第1篇 物業管理方案策劃控制程序范本
1.0 目的
通過對物業管理項目編制科學、合理、有效的管理方案,有計劃、有組織實施物業管理,以滿足物業管理委托方的要求。
2.0范圍
本程序適用于物業集團對外承接物業項目管理方案的編制和控制。
3.0 職責
3.1 物業集團總經理負責批準物業管理方案。
3.2 業務總部經理負責日常管理工作。
3.3 業務總部副經理負責各自業務歸口的管理方案編制工作。
4.0 工作內容
4.1 方案制定準備工作
業務總部應明確委托方的要求,并充分了解物業交付時間、物業建筑質量、物業位置和區域范圍、物業結構、內外交通、周邊環境等狀況,業務總部經理及時將信息匯總后報集團負責人。
4.3 編制方案
項目管理方案編寫人員根據委托方的要求、物業的實際情況和有關物業管理法規,編制物業管理方案草案::。方案可包括以下內容:
4.3.1物業管理處機構設立情況;
4.3.2運作流程及各項管理規章制度;
4.3.3物業集團員工的日常和專項培訓工作;
4.3.4管理服務用房及其他物資裝備配置情況;
4.3.5管理服務費用收支預算及經營項目的收費項目和標準計劃方案;
4.3.6管理服務分項標準、服務承諾與具體的實施措施;
4.3.7管理服務模式設想;
4.3.8物業維修養護計劃和實施;
4.3.9制定物業集團內部統籌安排的各類工作計劃等。
4.4 方案的審批
物業管理方案草案按照《合同評審控制程序》進行評審,并將評審結果記錄在《合同評審記錄》中,呈報集團總經理審批。
4.5 物業管理方案的修改
4.5.1 委托方提出新的要求時,應及時通知業務總部根據委托方要求修改物業管理方案::,修改后重新對方案進行評審,并報集團總經理審批。
4.5.2 物業管理方案應由業務總部管理、保存。
5.0 相關文件
5.1《合同評審控制程序》(qp-7.2-02)
6.0 記錄表格
6.1《合同評審記錄》(qr-7.2-02-03)
第2篇 某某工業區物業管理服務管理方案實施
某工業區物業管理服務管理方案的實施
1、設想
企業的競爭由'產品質量、安全的環境、潔凈環境'決定的,尤其是在潔凈的環境與工作環境改善方面越來越重要,而'安全、放心、人性化'的物業管理服務已經得到當今社會及企業的普遍關注社會話題,因此引入**工業區的物業管理服務已經是勢在必行了。
物業物業管理服務于**工業區的功能性價值主要體現于前三個層次,而附加性價值依托于后三個層次。全方位、系統化、層次化、多元化的綜合服務是我們的工作方向。因此本公司除了向**工業區提供一般的保安、日常保潔以外,還可以提供綠化養護服務。
2、物業管理服務關鍵在于不斷的值守、整理整頓與清潔維護
公司將不斷的加強對全體保安、保潔進行崗位職責和環境衛生意識
培養與培訓,尤其是抓緊對新進來的保安、保潔培訓,并使之掌握
運用正常值守和保潔管理的方法和技巧,'安全優于一切'、'衛生
服務質量第一'是貫穿于每天的工作之中,靠的是責任、認真、負責。
3、物業管理服務管理方案實施步驟
⑴與**工業區交流、溝通直至簽約;
⑵招聘并培訓保安、保潔(5天);
⑶購置服裝及保安裝備、保潔用品,對保安、保潔進行適應性見習上崗訓練;
⑷按照**工業區作息時間進行適應性上崗考察;
⑸上崗15天后再培訓考察(試用期2個月);
⑹向**工業區匯報保安、保潔管理工作;
⑺與**工業區再交流、進行改善對策。
4、保安、保潔人員配置、分工與職責
⑴保安人員配置:2人(男);保潔人員配置:1人(男)
⑵分工:1、保安周一~周五每天2人同時上班,每天晚上常住工場。周六、周日輪休;
⑶保潔周一~周日上班,周六休息
⑷綠化實行按時、按季進行施工、維護與管理,人員由公司適時安排。
zz物業管理服務有限公司
附件:保潔質量標準
一、正門、廣場
1.綠化帶、花草盆:無垃圾、無臟雜物,花草葉無枯萎和明顯積塵,花草盆側面及槽邊無污跡、無積塵、無積水和異味,花草修剪整齊,擺放美觀。
2.所管區域道路和地面:無污跡、無水泥跡、無口香糖膠跡、無積水、無堆放雜物、無表苔。
3.階梯:無污跡、無水泥跡、無口香糖膠跡、無積水、無堆放雜物。
4.扶手:無污跡、無水跡。
5.墻面:無污跡、無亂張貼物。
6.門戶:無污跡、無積塵、無亂張貼物。
7.指示牌(包括大廈招牌):無污跡、無積塵、
8.消防栓:無污跡、無積塵。
9.出入口欄桿:無污物、無阻塞。
二、洗手間
1.地面:無污跡、無水泥跡、無口香糖膠跡、無積水、無堆放雜物。
2.墻面:無污跡、無亂張貼物。
3.天花:無污跡、無積塵、無蜘蛛網、無霉跡。
4.光管罩:無污跡、無積塵、無蜘蛛網、無霉跡。
5.窗戶:無污跡、無積塵、無亂張貼物。
6.鏡臺:無污跡、無積塵、無亂張貼物。
7.洗手盆:表面光潔、無污跡。
8.鏡面:無污跡、無積塵、無亂張貼物。
9.排氣口:無污跡、無積塵、無蜘蛛網、無霉跡。
10.尿槽:表面光潔、無尿跡、無污跡、無水銹跡、無煙頭、無雜物、無異味。
11.廁座:廁蓋及廁體內外表面光潔,其內無尿跡、無污跡、無水銹跡、無阻塞。
12.廁紙箱:無污跡、無積塵、無蜘蛛網、無霉跡。
13.手紙箱:無污跡、無積塵、無蜘蛛網、無霉跡。
14.門戶:無污跡、無積塵、無亂張貼物。
15.地漏及水溝:無污物積聚、無堵塞。
三、茶水間
1.地面:無污跡、無水泥跡、無口香糖膠跡、無積水、無堆放雜物。
2.墻面:無污跡、無亂張貼物。
3.天花:無污跡、無積塵、無蜘蛛網、無霉跡。
4.光管罩:無污跡、無積塵、無蜘蛛網、無霉跡。
5.洗手盆:無污跡、無茶葉及雜物。
6.垃圾桶:垃圾不可超過桶蓋。
7.地漏及水溝:無污物積聚、無堵塞。
四、電梯及走廊
1.地面:無腳印、無污跡、無水泥跡、無口香糖膠跡、無積水、無堆放雜物、無垃圾。
2.天花:無污跡、無積塵、無蜘蛛網、無霉跡。
3.光管罩:無污跡、無積塵、無蜘蛛網、無霉跡。
4.墻面:無污跡、無亂張貼物。
5.銅牌:無污跡、無積塵、無銅油跡。
6.水牌及指示牌:無污跡、無積塵、無亂張貼物。
7.門戶(管井門、隔煙門、廁所門):無污跡、無積塵、無亂張貼物。
8.垃圾桶:桶體光潔無污跡、無痰跡;煙灰缸蓋上無煙頭、雜物;桶內垃圾不得超過桶口。
9.消防栓:無污跡、無積塵、無亂張貼物。
五、露臺(包括天臺、平臺、陽臺)
1.消防栓:無污跡、無積塵、無亂張貼物。
2.地漏及水溝:無污物積聚、無堵塞。
3.地面:無堆放雜物、無垃圾、無污跡。
六、垃圾房無堆積垃圾。垃圾做到日產日清。做好垃圾袋裝化,將所有垃圾集中堆放在堆放點,做到合理、衛生、四周無散放垃圾。可做廢品回收的垃圾,要另行放置。垃圾間保持清潔、無異味,經常噴灑藥水,防止發生蟲害。
七、消殺無蠅、少蚊、少蟲。
八、滅鼠、滅蟑螂
第3篇 x天花園前期物業管理方案
中天花園前期物業管理方案(前期顧問的內容、起始時間、價格)
1物業管理顧問計劃
在簽定本合同后,乙方派駐人員與甲方籌建處相關部門人員進行交流,在充分了解物業實際情況基礎上,擬訂并提交一份較詳盡的物業管理顧問工作計劃;以使將來工作可以順利開展及明確甲方日后對乙方之顧問服務之監督標準。
2顧問服務具體事項策劃
交付使用前工程咨詢策劃服務(包括但不限于下列內容)
1、審閱甲方提供的設計圖紙,并從物業管理及用戶角度對物業的平面布局、功能區域劃分提出改進方案供甲方參考。
2、協助甲方監管有關工程進度,列出物業開發遺漏內容,并提出改進建議供甲方參考;需要時出席甲方召開的工程例會及其他重要會議。
3、在設計、選型時對甲方選擇的機電設備、物業智能化系統、保安系統、停車管理系統、物業照明設備及裝飾材料進行審議并提出意見和建議。
4、協助制定接管驗收標準及物業接收計劃,草擬工作日程并安排物業工程人員按工程進度及質量標準逐步進行驗收(包括但不限于下列內容)
協助甲方對物業總體進行檢查、驗收;
協助甲方對各功能區域進行檢查、驗收;
制定有關工程機電設備驗收測試方案,核對供應商提供的數據、資料,并單項參與主要機電設備的驗收及試運行;
協助甲方對裝飾、裝修進行檢查、驗收。
5、依照國家現有的法規及物業項目具體狀況專門訂立各項有償服務項目的收費標準。
6、制訂物業工程部的各種規章制度。
3交付使用前后物業籌備工作(包括但不限于下列內容)
1、制定《業主臨時公約》和《前期物業管理服務協議》明確業主及物業管理公司的權利和義務。
2、做好交付前的安全、保潔、工程維護、綠化、設施設備的驗收交接工作,完整收集物業圖紙和相關資料;
3、制定物業交付流程和工作預案,協助甲方做好交房場地布置、人員配備,做好物業解釋工作,接管房屋鑰匙和相關配件,做好交房的前期準備工作;
4、做好物業拓荒保潔和綠化清理工作。
5、制定完成物業管理各項制度和設置相關指示標牌;
6、物業成品保護和公共設施設備的調試、運行試驗;
7、完成物業通水、通電、智能化設施的試運行工作;
8、完成物業交付時所使用各類文件及表格;
9、制訂物業交付和現場管理的緊急應變計劃;
10、制訂物業安全保衛實施計劃,保安計劃,并對保安系統安排及所需設備提出詳細建議。
11、按照物業需要擬定物業管理公司員工總體架構及各級人員編制。
12、做好上崗員工的業務技能培訓:
1)物業管理基本概念
2)物業交付、裝修及搬遷流程
3)客戶投訴處理程序
4)突發事件處理程序
5)常用消防設備/器材介紹及火災應急程序
6)服務的概念及服務的幾大技巧
7)員工服務質量標準
8)保安員守則及保安巡邏注意事項
9)物業工程驗收處理程序
10)物業工程部相關制度介紹
11)設備巡檢及維修保養
12)緊急工程維修措施制訂及如何執行
13)人事行政管理程序
14)清潔工作操作規范初期培訓
13、制定巡訪制度,加強與甲方的信息反饋處理和整改意見的處理工作。
14、物業交付使用前,制定好二次裝修管理程序。
15、交付現場外圍及物業內車輛進入交通路線通行方案及管理制度。
4顧問起始時間
自合同簽訂之日起至整個項目交付止,時間約20**年11月~20**年12月,26個月.
