第1篇 物業管理方案編制方法培訓
物業管理方案作為新接物業日后的管理綱領性指導性的文本,應達到配合開發商后期銷售的針對性;對物業管理定位、服務標準把握的準確性;方案自身的系統性、針對性及實施的可操作性和物業管理公司利用的有效性等要求。
物業管理方案編制前,需做好以下的的準備工作:
(1)收集樓盤資料:
地理位置、樓盤規模、設施設備、開發商公司情況、開發計劃、樓盤市場定位、規劃配套、管理用房情況、銷售價格、附近環境狀況、治安狀況、周邊環境、交通狀況、施工計劃及目前進度、開發商售樓承諾、樓盤銷售情況、業主構成
(2)掌握開發商對管理服務質量標準的要求;
(3)掌握業主的結構、文化、層次和素質構成,對管理服務的需求和要求標準;
(4)掌握該地區同等檔次樓盤物業管理服務水平及收費水平;
(5)掌握公司對該樓盤接管策略、目標及可支配資料;
(6)準備現有的管理方案作為參考。
方案編制要點
不同特點,不同性質,不同檔次的樓盤小區,其物業管理方案都會有很大的異同,但基本上都必須遵循以下的要點:
根據樓盤市場定位、開發商的要求、業主結構和需求等因素,確定服務質量標準,物業管理定位。
(1)根據樓盤性質、特點等因素確定物業管理方法。
(2)制定服務標準與管理方法后,提出服務承諾和具體指標,列出具體落實措施。
(3)根據開發計劃、施工進度及樓盤銷售情況,制定樓盤前期介入計劃、接管計劃。
(4)根據服務標準、管理方法及公司支持情況,確定組織架構等,人員配備,編制適合本物業的崗位責任制、運作方法等。
(5)針對樓盤規劃設計、周邊情況、規劃配套、環境及業主構成等,制定有針對性的日常管理措施。
(6)根據樓盤前期的接管計劃,編制開辦費用預算。
(7)按日常管理項目、設備設施、服務項目和管理標準計算管理費收支預算,確定管理費的收費標準。
(8)對樓盤出入、交通、配套設施設備提出合理化建議。
(9)對重點管理內容展開敘述:如車場、財務管理、保安等。
(10)提出各種有特色的管理設想和提升管理服務水平的設想。
第2篇 住宅前期物業管理方案
住宅項目前期物業管理方案
一、成立項目物業管理處
新的物業管理處應于已定的入伙日期前三個月成立,并開始運作,根據實際需要,采取人員分步到位的辦法,到入伙時,按定編人數配齊管理處各類人員。(詳細見物業管理架構圖)
1、管理處各類人員按以下程序,時間集結和分段進入驗收現場,但可根據現場條件和實際情況進行調整:
(1)入伙前100天,組成新的管理處籌建班子,并按照物業管理工作方案立即投入實質性準備工作。
(2)入伙前三個月,管理處應提前派出部份工程技術人員進駐現場,與地盤的建設工作人員一起,參與樓宇竣工收尾的監理工作,主要是參與機電設備的安裝調試,了解整個樓宇內所裝備的設備設施,熟悉各類設備的構造,性能,產地,熟悉水,電,氣管道線路的位置及走向等,并提供各項合理建議和整改意見,為入伙后管理,維修養護打下基礎。并確保物業在交付時,遺留工程能減至最低,以便日后的物業管理工作中能收到事半功倍的效果,確保業主得到最好的服務。具體工作包括:對設備的容量評估、設備對周圍環境的有無影響、設備有無安全隱患、隱蔽管線填埋前的檢查等工作。
(3)入伙前一個月管理員全部配齊,經培訓后管理處正式實行掛牌辦公制度,將企業《營業執照》,《物業管理服務收費標準》等,懸掛于辦工室,管理工作人員應掛工作牌上崗,接受業主監督。
(4)入伙前30天,護衛隊經10天培訓后,負責對所接物業的成品守衛工作。
(5)入伙前20天,環境管理部組建,開始對已接收的物業進行全面清潔'開荒'工作。
(6)入伙前20天,工程維修部正式成立,人員配齊就位。
2、管理處進駐小區前的工作
(1)由公司為新管理處提供臨時辦公場所,管理處根據實際需要,擬制辦公用品,設施,工具以及管理處員工生活必需品的采購計劃,報經公司審批后購置。
(2)在公司的指導下,編寫印制收樓,入伙所必須的文件資料和表格,如《客戶服務指南》,《臨時管理規約》;《收樓指南》,《房屋裝修申請表》,《前期物業管理服務協議》等。
(3)聯系電信局,有線電視公司商議辦理電話報裝及有線電視開通手續。
(4)聯系燃氣公司對小區業主裝修時燃氣管道改管簽訂補充協議和商議燃氣開通相關事宜。
(5)策劃,制作,安裝小區門牌,用戶信報箱、及其它標識系統。
(6)協助裝修公司跟進管理處管理用房裝修工程的進度,質量。
(7)在待接物業經市建委,消防等主管部門分項檢查驗收合格后,管理處及時進駐小區,接管物業。
二、物業接管驗收工作
物業接管驗收它是在竣工驗收基礎上,以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。主要包括工程技術資料和公共部分,室內部分的接管驗收.具體可參照建設部《房屋接管驗收標準》執行并達到業主合理要求。
1、工程技術資料:
(1)建筑工程竣工驗收合格證書或竣工驗收備案表。
(2)建筑工程消防驗收合格證書。
(3)建筑工程驗收質量保證書。
(4)建筑工程配套設施綜合驗收合格證書。(包括屋面避雷系統驗收)
(5)水、電、有線電視、電話、安防系統、電梯等設備的安裝檢驗合格證書;供水、燃氣管道的試壓報告及供電系統檢驗合格證。
(6)竣工圖--包括小區建設總平面圖、單棟建筑、設施設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙;(以備工程維修及小區達標使用)。
(7)電梯使用合格證。
(8)機電設備使用說明書。
2、公共部分接管驗收
公共部分接管驗收包括樓宇本體,公共配套設施,機電設備的接管驗收。
(1)、其項目和標準如下:樓宇本體;樓地面;內墻面、項棚抹灰面;門窗;樓梯扶手;公共照明;水表、電表、燃氣表;衛生潔具;給水設施;排水管道;其他配電設施。
(2)、公共配套設施:散水坡;路燈、裝飾燈、燈柱;綠化符合設計、綠化水管;道路;消防系統;樓宇門牌、樓棟號牌、信報箱;保安崗亭、保安道閘;停車場地面;單車,摩托車棚;溝、暗溝排水;沉沙井、檢查井、化糞池排水;護坡,檔土墻;臺階;招牌,廣告牌。
(3)、機電設備:電梯;變配電設備;發電機、風機;消防監控設備;保安監控設備;同消防監控設備;經對所接管設施設備檢驗后建立相應的物業設施、設備臺帳。
(4)、室內部分接管驗收:入戶門;衛生間;陽臺;各排水管;電源箱;電源線;有線電視、電話線、網絡、可視對講;室內衛生間、廚房防水;燃氣管道、純凈水管;地腳線;預埋線;土建部分驗收同樓宇本體部分驗收相同。
三、物業入伙時的工作
1、需向發展商收集的資料
