第1篇 物業管理服務內容介紹
物業管理服務內容的介紹
物業管理是指業主通過選聘物業管理企業,由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
物業管理的基本內容按照其服務性質和提供的方式一般分為三大類,即常規性的公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務。
(一) 常規性的公共服務
'常規性的公共服務',是指物業管理中公共性的管理和服務工
作,是物業管理企業面向所有業主、物業使用人提供的最基本的管理和服務,其目的是確保物業的完好與正常使用,維持人們正常的生活、工作秩序和良好的環境。
下面,僅以住宅小區管理為例,介紹公共服務的主要內容:
(1)房屋共用部位的維護與管理。房屋的維修管理包括:房屋外觀完好、整潔;小區內組團及棟號有明顯標志及引路方向平面圖;房屋完好率達98%以上;無違反城市規劃的違章建筑;房屋零修及時率達98%以上,零修合格率達100%,并建立回訪制度和回訪記錄;房屋資料檔案齊全、管理完善,并建立住戶檔案等。
(2)房屋共用設施設備及其運行的維護和管理。設備管理包括:小區內所有公共設備圖紙、資料檔案齊全,管理完善;設備良好,運行正常,無事故隱患,保養、檢修制度完備;有每日運行記錄,運行人員嚴格遵守操作規程及保養規范;電梯按照規定時間運行;居民生活用水、高壓水泵、水池、水箱有嚴密的管理措施;二次供水衛生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊全;消防系統設備完好無損,可以隨時啟用;鍋爐供暖、煤氣、燃氣運行正常,北方地區冬季供暖室內溫度不低于16度。
市政公用設施管理包括:小區內所有公共配套設施完好,不得擅自改變用途;共水、供電、通訊、照明設備齊全,工作正常;道路暢通,路面平坦;污水排放通暢等。
(3)環境衛生、綠化管理服務。環境衛生管理包括:小區內環境衛生設施完備,設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站等保潔設備;實行標準化的清掃保潔,垃圾日產日消;不得違反規定飼養家禽、家畜及寵物;房屋的公共樓梯、扶欄、走道、地下室等部位保持清潔,不得堆放雜物和占用;居民日常生活所需商業網點管理有序,無亂設攤點、廣告牌、亂貼、亂畫現象等。綠化管理包括:小區公共綠地、庭院綠地和道路兩側綠地合理分布,花壇、樹木、建筑小品配置得當;新建小區、舊區改造小區的公共綠地人均綠地面積應當符合國家規定的指標;綠地管理及養護措施落實,無破壞、踐踏和隨意戰友用現象等。
(4)小區內交通、消防和公共秩序等協助管理事項的服務。協助有關部門做好以下工作:保證小區內道路通暢,交通車輛管理運行有序,無亂停、亂放機動車、非機動車;小區基本實行封閉式管理;實行24小時保安制度;保安人員有明顯標志,工作規范,作風嚴謹;危及住戶安全處有明顯標志和防范措施;小區內無重大火災、刑事犯罪和交通事故等。搞好小區內的公共秩序,還要積極開展社區文化活動,如,小區訂有居民精神文明建設公約,居民能自覺遵守小區的各項管理制度;居民鄰里團結互助,文明居住,關心孤寡老人、殘疾人;管理單位定期組織開展健康有益的社區文化活動等。
(5)物業管理裝飾裝修管理服務,包括房屋裝飾裝修的申請與批準,以及對房屋裝飾裝修的設計、安全等各項管理工作。
(6)房屋共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱'專項維修資金')的代管服務。即物業管理企業接受業主、業主委員會委托,對專項維修資金的管理工作。
(7)物業檔案資料的管理工作。
(8)代收代繳收費服務。
(二) 針對性的專項服務
'針對性的專項服務',是指物業管理企業面向廣大業主、物業使用人,為滿足其中部分住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項服務工作。其特點是,物業管理企業事先設立服務項目,并將服務內容、質量與收費標準公布于眾,當業主、物業使用人需要這種服務時,可以自行選擇。專項服務實質上是一種代理業務服務,專為業主、物業使用人提供生活、工作的方便。專項服務是物業管理企業開展多種經營的主要渠道之一。
專項服務的主要內容有日常生活、商業服務、文教衛生、社會福利以及各類中介服務五大類。其中,各類中介服務是指物業管理企業接受業主委托,開展代辦各類保險,代理市場營銷、租賃,進行房地產評估及其他中介代理工作。當然,從事各類中介代理工作的機構和人員,必須依照國家法律法規的規定,依法取得相應的資質和資格。
(三) 委托性的特約服務
'委托性的特約服務',是指物業管理企業為了滿足業主、物業使用人的個別需求受其委托而提供的服務。通常是指在物業服務合同中未約定、物業管理企業在專項服務中也未設立,而業主、物業使用人又提出該方面需求的服務項目。特約服務實際上是專項服務的補充和完善。而當有較多的業主和物業使用人有某種需求時,物業管理企業可以將此項特約服務納入專項服務。
第2篇 物業公司管理服務部職責2
物業公司管理服務部職責(二)
職能說明:管理、協調、監督、公關、服務的職能。對客戶服務的執行與反饋,并提供多種直接服務的部門,物業公司的對客服務是通過管理部的業務程序和服務環節來完成,是公司與業戶之間的橋梁,是物業公司的窗口,管理部的工作程序、人員職業道德、服務質量、操作技能應變技巧、儀表、言談、舉止對物業公司的形象和聲譽都會產生影響。對內各部門的協助、督導、溝通使各部門保證良好的工作質量和效率。負責各類牌照、收費標準的申辦,政府部門任務的落實,與政府部門建立良好的關系。
職責:
1物業經理的領導、指導下,開展部門內各項工作(房管、設備保養、治安消防、車輛、清潔、綠化)圍繞各項服務,,檢查各部門工作,并將檢查結果統計上報經理并下工作單予以落實整改。保證物業管理服務的水平、質量。
2組織、開展業戶的意見征詢工作,對管理服務質量進行嚴格控制,處理業戶的投訴和業戶間的糾紛。
3落實物業管理費、有償維修費、車場使用費、水電費、租金等費用的收繳,催繳工作。
4負責協助行政人事部門做好本部門的考勤、考評、培訓工作。
認真貫徹物業管理的法規、政策、標準,組織落實上級主管部門下達的任務。負責同行業市場信息收集、調查、分類、匯總、報告、剪輯、印發《物業剪報》,組織學習工作。為推動公司物來管理發展出謀劃策。
5負責新樓盤的驗收、接管(如對公共設施、設備統計),具體落實、組織、協調收樓的各項工作。全面掌握物業情況,并落實綜合評優報告。
6負責取得物業管理費、停車場使用費收費批文、牌照等經營必備的文件。統籌、計劃、協調、組織社區文化活動。
7草擬以公司名義送遞有關部門、業戶有關物業管理方面的文件。
8協助業戶辦理各項服務:
.提供管理區域管理服.務咨詢
.受理業戶投訴(服.務熱線的接聽、記錄、跟進、督促回訪)
.辦理業戶收樓/鋪、遷入、遷出手續
.辦理裝修申請、辦證、驗收手續
.辦理出入證、ic卡、臨時出入證、水牌
.辦理車輛月保手續
.代辦廢品收購
.日常文件打字、復.印、傳真
.代售文具、郵票、郵政、電話卡,.代洗衣、代訂票、訂餐等
.室內有償清潔、工程維修服務
.提供便民工具的出借、便民藥品等
9協助保安、工程各部門做好突發事件、特殊天氣的應急處理。
10完成上級安排的其他工作。
第3篇 某某醫院物業管理服務范圍標準要求
某醫院物業管理服務范圍及標準要求
一、醫院物業管理采取招標外包的方式,外包的內容包括:
1、房屋建筑本體(樓蓋、屋頂、梁柱、內外墻和基礎)等承重結構維護養護管理;2、樓內公共設施、給排水系統、空調系統、消防系統、蒸汽系統以及電梯轎廂的清潔、維護、管理;室內照明設施及導向標記標牌的管理;