5顧問服務費:人民幣1萬元/月,簽定顧問合同至房屋交付之日止.
第4篇 物業公司環境安全管理方案管理程序
環境管理程序文件
--物業公司環境、安全管理方案管理程序
1.0目的
明確制定環境/安全管理方案的方法和步驟,以確保環境/安全目標、指標得以實現。
2.0 適用范圍
適用于公司環境/安全管理方案的制定和控制
3.0 職責
3.1 公司質量/環境/安全管理委員會組織制定并評審環境/安全管理方案。
3.2 總經理負責批準《環境/安全管理方案》。
3.3 各部門經理組織《環境/安全管理方案》實施。
3.4 品質部負責《環境/安全管理方案》實施的跟蹤驗證及組織方案修改的評審。
4.0 工作程序
4.1 環境/安全管理方案的制訂與評審
4.1.1 由公司質量/環境/安全管理委員會依據環境目標、指標,結合所確定的重大環境因素組織環境/安全管理方案的編制,并對方案進行可行性分析,包括對技術可行性、成本、效益、改進環境表現等進行分析評價,評價過程記錄在《環境/安全目標、指標評審記錄表》中。
4.1.2 通過評審的環境/安全管理方案應提交總經理批準。
4.2 環境/安全管理方案的要求
4.2.1 環境/安全管理方案要保證環境目標、指標的有效完成,應確定完成這些任務、行動措施的順序、時間、人員職責和具體方法,必要時可包括實施方案的預算。
4.3 環境/安全管理方案的發放管理
4.3.1 經總經理批準的環境/安全管理方案由品質部受控發放至各相關部門。
4.3.2環境/安全管理方案是動態文件,當環境/安全目標、指標發生更改時,有新技術、新材料問世時,或執行中有重大問題時,應對環境/安全管理方案重新評審、修訂,修訂后的管理方案應履行原審批手續,進行發放。
4.4 《環境/安全管理方案》的實施
4.4.1 各部門負責根據方案的要求組織實施。
4.5 《環境/安全管理方案》的跟蹤驗證
4.5.1 品質部每月定期對環境/安全管理方案的實施情況進行跟蹤,并將詳細情況記錄在《環境/安全方案實施跟蹤記錄表》中,對出現的問題要及時解決,必要時啟動《不合格/糾正預防措施控制程序》。
4.5.2管理者代表負責將環境/安全管理方案執行情況提交管理評審。
4.6 《環境/安全管理方案》的修改
4.6.1 《環境/安全管理方案》在下列情況下應進行及時的調整、修訂:
a. 公司物業管理服務作業狀態發生變更;
b.公司環境/安全管理目標和指標發生重大變化;
c.增加新的物業管理服務項目;
d.由于管理評審或審核要求;
e.其他因素影響。
4.6.2 《環境/安全管理方案》需要修訂時,公司品質部對相關部門和管理處提出要求,或直接由相關部門和管理處進行修改,由公司管理委員會評審,報公司總經理審批準后執行。
5.0 相關文件
5.1《不合格/糾正預防措施控制程序》(zh*-tp-11)
6.0 質量記錄
6.1《環境/安全管理方案》(zh*-ep-02-1/a)
6.2《環境/安全管理方案評審記錄表》(zh*-ep-02-2/a)
6.3《環境/安全方案實施跟蹤記錄表》(zh*-ep-02-3/a)
6. 4《環境/安全目標、指標評審記錄表》(zh*-ep-02-4/a)
第5篇 物業項目管理處自查方案
物業公司項目管理處自查方案
1.0目的
為使管理處各項工作能正常開展,及時糾正各項不合格服務,以防問題的發生。
2.0范圍
對管理處的各項工作進行自檢,自查包括物業管理處周檢、班組日檢。
3.0職責
3.1管理處主任負責安排對各項服務進行監督、檢查,負責組織周檢,并對現場進行巡視和指導。
3.2各班組主管作為檢查人員對所分管的服務進行日檢。
4.0自查內容
1)管理處內務巡查內容:
a.儀容儀表:按規定著裝
b.服務態度:說話和氣,使用文明用語
c.工作紀律:按時上下班,上班遵守紀律
d.文案記錄:記錄清楚、不弄虛作假
e.辦公環境:清潔衛生、擺放整齊、無垃圾堆放
2)物業服務巡查內容:
a.違章:如違章裝修、亂搭亂建、墻壁亂畫、亂張貼、乞討人員等現象。
b.維修:是否有安全隱患,
c.治安:有無可疑人員、推銷人員和其他的治安可疑情況等。
d.車輛管理:是否按規定進行登記,是否阻礙交通,擺放是否有序。
e.清潔:是否達到公司要求。
5.0程序
5.1時間安排,日檢:班組主管每日上午、下午個巡視一次,記錄一次。
周檢:每周一下午,檢查上周的服務情況,因特殊原因可提前或滯后。
5.2現場自查過程中,應客觀、公正地進行檢查,檢查人員應認真判斷,發現不合格應取的受檢人員的認同,將結果記錄在'工作日記'中。
5.3自查記錄應在'工作日記'中列出自查的重點、巡視的范圍。
5.4自查中主要記錄發現的問題,對業主的提議、建議幾自己在工作中發現的需加強管理、提高服務質量等方面的想法也應該做好記錄。
5.5自查中發現的問題,分類進行處理:
a.收集的管理意見,需管理處決策的上報管理處主任,需公司決策的上報公司有關人員。
b.輕微不合格在日檢、周檢中關閉處理。
c.嚴重不合格,填寫'不合格服務處理表'。
d.發現違章行為按公司規章制度執行。
6.0相關記錄
工作日記
不合格服務處理表
第6篇 物業管理手冊之物業方案管理
物業管理手冊:物業方案管理
1 總則
1.1 物業管理方案是物業管理策劃的具體表現,是物業管理工作開展的依據和前提。各項目所在公司和物業分公司必須遵照管理公司批準的物業管理方案開展工作。
1.2 各物業分公司在制定物業管理方案時必須遵循'基于事實的決策方法'原則, 將物業服務策劃建立在信息收集和數據分析的基礎上,進行必需的市場狀況、顧客 需求的調查和分析。
1.3 制定《物業管理方案》或針對某項具體任務的服務方案,須與管理公司的制度 規定保持一致。
1.4 物業服務策劃是一個動態的、持續的過程,是將顧客需求和期望轉化為內部管 理規范的重要途徑,各物業分公司管理層應重視物業服務策劃工作,不斷總結和提 高策劃水平和工作效率。
2 相關職責界定
2.1 物業分公司負責根據物業管理部確定的原則、指標及目標進行物業服務策劃及 相關的物業市場和顧客需求調查工作,編制物業管理方案及各項服務專案,并組織 實施。
2.2 項目所在公司負責審核《整體物業管理方案》、《分期物業管理方案》,并將 其納入本公司《項目經營策劃書》。
2.3 項目所在公司負責根據管理公司批準的《整體物業管理方案》、《分期物業管 理方案》與物業分公司簽訂目標管理責任書。
2.4 管理公司物業管理部負責根據項目情況提出物業管理方案制定原則,確定方案 中的經濟指標、質量目標,指導各物業分公司開展市場調查和物業管理方案編制, 并審核《整體物業管理方案》、《分期物業管理方案》。
2.5 管理公司經營管理委員會負責審批《整體物業管理案》、《分期物業管理方案》。
3 物業服務策劃時機
3.1 根據物業服務運作特點,需要進行物業服務策劃的情形包括(不限于):
a) 針對項目所在公司新開發項目(分期開發項目)進行的物業服務策劃,根據
策劃結果編制整體(分期)物業管理策方案;
b) 對外承接物業項目時進行的物業服務策劃,根據策劃結果編制整體物業管理 方案,須在委托方要求的期限前獲得批準并遞交;
c) 進入前期物業管理階段的物業項目,進行的物業服務內容再策劃,根據策劃 結果調整物業管理方案,須在入伙前獲得批準;
d) 進入正常運營階段的物業項目,定期(年度)進行物業服務策劃,根據策劃結 果調整物業管理方案;
e) 進入正常運營階段的物業項目,新增服務項目時進行的專項服務策劃,根據 策劃結果補充物業管理方案內容;
f) 進入正常運營階段的物業項目,因改進服務質量或參加評比創優進行的專項 服務策劃,根據策劃結果調整物業管理方案。
3.2 各類物業服務策劃均由物業分公司(籌備處)負責完成,并以書面文件形式表達, 包括針對物業項目整體服務形成的物業管理方案,以及針對某項具體服務任務形成 的專項服務方案或專項工作方案。
3.3 針對au*地產新城市新開發項目,《整體物業管理方案》應作為項目所在公司項目經營策劃書的一個必需組成部分,在新城市新項目第一期,與施工圖預算同步 完成上報。
3.4 針對au*地產分期開發項目,還應分期編制《分期物業管理方案》作為每期項
目經營策劃書的必需部分,如當各期開發的建筑形態與所在城市前期開發的建筑形 態差異不大,則在建筑單體方案審批完成后 20 天上報,如與所在城市前期開發的建 筑形態差異太大,可與施工圖預算同步完成后上報《分期物業管理方案》的編制。
