物業管理方案制定控制程序（十二篇）

第1篇 物業管理方案制定控制程序

公司程序文件版號: a

修改號: 0

ej-qp1.2 物業管理方案的制定和控制程序 頁碼: 1/3

1.目的:

擴大公司業務范圍,在投標或承接新物業項目中制定管理方案,體現開發商和產權人(單位)的要求,促進管理合同的簽定。

2.適用范圍:

適用于公司新投標或承接拳物業項目的管理。

3.引用文件:

3.1質量手冊第4.2章

3.2iso9002標準第4.2章

4.職責:

4.1在公司總經理或副總經理的主持下成立了物業項目的策劃小組。

4.2策劃小組對新物業項目管理進行可行性分析。

4.3策劃小組制訂物業管理方案。

5.工作程序:

5.1策劃小組的建立。

5.1.1策劃小組由公司總經理或副總經理牽頭負責。

5.1.2公司各部門負責人為策劃小組的成員。

5.1.3經營管理部負責組織、策劃的具體工作。

5.2物業的考察:

5.2.1策劃人員到現場了解物業的現狀及周界環境,特別對物業的施工質量重點檢查。

5.2.2策劃人員走訪開發商,弄清物業的設計、配置、內外裝修程度,附近的配套服務設置等情況,并索要施工圖紙、物業平面圖及其它必要材料。

5.2.3策劃人員拜訪產權人(單位),征詢他們的要求,建議特別是物業的施工質量、今后的服務項目和服務程度等。

5.2.4經營管理部根據物業管理委托合同及物業的特點來編制管理方案。

5.3管理方案的制定:

5.3.1策劃人員根據本章5.2考察到的情況,結合政府有關法規和本公司現有物業管理方案,編制該物業管理方案的草案。

5.3.2管理方案內容:

a物業概況

b物業管理的機構設置及職責

c物業管理的近遠期目標

d物業管理日常服務項目設置及服務程度

e物業管理服務項目收費標準依據

f物業配套設施的管理辦法

g物業管理收支預算

h物業管理質量的評定方法

i糾正和預防物業管理發生的問題的措施

5.3.3物業管理方案草案制定后要經總經理和副總經理審批。

5.3.4策劃人員根據總經理或副總經理對草案審批的內容修改草案,直至定案。

5.3.5定案后的物業管理方案須經總經理批準后方可生效。

5.4物業管理方案發放控制

5.4.1管理方案經本章5.3.5程序后,可提供給開發商和產權人(單位)作為投標書。開發商和產權人(單位)與公司正式簽定物業管理合同后,管理方案由綜合辦公室發放到各部門和新成立的物業管理機構。

5.5物業管理方案的修改:

5.5.1開發商或產權人(單位)對物業管理服務提出新的要求或出現其他新的情況時,經公司總經理或副總經理同意后,由經營管理部負責對管理方案進行修改。

5.5.2修改后的管理方案,由總經理或副總經理批準后方有效。

5.5.3批準后的方案,由經營管理部轉交綜合辦公室,由綜合辦公室發放,收回已廢除的方案。

5.6本質量體系文件針對思源小區而設計,不另編制物業管理方案,當合同提出新的要求時,按上述程序進行策劃。

6.支持性文件與質量記錄:

6.1《物業管理方案》無固定格式

6.2《程序文件的控制》ej-qp6.1

第2篇 物業管理公司宣傳欄規范方案

物業管理有限公司宣傳欄規范方案

一、內容:zz動態、物業園地、社區廣角、科學生活、藝苑天地。(各小區宣傳欄必須有以上欄目,并在此基礎上自由發揮)

每月月中須對以上欄目的任兩個欄目進行更新。

二、格式:各宣傳欄的刊頭必須有'××年第×期'的字樣,刊尾必須有'zz物業某某物業管理中心'字樣。

三、評比方式:1、每月月中由綜合管理部宣傳組牽頭與各個項目宣傳員一起對宣傳欄進行互查及打分。2、每次評選結果在當月內刊上進行刊登。3、每次評分作為評選每季度優秀宣傳員的評選標準之一。

四、評比標準:具體標準見宣傳欄評分表。

五、每月評比結果于當月公司內刊上予以公布,同時在宣傳員定期召開的例會上對宣傳欄工作進行總結。

z物業公司綜合管理部

第3篇 物業管理衛生保潔實施方案怎么寫

物業管理項目衛生保潔實施方案目的:為確保__集團江北計劃發展中心的營銷中心及辦公大樓日常衛生保潔,提供一個干凈、整潔、舒適的辦公環境。范圍:營銷中心銷售大廳、辦公大樓、過道、道路、場地、墻面、玻璃、標牌等附屬設施、設備的日常衛生保潔。職責:

1.負責每日對__集團江北計劃發展中心公共環境,以及室外道路、場地等附屬設施、配套設備的日常衛生保潔;

3．負責垃圾的分類存放(可回收、不可回收),并設置環保建議箱和廢舊電池回收箱;營銷中心及辦公樓辦公人員可根據垃圾的分類垃圾桶進行放垃圾;

4. 每日收集、清空垃圾桶、果殼箱等,將垃圾堆放到制定地點,做到責任區內的垃圾隨產隨清;

5. 積極主動配合__集團江北計劃發展中心節日活動開展等和活動前的環境布置和衛生準備,以及及時地清掃活動后的場地還原其本貌;

6. 在相關部門的允許下,積極配合并及時做到突發事件后的現場衛生清掃工作;

7. 在衛生保潔程中注意周圍環境變化,當發現有環境衛生隱患或異常情形時,應及時、準確地告知負責人和相關方;

8. 員工必須自覺愛護環境,愛惜并保存好保潔工具或衛生用品等。內容、程序及標準:

1.室內公共環境:樓面、墻面、頂棚、過道、電梯廳、樓梯、扶手、門窗、衛生間、垃圾桶、燈具、開關、插座等;室外附屬設施:道路、場地、綠化帶、標牌、溝渠、外墻等。

2. 程序及周期:

(1) 、每日一次,樓面、過道、樓梯等進行自上而下、自內而外的拖、擦;

(2) 、每日一次,墻面、頂棚等利用長毛撣進行自上而下除塵、除蛛網;

⑶ 、每日一次,扶手、門窗等利用毛巾、洗滌劑等進行擦洗、除塵、除污垢;

(4) 、每日上下各一次,衛生間進行拖、沖、刷,并開窗通風;中間進行巡掃;

(5) 、每日一次,自上而下、自內而外地收取垃圾、清空垃圾桶,并對垃圾桶外觀擦洗(若桶內較臟,利用洗滌劑進行桶內洗刷,防止異味。);

(6) 、每日一次,利用毛撣撣去燈具、開關、插座等外觀浮塵和蛛網;

(7) 、每日一次,道路、場地、標牌、綠化帶、溝渠等清掃,除去積水、雜物、枯葉(枝);

(8) 、每日一次,電梯廳衛生清掃;

(9) 、五天一次,用吸塵器利用上班前時間清掃地毯,除去灰塵、雜物;

(10) 銷售大廳、辦公樓大廳、走廊、樓梯、衛生間、地面不間斷的巡拖;

(11) 、根據實際進行區域消毒;

(12) 、若舉辦活動,可以根據甲方要求進行保潔。

3．標準:

(1) 、樓面、過道、樓梯、地毯等無煙頭、紙屑、積塵,干凈、明亮、;

(2) 、墻角、頂棚、扶手、窗臺、門頭等無浮塵、蛛網;

⑶ 、衛生間內干凈,無異味,空氣暢通;

(4) 、窗戶、玻璃門、玻璃墻等明亮、干凈,并在下班后檢查門窗是否 ;

(5) 、垃圾桶內垃圾不得超出桶的2/3,且無散發刺鼻異味,外觀干凈、整潔并擺放整齊;

(6) 、垃圾分類存(擺)放,并且清晰;[ a、可回收垃圾:辦公垃圾(如:報紙、文稿)、玻璃垃圾(如:玻璃瓶、碎玻璃)、金屬垃圾(如、易拉罐、金屬)、塑料垃圾等(如:飯盒、塑料瓶);b、不可回收垃圾:污染性垃圾(如:廁紙、過剩茶葉)、控制性垃圾(如:各類廢舊電池)、指定性垃圾(如:墨盒、復印墨粉)];

(7) 、開關、燈具等無浮塵、蛛網;

(8) 、活動室保潔根據指示進行布置,擺放整齊,無雜物、積塵、異味,空氣暢通;

(9) 、道路、場地、綠化帶等無積水、雜物、枯葉;標牌、路燈等無積塵、污垢;溝渠暢通。附:保潔項目程序方式保潔周期保潔標準室內

1、 大理石、木地板地面

2、 面磚地面

1、 利用吸塵器、塵推、清潔地面

2、 用拖布進行清潔

1、 每日推塵保潔,定期保養

2、 每日數次保潔

3、 每日一次不間斷巡檢

1、 干凈、光亮、無塵、無垢、無雜物

2、 無水跡、干凈無塵

3、 干凈、無塵

1、 墻體表面

2、 墻面開關

3、 踢腳線

1、 用塵撣清潔表面浮塵

2、 用毛巾清潔

3、 用毛巾,毛刷清潔

1、 每月一次

2、 每日一次

3、 每周一次

1、 無塵、無蛛網

2、 干凈、無積塵、手印

3、 干凈、無塵

1、 玻璃門

2、 玻璃

1、 用毛巾、玻璃刮、人字行梯子清潔玻璃、金屬把手

2、 用抹玻璃刮、清潔劑清潔

1、 每日清潔,一周一次全面保養

2、 每月一次周期進行

3、 一季度一次周期進行

1、 干凈、明亮、無塵、無垢

2、 干凈、無塵、無垢、明亮

1、 欄桿、扶手

2、 臺階

1、 用毛巾、雞毛撣、清潔液保潔

2、 用拖把、地拖清潔每日三次,不間斷巡檢

1、 干凈、無積塵

2、 干凈、無塵地面、洗手臺、鏡面、小便器、蹲坑、隔板、紙簍、室內氣味用清潔劑清潔墻面、地面、鏡面,對座便器、蹲坑、隔板用84消毒液、128去圬劑、潔廁靈進行消殺并噴撒空氣清新劑,垃圾簍不超過2/3每日清潔數次,垃圾及時清倒,噴撒空氣清新劑數次干凈、無塵、無尿跡、無異味、無水銹、地面干燥地面、墻面、飲水機用毛巾、地拖清潔每日一次,定時開關電源無污垢、水跡、飲水機干凈壁燈、吊燈用毛巾、塵撣清潔一季度保養一次明亮、無蛛網、積塵垃圾桶內外部

1、 用毛巾、清潔劑清潔表面

2、 用垃圾袋套住桶心每日清潔,及時更換垃圾袋,不間斷巡檢桶外無污跡、干凈、垃圾不超過2/3門窗、物品用毛巾、地拖清潔每日一次,具體內容根據實際要求進行物品擺放整齊,地面無積塵、墻面無蛛網室外

1、 地面

2、 地角線大掃把、水管、地刷、簸箕清潔

1、 每日兩次不間斷巡檢

2、 每季度一次沖洗地面無雜草、無泥沙、積水、雜物,地角線無積塵

1、 地面

2、 路燈

1、 用掃把、毛巾清潔

2、 用毛巾清潔

1、 每日清潔

2、 每季度一次周期進行

1、 干凈、無塵、無雜物

2、 干凈、無塵

1、 室內滅火器箱

2、 室外消防栓

1、 用抹布、清潔劑清潔

1、 每日進行

2、 定期進行干凈、無塵

1、 標識

2、 宣傳欄

3、 車棚掃把、抹布清潔每日一次干凈、明亮、無塵、無積水、無泥沙、污垢室內、室外放置藥品、噴射藥水根據季節制定計劃:

一、四季度每季一次;

二、 三季度根據實際情況增加,夏季每月至少一次干凈、無異味、老鼠蚊蠅較少應急措施:

1.接到緊急衛生清掃通知時,應停下現有活及時進行通知區內的先行保潔;

2. 突發事件(如:火災)發生后,在有關部門的許可下,及時進行災后的衛生清掃;

3．在狂風暴雨來臨時,應當即停下手中日常工作及時檢查門窗是否關好;并在風雨后將道路、場地等先行清掃(保持道路暢通),一些吹散物的還位。注意事項:

1.對燈具、草坪燈擦洗時,注意是否漏電、電源是否斷開等,以免觸電;

2. 高空作業,應嚴格按《高空作業程序》進行,以確保人身安全;

