物業服務中心食堂物品采購管理規定（十二篇）

第1篇 物業服務中心食堂物品采購管理規定

物業項目服務中心食堂物品采購管理規定

第一章總則

第一條為規范湛江zz物業服務有限公司zz城服務中心食堂(以下簡稱:食堂)的物品采購管理程序,保證所采購物品符合質量要求,特制定zz城服務中心食堂物品采購管理規定。

第二條服務中心是負責物品采購管理的職能部門。

第三條本規定適用于zz城服務中心。

第二章職責

第四條分管領導、服務中心經理逐級負責物品采購的審批。

第五條分管領導負責對所有物品的采購活動進行監管。

第六條食堂主管負責制定月度采購計劃及零星、急需物品采購計劃。

第七條食堂倉管員負責采購和驗收工作,包括與供方聯絡供貨、驗貨、費用結算等工作。

第三章采購計劃審批

第八條采購員負責于每月月底,根據倉管員的《庫房物品盤點清單》制定下個月物品采購計劃,填寫《物品需求計劃表》,報食堂主管處審批。

第九條食堂主管將所報采購計劃匯總后,按審批程序審批后,由采購員通知合格供貨商供貨。

第十條對于零星、急購的物品,部門可即時填寫《物品需求計劃表》,并于'備注'欄中注明'零星、急購'字樣及申購原因,經授權人口頭同意后實施采購,次日按規定補辦采購申請手續。

第十一條 固定資產采購以報告形式逐級上報,經公司分管領導審批后由西麗山莊管家服務中心負責統一采購。

第五章采購實施與驗收

第十二條 根據經批準的《物品需求計劃表》,采購員通知指定的合格供方進行供貨。

第十三條 無法在合格供方處購到的零星、急需物品可在其他供方處對實物質量驗證后實施采購,但其后補簽的《物品需求計劃表》需經管理中心審價。

第十四條 采購物品由倉管員與相關專業人員聯合進行驗收,合格物品入庫。

第十五條 驗收時根據公司發放的供方價目表對價格進行核對,驗收結果記錄在《物品驗收記錄表》中。

第十六條 《物品驗收記錄表》由倉管員保存,對驗收中發現的不合格品由驗收人員及時標識和隔離,更換或退貨。

第六章物品領用與費用結算

第十七條 由申領人持經分管領導批準后的《領料單》到倉管員處領取相關物品。

第十八條 倉管員需建立物品管理臺帳,對物品的進庫、出庫、庫存狀態進行管理。

第十九條 確定合格供貨商的物品采購由管理中心與合格供貨商每月結算一次,由倉管員核實供方提供的送貨清單、核實無誤后,倉管員在《付款申請清單》上簽字確認,由合格供方提供每月發票、送貨清單及經簽字確認的《付款申請清單》交給出納,經管家服務中心經理審批,報公司領導批準后,交公司財務部付款。

第二十條 在臨時供貨方處進行的零星、急需物品采購,由采購部門與臨時供貨方即時結算,經辦人以臨時供方為單位填制報銷憑證,附發票、送貨清單、經審批的采購計劃,按原批準程序進行審批,報公司領導批準后交公司財務部付款。

第七章附則

第二十一條 本規定由西麗山莊管家服務中心負責解釋。

第二十二條 本規定自簽發之日起實施。

第2篇 遠洋物業公司管理服務標準簡介格式怎樣的

遠洋物業公司管理服務標準

1、 知人―知道我們服務對象是誰。一個管理區域居住著千百之眾的人群,這是一個比較繁雜的群體,有男女老幼,有當官的,也有為民的,有富裕的,也有貧寒的,有素質高的,也素質低的。因此我們對服務對對象盡量做到熟知,很有利于我們有針對性的做好服務。

2、 知心―要了解為主服務的心里需求,一般來講,業主有以下十個方面的需求:

(1) 業主需要受到尊重―“業主是我們的衣食父母”;

(2) 業主需要誠信―“誠信是打開業主心靈之門的金鑰匙”

⑶ 業主需要受到關注―“業主的冷暖我先知”;

(4) 業主需要及時溝通―真城面對、坦誠直言;

(5) 業主需要小區安全―安全才是美夢的港灣;

(6) 業主需要優美環境―好環境才有好心情;

(7) 業主需要服務的方便快捷―瑣事帶來的是煩惱;

(8) 業主需要看到員工的微笑―員工生機勃勃,滿面春風;

(9) 業主需要家的感覺―勝似親人一家人;

(10) 業主需要超值享受―“這點費用交得很值”

3、 知愛―我們要用愛的偉大力量去愛業主。愛博大精深,愛像陽光雨露,滋潤萬物,愛像山間流水令人心曠神怡。我們只有對業主愛得深厚,我們的服務追求才會無怨無悔,我們要有博愛的胸懷,才容得下業主的一切。

4、 知事―知道物業管理服務工作具體事務,只有知道要做什么事,才能爭取服務主動性,物業管理服務最怕心中無數,心中無數就會被動挨打。

5、 知為―知道每件服務工作怎么去做。既要符合法律、政策要求,

第3篇 小區物業管理服務各項質量指標承諾目標

小區物業管理服務各項質量指標的承諾、目標

一、總體服務承諾和目標

①牢固樹立'物業服務與管理并重'的理念,為業主創造'高素質管理、高標準服務、高水平引導,最終滿足高品質健康生活需求'的生活、居住環境。

②加強服務的主動性和積極性,最大限度地滿足業主的服務需求,多方面、多途徑征詢和聽取意見,投訴答復率100%,有效投訴更正率100%,業主對服務滿意率達95%或以上。

③不斷研究、總結專業化管理的服務方式、方法,逐步形成一整套完善的服務規范和管理模式,進一步提高對物業的管理服務標準和服務質量。

④以物業管理政策法規為依據,結合***的具體情況,明確服務程序,建立健全實施專業化管理的服務規范。

二、分項服務目標

1、保安及車輛管理

①樹立'安全第一'的思想,維護物業區域的管理秩序,基本實行封閉式管理,堅持24小時值班和巡邏制度。

②結合***的特點,制定安全防范措施,杜絕重大傷亡事故以及因管理責任引發的入內盜竊案件、設備設施損壞事故和交通事故,確保物業本體、人身、財產及設施設備的安全。

③貫徹'預防為主'的方針,做到無火警、無火災、無刑事案件、無惡性打人、傷人事件,在可能危及業主安全的地方設置明顯標志和建立防范措施。

④充分考慮***的特點,進一步完善各項應急方案(含火警、刑事、破壞、盜竊、集體*等)。確保各類突發事件得到快速、妥善的處理。

⑤加強小區周邊及停車場的管理,確保進出小區內的各種車輛管理有序,排列整齊、出入登記、交通暢順、人車分流、場地整潔、制度完善。

⑥培養和造就一支'思想過硬、紀律嚴明、作風優良、訓練有素、服務一流'的保安隊伍。保安人員熟悉小區環境,文明值勤、言語規范、著裝整齊。

2、設備管理

①注重員工專業技能培訓,不斷提高業務素質和業務水平,培養一支'技術精湛、團結協作、保障有力、作風優良、服務一流'的設備管理隊伍。

②進一步完善小區設備及相關設施的圖紙、檔案和資料的管理工作,確保資料項目齊全、目錄清晰、設備運行臺帳規范,可隨時查閱。資料完整率達98%以上。

③建立、健全設備設施安全運行、崗位責任制、定期巡回檢查測試及維修保養,運行記錄等管理制度及操作規程,并嚴格遵守執行,執行率100%。

④確保設備設施狀態良好,運行正常,無重大管理責任事故。各種設備設施完好率分別為供水、供電系統98%以上,排水排污系統95%以上,消防監控系統100%,零修、急修合格率100%。

⑤確保設備及機房環境整潔,無雜物、灰塵、鼠害、蟲害等發生,機房環境符合設備要求,整潔率98%。

⑥充分利用先進的科學技術和管理手段,摸索總結設備設施運行規律,適時向業主提出改進和技術改造的建議,管理服務期內,每年完成技術革新、技術改造或采取有效節能措施項目不少于3項,以實現'降耗節能'的目的。

3、環境衛生

①小區內環衛設施完備,設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站等。

②實行清潔衛生責任制,專職清潔人員明確責任范圍,實行標準化清潔保潔。

③垃圾日產日清,定期進行衛生消毒、滅殺蟲、鼠害等。

④房屋外墻保持清潔、無污染、無亂貼、亂畫。

⑤公共地方無雜物堆放;樓梯扶欄、公共場地玻璃窗等保持潔凈。

⑥公共場地無紙屑、果皮等廢棄物。

4、綠化養護目標

落實綠化養護責任制度,全面推行標準化、規范化的綠化養護規程。制定工作計劃、制度、標準和操作規程,實施專業化管理。堅持不間斷巡回養護、計劃養護及周期養護,并視季節氣候進行綠化植物修剪、施肥、殺蟲,確保植物常青,長勢良好,造型美觀。