(1)為了盡快了解用戶的基本情況,需要銷售部門提供的業主姓名、地址、聯系電話、建筑面積清單。
(2)參入建設該小區的設計,工程監理及施工隊伍(含分包隊伍)等單位的名稱、負責人、聯系人、聯系電話清單(對外包工程在接管時遺留問題的處理使用)。
2、在業主辦理入伙手續同時,管理處應發給業主的資料:《客戶服務指南》;《房屋裝修申請表》;《臨時管理規約》;《前期物業管理服務協議》;《房屋驗收交接單》;《房屋質量保證書》;《住宅使用說明書》;室內管線分布圖(含電、氣、給排水平面圖);
3、接管問題的處理
(1)對資料驗收中發現的問題;如資料不全、不真實等問題,接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題記錄表》,并交發展商相關人員簽字確認。接管驗收小組積極同發展商聯系補齊,必要時請公司總經理協助解決。
(2)對物業硬件設施,接管驗收中發現的問題;接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收設施設備遺留問題記錄表》,并交發展商相關人員簽字確認。小修問題接管驗收小組應當積極要求發展商在一周內解決;中修問題接管驗收小組應當積極要求發展商在一個月內解決;大修問題接管驗收小組應當積極要求發展商在兩個月內解決。必要時請公司總經理協助進行。
(3)對于在同業主收樓過程中發現的遺留問題,管理處將根據《住宅質量保證書》規定的內容積極聯系返修。(對部分外包工程將聯系原施工單位保修)。
(4)對于長期未能解決問題,勢必影響物業管理日常運作,物業管理公司將以備忘錄的形式將問題登記后交發展商進行備案。或對長期未能按要求整改的問題,由物業管理公司按實際維修所產生的費用找發展商收取。(憑售樓處收樓
通知書)
4、入伙工作流程圖:檢查房屋質量并填寫物業交接表房屋交接記錄、預收物業管理費3個月;文件存檔;房屋鑰匙交接;辦理裝修申請手續見裝修申請表;簽訂物業管理協議一式兩份,一份交管理處;簽訂業主公約一式兩份,一份交管理處;填寫業主資料交回管理處;辦理入伙手續;
四、管理機制及人員架構
1、物業公司組織機構設置圖
考慮到物業公司的發展過程,因此在設計物業公司組織架構上預留了發展空間,目前管理面積不大,所以公司有一定規模后才使用公司與管理處相對分離的原則。基于對人員的成本考慮,目前啟用總體管理架構設想的管理架構比較適合物業的現狀。
(1)、物業公司總經理1名:監督、檢查、管理下屬各部門的工作,完成公司下達的各項指標和任務。
(2)、物業公司副經理1名:協助總經理監督、檢查、管理下屬各部門的工作。
(3)、品質管理部設品管員1名。負責監督、檢查各職能部門的各項品質方面的問題,及時反映并提交相關的整改意見和預防措施。
(4)、物業財務部設會計1名:監督各職能部門完成的經濟指標,有效地控制公司財務預算,并向地產總公司財務負責。
(5)、行政人事部1名。主要負責宿舍及后勤管理,人員招聘、離職和入職培訓等相關事宜。
2、管理處組織架構
備注:1、除清潔對外分包以外,管理處共需服務人員30名。
2、清潔崗位暫設置為8人(含機動)。
(1)、主要工作職責:
(一)管理處經理(5500元-6500元)
(1)、負責管理處全面管理工作,含安全、清潔、綠化、維修、客服等內容;
(2)、負責管理中心財務監督;
(3)、負責對外聯系,處理好與地方政府關系、發展商關系;
(4)、對上級部門負責,全面負責公寓式物業的服務與管理及運作;
(5)、協調屬下各部門的合作關系;
(6)、開元節流,控制經營中的管理、服務成本。
(二)客服行政主管(3000元-3500元)
(1)、負責服務中心的管理工作及考勤;
(2)、負責辦公室文件資料、業主資料的管理工作;
(3)、負責接待客戶投訴問題的跟進;
(4)、負責行政人事工作的管理;
(5)、負責小區清潔、綠化肥廠服務質量的監督,確保清潔、消殺服務工作達標;
(6)、協助管理處經理的工作。
(三)工程主管(3000元-3500元)
(1)、負責維修班的管理工作和維修技能培訓;
(2)、負責機電設備維修養護,機電設備保養計劃的制定;
(3)、負責住戶二次裝修裝飾審批和管理;
(4)、負責住戶維修和回訪工作;
(5)、負責與各建筑單位進行聯絡和溝通,做好房屋保修工作;
(6)、負責住戶室內維修的管理工作;
(7)、完成領導交辦的其它工作。
(四)安全主管(3000元-3500元)
(1)、負責護衛班的管理工作;
(2)、負責安全護衛培訓、考核工作;
(3)、負責停車場管理工作;
(4)、完成領導交辦的其它工作。
(五)事務助理
(1)、負責接待客戶來訪,為客戶提供常規服務和特約服務;
(2)、負責多種經營和物業管理特色服務的實施;
3、負責訂報、訂票、代訂酒店客房、代辦郵政服務、代叫出租車、代租汽車、代約搬家公司、代購鮮花等免費服務項目;
4、負責辦理房地產中介服務項目,并按規定收取費用;
5、負責家政服務項目如衣物干洗、家教、衛生清潔、綠化養護、保姆等有償服務內容的辦理;
6、負責商務中心如打字、復印、傳真、上網、電話等有償服務項目的辦理;
7、負責辦公物資采購、食堂管理、電腦文檔打印;
8、負責財務日常收費及財務報表制作等工作;
9、協助客服主管工作;
10、完成領導交辦的其它工作。
(七)綠化工
1、負責指定區域花草、樹木的養護管理。
2、每天巡查本崗位所有綠化植物及設施是否正常,及時解決發現的問題,不能處理的要及時上報綠化班長。
3、做好澆水、清理綠地內垃圾、補植及零星病蟲防治、除雜草和修剪等日常工作和全面修剪整形、施肥、除雜草、松土和全面病蟲防治等定期工作。
4、做好室內、室外庭園景點布置及換花工作。
5、負責定期保養各種園林機械設備,保證機械設備處于正常的工作狀態。
6、完成領導交代的其它任務。
(八)出納
1、嚴格執行財會制度,遵守職業道德;
2、做好管理費催收工作;
3、制作管理費催收單,做好收支賬目;
4、定期進行現金盤點,進行賬實核對,發生差錯及時匯報。
(九)廚師
1、負責保障員工的用餐標準和用餐質量,烹制品種豐富、營養可口的菜食,合理配給食品數量,督導就餐人員珍惜糧食,杜絕浪費;
2、按管理處規定用餐時間開飯無特殊情況不得提前、推遲開飯時間。非規定用餐時間,不得擅自允許他人用餐,開餐后,分菜人須掌握用餐期間用餐人數量,定量分菜,保障后來的人有充足的菜量,外來就餐人員,若無特殊指示,須持管理處就餐票,否則不予用餐。