3、室外場地(不包括樓后的聯合走廊)及附屬設施(包括化糞池抽吸以及附屬在保健樓上的設施)的維護養護及管理;
4、機電(不包括地下二室的總配電室,雙方以總配電室輸出線為界分工管理);
5、設備工程的維護養護及管理;樓內安全保衛及車輛管理(由治安保衛部統一管理);
6、保潔管理(不包括蚊蟲消殺);公共環境的綠化美化管理(所配綠植由甲方負責)、醫療輔助服務及中央運送,協助臨床科室做好物品配送及被服管理工作等,以上內容實行專業化、一體化的管理模式。
二、服務標準
(一)安全保衛服務系統:負責患者、工作人員的人身安全以及樓內物品安全的管理,疏通樓內的安全通道和主要對外通道的看護管理,并配合協助保衛部進行重要任務的安全保衛和治安防范工作(由治安保衛部制定招標標準)。
(二)運行保障系統:負責樓內動力電、照明電以及設備設施的維護養護管理,負責與患者生活有關的電器的維護養護及管理,負責電梯運行、保潔及維護管理,負責環境綠化及美化的管理,負責后勤物品的管理與配送(包括被服管理、物品數量統計、用量;根據科室需要,做好詳細的用物計劃,規整物品的領取和配送程序)。
(三)護輔保潔系統:提供并負責樓內的導醫導診工作(包括病區內患者陪伴檢查工作和文件收發工作),提供護工服務以及二十四小時外勤服務工作,負責病區環境及樓層辦公區域、公共環境的管理工作,負責垃圾分類及清運工作以及地面的維護養護、窗簾清洗和家具的保養工作。
三、服務要求
(一)保潔系統
1.要保證病室內環境無污無塵,規定室內衛生每日三小掃,每周一大掃。出院患者的病室應做到徹底清掃,做好終末消毒。
2.各臺面、穿衣櫥頂整潔無雜物、玻璃明亮,窗簾干凈無污漬。同時工作人員應嚴格執行消毒隔離制度,做到一臺一巾一消毒,一室一托一更換,做好傳染患者的單位隔離工作。衛生間內應無雜物無異味,各設施清潔無水跡,洗漱物品應擺放整齊。每日應傾倒垃圾3次。
3.要保證樓內整體清潔。做到每月用洗地機清洗地面一次,每半年地面全面打蠟一次,每半年漂洗窗簾一次,每半年清洗樓體一次,以上各項工作特殊任務和重大政治任務時另行安排。
4.做到地面、墻面、窗面、臺面四明亮。天花板、墻角、燈飾無灰塵蜘蛛網,墻面應清潔無破損,地面、走廊、無煙頭紙屑,樓道扶手無灰塵。電梯間內外潔凈無污跡痰跡,垃圾箱應保持亮澤,不得發生垃圾外溢情況。
5.門前連廊大理石、地下停車場、果皮箱、路燈石柱、欄桿等設施,無灰塵污跡、無煙頭紙屑雜物,沙井等無淤泥、無大量落葉。
6.要保持整潔的樓內環境。
7.保潔工作要有計劃、有檢查、有記錄。
(二)運送、護輔系統
1.按需設崗。
2.提供優質的禮儀服務,工作人員應穿戴整齊,化淡妝,微笑上崗。導診、外勤服務要及時、準確、無誤。
3.醫生、護士的辦公室及休息室內,窗臺、桌面應清潔無雜物無紙屑和墨跡。電話、微波爐每日消毒清潔一次。各室櫥頂無雜物。
4.治療室內,臺面應整潔亮澤,符合消毒標準。墻面每日清掃保持無碘漬等污跡。保持室內空氣清新。各室內冰箱要經常擦洗,冰箱外殼光澤無污跡,冰箱內無異味,物品應排放整齊。各櫥頂無雜物。
5.各病室內,桌面清潔、物品擺放要定位。暖瓶表面清潔無水跡,窗臺、櫥頂應無灰塵雜物,窗簾懸掛整齊無污跡。床鋪應潔白平整,床下無雜物和便器。室內垃圾要隨時傾倒。
6.二十四小時外勤服務,在進行收發各種檢查、治療、收費單、出院病歷等工作時,要做到準確無誤的核對登記。及時收集各種檢查標本。根據科室情況,按需補充各種醫療用品。
7.陪檢工作,陪檢人員要有相應的專業資質和專業知識,有一定的搶救危重患者經驗和操作技能,經甲方業務考試合格后持證上崗。
8.協護工作,配制浸泡物品的消毒液,嚴格操作規程,保證消毒液的劑量準確無誤。同時協助護士長清點領取有關物品,負責病區被服管理,已污染的被服要認真與洗衣房進行清點交接、詳細做好各種物品出入登記,以保證相關物品的數量準確無誤。做好被服、家俱的保養和管理工作。
9.生活護理,做好患者入院前的準備工作和出院后的床單位整理及終末消毒工作。提前做好患者晨間護理、打開水及班前準備工作。遵護囑,幫助生活不能自理的臥床患者整理個人衛生、翻身、進食、起床活動和遞送清理便器等工作。
10.物品的配送和領取,應及時送達準確無誤,保證物品無損壞丟失。如果由于失職而造成的物品丟失或損壞,一切費用由中標單位照價賠償。
(三)保安系統
1.儀容儀表應嚴格按照準軍事化模式進行管理。按規定著裝整齊,佩帶齊全(工作牌、手套、警棍),要求姿態端莊、形象良好、動作干練、素質過硬。
2.服務態度熱情周到,耐心做好服務工作。
3.認真學習中華人民共和國治安處罰條令和常用法律,嚴格執行保安條令和交接班制度,不出現遲到、早退、脫崗的情況,不做與值班無關的事,不收受他人財物。要求24小時值班,定時巡視樓層病區能及時發現安全隱患,嚴防突發事件的發生。嚴格探視制度,做到聯系、登記、反饋的管理程序,危重患者的陪人經主管醫生同意后,方能進入病區,禁止無關人員進入診療區。
4.工作盡職盡責堅守崗位,勇于同各種犯罪分子做斗爭。嚴格落實各項安全措施,對職責范圍內發生的糾紛和案件及時妥善地處理。確保醫療一線和窗口工作的醫務人員安全。協調、安置來訪和就診的車輛,保持院內通暢。對無牌、亂放的自行車應加強管理。
5.每周設有專人查房。保安每兩小時巡視病區一次并有詳細記錄。
6.樓內的物品由乙方負責管理。如有丟失或損壞,由乙方負責照原價賠償。
(四)后勤運行保障系統
1.機電員工應衣帽整齊,使用文明用語,配帶胸牌上崗,無不文明施工。
2.遵守醫院各項規章制度,上班時間不做與工作無關的事,不遲到
、早退、曠工、串崗、脫崗、做好交接班工作。
3.后勤人員努力學習業務,盡職盡責地工作。有報修任務時應隨叫隨到,工作不推諉,規范施工,維修質量達標率90%以上,降低返修率。定期進行維修查訪,聽取用戶意見,隨時解決出現的情況。
4.設備管理,總體運行
(1)在管理上應堅持三級保養、設備有臺賬和維修記錄。
(2)保證空調的正常運行,每月清洗消毒一次。病區四季室內溫度保持在23℃±2℃,冷卻水在32℃以下。新風引入系統每月進行清洗消毒一次,經過達標后使用。
(3)保證大樓安全用水,積極配合防疫部門進行常規檢測,飲用水要達到防疫部門標準要求,污水達標排放。
(4)安全用電,制定有效的管理辦法和措施及24小時運行維修值班制度。建立各項設備檔案和詳細的維修記錄。保證病區用電、電壓要穩、三相電電流平衡,定期檢查各類導線無老化、變焦、變脆等情況,絕緣包布無失效,各種電器具無危象,有報修任務5分鐘到達現場。
5.工休室衛生要保持門窗地面干凈,運行設備清潔,值班室內無雜物堆放。
6.電梯的維護與管理,設司機一名并持證上崗。負責d電梯的停運。每周六徹底維護清潔電梯并有記錄,平時注意維護保養與電梯維修商攜手隨時解決出現的故障,確保電梯的安全運行和清潔衛生,做到地面、墻面、臺面有光澤。
第4篇 城市廣場物業服務管理措施
**城市廣場物業服務管理措施
通過對“**城市廣場”的實地踏勘以及對項目基礎資料的掌握、周邊基礎配套與地理環境的分析,結合項目不同物業類型的特色,認為在今后“**城市廣場”的物業管理服務中,尤其要抓好以下幾個重點工作。
強調安全第一和預防為主的原則。
(一)安全管理是住宅及商業街物業管理工作的重中之重。園區的秩序維護工作涉及到業主的財產及人生安全。由于本物業的物業類型豐富,我們將對不同類型物業采取不同的秩序維護模式。
(二)園區的安全管理主要包括三個方面,一是消防安全,二是治安防范,三是及時處理各類突發事件。
1、在消防安全方面,強調預防為主,防大于治,不斷消除和整治各種消防隱患。
