第1篇 物業管理維修保養實施方案
物業管理項目維修保養實施方案
目的:
加強辦公樓內公用水、電設施設備日常維護,確保其正常運行、延長其使用壽命。
范圍:
營銷中心、辦公樓內公用水、電設施設備的維修、養護,以及中央空調、送風機房的正常巡檢。
職責:
1.定期巡查,掌握辦公樓內公用水、電設施設備的運行和完好狀態,若發現隱患或不正常情況,應及時組織人員搶修,確保辦公樓內公用水、電設施設備完好、設備正常運行;
3.負責中央空調、送風機房運行情況的檢查、記錄,若有隱患應立即向有關廠家反映,并積極配合中央空調、送風機房廠家進行維修;
4.定期巡視,保證上下水、排污管道暢通;保持污水不外溢、環境清潔;
5.人員持證上崗,維修及時;維修時嚴格遵守安全生產條例和操作規程;
6.愛護工具,節約用材;不得將工具私自外借,不得將常備維修材料私自挪用或送人。
內容、程序及標準:
1.內容:辦公樓內公用水、電設施設備的日常管理、維修、養護、巡視工作。
2.程序及周期:
(1)、每日一次,公共設施、設備的巡視、檢查;掌握運行情況,作好《日檢記錄》;
(2)、接到報修時,應在最短時間內趕往報修現場維修,并作好《報修記錄》;
(3)、每日,對中央空調、送風機房進行開關機并進行巡查,并作好《中央空調、送風機房運行情況記錄》;
(4)、積極配合相關廠家對中央空調、送風機房檢查、維修;
(5)、積極配合相關廠家對設施、設備的大、中修(其材料、費用由甲方提供);(無周期)
(6)、發現隱患或他人報修時,應組織人員及時搶修;(無周期)
(7)、維修時,保證維修的及時率、維修的合格率;保養時,保證運行情況掌握。
3.標準:
(1)、辦公樓內公用水、電設施設備、中央空調、送風機房等情況良好、運行正常;
(2)、上下水、排污管道暢通,無外溢;
(3)、維修后,保持原地衛生清潔,并將物品等按原位放回;
(4)、維修及時率98%以上、維修合格率98%以上;
(5)、設施、設備房內干凈、整潔,衛生良好。
應急措施:
1.接到緊急報修時,應在最短時間內攜帶工具趕赴現場,并組織人員進行搶修;
2.若巡視、檢查發現隱患,應及時維修或向有關部門反映,做到問題不過夜;
3.對意外事件發生的維修情況,應根據實際制定可行的維修規范或措施,并在短時間內實施;
注意事項:
1.高空作業時,嚴格遵守《高空作業規范、程序》;
2.作業時,嚴格操作程序和規程;穿好絕緣鞋、戴好絕緣手套等安全保護措施。
檢查、考核:
1.工作人員進行日常自檢,掌握情況;
2.項目部每周一次,對維修、保養記錄以及中央空調、送風機房情況進行檢查,作好《周檢記錄》;
3.可向相關方了解維修的及時率、合格率,進而考查服務的滿意率,以及是否符合標準、職責等;
4.總公司或項目部除周檢也可進行抽檢,總體掌握維修、養護情況。
第2篇 物業中心煙花爆竹燃放管理方案
1、目的:有效地引導園區業主在安全區域燃放煙花爆竹,在煙花爆竹燃放過程中發生意外事件時,安全員能及時、有效靈活的處理,確保燃放區域秩序良好。
2、范圍:適用于星園服務中心
3、職責:
3.1物業服務中心經理負責園區煙花爆竹燃放工作監督。
3.2安全主管負責燃放現場的現場控制。
3.3指揮中心負責燃放現場的監控、調度,以及發生火災事故和意外傷亡事故的資源協調工作。
3.4安全員負責燃放現場的秩序維護工作。
4、方法和過程控制:
4.1前期宣傳和內部工作分工:
4.1.1安全組于2023年1月20日前擬定“園區業主煙花爆竹燃放位置和注意事項”通知,客服組與居委會、業委會征詢意見后,套用公司通知統一模版于2023年1月31日前在園區信息欄和電子屏幕發放;
4.1.2 人事行政組于2023年1月25日前將“禁止燃放煙花爆竹”的宣傳標識制作到位,安全組于2023年1月31日在小區重要區域(配電室、臨時變壓器、燃氣調壓站、鍋爐房、以及化糞池、停車場附近、草坪等區域)將標識張貼到位;
4.1.3安全組在春節期間(2023年2月2日---2023年2月8日)煙花爆竹燃放高峰期,安排安全員集體加班,并在小區各個出入口配置足夠的滅火器以防火災;小區內安排部分安全員成立巡邏隊,對業主在私家陽臺或小區內燃放煙花爆竹行為及時勸阻;除夕晚上在13#東側和2#南側燃氣站設專人看護。春節期間,與轄區派出所密切配合,控制各類違規行為;
4.2在引導業主燃放煙花爆竹的過程中,所遇情況的處理措施。
4.2.1業主在園區內燃放煙花爆竹,安全員制止不聽時,處理辦法;
指揮中心通過監控系統或安全員現場發現在小區內遇有下列行為時,服務中心任何人員均應予以提醒制止:
a)在禁放區內燃放煙花爆竹的;
b)在限放區內未按規定時間燃放煙花爆竹的;
c)十四周歲以下未成年人單獨燃放煙花爆竹的;
d)向人群、車輛、建筑物拋擲點燃的煙花爆竹;
e)在建筑物內、屋頂、陽臺燃放或者向外拋擲煙花爆竹;
f)妨礙行人、車輛安全通行;
g)個人私自燃放二踢腳等b級和禮花彈等a級煙花爆竹;
h)存放重量超過30公斤的煙花爆竹。
4.2.1.1有以上行為的人員,在安全員提醒時不聽勸阻的,安全員應第一時間通知安全班長到現場處理,對于勸解不停的應采取現場拍照、錄音等方式留下證據。
4.2.1.2對于業主在自家陽臺燃放煙花爆竹的,安全員直接上門進行勸阻,發放北京市煙花爆竹管理規定并做好記錄讓業主簽收,保留證據。
4.2.1.3當出現個人存放超過30公斤的煙花爆竹且不聽勸阻時, 直接通知指揮中心向當地派出所報警。
4.2.1.4現場安全員對業主違規行為進行提醒,業主情緒特別激動的,現場安全員保持冷靜避免事態惡化,立即通知安全班長到指揮中心其錄音筆進行錄音取證。必要時請示值班經理報警。
4.2.2煙花燃放現場出現傷人時的處理辦法
4.2.2.1安全員現場發現有人員受傷時,第一時間通知指揮中心及安全班長。
4.2.2.2安全班長應在2分鐘內趕到現場,安排人員劃出警戒區,加強現場保護并上報安全主管,同時通知指揮中心上報服務中心經理請示報警。
4.2.2.3現場安全員應穩定傷員情緒,并通知指揮中心工作人員攜藥箱到現場,同時向120進行求助。根據現場傷員情況采取適當的方法進行處理。待120到場后將傷員送往醫院治療。
4.2.2.4安全員應協助警方控制現場秩序,防止肇事者破壞現場同時對肇事者進行有效監控,直到警務人員到達配合警方取證。
4.2.3出現車輛及其他物品損壞時的處理辦法
4.2.3.1現場安全員與市政路公聯安達工作人員配合對燃放區停放車輛進行清理,盡可能遠離燃放區域50米以外停放,以免造成車輛損壞。
4.2.3.2安全員現場發現可能導致車輛受損的情況應立即消除。發現車輛或其它物品已經由于燃放煙花爆竹受損,應及時通知現場安全班長及指揮中心聯系業主。
4.2.3.3現場安全班長接到信息后,立即到指揮中心取來相機,對現場受損情況進行拍照取證。
4.2.3.4待業主到場后,將現場情況向業主進行說明,在排除無服務中心責任的情況下可以為業主提供書面證明。
4.2.4煙花爆竹燃放現場出現火警時處理辦法
4.2.4.1現場安全員一旦接到業主反映火警信息或發現明火火災后,第一時間將信息反饋給指揮中心及現場安全主管。
4.2.4.2指揮中心接到信息立即安排附近安全員察看具體原因,如火警屬實,立即呼叫現場安全員人員就近取滅火器滅火,同時向服務中心經理匯報。
4.2.4.3現場安全員隨時將現場情況(著火地點、燃燒物質、火勢情況)及時反饋給指揮中心,如火勢較小可以控制,當值班長現場拍照取證,查明起火原因,上報指揮中心同時提醒現場業主燃放爆竹注意防火措施,以免再次發生火災。
4.2.4.4如火勢較大(如草坪或其它重要設施火災)現場火勢有蔓延趨勢,指揮中心第一時間請示服務中心經理啟動消防預案,按消防預案實施滅火。
4.2.5燃放煙花爆竹出現糾紛時的處理辦法
4.2.5.1業主與業主之間發生糾紛
4.2.5.1.1安全員第一時間要上報當值班長及指揮中心,指揮中心將監控設施調制該區域進行緊急監控。
4.2.5.1.2當值班長立即趕赴現場,到達現場后首先安撫雙方情緒,了解情況避免糾紛升級,并及時將了解情況反饋給安全主管及指揮中心。
4.2.5.1.3當值班長安排人員維護現場秩序,并進一步梳理業戶情緒,如雙方情緒得到控制,之后做好相關記錄,如果糾紛進一步惡化趨勢,請示服務中心經理向當地派出所求助,協調解決。
4.2.5.2業主和安全員糾紛
4.2.5.2.1現場盡量避免發生類似事件發生,一旦因安全員提醒業主發生此類事件,要求安全員保持冷靜,不可與業主之間發生肢體接觸,安撫業主情緒,第一時間上報當值班長。
4.2.5.2.2安全班長的到信息后第一時間通知指揮中心將將監控設施調制該區域進行緊急監控,避免安全員受傷并保留相關影像證據。
4.2.5.2.3安全班長到現場后,了解現場情況,本著化解矛盾的原則,進一步安撫業主情緒。如業主此時消除矛盾,此事就此了結,之后做好員工思想安撫工作;如業主情緒更加激動,避免矛盾進一步惡化,及時與轄區派出所聯系協助處理。
由環境組負責燃放場地衛生環境的清理。
2023年2月2日除夕夜安全員具體工作分工
時間
組長
組員
巡邏區域
職責
滅火器材的配備
21:00---2:00
1、2、3、14、15、16號樓周圍、圍墻及樓內必要時協助南側圍墻外治安。
1、負責對園區內業主燃燒煙花爆竹的現象進行勸阻和控制;
2、負責對圍墻周邊進行控制,防止不法人員進入園區;
3、小區南側圍墻外如有業主燃放煙花爆竹,安全員立即制止,請其遠離。
如有火情,就近取滅火器滅火
22:00-
2:00
4、5、6、7、8、9、號樓周圍、圍墻及北門
1、負責對園區內及北門業主燃燒煙花爆竹的現象進行勸阻和控制;
2、負責對圍墻周邊進行控制,防止不法人員進入園區;
3、疏導燃放區域內的交通,防止造成擁堵或造成車輛損壞。
如有火情,就近取滅火器;配10具滅火器放置28號崗北門。
22:00---2:00
商業街由南至北,包括會所廣場
1、負責對業主燃放煙花爆竹的情況進行引導;
2、疏導燃放區域內的交通,防止造成擁堵、勸阻燃放區域停放車輛;
3、對因燃放引發的火情及時進行撲救;
4、負責對轄區內閑雜人員的疏導和控制。
由從園區內取10具滅火器放到26號崗會所出入口。放10具滅火器到27號崗東門
22:00---2:00
1、2號樓南側圍墻外及南門
1、負責對業主燃放煙花爆竹的情況進行引導;
2、疏導燃放區域內的交通,防止造成擁堵;
3、對因燃放引發的火情及時進行撲救;
4、負責對轄區內閑雜人員的疏導和控制。
從園區內取10具滅火器放到25號崗南門。
22:00---2:00
、
11、12、13#樓周圍、西圍墻外側及西門
1、負責對業主燃放煙花爆竹的情況進行引導;
2、疏導燃放區域內的交通,防止造成擁堵、勸阻燃放區域停放車輛;
3、對因燃放引發的火情及時進行撲救;
4、負責對轄區內閑雜人員的疏導和控制。
第3篇 某某商業廣場前期物業管理方案
某商業廣場前期物業管理方案
第一節 前期物業管理工作的意義
由于在建筑設計時對于物業的使用功能和后期管理很難全面預測,設計時會有不周之處;在施工階段會存在一些質量問題,對后期管理會造成隱患,這些問題往往是發展商和監理公司容易忽視的。由于物業管理公司長年從事物業管理與服務,因此在這些方面具有較豐富的經驗,可以提出一些好的建議從而使該物業建設得更加完美。