3.5 對外承接物業項目時,物業管理方案應作為物業分公司投標文件的重要組成部 分,是投標報價的主要依據。
3.6 所有進入正常運營階段的物業項目,物業分公司應定期(至少每年一次)對物業 管理方案進行評審和更新,對新服務內容、服務質量改進等專項工作還必須有針對 性地進行策劃。
4 物業管理方案編制
4.1 各類物業服務策劃必須根據策劃對象的涉及的范圍、項目定位、市場環境因素,以及au*物業服務標準等,對以下方面進行明確:
a) 物業服務承諾和服務標準;
b) 特定項目的物業服務任務、過程及其活動;
c) 適宜的組織機構、人員編制及組建(人員到位)安排;
d) 確保服務有序運作所需的管理文件和資源;
e) 為保證服務質量所需的監督、檢查、評價活動,以及滿足要求的判定準則;
f) 財務測算等。
4.2 物業分公司(籌建處)在針對新開發項目進行物業服務策劃時,應按管理公司《物 業服務市場調查指引》、《顧客需求調查指引》的規定進行系統的調查和分析,并按《物業管理方案編制要點》的規定形成《整體物業管理方案》和《分期物業管理 方案》。
4.3 《整體物業管理方案》、《分期物業管理方案》編制完成后,物業分公司(籌備 處)總經理負責組織相關專業人員參與方案評審,并形成書面評審記錄。方案評審應考慮的方面包括(不限于):
a) 是否符合企業理念、承諾及管理模式;
b) 是否符合現行物業管理的法律法規;
c) 是否能夠保障物業服務合同所規定的目標、標準的實現;
d) 資源配置及各項管理服務費用的設立、測算是否合理;
e) 方案是否具有可操作性;
f) 方案有無創新性。
4.4 《整體物業管理方案》、《分期物業管理方案》經評審完善后,由項目所在公 司經營委員會負責審核,并作為項目所在公司《項目經營策劃書》的一部分報管理 公司經營管理委員會批準,管理公司經營委員會對方案的主要指標要書面批復。
物業管理方案(含物業服務成本、收費標準等)上報時間:新城市項目第一期,與施工圖預算同步完成上報
已有開發項目的城市,當各期開發的建筑形態與所在城市前期開發的建筑形態差異
不大,則在建筑單體方案審批完成后20天上報,如與所在城市前期開發的建筑形態差異太大,可與施工圖預算同步完成后上報
4.5 對外承接項目時編制的物業管理方案按本手冊 6.1 節規定執行,由經項目所在 公司審核、管理公司物業管理部批準。
5 項目開發期間的物業管理方案執行與修訂
5.1 《整體物業管理方案》、《分期物業管理方案》經正式批準后,管理公司相關 職能部門、項目所在公司、物業分公司均必須嚴格執行。項目所在公司內部制訂的 管理制度,以及管理公司職能部門對物業分公司的工作指令均必須保證與管理方案 協調一致。
5.2 為保證物業管理方案的切實執行,項目所在公司依據《整體物業管理方案》、
《分期物業管理方案》分別與其下屬的物業分公司簽訂《整體物業管理責任書》、
《分期物業管理責任書》,并按本手冊第 4.2 節的規定實施目標責任制考核。
5.3 新開發項目的物業管理方案執行過程中,因項目條件發生變化的可根據項目開 發實際情況對物業管理方案進行調整、修訂,凡涉及目標變更的必須經管理公司經 營委員會批準。對不涉及目標變更的修訂,由項目所在公司審批,報管理公司物業 管理部備案。
6 項目正常運營后的物業管理方案評審與修訂
6.1 物業項目進行正常運營后,各物業分公司應對管理方案進行定期評審,以保證 管理方案內容充分、適用。管理方案的適宜性評審至少每年一次,可與管理評審同 時進行。
6.2 為保證物業管理方案定期評審工作的有效性,物業分公司總經理應在方案評審 前組織必要的顧客滿意調查和需求分析,以及行業市場調查工作。
6.3 因顧客需求、經營環境變化需變更原管理方案,或新增服務內容時,必須重新 進行相應的物業服務策劃,修訂物業管理方案,針對變更內容或新增服務項目明確
規定:
a) 服務承諾、服務方式、活動和控制要求;
b) 需制訂的內部運作(執行和檢查)規范文件;
c) 顧客溝通事項和內容,以及發布必要的公開文件;
d) 所需資源條件及提供安排;
e) 變更(新增)服務過渡時限、方法和控制措施等。
6.4 進入正常運營階段的物業管理方案的任何修訂之前,均應與業主委員會達成一 致意見。修改內容凡涉及目標變更的必須經管理公司經營委員會批準,對不涉及目 標變更的修訂,由項目所在公司審批,報管理公司物業管理部備案。
6.5 修訂后物業管理方案應作為項目所在公司與物業分公司簽訂《年度物業管理責 任書》的依據之一,并按本手冊第 4.2 節的規定實施目標責任制考核。
7 相關文件與記錄
7.1 wdwy-wi-mm410
1 物業服務市場調查指引
7.2 wdwy-wi-mm4102 顧客需求調查指引
第7篇 z物業轄區公共設施設備管理方案
一、目的
保證設施設備及場所處于良好的狀態,以提高優質服務的需要。
二、驗收管理
1、組織工程維修部技術人員和操作人員參與驗收,做好接管工作。
2、驗收的主要內容
(1)建筑工程資料圖表、竣工驗收和相關資料;設備的隨機技術資料和安裝施工中形成的資料;
(2)設施設備及場所的質量檢查,設備空載運轉試驗、負荷實驗。
3、驗收合格后,資料全部歸檔,交付使用管理部門。
三、設備設施分類
根據各類設備設施的功能、用途、重要性等因素對其實行分類管理,分a、b、c三類:
a類:監視系統設備,配電房各屏柜,生活、消防水泵,消防報警系統,電梯。
b類:排風設備,水箱(池),滅火器材,排污泵。
c類:房屋本體照明設施、室內外插座、各式燈具、水龍頭、排水設施、室內空調架、道路。
四、設備的運行管理
1、對a類設備,配備專職運行操作員,根據業主委員會要求,專人定崗值班或巡回方式對設備進行管理。
2、設備運行操作人員經過培訓,熟悉所管理的性能、特點和操作規程,考核合格后上崗操作。
3、設備運行操作人員按崗位職責及運行操作規程,對設備進行操作和檢查,作好運行記錄和值班記錄,認真做好交接班。
4、各設備主觀人員根據運行管理有關制度,每月檢查監督設備運行操作人員崗位職責旅行情況,檢查設備運行狀態,注意設備運行安全性、合理性、經濟性,檢查運行就、維護保養記錄、交接班記錄,檢查后在有關記錄上簽字,發現問題及時糾正,對發現的設備問題應詳細填表報告,工程維修部主管監督整改情況。
五、設備設施的維修保養
1、工程維修部負責所管轄設備設施的維修保養,各班長負責組織本班維修保養工作。
2、設備設施保養分日常維修保養和定期維護保養及年檢維護保養3個層次。
(1)日常維護保養主要是巡視檢查和清潔方面的工作;定期維護保養主要工作就是性能狀態檢查和計劃性能修理的內容;年檢維護保養主要是對設備進行全面的調整。
(2)日常維護保養通常由設備運行操作,值班人員負責,定期維護保養由維修人員負責操作,值班人員進行配合,有些設備外聘專業公司進行。
(3)維護保養工作的項目由各類設備具體規定,各設備主觀根據規程并結合設備具體技術狀況,做出年度、月維護保養計劃,經部門主管領導批準后實施。
(4)設備年檢維護保養,由委托年檢單位實施。維護保養結束后以書面形式報告部門主管。
六、設備設施維修
1、設備設施的維修分計劃維修和故障維修兩類
(1)計劃維修是自在設備設施沒有發生問題之前,對其劣化和缺陷部件進行預先維護和修理;
(2)故障維修是對設備設施受損設備故障后其失效、損壞部件進行針對性維修。
2、設備設施維修采用委托維修和派工維修兩種形式
(1)委托維修主要用語故障維修。管理處設總中央值班調度室,實行24小時值班,配置專線電話,隨時接受住戶、巡視員、操作員的維修申報和故障報告,接報后,迅速同志有關維修人員在規定時間內修復。
(2)派工維修主要用語計劃維修、零星及小型的設備新裝、改裝專案處理。工程、維修部部長根據設備定期保養計劃,當前對設備定期保養計劃,當前設備運行狀況的分析調查結果,以及住戶的要求填寫派工單,派專人完成的特定工作。派工單的處理與跟進流程按委托維修規定進行。
七、設備故障及事故
1、凡因為歸規程、操作使用不當或設備發生非正常損壞而被迫停止運轉。達到一定時間或造成損失的,稱為設備事故。
2、損失及影響不及事故嚴重程度的其它情況稱之為故障。
3、無論發生何種設備故障和事故,設備主管班必須立即組織力量迅速處理。較重大時間,必須及時報告部門主管甚至管理處主任協調處理。
4、無論發生何種設備故障和事故,設備主管班、運行值班人員、維修人員必須詳細記錄,不得疏漏和隱瞞。
