第1篇 小區物業服務管理辦法
第一章總則
第一條 為給我鄉居(村)民創造文明、整潔、安全、方便、優美的工作和生活環境,加強和規范我鄉居(村)民安置小區物業管理,維護業主和物業管理當事人的合法權益,根據國家有關規定,結合我鄉實際,制定本辦法。
第內,物業管理企業應當向業主委員會辦理下列事項并報社會事務辦公室備案:
(一) 對物業管理服務費據實結算;
(二) 移交物業檔案資料及有關財務帳冊;
(三) 移交物業管理用房、經營性用房、場地及其他財物。
第五章物業管理保障
第二十四條 建設單位應當在業主委員會成立之日起一個月內,向其提供下列物業管理資料:
(一) 居(村)民安置小區綜合驗收批準文件及有關資料;
(二) 居(村)民安置小區規劃圖、竣工總平面圖;
(三) 單體建筑、結構、設備竣工圖;
(四) 地下管網竣工圖;
(五) 業主分布情況;
(六) 其他有關物業管理的資料。
第二十五條 物業資金的管理
(一) 各社區(村)及物業管理企業應規范物業資金的管理,按照三資管理中心收支兩條線的財務管理規定,確保資金運行規范;
(二) 物業管理企業向居(村)委會繳納的物業管理保證金、居(村)民安置小區業主向居(村)委會繳納的房屋裝修保證金、居(村)民安置小區經營性用房、場所租金及其他收益,應由社區(村)委會直接收取存入鄉三資管理中心村集體賬戶;
(三) 各社區(村)收取的上述所列資金,只能用于物業管理服務費的支付、物業管理服務費保證金及居(村)民繳納的房屋裝修保證金的退還;用于房屋公用部位、公用設施、公用設備的維修及購置經營用房,專款專用,不得挪作他用;
(四) 居(村)民安置小區遇重大物業維修項目,在沒有確定物業維修金的情況下,必須由物業管理企業提出維修項目計劃,資金預算,經社區(村)委員會討論同意并報政府按照有關報批程序審批后實施。社區(村)委員會應當及時對居(村)民安置小區物業維修項目及資金使用情況進行公示,并接受上級主管部門及居(村)民安置小區業主監督;
(五) 居(村)民安置小區經營性用房、場所租金及其他收益不能保證居(村)民安置小區正常資金支付的,差額由社區(村)從村集體資產收益中補足。
第二十六條 各社區(村)居(村)民安置小區業主在享受專業物業服務的同時須向服務提供方繳納物業服務費:
(一) 各社區(村)可根據自身經濟情況,在一定時期內為本社區(村)居(村)民安置小區所在村集體經濟組織成員的業主繳納物業管理費;
(二) 各社區(村)在小區業主委員會建立后,應逐步推行“業主繳費,村級補貼”的物業服務繳費新模式;
(三) 居(村)民安置小區內非小區所在社區(村)集體經濟組織成員的業主不得享受本社區(村)物業服務費的補貼及相關優惠政策。
第六章獎懲
第二十七條 對在物業管理中取得顯著成績的物業管理企業,由上級主管部門給予表彰并向社會公布,并且可享受我鄉居(村)民安置小區物業管理的有關優惠政策。
第二十八條 物業管理企業在合同期內,不履行本辦法規定的物業管理義務的,政府將予以警告、責令限期改正;情況嚴重者,村民安置小區業主委員會可以據此解除與其簽訂的《物業管理合同》。
第二十九條 居(村)民安置小區內業主和進入居(村)民安置小區的人員違反本辦法
第二十二條 規定之一的,物業管理企業有權依照《物業管理公約》給予警告、罰款,情況嚴重者,提請有關行政管理部門依法給予行政處罰。
第三十條 居(村)民安置小區內業主、業主委員會、物業管理企業及其他有關當事人違反本辦法規定和《物業管理公約》《物業管理合同》,應承擔民事責任的,受侵害的當事人可以向人民法院起訴。
第七章附則
第三十一條 本辦法有關專業用語的含義:
房屋公用部位,是指居(村)民安置小區內全體業主共同使用的門廳、樓梯間、走廊通道、水泵間、電表間、電梯間、電梯機房、傳達室、內天井、房屋承重結構、外墻面、屋面等部位。
公用設施,是指居(村)民安置小區內業主共同使用的道路、停車場所、化糞池、窨井、安全設施、環衛設施、照明路燈、綠地等設施。
公用設備,是指居(村)民安置小區內業主共同使用的給排水管道、水泵、水箱、落水管、垃圾道、電梯、避雷器及消防等設備。
第三十二條 本辦法由社會事務辦公室負責解釋。
第2篇 x小區物業服務管理辦法
第一章總則