在當今的房地產市場中,很少有物業建成再銷售的情況,在房屋銷售階段、購房者們對于工程進度、物業管理服務收費、物業管理服務內容將非常關心,常要銷售部門作大量的解釋工作。如果銷售人員對物業管理服務內容和規范了解不夠,如果物業管理費標準測算不準確,收費項目和標準有問題,將給樓宇銷售造成很*煩。物業公司籌備人員可以按政府文件和物業情況準確進行測算,給予業戶明白準確的答復,同時也可使業戶們對于物業管理有一個初步的了解,從而促進樓宇的銷售工作。
物業管理籌備處在前期管理中根據政府文件和物業情況編寫有關法律文件如《**廣場房屋使用管理維修公約書》、《**廣場前期物業管理服務協議》、《**廣場物業管理服務手冊》以及有關的協議書、操作文件等,為業主入住做好充分的準備。
第二節 前期物業管理工作內容
1、按物業管理和業戶的要求重新審核設計方案,對于使用和服務功能方面的不足提出修改意見,適時進行增補或修改,在不增加或少增加投資的前提下使物業建設得盡可能完美。
2、對建筑、裝修施工質量進行監理,避免施工中留下隱患。監理單位主要是對工程驗收負責,而物業管理籌備處要對使用過程中的長期質量負責。
3、物業管理籌備處將對物業運行成本進行精確測算,提出物業管理費及其它收費標準、編制法律文本、各種協議文本、各種管理規程和規章制度及其工作表格,為后期管理做好準備。這些文件的提供使業戶對于物業管理和服務有一個較為清晰的認識。
4、配合發展商做好業戶的宣傳解釋工作,盡可能化解一些由于工程延期、承諾不合適所造成的誤解,同時解答一些物業管理服務政策性問題,對于推動樓宇銷售、親善與業戶的關系都有積極意義。
5、在施工尚未結束而有些業戶要入住的情況下需要對裝修施工進行管理,這正是我籌備處職責范圍之內的工作。由于施工條件限制、施工隊伍的不規范,裝修階段非?；靵y,管理難度很大,如無有效管理將造成成品損壞、業戶不滿甚至造成事故。
6、現場秩序維護和物業成品保護。我司籌備處進駐后,將安排固定崗、流動崗經常巡視;對樓道和房間鑰匙統一管理、外來人員盤查、治安消防隱患的檢查與消除等,從而保證物業的絕對安全。
7、周邊社會關系的建立。我司籌備處的早期進駐將提前與公安、市容環衛、供電、供水、街道等管理部門和單位建立聯系,求得其支持與幫助,聯合進行小區服務設計,有利于良好社區環境的營造。
第三節 前期物業管理工作的組織
1、在開發商與我司簽訂《物業管理委托合同》之后,雙方應就前期物業管理工作協商并簽訂協議,明確職責、酬金以及具體計劃安排。
2、組建物業管理籌備處,根據委托方要求確定人數和專業,一般情況以工程技術專業人員為主。我司從開發商利益和要求出發盡可能提高前期物業管理服務水平并降低管理成本。在以往的前期物業管理中,籌備處班子中基本是高中級工程技術人員和管理人員,人數以5-10人為宜。
3、物業管理籌備處進駐后將與開發商籌建工程部、銷售部融為一體(最好聯合辦公),并與監理公司和施工單位密切配合,共同推進工程建設。物業管理籌備處的工作以建議形式為主,扮演參謀和協調員的角色。
第四節 前期管理的工作方式
前期工作的方式需雙方協商確定,在我司以往的操作中,主要有以下方式:
1、派出常駐人員與開發企業聯合辦公,幫助貴司編撰管理文件,共同解決工作中遇到的問題。
2、我司可派出有經驗的高層管理人員不定期到現場工作,提供建議。
第4篇 某醫院后勤物業管理應急方案
醫院后勤物業管理應急方案
對影響環境衛生的意外情況制定應急處理措施,為醫院提供始終如一的清潔服務。
(一)暴風暴雨天氣的應急方案
1.班長勤巡查、督導各崗位清潔員的工作,加強與其它部門的協調工作。
2.天臺、樓裙平臺的明暗溝渠、地漏由專人檢查,特別在暴風雨來臨前進行巡查,如有堵塞及時疏通。
3.各崗位清潔員配合保安員關好各樓層門窗,防止雨水進入樓內,淋濕墻面、地面及打碎玻璃。
4.雨后及時清掃各責任區地面雜物。
5.倉庫內備好雨衣、雨靴、手電筒等,做到有備無患。
(二)突發火災事故的應急方案
1.掌握火情,協助醫院及管理處做好人員、貴重物品、文件的疏導轉移工作。
2.加強易燃清潔用品管理。
3.清潔倉庫常備滅火器材。
4.發生火災后經有關部門批準,及時清理火災遺留雜物。
(三)樓層內發生水管爆裂的應急方案
1.迅速關閉水管閥門并立即通知保安人員和維修人員前來處理。
2.關掉電源開關后,轉移室內物品如電腦等物。
3.用垃圾鏟將水盛到水桶內倒掉,再用地拖將余水吸干。
(四) 污水井、管道、化糞池堵塞,污水外溢的應急處理措施
1.維修工迅速趕到現場,進行疏通,防止污水外溢造成不良影響。
2.該責任區清潔員將垃圾車、掃把等工具拿到故障點,協助維修工處理。
3.將從污水井、管、池中撈起的污垢、雜草直接裝進垃圾車,避免造成第二次污染。
4.疏通后,清潔員迅速打掃地面被污染處,并清潔地面到目視無污物。
第5篇 物業園區環境衛生綠化管理方案
物業園區環境衛生和綠化管理方案
我們將以iso9000為基礎,進行'高標準,嚴要求'的環境衛生管理和以'高質量、高頻度'的環境衛生維護,讓業主和我們共同參與環境衛生管理與監督,建設好我們共同的家園,管理處也將根據實際情況制訂以下具體工作內容如下:
1、垃圾分流
垃圾實行袋裝化:住戶的生活垃圾的收集,統一采用管理處提供的垃圾袋進行收集,清潔工按照垃圾的可回收和不可回收進行分類利用,避免資源浪費和污染環境,收集的垃圾統一交給環衛部門集中進行無害化處理。
2、衛生保潔程序(如圖所示)
圖例說明:
(1)管理處專門負責衛生管理人員每天對管理區域內的衛生負責,定期和不定期對衛生情況和衛生工情況進行抽查。
(2)發現存在清潔問題,分析存在的大致原因(如果是保潔員偷懶要嚴肅批評)。如果有其他因素要求保潔員以后一定要及時注意。
(3)找來當班保潔員,到現場進行整改,整改過后進行復查并記錄。
3、環境綠化管理
物業綠化是為使業主(使用人)創造清新優美的生活、工作環境。加強環境保護,營造良好的生態環境已成為人們共識和追求,反映到物業工作上來就是要做好物業綠化管理工作。根據所管物業類型、規模和綠化管理要求合理組織人力,制定相應的工作計劃,責任落實,管理到位,保證綠化工作的正常開展和物業環境綠意盎然。具體工作程序及方案如圖所示:
圖例說明:
(1)管理處安排的綠化負責人每天對所管的綠化的澆水、施肥、鋤草、修剪、防寒除蟲等進行檢查。
(2)發現問題,分析原因記錄在案,對各個環節提出修整方案,該澆水的澆水、該施肥的施肥、該鋤草的鋤草、該修剪的修剪、該防寒除蟲的進行除蟲害等。
(3)由管理處綠化組進行人員的安排,對問題進行針對性的處理。
(4)負責人對整改過后的綠化環境進行復查,已經達到要求后填寫《綠化管理統計表》存檔。
4、環境衛生和綠化養護管理的質量要求和考核標準
(一)、環境衛生管理工作
項 目 工 作 要 求 及 標 準 評 分 標 準 得 分 備注
室 外 20分 小區道路清潔無塵土、紙屑、積水、雜物 符合4分,發現1處扣1.5分
房屋明溝無淤泥、污垢、積水、雜物、不堵塞 符合4分,發現1處扣1.5分
宣傳欄、扶手欄、導向牌潔凈無灰塵、無污跡 符合4分,發現1處扣0.5分
盆景花木保持鮮活?；▔療o雜草、枯枝等 符合4分,基本符合3分
垃圾池垃圾日常日清,垃圾實行袋裝化。 符合2分,基本符合1分
露天陽臺清潔無雜物 符合2分,發現1處扣0.5分
室內 25分 門廳、大堂地面、墻面光亮整潔樓內無亂涂亂畫現象 符合3分,發現1處扣0.5分
消防樓梯踏步無塵土、雜物、扶手無灰塵 符合3分,發現1處扣0.5分
公用門窗、墻、玻璃、消防箱、消防管、信箱無灰塵 符合5分,發現1處扣1.5分
垃圾筒無異味、無污水、外表清潔 符合4分,發現1處扣1.5分
電梯門、轎廂地面無雜物痰跡、煙蒂,壁面無污垢 符合4分,發現1處扣1.5分
大廈內地面必須保持清潔光亮、小區保持清潔 符合3分,發現1處扣1分
地下室保持干燥,清潔,無亂堆雜物 符合3分,基本符合2分
(二)、綠化養護工作
項目 工 作 要 求 及 標 準 評 分 標 準 得分 備注
綠化養護管理30分 生長茂盛無枯枝,修剪整齊,草坪無雜草 符合5分發現1處扣1分
新苗成活率95%以上,老苗保存率98%以上 符合5分,基本符合3分
蟲害的樹木不超過總數的2%,綠地病蟲害的面積不超過5%,滅蟲率達100% 符合5分,基本符合3分
綠化設施無缺損,綠化建筑小品無損壞 符合5分,基本符合2分
按計劃養護,按特殊要求養護實施情況 符合5分,基本符合2分
綠化檔案齊全、完整,管理養護記錄完整 符合5分,基本符合3分
5、規章制度
為了管理區的環境衛生和綠化的優化組合,規范部分管理水平,合理化區域內的管理要求,特制訂管理規定及崗位職責如下:
(1)環境衛生管理規定
1、區域內業主應在規定的時間和指定的垃圾桶清倒垃圾,嚴禁亂倒亂拋。
2、嚴禁隨地吐痰;禁止向室外潑水、丟拋果皮、煙蒂、雜物等。
3、保持公共樓梯走道整潔,不得在公共走廊過道堆放車輛雜物等。
4、區域內不準養家禽和牲畜,合理、合法,規范飼養寵物等禽畜。
5、不準在大廈內公共場所擺佛堂、燒香拜佛、辦理喪事等活動。
6、要保持環境清新,所有業主(或租戶)的雜物、廢氣、污水,要自行處理好,不得造成環境污染
(2)綠化管理規定
為使小區有一個鮮花盛開、綠樹成蔭、優美清新的居住環境,特制定如下綠化管理規定:
1、愛護小區的花草樹木和園林設施。
2、小區內的綠化綜合管理有物業公司綠化隊負責。
3、嚴禁攀折花木、踐踏草坪;不準在樹木上涼曬衣物、系鐵絲、拉繩索、掛物件等。
4、不準損壞花木的保護設施;不準在草坪及綠化帶內嬉戲、玩耍。
5、不準在愛綠化帶內倒污水、垃圾、焚燒物品。
6、不準在綠化帶內設置廣告、招牌。
7、不準在綠化帶范圍內堆放任何物品。
8、不準行人和各種車輛穿越和通過綠化帶,不準在綠化帶停放車輛。
(3)保潔員崗位職責
1、服從管理處領導,執行管理組各項規定。
2、道路、走廊、平臺、停車場、綠化場地等無明顯垃圾塵土。
3、垃圾應日產日清,不能長時間的積存堆放。
4、公共配套設施、樓道、建筑物等外觀的亂涂、亂畫、亂張貼廣告、標語等現象應及時清洗。
5、平臺、天井無積水、墻角無蜘蛛網、塵埃。
6、樓梯、扶手、玻璃窗、信箱、電表箱、電梯轎廂等定期擦拭、清掃無塵土。
7、對廁所無手紙,生活垃圾等廢棄物、易堵塞物等及時清除,如發生管道堵塞現象應及時匯報。
8、對往樓下亂拋物的現象予以制止,并及時清除。
9、文明服務,作風廉潔,不收小費,拾金不昧。
10、衛生工具(用具)必須按規定使用,執行限額領料、以舊換新制度,對無故損壞者酌情賠償。
(4)綠化工崗位職責
1、熟悉掌握區內綠化概況,充分利用和發展綠化面積。
2、提高綠化養護管理知識和技能,熟悉花草樹木的品種、名稱、特性和栽培管理方法,掌握花木病蟲的防治方法,正確并熟練使用園林具械。
3、對花木進行適當掛牌,標明品種等方便居民欣賞。
4、對花草樹木適時澆水、定期培土、施肥、除雜草和病蟲害,并及時修剪枝葉、補苗。
5、保證綠地不留雜物,不缺水、不死苗、不被偷竊,生長茂盛。
6、妥善保管好綠化械具、工具設備、設施、農藥化肥和其他用品。
7、管理好自來水龍頭,節約用水,做到人走水斷,不準出現長流,其他開關用水龍頭損壞要及時修理。
8、完成公司和部門交給的其他任務。
保潔員勞動定額
1、 梯級清掃:14層/小時/人。
2、 地面清掃:300平方米/小時/人。
3、 拖樓梯:13層/小時/人。
4、擦樓梯扶手、通花鐵欄、地腳線:12層/小時/人。
5、 洗地毯:360平方米/小時/人.