八、設備的大修、更新
1、管理處根據實際情況對設備進行大修、更新和技術改造,使之更加安全、有效、經濟、可行。
2、設備及物業本體部分的大修、更新和技術改造費用,從維修資金中支出。每年度的費用預算,經業主委員會審核,業主大會批準,其后決算還須維修資金管理中心審計。
3、大修改造的項目由各設備主管工程師會同各班長提出申請,經管理處討論形成《年度維修計劃申請報告》,報經業主委員會批準后方可實施,項目實施按照:誰主管,誰負責“的原則,在工程主管指導下進行。
九、設備的報廢
1、設備有下列情況下考慮報廢:
(1)已經超過使用年限,主要結構及部件磨損破壞,設備效能達不到要求且不能修復。
(2)設備技術陳舊落后,無形磨損嚴重,經濟效果差,經濟上分析結論更新勝于大修。
(3)因以外災害或事故使設備損壞嚴重而無法修復使用,建筑物改建不能拆裝的。
(4)嚴重影響安全,繼續使用將會引起危險事故的。
(5)設備耗能大、污染環境嚴重,國家管理部門規定應予淘汰的產品。
2、設備報廢由設備使用管理部門提出申請,并填寫《設備報廢申請單》,綜合事務部組織有關人員進行鑒定后報管理處主任和物業公司經理批準,其中產權屬于業主的設備報廢還須報請業主委員會批準。
3、設備報廢后,由設備四用部門進行利用和處理,殘值回收憑據報財務部注銷設備資產,同時注銷臺賬和卡片。
十、房屋外觀和圍墻護欄
1、空調統一安裝在預留位置上,空調架每年油漆一次,費用由受益業主承當或從維修資金中支出。
2、房屋外墻不得安裝任何使用或觀瞻飾物。
3、嚴格裝修申請審核和裝修期間的巡視檢查工作,加強日查個管理,治安巡邏人員每天將房屋外墻和圍欄列入檢查項目。
4、對住戶擅自作主進行的任何為歸安裝,管理處派人及時進行勸阻
;對已經造成的事實,管理處派人上門與住戶協商,勸其整改,住戶整改有困難的,管理處免費提供整改服務。
十一、記錄
1、工程驗收記錄;
2、設備臺賬;
3、設備標識卡;
4、運行記錄;
5、設備日常巡視保養項目及記錄;
6、設備定期維護保養項目及記錄;
7、事故故障報告單;
8、設備報廢申請表;
9、設備大修改造申報表;
10、設備大修匯總表。
十二、公共設備設施維修、保養程序:
(1)管理處維修工程組每天安排人員對區域內的設備設施進行巡查,不論設備設施運行狀況如何都要作出詳細的記錄;
(2)如果在檢查中發現有故障或損壞的,應向工程組提出修理申請,填寫維修申請表;
(3)經管理處領導認定后,將工作交給工程維修組,讓其完成人員的安排和修復工作;
(4)工程組人員按照工種,指定專人到現場進行維修;
(5)如果這種損壞我們管理處的人員根本無法進行維修的,根據維修材料和人工費用等認真核算大致維修費用,報管理處領導審核安排;
第8篇 某某銀行支行住宅區物業管理方案
某銀行支行住宅區物業管理方案
管理思路
現代人經過努力,在居住條件上已從生存需求、倫理需求提升到發展和享受需求層面,有了更高的要求。
考慮到在支行各住宅區的業主使用者大多為銀行及金融系統員工及個別經濟富裕的企業人士。業主組成整體素質較高,因此相對物業管理服務工作的要求高,所以被動型、基礎型的物業管理服務工作很難讓業主滿意。為了在不同程度上滿足業主和使用者的需求,我們將在為支行住宅區的物業管理服務過程中體現'業主利益第一位,服務內容全面化,保證物業管理服務質量',以達到我們物業管理的目標:通過自己的有效服務,提高物業的使用效率和經濟效益,促使物業的保值和增值,構筑起一個有利于人與人之間溝通、人與文化融通、健康開放的生活環境。
管理方式
1、物業管理改進工作
為了顯現出物業管理的三大功能:'管理功能、維護功能、服務功能'。dy物業管理公司將在支行各住宅區的管理服務過程中突出體現:
(1)管理酬金定額收取,徹底照顧業主利益
dy物業管理公司將采用管理酬金標準與住宅區物業管理支出脫鉤,以定額形式收取,以國家統計部門物價指數調整的原則。從根本上為業主利益考慮,以增強業主與委托管理機構的相互信任,全力為住宅區業主、使用者服務。
(2)維修資金管理
物業維修資金按支行住宅區所在地有關規定執行,維修資金的審批權在于業主委員會,使用權在于物業管理機構,保證維修資金的專款專用。
(3)零干擾服務
物業的各項服務以盡量不打擾業主住戶為原則,如人走到樓門口,樓道燈也應聲而開,設置宣傳欄對通知社區內特別需要讓住戶們了解的信息等。
(4)倡導'鄰居守望',加強居民自治意識
在發達國家住宅區,為了提高安全度,特別倡導住戶不但要注意自家的防火、防盜,而且要注意鄰居住戶的安全,特別是在鄰居出門在外的時候,要主動幫忙'守望',這種做法體現了居民安全管理的自治意識。我們將在支行各住宅區借鑒這種富有實效的措施。
(5)開通渠道,保障有效溝通。
由于住宅區相對分散,很難集中管理。因此我們將運用業戶信箱、熱線電話、e-mial、英特網等多種渠道,開展座談、家訪等多種形式,與業主、使用者保持溝通,以有效的保障物業管理服務滿足需求和達到質量標準。
2、支行各住宅區物業管理模式構想
(1)公司將組建支行住宅區管理處,在公司物業管理部的領導下,全權負責小區清潔綠化、安全防范、設備維護保養及小區公共地方管理和對業戶的接待、回訪等管理工作。
(2)小區的衛生保潔按公司制定清潔工作內容及衛生檢驗標準、工作規程等由清潔班進行,由服務中心對其工作進行檢查、考核和對清潔效果進行評定。水池清潔交由dy公司保潔部專門負責清潔。
(3)由具有專業資格證書的專業人員負責工程維修部,直接歸屬支行住宅區管理處管理,負責對設備、設施進行日常維護保養、故障維修工作,dy公司工程部根據實際情況提供技術指導。
(4)管理處下設保安部,對小區實行24小時封閉式管理。負責小區外圍巡檢、門崗值班,并派員對小區進行不定期巡視檢查,。
(5)支行住宅區管理處設服務中心,負責業戶接待、回訪、投訴處理,并實施工作時間外管理人員輪值制度,以處理應急工作及監督檢查工作。
3、支行住宅區管理處組織架構
4、激勵機制
dy公司認為,人是企業經營管理的核心,企業的經營管理目標歸根到底是通過人去實現,堅持'以人為本',以充分發揮人的積極性、創造性作為根本,高度重視公司人力資源管理和對業主自覺性培養工作,著眼于充分發揮員工的潛力和積極性,不斷提高員工的素質,增強業主遵守物業管理各項規章制度的自覺性,促進公司內部和管轄區和睦友好的人際關系。
dy公司將目標激勵作為最主要的激勵手段,每年初根據dy物業公司承諾及公司總體發展規劃制定物業管理質量目標,并將各項指標分解到各部門,實行各部門目標管理責任制考核,明確責、權、利,使每一位員工明白并理解各項工作要求。每季度按分解指標檢查落實情況,兌現獎罰措施,體現多勞多得,并在實踐中培養和選拔物業管理骨干。
5、監督機制
外部監督機制
嚴格按照國家、政府及上級主管部門有關法律、法規要求開展工作,定期向支行相關部門和業主委員會報告工作,檢討物業管理運作事務,并制訂出日常工作計劃,接受mm市房管局及建委等其他政府部門的監督。
內部監督機制
嚴格按照iso9001質量體系進行服務質量控制,對每個項目的管理服務過程建立原始記錄,另接受dy公司各職能部門對服務質量、管理費用開支、員工考核等方面的監督。
6、自我約束機制
嚴格執行國家、政府發布的有關法規、條例以及實施細則。
實行崗位考核制度,日常管理通過崗位評分制度約束員工行為,實行崗位工作質量、評分與工資級別掛鉤,每年進行一次員工全方位考核,實行5%淘汰制。
7、信息反饋及處理機制
掌握真實情況是改善工作的前提。我們將根據iso9001質量體系及其要素4.14《糾正和預防措施》的要求,通過信息反饋和處理,保證優良的物業管理服務。
支行住宅區管理處將充分利用以下三方面信息反饋渠道:
a、管理處下設服務中心,由管理處主任及保安部24小時協調處理全方面物業管理服務,公布服務熱線電話號碼,回答各類詢問、受理業主、客戶投訴。所有投訴均按dy公司投訴處理程序文件執行。
b、dy公司按iso9001質量體系要求,管理處每季組織一次業主、住戶意見調查活動,掌握真實情況,明確各項物業管理承諾指標中的差距,及時采取措施,調查意見的處理結果及時反饋給業主/住戶。
c、在支行各住宅區均設立意見箱,每周開箱一次,匯總各類意見建議,并將處理結果反饋給業主/住戶。
信息反饋及處理流程圖
入駐工作計劃
序號項目內容時間備注
一房屋及公共設施維修保養1.制定房屋養護和維修計劃方案;
