xx世家設(shè)備管理方案
名門世家設(shè)備管理方案
一、工作職責(zé)
主要負(fù)責(zé)名門世家的設(shè)備運(yùn)行管理、操作及設(shè)備設(shè)施的定期計劃維護(hù)保養(yǎng),保證供水、供電、供冷,確保名門世家設(shè)備設(shè)施的科學(xué)、安全、可靠、高效運(yùn)行。
二、設(shè)備的接管、驗(yàn)收
(一)組織一個設(shè)備接管驗(yàn)收小組,會同貴方有關(guān)部門,根據(jù)國家、省、市有關(guān)設(shè)備設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),對所委托管理責(zé)任范圍內(nèi)的各種設(shè)備及相關(guān)配套設(shè)施進(jìn)行接管驗(yàn)收,并做好設(shè)備圖紙、說明書、技術(shù)資料、文件等的建檔歸檔及保存工作。
(二)同時派出員工隊(duì)伍,對設(shè)備實(shí)施接收管理,及時建立運(yùn)行值班制度,做好設(shè)備的運(yùn)行管理,確保設(shè)備的正常運(yùn)行,保證供水、供電、供冷,實(shí)現(xiàn)接管中的平穩(wěn)過渡。
(三)對存在問題的設(shè)備設(shè)施,提出合理的建議和解決方案,由貴方有關(guān)部門審核同意后,組織施工解決;具體整改完善工程的監(jiān)理由我部負(fù)責(zé),力求使設(shè)備設(shè)施達(dá)到原設(shè)計之使用功能的要求,為確保設(shè)備設(shè)施的完好、安全、經(jīng)濟(jì)及高效運(yùn)行奠定基礎(chǔ)。
(四)接管驗(yàn)收時業(yè)主應(yīng)提供的圖紙、資料
1、產(chǎn)權(quán)資料
(1)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件
(2)用地批準(zhǔn)文件
(3)建筑執(zhí)照
2、技術(shù)資料
(1)規(guī)劃圖
(2)竣工圖
(3)總平面圖
①單體建筑、結(jié)構(gòu)、各系統(tǒng)設(shè)備竣工圖
②消防、附屬工程及地下管網(wǎng)竣工圖
(4)地質(zhì)勘測報告
(5)工程合同
(6)開、竣工報告
(7)工程預(yù)決算
(8)圖紙會審記錄
(9)工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)
(10)隱蔽工程驗(yàn)收簽證
(11)沉降觀測記錄
(12)竣工驗(yàn)收證明書(包括綜合驗(yàn)收、各分項(xiàng)目驗(yàn)收)
(13)鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書
(14)玻璃幕墻等新材料、構(gòu)件的鑒定合格書
(15)水電、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書
(16)供水、供電協(xié)議(合同)
(17)供水管道、空調(diào)水管道試壓報告
(18)綠化工程圖紙及相關(guān)資料
(19)車庫圖紙及車輛詳細(xì)資料
(20)其他技術(shù)資料(通訊、監(jiān)控、智能化設(shè)備等)及物業(yè)管理所必需的資料。
三、建立健全規(guī)章制度
主要根據(jù)我司已經(jīng)通過的ios9001:2000質(zhì)量管理體系之有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及原有的各類規(guī)章制度,結(jié)合海門市名門世家的實(shí)際情況,在完善補(bǔ)充的基礎(chǔ)上,制定出切實(shí)可行的適合海門市名門世家特點(diǎn)的各項(xiàng)規(guī)章制度、操作規(guī)程及服務(wù)規(guī)范。如《崗位責(zé)任制》、《設(shè)備安全操作規(guī)程》、《設(shè)備定期維護(hù)保養(yǎng)制度》、《員工考核細(xì)則》及《應(yīng)急突發(fā)事件技術(shù)支持方案》等有關(guān)制度。