6、 刮玻璃:4平方米/分鐘/人.
第6篇 小區分項物業管理方案：接管驗收
華庭小區分項物業管理方案:接管驗收
2.接管驗收方案
為確保小區的環境、建設和設備設施符合有關法規政策及規劃設計的要求,維護業主的合法利益,滿足業主的質量要求,方便日后的物業管理,特制訂接管小區方案。
(1)管理內容
a.了解接管物業的基本情況;
b.編制《j華庭物業接管驗收計劃》,確定驗收的標準、方法和日程安排;
c.與開發、設計、施工單位一起,依照接管驗收標準,對小區物業進行現場初步驗收,并將驗收結果記錄在《物業交接驗收表》上,同時要求施工單位對驗收中存在的問題限期整改;
d.與開發、施工單位一起,對小區物業進行現場復驗,直至符合規定的要求和標準;
e.與開發、施工單位聯合進行小區物業交接:
核對、接收各類房屋和鑰匙;
核對、接收各類圖紙資料,并加以整理歸檔;
核對、接收各類設備設施;
核對、接收各類標識標牌。
(2)管理措施
a.抽調管理、業務骨干,組建接管驗收小組,負責小區物業的接管驗收工作;
b.制訂接管驗收規程;
c.掌握接管驗收的標準和程序;
d.提高對接管驗收重要性的認識;
e.實事求是地開展接管驗收工作;
f.按規定辦理接管驗收手續。
第7篇 物業消防管理工作方案
物業區域消防管理工作方案
1.消防組織機構的建立
(1)管理處負責建立消防安全小組。
(2)管理處主任為消防安全負責人。
(3)管理處其他人員為義務消防員。
(4)安全管理主管為專職安全監督員。
(5)日常巡視安全管理員為兼職消防巡視員。
(6)管理處負責制定組織機構圖及人員職責。
2.建立各項消防制度
(1)消防檢查制度。
(2)專職安全員每日檢查小區內的消防安全情況,包括消防設備、動火作業監督、安全用水、用電情況等,檢查結果記錄在《安全檢查記錄》中,該記錄每周由管理處主任審核。
(3)兼職巡視員負責每樓、每層消防安全情況巡視,每兩小時巡視一遍,并填寫《消防安全檢查登記表》。
(4)在安全檢查中發現消防隱患,應及時采取整改措施,做到隱患不過夜。
(5)發現業戶因裝修造成的消防隱患,應向業戶發放《整改通知》,限期整改,并跟蹤驗證。
(6)管理處制定《動火審批制度》,內容包括動火申請和審批程序及違章處理方法。
3.防火措施
(1)貫徹'預防為主,防消結合'的方針,業戶要樹立防火意識,管理處每周確定一名主管以上的管理人員為防火值班員,全面負責小區的消防工作。
(2)嚴禁亂拉、亂接臨時用電線路,電器線路需維修時請及時找管理處安排施工。
(3)嚴禁在小區內燒廢紙、雜物,亂丟煙頭或燃放煙花爆竹等。
(4)不準改變、拆除、封堵消防設施和通道。
(5)不準在樓道、過道設立倉庫,堆放雜物,阻礙通道。
(6)嚴格裝修審批手續,動火審批手續,保證每樓、每層有必要的消防設施。
(7)公共場所嚴禁使用可燃性裝修材料,室內使用可燃性材料要嚴格控制,并加以處理。
(8)配備火警時刻的必須器材,如:應急照明燈等。
4.消防知識培訓
(1)對業戶的消防要求(包括安全用水、用電),通過《業戶須知》、《管理公約》傳達到各業戶,并向業戶發放有關消防學習資料,用宣傳欄等消防宣傳途徑對業戶進行消防宣傳教育。
(2)管理處內部每月的第一個星期一上午為各組安全消防學習時間,學習教材是安全消防管理條例,內部的消防管理制度,設備設施的操作方法等,學習情況須詳細記錄。
(3)管理處主任每月檢查一次安全活動記錄并簽字認可。
(4)在安全消防活動日查出的安全、消防隱患,由各組自行在活動記錄中登記并整改。
(5)專、兼職消防員在上崗前必須接受消防常識和消防技能培訓,考試合格后方可任職,其資格每年確認一次。
5.消防設備管理
(1)管理處負責建立消防檔案。
(2)管理處對各種消防設備和設施的標識進行設計,編制《消防設備標識登記》。消防設備標識由管理處主任指定人專實施,并在各項安全檢查中作為檢查內容。
(3)制定《設備管理制度》,對消防設備進行檢查和維護。
6.消防演習
(1)小區內每年至少組織一到兩次消防演習,具體辦法和內容參見由管理處每次制定的《消防演習方案》并報政府消防部門。
(2)消防演習后,管理處主任編制《消防演習報告》。對演習過程中發現的問題,及時調整、糾正并驗證其結果。
第8篇 小區物業管理方案前言
小區《物業管理方案》前言
非常榮幸有機會參與____小區物業管理工作,衷心感謝您的信任與支持。
我物業公司在掌握深圳、上海等地先進物業管理模式的基礎上,融匯國內外先進物業管理經驗,結合各個物業項目的實際情況,探索出獨具特色的物業管理模式。公司按照這一模式開展科學管理和優質服務,全心全意為業主提供安全、清潔、優美、舒適、方便的生活及工作環境。物業管理行業追求經濟效益、社會效益和環境效益的統一和同步增長,而優秀的品牌客戶是贏得這個目標的重要保證,也是我們承接該項目物業管理服務的信心保證所在。
針對項目特點,我物業公司秉承其一貫的踏實作風,公司上下高度重視,對項目進行了全方位的市場調研和評估,精心策劃了小區前期物業管理服務方案。本方案是對我物業公司實力與能力的一次整體展示,在此將我們的構想及能力完整地呈現給您,真誠希望能夠成為您在物業管理方面的合作伙伴。
在我們的項目策劃中,將分別闡述針對_________小區所采取的質量管理目標、管理服務內容以及圍繞物業服務而制定的各項方案。
在此方案中,我們將從本項目管理特點及難點分析、質量管理目標、管理服務內容、人員配備、規章制度、物業管理經費等方面進行描述。透過這些層面,您可以了解我們基于本項目一個完整的管理思路和解決方案,我們期待著您的評價。
(一)十大服務承諾
酒店一站式服務:業主只需要向小區管理公司服務中心撥打一個24小時熱線電話,即可解決生活中的一切問題。無須找其他部門和記住其他電話,真正體會到星級酒店驛站式的人性化服務。
安全預案制:物管公司將優先解決業主的安全秩序管理問題,針對治安消防重點、難點和小區物業的安全特點,在實際管理開始之前就預先設立安全防范應急預案制度,對可能出現的突發問題均有及時、有效的處理程序,確保安全工作的萬無一失。
不均衡管理:物管公司的各項服務會依照工作的輕重緩急和業主的生活規律進行統籌安排,不均衡、有所側重地工作,通過優化后的工作編排使工作更加人性化,更加節省業主的每一分鐘、每一分錢,更加符合專業化物業管理公司的要求。
零打擾服務:物管公司將認真解決因自身工作給業主造成的二次干擾的問題,努力將二次干擾降至最低,給業主一個寧靜、悠閑、安逸的工作、生活環境。
保本微利經營:物管公司將按照保本微利原則經營管理業主的物業,無論何時都只按一定比例公開提取微薄的傭金,所有的管理節余將用于業主的服務之中。
時效工作制:對業主的服務工作一律實行時效工作制。即本公司承諾:所有對外的服務工作,均將在向業主公開承諾的時間完成或有處理結果。
收支費用公布:物管公司將定期向業主公開財務收支賬目,接受全體業主的監督和公開咨詢。
回訪工作制:物管公司將依照自己的標準作業規程對所開展的服務工作定期走訪業主,虛心接受業主的建議、批評。重大決策、措施均會在事先通報給業主。
公示服務制:所有服務工作均向業主公開。小區管理處禁止員工接受業主的任何恩賜。
首問責任制:所有服務人員在接到業主咨詢、投訴、求助時均將負責業主的問題解決完畢方可獲得公司認可。
(二)優惠條款
本公司鄭重承諾對于物業管理收入,公司只提取管理傭金,超出的節余部分均返還給小區業主,用于改善小區公共設施和生活條件,決不收取超額利潤。
本公司鄭重承諾將注重社會效益,努力使_________小區成為黑龍江省、哈爾濱市物業管理的實習基地。通過本公司優質的物業管理與服務水平為行業發展提供一個示范窗口。
積極配合___房地產開發公司開展工作,多方參與房地產的開發、設計、建筑施工、物業銷售等各環節的可行性論證,通過獨具特色的物業服務為房屋銷售增加賣點和房地產發展商共創企業發展品牌。
(三)管理優勢
嚴密合理的組織系統是企業持續健康發展的基礎,公司采取集中管理,通過嚴格的職能界定和崗位職責劃分,建立起了一套具有明確的職權劃分、嚴格的規章制度、合理的專業勞動組織結構系統。公司汲取了哈爾濱市房產系統近50年來對房屋維修、保養和內業檔案管理的經驗,并導入'環境+文化'的物業管理新理念,努力與國際化的物業管理模式接軌,并逐步向國內知名,省內領先的產業化、集團化的物業管理企業方向發展。
