當遵守法律、法規和規章的規定,按照有利于物業外貌保持、使用安全等原則,妥善處理供水、排污、通行、通風、采光、維修、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面的相鄰關系。
2、物業管理區域內禁止下列行為:
①、未經政府有關部門批準和管委會、相鄰產權人同意,擅自改變房屋結構、外貌和用途;
②、擅自占用或損壞物業公共樓梯、扶欄、走道、地下室、平臺、屋面等共用部位,擅自移動共用設備;
③、在天井、庭院、平臺、露臺、屋頂、綠地、道路或其他共用部位、場地搭建建筑物、構筑物;
④、侵占或損壞道路、綠地、花卉樹木、藝術景觀和文娛、體育及休閑設施;
⑤、隨意傾倒或拋棄垃圾、雜物;
⑥、堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品,排放有毒害物質或者發出超過規定標準的噪聲;
⑦、私設攤點;
⑧、在建筑物或構筑物上私開門窗或亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;
⑨、利用物業從事危害公共利益的活動;
⑩、法律、法規、規章禁止的其他行為。
3、使用人裝飾裝修房屋,應遵守《住宅室內裝飾裝修管理辦法》(建設部第110號令)。
4、禁止封閉陽臺、露臺、庭院。
5、房屋應當按設計用途使用,不得改變其使用性質。
6、物業管理企業實施對物業共用部位、共用設備設施進行維修養護時,使用人應當給予配合。使用人阻撓維修造成物業損壞及財產損失的,應當負責修復或者賠償。
7、物業管理企業進入使用人的單元進行維修工作,應事先通知使用人并取得其同意。緊急
情況下無法通知產權人或使用人的,物業管理企業可在第三方機構的監督下,進入單元內部,但事后應及時通知產權人或使用人。
二、違約責任和糾紛的處理
1、物業管理企業應依照本公約,委托管理合同和國家有關規定對小區實行物業管理,提供質價相符的物業管理服務。物業管理企業不得擅自提高各項收費標準。
2、使用人違反本公約的,應承擔相應的民事責任。對違反公約的,管委會、相關產權人及使用人、物業管理企業可依照公約向物業管理行政主管部門投訴,也可直接向人民法院提起民事訴訟。
3、對個別使用人違反公約或損害其他使用人合法權益的行為,物業管理委員會有權代表產權人提起訴訟;在其他有關本物業的法律訴訟中物業管理委員會可作為全體產權人的代表。有關訴訟費用由各產權人分攤。
4、使用人未按照本公約、物業管理合同交納物業管理費用的,物業管理企業可按每日加收應交納費用的3‰的滯納金或按約定加收滯納金。
5、物業管理企業違反物業管理合同規定或公約的,產權人及管委會可依照合同或公約追究其民事責任。
6、產權人、開發企業、物業管理企業執行本公約產生的糾紛和爭議,首先可通過協商或調解的方式解決,協商或調解達不成一致意見的,也可申請仲裁或向物業所在地人民法院提起訴訟。
三、附則
1、公約的效力:及于開發企業、產權人和物業管理企業。
2、適用法律:適用中華人民共和國法律、法規、政府規章有關政策以及廣州市法規、政府規章和有關政策。公約不得與前述法律、法規、規章、政策相抵觸,如有抵觸,該條款無效,但不影響其他條款的有效性。
3、公約的解釋與修改:管委會擁有對公約的解釋權,但在管委會成立前,由開發企業解釋。管委會成立前,不得對已核準的公約進行修改;管委會成立后,可由管委會根據產權人大會決議對公約進行修改。修改后的公約,應重新申請核準。
