第1篇 住宅小區管理處經理工作職責-3
住宅小區管理處經理工作職責(三)
1、處理開發商、業主查詢及用戶重大投訴問題。
2、審定所有管理制度及檢查制度的執行。
3、督促屬下員工認真執行物業管理工作。
4、定期召開管理處例會,傳送公司政策及擬定方針;研究解決各項管理問題。
5、負責建立建全檔案制度。
6、建立招標制度,監督各承判商是否切實執行合約內的工作細則及表現,合約屆滿后,考慮續簽合同或另行招標,批準認可承判商的名單(每年增刪一次)。
7、審批、簽發來往函件。
8. 決定管理人員和員工的聘用及解聘,考核所有管理員工的表現,決定有關員工的獎懲。
9. 向開發商及業主匯報工作情況。部門主管的考核工作。出席有關開發商和業主之間的聯誼會議。決定員工的聘用及解聘,考核所有管理員工的表現,決定有關員工的獎懲。審查及簽發物業每月的應收未收管理費細表及管理費月報表,報稅表,決定追收欠繳款項。抽查物業之管理費及其他收支情況及作出改善。
第2篇 某住宅小區安全管理工作綜述
住宅小區安全管理工作綜述
安全管理工作在物業管理工作中占有舉足輕重的地位,它是小區住戶安居樂業的保證及整個社區穩定的基礎。同時,良好的安全環境將能增強小區業主對物業管理企業的美譽度以及在社會公眾中的信譽度,在同行業中建立企業的優勢地位。
1、安全管理工作的服務的范圍
安全管理工作是一項特殊的工作,既屬于保衛工作,又屬于一種特殊服務的范疇。作為安全管理員既有實施安全保障的責任,又有提供安全服務的義務,涵蓋全面防范服務、重點區域安全服務、廣泛的社區服務等方面的內容。
2、安全管理員的素質要求
一名合格的物業安全管理員首先應當具備良好的身體素質即力量素質、速度素質、靈敏素質、耐力素質等,同時還應當具備較好的心理素質,包括獨立的個性、果斷的性格、較強的自制力和敏銳的觀察力。結合身體素質和心理素質來提高安全管理員的技能素質,技能素質涵蓋了擒拿格斗技能、邏輯思維技能、分析判斷技能等方面,從而保證安全管理工作的順利開展。
3、安全管理員的職責和權限
1)有義務制止違法犯罪行為,對違法犯罪分子有協助抓捕并扭送有關部門的責任,但沒有權力實施拘留、關押、搜查、審訊或沒收財物、罰款等行為。
2)對發生在服務區域內的刑事案件或治安案件,有義務保護現場、保護證據、維持秩序、提供情況,但無勘察現場的權力。
3)在防范和打擊犯罪活動時,安全管理員可以配備和使用非殺傷性防衛器械。
4)對違反治安管理條例行為人,安全管理員有權勸阻、制止和批評教育,但沒有罰款、制裁等處罰的權力。
5)對違法分子不服從制止,甚至行兇、報復可采取正當防衛。
6)對攜帶和運送可疑物品,身帶兇器形跡可疑的人員有權進行盤查、監視、報請當地有關部門處理,但無權偵察、扣押、搜查。
7)對出入服務區的人員、車輛及所攜帶、運載的物品,按規定進行詢問及查驗。
8)按照規定,有權制止未經許可的人員、車輛進入服務區。
4、安全管理中處理問題遵循原則和方法
安全管理工作應在履行職責、處理事務時遵循依法辦事、執行政策、不徇私情、以理服人的原則。
對不同性質的問題采取不同的處理方法,一般性違反法規和管理制度的問題,可采取'可散不可聚,可解不可結,可緩不可急,可順不可逆'方式處理,盡力勸解。
5、**項目的安全管理基本思路
**小區實行封閉式的安全管理,力求達到'服務規范,高效有序'的管理目標。'服務規范'是對安全管理員服務意識和服務行為的要求,強調**項目安全管理工作的服務性,并通過安全管理人員的招聘、培訓和考核來保證效果;'高效有序'是對安全管理客觀效果的要求,強調**項目的安全管理不僅是為小區業主提供安全保障服務,還必須保證**項目內部生活有序。合理的崗位設置、完善的工作流程、有效的人防技防措施是確保'高效有序'的基礎。
為了建立一支'服務規范'的安全管理隊伍,安全管理員的基本素質必須符合公司的相應要求(對安全人員的基本素質要求詳見顧問書《人力資源管理冊》)。