品牌優勢:公司擁有眾多學歷較高、經驗豐富、勇于創新和運用新思想的管理和技術人才,對管理類似的物業有獨有的豐富的經驗。
成本優勢:本公司在進行物業管理活動中已形成了配套的專業公司,采用本公司的勞動定額,各專業勞動技能均明顯高于一般物業公司的勞動定額,加之本公司的操作手法獨到、先進,如采用預算定額檔案制等本公司特有的管理工作方法等。因此,本公司在實施物業的服務與管理時的單位成本較之一般物業管理公司相比大為降低,本公司有能力在較低的收費標準中創造出良好業績,達到業主與物業管理公司'雙贏'的目標。
服務優勢:本公司服務操作手法在全國行業獨特先進,許多理念和手法均為國內首創,如唱諾制、時效制、安全預案制、不均衡管理等,這些先進的服務方法能夠滿足業主的不同需求,得到業主的認可。
培訓優勢:本公司將設置專門的物業管理人員培訓機構,負責對友鄰企業和企業內部的員工開展全方位、多層次的物業管理專業培訓。公司正在創建'知識型'企業,員工業務學習積極,企業文化氛圍濃厚,每年還定期聘請國內知名物業管理專家來公司傳授先進管理理。
第9篇 小區分項物業管理方案：清潔綠化管理
華庭小區分項物業管理方案:清潔綠化管理
7.清潔、綠化管理方案
清潔綠化作為物業管理的重頭戲,是小區不可缺少的部分,關系到整個小區的形象,也是測定環境質量的一個重要標志,故制訂以下管理方案:
(1)管理內容
a.綠化養護:綠化工應做到管理日?；?、養護科學化。
根據氣候,給花木適量澆水
根據花木長勢,給花木適量施肥,適量松土;
及時清除雜草、枯枝,春秋兩季定期修剪花木,對遭受損壞的花木及時扶正、整修或補苗;
制訂預防措施,防治病蟲害;
做好惡劣天氣花草樹木的保護工作;
定期(每年8月、11月)修剪草坪,使其生長旺盛,平整美觀。
b.清潔衛生
綠化及公共道路:每天打掃一次、撿拾綠化帶內雜物,清潔小區所有設施(含各種標識標牌),隨時清除各類污漬,清掃積水,每周對垃圾桶進行清潔、消毒;每月對照明設施進行擦拭。
垃圾房:每天收集一次各樓層的垃圾,清運到垃圾房,并清洗垃圾房內外墻壁及地面;天花及管道外除塵。
樓層:各樓層道每天保潔一次,電表箱蓋、煤表箱蓋、水表箱、樓梯扶手、欄桿、臺階(含踢腳線)每天保潔一次,樓梯燈開關、樓道感應燈燈罩每周保潔一次。
各功能房:半月拖抹、清掃水泵房、安全監控中心、配電房等地面(日常保潔由各功能房工作人員負責)。
會館洗手間:每天擦拭墻壁、地面、踢腳線、門及門框、蹲坑、小便斗、鏡面、洗手盆等,清理并清潔垃圾箱。每月擦拭清潔照明燈等。
(2)管理措施
a.建立綠化保潔制度,狠抓落實;
b.按操作程序進行規范操作;
c.加強綠化保潔人員的思想教育和業務培訓,提高員工素質,增強專業技能;
d.以'三查'形式對綠化保潔工作進行經常性監督檢查('三查'指:綠化、保潔工自查、管理主管巡查、服務中心主任抽查);
e.抓好綠化保潔人員的行為規范管理,要求服裝統一、標識齊全、言行文明。
清潔管理工作流程與質量標準
保潔領班工作流程與質量標準
工作項目對各層面保潔員工作質量進行巡查
工作范圍負責管理區域所有公共場所衛生評測
工作標準按照保潔員工作流程與質量標準,制訂各層面員工的工作標準并進行測評記錄,記錄清晰、完整,符合現實并督促員工工作,保持各點衛生保潔率99%以上。
工作程序與時間8:00~8:30向服務中心經理匯報前日工作。
8:30~11:00巡視檢查保潔員的工作和轄區衛生狀況。
13:00~16:30巡視保潔員的工作和轄區衛生狀況。
質量考評每周五向服務中心經理匯報工作情況,每月評出優秀保潔員,經理每月按旬復核抽查考評。
保潔員工作流程與質量標準
項目清潔內容作業方法作業頻率作業時間質量標準
垃圾清運二次/天上午6:30~7:30
中午12:30~1:30日產日清
大堂墻面清擦一次/月
一次/天上午7:30~10:30
下午1:30~5:00干凈無塵、無蜘蛛網、無污跡、墻面明亮
地面清掃四次/天隨時保持清潔,痰跡、煙頭、紙屑、果皮、雜物等
頂燈清擦一次/月無蜘蛛網、照明燈明亮
垃圾桶清擦一次/天干凈無污跡及時清運垃圾
玻璃門窗清擦一次/天上午7:30~10:30
下午1:30~5:00干凈明亮
花池清擦一次/天干凈無雜物煙頭
電梯地面清擦二次/天上午7:30~10:00
下午1:30~5:00保持干凈
頂面清擦周次/天無污跡蜘蛛網
箱體鋼油擦洗一次/周無污跡保持不銹鋼金屬光澤
樓道玻璃窗清擦一次/月上午7:30~10:00
下午1:30~5:00無廣告、污跡、明亮
扶手清擦一次/月無塵、蜘蛛網
墻面清掃一次/月無廣告、污跡
指示燈清擦一次/月無廣告、污跡、明亮
地面清掃一次/天
保潔一次無廣告、污跡
地下車庫地面洗擦一次/月無雜物、干凈
果皮箱清理一次/天煙灰缸干凈整潔
地面清掃一次/天上午9:30~10:00
下午3:30~5:00干凈無雜物煙頭
墻面清掃一次/月無污跡蜘蛛網
頂棚清掃一次/月無蜘蛛網照明明亮
消火箱栓清擦一次/月干凈玻璃門明亮
外圍道路清掃循環上午6:30~7:30
下午2:00~3:00
集中打掃,清運垃圾
上午7:30~15:00
輪流打掃、保潔隨時保持干凈無紙屑、煙頭、果皮、雜物、積水
標牌清擦一次/月干凈無廣告
垃圾箱桶清擦一次/天干凈無廣告
外立面清洗二/年干凈無明顯印痕
具體的工作流程與質量標準根據小區不同物業(如商場)需要進行調整,以滿足不同業主的需求。
工作質量考核文件
《員工行為準則》
《崗位職責》
《巡視檢查記錄》
《月工作質量評估表》
綠化工工作流程與質量標準
園林綠化管理
我們將結合【匯景華庭】綠化具體分布,設計室內與室外綠化區分,并且花卉品種不同,我們將根據實際情況對物業綠化實施專業、規范的管理。
綠化工工作流程與質量標準
工作項目作業頻度質量標準工作流程督導方式
整形造型春、夏、秋、冬各一次喬木剪下重枝內生枝灌木造型地被草保持4~8公分澆水、除雜草、整形造型、殺蟲、補缺、施肥和保潔。領班每天巡視、檢測,每月公司檢查一次,通報,扣分。
施肥春夏秋各一次無重無漏
澆水春夏秋早或晚各一次冬春季二天一次均勻適量不損壞花木滲透地表5公分
除雜草一次/月基本無雜草
補缺一次/月綠化覆蓋99%以上
病蟲害防
治一次/季,發現蟲害時連續多次至消滅為止用藥正確衛生安全不污染環境長勢優良
保潔8小時/天保潔率99%以上
防風臺風季前和臺風季后風前設立支柱疏剪枝葉,風后清理斷枝扶正苗木
工作質量考核文件
《員工行為準則》
《崗位職責》
《巡視檢查記錄》
《月工作質量評估表》
第10篇 某小區物業管理方案
小弟在此發這個方案希望前輩指點指點
××物業管理方案
前 言
×××作為×××集住宅、商場、農貿為一體的高尚樓盤,其物業管理工作開展的標準更應體現出一種“舒適、安全、尊貴、優雅”。***市立青物業管理有限公司將以高起點、高標準、嚴要求的標準來開展工作。
舒適:物業管理的舒適體現在“溫暖、潔凈、方便、快捷”的人居環境上。物業使用人選擇一個居住、學習、工作的環境更注重“舒適”的一面,以滿足其“生理上的基本需求”。
安全:安全防范是物業管理公司的一項專項業務,公司應從治安、消防、車輛三個方面來搞好管理工作,同時為了滿足物業使用人“安全需求”的需要出發制定出相應的管理制度和應急預案。
尊貴:“以人為尊”、“以人為本”的一貫服務理念能讓業主或物業使用人在高尚社區中體現到生活尊貴的一面。物業管理公司在管理好物業本身的基礎上,充分實現物業管理服務的內容,讓業主及物業使用人滿足“受人尊重的需求”。
優雅:高尚的住宅離不開優雅的環境,優雅的環境離不開優雅的人。作為精品樓盤的物業管理更應體現在營造一個優雅的環境上,公司將充分考慮和利用會所的功能,將全新的服務理念融入到為物業使用人實現“社交”和“自我價值實現”的需求,讓業主及物業使用人在優雅的環境中成為言談舉止優雅的現代都市人。
第一部分 ×××物業管理有限公司簡介
公司簡介
….
二、 公司總經理介紹
…….
