第1篇 s園小區入伙管理服務方案
荔園小區入伙管理服務方案
一、入伙前準備工作
1.小區竣工后,政府有關部門驗收全部合格,消防系統須經消防局驗收合格。
2.小區管理處有固定的管理用房,并達到使用功能。
3.小區內應保證水、電'二通',即擰開室內水龍頭有水,打開電閘有電,電話、電視到戶。
4.小區二次供水水質經防疫部門檢疫合格。
5.住宅區內排水管道能正常使用,排水暢通無阻。
6.小區應保證有通暢的消防環形通道,區內道路沒有建筑垃圾和泥土侵占路面。
7.小區應采用通透式圍欄與外界隔離,實現封閉式管理。
8.小區內場地應平整,無堆土,對于需分階段竣工交付使用的在建工程,應采取圍護等措施隔離。
9.小區內園林綠化應初步完成。
10.發展商與客戶簽訂的售樓合同中對客戶所承諾的項目全部兌現。
11.入伙前十五天辦理樓宇接管驗收。在進行樓宇交接時,發展商需出具《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質量保證書》中的質量保修部門必須是承建商。
12.設備接管驗收前需移交資料。
13.入伙前十五天,發展商發《入伙通知書中》,在《入伙通知書》中附帶物業公司的入伙流程及客戶必須準備的資料。
14.與當地派出所聯系,確定小區及各棟各戶門牌號。
15.與當地物業管理部門聯系,入伙時請當地物業管理部門派員監督。
16.與當地供電、供水、有線電視、電訊、燃氣、銀行等單位聯系,請各專業單位在入伙時派員參加,盡可能做到在入伙當天就完成抄表到戶及費用托收工作。
17.完成所有入伙資料的準備工作。
二、入伙管理
1.成立入伙工作小組,管理處主任為組長,下設收銀組、審核簽約組、收樓引導組、裝修咨詢組及社會工作服務組。
1)收銀組:具體負責管理費、滅火器費和裝修押金的收繳。
2)審核簽約組:審核入伙必備資料,查驗業主身份,同業主簽訂《前期物業管理服務協議》、《業主公約》,發放《住戶手冊》、《裝修指引》、《燃氣安全使用手冊》等有關資料。組長:管理處主任,組員:2名。
3)收樓引導組:發放入戶門鑰匙,引導和協助業主收樓,收集、整理收樓單并及時送達有關單位。組長:維修主任,組員由水電維修班和護衛員共同組成。
4)房屋裝修咨詢組:由管理員負責,回答業主提出的有關房屋裝修的問題,發放裝修資料并做好解釋工作。
5)社會工作服務組:由客服中心主任負責,解答業主提出的有關辦理電話安裝、有線電視申請等事宜。
2.公司、管理處與開發商、施工單位在入伙接待處聯合辦公,實行一條龍服務,先由發展商為業主結清購樓手續,再由管理處辦理入伙手續,同時向業主宣傳解釋《業主公約》、及有關管理規定等,做到熱情接待,處理好新業主的投訴,做到件件事事有著落,有回音,盡最大努力使業主滿意。
3.入伙工作流程:
1)開發商將提前1星期通知業主領取入伙通知書等資料,業主應根據入伙通知書之要求準備資料,以保證順利入伙;如業主對收樓程序有不明之處,可隨時致電發展商詢問。
2)請業主按照時間安排準時到指定的現場辦理入伙手續,步驟如下:
第一步:禮儀接待組--業主到售樓部簽到后,由接待人員引導至入伙現場;
第二步:發展商收費組--業主交納剩余房款和配套設施費,由發展商在《碧桂園荔園入伙會簽單》發展商收費組位置處蓋公章后,領取《房屋質量保證書》、《房屋使用說明書》;
第三步:物業公司審核簽約組--業主出示房產證明、《入伙通知書》和已蓋過一枚章的《碧桂園荔園入伙會簽單》,以便確認業主身份。簽約組人員將收回《入伙通知書》。業主領取入伙資料袋,并簽署《區域防火責任書》、《小區居民精神文明公約》。由管理處在《碧桂園荔園入伙會簽單》上蓋章;