3、每日用餐結束后,須做好廚師房、餐廳及庫房的清潔衛生工作,每周進行一次徹底清洗。不購買和接受腐爛變質的原料,剩余的食物須嚴密保存,防止老鼠、蟑螂等污染食物,確保食物干凈衛生,確保整潔的用餐環境。
4、嚴格按公司的伙食標準購買食物,份量要足、花樣要多,并確保就餐人員的需要。多購買營養豐富的菜質,確保就餐人員的健康和成長。
5、主動了解市場菜價,了解就餐人員對伙食的意見和飲食習慣,在保證伙食費不超標的前提下,及時合理調整飲食口味。
6、做好消防工作,開火前認真檢查煤氣閥是否正常、下班時要認真檢查煤氣閥是否關好,杜絕意外事故發生。
下屬各部門員工各司其職,完成公司及領導安排的各項工作。
人員配置及簡要說明:
1、管理處設經理1名,目前可由物業經理兼任。
2、服務中心配客戶服務主任1名;
現場管理人員3名(包括輪休和前期裝修巡查);
文員1名(負責業主檔案和公司相關文件管理、負責管理處物品管理);
社區文化1名(負責管理通知的發放、商務接洽和社區活動策劃并協助文員工作);
前臺接待3名(包括輪休和值班至晚21點)。
客戶服務部共計9名。
3、工程維修部設主管1名;設備電工(高壓工)2名(主要負責各設備房的巡檢、商業廣場廣告燈具);低壓維修電工4名(包括24小時值班、輪休);電梯工1名;泥水工1名。工程維修部共計9名。
4、護衛服務部設主管1名(按12小時工作制/班編制);下設班長2名;巡邏保安8名(其中樓層巡邏2名/班,外圍及商業廣場巡邏包括頂崗2名/班);固定崗保安16名(按一期五棟計算,每棟設大堂保安1名或叫門童)。監控中心保安2名(24小時值班制度,晚21點后包括接聽客戶服務中心電話及智能報警);地下車庫車場保安6名暫無(出入口各1名,車場巡查加頂崗1名)。銷售中心門口禮儀崗1名。護衛服務部共計36名。
5、環境部設主管1名;下設綠化工2名;清潔領班1名;清潔工樓層設5名(即每棟1名,按3000-6000平方建筑面積1人計);外圍加平臺花園、商業廣場設3名;機動加頂崗2名;環境部共計14名。
6、收款員1名(輪休時可由前臺接待代收,物業公司設會計一名并向總公司負責)。
7、樣板房按設置1名或兩樣板房相鄰的也可只配置1名。負責引領客戶看房和樣板房物品的看管、清潔等。
會所因在建設中未列入此次人員配置內,因前期時業主在二次裝修中人員進出較雜,環境容易遭到破壞,所以在人員配置方面按其最大化的要求配置,護衛服務部輪休人員因工作時間問題還未確定需添加。另:購買二樓住宅靠近平臺花園的陽臺如銷售時同意其開設拉閘門也會造成安全隱患,也需添加護衛人員。再因田禾塞納河畔屬商住結合,在保安管理上只能采取半封閉式管理。
以上是我個人在現場大致了解后草擬的工作方案,如有不當之處請多給予賜教,實際到場人數可根據實際需要,采取人員分步到位的辦法實施。
五、iso9001:2008質量保證體系
小區接管之后,公司的管理運作和服務規范便按照iso9001:2008質量管理體系逐步建立、實施。最終將全面導入iso9001:2008質量管理體系。在今后的日常管理之中,利用iso9001:2008質量標準管理體系,全面確保物業服務質量持之以恒,保障物業公司持續改進,規范發展。
5.2建立全面、嚴謹、系統的管理運作模式和管理機制:
日常管理運作模式;
服務質量過程控制機制;
檢查監督機制;
管理處客戶信息反饋機制;
安全管理機制;
設備管理機制;
專業化運作模式
5.2.1管理運作控制模式如下:日常物業管理;計劃制定;設備管理;清潔管理;綠化管理;安全管理;裝修管理;消防管理;社區文化;
第3篇 住宅項目物業管理檔案建立方案
1、物業檔案建立的內容
業主入伙資料
業戶家庭資料
業戶聯系電話
包括:正常情況下的聯系電話和緊急情況下的聯系電話,如家庭電話、單位電話、手機、呼機、e-mail地址等。
業戶室內裝修管理資料
包括:裝修申請表、裝修過程情況記錄、管線變動情況等。
業戶日常維修資料
包括:維修、維修回訪等記錄情況。
業戶反饋資料
包括:服務質量回訪記錄、業戶投訴及處理記錄、業戶意見征詢、統計記錄等。
2、物業檔案管理的具體措施
業戶檔案資料是在業戶入伙以后逐步建立起來的,其內容包括業戶的姓名、家庭情況、工作單位、聯系方法、管理費收繳情況、室內裝修管理資料及物業獨用部分使用及保養維修情況等。
(1)業戶檔案的收集
物業設立檔案室,建立相應規章制度,對業戶檔案進行嚴格管理。資料收集堅持內容豐富的原則。在實際工作中從需要出發,擴大資料來源,從時間上講是在業主入伙時開始收集歸檔,實行業戶一戶一檔。
(2)業戶權籍資料管理
從業戶入伙開始,應著手權籍資料的收集工作,權籍資料的收集、整理、歸檔,應做到條理清晰、完整齊全,便于查閱。管理和使用好權籍資料,動態反映業戶權籍狀況,為業戶需求提供服務。
(3)業戶檔案的整理
各個業務范圍上收集到的信息資料,統一交檔案員集中整理,整理的重點根據資料內容、來源進行分類,做到條理清晰、便于查閱。
(4)業戶檔案的歸檔
***華庭住宅小區管理處的業務接待將收集到的業戶資料每月五日前提交檔案中心。物業檔案中心員按照物業管理自身的內在規律和聯系,將資料分類有序地保存,并輸入計算機存檔,運用計算機的先進手段進行檔案資料的管理。
(5)檔案的利用
為業戶服務工作及時提供檔案資料,直接或間接地為業戶管理服務,從而有效地提高服務質量和服務水平。
(6)業戶檔案的管理
業戶檔案的使用應有嚴格的規定,借閱必須由具備規定條件的人員經登記后方可借出,歸還時須由專人進行檢查,如有破損,立即修復,嚴重時追究有關人員的責任。業戶檔案存放時要做好防火、防潮、防蛀工作,計算機使用時應防止電腦病毒侵入。
第4篇 商業廣場前期物業管理介入工作方案
物業管理工作是一項人為因素較大的社會性服務工作,它除了應具有滿腔熱情的工作態度以外,還必須具有科學的工作方法,尤其是對一個新建項目的接管顯得更為重要。根據我們的觀察和分析,實施對'**商業廣場'全面管理分為5個階段,并根據不同階段明確其階段性中心工作,以此不斷構筑更高階段的基礎,為全面管理提供必要條件。''
一、不同時段的工作任務
(1)前期熟悉階段
中心工作
公司領導層對項目的基本情況作全面了解,研究物業本體(包括各類設備、實施)、研究開發商的管理思想、研究前期業主的構成情況。
基礎工作
1.通過對項目的全面了解,作出新接物業的可行性報告、品牌戰略報告,并在公司辦公會議上評審通過;
2.初步形成對項目管理的實施方案,并通過專題會議的論證;
3.根據開發商的需要,參與和了解樓盤銷售部門的銷售工作,從而從購房者中獲取較為直觀的管理要求,為下一步工作奠定基礎。
4.需開發商配合的主要工作