2.維修基金的管理;
3.房屋的維修管理;
4.房屋的養護服務。進入管理首月實施
二機電設備的維修養護1.設備的基礎資料管理;
2.設備的運行管理;
3.設備的維修管理;
4.設備能源和安全管理。進入管理首月實施
三安保管理1.治安管理;
2.交通、車輛管理;
3.消防管理。進入管理首月實施
四小區環境管理1.園林綠化管理;
2.清潔衛生管理;
3.環保管理。進入管理首月實施
五財務管理1.財務帳務;
2.費用收取。進入管理首月實施
六社區文化活動開展1.社區宣傳;
2.提供社區服務。進入管理首月實施
七便民服務1.為住戶提供便民服務;進入管理首月實施
物資裝備計劃
硬件設施是物業公司管理的必須條件。為確保支行住宅區物業管理工作正常運作,須合理配置必要的物業管理用房;器械、工具以及通訊,治安裝備及辦公用品等。配備原則以高效益合理實用為原則
1、管理用房
本公司按委托方提供的管理用房進行合理安排、布置。
2、員工宿舍
為保證小區應急狀態的處理能力,我們建議提供部分員工宿舍解決保安部員工住宿,具體由雙方協定。
第9篇 某商業街物業財務管理方案
商業街物業財務管理方案
財務管理是物業管理中重要的內容之一,財務管理目標要求在改善財務狀況的條件下,不斷擴大財務成果,提高企業經濟效益。
1、管理內容:
(1)加強現金收支管理;
(2)搞好財務核算;
(3)財務收支狀況每年公布一次;
(4)做好年度預算和決算工作;
(5)認真審核報銷票據,嚴格控制費用報銷;
(6)及時掌握財務收支狀況,做好財務分析,為領導決策提供依據。
2、管理措施:
(1)根據財務法規政策,制定財務管理制度;
(2)財務人員持證上崗,規范操作;
(3)抓好財務人員業務培訓,不斷提高業務素質;
(4)加強成本控制;
(5)加強財務監督和財務檢查。
第10篇 某物業園區安全管理方案
物業園區安全管理方案
一、管理目標
1、統一服裝,持證上崗,文明值勤。
2、指揮車輛遵章行駛,有序停放;確保出入口暢通,維護交通安全。
3、物業管理區域內無重大刑事責任案件、無重大道路交通責任事故、無重大火災責任事故。
二、管理方式
在管理處設置保安部,由保安主管負責整個園區的安全管理。管理方式實行
三班三運轉,由公司保安總部和管理處雙層管理。
三、安全管理內容及要求
(一)安全防范
園區的安全管理工作是物管工作的重中之重。我司將通過配置的智能化系統和成熟的保安措施,采取'人防'與'技防'相結合的管理模式,實施全天候保安管理,維護園區及業主的生命和財產安全。
管理內容
1、常規防范
采取24小時門崗執勤與巡邏執勤相結合的方式,并設置專職車管員進行車輛停放管理,以協助公安部門維護本物業區域內的公共秩序,防止和制止任何危及或影響園區安全的行為。
2、技術防范
運用園區報警監控系統,對園區內的安全情況實施24小時監控。
管理要求
1、實行準軍事化管理,制定各項保安管理制度和獎懲措施。
2、做好培訓工作,開展系統化軍事素質培訓。
3、加強對保安人員法制教育和行為規范教育,要求服裝統一,佩證上崗,言語文明,舉止得當。
4、嚴格執行保安巡邏制度,確保安全防范質量。
(二)道路交通管理
管理內容
1、引導車輛安全行駛和停放,確保地面、停車庫和消防通道暢通,制止無故使用車載報警器或隨意鳴喇叭;
2、巡視車輛停放情況,如發現車輛門、窗未關好,及時通知車主,以防車內物品失竊;
3、保安員對園區內部車輛實施全面管理,建立詳細的車輛管理檔案。對臨時在地面泊位停放的車輛,執勤門崗應做好詢問和登記工作,并發放臨時出入證。
管理措施
1、制訂車輛交通管理辦法;
2、做好園區交通管理宣傳工作;
3、建立完善的車輛管理檔案。
四、停車服務管理
管理內容
1、保持良好的秩序,明確園區內車輛停放區域;
2、地面及地下停車庫設立完善的車輛行駛標識和警示牌(含:行駛方向、行駛路線、限速、限高、禁鳴、禁煙火標識等);
3、對地下停車庫中業主專用的車位,車輛管理員應做好相關標識,阻止和勸誡其它車輛不得占用此車位。
管理措施
1、建立地面、地下停車場管理規定;
2、設置車輛管理員(地面泊位由巡邏保安兼管);
3、做好園區車輛停放管理宣傳工作。
車輛損壞設施設備事故處理措施
1、應立即通報保安主管,并記錄駕駛人的姓名、駕駛執照號碼、身份證號碼、住址及車牌號碼。
2、記錄旁證人姓名、住址及聯系方式。如有條件可拍照留證。
3、詳細記錄駕駛人損壞設施設備的經過。
4、通知工程維修人員到場結算修復受損設施設備所需資金的數額。
5、讓駕駛人書面確認責任及承諾賠償的方式及預付保證金。
6、如有必要,經領導同意后報警處理。
五、消防管理
管理內容
1、加強消防監控園區的管理。
2、保持消防通道的暢通。
3、嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品。
4、做好園區消防器材的管理和維護。
5、防止電器短路、超負荷用電等引發火災因素。
6、嚴格執行防火管理制度。
7、對機房等園區消防重點部位做好消防管理工作。
8、制訂消防設施設備系統維護保養制度,并加強對其的管理。
9、加強與消防部門的聯系。
管理措施
1、制訂并落實消防管理制度和消防安全責任制度,做到責任落實、器材落實、檢查落實。
2、制訂消防事故處理預案及應急流程,防患于未然。
3、建立義務消防隊,每月組織一次消防安全學習,每季組織一次消防演習。
4、定期進行消防檢查,預防為主,防消結合,發現隱患,及時消除。
5、嚴格落實防火管理制度,充分做好各項防范措施。
6、制訂園區各消防重點部位消防管理制度,并根據'誰主管,誰負責'的消防原則,消除一切火險隱患。
7、針對各消防設施設備、器材,制訂各類型系統設備的維護保養計劃,并狠抓落實,使之始終處于完好狀態。
8、積極開展消防安全宣傳教育,定期向業主(使用人)傳授消防常識。
9、發生火災,及時組織撲救并迅速向有關部門報警。
六、應急方案或流程
(一)斗毆等暴力事件的處理預案
處理斗毆等暴力事件應保持客觀、克制的態度,除非正當防衛,一般情況下應盡量避免與人發生武力沖突或爭吵。
巡查發現或接報有斗毆等暴力事件,應馬上用對講機或其他最快的方式報告管理處和保安部,簡要說明現場的情況(地點、人數、斗毆程度、有無使用武器)。如能處理的,即時處理;否則監視現場,等待管理處和保安部的指令。
保安部接報后視情況派適當數量的保安員立即到場制止,將肇事者帶往保安室接受調查。如場面無法控制,應盡快報公安機關。
斗毆事件中如園區的財產或人員受到損害,應拍照、保護現場,并留下目擊者、扣下肇事者,作詳細調查以明確責任和落實賠償。
如涉及刑事責任,應交公安機關立案處理。
事件中如有人員受傷要及時組織搶救,并盡快送往醫院。
(二)盜竊等破壞事件的處理預案
巡查發現或接報園區內有人盜竊,應馬上抓獲現場嫌疑人。如力量不夠,
用對講機、消防電話或其他方式盡快報告保安部,簡要說明現場情況,監視現場等待保安部的指令。
保安部接報后,應迅速派適當數量的保安人員到場制止,設法抓獲肇事者,帶往保安值班調查處理。
事件中如有財產或人員受到損害,應拍照或錄像,并保護現場,留下目擊者,做詳細調查,以明確責任、落實賠償。
如涉及刑事責任,應交公安機關立案處理。
治安情況處理流程
作案人在未發現 發現
園區外 作案人作案人
第11篇 小區臨時業主大會更換物業管理公司工作方案
深圳市羅湖區翠珠小區臨時業主大會（更換物業管理公司）工作方案
一、由深圳市羅湖區翠珠小區業主委員會召開業主委員會會議，需超過過半數委員出席，并經全體委員過半數同意以協議方式選聘深圳市華盛物業管理有限公司作為新的物業服務企業，形成業主委員會決議（詳見附件一：《深圳市羅湖區翠珠小區業主委員會決議》）并提請召開業主大會。
二、會議的通知：于會議召開十五日前通知各業主，并同時告知相關的居民委員會。
1、通知的內容（詳見附件二：《深圳市羅湖區翠珠小區關于召開2023年度第
次臨時業主大會的公告》）：
（1）會議召開日期和時間：
（2）召集人：小區業委會
（3）召開方式：書面形式，提前15日將會議內容以公告及書面通知形式通知業主、15日后由業主委員會工作人員上門請業主當場簽字書面表決。
（4）會議表決事項：審議《關于以協議方式選聘物業服務企業的議案》（詳見附件四：《關于以協議方式選聘深圳市華盛物業管理有限公司作為本小區物業服務企業的議案》）。
（5）會議出席人員：
a.小區全體業主；
b.物業所在地社區工作站人員。