第一條為給我鄉居(村)民創造文明、整潔、安全、方便、優美的工作和生活環境,加強和規范我鄉居(村)民安置小區物業管理,維護業主和物業管理當事人的合法權益,根據國家有關規定,結合我鄉實際,制定本辦法。
第二條本鄉行政區域內居(村)民安置小區的物業管理適用本辦法。
第三條本辦法所稱居(村)民安置小區,是指國家征收農村集體土地上的房屋,對農民合法建筑物實行集中還建具有一定規模,基礎設施配套比較齊全的住宅區域。
本辦法所稱物業,是指用于居住、辦公、商貿的各類建筑物及其配套的公用設施、公用設備、公用場地和必要的安全、衛生、綠化等環境。
本辦法所稱物業管理,是指居(村)民安置小區內業主自治組織及其委托的物業管理企業,對物業的正常使用、維護、修繕實施綜合管理服務的活動。
本辦法所稱物業管理企業,是指具備相應專業資質,依法登記注冊,取得法人資格;并具有較為成熟的物業服務管理經驗,經政府主管部門嚴格審核后進入“居(村)民安置小區物業管理企業備選庫”的專業管理服務企業。
本辦法所稱業主,是指本鄉居(村)民安置小區物業的所有權人及合法使用人。
第四條本鄉居(村)民安置小區的物業管理,實行社區(村)委員會管理逐步過渡到業主自治管理再到物業管理企業專業化管理的漸進管理模式,堅持合同約定公共服務內容與特約服務相結合的原則,積極推行物業管理企業化、專業化、市場化、社會化。
第五條社會事務辦公室(物業管理辦公室)負責本行政區域內物業管理的指導、協調和監督。充分發揮物業管理企業的作用,合力推行物業管理工作。
第二章業主委員會
第六條居(村)民安置小區應成立代表全體業主、對物業實施自治管理的業主委員會。一個居(村)民安置小區成立一個業主委員會。
第七條業主委員會由業主大會選舉或推舉產生的委員組成,可以選聘所在地社區居(村)民委員會的人員參加。
業主委員會一般由5至7人組成,其中業主擔任委員的比例應與其所代表的群體相適應,且總數不能少于全部委員總數的三分之二。
業主委員會委員每屆任期2至3年,可以連選連任。
業主委員會設專職或兼職主任委員一名,由業主委員會委員選舉或推舉產生,負責召集、主持業主委員會會議及其授權范圍的其他日常管理工作。
第八條業主委員會自成立之日起15日內,應當持下列文件到社會事務辦公室登記:
(一)業主委員會登記申請書;
(二)業主委員會委員名單;
(三)業主委員會章程。
第九條業主委員會代表和維護業主的合法權益,履行下列職責:
(一)召集業主大會審定《物業管理公約》和業主委員會章程;
(二)通過公開招標、競標方式,選聘物業管理企業;
(三)審定物業管理企業擬訂的物業管理計劃、目標和大中修理、更新改造方案;
(四)遵循競爭性談判定價擬訂居(村)民安置小區物業管理服務具體收費項目和標準;
(五)檢查、監督、考核物業管理企業的工作,督促村民安置小區內業主遵守《物業管理公約》,調解業主與物業管理企業之間的糾紛;
(六)監督物業管理企業合理使用物業維修金和物業管理用房、經營性用房;
(七)組織實施行政機關委托管理的事項;
(八)《業主委員會章程》規定的其他重要事項。
第十條業主委員會成立以后,應當及時在紀委的監督、指導下,從“居(村)民安置小區物業管理企業備選庫”中通過競爭性談判,擇優選聘具有相應專業資質證書的市場化物業管理企業。
業主委員會只能選聘一個物業管理企業統一負責本社區(村)安置小區的物業管理,居(村)民安置小區的業主不得自行委托物業管理企業。
第十一條業主委員會通過公開招標、競標方式選聘的物業管理企業須向居(村)民安置小區所在社區(村)繳納物業管理保證金,與其簽訂《物業管理合同》,明確物業管理的事項、標準、費用、期限、違約責任、爭議處理及雙方約定的其他事項。《物業管理合同》由經濟發展辦公室統一制定和審核。
第十二條居(村)民安置小區在未產生業主委員會的情況下,由社區(村)代為行使業主委員會職責。
第三章物業管理企業
第十三條政府將每年對“居(村)民安置小區物業管理企業備選庫”進行評審更新,不定期對已選聘的物業管理企業的管理進行明查暗訪、監督、檢查,對不按合同約定規則執行、信譽不好、群眾滿意度測評不合格的物業管理企業,將其納入“黑名單”,并不得再進入我鄉物業管理行列。
第十四條物業管理企業享有下列權利:
(一)依照《物業管理合同》制定受托范圍內的物業管理措施;
(二)依照《物業管理合同》《物業管理公約》實施管理,制止管理范圍內的違章行為;