5.提供物業相關圖紙,為物業管理的早期介入工作提供方便;
6.督促承建商,要求其保存所購房屋設備、設施的技術資料,以便日后順利移交;
7.協調承建、物業雙方,確定參與工程例會的日期。明確交流的方式以及問題糾正的措施和驗證方法。
(2)培訓模擬階段
中心工作
抽調各工種人員進行培訓,通過考核進行篩選,組建管理服務中心管理班子,適時進行模擬操作。
基礎工作
1.培訓工作
2.人員組成
公司范圍內抽調或招聘適合本項目工作的水、電、泥、木、清潔、綠化、秩序維護員等各工種人員若干名(選拔條件:身體健康、有吃苦耐勞精神,有甘當保姆意識、技術工種應具有相應資質),抽調或招聘管理處經理(選拔條件:身體健康,大專以上文化水平,有專業管理知識,有超前意識和前瞻眼光,有協調和溝通能力,有領導一班人的藝術水平,有任勞任怨的精神,有敢于自我加壓的勇氣)。
3.培訓實施
集中學習iso國際質量標準以及公司貫標文件。
制定適合物業管理的各工種的服務質量控制程序以及各工種操作規程。
制定各崗位階段性工作目標,同時制定目標實現保證措施。
了解熟悉項目管理要求,針對性地進行專業技能考試,以保證滿足項目管理要求所需的技術支撐。
根據培訓以及考核情況,對參與培訓的人員進行篩選,選擇涉外物業作為模擬訓練基地,對各工種人員進行適應性模擬訓練,確定組成人員(差額)。
4.施工監理介入
根據開發商、承建商、物業管理三方于第一階段確定的介入方法及日期、目的等方案,實施質量監理。
建議采用的方法:
二周一次現場查勘(無陪同)。
每月一次工程例會(三方參加,如有分包則應請分包方一并參加)。
物業管理于每月第一周用書面形式根據工程進度及工程所涉及的內容報告監理介入情況。
需開發商配合的工作
協調進入施工現場的方式或辦理工地出入證件。
根據物業員工崗位培訓工作進度,提供相關資料,如設備、設施使用說明書、售樓合同等。
(3)現場模擬階段
中心工作
通過現場模擬,達到臨戰狀態。
基礎工作
1.根據擬定的管理方案,對各工種人員進行入崗模擬,考察、測評其適應性。
2.通過現場模擬,驗證管理方案及各工種要求是否適宜,如否,則作適當修正。
3.進行接管訓練,調整適應狀態。
4.現場考察關于居住物業禁止行為,并擬成文件交開發商審核,以備派發《入戶通知書》時一并發放。
5.對前期質量監理中的合理化建議情況進行驗證,如確屬合理化建議且具有解決能力而未解決的事項,專題報告開發商并落實糾正預防措施。
6.與開發商研究二年保修責任以及保修費用支付方式問題。
7.確定物業接管驗收的方法、時間以及三方參與驗收人員名單,明確各自崗位要求及職責。
需開發商配合工作
8.進行入崗模擬提供進入現場方便。
9.請相關領導對參與入崗模擬培訓人員授課一次,課題:'如何使項目保值、增值'。
10.派發并要求業主簽收《居住物業禁止行為》,并將驗收清單作為相關資料一并移交物業公司。
11.監督承建商重視物業公司前期質量監理中報告的相關質量問題以及合理化建議。
(4)驗收和進戶階段
中心工作
組織對新接物業的全面驗收。
1.預驗
驗收小組依據驗收要求、計劃、清單和技術資料等按專項分別進行預驗收。在預驗收過程中未達到設計和使用要求的建筑、設備和設施等項目做好記錄并匯總成書面整改報告。
2.整改
整改報告經公司經理批準后送達開發商,由開發商督促承建商或其它方式進行整改,然后由驗收小組進行檢查驗收,直至符合驗收標準。
3.正式驗收
經整改符合要求后,由驗收小組進行正式驗收,最終確認物業建筑及設備、設施符合接受要求。
接納前期業主入住。
基礎工作
驗收工作基本內容見前期物業管理工作設想。
編制違章處理程序,制止各類違章行為。
派發、簽收各類資料。
物業公司派發或需上墻公布的資料:
入住須知(明確業主及同住人、使用人的權利義務關系,明確居住物業各類禁止行為)。
物業管理規定(各崗位職責)。
物業管理收費批準文件。
房屋裝修協議書(明確業主在裝修中需承擔的義務)。
外來人員出入登記辦證制度(施工人員進出物業項目遵守的各類規定)。
停車占路協議書(明確車位及相應的權利義務)。
業主辦理入住手續時隨帶資料:
房屋買賣合同。
開發商簽發的入住通知書
業主身份證或企業營業執照。
委托書及被委托人身份證。
房屋維修基金、管理費、裝修垃圾清運費。
> 其它資料。
業主辦理入住手續時,同時提供相關服務(代請信譽較好的裝修公司;代請施工質量監理人員;代為訂購花卉及家庭綠化布置、管理;其它委托服務等)。
加大各類違章糾正力度,力保前期無違章。
推行iso國際質量體系。
需開發商配合的工作。
嚴格履行建筑施工質量驗收手續,把好第一關。
派員定期參加建筑質量回訪會議并監督承建商一同參與(每月一次)。
(5)正式實施
中心工作
1.迎接大批業主入住。
2.檢驗各工種操作要求及各項制度的適宜性,必要時作適當修改。
3.制定糾正和預防措施。
4.全面實施品牌戰略。
基礎工作
5.總結前階段的經驗教訓,為業主提供更直接更有效的服務。
6.檢查各工種的工作效果,征詢各方面的意見或建議,針對性的對相關工作要求及規章制度作修改補充,保證所提供的服務符合要求。
7.對可能發生的各類不利于管理工作的因素作分析(包括:違章占路、亂停車、違章搭建、亂倒垃圾等),制定相應的糾正和預防措施。
8.按即定方針,全面實施品牌戰略。
需開發商配合的工作
9.組織相關人員對物業管理工作進行檢查,及時反饋相關意見。
10.參與制定糾正和預防措施。
二、前期物業管理工作計劃
時間工作計劃工作要求
中標后成立籌備工作小組。明確工作要求及職責。
簽訂物業管理合同一周內協調進入施工現場。物業管理前期介入(按規定辦理施工現場進入手續)。
簽訂物業管理合同后按前期介入要求實施物業管理前期介入工作。每月一次參加工作例會(時間另定)。
每周二次巡視施工現場,對施工現場存在的問題以書面或口頭形式提出建議。
時間工作計劃工作要求
項目施工階段開發商向物業公司提供如下圖紙:
1、每幢樓層標準平面圖、底層、頂層平面圖。
2、水、電、煤、排污等管線走向圖。
3、智能化設施圖紙及操作要求。熟悉樓宇建造情況。
承接查驗前一周召開協調會,說明有關技術資料的保存、移交事宜。請開發商、承建商、監理派員參加。
交樓前二個月管理服務中心籌建工作會議。1、邀請開發商派員參加會議。
2、會議確定管理服務中心組成人員的類型、要求。
交樓前二個月1、確定培訓計劃。
2、管理服務中心人員招聘工作計劃。
3、實施培訓工作。物業公司制定,開發商提供售樓合同樣本壹份及對業主承諾文書樣本。
簽訂物業管理合同召開專題會議,檢查針對前期介入過程中合理化建議工作落實情況。開發商、承建商、物業公司參加。