四、設(shè)備運(yùn)行管理和維修服務(wù)
目的:保證名門世家所有設(shè)備處于正常運(yùn)行狀態(tài),為業(yè)主、客戶提供安全、幽雅、舒適、文明的生活工作環(huán)境,為業(yè)主提供可靠的動力保障。
設(shè)備管理模式:對于特殊設(shè)備按照勞動監(jiān)察部門、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門要求委托專業(yè)公司負(fù)責(zé)維修保養(yǎng),其他各專業(yè)系統(tǒng)設(shè)備由工程部負(fù)責(zé)日常管理和操作,日常保養(yǎng)和維修。
(一)對外承包項(xiàng)目的管理協(xié)調(diào):電梯、中央空調(diào)、消防、建筑設(shè)備自動化、霓虹燈等。
(二)供配電系統(tǒng)
1、高壓部分:負(fù)責(zé)日常的運(yùn)行操作、管理和日常維護(hù)并做好相關(guān)運(yùn)行記錄備查。按供電部門有關(guān)規(guī)定,高壓部分由其負(fù)責(zé)定期檢修保養(yǎng)。
2、低壓部分:操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容
(1)建立嚴(yán)格的配送電運(yùn)行制度和電氣維修制度。
(2)值班人員、維修人員必須接受過主管部門業(yè)務(wù)培訓(xùn)、考試合格,持證上崗。
(3)配備主管電氣的工程技術(shù)人員,要有完整的供電網(wǎng)絡(luò)資料(業(yè)主協(xié)助提供),對樓宇的進(jìn)線、房屋內(nèi)的線路布置、走向、電力匹配及各樓層電力設(shè)備布置等,做到心中有數(shù)。
(4)建立24小時值班巡查制度,定時檢查供配設(shè)備運(yùn)行情況,電發(fā)現(xiàn)故障或隱患及時排除,并做好相關(guān)運(yùn)行巡查記錄備查。
(5)加強(qiáng)日常維護(hù)檢修及定期保養(yǎng),用電設(shè)備、照明,指示、顯示燈等確保完好。所管轄范圍內(nèi)的電氣線路安裝要符合設(shè)計、施工技術(shù)規(guī)范要求,并保證用電安全,確保配電設(shè)備安全高效運(yùn)行。
(6)加強(qiáng)樓層照明、外圍照明設(shè)備的日常檢查維護(hù)、更換燈具等工作,確保名門世家照明系統(tǒng)正常運(yùn)行。
(7)經(jīng)常檢查節(jié)日照明(包括霓虹燈招牌),督促專業(yè)公司做好維護(hù)檢修工作,確保節(jié)日照明設(shè)備(包括霓虹燈招牌)發(fā)揮正常功能。
(8)搞好應(yīng)急發(fā)電設(shè)備的維修保養(yǎng),確保發(fā)電設(shè)備能隨時投入運(yùn)行。
(9)合理輪換使用變壓器,減少空載損耗及延長使用壽命。
(10)遇火災(zāi)、地震、水災(zāi)等災(zāi)害時,建立及時切斷電源等有關(guān)搶險、救援措施,并協(xié)助供電部門做好安全用電的有關(guān)工作。
3、配電房管理規(guī)定、維修保養(yǎng)及操作規(guī)程等,要結(jié)合海門市名門世家實(shí)際情況另行制定。設(shè)備維修保養(yǎng)計劃需根據(jù)貴方提供的名門世家具體設(shè)備、圖紙、說明書、資料做詳細(xì)計劃。
(三)給排水系統(tǒng)
1、給排水系統(tǒng)設(shè)備管理、維修保養(yǎng)基本內(nèi)容
(1)建立正常用水、供水、排水的管理制度,制定操作規(guī)程及維修保養(yǎng)計劃并嚴(yán)格執(zhí)行。
(2)供水管道、水表、泵、水池、閥門進(jìn)行經(jīng)常性維護(hù)和定期檢查,確保供水安全;每月對排水管道、雨水井、污水井進(jìn)行檢查,并視情況進(jìn)行清通。