第四步:物業公司收費組--業主預繳管理費及其他費用,由物業公司收費組處收費組在《碧桂園荔園入伙會簽單》上蓋章;
第五步:物業公司驗房組--業主在驗房組引導下詳細收樓、查房、查抄水電表底數。若房屋有質量問題請在《樓宇接收記錄》上逐項寫明,管理處將全權處理工程質量問題。請業主保存好《樓宇接收記錄》業主存根聯。驗房完后,業主在《碧桂園荔園入伙會簽單》上簽字后領取鑰匙。《入伙會簽單》交管理處長期保存。
第2篇 花園小區入伙收樓管理方案
花園小區入伙收樓管理方案
第一節入伙收樓前的準備
一、在入伙收樓前一個月,聯系建設單位,準備好《收樓通知書》、《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》,并提議盡可能早地發出收樓通知。
二、準備入伙收樓的所有資料物品如業主資料、發放的告知資料、工作表格、裝飾、告示牌、紀念品、外圍的配套服務(裝修、空調、飲水、書畫等)。
第二節 入伙接待
一、現場氣氛布置
1、節日的喜慶裝飾:氣球、彩旗、小風車;柔和的、歡快的音樂;大門廣場擺放鮮花;
2、明晰的告示:大門設置一歡迎牌、一工作流程牌、一指向牌;沿途設置指向牌;入伙現場設置工作流程牌;工作位設置工作人員姓名及工作內容說明;
3、整齊的工作現場:太陽傘色彩與**相配。
二、陽光般的歡迎姿態
1、工作人員儀容儀表整潔精神,笑臉相迎;
2、大門口二名禮賓員歡迎致意;二名迎賓人員微笑問詢,并迅速示意路線(路線復雜時增加引路人);
3、入伙現場采用在吃點心、喝飲料過程中由'一對一'式收樓工作人員全套講解并完成收樓過程,脫離過去擠來擠去簽資料及看完一項資料不知下一手續的混亂局面,讓業主首次接觸便體驗尊貴、休閑、娛樂的貼心服務;
4、收費流程完成后,向業主發放簽收鑰匙,并奉送一別致的小禮品(待報公司領導審批),隨即工作人員陪同業主現場收樓,并幫助業主記錄收樓中可能存在的問題,如果有整改事項,需在征詢業主意見后為其登記留存鑰匙。
辦理入伙手續流程圖
三、'專業管家'式的服務
1、服務中心在入伙收樓前已充分地培訓了所有的工作人員,并對現場狀況進行了嚴密的部署和檢查;
2、自業主步入大門實施入伙收樓程序開始,工作人員對今后有關業主的服務求助負責,包括有關裝修的咨詢、外圍配套服務的咨詢等;
3、服務中心分類匯總收樓中出現的問題,聯絡建設單位整改,一方面跟蹤整改進度,一方面及時向業主反饋整改情況;
4、服務中心在收樓當日結束時應整理各類資料,并為第二天的工作做準備,如果有需改進的工作程序,應立即改進并通知到相關人員;
5、服務中心在收樓期間的分工應明確而緊湊,現場負責人或咨詢人、資料匯總人及期限、整改跟蹤人、客戶服務的區域代表、應急準備應明確并告知各工作人員。
第三節裝修管理
裝修管理是業主入伙后的第一次與服務中心全面接觸,裝修管理的服務質量直接影響業主對服務中心服務水平的第一印象,為此提出以下方案:
一、裝修管理服務內容:
1、裝修咨詢。一方面聯系專業、有實力裝修公司為業主解答就裝修方面的疑問;另一方面安排公司專業工程師為業主解答房屋內基本情況、發放裝修須知。為業主提供方便快捷的渠道來了解全面的信息。
2、嚴格審批把關。為保證裝修隊伍素質和房屋裝修質量,服務中心將嚴格審批裝修單位的資質和裝修方案,為業主利益提供保障。
3、專業管家提出專業建議,與業主互動。在裝修申請時,服務中心針對小區內的房屋設計特點為業主提出裝修參考。如防水層的施工建議、管道檢查口的設計、空調位尺寸的提供等等。