（6）會議的聯系人、聯系電話等。
2、通知方式：
（1）在小區顯要位置張貼公告、議案、擬簽訂的《物業服務合同》（詳見附件三：《深圳市物業服務合同》）、選聘物業服務企業的資質（注意拍照取證）；
（2）由業委會工作人員上門送達會議通知和議案（注意做好簽收工作，并詢問是否參加做好統計、摸底）；
（3）對于上門送達未能送達的，將會議通知和議案以掛號信的形式郵寄送到。
三、會議前的準備：
1、準備擬簽署的業主大會決定（詳見附件五：《深圳市羅湖區翠珠小區2023年度第
次臨時業主大會決定》，一式三份)
2、準備好業主大會決定簽名表格，簽名表格應事先按照房號的順序填寫好房號、業主姓名、投票權數；(詳見附件五：《深圳市羅湖區翠珠小區2023年度第
次臨時業主大會決定》之附件，一式三份)
3、辦理委托投票事宜：業主因故不能參加時，可由不能參加會議的業主委托代理人參加，不能出席的業主應當由本人到業委會提交由業主代表出具的《授權委托書》，并在授權范圍內行使表決權。委托手續應當在大會召開的三日前到業主委員會辦理（地址、聯系人、電話具體見《公告》內容）。
如業主在外地無法到業主委員會辦理委托手續，則需要提供經公證的《授權委托書》，或將未經過公證的《授權委托書》郵寄到業主委員會，由業主委員會人員電話核實并錄音。
四、業主大會的召開
1、業主委員會工作人員在規定的時間內上門，逐戶向業主宣讀議案。
2、業主現場進行投票表決。
（1）表決方式為簽字表明贊同、反對或棄權。
（2）投票原則為一戶一票，一個獨立產權單位登記有兩個或兩個以上所有權人的，應當自行確定一名投票人。
3、業主大會的有效性：與會業主所持有的投票權超過本物業管理區域內投票權半數，且與會業主人數超過全體業主人數半數。采用書面形式召開業主大會的，“與會”是指業主在表決票上簽字確認并按照規定方式交回表決票。
投票權和業主人數按照下列方式確定：
（1）投票權數按業主所擁有物業的建筑面積計算，物業建筑面積每平方米計算為一票，不足一平方米的按四舍五入計算。建筑物總面積，按專有部分面積之和計算。
（2）建設單位已出售的專有部分的業主人數，一戶按一人計算；建設單位未出售的專有部分按一人計算；總人數，按照兩者之和計算。
4、贊成票達到與會業主所持投票權二分之一以上和與會業主人數二分之一以上，則議案通過。
5、如贊成票未達到與會業主所持投票權二分之一以上和與會業主人數二分之一以上，則議案未通過。
五、會議結束
業主委員會應當在業主大會作出決定三日內，將決定以書面形式在物業管理區域內公示三十日以上，并抄送全體業主，同時，應告知相關的居民委員會。
業主委員會代表業主大會與物業服務企業簽訂《物業服務合同》，并交深圳市羅湖區建設局（原住宅局）備案。
附件一：《深圳市羅湖區翠珠小區業主委員會決議》
附件二：《深圳市羅湖區翠珠小區關于召開2023年度第
次臨時業主大會的公告》
附件三：《深圳市物業服務合同》
附件四：《關于以協議方式選聘深圳市華盛物業管理有限公司作為本小區物業服務企業的議案》
附件五：《深圳市羅湖區翠珠小區2023年度第
次臨時業主大會決定》
附件二：深圳市羅湖區翠珠小區
關于召開2023年度第
次臨時業主大會的公告
經業主委員會決定，擬召開2023年度第
次臨時業主大會，現將會議召開的具體情況通知如下：
（一）會議召集人：深圳市羅湖區翠珠小區業主委員會
（二）會議時間：
（三）會議議程：審議《關于以協議方式選聘物業服務企業的議案》。
（四）出席會議對象：
1、小區全體業主；
2、物業所在地社區工作站人員。
（五）召開方式：書面形式，由業主委員會工作人員上門宣讀議案，業主當場簽字表決。
（六）需出示的材料：
1、投票當天，業主需出示：本人身份證原件。
2、辦理委托投票事宜：業主因故不能出席時，可由不能出席會議的業主委托代理人參加，不能出席的業主和代理人應當同時到業主委員會提交由業主出具的《授權委托書》，并在授權范圍內行使表決權。
注：委托手續應當在大會召開的三日前到業主委員會辦理。
聯系人：
聯系電話：
特此公告！
附件1：授權委托書
深圳市羅湖區翠珠小區業主委員會
二〇一〇年月日
附件1：授權委托書
茲授權
先生/女士，代表本人參加深圳市羅湖區翠珠小區2023年度第
次臨時業主大會，并代為行使表決權。
特此委托！
委托人簽名：
委托人身份證號碼：
受托人簽名：
受托人身份證號碼：
委托日期：2023年月日
附件三：
合同編號：號
深圳市物業服務合同
（示范本本）
委托方（甲方）：深圳市羅湖區翠珠小區業主委員會
受委托方（乙方）：
深圳市華盛物業管理有限公司
監制
深圳市國土資源和房產管理局
深圳市物業服務合同
第一章總則
第一條
合同當事人
委托方（以下簡稱甲方）：
名稱(業主委員會/業主):
深圳市羅湖區翠珠小區業主委員會
代表人：
身份證號碼
通訊地址：
聯系電話：
郵政編碼：
物業服務企業（乙方）：
名稱:
深圳市華盛物業管理有限公司
營業執照注冊號：
企業資質證書號：
法定代表人：
聯系電話：
委托代理人：
聯系電話：
通訊地址：
郵政編碼：
根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權法》、《深圳經濟特區物業管理條例》等有關法律、法規的規定，甲乙雙方在自愿、平等、公平、誠實信用的基礎上，就
羅湖區翠珠小區業項目（物業名稱）（以下簡稱“本物業”）物業服務有關事宜,協商訂立本合同。
第二條
物業項目基本情況
名稱:
深圳市羅湖區翠珠小區；
類型:；
坐落位置:；
建筑面積:
平方米；
區域四至:
東至：；
南至：；
西至：；
北至：。
委托的物業構成細目以甲乙雙方實際驗收清單為準，并作為本合同的附件。
第二章
物業服務內容和標準
第三條
物業交接
（一）甲乙雙方應在服務合同生效之前，與原物業服務企業就交接時間、交接內容、交接查驗、交接前后的責任等事項進行約定。交接時間應確定具體時點，約定時點前責任由原物業服務企業承擔，約定時點后責任由乙方承擔。
（二）乙方應在約定時點接管物業區域內的檔案資料、物業服務用房及屬于本物業區域內的物業共用設施、設備、構筑物及其附著物、公共區域，并對接管資料和物業進行逐項查驗接收，并簽字確認。
（三）乙方和原物業服務企業對查驗結果存在爭議的，應在查驗記錄中載明，并明確解決辦法；原物業服務企業拒不撤出的，甲方應通過司法途徑解決。
第四條
物業服務內容
（一）制訂物業服務工作計劃并組織實施；管理相關的工程圖紙、檔案與竣工驗收資料等；根據法律、法規、規章和《管理規約》的授權制定物業服務的各項制度。
（二）房屋共用部位的日常維修、養護和管理。共用部位包括：。
（三）共用設施設備的日常維修、養護、運行和管理。共用設施設備包括：。
（四）附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理。包括。
（五）公共綠地養護和管理。
（六）清潔服務，包括房屋共用部位、公共場所的清潔衛生，垃圾的收集等。
（七）協助做好維護秩序，對車輛（包括自行車）停放進行管理。
（八）協助做好安全防范工作。發生安全事故，及時向有關部門報告，采取相應措施，協助做好救助工作。
（九）消防服務，包括公共區域消防設施的維護，建立消防管理制度。
（十）電梯的日常維護和管理。
（十一）負責編制房屋、附屬建筑物、設施設備、綠化的年度維修養護方案。
（十二）按照法律、法規、規章和《管理規約》的有關規定對房屋裝修提供其他服務。
業主或物業使用人申請裝修時，乙方應當告知相關的限制性規定和注意事項，與其訂立書面的裝修服務協議，明確雙方的權利義務，收取裝修押金
元、裝修服務費
元，除此之外不得另行收取施工人員管理費、門卡工本費、開工證費、管線圖費等其他費用。
（十三）對物業區域內違反有關治安、環保、物業裝修和使用等方面法律、法規、規章的行為，應及時告知、建議、勸阻，并向有關部門報告。
（十四）制定預防火災、水災等應急突發事件的工作預案，明確妥善處置應急事件或急迫性維修的具體內容。
（十五）設立服務監督電話，并在物業區域內公示。
（十六）其他：。
第五條
物業服務標準
乙方同意按照甲乙雙方協商同意的物業服務標準提供服務。
第三章物業服務相關費用
第六條
物業服務收費方式
本物業區域物業服務收費方式為：
包干制
[包干制/酬金制］
第七條
包干制
（一）物業服務費用由業主按其擁有物業的建筑面積交納，具體標準如下：