(三)依照《物業管理合同》收取管理服務費用和根據有關專業管理部門的委托代收水、電、氣等費用;
(四)選聘專業人員承擔專項管理服務業務;
(五)請求業主委員會督促居(村)民安置小區內業主遵守物業管理規定;
(六)依照《物業管理合同》的約定使用物業管理用房,并可優先租賃經營用房開展與物業管理服務有關的經營活動;
(七)在履行《物業管理合同》規定義務的前提下開展其他特約服務。
第十五條物業管理企業應當履行下列義務:
(一)依法經營,全面履行《物業管理合同》;
(二)不間斷地為居(村)民安置小區業主提供服務;
(三)超出《物業管理合同》規定采取重要管理措施時征得業主委員會同意;
(四)自覺接受上級主管部門、業主委員會和居(村)民安置小區業主的監督;
(五)自覺接受物業行政主管部門依法實施的行政管理和監督。
第四章物業管理活動
第十六條物業管理企業根據《物業管理合同》負責下列管理事項:
(一)房屋的使用管理及房屋公用部位的維修、養護;
(二)道路、路燈、停車場(庫)、供水、供電、供氣、排水、有線電視、消防、安全等公用設施、設備的管理和維護;
(三)小區容貌、綠化、環保、衛生的管理、維護;
(四)小區安全、治安、交通、鄰里秩序的維護;
(五)代收代繳房租和水、電、氣、通訊、有線電視等費用,代辦房屋裝修和水、電、氣增容手續。
第十七條根據《中華人民共和國消防法》第二條和《省消防條例》第三條的規定:消防工作要以貫徹預防為主、消防結合的方針,按照政府統一領導、部門依法監督、單位全面負責、公民積極參與的原則,實行消防安全責任制,建立健全社會化的消防工作網絡。居(村)民安置小區物業管理企業應當在消防部門嚴格監管下對本小區管理范圍內履行下列消防安全職責:
(一)按照《中華人民共和國消防法》《省消防條例》的規定,制定消防安全制度,落實消防安全責任制,利用多種形式,途徑在居(村)民安置小區內開展消防安全宣傳教育;
(二)隨時開展防火檢查,發現問題,及時整改,消除火災隱患;
(三)確實保障疏散通道、安全出口、消防車通道的暢通;
(四)定期對公共消防設施、器材以及消防安全標志進行檢查,若發現有損壞失效等情況,應及時向社區(村)委會及上級消防安全管理部門匯報,進行整改,確實保障公共消防設施、器材以及消防安全標志完好有效;
居(村)民安置小區物業管理企業應當對受委托管理范圍內的公共消防安全管理工作負責。對消防安全工作管理不力,違反消防安全責任有關規定的責任人,依法給予行政處罰;對發生火災事故,構成犯罪的依法追究刑事責任。
第十八條城市供水、供電、供氣、通訊、廣播電視等專業管理部門在居(村)民安置小區內進行建設、檢修活動的,應當事先通知物業管理企業配合,并遵守該區域物業管理的規定。因建設、檢修活動損壞房屋、道路、場地、綠化及其他公用設施的,應當負責恢復原狀或作價賠償。
第十九條居(村)民安置小區內業主裝飾、維修房屋,物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項明確告知業主。業主須向居(村)委會繳納房屋裝修保證金,由物業管理企業進行監督管理,房屋裝修結束后,必須及時清運廢棄物,由社區(村)委會退還房屋裝修保證金;若業主在裝飾、維修房屋過程中,有下列情形之一的,將責令其限期整改、恢復原狀,以房屋裝修保證金作為賠償并做出相應處罰:
(一)改變房屋結構的;
(二)改變房屋使用性質的;
(三)影響有關公用設施和消防安全的;
(四)影響相鄰房屋使用的;
(五)影響景觀容貌的。
第二十條若因物業管理企業管理不善、制止不力、造成居(村)民安置小區內亂搭亂建,限期內又不能拆除的違法建筑,將由城管部門按照相關規定和程序組織拆除。由此產生的費用由物業管理企業承擔。
第二十一條居(村)民安置小區內業主應當遵守《物業管理公約》,自覺維護供水、排水、供氣、供電、消防、通訊等公用設施的安全正常使用,正確處理相鄰關系。
第二十二條居(村)民安置小區內業主和進入居(村)民安置小區的人員不得實施下列行為:
(一)拒不繳納或無故延期繳納物業管理服務費用;
(二)擅自改變房屋的使用性質、結構和外貌;
(三)損壞或擅自占用、移裝公用設施、公用設備;
(四)擅自在道路、空地、屋頂搭建建筑物、構筑物、廣告牌和擺設經營服務攤點;
(五)占用房屋的公用部位堆放雜物或者存放易燃、易爆、劇毒、放射性物品;