綠化養護指標為:植物成活率98%以上;擺設植物完好率98%以上;業戶對綠化滿意率95%以上。

第4篇 學院物業管理服務質量考核辦法

職業學院物業管理服務質量考核辦法

為進一步加強學院物業服務工作的監督管理,督促物業公司逐步提升校園綜合服務質量,確保為全院師生員工提供高優質服務。依據《中華人民共和國物權法》和《重慶市物業管理條例》等,并結合學院相關規章制度及《*職業技術學院物業管理暫行辦法》特制訂本考核辦法。

一、考核內容

公共衛生、維修服務、教學服務、臨時用工、會議服務、校園安保、學生公寓、校園綠化、特種設備維護、師生員工滿意率、師生員工投訴。

二、考核措施

(一)后勤服務中心對物業管理公司實行每月考核,滿分為100分,80分為合格,70分以下為不合格。

(二)考核由三部分組成:后勤服務中心考核、師生員工滿意率調查、師生員工投訴。后勤服務中心考核內容為相關業務職能部門業務考核結果統計和公共衛生、維修服務、教學服務、臨時用工、會議服務、校園安保、學生公寓、校園綠化、特種設備維護、師生員工滿意率、師生員工投訴。(具體見附件1);師生員工滿意率調查內容見附件2;師生員工投訴內容為針對附件1的內容的投訴。

(三)考核權重:后勤服務中心對物業管理公司考核占60%,教職工和學生滿意率測評占40%,去掉一個最高分和最低分。師生員工投訴按附件1加倍扣分。

(四)在日常監督檢查中,如發現有違反學院規定及管理考核辦法的行為,情節較輕的,限期整改,情節較重的,有以下情形的,實行一票否決制。

1.校園發生重大安全事故,造成經濟損失1萬元以上,或造成人員傷亡,認定為當月考核不合格。

2.造成學院受到上級部門的批評或學院院級領導批評并下達紙質文件,認定當月考核不合格。

3.未按照后勤管理部門要求工作,受到學院批評,認定當月考核不合格。

4.師生客戶服務滿意度調查,不滿意率大于40%的,認定為當月考核不合格。

三、考核程序

1、每次考核由后勤服務中心提供以下檢查總結情況:統計相關業務職能部門業務考核結果、公共衛生是否達標、維修服務是否及時、教學服務、臨時用工、會議服務、校園安保、學生公寓、校園綠化、特種設備維護情況。

2、后勤服務中心發放物業服務滿意度調查表(具體見附表二),組織相關人員在每月的31日前完成,并將考核情況匯總報后勤(基建)處及相關院級領導。

四、考核機構及人員組成

設考核領導小組

組長:z

副組長:z

成員:后勤(基建)處、黨政辦公室、保衛處、教務處相關工作人員、教職工代表10人(在校園中的教職工隨機抽查)、學生代表20人(在校園中的學生中隨機抽查)。

五、考核結果應用

1、對考核不合格者,每次由學院向經營者按其履約保證金的1%收取違約金;如連續二個月月度考核不達標,學院將提出限期整改;凡連續5次不達標者,學院有權終止合同、處置經營者投資購置的設備、沒收經營者剩余履約保證金,所造成的一切經濟損失由承包方自行負責。

2、對考核優秀者(90分及以上),每次由學院向經營者按其履約保證金的1%進行獎勵。(并在合同期滿后的招標中優先考慮)

六、本辦法從20--年3月1日起實行,由后勤(基建)處后勤服務中心負責解釋。

第5篇 商務樓物業管理服務指標承諾

商務樓項目物業管理服務指標承諾

序號 指標內容 國家指標標準 承諾指標 指標測評依據

1房屋及配套設施完好率98%98%房屋外觀無破壞,立面整潔,無改變使用功能,無亂搭建,公用設施及通道無隨意占用

2房屋零修、

急修及時率98%99%接到維修單10分鐘內趕到現場,進行妥善處理

3維修工程合格率及回訪率98%99%維修工程基本無二次返工現象,符合質量標準回訪率100%

4保潔率95%96%垃圾日產日清,清潔衛生無死角,環境無污染、目視無雜物、無污跡

5機電設備

完好率99%設備良好,運行正常,無事故隱患

6責任火災

發生率0無責任火災發生

7治安事件

發生率≤3‰無責任被偷盜、被搶事件發生,年度無內部重大刑事案件發生。

8重大投訴率≤1%讓住戶生活得舒心,滿意

9住戶投訴

處理率98%99%

10業主滿意率98%98%業主滿意;主管單位滿意;社會各界滿意

11綠化完好率95%96%區域內綠化物保持優美

12道路、車場

完好率90%95%道路暢通無損壞,無隨意占道或改變使用功能。

13管理費收繳率98%98%每月財務報表,除工程遺留等問題外基本無拖欠。

14檔案建立

完好率98%檔案齊全,管理完善,清晰可查

15供水、供電正常率99%除供電、供水部門和物業公司搶修外,無一隨便停水,停電現象

16環保建設按iso14000審核標準核定

17市優建設按重慶市示范住宅商務樓驗收標準檢驗

18國優建設按全國示范住宅商務樓驗收標準檢驗

19安全建設按ohsas18000審核標準核定

第6篇 物業物業管理服務運作管理手冊

物業公司質量/環境/職業安全管理手冊

--物業管理服務運作

1.0 總則

公司制定并執行文件化程序,對物業管理服務、顧客提供的財產、產品的防護、租賃的策劃、準備和作業過程進行有效控制,確保服務質量符合規定要求。

2.0 職責

2.1 各部門負責本部的物業服務活動。

2.2 管理部負責協調各管理處的服務活動出現的重大事件。

2.3 總經理負責各部門的協調工作。

3.0 程序概況

3.1 服務策劃和準備

3.1.1 公司每一類服務項目(物業管理、租賃),應有針對性地進行策劃,明確規定各項服務活動的服務規范和要求。

3.1.2 對直接影響服務質量的各項活動,提供充分且必需的作業指導書或作業規范。作業指導書的編制范圍和詳細程度,應根據服務作業的復雜程度、作業人員經驗/技能和已接受的培訓綜合考慮。

3.1.3 有關政府或行業的各類法規要求,公司將在相關程序中明確并按規定要求執行。

3.2 服務作業控制

3.2.1 各項服務活動必須有計劃地進行,各服務作業班組負責制定具體的工作計劃,明確作業內容和要求。

3.2.2 按本手冊第6.1章節的規定,對作業人員進行必需的培訓,使其具備相應的作業技能。各部門負責人及班組長負責督導作業人員按文件規定的方法進行工作,與用戶接觸的作業人員必須遵循有關行為規范的要求。

3.2.3 對各項需連續監視和控制的作業活動,由責任部門負責人按各服務過程管理程序的規定執行,并做好監控記錄。

3.2.4 對與物業服務相關的設施/設備提供預防性的維護和保養,以保證其持久的工作能力,減少和避免因維護不當造成的突發性故障。

3.2.5 對服務放行、交付和適用的交付后活動實施規定的過程。

3.3 異常處理

3.3.1 服務作業中發生異常的情況,導致不能按計劃進行作業,或作業結果可能不滿足規定的要求時,由各責任部門進行記錄和處理,并定期將異常的情況進行總結改進。

3.3.2 對發生的不符合規定要求的作業結果,由責任部門按本手冊第9.5章節的規定執行。

3.4 標識和可追溯性

3.4.1 在各項服務過程中,應根據辨識的需要和工作的方便,確定標識的范圍,包括:

a) 采購的硬件產品;

b) 設備和設施;

c) 小區必要的指示標識;

d) 各項服務過程必要的標識。

3.4.2 服務過程及其相關實物的標識內容包括有:不同實物的名稱;服務活動的劃分、內容、相關責任人員及完成時間等;物料的名稱、規格和/或批號、來源。

3.4.3 各職能部門必須按規定的程序對職責范圍內服務及相關實物作出標識,并保證其具有規定的可追溯性。對服務活動/過程可采用伴隨性文件或記錄的方法進行標識,文件或記錄必須按規定要求列明標識的內容,并保證所有相關文件的記錄標識一致;對采購的物品可采用實物標牌/簽,和/或其伴隨性文件的方法進行標識。

3.4.4 公司根據內部管理需要、業主委托合同要求以及有關法規的規定,明確需具有可追溯性的方面,并在程序文件中明確規定。所有需可追溯的方面,必須明確規定其標識和記錄的方法,及執行的責任部門或人員。

4.0支持文件

4.1《裝修管理程序》(***-qp-12)

4.2《機電設備運行及管理程序》(***-qp-05)

4.3《建筑物及公共設施管理程序》(***-qp-04)

4.4《計量器具管理程序》(***-qp-22)

4.5《維修服務管理程序》(***-qp-13)

4.6《社區文化活動管理程序》(***-qp-020

4.7《消防設施運行及管理程序》(***-qp-06)

4.8《弱電設備設施管理程序》(***-qp-07)

4.9《產品/服務標識管理程序》(***-qp-22)

4.10《用戶服務管理程序》(***-tp-12)

4.11《安全工作管理程序》(***-qp-14)

4.12《停車場管理工作控制程序》(***-qp-15)

4.13《清潔管理程序》(***-qp-16)

4.14《消殺管理程序》(***-qp-17)