[多層住宅]：
0.8元/平方米/月；
[高層住宅]：元/平方米/月；
[別墅]：元/平方米/月；
[辦公樓]：元/平方米/月；
[商業物業]：元/平方米/月；
[會所]：元/平方米/月；
物業：元/平方米/月。
（二）實行包干制的，盈余或者虧損均由乙方享有或者承擔；乙方不得以虧損為由要求增加費用、降低服務標準或減少服務項目。
（三）實行包干制的，業主大會、業主委員會的工作費用（包括籌備工作費用）由————方承擔。
第八條
酬金制
（一）物業服務費用由業主按其物業的建筑面積預先交納，具體標準如下：
[多層住宅]：元/平方米/月；
[高層住宅]：元/平方米/月；
[別墅]：元/平方米/月；
[辦公樓]：元/平方米/月；
[商業物業]：元/平方米/月；
物業：元/平方米/月。
（二）物業服務費用為交納的甲方業主所有，由乙方代管，主要用于以下開支：
1、乙方員工的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
3、附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理費用；
4、物業區域內清潔衛生費用；
5、物業區域內綠化養護費用；
6、物業區域內秩序維護費用；
7、乙方辦公費用；
8、乙方企業固定資產折舊；
9、物業共用部位、共用設施設備的公眾責任保險費用；
10、酬金；
11、業主大會、業主委員會的工作費用（包括籌備工作費用）；
12、其他費用：。
（三）乙方采取以下第
種方式提取酬金：
1、[每季/每半年/每年],計
元的標準從預收的物業服務費用中提取；
2、[每季/每半年/每年]
按結算的物業服務費用
%的比例提取。
（四）實行酬金制的，乙方應向全體業主公布物業服務年度計劃和支出年度預決算，并按[季/半年]
向全體業主公布物業服務費用的收支情況；同時，雙方按照約定每年聘請專業機構對物業服務費用年度預決算和物業服務費收支情況進行審計，聘請費用由［甲方承擔/乙方承擔/甲乙共同承擔］；
（五）物業服務費用支出應全部用于本合同約定的支出，年度結算后結余部分，轉入下一年度繼續使用，年度結算后不足部分，由全體業主承擔，另行交納。
第九條
物業服務費用交納
業主應在
（日期）按
[月/季度/半年]交納物業服務費。
物業區域內的已竣工但尚未出售，或者因開發單位原因未能按時交給物業買受人的物業，開發商應按前款規定交納物業服務費。
第十條
停車服務費用
停車服務費按以下標準收取：
露天車位
元/個/月；
車庫車位
元/個/月。
其他約定：。
乙方應與車位使用人簽訂書面的停車服務協議，明確雙方在車位使用及停車服務等方面的權利義務。
第十一條
業主自用部位收費
乙方應業主要求對業主房屋自用部位、自用設備提供維修養護或其他特約服務的，按雙方的約定收取費用，或按乙方在物業區域內公示的收費標準收取。
第十二條
公共服務項目收費
物業區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等市政公用事業服務單位應向最終用戶收取有關費用。乙方接受市政公用事業服務單位委托代收上述費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，不得限制或變相限制業主或物業使用人購買。
第十三條
物業服務收費標準的調整
物業服務收費標準的調整按下列第
項執行：
（一）按政府規定的標準調整；
（二）按每年
%的幅度上調；
（三）按每年
%的幅度下調；
（四）按每年當地政府公布的物價漲跌幅度調整；
（五）按雙方議定的標準調整。
第四章共用部位、共用設施收益及分配
第十四條
共用部位和共用設施經營
乙方經營歸業主所有的共用部位、共用設施用于廣告、房屋租賃、會所經營、商業促銷等活動，在符合國家的法律、法規、規章的前提下，應征得甲方書面同意，并每半年向甲方公布收益情況，接受甲方監督。
第十五條
經營收益分配
乙方經營歸業主所有的共用部位、共用設施所得收益按下列第
種方式使用：
（一）納入物業服務費；
（二）納入專項維修資金；
（三）；
（四）。
第五章雙方權利與義務
第十六條
甲方的權利義務
（一）審定乙方制定的物業服務方案，并監督實施。
（二）對本物業區域內的物業服務事項有知情權。
（三）對乙方有建議、督促的權利。
（四）審核本物業區域內共用部位、共用設施的收益使用情況。
（五）不得要求乙方在本物業區域內行使物業服務內容以外的物業服務。
（六）應在乙方辦理接管
日前，提供符合辦公要求的物業服務用房，由乙方無償使用。
（七）負責協調、處理、解決本合同生效前發生的遺留問題，不因此影響乙方工作。
（八）協助乙方做好物業區域內的物業服務工作。
（九）按照相關規定交納、使用和續籌物業專項維修資金。
（十）對違反物業服務合同約定、逾期不交納物業服務費的物業區域內的物業費交納人，應督促其交納。
（十一）。
（十二）有關法律、法規、規章和《管理規約》規定的甲方其他權利義務。
第十七條
乙方的權利義務
（一）根據有關法律、法規、規章及本合同的約定，按照物業服務標準和內容提供物業服務，收取物業服務費用
、特約服務費用。
（二）制定物業服務計劃，負責編制房屋、附屬建筑物、設施設備、綠化的年度維修養護計劃。
（三）向甲方告知物業區域內物業服務的有關情況。
（四）可以選聘專業服務企業承擔物業區域內的專項服務項目，但不得將本區域內的全部物業服務委托給第三方；乙方與所選定的專業服務企業簽訂的合同不得低于本合同的服務標準，并對專業服務企業的服務行為承擔連帶責任。
（五）妥善保管和正確使用本物業的檔案資料，及時記載有關變更信息。
（六）及時向甲方、業主和物業使用人通報本物業區域內有關物業服務的重大事項，接受甲方、業主和物業使用人的監督。
（七）對甲方、業主和物業使用人違反《管理規約》的行為，采取告知、勸說和建議等方式督促甲方、業主和物業使用人改正。
（八）不得擅自占用本物業區域內的共用部位、共用設施設備或改變用途，不得擅自占用、挖掘本物業區域內的道路、場地。
確需臨時占用、挖掘本物業區域內道路、場地的，應按規定辦理相關手續，制定施工方案，開工前要在物業區域內公示，施工過程中盡可能減少對正常秩序的影響，并及時恢復原狀。
在緊急情況下，乙方為了公共利益可以先行施工，但事后應予以說明。
（九）本物業區域內需另行配備相關設施設備的，乙方應與甲方協商解決。
（十）對自身原因造成的事故承擔責任并負責善后處理。
（十一）遵照深圳市物業專項維修資金管理有關規定，依法代收日常收取的物業專項維修資金，依法使用物業專項維修資進行物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。
乙方每————個月（至少每半年一次）公布一次物業專項維修資金的使用情況。
（十二）。
（十三）國家法律、法規、規章和《管理規約》規定的乙方其他權利義務。
第十八條
對需進入物業區域內的宣傳、檢查、執法、救援等公共事務，甲乙雙方應當積極配合。
第六章合同時效
第十九條
物業服務期限
物業服務期限為二年，自*年*月*日至*年*月*日。
第二十條
期滿續約
本合同期滿前，甲方決定不再聘用乙方的，應在期滿前3個月書面通知乙方；乙方決定不再續約的，應在期滿前3個月書面通知甲方。
雙方同意續簽，應于本合同到期前
日內簽署新的物業服務合同。
第二十一條
接管前處理
本合同終止后，在新的物業服務企業接管本物業項目之前，乙方應當應甲方的要求暫時繼續提供物業服務，一般不超過三個月；雙方的權利義務繼續按照本合同執行。
第二十二條
不可抗力的終止
因不可抗力致使合同無法繼續履行的，根據不可抗力的影響，部分或全部免除責任，其他事宜由甲乙雙方依法協商處理。
第二十三條
終止后處理
本合同終止后，甲乙雙方應共同做好債權債務處理事宜，包括物業服務費用的清算、對外簽訂的各種協議等；甲方、乙方應相互配合，做好物業服務的交接和善后工作。
第七章違約責任
第二十四條
甲方違約責任
甲方違反本合同約定，導致乙方未能完成服務內容的，乙方有權要求甲方限期解決；逾期未解決的，乙方可要求甲方支付違約金
元；造成損失的，乙方可要求甲方承擔相應的賠償責任。
第二十五條
乙方違約責任
乙方提供的服務達不到本合同約定的標準的，甲方有權要求乙方在合理期限內改進，乙方未能改進的，甲方可要求乙方支付違約金