三、企業管理理念及服務理念
根據物業管理的先進操作模式和企業自身的特點,公司采取以下管理理念:
團隊意識和吃苦精神+個性舒張和競爭機制+先進模式和一體化管理
1、隊意識和吃苦精神:在當前資本企業向人本企業轉變的過程中,團隊意思和吃苦精神的樹立無疑是企業求生存、求發展的先決條件?！捌髽I以人為本、員工以企業為家”便是其核心體現。
2、個性舒張和競爭機制:在人本企業中講的是如何用人,如何充分調動其積極性為企業的發展做貢獻。個性舒張是對員工活力激發的重要方式,人有不同層次的需求,員工對自己個性的舒張能夠從其愛好的方面來發揮其工作的能動性,有利于員工自身素質的培養和業務技能的提高;競爭機制是企業用人的重要手段,相馬不如賽馬,賽馬機制將是企業在招聘、培訓、定崗、換崗、升降職的主要方法。
3、先進模式和一體化管理:作為物業管理企業在當前有多種模式,如何才能選擇一條適合企業自身發展的模式是關系到企業生死存亡的大事。企業領導人在總結多年的物管經驗的基礎上結合當前沿海和國外的先進經驗摸索出自己的一套經營管理模式:以人為中心、強調服務、重品牌、適時發展的經營模式。當然再好管理模式也需要人們認同的標準來對它鑒定,國際質量管理體系(iso9001:2000)、環境管理體系(iso14000)、職業健康安全管理體系(gb/t28001-2001)一體化管理體系無疑是最佳選擇,企業成立開始便導入一體化管理體系,用質量管理來保證我們服務產品的完美性。
“真切付出、心靈交匯”是我公司的服務理念。從本行業來說,物管企業與業主或物業使用人之間是一種合作關系,是企業如何創造一種環境使我們的合作方很好的生活、學習、工作,在我們的員工營造這種氛圍中與合作方達成一種理解、協調與共識。
財務部:
1、負責根據“管理會計”的要求按時完成各類財務分析,供公司決策之用;制定近、中、長期“現金流量平衡表”。
2、負責日常賬務工作的實施與管理。
3、負責對外財務相關工作的銜接。> 第二部分 ***物業管理目標及策劃方案
通過對“×××”的調查和基礎數據的分析,結合公司的管理經驗和現代物業管理發展的方向,特制定以下管理方案:
一、***管理處組織構架及各部門職責:
部室主要工作職責:
總經理:
1、對董事長負責;
2、制定公司的經營方針和目標,對公司的重大事項進行決策,報董事長批準后實施;
>3、按“權責利”相匹配的原則,任命各層次負責人,實施透明式的系統管理;
4、主持新的經營項目的開發;
5、傳達并對員工培訓滿足業主和法律法規要求的重要性;
6、保持員工充分參與實現公司經營總目標內部工作環境;
7、對公司組織構架進行策劃;
8、確保公司內各部門/各崗位的職責、權限及其相互關系得到規定和溝通。
辦公室:
1、對總經理負責;
2、人力資源管理工作(含人員的招培訓工作);
3、內外進行溝通;
4、內外公文的處理及檔案的管理工作;
5、后勤保障工作;
6、公司庫房的管理工作。
***管理處:
1、對總經理負責;
2、負責***的前期介入策劃、實施工作;
3、負責***的接管驗收策劃、實施工作;
4、負責***的業主入主的策劃、實施工作;
5、負責***的管理和服務的策劃、實施工作;
6、負責***的多種經營業務的策劃、實施工作。
7、負責樓宇相關費用的收取,并將在收取物管費過程中收集到的信息、特別是針對物業管理費收費困難的根本原因進行歸類分析,并及時按規定時間和渠道加以傳遞。
二、人員配備情況:
1、總經理:1人。
2、辦公室:2人,其中主任1人,文員兼庫管1人。
3、財務部:2人,其中經理1人(兼會計)、出納1人。
4、***管理處:33人。
其中經理1人;工程組主管1人,土建工1人,水電工(含強弱電)4人,電梯工(直梯)1人,雜工1人;保衛隊隊長1人,隊員15人(三班24小時);綠化保潔組主管1人,綠化工1人,保潔員3人;業主接待組主管1人,接待員1人、收費1人。
總計:38人
三、管理目標
(一)、公司總目標
1、年度業主/租賃戶綜合滿意度調查滿意率≥95%
2、年度房屋及設施設備完好率遞減≤3%
3、年度無重大責任事故發生。
(二)、目標分解
1、財務部
(1)、公司各項財務管理工作實現pdca循環率100%
(2)、財務分析覆蓋率100%
2、辦公室
公司各項行政管理工作實現pdca循環率100%
人力資源科:
(1)、員工培訓覆蓋率/合格率100%
(2)、業主/租賃戶培訓覆蓋率/培訓合格率≥80%
(3)、員工配置優化率比上年提高≥25%
(4)、員工骨干/部門負責人無序年流動率≤2%
行政公關:
(5)、內外文件起草合格率≥90%
(6)、內外部文件資料收集完整率及保存完好率≥95%
(7)、公司本部清潔衛生日檢查合格率100%3
(8)、公司公共/法律關系事務處理及時率/滿意率≥90%
(9)、完成公司領導交辦事務的成功率/及時率100%
(10)、合同評審率100%
(
11)、公司各類刊物,小區/大廈內板報出刊完成年計劃率≥98%,校對差錯率≤1%。
后勤保障:
(12)、合格供方評定率/在合格供方采購率≥95%,
(13)、入庫物品檢驗合格率100%
(14)、庫房管理帳、卡、物相符率/庫管物品完好率100%
(15)、庫管物品年差錯率≤0.1%
(16)、員工對職工食堂飯菜質量/服務態度滿意率≥85%
3、***管理處
業主接待組:
(1)、管理處各項工作實現pdca循環率100%
(2)、業主/租賃戶有效投訴處理率100%
(3)、限時服務承諾實現率≥95%
(4)、內外關系溝通成功率≥80%
(5)、內外關系信息傳遞準確率/及時率100%
(6)、收費困難原因收集分析及時率100%,準確率≥98%,正確傳遞100%
(7)、物管費收取率≥90%
(8)、收費金額差錯率≤1‰
(9)、小區物業管理費半年收支公告率100%
(10)、小區物業較為重大事項發生/處理公告率100%
(11)、業主/租賃戶動態檔案建檔率100%
(12)、圍繞物業所進行的多種中介服務(受委托放盤/租賃/商品房登記/代辦公證/代理保險等)、特約服務用戶滿意率≥85%
(13)、社區服務管理策劃成功率100%
(14)、小區/大廈經營性項目盈利率≥80%
(15)、業主/租賃戶對社區服務工作滿意率≥80%。
(16)、物業管理年盈利率比上年增加≥10%
綠化保潔組:
(1)、環境管理按規定實施日檢/周檢/月檢/季檢覆蓋率100%
(2)、環境衛生日檢查合格率≥95%
(3)、綠化檢查合格率≥85%
(4)、小區綠化年成活率≥95%
保衛隊:
(1)、保衛各項管理工作實現pdca循環率100%
(2)、保衛管理按規定實施月檢/季檢覆蓋率100%
(3)、一般治安案件年發生率占總入住人口數的≤1%
(4)、年度重大火災/刑事和交通事故發生率=0
(5)、機動車輛管理糾紛發生率≤1%
(6)、限時巡邏覆蓋(房屋建筑/設施設備/周邊環境/治安/消防/車輛停放)率100%,有效率≥95%,隱患信息傳遞準確率/及時率100%
(7)、對外租賃倉儲管理年治安/消防事故率≤0.2%
工程維修組:
(1)、各項工程管理工作實現pdca循環率100%
(2)、設備設施維護驗收合格率100%,修繕/整治合格率96%
(3)、設施設備管理按規定實施月檢/季檢覆蓋率100%
(4)、設施設備保持完好率≥95%
(5)、機電設備檢修及時率100%
(6)、設施設備檢修一次合格率≥95%
(7)、業主/租賃戶的裝修方案審批100%,過程監視及合格驗收率100%
(8)、保障設備設施安全運行率100%
(9)、重大設施設備日常維護覆蓋率/保養率100%
(10)、設施設備標識標牌正確率100%,完好率98%
四、
服務內容及標準
(一)前期物業管理服務內容
前期介入和物業接管驗收是維護廣大業主及物業使用人合法權益,保障其利益的重要環節,也是搞好今后物管工作的前提條件。
1、項目設計方案的建議;
2、施工工程的跟進及發現問題的建議并督促整改;
3、參與單項工程的甲乙方交接驗收;
4、參與整體工程的甲乙方交接驗收;
5、 行物業的接管驗收及問題的整改、督促;
6、 接受業主入住前的相關咨詢;
7、 供業主入住前的上門服務。
(二)、業主入住管理
1、 辦理業主入住及接房的相關手續;
2、 對業主及物業使用人的二次裝修進行管理。
(三)、后續物業管理服務內容
1、公共性服務
公共性服務提供常規性服務,是為了維護物業的整潔、環境的美化、業戶的生活方便而提供不可少的、經常性的服務項目:
(1)、清潔衛生管理;
(2)、綠化日常維護管理;
(3)、治安管理;
(4)、共用蓄水池的維護管理;
(5)、水電管理;
(6)、排污設施管理;
(7)、道路維修管理;
(8)、房屋共用部位的日常養護維修;
(9)、物業檔案資料管理;
(10)、車輛停放及交通秩序管理;
(11)、安排社區文化活動,協助政府宣傳教育;
(12)、代收代交水電氣費;
(13)、根據需要增設的其他服務項目。
2、特約性服務
特約性服務指提供公共性服務以外的,為滿足業戶的個別需求,受其委托而提供的服務
(1)、家居設施維修
包括:維修戶內供用電設備、家具及門窗維修、廚具及衛生潔具維修、給、排水系統的維修、家電維修、冷氣機月保等。
(2)、家居清潔服務
包括:地板打臘、拋光、清潔家私、玻璃、燈飾等。
(3)、家居殺蟲服務
包括:白蟻防治、滅蚊、滅鼠、滅蟑等。
(4)、家政服務
包括:提供代客訂票、送餐服務、室內裝修設計、布藝設計、綠化設計、保險咨詢、法律咨詢、私人健康護理、私人管家、秘書、保衛、汽車美容等。
(5)、租賃服務
包括:物業出租、轉讓、市場調查、物業估價等。
(二)、物業管理服務質量標準
1、房屋管理與維修
(1)、房屋完好率達到底90%以上,樓宇外觀美觀、整潔,無改變使用功能,無違反規劃亂搭建現象。
(2)、房屋零修及時率達到95%以上,水電、電梯等設施隨報隨修,房屋土建方面的問題接報后三天內完成,零修合格率達98%以上。
(3)、實行代收代繳各項公用事業費及水電氣費,收繳率達到90%以上。
(二)、物業管理服務質量標準
1、房屋管理與維修
(1)、房屋完好率達到底90%以上,樓宇外觀美觀、整潔,無改變使用功能,無違反規劃亂搭建現象。
(2)、房屋零修及時率達到95%以上,水電、電梯等設施隨報隨修,房屋土建方面的問題接報后三天內完成,零修合格率達98%以上。
(3)、實行代收代繳各項公用事
業費及水電氣費,收繳率達到90%以上。
2、設備管理
設備圖紙、檔案資料齊全,管理完善,可隨時查閱,配備所需各種專業技術人員,維修和操作人員持證上崗。針對不同設備定期保養、檢修、保持設備運行正常并有針對突發事件的應急措施,確保年無故障運行時間達到95%以上。
3、供電系統
(1)、保證24小時正常運行,出現故障,立即排除。
(2)、限電、停電按規定提前通知業戶,外線停電時,自備發電機送電不超過15分鐘。
4、消防系統
(1)、消防控制中心及消防系統配備齊全,完好無損,可隨時起用。
(2)、訂有突發性火災等緊急事件處理程序,設立消防疏散示意圖,緊委屈疏散通道暢通,照明設施、引路標志完好。
5、電梯
(1)、電梯轎廂、井道保持清潔。
(2)、出現運行故障后,維修人員及時到達現場進行維修。
6、給排水系統
(1)、定期對二次供水蓄水設施設備進行清洗、消毒,保持水池、水箱及周圍環境的清潔衛生,無二次污染及隱患。
(2)、設備閥門、管道無跑、冒、滴、漏現象。
(3)、所有排水系統暢通,汛期道路無積水,樓內、地下室及車庫無積水、浸泡發生。
(4)、遇有事故,維修人員能及時進行搶修,無大面積跑水、泛水,
(5)、無長時間停水事故。
7、空調系統
(1)、窗式及分體式空調按規定安裝位置統一,排列有序。
8、市政公用設施管理
(1)、公共配套服務設施完好,不隨意改變用途。
(2)、公用照明、通訊、郵政設備設施齊全,工作正常。
(3)、交通車輛管理運行有序,無亂停亂放現象。
9、綠化管理
定期對物業管理區域內的綠地、花木、建筑小品等進行養護,無破壞、踐踏及隨意占用現象。