4.15《綠化管理程序》(***-qp-18)

4.16《空置房管理程序》(***-qp-19)

4.17《不合格/糾正預防措施控制程序》(***-tp-11)

4.18《顧客滿意度調查程序》(***-tp-09)

4.19《物業租賃管理控制程序》(***-qp-21)

4.20《采購控制程序》(***-qp-11)

第7篇 某工業園物業服務目標管理責任書

華神科技工業園2005年目標管理責任書

根據公司推行全面目標管理的措施,結合本管理處的實際情況制定以下管理目標:

一、房屋及公共設施、設備的維修養護:

1、房屋外觀:

① 外墻:無脫落、無破損、無紙張亂貼、亂涂亂畫和亂懸掛現象;

② 室外招牌、廣告牌、霓虹燈等按規劃設置,保持整潔統一美觀,無安全隱患;

③ 每年五一節和春節前后進行兩次房屋外墻清洗。

2、設備維修養護:

① 按時交接班,認真填寫設備運行記錄;

② 嚴格安全操作程序,做好安全作業措施;

③ 做好防水、防雷、防安全事故、防止小動物侵入等措施;

④ 不斷提高技術技能和服務意識;

⑤ 加強巡查,每隔2小時對各類設施設備巡查一次,發現問題立即解決,對園區內的各類情況做到心中有數;

⑥ 制定應急預案措施,一旦出現情況就能按規定執行;

⑦ 常備日常的應急維修材料。

只要認真做好以上幾點,才能做到及時回復及時維修。

二、清潔、綠化:

1、清潔衛生:

① 環衛設施設備,設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站;

② 清潔衛生實行責任制,有專職清潔人員和明確的責任區域,實行標準化的清潔保潔:

⑴ 每天藥廠工人上班以前做到大面積基本清掃干凈完畢,并隨時在園區進行保潔工作;

⑵ 周一、三、五,對死角部位重要清掃;

⑶ 周二、四、六對草坪燈具、圍墻燈具、旗桿、旗臺、門窗、玻璃門等進行全面清洗;

⑷ 每個月組織保安配合清潔工進行清潔大掃除。

③ 做到垃圾日產日清;

④ 定期進行衛生消殺和滅四害:

⑴ 在春夏季節對污水站,每周兩次進行滅蚊、蠅工作;

⑵ 在春夏秋季,中下旬進行滅鼠,投放藥物工作;

⑶ 每周一、三、五,對綜合樓進行降臭處理;

⑷ 春夏秋,周六綜合樓滅蚊、滅蠅、滅蟑螂等工作。

2、綠化:

綠化工作分為四季,并按月計算。

① 春、冬兩季除對日常的養護、保潔、澆水外,每月防蟲1次,防病1次,除雜草1次(人工),剪草一次,施肥按季度2次,時間安排在每月上旬進行;

② 夏、秋兩季養護和澆水加大力度。每月上旬進行施肥1次,除雜草2次(使用除草劑),防蟲2次,防病1次,剪草3次;

③ 根據季節不同,在園區綠化帶定期進行養護,修剪打藥、施肥、澆水等工作;

三、安全、消防及車輛管理:

1、安全工作:

① 隨時對園區內日常工作進行監督檢查,對重點部位加強監控;

② 巡邏人員應不定時地對園區各部位進行檢查,發現情況立即報告,并按預案進行監控;

③ 各崗位執勤人員應在控制范圍內巡邏,多觀察,不放過任何小問題;

④ 嚴格執行公司與藥廠建立地安全制定;

⑤ 制定并熟悉安全事故預案。

2、消防工作:

① 定期和不定期進行仔細檢查消防各類指標,是否處于備用;

② 定期和不定期進行仔細檢查消防重點部位,以預防為主;

③ 定期培訓員工地消防意識和各類器材的使用;

④ 嚴格執行公司和藥廠建立的消防安全制度;

⑤ 加強對藥廠員工進行安全教育和消防安全宣傳;

&

nbsp; 3、車輛管理:

① 建立車輛管理制度;

② 制定安全防范措施,出門實行憑證通行制度;

③ 進出廠區車輛管理有序,無堵塞交通現象,不影響他人通行,出門有登記;

④ 園區內車場有專人疏導管理有序,排列整齊;

⑤ 非機動車集中管理,管理有序,停放整齊,場地整潔;

⑥ 有明顯指導及安全標志;

四、行政管理:

1、管理處各工種必須制定每天各時段,各崗位的人員按排班表,并報告管理處,以便監督檢查;

2、加大對各工種及工作監督檢查力度,和工作指導,使各工種及工作能夠落實情況及各項制度是否到位,使隊伍工作能力不斷提高和進步;

3、加強和每位員工的溝通,隨時掌握員工的思想動態及時為大家盡可能地排憂解難,多給予開導和幫助,讓員工放下思想包袱,多為他們辦實事,才能提高員工的工作積極性和敬業精神,以便更好的工作;

4、采取優勝劣汰的原則,拉開工資差距,對工作能力強:表現好的給予獎勵,對工作表現差的以教育為主,處罰為輔,在內部展開比,學,幫,超等有益活動使大家共同提高;

5、我們應和業主的關系拉近距離,對用戶以“用戶至上,服務第一”的宗旨,熱情為業主服務,排憂解難,使得我們的服務態度和質量給他們留下深刻印象,讓業主感到滿意;

6、加強和各級部門的聯系,隨時了解政府、公司的各項法律法規制度,以便開展安排工作;

7、定期每周組織各工種開會匯報工作,安排下周工作,提出問題,建議,和培訓工作;

8、在工作之余為員工開展有意義的文化娛樂活動,豐富員工的業余生活,是他們成為一個團結集體,以公司為家以工作為主,共同為公司的事業發展作出自己的一份貢獻;

9、發揚勤儉節約的精神,嚴格控制成本,不該用的絕對不用,該用的不能浪費;

10、建立完善的庫房管理,帳目清楚,及各類設備工具的使用制度,能夠達到最長使用壽命。

第8篇 z大廈物業工程管理服務內容

大廈物業工程管理服務內容

管理處工程部負責整個大廈的設備維護保養及操作,整個部門運作是否正常將直接影響到大廈的正常運營,所以為了提高管理水平、服務水平及經濟效益,加強工程部人員管理及設備設施的管理將是整個物業管理一個重要方面。

工程管理目標

1.完好設備,完好機房,完好系統的完好目標。

目標是最大限度的降低物業管理成本,建立良好的大廈形象。

2.完備資料,完備圖紙,完備操作的完備目標。

目的是最大限度的積累物業管理原始資料,建立充分的軟件支持。

3.完整材料設備,完整技術檔案,完整操作規程的完整。目的是要求總分承包商按照合約完成安裝、調試工作、發揮大廈設備設施功能實現最大功能。

為執行上述養護計劃,本司將把大廈的所有設備開列在設備維護預定表上,而日常工作頻率將根據原廠的養護手冊確定。日后負責大廈的工程主管將親自擬定機電設備的保養及操作手冊,要詳細至每項設備的保養工作程序表,使工程部能進行系統化的養護工作。

設備設施日常管理工作

1.房屋、建筑設施

1.1工作程序

1.1.1設備主管

a.負責房屋、設施的技術資料、檔案的收集,負責零星材料的采購計劃的編制,委托維修的聯系工作;

b.每年12月按房屋完好情況制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;

c.組織實施房屋、設施的維修保養工作,對房屋養護、修繕提供工作指導及檢查監督;

d.對每次周期巡查養護記錄、維修記錄進行檢查驗證;

e.每季度組織維修工檢查房屋、設施的使用狀況,記錄《房屋、設施檢查表》,根據日常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好程度評定辦法》,填寫《房屋完好程度鑒定表》、《房屋完好情況分類記錄表》,經經理審核后上報公司主管部門;

f.每年根據四個季度檢查情況,填寫《房屋完好情況匯總表》,上報公司主管部門。

1.2質量標準

1.2.1主體結構

a.屋架、柱、梁、檀條及各承重磚墻平直完好,無傾斜、無裂縫出現;

b.鋼砼框架構件完好牢固,保護層無剝落,主筋無外露現象,確保構件的承載能力;

c.基礎無老化、無腐蝕、無酥碎、無折斷現象,確保基礎結構穩定牢固。

1.2.2屋面

平整完好,屋面防水層基本完好,隔熱保溫板完好無缺,無裂縫,排水暢通,壓頂出線無起殼、裂縫,粉刷完好。

1.2.3外粉刷

外粉刷無起殼(包括各類線腳粉刷,雨蓬、陽臺等粉刷),無裂縫、無剝落、接縫平整、色調協調。

1.2.4內粉刷

各種內粉刷及踢腳線無剝落現象,粉刷完好。

1.2.5水、電

a.各種照明電器線路完好,無老化,開關、插座、燈泡正常工作。

b.上、下水管完好,用水正常,水箱流水暢通,排水系統暢通。

1.2.6落水

各種水落、水管無損壞,托鉤鐵腳完好,排水暢通。

2.供配電設備

2.1工作程序

2.1.1設備主管

a.負責設備的技術資料、檔案的收集、保管;負責零星設備的配件、材料的采購計劃的編制,外委托修理的聯系工作;