2、在治安防范方面,根據園區特點,從全面布防、全員防范的觀點出發,利用技防硬件,走“人防、技防”相結合的路線,將可能出現的治安問題杜絕在萌芽狀態。
3、在應急事件處理方面,做到有預見性、有方案、有組織、有演練,做到處事不驚、處驚不亂、應對有方,通過突發事件和異常情況處理方案的編制,防患于未來。
維護住宅的私密性。
(一)周密策劃,充分利用我司接管多種物業的管理經驗,參照國內外先進的管理模式,拓展思路,制訂出適合本園區特點的管理制度和方案。
(二)在加強員工職業素質訓練的基礎上,加強思想教育,樹立員工的保密意識、維護業主形象意識和為業主服務的意識,提升高檔物業的形象。
(三)加強園區管理,創造有序、安靜、溫馨、舒適的住宅生活環境。
做好設施設備的日常維修養護,確保正常運行。
(一)建立一支穩定的高素質工程技術人員隊伍。擬采取公司內部選派和外部招聘相結合的方式,由專業人員組成工程維修部,做好設施設備的日常維修養護服務和有償維修服務。
(二)建立技術設備資料檔案庫,完善接管驗收程序,收集必要的圖紙資料,為后期工作奠定基礎。此外,通過工程技術人員早期介入的形式,提前熟悉設施設備與管線。
(三)充分利用公司工程技術力量。經過多年的運作,我司積累了豐富的維修養護經驗和專業的技術人員,并與多家專業公司建立了長期合作的關系。在日常管理中,我司將充分利用公司的工程技術力量和外部資源,進一步降低日常維修養護的成本。
專業保潔,創建整潔的環境
(一)當今社會,人們日益注重空氣質量與環境指標。因此,保潔工作是園區形象的重要體現,關乎園區的外在形象,直接影響業主的生活狀態。
(二)做好前期“開荒”。在園區交付前一個月左右,我司將從公司環境管理部抽調專業人員,協助客戶服務中心做好園區“開荒”工作,為以后的日常保潔打下良好的基礎。
(三)嚴格執行服務計劃,落實各項檢查制度。我們將根據園區具體情況,制訂詳盡的作業計劃,詳細規定保潔工作標準和工作流程。
兼顧局部與全體、動態與靜態的管理與服務
(一)由于本園區物業類型的特殊性,我們在為商鋪業主提供完善服務的同時,也要為住宅業主提供溫馨、舒適、安全的生活環境。
(二)針對住宅、商鋪的功能不同,進行服務上的合理分割,設立住宅與商鋪服務區,保持相對獨立。保證住宅區域的舒適、安靜和商鋪區域的專業、高效。
(三)在對園區配套設施的利用上,也要根據物業區域的不同,有效利用、合理使用。
完善配套服務,強化服務質量。
(一)為增強商鋪的服務功能,滿足住宅區域業主的需要,在今后的管理中,我司除充分利用園區原有配套外,還將不斷完善各種配套服務,給園區業主提供便利。
(二)拓寬服務內容,滿足各類業主的需求。為業主解決日常生活問題,我司還將提供委托代辦服務,如:代訂機票、車票,代理房屋租賃與轉讓,出租車預約服務,代訂報刊雜志、鐘點工、洗衣服務等。
(三)充分整合周邊社會資源,為我所用。通過對周邊資源的調查、協商、利用,為業主提供更廣泛與優惠的服務。
第5篇 建設部前期物業管理服務協議書范本
建設部印發的前期物業管理服務協議（示范文本）
中華人民共和國建設部關于印發《前期物業管理服務協議》(示范文本)的通知
各省、自治區、直轄市建委(建設廳、市政管委)，直轄市房地局，計劃單列市建委(房地局)：
為了規范物業管理市場行為，保障前期物業管理活動當事人的合法權益，減少物業管理糾紛，我部制訂了《前期物業管理服務協議》(示范文本)，現印發給你們。
此文本適用于自房屋出售之日起至業主委員會與物業管理企業簽定的《物業管理合同》生效時止的物業管理。在執行過程中，當事人可根據實際情況，對文本有關條款予以選擇、調整。
本協議當事人
甲方：__________
乙方：__________
甲方是指：1、房地產開發單位或其委托的物業管理企業;2、公房出售單位或其委托的物業管理企業。
乙方是指：購房人(業主)。
前期物業管理是指：自房屋出售之日起至業主委員會與物業管理企業簽定的《物業管理合同》生效時止的物業管理。
本物業名稱：__________
乙方所購房屋銷售(預售)合同編號：__________
乙方所購房屋基本情況：
類型__________
座落位置__________
建筑面積_______平方米
根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，在乙方簽訂《房屋買賣(預售)合同》時，甲乙雙方就前期物業管理服務達成如下協議：
第一條雙方的權利和義務
一、甲方的權利義務
1、對房屋共用部位、共用設施設備、綠化、環境衛生、保安、交通等項目進行維護、修繕、服務與管理;
2、根據有關法規和政策，結合實際情況，制定本物業的物業管理制度和《物業使用守則》并書面告知乙方;
3、建立健全本物業的物業管理檔案資料;
4、制止違反本物業的物業管理制度和《物業使用守則》的行為;
5、物業管理企業可委托專業公司承擔本物業的專項管理與服務業務，但不得將本物業的整體管理責任轉讓給第三方;
6、依據本協議向乙方收取物業管理費用;
7、編制物業管理服務及財務年度計劃;
8、每___個月向乙方公布物業管理費用收支帳目;
9、提前將裝飾裝修房屋的注意事項和限制條件書面告知乙方，并與乙方訂立《房屋裝飾裝修管理協議》;
10、不得占用本物業的共用部位、共用設施設備或改變其使用功能;
11、向乙方提供房屋自用部位、自用設施設備維修養護等有償服務;
12、自本協議終止時起5日內，與業主委員會選聘的物業管理企業辦理本物業的物業管理移交手續，物業管理移交手續須經業主委員會確認;
13、____________。
二、乙方的權利義務
1、參加業主大會或業主代表大會，享有選舉權、被選舉權和監督權;
2、監督甲方的物業管理服務行為，就物業管理的有關問題向甲方提出意見和建議;
3、遵守本物業的物業管理制度和《物業使用守則》;
4、依據本協議向甲方交納物業管理費用;
5、裝飾裝修房屋時，遵守《房屋裝飾裝修管理協議》;
6、不得占用、損壞本物業的共用部位、共用設施設備或改變其使用功能。因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用共用部位、共用設施設備的，應事先通知甲方，并在約定的期限內恢復原狀，造成損失的，給予賠償;
7、轉讓房屋時，事先通知甲方，告知受讓方與甲方簽訂本協議;
8、對承租人、使用人及訪客等違反本物業的物業管理制度和《物業使用守則》等造成的損失、損害承擔民事責任。
9、按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業的給排水、通風、采光、維修、通行、衛生、環保等方面的相鄰關系，不得侵害他人的合法權益;
10、____________。
第二條物業管理服務內容
一、房屋共用部位的維護和管理
共用部位是指房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、_______等。
二、房屋共用設施設備及其運行的維護和管理
共用設施設備是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、通訊線路、照明、鍋爐、供熱線路、供氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋、____等。
三、環境衛生
1、____________
2、____________
3、____________
四、保安
1、內容(1)協助公安部門維護本物業區域內的公共秩序;
(2)____________
(3)____________2、責任
(1)____________
(2)____________
(3)____________五、交通秩序與車輛停放