10、環境衛生管理
(1)、實行標準化清掃保潔,垃圾日產日清,公共走道、地下室、天臺等所有公共場所保持清潔,無隨意堆放雜物和占用。
(2)、商業網點管理有序,無亂設攤點、廣告牌,亂貼、亂畫現象。
11、治安管理
(1)、實行封閉式管理,并實行24小時安全防范制度。
(2)、無重大火災、刑事和交通事故。
12、業戶滿意率
無重大投訴,對物業管理公司的評議,滿意率達到95%以上。
五、管理處人員素質要求及培訓計劃
根據以上要求,管理處工作人員的素質要求相對較高,這不僅是高檔物業的要求,更是公司追求卓越的需要。企業想盡快的得到發展,一批高素質的人才不可缺乏。公司一方面通過人才市場及其它渠道廣泛引進所需人才,另一方面公司自己根據需要組織相關培訓。為此公司制定出以下《崗位入職條件》(見附件一)和《培訓計劃》(見附件二)。
第三部分 ***管理項目啟動所需資金情況
物業管理項目啟動資金根據實際情況預算如下:
一、 人員薪金(樓宇交付日前之三個月)
總經理 1名 1000 =1000
物業經理 1名 1500 =1500
工程主管 1名 1200 =1200
保安隊長 1名 1200 =1200
財務經理 1名 800 =800
行政部經理 1名 800 =800
技術員 4名 800 =3200
&nbs
p; 綠化保潔主管 1名 800 =800
附加30.70%作為津貼及福利 11 3223.5
13723.5
三個月小計為 41170.5
二、 員工制服(每人兩套) 11*200 2200
三、 區外圍設施
大垃圾桶(生活垃圾) 15個 50 =750
不銹鋼垃圾筒(樓層用) 20個 80 =1600
指示牌(若干) =1000
大堂及車庫廣告欄/廣告牌 5個 500 =2500
大堂用吸水/吸坐墊 2張 200 =400
小計: 6250
四、 管理處各辦公室用品及設備
辦公桌椅 15套 300 =4500
文件柜 7套 500 =3500
對講機(含備件) 10套 1200 =12000
電腦 2套 4500 =9000
打印機 1臺 2000 =2000
復印機 1臺 10000 =10000
傳真機 1臺 1500 =1500
保險箱 1個 1500 =1500
管理公司/處用紙張/信封/名片 =5000
飲水機 2臺 100 =200
裝訂機 1臺 300 =300
照相機 1臺 1000 =1000
管理處裝修 =60000
會議室家具 1套 4000 =4000
辦公細項物品 =10000
小計: 124500
五、工程部用品
1、 測試儀表 個 200
萬用電表 個 500
電流流量度:300a 個 800
電流鉗式800a 個 1500
電流鉗式3000a 個 1500
對地阻值測試表 個 1500
絕緣值測試表(500v-1000v) 個 1500
溫度計:電子數字式 個 200
手提式室內溫度/濕度對比測試表 個 300
手提式風量和風速計 個 1500
電源測試電筆 支 20
卷尺:1m 把 30
卷尺:5m 把 300
鋼尺:3m 把 50
鋼尺:1m 把 300
水平尺:600mm 把 250
角尺:300mm 把 250
小計:
2、 安全設備
高空工作安全帶:降傘式 套 1200
50/500反光衣 件 100
耳塞100db 打 500
耳筒500db 個 500
安全過濾口罩:100cdn 打 500
護眼罩:眼鏡式 個 200
護眼罩:全式 個 500
護眼罩:焊接用 個 1200
;護鏡(焊接用1000gda) 個 600
手套:綿布 打 200
手套:皮革 打 400
鋁梯:1m 把 1000
鋁梯:1、5m 把 1500
鋁梯:4m 把 3000
高空工作臺:6米全護式 個 15000
高壓電工全護裝 套 2500
連輸工具:軸流板式車 部 200
手推車 部 200
小計:
3、 工具
木鋤 把 50
扳手:活動150mm 把 50
扳手:200mm 把 50
扳手:300mm 把 100
扳手:450mm 把 150
菊花板身:3mm36mm 套 350
組合式:4mm-45mm 套 500
夾具:大力鉗(平口) 把 50
o形夾100mm 個 50
o形夾:150mm 個 50
o形夾:200mm 個 50
o形夾:300mm 個 50
虎鉗150mm 個 200
鋼管工具連彎頭 套 1500
切割工具:水管用切刀 把 200
鐵片用剪刀 把 100
界刀 把 30
剪刀把50
緊急爆破工具:大手錘 個 100
斧頭(消防隊用) 個 150
鐵筆 支 100
壓力鉗 把 800
潤滑油加油槍 把 200
6角起子(0、5mm-16mm) 套 100
管子鉗:200mm 把 50
管子鉗:300mm 把 50
管子鉗:450mm 把 100
管子鉗:600mm 把 300
拉釘鉗 把 150
小計
4、 手工具
螺絲起子:平咀形100mm * 4mm 支 30
150mm * 6mm 支 30
200mm * 8mm 支 30
250mm * 8mm 支 30
400mm * 10mm 支 30
十字形:100mm * 3mm 支 30
175mm * 4、5mm 支 30
250mm * 6mm 支 30
350mm * 7、5mm 支 30
電子部件專用:平咀 套 40
十字咀 套 40
平咀鉗 把 30
尖咀鉗 把 30
斜口鉗 把 30
專線開口鉗 把 100
剪線鉗 把 100
鯉魚鉗 把 30
水泵鉗 把 60
彈簧專用
用尖咀鉗:平咀 把 300
弓咀 把 300
電線護套管鉗:100a以上 把 500
800a以上 把 1500
手鋸:金屬450mm 把 50
手鋸:150mm 把 30
手鋸:木工600mm 把 100
手鋸:250mm 把 50
手錘:電工 把 50
手錘:球表1kg 把 50
手錘:1、5kg 把 50
手錘 套 200
吊重滑輪1噸 套 1500
鐵鉆 個 200
木工專用工具 套 1200
泥水工專用工具套800
5、 電動/機械工具
手電鉆電池式0-12mm 把 1200
油壓手電鉆:小 把 1500
大把2500
油壓式手電錘:小 把 1000
鋸條式切割機 把 800
片式切割機:小 把 1000
大把1500
金屬磨輪式切割機:手提小 把 1000
手提大 把 1500
磨輪床 部 1500
60a電焊機 部 2000
氣焊槍:氧氣式 套 3500
乾手機:小 套 1000
大 套 2500
高壓水槍(手提式) 套 2000
高壓氣泵(手提式) 套 2000
高壓吹風扇(手提式) 部 1500
高壓吸塵機(手提式) 部 1500
手提射燈 支 350
氣動打釘槍 把 600
小計:
工具共計:30000.00
6、 值班室/辦公室家具
值班工作桌、椅 7套 400 =2800
工具2桌 2張 600 =1200
工具柜 2個 1000 =2000
物料架 2個 1000 =2000
工具箱 7個 200 =1400
文件架 7個 100 =700
小計:10100
六、保安部用品
值班電筒(充電式) 20套 100 =2000
雨具 20套 80 =1600
辦公桌椅 9套 500 =4500
小計:8100
啟動預算總計:222320.50元
第四部分 合作方式分析
根據對貴方樓盤的考察和與相關領導的交談,我們認為合作方式可采用以下三種進行:
第一種:完全托管型。
該種方式操作簡便、靈活,易于劃清職責范圍。由貴方給予啟動資金和物業管理管理用房,我方獨立運轉整個樓盤的前期物業管理工作?！?**”如果采用這種方式,其需啟動資金和管理用房為:
啟動資金:如果按《***市物業管理辦法》的規定,啟動資金的分攤
按五年平均分攤,首次合同簽約為三年,那么該筆費用為:222320.50÷5×3=133392.3元。如期滿撤場,則所購買的相關設備及工具屬物管公司所有;如不撤場,則余下金額再按所簽合同按年分攤。
管理用房:按照***市的一般慣例,管理用房按照總建筑面積2%-3%的比例給物業管理公司開展管理和經營所用。那么,“***”的總建筑面積為38937
第11篇 某大廈物業管理人員培訓工作方案
大廈物業管理人員培訓工作方案
一、新員工上崗培訓
根據物業管理思想,為打造物業管理精品,擬對新員工上崗培訓工作做以下安排。
1.員工上崗培訓期15天為有薪培訓。
2.培訓內容包括:物業管理概述,大廈物業管理流程,現代物業管理服務理念,投訴、應急工作處理程序,軍事化訓練等項內容。
二、在崗員工循環培訓
1.通過實際工作中所產生的問題,不定期地安排當事人(指員工)參加班后的專題培訓。
2.每位在崗員工每月參加2次公司組織的工作指引培訓。組織員工座談會,交流事件處理技藝及與業戶溝通的經驗。
3.上崗循環培訓的考核辦法。
(1)通過理論答題的方式考核員工所掌握的培訓內容。
(2)在實踐工作中業戶投訴率、違章、違規的行為是評價員工工作成績的基礎。
(3)通過理論與實踐考核,淘汰不合格的員工,達到優化管理的目的。
4.培訓計劃及培訓內容提綱(略)。
第12篇 某物業管理處員工培訓方案
物業管理處員工培訓方案
1.0目的
規范員工管理、熟練掌握各項業務知識,努力為公司和廣大用戶服務;
2.0范圍
公司全體員工均需參加;
3.0培訓內容
3.1入職培訓(剛入職的員工培訓統一由行政部安排)
3.1.1公司簡介;
3.1.2 員工守則;
3.1.3禮節禮貌、職業道德;
3.1.4消防基礎知識;
3.1.5法律法規;
3.1.6物業管理基礎知識;
3.2崗位培訓
3.2.1員工守則;
3.2.2禮節禮貌、職業道德;
3.2.3工作職責、工作紀律;
3.2.4操作規程、檢驗標準;
3.2.5突發事件的處理;
3.2.6其它由各主管視情況決定;
4.0外派培訓
公司將根據實際情況安排主管人員參加政府或其它行業指導部門安排的資格培訓或組織主管以上人員外出參觀學習。
5.0培訓規定
5.1入職培訓最少三天以上、自學或口授;
5.2崗位培訓各部門每星期必須有兩次以上,時間為4個小時每星期;
5.3保安部必須進行軍事、消防培訓。
6.0培訓考核
6.1 入職培訓結束后,由公司統一根據培訓內容出題考試,85分以上者為合格,85分以下者淘汰,培訓期間只供生活不供薪金;
6.2 崗位培訓結束后經考核85分以上者試用合格,85分以下者繼續試用一個月,仍不合格者淘汰;
6.3 每位員工加薪必須經考核,考核為全面考核,綜合成績達不到85分以上者不予加薪,考核內容根據該員工的職位、崗位臨時確定。
7.0每位員工的培訓、考核結果統一存檔,作為員工的加薪、晉升的考核標準。
8.0記錄
《會議/培訓簽到表》
東莞市kh物業發展有限公司
kh商業中心物業管理處
會議、培訓簽到表
1、日期:
2、地點:
3、主持人:
4、內容:
5、參加人員簽到:
姓名部門時間姓名部門時間
第13篇 物業園區弱電智能化系統管理方案
物業園區弱電及智能化系統管理方案
根據本物業的實際情況,結合我司對智能化系統管理的經驗,制定如下管理方案:
一、智能化系統的配置
消防控制系統
信息通信系統
周界防范管理系統
cctv監控系統
樓宇訪客對講系統
家庭安全防范報警系統
離線式電子巡更系統
建筑設備監控系統
一卡通門禁管理系統
背景音響廣播系統
自動化抄表系統
電子公告系統
家庭智能化系統
物業計算機管理系統
二、智能化系統的日常管理及維護
建立一支設備運行及維護人才隊伍
我們將從公司管理寫字樓的骨干隊伍中抽調多名專業技術人員組成一支精干的設備運行及維護隊伍,以專業的弱電工程師為主體,提前介入熟悉設備性能及隱蔽線路走向,并邀請相關單位(如系統設計、安裝單位)對所有技術人員進行強化培訓,確保諳熟該系統的操作及維護。
管理人員的業務素質培訓
我們將對所有的管理人員進行全面培訓,讓每一個人員都能清楚知道隱蔽線路的具體位置。
建立設備技術檔案
我們將對系統中所有的器件、配件建立詳細技術檔案,包括型號、技術參數、外型尺寸、工作條件、原始資料等等,以便以最快的速度查得設備的各項參數,確保系統的最佳運行狀態。