交樓前二個月確定二年保修責任及保修費用事宜。討論、擬稿、確認。
交樓前二個月確定入崗模擬訓練方案。物業公司負責。
時間工作計劃工作要求
承接查驗前二周確定物業預驗收的方法及三方參與驗收人員名單,確定預驗日期。開發商、承建商、物業公司參加。
承接查驗前一周對培訓人員進行授課。開發商有關領導主講。
承接查驗前一周月底前實施培訓,制定招聘員工計劃。按本項目要求實施。
承接查驗前一周做好交接管驗收的準備工作。物業公司負責。
承接查驗前一周對物業進行預檢物業公司負責
承接查驗前一周對接受培訓人員進行入崗模擬訓練(走場)
承接查驗前一周對管理文件和各工種人員的適宜性進行考察論證物業公司負責,開發商指導
承接查驗前一周根據預驗情況編寫整改報告物業公司負責
承接查驗前一周召開三方會議,落實整改工作
交樓前一個月擬定管理用房移交方案物業公司負責
銷售期間派發各類資料并要求購房者簽收開發商負責
承接查驗期移交整套圖紙及批準文件開發商、承建商、物業公司
承接查驗期正式驗收三方參加
交收樓期迎接先期業主入住舉行入戶儀式
正常管理期首期業主入住滿二個月,召開業主回訪工作會議開發商、物業公司、部分業主參加
正常管理期檢查物業公司管理情況開發商
三、前期介入物業管理的內容
(一)、對整個物業從結構構造到材料選購、裝飾、裝修、設備的安裝等以大樓使用者和管理者的角度提出建議。
(二)、從實際出發,對原設計中可能存在的缺項、漏項和非最優化處理及有礙整體協調的部分,提出補充建議和改進建議。
(三)、對項目的配套部分,包括客戶的進出通道和道閘等設置提出建議。
(四)、結合物業管理的實際經驗,對本項目所用的設施設備的型號、質量、性能等提出參考意見,并配合開發商進行驗收,包括檢驗其質量是否符合國家有關標準要求,有無質檢合格證書,配件是否齊全,安裝是否平整,是否便于維修,各種儀器、儀表是否靈活、靈敏、安全、精確,運轉是否正常,輔機和工具是否齊全等。
(五)、對工程后期設備的安裝調試及隱蔽工程從物業管理角度提出意見和建議。
(六)、從實用性的角度對智能化設計提出補充和修改性建議。
(七)、協助業主做好驗收和接管工作,制定驗收表格,清點物品數量,檢查施工質量。
(八)、配合開發商做好樓宇銷售工作
第5篇 物業中心整治小區道路擁堵車輛出入管理方案
物業中心關于整治小區道路擁堵、車輛出入管理方案
為了給小區營造一個有序的交通環境,確保道路暢通無堵,在小區第二個大門暫未順利開通之前,從即日起小區決定執行路段分時臨時管制措施如下:
1、每天早上7:00-9:00分時段單向行駛,所有進入小區的車輛從大門口進入后,均從第3座的岔路口通行,從第13座前面或者后面出入口進入主干道(包括學校接送車輛),同時停放在第3座至第13座的車輛也從從第13座前面或者后面進入主干道出入;
2、每天早上7:00-9:00分時段全體保安上路疏通交通,包括康南路口,大門口至13棟與17棟之間(學校出口、入口)路段圓盤岔路口,57-63座地下車庫出入口,2期半島門口圓盤岔路安排專門人員分流管制;
3、從第1座經學校,經會所到第13座門口實行單邊停車;
4、當小區交通擁堵時,請耐心等待自覺依次排隊通行,同時切勿鳴笛和穿插,服從物業公司人員指揮;
5、當康南路發生擁堵,請服從交通協管員及物業公司人員的現場指揮,請勿插隊;
6、建議各位車主根據各自情況錯峰(每天7:30-8:30為高峰期)出行;
7、希望廣大業主自覺遵守保安的的交通疏導及管制!共同營造良好的的出行環境!
(具體詳細路線圖見下頁)
zz物業管理有限公司zz分公司
**物業客服服務中心
20**年8月**日
第6篇 小區分項物業管理方案：清潔綠化管理
華庭小區分項物業管理方案:清潔綠化管理
7.清潔、綠化管理方案
清潔綠化作為物業管理的重頭戲,是小區不可缺少的部分,關系到整個小區的形象,也是測定環境質量的一個重要標志,故制訂以下管理方案:
(1)管理內容
a.綠化養護:綠化工應做到管理日常化、養護科學化。
根據氣候,給花木適量澆水
根據花木長勢,給花木適量施肥,適量松土;
及時清除雜草、枯枝,春秋兩季定期修剪花木,對遭受損壞的花木及時扶正、整修或補苗;
制訂預防措施,防治病蟲害;
做好惡劣天氣花草樹木的保護工作;
定期(每年8月、11月)修剪草坪,使其生長旺盛,平整美觀。
b.清潔衛生
綠化及公共道路:每天打掃一次、撿拾綠化帶內雜物,清潔小區所有設施(含各種標識標牌),隨時清除各類污漬,清掃積水,每周對垃圾桶進行清潔、消毒;每月對照明設施進行擦拭。
垃圾房:每天收集一次各樓層的垃圾,清運到垃圾房,并清洗垃圾房內外墻壁及地面;天花及管道外除塵。
樓層:各樓層道每天保潔一次,電表箱蓋、煤表箱蓋、水表箱、樓梯扶手、欄桿、臺階(含踢腳線)每天保潔一次,樓梯燈開關、樓道感應燈燈罩每周保潔一次。
各功能房:半月拖抹、清掃水泵房、安全監控中心、配電房等地面(日常保潔由各功能房工作人員負責)。
會館洗手間:每天擦拭墻壁、地面、踢腳線、門及門框、蹲坑、小便斗、鏡面、洗手盆等,清理并清潔垃圾箱。每月擦拭清潔照明燈等。
(2)管理措施
a.建立綠化保潔制度,狠抓落實;
b.按操作程序進行規范操作;
c.加強綠化保潔人員的思想教育和業務培訓,提高員工素質,增強專業技能;
d.以'三查'形式對綠化保潔工作進行經常性監督檢查('三查'指:綠化、保潔工自查、管理主管巡查、服務中心主任抽查);
e.抓好綠化保潔人員的行為規范管理,要求服裝統一、標識齊全、言行文明。
清潔管理工作流程與質量標準
保潔領班工作流程與質量標準
工作項目對各層面保潔員工作質量進行巡查
工作范圍負責管理區域所有公共場所衛生評測
工作標準按照保潔員工作流程與質量標準,制訂各層面員工的工作標準并進行測評記錄,記錄清晰、完整,符合現實并督促員工工作,保持各點衛生保潔率99%以上。
工作程序與時間8:00~8:30向服務中心經理匯報前日工作。
8:30~11:00巡視檢查保潔員的工作和轄區衛生狀況。
13:00~16:30巡視保潔員的工作和轄區衛生狀況。
質量考評每周五向服務中心經理匯報工作情況,每月評出優秀保潔員,經理每月按旬復核抽查考評。
保潔員工作流程與質量標準
項目清潔內容作業方法作業頻率作業時間質量標準
垃圾清運二次/天上午6:30~7:30
中午12:30~1:30日產日清
大堂墻面清擦一次/月
一次/天上午7:30~10:30
下午1:30~5:00干凈無塵、無蜘蛛網、無污跡、墻面明亮
地面清掃四次/天隨時保持清潔,痰跡、煙頭、紙屑、果皮、雜物等