b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;

c.組織實施供配電設備的運行管理及維修保養工作,并進行指導,檢查;

d.每周巡視配電房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄;

e.每月定期組織電工檢查供配電設備的運行狀況,填寫《供配電系統檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統計表》交經理審核后報公司主管部門;

f.對每次周期檢查保養記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;

g.每季匯總設備故障情況,填寫《設備故障記錄(季度)匯總表》,報經理審核后,交公司主管部門;

h.按《應急預案》規定負責處理應急事件。

2.2質量標準

2.2.1低壓開關柜

a.耐壓試驗應符合規范規定;

b.開關柜內各元件應齊全、完整、固定、牢靠,盤面油漆應完好;

c.電器或端子排接線應牢固,綁扎排列整齊,標志清晰齊全;

d.接地線連接應緊密牢固,導電漆均勻無遺漏;

e.操作部分應靈活,接點和機械聯鎖的動作應正確;

f.閘刀開關、負荷開關、空氣開關和熔斷器完好;

g.接觸器和各種繼電器完好,面板指示燈和按鈕完好;

h.雙電源箱能自動切換;

i.控制箱手動和自動操作均能運行。

2.2.2照明設備

a.燈具、開關、插座和照明配電箱等固定牢靠,清潔整齊;

b.開關是否切斷相線,單相三極插座接地線是否可靠,照明燈頭有無觸電危險;

c.照明線路的絕緣是否良好,接線頭不應外露,燈具高度是否符合規定;

d.防爆潮濕場所是否應用防爆防潮燈具;

2.2.3防雷接地裝置

a.接地電阻值應符合要求;

b.接地線應平直、牢固,不應有高低起伏和彎曲現象;

c.接地體焊接應牢固,防腐處理應均勻。

2.2.4機房環境

a.消防設施完備,有效;

b.內、外保持清潔,室內照明、通風良好,地面、墻壁、門窗、設備均無積塵、積水、油漬;

c.電工絕緣工具、絕緣鞋、接地線齊全、有效。

3.供氣設備

與煤氣公司保持聯系,每周巡檢,請煤氣公司定期專業保養,隨時進行報修。

4.給排水設備

4.1工作程序

4.1.1設備主管

a.負責設備的技術資料,檔案的收集、保管,負責零星設備的配件,材料采購計劃的編制,委托修理的聯系工作;

b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;

c.組織實施給排水設備的運行管理及維修保養工作,并進行指導,檢查;

d.每周巡視水泵房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄;

e.每月定期組織管道工檢查給排水設備的運行狀況,填寫《給排水系統檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統計表》交經理審核后報公司主管部門;

f.對每次周期檢查保養記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;

g.每季匯總設備故障情況,填寫《設備故障記錄(季度)匯總表》,報經理審核后,交公司主管部門;

h.每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質檢測工作,記錄《水箱清洗消毒記錄表》;

i.按《應急預案》規定負責處理應急事件。

4.2質量標準

4.2.1供水泵

a.各水泵運行主要參數(流量、揚程等)符合出廠要求;

b.管道上的各閥門、避震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效,無泄漏,閥門啟閉靈活;

c.各水泵運行平穩,無震動,無異常聲,潤滑良好,無咬泵現象;

d.電氣控制箱中各器件齊全,啟動、運行正常可靠;

e.水泵、電機等接地裝置、防護罩等安全可靠,無缺損。

4.2.2水箱及附件

a.各浮球閥自動啟閉靈活、可靠;

b.各進出閥門啟閉活絡有效,無滲漏;

c.溢水管暢通,箱底排污閥良好;

d.減壓閥暢通完好,減壓閥前、后閥門壓力表、旁通閥齊全有效;

e.各管道設備等無銹蝕,無滲漏。

4.2.3排水系統

a.各排水(廢水)管道暢通,無滲漏、堵塞;

b.各排水(污水)管道暢通,無滲漏、堵塞;

c.各檢查口標記清楚,操作方便;

d.各排水橫管無倒返水,排水暢通。

4.2.4污水處理系統

a.各專用鼓風機運行平穩,無異常聲;

b.初濾機運轉正常、無卡機、銹蝕現象;

c.壓濾機運轉正常、完好;

d.各輸送、提升日流水泵運行平穩,主要技術參數符合出廠要求;

e.各專用污泥泵運行平穩,無堵塞;

f.各調節池、氧化池等完好,無堵塞滲漏現象;

g.氣浮除渣設備完好;

h.各電機絕緣性能符合規定;

i.電氣控制箱中各元器件齊全,運行正常可靠;

j.消毒裝置完好、有效;

k.電氣接地保護可靠、安全;

l.經系統處理后,排放符合環保要求。

5.消防系統

5.1工作程序

5.1.1日常巡視

a.設備維修工每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視泵房設備,記錄《水泵房巡視記錄表》。設備發生異常和故障及時報告設備主管,記錄《設備故障記錄表》,并在設備主管協同下排除異常和故障;

b.安保人員負責消防設施的日常巡視,每月對各層面消防設施巡視一遍,將巡視結果記錄于消防栓、滅火機箱內的記錄表內。

5.1.2定期檢查

a.由設備維修工負責每月一次消火栓泵電源啟動測試,記錄《設備定期啟動記錄表》;

b.由工程主管組織,并由安保主管、安保人員和設備維修工參與操作,每年一次進行消火栓進行系統測試;電源、控制聯動功能以及報警安全系統的測試。記錄《消火栓測試記錄表》。

5.1.3維修保養

a.設備維修工負責消防設施的維修保養工作;

b.設備機房每周打掃一次,機組每月清潔一次。消防泵'運行'與'備用'每月定期啟動后交替更換一次;

c.按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》和《消防設備(設施)維修保養規程》的內容要求進行周期檢查、保養,并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內;

d.消防設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內。

5.1.4設備主管

a.負責設備的技術資料,檔案的收集、保管,負責零星設備的配件,材料采購計劃的編制,委托修理的聯系工作;

b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;

c.組織實施消防設備的運行管理及維修保養工作,并進行指導,檢查;

d.每周巡視消防設備,檢查巡視記錄;

e.每月定期組織設備維修工檢查消防設備的運行狀況,填寫《消防及報警系統檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統計表》交經理審核后報公司主管部門;

f.對每次周期檢查保養記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;

g.每季匯總設備故障情況,填寫《設備故障記錄(季度)匯總表》,報經理審核后,交公司主管部門。

5.2質量標準

5.2.1消火栓泵

a.消火泵(流量、揚程等主要參數)符合出廠要求;

b.管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效,無泄漏、閥門啟閉靈活;

c.消火泵運行平穩、無振動,潤滑良好、無咬泵現象;

d.電氣控制和各元件齊全,正常可靠,性能完好;

e.水泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠,無缺損;

f.管道設備等無銹蝕、無滲漏。

5.2.2增壓泵

增壓泵運轉平穩,各項運行參數符合出廠標準。

5.2.3消火栓及配套設施

a.各層消火栓箱及附件齊全完好;

b.啟動報警按鈕完好、性能可靠;

c.各層消火栓出水壓力符合要求;

d.消防接合器齊全、有效,無泄漏;

e.戶外立式消火栓齊全有效,開啟靈活;

f.消防進水環網暢通,閥門便于操作,并有明顯標記。

5.2.4消防報警

a.消火栓泵運轉應與報警聯動;

b.報警裝置應可靠、正常,杜絕誤報。

6.弱電設備

6.1工作程序

6.1.1維修人員

a.按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》和《弱電設備(設施)維修保養規程》的內容要求進行周期檢查、保養,并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內;

b.弱電設備、設施維修工作記錄《房屋、設備、設施維修記錄表》;

c.弱電設備發生異常和故障及時報告設備主管,記錄《設備故障記錄表》,及時排除異常和故障。

6.1.2電工

a.每日按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視信號接收機房設備,記錄《信號收視設備巡視記錄表》;

b.發現弱電設備異常和故障及時通知分承包方維保人員并報告設備主管,督促維修保養。

6.1.3保安人員

a.負責監控中心設備的日常運行操作,每班清潔監控室及設備表面,每次交接班時巡視周界報警系統探頭和設備,每班一次巡視攝像監控系統、電子對講系統的設備,并記錄《監控、對講設備巡視記錄表》;

b.發現異常情況,及時報告保安主管、設備主管。

6.1.4設備主管

a.負責設備的技術資料、檔案的收集、保管,聯系委托保養工作;

b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;

c.組織實施弱電設備的運行管理并按《設備維修保養分承包方服務質量監管辦法》對分承包方進行監管。對弱電設備維修保養工作進行檢查、驗證;

d.每周巡視弱電房設備,檢查巡視記錄;

e.每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設備的運行狀況,填寫《保安防盜系統檢查表》和《攝像監控系統檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統計表》交經理審核后報公司公司主管部門;

f.對每次周期檢查保養記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;

g.每季匯總設備故障情況,填寫《設備故障記錄(季度)匯總表》,報經理審核后,交公司主管部門;

h.按《應急預案》規定負責處理應急事件;

i.協助管理處主任做好分承包方的評審、評價和初選工作。

6.2質量標準

6.2.1攝像監控系統

a.控制臺

-各控制器件運行正常,能實行切換定機、掃描式監視等;