建立設備運行檔案
我們將建立信息通信系統周界防范管理系統、cctv監控系統、家庭安全防范報警系統、離線式電子巡更系統、建筑設備監控系統、一卡通門禁管理系統、背景音響廣播系統、自動化抄表系統、電子公告系統物業計算機管理系統
等的實時運行設備的臺帳,使操作人員對系統的正常運行了如指掌,并對系統的報警信息作正確的分析及存盤。
建立供貨商檔案
我們將對所有的設備及配件建立詳細檔案,包括型號、產地、制造單位、供應單位、原始檔案和技術參數等等,并與供貨商、制造商保持聯系,確保以最快速度取得所需配件,并能跟蹤產品的更新換代。
做好業主入住裝修管理和系統應用培訓
業主能否正確使用室內智能化系統,是體現智能住宅先進性的重要環節,是減少誤報警及延長設備使用壽命的關鍵,我們將從第一位入住業主開始,通過提供詳細的竣工資料和現場裝修進行督導,來確保系統的完好性,同時對業主進行正確使用的操作指導。
處理好入住初期的誤報警問題
明豐綠都的智能化系統科技含量較高,住戶對這一系統必然有一個接受和熟悉的過程。在這過程中,各種誤操作隨時可能出現,造成報警頻繁發生,所以區分及處理好這種誤報警是管理好這一套智能系統的關鍵。我們將根據實際情況在入住初期設定一個n秒滯后報警(可由軟件實現),當住戶誤操作時,可在n秒內通過室內的操作鍵盤,解除報警,這樣就不會發出報警信號,從而有效地解決了初用頻繁誤報警的問題。
日常巡視與定期保養
日常的巡視檢查是及時發現問題的最佳途徑,而定期維護是發現、解決軟性隱患的最佳辦法。我們將采取日常巡視及定期保養相結合的辦法來確保設備安全運行。
1、維護內容
日檢:系統外觀;前端、終端傳輸線路信號日常檢查記錄;軟件測試。
例檢:系統外觀;前端、終端傳輸線路信號傳輸階段性檢查、記錄;軟件測試。
臨檢:對日常維護工作、例檢工作進行監督,對其工作成果進行測評。
2、維護方式
3、維修計劃
小修計劃:根據日常記錄、月檢記錄及報告,制定每季一次的小修計劃。
中修計劃:根據季檢記錄及報告、年檢記錄及報告制定每年一次的中修計劃。
大修計劃:根據年檢記錄及報告,制定每三年一次的大修計劃。
4、智能化系統維護保養項目
根據現有掌握的資料,結合以往物業管理的經驗,我們制定了以下的維護保養項目表。該表將根據以后掌握的資料進行補充、調整和深化。(如下表)
類別對象項目標準日常維護
日檢月檢季檢年檢臨檢
消防控制系統煙感探測器測試靈敏度用火災測探試驗器檢驗符合標準√√
手動報警按鈕外觀、接觸靈敏度符合使用標準√√
聲光報警器外觀、聲、旋光性能符合使用標準√√
聯動控制器外觀、性能、自控符合使用標準√√
cctv監控系統
監視器外觀及布置清潔無塵、擺放有序、散熱部位無堵塞、遮蓋√√√
接插件及聯線聯接牢固、無接觸不良√√√
顯示性能畫面清晰、穩定,調節旋鈕靈敏√√√√
控制器、畫面分割器、錄像機外觀清潔無塵、擺放有序√√√
接插件及聯線聯接牢固、無接觸不良√√√
控制性能各性能控制鍵有旋鈕靈敏、可靠,畫面分割穩定、錄像清晰,干擾信號小
√√√√
攝像頭外觀清潔、完整、無破損、防水浸√√√
安裝與聯接安裝牢固、聯線聯接可靠√√√
攝像性能視頻信號清晰、完整、失真小,控制靈敏可靠√√√
離線式智能巡更系統信息發生器、固定接觸器測試接觸器靈敏度
符合使用標準√√√√
建筑設備監控系統化系統ba主機、繼電器外觀清潔、完整、無破損、防水浸√√√
安裝與連接安裝牢固、聯線連接可靠、各觸頭無燒蝕、過熱√√√√
控制性能
末端信號接受靈敏,完整符合標準√√√
傳感器、閥門外觀清潔、完整、無破損、防水浸√√√
顯示、接觸靈敏度符合使用標準√√√
測試靈敏度符合使用標準√√
控制性能
設備聯動符合使用標準√√√
電子公告系統顯示屏外觀及布置清潔無塵、擺放有序、散熱部位無堵塞、遮蓋√√√
接插件及聯線聯接牢固、無接觸不良√√√
顯示性能清晰、穩定 √√√√
控制器(計算機等)外觀清潔無塵、擺放有序√√√
接插件及聯線聯接牢固、無接觸不良√
√√
控制性能隨時調整顯示狀態、內容
√√√
家庭安全防范報警系統探測器、報警按鈕、接收器外觀及布置清潔無塵、擺放有序、無堵塞遮蓋√√√
接插件及聯線聯接牢固、無接觸不良√√√
控制性能各性能控制鍵有旋鈕靈敏、可靠√√√
周界防范管理系統主機外觀及布置清潔無塵、√√√
接插件及聯線聯接牢固、無接觸不良√√√
性能可靠、方便、快捷√√
紅外探測器外觀及布置清潔無塵、√√
接插件及聯線聯接牢固、無接觸不良√√√
性能可靠、方便、快捷√
樓宇訪客對講系統
管理員機外觀及布置清潔無塵、擺放有序、散熱部位無堵塞、遮蓋√√√
接插件及聯線聯接牢固、無接觸不良√√√
顯示性能畫面清晰、穩定,調節旋鈕靈敏√√√√
門口機外觀清潔、完整、無破損、防水浸√√√
安裝與聯接安裝牢固、聯線聯接可靠√√√
攝像性能視頻信號清晰、完整、失真小,控制靈敏可靠√√
第14篇 某物業管理前期介入服務方案
前期介入服務與接管驗收及入住管理方案
前期介入服務
要使今后的物業管理順利進行,物業管理的前期介入將會起到至關重要的作用,若我方中標,將根據委托方物業施工進度的實際情況,對'××廣場××號樓項目(---)'制訂科學、成熟、相應的物業管理前期介入工作計劃,并按計劃和階段開展各項工作,為將來的物業管理工作順利開展打下堅實的基礎。
1、規劃設計階段
對于規劃設計,物業管理前期顧問人員需要參與小區規劃設計方案的討論,從管理的角度審視規劃設計方案是否合理,力求使小區的設計方便日后的物業管理工作。
監控和消控中心的設置;
小區人車分流的設計;
公共照明開關設置位置;
公共照明開關開閉形式;
物業管理用房的位置設計;
小區垃圾房的設置;
公共洗手間的設置;
信報箱的設立;
公共告示欄::的配置;
家用空調穿墻孔和室外機座位置的預留;
……。
2、建設施工階段
建設過程中,物業管理前期顧問人員會經常到現場了解工程進度、施工情況,逐步對物業的硬件增加了解,對有些影響使用功能的問題早發現、早協調、早解決,為今后的物業管理工作奠定良好的基礎。
提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議;
分析物業建造選料及安裝,改善設備使用效果,減輕后期管理的壓力;
審查有關工程(包括綠化工程)的優劣,提供改善意見;
提供機電安裝及能源分配的有關專業技術管理意見;
提供功能布局或用料更改的有關專業技術管理意見;
幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護,以避免施工對材質造成損傷;
提前熟悉房屋中的各種設備和線路,包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能;
檢查工程施工進度(根據需要參與建造期有關工程聯席會議和建筑師定期碰面會等);
檢查前期工程的施工質量,并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議;
配合設備安裝、管線布置,進行現場監督,確保安裝質量;
提出遺漏工程項目的建議;
對小區公建配套設施設備的進行探討,能夠使公建配套設施設備滿足今后客戶的發展需要和貫標(iso9001、iso14001、ohsas18001等)需要,減少投入成本和今后的物業管理成本。
3、竣工驗收階段
物業管理前期介入人員將定期視察施工現場,參與工程例會,及時提出維護發展商利益和保證施工質量的專業意見和建議,協助開發商做好使用功能的驗收,對各種設備、管線都逐一檢查。
參與委托方的房屋、設備、設施的竣工驗收,并建立驗收檔案;
發現可能存在的施工隱患,并列出遺漏工程;
參與重大設備的調試和驗收;
制訂物業驗收流程;
指出工程缺陷,就改良方案的可能性及費用提出建議。
4、物業銷售階段
良好的物業管理形象及物業管理品牌會吸引大量的購房者,同時也有助于貴方樹立企業品牌形象和知名度。因此,物業管理前期介入人員將根據實際情況,協助貴方的物業銷售和宣傳推廣。
制定合理的物業管理收費標準,為物業銷售作好準備;
售樓處及樣板房的保安、保潔指導,規范服務,建立良好的物業形象;
委派物業專業人員現場解答客戶對小區物業管理方面的疑問;
對物業人員和銷售人員進行物業管理基礎培訓工作;
提供有關售樓宣傳所需要的物業管理資料。
5、項目的接管驗收
1)物業的接管驗收是對新建物業竣工驗收的再驗收。
2)依據國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準
》對已物業進行以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗,它是直接關系到今后物業管理工作能否正常開展的一個重要步驟。
3)物業的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設備、配套設施,而且還包括道路、場地和環境綠化等,應特別重視對綜合功能的驗收。
a.公司選派素質好、業務精,對工作認真負責的工程技術人員參加驗收工作;
b.既應從今后物業維護保養管理的角度驗收,也應站在業戶::的立場上,對物業進行嚴格的驗收,以維護業戶的合法權益;
c.接管驗收中若發現問題,要明確記錄在案,約定期限督促開發主體對存在的問題加以解決,直到完全合格;
d.落實物業的保修事宜。根據建筑工程保修的有關規定,由開發主體負責保修,向物業管理公司交付保修保證金,或由物業管理公司負責保修,開發主體一次性撥付保修費用;
6)接管驗收的作用
a.明確交接雙方的責、權、利關系
b.確保物業具備正常的使用功能,充分維護業戶的利益
第15篇 z園住宅小區物業管理方案
荔園住宅小區物業管理方案
第一章物業管理目的
l、保持和提高物業的完好程度。通過加強對**園小區整體物業的管理養護和對使用人的管理和服務,以防止使用不當,損壞物業。
2、創造良好環境,統籌安排**園小區各項設施的管理養護,強化宣傳,對業主進行依法管理約束,共同維護小區環境。
3、維護業主的權益。為了能使業主的物業滿足其居住、保值、增值、享受良好服務等目的,加強對業主、住戶的行業管理、服務,以達到維護全體業主的整體利益,從而有利于每一位業主。
4、加強對小區實施社會化、專業化、一體化管理,不斷提高服務管理質量,維護和提高開發商及本物業公司的社會聲譽。
5、以良好的售后服務建立**園品牌形象,以高附加值回饋業主及開發商,使物業開發、管理處于良性循環。
第二章物業管理原則
根據《物業管理條例》及其實施細則以及有關規定,本著'以區養區、略有節余'和'精干高效、優質服務'的管理原則,執行公司為業主創造安全、文明、優美、舒適的居住環境的質量方針,實行'管、養、修、服務'為一體的綜合管理。
第三章物業管理方式
成立**園項目管理處,全權負責**園小區項目管理,制訂年度管理目標,在經濟上實行獨立核算自負盈虧,實現小社會效益、經濟效益和環境效益的同步發展。
第四章物業管理內容
l、房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻和基礎等承重結構部分、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳等)的維修、養護和管理。(建筑保質/保修期之外)
2、房屋建筑本體共用設施設備(共用的上下水管道、落水管、共用照明、天線、加壓供水設備、配電系統、樓內消防設施設備等)的維修、養護、管理和運行服務。(設施設備保修期之外)
3、規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、泵房、路燈、自行車房、棚等)的維修、養護和管理。
4、項目配套服務設施的維修、養護和管理。
5、公共環境的衛生清潔。
6、車輛行駛和停泊管理。
7、配合和協助當地公安部門進行安全監控和巡視等秩序維護工作(不含人身、財產保險保管責任)。
8、項目物業管理收支和財務管理。