4、雙重監管貼心服務。為使業主對裝修工程更放心、更省心,服務中心將嚴格監管裝修過程,由禮賓員和裝修巡查員負責全面巡查監管,對裝修中出現的違規現象作出及時制止并與業主溝通,成為業主的好助手。
二、創立高素質、廉潔奉公的監管隊伍,實施全員管理
裝修管理是一項復雜的工作,要求有一批高素質的監管隊伍。裝修管理人員不僅要具備很強的敬業精神和工作責任心,而且要求有較高的業務水平和表達能力。除此之外,做到廉潔奉公是抓好小區裝修管理的重要保證。務必把好裝修管理中的技術關、金錢關、和人情關。
裝修管理是一項系統協調工程,必須發動全員的力量,實施全員管理,減少出現管理盲點,保證裝修管理的最終效果。
三、把握裝修管理的原則性和技巧性
在裝修申報審批、施工監管和驗收等程序的操作中,堅持我們的原則,按章辦事,才能確保裝修管理的順利進行,在堅持原則的同時,注意管理技巧,特別在違章糾錯中,采用多種手段并用,最終達到違章糾錯的目的。
(裝修監管違章處理流程見下頁)
第四節裝修期間客戶服務
一、業主、使用人裝飾、裝修物業的管理措施
**花園是高層豪宅小區,區內環境優雅寧靜,對小區環境、消防方面的管理要求極高,且小區的智能化設施要求高、操作嚴、范圍廣,涉及到管理、安防、通訊等方方面面,而違章裝修對小區環境的危害及建筑物整體風格的破壞極大。因此我們確定將業戶入住后的裝修管理納入工作中的重中之重,根據多年來管理新建物業的裝修監管上所取得的經驗,在**花園將嚴格實施'有章可循,按章監管,違章必糾'的裝修管理辦法,靈活運用各種手段,管理上講理、講法,以預防為主,把違章裝修控制在初始階段,力爭無違章裝修情況發生。
1、裝飾裝修管理服務依據
國家有關法律法規、《前期物業服務協議》、《臨時管理規約》、《住宅使用說明書》和《住宅質量保證書》等有關要求
2、裝飾裝修許可范圍
1)、國家有關法律法規規定之裝飾裝修范圍;
2)、本小區已辦理收樓手續之單元;
3、裝飾裝修禁止行為和注意事項
a業主或使用人(以下稱裝飾裝修人)進行裝飾裝修活動,禁止下列行為:
1)未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案,變動建筑主體(指建筑實體的結構構造,包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎等)和承重結構(指直接將本身自重與各種外加作用力系統地傳遞給基礎地基的主要結構構件和其連接接點,包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等);
2)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間;
3)擴大承重墻上原有的門窗尺寸,拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體;
4)損壞房屋原有節能設施,降低節能效果;
5)其他影響建筑結構和使用安全的行為。
4、裝飾裝修人從事裝飾裝修活動,未經批準,不得有下列行為:
1)搭建建筑物、構筑物;
2)改變住宅外立面,在非承重外墻上開門、窗;
3)拆改燃氣管道和設施。
b裝飾裝修人進行裝飾裝修申報時,應當注意以下事
項:
1)進行裝飾裝修活動必須遵守國家有關法律法規、《臨時管理規約》有關規定,嚴格按照**的《住宅使用說明書》和《住宅質量保證書》有關要求進行裝飾裝修。
2)進行'搭建建筑物、構筑物','改變住宅外立面,在非承重外墻上開門、窗'裝飾裝修活動,應當經城市規劃行政主管部門批準;進行'拆改燃氣管道和設施'項裝飾裝修活動應當經燃氣管理單位批準。