嚴格、科學的培訓使合格的人員不斷融入公司的團隊中來,使公司的服務理念和行為規范得到有效保證。安全管理人員的培訓除了常規的員工入職培訓和強化培訓外,還包括每周的班例會、計劃科目的軍事訓練等。每季度應舉行一次緊急集合或突發事件預案演練,使安全管理員保持高度的職業敏感和快速反應能力。
安全管理工作的監督考核由管理處經理予以全面監控和指導,安全主管負責安全管理工作的業務指導、檢查、考核。安全班長負責班組日常業務的監督和落實。考核措施包括個人月度考核,安全主管對安全工作的月度檢查和季度評估及夜間查崗等。
1)公共安全管理
公共安全管理是指物業管理企業為保障小區業主和物業使用人的生活和工作秩序所進行的一系列活動。公共安全管理通常包括防盜、防破壞、防流氓活動、防意外以及緊急事件處理等。但不含住戶人身、財產保險保管責任;住戶室內的消防、安全監控與巡視責任。
公共安全管理防范的對象主要是人為造成的事故和損失。其最終目的是避免所管轄區域內財物受損失、人身受傷害,保障公共區域內的秩序。
具體安全管理工作崗位的設置,按崗位所在位置定崗有固定崗、巡邏崗;按所穿的服裝設有著裝崗、便衣崗;巡邏崗按配備的交通工具設有徒步崗巡邏崗、自行車巡邏崗和摩托車巡邏崗。
2)消防管理
消防管理是**小區安全管理的重要組成部分,根據國家'預防為主,防消結合'的消防方針,**物業管理有限公司總經理作為**消防安全的第一責任人負責全面督導、組織消防工作的實施、培訓、演習、檢查,完善消防設施,組織和建立義務消防隊,制訂和實施滅火方案。
3)停車場管理
停車場管理是安全管理的又一重要方面,應建立車輛憑證出入制度、停車場巡邏檢查制度,在條件具備時可通過相關智能化設備的使用,采取ic卡刷卡出入,配合車場監控設備的使用,實現無人化管理。
為了降低停車場的經營管理風險,應購買相關停車場公共責任保險,以規避物業公司經營風險。
4)出租屋及暫住人員管理
通過建立出租屋出租審批和登記制度,防止非法經營機構和三無人員進入小區,同時掌握暫住人員的變化和流動情況。
第3篇 某住宅小區前期物業管理工作內容
住宅小區前期物業管理工作內容
1、全面了解小區公共用電、用水量,及小區照明布線情況,是否分組布線(分組布線:就是小區同一條線路上公共照明采用兩組線路控制,以便于在夜間不需要太多照明需求時,適當的關閉部分照明,常采用的布線方式為單、雙數控制布線;公共用水:住宅物業的綠化面積一般較大,夏季日常灌溉用水量較大,江河邊常采用就近取水,另一種方式是在小區適當的位置設置蓄水池,收集屋面水,通過水泵加壓來供應綠化灌溉用水)。總之,物業公司要從節能降耗入手,做好小區日常運行開支控制;
2、小區的安全問題。有無陡坎、湖泊、江河或具有安全隱患的設施設備。如果說小區內存在上屬隱患,物業公司必須建議發展商做好安全防范工作,理想的做法是放置安全提示牌,加裝護欄,并在護欄內側種植木瓜子樹(帶刺類植物),一定要確保萬無一失,不可有僥幸心理;
3、前期物業管理,物業公司要將重點工作放到小區已完工遺留問題的處理上。交房前,物業公司要組織專業人員對發展商已完工項目進行試驗收,要有雞蛋里找骨頭的精神,對業主負責,同時也是對發展商負責,盡最大可能在交房時業主找不出問題;
4、將試驗收發現的問題上報給發展商工程部,有必要的話也上報給發展商行政部備案,并督促發展商工程部解決,要有釘子精神,要有不完成誓不罷休的架勢,當然,對事實客觀成在且不屬于質量方面的問題,物業公司相關人員必須具備說服業主的理由;
5、在小區內加強物業管理條例及相關法律的宣傳,讓購房業主更多的了解物業管理知識、什么是物業管理業主應該怎么做具有什么權利、責任和義務為以后物業管理工作的開展墊定基礎;
6、利用小區業主裝修資源,出租小區部分位置,收取一定的租賃費,收費標準不限,當然能收得越多越好。