1、內容
(1)____________
(2)____________
(3)____________
2、責任
(1)____________
(2)____________
(3)____________六、房屋裝飾裝修管理
見附件：《房屋裝飾裝修管理協議》。
第三條物業管理服務質量
一、房屋外觀：
1、____________
2、____________
二、設備運行：
1、____________
2、____________
三、共用部位、共用設施設備的維護和管理：
1、____________
2、____________四、環境衛生：
1、____________
2、____________
五、綠化：
1、____________
2、____________
六、交通秩序與車輛停放：
1、____________2、____________
七、保安：
1、____________
2、____________
八、消防：
1、____________
2、____________
九、房屋共用部位、共用設施設備小修和急修：
小修
1、____________
2、____________
急修
1、____________
2、____________
十、 第四條物業管理服務費用(不包括房屋共用部位共用設施設備大中修、更新、改造的費用)
一、乙方交納費用時間：________________;
二、住宅按建筑面積每月每平方米__________元;
三、非住宅按建筑面積每月每平方米________元;
四、因乙方原因空置房屋按建筑面積每月每平方米____元;
五、乙方出租物業的，物業管理服務費用由乙方交納;
六、乙方轉讓物業時，須交清轉讓之前的物業管理服務費用;
七、物業管理服務費用標準按________調整;
八、每次交納費用時間：______。
第五條其他有償服務費用
一、車位及其使用管理服務費用：
機動車1、__________
2、__________
非機動車1、__________
2、__________
二、有線電視：
1、__________
2、__________
三、_______________
四、_______________
第六條代收代繳收費服務
受有關部門或單位的委托，甲方可提供水費、電費、燃(煤)氣費、熱費、房租等代收代繳收費服務(代收代繳費用不屬于物業管理服務費用)，收費標準執行政府規定。
第七條維修基金的管理與使用
一、根據__________規定，本物業建立共用部位共用設施設備保修期滿后大中修、更新、改造的維修基金。乙方在購房時已向_________交納維修基金____元。
二、維修基金的使用由甲方提出年度使用計劃，經當地物業管理行政主管部門審核后劃撥。
三、維修基金不敷使用時，經當地物業管理行政主管部門審核批準，按乙方占有的房屋建筑面積比例續籌。
四、乙方轉讓房屋所有權時，結余維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。
五、__________。
第八條保險
一、房屋共用部位、共用設施設備的保險由甲方代行辦理，保險費用由全體業主按各自所占有的房屋建筑面積比例分攤。
二、乙方的家庭財產與人身安全的保險由乙方自行辦理;
三、_____________。
第九條廣告牌設置及權益
一、_____________
二、_____________
三、_____________
第十條其它約定事項
一、_____________
二、_____________
三、_____________
第十一條違約責任
一、甲方違反協議，未達到管理服務質量約定目標的，乙方有權要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方承擔相應的法律責任;
二、乙方違反協議，使甲方未達到管理服務質量約定目標的，甲方有權要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔相應的法律責任;
三、甲方違反協議，擅自提高收費標準或亂收費的，乙方有權要求甲方清退所收費用，退還利息并支付違約金;
四、乙方違反協議，不按本協議約定的收費標準和時間交納有關費用的，甲方有權要求乙方補交并從逾期之日起按每天___交納違約金，或_______;
五、____________。
第十二條為維護公眾、業主、使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發生煤氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，甲方因采取緊急措施造成乙方必要的財產損失的，雙方按有關法律規定處理。
第十三條在本協議執行期間，如遇不可抗力，致使協議無法履行，雙方按有關法律規定處理。
第十四條本協議內空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
本協議中未規定的事宜，均遵照國家有關法律、法規和規章執行。
第十五條本協議在履行中如發生爭議，雙方協商解決或向物業管理行政主管部門申請調解;協商或調解無效的，可向_________仲裁委員會申請仲裁，或向人民法院起訴。
第十六條本協議正本連同附件共______頁，一式兩份，甲乙雙方各執一份，具有同等法律效力。
第十七條在簽訂本協議前，甲方已將協議樣本送________(物業管理行政主管部門)備案。
第十八條本協議自簽字之日起生效。
甲方簽章：____乙方簽章：____
代表人：_____代表人：_____
年月日
第6篇 x廣場第二年物業管理顧問服務
名軒廣場第二年物業管理顧問服務
工作內容
1、品質管理:
逐步引進is09000為基礎之管理模式,協助甲方完善該項目之管理運作制度
2、形象定位;
向甲方建議管理處的形象包裝方案,確立國際化商業物業管理形象。
協助甲方參加全國、省、市示范大廈(在該項目與及甲方提供的峰件允許的前提下),若該項目被評定為全國省、市示范大廈,甲方同意獎勵乙方港幣330,000元(全國),港幣220,000元(省),港幣110,000元(市),并且在接獲評定通知之曰起7天內向乙方一次支付。
3、操作檢討
3.1 定期與物業管理公司人員召開例會,為日常管理運作包括財力、保安、人事、維修保養、清潔綠化、客戶服各等各方面提供意見與指志,或進行現場巡視,檢查該項目的整體物業管理水平,包括以下操作檢討:
每季一次檢討該項目機電設備的運作、維護與保養工作,并在檢討后提出指導。
每季一次檢討該項目的保安運作、并在檢討后提出指導。
每季一次檢討該項目的客戶服力工作,并在檢后提出指導。
每月一次檢討該項目的清潔綠化水平,并在檢討后提出指導。
每月一次檢討該項目日常重大突發事件的處理情況,并在檢討后提出指導。
在主要節日慶典前指導管理處進行策劃與布置。
3.2 每季一次審閱該項目的管理費收入狀況、及整體財務狀況。
3.3 每年年底時指導物業管理公司處草擬下一年度的工作計劃進行審意閱,并在審閱后一個月內提出書面意見。
4員工培訓:
每年指導管理處制定該項目的培訓計劃,并派員在主要培訓課程擔任導師。所計劃的培訓提綱包括:
客戶服務
能耗管理
保安監控
清潔綠化
督導管理
危機應變管理
預防性維修保養
環境保護
財務管理
語言應對
溝通技巧
先進物業管理知識
5、管理審核:
5.1 每年派員檢視主要機電設備設施運作情況一次,并在檢視后2個月內向甲方提交審查報告。
5.2 每年派員檢視該項目的安全管理狀況一次,并在檢視后2個月內向甲方提交審查報告.