3．未經允許不得私自進入辦公室等室內清掃,不得翻閱文件、檔案等;

4. 突發事件后,必須由相關部門同意,方可進行現場的清掃。檢查、考核:

1.每天打掃時,員工進行自檢;

2. 項目部按職責、標準每周進行一次衛生保潔周檢,并填寫《衛生保潔周檢表》;

3．認真接受__集團江北計劃發展中心的衛生保潔監督、檢查和提議,做好記錄;

4. 項目部或總公司可以進行不定期的抽檢。

第4篇 假日花園物業管理日常工作方案

假日花園物業管理的日常工作方案

日常物業管理是一項涉及面廣、長期連續的管理工作。按階段來分,它可以分為前期介入期、入駐期以及正常使用期;按專業來分,又可以分為物業維

zz假日花園物業常規服務流程圖

修、交通管理、安全管理、社區文化建設、衛生保潔、綠化養護等諸多項目。其中部分項目我們已在其他章節予以闡述,此處不再重復。本部分著重對前期介入、業主入駐、二次裝修管理、業主投訴及處理、安全管理、交通管理、消防管理、機電智能化公共設備設施管理、園林綠化養護、環境保護與消殺等十個專題進行敘述。

第一章 前期介入

前期介入是現代物業管理的一項基礎性工作,其核心是把物業管理的思想注入到物業的規劃、設計、施工過程中,使物業最大限度地滿足業主的需求,為后期管理創造有利條件。我們將著眼于以下幾方面的工作:

一、成立項目小組

簽訂物業管理委托合同后,我們將從公司內選派多名管理、技術人員,組成zz假日花園項目小組,先行到位,開展前期介入工作。項目小組負責前期介入工作以及建立外部公共關系,同時對小區的設計、施工過程中已經存在或可能發生的問題提出意見和建議,定期與開發商、承建商進行溝通、協調解決。

二、早期介入的主要工作

(一)會審圖紙

從環境布局,管網設置,泊車場所,防盜報警設施,水電煤氣計量,減少重復裝修等細節方面考慮。

(二)參與質量管理

對設備選型、分布數量提出建議;加強對隱蔽工程進行驗收,使質量隱患消滅在萌芽時,促進物業建造質量和驗收效率的提高。為今后的經濟運行,維修創造條件。

(三)收集技術檔案

不斷收集積累物業檔案資料和項目產權資料,為今后辦證、維修、改造等作專業技術準備。

(四)熟悉小區環境

了解業主的情況、服務的內容標準及部分業主的特殊要求,同時熟悉與小區有關的供電、供水、市政等政府職能部門的情況,建立和諧的工作關系,使物業管理順利運作。

三、進行物業交付前的實操性工作

在較深入了解物業及業主需求的基礎上,與開發商攜手,做好以下各項前期準備工作:

(一)協助開發商銷售工作,在銷售現場提供物業管理咨詢,解釋業主提出的相關問題;

(二)提供相關專業建議,協助制訂園林布置及環境設計方案;

(三)協助制訂小區外交通管制方案及保安崗亭設置方案;

(四)收集工程圖紙資料,現場參與設備的安裝調試;

(五)對設備設施及各類管線的隱蔽工程進行跟蹤管理,確保施工質量;

(六)建立與社會專業機構的聯系,開展如通郵、通電、通水、電話申請、有線電視、地名申報等準備工作;

(七)積極開展各類招商引租工作;

(八)針對未來需要完善的物業管理問題建立專項檔案。

四、按規范實施接管驗收

充分利用前期介入取得的各種資料和數據,以及對物業的了解,本著'對業主負責,對開發商負責、對社會負責'的宗旨,對zz假日花園進行嚴格、細致、全面的接管驗收。

第二章 業主入駐

入伙是物業管理工作最為繁忙和關鍵的一個階段,同時也是物業管理公司展示自身形象,打開工作局面的一個良好契機。

一、入駐儀式簡潔活潑

為擴大'zz假日花園'的知名度及影響力,增加業主的小區榮譽感,增強小區的凝聚力,樹立'zz假日花園'精品物業及物業管理公司的形象,我們將舉行簡潔活潑的入駐儀式,邀請廣大業主以及政府主管部門、房地產開發公司等相關領導、當地媒體、知名人士參加,以體現物業管理公司與業主實現自我的信心和美好愿望。

入駐儀式主要內容要簡潔,富有特色。

二、辦理入伙高效迅捷

(一)合理安排各組團或各業主的入伙時間,錯開入伙波峰,節約辦理手續時間,加強節假日的入伙辦理(具體入伙時間安排與開發商協商解決);

(二)設立入伙總服務臺,一條龍辦理入駐手續,隨到隨辦,簡潔高效;

(三)還可考慮提供預約上門辦理入伙的專項服務;

(四)聯系供電、供水、電信、銀行等相關社會專業機構現場同步辦公,方便業主入伙。

zz假日花園入伙手續辦理流程

辦理順序辦理地點辦理依據辦理內容

1管理處服務中心入伙通知書及相關資料確認業主提供的相關資料、證件,復印留底,向業主講解入伙手續辦理過程及入伙后注意事項

2管理處財務部管理處入伙手續單收取入伙費用,開立業主戶頭

3管理處服務中心管理處入伙手續單簽訂業主公約、領取用戶手冊

4物業部物業管理員入伙手續單及財務證明驗收樓宇及房內設施(如業主提出質量問題,應立即反饋至開發單位,按相關程序處理)發放房屋鑰匙

5行政部資料管理員全部入伙資料服務中心確認無誤后,交資料員保存并錄入電腦

注:業主入伙后將樓宇轉租、轉讓須在管理處辦理相應的業主更名手續,辦理程序參照 上述程序;

三、入駐期配套服務力求完善

(一)入駐初期,我們將在有關社會機構的協助下,開設一些商品銷售、設備安裝、物資搬運等服務,方便業主日常辦公及生活;

(二)在入伙期內由管理處工作人員組建一支入駐服務隊伍,滿足業主提出的合理要求,同時應付各類突發事件。

四、入駐期的便民服務措施

(一)組織辦公設備及裝修建材展銷。入駐期間我們將聯系一些品質優良、信譽良好的設備廠商和裝修建材商家,向業主推介,方便業主按需選購。

(二)提供臨時外買服務。隨著入伙業主的迅速增加,小區餐飲配套服務短期內難以解決部分業主的需求。為此,我們將組織提供快餐外買服務,解決部分業主及裝修施工人員的臨時就餐問題。

(三)成立便民搬運隊。為解決小區入駐期間搬運量大、業主搬家難的問題,我們將組織便民搬運隊,為業主提供各類搬運服務。

(四)增設公用電話亭。我們將和電話公司積極聯系,在小區外增設ic卡公用電話亭,方便業主入駐期間或以后來往顧客撥打電話,也可于緊急條件下作報警使用。

第三章 二次裝修管理

業主入伙后,隨之而來的就是房屋二次裝修的高峰期。為了保證物業的結構安全,維護小區的統一、美觀,我們將以樓盤結構、外觀、防水、違章搭建、裝修秩序(物品出入、安全、消防)等作為裝修管理的工作重點,嚴格進行裝修管理。

一、加強宣傳,正確

引導

(一)針對zz假日花園小區業主大多素質較高的特點,加強裝修法規的宣傳,導入先進的裝修設計理念,合理的室內設計方案,恰當的裝修材料選擇,有效的施工管理方法正確引導業主,減輕二次裝修管理的壓力。

(二)制訂詳細的《裝修管理指南》,在入伙辦理手續時發放給業主,同時管理處提供必要的房屋工程圖紙,指導業主進行二次裝修。

二、嚴格審批,加強巡查

根據多年來對二次裝修管理的經驗,我們在小區裝修管理中注重于以下步驟:

(一)在二次裝修的審批過程中,建立物業主管初審、工程主管復審、管理處經理簽字的三級審批責任制,強化審批責任。

(二)加強對施工隊伍的管理,實施'二證一書'制度,即要求裝修施工單位辦理'裝修許可證'和'施工人員出入證',并簽訂'二次裝修責任書',同時要求施工單位繳納一定數額的裝修保證金作為約束。

(三)加強裝修過程的監管,實施'全員管理'。我們要求,各專業的管理服務人員必須掌握二次裝修管理的基本知識及管理要點,并在入伙前著重給予培訓。

(四)強調下列監管重點:

1、為防止房屋結構、外觀受損及違章搭建,我們在實際工作中,除要求物業主管的例行巡查外,管理處保安員、保潔員等各崗位也對二次裝修進行全方位監管,消除管理盲點,形成立體交叉式的裝修監管網絡,一經發現問題及時處理,把違章裝修消滅于萌芽狀態。

2、為防止裝修后經常出現滲漏水問題,我們將要求施工隊做好洗手間、廚房等部位的防水處理并經管理處確認后方可繼續施工。

3、為維持小區裝修秩序及安全,我們將加強對施工隊的管理,狠抓消防安全,控制未經允許的動火作業;實施對外來人員準入制度,嚴格管制各出入口,對搬出/入物品一律登記后放行;嚴格控制施工的時間及裝修垃圾的清運,消除因裝修而帶來的噪音和垃圾污染。

三、依法管理,以理服人

對違章裝修的施工單位我們將以說服教育為主,勸其整改。對整改不良的我們將以裝修責任書為依據,要求其限期整改并酌情扣除其裝修保證金。對極個別情節嚴重且不服從管理的業主,我們將積極采取法律途徑予以解決,確保小區房屋本體及公共設施的完好。

裝修管理流程圖:

裝修

管理涉及的質量控制文件:

《政府有關法規》《裝修申請表》

《裝修現場巡視記錄》《裝修違章處理記錄》

《裝修工程驗收表》《裝修管理程序》

《裝修施工管理規定》《違章施工整改通知單》

四、謹慎驗收,不留隱患

我們將著重驗收房屋本體結構及上下水、防水工程、電氣線路等隱蔽工程的質量,對隱蔽工程要求施工單位每完成一項必須事先向管理處申報,經管理處驗收核準后方可進行下一道工序。房屋二次裝修完成后我們將依據相關標準嚴格驗收,同時要求施工單位提供齊全的竣工圖紙存檔以備查驗。建立裝修回訪制度,既在裝修完畢后的二個月內,我們將再次上門復查,對復查中發現的隱患予以堅決消除。

我們承諾:因管理原因而導致違章裝修事件發生率小于千分之二,違章裝修整改率百分之百。

第四章 業戶投訴處理

投訴處理是物業管理環節中一項嚴謹而極富技巧性的工作,迅速、及時、合理地處理業戶的投訴能贏得業主的高度信賴,反之將傷及管理處形象及企業信譽,破壞與業戶之間的良性關系。為此我們制訂了詳細的投訴處理流程管理規定。

對于業戶投訴我們在管理處設置客戶服務中心予以統一管理,具體管理思路如下:

一、投訴受理

業戶可通過電話、來訪、書信或其他形式投訴,客戶服務中心值班人員按投訴的內容進行分類。對于非管理處職責所在或非管理原因而導致的投訴,將委婉向業戶說明緣由并協助業戶進一步通過其他渠道予以解決;對業戶的有效投訴,由值班人員填寫《業戶投訴登記表》,并安排有關部門及時處理,重大投訴向管理處經理匯報,由管理處經理按權限處理。

二、投訴處理

為實現有效投訴處理的高效率,管理處24小時接受業主投訴,值班人員做好投訴記錄及電話錄音、電腦登記備查。對于維修方面的有效投訴,我們要求維修人員十分鐘內趕到現場,零修及時處理,急修不過夜。對于其他方面的投訴,我們將及時分派至相關責任部門,并要求與業戶約定回復時間(最長回復時間不超過三個工作日),暫時無法解決的問題將制定相關計劃向業戶進行解釋,普遍性投訴問題由管理處在小區公告欄集中公告解決措施。

對于因管理原因產生的投訴,每半月進行一次總結并提出改進的具體方案。此外,我們將每季度向業戶公布一次'管理報告',以反映管理處一個季度中投訴受理及處理的結果。

三、投訴回訪

業戶有效投訴處理完畢后,由服務中心統一以電話或上門的形式回訪,以征求業戶意見,同時在《業戶投訴登記表》上做好回訪記錄,我們要求回訪率為100%。

第五章 安全管理

一、安全管理的措施及對策

(一)確保保安員的綜合素質

1、素質管理。對保安員實施準軍事化管理,采用我們在實踐中總結的一整套人員管理程序,做到'五統一''三集中',即統一作息、統一出操、統一上崗、統一著裝、統一裝備以及集中招聘、集中培訓、集中管理。