9、建議發展商和業主選擇、購買保險。
10、接待、處理有關物業管理方面的投訴、意見和建議。
11、溝通、調處與當地物業管理主管部門和其他相關單位的工作關系。
12、開展社區文化活動,建設社區精神文明。
13、建立、管理物業及業主檔案(包括建筑與工程檔案、裝修檔案、維修檔案和管理資料等)。
第五章物業管理總體目標和分項目標
一、總體目標
在管理合同期內將小區管理成'安全、文明、優美、舒適'的高檔人文住宅區。
二、分項指標
l、房屋及公共配套設施完好率98%以上。
2、住宅區內衛生、消殺、環境綠化達標率95%。
3、房屋零修、急修及時率99%以上。
4、違章發生率1%以下,處理率100%。
5、管理人員專業培訓合格率100%
6、業主對物業管理滿意率90%以上,投訴處理率100%。
第六章實現物業管理目標的措施
一、管理體制和人員配備
1、管理架構
我公司擬設**園物業管理處作為公司的外派機構,全面負責南湖佳園小區項目的日常管理動作,統管整個小區的內外事務。公司與管理處每年簽訂管理目標經濟指標責任合同,管理處按綜合一體化管理七大服務項目即:房屋管理、秩序維護、車輛管理、清潔衛生、綠化養護、維修、社區文化服務,設立物業部、維修部、秩序維護部、保潔綠化部。
2、管理處職責
1).負責對**園實施綜合一體化管理在物業管理業務方面接受公司物業部的指導和監督。
2)按公司標準要求實施管理。
3)完成與公司簽訂的年度管理目標和經濟指標。
4)合理調配人員、保持各崗位的分工與協作。
5)定期對房屋、公共配套設施進行維修養護。
6)負責業主住宅或商鋪的裝修審批、協調違章處理和落實投訴處理。
7)負責開展豐富多彩的社區文化活動。
8)負責擬定小區月工作計劃。
9)負責周檢工作,并做好記錄,接受開發房地產投資開發公司和本公司物業部、業主(住戶)和業主管委會的監督檢查。
10)負責南湖佳園的安全、防火工作。
11)協調與供水、供電、工商等與物業管理有關部門的關系,有效開展工作。
二、移交接管
1、移交接管前的準備工作
1)成立**園管理處。提前介入管理,擬派管理處主任、管理昂和機電管理人員到位,其他管理人零分步到崗,落實管理用房和員工佰舍,做好各項籌備工作。
2)成立驗收小組。工程技術人員進駐現場,了解住宅區設備設施、熟悉設備的構造、性能、水、電、氣管道線路的鋪設位置及走向及存在問題;填寫有關質量記錄,以便盡快得到解決。
a、移交接管驗收遺留問題統計表:
b、公共配套設施接管驗收表:
c、公共配套設施接管驗收遺留問題統計表:
d、機電設備接管驗收遺留問題統計表。
2、**園資料的移交接管
1)接管樓宇資料的驗證及部分移交的資料
a、產權資料項目批準文件;用地批準文件;建筑執照;小業主姓名、產權、居住位置、建筑面積清單;
b、市府驗收合格資料市建設工程竣工驗收證書;市建筑消防驗收合格證;市完善配套辦公室小區綜合驗收合格證書;用電許可證;供用電協議書;電視共用天線合格證。
c、工程技術資料
竣工圖----包括總平面圖、建筑、結構、水電、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙;地質勘察報告;工程合同及開、竣工報告;圖紙會審記錄;工程設計變更通知(包括質量事故處理記錄)隱蔽工程驗收簽證;沉降觀察記錄;竣工驗收證明書;水、電、衛生器具等設備的檢驗合格證書;砂漿、混凝土塊試壓報告;供水試壓報告。
3、**園接管驗收程序
1) 開發公司通知
本公司接管驗收;
2) 本公司驗收小組按《樓宇接管資料的移交》核對所接收的資料,簽發驗收復函;
3) 本公司驗收小組同移交人對房屋質量、使用功能、外觀質量、公共配套設施設備等進行竣工驗收;
4) 對竣工驗收中發現的質量問題,由驗收小組填寫各類遺留問題統計表,約定期限由移交人負責整改,并商定時間復核;
5) 對住宅室內物件無明顯不全,符合檢驗標準要示的房屋,由管理處接收鎖匙,承擔保管責任;
6) 業主(住戶)入住時,由管理員陪同對室內進行全面細致的質量檢查,對發現的質量問題經整理后報告開發公司,并要求施工隊在限期內逐項返修,經管理處或業主驗收后消項;
7)在保修期內,在使用過程中業主(住戶)或管理人員發現的由于建筑施工或產品制造上的缺陷時,報告開發公司查驗證實后,大中修由開發公司責令施工隊更換或返修,小修、急修可委托本公司維修。
4、房屋接管驗收項目及標準
1)驗收項目
a、梁、柱、板主體;b、項棚;c、墻面;d、地(樓)面;e、廳房;f、樓梯、扶手;g、插座(電器插座、公用電視天線插座、有線電視插座、電話插座);h、接線盒;i、開關;j、照明燈具;k、供水系統;l、排污管道;m、地漏;n、衛生潔具;0、防盜網(窗):p、室內配電箱;q、水表、電表和液化氣表。
2)驗收標準
住戶及房屋內的水電配套設施等,參照建設部zbp3000l~90標準和國家1997年7月頒布的《房屋按管驗收標準》及達到業主(住戶)的合理要求。
5、**園公共設施接管驗收項目及標準
1)驗收項目:**園住宅區的公共場所、娛樂活動設施及其水電等
a、基礎設施;
b、天面;
c、公用天線;
d、消防設施(消防栓、消防箱);
e、小區路燈;
f、綠化;
g、小區道路;
h、垃圾箱(池);
i、垃圾轉運站;
j、崗亭;
k、車庫;
l、沙井和化糞池:
m、明暗溝;
n、擋土墻、坡;
0、踏步:
p、臺階:
q、水池、水箱:
r、信箱;
6、工程完善和工程遺留問題處理規定
1)工程完善
在房屋本體工程竣工進行竣工驗收后,才進行的部分公共配套設施的工程完善。
2)工程遺留問題
在竣工驗收和樓宇使用過程中,存在的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設計無法達到使用的要求、保修無法解決的設計缺陷等方面內容。
3)處理措施
a、物業管理公司對完善配套工程執行監督職能,指定專人作好協調工作;
b、對發現的遺留問題及時向物業管理部匯報;
c、限制噪音施工時間,確保業主(住戶)休息;
d、給進場施工隊人員辦理出入證,避免與裝修施工人員混淆,確保安全。
e、增強秩序維護力量,監督施工隊的人員管理:
f、施工隊離場前,必須到管理公司申請'放行條',經主管管理員以上人員檢查無誤,簽名后施工隊方可撤離小區。
7、業主(住戶)入住前籌備工作
1)編制入住工作方案
管理處正式成立后,管理處主任負責根據公司策劃部編寫的《**園物業管理方案》編寫入住工作方案,入住工作方案的內容包括以下部分:
a、核實《**園物業管理方案》中擬定的各類人員配備情況;
b、根據**園的實際情況和《**園物業管理方案》中對住宅管理的要求以及要達到的標準,擬定**園入住后在加強治安、車輛管理、垃圾收集等方面的配套改進意見或裝修
c、擬定辦公用房和員工宿舍的裝修方案:
d、擬定物品采購計劃;
e、制定入主流程。
2)準備入住資料
a、根據公司手冊和**園實際情況編寫和印刷《住戶手冊》、《業主臨時公約》、《防火公約》;
b、印刷公布市政府頒布的《沈陽市相關管理規定》。
8、業主入住管理
入住流程圖:驗證發放資料交費鎖匙發放 驗房
1)驗證
a、開發公司發出的入住通知單原件、購房或租賃合同復印件一份;
b、業主及家庭成員(或同住人)身份證復印件一份;
c、業主及家庭成員(或同住人)一寸照片一張。
2)資料發放與保管
a、發給業主保存的資料:
住戶手冊;
業主臨時公約:
住宅區室內裝修管理規定;
防盜網和防盜窗管理規定;
收費項目一覽表:
b、發給業主填寫并需回收的資料
業主臨時公約:經業主和管理處簽約后,業主和管理處雙方各保留一份;
業主家庭情況登記表:
裝修申請表:住房申請裝修時填寫,原件留管理處存檔。
c、管理處按業主(住戶)的棟號和房號進行檔編號,檔案中包括:
入住驗房表:
業主家庭情況登記表:
裝修申請表。
3)交費
a、按入住通知單發出的日期為準收費;
b、搬遷押金
辦理入住手續時交納;
住戶搬遷完畢,憑搬遷押金收據辦理退款手續;
c、水電押金
辦理入住時交納;
在供電局和自來水公司辦理接管托收后,住戶憑押金收據辦理退款手續。
4)鎖匙發放
5)驗房:按本公司《房屋保修工作程序規定執行》
三、日常管理運作
1.裝修管理
1)對業主提出的二次裝修進行程序化的管理;首先對業主提出的裝修申請時進行審批,對施工人員辦理相關出入證件,在小區的進出和施工作業時間內,便于管理。
2)對房屋結構的管理
a、不得改運承重墻、梁、柱、包括鑿、打、挖
等。
b、不得在地面開槽。
c、不得在窗臺和地面鑿打或釘入大號螺絲,以免滲水。
d、不得擅自改變房屋的使用用途。
e、面要拆墻應嚴格按照裝修審批表申報的項目進行。
3)施工時間:每日上午8時至12時,下午2時至7時
4)裝修期間,施工單位應配備手提式滅火器。
2、秩序維護。采取人防、技防和宣傳相結合的原則,確保南湖佳園隨時處于安全狀態。
1)加強制度落實。
a、加強崗位。擬設固定崗、流動哨和巡邏隊,主要出入口24小時全方位檢查,明確責任區,劃分責任人。
b、堅持查崗制度。管理處主任不定期查崗,并根據查崗情況給予通報,漏崗、偷懶者按公司規定處罰。
c、加強住宅區內流動人員及外來人員管理和防范,建立流動人員檔案,并定期核查。
d、落實安全責任制,明確責任人。公司與管理處、管理處與秩序維護隊長簽訂秩序維護目標管理責任書,明確責任和工作標準,并分級跟蹤驗證、考評。同時,各級領導又是防火責任人,全體護衛員、車輛管理員都是義務消防員和應急分隊隊員。
3、清潔衛生。
質量標準:
a、地面無雜物垃圾、道路無泥沙、無雜草、無積水、樓梯口無雜物、蜘蛛網。地面每天清掃兩遍。
b、所有公共場所無雜物垃圾。每日清掃一次。
c、樓道保潔無雜物、無亂張貼、無亂堆放、扶手無塵。每天擦試一次,每周拖洗一次。
d、單元門前垃圾桶干凈、整潔、無味、無污跡。每天清理一次。
4、綠化管理
1)綠化人員對草坪內雜草每半月清除一次
2)草坪根據氣候、旱情酌情澆水次數。
3)每日檢查蟲害情況,發現蟲害及時進行消殺治療。
4)每月對草坪進行一次修剪。
5)每季度對草坪進行一次施肥。
6)對枯死、病死的草坪及時補種。
7)每日填寫綠化巡查記錄。
5、社區文化
我公司關于社區文化建設的理念。
對所服務社區全年度的文化、體育活動進行統籌制定。并由專門物業管理人員推動執行,努力營造關愛、親合、健康、環保等的高尚社區文化,創造文明的社區生活方式。
通過社區活動,使住戶對社區公約的遵守成為自覺的行為。
通過社區活動,增進鄰里感情、建立友善、親和、包容的鄰里關系。
通過社區活動,增強住戶的健康意識和自覺運動;
通過社區活動,宣傳新的社區消費意識,實現新的生活方式。
第四部分 物業管理費用測算
一、管理費用
1、人員編制和工資標準
部門職務人數工資標準合計
綜合管理部項目經理13,0003,000
管理員11,5001,500
財務部出納11,2001,200
工程部維修工4 1,2004,800
綠化保潔部綠化保潔員5 6503,250
維護部隊長1900900
維護員97506,750
合計2221,400
2、保險費:社會保險總計為工資總額的32.1%,其中:養老保險19
%;失業保險2%;工傷保險0.5%;醫保8%,工會經費2%;生育險o.6%
21,400元/月×32.1%=6,869.4元/月
3、福利費:21,400元/月×14%=2,996元/月
4、辦公費用
序號項 目常年(元)
1管理人員服裝費用(300元/人×3人)÷3年300
2維修、保潔人員工作服(400元/人.套×2套×9人)÷3年2,400
3保安制服(800元/套.人×10人)÷3年2,667
4辦公用品、電話費、水電費(150元/月×12月)1,800
5節日裝飾費2000
6經理手機補貼150元/月×12月1800
7社區文化活動費(每年開展四次社區文化活動)1200
8合 計12,167
1013.9元/月
二、消防設備(滅火器):
1,000元/年÷12月=83元/月
三、化糞池清掏費:o.1元/