3.3 指導管理處每年進行用戶意見調查一次,在管理處統計結果后進行分析,分析后八星期內向甲方提交報告。
6、工作方式:
甲方顧問人員名單及負責范圍詳列在本合同附件(四)。在本合同第二年商業物業管理顧問服務階段,甲乙雙方約定每月三次(約每十天)在甲方的辦公室或在該項目舉行工作會議一次或進行現場巡視一次,每次為期一天,將乙方的顧問工作體現及完成。為更有效地完成工作,甲乙雙方同意工作會議或現場巡視日期因故需要更改(包括顧問人員休假、生病等等),應事先通知對方及另訂日期,但每月應不少于三次工作會議或現場巡視。乙方通過書面報告或會議紀錄,將意見和建議呈送甲方,完成有關工作。
乙方必須在本合同開始時向甲方提供工作方案,并接受甲方監管,使顧問工作時間和運作落到實處。
第7篇 海岸小區物業管理服務思路
陽光海岸小區物業管理服務思路
zz物業之所以能成為業內翹楚,不在于過去取得了何種成就,關鍵在于不斷的摸索并求新求變,形成了自已獨特的管理特色及管理思路。
**海岸的總體規劃設計決定了物業管理的重要性,探索**海岸物業管理新模式,對于推動樓盤銷售與物業增值,滿足作為受益主體--業主的服務需求具有重要的現實意義。我們通過對**海岸的管理模式進行了反復探討,最終以'創精品服務,全心全意滿足顧客需求'目標為導向,確立了**海岸的物業管理思路:
-緊密圍繞'服務業主、報效社會'的核心理念,提供'精品服務'的優質產品;
-倡導'以業戶為中心'的流程管理思想,建立以流程為基石的業戶需求價值鏈;
-倡導科學管理和專業服務,規范管理服務行為;
-致力于與業主建立平等的現代契約關系,推廣'非接觸管理、零距離服務'的服務理念。
在日常管理服務中,我們還將:
-采用整體管理和專業管理相結合的辦法;
-強調成本控制意識和成本管理程序;
-強調維修資金的效能管理與維修計劃的科學實施的有機結合;
-強調流程團隊的有效運作和服務流程的持續改進;
-確保公眾服務的規范化與特約服務的個性化;
-確保配套設施的不斷完善與商務服務的日臻完美;
-致力于培養員工的專業素質以及社區全員的參與意識;
-致力于共用設施、設備的持續改進和功能提升;
-致力于文化功能的提升,塑造符合現代文明的理想居住環境。
第8篇 項目物業服務中心日檔案資料管理辦法
檔案資料管理運作流程圖:(略)
l、檔案資料收、發管理程序
物業服務中心重要資料(如委托方提供的資料)接收必須經過物業服務中心經理或其指定負責人驗收,完善交接手續后方能分卷立檔。
物業服務中心日常管理文件(如物業服務中心通知、通報等)按照本公司制定的文件管理程序進行發放及接收手續,并分卷立檔。
2、檔案資料管理要求
采用多種形式的文檔儲存方式,如電腦磁盤、光盤、錄像帶、錄音帶、膠卷、照片、圖表等,并采用相適應的保管、儲存方法。
盡可能把其他形式的檔案資料轉化為電腦儲存,便于查找和利用。
電腦文件由專人按照規定設置子目錄進行分類文件管理,定期清除過期失效文件。
原始文件按照文件使用性質及重要性進行分類,并編制相應的文件目錄。當文件狀況有所變動時,應及時調整目錄的有關數據,以利查閱者及時找到有效的文件。
檔案的鑒定必須由物業服務中心經理或其指定人員負責,對檔案是否有效、作廢、復印份數以及保存期限、保存數量等做出決定,其他未經授權人士無權決定。
檔案組卷按不同業務性質分塊,以內容分類,逐一編號,登記造冊,編輯目錄,并按不同業務部門分柜保存。
專人負責檔案保管,做到檔案標識清晰,分類明確,易于查找;檔案出室必須由具備資格的人員經過登記后方可借出。檔案管理人員需按時檢查檔案借閱情況,以便及時收回在外文件,防止因管理疏忽所導致的文件流失。
檔案室內保管環埯要求達到防火、防潮、防變質等要求,配置有效的滅火器材,并放置適當的干燥劑用以防潮。檔案管理人員需及時進行檢查和清理,保證文檔保管條件符合公司文件管理要求。
針對本項目物業檔案資料特點.制定嚴格的檔案保密制度,對檔案資料的安全保密管理向業主負責。
以上物業服務中心的檔案、資料管理方式。在確定合作關系后,將參照政府機關的有關規定予以改善,以期符合委托方的委托要求。
物業服務中心在項目物業管理期限后,如雙方不再續約,將毫無保留地將完整的全套檔案資料移交給委托方(**市機關事務管理局)。
第9篇 新城小區物業管理服務內容要求
新城小區物業管理服務內容及要求
綜合管理
1負責制定物業管理服務工作計劃,并組織實施。
為配合'zz濱海新城'的開發理念和物業管理的服務工作,我們制定了物業管理的相關計劃,將物業管理工作細分為以下七個階段,并詳細闡述各個階段中的主要工作內容,具體如下:
開發建設階段--物業銷售階段--物業竣工驗收階段--業戶入住期的收樓服務階段--業戶入住期的裝修服務階段--業戶入住期的安全控制階段
日常運作管理階段
第一階段:開發建設階段
管理公司在實質管理前提出針對物業現存的、有關影響將來管理的問題,使開發商有時間考慮增減設施;以期能夠節約將來設施更改或增減的費用。應站在使用者的角度去選擇各類設施及相關配備,并提供適合日后使用者需要的意見。具體服務如下:
a、協助評估物業規劃及相關建議
1、從管理角度對建筑物的設計圖紙提供參考意見,提出工程上會影響將來物業管理的意見及需要改善的建議。
2、從日后管理的角度, 分析建造材料及安裝方法等。
3、站在使用者的角度,對有關工程設備的選擇提供意見。
4、在開發商需要時,參與有關工程聯席會議, 對可能影響日后執行管理工作的事項,提供參考性建議。
5、提供機電安裝及能源分配的參考性管理意見。
6、建議成品保護方案, 減少因施工對材料可能造成的損害。
b、協助評估各機電房的規劃位置,使日后管理運作能夠更加順暢,節約資源,并制定管理維修保養計劃。
c、針對綠化規劃提出建議,包括建議選用的植物種類是否有利于日后的養護管理,建議開發商選擇較為適合的植物品種以配合項目的整體形象。
d、針對安全保衛系統的設定位置及設備功能提出建議。
e、針對垃圾處理設備及垃圾收集點、垃圾房位置提出建議。
f、針對消防設備的設置及功能提出建議。
第二階段:物業銷售階段
越來越多的客戶在買樓前更加關心交付使用后他們所面對的'物業管理'問題,他們更需要知道除了建筑物的硬件外,將來所面對的服務'軟件'會是什么水平。用送管理費或低價管理費進行促銷的做法,其管理質量已逐漸被客戶所質疑,對此,我們建議開發商:允許物業公司在銷售現場派駐貼心管家,現場演示及宣導,將管理服務工作具體化、形象化地展現給客戶,使客戶對物業管理服務有所了解,同時,物業管理公司可以通過 '貼心管家'在現場進行物業管理工作答疑與宣傳來增加購買者的的信心,也增強他們對房地產開發企業的信心,提升開發商在公眾心目中的良好形象,創造良好的名牌效應,從而更有效地促進房產的銷售。
a、設計符合物業的管理模式
銷售市場會隨著時間的變化而不斷產生新的需要,這就要求開發商必須按照市場需要對物業的使用功能進行調整;物業管理公司也要針對物業的實際情況設計出更加適合其日后運作的物業管理方案,從而為銷售宣傳和日后的業主答疑創造條件。
b、協助開發商培訓銷售人員
物業公司將針對銷售期間客戶所關心的物業管理問題,制定培訓計劃和物業管理的相關常識及標準,協助開發商對銷售人員進行有關物業管理方面的培訓,以增進銷售人員對物業管理工作的認識,便于在銷售過程中能夠準確地解答購房者對物業管理工作的質疑,增強購房者的信心,促進房產銷售,同時也有利于日后物業的交接及物業管理工作的順利進行。
c、組建物業管理架構、實施招聘培訓計劃、完善辦公條件。
d、制定'客戶服務中心'內部管理制度、工作規程,提交交樓、裝修文件及相關表格。
第三階段:物業竣工驗收階段
管理公司在對物業狀況充分了解的基礎上,通過接管驗收這一工作程序,進一步熟悉物業整體的各項性能與特點,預測管理中可能出現的問題,制定相應的處理方案,真正做到有備無患,防范于未然。