2、意識培養。努力培養保安員的服務意識,樹立'業主需要就是工作'的觀念,改變原來保安員單一的護衛功能,使我們的保安員成為'保安員、迎賓員、服務員'的有機統一體。

(二)安全管理體系的建立

1.確定'動態管理'思想,即在崗位的安排上我們將采用固定保安崗與流動崗位相結合的設置,對小區實行動態監控管理。

2.在動態管理的層次上我們采用機動巡邏的方式,巡邏保安員負責小區整體外圍和樓宇內部重點防范部位的安全巡視,確保管理不出現盲點。

3.在防范的策略上強調與當地的治安組織聯防聯治,發揮治安的規模優勢。

4.強調全員管理。車管員要求發揮治安固定崗的作用,管理處其他員工亦應擔負起安全管理和防范的義務,建立起'快速反應,快速支援'體系。

5.充分發揮業主的力量,共同參與小區安全防范。

(三)安全管理的重點轉移

1、接管入伙期,我們主要以人防為主,物防為輔。安全管理對象主要針對周邊施工人員、現場裝修人員及外來可疑人員。這一時期的工作重點是杜絕違章裝修,制止破壞公共設施以及保證小區環境的干凈整潔。

2、正常使用期,安全防范逐步轉向人防、物防、技防相結合,著重體現技防的威力。安全管理對象主要針對外來閑雜人員,工作重點是杜絕閑雜人員進入小區,疏導車輛,室內防盜和公共秩序維護。

(四)逐步完善技防手段

我們將通過多種渠道籌集資金,并積極爭取開發商及業主的支持,逐步完善小區內的技術防范手段,向科技要平安。我們擬逐步在小區內配備包括門禁系統、樓宇可視對講系統、室內報警系統、閉路電視監控系統、巡更系統、電子圍墻等安全防護設施。

第六章 車輛及交通管理

小區的車輛及交通管理歷來是物業管理的難點之一,如何確保小區區域內的車輛安全,交通順暢以及行人的安全需要對小區的交通狀況有準確的預測和合理的安排。

一、交通狀況預測及分析:

(一)入伙初期小區的交通安全設施(如減速駁,交通標識等)亟待完善,管理好人行道、交通主道的人車分流。

(二)車輛以私家車數量較多,交通自覺意識不強,極少數'特殊公民'存在不服從管理,超速、亂停放、占用消防通道等行為。

二、管理措施與對策

(一)車管員在車庫出入口協助疏導車輛進出。同時,要求保安員對進入的車輛進行正確引導,加強巡視安排車輛合理停放,同時加強對地下一、二層車庫的管理。

(二)強化保安員的巡邏職責,同時在合理位置增設擋車樁。除緊急救助和搬家外,嚴禁機動車輛停留在大門口區域。

(三)樹立保險意識,實現風險轉移。要求業主購買車輛保險,同時管理處將定期購買停車場公共保險。

(四)面對'特殊公民'值勤時車管員將存在一定的心理壓力,為此我們將要求他們一視同仁,規范管理。對違章行駛或停泊且屢教不改者,我們將積極向其上級監管機關反映情況,取得行政上的支持。

第七章 消防管理

消防工作至關重要,我們始終保持高度警覺,將日常消防管理作為一項重要工作來抓。我們著重開展以下幾項工作:

我們堅持'預防為主,防消結合'的消防工作方針,嚴格實行防火安全責任制,并樹立'全員防消'的管理觀念,實施全員義務消防員制。

加強消防教育宣傳和培訓演練工作

(一)消防教育宣傳工作

我們將在小區宣傳欄內不間斷地傳播消防法規、防火知識,并定期邀請消防中隊前來舉辦消防知識講座。小區入伙時,我們還將向每戶業主發放一冊《消防知識手冊》,同時聯系部分消防器材商家到小區定點服務,建議業主配置滅火器。

(二)做好消防培訓及演練工作

重點加強保安員的消防實戰演練,每年組織兩次義務消防隊員和小區業主共同參與的消防演練,提高全體小區成員的'自救'意識和能力,防范于'未燃'。

一、加強二次裝修的消防管理

(一)對二次裝修審批時,要求裝修施工單位按標準配備滅火器材方可入場施工。

(二)對于復雜裝修和大面積裝修,要求施工單位必須提供消防報批手續以及滅火方案,方可開工。

(三)在入駐期間,我們將通過設專人巡邏監管、安置擋車樁、安置簡明指示標識等辦法,著重解決違章占用消防通道的問題,保證消防通道的順暢。

二、建立zz假日花園消防快速反應分隊

結合以往的工作經驗,我們將在保安員中選拔一批隊員組建管理處'消防快速反應分隊',以保證一旦出現火警時,我們能迅速作出反應,立足'自救',最大限度地減少火災損失。附火警應急程序如下:

zz假日花園消防應急處理程序流程圖

(一)報警

1、管理處所有人員均應加強消防意識,發現異常情況如煙霧、火光等,應立即向上級領導及消防部門匯報。

2、管理處值班員接到火警報警后,應迅速通知附近人員趕往現場,查明報警地址、燃燒起因、目前火勢、周邊環境及人員受傷情況等。

(二)召集

1、火警確認后,通知義務消防隊員趕赴現場。

2、管理處所有人員一旦獲悉火警均應立即直赴現場,參與滅火。管理處經理接報后應趕往監控中心進行調度,經理助理接報后應趕往現場進行指揮。

3、到達現場的人員必須聽從現場指揮的調配。

(三)滅火

1、現場指揮根據火場情況,迅速組織到場員工成立滅火組、搶救組、疏散組、警戒組及支援組等,開展滅火工作。滅火人員執行命令應迅速、準確。

2、滅火組在現場指揮的帶領下使用滅火器材進行滅火。搶救組應迅速組織人力將貴重物品及危險物品搬離現場。疏散組負責協助鄰近火場的居民迅速由消防通道疏散,同時指揮停泊在危險區域內的車輛駛離。

3、后續趕往火場的人員為支援組。按現場指揮的命令,向現場運送滅火劑、滅火器材以及所需的各種物品。

4、若火勢過大且消防警已到場時,不必要的人員要迅速撤離。義務消防員繼續協助消防警滅火直至火勢被完全控制。

(四)善后與恢復

火勢完全熄滅后,保安員負責現場警戒,保護現場,并協助消防部門查明火因,統計損失,向上級提交事故報告。

第八章園林綠化與養護

園林綠化是有生命的,可以美化生活,陶冶情操,對實現以人為本、追求生態環境效益有重要的意義。通過建綠、護綠、養綠,加強綠化管理,創造清潔、安靜、舒適、優美的生態小區,極大的提高環境效益。

一、實行園林綠化管理

小區的綠化系統本著'經濟、美觀'的指導思想,見縫插針,合理配置,注意景觀,采取重點與一般,集中與分散,點、線、面、帶相結合的方法,以自然式和混合式的格局,利用精巧的園林藝術小品和豐富多樣的園林植物進行多層次的立體綠化,收到'立地成景、四季常青'的效果,從而形成優美清新、綠意盎然、賞心悅目的生態環境。

園林綠化的布置注意層次的搭配,正確選擇植物的品種,配置必要的速生、抗病蟲的花草樹木,以及水池、噴泉、花架、假山、雕塑等,做到遮蔭、防塵、調節視覺效果。

二、綠化養護管理

俗話說:'三分種樹,七分養護',這說明日常養護管理十分重要。綠化養護管理工作包括除草、松土、澆水、整形、除蟲等,還有防止人為的毀壞。在做好日常性的管理同時,還要針對不同花草樹木的品種、不同習性、不同季節、不同生長期,對生存的客觀條件的要求,進行針對性的和動態性的管理。做到樹木生長茂盛無枯枝,樹形美

觀完整無傾斜,花壇土壤疏松無垃圾,草坪平整清潔無雜草。

(一)樹木、草坪養護管理指標

1、新種樹苗:本地苗成活率95%,外地苗成活率85%

2、蟲害的樹木不超過2%;

3、綠化建筑小品無損壞;

4、草坪無高大雜草,綠地無家生、野生地藤蔓植物;

5、草地整潔無磚塊、垃圾。

(二)樹木、草坪養護管理的質量標準

1、樹木:生長態勢基本正常;葉子枝干基本正常。

2、草坪:覆蓋率在90%以上;基本上無雜草;生長和顏色基本正常不枯黃;基本無病蟲害。

(三)綠化養護技術措施要求:

1、樹木:定期澆水、施肥、松土、修剪2次,每年噴藥3次;

2、綠籬:定期澆水、施肥、修剪3次,每年噴藥3次;

3、草坪:按期澆水、施肥、除草,每年噴藥2次。

三、擺放植物花卉

綠化人員對小區周圍及內部的花草樹木和景點進行養護和管理,為顧客創造優美高雅的環境。根據小區情況,將重點開展屋頂綠化和垂直綠化。

植物的具體品種需根據當地條件確定,詳細方案另行制定。

第九章機電、智能化等設備設施的管理

一、供電系統設備的養護管理

變配電房是供電系統的心臟,加強變配電房的管理及設備養護極為重要。變配電房配專人值班管理,做到'一看二聞',即看儀表是否正常、刀閘、線頭有無異常,聞是否有焦味;定期打掃,始終保持室內清潔,經常進行檢測試驗,對配備發電機定期進行試運行檢查,做到有備無患。另外加強對照明、電梯、空調、消防系統等電器設備的故障和系統的損壞及時進行維修,保證機電設備的完好正常運行。同時還要經常檢查各用戶用電情況,了解用戶用電是否規范,發現問題及時幫助解決。

(一)系統養護與管理

1、嚴格的配送電運行制度和電氣維修制度;

2、實行24小時運行或維修值班制度,發現故障,及時排除;

3、加強日常維護檢修。公共使用的照明、指示、顯示燈具要保證完好;管轄范圍內的電氣線路符合設計、施工技術要求,線路負荷要滿足和保證用戶用電安全;確保發配電設備安全運行。

4、停電、停電提前通知業主/住戶,以免造成經濟損失或人員傷亡;

5、臨時施工工程及業主裝修要有用電管理措施;

6、發生火災、地震、臺風等突然情況時,要及時切斷電源;

7、電表安裝、抄表、用電計量及公共用電進行合理分配。

(二)電梯系統養護與管理

1、根據電梯制造廠家提供的圖紙資料及技術性能指標制訂電梯安全運行和保養的規章制度;

2、電梯運行人員和維修人員必須持證上崗,電梯的故障修理必須由經勞動部門審查認可的單位和人員承擔;

3、必須堅持定期檢查維護保養工作,建立健全電梯設備檔案及修理記錄,做好電梯的安全年檢工作;

4、電梯運行發生任何故障時,應首先救護乘客出梯;

5、保持機房、井道、轎廂的清潔。

(三)公共空調設施設備養護管理

1、做好小區公共區域空調設施設備的核查登記,制訂完善、合理的保養計劃和巡查制度;

2、認真落實所轄設施設備的日常維修、保養及搶修工作,確保設備安全運行;

3、日常保養要做到:

a、按規定分解設備,進行檢查、清洗、清掃、更換易損件;

b、檢查安全防護裝置,清除設備運動部件和表面的灰塵、油污、銹跡、蛛網等;

c、檢查冷卻、電氣和控制裝置,添加雪種;

d、消除設備故障或隱患,保證功能正常,符合使用要求。

二、智能化設備的養護管理

智能化設備的養護管理包括公共天線、對講系統、監控、門禁、自動報警、遠程抄表系統等。所有智能化設備管理實行24小時值班制度,運行人員嚴格按照體系文件所列項目進行巡視,在日常使用、檢查中發現異常問題,及時維修。

智能化設備按照保養程序采取逢雙月保養一次。對講門禁系統是檢查電器元件及接線接觸是否良好,通話音質、圖象是否清晰等;對閉路監控系統檢查攝像機、錄像機工作是否正常,監視器圖象、色彩是否清晰等;對自動報警、遠程抄表系統檢查并緊固各電器接線端子,檢查運行指示燈是否正常,控制系統是否正常。通過加強管理和養護,保證智能化設備的正常運行。在使用和運行中發現的日常報修處理,按故障級別,應急處理方法如下:

(一)攝像監控及紅外監控故障,15分鐘到達現場維修;

(二)停車場智能管理系統故障,15分鐘到達現場維修;

(三)公用天線故障,20分鐘達到現場維修;

(四)自動報警系統故障,10分鐘達到現場維修。

對于技術難度大的故障,及時與供貨商和安裝單位聯系解決,管理處有關人員對此過程進行監督。建立主要智能化設備的維護檔案,把設備的技術資料數據、保養登記、維修記錄、事故處理登記妥善保存,以便查閱。