-操作鍵盤靈活、可靠;

-電源鎖開關完好。

b.顯示屏

-各顯示屏上監視器齊全、完好,顯像清晰,符合設計要求;

-各顯示器接線清楚,無隨意拉接線;

-監視器安裝牢固、可靠。

c.電源設備

-交流穩壓電源工作正常、穩定;

-各輸出電路熔絲配置合理,沒有不規則行為;

-高、低壓電源嚴格分離,交、直流電源分隔明顯,無隨意拉線;

-二路電源切換正常、可靠;

-設備接地保護、防護等安全、可靠。

d.攝像機

-各攝像機工作正常,配置數量齊全;

-帶云臺、帶變焦的攝像機應調節自如,符合性能要求;

-各攝像機防護罩應齊全(特別是室外型);

-各攝像機鏡頭的光圈調定正確,確保顯像清晰,符合設計要求。

e.錄像機

-所配錄像機齊全,性能良好,符合性能要求;

-各攝像監視點的信號,均能切換到錄像機上進行錄制(包括切換到備用錄像機)。

6.2.2保安防盜系統質量標準

a.對講裝置

-戶內對講裝置能與大門通話。信號良好;

-門衛能與戶內通話。聯系情況良好;

-電梯內對講裝置能與門衛通話。

b.電子防盜門

-閉門器開閉靈活,快慢二檔行程明確,自動關門時能確保門鎖上;

-電子密碼鎖好,且密碼能修改;

-鍵盤無損壞,不滲漏;

-電源正常。

6.2.3巡更系統

a.主機、序號機功能完好;

b.電源、充電體充放電正常;

c.配套附件完好。

6.2.4周界報警系統

a.光電識別器性能良好;

b.信號傳輸線路良好;

c.聲光聯動控制良好。

7.中央空調系統管理方案

7.1暖通及空調系統由風系統、冷凍水系統、采暖水系統、空調系統、通風系統、防排煙系統等組成。

7.2空調系統操作安全管理

世紀巴士大廈中央空調系統由制冷機組、空調機組、冷卻塔新風機組、排風機、風機盤管組成,中央空調系統是物業工程管理的重要內容,必須引起高度的重視,對空調系統的管理應作好以下基本管理:

7.2.1建立健全各項必要而簡略的規章制度并認真組織落實,必須有經過專業培訓的合格工程技術人員從事空調設備操作。

7.2.2制冷設備,其設備、管路、閥門、儀表等,都在一定的壓力下工作。特別是常用的制冷劑是有毒的,當空氣中按體積計超過0.5~0.6%時,就會使人中毒。在這種濃度下,人如果停留半小時,就可能發生危險。同時與空氣混合,含量達到15.5~27%(體積計)時,遇明火還會發生爆炸。而氟利昂之類的制冷劑遇明火時,又會分解有毒氣體(光氣)。因此,在各類型制冷裝置中,均設有安全防護裝置。

7.3制冷設備檢修管理

7.3.1建立設備計劃預修程序,委托合格分承包方或自行組織力量對空調系統所涉及設備進行保養搶修。

7.3.2制冷系統設備的保養、對伐片、冷凍油、過濾器、密封性電器線路等進行檢測或更換,對所有壓力控制器設定值,電機絕緣值進行檢測;

7.3.3冷凍、冷卻小泵的保養,對小泵軸封、軸承、葉輪、外殼等進行檢測或保養;

7.3.4末端設備、分機盤管、空調箱進行電機測試,皮帶、濾網、積水盤風量調節閥等進行保養;

7.4空調機組記錄數據管理

建立運行日志,清楚的記錄與反映空調運行各狀態的各時間段數據,其主要記錄數據為:

7.4.1室外溫度

7.4.2壓縮機排氣壓力

7.4.3壓縮機吸氣壓力

7.4.4冷凝器進出水水溫

7.4.5潤滑油油位

7.4.6設備運行電流

7.4.7設備運行電壓

7.4.8壓縮機上載級數

7.4.9水泵運行電流

7.4.10水泵進出水壓力

7.4.11供回水分配器進出壓力

7.4.12其它數據

7.5中央空調系統運行數據控制

7.5.1檢查水泵是否異常聲音震動及過熱。

7.5.2記錄各表讀數,包括電流、出入水壓力。

7.5.3檢查水泵外殼保溫,如有損壞,應立即修補。

7.5.4檢查馬達運行時電力負荷及對上月數字作一比較。

7.5.5檢查部件松緊,如漏水嚴重,重新修緊或更換部件,將后備泵轉為'運行'泵。

7.5.6檢查水泵軸承潤滑油是否足夠,如不足夠,加油。

7.5.7檢查水泵壓力是否正常。

7.5.8清洗y型濾網

7.5.9拆下軸承,清洗后檢查軸承,如發現不妥,立即更換。

7.5.10檢查泵軸、密封件、泵葉,如發現磨損或腐蝕嚴重,立即更換。

7.5.11檢查泵軸上下移動隙位和軸端隙位是否正常。

7.5.12檢查和校準所有的儀表。

7.5.13檢查各閘閥、止回閥。

7.5.14清除銹漬,刷上防銹油及面油。

7.6空調箱保養要求

7.6.1檢查空調箱運行時是否有異常聲音、震動及過熱情況。

7.6.2檢查冷凍水/熱水電閥是否操作正常。

7.6.3清洗隔塵濾網。

7.6.4測試各軸承潤滑油是否足夠,如不足夠,加油。

7.6.5檢查水泵軸承潤滑油是否足夠,如不足夠,加油。

7.6.6檢查各皮帶是否同一平面。

7.6.7清理冷凝水盤垃圾及冷凝水管臟物。

7.6.8檢查機身與風管之軟接頭及消聲箱。

7.6.9清洗冷凍及采暖盤管。

7.6.10檢查及重新校對各控制電路,及包括中控室之訊號調對及遙控功能/警報功能。

7.6.11檢查風機機身保溫,如有損壞,應加以修補,刷防銹油及面油。

7.6.12為機身、風扇及支架除銹及刷防銹漆及面油。

7.6.13檢查風扇是否平衡。

7.6.14測試馬達絕緣是否正常。

7.6.15為各節風門刷防銹油及加連動部門潤滑油。

7.6.16測試各手動及電動閥可否全開及全閉,為各絲桿加油。

7.6.17檢查/修補冷凝水盤防水膜。

7.6.18消防聯動系統測試。

7.7冷水循環水泵保養管理

7.7.1檢查水泵是否異常聲音震動及過熱。

7.7.2記錄各表讀數,包括電流、出入水壓力。

7.7.3檢查水泵外殼保溫,如有損壞,應立即修補。

7.7.4檢查馬達運行時電力負荷及對上月數字作一比較。

7.7.5檢查部件松緊,如漏水嚴重,重新修緊或更換部件,將后備泵轉為'運行'泵。

7.7.6檢查水泵軸承潤滑油是否足夠,如不足夠,加油。

7.7.7檢查水泵壓力是否正常。

7.7.8清洗y型濾網

7.7.9拆下軸承,清洗后檢查軸承,如發現不妥,立即更換。

7.7.10檢查泵軸、密封件、泵葉,如發現磨損或腐蝕嚴重,立即更換。

7.7.11檢查泵軸上下移動隙位和軸端隙位是否正常。

7.7.12檢查和校準所有的儀表。

7.7.13檢查各閘閥、止回閥。

7.7.14清除銹漬,刷上防銹油及面油。

7.8空調箱保養要求

7.8.1檢查空調箱運行時是否有異常聲音、震動及過熱情況。

7.8.2檢查冷凍水/熱水電閥是否操作正常。

7.8.3清洗隔塵濾網。

7.8.4測試各軸承潤滑油是否足夠,如不足夠,加油。

7.8.5檢查水泵軸承潤滑油是否足夠,如不足夠,加油。

7.8.6檢查各皮帶是否同一平面。

7.8.7清理冷凝水盤垃圾及冷凝水管臟物。

7.8.8檢查機身與風管之軟接頭及消聲箱。

7.8.9清洗冷凍及采暖盤管。

7.8.10檢查及重新校對各控制電路,及包括中控室之訊號調對及遙控功能/警報功能。

7.8.11檢查風機機身保溫,如有損壞,應加以修補,刷防銹油及面油。

7.8.12為機身、風扇及支架除銹及刷防銹洱及面油。

7.8.13檢查風扇是否平衡。

7.8.14測試馬達絕緣是否正常。

7.8.15為各節風門刷防銹油及加連動部門潤滑油。

7.8.16測試各手動及電動閥可否全開及全閉,為各絲桿加油。

7.8.17檢查/修補冷凝水盤防水膜。

7.8.18消防聯動系統測試。

7.9風機盤管保養管理

7.9.1清洗塵網,損壞的更換。

7.9.2檢查溫控開關是否工作正常。

7.9.3檢查風機運轉中有沒有染音或噪音過大。

7.9.4檢查馬達外殼溫度是否正常。

7.9.5檢查冷凝水盤,如有積水應及時疏通。

7.9.6清除冷凝水雜物。

7.9.7修補損壞的保溫。

7.9.8清洗翅片,清洗風葉和蝸殼。

7.10管道及閥門的保養要求

7.10.1巡視各水管及水閥是否有漏水的現象,如有問題,應立即糾正。

7.10.2檢查及維修各空調風管防火閥。

7.10.3檢查部件松緊,如漏水嚴重,重新修緊或更換部件,將后備泵轉為'運行'泵。

7.10.4檢查水泵軸承潤滑油是否足夠,如不足夠,加油。

7.10.5檢查水泵壓力是否正常。

7.10.6清洗y型濾網。

7.10.7拆下軸承,清洗后檢查軸承,如發現不妥,立即更換。

7.10.8檢查泵軸、密封件、泵葉,如發現磨損或腐蝕嚴

重,立即更換。

7.10.9檢查泵軸上下移動隙位和軸端隙位是否正常。

7.10.10檢查和校準所有的儀表。

8.電梯及自動扶梯系統管理方案

8.1電梯維修和保養

8.1.1每日巡視檢查

每日電梯投入正式運行前,對電梯作準備性的試運行。對電梯機械部件和電氣裝置作巡視性檢查和記錄。觀察電梯運行動作的正確性,運行速度的穩定性。消除故障隱患,保持電梯的正常運行。

8.1.2每周檢查保養

每周對電梯的機構和部件做一次保養、檢查,并經行全面的清潔、潤滑(制動器銷軸、導向輪、轎頂輪、對重輪軸承、轎廂門和廳門滑輪、交柵門各銷軸、自動門機構傳動裝置、自動門機構杠系統銷槽、安全觸板銷軸、門鎖開關銷軸)

8.1.3每月檢查保養

每月對電梯機構和部件做一次檢查保養。認真檢查緊固部位的牢固性和磨損部位的完整性。并進行必要的保養,潤滑,調整,調整工作必須按技術要求進行。使每臺電梯的整體結構處于良好的狀態下進行工作(蝸輪、蝸桿軸的滾動軸承、電動機滾動軸承、限速器銷軸和漲繩輪、極限開關漲繩輪、選層器運動部位、門導軌、安全鉗傳動桿、安全鉗、補償裝置漲繩輪)。

8.1.4每季度檢查保養

每季度對電梯的季度保養機構和部件做一次檢查保養。認真檢查機構和部件的使用情況,并進行必要的保養,潤滑,調整,調整工作按技術要求進行(曳引鋼絲繩、自動門機構鋼絲繩、安全鉗限速器鋼絲繩、行程開關、導軌、滑動導靴)。

8.1.5每年度檢查保養

電梯每年進行一次完整的安全檢測和技術檢驗。內容為所有的機械、電氣安全裝置的有效和可靠程度,主要零部件的磨損程度,并檢修或更換已超過磨損量的零件,修復不可靠的機電安全部件。對整機進行一次清洗保養,加油潤滑(自動門機構鏈條、彈簧緩沖器、油壓緩沖器、極限鋼絲繩、補償繩、曳引機減速器)。

8.1.6專項試驗

a.供電系統斷相、錯相保護功能的試驗。

b.限速器與安全鉗的聯動試驗

c.緩沖器的試驗

d.極限開關的試驗

e.層門與轎廂門電氣聯鎖裝置的試驗

f.緊急操作裝置的檢查

g.停止保護裝置的檢查

h.制動器試驗

i.曳引檢查

8.2機房管理

8.2.1機房設備須由工程人員負責,機房區域未經許可,無關人員一律不得進入。未經工程主管同意,機房內所有物品不得挪用和帶出,不準在機房內從事與工作無關的活動。機房內不準會客,不準帶無關人員入內,因工作需要帶入進入,須事先征得工整部經理同意,并有專業設備人員陪同可讓其入內。機房內無人時,門不得敞開。離開時,門必須鎖上。除值班人員以外,其余人員進入機房均需簽到登記。

8.2.2保持房內的門、窗、天花板、墻、柱、地面(板)等設施完好,保持機房的防塵、防水、防風、防小動物等功能完好,保持室內照明、通風良好、電源設備、設施必須完好無缺陷。電梯機房、弱電機房室內溫度不準超過40度。如發現無法解決的問題,結實報告有關部門。

8.2.3機房內保持清潔、整齊,設備、設施無積塵、蛛網、銹斑、油漬。室內嚴禁放置食物、廢棄物、危險品和非機房內用物品,不準亂堆亂放物品。設備、設施的放置不準隨意挪動和更改,應按計劃內定期對機房進行清潔和打掃。嚴禁在室內吸煙,嚴禁擅自動用明火和加熱設備,如施工動用電焊和加熱設備,需經保安部門批準,防火(煙)卷簾必須完好。機房內必須常備用消防器材,并定期對消防器材進行檢查。

8.2.4機房內不同設備之間須有明顯區分標記,各種機組,配電箱(柜)、ba控制箱(柜)開關、顯示屏、信號燈等設備予以明確,醒目功能標識,同類設備應有統一代碼。

8.2.5機房內各種設備必須處于安全可靠、穩定、有效的運行狀態,所有設備的元件、管路嚴禁隨意更改,如有損壞,要查明原因,并立即報告工程主管,經批準后即使更換,對嚴重損壞或難以修復的,要即使報告工程部經理。

8.2.6根據保養和作業指導書,定期對機房內的設備進行保養。每次保養都要有詳細記錄,填寫相應的保養記錄,凡操作設備必須得到主管授權,無授權人員不準操作設備,對設備的操作必須按操作規程進行,嚴禁違章操作。

第9篇 物業服務回訪管理規范標準

物業服務回訪管理標準規范

1.0目的

規范回訪工作,及時驗證管理服務工作的質量和效果,確保管理服務工作質量。

2.0適用范圍

適用于物業管理公司各項管理服務工作效果的回訪工作。

3.0職責

3.1項目處經理負責重大投拆的回訪工作。

3.2項目經理助理負責制定回訪計劃和組織、安排一般回訪工作。

3.3物管員負責依照本規范實施具體回訪工作。

4.0程序要點

4.1項目經理助理制定回訪計劃,安排回訪。

4.1.1回訪時間安排:

a)投訴事件的回訪,應在投訴處理完畢后的三天內進行;

b)維修工程的回訪,應在完成維修工程一個月后,兩個月內進行;

c)特約服務的回訪,應安排在合同執行期的中期階段和結束后進行;

d)急救病人的回訪,應安排在急救工作結束后的一周內進行;

e)項目處發行的報刊、雜志及組織的文體活動的回訪,應當在組織、發行完畢后一個月內進行。

f)其他管理服務工作的回訪,應安排在完成管理服務工作后的一周內進行。

4.1.2回訪率:

a)投訴事件的回訪率要求達到100%;

b)維修服務、特約服務和求助服務的回訪率要求分別達到30%;

c)報刊、雜志及組織的文體活動的回訪率要求達到10%;

d)其他管理服務工作的回訪率按當時情況由項目經理助理確定。

4.1.3回訪人員的安排:

a)重大投訴的回訪由項目處經理組織進行;

b)一般投訴的回訪由被投訴部門主管與項目處物管員共同進行;

c)維修服務、特約服務和求助服務的回訪由物管員進行。

4.1.4回訪的內容:

a)質量評價;

b)服務效果的評價

c)客戶的滿意程度評價;

d)缺點與不足評價;

e)客戶建議的征集。

4.2項目經理助理依照回訪計劃,通知相關人員進行回訪,回訪人員應到項目處領取《回訪記錄表》,并在《回訪記錄簽收表》上簽收。

4.3回訪人員在限定時效內進行回訪,回訪工作一般采用與客戶面談、現場查看的方式綜合進行,將回訪內容扼要記錄在《回訪記錄表》上,并請客戶對記錄內容簽名確認。

4.4回訪人員在《回訪記錄表》上簽名確認,并將表格交回項目處。

4.5項目經理助理對處理完畢的《回訪記錄表》進行審核,并加注意見。對于回訪內容反饋不合格的事件應上報項目處經理,按《客戶投訴處理標準作業規范》辦理,并將處理意見記錄在《回訪記錄表》上。

4.6物管員每季度末對回訪結果進行統計、分析,對發現的回訪不合格、連續就同一事項投訴兩次以上、同一種維修三次以上的現象,寫成統計分析報告,以書面形式經項目經理助理審核后,報項目處經理決定是否按照《不合格項糾正和預防措施作業規范》辦理。

4.7《回訪記錄表》于下一季度10號前統一交由項目處存檔保管兩年。

4.8本規范作為相關人員績效考評的依據之一。

5.0記錄

5.1《回訪記錄簽收表》

5.2《回訪記錄表》

5.3《回訪統計表》

6.0相關支持文件

《客戶投訴處理標準作業規范》

回訪記錄簽收表

序號回訪表格編號領取人簽收回訪事項回訪人數備注

回訪統計表

年月日no:

類別數據投訴維修項目特約服務

處理宗數

回訪宗數

回訪率

回訪結果分析投訴

維修項目

特約服務

回訪記錄表

no:

單位客戶姓名回訪方式預約時間

回訪內容:客戶簽名/日期:回訪人簽名/日期:

主管審核

項目經理意見

總經理意見

備注

第10篇 某物業員工服務禮儀管理規定收樓禮儀

物業員工服務禮儀管理規定(收樓禮儀)

1儀容儀表

1.1整體:自然、大方、得體,符合工作的需要及安全的規則,精神煥發,充滿活力,整齊清潔。

1.2個人衛生

a.不要用過濃的香水,勤洗澡、勤換衣服,無體味;

b.勤洗頭理發,不留怪異發型,男員工不留胡須;

c.勤洗臉涮牙,保持口味清新和眼、耳、口、鼻、牙齒的清潔衛生。

d.勤洗手,不戴夸張的手飾,不留長指甲;

1.3服飾著裝:上班時間必須按公司規定統一著裝并佩戴工作牌;

2服務姿態

2.1站姿:兩臂自然下垂,兩手背后交叉或垂于褲縫或雙手腹前相握,抬頭收腹挺胸、目光平視,頭正、肩平,面帶微笑。

2.2走姿:步子要輕而穩,抬頭挺胸、收腹、頭正肩平、目光平視,面帶微笑,步履輕盈,臂擺正確,瀟灑自如。迎接賓客走在前面,送別賓客走在后面,客過要讓路,同行而不搶道,不在客人之中穿行。

2.3座姿:入座要輕而緩,上身自然挺直,目光平視,面帶微笑,不可左右擺動,不翹二郎腿或半躺半座。

3言談舉止

都要符合美的要求,使自己端莊、高雅。

3.1服務用語:

a.不應隨意打斷客人的講話,不許講粗話,必須使用禮貌語言,如'您好'、'請'、'謝謝'、'對不起'、'再見'等。

b.語言要婉轉,盡量不用'不'字。

c.必須根據場合或距離的遠近,適當控制音量。

d.通常情況下員工應講普通話,在必要時進行語言上的溝通與交流,必須使用彼此都懂的語言,但不要說長時間的談話和滔滔不絕,以免客人反感及影響自身的工作。

3.2電話禮儀(略)

3.3舉止得體的要點

a.不要將雙臂交叉抱在胸前或把手放入衣袋里;不要玩弄身上的飾物;

b.整理妝容時,請到客人看不到的地方;

c.不要當眾挖鼻孔,掏耳朵、搔癢或挑指尖;不隨地吐痰;

d.有人對你說話時,應仔細地聽,并保持目光交流;

e.當眾不應耳語或指指點點;

f.公共場合不許唱歌及吹口哨、哼小調、打哈欠、打噴嚏、伸懶腰;

j.工作時不吃零食和口香糖,

h.當值時不能趴在工作臺上或把腳放在工作臺上,更不得晃動桌椅發出聲音,不得做與工作無關的事情;

i.與上司或住戶相遇時,應主動點頭示意;

j.不要偷聽客人的談話和偷看行李文件。

4.4接待禮儀

4.1對來訪人員

a.首先應點頭微笑并主動說:'您好,請問您找哪一位'或'我可以幫助您嗎';'請您出示證件'(保安專用)。

b.確認來訪人要求后,說'請稍等,我幫您找'并及時與被訪人聯系,并告訴來訪人'他馬上來,請您先等一下,好嗎'。

c.人員不理解或不愿出示證件時,應說:'對不起,先生/小姐,這是公司規定,為了住戶的安全,請理解!'(保安專用)。

d.當來訪人員忘記帶證件必須進入區域時,應說:'先生/小姐,請稍侯,讓我請示一下好嗎'此時應用對講機呼機呼叫干部前來協助處理。

e.當確認來訪人故意搗亂,要施橫硬闖時,應說:'對不起,按公司的規定,沒有證件不允許進入小區,請配合我的工作;'當對方執意要硬闖時,立即用對講機報告最近在崗主管,但應盡量保持冷靜克制,只要對方沒危及他人安全或進行破壞,均應做到冷靜克制。

e.來訪人員出示證件時,應說:'謝謝您的合作,歡迎光臨'。

f.如果要找的人不在或不想見時,應禮貌地對對方說'對不起,他現在不在,您能留下卡片或口信嗎'。

g.當來訪人員離開時,應說:'歡迎您再來,再見!'。

4.2對住戶(當值時接到投訴或資詢的處理)

a.為住戶提供服務時,無論何時均應面帶微笑、和顏悅色、給人以親切感;與住戶談話時,應聚精會神、注意傾聽,給人以受尊重之感;應坦誠待人,不卑不亢,一視同仁,給人以真誠感;應神色坦然、輕松、自信,給人以寬慰感;應沉著穩重,給人以鎮定感。

b.當住戶提出不屬于自己職責范圍內的服務要求時,應盡可能為住戶提供力所能及的幫助,切不可說'這與我無關'之類的話。

c.需要住戶協助工作時,首先要表示歉意,并說:'對不起,打擾您了'。事后應對住戶幫助或協助表示感謝。

d.對于住戶的困難,要表示充分的關心、同情和理解,并盡力想辦法解決。

e.對于住戶質詢無法解釋清楚時,應請上級處理,不許與住戶爭吵。

f.見住戶搬出大宗物品時,應先主動打招呼:'先生/小姐,您好!'然后再履行手續,'對不起,請出示放行條!(保安專用)'當住戶搬運物品有困難時,要主動幫忙,住戶表示謝意時,用'不用謝或不客氣,沒關系'回答。

g.當住戶有事咨詢時,應熱情接待,并說:'有困難請直說,希望我能給您幫助'。當遇到住戶施以恩惠或其他好處時,應說:'謝謝您的好意,公司有規定不能收取,請您理解'。

h.當發覺自己和對方有誤解時,應說:'不好意思,我想我們可能是誤會了'。

i.當發覺自己有失誤時,應立即說:'噢,對不起,我不是哪個意思'。

j.當住戶提出的要求超出服務范圍時,應禮貌回絕;如遇對方挑釁時,應說:'請尊敬我們的工作,先生/小姐'。

k.當遇到行動不便或年齡較大的住戶經過時,應主動上前攙扶。

l.對不認識的住戶、來訪客人應稱呼:'先生'、'小姐'、'女士'或'您';

對熟悉的住戶應稱呼其姓氏,如××先生、××小姐;指第三者時不能講'他'應稱為'那位先生'或'那位小姐(女士)'。

4.3進行工作操作時(略)

4.4與顧客同乘電梯時

a.主動按'開門'鈕。

b.電梯到達時,應站在梯門旁,一只手斜放在梯門上,手背朝外,另一只手微微抬起放在胸前,手心朝上,五指并攏,指向電梯,面帶微笑的說'電梯來了,請進'。

c.待顧客進入電梯后自己再進電梯,按'關門'鈕。關閉電梯時,應防止梯門夾到他人的衣服、物品。

d.等電梯門關閉呈上升狀態時,自己應面向顧客。

e.電梯停止,梯門打開后,首先出去站立在梯門旁,一只手斜放在梯門上,手背朝外,另一只手五指并攏,手心向上,指向通道,面帶微笑地說:

'到了,請走好'。

4.5保安員檢查出租屋時(略)

4.6保安員檢查裝修現場時(略)

4.7保安員對車輛管理時

a.對違章行車者,應說:'對不起,為了您的安全,請您按規定行駛'。

b.對違章停車者,應說:'對不起,此處禁止停車,請您將車停在車位里好嗎'。

c.對車場內的閑雜人員,應說:'您好,為了確保您的安全,請您不要在車場逗留'。

d.當車主離開車輛時,應注意提醒車主:'請您將車鎖好,貴重物品隨身帶走,不要放在車(內)上'。

4.8保安員敬禮

a.敬禮的范圍:

●保安干部、員工工作見面時相互敬禮;

●保安干部、員工對外行使職責權利時先行敬禮;

●保安干部、員工與公司管理處主任以上領導工作見面時敬禮;

●對公司副總經理以上領導的車輛敬禮(不論車內有無領導);

●對不認識的領導工作見面檢查證件時,先敬禮再檢查證件,確認是公司領導時,說:'對不起,很抱歉!'然后再敬禮;

●遇有前來住宅小區參觀的人員,如有公司領導陪同,敬禮時需待客人通行完畢后方可禮畢,遇有客人人數較多或車隊參觀時,敬禮后繼續行注目禮直至客人完全通過;

●當值時見著制服的軍人、公安人員要行軍禮問好。

b.敬禮的時間:

●在對方行至距自己3~5米時開始敬禮;

●對行駛的車輛以對方開始注意到崗位時敬禮。

第11篇 物業管家服務中心辦公區管理規定怎么寫

山莊管家服務中心辦公區管理規定

1.0目的規范辦公區公共環境及秩序的管理工作。

2. 0適用范圍適用于山莊管家服務中心辦公區的日常管理工作。

3. 0職責3.1管家服務中心經理負責管家服務中心辦公區環境及秩序的日常管理監督工作;3.2各部門主管負責本部門辦公區環境及秩序的日常管理工作;3.3辦公區各崗位工作人員負責本崗位的日常管理工作。