驗收與接管程序如圖所示:
a、移交接管前的準備工作
1、委托管理合同簽訂后,公司物業管理部牽頭組建'zz濱海新城客戶服務中心'并提前介入管理,擬派管理人員到位,落實管理用房和員工宿舍,做好各項籌備工作。
2、成立驗收小組。工程技術人員進駐現場,了解物業設施設備、熟悉設備的構造、性能;水、電、氣管道線路的鋪設位置及走向,以及存在的問題;填寫有關質量記錄,以便盡快得到解決。
b、物業資料的移交接管----接管樓宇資料的驗證及部分移交資料
1、產權資料(項目批文、用地批文、小業主資料、建筑規劃許可等)
2、政府驗收合格資料(消防驗收合格證、物業綜合驗收合格證書、住宅使用說明書、住宅質量保證書等)
3、工程技術資料[竣工圖紙--包括平面圖、建筑、結構、水電、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙、地質勘察報告、工程合同及開、竣工報告、圖紙會審記錄、工程設計變更通知(包括質量事故處理記錄)、隱蔽工程驗收簽證、沉降觀察記錄、竣工驗收證明書、水電衛生器具等設備的檢驗合格證書、砂漿混凝土試壓報告、供水試壓報告]
c、物業接管驗收程序
1、開發商通知物業公司接管驗收。
2、物業公司驗收小組核對所接收的資料,簽發驗收復函。
3、公司驗收小組同移交人對房屋質量、使用功能、公共配套設施設備等進行竣工驗收。
4、對竣工驗收中發現的質量問題,由驗收小組填寫各類遺留問題統計表,約定期限由移交人負責整改,并商定時間復驗。
5、對住宅室內對象無明顯不全、符合檢驗標準要求的房屋,由'客戶服務中心'接收鑰匙,承擔保管責任。
6、業戶入住時,由客服助理陪同對戶內進行全面細致的檢查驗收,對發現的質量問題經整理后報告'客戶服務中心',并轉交開發商,并由開發商要求承建商在限期內逐項返修,經物業公司或業主驗收后消項。
7、在保修期內,如在使用過程中由業戶或管理人員發現的、 屬于建筑施工或產品制造的缺陷時,應報告'客戶服務中心'查驗證實后,大中修由開發商責令承建商更換或返修,小修、急修可委托工程部進行維修,費用由承建商負責。
d、房屋接管驗收項目及標準
1、驗收項目。(包括梁、柱、板主體;墻面;地(樓)面;樓梯、扶手;插座;接線盒;開關;給排水系統;照明系統;門窗;三表;廚衛防水防滲等內容)
2、驗收標準。(住戶及房屋內的水電配套設施等,參照建設部標準和國家頒布的《房屋接管驗收標準》及達到業戶的合理要求。)
e、物業公共設施接管驗收項目及標準
1、驗收項目。(物業公共設施及其水電等;基礎設施;弱電系統;智能化系統;消防系統;公共綠化;停車場系統;標識標志及相關公共配套等)
2、驗收標準。(參照建設部和國家頒布的《房屋接管驗收標準》及達到設計要求。)
f、工程完善和工程遺留問題的處理
1、在房屋本體工程竣工并進行竣工驗收后,進行的部分公共配套設施的工程完善。
2、在竣工驗收和樓宇使用過程中,將存在的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設計無法達到使用的要求、保修無法解決的設計缺陷等方面內容作為工程遺留問題提交開發商并跟進處理。
3、'客戶服務中心'對完善配套工程執行監督職能,指定專人作好協調工作。
4、為進場的施工人員辦理出入證,避免與裝修施工人員混淆,確保安全。
5、限制噪音施工時間,確保業戶休息。
6、加強保安力量,監督施工人員,做好現場管理。
7、制定物業進出管理制度并落實相關方案。
g、業戶入住前準備工作
1、制定物業交樓準備計劃。
2、交樓文件準備;
3、交樓物品準備;
4、交樓場地布置;
5、清潔開荒準備;
6、交樓模擬訓練;
7、政府及相關公共事業機構的協調工作;
8、協助通知業主收樓;
第四階段:業主入住期的收樓服務
業主收樓是一件非常值得慶賀的事情,因此,交樓現場的布置應該顯得隆重熱烈,交樓期間可以舉行慶祝活動,配合開發商的銷售活動。收樓過程可以由物業管理公司派出'貼心管家'負責接待收樓業主,采取各種措施如:請尚未安排辦理相關手續的業主觀看'收樓程序'的光盤演示、針對隨同業主前來辦理手續的其它家庭成員或朋友,'貼心管家'還將根據實際情況安排不同的活動等等,避免業主長時間等候或產生受冷落的感覺。
a、辦理入住手續流程
接待、驗證業主身份→收取入住期間費用→派發資料讓業主填寫,并簽訂相關協議文件等→發放鑰匙→交、驗房屋→跟進遺漏工程或協助辦理開通
水、電、氣,代辦電話、電視等業務。
b、辦理入住手續采取的便利措施
物業公司將以熱情、周到的態度,高效、便利的服務為業主辦理入住手續。由物業管理公司派出 '貼心管家'全程陪同業主辦理手續,籍此增進與業主之間的溝通;同時提前與煤氣公司、電信部門、有線電視臺等相關機構進行協調,節省業主辦理入住或簽訂代辦業務協議的時間;代辦有關業務,方便業戶,減少麻煩;同時,為業戶提供多項免費裝修服務咨詢和家居采購等便利服務;也可以提供預約收樓或集體辦理手續等便捷服務。
第五階段:業戶入住期的裝修服務(房屋管理)
a、房屋外觀管理
為維護建筑物的外觀形象統一、美觀,保障樓宇的附屬設施、設備的正常使用和功能不受破壞,我們將采取以下措施進行嚴格管理:
1、做好建筑物外觀的保養工作,制定房屋外觀保養計劃,根據設計裝修的要求定期進行養護,確保'zz濱海新城'的設計開發理念得以完整體現,保持恒久的魅力。
2、對業戶的裝修實施嚴格管理和控制,堅決杜絕違章裝修的出現。
b、制定《房屋年度養護計劃及實施方案》(見下圖),并抓好落實
序 號項目維修類別定期維修
計 劃方 案標 準實施效果
1房屋承重結構部位局部受損;施工質量原因造成的結構問題。每年對房屋基礎進行一次檢查;及時了解房屋的結構性能,作到早發現,早處理由工程部負責實施建筑物白蟻防治標準;建筑物完好等級標準。結構安全,正常使用。結構性能完好。
2外墻面外墻起鼓脫落的修補;
外墻局部滲漏;
外墻大面積滲漏;
外墻面的翻新。每2年對于較大面積滲漏,外墻久修無效的,應局部翻新防止繼續擴大及污染墻面;并清洗一次;每年雨季前對住戶外窗臺進行一次密封維護檢查,杜絕雨水侵入。由工程部負責實施房屋修繕標準;
外墻面修繕作業規程。外墻平整,無滲水;
整潔統一。
3屋 面隔熱層破損;
防水層破損造成屋面滲漏;
屋面積水。避雷網每年刷一次油漆,防止銹蝕;每半年疏通一次屋面雨水口;每年對屋面防水層檢修一次;每年翻新更換老化部分。由工程部負責實施。房屋修繕標準;相應修繕作業規程。無積水,防水層正常,有效發揮功能,無滲漏;隔熱層完好。
4消防設施疏散標志的維修及養護;
室內消火栓(箱)的維護及檢修。每年對消防箱油漆一遍,并將消防帶晾曬一次以防發霉;每年對消防疏散進行一次維護。由消防、機電、維修專業人員對應負責實施;消防系統主要設施設備每年更換一次。消防設施保養規程。設備完好率100%。
5公共通道門廳
、樓梯間公用地面的維修改造;公共通道、門廳的墻、天棚維護;樓梯間墻面、扶手、踏步的維護。每半年對公共地面進行一次維護,補換損壞或空鼓地磚;每2年刷新一次通道門廳及樓梯間墻壁天棚、扶手及欄桿。由工程部按照相應技術作業規程實施
每3年鏟除抹灰翻新一次。房屋修繕標準;相應建筑部分修繕技術規程。美觀、完好、整潔、清爽。
6共享煙道由煙道內隔斷板損壞及導流板安裝不當造成的回串煙;排煙口封閉不當造成漏煙。每年對屋面出煙口蓋板及防護罩進行一次維護。由工程部按照相關作業規范實施。排煙管道技術規范。排煙通暢,安全正常使用。
7上下水主管接口及砂眼漏水;管道堵塞、破裂;固定碼松脫。每年刷一次管道油漆;每年檢修一次,并緊固管道固定碼;每年雨季前檢查一次雨水口,更換不合格部分。由工程部按相關作業規范實施。排水管維護修繕標準;給水管維護修繕標準。美觀完好;上下水通暢;
無滲漏。
c、負責室內裝修管理,建立裝修管理制度、裝修協議、裝修申請及審批記錄、裝修公司和裝修人員登記及相關資料齊全,并建檔管理。