(3)定期對化糞便池進(jìn)行檢查、維護(hù)、清通,防止阻塞。
(4)每班4次巡查給排水設(shè)備,并記錄設(shè)備運(yùn)行數(shù)據(jù)。
(5)每月檢查維護(hù)給排水設(shè)備,確保設(shè)備正常可靠運(yùn)行。
(6)每季度對水池、水箱管路進(jìn)行清洗消毒,并出具經(jīng)衛(wèi)生防疫檢驗(yàn)合格的報告,防止二次供水污染。
(7)節(jié)約用水,防止跑、冒、滴、漏和大面積積水的事故發(fā)生。
(8)制定事故處理應(yīng)急措施,當(dāng)發(fā)生跑水、斷水故障時,及時處理,防止事故范圍擴(kuò)大。
2、給排水系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修的基本制度
水泵房管理規(guī)定、操作規(guī)程等要結(jié)合實(shí)際情況具體修訂后實(shí)施,設(shè)備維修計劃等
,需根據(jù)貴方提供的具體設(shè)備、圖紙、說明書、資料等另行詳細(xì)制定。
(四)電梯系統(tǒng)
1、操作、保養(yǎng)和維修基本內(nèi)容
(l)根據(jù)各種類型的電梯圖紙資料及技術(shù)性能指標(biāo),制定安全維修保養(yǎng)的規(guī)章制度。
(2)電梯運(yùn)行人員和維修人員必須持證上崗。
(3)重視和落實(shí)電梯的保修和安全年檢工作。
(4)除日常的清潔、保養(yǎng)維修外,電梯的定期專業(yè)維修保養(yǎng)必須由經(jīng)勞動部門、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門審查認(rèn)可的單位承擔(dān)(由原廠家或安裝調(diào)試單位承擔(dān)較好,也可通過投標(biāo)選擇合適的維修保養(yǎng)單位)。其定期維修保養(yǎng)的工作質(zhì)量和技術(shù)性能由工程部負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督、跟蹤和驗(yàn)收。
(5)建立健全電梯設(shè)備檔案及各類維護(hù)(修)保養(yǎng)、運(yùn)行記錄。
(6)電梯鑰匙要有專人管理,停梯須出告示。
(7)電梯運(yùn)行發(fā)生任何故障時要首先救護(hù)乘客出梯。
(8)保持電梯機(jī)房、井道、轎廂的清潔及空氣流通。
(9)監(jiān)督電梯公司維修保養(yǎng)人員每月定時對電梯設(shè)備進(jìn)行檢查、清潔、保養(yǎng)、加油潤滑。
2、管理、操作、保養(yǎng)和維修的基本制度
電梯機(jī)房管理規(guī)定、操作規(guī)程等,要根據(jù)實(shí)際情況修訂后實(shí)施。設(shè)備維修保養(yǎng)計劃需根據(jù)貴方提供的具體設(shè)備、圖紙、說明書、資料另行詳細(xì)制定。
(五)消防系統(tǒng)
l、操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容
(l)建立消防管理制度、操作規(guī)程、設(shè)置樓層火警疏散平面圖、消防設(shè)備設(shè)施日常檢查維修保養(yǎng)制度及火警應(yīng)急方案等。
(2)制定應(yīng)急搶險措施,當(dāng)發(fā)生火災(zāi)報警時,應(yīng)能按應(yīng)急方案的要求采取現(xiàn)場補(bǔ)救、緊急疏散、對外聯(lián)系協(xié)調(diào)等有效措施,并在規(guī)定的時間內(nèi)啟動應(yīng)急電源,控制事態(tài)發(fā)展,將損失降到最低。
(3)做好消防系統(tǒng)各類設(shè)備設(shè)施的日常檢查維護(hù)保養(yǎng)(控制計算機(jī)除外),并做好有關(guān)記錄備查。