4.0程序要點

4.1物品擺放

4.1.1辦公區的桌、臺、椅、凳均須按規定位置放置,不得隨意調整。

4.1.2各崗位員工上班前需檢查所屬物品是否丟失及損壞,發現丟失或損壞的應及時向部門主管報告,并采取相應的補救措施。

4.1.3上班時應保持桌面整潔、有序,不允許擺放與工作無關的其他物品。

4.1.4下班前應將桌面清理干凈,辦公椅放在辦公桌的恰當位置。

4.1.5遇雨天,管家服務中心應當在辦公區前顯眼位置放置公益傘、防滑設施及標識。

4.2常用辦公設備的使用:常用辦公設備包括電腦、打印機、復印機、傳真機、碎紙機、電話及其他設備。

4.2.1 電腦:a)所有電腦須設置開機密碼,密碼由使用者掌握;

b)所有電腦須安裝防毒軟件避免感染病毒;

c)每臺電腦由電腦管理員進行編號并制作'電腦配置清單'貼于電腦主機上。

d)經公司電腦培訓/考核合格或具有電腦操作證的員工方可單獨使用電腦,否則須在電腦管理員的陪同下使用;

e)電腦應避免頻繁的開關程序,暫時不用時,可將電腦轉換為休眠狀態;

f)正確使用電腦的詳細程序按有關電腦操作工具書的指導進行操作;

g)非工作需要在上班時間不得瀏覽網頁、使用網絡聊天;

h)未經管家服務中心經理同意不私自安裝其他軟件,更不允許安裝游戲軟件,影響電腦的正常使用。

4.2.2 打印機a)聯機。

一般情況下,打印機與電腦連通后,無須再進行聯機。

b)打印機應避免頻繁的開關機操作;

c)正確使用打印機的詳細程序按有關打印機操作說明書的指導進行操作;

d)為節約紙張,一般性內部文件及未校對前文稿,打印時應盡可能使用舊文稿的背面打印;

e)電腦管理員應提前計劃打印墨水、碳粉等耗財的申購。

4.2.3 復印機a)電腦管理員應在開始上班時接通復印機插座電源,開啟復印機開關,檢查復印紙是否放好;

下班時 復印機開關, 復印機電源插座電源;

b)復印程序:所有復印的文件、資料必須先在'復印記錄本'上登記,然后再復印;

如果復印機出錯,應將報廢紙張數量予以登記;

c)復印機一般情況下每天開、關機各一次,盡量避免頻繁開關;

d)為節約紙張,不重要的復印件就使用可以復印的廢紙張背面復印。

4.2.4 傳真機:傳真機一般情況下保持24小時開機、設置在自動接收狀態。

正確使用傳真機的程序按傳真機有關操作說明書進行操作。

a)接收傳真電腦管理員應注意檢查傳真紙是否用完及傳真機信號是否穩定;

收到傳真后,應及時將傳真件取下,并將傳真件及時交給接收人;

b)發送傳真:發送傳真需管家服務中心經理批準;

電腦管理員放好傳真件并撥通對方傳真號將傳真發送過去,3分鐘后致電對方確認是否收到傳真件,直至對方收到為止;

c)傳真機的正確使用程序按傳真機有關操作說明書進行操作;

4.2.5 電話。

電話機的正確使用程序按電話機有關操作說明書進行操作。

a)為有效控制電話費,一般情況下,電話應設定限制呼叫功能;

b)除總經理批準的電話外,其他電話均取消長途直撥功能,所有電話均取消聲訊電話功能;

c)電話費實行限額管理,各電話使用人超出限額的由電話使用人平攤;

d)電話須在三聲以內接聽,具體按電話接聽標準規定執行;

e)上班時間原則上禁止打私人電話,特殊情況須經部門主管審批;

f)私人電話須長話短說,原則上不允許超過三分鐘。

4.3環境管理

4.3.1 衛生:辦公區衛生由客戶服務部負責監督外包方完成。

4.3.2 綠化:辦公區綠化由客戶服務部綠化人員負責,各崗位人員監督管理。

4.4安全管理

4.4.1工程維修班負責檢查辦公區水、電設施運轉是否正常。

4.4.2安全管理部應檢查辦公區消防設施是否保管妥當,滅火器材擺放是否規范,有無損壞、丟失現象。

4.4.3各崗位員工應加強安全防患意識,下班時應將重要資料放入安全地點,鎖好抽屜,關好電源、門窗。

4.4.4 管家服務中心實行24小時金管家服務制度,值晚班時應與安全管理部配合注意防火、防盜工作。

4.4.5 辦公區晚間的安全管理由安全管理部負責,值班安全員應定時巡查以下重要部位,并做好相應的記錄。

a)消防設施、配電房;

b)領導辦公室、電腦室、檔案室、財務室;

c)水源、空凋的 情況;

d)加班情況。

5.0相關支持文件無6.0質量記錄電腦配置清單(無固定格式)復印記錄本(無固定格式)

第12篇 城市廣場物業服務管理措施

**城市廣場物業服務管理措施

通過對“**城市廣場”的實地踏勘以及對項目基礎資料的掌握、周邊基礎配套與地理環境的分析,結合項目不同物業類型的特色,認為在今后“**城市廣場”的物業管理服務中,尤其要抓好以下幾個重點工作。

強調安全第一和預防為主的原則。

(一)安全管理是住宅及商業街物業管理工作的重中之重。園區的秩序維護工作涉及到業主的財產及人生安全。由于本物業的物業類型豐富,我們將對不同類型物業采取不同的秩序維護模式。

(二)園區的安全管理主要包括三個方面,一是消防安全,二是治安防范,三是及時處理各類突發事件。

1、在消防安全方面,強調預防為主,防大于治,不斷消除和整治各種消防隱患。

2、在治安防范方面,根據園區特點,從全面布防、全員防范的觀點出發,利用技防硬件,走“人防、技防”相結合的路線,將可能出現的治安問題杜絕在萌芽狀態。

3、在應急事件處理方面,做到有預見性、有方案、有組織、有演練,做到處事不驚、處驚不亂、應對有方,通過突發事件和異常情況處理方案的編制,防患于未來。

維護住宅的私密性。

(一)周密策劃,充分利用我司接管多種物業的管理經驗,參照國內外先進的管理模式,拓展思路,制訂出適合本園區特點的管理制度和方案。

(二)在加強員工職業素質訓練的基礎上,加強思想教育,樹立員工的保密意識、維護業主形象意識和為業主服務的意識,提升高檔物業的形象。

(三)加強園區管理,創造有序、安靜、溫馨、舒適的住宅生活環境。

做好設施設備的日常維修養護,確保正常運行。

(一)建立一支穩定的高素質工程技術人員隊伍。擬采取公司內部選派和外部招聘相結合的方式,由專業人員組成工程維修部,做好設施設備的日常維修養護服務和有償維修服務。

(二)建立技術設備資料檔案庫,完善接管驗收程序,收集必要的圖紙資料,為后期工作奠定基礎。此外,通過工程技術人員早期介入的形式,提前熟悉設施設備與管線。

(三)充分利用公司工程技術力量。經過多年的運作,我司積累了豐富的維修養護經驗和專業的技術人員,并與多家專業公司建立了長期合作的關系。在日常管理中,我司將充分利用公司的工程技術力量和外部資源,進一步降低日常維修養護的成本。

專業保潔,創建整潔的環境

(一)當今社會,人們日益注重空氣質量與環境指標。因此,保潔工作是園區形象的重要體現,關乎園區的外在形象,直接影響業主的生活狀態。

(二)做好前期“開荒”。在園區交付前一個月左右,我司將從公司環境管理部抽調專業人員,協助客戶服務中心做好園區“開荒”工作,為以后的日常保潔打下良好的基礎。

(三)嚴格執行服務計劃,落實各項檢查制度。我們將根據園區具體情況,制訂詳盡的作業計劃,詳細規定保潔工作標準和工作流程。

兼顧局部與全體、動態與靜態的管理與服務

(一)由于本園區物業類型的特殊性,我們在為商鋪業主提供完善服務的同時,也要為住宅業主提供溫馨、舒適、安全的生活環境。

(二)針對住宅、商鋪的功能不同,進行服務上的合理分割,設立住宅與商鋪服務區,保持相對獨立。保證住宅區域的舒適、安靜和商鋪區域的專業、高效。

(三)在對園區配套設施的利用上,也要根據物業區域的不同,有效利用、合理使用。

完善配套服務,強化服務質量。

(一)為增強商鋪的服務功能,滿足住宅區域業主的需要,在今后的管理中,我司除充分利用園區原有配套外,還將不斷完善各種配套服務,給園區業主提供便利。

(二)拓寬服務內容,滿足各類業主的需求。為業主解決日常生活問題,我司還將提供委托代辦服務,如:代訂機票、車票,代理房屋租賃與轉讓,出租車預約服務,代訂報刊雜志、鐘點工、洗衣服務等。

(三)充分整合周邊社會資源,為我所用。通過對周邊資源的調查、協商、利用,為業主提供更廣泛與優惠的服務。