二次裝修是關系到業主切身利益的大事,如何才能既保持房屋的觀賞性、安全性不受人為的破壞,又能讓業主盡量按照個人意愿進行裝修,是管理控制好二次裝修的關鍵。我們做法是: 1、裝修前向業主說明裝修規定,告知業主什么該做,什么不該做。
2、嚴格審批業主的裝修方案,如有違章設計內容,應向業主說明,并督促其進行更改。
3、認真審核裝修公司提交的各項材料,做到各項手續、材料齊全。
4、制定嚴格的、具可操作性的裝修管理制度,并抓好落實。
5、與裝修公司簽訂《裝修協議》,對裝修申請進行嚴格審批。
6、建立裝修人員進出小區登記制度,對裝修人員帶進小區的施工工具進行檢查,對攜帶金剛取孔、大錘等破壞性大的工具進入小區的施工人員進行跟蹤記錄,一旦施工完成,規定立即將工具置于管理人員的監督下,直至帶出小區。
7、加強有關裝修規定的宣傳,裝修期跟蹤監管,違章裝修即時處理,嚴格裝修驗收環節,把裝修工作納入入住階段的一個重點工作。
我們擬采取的違章裝修控制流程如下:
培訓合格后
內部裝修管理方案
發現違章裝修
1、對業戶和裝修隊伍的宣傳
為加大裝修宣傳的力度,我們除了將在入住初期策劃一項大型活動之外,還將在小區設立裝修管理宣傳欄,充分發揮社區文化的導向功能,約束功能,并架起客戶服務中心與業戶及裝修公司的橋梁,真正提高業戶按章裝修的自覺性。
2、建立嚴格的裝修審批制度:
3、裝修審批重點
◎保證房屋設施正常使用功能。審核重點:房屋結構、智能化設施及管線;供水、供電管線。
◎保證房屋外觀統一美觀。審核重點:陽臺、窗臺、天臺(躍層房)、空調安裝及管線走向。
◎裝修材料符合防火規定。
◎原房屋內承重墻、柱、梁、樓板等主體結構部件有否拆改。
◎是否改變房屋及配套設施的使用功能。
◎是否出現鉆鑿地面和房頂的防水層的情況。
◎所有樓板面裝修荷載是否超過設計要求。
◎增加內墻必須采用輕質材料。
◎是否影響、占用公用部位,是否在公用部位占道搭建。
◎安裝空調須在指定位置,空調出水須排入專供空調出水使用的管道。
◎是否在窗臺及陽臺上違章搭建任何形式的雨陽篷。
4、建立細致嚴密的裝修跟蹤監管體系
◎成立裝修管理中心,由各個部門的人員組成,負責裝修的日常工作及突發事故的處理,聯系派出所地段民警對裝修暫住人員進行管理。
成立裝修檢查隊,檢查隊由保安部、工程部、客戶服務中心等人員組成,負責對裝修現場
的日常巡視和監管。
5、避免出現違章裝修及相關處理措施
◎預防性措施,包括裝修管理制度的宣傳、進出小區材料的控制等。
◎說服措施。
◎經濟措施。
◎行政措施。
◎法律措施。
d、由于'物業標識的設置、安裝、維護'是進入日常運作管理階段后的工作,因此,我們將在'日常運作管理階段'一節中做闡述。
第六階段:業戶入住期的安全控制
a、保安隊伍建設
建立高素質的保安隊伍,按照高標準、嚴要求的指導思想,嚴格招聘、培訓、上崗、考核等關鍵環節,實施'準軍事化'管理。保安員選聘退伍的優秀軍警戰士,具有良好的思想品質和精湛的業務技能,建立業務、績效考核與工資、職位掛鉤的機制,保安管理引入輪換制和末位淘汰制。
b、確立治安重點
由于入住裝修階段人員眾多,管理現場較復雜,需要特別針對人流、物流、車流制定有效的監控管理方案。
第七階段:日常運作管理階段
對日常運作階段的管理,我司將全面按照iso9002:2000質量管理體系進行,嚴格執行各種工作規范,注重每一個服務項目人員的培訓和考評,加強日檢、周檢、月檢工作。
a、'客戶服務中心'內部運作管理
1、為規范'客戶服務中心'物業管理服務的監督檢查工作,確保提供的服務質量能符合規定的要求,實行由'部門主管到客服經理逐級巡檢'制度。
2、'客戶服務中心'各部門主管負責所轄范圍內各項工作的日檢。。
3、客戶服務經理負責主管工作的周檢。
4、總公司物業管理部經理負責組織每月的月檢。
5、物業公司分管本項目的領導實施不定期巡檢。
b、業戶報修處理工作規程
1、目的是為了盡快處理業戶的報修,規范維修工作,確保為業戶提供滿意的服務。
2、客戶服務部負責記錄報修,并傳達至工程部。
3、工程人員負責報修內容的現場確認及維
修。
4、工程部經理負責維修監督,對'維修服務項目表'以外的報修內容進行評審。
5、客戶服務中心負責對維修工作進行跟蹤反饋及回訪。
c、業戶投訴處理工作
1、確保業戶的有效投訴能及時、準確、合理地得到解決。
2、客戶服務部負責對業戶投訴的記錄和協調處理工作。
3、被投訴部門按照投訴內容跟進安排,具體解決有關問題。
4、客戶服務經理負責對投訴處理的效果進行檢查。
d、服務收費管理
1、規范客戶服務中心服務收費(包括管理費、水電費)的程序,確保業戶對服務的滿意。
2、客戶服務中心為業戶收取有償維修服務費及每月的管理費及水電費。
3、客戶服務中心財務人員負責辦理各項費用的銀行托收工作。
4、客戶服務部負責派發各項收費通知單,并協助財務做好費用的催繳工作。
5、工程部負責對有償維修服務的費用進行核定。
客戶服務經理對有償維修服務的收費進行審核。
e、突發事件或異常情況處理
1、確保對小區內各類突發事件迅速、果斷的進行處理(盜竊、匪警、火警、斗毆等),保障業戶人身及生命財產的安全。
2、客戶服務中心應進行突發事件及異常情況處理的培訓,客服經理在緊急情況下負責應急
事件的全面處理,負責搶救現場指揮及督導工作。
3、由客戶服務中心的全體員工組成應急分隊,以應付各類突發事件。
4、當值人員應嚴守崗位。
5、保安員負責安全防范,工程人員負責水電供應及搶修。
6、其它員工應聽從上級領導的調遣,積極參與救護或搶險。
2專職接待 受理投訴
我們擬在'zz濱海新城'配置15名貼心管家,按幢劃分,采用小片區管理方式。貼心管家必須24小時受理報修、信息收集、咨詢和投訴處理等公共事務。在處理業戶投訴問題上,我們將設立'層級匯報、層級處理'的制度,并嚴格落實。
3協助組建業主大會,選舉產生業主委員會并配合其運作
a、一旦條件成熟,我們將全力協助開發商依法組建、成立業主大會,并配合其運作。包括:
b、協助制定業主大會議事規則。
c、制定《業主公約》。
d、準備其它必要的相關資料。
e、按主管部門的規定進行登記、申請。
f、選舉產生業主委員會。
g、積極配合業委會的工作,自覺接受其對物業管理與服務的監督檢查。
h、及時發現管理中出現的問題,不斷改進和提升管理服務的質量與水平,實現'專業化管理與業主自治相結合,共同建設美麗家園'的目標。
4管理制度健全,服務質量標準嚴格,物業管理檔案資料完善
'沒有規矩,不成方圓'。健全完善、具有操作性的管理制度和嚴格的服務質量標準是我司進行統一、規范化管理的準繩和保證。我司于1999年通過iso9002質量管理體系認證,并于2002年通過iso9002:2000的升級改版認證。經過多年的探索和實踐,已構建出一整套完善的、科學化的質量保障體系。接管'zz濱海新城'之后,我們將嚴格按照iso9002:2000質量管理體系及本公司質量體系文件的要求,對該項目實施專業化、規范化的管理。我們將做到:
a、在公司目前制訂的各項管理規章制度的基礎上,結合本項目的實際需要,根據iso9002:2000質量體系的要求,進一步充實和完善相關管理制度;
b、參照星級酒店的標準重新審訂各項服務質量的考核標準,使這些制度和標準更規范、更合理、更科學、更有針對性。
c、除此之外,物業管理檔案資料的收集、整理和保管也是一項重要工作,各種設計圖紙、施工方案說明、工程設施設備資料、業主置業檔案等重要資料都應具備全面性、系統性和時效性,并妥善管理。
5應用計算機系統對業主及房產檔案、物業管理服務及收費情況進行管理
在科技高速發展和社會不斷進步的今天,計算機、網絡已普及到了各行各業,成為人們工作和生活不可缺少的'得力助手'。目前,在我司所有的管理項目中,日常的服務工作已全面實現智能化管理,采用思源物業管理軟件系統,不僅提升了操作的準確性,而且提高了工作效率;在人員素質和操作技能方面完全能夠滿足'zz濱海新城'日常管理與服務的需要。