頂燈清擦一次/月無蜘蛛網、照明燈明亮
垃圾桶清擦一次/天干凈無污跡及時清運垃圾
玻璃門窗清擦一次/天上午7:30~10:30
下午1:30~5:00干凈明亮
花池清擦一次/天干凈無雜物煙頭
電梯地面清擦二次/天上午7:30~10:00
下午1:30~5:00保持干凈
頂面清擦周次/天無污跡蜘蛛網
箱體鋼油擦洗一次/周無污跡保持不銹鋼金屬光澤
樓道玻璃窗清擦一次/月上午7:30~10:00
下午1:30~5:00無廣告、污跡、明亮
扶手清擦一次/月無塵、蜘蛛網
墻面清掃一次/月無廣告、污跡
指示燈清擦一次/月無廣告、污跡、明亮
地面清掃一次/天
保潔一次無廣告、污跡
地下車庫地面洗擦一次/月無雜物、干凈
果皮箱清理一次/天煙灰缸干凈整潔
地面清掃一次/天上午9:30~10:00
下午3:30~5:00干凈無雜物煙頭
墻面清掃一次/月無污跡蜘蛛網
頂棚清掃一次/月無蜘蛛網照明明亮
消火箱栓清擦一次/月干凈玻璃門明亮
外圍道路清掃循環上午6:30~7:30
下午2:00~3:00
集中打掃,清運垃圾
上午7:30~15:00
輪流打掃、保潔隨時保持干凈無紙屑、煙頭、果皮、雜物、積水
標牌清擦一次/月干凈無廣告
垃圾箱桶清擦一次/天干凈無廣告
外立面清洗二/年干凈無明顯印痕
具體的工作流程與質量標準根據小區不同物業(如商場)需要進行調整,以滿足不同業主的需求。
工作質量考核文件
《員工行為準則》
《崗位職責》
《巡視檢查記錄》
《月工作質量評估表》
綠化工工作流程與質量標準
園林綠化管理
我們將結合【匯景華庭】綠化具體分布,設計室內與室外綠化區分,并且花卉品種不同,我們將根據實際情況對物業綠化實施專業、規范的管理。
綠化工工作流程與質量標準
工作項目作業頻度質量標準工作流程督導方式
整形造型春、夏、秋、冬各一次喬木剪下重枝內生枝灌木造型地被草保持4~8公分澆水、除雜草、整形造型、殺蟲、補缺、施肥和保潔。領班每天巡視、檢測,每月公司檢查一次,通報,扣分。
施肥春夏秋各一次無重無漏
澆水春夏秋早或晚各一次冬春季二天一次均勻適量不損壞花木滲透地表5公分
除雜草一次/月基本無雜草
補缺一次/月綠化覆蓋99%以上
病蟲害防
治一次/季,發現蟲害時連續多次至消滅為止用藥正確衛生安全不污染環境長勢優良
保潔8小時/天保潔率99%以上
防風臺風季前和臺風季后風前設立支柱疏剪枝葉,風后清理斷枝扶正苗木
工作質量考核文件
《員工行為準則》
《崗位職責》
《巡視檢查記錄》
《月工作質量評估表》
第7篇 物業管理方案制訂程序
物業管理方案的制訂程序
1目的
本程序規定了制定物業管理方案實施質量控制的職責、方法和要求,以保證制定的物業管理方案符合法律法規的要求和滿足業主/委托方的服務需求。
2使用范圍
適用寫字樓管理、工業廠房管理、停車場管理、商場管理、住宅管理等方案的制定。
3相關標準要素
gb/t19002-iso90024.24.5
4相關文件
4.1質量手冊第4.2章質量體系
4.2《深圳市經濟特區住宅區物業管理條例》
4.3《深圳市建設安全文明小區五條標準》
5職責
5.1物業管理項目小組負責物業管理方案的編制。
5.2物業管理部、沙河管理部、機電工程部、消防治安部、電梯維修中心負責提供物業管理方案的輸入,參與物業管理方案的制定。
5.3總經理審核并批準實施物業管理方案。
6實施程序
6.1物業管理方案的提出
公司在新接收物業管理項目時,將制訂物業管理方案以保證滿足業主(客戶)的要求。物業管理方案的制訂由總經理指定物業管理項目小組負責。
6.2物業管理方案的編制
6.2.1物業管理項目小組在編制方案時應考慮:
a.物業發展商的要求;
b.業主委員會的要求(必要時);
c.國家/政府的法規要求。
6.2.2物業管理項目小組在組織編制物業管理方案時,將要求物業管理部、沙河管理部、機電工程部、消防治安部、電梯維修中心提出與管理方案相關部分的內容。即:
a.物業管理部/沙河管理部將提供物業維護、清潔、綠化管理的要求;
b.機電工程部將提供有關物業機電設備的控制管理要求;
c.消防治安部將提供有關物業消防治安的管理要求;
d.電梯維修中心將提供電梯維護保養的管理要求。
6.2.3物業管理項目小組在接收到各部門提出的要求后將進行匯總,編制成公司規范的物業管理方案。物業管理方案文件的格式參見運作程序文件格式。物業管理方案的內容將包括:
1)物業管理范圍;
2)物業管理的財務預算;
3)本區物業管理的質量目標;
4)本區物業管理的組織結構和職責描述;
5)本區物業管理主要業務過程的描述:
a.物業的驗收和入伙;物業的日常管理(供電、供水、供冷、清潔、綠化、保安、消防、高層電梯、物業收費管理、車輛管理、裝修管理、對住戶的管理);物業管理的應急處理(自然災害、匪警、火災);物業管理中部分分包項目的管理。
a.6)本區物業的支持性業務過程描述:采購管理;標識和可追溯性管理;人員培訓管理;文件和記錄的管理。
a.7)本區物業管理的質量評價和改進:內部評價(日常檢查、定期大檢查、內部質量審核);外部檢查(業主、客戶評價、國家/政府檢查評定);質量改進。
物業管理方案的審批和發放。物業管理項目小組完成物業管理方案的編制后,將提供相關部門進行必要的審查,并根據審查意見進行必要的修改定稿。定稿的物業管理方案提交總經理進行審批。經審批的物業管理方案由物業管理項目小組控制發放。物業管理方案為公司受控文件,應在發放的文件上加蓋紅色受控標識,發放前有物業管理項目小組確定發放范圍,發放時有接收人簽字,發放的記錄方式參考程序文件cpm-op-028《運作程序文件的控制》。
物業管理方案的修改物業管理方案編制完畢后,由原物業管理項目小組形成的物業管理處進行實施。在實施過程需修改時,由修改提出人員提出書面申請,交物業管理處主管批準后,由物業管理處進行修改。修改后的物業管理方案應提交總經理批準。修改后的物業管理方案按6.3.3發放,并收回作廢章節,統一銷毀,作廢的原件加蓋'作廢'章后保存一份。記錄物業管理方案
第8篇 某某物業管理公司日常接待方案
某物業管理公司日常接待方案
一、目的
為使公司的各類接待工作有章可循、有條不紊,并不斷提升公司的綜合能力,就同行、業務關系往來單位及行政主管部門的考察、參觀特制定本制度。
二、接待流程
1、各部門/項目在接到有要來公司考察、參觀信息后要提前通知預訂參觀項目負責人或相應職能部門負責人,以便各項目/部門做好充分的接待準備。
2、各項目/部門在接到考察、參觀信息后應及時做好準備,以便檢查、參觀。
三、接待前準備