第十章 環境保護與消殺服務

一、環境保護

在zz假日花園的環境保護上,我們將著重解決有關垃圾污染、噪音污染、視覺污染、空氣污染等四方面的問題。

(一)垃圾處理

現階段垃圾分類實施難的因素在于:業戶環保意識有待提高,普遍忽視垃圾投向垃圾箱前的第一次分類;生活垃圾客觀構成較復雜,分類難度大,分類成本高;垃圾回收系統組織不健全。我們將竭力推進垃圾分類工作,變廢為寶,具體做法是:通過開展系列的社區文化活動,積極宣傳小區環保的重要性及垃圾分類的方式;合作設計多種造型美觀,經濟實用的垃圾分類設施,以實現垃圾減量化收集,降低垃圾分類回收的難度;同時,管理處將設專人對小區內的垃圾進行人力分檢,確保分類效果。

此外,我們將積極與環保部門合作,多方開辟垃圾分類后的回收渠道。

(二)噪音消除

小區內外噪音產生的來源主要包括:裝修施工、汽車、商業網點、設備以及日常的小區活動等。

我們擬采取如下措施進行預防及消除:

1、嚴格控制二次裝修及周邊建筑施工的時間,以避免噪音擾民;

2、嚴格車輛管理,重要區域除搬家、急救外,禁止車輛行駛、停放,小區廣場車輛禁止鳴笛;

3、做好商業樓層的規劃及招商工作,杜絕有可能產生強烈噪音的商業機構在小區內經營;

4、在小區周界培育綠化圍墻,以立體綠化減弱噪音。

(三)美化觀瞻

我們將與城管、派出所等有關部門密切配合,同時對保安員、保潔員等設定具體管理目標,加強巡查和清潔,杜絕小區內外的'亂張貼、亂擺賣、亂停放、亂搭建、亂堆放、亂拉掛'等六亂現象,為業主營造美麗的環境。

(四)凈化空氣

客觀上,對于凈化空氣物業管理公司所能做的工作有限,但是我們仍舊盡最大努力去改善小區內外的空氣質量。比如,加強綠化管理及養護工作,有效減少區內揚塵,積極向業主推薦使用諸如節水馬桶等,減少業主對周邊環境承載的壓力。

二、環境管理

(一)環境衛生管理要點:

1.全員保潔,人過地凈;重點部位,重點保潔。

2.確保小區內部的環衛設施完備及各類衛生宣傳標識齊全;

3.建立專業化的保潔隊伍,制訂詳細的操作規程及工作標準,實行每日16小時保潔服務;

4.生活垃圾和裝修垃圾實行分類袋裝,日產日清,收集和轉運采用密閉方式。

(二)環境管理的具體措施及工作標準:

序號項 目具 體 措 施標 準

01垃圾箱每日清洗一次并套上黑色垃圾袋擺放在指定位置并加蓋密閉,桶外壁干凈無垃圾粘附物

垃圾車、池垃圾車、池每日沖洗,每周徹底消殺一次垃圾車無明顯附著物,垃圾池周圍無積水、污漬

02樓道地面1、水泥地面每日清掃一次,每隔2小時巡掃一次,每月沖洗一次

2、瓷磚地面每日用地拖擦拭一遍

3、大理石地面定期拋光打蠟1、水泥地面目視無煙頭、碎紙、果皮等垃圾,無積水、無塵土、無痰跡

2、瓷磚地面干凈,無明顯污跡黑印,無積水,條縫清晰

3、大理石地面光亮,可映出照明輪廓,干凈無蠟跡

03公共墻面1、內墻面每周徹底清潔一次,每日巡掃污染處

2、天棚、墻角每周除塵、除蛛網

1、抹灰、噴涂墻面凹凸處無明顯灰塵,無蛛網

2、瓷磚墻面目視無污跡、無塵、無亂張貼,用白紙巾擦拭表面50厘米,紙巾不被明顯污染

3、外墻光亮、整潔,無明顯水漬、油漬

04公共照明燈罩每月用清潔劑清洗擦抹一次目視燈罩表面干凈,內部無積塵

05消火栓、電表蓋、管線等每周用清潔毛巾擦抹1、玻璃明亮,目視無塵

2、箱頂、側無塵,用白紙巾擦試30厘米不被明顯污染

3、無明顯積塵、無蛛網

06玻璃門、窗、幕、墻每日用清潔毛巾擦抹,每周用清潔劑徹底清洗一次1、玻璃目視明亮,無灰塵、污跡、無水珠

2、窗臺目視無積塵

3、鍍膜玻璃半米之內可照出人影像

07樓梯扶手每日用清潔毛巾擦抹無塵,用白紙緊擦拭30厘米,紙巾不被明顯污染

樓梯梯級每天清掃,每周拖抹一次,每月沖洗一次目視干凈無垃圾,無雜物,無明顯污跡(油污、黑印等)

08各種指示牌、標識每周清洗擦抹一次目視無明顯積塵、無水珠、無破損

09集中綠地每日清掃一次,每隔2小時巡掃一次草坪目視干凈,無明顯廢紙、塑料袋、瓶罐等垃圾,無磚頭、大石子,配自動剪草機

10宣傳欄每天擦抹一次玻璃明亮,目視無塵、無水珠,不銹鋼面光亮,宣傳欄內無明顯的可見積塵

11花池每月徹底擦抹及沖洗一次。隨時清潔污染處瓷貼片干凈、無明顯污跡、水垢

12地面其他公共設施每月徹底擦抹一次,隨時清潔污染處無亂張貼,無亂涂劃,無破損

13廣場地磚、小區道路每日清掃一次,每隔2小時巡掃一次,每月沖洗一次目視干凈,無雜物,無明顯污跡,條縫清晰、無雜草

14單車棚、地面停車設施每天用清潔毛巾擦抹一次;每季度刷漆一次目視無明顯污跡,無積塵,無生銹破損現象

15雨水井、排水溝每周沖洗一次,每月徹底消殺三次無明顯垃圾,雜物及泥沙,無蚊蟲滋生

16不銹鋼門框、扶手每周徹底清潔保養一次,隨時清潔污染處1、亞光不銹鋼表面無污跡,無灰塵,半米內可映出人影

2、鏡面不銹鋼表面光亮,三米內能清晰映出人物影像

三、'四害'消殺

維持公共環境衛生,預防疾病的發生,進行除蟲、滅鼠消殺服務,進而提升小區環境效益。管理處將成立專業的消殺隊伍,配備消殺器材,定期對小區進行消殺,每周五將對小區外的道路、地下排污管道、空地、綠地、樓宇上下的公共部分噴灑藥物,進行集中消殺,在不同季節,或特殊需要配合市政部門可以調整消殺的頻率,進行定點重點防治,減少蚊蠅蟲的孳生地。經常巡查、抽查,收集業主反映的信息,進行針對性的投放鼠藥,進行專項季節性的滅鼠消殺工作,扼制鼠患的發生,進而徹底消滅蟲害、鼠患。

(一)消殺時間:每周五下午。

(二)消殺地點:垃圾桶、污雨水井、化糞池、綠地、樓道、天面、設備房、消防梯、停車場、商業網點等。

(三)消殺過程及方法:用噴霧器噴灑殺蟲藥水,消殺蟲害;投藥、放藥、裝籠、堵洞,或者向業主發藥,消滅鼠患。

第5篇 物業小區綠化養護管理方案

物業管理小區綠化養護管理方案

一、 養護項目相關情況

1、 現狀:該單位綠化占地面積約為12000平方米,綠化覆蓋率高,有大量不同規格品種喬木、修剪造型灌木以及造型盆景,其中以灌木、袋苗修剪居多,并有上千盆小盆載擺設及室內擺設養護。

2、 養護地點:

3、 養護范圍:

二、 養護職責

承包養護期限內,我公司按照園林綠化養護操作規程及園林綠化養護質量標準,合理組織,精心養護,并派出專業的園藝師組織指導安排管護工作,并根據各個季節天氣及植物生長情況靈活派出不少于3位有經驗的工人,保質保量完成養護管理任務。

三、 養護內容

1、 管理程序:包括淋水、開窩培土、修剪、施肥、除草、修剪抹芽、病蟲害防治、扶正、補苗(苗木費另計)等整套過程。

2、 管理工具:

a、 花剪、長剪、高空剪、鏟草機、剪草機

b、 噴霧器、桶、斗車、竹箕

c、 鏟、鋤、鋸子、電鋸、梯子

d、 燃料、維修費

3、 養護內容:

a、 喬木:每年施有機肥料一次,每株施餅肥0.25千克,追肥一次,每棵施復合肥、混尿素0.1千克,采用穴施、及噴灑、水肥等,然后用土覆蓋,淋水透徹,水滲透深度10厘米以上,及時防治病蟲害,保持樹木自然生長狀態,無須造型修剪,及時剪除黃枝、病蟲枝、蔭蔽徒長枝及阻礙車輛通行的下垂枝,及時清理干凈修剪物。每周清除樹根周圍雜草一次,確保無雜草。

b、 灌木、綠籬、袋苗:每季度施肥一次,每667m2施尿素混復合肥10千克,采用撒施及水肥等,施后三小時內淋水一次,每天淋水1次(雨天除外),水滲透深度10厘米以上,及時防治病蟲害,修剪成圓形、方行或錐行的,每周小修一次,每月大修一次,剪口平滑、美觀,及時清除修剪物,及時剪除枯枝、病蟲枝,及時補種老、病死植株,每周清除雜草一次。

c、 草本類:每季度施肥一次,每667m2施尿素混復合肥10千克,采用撒施及水肥等,施后三小時內淋水一次,每天淋水1次(雨天除外),水滲透深度10厘米以上,及時防治病蟲害,每周剪除殘花一次、清除雜草一次,及時剪除枯枝、黃枝。

d、 臺灣草:每季度施肥一次,每667m2施尿素混復合肥10千克,施肥均勻、淋水透徹,水滲透深度5厘米以上,及時防治病蟲,及時補種萎死殘缺部分,覆蓋率達98%以上,每月修剪1-2次。

e、 室內陰生植物:每天澆水一次,每3天抹葉片塵埃一次,保持植物生長旺盛,葉色墨綠光亮,盆身潔凈。

四、 一年園林養護工作具體安排:

一月份:全年中氣溫最低的月份,露地樹木處于休眠狀態。

1、 冬季修剪:全面展開對落葉樹木的整形修剪作業;大小喬木上的枯枝、傷殘枝、病蟲枝及妨礙架空線和建筑物的枝杈進行修剪。

2、 行道樹檢查:及時檢查行道樹綁扎、立樁情況,發現松綁、鉛絲嵌皮、搖樁等情況時立即整改。

3、 防治害蟲:冬季是消滅園林害蟲的有利季節。可在樹下疏松的土中挖集刺蛾的蟲蛹、蟲繭,集中燒死。1月中旬的時候,蚧殼蟲類開始活動,但這時候行動遲緩,我們可以采取刮除樹干上的幼蟲的方法。在冬季防治害蟲,往往有事半功倍的效果。

4、 綠地養護:綠地、花壇等地要注意挑除大型野草;草坪要及時挑草、切邊;綠地內要注意防凍澆水。

二月份:氣溫較上月有所回升,樹木仍處于休眠狀態。

1、養護基本與1月份相同。

2、修剪:繼續對大小喬木的枯枝、病枝進行修剪。月底以前,把各種樹木修剪完。

3、防治害蟲:繼續以防刺蛾和蚧殼蟲為主。

三月份:氣溫繼續上升,中旬以后,樹木開始萌芽,下旬有些樹木(如山茶)開花。

1、 植樹:春季是植樹的有利時機。土壤解凍后,應立即抓緊時機植樹。植大小喬木前作好規劃設計,事先挖(刨)好樹坑,要做到隨挖、隨運、隨種、隨澆水。種植灌木時也應做到隨挖、隨運、隨種,并充分澆水,以提高苗木存活率。