6代表業主對物業管理區實施全面驗收
7與開發商配合做好房屋移交工作
8全體員工統一著裝,持證上崗
這是對物業管理從業人員的基本要求,也是我們必須遵守的職業規范。目前,我司各崗位人員都已實現'統一著裝,持證上崗'。另外,為了能夠更進一步凸顯'zz濱海新城'的尊貴和氣派,業主和住戶的尊貴與優越,我們針對本項目的實際需要,在人員招聘、選派,服裝設計、制作等方面進行了深入細致的考量,力求能夠與'zz濱海新城'的特質和業戶的身份、地位相匹配,力求做到:
a、人員精神面貌好,舉止談吐文雅,具有一定的文化修養和職業素質;
b、員工服裝符合崗位著裝需要,要求色彩和諧,款式新穎,質地優良。
第10篇 g園物業管理人員服務準則
佳園物業管理有限公司
管理人員服務準則
為了創建一個'安全、整潔、優美、便利'的文明小區為目標,以達到'管理無盲區、服務無缺陷、工作無差錯、住戶無怨言'的標準,特制訂以下文明服務準則:
一、 熱愛本職工作,努力學習管理技術,提高管理水平,樹立'住戶至上,服務第一'的宗旨和全心全意為住戶服務的思想。
二、 上班時間穿戴整潔,配帶工作卡,保持儀表端莊、精神飽滿,不得在上班時間穿拖鞋,穿短褲或赤身赤腳,以及做不雅觀的舉動。
三、 主動向來訪客人問好,待人彬彬有禮,舉止文雅,講話清楚,用詞準確,不含糊其詞,不用不雅之詞。
四、 在工作中堅持原則、秉公辦事、不拘私情,自覺汰制不正之風,嚴守法紀,不以權謀私。
五、 遵守管理規章制度和崗位責任制度,精簡辦事程序,明確分工,各司其職、團結協作、互相配合,互相監督,保質保量完成本職工作,保證職責范圍內的工作達標。
六、 住戶有無理言行時,應盡量容忍,耐心說服,曉之以理,動之以情,不以惡相待,更不允許與住戶發生打斗行為。
七、 認真熱情地處理住戶來信、來訪。積極為他們排憂解難,對住戶的投訴、批評、建議要及時進行調查處理或向上匯報,做到事事有著落,件件有回音。不能推諉、扯皮、推拖。
第11篇 物業服務中心食堂物品采購管理規定
物業項目服務中心食堂物品采購管理規定
第一章總則
第一條為規范湛江zz物業服務有限公司zz城服務中心食堂(以下簡稱:食堂)的物品采購管理程序,保證所采購物品符合質量要求,特制定zz城服務中心食堂物品采購管理規定。
第二條服務中心是負責物品采購管理的職能部門。
第三條本規定適用于zz城服務中心。
第二章職責
第四條分管領導、服務中心經理逐級負責物品采購的審批。
第五條分管領導負責對所有物品的采購活動進行監管。
第六條食堂主管負責制定月度采購計劃及零星、急需物品采購計劃。
第七條食堂倉管員負責采購和驗收工作,包括與供方聯絡供貨、驗貨、費用結算等工作。
第三章采購計劃審批
第八條采購員負責于每月月底,根據倉管員的《庫房物品盤點清單》制定下個月物品采購計劃,填寫《物品需求計劃表》,報食堂主管處審批。
第九條食堂主管將所報采購計劃匯總后,按審批程序審批后,由采購員通知合格供貨商供貨。
第十條對于零星、急購的物品,部門可即時填寫《物品需求計劃表》,并于'備注'欄中注明'零星、急購'字樣及申購原因,經授權人口頭同意后實施采購,次日按規定補辦采購申請手續。
第十一條 固定資產采購以報告形式逐級上報,經公司分管領導審批后由西麗山莊管家服務中心負責統一采購。
第五章采購實施與驗收
第十二條 根據經批準的《物品需求計劃表》,采購員通知指定的合格供方進行供貨。
第十三條 無法在合格供方處購到的零星、急需物品可在其他供方處對實物質量驗證后實施采購,但其后補簽的《物品需求計劃表》需經管理中心審價。
第十四條 采購物品由倉管員與相關專業人員聯合進行驗收,合格物品入庫。
第十五條 驗收時根據公司發放的供方價目表對價格進行核對,驗收結果記錄在《物品驗收記錄表》中。
第十六條 《物品驗收記錄表》由倉管員保存,對驗收中發現的不合格品由驗收人員及時標識和隔離,更換或退貨。
第六章物品領用與費用結算
第十七條 由申領人持經分管領導批準后的《領料單》到倉管員處領取相關物品。
第十八條 倉管員需建立物品管理臺帳,對物品的進庫、出庫、庫存狀態進行管理。
第十九條 確定合格供貨商的物品采購由管理中心與合格供貨商每月結算一次,由倉管員核實供方提供的送貨清單、核實無誤后,倉管員在《付款申請清單》上簽字確認,由合格供方提供每月發票、送貨清單及經簽字確認的《付款申請清單》交給出納,經管家服務中心經理審批,報公司領導批準后,交公司財務部付款。
第二十條 在臨時供貨方處進行的零星、急需物品采購,由采購部門與臨時供貨方即時結算,經辦人以臨時供方為單位填制報銷憑證,附發票、送貨清單、經審批的采購計劃,按原批準程序進行審批,報公司領導批準后交公司財務部付款。
第七章附則
第二十一條 本規定由西麗山莊管家服務中心負責解釋。
第二十二條 本規定自簽發之日起實施。
第12篇 物業管理公司體系文件－公用設施和服務過程的標識
1.目的
防止在服務過程中因公用設施和服務過程無標識或標識不當導致各類不合格的發生。
2.適用范圍
適用于公司各部門的日常工作。
3.職責
3.1總經理或授權人負責公用設施、倉庫內物資、重要、危險部位及其他服務過程標識的監察。
3.2部門主管和崗位責任人負責標識的安裝和檢查。
4.方法和過程控制
4.1公用設施的標識
4.1.1機電設備按各設備名稱、設備責任人標識,標識牌掛(貼)在設備顯眼部位。
4.1.2消防通道出入口、消防設施處設置相應消防標識。
4.1.3配電室、水泵房、泳池機房、監控中心、倉庫、辦公室、公共衛生間等部位在出入口上方或門上貼上有部門名稱的標識。
4.1.4所有設備間出入門上應有'機房重地,非請勿進'的標識。
4.1.5所有閥門上應作上標識以確認閥門開閉狀態。
4.1.6倉庫內的物資名稱和用途需掛貼于貨架或物資上,并在庫房門上貼'嚴禁煙火'的告示牌。
4.1.7樓層的標識貼于本樓層的顯著位置。
4.1.8在進天臺的通道上應有'天臺重地,非請勿進'的標識。
4.1.9變壓器和高壓環網柜上掛'高壓危險,請勿靠近'告示牌。
4.1.10游泳池必須標明水的深度。
4.1.11天臺顯眼部位應掛貼'高空拋物,手下留人'等字樣的警示牌。
4.2服務過程的標識
4.2.1高空作業時,在危險區域周邊用警戒帶圈出警戒區域,對區域內的財產要做好防護措施,并放置有'危險勿進','高空作業,注意安全'等字樣的告示牌。
4.2.2配電設備維修時,必須在開關上掛'有人工作,禁止合閘'的告示牌。
4.2.3清洗辦公室及其他較光滑位置的地面或天氣潮濕時,應在顯眼部位放置'小心地滑'的告示牌。
4.2.4在公共場所刷油漆時,如果油漆未干而現場又無工作人員時,應在顯眼位置放置'油漆未干'告示牌。
4.2.5泳池、兒童娛樂設施、會所等設施暫停開放期間,在顯眼部位掛放'暫停使用'告示牌,清潔時掛放'清潔中'字樣的標識。
4.2.6維修公共衛生間設施時,應放置'維修中'或'停用'字樣的告示牌。
4.2.7樓內保潔員在進行樓梯道、樓層保潔工作時,應在單元防盜門或明顯位置懸掛'此區域在清潔中'字樣的標識。
4.2.8對于其他有追溯性要求的服務過程(如一些清潔、保安、設備維護服務)標識,應通過制定明確的服務規范和做好質量記錄予以實現。
4.3標識的管理
4.3.1各部門自行制作的標識,必須嚴格參照公司ci手冊標識所規范的樣式,所有ci手冊所規范的標識,部門必須嚴格執行。
4.3.2各部門如需設置中英文對照標識,需將中文及譯文內容報品質主管審批。
4.3.3如發現標識已經被污染、涂抹、撕毀、破損或已失去標識意義,應及時更換、替補或撤消。
4.3.4當設置標識的位置需要更改或撤銷標識時,必須經總經理或授權品質主管同意后方可執行。
5.相關文件
《ci標識手冊》