1、對小區進行大掃除,做到轄區地面上沒有明顯垃圾;綠籬中沒有白色垃圾;小區沒衛生死角;
2、轄區內及消防通道沒有亂堆亂放的現象;
3、辦公室衛生:做到干凈整潔;桌上的物品擺放整齊;
4、所有員工須著工裝、帶工號牌、系領帶,保安人員系素帶,帶帽子(溫度超過32攝氏度可以不帶);
5、打掃會議室,并根據氣溫的不同開空調或風扇,準備茶水、水果、煙及檳榔;
6、預定參觀路線,并在接待前對預備參觀路線進行摸底,以確保留給檢查人員最好的影響;
8、選定陪參觀的人員要對檢查的內容及實施的情況、項目的基本情況以及公司的基本情況進行了解,以便更好的進行接待;
四、檢查接待
1、小區出入口對來訪的人員、車輛按照公司的制度實行來訪登記,值班人員在檢查人員進出時要敬禮;
2、有專人陪同檢查人員進行檢查,并對提出的問題進行解答;
3、會議室有專人進行接待;
五、注意事項
1、倒茶不能倒滿杯只能倒60%―70%,上茶時應一手拿柄一手托杯底;
2、準備水果時應盡量選不用剝皮、不用吐子,梨類不能購買;
3、會議桌上要準備相應數量的抽紙和煙灰缸,并視情況及時清理垃圾;
4、客戶人員在當檢查人員到來時應起身,表示迎接。
第9篇 某某工業區物業管理服務管理方案實施
某工業區物業管理服務管理方案的實施
1、設想
企業的競爭由'產品質量、安全的環境、潔凈環境'決定的,尤其是在潔凈的環境與工作環境改善方面越來越重要,而'安全、放心、人性化'的物業管理服務已經得到當今社會及企業的普遍關注社會話題,因此引入**工業區的物業管理服務已經是勢在必行了。
物業物業管理服務于**工業區的功能性價值主要體現于前三個層次,而附加性價值依托于后三個層次。全方位、系統化、層次化、多元化的綜合服務是我們的工作方向。因此本公司除了向**工業區提供一般的保安、日常保潔以外,還可以提供綠化養護服務。
2、物業管理服務關鍵在于不斷的值守、整理整頓與清潔維護
公司將不斷的加強對全體保安、保潔進行崗位職責和環境衛生意識
培養與培訓,尤其是抓緊對新進來的保安、保潔培訓,并使之掌握
運用正常值守和保潔管理的方法和技巧,'安全優于一切'、'衛生
服務質量第一'是貫穿于每天的工作之中,靠的是責任、認真、負責。
3、物業管理服務管理方案實施步驟
⑴與**工業區交流、溝通直至簽約;
⑵招聘并培訓保安、保潔(5天);
⑶購置服裝及保安裝備、保潔用品,對保安、保潔進行適應性見習上崗訓練;
⑷按照**工業區作息時間進行適應性上崗考察;
⑸上崗15天后再培訓考察(試用期2個月);
⑹向**工業區匯報保安、保潔管理工作;
⑺與**工業區再交流、進行改善對策。
4、保安、保潔人員配置、分工與職責
⑴保安人員配置:2人(男);保潔人員配置:1人(男)
⑵分工:1、保安周一~周五每天2人同時上班,每天晚上常住工場。周六、周日輪休;
⑶保潔周一~周日上班,周六休息
⑷綠化實行按時、按季進行施工、維護與管理,人員由公司適時安排。
zz物業管理服務有限公司
附件:保潔質量標準
一、正門、廣場
1.綠化帶、花草盆:無垃圾、無臟雜物,花草葉無枯萎和明顯積塵,花草盆側面及槽邊無污跡、無積塵、無積水和異味,花草修剪整齊,擺放美觀。
2.所管區域道路和地面:無污跡、無水泥跡、無口香糖膠跡、無積水、無堆放雜物、無表苔。
3.階梯:無污跡、無水泥跡、無口香糖膠跡、無積水、無堆放雜物。
4.扶手:無污跡、無水跡。
5.墻面:無污跡、無亂張貼物。
6.門戶:無污跡、無積塵、無亂張貼物。
7.指示牌(包括大廈招牌):無污跡、無積塵、
8.消防栓:無污跡、無積塵。
9.出入口欄桿:無污物、無阻塞。
二、洗手間
1.地面:無污跡、無水泥跡、無口香糖膠跡、無積水、無堆放雜物。
2.墻面:無污跡、無亂張貼物。
3.天花:無污跡、無積塵、無蜘蛛網、無霉跡。
4.光管罩:無污跡、無積塵、無蜘蛛網、無霉跡。
5.窗戶:無污跡、無積塵、無亂張貼物。
6.鏡臺:無污跡、無積塵、無亂張貼物。
7.洗手盆:表面光潔、無污跡。
8.鏡面:無污跡、無積塵、無亂張貼物。
9.排氣口:無污跡、無積塵、無蜘蛛網、無霉跡。
10.尿槽:表面光潔、無尿跡、無污跡、無水銹跡、無煙頭、無雜物、無異味。
11.廁座:廁蓋及廁體內外表面光潔,其內無尿跡、無污跡、無水銹跡、無阻塞。
12.廁紙箱:無污跡、無積塵、無蜘蛛網、無霉跡。
13.手紙箱:無污跡、無積塵、無蜘蛛網、無霉跡。
14.門戶:無污跡、無積塵、無亂張貼物。
15.地漏及水溝:無污物積聚、無堵塞。
三、茶水間
1.地面:無污跡、無水泥跡、無口香糖膠跡、無積水、無堆放雜物。
2.墻面:無污跡、無亂張貼物。
3.天花:無污跡、無積塵、無蜘蛛網、無霉跡。
4.光管罩:無污跡、無積塵、無蜘蛛網、無霉跡。
5.洗手盆:無污跡、無茶葉及雜物。
6.垃圾桶:垃圾不可超過桶蓋。
7.地漏及水溝:無污物積聚、無堵塞。
四、電梯及走廊
1.地面:無腳印、無污跡、無水泥跡、無口香糖膠跡、無積水、無堆放雜物、無垃圾。
2.天花:無污跡、無積塵、無蜘蛛網、無霉跡。
3.光管罩:無污跡、無積塵、無蜘蛛網、無霉跡。
4.墻面:無污跡、無亂張貼物。
5.銅牌:無污跡、無積塵、無銅油跡。
6.水牌及指示牌:無污跡、無積塵、無亂張貼物。
7.門戶(管井門、隔煙門、廁所門):無污跡、無積塵、無亂張貼物。
8.垃圾桶:桶體光潔無污跡、無痰跡;煙灰缸蓋上無煙頭、雜物;桶內垃圾不得超過桶口。
9.消防栓:無污跡、無積塵、無亂張貼物。
五、露臺(包括天臺、平臺、陽臺)
1.消防栓:無污跡、無積塵、無亂張貼物。
2.地漏及水溝:無污物積聚、無堵塞。
3.地面:無堆放雜物、無垃圾、無污跡。
六、垃圾房無堆積垃圾。垃圾做到日產日清。做好垃圾袋裝化,將所有垃圾集中堆放在堆放點,做到合理、衛生、四周無散放垃圾。可做廢品回收的垃圾,要另行放置。垃圾間保持清潔、無異味,經常噴灑藥水,防止發生蟲害。
七、消殺無蠅、少蚊、少蟲。
八、滅鼠、滅蟑螂
第10篇 iso9000物業物業管理方案制定控制程序
公 司 程 序 文 件 版號: a
修改號: 0
ej-qp1.2 物業管理方案的制定和控制 頁碼: 1/3
1.目的:
擴大公司業務范圍,在投標或承接新物業項目中制定管理方案,體現開發商和產權人(單位)的要求,促進管理合同的簽定。
2.適用范圍:
適用于公司新投標或承接拳物業項目的管理。
3.引用文件:
3.1質量手冊第4.2章
3.2iso9002標準第4.2章
4.職責:
4.1在公司總經理或副總經理的主持下成立了物業項目的策劃小組。
4.2策劃小組對新物業項目管理進行可行性分析。