2、 春灌:因春季干旱多風,蒸發量大,為防止春旱,對綠地等應及時澆水。

3、 施肥:土壤解凍后,對植物施用基肥并灌水。

4、 防治病蟲害:本月是防治病蟲害的關鍵時刻。一些苗木出現了煤污病,瓜子黃楊卷葉螟也出現了(采用噴灑殺螟松等農藥進行防治)。防治刺蛾可以繼續采用挖蛹方法。

四月份:氣溫繼續上升,樹木均萌芽開花或展葉開始進入生長旺盛期。

1、 繼續植樹:四月上旬應抓緊時間種植萌芽晚的樹木,對冬季死亡的灌木(杜鵑、紅花繼木等)應及時拔除補種,對新種樹木要充分澆水。

2、 灌水:繼續對養護綠地進行及時的澆水。

3、 施肥:對草坪、灌木結合灌水,追施速效氮肥,或者根據需要進行葉面噴施。

4、 修剪:剪除冬、春季干枯的枝條,可以修剪常綠綠籬。

5、 防治病蟲害:(1)蚧殼蟲在第二次蛻皮后陸續轉移到樹皮裂縫內、樹洞、樹干基部、墻角等處分泌白色蠟質薄繭化蛹。可以用硬竹掃帚掃除,然后集中深埋或浸泡。或者采用噴灑殺螟松等農藥的方法。(2)天牛開始活動了,可以采用嫁接刀或自制鋼絲挑除幼蟲,但是傷口要做到越小越好。(3)其它病蟲害的防治工作。

6、 綠地內養護:注意大型綠地內的雜草及攀援植物的挑除。對草坪也要進行挑草及切邊工作。

7、 草花:迎五一替換冬季草花,注意做好澆水工作。

五月份:氣溫急驟上升,樹木生長迅速。

1、 澆水:樹木展葉盛期,需水量很大,應適時澆水。

2、 修剪:修剪殘花。行道樹進行第一次的剝芽修剪。

3、 防治病蟲害:繼續以捕捉天牛為主。刺蛾第一代孵化,但尚未達到危害程度,根據養護區內的實際情況做出相

應措施。由蚧殼蟲、蚜蟲等引起的煤污病也進入了盛發期(在紫薇、海桐、夾竹桃等上),在5月中、下旬噴灑1020倍的松脂合劑及50%三硫磷乳劑15002000倍液以防治病害及殺死蟲害。(其它可用殺蟲素、花保等農藥)

六月份:氣溫高

1、 澆水:植物需水量大,要及時澆水,不能“看天吃飯”。

2、 施肥:結合松土除草、施肥、澆水以達到最好的效果。

3、 修剪:繼續對行道樹進行剝芽除蘗工作。對綠籬、球類及部分花灌木實施修剪。

4、 排水工作:有大雨天氣時要注意低洼處的排水工作。

5、 防治病蟲害:六月中、下旬刺蛾進入孵化盛期,應及時采取措施,現基本采用50%殺螟松乳劑500--800倍液噴灑。(或用復合bt乳劑進行噴施)繼續對天牛進行人工捕捉。

6、 做好樹木防汛防臺前的檢查工作,對松動、傾斜的樹木進行扶正、加固及重新綁扎。

七月份:氣溫最 高,中旬以后會出現大風大雨情況。

1、 移植常綠樹:雨季期間,水分充足,可以移植針葉樹和竹類,但要注意天氣變化,一旦碰到高溫要及時澆水。

2、 排澇:大雨過后要及時排澇。

3、 施追肥:在下雨前干施氮肥等速效肥。

4、 行道樹:進行防臺剝芽修剪,對與電線有矛盾的樹枝一律修剪,并對樹樁逐個檢查,發現松垮、不穩立即扶正綁緊。事先做好勞力組織、物資材料、工具設備等方面的準備,并隨時派人檢查,發現險情及時處理。

5、 防治病蟲害:繼續對天牛及刺蛾進行防治。防治天牛可以采用50%殺螟松1:50倍液注射,(或果樹寶、或園科三號)然后封住洞口,也可達到很好的效果。香樟樟巢螟要及時的剪除,并銷毀蟲巢,以免再次危害。

八月份:仍為雨季

1、排澇:大雨過后,對低洼積水處要及時排澇。

2、行道樹防臺工作:繼續做好行道樹的防臺工作。

3、修剪:除一般樹木夏修外,要對綠籬進行造型修剪。

4、中耕除草:雜草生長也旺盛,要及時的除草,并可結合除草進行施肥。

5、防治病蟲害:捕捉天牛為主,注意根部的天牛捕捉。蚜蟲危害、香樟樟巢螟要及時防治。潮濕天氣要注意白粉病及腐爛病,要及時采取措施。

九月份:氣溫有所下降,迎國慶做好相關工作。

1、修剪:迎接國慶工作,行道樹三級分叉以下剝芽。綠籬造型修剪。綠地內除草,草坪切邊,及時清理死樹,做到樹木青枝綠葉,綠地干凈整齊。

2、施肥:對一些生長較弱,枝條不夠充實的樹木,應追施一些磷、鉀肥。

3、草花:迎國慶,草花更換,選擇顏色鮮艷的草花品種,注意澆水要充足。

4、防治病蟲害:穿孔病為發病高峰,采用500%多菌靈1000倍液防止侵染。天牛開始轉向根部危害,注意根部天牛的捕捉。對楊、柳上的木蠹蛾也要及時防治。做好其它病蟲害的防治工作。

5、節前做好各類綠化設施的檢查工作。

十月份:氣溫下降,十月下旬進入初冬,樹木開始落葉,陸續進入休眠期。

1、做好秋季植樹的準備,下旬耐寒樹木一落葉,就可以開始栽植。

2、綠地養護:及時去除死樹,及時澆水。綠地、草坪挑草切邊工作要做好。草花生長不良的要施肥。

3、防治病蟲害:繼續捕捉根部天牛。香樟樟巢螟也要注意觀察防治。

十一月份:土壤開始夜凍日化,進入隆冬季節。

1、植樹:繼續栽植耐寒植物,土壤凍結前完成。

2、翻土:對綠地土壤翻土,暴露準備越冬的害蟲。

3、澆水:對干、板結的土壤澆水,要在封凍前完成。

4、病蟲害防治各種害蟲在下旬準備過冬,防治任務相對較輕。

十二月份:低氣溫,開始冬季養護工作。

1、冬季修剪:對些常綠喬木、灌木進行修剪。

2、消滅越冬病蟲害。

第6篇 物業協助銷售工作可行性方案與空房管理說明

物業協助項目銷售工作的可行性方案與空房管理說明

一、經營定位

1.優越的地理位置

***華庭住宅小區位于**縣城,長安路東側、海興中路北側、棗北路西側、鹽北河南側,用地規整,交通便利,可以說是市商業圈的中心位置,是商家選址辦公的上風上水之地。

2.銷售的商業化定位

針對***華庭住宅小區自身的物業特點,及其所在的地理位置周邊的環境,應該確定其銷售方向為住宅樓、商業性寫字樓、大中企業辦公,及與金融密切相關的商業型辦公,如銀行、保險、證券等。

3.選好進駐商家,將名物業加名店的優勢發揮出來,以進一步做好銷售、招商。

二、銷售的整體策劃

根據市***華庭住宅小區小區建設的工程進度和實際情況,年月日實行前期物業管理,我公司接到中標通知書后,按照標書上的承諾立即組建物業管理處。與此同時,配合業主或接受業主的委托,實行銷售策劃、銷售宣傳、接待業戶現場勘察、銷售實施及完成業戶入伙等工作。

1.成立銷售工作小組和專用的辦公地點

物業管理處在對市***華庭住宅小區小區進行前期管理的同時,成立銷售工作小組,組長由物業管理處經理擔任,組員由具有銷售經驗的人員、工程技術人員和管理員組成。

辦公地點應設立在小區的醒目的地方,為獨立辦公室,做出清晰可見的標識,以方便業戶。

2.銷售策劃階段

銷售策劃階段主要是銷售前的準備工作,內容包括建立租賃房屋清冊、劃分等級和價格、制定銷售辦法并報上級主管部門審批、完成宣傳策劃(銷售公告)、完成《業戶手冊》等一系列準備工作。

2.1 建立售租房屋清冊

在征得業主同意后,可與業主一起或接受業主的委托,清點租賃房屋的套數,劃分等級,從租賃房屋的朝向問題和面積、結構等方面來考慮,將租賃房屋暫時劃分為三個不同等級(不同等級單位價格不同)。準確無誤地清點后,建立租賃房屋清冊,項目包括:面積、面向、室內已安裝的裝飾、裝修家具、衛生潔具等,作為對向出租的基本資料。

2.2 確定銷售房屋的等級和價格

將租賃房屋暫時劃分為三個不同等級,租賃價格一般采取定價的辦法。房屋單價根據物價局的規定,經市工商行政主管部門審批后確定價格。

2.3 制定銷售辦法并報上級主管部門審批

銷售活動,本著公平、公正、公開、一次性定價的原則。凡符合條件的單位,不分單位注冊所在地、按租賃時間的長短和報名先后優先的原則。

3.完成宣傳策劃

本次借銷售廣泛地對外宣傳的機會,旨在樹立***華庭住宅小區的社會形象,展示***華庭住宅小區的實力。

按區域對不同的辦公物業進行有針對性的組織宣傳推介,通過電視、報紙、雜志、戶外廣告及各類印刷品等宣傳媒體廣為宣傳各功能區的功能及其一流的物業管理,擴大影響,吸引業戶。

3.1與電視臺聯系,制作形象宣傳片

電視臺播映宣傳片的時間為每天三次,每次15秒。

3.2與報紙、雜志社聯系,刊登廣告。

3.3召開新聞懇談會,邀請市主要媒體及其他主流媒體,通過懇談形式介紹小區的良好環境。

3.4在市內主要報紙上刊登銷售廣告。

3.5在小區現場舉辦新聞發布會,邀請主要媒體及有意向租賃單位或個人,參加開幕式活動及其他采訪活動,宣傳小區對外租賃的優惠政策及安全保證措施。

3.6利用網站,發布消息及具體的銷售辦法。

3.7 市區主要公交車站設置燈箱廣告。

3.8在相關銀行所在的營業網站掛上巨幅廣告。

3.9在小區現場掛出巨幅宣傳廣告。

3.10印制宣傳廣告單。經業主同意和有關部門批準后,派物業公司的管理員到指定的地方發放。

4.完成《業戶手冊》

內容包括:

4.1物業概況;

4.2物業管理公司簡介;

4.3物業管理公司性質和簡介。包括:物業管理公司的主要負責人的姓名、相關事務負責人的聯系方式;

4.4物業管理公司的責任。其中包括:管理服務范圍,免費服務,有償服務等;

4.5業戶責任。其中包括:租賃費用的交納方式和交納時間,管理服務費交納方式和交納時間,房屋本體維修基金的交納等;

4.6防火須知;

4.7防風、沙塵、防震;

4.8安全防范;

4.9喬遷及辦公家具搬運規定;

4.10停車須知;

4.11小區的出入管理規定;

4.12房屋用途限制;

4.13電梯使用須知;

4.14噪音騷擾規定;

4.15業戶的裝飾裝修規定;

4.16園藝綠化介紹及管理規定;

4.17環境衛生管理辦法;

4.18高空拋物的違害;

4.19小區機電設備設施簡介用及用電、用水的有關規定;

4.20張貼告示海報的有關規定;

4.21投拆和建議;

4.22晾曬衣服等有關規定;

4.23突發事件的自救辦法及聯系方式。如電梯困人、煤氣中毒、觸電搶救、溺水搶救等措施;

4.24違約責任及違約解決的主要途徑。

三、銷售宣傳階段

根據《銷售策劃方案》的安排,實施宣傳。

1.接待業戶現場勘察和咨詢

物業管理公司的工作重點之一,就是熱情接待來自四面八方前來洽談和咨詢的業戶,耐心細致地回答業戶提出的每一個問題,應用調研掌握的詳實情況,真誠為業戶出謀獻策,提供參考意見。同時也為市***華庭住宅小區小區樹立良好的公眾形象。

2.接待業戶現場勘察

對于來到現場的有意向的業戶,物業公司有專人負責接待。

(1)察看來訪人員的身份證或有效證件;

(2)登記來訪人員的姓名、單位及聯系方式;

(3)安排保安人員帶到現場勘察;

(4)認真、詳細回答來訪人員所提出的問題,不清楚的地方需請示,不能做出錯誤的回答;

(5)記錄來訪人員的意

見,所提出的要求及有意向的樓層及具體單元。

3.電話咨詢

安排專門接聽電話,并做好記錄。對于電話咨詢的業戶,因其沒來現場實地考察,或者打來電話后再來現場,更應耐心、細致、周到地做好咨詢服務。

4.建立意向業戶登記冊

由接待人員即物業公司的管理員建立意向業戶登記冊,詳細雨記錄各種信息。

四、銷售實施階段

1. 確定業戶名單

根據《銷售辦法》上規定的原則,確定業戶名單,并及時通知業戶。在確定業戶名單時,應由業主參加,并對外公布,以使體現公平、公正、公開的原則。

2.簽定業戶銷售(租賃)合同

根據建設部頒發的《城市商品房屋銷售管理辦法》及有關規定確立合同,雙方簽字、蓋章、備案。

3.辦理相關手續

在簽定合同后,積極地主動幫助業戶辦理經營和入住的相關手續。

(1)交納押金;