(4)每月按名門世家區(qū)域劃分抽查試驗(yàn)煙感及溫感探頭、破玻及消防栓等配套設(shè)施情況,每年由名門世家物業(yè)管理處組織保安部、工程部、業(yè)主及有關(guān)部門進(jìn)行消防模擬演習(xí),全面檢查試驗(yàn)系統(tǒng)的總體狀況。
(5)每月維護(hù)保養(yǎng)及檢查滅火器、消防栓等設(shè)備設(shè)施,并按《中華人民共和國消防法》規(guī)定進(jìn)行滅火器定期換藥更新,確保其使用在有效期內(nèi)。
(6)每月檢查試驗(yàn)消防水泵、皮龍及中控中心聯(lián)動設(shè)備的運(yùn)行狀況。
(7)定期檢查庫房氣體滅火系統(tǒng)報警、釋放功能(試驗(yàn)時應(yīng)關(guān)閉維修閥,以防氣體釋出),確保氣體滅火系統(tǒng)隨時處于備用狀態(tài),保證檔案資料的安全。
(8)每周檢查試驗(yàn)消防緊急廣播系統(tǒng)及按區(qū)域循環(huán)抽檢試驗(yàn)報警(如報警按鈕、警鈴等)。
(9)消防系統(tǒng)作為名門世家的重中之重,除堅持上述定期檢查保養(yǎng)工作外,還將貫穿于日常維修工作的始終,發(fā)現(xiàn)問題及時處理解決,確保系統(tǒng)安全可靠地處于待投入狀態(tài)。
2、控制中心管理規(guī)定、操作規(guī)程等,要結(jié)合具體情況修訂后實(shí)施。設(shè)備維修保養(yǎng)計劃需根據(jù)貴方提供的具體設(shè)備、圖紙、說明書、資料等制定詳細(xì)計劃。
(六)房屋的日常養(yǎng)護(hù)
房屋日常養(yǎng)護(hù)是物業(yè)管理的一項(xiàng)重要工作,為確保房屋完好和正常使用,必須進(jìn)行經(jīng)常性的日常檢查、修理,季節(jié)性預(yù)防保養(yǎng)及房屋的正確使用管理等工作。
房屋養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容包括房屋的日常養(yǎng)護(hù)和季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)。房屋的日常養(yǎng)護(hù)有兩個方面:一是各生活室臨時發(fā)生報修的零星養(yǎng)護(hù)工程(包括業(yè)主進(jìn)行的房屋二次裝修管理);二是物業(yè)管理人員日常巡查掌握的檢查資料,從房屋管理的角度提出來的養(yǎng)護(hù)工程。因此,房屋的日常養(yǎng)護(hù)包括房屋的零星養(yǎng)護(hù)和房屋的計劃養(yǎng)護(hù)。房屋的季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù),主要是防臺防汛、防梅雨和防凍防寒。房屋的季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù),關(guān)系到業(yè)主的居住和使用安全,以及房屋的完好程度,所以,這種預(yù)防養(yǎng)護(hù)也是房屋養(yǎng)護(hù)的一個重要方面。
①零星養(yǎng)護(hù)
房屋的零星養(yǎng)護(hù)修理,主要是在日常檢查發(fā)現(xiàn)或突然損壞引起的小修,包括:
a、檢查房屋屋面是否存在或出現(xiàn)變形、裂縫、損壞或滲漏等情況,如有應(yīng)及時修補(bǔ)。
b、檢查玻璃幕墻是否出現(xiàn)變形、開裂、滲漏等情況,并及時維修。
c、檢查公共場所、走道的墻壁批蕩是否出現(xiàn)裂縫、剝落,小面積的及時修補(bǔ),大面積的應(yīng)及時向業(yè)匯報,由業(yè)主發(fā)外承包。
d、檢查樓板地面,發(fā)現(xiàn)破損的及時修補(bǔ)。
e、定期檢查門窗使用情況,活動部位加潤滑油,拆換五金、配玻璃等。
f、檢查內(nèi)外墻壁、抹灰、窗臺、腰線,并及時修補(bǔ)。
g、檢查水衛(wèi)、電氣、暖氣等設(shè)備,及時排除故障,更換零件等。