3)住宅室內裝飾裝修超過設計標準或者規范增加樓面荷載的,應當經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案。
4)裝飾裝修人經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案變動建筑主體和承重結構的,或者裝飾裝修活動涉及'搭建建筑物、構筑物','改變住宅外立面,在非承重外墻上開門、窗','拆改燃氣管道和設施'或'住宅室內裝飾裝修超過設計標準或者規范增加樓面荷載的'、'改動衛生間、廚房間防水層的,應當按照防水標準制訂施工方案,并做閉水試驗'等內容的,必須委托具有相應資質的裝飾裝修企業承擔。
5)裝飾裝修人在進行裝飾裝修前,應當向項目服務中心申報登記。非業主的使用人進行裝飾裝修,應當取得業主的書面同意。
c裝飾裝修企業進行裝飾裝修施工時,應注意以下事項:
1)裝飾裝修企業進行裝飾裝修活動,應當遵守施工安全操作規程,按照規定采取必要的安全防護和消防措施,不得擅自動用明火和進行焊接作業,保證作業人員和周圍住房及財產的安全。
2)不得使用易燃材料進行裝修;
3)在裝飾裝修期間,施工現場必須配置至少一個手提二氧化碳滅火器。滅火器數量按單元大小而有所增減。
4)建議業主及其聘用的施工隊購買足夠的保險如火險、勞工險及公眾險等才展開裝修工作。
5)裝飾裝修人和裝飾裝修企業從事住宅室內裝飾裝修活動,不得侵占公共空間,不得損害公共部位和設施。
6)搬運裝飾裝修材料時,須按管理公司指定的路線搬運。所有車輛在裝卸貨物后不能停在裝卸貨物區域內。運送大量材料時,須預先與管理公司聯絡安排。
7)不得對單元內共用設施的水管、閥門或設備等做出修改或增加等工程。不得損壞或擅自更改給排水系統,不得傾倒污水于公共地方或共用設施內等,并須對此行為造成的損失負責,發生費用的由責任人承擔。
8)不準在結構地面及分戶墻進行挖洞、鉆孔等破壞性工程。并須對因此引起漏水,造成損失負責,發生費用的由責任人承擔。
9)不得在樓地面增設厚度超過1cm花崗石、大理石及其他超重材料或安裝和放置重量超過100kg/m2的任何裝置和設備等;不得擅自對物業結構(地板、天花或墻身等)做出任何破壞、更改或附加建設等行為。
10)裝飾裝修時所產生的垃圾、余泥等物料應存在單元內,并做到日產日清;施工垃圾須用袋裝好并聯系余泥清運隊統一外運;不得利用公共地方作業,堆放材料和垃圾,不得損壞公共設備設施、保持公用地面、墻壁完好和整潔。
11)為保證小區及自身安全,裝修工人不得在裝修現場留宿。
12)如需超時加班工作,必須向物業公司申請。物業公司有權隨時停止一切產生噪音、震蕩、強烈氣味或其他滋擾業主的工程。凡此類工程都應在物業公司指定時間段內進行。
13)物業公司保留權利要求業主對所有裝修工程進行更改或還原,如該工程影響物業設施、裝修結構,即使該工程在物業公司批準下已完成,物業公司會發出書面通知,業主須在一個月內完成此項整改工程及支付有關費用。如業主未能在指定時間內完工,物業公司會安排該項整改工程而所需費用將會由業主承擔。
5、住宅外墻或建筑物發生危險,影響他人安全時的工作預案
當區內建筑物外墻存在安全隱患或建筑物發生危險時,公司擬采取預案如下:
1、對危險區域進行圍蔽處理,拉安全警戒線,樹醒目警示標識,并指定專人在現場保護以提示行人注意。
2、如危險區域近臨區內道路,做好車輛的通行導向工作,必要時設立車輛和行人臨時通道,避免靠近危險區域。
3、過告示欄,智能化網絡系統知會全體業主注意安全,特別是加強小孩的看護。