(2)簽定《業戶公約》;

(3)業戶驗收房屋;

(4)交付鑰匙;

(5)將《業戶手冊》交給業戶;

(6)發出業戶《遷入通知單》,幫助業戶辦理入住后辦公(開業)所需的事項。

五、完成業戶入伙階段

1.做出入伙方案。主要包括:

(1)做出明顯的指引標識;

(2)入伙車輛的引導工作;

(3)保安的安全保衛工作;

(4)入伙期的日常保清工作;

(5)辦公家具的包裝物及雜物的及時收拾工作;

(6)協助物品的搬運及擺放工作;

(7)小區區內搬運小車及搬運工具的配備準備工作;

(8)水電工的供水、供電的保障工作;

(9)歡迎入伙的準備工作;

(10)確定入伙時間。

2.每個房間的通電、通水檢查和最后一次清潔開荒

在入伙的前一個星期,由工程部主管帶領水電維修人員,對供電供水情況進行每個房間的仔細檢查,以確定入伙后水電暢通。

在入伙的前一個星期,在水電維修人員檢查后的房間,進行最后一次的清潔開荒,然后關閉門窗,鎖好房門。

3.掛彩旗等迎接準備工作

在入伙的前二天,我們根據事先的準備安排,做好入伙歡迎工作。

(1)在小區現場的主要出入口掛職出橫幅標語;

(2)在南北方向的兩個門口設置充氣拱門;

(3)在小區的四周設立彩旗;

(4)在建筑物的周圍懸掛氣球等。

4.現場的保障及配合

按照《入伙方案》中的相關內容,入伙的當天和入伙階段,切實做好現場的保障和配合工作,以使業戶方便、快捷、安全、省時、省力地順利地入住。

六、空房管理辦法

1、管理要求

1.1管理處每月對空關房的管理情況進行抽查,督促管理處做好空關房的日常安全巡視及停電、停水管理,實施空關房日常維護,確保能隨時投入使用,每月末將空關房的動態情況記錄在案。

2、空關房日常管理

2.1每月一次巡查空關房內各部位設備、設施和上下水管道,發現問題及時修復。

2.2做好空關房的定期清潔工作,確保室內干凈。

2.3每年春、秋兩季要做好空關房的通風工作,防止室內墻面霉變。

2.4空關房巡視中發現問題一般情況三天內予以解決,特殊情況安排計劃整改。

2.5任何部門不得擅自使用空關房,如確需使用應報開發商審批。

3、空關房屋管理收費

第7篇 物業公司員工薪酬體系管理方案

物業公司員工薪酬體系及管理方案

第一章總則

1. 目的

1.1明確公司薪酬政策和薪酬項目,激勵員工工作積極性;

1.2規范公司薪酬管理操作辦法。

2. 適用范圍

2.1適應對象:本制度適用于公司(除經理級)全體員工,不適用于兼職人員和臨時工;

2.2薪酬項目:公司員工的工資、福利、獎金。

3. 原則

3.1和諧共進:據市場領先和當期效益決定薪酬水平,實現公司與員工可持續發展。

3.2價值導向:以績效、職責和能力為員工薪酬依據。

3.3效率優先:在兼顧公平的基礎上實現效率優先。

3.4結構管理:公司使用“工資、福利、獎金”三要素建立的結構化薪酬體系,形成多種模式的統一薪酬平臺,實現相應員工在多種職位族類內部輪換和管理一致性。

第二章 薪酬模式與體系

4、薪酬體系

4.1工資:根據職位和能力因素綜合確定,包括基本工資和各項補助。其中補助包括崗位補助、工齡補助和職稱補助。工齡補助依據在公司連續工作長短核定;職稱補助依據真實的學歷、職稱和職業資格確定。

4.2福利:包括法定福利和公司福利,法定福利依據當地法律、法規按照標準支付;公司福利包括工齡補助、職稱補助、崗位補助;餐補依據實際情況確定。

4.3獎金:年終獎金、季度效益獎金;

第三章2023年度工薪體系及管理方案

5、工資的確定:

5.1影響工資要素為職位因素、薪酬水平和員工技能等三個要素確定。

5.2工資總額確定:工資水平依據勞動力市場競爭情況、薪酬政策、企業盈利水平、人力資源定編情況確定,物業公司總經理、總經理助理擬定方案,公司董事長審核,批準。

5.3工資標準確定,由總經理助理及行政部門根據職位等級、員工定位、薪酬水平來擬定,經公司董事長審核批準。

6、工資變動管理:

6.1、工資結構

工資包括:基本工資、崗位補助、績效獎金、社保補助、工齡補助、加班費、職稱補助、其他特殊補助;

1.基本工資

1.1原則各級員工的基本工資加崗位補助不低于合肥市最低工作標準1010元/月;

(2023年度合肥市工資標準上調至1010元/月)。

1.2基本工資:根據政府部門公布的最低工資標準,由物業辦公室會同財務部套改。

標準如下:

當地最低工資標準基本工資

≤

≤

≤

≤

工資總額≥

工資總額≥

注1:2023年3月份之前入職員工按工資總額不變的原則下套改,超出部分設社保補助及加班費用。

注2:本方案出臺前后的工資總額均包含周六的加班費用。

1.3缺勤工資的核算:日工資×缺勤天數(日工資=月基本工資÷26天)

崗位補助:

根據同職位市場水平、管理職位不同及小區操作崗位的區別,設置不同的崗位補助,旨在提高崗位競爭力及管理積極性;

序號崗位職位崗位補助標準備注

1物業公司各部門主管1500元/月

2物業公司各部門工程部領班1200元/月

保安部領班800元/月

清潔部領班400元/月

3物業客戶服務中心客服助理600元/月

物業助理550元/月

4物業辦公室收費員550元/月

資料員550元/月

經理助理1000元/月

5秩序維護部主出入口大門崗600元/月可套改為社保補助

車管崗400元/月可套改為社保補助

組團門崗300元/月可套改為社保補助

監控中心300元/月可套改為社保補助

巡邏崗300元/月可套改為社保補助

6工程維護部消防專員700元/月

保養技工800元/月

維修技工900元/月

7環境維護部保潔員/根據表現,計績效工資

3、績效獎金:

3.1績效獎金的設置標準及管理:

3.1.1績效獎金設置;

崗位 管理層操作層

辦公室職員經理助理主管領班

績效獎金標準

3.2績效獎金考核計算:

3.2.1績效獎金是根據員工在本月日常表現及工作業績情況考核,考核分數為百分制。

3.2.2物業公司辦公室結合本季度每個月員工考核情況進行匯總;每季度進行核算、調整一次,員工績效獎金的調整按照“能高能低”原則持續調整,使員工工資保持動態合理。

3.2.3績效獎金的核算:績效獎金=績效工資標準×考核分數占考核總分的百分比。

3.3績效獎金的管理:

3.3.1績效工資統一每季度調整一次,物業公司每年根據物價水平、市場水平、和工資標準進行審核,由物業公司辦公室按照平滑上限封頂原則擬定套改方案,公司改革小組審核,董事長批準。

3.3.2績效工資的變動標準;

員工工資的績效性調整:

績效季度累計三次a季度累計二次d季度累計三次d

調整薪級1次調薪機會降1級降3級

等級設定a:≥90分b:≥80分c:≥70分d:≥60分

說明:績效獎金表示已季度為單位的工作綜合績效,調整已至同崗位市場平均薪酬90%的不再晉級;

3.3.2.1每季度三個月份的考核等級,按照累計平滑降一級方式進行核算,對應標準如下:

上季度考核等級實際核算等級下季度績效獎金系數

a/b/cc級0.2

a/c/dd級0.1

a/b/dc級0.2

b/c/dd級0.1

a/a/ba級0.4

b/b/ab級0.3

c/c/ac級0.2

a/a/(c.d)c級0.2

b/b/(b.c.d)c級0.2

c/c/(b.c.d)d級0.1

社保補助

4.1根據政府相關規定,凡是入職轉正的員工,符合法定條件的均購買社會保險。

4.2在未購買社保之前,在基本工資外、崗位工資內套改500元/人;做為社保補助項目。

4.3購買對象:工作滿二個月,轉正的物業公司全體員工。

工齡補助

補助對象:全體員工;補助方式:每服務滿一年的員工可享受工齡補助,最工三年,服務滿三年繼續在公司服務的工齡補助按三年標準執行;補助標準:50元/年。

6、加班費

6.1如因工作原因,需要加班,由個人提出申請,按公司加班管理規定審批,正常工作日、

公休日的超時加班,原則上按同等時間給予補休,不計發加班補助;

6.2法定節假日:主管級以上員工原則上按國家規定安排休息或電話值班,工程技工、物

業助理、秩序維護員、環境維護員等崗位因工作需要確實不能休息的,按法定要求補

發加班費。

7、職稱補助

為了鼓勵員工提升技術水平和管理水平,并結合公司的實際需要,設置職稱補助,享受對象為各級員工,具體如圖:

技術補助標準表

項目 金額中級職稱 (元/月)初級職稱(元/月)高級電工證(元/月)電梯維修證(元/月)其他(由國家相關部門統一考試,證書全國通用,并為公司實際需要的證書)(元/月)

補助金額

其他特殊補助

8.1通訊補助對象:部門管理員工,補助標準:

通訊補助標準

職位 金額總經理經理主管領班其他

補助金額300元按總公司規定

8.2公司特批補助:從事本工作職責范圍以外的工作,或是得到公司特殊補助獎勵的額外補助薪酬,根據總公司

批復執行。

第四章 薪酬調整

9、公司每年第一季度組織開展對各崗位《職位說明書》的修訂、對各崗位的再評價和薪酬市場調查工作。根據崗位評價結果和市場薪酬水平,結合公司經營狀況,如需要,將對各崗位的對應的基本工資、崗位補助、績效獎金、福利補助技術補助進行適當的調整。

10、如員工崗位調動,按照新崗位對應的薪酬等級確定員工的薪酬標準。

11、在公司工作滿1年的員工,如工作績效突出且專業和綜合能力明顯高于職位任職資格要求,經經理級(含)以上員工推薦并通過公司組織的專業和綜合能力測評的,薪酬等級可在本薪等范圍內級別。

12、新入職員工試用期內的基本薪酬按照本規定對應崗位工資執行,不享受績效獎金。

13、調整權限:在標準內調整由物業公司常務副總經理,根據部門員工考核績效的實際情況批準執行。

本員工工資管理方案自2023年3月1日起施行,原有相關規定同時廢止。本規定的最終解釋權歸合肥z物業管理有限責任公司。

合肥z物業管理有限責任公司

2023年3月1日

附件:物業公司工資表(示例);

序號姓名職位基本工資崗位補助績效獎金社保補助工齡補助加班費職稱補助其他特殊補助應發總額社保扣個人所得稅遲到水電費工衣培訓費住宿費餐費扣個人借支扣其他扣款合計實發工資個人簽收

1張三客服主管-189-100-2892811

2李斯工程領班-189-1892511

3張小三門崗保安-801730

4張四保潔

第8篇 xx家園物業日常管理方案：環境保護與管理

盛世家園日常管理方案:環境保護與管理

一、環境保護

隨著住宅產業的迅速發展,人□的集聚帶來了系列的環保問題。在盛世家園的環境保護上,我們將著重解決有關垃圾污染、噪音污染、視覺污染、空氣污染等四方面的間題。

(一)垃圾處理:

垃圾廢物,我們認為:垃圾是放鍺位王的賁源,因此刪強對這一類資源的管理菲常重要。在現階殷垃圾分類實施難的因素在于:居民環保意識有待提高,普遍忽視垃圾投向垃圾箱前的第一次分類:生活垃圾構成較復雜,分類難度大,分類成本高:垃圾囤收系統組織不健全,部分垃圾'回收尚可!求售無門'。我們將蝎力推進垃圾分類工作,變廢為寶。

盛世家園韜樓臼后將會有較多商家進駐,管理處涌會與備商家協調處理好自轄區的環境管理工作

(二)噪音消除:

大廈內噪音產生的來源主要包括:裝修施工、汽車、商業網點、設備以及日常的社區活動等。

我們擬采取技□下措施進行預防及消除:

1、嚴格控制二次裝修及積極與罔邊施工單位協調,控制施工的時間,以避免噪音擾民;

2、嚴格車輛管理,除搬家、急救外,禁止車輛行駛、停放,小區內車輛禁止嗚笛:

3、做好商鋪的規劃及摺商工作,杜絕有可能產生強烈噪音的商業機構在小區內;

4、在施工工地與小區周界培育綠化圍墻,同時在業主中倡導阿臺綠化,以立體綠化減弱噪音。

(三)美化環境

我們將與城管派出所、居委舍等有關部門留切配合,同時對護衛員、保潔員等設定具體管理目標,加強巡查和清潔,社絕居住區內的'亂張貼、亂擺賣、亂停放、亂搭建、亂娃放、亂拉掛'等六亂現象,為業主營造美麗的家園。

二、環境管理

(-)環境衛生管理要點:

1、全員保潔,人過地凈:重點部位,重點保潔。

2、確保居住區內部的環衛設施完備及各類衛生宣傳標識齊全:

3、對清潔服務分包方的要求:建立專業化的保潔隊伍,制訂詳細的搡作規程及工作標娃,實行每日16小時保潔服務:生活垃圾,收集和轉運采用密閉方式。

(二)環嬈管理的具體措施及工作標旌:

序號項目具體措施標準

01垃圾梅每日溘洗一次并套上黑色垃圾袋擺放在指定位置并加蓋留閉,桶外壁干凈無垃圾粘時物

垃圾車、池垃圾車、池每國胂洗,每罔徹底消殺一漢垃趿車無明顯時著物,垃圾池周囿無積水、污漬

02樓道地面1、水泥地面每日清掃一次,每隔2小時巡掃一漢,每用胂洗一次2、瓷磚地面每圍用地拖擦拭一遍3、大理石地面定期拋光打螗1、水泥地面圍視無煙頭、粹紙、果皮等垃圾,無積水、無塵土、無痰跡2、瓷磚地面干凈,無明顯污跡黑卸,無積水,條縫清晰3、大理石地面光殼,可映出照明乾廊,干凈無蝤跡

03公共墻面1、內墻面每周徹底清潔一漢,每日巡掃污染處2、天棚、墻角每周除塵、除蛛網、抹灰、墻面凹凸處無明顯灰塵,無蛛網2、瓷磚墻面圍視無污跡、無塵、無亂張貼,用白紙巾擦拭表畫50厘米,紙巾不被明顯污染3、外墻光殼、整潔,無明顯水漬、洶漬

04公共照明燈聿每月用清潔劑溏洗擦抹一漢圍視燈罩表畫干津,內部無積塵

05消火栓、電表蓋、管線等每日用清潔毛巾擦抹1、玻璃明殼,圇視無塵2、糟頂、側無塵,用白紙巾擦試不被明顯污染3、無明顯積塵、無蛛網

06玻璃門、窗、幕、墻每日用清潔毛巾擦抹,每周用清潔劑徹廄清洗一次1、玻璃圍視明殼,無灰塵、污跡、無水珠2、窗臺目視無積塵3、鍍膜歡璃半米之內可照出人影慘

07樓梯扶手每日用涪潔毛巾擦抹無塵,用白紙緊擦拭30厘米,紙巾不被明顯污染

樓梯梯級每天清掃,每周拖抹一漢,每用沖洗一漢圍視干凈無垃圾,無雜物,無明顯污跡(池污、黑叵8等)

08各種掐示牌、標識每周清洗擦抹一漢s視無明顯積塵、無水珠、無破損

09篥中綠地每日清掃一次,每隔2小時巡掃一漢草坪圍視干凈,無明顯廢紙、塑料袋、瓶罐等垃圾,無磚頭、大石子,配白動翦草機

10宣傳樘每天擦抹一次玻璃明殼,圈視無塵、無水珠,不銹鋼面光殼,宣傳樘內無明顯的可見積塵

11花池每用徹底擦抹及沖洗一墳。隨時溘潔污染處瓷貼片干凈、無明顯污迎、水垢

12地面其它設施每用徹底擦抹一漢,悔時清潔污染處無亂張貼,無亂劃,無破損

13售樓中心假山噴泉、廣場地磚、小區道路每圍清掃一漢,每隔2小時巡擔一漢,每月胂洗一漢圍視干凈,無雜物,無明顯污跡,條縫溘晰、無雜草

14單車棚、地面停車設施每天用清潔毛巾擦抹一次;每季度刷漆一漢圍視無明顯污跡,無積塵,無生銹破損現象

l5雨水并、排水溝每周清洗一次,無明顯垃圾,雜物及泥渺,無蚊蟲滋生

16不銹鋼門框、扶手每周徹底清潔保養一貝,隨時清潔污染處1、亞光不銹鋼表面無污迎,無灰塵,半米內可映出人影2、鏡面不銹鋼表面光蔸,三米內能溘晰映出人物影像

第9篇 商業廣場前期物業管理介入工作方案

物業管理工作是一項人為因素較大的社會性服務工作,它除了應具有滿腔熱情的工作態度以外,還必須具有科學的工作方法,尤其是對一個新建項目的接管顯得更為重要。根據我們的觀察和分析,實施對'**商業廣場'全面管理分為5個階段,并根據不同階段明確其階段性中心工作,以此不斷構筑更高階段的基礎,為全面管理提供必要條件。''

一、不同時段的工作任務

(1)前期熟悉階段

中心工作

公司領導層對項目的基本情況作全面了解,研究物業本體(包括各類設備、實施)、研究開發商的管理思想、研究前期業主的構成情況。

基礎工作

1.通過對項目的全面了解,作出新接物業的可行性報告、品牌戰略報告,并在公司辦公會議上評審通過;

2.初步形成對項目管理的實施方案,并通過專題會議的論證;

3.根據開發商的需要,參與和了解樓盤銷售部門的銷售工作,從而從購房者中獲取較為直觀的管理要求,為下一步工作奠定基礎。

4.需開發商配合的主要工作

5.提供物業相關圖紙,為物業管理的早期介入工作提供方便;

6.督促承建商,要求其保存所購房屋設備、設施的技術資料,以便日后順利移交;

7.協調承建、物業雙方,確定參與工程例會的日期。明確交流的方式以及問題糾正的措施和驗證方法。

(2)培訓模擬階段

中心工作

抽調各工種人員進行培訓,通過考核進行篩選,組建管理服務中心管理班子,適時進行模擬操作。

基礎工作

1.培訓工作

2.人員組成

公司范圍內抽調或招聘適合本項目工作的水、電、泥、木、清潔、綠化、秩序維護員等各工種人員若干名(選拔條件:身體健康、有吃苦耐勞精神,有甘當保姆意識、技術工種應具有相應資質),抽調或招聘管理處經理(選拔條件:身體健康,大專以上文化水平,有專業管理知識,有超前意識和前瞻眼光,有協調和溝通能力,有領導一班人的藝術水平,有任勞任怨的精神,有敢于自我加壓的勇氣)。

3.培訓實施

集中學習iso國際質量標準以及公司貫標文件。

制定適合物業管理的各工種的服務質量控制程序以及各工種操作規程。

制定各崗位階段性工作目標,同時制定目標實現保證措施。

了解熟悉項目管理要求,針對性地進行專業技能考試,以保證滿足項目管理要求所需的技術支撐。

根據培訓以及考核情況,對參與培訓的人員進行篩選,選擇涉外物業作為模擬訓練基地,對各工種人員進行適應性模擬訓練,確定組成人員(差額)。

4.施工監理介入

根據開發商、承建商、物業管理三方于第一階段確定的介入方法及日期、目的等方案,實施質量監理。

建議采用的方法:

二周一次現場查勘(無陪同)。

每月一次工程例會(三方參加,如有分包則應請分包方一并參加)。

物業管理于每月第一周用書面形式根據工程進度及工程所涉及的內容報告監理介入情況。

需開發商配合的工作

協調進入施工現場的方式或辦理工地出入證件。

根據物業員工崗位培訓工作進度,提供相關資料,如設備、設施使用說明書、售樓合同等。

(3)現場模擬階段

中心工作

通過現場模擬,達到臨戰狀態。

基礎工作

1.根據擬定的管理方案,對各工種人員進行入崗模擬,考察、測評其適應性。

2.通過現場模擬,驗證管理方案及各工種要求是否適宜,如否,則作適當修正。

3.進行接管訓練,調整適應狀態。

4.現場考察關于居住物業禁止行為,并擬成文件交開發商審核,以備派發《入戶通知書》時一并發放。

5.對前期質量監理中的合理化建議情況進行驗證,如確屬合理化建議且具有解決能力而未解決的事項,專題報告開發商并落實糾正預防措施。

6.與開發商研究二年保修責任以及保修費用支付方式問題。

7.確定物業接管驗收的方法、時間以及三方參與驗收人員名單,明確各自崗位要求及職責。

需開發商配合工作

8.進行入崗模擬提供進入現場方便。

9.請相關領導對參與入崗模擬培訓人員授課一次,課題:'如何使項目保值、增值'。

10.派發并要求業主簽收《居住物業禁止行為》,并將驗收清單作為相關資料一并移交物業公司。

11.監督承建商重視物業公司前期質量監理中報告的相關質量問題以及合理化建議。

(4)驗收和進戶階段

中心工作

組織對新接物業的全面驗收。

1.預驗

驗收小組依據驗收要求、計劃、清單和技術資料等按專項分別進行預驗收。在預驗收過程中未達到設計和使用要求的建筑、設備和設施等項目做好記錄并匯總成書面整改報告。

2.整改

整改報告經公司經理批準后送達開發商,由開發商督促承建商或其它方式進行整改,然后由驗收小組進行檢查驗收,直至符合驗收標準。

3.正式驗收

經整改符合要求后,由驗收小組進行正式驗收,最終確認物業建筑及設備、設施符合接受要求。

接納前期業主入住。

基礎工作

驗收工作基本內容見前期物業管理工作設想。

編制違章處理程序,制止各類違章行為。

派發、簽收各類資料。

物業公司派發或需上墻公布的資料:

入住須知(明確業主及同住人、使用人的權利義務關系,明確居住物業各類禁止行為)。

物業管理規定(各崗位職責)。

物業管理收費批準文件。

房屋裝修協議書(明確業主在裝修中需承擔的義務)。

外來人員出入登記辦證制度(施工人員進出物業項目遵守的各類規定)。

停車占路協議書(明確車位及相應的權利義務)。

業主辦理入住手續時隨帶資料:

房屋買賣合同。

開發商簽發的入住通知書

業主身份證或企業營業執照。

委托書及被委托人身份證。

房屋維修基金、管理費、裝修垃圾清運費。

> 其它資料。

業主辦理入住手續時,同時提供相關服務(代請信譽較好的裝修公司;代請施工質量監理人員;代為訂購花卉及家庭綠化布置、管理;其它委托服務等)。

加大各類違章糾正力度,力保前期無違章。

推行iso國際質量體系。

需開發商配合的工作。

嚴格履行建筑施工質量驗收手續,把好第一關。

派員定期參加建筑質量回訪會議并監督承建商一同參與(每月一次)。

(5)正式實施

中心工作

1.迎接大批業主入住。

2.檢驗各工種操作要求及各項制度的適宜性,必要時作適當修改。

3.制定糾正和預防措施。

4.全面實施品牌戰略。

基礎工作

5.總結前階段的經驗教訓,為業主提供更直接更有效的服務。

6.檢查各工種的工作效果,征詢各方面的意見或建議,針對性的對相關工作要求及規章制度作修改補充,保證所提供的服務符合要求。

7.對可能發生的各類不利于管理工作的因素作分析(包括:違章占路、亂停車、違章搭建、亂倒垃圾等),制定相應的糾正和預防措施。

8.按即定方針,全面實施品牌戰略。

需開發商配合的工作

9.組織相關人員對物業管理工作進行檢查,及時反饋相關意見。

10.參與制定糾正和預防措施。

二、前期物業管理工作計劃

時間工作計劃工作要求

中標后成立籌備工作小組。明確工作要求及職責。

簽訂物業管理合同一周內協調進入施工現場。物業管理前期介入(按規定辦理施工現場進入手續)。

簽訂物業管理合同后按前期介入要求實施物業管理前期介入工作。每月一次參加工作例會(時間另定)。

每周二次巡視施工現場,對施工現場存在的問題以書面或口頭形式提出建議。

時間工作計劃工作要求

項目施工階段開發商向物業公司提供如下圖紙:

1、每幢樓層標準平面圖、底層、頂層平面圖。

2、水、電、煤、排污等管線走向圖。

3、智能化設施圖紙及操作要求。熟悉樓宇建造情況。

承接查驗前一周召開協調會,說明有關技術資料的保存、移交事宜。請開發商、承建商、監理派員參加。

交樓前二個月管理服務中心籌建工作會議。1、邀請開發商派員參加會議。

2、會議確定管理服務中心組成人員的類型、要求。

交樓前二個月1、確定培訓計劃。

2、管理服務中心人員招聘工作計劃。

3、實施培訓工作。物業公司制定,開發商提供售樓合同樣本壹份及對業主承諾文書樣本。

簽訂物業管理合同召開專題會議,檢查針對前期介入過程中合理化建議工作落實情況。開發商、承建商、物業公司參加。

交樓前二個月確定二年保修責任及保修費用事宜。討論、擬稿、確認。

交樓前二個月確定入崗模擬訓練方案。物業公司負責。

時間工作計劃工作要求

承接查驗前二周確定物業預驗收的方法及三方參與驗收人員名單,確定預驗日期。開發商、承建商、物業公司參加。

承接查驗前一周對培訓人員進行授課。開發商有關領導主講。

承接查驗前一周月底前實施培訓,制定招聘員工計劃。按本項目要求實施。

承接查驗前一周做好交接管驗收的準備工作。物業公司負責。

承接查驗前一周對物業進行預檢物業公司負責

承接查驗前一周對接受培訓人員進行入崗模擬訓練(走場)

承接查驗前一周對管理文件和各工種人員的適宜性進行考察論證物業公司負責,開發商指導

承接查驗前一周根據預驗情況編寫整改報告物業公司負責

承接查驗前一周召開三方會議,落實整改工作

交樓前一個月擬定管理用房移交方案物業公司負責

銷售期間派發各類資料并要求購房者簽收開發商負責

承接查驗期移交整套圖紙及批準文件開發商、承建商、物業公司

承接查驗期正式驗收三方參加

交收樓期迎接先期業主入住舉行入戶儀式

正常管理期首期業主入住滿二個月,召開業主回訪工作會議開發商、物業公司、部分業主參加

正常管理期檢查物業公司管理情況開發商

三、前期介入物業管理的內容

(一)、對整個物業從結構構造到材料選購、裝飾、裝修、設備的安裝等以大樓使用者和管理者的角度提出建議。

(二)、從實際出發,對原設計中可能存在的缺項、漏項和非最優化處理及有礙整體協調的部分,提出補充建議和改進建議。

(三)、對項目的配套部分,包括客戶的進出通道和道閘等設置提出建議。

(四)、結合物業管理的實際經驗,對本項目所用的設施設備的型號、質量、性能等提出參考意見,并配合開發商進行驗收,包括檢驗其質量是否符合國家有關標準要求,有無質檢合格證書,配件是否齊全,安裝是否平整,是否便于維修,各種儀器、儀表是否靈活、靈敏、安全、精確,運轉是否正常,輔機和工具是否齊全等。

(五)、對工程后期設備的安裝調試及隱蔽工程從物業管理角度提出意見和建議。

(六)、從實用性的角度對智能化設計提出補充和修改性建議。

(七)、協助業主做好驗收和接管工作,制定驗收表格,清點物品數量,檢查施工質量。

(八)、配合開發商做好樓宇銷售工作

第10篇 z小區物業工程管理部管理方案

一、住宅小區物業工程管理部方案的目的

制訂住宅小區物業工程管理方案的目的是保持配套設施的良好狀態,確保配套設施正常運行,為住宅小區居民的生活穩定、和諧提供保障。

二、住宅小區物業工程管理部職責分工

1.管理部經理負責對配套設施的保養維修工作進行檢查、監督,審批配套設施養護方案及其預算等。

2.維修班長負責配套設施臺賬的建立工作,解決技術難題,制訂維修方案以及預算,并負責配套設施養護方案的實施。

3.維修工負責配套設施的日常養護工作。

4.倉庫報關員負責住宅小區配套設施零配件的保管、工具的保管。

三、住宅小區物業工程管理部具體管理方案

1.工程管理部主控房管理方案:

1)嚴禁吸煙,嚴禁攜帶易燃、易爆、劇毒化學品等危險物品進入主控房。

2)進出隨手關門,

2.配套設施養護管理:

1)日檢:對設備主控房以及設備周圍環境進行清潔,檢查設備運行有無異常情況。

2)月檢:對設備周圍進行全面檢查,嚴查設備重點部位或者容易出故障的部位。

3)季檢:對設備進行清掃、加油、調試。

4)年檢:對設備周圍進行全面檢查,重點檢查設備的機械有無故障,檢修或者更換零部件或者附屬裝置。

5)大修:對設備進行全面的解體檢驗、測試、探傷,更換不符合安全標準的零部件等。大修周期視情況而定。

6)售后:由設備廠家定期做產品售后保養工作。

3.配套設施預防性管理方案:

1)住宅小區物業工程管理部的各維修班應建立設施匯總表,做好設施管理臺賬記錄、檔案工作,對于在實際的檢修工作中產生的設備維修、零件更滑等做好檔案記錄。

2)各配套設施重要零部件特別是容易損耗的零件,應當由適量的儲備,以應對突發故障,以免影響住宅小區正常運行。

3)住宅小區應當嚴格執行各時間段的檢查計劃,吧排除事故隱患當作工作的重中之重。

4)保存好設施施工圖紙、售后服務卡、產品說明書等。

4.住宅小區設備管理措施:

1)制訂設備安全運行崗位職責制,定期檢查設備并進行養護,建立完善的設備檔案制度。

2)設備主控房保持清潔衛生,使之符合設備要求。

3)配備專門的或者經過培訓的技術人員,嚴格執行崗位操作,堅持設備管理以及維修人員持證上崗制度。

4)確保消防系統設施設備完好,隨時可啟動;制訂完善的消防疏散圖,以及突發性的火災消防方案。

5)確保中央監控系統、電梯等智能設備運行正常,并做好記錄。

6)排水系統設備正常,給排水設備、閥門、管道無跑水、漏水、滴水、冒水現象,二次供水衛生許可證、水質化驗單等單證齊全,水池、水箱、水泵刮泥嚴格,無污染隱患。排水系統暢通,汛期無泛水,地下室、設備主控房無積水現象發生。

7)配套設施及配套服務周全,住宅小區內通道照明完好,里面平坦,無架空管線,無有礙觀瞻的障礙物。

第11篇 物業管理手冊－目標指標管理方案控制程序

物業管理手冊:目標、指標和管理方案控制程序

1、目的

為對公司管理目標、指標和管理方案進行控制,以確保目標、指標的實現,制定本程序。

2、范圍

本程序適用于公司管理目標、指標和管理方案的制定、實施、評審、修改。

3、職責

3.1總經理負責公司管理目標、指標和管理方案的批準。

3.2管理者代表負責公司管理目標、指標和管理方案的審核。

3.3品質部負責組織相關部門制定、分解、評審、修訂公司管理目標、指標及管理方案,并對目標、指標及管理方案落實情況進行監督檢查。

3.4各部門參與制定、評審、修訂公司管理目標、指標和管理方案,并負責職責范圍內的目標、指標和管理方案的具體實施。

4、程序

4.1目標、指標的制訂

4.1.1目標與指標的制訂應考慮以下幾方面:

a)管理方針的要求(包括污染預防的承諾);

b)遵守有關法律法規及其他要求的承諾;

c)公司的重要環境因素;

d)來自相關方的信息與要求;

e)質量、環境行為的持續改進承諾;

f)目標、指標應針對各有關職責和層次分解且宜量化;

g)質量目標內容應反映有關服務要求;

h)可選擇的技術方案以及經濟上、運作上的可行性。

4.1.2管理者代表主持,由品質部組織公司各部門依據公司的管理方針制訂公司的管理目標、指標,報管理者代表審核后,總經理批準下發。

4.2目標、指標的評審、修改

4.2.1公司管理目標、指標在下列情況下進行評審、修改。

4.2.1.1當組織機構發生重大變動時。

4.2.1.2資源配置、市場情況發生重大變化時。

4.2.1.3現有體系未能涵蓋的特殊事項時。

4.2.1.4管理方針、法律法規及其他要求發生變化時。

4.2.1.5管理評審時,對公司目標和指標的適宜性進行評審。

4.2.2公司管理目標、指標經評審需要修訂時,由品質部組織相關部門進行,報管理者代表審核后,經總經理批準實施。

4.3目標、指標的分解與實施

4.3.1各相關部門根據公司的管理目標和指標,制定各自的管理目標、指標,并形成本部門年度《管理目標、指標分解表》。

4.3.2各相關部門應將各項目標和指標在相關職責和層次上分解、量化。

4.3.3管理目標由品質部匯總、評審,并形成公司年度《管理目標、指標分解表》,報管理者代表審核,總經理批準后由品質部下發至各部門實施。

4.4目標和指標完成情況的監督、檢查

4.4.1各相關部門每月26日前將本月目標、指標完成情況匯總,填寫《月管理目標、指標完成情況統計分析》上報品質部。

4.4.2品質部每季度對公司的質量目標和環境目標、指標的完成情況進行檢查,填寫《品質部抽檢單》。當發現低于目標、指標要求時,應由品質部組織相關部門制定糾正或預防措施并實施。

4.5目標和指標的宣傳與貫徹

品質部通過下發文件、召開會議、內部培訓向全體員工宣傳公司的質量、環境目標和指標,使全體員工達到明確和認識并付諸實施。

4.6管理方案的控制要求

4.6.1品質部組織相關部門根據環境目標、指標制定有關的管理方案,內容包括:目標、指標、措施或方案、實施部門、主要負責人、計劃完成時間、實施資源要求,填寫《管理方案》,報管理者代表審核,總經理批準。

4.6.2當目標發生變化或管理方案實施過程中發現重大問題或不可行時應對管理方案及時評審和更新,更新后的管理方案應經管理者代表審核,總經理批準。

4.6.3管理方案的發放與管理執行《文件控制程序》。

4.7管理方案的實施與監督檢查

4.7.1管理部組織相關部門實施公司環境管理方案。

4.7.2品質部負責對環境管理方案實施的進度與效果進行監督檢查,并填寫《品質部抽檢單》。

4.7.3若檢查結果、管理方案沒有如期完成,應報管理者代表組織討論,限期完成。

4.8本程序產生的記錄按《記錄控制程序》規定執行。

5、相關文件

5.1《文件控制程序》

5.2《記錄控制程序》

6、相關記錄

6.1《管理目標、指標分解表》jw/jl-5.4.5-001

6.2《管理方案》jw/jl-5.4.5-002

6.3《品質部抽檢單》jw/jl-5.4.5-003

6.4《月管理目標、指標完成情況統計分析》jw/jl-8.2.1-001

第12篇 某物業公司行政辦公室管理方案

物業公司行政辦管理方案

hse目標 最大限度地節約資源

hse指標 實現公司的節約資源指標

職責1、行政辦公室材料核算員負責對全公司紙張消耗實施總體監控;

2、行政辦公室前臺文員對相關責任部門的紙張的節約目標予以統計和監控,并對公共辦公區域的照明及用水量實施總體監控;

3、行政辦公室綜合主管負責制訂員工宿舍水電管理辦法及扣繳措施;

4、行政辦公室企業文化主管負責相關警示宣傳標識的制作。

資源提供1、水表、電表、節約用水用電宣傳標識、各種水電節能設備設施

作業方案1、行政辦公室材料核算員統計各部門月度紙張耗用量;

2、行政辦公室前臺文員負責統計各部門月度復印紙張耗用量;

3、行政辦公室綜合主管負責根據機電部提供的員工宿舍水電耗用量對宿舍員工進行管理;

4、行政辦公室企業文化主管負責制訂節約資源宣傳標識,如:'請節約用水','請雙面復印文件'等。

時間表1、公司及行政辦公室資源消耗依月度為單位進行統計;

2、統計2003年度公司紙張耗用總量;

3、2004年以后對目標的達成情況予以監控。

檢查頻次及方式1、檢查標準:《管理制度》、公司及行政辦公室資源節約管理方案;

2、行政辦公室每月至少對各部門資源節約管理方案的執行情況進行二次檢查;

3、行政辦公室材料核算員負責對本部門資源節約情況進行督查。

方案評審時間間隔1、本方案評審的時間間隔為1次/年;

2、行政辦公室負責組織相關部門對紙張節約方案進行評審。

記錄《巡查記錄》、《資源消耗統計表》

hse目標杜絕火災的發生、部門辦公區域內無重傷及死亡事故

職責1