h、定期檢查疏通下水管道,修補(bǔ)明暗溝渠、落水管等到。
i、檢查房屋結(jié)構(gòu)是否在承受重力后發(fā)生變形、裂縫等現(xiàn)象。
j、檢查車場、道路是否出現(xiàn)損壞,及時修補(bǔ)。
k、檢查走火梯、通道等的墻壁、地面是否出現(xiàn)損壞,及時修補(bǔ)。
l、檢查地下室結(jié)構(gòu)是否正常,四周墻壁是否出現(xiàn)變形、滲漏等情況;
m、協(xié)助業(yè)主審核二次裝修方案,提醒注意事項(xiàng)和禁止事項(xiàng),防止裝修施工中損壞公共設(shè)施、消防設(shè)施、房屋結(jié)構(gòu)、防水層等。
日常零星養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目,主要通過維修管理人員日常巡查、走訪和業(yè)主隨時報修2個途徑匯集而來。其特點(diǎn)是修理范圍廣,零星分散,時間緊、要求及時,必須設(shè)有24小時報修熱線。并努力做到:水電急修15-20分鐘到達(dá)現(xiàn)場,1小時內(nèi)修復(fù)。一般維修項(xiàng)目30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場查勘,按約定時間修復(fù)。重大維修或需購買材料的,在約定維修時間內(nèi)完成。
②計劃養(yǎng)護(hù)
a、每周檢查天面雨水筒及渠閘,并清理周圍雜物。
b、每半個月檢查清理車場、廣場明渠沉積物。
c、第半個月檢查清理雨水井、沉沙井。
d、每月檢查清理地下室集水井。
e、每月檢查維修走火梯防火門及閉門器。
f、每月檢查試驗(yàn)走火通道、各樓層應(yīng)急燈,有問題的及時處理。
g、每月檢查污水井、化糞池,并視情況進(jìn)行清理。
h、每月檢查清洗各樓層窗框、欄桿、樓梯扶手。
i、每月檢查各樓層通風(fēng)機(jī)工作情況。
j、每年定期進(jìn)行房屋結(jié)構(gòu)安全檢查。
k、走廊及樓梯墻壁每3-5年進(jìn)行翻新一次(由業(yè)主外委承包)。
l、外墻、玻璃幕墻5-8年進(jìn)行一次大修(由業(yè)主發(fā)外承包)。
m、室內(nèi)外裝飾裝修5年進(jìn)行翻新一次(由業(yè)發(fā)外承包)。
③季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)工作主要有:
a、在雨季來臨之前應(yīng)作好外墻、玻璃幕墻、屋頂檢查,對存在裂縫、滲漏的應(yīng)及時修復(fù),防止在雨季時出現(xiàn)漏水、損壞財物。
b、檢查天面雨筒,清理周圍雜物。
c、檢查雨水井、污水井,并清理沉積物。
d、檢查排水、排污管道、溝渠,及時清理。
e、檢查清理地下室集水井。
f、檢查潛水排污泵,確保其正常工作。
g、作好預(yù)防雨水流入地下室、車場的應(yīng)急措施。
h、特別要注意在臺風(fēng)、暴雨多發(fā)季節(jié)做好各項(xiàng)預(yù)防措施。
五、設(shè)備維修服務(wù)
日常維修服務(wù)是工程部一項(xiàng)大量而又重要的工作,工程部就員工在維修服務(wù)中的服務(wù)意識、服務(wù)規(guī)范等提出具體要求并承諾如下:
(一)熟悉設(shè)備安裝位置,建立日檢巡查制度
l、名門世家大大小小的設(shè)備不計其數(shù),分布在四面八方。因此,工程部門必須建立多方面的信息渠道和監(jiān)測機(jī)制。及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障及故障隱患,并予排除。
2、建立日檢巡查制度,值班人員須按具體設(shè)備巡查的要求,依時對所有運(yùn)行設(shè)備檢查巡視,以便及時發(fā)現(xiàn)問題盡快處理解決。