(六)排放有毒、有害物質或者超標排放噪聲;
(七)踐踏、占用綠地和損壞花木;
(八)亂倒垃圾、亂排污水、亂扔廢棄物;
(九)在建筑物、構筑物和樹木上張貼、涂寫、刻畫;
(十)違規行車、停車、嗚喇叭;
(十一)國家法律、法規、規章和《物業管理公約》禁止的其他行為。
第二十三條《物業管理合同》終止前,物業管理企業有意續簽合同的,需提前3個月向業主委員會提出續簽申請,業主委員會接到續簽申請后須在2月內上報社區(村)委員會及社會事務辦公室(物業管理辦公室),并在上級主管部門監督下,由居(村)委會或業主委員會組織,進行群眾滿意度測評,測評結果達90%以上者方可續簽合同。獲得續簽合同資格的物業管理企業,第一年,在物業管理內容,方式不變的情況下,物業管理服務費保持原價不變;第二年,根據市場變化,物業管理服務費漲幅不得高于原價的5%。對《物業管理合同》終止前2個月內未提出續簽合同的物業管理企業將視為自動放棄續簽合同資格。《物業管理合同》終止前15日內,物業管理企業應當向業主委員會辦理下列事項并報社會事務辦公室備案:
(一)對物業管理服務費據實結算;
(二)移交物業檔案資料及有關財務帳冊;
(三)移交物業管理用房、經營性用房、場地及其他財物。
第五章物業管理保障
第二十四條建設單位應當在業主委員會成立之日起一個月內,向其提供下列物業管理資料:
(一)居(村)民安置小區綜合驗收批準文件及有關資料;
(二)居(村)民安置小區規劃圖、竣工總平面圖;
(三)單體建筑、結構、設備竣工圖;
(四)地下管網竣工圖;
(五)業主分布情況;
(六)其他有關物業管理的資料。
第二十五條物業資金的管理
(一)各社區(村)及物業管理企業應規范物業資金的管理,按照三資管理中心收支兩條線的財務管理規定,確保資金運行規范;
(二)物業管理企業向居(村)委會繳納的物業管理保證金、居(村)民安置小區業主向居(村)委會繳納的房屋裝修保證金、居(村)民安置小區經營性用房、場所租金及其他收益,應由社區(村)委會直接收取存入鄉三資管理中心村集體賬戶;
(三)各社區(村)收取的上述所列資金,只能用于物業管理服務費的支付、物業管理服務費保證金及居(村)民繳納的房屋裝修保證金的退還;用于房屋公用部位、公用設施、公用設備的維修及購置經營用房,專款專用,不得挪作他用;
(四)居(村)民安置小區遇重大物業維修項目,在沒有確定物業維修金的情況下,必須由物業管理企業提出維修項目計劃,資金預算,經社區(村)委員會討論同意并報政府按照有關報批程序審批后實施。社區(村)委員會應當及時對居(村)民安置小區物業維修項目及資金使用情況進行公示,并接受上級主管部門及居(村)民安置小區業主監督;
(五)居(村)民安置小區經營性用房、場所租金及其他收益不能保證居(村)民安置小區正常資金支付的,差額由社區(村)從村集體資產收益中補足。
第二十六條各社區(村)居(村)民安置小區業主在享受專業物業服務的同時須向服務提供方繳納物業服務費:
(一)各社區(村)可根據自身經濟情況,在一定時期內為本社區(村)居(村)民安置小區所在村集體經濟組織成員的業主繳納物業管理費;
(二)各社區(村)在小區業主委員會建立后,應逐步推行“業主繳費,村級補貼”的物業服務繳費新模式;
(三)居(村)民安置小區內非小區所在社區(村)集體經濟組織成員的業主不得享受本社區(村)物業服務費的補貼及相關優惠政策。
第六章獎懲
第二十七條對在物業管理中取得顯著成績的物業管理企業,由上級主管部門給予表彰并向社會公布,并且可享受我鄉居(村)民安置小區物業管理的有關優惠政策。
第二十八條物業管理企業在合同期內,不履行本辦法規定的物業管理義務的,政府將予以警告、責令限期改正;情況嚴重者,村民安置小區業主委員會可以據此解除與其簽訂的《物業管理合同》。
第二十九條居(村)民安置小區內業主和進入居(村)民安置小區的人員違反本辦法第二十二條規定之一的,物業管理企業有權依照《物業管理公約》給予警告、罰款,情況嚴重者,提請有關行政管理部門依法給予行政處罰。
第三十條居(村)民安置小區內業主、業主委員會、物業管理企業及其他有關當事人違反本辦法規定和《物業管理公約》《物業管理合同》,應承擔民事責任的,受侵害的當事人可以向人民法院起訴。
第七章附則
第三十一條本辦法有關專業用語的含義:
房屋公用部位,是指居(村)民安置小區內全體業主共同使用的門廳、樓梯間、走廊通道、水泵間、電表間、電梯間、電梯機房、傳達室、內天井、房屋承重結構、外墻面、屋面等部位。
公用設施,是指居(村)民安置小區內業主共同使用的道路、停車場所、化糞池、窨井、安全設施、環衛設施、照明路燈、綠地等設施。
公用設備,是指居(村)民安置小區內業主共同使用的給排水管道、水泵、水箱、落水管、垃圾道、電梯、避雷器及消防等設備。
第三十二條本辦法由社會事務辦公室負責解釋。
第3篇 某小區物業服務收費管理辦法
1、為規范本小區物業服務收費行為,保障業主和物業管理企業的合法權益,根據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》和浙江省《物業服務收費管理辦法》等有關規定,結合本小區實際,制定本辦法。
2、本辦法所稱的物業服務收費,是指物業管理企業按照物業服務合同的約定,為業主提供房屋及配套設施設備和相關場地維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序等服務,向業主收取的費用。
3、本辦法所指的物業服務包括以下內容:
(一)房屋共用部位、共用設施設備的使用管理和維護保養;
(二)物業管理區域內公共場所的清掃保潔、生活垃圾的收集、清理和化糞池的清理;
(三)公共綠地、花草樹木的養護管理;
(四)公共秩序維護和協助做好管理區域內的安全防范工作;
(五)物業的檔案資料管理;
(六)《日月星城小區物業管理合同》和《日月星城小區物業管理服務標準和監督考核辦法》中規定的其他公共性服務內容。
4、 本小區采用包干制約定物業服務費用。即由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用,盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。物業服務費的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤,具體收費標準經由業主委員會與物業管理企業談判,由合同約定。
5、物業管理企業應當每半年一次向業主大會或者全體業主公布物業服務資金的收取情況,接受業主和業主委員會的監督。
業主或業主大會對公布的物業服務資金的收取情況提出質詢時,物業管理企業應當及時答復。業主或業主委員會對公布的收支賬目有異議的,聘請有資質的中介機構進行審計。
6、電梯及由物業管理企業管理的增壓水泵等高能耗設施運行所需電費不列入物業服務成本,由享受的業主按實分攤。無電梯、增壓水泵等高能耗設施、設備的多層住宅,業主享受公共性服務除向物業管理企業繳納物業服務費和公共設施維修費外,不再分攤其它費用。
7、物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用,通過專項維修資金予以列支,不計入物業服務成本或物業服務支出。
8、在本小區內,供水、供電、通訊、有線電視等企業應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受上述企業委托代收上述費用的,雙方應當簽訂合同,物業管理企業可向委托方或業主收取規定的代辦服務費。
9、已購置房屋,但未向物業管理企業辦理相關入住手續的業主,其物業服務費的收取按市住宅小區綜合服務費收取辦法收取。
10、物業管理企業可以依據雙方簽定的合同的約定,在每年的年中和年底分兩次收取全年物業管理服務費用,但依據合同和《日月星城小區物業管理服務標準和監督考核辦法》,出現應當打折收取的情況時,應當按打折的數額收取。具體操作按照《日月星城小區物業管理考核辦法》中的規定進行。
11、業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費。業主違反物業服務合同約定,逾期不繳納的,物業管理企業可以依法追繳。
業主與物業使用人約定由物業使用人(承租人)交納物業服務費的,從其約定,業主負連帶交納責任。
物業發生產權轉移時,原業主或者物業使用人應當及時結清物業服務費。
12、對本小區實施物業管理過程中涉及的車輛停泊、裝修裝飾垃圾清運、代辦服務和其他特約服務等收費,按政府價格主管部門相關規定執行。
13、本辦法由日月星城小區業主委員會負責解釋。