元；給業主或物業使用人造成損失的，有關當事人可要求乙方承擔相應的賠償責任。
第二十六條
提前解約責任
除本合同第六章規定的合同終止情形外，甲、乙雙方均不得提前解除本合同，否則無過錯方可要求其支付
萬元的違約金；造成損失的，無過錯方可要求其承擔相應的賠償責任。
第二十七條
乙方免責條款
以下情況乙方不承擔違約責任：
（一）由于甲方、業主或物業使用人的原因導致乙方的服務無法達到合同要求的。
（二）因維修養護物業共用部位、共用設施設備需要且事先已告知業主和物業使用人，暫時停水、停電、停止共用設施設備使用等造成損失的。
（三）非乙方責任出現供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設施設備運行障礙造成損失，乙方已采取應急措施的。
（四）。
第八章突發事件處理
第二十八條
突發事件處理
為維護公共利益，在不可預見情況下，如發生煤氣泄露、漏電、火災、暖氣管、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，乙方因采取緊急避險措施造成損失的，當事人應按有關規定處理。
第九章爭議解決
第二十九條
爭議解決
因合同的解釋或履行發生爭議，雙方應協商解決，協商不成的，可采取以下方式處理：
（一）向有管轄權的人民法院提起訴訟
（二）向————申請仲裁。
第十章附則
第三十條
其他約定
（一）本合同未盡事宜，國家有相關規定的，依規定解決；沒有規定的，由雙方協商解決，并簽訂書面協議；
（二）對本合同的任何修改、補充或變更應經雙方書面確認,并作為本合同附件，與本合同具有同等的法律效力。
（三）本合同正本連同附件一式三份，物業管理主管部門備案一份，甲方、乙方、
各執一份，具有同等法律效力。
（四）本合同經雙方法定代表人或授權代表人簽字并簽章后生效。
甲方：
乙方：
授權代表：
授權代表：
簽訂日期:*年*月*日*年*月*日
附件：一、規劃平面圖
二、物業構成明細
三、物業服務標準
四、移交資料清單
附件1：規劃平面圖
附件2：物業構成明細
類型
幢數
套（單元）數
建筑面積
（平方米）
高層住宅
多層住宅
別墅
商業用房
工業用房
辦公樓
自行車庫
機動車車庫
會所
學校
幼兒園
文化活動場所
合計
備注
18
附件3：
物業服務標準
19
附件4：移交資料清單
1、竣工總平面圖、單體建筑、結構、設備竣工圖、配套設施、地下管線工程竣工圖等資料，以及房屋管線布線圖；
2、設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
3、物業質量保修文件和物業使用說明文件[住宅質量保證書][住宅使用說明書]；
4、相關專業部門驗收資料；
5、房屋及配套設施的產權清單（包括業主名稱、建筑面積、聯系方式等）；
6、供水、供暖的試壓報告；
7、實測面積報告；
8、物業服務所需要的其他資料。
附件四：關于以協議方式選聘深圳市華盛物業管理有限公司作為本小區物業服務企業的議案
各位業主：
鑒于本小區與現有物業管理公司北新科技發展有限公司的《物業管理合同》即將到期，我委員會根據本小區的實際情況，擬與深圳市華盛物業管理有限公司進行合作，聘請其作為本小區新的物業管理公司。基本情況如下：
一、與現有物業管理公司北新科技發展有限公司的《物業管理合同》期限屆滿后，以協議方式選聘新的物業管理公司。
根據《深圳經濟特區物業管理條例》第七十四條的規定：在一個物業管理區域內，多層物業總建筑面積低于五萬平方米，經業主大會決定同意的，可以采用協議方式選聘物業服務企業。因此，本小區通過協議方式選聘新的物業管理公司符合法律相關規定。
二、以協議方式選聘深圳市華盛物業管理有限公司作為本小區新的物業服務企業。
深圳市華盛物業管理有限公司（以下簡稱“華盛物業”）成立于2005年，控股股東深圳市華盛房地產開發有限公司是一個綜合實力較強、并具有良好合作態度的房地產開發企業，華盛物業依附其強大的平臺也取得了長足的發展。由華盛物業管理的民華大廈年內已獲得“深圳市排水達標小區”，并完成了2023年度深圳市“園林式，花園式”小區與2023年度福田區“安全文明小區”的創優申報工作。同時，已為明年年初申報“深圳市安全文明小區”與“福田區物業管理優秀住宅小區”做好前期資料準備工作。
基于華盛物業在業界的良好口碑，本小區擬聘請其作為本小區新的物業服務企業。在業主大會通過本議案后，我委員會將與其簽訂《物業管理合同》，對服務事項、服務標準、服務費用等進行具體的約定。
請審議。
深圳市羅湖區翠珠小區業主委員會
二〇一〇年月日
附件五：
深圳市羅湖區翠珠小區
2023年度第
次臨時業主大會決定
深圳市羅湖區翠珠小區2023年度第
次臨時業主大會在2023年月日
召開。業主委員會分別以張貼公告、書面送達、特快專遞和電話通知的方式向全體業主發出了會議通知，會議符合有關法律、法規、規章和本小區業主大會議事規則的規定，合法有效。
本次業主大會的召集和召開程序、參加會議人員資格及表決程序符合《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》《深圳經濟特區物業管理條例》及本小區業主大會議事規則的有關規定。
會議以上門逐戶書面介紹并簽字確認的方式通過以協議方式選聘深圳市華盛物業管理有限公司作為本小區新的物業服務企業的議案，通過事項如下：
一、與現有物業管理公司的《物業管理合同》期限屆滿后，以協議方式選聘新的物業管理公司。
二、以協議方式選聘深圳市華盛物業管理有限公司作為本小區新的物業服務企業。
附件：業主簽名投票表
深圳市羅湖區翠珠小區
二〇一〇年月日
附件：業主議案表決簽名表
序號
姓名
身份證號碼
房號
投票權數
贊成
反對
棄權
第12篇 物業服務公司簡介物業管理方案
物業服務有限責任公司簡介(物業管理方案):
gl市ga物業服務有限責任公司是由gl市公安局直屬企業-gl市保安服務總公司創辦的有限責任公司,總公司占80%股份,其他自然人占20%股份。
gl市保安服務總公司是gl市公安局于1987年12月28日創辦的,是一家向社會提供專業化有償安全防范服務的特殊企業,是協助公安機關維護社會治安減少違法犯罪的重要力量。現擁有固定資產1000多萬元,客戶150余家,客戶聘請保安員1900余名。公司分支機構包括'獵豹技防公司','金豹武裝押運公司'、'ga物業服務有限公司';并開辦保安培訓基地1個、休閑農場1個、保安器材銷售部1個,承接全市110開鎖服務業務等。整個保安隊伍分9個大隊,21個中隊進行管理。
ga物業服務有限責任公司注冊資金50萬元,物業管理資質為三級。在全公司職工努力奮斗下,致力拓展物業服務業務,從眾多物業服務企業的競爭中相繼接手了gl'奇峰小筑'、'恒祥花園'、'三星大廈'、'北斗城南旺角'、'紅嶺小區'、'陽光花園'、'臨江苑小區'、gl'商務經貿廣場'、'匯通商業廣場'等樓盤的物業管理及'大宇客車廠'、'水晶酈城'、' 旅游發展總公司'、'香江飯店'、'廣運商貿城''普天通信設備廠'等的專業化人防服務管理項目。
ga物業始終堅持以客戶滿意為先導,以目標管理為核心。在物業管理實踐中,通過提高自身管理素質,追求完美服務,不斷超越廣大業戶日益增長的對物業服務的需求,努力成為業戶的'好保姆、好管家',成為發展商的'好參謀、好幫手',成為行政主管部門及社會各界的'好企業、好朋友'。
精良的服務品質,使ga物業正逐漸獲得業主和行業主管部門的一致認可,亦培養和鍛煉了一支作風優良、技術精湛、團結敬業能打硬仗的隊伍,公司在冊員工300余人,管理層人員平均年齡為35歲,所受教育涉及物業管理、企業管理、工民建、計算機、自控、暖通、給排水、無線電、供配電、等專業。
公司在管及在談項目涉及文化、科研、醫療、商業、超大型住宅小區等多方領域,每接管一個新的項目,便針對項目的實際特點及客戶的需求,進行充分的研究,嚴密合理的設計,迅速建立與之相適應的服務管理模式。
目前,公司管理實力日益增強,管理制度更加科學嚴謹,管理理念愈加體現了人文精神,促進并帶動各項經營管理工作。同時借助總公司的整體優勢,結合本行業的特點,探索出一條具有'ga'品牌特色的發展新路,在物業管理行業中牢固地樹立'ga'品牌形象。
公司企業精神:
人本精神、樂業情懷、誠信服務、求實管理。
公司經營方針:
一塵不染、滴水不漏、細致周到、專業追求。
公司管理目標:
服務是本、管理是魂、信譽是源、形象是根。