3、與業(yè)主有關(guān)部門建立良好的聯(lián)系,客戶及各生活室人員的報修或設(shè)備設(shè)施故障可報管理處或服務(wù)部,統(tǒng)一協(xié)調(diào)安排,也可直接通知工程部。如果緊急的可用電話通知值班人員或工程部。工程部接到報修單或電話后應(yīng)該在15分鐘內(nèi)之內(nèi)派員工到現(xiàn)場,屬一般性零修或設(shè)備故障應(yīng)立即排除;涉及到需購買配件的維修,向報修的客戶、生活人員工承諾維修時間,約定何時修理等情況后,按約完成;屬復(fù)雜故障應(yīng)立即向管理處經(jīng)理匯報,由其組織力量或協(xié)調(diào)公司整體技術(shù)力量集中處理解決。
(二)維修服務(wù)規(guī)范要求
要求工程部員工到各樓層進(jìn)行維修保養(yǎng)時,著裝整齊,乘搭規(guī)定的員工電梯;走路輕盈,維修工作時盡量減少噪音,嚴(yán)禁在公共場所大聲講話喧嘩。以免影響業(yè)主、住戶生活或休息。到房間內(nèi)維修時還應(yīng)注意如下事項(xiàng):
1、敲門:接到報修,15分鐘內(nèi)派員工到達(dá)現(xiàn)場維修處理。如果要進(jìn)房間維修,需按門鈴或輕輕叩門三聲,等待開門。
2、介紹:生活室的人員開門或在門內(nèi)詢問,工程部員工應(yīng)首先自我介紹:
'對不起,打攪了,我是×××物業(yè)公司維修人員×××,前來為您服務(wù)'。
3、進(jìn)門:如果房間內(nèi)十分整潔,鋪地毯,員工應(yīng)將鞋脫在門外,赤腳進(jìn)入,或穿好自備鞋套。經(jīng)室內(nèi)人員許可后進(jìn)門維修服務(wù)。進(jìn)入室內(nèi)步子要輕,工具袋背在肩上,如拎在手中應(yīng)高于地面一定距離,不能在地上拖著工具袋。
4、鋪布:走到工作地點(diǎn)后,將干凈的帆布或塑料布鋪在領(lǐng)導(dǎo)、生活人員指定的位置,用于存放工具和需要拆卸的零件,不能將工具和拆卸的零件直接放在地上。
5、維修:維修工作中手腳要輕,盡可能減少發(fā)出的噪聲。實(shí)在無法避免時,應(yīng)事先向領(lǐng)導(dǎo)、生活人員說明,并說一聲'非常對不起'。
6、整理:維修完畢,用自備專用擦機(jī)布將設(shè)備擦干凈,收好維修工具,將所有散落的工具、零件及雜物等收拾干凈,如地面受污染,應(yīng)負(fù)責(zé)清掃干凈。
7、試用:請領(lǐng)導(dǎo)、生活人員當(dāng)場試用設(shè)備,證實(shí)設(shè)備恢復(fù)正常運(yùn)轉(zhuǎn),并請領(lǐng)導(dǎo)、生活人員在維修工作單簽認(rèn)。
8、講解:必要時向領(lǐng)導(dǎo)、生活人員講解故障原因,介紹維修保養(yǎng)知識,及正確使用設(shè)備的注意事項(xiàng)。
9、如實(shí)填寫維修工作單(包括費(fèi)用),請領(lǐng)導(dǎo)、生活人員對修理質(zhì)量,服務(wù)態(tài)度等進(jìn)行評價并簽名。
六、節(jié)能和節(jié)約維修費(fèi)用
(一)當(dāng)正式進(jìn)入管理且各項(xiàng)工作走上軌后,將不斷總結(jié)設(shè)備運(yùn)行管理經(jīng)驗(yàn),采用最佳的運(yùn)行方式、降低能耗、延長設(shè)備使用壽命。
(二)對不方便管理、操作、維修、保養(yǎng)或設(shè)計上欠合理的各類設(shè)備設(shè)施,提出整改完善的合理建設(shè),經(jīng)貴方有關(guān)部門審核同意后實(shí)施,以達(dá)到降低能耗,延長設(shè)備使用壽命,節(jié)省維修費(fèi)用之目的。
(三)根據(jù)設(shè)備運(yùn)行狀況,總結(jié)運(yùn)行規(guī)律,不斷摸索積累有關(guān)數(shù)據(jù)資料,并采用新技術(shù),新材料,對名門世家的各類設(shè)備設(shè)施提出技術(shù)改造方案及可行性方案,經(jīng)貴方審批同意后實(shí)施,力求實(shí)現(xiàn)'降耗節(jié)能'之目的。