4.3策劃小組制訂物業管理方案。
5.工作程序:
5.1策劃小組的建立。
5.1.1策劃小組由公司總經理或副總經理牽頭負責。
5.1.2公司各部門負責人為策劃小組的成員。
5.1.3經營管理部負責組織、策劃的具體工作。
5.2物業的考察:
5.2.1策劃人員到現場了解物業的現狀及周界環境,特別對物業的施工質量重點檢查。
5.2.2策劃人員走訪開發商,弄清物業的設計、配置、內外裝修程度,附近的配套服務設置等情況,并索要施工圖紙、物業平面圖及其它必要材料。
5.2.3策劃人員拜訪產權人(單位),征詢他們的要求,建議特別是物業的施工質量、今后的服務項目和服務程度等。
5.2.4經營管理部根據物業管理委托合同及物業的特點來編制管理方案。
5.3管理方案的制定:
5.3.1策劃人員根據本章5.2考察到的情況,結合政府有關法規和本公司現有物業管理方案,編制該物業管理方案的草案。
5.3.2管理方案內容:
a物業概況
b物業管理的機構設置及職責
c物業管理的近遠期目標
d物業管理日常服務項目設置及服務程度
e物業管理服務項目收費標準依據
f物業配套設施的管理辦法
g物業管理收支預算
h物業管理質量的評定方法
i糾正和預防物業管理發生的問題的措施
5.3.3物業管理方案草案制定后要經總經理和副總經理審批。
5.3.4策劃人員根據總經理或副總經理對草案審批的內容修改草案,直至定案。
5.3.5定案后的物業管理方案須經總經理批準后方可生效。
5.4物業管理方案發放控制
5.4.1管理方案經本章5.3.5程序后,可提供給開發商和產權人(單位)作為投標書。開發商和產權人(單位)與公司正式簽定物業管理合同后,管理方案由綜合辦公室發放到各部門和新成立的物業管理機構。
5.5物業管理方案的修改:
5.5.1開發商或產權人(單位)對物業管理服務提出新的要求或出現其他新的情況時,經公司總經理或副總經理同意后,由經營管理部負責對管理方案進行修改。
5.5.2修改后的管理方案,由總經理或副總經理批準后方有效。
5.5.3批準后的方案,由經營管理部轉交綜合辦公室,由綜合辦公室發放,收回已廢除的方案。
5.6本質量體系文件針對思源小區而設計,不另編制物業管理方案,當合同提出新的要求時,按上述程序進行策劃。
6.支持性文件與質量記錄:
6.1《物業管理方案》無固定格式
6.2《程序文件的控制》ej-qp6.1
第11篇 小區分項物業管理方案：早期介入
華庭小區分項物業管理方案:早期介入
小區的物業管理大體上分為早期介入顧問管理、接管驗收管理、業主入伙管理、治安防范管理、消防管理、清潔綠化管理、房屋及共用設備設施管理、財務管理、質量管理、人力資源管理、社區文化建設等方面,在實際操作中,應根據各階段的特點,有重點、有步驟地逐項落實。
1.早期介入顧問管理方案
在物業管理早期介入階段,通過顧問咨詢,從物業管理的角度,對物業的規劃設計、建筑安裝、設施配套、設備選型等方面提出合理化意見和建議,使之既符合物業管理的要求,又滿足廣大業主的需求,盡可能地減少疏漏,避免遺憾,保證質量,節約成本。根據j華庭工程進展情況,特制訂如下方案:
(1)咨詢內容
a.從政策法規的角度,提供有關物業管理的意見和依據;
b.從物業管理的角度,對以下方面提出合理化意見:
園區的規劃設計
建筑設計和選材
環境整體設計
標識系統的設計、配置
綠化設計
其他公建配套設施配置
消防設施配置
安全監控系統配備選型
隱蔽工程施工
熟悉掌握物業管理法規政策、做到有法可依,有章可循;
a.(2)管理措施
b.學習運用各類專業技術知識,提高早期介入的專業技術含量;
c.制訂早期介入計劃,積極穩妥地開展工作;
d.參與有關工程聯席會議協調各方面關系;
e.深入基層,刻苦鉆研,確保顧問咨詢質量。
第12篇 物業管理維修保養實施方案
物業管理項目維修保養實施方案
目的:
加強辦公樓內公用水、電設施設備日常維護,確保其正常運行、延長其使用壽命。
范圍:
營銷中心、辦公樓內公用水、電設施設備的維修、養護,以及中央空調、送風機房的正常巡檢。
職責:
1.定期巡查,掌握辦公樓內公用水、電設施設備的運行和完好狀態,若發現隱患或不正常情況,應及時組織人員搶修,確保辦公樓內公用水、電設施設備完好、設備正常運行;
3.負責中央空調、送風機房運行情況的檢查、記錄,若有隱患應立即向有關廠家反映,并積極配合中央空調、送風機房廠家進行維修;
4.定期巡視,保證上下水、排污管道暢通;保持污水不外溢、環境清潔;
5.人員持證上崗,維修及時;維修時嚴格遵守安全生產條例和操作規程;
6.愛護工具,節約用材;不得將工具私自外借,不得將常備維修材料私自挪用或送人。
內容、程序及標準:
1.內容:辦公樓內公用水、電設施設備的日常管理、維修、養護、巡視工作。
2.程序及周期:
(1)、每日一次,公共設施、設備的巡視、檢查;掌握運行情況,作好《日檢記錄》;
(2)、接到報修時,應在最短時間內趕往報修現場維修,并作好《報修記錄》;
(3)、每日,對中央空調、送風機房進行開關機并進行巡查,并作好《中央空調、送風機房運行情況記錄》;
(4)、積極配合相關廠家對中央空調、送風機房檢查、維修;
(5)、積極配合相關廠家對設施、設備的大、中修(其材料、費用由甲方提供);(無周期)
(6)、發現隱患或他人報修時,應組織人員及時搶修;(無周期)
(7)、維修時,保證維修的及時率、維修的合格率;保養時,保證運行情況掌握。
3.標準:
(1)、辦公樓內公用水、電設施設備、中央空調、送風機房等情況良好、運行正常;
(2)、上下水、排污管道暢通,無外溢;
(3)、維修后,保持原地衛生清潔,并將物品等按原位放回;
(4)、維修及時率98%以上、維修合格率98%以上;
(5)、設施、設備房內干凈、整潔,衛生良好。
應急措施:
1.接到緊急報修時,應在最短時間內攜帶工具趕赴現場,并組織人員進行搶修;
2.若巡視、檢查發現隱患,應及時維修或向有關部門反映,做到問題不過夜;
3.對意外事件發生的維修情況,應根據實際制定可行的維修規范或措施,并在短時間內實施;
注意事項:
1.高空作業時,嚴格遵守《高空作業規范、程序》;
2.作業時,嚴格操作程序和規程;穿好絕緣鞋、戴好絕緣手套等安全保護措施。
檢查、考核:
1.工作人員進行日常自檢,掌握情況;
2.項目部每周一次,對維修、保養記錄以及中央空調、送風機房情況進行檢查,作好《周檢記錄》;
3.可向相關方了解維修的及時率、合格率,進而考查服務的滿意率,以及是否符合標準、職責等;
4.總公司或項目部除周檢也可進行抽檢,總體掌握維修、養護情況。
