物業前期介入管理內容規范
物業前期介入的管理內容
一物業前期介入,是指物業公司在樓盤開發的初期即受聘介入,為小區規劃設計的細化、施工缺陷的防范及運行成本的控制,提供建設性的意見。
有物業前期介入的樓盤,總是最容易贏得購房者的信任。而待建成交付之后,購房者對物業前期介入的成果滿意嗎這里發表一組購房者的意見,也許對物業公司、對發展商都會有所啟迪。
細節更體現品質
物業前期介入的最大好處,是物業公司側重于從業主的利益、需求出發參與意見,從而可把一般樓盤開發中容易出現的缺憾降到最低。如今能應聘前期介入的物業公司,都是些品牌企業,經驗豐富,也擁有很多的榮譽。由他們為業主們把關,使我們買房更加放心。
然而交房入住后,我們仍會發現一些遺憾。在住宅開發日益講究環境、房型、配套、服務'均好性的今天,這些遺憾的細節,正好成為衡量樓盤品質高下的座標。
亂裝表具我們買的是一梯兩戶的房型,得房率很高,從電梯出來后,樓道、走廊的面積相當緊湊。但就在這幾近局促的空間里,我們竟看不到一面完整的粉墻。因為兩邊的墻上,東一塊、西一塊補丁般地布滿了有線電視、水表、電表、電子安保、電話等箱子。盡管這是由不同的單位來安裝,但將它們統一地安裝在一個合適的位置,正是物業公司應提醒發展商去協調的。
污染的垃圾業主將袋裝的垃圾扔在門口或電梯口,由物業人員定時收集清除,這是很多小區的做法。但業主們很少會湊準了時間扔垃圾,垃圾袋也難免會破漏或散發難聞氣味,這就構成了對公共走道的二次污染。于是物業公司要求我們在非規定時間將垃圾送到樓下花園的果皮箱旁邊。但業主們應者寥寥:一來不方便,二來同樣構成對花園的污染。這個在小區中普遍存在著的問題,物業公司在前期介入時怎么就忽略了呢比如可建議發展商將果皮箱改成可投擲袋裝垃圾的垃圾箱,最好是在每棟樓前設計一個'內置式的、與建筑渾然一體的垃圾箱,類似某些別墅門前的那種。
在有的高層住宅,每層設一個垃圾箱;如果不配置工作電梯,物業人員如何將垃圾運往樓下是從消防樓梯一層層地往下挪,還是與業主共乘客梯垃圾筒臟了又如何清洗這都是前期介入中的物業公司應提醒發展商解決的問題。
避免違章從設計開始
買樓時,物業公司經理告訴我們:工程監理有時會對不規范的操作網開一面;而物業公司絕不會通融,會要求施工單位嚴格按照設計圖紙施工,因為日后出現的任何建筑質量問題,業主首先找的是物業公司。這話很有說服力,我們小區的建筑質量也很不錯。
今天是想結合裝修中的一些問題,對前期介入的物業公司提出更高的要求。
代業主審視設計我們小區所有的主衛都是'明的,所以就不再設排風管。于是,家家戶戶安裝排風扇或浴霸時,都會在窗戶上方、那段唯一的外墻上鑿個洞,以通排風管。這時,物業公司卻告知說:窗上面是梁,梁上開洞會破壞承重,是違章;接著又說,這是設計的問題,既然洞已開了,就算了。但我們業主心里依然發毛:每層樓在相同位置破梁開洞,這對整棟樓的安全會構成什么影響
這種業主在裝修中經常會發生的要求和困惑,物業公司應該是熟悉和了解的,因此在前期介入階段,除了督促施工單位按圖施工,物業公司還應敏銳地指出圖紙設計中就考慮不周的地方,比如排風問題、承重問題、抽油煙機串味兒問題;當工作陽臺的功用越來越為人認同,那么陽臺上是否有合適的熱水器位置是否有洗衣機排水地漏和拖把池落水……
治一治'空調病'空調一裝,新樓變舊。在窗戶安裝鐵柵欄、晾衣桿伸出陽臺外等問題得到控制后,空調安裝已成為破壞新建商品房立面景觀的頭號'殺手'。原因主要有兩點:1、空調孔的位置不合適,業主為了把室內機安裝妥當,只能重新打洞,原來的空調孔就成為外墻上的'疤痕'。2、連接外機的空調管從墻上歪歪斜斜掛下來,大煞風景。
這是個遲早會解決的問題,只是希望有物業公司前期介入的樓盤能領先一步。其實這不是難題,只需為室內布局確定一個恰當的空調孔位;將空調管'藏'入墻內,或為它裝上蓋管,就行了。
省大錢別省小錢
如今物業公司在競聘的時候,往往會壓低物業管理費以'取悅'發展商。其實這是種惡性的低層次競爭。在一些品質較高的樓盤,購房者是樂意為高水準的物業管理服務,支付相當的、合理的物業管理費的;相反,沒有一定水準的收費,也難以保證有一定水準的服務。
但另一些大筆的費用,卻是物業公司可通過前期介入為業主節省的:
電梯維修費一般0.55元/m2的設備運行費,只包含了電梯日常運行的開支,維修費用則另外據實結算。專業廠家對電梯的售后服務有'全包'和'清包'之分,這需要發展商在購買電梯時作出決定。'全包'的費用較高,但日后的維修費用全部由廠家承擔;'清包'的費用較低,發展商往往會選擇這一種,但維修時一切費用由客戶(也即業主)承擔,往往更換一個小零件就得幾百元。所以,從維護業主的利益出發,物業公司應該盡量'鼓動'發展商選擇'全包';因為這時的發展商希望借助物業公司的品牌促進銷售,所以物業公司的建議是較容易被接受的。
會所運行成本會所產權一般歸發展商所有,其運營費用是獨立于物業管理費。很顯然,那些純粹向小區內業主開放的會所,除非收費昂貴,否則是不可能不虧的。所以在前期介入階段,物業公司必須為保證日后會所的良性運行提出可行方案,否則虧本經營,將使會所功能下降,甚至形同虛設,最終導致業主的物業水準大跌。
可能的話,物業公司應要求發展商將會所設在小區的邊緣,在保證業主正常享用的前提下對外開放,采用內外有別的收費方式'以外養內',貼補會所運行成本,使業主得實惠。如果會所只能對內開放,則物業公司須要求發展商提供一定的其它經營場所,用經營收入補充會所運行成本的不足,以保證良好的設施維護與服務水準
